《上海市房地产抵押办法》若干问题的说明[推荐阅读]

第一篇：《上海市房地产抵押办法》若干问题的说明

《上海市房地产抵押办法》若干问题的说明

沪府发[2000] 15号

市、区、县房地产登记处：

《上海市房地产抵押办法》（以下简称《办法》）已于1999年12月6日经上海市人民政府第76号令发布，自2000年1月1日起施行。现就贯彻实施《办法》有关问题说明如下：

一、关于房屋建设工程期权抵押

设定房屋建设工程期权抵押，应当以工程总承包合同或者施工总承包合同约定的整个建设工程范围为一个抵押舞。房地产开发企业在2000年1月1日后领取商品房预售许可证的，若预售许可证确定的范围小于整个工程范围的，可以以扣除预售许可证范围的剩余部分为整体，设定抵押权。房地产开发企业在2000年1月1日前取得商品房预售许可证的，可以以整个工程范围扣除已预售商品房的剩余部分为整体，设定抵押权。

二、关于新建商品房抵押和转让

房地产开发企业以经初始登记的新建商品房设定抵押权，可以分楼层分室号抵押。

房地产开发企业以经初始登记的新建商品房设定抵押权的，可以转让该抵押物，但抵押人和抵押权人应当按照《办法》第第四十五条规定的程序办理有关手续。

三、关于土地使用权出让金的款额

《办法》第十条、第六十一条中“土地使用权出让金的款额”，包括国有土地使用权出让合同约定的出让金额、委托动拆迁与市政配套费用、土地补偿费用。具体数额按照合同约定的金额计算，并以已支付的数额为准。

四、关于房屋建设工程期权抵押与预售、销售的关系

房地产开发企业可以在房屋建设工程期权抵押期间预售商品房，房地产项目在抵押期间建成的，在办理新建商品房初始登记后，房地产开发企业可以继续销售该商品房。

五、关于房地产项目建成后，已设定的房屋期权抵押的处理

房地产项目建成后，已设定的建设工程期权抵押在办理新建商品房初始登记时自动转为（现房）房地产抵押，已设定的预购商品房期权抵押在办理房地产产权变更时自动转为（现房）房地产抵押。

六、建设工程期权担保的主债权范围

《办法》第二十二条规定以房屋建设工程期权设定抵押权，所担保的主债权仅限于建造该建设工程的贷款。但房屋建设工程发生转让的，受让方可以以受让的房屋建设工程作为支付合同价款的抵押担保。

上海市房屋土地管理局

第二篇：抵押 材料说明

一、需提供要件：

1、苏州市房产登记申请表（抵押登记）

2、房屋所有权证（含房屋共有权证）、国有土地使用权证

3、身份证明

4、借款合同与抵押（典当）合同

5、房产价值评估报告或协商确认房屋价值的协议书

6、登记部门按规定要求提供的其他证明材料

二、注意事项：

1、身份证明是指申请人双方的法定身份证明

（1）申请人已婚的，提交结婚证或能反映夫妻关系的户口簿。

（2）申请人如单身（未婚、离婚、丧偶）的，需提交未婚证明（户籍记载以及民政部门出具的无婚姻记录证明）、离婚证明、丧偶证明（公安部门出具），对于未婚声明、离婚后未再婚声明、丧偶后未再婚声明可以公证声明，也可以当面在登记机构书面声明。

（3）申请人为法人单位的，提交营业执照、法人资格证明、法定代表人身份证明。

2、登记部门按规定要求提供的其他证明材料：（1）如果当事人不能亲自到场的，需提供公证委托书，单位出具法人委托书。

（2）如果国有企业、事业单位房产抵押应当符合国有资产管理的有关规定。

（3）如果股份制、合资和合作经营企业抵押房产应提供董事会决议或股东大会决议、公司章程并加盖公章，若企业章程另有规定的除外。

（4）如果集体企业抵押房产应提供职代会决议。

（5）如果优惠售房抵押需提供房价补差证明。

（6）未成年人房产抵押需提供公证的法定监护人的公证文书等。

（7）集体土地上的房产抵押，要先办理土地抵押登记且有集体土地所有权人同意的书面证明。

（8）余额再抵押的，须告知前面的抵押权人等。

3、申请人（代理人）持上述材料到登记窗口申请登记，递交材料（如果是共有的（含夫妻共有的私房）抵押或典当需要所有共有人到场签字认证）。申请人提交的登记材料应当为原件。无法提供原件而提交复印件的，该复印件应当得到原件出具单位盖章认可或者经过登记机构校验确认。

4、承诺期满后，申请人（代理人）持身份证明和收件收据到发证窗口交费领取房屋他项权利证书。

第三篇：房地产抵押贷款中的问题

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房地产抵押贷款中的问题

房地产抵押贷款中的五个问题 随着经济的发展，房地产抵押业务逐年增多，它较好地解决了企业发展中资金短缺的问题，同时也在新的领域拓展了金融业务。但是在房地产抵押过程中存在不少问题，如企业不按法定程序办理抵押登记手续，金融机构把关不严；有关房地产抵押贷款方 房地产抵押贷款中的五个问题

随着经济的发展，房地产抵押业务逐年增多，它较好地解决了企业发展中资金短缺的问题，同时也在新的领域拓展了金融业务。但是在房地产抵押过程中存在不少问题，如企业不按法定程序办理抵押登记手续，金融机构把关不严；有关房地产抵押贷款方面的规范性文件滞后，执行不一；房地产多头管理，单位间沟通不够；企业破产、抵押房地产处置受阻；评估机构无序竞争，超值评估等等。这不仅给房地产主管部门造成管理上的混乱，而且给金融机构带来不同程度的贷款损失和风险。如何认识和防范、化解这些问题和风险、把损失降低到最低程度。

一、用假证抵押，重复抵押，债权落空

首先，不法分子利用制造的假证，或利用拆迁应注销的房地产权

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证，到金融部门直接贷款，而尽量避开房地产主管部门在办理他项权利抵押登记时进行的审查。其次，多头抵押。不法分子先进行房产抵押，然后又到另一家银行进行土地抵押登记，造成多头抵押。再者，重复抵押。即同一宗土地到两家银行抵押，过去往往根据评估报告总额来测算抵押面积的相应的抵押金额，只在抵押合同或他项权利证明书上标明，未在土地证或实地分割的抵押地块上作标记。结果容易出现重复抵押，当处置债权时，无法保证债权的实现。还有一种情况，不法分子先将房地产在一定银行办理了抵押登记后，又假借挂失，骗取新证，再到另一家银行办理抵押贷款，造成重复抵押。

分析：这类问题，多发生在开展这项业务的初期阶段，原因是房地产多头管理，部门间沟通不够，有关抵押登记方面的规范性文件滞后，造成金融机构执行一度混乱，无所适从，往往注意到房证而忽略了地证，抵押登记手续不完善，造成金融机构经济损失和房地产部门管理上的混乱。

对策：金融机构对房地产贷款必须坚持两证齐全，坚持在两主管部门办理完他项权利证书时，方可签订贷款合同。另外，房地产主管部门与金融三家应经常沟通，有条件时，相关基础信息联网，实现信息共享或相互查询信息以便堵塞漏洞。对同一宗地多家贷款抵押时，金融机构要坚持在图上和实地标出抵押范围分割出相应资产的土地面积，然后根据评估报告折合抵押金额，从而保证土地分割抵押的准确性，债权实现的可靠性。

二、企业破产，债权难以实现

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分析：相当部分企业，从金融机构贷款后，未能改善经营状况，由于包袱沉重，不能按时还贷。有的很快宣告破产，待破产处置资产时，出现了几种情况：

第一种情况，贷款时，金融机构要求企业以房地产抵押，并办理了合法的房地产登记手续。但根据国家有关规定，企业破产财产处置收入，要首先用于安置职工。其次要交纳国家的有关税费。这二项往往使企业所处置的财产收入尚不够偿付，哪有资金再偿付金融机构呢？所以，金融机构的优先受偿是空的。

第二种情况，对濒临破产的企业抵押贷款，金融机构应尽早要求企业处置房地产以抵偿债务。企业使用的土地，绝大多数是划拨性质的国有土地，处置到金融机构，必须经过土地主管部门办理出让手续，因企业无力出钱办理出让手续，金融机构要想获取房地产，必须代企业出款交纳土地出让金，才能获得土地、房产。获取了房地产，金融机构既不易经营，也不好出手。面临的是政府收回参与市场招、拍、挂，最后能收到的补偿往往抵不上企业贷款数额。

第三种情况是个别企业土地属于集体性质的建设用地，处置还要经过补办征为国有性质土地，这道手续补办难度比第二种情况更为复杂，涉及集体补偿等审批。

第四种情况，金融机构抵押贷款受偿获得的出让性质的国有土地，可以通过土地主管部门办理转让手续，以实现贷款的偿付。防止抵押的土地资产实现前后，容易产生的违法占地和隐形交易的问题。

对策：金融机构应对贷款企业经营、财务状况以及预期收益能力，法律咨询s.yingle.com

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以及抵押物土地的性质，规范用途趋向，其他产权状况，要进行全面审查，对属国家限制发展的企业、濒临倒闭的企业更要慎重处置。经审查可给予贷款的，要求企业以合法的房地产抵押担保，包括集体性质的土地，由该集体所有人出具同意用该宗地抵偿债务，征地费是否冲抵的赔付处置证明等；并办理好相关的合法登记。房地产主管机构也应主动积极协调有关部门，特别对金融机构前几年抵押登记手续不完善的地方予以理解、支持，协调相关部门补办完善抵押登记手续，以便化解金融风险，确保信贷安全。

三、房产畅销、一房多卖，房产滞销、资不抵贷，债权实现受阻

第一种情况，现实生活中，开发商在房产畅销时，随着价格的攀升，个别开发商见利忘义，对于先期预售的房产在预购户没办理好所有权登记的情况下，又将其预售的商品房再出售于第三人，造成一房多卖的纠纷。

第二种情况，开发商预售了部分房产，没有办理完分割土地的手续，然后又拿土地证到金融机构抵押贷款，待开发商不能偿还银行欠款而经法院处置房地产时，法院把该房产处置给了金融机构，而预售房产户虽然已购买了该房产，又办不了土地手续，造成“一女二嫁”的房地产纠纷。

第三种情况，开发商取得土地使用权后，即办理土地抵押贷款，获取资金后进行开发、建设、销售。开发商往往边建设边销售，到后期销售不好，不能偿还贷款时，只能通过处置剩余的房产还贷，这就给银行造成贷款损失。

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对策：房产部门针对上述问题应把好房产预售许可证制度实施关。土地部门应把好土地分割许可证制度实施关。房产部门积极推行涉房产权预告登记制度，预购商品房的当事人可向登记机关申请办理预告登记，使其登记的予购商品房具有对抗第三人的效力，从而保护自己的权益。这些措施到位了，就能有效地填塞漏洞，减少纠纷，化解信贷风险。

针对第三种情况，金融机构应与开发商签订房地产销售还贷协议，还贷与房产销售挂钩，要求开发商将销售收入按一定比例以偿还贷款，记入指定账户。房地产开发项目借款期限一般不超过项目的预计开发完成期，开发完成后，应及时办理未销售房产抵押登记，保证以房产处置收入偿还贷款。

四、涉案房地产抵押贷款处置受阻，债权落空

分析：由于部门间的工作缺少必要的沟通与协调，在土地抵押物依法处置时，法院往往忽略了土地的产权属性及国务院有关企业破产、资产处置主要用于安置工人的规定。处置时受偿顺序执行就会受阻；往往土地部门考虑涉案土地资产处置程序复杂，涉及职工的切身利益和地方社会安定等因素，不便配合法院执行，致使土地处置受阻。在法院的判决和裁定无法执行下去的情况下，最后结局往往是土地资产由土地部门代表政府收回，通过市场竞拍，按规定顺序受偿；金融机构债权受偿的比率就很少了。

对策：金融机构应充分考查贷款企业状况，建立预警机制，最好抢在企业破产前处置抵押物，以减少贷款损失；一旦企业破产，要加

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强与房地产和法院等有关部门联系，依法处置抵押物，以期使损失减少到最少。防止抵押权人对设定抵押物（土地）实现后不能及时到土地部门办理过户手续，或者再转于其他地方，就会造成抵押权人违法占地及隐形交易、程序违法等问题。

五、超值抵押房地产，贷款赔付受损

分析：前几年，部分商业银行由于对抵押贷款的土地性质认识不清，（如出让、划拨、国有、集体等）在实施贷款比率（贷款金额与评估价值比率）上掌握不准。实际操作中，个别银行抵押贷款，均按一个比率实施放贷，造成不同性质的土地在处置时，出现过低（贷款额度不够，保险系数大一些）或过高，造成超值抵押，处置时贷款不能全额抵偿，造成贷款损失。

近年来，评估中介市场竞争激烈，一些中介评估机构出于营利目的，往往屈从于委估方的需要，高估冒算房地产价格，这样就造成超值抵押，若实现债权时处置这种产权，银行就要受到经济损失。

对策：根据国家有关部门规定，充分考虑处置变现税费和风险，确定合适的抵押贷款率。一般掌握标准：以出让方式取得的土地使用权，抵押贷款率控制在80％左右；而以划拨方式取得的，控制在50％左右；对集体性质的土地，更要慎重，在考查能够转为国有性质，能处置兑现时，方可同意抵押贷款。另外要选取合法的资信好的评估中介机构合作，特别要与办事效率高，诚信度好的中介机构合作，确保所评价格客观、公正、公开。另一方面，金融机构应尽量了解当地房地产市场价格水平，并要求评估机构承诺评估结果客观、科学、合理，法律咨询s.yingle.com

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以避免中介机构的虚假评估行为。

金融机构只要把握住房地产抵押贷款，必须同时办理二证（房产他项权利证、土地他项权利证），方可与企业或个人签定放贷协议，就能防止假证抵押和重复抵押等问题；同时，金融机构发放贷款后，还应跟踪经营企业贷款的使用和生产情况，如发现企业未按《贷款合同》约定的用途使用贷款，金融企业有权利指出并要求企业更正其行为。金融机构还应经常查看已抵押房地产，发现企业在已抵押土地上擅自变更产权，或擅自建设、违反城市规划，或房产存有隐患的，属旧城改造区范围的，应及时要求企业变更抵押内容或采取其他保全措施，以最大限度地减少贷款损失。

房、地、金融等相关部门应建立协调联动机制；条件具备的，相关业务联网，信息共享，就能防止和规避因信息缺欠所出现管理上漏洞及贷款损失等诸多问题。

土地管理部门应尽快将开发商手中的大土地使用证分割注销后分摊给每个购房户，使开发商失去侵害购房户权益的机会。同时，土地管理部门要和土地估价师协会一起加强对土地评估机构的监管，对违法、违规的行为要从严惩处。另外，要加强对土地估价师的业务培训及道德修养方面的教育，从而提高执业素质和估价报告质量，杜绝高估地价的情况发生。

土地部门应尽快建立规范的土地二级市场，使金融机构债权实现到手的土地资产在土地部门监管下变现，找到一个公平交易的途径和场所。

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房产管理部门也要积极推进完善房产产权预告登记制度，堵塞开发商“一女二嫁”的漏洞。

 收房时首先要关注竣工验收备案表 http://s.yingle.com/y/fc/948708.html

 二手房公积金贷款可以转按揭吗

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 中介避税高招暗藏四大风险

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 论公益征收的流程步骤

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 业主支付委托保证合同

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 男子伪造购房合同帮人取公积金入狱 http://s.yingle.com/y/fc/948703.html

 工商银行二手房贷款利率——各项贷款 http://s.yingle.com/y/fc/948702.html

 房产中介人员拟设备案管理制

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  房屋买卖协议书 http://s.yingle.com/y/fc/948700.html 买期

房

需

要

注

意

什

么

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 租房合同签约重点 http://s.yingle.com/y/fc/948698.html

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 解析黑中介违规操作二手房交易小心四大陷阱 http://s.yingle.com/y/fc/948697.html

 二手房买卖中介违法行为

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 中美房地产中介之比较

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 重庆市商品房买卖合同

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 定金转让买期房有风险

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 50平米二手房贷款银行拒贷

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 二手房贷款办理的五个要素

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 什么是认证，为什么要办理认证

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 印发《南京市购买普通住房补贴发放操作细则》的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948689.html

 仲裁机构的裁决书是否可以作为权属登记的确权依据 http://s.yingle.com/y/fc/948688.html

 二手房买卖按揭贷款的风险

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 二手房买卖房产中介七大违规操作 http://s.yingle.com/y/fc/948686.html

 私立医院，学校的房产能否设定抵押权 http://s.yingle.com/y/fc/948685.html

 个人住房抵押贷款证券化后，如何办理抵押权的变更登记 http://s.yingle.com/y/fc/948684.html

 印发《成都市公共住房管理中心房屋租赁价格确定办法》的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948683.html

 二手首套房贷款利率上调至基准利率1.1倍 http://s.yingle.com/y/fc/948682.html

 二手房贷款利率计算器2017 http://s.yingle.com/y/fc/948681.html

 受理查封时为什么要先查阅登记档案 http://s.yingle.com/y/fc/948680.html

  房产抵押担保合同 http://s.yingle.com/y/fc/948679.html 简单

租

房

协

议

书

范

本

http://s.yingle.com/y/fc/948678.html

 2017银行二手房贷款规定

http://s.yingle.com/y/fc/948677.html

 按揭买房可投三种险

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 民间借贷以房地产作为抵押的，能否办理登记 http://s.yingle.com/y/fc/948675.html

 他人对我持有的土地使用权证书提出异议怎么办 http://s.yingle.com/y/fc/948674.html

 我国现行的登记制度是确权登记还是备案登记 http://s.yingle.com/y/fc/948673.html

 额度紧张连云港有银行停办二手房贷款 http://s.yingle.com/y/fc/948672.html

 二手房门店换角色房产中介变“纠纷协调员” http://s.yingle.com/y/fc/948671.html

 对城镇低收入住房困难家庭实行住房租金补贴的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948670.html

 做好配租廉租房与最低收入住房困难家庭租房补贴政策衔接工作意见的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948669.html

 人民法院的司法建议是否能作为登记机关注销权属证书的依据 http://s.yingle.com/y/fc/948668.html

 二手房公积金贷款的手续

http://s.yingle.com/y/fc/948667.html

 按揭保险费有“猫腻”

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 什么是重复抵押 http://s.yingle.com/y/fc/948665.html

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 机关和全额事业单位对新职工发放补充住房公积金相关问题的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948664.html

 已经办理现房转让的预告登记如何受理法院的查封 http://s.yingle.com/y/fc/948663.html

 二手房买卖防中介收费陷阱

http://s.yingle.com/y/fc/948662.html

 正规二手房贷款流程

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 被抵押的房屋可否被约定债务人违约就直接归债权人所有 http://s.yingle.com/y/fc/948660.html

 市级机关和全额事业单位老职工住房补贴相关问题的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948659.html

 向职工发放住房面积差额货币补贴问题的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948658.html

 【2017二次加息二手房贷款利率】

http://s.yingle.com/y/fc/948657.html

 开发商无预售证卖房无效合同消费者可要求赔偿 http://s.yingle.com/y/fc/948656.html

 个人若是分别向不同的银行申请住房贷款，银行是否能知道房子已经抵押了 http://s.yingle.com/y/fc/948655.html

 企业被吊销营业执照以后，是否还可以出售房屋 http://s.yingle.com/y/fc/948654.html

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 浙江省房屋建筑面积测绘合同

http://s.yingle.com/y/fc/948653.html

 二手房贷款条件变苛刻广州暂未停贷 http://s.yingle.com/y/fc/948652.html

 入行门槛不高数量迅速膨胀谨防二手房中介不规范操作陷阱 http://s.yingle.com/y/fc/948651.html

 《中华人民共和国物权法》对地役权的规定与传统的地役权有哪些区别 http://s.yingle.com/y/fc/948650.html

 集体土地上的房屋可否买卖

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 因法定原因取得的房屋所有权，为什么在处分前应先办理权属登记 http://s.yingle.com/y/fc/948648.html

 二手房贷款省钱有妙招

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 二手房房龄过大贷款艰难

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 预售款监管的影响力

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 个人独资企业的房产，在办理抵押登记时，是否需要该企业法定代表人的配偶签 http://s.yingle.com/y/fc/948644.html

 上海市公有住房承租权转让合同样本 http://s.yingle.com/y/fc/948643.html

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 北京二手房买卖贷款流程

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  中介霸王条款被废 http://s.yingle.com/y/fc/948641.html 合股购房并以其中一人名义登记的效力如何 http://s.yingle.com/y/fc/948640.html

 预查封转为查封，轮候查封转为查封，是否需要书面告知法院 http://s.yingle.com/y/fc/948639.html

 上海市房屋转租合同样本

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 为结清贷款二手房如何过户

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 二手房贷款所需资料

http://s.yingle.com/y/fc/948636.html

 在审查产权时，登记机构是否要考虑事实婚姻的问题 http://s.yingle.com/y/fc/948635.html

 房地产所担保的债权的诉讼时效结束以后，登记机关是否也可以认定抵押权无效 http://s.yingle.com/y/fc/948634.html

 印发《上海市国有建设用地土地核验管理办法》的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948633.html

 2017最新二手房贷款利率

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 房屋中介不得代收代管二手房相关交易资金 http://s.yingle.com/y/fc/948631.html

 做好向市直机关事业单位未享受购房优惠政策的人员发放住房补贴工作的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948630.html

  购房合同补充协议 http://s.yingle.com/y/fc/948629.html 当事人签订的合同是最高额抵押，如果一次就将贷款限额放足的，是否还是最高 http://s.yingle.com/y/fc/948628.html

 二手房交易升温防二手房黑中介“暗箱操作” http://s.yingle.com/y/fc/948627.html

 中介助“淘”二手房“幼齿房”最尴尬 http://s.yingle.com/y/fc/948626.html

 在登记时，遇到哪些情形登记机关应当进行公告 http://s.yingle.com/y/fc/948625.html

 房地产抵押登记应按什么流程步骤 http://s.yingle.com/y/fc/948624.html

 登记机关的公告有哪些效力

http://s.yingle.com/y/fc/948623.html

 购二手房的时候如何顺利获得贷款 http://s.yingle.com/y/fc/948622.html

 房子没买成中介费照给买卖双方与房产中介纠纷 http://s.yingle.com/y/fc/948621.html

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 受理查封时为什么要先查阅登记档案 http://s.yingle.com/y/fc/948620.html

  住房贷款合同 http://s.yingle.com/y/fc/948619.html 抵押房

产

能

否

出

租，转

让

http://s.yingle.com/y/fc/948618.html

 不让中介费成买房的负担双方须共同支付佣金 http://s.yingle.com/y/fc/948617.html

 如何运用好二手房贷款政策

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 商品房期权是否可以转让，是否应和开发商重新签订合同 http://s.yingle.com/y/fc/948615.html

 建设项目是否可以转让

http://s.yingle.com/y/fc/948614.html

 调整住房公积金，新职工住房补贴缴存基数的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948613.html

 需“改底单”的房屋可否出售

http://s.yingle.com/y/fc/948612.html

 卖一处二手房黑掉一万元差价中介“猫腻”露馅 http://s.yingle.com/y/fc/948611.html

 集体土地上的房屋，能否设定抵押权 http://s.yingle.com/y/fc/948610.html

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 无锡市房屋白蚁预防合同

http://s.yingle.com/y/fc/948609.html

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第四篇：房地产抵押合同

房地产抵押合同

抵押人（甲方）：_________

抵押权人（乙方）：_________

为确保_________年_________字第_________号_________合同（以下简称主合同）的履行，甲方同意将其购买的而尚未付清余款的房地产抵押予乙方，作为到期还清贷款的担保。甲方保证提供的资料真实合法有效。为此，甲、乙双方根据自愿、公平和诚实信用的原则，经协商，订立本合同。

第一条 甲方购买的该房地产座落于_________建设面积

_________m2，系_________房地产开发公司开发的商品房，商品房预（销）售合同号_________，土地使用权性质为出让（划拨）。

第二条 甲方同意将上述房地产及其附着物之全部权益设立抵押权抵押给乙方。

第三条 甲方购买房地产的价格为￥_________万元，甲方已交房款人民币（大写）_________万元。抵押贷款额为人民币（大写）_________万元。

第四条 设立抵押之房地产担保范围为被担保债务的主债权及利息、违约金、损害赔偿金、实现抵押权的费用。

第五条 抵押期限从借款开始至还清所欠款项为止。

第六条 抵押期间，抵押物由甲方占管。甲方在占管期间应当维护抵押物的完好，乙方有权检查抵押物的管理情况，甲方不得拒绝。

第七条 抵押期间，甲方未征得乙方书面同意不得擅自将抵押物转让、出租、再抵押、拆除、改建；不得改变其用途；未通知乙方，上述行为无效。

转让抵押物的价款明显低于其价值的，乙方可以要求甲方提供相应的担保；甲方不提供的，不得转让抵押物。

甲方转让抵押物所得的价款，应当向乙方提前清偿所担保的债权或者向乙方同意的第三人提存，超过债权数额的部分归甲方所有，不足部分由债务人清偿。

第八条 抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其它债权的担保。

第九条 除自然耗损外，抵押物发生损坏，甲方应当采取措施，负责保养和维修，以减少损失，其费用由甲方自负，并及时通知乙方。因意外毁损或灭失，不能或不足以作为债务担保的，乙方有权要求甲方重新提供或增加担保以弥补不足或根据《保险法》的规定直接向保险公司行使求偿权。

第十条 抵押物由于国家建设及其它政府行为而导致抵押物价值降低不足以作为债务担保时，乙方有权要求甲方重新提供或增加担保。

第十一条 甲方应乙方要求需要保险的，甲方应在本合同签订前为抵押物投保，并以抵押权人作为保险赔偿的第一受益人。甲方在合同有效期内，不得自行撤销保险，在保险期限结束而本合同未结束时，应继续全额投保。

第十二条 抵押关系中合同主体发生变更，本合同继续有效。合同规定的权利、义务，由变更后的合同主体享有、承担。抵押当事人应共同到扬州市房产交易所申请办理合同变更登记手续。合同条款有变化的须重新签订合同，并征得对方同意。

第十三条 违约责任：_________

第十四条 该抵押合同签订后（土地上新增的房屋不属于抵押财产），债务人如未能按主合同履行债务，乙方可按国家规定，向有关部门申请处分抵押物。在处分抵押物时，除以划拨方式取得的土地使用权须先缴纳相当于土地出让金数额外，所得款项按如下顺序分配：

（一）支付处分抵押物的费用；

（二）扣缴抵押物应当缴纳的税费；

（三）偿还债权人的债权本金、利息、违约金及损害赔偿金；

（四）剩余价款交还甲方。

如果变卖原抵押物的价款不足偿还乙方债权本息或有关费用的，乙方有权追索应偿还部分。

第十五条 本合同在履行中若发生争议，甲、乙双方应协商解决。协商不成，乙方有权直接向乙方所在地的人民法院起诉。

第十六条 本合同生效后，甲、乙双方应到扬州市房屋产权产籍监理处依法申请房屋他项权利登记，并领取《房屋他项权证》。

第十七条 本合同全部条款履行完毕，甲、乙双方应在三十日内（港、澳、台地区或境外当事人在三个月内）到扬州市房屋产权产籍监理处依法申请办理房屋他项权注销手续。

第十八条 本合同为单独设立抵押合同，本合同效力不受借款合同效力的影响。

第十九条 甲方因工作调动，变更常住地址，应及时书面告知乙方。

第二十条 本合同未尽事项双方可另行议定，本合同及补充协议经双方签章并经扬州市房产交易所登记监证后生效。

第二十一条 本合同及补充协议、附件一式_________份，甲、乙方各执_________份，登记监证部门_________份。本合同补充协议、附件有_________，本合同及补充协议、附件具有同等法律效力。

第二十二条 双方约定的其它事项：_________

甲方（签章）：_________乙方（签章）：_________

年__月__日______年__月__日

第五篇：房地产抵押报告

房地产抵押报告

估价项目名称：华中科技大学文华学院食堂抵押贷款评估委 托 方：华中科技大学文华学院估 价 方：物业管理估 价 人 员：陈亚玲估价作业日期：二估价报告编号：

2班

○一○年十一月二十日至二十六日 [2010]估字第123号

（鄂）物业

目 录

一、致委托方函

二、估价师声明

三、估价的假设、限制条件

四、估价结果报告

（一）委托方

（二）估价方

（三）估价对象

（四）估价目的

（五）估价时点

（六）价值定义

（七）估价依据

（八）估价原则

（九）估价方法

（十）估价结果

（十一）估价人员

（十二）估价作业日期

（十三）报告应用的有效期

五、估价技术报告

（一）个别因素分析

（二）区域因素分析

（三）市场背景分析

（四）最高最佳分析

（五）估价方法选用

（六）估价测算过程

（七）估价结果确定

六、附 件

（一）委托方评估咨询委托函

（二）委托方营业执照复印件

（二）《房屋所有权证》复印件

（三）《国有土地使用证》复印件

（四）估价对象法定优先受偿款查询资料及调查记录

（五）估价对象区位示意图

（六）估价对象外观、内部状况、周围环境概貌性照片

（七）估价机构营业执照及资质证书复印件(八)估价师注册证书复印件

一、致委托方函

华中科技大学文华学院：我公司于2007年6月19日受贵公司的委托，对贵公司所拥有的位于武昌区白沙洲街堤后街的房地产进行评估，估价时点为2007年6月19日，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

估价人员在现场查勘的基础上，根据《房地产估价规范》、相关法律法规和我公司掌握的市场资料及长期积累的房地产估价经验，结合贵方所提供的资料和本次估价目的，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，按照估价程序，选取科学的估价方法，综合分析影响房地产价格的各项因素，经过仔细的分析测算，最终确定估价对象房地产建筑面积1788平方米，土地使用权面积4200平方米，在估价时点2010年11月20日, 经调查未发现各项法定优先受偿款的房地产抵押价值为4112.122万元，大写：人民币肆仟壹佰壹拾贰万壹佰贰拾贰元整，单价为：979.08元/平方米。其中：土地使用权价值为123.372万元，大写：人民币壹佰贰拾叁万叁佰柒拾贰元整，房屋建筑物的价值为288.75万元，大写：人民币二佰扒拾扒万柒仟伍佰元整。详细情况请见《房地产估价结果报告》。

特此函告！

法定代表人： 张三

华中科技大学文华学院物业管理2班

二○○七年六月二十二日

二、估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告书中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、估价人员李棋对估价对象进行了实地查勘。

6、没有本估价机构以外的人对本报告提供重要专业帮助。

7、如委托方以隐瞒、欺骗等不正当手段，致使评估人员在报告书中选用了错误的数据，相应责任由委托方承担。

注册房地产估价师签字：陈亚玲

三、估价的假设、限制条件以及报告使用提示

1、估价假设条件

（1）假设估价对象处于完全公开市场条件下进行。

（2）假设估价对象是合法产权下的房地产，不存在任何产权纠纷及他项权利。

（3）估价对象土地登记用途教育用地，房屋登记用途为教育用地，估价对象实际用途为教育用地，本次评估假设估价对象按照现状用途持续使用的状态下进行。

（4）假设估价对象产权人合法取得房屋所有权及土地使用权，并支付相关费用。（5）任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。

2、估价限制条件

（1）本报告评估目的仅为华中科技大学文华学院以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供抵押市场价值参考，不适用于其它任何目的。

（2）

（3）本报告估价结果是估价对象在估价时点的状况、假设和限制条件下的结论，如估价对象状况或估价假设和限制条件发生变化，估价结果应做相应调整或失效

（4）本报告结果是对估价对象于估价时点和估价目的下房地产价值的正常与公允的反映，没有考虑估价时点之后国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对房地产价值的影响。

（5）本次估价报告书未经估价机构同意，不得向委托方及本次估价目的条件下的报告使用者以外的任何单位和个人提供，报告的部分或全部内容不得发表于任何公开媒体之上。

（7）本报告解释权最终归物业管理2班。

3、估价报告使用提示

（1）本次估价结果是估价对象于估价时点的状况以及估价时点的房地产市场状况下的价格，因为时间的变化，估价对象的状况可能发生改变，房地产市场状况也可能发生改变，估价对象状况的改变以及房地产市场状况的改变都会对估价对象的价格产生相应影响。

（2）抵押期间可能产生的房地产信贷风险有：

市场风险：房地产项目的市场定位往往成为市场风险的主要决定因素，其中价格和当地对该同类项目的供需情况是衡量的主要参考指标，易受房地产行业经济“泡沫”的影响。目前，我国2006年至2007年连续出台的调控政策让市场经受了洗礼，不断推动行业转型，提高对开发企业资金要求、加强对市场产品结构的控制，从而导致未来房地产竞争将更趋细化，房地产市场进一步稳定，故未来几年尚不会出现大的市场风险，房地产市场不会急剧下滑，也不会造成估价对象的大幅贬值。

信用风险:又称违约风险，是指贷款因借款人不按约按时还贷款本息而遭受的损失。借款人的违约行为分主动违约和被迫违约，通常出现在借款人和银行自身两个方面。从银行角度讲，信用风险是抵押贷款的最大风险，也是最难处理的一种风险。本次项目抵押贷款主体华中科技大学文华学院，在贷款期间银行对华中科技大学文华学院的未来经营状况难以预测，因此，银行应当尤其注意借款人的信用风险，应当委托专门的机构对抵押物的价值进行评估。

抵押物风险:是指因抵押物价值灭失或下降或处理成本太高而使贷款人遭受的损失。例如，本次估价对象可能会因各种自然灾害和人为灾害而遭到损毁，从而导致抵押住房价值灭失或下降，该因素大多时侯人为无法控制，也难以预料。故本次估价对象本身的风险在其抵押期间应适当予以考虑。

流动性风险：是指贷款人持有的抵押资产不易变现而可能遭受的损失。它包括两个方面，一方面是贷款人因抵押资产不易变现而丧失金融市场上所出现的更有利可图的投资机会，增加机会成本而带来的损失；另一方面是贷款人因抵押资产及时变现而在贷款人的债权人要求其清偿所欠债务时出现资金周转的困难，最严重的后果是贷款人因资金周转不灵而破产或倒闭。

（3）委托方应该遵循谨慎原则，在对以上信贷风险进行必要的预测的基础上，合理使用本报告评估值。

（4）由于房地产抵押贷款周期较长，房地产市场不断变化，委托方在抵押期内，应定期对估价对象抵押价值重新评估；在房地产市场出现明显波动时，也应该对估价对象抵押价值重新评估。

４、估价对象抵押价值下跌的风险分析

主要是来自房地产市场本身的风险，包括市场自身的周期性波动带来的需求供给关系的失衡和价格水平的波动、市场供给发生变化如供给大量增加带来的竞争性风险和产品销售困难的风险、消费者需求变化导致的自己的产品不能完全满足市场需求的风险等等。

四、房地产估价结果报告

1、委 托 人：华中科技大学文华学院

2、单位地址：武昌区洪山区关山文园路58号

3、联 系 人：刘静

4、联系电话：12345678912

（一）委托方

（二）估价方

1、受托估价机构：物业管理2班

2、机 构 地 址： 4A-215

3、资格证书号 ：建房估证字[1234]327号

4、法 人 代 表：张三

5、联 系 人：陈亚玲

6、联 系 电 话：(027)12345678

7、传 真 电 话：(027)87654322

8、邮 政 编 码：430074

（三）估价对象

本次估价对象为华中科技大学文华学院里学生食堂土地使用权及部分地上房屋建筑物价值，本报告评估土地使用权面积1788.00平方米，地上房屋建筑面积4200.00平方米。

1、土地状况

（1）土地权属及登记状况

估价对象位于武昌区洪山区关山文园路58号华中科技大学文华学院内，土地所有权为国家所有，土地使用者为华中科技大学文华学院，于2003年3月6日以出让的方式取得了该地的使用权，《国有土地使用证》证号为武国用（2003）字第4130号，其地号为6719,证载用途为教育用地，土地使用权限终止日期为2043年3月5号，土地面积为1788平方米。

至估价时点，未发现估价对象存在抵押等他项权利状况。（2）土地利用状况

待估宗地位于武昌区洪山区文园路58号，地上有多幢建筑物，另外除估价对象地上外还建有其他建筑物，本次评估范围不包括在内。故本次评估建筑物面积为4200.00平方米。

（3）基础设施

估价对象地势平坦，整块地形呈规则几何形状；宗地无坡度，与周围邻地有一定的高差。宗地实际开发程度为红线内外“五通”（通路、通电、通水、排水、通讯）及红线内“场地平整”，宗地周围轻度污染，绿地覆盖率一般。

2、建筑物状况（1）建筑物权属及登记

估价对象位于武昌区洪山区文园路58号即华中科技大学文华学院内，土地所有权属国家所有，土地使用者为华中科技大学文华学院，于2003年3月6日取得了该地的土地使用权，估价对象《国有土地使用证》，证号为: 武国用(2003)字第4310号，图号：001，地号：6719，土地面积为1788.00平方米，建筑面积为4200.00平方米，登记用途为教育用地，使用权类型为出让。（2）建筑物设备及装修

估价对象结构为外墙水泥砂浆抹面，普通门窗，地面铺地板砖，内墙为白乳胶漆，共三层（3）使用及保养

估价对象主要为学生食堂，根据委托方介绍建成并合格于2004年5月20日，经过不同程度的装修改造，使用、维护较好。上下水管道存在微小锈蚀，基本通畅，电器设备线路、各种照明装臵存在不同程度的老化，但绝缘基本良好

（四）估价目的

为委托人一估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供抵押物市场价值参考

（五）估价时点

2010年11月21日

（六）价值定义

本报告中房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值。

1、用途：估价对象评估设定用途为教育用地。

2、权利状况：委托方拥有房屋所有权和土地使用权，土地所有权为国家所有，土地使用权性质为出让。

3、开发利用程度：红线内外“五通”（供水、排水、通电、通路、通讯）及红线内“场地平整”。

4、建筑物结构：混合（具体见《房屋建筑物概况表》）

（七）估价依据

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》

2、《中华人民共和国土地管理法》

3、《房地产估价规范》（GB/T50291－1999）

4、《武汉市城镇国有土地使用权出让和抵押实施办法》

5、《中华人民共和国担保法》（国家主席令第50号）

6、原国家土地管理局《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》（国土[籍]字第2号）

7、建设部《城市房地产抵押管理办法》（建设部令98号）

8、《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住房[2006]8号）

9、建设部《房地产抵押估价指导意见》

10、武汉市物价局、市房产局《关于印发武汉市房屋重臵价格标准的通知》（武价房字[2004]74号）

11、市房管局关于发布武汉市2005年上半年房屋租赁市场参考租金的通知

12、《房屋所有权证》（武房权证昌字第80010031号）

13、《国有土地使用证》（武国用(2003)4310号）

14、国家和省市政府颁发的其他有关法规和政策文件

15、现场勘察资料、市场调查资料及评估人员所掌握的武汉市近期房地产 市场行情

16、委托方提供的其他有关资料

（八）估价原则

1、合法原则

即必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。一是要求在估价时必须确认估价对象具有合法产权。二是要求在估价时所涉及的估价对象用途必须是合法的。三是要求在估价中如果涉及估价对象的交易或处分方式时，该交易或处分方式必须是合法的。

2、最高最佳原则

由于房地产具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同收益量，且房地产权利人都期望从其所占有房地产上获得更多的收益，并以能满足这一目的为确定房地产利用方式的依据，所以房地产价格是该房地产的效用作最有效发挥为前提的。估价对象土地登记用途为工业用地，房地产实际用途为工业，估价对象按实际用途使用符合最高最佳原则，在评估中就应充分考虑工业用房的特性，按照最有效利用方式进行评估，得到一个客观、公正、公平、科学、合法的房地产价格。

3、房地产替代性原则

市场竞争规律表明,多种效用相同或相似的商品在同一市场中竞争,通常是价格低者取胜。这是因为，在比较的基础上选择物美价廉的商品是每一个理智消费者的必然行为。这种市场选择的结果，必然促使效用相同或相近的商品在价格上趋同（含租赁价格），这就是市场替代原则的具体体现。为此在房地产评估中，可以依据这一原则，选择具有较大可比性的市场交易实例，从各方面进行相似性的比较与修正，从而确定评估对象的客观、合理价格。

4、估价时点原则

估价时点原则强调的是估价结论具有很强的时间相关性和时效性。估价结论首先具有很强的时间相关性，这主要是考虑到资金的时间价值，在不同的时间点上发生的现金流量对其价值影响是不同的。所以，在房地产估价时统一规定：如果一些款项的发生时点与估价时点不一致，应当折算为估价时点的现值。估价结论同时具有很强的时效性，这主要是考虑到房地产市场价格的波动，同一估价对象在不同时点会具有不同的市场价格。

5、谨慎原则

谨慎性原则是指房地产估价机构在确定房地产抵押价值时必须持谨慎态度。充分考虑房地产抵押价值未来下跌的风险，充分估计抵押房地产在处臵时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。

（九）估价方法

本评估中运用的估价方法在严格遵循估价原则的基础上，按照《房地产估价规范》的规定，结合估价机构掌握的有关资料、估价目的以及估价对象房地产市场具体特点来确定的。估价对象房地产整体用途为教育用地，类似房地产交易市场案例较少，不宜采用市场比较法。估价对象作为食堂有收益可得，并且同区域类似房地产租金亦可通过市场调查取得，估价对象的未来收益可以预测，故可采用收益法进行评估。此处也可采用成本法进行评估，其中估价对象土地位于武汉市基准地价覆盖范围之内，可采用基准地价修正法进行测算；估价对象土地上的建筑物成本资料易于收集和测算，可采用重臵成本法进行测算。

1、成本法：求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。其计算公式为： 房地产价格=土地价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧

2、基准地价修正法：就是指在求取某估价对象价格时，根据当地基准地价水平，参照与估价对象相同土地级别或均质区域内该类用地地价标准和各种修正因素说明表，根据两者在区域因素、个别因素、土地使用年限、市场行情、容积率、微观区位条件等确定修正系数，修正基准地价从而得出估价对象地价的评估方法。

其计算公式为：

Ｐ＝Ｐ'（１＋Ｋ）×ΠS

n 其中：Ｋ＝ ∑ Ki i=1 Ｐ － 估价对象价格

Ｐ'－ 估价对象所在区域基准地价

Ｋ － 全部影响地价区位因素总修正值

Ｋi－第i个因素的修正值

ΠS－ 估价对象个别因素修正系数的乘积

3、收益法：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。其计算公式为：

P＝a/r×[1-1/（1+r）n] 式中：P —房地产收益价格 a — 年纯收益

r — 折现率

n — 收益期

(十)估价结果

估价人员在现场查勘的基础上，根据《房地产估价规范》、相关法律法规和我公司掌握的市场资料及长期积累的房地产估价经验，结合贵方所提供的资料和本次估价目的，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，按照估价程序，选取科学的估价方法，综合分析影响房地产价格的各项因素，经过仔细的分析测算，最终确定估价对象房地产建筑面积。

（十一）估价人员

房地产估价师 注册证书号 ：080271021331 签 名：陈亚玲

（十二）估价作业日期

二○一○年十一月二十至二十六日。

（十三）估价报告应用的有效期

在房地产市场未发生明显波动的前提下，本次估价报告应用的有效期自估价报告完成之日起为半年，即估价报告完成之后的半年内，实现估价目的时，可以估价结果作为依据，超过半年需重新进行评估。如果自估价报告完成之日起半年内房地产市场行情变化较快，应重新评估。

五、房地产估价技术报告

（一）个别因素分析

本报告评估土地使用权面积1788.00平方米，评估地上房屋建筑面积4200.00平方米。

1、土地状况

（1）土地权属及登记状况

估价对象位于武昌区洪山区关山文园路58号华中科技大学文华学院内，土地所有权为国家所有，土地使用者为华中科技大学文华学院，于2003年3月6日以出让的方式取得了该地的使用权，《国有土地使用证》证号为武国用（2003）字第4310号，其地号为6719,证载用途为教育用地，土地使用权限终止日期为2043年3月5号，土地面积为1788平方米。

至估价时点，未发现估价对象存在抵押等他项权利状况。

2、建筑物状况

（1）建筑物权属及登记

估价对象位于武昌区洪山区关山文园路58号华中科技大学文华学院内，土地所有权为国家所有，土地使用者为华中科技大学文华学院，于2003年3月6日以出让的方式取得了该地的使用权，《国有土地使用证》证号为武国用（2003）字第4310号，其地号为6719,证载用途为教育用地，土地使用权限终止日期为2043年3月5号，土地面积为1788平方米。

（2）建筑物设备及装修

估价对象结构为外墙水泥砂浆抹面，普通门窗，地面铺地板砖，内墙为白乳胶漆，共三层，（3）使用及保养

估价对象主要为学生食堂，根据委托方介绍建成并合格于2004年5月20日，经过不同程度的装修改造，使用、维护较好。上下水管道存在微小锈蚀，基本通畅，电器设备线路、各种照明装臵存在不同程度的老化，但绝缘基本良好

（二）区域因素分析

区域内 学生食堂不多，对该房地产五明显的影响。

（三）市场分析

2010年我市房地产开发投资为366.15亿元，同比增长22.9%，增幅比2005年回落了4.8个百分点，占全社会固定资产投资的27.6%；其中，住房开发投资为271.8亿元，同比增长25.3%，增幅比2005年回落3.9个百分点，占房地产开发投资的74.2%。

（四）最高最佳使用分析

由于房地产具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同收益量，且房地产权利人都期望从其所占有房地产上获得更多的收益，并以能满足这一目的为确定房地产利用方式的依据，所以房地产价格是该房地产的效用作最有效发挥为前提的。

最高最佳使用,是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、经济上可行、价值是否最大，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。因此，评估价格应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能获得最大收益的使用方式的估价结果。

估价对象土地登记用途为教育用地，房地产实际用途为教育用地，按实际用途使用符合最高最佳原则。但从土地与建筑物的均衡性以及土地利用强度上来评定，估价时点上的估价对象现状并非最高最佳使用。本次估价目的是为委托方办理抵押贷款手续提供拟抵押物现状房地产价值依据，因此限于本次估价目的的特殊性，估价师只能假设估价对象能够在保持现状使用方式前提下继续使用并获得相应的权利来收益。

根据以上分析，本次评估按估价对象证载用途为最佳用途，按现状利用情况进行评估。

（五）估价方法选用

本评估中运用的估价方法在严格遵循估价原则的基础上，按照《房地产估价规范》的规定，结合估价机构掌握的有关资料、估价目的以及估价对象房地产市场具体特点来确定的。估价对象房地产整体用途为教育用地，类似房地产交易市场案例较少，不宜采用市场比较法。作为学生食堂，估价对象的未来收益可以预测，故可采用收益法进行评估。房地产也可采用成本法进行评估，其中估价对象土地位于武汉市基准地价覆盖范围之内，可采用基准地价修正法进行测算；估价对象土地上的建筑物成本资料易于收集和测算，可采用重臵成本法进行测算。

1、成本法：求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。其计算公式为：

房地产价格=土地价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧

2、基准地价修正法：就是指在求取某估价对象价格时，根据当地基准地价水平，参照与估价对象相同土地级别或均质区域内该类用地地价标准和各种修正因素说明表，根据两者在区域因素、个别因素、土地使用年限、市场行情、容积率、微观区位条件等确定修正系数，修正基准地价从而得出估价对象地价的评估方法。

其计算公式为： Ｐ＝Ｐ'（１＋Ｋ）×ΠS n 其中：Ｋ＝ ∑ Ki i=1 Ｐ － 估价对象价格

Ｐ'－ 估价对象所在区域基准地价

Ｋ － 全部影响地价区位因素总修正值

Ｋi－第i个因素的修正值

ΠS－ 估价对象个别因素修正系数的乘积

3、收益法：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。其计算公式为：

P＝a/r×[1-1/（1+r）] 式中：P —房地产收益价格 a — 年纯收益 r — 折现率

n — 收益期

（六）估价测算过程

n 采用成本法对估价对象进行评估

房地产价格=土地价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧

I、基准地价系数修正法测算土地价格

1、武汉市基准地价概况

根据湖北省物价局、湖北省国土资源厅《省物价局省国土资源厅关于武汉市市区基准地价更新的批复》（鄂价房服[2007]66号），武汉市市区土地定级估价成果已经过省国土资源厅、省物价局批准。

2、确定待估宗地的土地级别及基准地价

确定待估宗地基准地价为690元/平方米，取整数方便计算。

3、宗地地价区位因素修正

该土地位于学校内，根据《武汉市市区土地定级及基准地价评估技术报告》，该用地宗地地价区位因素修正系数指标说明表和宗地地价区位因素修正系数，可知该系数为0

4、宗地地价个别因素修正

估价对象土地使用权性质为出让，本次评估首先设定为教育用地法定最高出让年限进行评估，而基准地价设定的年期为法定最高出让年限，所以待估宗地年期修正系数为1。

5、基准地价系数修正法估价结果

待估宗地地价＝基准地价×（1+区位因素）×∏个别因素修正系数

=690×1×1×1×1=690元/平米 出让的土地单价为690元/平方米 出让的土地总价为1233720元

II、建筑物重新购建价格的确定

根据房屋建筑价格表知，建筑物的重新构建价格为3850000元 建筑物的折旧的确定

根据估价人员的现场勘查及和通过相关资料的了解，确定建筑物的成新率为75% 建筑物折旧＝建筑物重新购建价格×（1-成新率）

Ⅲ、成本法评估值确定 成本法评估值=土地价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧 =1233720+3850000-3850000×(1-0.75)

=4121220元=4112、122万元

 采用收益法对估价对象进行评估

（1）年总收益的确定；

该估价房地产的收益来源于学生的消费，该校有在校生15000人，在学校就餐的只有10000人，而学校有两个食堂，在被估价的房地产中进行消费的约有8000人，男生每人每天15元，女生10元，男女比例一样，各为3500人，故估价房地产收益为；

年收益为；（15+10）×4000×30×9=2700万元（2）求取年总费用

它含：①维修费；②管理费；③保险费；④其他费

①求取维修费

维修费是为维护房屋正常功能的使用而对其进行维护和修理。按建筑物重臵价格的2%计算。建筑物重臵全价取上述中的建筑物重新购建价格计算为3850000，则

维修费；3850000×2%=77000元 ②求取管理费

管理费指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。根据估价对象的用途、规模，并参考企业的实际费用确定管理费按年总收益的3%计算。

年管理费＝27000000×3%=810000元 ③求取保险金

指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按房屋现值乘以保险费率0.5‰计算。根据以上计算建筑物现值为2887500，则

年保险费＝2887500×0.0005=1443.75元 ④其他费 综合费率为营业额的17.8%。

其他费费=27000000×17、8%=4806000元 ⑤求取年总费用

年总费用为上述四项费用之和：

年总费用＝77000+810000+1443.75+4806000=5694443.75元（3）求取年纯收益

年纯收益＝27000000-5694443.75=21305556.25元（4）确定资本化率（或报酬率）为4%（5）收益年期的确定为2043-2010=33年（6）收益价格的求取 根据收益法公式： P＝a/r×[1-1/（1+r）n] 式中：P —房地产收益价格 a — 年纯收益

r — 折现率，此处取4% n — 收益期，此处取33年

估价对象房地产收益价格＝(21305556.25÷4%)×[1-1/(1+4%)33]

＝388826401.6元=38882.64016（万元）

（七）房地产估价结果的确定

根据《房地产估价规范》及估价对象的具体情况，对估价对象分别采用房地分估和收益法进行评估，其中成本法评估结果为4112.122万元，收益法评估结果为38882.64016万元。

通过对这两种不同方法得出的结果进行检验，两种方法的结果相差较大。由于本次评估按估价对象现状利用进行评估，采用收益法通过测算地上建筑物所获收益来计算房地产整体的价值，其结果偏高，且收益法受多方面的影响不确定性多；而成本法通过分别计算土地使用权价值和地上建筑物价值，计算方法和依据可信度较高，其计算结果能够客观的反映估价对象现状房地产的价格水平。经分析并征询有关专家的意见，确定成本法的测算结果作为估价对象房地产的最终评估结果，故： 房地产总价=4112.122万元

（八）估价对象抵押价值未来下跌的风险分析及变现能力分析

估价对象抵押价值下跌的风险主要是来自房地产市场本身的风险，包括市场自身的周期性波动带来的需求供给关系的失衡和价格水平的波动、市场供给发生变化如供给大量增加带来的竞争性风险和产品销售困难的风险、消费者需求变化导致的自己的产品不能完全满足市场需求的风险等等。

综上所述，在债务人不能按期偿还抵押贷款的情况下，抵押权人可以依据法定程序将估价对象房地产进行处臵（拍卖），实现快速变现。

变现能力分析：估价对象的通用性：估价对象土地用途为教育用地，地上建筑物为学生食堂，不符合要求，因此可以认为本估价对象通用性不强。

估价对象的独立使用性或者可分割转让性：估价对象作为教育用地，土地与地上建筑物配套、整体使用，因此独立使用性或者可分割转让性较差。

估价对象作为教育用地在使用上具有一定的特殊性，受众的范围较大，因此变现时间可能较长。综合以上分析，估价对象变现能力较差。

处臵价格（拍卖底价）受快速变现的限制和不完全公开市场条件的影响，一般会偏离公开市场价格，经调查武汉市同类情况房地产处臵价格，与公开市场价格相比，快速变现价格一般为正常成交价格的50%-70%，结合估价对象的实际情况，确定处臵价格为评估值的60%，则该宗房地产的处臵总价为 2467.2732（万元）。

六、附 件

1、委托方评估咨询委托函

2、委托方营业执照复印件

3、《房屋所有权证》复印件

4、《国有土地使用证》复印件

5、估价对象权利状况查询资料及调查记录

6、估价对象区位示意图

7、估价对象外观、内部状况、周围环境概貌性照片

8、估价机构营业执照及资格证书复印件

9、估价师注册证书复印

华中科技大学文华学院房地产估价报