关于城中村和旧城改造项目建设管理实施细则

第一篇：关于城中村和旧城改造项目建设管理实施细则

关于城中村和旧城改造项目

建设管理实施细则

一、总则

第一条为加强和规范旧城和城中村改造项目建设管理，根据国土资源部、住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资发„2010‟151号）、青岛市人民政府《关于进一步加快市区城中村改造步伐的实施意见》等有关法规政策规定，结合我市旧城和城中村改造工作实际，制定本工作程序。

二、项目管理

第二条旧城和城中村改造项目实行项目初审、改造实施方案批复、土地开发整理三个阶段。区政府应根据旧城和城中村房屋住房质量、建成年代、配套条件和居民改造意愿等工作实际，向市城乡建设委提出改造项目申请。

第三条项目初审通过后，区政府开展规划编制、土地预审和配置、资金落实、拆迁动员、改造实施方案等前期论证工作。

第四条前期论证工作完成后，区政府向市城乡建设委提出安置房立项和改造实施方案批复申请。改造项目批复意见作为申请土地开发整理年度计划和安置区正式启动改造

实施的依据。

第五条旧城和城中村改造项目经立项批复后，对具备改造实施条件的改造项目，由区政府在每年10月底前向市住房建设工作领导小组办公室提出下一年度市重点“两改”项目计划申请，经市住房建设工作领导小组审查同意后，列入市重点“两改”项目年度计划。

第六条经市政府批准的市重点“两改”项目年度计划，由市政府和区政府签订《市重点“两改”项目目标责任状》，明确年度工作目标和部门职责分工及相关工作要求。

三、工作程序

第七条旧城和城中村改造项目，由区政府按照统一规划，成片开发、群众愿意、部门积极、科学论证、有序实施的原则，根据城市总体规划、分区控制规划和区域控制性详细规划及土地利用总体规划，提出拟改造项目。

第八条区政府负责对辖区内拟改造项目进行调查摸底，对住房建成年度早、建筑质量差、配套功能不全的居住区域，经三分之二以上居民同意拆迁改造、符合城市规划、能够实施改造的项目，由区政府在完成拆迁改造意愿摸底的基础上，向市城乡建设委申请项目初审。

市城乡建设委按照相关程序和要求组织市相关部门进行现场查看并对资料进行初审，对符合要求的予以受理并提

出初审意见。

第九条拟改造项目经初审通过后，区政府应按规定办理土地预审、规划设计条件和规划方案、环保评价、拆迁年度计划申请、拆迁补偿安置方案备案、拆迁成本核算、土地评估、安置区用地确定等工作。其中规划方案、拆迁补偿安置方案应按规定向社会及拆迁居民公示。

市建设、规划、国土、环保等部门按照各自职责，认真做好拆迁补偿安置成本核算工作，优先确定安置区用地范围和规模，优先审批安置区规划方案和建筑单体方案，并根据拆迁安置成本核算情况优先落实拆迁补偿安置建设资金。

第十条上述工作完成后，由区政府编制正式改造实施方案，组织相关单位与被拆迁人签订拆迁补偿预约协议。拆迁补偿安置预约协议签约率到达95%以上后，由区政府向市城乡建设委申请安置房立项和改造实施方案批复。

第十一条安置房改造实施方案批复后，区政府相关单位应按规定在指定金融机构足额存入拆迁补偿监管资金，发布拆迁公告后，拆迁补偿安置预约协议正式生效，区政府启动拆迁。

四、拆迁实施

第十二条区政府作为辖区内旧城和旧村改造项目拆迁工作的第一责任人，负责组织相关单位落实拆迁补偿安置建

设资金和安置房源、办理房屋拆迁许可手续及具体实施房屋拆迁等工作，并负责做好拆迁信访稳定工作。

第十三条拆迁补偿安置方案实施会审制度。区政府相关单位与被拆迁人签订拆迁补偿安置预约协议前，应按规定在现场公示拆迁补偿方案，征求被拆迁人意见，经95%以上被拆迁居民同意后报市房屋拆迁管理部门批准。

本着“为民解难、实事求是”的原则，对现行法规政策未涉及如多层安置高层公摊等问题，区政府可制订相应的奖励政策，确保拆迁工作顺利实施。

第十四条区政府相关单位应委托具有资质的拆迁评估机构进行拆迁成本核算，经区政府同意后报市房屋拆迁管理部门，市房屋拆迁管理部门应委托专业评审机构予以评审。

第十五条拆迁人与被拆迁人达成拆迁补偿安置协议，土地整理实施单位与被征地单位达成征（收）地补偿协议达到95%以上，区政府相关单位和土地开发整理单位分别持有关资料向市房地产权籍管理部门依法申请办理安置区和储备土地的原房地产证权属注销登记手续。

第十六条拆迁协议生效后，在发放拆迁补偿金时，可预留一定比例的拆迁补偿金作为搬迁腾房保证金，按期腾房的全额返还，对5%未签协议的居民，经反复做工作仍拒绝签协议搬迁的，可依法申请司法强制执行。

第十七条区政府应在公告规定的期限内完成拆迁补

偿、搬迁腾房和土地整理工作。逾期未完成所发生的超期费用，属拆迁人自身原因造成的，不计入拆迁成本，由于其他原因造成的，可计入拆迁成本。

五、用地管理

第十八条区政府完成安置区用地的农用地转用，集体土地征收、青苗补偿和非住宅拆迁补偿、原房地产权证权属注销等工作，达到法定供地条件。

土地开发整理单位完成储备土地的农用地转用、集体土地征收、青苗补偿和非住宅拆迁补偿、原房地产权证权属注销等工作，达到法定供地条件。

第十九条安置区用地达到法蒂供地条件后，安置区用地可以单独划定的，由市国土部门对安置用地优先划拨或协议出让供地。储备土地达到法定供地条件后，储备土地由区政府会同土地储备整理实施单位统一交付到市土地储备机构，纳入土地储备管理。

第二十条安置用地不能单独划定的，由区政府完成全部拆迁并腾空安置区土地后，可以拆迁安置作为附加条件公开挂牌出让，安置用房与和补偿开发商品房捆绑建设。

六、安置房建设

第二十一条区政府作为安置用房代建单位的招标人，通过公开招标方式确定安置用房代建单位。

第二十二条代建单位确定后，由代建单位按规定办理规划、土地、建设等各项建设手续，依法组织实施安置房建设。

第二十三条各区政府作为安置房管理的第一责任人，把安置房建设和居民回迁作为首要工作，在保证质量和施工安全的前提下，安置用房建设工期原则上不能超过两年。

第二十四条各区政府应监督代建单位按合同约定倒排工期，细化责任，狠抓督促落实，确保拆迁居民按期有序回迁。

第二十五条市规划、土地、城乡建设、市政公用等部门按照职责分工，密切配合，提前介入，优先审批，加快规划、土地、建设等各环节的审批效率，统筹安排供热、燃气、给排水等各项市政设施配套计划，确保配套设施与安置房建设同步，满足安置房交付使用的配套要求。

第二篇：城中村改造项目建设方案

新乡市红旗区西马小营村 城中村改造项目建设方案

为加快推进西马小营城中村改造，根据新乡市城中村改造政策规定，结合西马小营村的实际情况，特制定本方案。

一、基本情况

该村位于友谊路以南、藏营村以东、黄河大道以北，共有各类土地约116亩;人口情况523户(其中两层砖混结构318户，单元楼住户205户)，村内现有各类建筑物面积96000平万米，(其中包括部分违章建筑和无证建筑、以及公司集体用地、用房等公用部分)住宅建筑面积为93000平方米，非住宅建筑面积为3000平万;前述约116亩土地拟全部纳入改造用地范围;村集体经济年收入约为100万元。

二、城中村改造分期建设方案

根据规划，西马小营村城中村改造的总建筑规模为50万平万米，其中用于村民安置的规模为9.6万平万米，用于配套开发的规模为40.1万平万米，公共配套设施建筑规模为0.3万平方米。

小区总体定位简欧式建筑风格，大气而不张扬，计划拟建32栋高层住宅。小区内配套设施齐全，拟建幼儿园一座、会所一座、社区卫生院、垃圾中转站等配套服务设施。小区整体绿化突出层次园林景观，以欧式化为基准，小品点缀其中，使人们进入小区有一种身处异景的感觉。小区沿友谊路定为普通商业街区，设黄河大道定为休闲商业街区，我们投巨资把胜利渠北岸景观绿化做好，使人们漫步河岸悠闲自得，购物、休闲紧密结合，为新乡又增添一处靓丽的风景线。公司计划引胜利渠水入小区景观水系，绕小区一圈再入胜利渠，使整个小区活水景观作为亮点。

小区规模宏大，配套设施齐全，属大型城市综合体，建成后对提升新乡老城区整体形象，改善改造区居民的生活环境，带动周边商业的发展起关键的作用。

该项目共分二期开发改造

第一期总建筑规模为30万平方米，用于安置的建筑规模为 10万平万米，用于开发的建筑规模为20万平万米，安置与开发用房同时开工，开工时间为2011年11月15日，工期24个月;第二期……

三、西马小营村城中村改造拆迁安置办法

1、房屋拆迁补偿标准

本次改造中对村民房屋拆迁安置均按新乡市人民政府新政文[2011]33号文件的有关规定执行。即以村民房产证标注面积或基准建筑面积为准进行补偿(基准建筑面积为200平方米)。

被拆迁人选择货币补偿方式时，其合法宅基地上房屋有产权证的，以产权标注面积为准，按新乡市房地产市场评估价给予货币补偿。没有产权证的，凭宅基地证以基准建筑面积为准进行补偿，其合法宅基地上被拆除的房屋建筑面积在基准建筑面积内的，按房地产市场评估价给予货币补偿;超过基准建筑面积的部分，给予适当货币补偿。

被拆迁人选择产权调换补偿方式时，其合法宅基地上房屋有产权证的，以产权证标注面积1:1进行产权调换。没有产权证的，凭宅基地证每处合法宅基地，按基准建筑面积予以安置，实际拆除面积未达到基准建筑面积部分，由被拆迁人按照新建住宅建筑安装成木价补齐差价;实际拆除面积超过基准建筑面积的部分，由拆迁人给予适当货币补偿。

对拆除面积超过基准建筑面积部分的货币补偿，按新乡市国家建设征用土地上附着物补偿标准执行。

每处合法宅基地原则上接一个基准建筑面积安置。在城中村改造期间，符合分户条件的本村村民，原则上每户可按新建住宅建筑安装成本价购买一套面积不大于I20平万米住宅。是否符合分户条件由区政府认定。

2、村民安置楼房位置

根据协商并经西马小营村村民代表大会同意，规划中的1-6号共6栋住宅为村民安置楼，面积为96000平方米。

3、安置楼房分配方法

依据市政府新政文【2011】33号文件规定的标准，由村民代表大会按照公开、公平、公正的原则，讨论制定具体分配方案并形成书面决议。

4、旧村拆除办法

区政府成立由街道办事处和村共同参与的西马小营村城中村改造拆迁安置指挥部具体负责旧村拆迁工作，原则上先由指挥部和被拆迁人按照有关政策签订指挥部统一组织进行建筑垃圾的清运。附件:

1、西马小营小区规划初步方案。

2、提供开发公司的资料(工商营业执照、税务登记证、开发企业资质证书、银行资信证明、开发业绩证明)。

3、其他所需文件、资料。

第三篇：旧城改造项目策划书

关于拟对燕林市场实施除险美化、规范经营的设想

一、总论

十堰市地理位置优越、开发潜力巨大，但市中心存在一处脏乱差、有严重消防隐患的建材经营、加工市场，已严重影响了十堰市的建设和发展。

1、项目现状

燕林市场兴建于1989年，占地面积约5500m²，一层为商铺，上层为四栋住宅楼。这个建于上个世纪80年代商住楼由于不规范物业管理长期年久失修，现已破旧脏乱，弊端众多，与当前十堰市市容市貌、市政发展格格不入。

2、项目背景

第一、存在严重的消防安全隐患。燕林市场在兴建时期对消防应急设施设备建设不完善，不具备消防应急急救功能，而燕林市场建筑年久失修，电路电线老化，跑水漏电现象常有发生。一楼商铺主要经营各类易燃的塑料管材、油漆、建材，同时伴随电气焊切割作业、烧水做饭等活动，切割机、电焊机、等同时作业，对老化电路会造成超负荷运转，极易造成火灾。电焊机、切割机的明火运行像是一根导火索，塑料板材加工和油漆等更像一颗定时炸弹，许多仓库随时都有被引爆的可能，严重威胁了周边地区人民生命财产安全；而小货车的频繁进出和乱停乱放不仅阻碍交通，也会在紧急救援中妨碍消防救援车辆的进入，造成更大的隐患。

第二、脏乱差的环境严重影响了市容市貌及城市建设。许多住户在二楼阳台放养家畜，对人们健康和环境卫生产生极大危害。同时在二楼阳台形成了一个天然的“垃圾场”，很多住户直接将垃圾丢放在二楼阳台，垃圾成堆无人清理，对整个城市的卫生和形象带来了极大的损坏。

第三、作坊式营业业态，制约了市中心商业价值体现，给更具市场竞争力的商业业态进入这一地区造成阻碍。建材加工业对社区居民的生活产生了巨大的噪音污染和环境污染，屡遭投诉。而作坊式经营又不能满足大量城市人口的就业和物业价值的提升，不规范的经营模式对税收的贡献率也极低。

综上所述，燕林市场已成为该区域经济发展和城市形象提升的阻碍，整体改造势在必行。

二、项目改造规划设想

燕林市场项目的除险改造，不是简单的房地产开发，必须上升到城市整体建设的高度，上升到整合各类商业资源的高度，只有运用系统工程统筹兼顾才能完成。

项目考虑与维也纳已有的商业业态进行整合，形成一个具有一定规模的新型开放时尚商业广场和创意产业中心，一个商业摩尔城，一个创意示范园，使之成为十堰核心商圈的示范项目，成为人民路这条黄金商业带上一颗独具特色的新星。

1、完善设施、消除隐患

对项目内部的设施设备需要统一改造、更换。原有电线负荷供小

于求，对内部的线路要按照建筑结构重新布局安装。严格按照消防部门的规定对消防设施设备进行全面改造，新增消防监控和喷淋系统，设消防分区，完善消防功能，彻底消除隐患。同时，完善物业硬件投入，加强社区管理，消除治安隐患。

2、外观改造

在前一阶段的“三城联创”和“创卫”工作中，人民路沿线景观已得到了大力改善，但燕林市场的形象却与人民路沿线景观格格不入，彻底改造迫在眉睫。项目改造的初步设想是，对整体外立面实施造型改造，让其具有怀旧风格的后现代元素，将店招进行统一规划，融入外立面改造之中；进一步优化卖场的动线设计，使其更具商业习惯和理念，同时满足消防疏散要求；对整体建筑物亮化改造，让建筑物与维也纳商业广场融为一体，打造一个十堰的新天地，一个十堰的创意产业示范地。

3、观景平台美化改造

将市场二楼平台和屋面变“垃圾场“为观光地，变废为宝。具体规划设想是：

（1）搭建大型采光阳光屋面，连通一层与二层平台，对屋面进行绿化园林处理，将其改造成空中景观，休闲休憩的公共场所。

（2）引进低碳节能减排理念，将阳光屋面做成太阳能采光板和集热板，使用太阳能光伏小环境发电设备和空调设备，按照现有技术，这样大面积的太阳能装置足以满足整个卖场的电梯，照明和供热需求，其对能源的贡献是巨大的，同时也减少了项目的电力改造压力。

4、提高城市公共物业的管理水平

通过项目改造，我们初步设想：

（1）将紧临市场南巷的垃圾中转站进行功能整合，提高利用率，将其改造成五层立体停车库和一体式自动化垃圾中转站，经过我们的调研，这个设想在技术上是完全可行的，立体停车库的生产厂家可以将自动化垃圾中转站设备与停车库设备进行整合，最大限度地利用好空间和“边角余料”，实现功能完善。

（2）在物业管理上可以考虑将其日常管理委托给专业的商业物管公司，与维也纳商业广场的物业实现统一管理，资源共享，将政府的资源从城市管理服务中解放出来，进行市场化运作，让政府将更好的行政能力用于城市执法和监督，变“运动员”为“裁判员”。

三、项目的商业规划设想

1、引进先进的思维模式突破红海——创新商业模式新思路 引进购物、美食、休闲、观光、娱乐、艺术等多种业态为一体的商业中心，完善十堰市最繁华商业区的购物逛街功能。转变原有的商业模式，业态重组。实行全新业态、全新的管理模式：统一业态规划，统一招商，统一经营，统一管理。

通过改变经营管理思路：—打造一站式便捷生活；—提供优雅的购物环境；—引导人们对高端生活的追求；—享受精致、惬意、休闲、舒适“漫生活”—引入文化艺术类消费业态，提高精神层面的物质化享受。

2、内引外联 差异化经营——打造品牌新中心

集创意产业、文化艺术产业、品牌购物、时尚餐饮、小资休闲为一体。区别于人民路商业区现有的商业格局，与传统市场实行差异化经营，打造“人无我有、人有我精”的经营业态。对服装行业引进品牌服装店；美食和休闲方面引进特色的小吃与时尚休闲区；一楼引入创意型经营业态；在塔楼部分打造以创意园和大学生创业园为主的创业中心，打造十堰创意生活摩尔城。

3、开放式商街 集约化管理——拉动区域经济的新动力

管理方式上，根据燕林市场的现状，实行开放式经营模式，对各经营商铺统一收银，统一纳税的集约化管理。

服务理念上，加强高端商服理念建设，用诚信、务实、品牌、和谐的宗旨打造一支专业的高素质的服务团队。

保障品质，严把质量关，对经营的所有产品保障质量和品质。

税收贡献，对所有的经营商铺统一进行收银，从而保证了税源的不流失，统一缴纳税费，既保障了税收又拉动了区域经济的发展，使之成为新的税源增长点。

扩大就业，燕林市场的经营需要各类的人才，这既帮政府缓解了社会就业的压力，也给人们提供了创业机会。

打造友好环境，让消费者在消费的同时不仅能享受到品牌商品的独特魅力，又能享受独具特色的休闲娱乐环境，使之成为人民路上的商业繁华之地，人气聚集之地。

4、低碳节能性运营模式——尝试创意产生新理念

引入光伏发电技术将太阳能直接转换为电能，基本保障公共区域设施设备的照明和使用。引进光伏发电安全可靠、无噪声、低污染、无需消耗燃料从而保证了节能型公共照明、自动扶梯、小环境空调系统能够低碳运行。

引入大型采光面，在屋面上设置大型玻璃采光板等采光材料，使其基本保证白天的照明需求，可支持消费者低碳出行、低碳消费、低碳生活、低碳休闲，这是创意性项目所必备的理念。

按照现代化城市建设的需要，引进和吸收现代商业和现代旅游的新理念，遵循以人为本、低碳节能、环境友好、功能齐备、品质优良的要求，打造成为吃、住、游、乐、行为一体的一座商业城、旅游城、商务城、文化创意城。

四、项目需要的支持和帮助

1、该项目虽然采用了市场运作的模式，但由于涉及到许多旧城改造和现实现状的困难，我们希望政府有关部门能站在项目可持续发展的视角，能在土地政策和环保补助方面参照旧城改造的相关优惠政策，给于一些考虑和倾斜，缓解企业负担，让更多的企业资源用于项目的改造和经济补偿上。

2、该项目拟引进一些创意型项目入驻，希望能在政府帮助下，在国家产业扶持政策内享受一些产业补助和优惠支持，以利于我们在项目中实施开展“大学生、青年创业计划”，以扶持有志于创意科技和相关服务的年青创意科技人才入驻创业，推动十堰地区创意产业项

目的示范和发展。

3、由于该项目的历史原因，在项目实施时，希望政府有关部门能召集各相关行政职能部门进行专题研究，在政策和法律许可范围内，对项目能简化行政审批程序，对改造项目实施规划预批，并能加快后续项目手续的完善和办理，确保项目落地结果。

综上所述，项目实施必须遵照政府主导、市场运作、利益共享、和谐改造的原则和措施。让各利益主体在项目中实现预期，让项目能真正成为旧城改造的示范工程和经典之作，探索在市场经济环境下实现城市改造和功能提升的新思路。

十堰永安资产管理有限公司

二0一一年十月

第四篇：《西安市城中村改造建设管理暂行办法》

市政发〔2003〕43号 《西安市城中村改造建设管理暂行办法》

一、为了改善城中村的人居环境，提高城中村农民的生活水平，确保城市建设顺利进行，在城市建成区内全面开展城中村的改造建设工作。根据国家有关法律法规，结合本市实际，制定本办法。

二、本办法所指城中村是指在城市建成区范围内，仍然保留农村体制，使用集体土地，以村民委员会为组织形式的行政村的居住村落。

三、通过城中村改造，使农民的组织形式、生产方式和生活方式向更有利于城市化管理、市场化经营和城市居住社区的方向转变。

四、城中村改造，应坚持“一村一案”的原则，在城市总体规划的指导下，由城中村所在地的区人民政府统筹土地资源、合理调配城中村发展用地，为城中村的迁建、翻建做好土地储备保障。

五、城中村所在地的区人民政府、乡镇人民政府、街道办事处负责辖区内城中村改造的组织实施及管理工作。

凡未经区人民政府审查批准，任何单位和个人不得在城中村改造区内进行新建、扩建、翻建等工程项目。

六、成立西安市城中村改造工作领导小组（以下简称市领导小组），负责全面指导与协调城中村改造工作。领导小组下设办公室，办公室设在市城乡建设委员会，负责协调全市城中村改造的建设管理工作。规划、国土房管等领导小组成员单位按各自职责开展工作。

城中村所在地的区人民政府成立相应的城中村改造领导小组（以下简称区领导小组），具体负责辖区内城中村改造的组织实施工作。西安高新技术产业开发区、西安经济技术开发区、西安曲江旅游度假区管委会负责区内城中村改造的组织实施工作。

市领导小组的职责是：负责编制全市城中村改造计划和规划，并进行宏观管理；审定城中村改造建设方案；制定城中村改造的配套政策；按照全市城中村改造计划定期督促、检查、指导、监督区领导小组的工作。

区领导小组及三个开发区的职责是：按照市城中村改造总体计划编制所辖区城中村改造计划；组织制定城中村改造方案；组织实施城中村的拆迁安置工作；协调城中村改造建设的相关问题；负责辖区内城中村改造建设的组织实施工作。市领导小组办公室负责领导小组的日常事务工作，审查城中村改造建设方案；协调指导区领导小组及城中村的改造工作。

七、城中村改造的实施主体为：

（一）村民，村民委员会；

（二）由村委会组建并授权的具有合法资格的建设发展公司；

（三）有实力、有资质的开发建设企业。

八、城中村改造建设方案的确定程序。

区领导小组根据市领导小组下达的改造计划及有关要求，指导村委会编制城中村改造建设方案，经初审后报市领导小组审定。

九、市规划行政主管部门依据市领导小组的计划安排负责组织城中村改造的详细规划编制工作，规划编制完成后，由市领导小组办公室会同区领导小组、城中村村委会及相关部门进行政策性综合研究，拟定方案，由区领导小组报市领导小组审定。

城中村改造建设方案由市领导小组审定后，依法由市规划行政主管部门核发《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，土地部门核发《国有土地使用证》，计划部门办理建设工程立项。具体工作由城中村所在区领导小组组织实施。

十、市城乡建设委员会组织召集计划、规划、市政、供电、消防、抗震、园林、环保等部门和专家对拟进行的城中村改造项目的设计进行审查，审查同意后予以批复，并按照相关程序办理《建筑工程施工许可证》。

城中村改造项目建成后由市城乡建设委员会组织有关单位进行综合验收；综合验收合格后由房产管理部门办理房产登记手续。

十一、城中村改造相关配套政策。

（一）城中村改造提倡、鼓励易地置换。易地置换的，应整村迁移，由城中村所在地区人民政府按照城市整体规划另行征用划拨土地，土地指标原则上按每人６５平方米计（包括居住用地、生产用地及经济发展用地）。

城中村就地改造的，集体土地应依法转为国有土地，除村民住宅用地之外其余土地可以进行招商引资、有偿开发，开发所得用于城中村的改造和发展。进行整村迁移的城中村，腾迁出来的集体土地，应依法转为国有土地，用于经济发展。

（二）属于安置村民的新建住宅，所有城建费用一律免收。

（三）除安置村民居住用地外仍有较大面积剩余土地的，可以按照一定比例给村上留作发展经济。对用于发展村经济的建设工程，配套费减半收取。其他城建收费项目除了质量监督、劳保统筹外，一律免收。

其他多余的土地，按照我市土地储备有关规定办理。

（四）对于拆迁房屋等腾迁出来的土地和其他非农业性生产用地，允许进入市场交换或进行适度开发。

（五）拆迁安置。城中村改造实行“自筹资金、自我改造、自我安置”的方针，由城中村根据自身实际制定拆迁安置方案，经村民大会同意后报所在区领导小组审定。拆迁安置工作由城中村所在区人民政府具体组织有关部门及村委会实施。

（六）新村建设。城中村改造的建设活动一律由该村所属的城中村改造建设发展有限公司承担，公司按照《公司法》相关规定组建，其公司资质由市城乡建设委员会核准，工商部门办理营业执照。

（七）自本办法发布之日起，城中村内停止改造之外的一切建设活动，所在区人民政府、街道办事处及村委会负责城中村范围内一切建设活动的管理工作，有权依法制止村内任何形式的乱搭乱建，对乱搭乱建的，由所在区人民政府组织依法拆除。

（八）市领导小组批准进行改造的城中村，各级管理部门停止对该村的土地征用及建设工程项目的审批工作。确需建设的工程，应在城中村改造建设方案的指导下进行。

（九）对城中村过去或在建建设项目的处理。对于在改造以前已经建成或在建的房地产或其他建设工程，在符合城市规划、工程质量合格无隐患的情况下，经市领导小组审定后，依法补办建设手续。并可以按《西安市人民政府关于进行旧村改造试点的意见》第十条和本办法有关配套政策分别办理。

对于不符合城市规划并且无法改正和补救的或存在工程质量、安全问题无法补救的，必须拆除。

十二、城中村改造建设方案一经审批，不得擅自更改。凡未按审批方案实施的，由各职能部门依照相关法规予以处罚，并按审批方案予以纠正。

十三、城中村范围内的一切住户，都应积极支持对城中村的改造。对于阻碍改造违反治安管理规定的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》进行处罚。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

十四、各级政府部门工作人员必须牢固树立服务大局、廉洁自律的思想，不得以任何借口阻挠城中村改造工作，更不得借城中村改造之机牟取个人私利。凡不履行职责、滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管机关给予行政处分，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

十五、本办法自2003年４月21日起施行。

第五篇：南京市“城中村”改造建设管理暂行办法

市政府办公厅关于转发市“城中村”改造建设工作领导小组办公室

《南京市“城中村”改造建设管理暂行办法》的通知

宁政办发〔2006〕73号

各区县人民政府，市府各委办局，市各直属单位：

市“城中村”改造建设工作领导小组办公室拟定的《南京市“城中村”改造建设管理暂行办法》已经市政府同意，现转发给你们，请认真遵照执行。

二○○六年六月四日

南京市“城中村”改造建设管理暂行办法

（市“城中村”改造建设工作领导小组办公室 2006年5月）

为切实做好“城中村”改造建设工作，全面完成“城中村”改造建设目标，根据《关于加快推进“城中村”改造建设的意见》（宁政发〔2005〕214号）等文件精神，结合工作实际，制订本暂行办法。

第一章 总 则

第一条 本市江南八区绕城公路以内、长江以南区域范围内的“城中村”改造建设工作，适用本办法。

第二条 本办法所称“城中村”是指在以上范围内经市“城中村”改造建设工作领导小组（以下简称市领导小组）审核并批准的，在土地性质、居住环境、行政管理体制、经济组织形式等方面仍保留原农村特征的村民聚居点。

第三条 “城中村”改造建设工作在市领导小组统一领导和部署下进行，各有关区政府为本辖区“城中村”改造建设工作的第一责任人。

市委宣传部、农工办，市建委、财政局、国土局、规划局、市政公用局、园林局、市容局、房产局、监察局、审计局、劳动与社会保障局、民政局、乡镇企业局、公安局等各有关部门，应当在各自职责范围内互相配合，共同做好“城中村”改造建设工作。

第四条 “城中村”改造建设应针对各个村的不同情况采取相应的方式实施，主要有以项目开发的方式实施改造、以土地储备的方式实施改造、以环境整治的方式实施改造等。

第二章 规划编制与审批

第五条 “城中村”改造建设应依据南京城市总体规划和控制性详细规划，编制完成“城中村”地区的控制性详细规划和修建性详细规划。

原则上以各个“城中村”为基本单元，如若干个“城中村”相距较近或用地交错，也可以合并为一个基本单元共同编制规划。

“城中村”改造建设地区控制性详细规划的编制工作由市规划局牵头组织开展。修建性详细规划由相关区政府牵头，在向市规划局申请规划编制技术要求后，根据控制性详细规划组织开展；市规划局负责修建性详细规划编制的技术指导。

第六条为加快规划审批进度，市规划局应将“城中村”改造建设项目作为特办件，局内设立绿色通道，加快办理。

第七条凡进入市“城中村”改造建设项目，由各区“城改办”持项目批准文件和其他必备材料向市规划局申请办理改造地块用地的市政外部条件和选址意见书。选址意见书附注“城中村改造用地”。新建项目通过土地预审后，由各区“城改办”向市规划局申请规划设计要点和《建设用地规划许可证》，然后进入土地公开出让程序。

《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》由市规划局核发；《建设工程规划许可证》可视规模情况由市规划局核发或采取“一案一委托”方式委托相关区核发。相应许可证上附注“城中村改造”字样。

第八条 属于“城中村”改造建设项目中按规划可以保留的及其他不需进入土地储备的项目，由规划保留建筑物及用地产权所有人提出申请，所在区“城改办”根据已批准的“城中村”控制性详细规划和修建性详细规划初审通过后，以区为单位统一报市规划局进行审查。市规划局参照市集体土地房地产项目的审批规定执行。

第三章 土地管理与征地拆迁

第九条 对于“城中村”改造涉及的农村集体经济组织名下现状有农用地的，由各区政府办理立项和规划手续，按程序进行农用地转用报批；农用地转用依法批准后，按规定进行撤组。

对于“城中村”改造涉及的农村集体经济组织名下现状没有农用地的，由各区政府统一汇总向市政府专题申请撤销其原建制；市政府下文批准撤销原村民小组建制后，其名下的集体土地性质变更为国有土地。

第十条 集体土地变更为国有土地后，在符合土地利用总体规划和城市规划的前提下，对于保留的学校、医院、养老院等公益事业用地、部分工业企业和经营性项目用地，在按规定程序补办用地手续后办理土地登记。土地使用权确认给原集体经济组织以外单位的，该单位应按规定对原集体经济组织进行补偿，补偿标准按《南京市征地拆迁补偿安置办法》（宁政发〔2004〕93号）的有关规定执行。

第十一条 对涉及的原集体经济组织和农民，由各区政府按照《南京市征地拆迁补偿安置办法》对原村民小组全部的集体土地面积进行土地补偿、青苗附着物补偿、农业人员安置；并按《南京市被征地农民基本生活保障试行办法》（宁政发〔2004〕100号）及有关规定，组织符合条件的“城中村”农业人员进入基本生活保障。

第十二条 “城中村”改造范围内，集体土地上房屋拆迁补偿安置（含撤组剩余国有土地上原建于集体土地上的房屋，或撤组后依法对该房屋翻建、改建的）按照市国土局制定的有关进一步规范我市征地房屋拆迁补偿有关工作的意见执行。

国有土地上房屋拆迁执行《南京市城市房屋拆迁管理办法》（市政府227号令）相关规定。

第十三条 “城中村”改造建设范围内所建经济适用住房专项用于“城中村”改造建设工作。

第四章 资金安排和使用

第十四条各区“城中村”改造建设所涉资金包括实施改造的“城中村”范围内的土地净收益、捆绑项目收益、“城中村”改造建设专供经济适用住房溢价收益等其他项目资金。该项资金必须实行专项存储、专项用于“城中村”改造建设，具体管理办法另行制定。

第十五条经市领导小组批准，部分地块可与本行政区域内其他土地进行捆绑出让，出让净收益专项用于“城中村”改造建设，以平衡改造建设资金。

第十六条申购“城中村”改造建设专供经济适用住房的被拆迁人，其货币补偿款实行封闭操作，即货币补偿款由拆迁人直接支付给该经济适用住房建设单位。

第十七条支持、帮助集体资产实行股份合作制改革，允许和鼓励股份经济合作社优先参与本村集体所有土地的经营开发。经市领导小组批准，可由集体经济组织自行改造，农民将量化的资产作价入股，参与改造建设，收入进行再分配。

第十八条市、区城建资金对“城中村”改造建设相关的环境整治及市政基础配套设施建设项目统筹安排、重点考虑。

第五章 “村改居”与集体资产处置

第十九条 “城中村”50%以上的集体土地已转变为国有土地的，可以依法撤销村委会，组建社区居委会。

第二十条撤销村委会的有关工作：

（一）村民委员会的撤销，由镇政府（街道办事处）提出，经村民会议或村民代表会议讨论同意后，报区人民政府批准。

（二）按照有关规定，对村级财务进行审查，审查结果应当及时公布。

（三）召开村民会议或村民代表会议，妥善处置集体资产。

凡财务不清、资产未妥善处置的不得办理村委会撤销手续。

第二十一条 “城中村”的集体资产包括经营性资产、非经营性资产和资源性资产。“城中村”的集体资产归该村集体经济组织全体成员（村民）共同所有，受法律保护，任何单位和个人不得侵占、平调、私分。

第二十二条

“城中村”应在所在镇政府（街道办事处）的指导下，成立由镇街农村集体资产管理办公室工作人员、村组集体经济组织负责人以及村民代表参加的撤制工作小组，负责具体工作。

第二十三条 “城中村”必须对其所属集体资产进行清产核资。凡涉及到产权变动或多数村民要求评估的，由集体经济组织或者资产占有、使用单位委托具有农村集体资产评估资格的评估机构进行。清产核资、评估结果应当按照《村民委员会组织法》第十七条的规定经村民会议或村民代表会议确认，同时报镇街农村集体资产管理办公室审核、认定。清产核资中涉及不良资产核销的，要以村为单位经村民会议或村民代表会议逐笔讨论通过后，报镇政府（街道办事处）审批。

第二十四条经村民会议或村民代表会议讨论通过的集体资产处置方案，须经镇政府（街道办事处）审核，报区（市）农村集体资产管理办公室（农工办）批准。

第二十五条集体净资产数额较大、且有稳定的经营项目和收入来源的村，要按照《关于积极推进农村社区股份合作制改革的意见》（苏办〔2005〕25号）和《关于开展村集体经济股份

合作制改革试点工作的意见》（宁委办发〔2004〕38号）要求，积极创造条件进行改制，发展规范的股份合作经济。

第二十六条 “城中村”集体净资产数额较少，或者没有条件进行股份合作制改造的村，集体资产按下列规定处置：货币资金、库存物资、牲畜（禽）的折价款及有价证券等，兑现给集体经济组织成员；由村种植的树木补偿费和不属于固定资产的土地附着物的补偿费，可以兑现给集体经济组织成员；固定资产（包括变价、折价款）和历年的公积公益金等，原则上可按50%兑现给集体经济组织成员，50%交由镇街集体经济组织（农村集体资产管理办公室）管理，主要用于原村公益事业、社会保障等；清产核资后的债务由资产抵偿，一时收不回的债权、无法清偿的债务可委托镇街农村集体资产管理部门管理。

镇街农村集体资产管理办公室必须专户管理代管款，同时报区（市）农村集体资产管理办公室备案，每年接受区（市）农村集体资产管理办公室组织的专项审计。

第二十七条组一级集体资产数额较小，可以直接变现兑现给集体经济组织成员。

第二十八条 “城中村”集体资产因产权界定、资产处置等引起纠纷的，由当事人协商解决；协商不成的，由当地镇政府（街道办事处）或区县人民政府农村集体资产管理办公室进行处理；当事人对处理决定不服的，可以向人民法院起诉；当事人也可以直接向人民法院起诉。

第二十九条组建社区居委会的有关工作：

（一）成立社区居委会筹备工作小组，开展成立居委会的准备工作，报区县人民政府批准设立社区居委会，主持本社区居民选举工作。

（二）制定选举工作方案，组织推选社区成员代表。社区居委会可以由代表选举、户代表选举和选民直接选举三种方法产生，提倡采用直接选举和户代表选举的方法。

（三）由社区成员代表会议民主确定正式候选人，候选人人数须大于应选人人数。

（四）采用无记名投票、差额选举的方法，正式组建社区居委会。

第六章 社会保障

第三十条 “城中村”所在地政府应利用现有资源，兴办第三产业，开发就业岗位，鼓励劳动者自主创业。

凡在法定劳动年龄段内，有劳动能力、且有就业愿望的就业困难人员，均可参照执行下岗失业人员再就业各项优惠政策。

第三十一条 “城中村”中居住的南京户籍人员，未参加社会保险的劳动年龄段的劳动者，男性年龄不满45周岁、女性年龄不满40周岁的，可根据本人意愿，按自由职业者办法参加城镇职工社会保险。

“城中村”改造建设范围内的农民，符合基本生活保障条件的，纳入基本生活保障体系，按照《南京市被征地农民基本生活保障试行办法》（宁政发〔2004〕100号）及有关规定执行。

“城中村”居民，被用人单位录用的，由用人单位统一办理参加我市城镇职工社会保险。

第三十二条 村民转为城市居民后，凡共同生活的家庭成员人均收入低于城市居民最低生活保障标准的，均有申请获得最低生活保障的权利。

申请最低生活保障待遇，由户主向户籍所在地的社区居委会提出书面申请，并提供相关证明材料，按规定程序审批。

第三十三条 家庭人均收入高于当地最低生活保障标准，但在当地最低生活保障标准2倍之内，且符合下列情形之一的，本人在一个内可全额享受当地最低生活保障：

（一）持有残疾证的肢体1级，盲人、智力、精神残疾1、2级且本人无收入的重度残疾人；

（二）患有恶性肿瘤（手术或放化疗期间）、肾移植、尿毒症和白血病的人员；

（三）父母已经死亡，且只与祖父母、外祖父母共同生活的未成年人。

第三十四条 因“城中村”拆迁而购买经济适用房迁移户口的最低生活保障家庭，可同时迁转最低生活保障关系，并维持原补差标准3个月不变，新居住地最低生活保障管理机构要及时做好低保关系接转工作。

第七章 考核与奖惩

第三十五条 为了保证“城中村”改造建设顺利实施，建立考核和监察监督机制。

年初，由市领导小组与各区政府签订目标责任书，各区政府与相关街道、部门签订目标责任书，实行目标管理责任制，将任务细化分解，明确职责范围，逐级落实责任。

第三十六条 考核的范围

玄武区、白下区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、下关区、栖霞区、雨花台区等江南八区“城改办”，市各相关部门。

采用部门与区分别考核的办法。

第三十七条 考核的内容

（一）机构与职责：江南八区政府贯彻市“城中村”改造建设要求，建立成立专门机构，抽调专职人员具体实施“城中村”改造工作情况，“城中村”改造建设目标责任制的落实。市“城中村”改造建设各相关部门在改造建设中分工负责制执行情况。

（二）计划与措施：各区贯彻执行市政府加快推进“城中村”改造建设的意见采取措施的落实情况。重点检查“城中村”改造建设总体方案、分计划和具体实施方案的编制情况。

（三）改造建设实绩：按照“城中村”改造建设的目标和任务，根据市政府关于“城中村”改造的建设标准和要求，考核各区政府、各部门“城中村”改造建设任务的完成情况及改造后的管理成效。

（四）环境建设：结合“深化绿色人居社区”创建工作、“绿色南京”工程建设，按照“城中村”市容环境卫生管理水平要逐步达到“城市市容环境卫生标准”的要求，考核所在区政府创建和管理工作。

（五）宣传报道：对“城中村”改造建设工作进行深入持久的宣传发动，开展形式多样的宣传工作，按时完成信息上报工作。

第三十八条 考核的方法

（一）根据南京市关于加快推进“城中村”改造建设的意见要求，每年按照以上五个方面考核内容，采取百分制的考核评分标准，以“量化考核为主，定性考核为辅”进行综合评定。（详见“城中村”改造建设工作自查评分表）

（二）以区、部门对象考核评比为单位。

（三）采取“听、看、查、议”相结合，以实地查看为主的方式进行考核评比。首先听取被抽查地区或单位的领导汇报“城中村”改造建设情况，并在查看相关资料和实地查看改造建设成果的基础上，进行集体评议、综合评分。

（四）各区“城改办”、各部门每年应将“城中村”改造建设自查结果，于当11月中旬

前报送市“城改办”。提交的自查材料包括“城中村”改造建设工作总结、考核评分自查表。

（五）当11月下旬，由市“城改办”牵头组织全市“城中村”改造建设考核评比工作。考核组由市人大办公厅、市政府办公厅、市政协办公厅、市委农工办、市建委、市财政局、市规划局、市国土局、市市容局、市民政局、市劳动局、市监察局等单位组成。

第三十九条 考核的奖惩

根据目标考核完成情况和检查验收的结果，由考核组分别对区、市属部门“城中村”改造建设成果进行综合评定。

对按时完成“城中村”改造建设工作目标的，由市政府进行表彰，给予各区“城改办”各10万元奖励；对被评为先进的单位给予各2万元奖励。

对未能按时完成“城中村”改造建设任务的区及责任部门，给予通报批评，并责令限期完成“城中村”改造建设任务。

第八章 附 则

第四十条除本办法所作规定外，“城中村”改造建设工作应严格按照国家、省、市有关法律、法规及规章的规定，实施改造建设。

第四十一条本办法自发布之日起实施，此前有关改造建设已按照有关政策实施的，不再重新办理。

第四十二条本市县域范围内的“城中村”改造建设工作可参照本办法执行。

附：“城中村”改造建设工作自查评分表