拆迁调研doc（合集）

第一篇：拆迁调研doc

当前,城市房屋拆迁已经演变成为社会关注的难点热点、城市建设的一大难题。在调研中，从上到下、各个方面都强烈地认识到，我市城市房屋拆迁工作在日益复杂的困难和矛盾中向前迈进，已到了必须总结反思、创新提高的新阶段。今年以来，市委市政府领导高度重视拆迁工作，市人大也将“完善城市房屋拆迁协调机制”研究作为今年的一项重点课题来抓。为了适应国家新的要求，创新完善体制机制，协调各方合法权益，尽快探索出推动城市科学发展，促进社会和谐稳定的拆迁管理新路子，我们先后组织辖区政府、有关部门和投资建设单位召开了8次座谈会，走访20多个相关企业和个人，并赴杭州较为全面地学习了破解“拆迁难”的成功经验，开展了扎实细致的调研活动。现将有关情况报告如下：

一、对我 市城市房屋拆迁工作态势的总体分析

近三年来，我 市共完成房屋拆迁总量1500万平方米,其中集体土地征地拆迁1296万平方米。城市房屋拆迁总量呈逐年递增态势,完成拆迁面积每年都在100万平方米以上。2008年以来，国有土地已完成拆迁项目58个，10755户，建筑面积204万平方米，受理房屋拆迁申请行政裁决案件2016件，审结1797件；申请政府行政强拆52件，已实施28件；申请法院司法强拆316件，已实施113件。三年来，全市涉及房屋拆迁方面的信访共1299件次，其中涉及国有土地房屋拆迁的信访仅占20%。由于城市国有土地房屋拆迁具有专业的监管机构、严格的基本程序和规范的运行制度，尤其是大多数项目能较好地执行拆迁公示、信访投诉接待、目标责任承诺、拆迁举报、拆迁过程监管、责任追究“六项制度”，同时法制、法院等部门和单位自觉维护发展大局，确保行政复议和行政诉讼零败诉，因此城市国有土地房屋拆迁工作不仅没有发生社会影响巨大的群体性事件和严重侵害群众利益的重大案件，而且有力地推进了城市化和城市现代化建设，推进了园区建设与产业发展，广大被拆迁户通过拆迁改善了生活，提高了收入，城市国有土地房屋拆迁工作呈现出总体平稳的态势，为我 市经济社会发展作出了重要贡献。

但是，城市房屋拆迁工作也遇到了前所未有的困难和矛盾。基层的同志反映，现在的拆迁工作是“程序越来越严，成本越来越高，氛围越来越差，推进越来越难，政府越来越被动”。我们认为，解决拆迁难，首先要从常州城市发展趋势、宏观背景和社会环境入手，以更宽的视角、更远的目光，深刻认识我 市拆迁工作的发展态势和主要矛盾。总体来看，主要有以下 4个方面的特点：

（一）城市化中的集体用地房屋征迁矛盾重重，两类用地的拆迁管理与政策反差较大。在城市化建设进程中，必然遇到性质不同的两类用地。尽管城市国有土地房屋拆迁管理也需要进一步完善提高，但相比较而言，我 市市区农村集体房屋拆迁管理薄弱，政策滞后，监督乏力，各种矛盾日益凸显，并呈现扩大频发的趋势，近期发生的青龙丁庄村群众集访抗拆事件就是一个典型案例。究其原因，一是有文件无监管，尽管国土部门是集体用地房屋拆迁管理办法的制定者，但是责任主体在各级政府，而且尚无单独、有效的监管机构实施管理；二是有政策不统一，我 市城市化中的农民安置房多数属于小产权性质，难以进入二级市场交易，同时各辖区政策不同，诱发群众不满，例如新北区的农民安置房是全产权性质，而天宁区是小产权，进而引发两区交界地段的项目拆迁难以推动。三是有安置无远虑，由于在项目规划环节未能考虑集体经济的长远造血功能，导致一些农民在城市化中丧失集体经济的福利，村级经济组织的运转费用也失去来源。四是有组织无约束，基层政府和行政组织自由裁量权过大，一些地方缺乏公开透明、规范严格的管理制度，暴力拆迁和企业拆迁中的腐败现象依然存在；甚至一些乡镇出现“无主体拆迁”现象，在既无补偿安置协议，也未履行法定强拆程序的情况下，擅自违法拆迁。展望未来，我 市城市建设将逐步扩大到市郊集体用地，如果不填补监管上的空白和漏洞，势必引发更多矛盾。

（二）补偿标准与安置房源始终是影响拆迁进程的两大要素。当前，我 市房屋拆迁补偿常常难以满足被拆迁户的要求，一是补偿的基准价难以合理确定。基准价是按照周边地块二手

房交易平均价确定的，虽然这是一个合理的测算方法，但是在“要我拆”的情况下，被拆迁户常常希望换购到同等使用面积的新房，而且在房价高位上涨时期，基准价难以跟上。二是现行装修评估制度难以适应高档装修，但是在技术层面上又很难改进。三是多年来不同时期形成的无证房确权难以把握，部分项目营业用房及“住改非”补偿成本过高，房租经济的损失补偿不可能完全到位，一些居民还利用“一事一议”政策，突击违建违装，突击领营业执照，开具假病历，以套取额外利益。四是过渡安置费过低，鉴于某些客观原因，一些项目地块的“人等房”现象依然存在，而给予老城区被拆迁户的过渡安置费常常不能满足支付房租的需要。另一方面，安置房源的总量不足和适配性矛盾较为突出，各辖区普遍存在房源不足问题，同时我 市定销商品房西多东少、南多北少，尤其是被拆迁户回迁的合理愿望难以满足，再加上高层安置房和定销商品房的公摊面积大、得房率不高，这些都容易使被拆迁户产生抵触情绪。

（三）拆迁成本不断攀升，旧城改造难度加大。近年来，我 市城区拆迁成本不断上升，原因是多方面的，一是拆迁本身产生刚性需求，项目信息一旦传出，相邻地块二手房和商品房市场的价格就会上涨，直接推升补偿预期。二是房地产市场涨幅较快。三是项目工期要求紧，“花钱买进度、花钱买平安”在一定程度存在，“先走的吃亏、后走的沾光”的现象难以消除；由于受项目多、拆迁量大、上级进度要求高、拆迁周期长等种种因素的影响，天宁区已成为拆迁成本较高的区域，也影响了其他辖区的拆迁。四是同一地块有多个项目在不同时间先后实施，主体不同、项目性质不同、政策不同，拆迁时间跨度长，再加上房价上涨，拆迁成本在攀比中上升。如火车站北广场就是典型案例，实际补偿总额被迫调高，但又导致居民心理预期上升，观望看涨心态普遍，致使拆迁工作陷入怪圈。五是拆迁承担社会责任和社会成本，拆迁让政府直接面对群众，也使群众得到表达各种利益诉求的契机，要求政府一次性给予解决。例如贫困家庭生计、历史遗留问题、家庭成员病残等等，几乎所有的被拆迁户都知道违建、违装、出租、开店、生病有补偿，都要利用“一事一议”政策额外得到利益，“一事一议”的社会公正性受到严峻挑战，尤其是改制企业以职工安置、历史遗留问题等为由，漫天要价。在这样的情况下，房屋评估价远远偏离于实际补偿总额，这种现象很难取信于民。六是体制制度的内生作用，属地推进方只关注进度不关注成本，评估费、审计费、拆迁服务费、属地政府管理费的计算是按照拆迁补偿额，而不是户数或建筑面积，拆迁企业、评估公司也同样会“帮助”被拆迁户人为抬高补偿数额。保障被拆迁户的居住权是政府的首要职责，从发展趋势来看，房屋补偿政策调高势在必然，但是由此可能会导致经营性项目易拆不易建，无利可图，旧城改造也很可能以真正的民生工程或以提高容积率为代价付诸实施。

（四）法制环境趋严趋紧，舆论氛围“一边倒”的状况难以扭转。国务院新的《国有土地上房屋征收与补偿条例》即将出台，按照征求意见稿的规定，这是一部倾向于维护被拆迁人合法利益的新政策，旧城改造的程序十分严格，土地收储经营项目和农用地转用的合法性并未得到有效解决，对长期以来各阶段形成的违章建筑补偿等方面的规定操作性不强，这些对拆迁主体即政府的拆迁工作带来更大的困难和挑战。与此同时，全国自上而下舆论氛围“一边倒”的趋势不断加剧，只要提及拆迁，就是简单地认为政府与民争利，黑恶势力横行，暴力欺压百姓，而政府改善旧城环境，拆迁致富于民，关怀贫困群众等方面的正面报道少之又少，尤其是对一些人利用网络媒体散布虚假事实的现象，或消极回避，或听之任之，未能有效教育群众、引导舆论。特别是一些公职人员缺乏大局意识，运用职务优势、法律知识，捕捉政府软肋，参与或助推抗拆活动，甚至充分运用社会资源攫取过分利益，促就不公平、不公正氛围的行程，引起了群众的强烈不满。

二、对创新我 市城市房屋拆迁工作的思考与建议

基于以上分析，我们认为，今后我 市的城市房屋拆迁工作应确立以下原则和思路：

——必须改革监管体制,国有土地房屋拆迁管理和政策需要进一步完善，城市化中的农村集

体土地房屋征收管理急需加强；

——必须坚持以人为本，以接轨市场促签约，以阳光操作促公平，以关怀弱势促公正，以严格监管促稳定；

——必须加强源头调控，在决策环节协调好规划、拆迁与建设的关系，保持项目之间、区域之间的平衡性，消除人为抬高拆迁成本的现象；

——必须“先补偿安置、后实施搬迁”，货币补偿及时足额到位，产权调换尽力提供现房，对纳入住房保障体系安置的努力实现零过渡，对原地或就近补偿安置的明确入住时间；

——必须坚持依法拆迁，从立项合法到拆迁许可，从规划红线到拆迁锯齿线，从进场公示到协议补偿，从行政裁决到司法强拆，都应严格履行法律规定；

——必须加强利益协调，进一步完善属地管理体制，可以下放的权力坚决下放，可以利益共享的项目开展合作，在调动好、发挥好辖区、街道的积极性的同时，强化监管约束。

城市房屋征收从立项到结束有十多个环节，环环有矛盾，处处有难点，都可产生冲突、引发事件。围绕如何协调拆迁各方关系，包括政府内部的相互关系，我们经过对拆迁各个环节矛盾的认真梳理，提出建立“一个平台、六项机制”的对策建议，以进一步改进和创新今后我 市的城市房屋拆迁工作：

一个平台：

——建立覆盖城乡、统一规范的分级监管平台。城市房屋拆迁不仅包括旧城改造，而且包括城市化建设中的集体用地房屋拆迁。一是参照无锡、苏州做法，成立常州市人民政府拆迁管理办公室，提高级别，扩大职能，将国有土地、集体土地两类用地房屋征收管理工作统一纳入管理，考虑到市建设局已更名为城乡建设局，且对国有土地房屋拆迁工作具有单独的机构、完善的制度、专业的人员，因此可由建设局牵头负责。二是整合部门行政资源，建设部门与国土部门的相应机构合署办公，统一调配法制等部门相关人员。三是在进一步完善国有土地房屋拆迁管理制度的同时，加快建立和完善集体用地房屋拆迁管理制度，尽快弥补监管空白。四是各辖市区相应成立监管机构，人员配置到位，确保责任、管理、制度层层落实到位。六项机制：

——统筹规划、拆建有序的项目决策机制。一是计划协调。在制定年度城市建设计划、土地出让计划时，对同一地块的不同项目要做到统一规划、同时拆迁，特别是市政道路建设要与周边地块开发、收储项目同步实施，既防止“老店拆了新店开”的二次拆迁现象，又防止项目主体不同、政策不同而导致补偿不公、成本攀升。二是安置优先。在编制年度城市建设计划、土地计划时，凡是对需要拆迁的项目都要同时编制安置房源购建计划，其中住房保障年度计划应留有余地满足被拆迁困难家庭的住房需要，努力实现零过渡。对旧城改造项目，应由政府作为投资人原地或就近建设用于回迁的定销商品房;安置房源为高层住宅的，应增加原建筑面积一定比例的安置面积，此部分面积按成本价结算。而对于对自愿在国有土地上降低等级地段异地安置的，可给予一定奖励，以促进土地收储项目的实施。对转用农村用地的项目，可参照杭州经验，按照“4个先”的原则解决安置，即“安置房先建设、发展用地先预留、配套设施先实施、社会保障先落实”，制定“10%留用地”的政策，用于发展集体经济。这里要解决好两个突出问题，一是学习新北区经验，将安置房统一建设为大产权房，真正实现农民房屋城市化，让农民得到实惠；二是保证农民搬迁后依然能享受到集体经济的福利。三是加大供应，针对房源不足的情况，准确摸清三城区的房源需求，购建结合，增加数量，合理布局，设施配套，努力为辖区、街道提供量足适配的安置房源。此外要引起注意的是，要加强安置房和代建定销房建设的监管，以防违规建设而带来的后续矛盾。四是合法报批。前期工作不充分、安置补偿不落实、建设手续不完备的拆迁项目，不得实施拆迁。所有建设项目必须满足拆迁许可的前置条件，并取得拆迁许可证。对收储项目，借鉴南京经验，变通收储流程，降低法律风险。五是“两线吻合”，在实际工作中道路规划红线与拆迁的“锯齿线”往往不

一致，极易引发司法纠纷，有关部门应给予妥善解决。

——利益共享、制衡有力的属地管理机制。1.下放权力。根据辖区政府的反映，并借鉴杭州等地经验，市级部门要下放两项权力，一是对拆迁、拆房企业的选择、管理、考核权下放到区，以便于基层政府根据企业业绩，把好准入关，并增加对企业的调控手段。二是房源购建权，建议学习杭州经验，市级统筹房源指标，市区两级共同落实房源，市与区之间可以相互调剂。2.利益捆绑，对土地收储项目，由各投融资主体或土地收储中心与辖区政府签订土地溢价收益分配协议，调动辖区的积极性。3.打包拆迁，将拆迁总费用“打包”给辖区街道，节省有奖，超支自负，常化厂的拆迁运用这种模式取得了良好效果。4.建立拆迁项目验收与“以奖代拨”并举的考核制度，对不实行“打包”的拆迁项目做到验收一个，审计一个，结算一个，奖励一个；按照“合格有奖、优质多奖”的原则，取消按补偿总额计提管理经费的制度，改为由市级按拆迁总面积和一定比例计算奖励。5.建立会商制度。对市以上重点项目由市政府召集各方对地块的规划设计、建设项目、拆迁政策与工作总体方案进行充分论证，拆迁工作方案要细化分析拆迁地块的人员结构、住房性质结构、级差地租结构、用地性质结构和项目结构，优化政策组合，提高实施方案的针对性、有效性。政策方案和目标责任一旦确定，属地推进方不得随意提出提高补偿标准和追加“一事一议”的要求，尽力避免中途提高标准，从而引发被拆迁户提升心里预期，拖延签约。6.对改制企业和低效企业搬迁强化调控手段，建立由拆迁人、政府审计、评估单位、属地政府、原行政隶属部门（或国资部门）“五位一体”的集体会商制度，配合以“改制回头看、城管来拆违、税务来查账”等辅助手段，正面推进企业搬迁。

——公正公开、平衡平稳的政策运行机制。公正，拆迁的实质是社会公正问题，焦点是拆迁补偿基准价的确定，关键是市场信息的对称，杠杆是提高居住水平的奖励政策，目标是双方心理预期的接近。为此，要抓住补偿基准价确定这个龙头，在细分市区级差地块（杭州分为12类，我 市是6类）的基础上，实行“双公布”，定期公布（至少一年一次）市区房地产市场交易行情，同时适时公布政府投资项目和收储项目所在地块的货币补偿基准价，这样信息对称、市场调节、取信于民的政策设计，有利于提高拆迁主体和被拆迁人之间的互信程度，有利于促进拆迁双方在价值预期上的合拍。另一方面，政府加大就近房源购建力度，从经济价值与使用功能两方面保障拆迁户的居住生活不因拆迁而受损、反因拆迁得改善。公开，在政策标准、补偿方案公开的同时，将“一事一议”制度政策化、法定化、公开化，进一步完善无证房、营业房及住改非等补贴办法，对困难家庭实行托底保障，实现居者有其屋；对规划营业用途的营业房提高补偿标准；运用“奖励未违建住宅、降低违建重置补偿标准”的经济手段，遏制非成套住宅的无证房建设；对贫困家庭的认定及救助，要以城市基层组织为主，劳动、总工会、民政、房管、残联等部门共同参与，减少自由裁量权，维护社会公平。平衡，市级要加大同一地段不同项目的协调力度，努力避免因政策不同、工期紧张而导致拆迁补偿攀比上升。平稳，“不怕自己补偿的少，就怕邻居沾光”，这是群众的心理；“不怕钉子户胡闹，就怕早走的人吃亏”，这是基层的担忧。要积极稳妥推进市场接轨，掌握好基准价计算方法调整的时间跨度和节奏,防止已拆迁户产生心理落差,引发新的矛盾。

——严格准入、重惩严管的全程监管机制。全面整顿，从资格审核、市场准入、动态监管、法制教育等方面，切实加强拆迁行业管理；对国有土地和集体土地房屋拆迁全面推行拆迁公示、信访投诉接待、目标责任承诺、拆迁举报、拆迁过程监管、责任追究“六项制度”，提高政府拆迁行为的公信力；进一步完善评标制度和评估机构选择机制，尽快完善评估（含装修）细则，促进评估结果与市场接轨，坚决制止对评估报告的“倒逼”现象；对存在恶劣行为、社会反响强烈的企业，实行一票否决制，并与拆迁企业法定代表人签订“文明拆迁”责任书，建立信用档案，对具有重大违规和劣迹的企业与人员不得再进入拆迁市场；针对“拆托”、“诉托”新情况，加大法制教育和惩治力度。

——调解优先、扶善惩恶的诉访终结机制。坚持“先基层调解、再行政裁决，后司法判定”的拆迁纠纷处置程序,整合人民团体、行政调解、司法调解三方面的力量，建立行政调解与司法调解互动衔接制度，尽力避免强制拆迁。建立三级调解制度，借鉴深圳经验，首先由街道、乡镇的人民调解委员会出具调解协议书，经当事各方签字认可后生效执行；当事各方有一方及一方以上不服调解的，由镇调委会出具不具强制执行力的调解建议书，进入下一行政或司法程序；如当事人拒绝调处且行为涉嫌违法犯罪，则通知公安机关依法处理。开展司法援助活动，司法部门招聘律师志愿者组成律师援助团，向社会公布律师名单，居民自主选择后签订委托合同，收费标准由司法部门和物价部门审定，困难家庭可以申请免费援助。外地的成功经验表明，引入律师参与动迁安置工作，可以发挥其宣传教育、纠纷调解、政策论证、事务代理等方面的作用，可以促使政府拆迁行为公开公平，可以缓和双方利益协商而产生的紧张关系，特别是可以一定程度上防止外地律师介入而造成的负面影响，例如中吴大道项目中，北京律师从20多个方面对我 市行政裁决提出质疑，挑动被拆迁户发起诉讼，从中谋取高额代理费。依法打击恶意抗拆，对极少数钉子户的强势就是保护了大多数人的合法利益，要维护行政裁决和司法判决的严肃性，在争取调解撤诉的同时，不乱开口子、不花钱买平安、不让恶意钉子户沾便宜，坚决制止“先走的人吃亏，后走的人沾光，恶意诉访的人暴富”现象的发生，努力维护社会公正。强化各级信访责任，坚持三个不放过：拆迁问题没有查实的不放过，拆迁纠纷没有处理的不放过，拆迁补偿不到位的不放过，及时采取针对性措施，防止矛盾激化。同时，各级责任主体要积极配合人民调解组织、行政裁决机构和法院机关的工作，力促项目手续合法，不折不扣地落实政策、履行协议，努力为息诉息访创造条件。

——合力攻坚、激浊扬清的环境优化机制。正确舆论导向,宣传部门要组织新闻媒体有计划、有针对性地开展正面报道，大力宣传政府通过拆迁，在改善旧城环境，提升城市功能，拆迁致富于民，关怀贫困群众等方面取得的成效，引导群众树立“以通情达理支持城市建设为荣，以胡搅蛮缠阻碍社会发展为耻”的观念，让全社会理解拆迁、支持拆迁；要主动“跟帖”网络上的负面信息，积极应对，以正视听；要敢于报道行政强拆和司法强拆的典型案例，解释原因，阐明道理，教育群众。发挥组织优势,强化行政推动作用，在依法保障公职人员拆迁补偿利益的同时，加大思想教育引导力度，促使他们自觉服从发展大局，不消极拖延、不无理索取、不额外照顾、不参与抗拆、不煽动造谣，以身作则，带头签约，争作贡献。加强部门联动，工商部门要严把执照申领关、年检关，制止乱开店、假开店行为；要通过联合税务部门查验等措施,改革营业店面、住改非拆迁损失的取证与认定方法，合理界定补贴费用；市规划、国土、城管、工商等部门要研究制定管理办法，从源头上遏制企事业单位和居民家庭擅自变更土地用途开店、违章建设等行为；公安、城管、工商要加强动迁地块的行政管理，取缔无照经营，清退租赁住户，疏散外来人口，合力消除动迁障碍。

第二篇：拆迁调研报告

市伍桥村蟠桃嘴小区查违控违工作

调研报告

根据“年轻干部成长工程”培训班的安排，我在市纪委查违控违第二小组参与伍桥村蟠桃嘴小区116户查违控违工作。按照市纪委的统一部署，各查违控违小组实行包保责任制和值班制，通过一周以来进村入户开展工作和实地调研，现将有关情况汇报如下：

一、查违控违工作情况

伍桥村位于湖北省大冶市东岳街办,毗邻尹家湖区,紧靠大棋路南,与国家级黄金山开发区鹏程村交界,西依尹家湖东岸之柳提,南隔刘家堰同新美村相邻,北接金山工业园新区,武黄城际铁路南北贯穿全村。随着城际铁路的建设，大冶北站的建立，两湖一园规划和落实，伍桥村面临着整体开发，违章建筑也日渐疯狂。

（一）进村入户签订“三书”。根据市委、市政府的部署和要求，市纪委监察局积极进村入户，与村民签订《违建认定书》、《违建承诺书》和《入户登记调查表》，这在大冶市的拆迁历史上是首次，起初群众非常反感和不理解，害怕在上面签字，认为是坑骗他们的“把戏”，我们全体工作组成员磨破嘴皮子，耐心细致的做工作，终于在及其困难的情况下把各项签字率提高到90%以上。

（二）积极做好“三个转变”。一是工作思路由主拆向严控转变。之前，对违章建筑的处理往往只能通过市人民政府组织城管、公安、规划、国土、司法等部门进行大规模的拆除行动，以达到清除违章建筑的目的，但受补偿利益的驱使，部分群众抱有侥幸心理，违章建筑仍不断产生。而现在我们采取分组、分区域、包村等方式，坚持日常巡查，一旦发现违法建设行为，立即控制，防止因违法建设工程扩大而增加拆除难度，工作目标由拆违为主向严密查控、逐步实现规划区内无新建违章建筑转变。二是工作方式由强拆向助拆转变。之前，对违章建筑的处理往往采取大兵团、大机械作战的方式强制拆除，破坏性大，群众的损失大，因而其对抗情绪比较严重。现在，对存在安全隐患的违章建筑，积极探索“助拆”的人性化拆违方式，最大程度减轻群众损失，最大可能减少群众对抗情绪，赢得了被拆群众的认同和理解。三是工作态度由被动向主动转变。起初，群众对立情绪比较强，控违拆违面积比较大，从时间、空间上都难以巡查到位，拆除则依赖于大规模强拆行动的思想，导致违法建筑屡拆屡建，如雨后春笋。现在，通过不间断的多次上门做工作，赢得群众的理解，为查违控违和下一步的拆迁工作赢得了主动。

（三）牢固树立“三种意识”。纪委作为执纪部门，在严格纪律方面是楷模。一是按章办事，用好“权”。全体干部牢固树立纪律意识，谨慎办事。二是清正廉洁，拒收“礼”。

要求大家时刻保持清醒头脑，在开展工作时，面对诱惑，坚持立场，不为所动，按章办事。三是公正无私，不讲“情”。在查违控违工作中，有时也许会遇到个别党员干部、亲朋好友给违建者说情的情况，我们严格按章办事，各种违法建设被严格控制，群众表示满意。

二、存在的问题及成因

随着城市化进程的不断推进，广大市民在享受优美的环境、优良的秩序、优质的服务、优化的管理的同时，也感知了违法建设给城市带来的“脏”、“乱”、“差”、“吵”，为此，制约了经济社会的发展，给招商引资带来不利，是“两型”社会建设的盲点。究其原因，存在如下问题：

一是部分村民受利益驱动，公然违反《城乡规划法》的相关规定，在规划范围内突击建房，妄想通过种房子的方式来发家致富，以寻求政府的高额赔偿。

二是可能存在部分村民与黑恶势力或城管执法人员相勾结大肆违建的情况。

三是黑恶势力在背后作支撑，公然暴力抗法，抵制城管拆违。

四是部分城管队员未廉洁自律，借控违时机，收取灰色收入，暗中支持违建。

五是街办、城管选择性执法，未能以人为本、为民执法；未能严格执法、公正执法；未履行教育与处罚相结合的原则；见“硬”的就怕、见“软”的就欺；吃、拿、卡、要；行政

不作为和滥用职权；采取不法手段维护本部门不正当利益；执法不公带来很多乱象，导致违法建设愈演愈烈。

六是部分村官贱卖土地资源，非法组屋建房，只收钱不管事，涉嫌渎职和非法侵占。根据相关法律、法规的规定，村组作为基层民主自治组织，是没有行政许可权的，更没有行政收费的权利，需引起各级政府高度警惕和重视。

三、几点建议

一是必须明确控违办、城管局、规划局、街办、城管大队、村组、社区的权利、责任和义务，有权必有责、用权受监督、侵权要赔偿、违法受追究。权责要明确、分工要合理、决策要科学、执行要顺畅、保障要有力、监督要有效、形成合力。

二是必须落实绩效考评、行政问责制度，市政府对于在拆违过程中查控不力的党员、干部纳入绩效考评，一票否决，依法问责。

三是规范城管执法程序，依法下达执法文书，履行行政处罚和行政强制措施，及时制止和纠正违法行为，形成拆违的高压态势，维护执法的严肃性和刚性原则。

四是满足辖区民众规划建设的需要，支持村组、社区划出片区，统一规划组屋，由村组、社区集中向市规划局报批，履行行政许可手续，有序建设、和谐建设、文明建设、安全建设，节约土地资源，加强土地集约管理，符合城乡规划总体要求，为我市新农村建设、城乡一体化建设作贡献。

五是建立党委领导、政府负责、群众参与、社会协同的控违管理格局，打造一支行为规范、运转协调、公正透明、廉洁高效、保障有力的城管控违队伍。

六是重拳打击违建中的暴力抗法行为，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三篇：拆迁调研报告

如何进一步破解拆迁难的调查报告

根据区委要求，区人大常委会组织专题调研组就进一步破解拆迁难的问题进行了调研，调研组采取走访、座谈、考察及查阅相关政策法律等方法，走访了相关职能部门，召开了十几个不同类型座谈会，收集了50条意见建议，为调研报告的形成提供了基础材料和依据。

一、拆迁工作的难点所在这里指的拆迁，包括城市房屋拆迁和征用集体所有土地

房屋拆迁两个方面，即城拆和农拆。两者所依据的法律政策、补偿安置办法均不同，工作难度农拆大于城拆，农拆往往与征用土地结合在一起，对农民来说土地和房屋同样是赖以生存的物质基础。因此，拆迁工作的难点也包括征用土地中的问题。

拆迁是经济发展城市建设的一项基础性工作，更快地推进“三大转型、四大突破”，实施“八大区块、十八个组团”，拆迁是前提。拆迁是一项民生工程但又是一项复杂的系统工程，它不仅涉及城乡形态的改变，人们生活方式的改变，而且涉及到利益格局的调整和人民的切身利益，凸现出诸多的社会和家庭矛盾。拆迁得到了极大多数人的拥护，因为极大多数人通过拆迁改变了生活，得到了实惠。但人的欲望是可以膨胀的，利益最大化的追求及拆迁准备和保障工作的不足，使拆迁工作过程中遇到许许多多的矛盾、困难和问题。通过调查，我们认为主要有以下七个方面的问题。

1、行政裁决渠道不畅，影响了拆迁进程。新农拆《条例》实施前申请行政仲裁，农拆与城拆分别由市国土局和市房地产管理局受理及裁定，全市案件集中，数量大，办案人员不足，街道、镇呈报上去的裁决案件大多不能在规定的时间内受理，即使受理了也不能够在规定的时间内作出裁决。目前，全区近200个钉子户中有相当一部分已报送行政裁决。

2、房屋确权时限不一，增加工作难度。如对未经申批房屋确权问题，我区根据《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例实施细则》第十八条第四款之规定，属1982年2月13日国务院《村镇建房用地管理条例》施行前建造的房屋为确权范围，而江东区规定1997年之前建造的房屋均在确权范围之内，有些区规定时间更靠后，与江东之比较相差15年。因此，我区内82年至97年建造的房子就得不到确权认可，农民感到吃亏，要求政府作出解释，为什么同在一个城市里，同样是市辖中心城区，确权时间限定相差15年？

3、安置房建设滞后，老百姓心里不安，不愿签约。在开发建设中多数项目

存在着重项目建设，轻安置建设现象，有些项目已经开工建设，安置房用地还没着落，拆迁工作人员拿着图纸作解释，老百姓不相信，眼见为实。安置房没有着落，意味着被拆迁人过渡期的延长，由此也带来了诸如过渡费补偿过低等问题，如果被拆迁人的要求没有满足就有可能拖延拆迁时间。

4、征用过程中影响拆迁的几个问题。其一，10％留用地问题。10％留用地是市政府出台的政策，但大多数拆迁项目得不到兑现，村集体经济缺少了发展空间，股份制形同虚设，村里的公共服务缺少了经济支撑。失地农民的各种保障也受到影响，村干部对10％留用地不能兑现抵触情绪最大。其二，国有、集体土地价格不同。我国目前实行的是城乡二元制土地管理模式，即同一块相同用途的土地，因其国有、集体不同属性而地价大不相同。所以集体土地被拆迁人不愿意接受货币补偿，而希望土地置换，我区拥有的土地指标极度有限，绝对不能满足置换需求。由于被拆迁人不接受货币补偿而影响拆迁进程。其三，苗木补偿问题。宁波市江北区人民政府《关于印发区土地征收青苗及地上附着物的补偿意见》即北政{2005}45号文件，规定花木类损失补偿最高限价为6000元/亩，在以后的操作中并未按文件执行。在杭州湾大桥连接线征用补偿中按评估价补偿，补偿费每亩达6—8万，引起许多村民的效仿，纷纷在规划红线内栽种苗木，征用补偿后又可移种别处，等待新的补偿。村干部反映，按45号文件，补偿费过低，按当前施行的评估价又太离谱。

5、宅基地使用权与土地规划控制的矛盾。宅基地使用权是一种带有社会福利性质的权利，是农民的安身之本。它和土地承包经营权一样，由作为集体成员的农民无偿取得，无偿使用。宅基地的用途是建造住宅及其附属设施。多年来我区有些地区受土地利用总体规划和用地指标的限制，许多符合建房条件的农民不能全部享有其应得的权利。房屋拆迁补偿表面看是房屋建筑面积的补偿，实际上更多体现的是宅基地的价值，一些缺房户也因此丧失了部分宅基地的收益权。即使区政府出台了30平方米的下限，但仍难以弥补多数缺房户的损失。

6、重点工程建设与周边环境的矛盾。近几年来，江北区域内市重点工程，特别是交通道路建设工程居多，这是江北“后来居上，最美最好”的体现。但从拆迁这一角度上来说，受建设用地指标的限制，建设单位按项目规定用地需要量申报，没有考虑到项目建成以后给周边农民带来的不便。如有的项目村中间通过又不是整个自然村拆迁，留下两边少量农户，原有的通道拦截了，有的水渠也给堵了；有的形成了新的城中村，低畦地区。农民反响很强烈，要求能整体拆迁的尽量整体拆迁，新项目拆迁，村干部盖章十分谨慎，怕留下后遗症。

7、工作不到位带来的一些负面效应。从总体上看，奋战在一线的的拆迁工作人员兢兢业业，任劳任怨，为江北经济发展付出了极大的精力和心血。但客观地说，也有个别工作人员政策水平不强、工作透明度不够，在评估确权补偿过程中人为因素较多，弹性幅度较大，有时显失公平；个别工作人员不善于做群众工作，方法简单，态度不够诚恳，尤其对一些钉子户的处理不敢碰硬，对漫天要价，毫无道理的不合理要求缺乏应对办法，以钱买太平，以钱换时间，导致有些拆迁户认为钉子户得益而效仿。

二、破解拆迁难的建议

造成拆迁难的原因是多方面的，有历史上的原因，有政策因素，有体制关系也有我们工作上的失误。我们摆出难处，就是要正视问题，找出问题的结症所在，想办法去破解，推动拆迁工作的顺利开展。为此，我们提出以下建议。

1、思想认识到位，营造拆迁氛围。拆迁是当前我区经济工作重中之重的大事。不抓拆迁，我们工作报告中的目标任务无法完成，“八大块、十八个组团”就无法实施，好的蓝图就无法变成现实。首先，要集全区之力造拆迁之势，统一全区上下的思想认识，弄清为什么要拆迁？拆迁为了谁？怎样进行拆迁？每一位机关干部，尤其是领导干部要思考，我在拆迁工作中发挥多大作用？造就一种拆迁工作人人有责的氛围。其次，部门与部门、市属部门与区级机关、行政机关与司法机关之间，要围绕拆迁这一中心工作，克服所谓的部门利益，通力协作，形成合力。再次，要向人民群众宣传拆迁工作的意义和出发点，要有针对性，把拆迁补偿政策讲清楚，把拆迁工作程序讲清楚，以最大的诚意获得人民群众的拥护和支持。

2、完善工作机制，加强调控能力。建立健全区委统一领导、党政齐抓共管，部门各负其责，机关单位和党政干部积极参与，社会各界共同支持监督的领导体制和工作机制，建立由区委办、区府办、组织、纪检、政法、建设、规划、国土、农办、公安、法院、街道、镇等部门领导参加的联席会议制度，设临时性办公室，抽调热爱拆迁工作，身体健康的机关老同志充入办公室，协调指导街道、镇拆迁工作；建立定期不定期的例会分析、现场办公、重大问题协调机制；落实以属地为主的工作原则，完善重点工程建设工作督查制度和区领导联系项目制度。

3、明确责任任务，落实激励机制。坚持任务目标化、目标责任化、责任考核化。实行党政一把手负责制，签订拆迁工作目标责任状，把项目、任务分解到部门，细化到人，到岗。要列出时间表，细化到每周，规定时间内无正当理由完不成任务的实行“一票否决”。要设立专项奖金，对拆迁工作做出优异战绩的要予以重奖。组织部门要选派一大批年轻后备干部和新任命干部充入到拆迁攻坚活动中，在实践中经受锻炼，增强才干，培养考察干部。

4、严格执行政策，公平公正公开。从国务院到宁波市政府相继颁布了一系列关于房屋拆迁和征用集体所有土地房屋拆迁政策法规，是拆迁工作准则。要把相关的政策法规明明白白地告诉给被拆迁对象，在阳光下操作。法律政策有规定的应严格遵守，坚持公平原则，不让老实人吃亏，更不能让漫天要价、提不合理要求的“钉子户”得益。要敢于运用行政和法律诉讼武器，一旦进入行政裁决、行政强迁程序，就严格执行到底，不迁就，不退让，要选择典型案件进行行政强制执行，以显示严肃性，震动教育他人。

关于未经审批建房的确权问题，应继续按《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例实施细则》以1982年2月13日为临界线的规定。理由是：1982年2月13日为临界线是市政府出台的政策，属法规范畴，对全市有约束力，在未作修

改前，只能执行不能突破。从时限看与江东相比差距15年，但农民建房认证问题，在上世纪90年代中期，因当时土地管理尚不规范，有些农民祖传的房子尚未做土地证，有些当时大队口头同意，农民自建房屋，但没有任何手续，为此，在全国范围内对农村房产、土地认证进行了集中清理。除本人不愿意做土地证外，祖传老房子和绝大多数农民自建房，补办了手续，做了证，农村补做土地证，城镇补做了房产证和土地证。因此，在90年代中期以前的农民自建房已经确了权，不存在按江北政策与江东相比有大的吃亏。个别当时不愿意做证的农民那是他本人的事，与政策规定无关。

宅基地使用权与规划控制的矛盾问题。我们认为，首先，未经审批建房的均属违章建筑。农民享受宅基地的无偿使用权，这是宅基地使用权能够成为用益物权的根本。但宅基地使用权的取得必须符合乡镇土地利用总体规划和有关标准及经过审批。问题在于江北有些地区多年来受规划控制，冻结了宅基地建房的审批，剥夺了部分农民宅基地使用权。因此，我们确认凡未经审批擅自建房的均属违章建筑是严格执法的具体体现。但本着实事求是精神，对规划控制内的违章建筑应分清各种情形予以不同处理。符合宅基地建房条件、建房标准，建房用途的由于不能审批而已建的，拆迁后按宁波市江北区人民政府办公室《关于印发江北区加强农村宅基地管理实施意见的通知》北政办发[2008]6号文件规定给予货币补偿，补偿基准价格按有关政策规定。具体操作方法由村民说明建房原因、用途，村委会出具证明，街道镇审核，依据卫星遥感图，经公示确认。这样将能够享受宅基地使用权，由于不能审批而擅自建房的从违章建筑中分离出来。既维护法律的严肃性又维护了农民的合法权益，同时，又能理直气壮地拆除违章建筑。

5、准备工作充分，畅通拆迁途径。准备工作是否充分是顺利完成拆迁任务的保证。准备工作包括项目规划、土地许可、安置安排、补偿标准、拆迁户基本情况、拆迁意愿、心理底线等等状况。当前，解决安置先行和10%留用地、苗木补偿问题是当务之急。安置房是拆迁的前提和准备，安置先行是切实从维护群众利益的角度出发，让被拆迁户及时介入，参与设计、建设管理，让群众吃放心丸以支持拆迁工作。10％留用地，应该从真心实意帮助村级组织发展壮大集体经济出发。做到10％留用地与主体同步规划、同步报批，消除村干部的思想顾虑，使其能全心全意、全力以赴投入征地拆迁工作中。苗木补偿问题，我们认为区政府2005年45号文件在实施过程中与实际操作脱节，可以废除重新出台政策，建议以实物评估价为标准，以苗木的品种、数量+劳动成本+适当利润为计算方法，既能使村民接受又能阻止投机者的不当得利。10％留用地和苗木问题是征用中我区比较典型和突出的问题，与拆迁直接关联，应该引起有关部门的高度重视和解决。

6、善于同市级机关的联系协调，求得上级的支持。作为市辖中心城区既有“近水楼台先得月”的优势，也有责权利不对称一面。善于同市级机关协调、沟通，求得上级机关的支持是江北经济社会发展的重要元素。拆迁工作更不例外，安置房的先行安置，10%留用地的兑现、土地指标，项目规划等等问题，必须得到市里的有力支持才可以解决。在江北区域内许多项目是市里安排的，如市重点工程与周边环境的矛盾问题，要事先向市里领导及相关部门领导反映开发拆迁工

作中的困难和问题，尽可能做到主体工程与周边农民的生活、生产环境同步规划，并与建设社会主义新农村相结合。再如行政裁决体制问题，应积极向市国土局争取，把裁决权下放，由国土江北分局成立拆迁裁决工作站或工作小组，做好新农拆《条例》实施前遗留钉子户的裁决工作。对新《条例》实施后的拆迁裁决，按新规定的职能体制受理、裁决。

7、抓紧专业队伍建设，提高攻坚克难能力。拆迁工作是一项政策性，专业性较强的工作，要选调善于做群众工作的同志从事拆迁工作；要加大各项培训力度，学习做群众工作的方法、策略，学习征地拆迁补偿安置政策及相配套政策和行政裁决、司法执行程序，不断提高专业业务素质和政策水平；要不断强化拆迁工作人员的事业心、责任心，教育拆迁工作人员树立任劳任怨的吃苦精神，一心为民的奉献精神；要建立完善激励机制，责任明确，奖罚分明，关心和爱护拆迁工作人员，及时解决他们的后顾之忧，使他们全身心地投入到拆迁工作中。

第四篇：征地拆迁调研报告

征地拆迁调研报告

征地拆迁调研报告

近几年来，在推进城市化、加速城市建设、改变城市面貌的工作进程中，遇到的首要问题就是征地拆迁问题。在很多地方，征地拆迁已经成为基层党委、政府的经常性的主要工作，同时也是难度最大的工作。由于征地拆迁直接牵扯到地方政府、开发商和被拆迁户的利益，因此日益成为当前各种矛盾的焦点，如果处理不好，很可能引发矛盾冲突，影响社会和谐稳定。

一、征地拆迁存在的问题

当前征地拆迁中存在的问题虽然很多，但归结起来主要集中在两个方面。表现在政府方面，主要是违法征地、未征先占、以租代征以及未按法律规定进行补偿、滥用权力，滋生腐败等问题。表现在被拆迁户方面，主要是嫌补偿低，乱搭乱建乱装修乱栽树，以尽可能多地套取补偿款。具体问题如下：

1、由于受土地指标的限制，很多地方普遍存在未征先占、以租代征、强迫流转等问题。据统计和估算，国家分配给一个中等县每年的建设用地指标大约200亩，而各个县实际上占用的土地，包括工业用地和商业用地，每年都在近万亩，这些被占用的土地大都是基本农田。以此推算，全国每年新占用耕地约在2000万亩左右，5年就要减少近1亿亩耕地。而所谓的土地开垦复耕、土地指标增减挂钩等，纯属文字游戏和掩耳盗铃，对控制耕地的被占用没有任何实际意义，相反成为地方上滥占耕地的借口。

2、房屋拆迁货币补偿不按法律规定办事，补偿太低。房屋拆迁补偿，可以以旧换新，也可以实行货币补偿，实行货币补偿的，按照同区位新房价格进行补偿，拆迁户有选择补偿形式的权利。但是，在一些地方，为了帮助开发商销售商品房，政府往往站在开发商一边，如果被拆迁户选择货币补偿，就按旧房的评估价补偿，而评估价往往压得很低。被拆迁户为了不至于损失太大，只好放弃选择货币补偿，不情愿地选择旧房换新房。但是，被拆迁的旧房面积往往小于新建住房的面积，拆迁户还需支付巨额差价，加重了拆迁户的经济负担。

3、征地拆迁有谈判、讨价还价的性质，双方交易比较隐蔽，往往产生权力寻租，容易滋生腐败。由于拆迁工作具有一次性交易，高额补偿款的特点，在利益的驱使下，甚至有一些人铤而走险，弄虚作假骗取补偿款，造成国有资金的损失。

4、拆迁户嫌征地补偿低。目前征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、人口安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。地上附着物和青苗补偿，由有资质的评估公司进行评估。大部分人对地上附着物的评估和补偿，异议不是很大。但是，很多被拆迁户为了多得补偿款，往往采取多栽果树，临时搭建附着物等措施，现在的评估补偿政策又往往使这部分人得到了实惠。例如，一亩地的小麦、玉米青苗补偿只有几千元，而一亩果树的补偿则为几万元。很多果树都是临时突击栽种的，栽种的目的完全是为了套取补偿款。在一些地方，某地块要进行拆迁，被拆迁户为了多得补偿款，往往突击乱搭乱建乱装修，政府虽明令禁止这种套取补偿款的行为，但实际上却是屡禁不止，部分地区的征地拆迁协调难度大，安置困难，拆迁时间紧迫，经办人可能用金钱来换取时间，最后往往迁就被拆迁户，对突击建设装修的地上附着物加以认定，使拆迁户顺利签字了事。这样就形成了听话的吃亏，大胆的不听话的占便宜的情况，导致补偿金额节节攀升，不仅造成了资源的极大浪费，而且加大了拆迁成本，为以后的拆迁工作增加了难度。

二、解决征地拆迁存在问题的对策

1、进一步深入开展科学发展观的教育。各级领导干部一定要牢固树立科学发展观，自觉以科学发展观为统领，树立正确的政绩观、价值观，坚持以人为本，注重发展内涵，切实改善民生，坚决反对和杜绝一切脱离实际、违背群众意愿、劳民伤财的形式主义的表面文章、政绩工程。

2、严格执行现行法律法规，坚持依法办事。征地补偿中的人口安置费，按照法律规定从高不就低。房屋拆迁补偿，落实货币补偿按照同区位新房销售价格补偿的规定，尊重被拆迁户选择补偿形式的权利。

3、加强现场监管力量。（1）坚持审核部门、监督部门及拆迁当事人三方到场，实施重要部位监控，加强征地拆迁费用的管理，实行权力制衡，加强征地拆迁监督力度和征地拆迁当事人的互相监督，防止弄虚作假，骗取财政资金。（2）在征地拆迁工作的具体操作上，增加透明度，使之公开透明，杜绝暗箱操作，减少群众猜疑，接受群众监督。（3）严格审核证件，识别证件真伪。房屋建筑一般按照产权或契证上的面积进行补偿，一些投机取巧者就从中钻空子，办假证或涂改数据，提高补偿面积，从而获得额外利益。

4、改革完善征地拆迁补偿政策。在现行法律框架内，大幅度提高对土地使用权的补偿，土地使用权补偿的费用，直接兑现给依法取得土地使用权的个人。对地上附着物的评估补偿，宜粗不宜细，即高不就低。农村旧村改造拆迁补偿，可借鉴推广一些地方实行的平房拆迁补偿按照宅基地面积补偿的做法，不管附着物多少及装修如何，一律按照宅基地面积进行补偿，楼房可根据实际建筑面积酌情补偿。这样，可有效地杜绝乱搭乱建乱装修乱栽树等情况的发生，减少资源的浪费。

只要面对现实，认真总结经验教训，思想上行动上真正加以重视，从政治、经济、法律、政策、机制各方面入手，齐抓共管，相信征地拆迁当中出现的种种问题，一定能够解决。）

第五篇：征地拆迁调研文章

新形势下做好征地拆迁工作 减少信访维稳问题的几点思考

当前，我国正处于从传统农业社会向现代工业社会的转型时期，在由传统社会走向现代化的过程中，城市化进程进一步加快，征地拆迁和由此引发的诸多矛盾逐步成为一个普遍的、尖锐的、突出的社会问题。征地拆迁与人民群众的切身利益息息相关，也对社会结构、社会心理带来了最直接、最彻底、最深远的影响，征地拆迁特别是大规模拆迁一度成为被拆迁农民、居民的“不能承受之痛”和各级基层政府的“不能承受之重”。由于征地拆迁是一项牵一发而动全身的工作，由此引发的社会问题已不再是个别的、单一的、简单的社会矛盾和问题，而是大量相互关联和制约的、愈来愈具复杂性、尖锐性、普遍性的社会矛盾和问题。与此同时，人们关心的问题和兴趣的焦点，也不再是抽象的理念或原则性问题，而是那些与现实的切身利益密切相关的特殊的个性化问题。

不可否认，在征地拆迁过程中,各有关部门都在依法行政,维护拆迁群众的合法权益,确保征地拆迁大局稳定,但由于征地拆迁涉及面广，执行都素质也有差异,工作难免有不到位、不规范的地方,加之部分群众不懂政策或虽懂但不接 1

受政策，都易引发一系列新的社会矛盾和突出问题。部分群众为了解决自身的诉求，不断的到省进京上访，对各地信访工作产生了重大影响，成为影响社会稳定的突出隐患。现结合实际对在征地拆迁方面影响不稳定因素类型、产生原因及解决对策作一浅析。

一、主要问题

（一）补偿资金问题。由于各级政府的资金筹措、拨付到位率低，上游资金短缺，使得下游单位和部门拖欠被征地拆迁的工企单位和农民、居民拆迁补偿款问题严重，资金链条断裂。此外，拖欠建设单位、施工单位工程款，引发的拖欠民工工资的问题，也成为信访工作的“时令性”问题。

（二）安臵还房问题。从总量上看，安臵还房问题首先表现为拆迁规模过大，还房供求矛盾突出；其次，还房开发建设的相关政策调整、政府和开发商的利益分摊和还房固有的建设周期等问题，使得拆迁单位和部门有关还房交付入住的承诺不能兑现，从而引发了超期过渡费、还房价格等一系列问题。

（三）强制拆迁的问题。为了保证省、市重点项目的如期建设，各地都不同程度地采取了对影响工程建设进度的农民、居民的住房进行了司法、行政强制拆迁。这部分被强制拆迁户以政府违法拆迁为借口，漫天要价，胡搅蛮缠，以进 2

京非正常上访为要挟，不断加大谈判筹码，试图谋求高额非法利益，给工作造成了很大困难。

（四）失地农民的生活保障问题。虽然失地农民的社保已经解决，但是对于部分失地农民来说，却无异于杯水车薪，这部分人房屋未被拆迁前，房屋面积大，或出租或自己从事经营，有相当可观且稳定的收入，拆迁后，面积缩小，不能再出租或从事经营，失去这笔收益。一部分农民的的土地未被征用前，能够从事种植业、养殖业，土地被征用后，又失去这部分收益。加上部分四五十岁的农民，他们思想观念保守陈旧，文化程度较低，缺乏基本技能，从而使得他们的竞争力低下，就业难度大，没有稳定的收入来源。加之这部分人处于上有老，下有小的人生重担期，仅靠几百上千元的失地农民社保，难以维持原有生活水平。

（五）安臵小区管理的问题。随着土地的征迁,以前住惯了一家一院的农民住进城里密集型楼房以后很不习惯,不少被拆迁群众的意识始终停留在农村的居住模式和习惯中，对于门前的绿地、草坪、公共场地没有公共的概念，能用则用，不少外表光鲜的安臵小区里出现了杂物圈鸡圈、绿地变菜地，房屋随意改结构对外出租，破墙开店，跨门营业，占道堆放等情况，时有发生；还有不少被拆迁群众认为是政府对他们进行拆迁，拆迁之后的所有成本应由政府承担，物业管

理费个人理所当然不应承担，抵制缴纳物业费，与物业公司冲突的事情也时有发生。同时，由于拆迁安臵小区基本上实行标准户型配售，一般农村房屋平均面积较大，除一套自住外，其余大多用于出租，少部分出售，因此拆迁安臵小区内的房屋出租比例高，人员情况相当复杂，也在一定程度上给管理增加了复杂性。未拆迁前，一个地方的农民居住相对集中，户籍统一管理，拆迁后，有的分散居住，给社区和居民小组管理带来了很大的难度，不管是开一个会，通知一个事情，难以将人集中起来，尤其是涉及集体资产分配这类敏感的事情，思想难以统一，人事分离，难以管理，难以服务。

（六）地域政策不一致的问题：一是在农村，征地补偿政策不一的问题非常突出。不同时期的补偿标准不一样，不同地区的补偿标准不一样，不同项目的补偿标准更不一样;乡与乡、村与村，甚至于同一个村的同类地块也不一样，同地不同价，造成基层干部工作难做，农民群众思想难通的困难局面。二是在城镇，居民房屋拆迁的补偿政策不统一。有些地方在不同时期以政府行政规章和文件的形式出台针对不同建设项目的不同标准的居民房屋拆迁补偿标准。造成区与区、街道和街道，甚至同一条街道上同类房屋拆迁补偿标准不一样的情况，引发了不少纠纷。三是农村居民与城镇居民的补偿标准不一样。农民与城市居民进行比较，这在城乡结合部位也是引发矛盾纠纷的重要因素。

（七）社会心理问题。征地拆迁使得原有的稳定的社会结构被打破，血缘、亲缘、地缘关系被撕裂，熟人社会的解构，新社区的重组，给人们的心理带来了很大的冲击，造成了很多的社会心理问题。不难想象，一年到头，面朝黄土背朝天，才挣得的一点可怜的收入与拆迁补偿的动辄上万、几十万元甚至上百万元相比，金钱的诱惑，让人如入迷宫，发家致富的美梦，如此戏剧性地在周围上演，对人们的神经是一种怎样的刺激。

二、产生问题的原因

（一）没有牢固树立科学发展观和正确的政绩观。城市建设的指导思想存在偏差，一些建设项目的规模超出了经济发展和居民的需要，规模过大造成设施闲臵、土地和资金浪费。同时，拆迁带来房地产的被动需求，造成房地产市场畸形发展，供求间的结构性矛盾和区域不平衡扩大，最终损害了人民群众的利益。

（二）没有遵循城市建设规律。政府大规模举债建设城市、经营城市，又缺乏与之配套的风险约束机制，从而导致地方投资无限度扩张，超越当地经济发展需要，不少建设项目投资超出了其可支付能力，直接造成拖欠工程款和农民工工资，甚至引发大规模群体性的矛盾纠纷。

（三）没有严格依照法律法规办事。有些实施征地拆迁的单位和部门，没有严格遵守征地拆迁的法律法规和相关政策，补偿不到位，安臵不落实，承诺不兑现，甚至野蛮拆迁，导致一些群众反映强烈，行为过激，影响了党和政府的形象，制造群众对政府的对立情绪，造成群众不信任、不支持，防范抵触。

（四）程序不规范。一些征地拆迁实施单位没有按程序操作，有的在行政和司法裁决的相关文书没有送达的情况下，就强制执行，从而酿成了群体性事件。一些拆迁评估机构没有严格遵守透明和中立原则，弄虚作假，不实评估，甚至暗箱操作，造成征地拆迁补偿差距过大，引发很多难以调和矛盾和纠纷。

（五）没有做好艰苦细致的群众工作。政策法规宣传不到位，征地拆迁工作没有得到广大群众的认同和支持，没有顾及社会成员的心理承受能力，一味抢时间，抢进度，一厢情愿，盲目行动，急功近利，群众难以接受，抵制反感，越想把进度推进，越无法推进。

（六）农民变市民的教育引导未跟上。农民变市民虽然居住方式已变为市民，但行为习惯、思维方式仍然停留在原阶段，跟不上城市生活的要求，难以真正融入城市。居民安臵小区住户“花钱买服务“的观念尚未普及，由于拆迁集中

居住的被动性，“不是我们要住，是政府要我们住”的想法，从而将物业管理也视作政府行为，要求政府包揽一切。同时，物业收费标准不统一，个别物业小区服务质量差、小区基础设施差，使得安臵小区居民与物业公司关系紧张。

（七）经济水平的不同，没有形成相对统一的拆迁政策。由于没有统一详细的全国性法规体系，省级人民政府也只对土地的补偿标准进行了规范，而将具体组织实施征拆的程序、补偿范围和标准的规章制定权交由各地、市、州人民政府行使。致使各地具体的征拆办法和方案实施时间、补偿标准不一致。不同地方的人相互攀比，众说纷纭，给拆迁带来很大难度。

三、对策和建议

（一）树立正确的政绩观。只有树立正确的政绩观，才能真正做到权为民所用、情为民所系、利为民所谋，才能处理好有形政绩与无形政绩的关系。领导干部在任期内上了多少项目，兴了多少企业，修了多少条路，造了多少座桥，建了多少幢楼，这些看得见、摸得着的有形实绩，如果实实在在地推动了经济社会发展，就理应作为政绩考核的重要内容。但是，领导干部追求政绩，不仅要注重有形的实绩，还要注重无形的实绩，必须坚持辩证、发展、全面、均衡、长远的眼光，既要紧紧抓住当前人民群众最为关心的问题，做一些让人民群众看得见、摸得着的实事，建立有形的政绩；

又要干当前、想长远，多做一些诸如“百年树人”这样的长远之事，为经济社会的可持续发展奠定基础，建立无形政绩。用这样的眼光看政绩，以这样的政绩观来指导工作，才能创造出真正让党和人民满意的政绩。

（二）量力而行，及时安臵还房。有的地方，拆的时候轰轰烈烈，建的时候修修停停，过渡期一延再延，资金投入不足，群众不能按时收房，甚至过渡费不能足额兑现，使得矛盾突出，作为政府一方面应控制拆迁规模，不应贪大求全，投入不足，间接制造矛盾纠纷。应加强资金的筹措拨付，一方面应加强对开发商监管，要按照“先补偿安臵、后实施拆迁”的原则，征地单位必须在征地拆迁之前，就落实好安臵房的规划设计、选址和资金，督促其规定期限内完成修建。对已实施拆迁却没有及时进行住房安臵的，要在未安臵住房的过渡期间，按规定及时发放过渡费，并及时向群众公开安臵房的规划选址和建设进度，向群众做好政策解释工作，尽快解决安臵还房的问题。

（三）强化教育培训，提高就业增加收入。有计划地对失地农民进行实用性较强、易于学习和掌握的专业技能培训，既是当务之急，也是长久之计。多途径安排就业，提倡自主创业。在与用地方积极协商的基础上，尽量安排失地农民从事物业管理和后勤服务。在劳务用工上优先考虑拆迁农

户。鼓励失地农民因地制宜，发展产业。采取土地或资金入股企业等方式，为拆迁户建立稳定的收入来源，同时，提倡支持失地农民从事个体经营和兴办企业，并提供贷款、政策、税收等多方面的优惠措施，从根本上解决的地农民的生活保障问题。

(四)完善相关地方性立法，促进依法行政。其一 是要规范征地、拆迁工作的主体，不能盲目动用行政权力进行拆迁。其次是规范行政行为。要进一步规范征地拆迁补偿工作，做到有法可依，各地要根据有关法律法规的规定，结合本地实际情况制定相应的操作性较强的《安臵拆迁补偿办法》，提高政策的统一性，连续性、规范性。同时，要教育和监督行政工作人员在征地拆迁工作中，规范具体行政行为，做到征地规范化、拆迁合法化、补偿标准化。

（五）加强教育引导，建立健全安臵小区物业管理体制。一方面要加强农民变市民的教育引导，强化城市生活消费观念教育，倡导文明生活方式，改变农村生活习惯，纠正各类违章行为和不文明习惯，使其崇高文明，崇尚清洁，崇尚和谐，主动融入城市，另一方面要建立健全安臵小区综合物业管理制度，一是明确区、街道和社区的职能，将物业管理作为社区管理的重要内容。二要强化基层组织的社区管理职能，必须逐个成立业主委员会，抓好社区业主大会、业主委

员会的选举和管理，建立起一整套的业主委员会组织管理体系。三要加强物业的监督，可由成立的业主委员会和社区居委会联合监督，街道统筹把关，引进退出和竞争机制，对物业公司实行优胜劣汰。同时，要积极探索因拆迁使人员居住分期管理服务难的问题。可打破户籍管理体制，实行居住地管理。即居住在该地，就纳入该地的管理。

（六）建立联动机制，最大限度地解决各种矛盾。要加大部门之间协调配合的力度。市、区两级政府要牵头组织相关部门及时统筹解决征拆中重大问题，并督查落实到位。不应一味地以“属地管理”的原则，将矛盾推给基层，使基层不堪重负，又无力化解，还导致矛盾扩大加深，要规范程序，公开透明，要突出以做思想和教育工作为主，文明拆迁，取信于民。同时，加大执法打击力度，确保征拆秩序。但对个别进行阻工闹事、漫天要价，无理取闹，哗众取宠，动辄到省上京非访给政府施压的人员，要依法依规予以严厉打击。