第一篇：成都市坚持阳光拆迁、惠民拆迁——成都市危旧房拆迁情况调研报告
建 设 工 作 简 报
第32期
(总第74期)
住房和城乡建设部办公厅编印2009年9月3日
成都市坚持阳光拆迁、惠民拆迁
——成都市危旧房拆迁情况调研报告
（住房城乡建设部房地产市场监管司调研组）
成都市在危旧房改造过程中，按照“政府主导，市场化运作”的思路，坚持依法办事和以人为本，保护与改造并举，公平与效益并重的原则，通过“划零为整、组合成群、成片拆迁、市场运作”等方式实施危旧房改造，形成了“阳光拆迁”、“扶困救助”、“多轮驱动”为特点的旧城改造模式，取得明显效果。表现在：一是群众满意度明显提高。目前成都市二环以内，低洼棚户区被拆迁居民户均住房面积由改造前的28平方米提高到80平方米，住房成套率由35.6%提高到100%，城市人均住房面积达到28平方米。二是城市建设进度加快。过去需要几年完成的拆迁项目，现在只要几个月时间。成都市纺专三瓦窑校区改造在58天内有267户签订补偿协议，签约率达96.74％。三是拆迁纠纷明显减少。成都市受理拆迁来信来访数量，2007年比2006年下降53%，2008年比2007年又下降43%，今年上半年同比下降51.3%。
一、增加公众参与，推行模拟拆迁。成都市推行“模拟拆迁”。即由实施单位在申请办理房屋拆迁许可证之前，先对拟实施拆迁改造区域的住户进行拆迁意愿调查，当同意拆迁改造户数达该区域总户数90%以上的，实施单位与住户协商拆补偿安置事宜，签订模拟拆迁补偿安置协议。如果签订模拟拆迁协议的住户在实施期限内达到
该区域总户数85%以上，且拟拆迁房屋建筑面积达总面积85%以上的，由实施单位依法申请办理房屋拆迁许可证；如果逾期签订模拟拆迁协议户数不足总户数85%的，终止模拟拆迁，不再对该片区实施拆迁。成都市锦江区龙舟路1号院南光厂宿舍区拆迁，作为模拟拆迁的首个试点，在不到4个月的时间内，就全面完成了375户居民的搬迁工作。
二、帮扶弱势群体，解决实际困难。针对经济与住房都困难的“双困户”，成都市制定了一系列政策措施，保证其基本居住条件。一是保底安置，分段结算。对于私有住宅房屋建筑面积低于45平方米，他处无住房，并持有低保证的被拆迁人，按不低于45平方米产权建筑面积的标准户型进行安置。45平方米以内的差价款，被拆迁人不再支付；超过45平方米不足60平方米的，由被拆迂人按实际成本价结算；超过60平方米的，由被拆迁人按市场价结算。二是帮贫助弱，残疾人享“优惠”。被拆迁人为残疾人，在安置房楼层上给予适当照顾；持有低保证的残疾人，领取临时安置补助费和搬家费时，比照规定标准增加20％的奖励。三是廉租补贴，优先申请。对于符合发放廉租住房租金补贴条件的被拆迁入，申请经成都市住房保障中心廉租房办公室审查批准后，一次性发放5年廉租住房租金补贴。四是引入银行按揭，增强房款支付力。对于欲购买的二手房或拆迁安置房的拆迁户，成都市住房置业担保公司可为其提供申请住房贷款抵押担保。五是入学、转学方便，免转校费。市教育局与市房管局联合出台政策，规定危旧房改造工程涉及的小学、初中生入（转）学问题，各城区各中小学一律不得拒绝，不得收取任何费用。
三、关注改善民生，让群众得实惠。一是产权调换享面积补差优惠。对于被拆迁房屋的拆迁补偿，产权调换按套内建筑面积结算差价，免收被拆迁人应交公摊面积补差款。二是适当提高补助标准。对于选择货币补偿安置的，一次性发放的临时安置补助费由1.5个月增至6个月，对50平方米以下的被拆迁房屋面积均按50平方米来计算；对一次性发放的停产停业经济损失补助费由1.5个月增至3个月。搬家补助费由原有的每户300元增至
1200元。三是增设物管费补贴。针对拆迁安置房普遍是电梯公寓，被拆迁人因缴纳物管费而使生活成本增高的事实，要求对被拆迂人按90平方米计算，一次性给予5年、每平方米每月1元的物管费补贴。四是鼓励选择货币补偿安置，满足多元化居住需求。对于选择货币补偿的被拆迁户，住宅在被拆迁房屋评估价基础上给予30％的购房补贴，非住宅给予20％的购房补贴。
四、完善拆迁法规，规范拆迁评估。为解决成都市中心城区各区房屋拆迁补偿标准不统一、住户相互攀比等问题，成都市先后制定了《成都市城市房屋拆迁估价操作规则》、《成都市城市房屋拆迁估价机构备选库管理办法》、《成都市城市房屋拆迂估价机构抽签程序规定》、《成都市城市房屋拆迂阳光操作规程》等12个配套文件，从拆迁安置、评估异议处理、评估机构抽签、评标专家管理、阳光操作等方面，统一拆迁补偿相关政策，规范拆迁评估管理，从政策和制度层面，避免同一工程前后标准不一致，杜绝“前紧后松”现象，堵塞了拆迁补偿暗箱操作的漏洞，增加了工作透明度，遏制了少数钉子户“多闹多得”不良倾向的漫延。
五、创新改造方式，坚持多轮驱动。成都市在危旧房改造中，坚持多措并举，多轮驱动。一是整体拆迁改造。对于按照城市规划要求需要拆除改造，且具有一定开发价值的危旧房，由区政府通过市场化招商引资方式实施整体拆迁改造。二是原址改造重建。对于具有一定历史文化保护价值的房屋，按照城市规划要求，采取部分拆迁的方式，实施原地改造重建，打造具有成都特色的历史文化旅游景观或街区景点，传承历史文化。三是自主搬迁。对于需要改造的企事业单位房屋及零星地块，由房屋产权人或土地使用权人自筹资金对其合法取得的土地使用权范围内及其整合相邻地块内危旧房一并实施拆迁改造，或由单位房屋产权人与开发企业联合投资实施原址重建。
六、突出科学规划，坚持六个结合。成都市在危旧房改造过程中，按照可持续发展的要求，坚持促进城市土地科学利用和优化城市空间布局，着力于增强城市功能，提升城市形象，加强配套设施建设，注重“六个结合”。
即：与重要干道两侧及重要接点的功能提升相结合；与市政基础设施及公共服务设施建设相结合；与房地产开发及综合整治相结合；与政府组织成片企业生活区改造和单位自行实施改造相结合；与文化保护和街区特色景点打造相结合；与妥善处理危旧房改造遗留问题相结合。通过拆迁改造，成都市先后腾退出价值13.39亿元、近500亩土地用于城市公建配套设施建设，为城区实施可持续发展战略创造了良好条件。
第二篇：惠民拆迁 阳光拆迁 和谐拆迁
惠民拆迁
阳光拆迁
和谐拆迁 “西工模式”创造城中村改造的“西工速度”
为了贯彻落实省委、省政府“利用3至5年时间将全省有条件改造的城中村全部改造完毕”的部署和市委、市政府加快全市城中村开发改造的工作要求，区委、区政府和区城中村改造指挥部结合实际，采取“政府指导、村为主体、群众参与、市场运作”的模式，本着“最大限度让利于民、公开公正实施操作、和谐平安顺利拆迁”的原则，扎实开展城中村改造工作，创造了城中村改造的“西工速度”。目前，西小屯、东涧沟、五女冢三村拆迁改造工作圆满完成，项目建设工作正有序实施；史家屯协议签订达到90%以上，腾空房屋正在拆除；瞿家屯村协议签订实现60%。其他各村改造的前期准备工作正扎实开展。
一、西工区城中村和城中村改造基本情况
西工区现有10个城中村，全部集中在洛北乡，分别是：东下池。西下池、瞿家屯、西小屯、东涧沟、五女冢、金谷园、史家屯、大路口和西工村（其中西工村作为村庄，在2008年前已基本不存在）。上述各村庄北靠310国道，南至洛河，东接定鼎路，西临涧河，总面积约9平方公里，共约1万户民宅和企业，常驻人口约3万余人。
2008年3月，西工区城中村改造指挥部成立后，开始积极实施城中村整体开发改造工作。2009年6月，区委、区政府和区城中村改造指挥部先期实施西小屯、五女冢、东涧沟三村改造工作（简称“三村改造”）。经过招商引资、制定方案、集中宣传、纠错补漏、协议签订 和房屋拆除等阶段，截至2010年12月，三村全面完成2003户民宅和64家企业的协议签订和房屋拆除工作任务，共拆除各类地面附属物约70万平方米，将建设约260万平方米的高档商业设施和高档住宅。目前，西小屯、东涧沟、五女冢三村各项建设工作正有序实施。
2011年初，区委、区政府进一步加大城中村改造工作力度，将洛北乡东下池、西下池、瞿家屯、金谷园、史家屯和大路口村等六个城中村全部纳入改造范围。区委、区政府和区城中村改造指挥部从3月份开始，利用两个月的时间，分两个批次对上述六个城中村先期进行了入户丈量、确权登记。到5月底就全部完成7904户民宅和企业的丈量和集中汇算工作。
史家屯村整体开发改造协议签订和拆迁改造工作自今年6月29日开始，截止8月16日，1127户村民群众签订了拆迁补偿协议，占全村拆迁总户数1242户的90.7%，协议签订工作实现大头落地；腾空房屋拆除工作正有序进行。瞿家屯整体开发改造协议签订和拆迁改造工作自今年8月3日开始，截止8月16日，不到半个月时间，567户村民群众就已经签订了拆迁补偿协议，占全村拆迁总户数956户的60%。
二、西工区城中村改造工作的主要做法
西工区委、区政府和区城中村改造指挥部始终坚持“政府指导、村为主体、群众参与、市场运作”的模式，本着“最大限度让利于民、公开公正实施操作、和谐平安顺利拆迁”的原则，按照“村民利益最大化、村集体利益保障化、开发商利益合理化、政府服务无偿化”指导思想，充分调动村级组织和村民群众积极性，动员广大干部和社会各界力量，全力进行城中村改造工作，实现了城中村改造协议签订的 快速推进和拆迁改造和谐顺利进行。
（一）坚持村为主体，制定符合实际的拆迁补偿安置政策，切实做到惠民拆迁。在城中村改造中，我们始终坚持村为主体，按照“4+2”工作法的要求，将城中村改造及其政策的制定这样的重大事项的决定权交给广大村民。村两委作为拆迁主体，和开发商签订协议，实行拆迁费用大包干，激发了村级组织积极性：一是广泛发动群众，充分调动了村级组织和广大村民群众的积极性。各村先后通过召开各个层面会议、发放征求意见表等形式广泛征求村民群众对城中村改造的意见和建议。使城中村改造一开始就得到村民群众的参与和支持。二是积极征求意见，制定优惠补偿安臵政策。各村拆迁改造项目组根据各村实际，在充分借鉴洛阳市和外地经验基础上，本着“最大限度地让利于民”的原则，在拆迁补偿安臵方式标准、解决历史遗留问题、住房保障、生活保障、福利保障方面，都给予被拆迁群众更多利益，最大程度地让利于民，实现了村民利益的最大化，从而赢得村民群众的拥护和支持。各村召开的村民代表大会均高票通过了《整村开发改造拆迁补偿安臵方案》，为后续拆迁工作奠定的很好的群众基础。三是精心组织运作，确保各个节点工作衔接有序进行。以村两委会为主体成立拆迁项目组，精心组织，协调运作，及时妥善解决拆迁改造中的各种矛盾和问题，村委会积极组织村民签订协议并组织进行房屋拆除，切实发挥了基层组织的战斗堡垒作用和党员干部的先锋模范作用。村“两委”班子成员、村工作队员、党员、村民代表、积极分子不仅全身心地投入入户丈量和协议签订工作中，任劳任怨，无私奉献，而且自家带头丈量、带动亲属、亲朋好友率先丈量、签订协议，以自己的 实际行动教育、引导、带动村民群众，使涉及拆迁的各种内部矛盾由难变易，促使工作进展迅速。
（二）坚持阳光透明，拆迁改造全过程的公正公平公开，切实做到阳光拆迁。一是加大政策宣传力度，做到政策家喻户晓。在西小屯、东涧沟、五女冢、史家屯、瞿家屯村整体拆迁改造和各村入户丈量过程中，指挥部宣传组先后编写了完整的宣传册，制作了VCD光盘，先后撰写了500多期宣传材料，向村群众发放了20万多份宣传单，出动了流动宣传车，悬挂了1500多条横幅标语，制作了200多块展示板面，有针对性地开展宣传，解答村民群众提出的疑虑和问题，并在《洛阳日报》、《洛阳电视台》等多家媒体进行新闻报道，形成了层次有别、形式多样、内容丰富、有的放矢的宣传思想工作特色，营造了浓厚的舆论氛围，让拆迁改造政策进村入户，家喻户晓。二是做到程序、内容、结果公开，接受村民群众监督。按照公正、公开、透明的要求，区城中村改造指挥部和各村项目组指挥部，协议签订前，分别召开村民代表大会，依法表决通过《整体开发改造拆迁补偿安臵方案》，使为整村开发改造奠定坚实的法理基础和群众基础；同时将所有被拆迁户的入户丈量调查表、拆迁安臵户型图、总平面图全部张榜公示。协议签订中，及时进行纠错补漏，严格执行政策，确保“一把尺子拉到底、一个标准执行到底”。协议签订后，将村民签订协议、腾房交钥匙的顺序和结果及时进行公布。三是拆迁改造的全过程接受社会监督。各村改造中，我们还聘请区纪委、区检察院、区法院，部分区人大代表、政协委员和村民代表对拆迁改造进行民主监督，通过设立现场举报箱、监督电话等形式接受群众和社会的监督，确保拆迁改造工作的阳光透明，也赢得村民群众的信任和信赖。
（三）坚持社会稳定，及时解决村民提出的各种合理诉求，切实做到和谐拆迁。一是注重做好信访评估，为项目科学决策提供依据。指挥部和各项目组在拆迁之前搞好信访评估，邀请人大代表、政协委员入户发放调查问卷，现场设立征求意见箱，充分征求群众意见，为拆迁改造项目决策提供依据和参考。二是发挥抽调工作队员入户丈量和协议签订的主力军作用。队员们按照“包宣传发动、包政策落实、包入户丈量、包签订协议、包搬迁拆除、包信访稳定”要求，耐心细致做思想工作，打消群众顾虑和观望情绪，帮助群众解决实际困难和问题，三是及时解决群众合理诉求，扎实做好信访稳定工作。在拆迁改造中，我们坚持做到政策解释到位、问题解决到位、困难帮扶到位、矛盾调解到位，注重把信访变成教育、帮扶、引导群众的平台；针对村民中存在的家庭纠纷、财产分割等矛盾，联合区法院成立“矛盾调解小组”和“巡回法庭”，在村内积极为群众调解矛盾，理顺情绪，帮助村民签订协议。
（四）坚持政府指导，集中民智民力调动社会各界力量，切实做到帮民拆迁。一是切实加强组织领导，把握工作节点，制定严密工作计划。区委、区政府、区城中村改造指挥部依托各村两委会，结合区、乡抽调的科级领导干部，先后成立了各村拆迁改造项目组领导机构，切实加强对城中村改造工作的领导。结合实际和工作总体要求，把握节点，倒排工期，制定严密的实施方案，并在工作中严格按照计划组织实施，确保各项工作衔接有序、有条不紊。二是抽调工作队员组成 工作组，深入细致开展群众思想工作。在改造工作中，区结合各村实际和工作进度，先后抽调从区直委局、乡、办事处抽调1000余人（次）干部奔赴拆迁改造第一线，参与入户丈量和拆迁改造工作。明确每个项目组、工作小组和工作队员的工作任务、工作目标和工作进度，既确保了城中村改造工作的稳步推进，也使干部队伍在拆迁改造工作的大“熔炉”中得到锻炼。三是认真履行监管和协调工作职责，确保改造项目顺利实施。区城中村改造指挥部加强对开发商的资金监管，确保土地抵押贷款和房屋预售资金必须保证用于安臵房建设，并督促开发商首先开工建设拆迁安臵房建设，保证安臵房建设的资金、质量和工期。积极做好涧河蓝线确定、文物普探与地质勘探、控制性详细规划编制和现状集体建设土地全部转变为国有建设用地工作，妥善解决了220KVA、110KVA变电站位臵确定和高压走廊迁移等制约城中村改造和项目建设问题，为各村改造顺利实施创造了良好的外部环境。四是调动全区积极因素，形成强大合力，全力做好改造工作。城中村改造工作得到了全区上下的支持。区委、区政府主要领导多次到各项目组入户丈量和拆迁改造刚工作一线视察、调研、指导工作；区委、区政府及时抽调工作队员全力支持；区四大班子领导经常到一线慰问看望工作队员；区直各委局、办事处在自身工作十分繁重的情况下，克服人员少、任务重的困难，主动抽出本部门优秀骨干人员到城中村一线，以实际行动支持城中村改造工作。
三、西工区城中村改造工作的特点与成效
一是补偿安置政策优越，群众实惠“多”。区委、区政府，区城中村改造指挥部和各村拆迁改造项目组本着“最大限度地让利于民” 的原则，在拆迁补偿安臵方式标准、解决历史遗留问题、住房保障、生活保障、福利保障方面，最大程度地让利于民，实现了村民利益的最大化，从而赢得村民群众的拥护和支持。
二是坚持实行村为主体，村民热情“高”。村两委作为拆迁主体，和开发商签订协议，实行拆迁费用大包干，激发了村级组织积极性。以村两委会为主体成立拆迁项目组，精心组织，及时妥善解决各种矛盾和问题，充分发挥了村级组织的作用。村“两委”班子成员、村工作队员、党员代表、村民代表、积极分子带头签订协议，使涉及拆迁的各种内部矛盾由难变易。
三是宣传思想攻势强大，舆论氛围“浓”。指挥部高度重视宣传工作，并将强大的宣传攻势贯穿于城中村改造全过程，采取多种方式，加大政策宣传力度，做到各种宣传方式“无孔不入”，各种宣传内容“铺天盖地”，实施正面引导，形成了强大的攻心态势，有效宣传了政策，营造了浓厚的宣传氛围，争取群众理解支持。
四是积极解决村民诉求，和谐拆迁“稳”。坚持“阳光操作”，确保公开透明。切实做到了政策解释、问题解决、困难帮扶、矛盾调解“四个到位”，真正体现了西工区为民拆迁、靠民拆迁、亲民拆迁、帮民拆迁、和谐拆迁的宗旨。
五是工作队员开拓进取，团队精神“强”。在拆迁改造中，区、乡、村先后抽调1000多名工作队员，按照各自的职责分工积极主动地开展工作。指挥部与项目组之间、指挥部各部门之间、项目组与各小组之间、各个小组之间、各工作队员之间，既有明确职责分工，又互相支持配合。采用各种行之有效方法，有针对性地开展工作，从而赢得了 村民群众的理解与支持。通过拆迁改造，不仅形成了开拓进取、爱岗敬业、团结协作、无私奉献的拆迁工作团队精神，而且造就了一大批工作能力强的工作队员，使之成为西工区各行各业工作中坚力量。
六是各项工作开局良好，进展速度“快”。由于各项工作扎实，村民入户丈量和协议签订工作都呈现出开局良好，进展迅速的良好局面。西小屯、东涧沟半年时间全部完成协议签订和房屋拆除；五女冢短短两个半月，村民就完成协议签订搬家兑付和房屋腾空拆除；东下池、西下池、金谷园、瞿家屯、史家屯、大路口村仅用两个月时间，就全部完成7904户民宅和企业的入户丈量、集中汇算工作。史家屯在短短一个月时间，协议签订率就达到90%以上；瞿家屯村半月时间，协议签订超过60%。这样的丈量速度和协议签订速度在洛阳市是少有的，在外地也是少见的。
西工区在城中村拆迁改造中，由于注重项目的科学决策，注重制定符合实际和民意的拆迁补偿安臵政策，注重加强宣传舆论的引导，注重各个环节的安排部署，注重发挥抽调工作人员的主动性，注重发挥监管、监督和协调作用，注重扎实做好信访稳定工作，不仅实现了各村和谐顺利拆迁，也达到了群众满意、政府满意和开发商满意“三满意”目标。
西工区城中村改造指挥部
2011年8月17日
第三篇：拆迁调研报告
市伍桥村蟠桃嘴小区查违控违工作
调研报告
根据“年轻干部成长工程”培训班的安排，我在市纪委查违控违第二小组参与伍桥村蟠桃嘴小区116户查违控违工作。按照市纪委的统一部署，各查违控违小组实行包保责任制和值班制，通过一周以来进村入户开展工作和实地调研，现将有关情况汇报如下：
一、查违控违工作情况
伍桥村位于湖北省大冶市东岳街办,毗邻尹家湖区,紧靠大棋路南,与国家级黄金山开发区鹏程村交界,西依尹家湖东岸之柳提,南隔刘家堰同新美村相邻,北接金山工业园新区,武黄城际铁路南北贯穿全村。随着城际铁路的建设，大冶北站的建立，两湖一园规划和落实，伍桥村面临着整体开发，违章建筑也日渐疯狂。
（一）进村入户签订“三书”。根据市委、市政府的部署和要求，市纪委监察局积极进村入户，与村民签订《违建认定书》、《违建承诺书》和《入户登记调查表》，这在大冶市的拆迁历史上是首次，起初群众非常反感和不理解，害怕在上面签字，认为是坑骗他们的“把戏”，我们全体工作组成员磨破嘴皮子，耐心细致的做工作，终于在及其困难的情况下把各项签字率提高到90%以上。
（二）积极做好“三个转变”。一是工作思路由主拆向严控转变。之前，对违章建筑的处理往往只能通过市人民政府组织城管、公安、规划、国土、司法等部门进行大规模的拆除行动，以达到清除违章建筑的目的，但受补偿利益的驱使，部分群众抱有侥幸心理，违章建筑仍不断产生。而现在我们采取分组、分区域、包村等方式，坚持日常巡查，一旦发现违法建设行为，立即控制，防止因违法建设工程扩大而增加拆除难度，工作目标由拆违为主向严密查控、逐步实现规划区内无新建违章建筑转变。二是工作方式由强拆向助拆转变。之前，对违章建筑的处理往往采取大兵团、大机械作战的方式强制拆除，破坏性大，群众的损失大，因而其对抗情绪比较严重。现在，对存在安全隐患的违章建筑，积极探索“助拆”的人性化拆违方式，最大程度减轻群众损失，最大可能减少群众对抗情绪，赢得了被拆群众的认同和理解。三是工作态度由被动向主动转变。起初，群众对立情绪比较强，控违拆违面积比较大，从时间、空间上都难以巡查到位，拆除则依赖于大规模强拆行动的思想，导致违法建筑屡拆屡建，如雨后春笋。现在，通过不间断的多次上门做工作，赢得群众的理解，为查违控违和下一步的拆迁工作赢得了主动。
（三）牢固树立“三种意识”。纪委作为执纪部门，在严格纪律方面是楷模。一是按章办事，用好“权”。全体干部牢固树立纪律意识，谨慎办事。二是清正廉洁，拒收“礼”。
要求大家时刻保持清醒头脑，在开展工作时，面对诱惑，坚持立场，不为所动，按章办事。三是公正无私，不讲“情”。在查违控违工作中，有时也许会遇到个别党员干部、亲朋好友给违建者说情的情况，我们严格按章办事，各种违法建设被严格控制，群众表示满意。
二、存在的问题及成因
随着城市化进程的不断推进，广大市民在享受优美的环境、优良的秩序、优质的服务、优化的管理的同时，也感知了违法建设给城市带来的“脏”、“乱”、“差”、“吵”，为此，制约了经济社会的发展，给招商引资带来不利，是“两型”社会建设的盲点。究其原因，存在如下问题：
一是部分村民受利益驱动，公然违反《城乡规划法》的相关规定，在规划范围内突击建房，妄想通过种房子的方式来发家致富，以寻求政府的高额赔偿。
二是可能存在部分村民与黑恶势力或城管执法人员相勾结大肆违建的情况。
三是黑恶势力在背后作支撑，公然暴力抗法，抵制城管拆违。
四是部分城管队员未廉洁自律，借控违时机，收取灰色收入，暗中支持违建。
五是街办、城管选择性执法，未能以人为本、为民执法；未能严格执法、公正执法；未履行教育与处罚相结合的原则；见“硬”的就怕、见“软”的就欺；吃、拿、卡、要；行政
不作为和滥用职权；采取不法手段维护本部门不正当利益；执法不公带来很多乱象，导致违法建设愈演愈烈。
六是部分村官贱卖土地资源，非法组屋建房，只收钱不管事，涉嫌渎职和非法侵占。根据相关法律、法规的规定，村组作为基层民主自治组织，是没有行政许可权的，更没有行政收费的权利，需引起各级政府高度警惕和重视。
三、几点建议
一是必须明确控违办、城管局、规划局、街办、城管大队、村组、社区的权利、责任和义务，有权必有责、用权受监督、侵权要赔偿、违法受追究。权责要明确、分工要合理、决策要科学、执行要顺畅、保障要有力、监督要有效、形成合力。
二是必须落实绩效考评、行政问责制度，市政府对于在拆违过程中查控不力的党员、干部纳入绩效考评，一票否决，依法问责。
三是规范城管执法程序，依法下达执法文书，履行行政处罚和行政强制措施，及时制止和纠正违法行为，形成拆违的高压态势，维护执法的严肃性和刚性原则。
四是满足辖区民众规划建设的需要，支持村组、社区划出片区，统一规划组屋，由村组、社区集中向市规划局报批，履行行政许可手续，有序建设、和谐建设、文明建设、安全建设，节约土地资源，加强土地集约管理，符合城乡规划总体要求，为我市新农村建设、城乡一体化建设作贡献。
五是建立党委领导、政府负责、群众参与、社会协同的控违管理格局，打造一支行为规范、运转协调、公正透明、廉洁高效、保障有力的城管控违队伍。
六是重拳打击违建中的暴力抗法行为，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四篇：拆迁调研报告
如何进一步破解拆迁难的调查报告
根据区委要求，区人大常委会组织专题调研组就进一步破解拆迁难的问题进行了调研，调研组采取走访、座谈、考察及查阅相关政策法律等方法，走访了相关职能部门，召开了十几个不同类型座谈会，收集了50条意见建议，为调研报告的形成提供了基础材料和依据。
一、拆迁工作的难点所在这里指的拆迁，包括城市房屋拆迁和征用集体所有土地
房屋拆迁两个方面，即城拆和农拆。两者所依据的法律政策、补偿安置办法均不同，工作难度农拆大于城拆，农拆往往与征用土地结合在一起，对农民来说土地和房屋同样是赖以生存的物质基础。因此，拆迁工作的难点也包括征用土地中的问题。
拆迁是经济发展城市建设的一项基础性工作，更快地推进“三大转型、四大突破”，实施“八大区块、十八个组团”，拆迁是前提。拆迁是一项民生工程但又是一项复杂的系统工程，它不仅涉及城乡形态的改变，人们生活方式的改变，而且涉及到利益格局的调整和人民的切身利益，凸现出诸多的社会和家庭矛盾。拆迁得到了极大多数人的拥护，因为极大多数人通过拆迁改变了生活，得到了实惠。但人的欲望是可以膨胀的，利益最大化的追求及拆迁准备和保障工作的不足，使拆迁工作过程中遇到许许多多的矛盾、困难和问题。通过调查，我们认为主要有以下七个方面的问题。
1、行政裁决渠道不畅，影响了拆迁进程。新农拆《条例》实施前申请行政仲裁，农拆与城拆分别由市国土局和市房地产管理局受理及裁定，全市案件集中，数量大，办案人员不足，街道、镇呈报上去的裁决案件大多不能在规定的时间内受理，即使受理了也不能够在规定的时间内作出裁决。目前，全区近200个钉子户中有相当一部分已报送行政裁决。
2、房屋确权时限不一，增加工作难度。如对未经申批房屋确权问题，我区根据《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例实施细则》第十八条第四款之规定，属1982年2月13日国务院《村镇建房用地管理条例》施行前建造的房屋为确权范围，而江东区规定1997年之前建造的房屋均在确权范围之内，有些区规定时间更靠后，与江东之比较相差15年。因此，我区内82年至97年建造的房子就得不到确权认可，农民感到吃亏，要求政府作出解释，为什么同在一个城市里，同样是市辖中心城区，确权时间限定相差15年？
3、安置房建设滞后，老百姓心里不安，不愿签约。在开发建设中多数项目
存在着重项目建设，轻安置建设现象，有些项目已经开工建设，安置房用地还没着落，拆迁工作人员拿着图纸作解释，老百姓不相信，眼见为实。安置房没有着落，意味着被拆迁人过渡期的延长，由此也带来了诸如过渡费补偿过低等问题，如果被拆迁人的要求没有满足就有可能拖延拆迁时间。
4、征用过程中影响拆迁的几个问题。其一，10％留用地问题。10％留用地是市政府出台的政策，但大多数拆迁项目得不到兑现，村集体经济缺少了发展空间，股份制形同虚设，村里的公共服务缺少了经济支撑。失地农民的各种保障也受到影响，村干部对10％留用地不能兑现抵触情绪最大。其二，国有、集体土地价格不同。我国目前实行的是城乡二元制土地管理模式，即同一块相同用途的土地，因其国有、集体不同属性而地价大不相同。所以集体土地被拆迁人不愿意接受货币补偿，而希望土地置换，我区拥有的土地指标极度有限，绝对不能满足置换需求。由于被拆迁人不接受货币补偿而影响拆迁进程。其三，苗木补偿问题。宁波市江北区人民政府《关于印发区土地征收青苗及地上附着物的补偿意见》即北政{2005}45号文件，规定花木类损失补偿最高限价为6000元/亩，在以后的操作中并未按文件执行。在杭州湾大桥连接线征用补偿中按评估价补偿，补偿费每亩达6—8万，引起许多村民的效仿，纷纷在规划红线内栽种苗木，征用补偿后又可移种别处，等待新的补偿。村干部反映，按45号文件，补偿费过低，按当前施行的评估价又太离谱。
5、宅基地使用权与土地规划控制的矛盾。宅基地使用权是一种带有社会福利性质的权利，是农民的安身之本。它和土地承包经营权一样，由作为集体成员的农民无偿取得，无偿使用。宅基地的用途是建造住宅及其附属设施。多年来我区有些地区受土地利用总体规划和用地指标的限制，许多符合建房条件的农民不能全部享有其应得的权利。房屋拆迁补偿表面看是房屋建筑面积的补偿，实际上更多体现的是宅基地的价值，一些缺房户也因此丧失了部分宅基地的收益权。即使区政府出台了30平方米的下限，但仍难以弥补多数缺房户的损失。
6、重点工程建设与周边环境的矛盾。近几年来，江北区域内市重点工程，特别是交通道路建设工程居多，这是江北“后来居上，最美最好”的体现。但从拆迁这一角度上来说，受建设用地指标的限制，建设单位按项目规定用地需要量申报，没有考虑到项目建成以后给周边农民带来的不便。如有的项目村中间通过又不是整个自然村拆迁，留下两边少量农户，原有的通道拦截了，有的水渠也给堵了；有的形成了新的城中村，低畦地区。农民反响很强烈，要求能整体拆迁的尽量整体拆迁，新项目拆迁，村干部盖章十分谨慎，怕留下后遗症。
7、工作不到位带来的一些负面效应。从总体上看，奋战在一线的的拆迁工作人员兢兢业业，任劳任怨，为江北经济发展付出了极大的精力和心血。但客观地说，也有个别工作人员政策水平不强、工作透明度不够，在评估确权补偿过程中人为因素较多，弹性幅度较大，有时显失公平；个别工作人员不善于做群众工作，方法简单，态度不够诚恳，尤其对一些钉子户的处理不敢碰硬，对漫天要价，毫无道理的不合理要求缺乏应对办法，以钱买太平，以钱换时间，导致有些拆迁户认为钉子户得益而效仿。
二、破解拆迁难的建议
造成拆迁难的原因是多方面的，有历史上的原因，有政策因素，有体制关系也有我们工作上的失误。我们摆出难处，就是要正视问题，找出问题的结症所在，想办法去破解，推动拆迁工作的顺利开展。为此，我们提出以下建议。
1、思想认识到位，营造拆迁氛围。拆迁是当前我区经济工作重中之重的大事。不抓拆迁，我们工作报告中的目标任务无法完成，“八大块、十八个组团”就无法实施，好的蓝图就无法变成现实。首先，要集全区之力造拆迁之势，统一全区上下的思想认识，弄清为什么要拆迁？拆迁为了谁？怎样进行拆迁？每一位机关干部，尤其是领导干部要思考，我在拆迁工作中发挥多大作用？造就一种拆迁工作人人有责的氛围。其次，部门与部门、市属部门与区级机关、行政机关与司法机关之间，要围绕拆迁这一中心工作，克服所谓的部门利益，通力协作，形成合力。再次，要向人民群众宣传拆迁工作的意义和出发点，要有针对性，把拆迁补偿政策讲清楚，把拆迁工作程序讲清楚，以最大的诚意获得人民群众的拥护和支持。
2、完善工作机制，加强调控能力。建立健全区委统一领导、党政齐抓共管，部门各负其责，机关单位和党政干部积极参与，社会各界共同支持监督的领导体制和工作机制，建立由区委办、区府办、组织、纪检、政法、建设、规划、国土、农办、公安、法院、街道、镇等部门领导参加的联席会议制度，设临时性办公室，抽调热爱拆迁工作，身体健康的机关老同志充入办公室，协调指导街道、镇拆迁工作；建立定期不定期的例会分析、现场办公、重大问题协调机制；落实以属地为主的工作原则，完善重点工程建设工作督查制度和区领导联系项目制度。
3、明确责任任务，落实激励机制。坚持任务目标化、目标责任化、责任考核化。实行党政一把手负责制，签订拆迁工作目标责任状，把项目、任务分解到部门，细化到人，到岗。要列出时间表，细化到每周，规定时间内无正当理由完不成任务的实行“一票否决”。要设立专项奖金，对拆迁工作做出优异战绩的要予以重奖。组织部门要选派一大批年轻后备干部和新任命干部充入到拆迁攻坚活动中，在实践中经受锻炼，增强才干，培养考察干部。
4、严格执行政策，公平公正公开。从国务院到宁波市政府相继颁布了一系列关于房屋拆迁和征用集体所有土地房屋拆迁政策法规，是拆迁工作准则。要把相关的政策法规明明白白地告诉给被拆迁对象，在阳光下操作。法律政策有规定的应严格遵守，坚持公平原则，不让老实人吃亏，更不能让漫天要价、提不合理要求的“钉子户”得益。要敢于运用行政和法律诉讼武器，一旦进入行政裁决、行政强迁程序，就严格执行到底，不迁就，不退让，要选择典型案件进行行政强制执行，以显示严肃性，震动教育他人。
关于未经审批建房的确权问题，应继续按《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例实施细则》以1982年2月13日为临界线的规定。理由是：1982年2月13日为临界线是市政府出台的政策，属法规范畴，对全市有约束力，在未作修
改前，只能执行不能突破。从时限看与江东相比差距15年，但农民建房认证问题，在上世纪90年代中期，因当时土地管理尚不规范，有些农民祖传的房子尚未做土地证，有些当时大队口头同意，农民自建房屋，但没有任何手续，为此，在全国范围内对农村房产、土地认证进行了集中清理。除本人不愿意做土地证外，祖传老房子和绝大多数农民自建房，补办了手续，做了证，农村补做土地证，城镇补做了房产证和土地证。因此，在90年代中期以前的农民自建房已经确了权，不存在按江北政策与江东相比有大的吃亏。个别当时不愿意做证的农民那是他本人的事，与政策规定无关。
宅基地使用权与规划控制的矛盾问题。我们认为，首先，未经审批建房的均属违章建筑。农民享受宅基地的无偿使用权，这是宅基地使用权能够成为用益物权的根本。但宅基地使用权的取得必须符合乡镇土地利用总体规划和有关标准及经过审批。问题在于江北有些地区多年来受规划控制，冻结了宅基地建房的审批，剥夺了部分农民宅基地使用权。因此，我们确认凡未经审批擅自建房的均属违章建筑是严格执法的具体体现。但本着实事求是精神，对规划控制内的违章建筑应分清各种情形予以不同处理。符合宅基地建房条件、建房标准，建房用途的由于不能审批而已建的，拆迁后按宁波市江北区人民政府办公室《关于印发江北区加强农村宅基地管理实施意见的通知》北政办发[2008]6号文件规定给予货币补偿，补偿基准价格按有关政策规定。具体操作方法由村民说明建房原因、用途，村委会出具证明，街道镇审核，依据卫星遥感图，经公示确认。这样将能够享受宅基地使用权，由于不能审批而擅自建房的从违章建筑中分离出来。既维护法律的严肃性又维护了农民的合法权益，同时，又能理直气壮地拆除违章建筑。
5、准备工作充分，畅通拆迁途径。准备工作是否充分是顺利完成拆迁任务的保证。准备工作包括项目规划、土地许可、安置安排、补偿标准、拆迁户基本情况、拆迁意愿、心理底线等等状况。当前，解决安置先行和10%留用地、苗木补偿问题是当务之急。安置房是拆迁的前提和准备，安置先行是切实从维护群众利益的角度出发，让被拆迁户及时介入，参与设计、建设管理，让群众吃放心丸以支持拆迁工作。10％留用地，应该从真心实意帮助村级组织发展壮大集体经济出发。做到10％留用地与主体同步规划、同步报批，消除村干部的思想顾虑，使其能全心全意、全力以赴投入征地拆迁工作中。苗木补偿问题，我们认为区政府2005年45号文件在实施过程中与实际操作脱节，可以废除重新出台政策，建议以实物评估价为标准，以苗木的品种、数量+劳动成本+适当利润为计算方法，既能使村民接受又能阻止投机者的不当得利。10％留用地和苗木问题是征用中我区比较典型和突出的问题，与拆迁直接关联，应该引起有关部门的高度重视和解决。
6、善于同市级机关的联系协调，求得上级的支持。作为市辖中心城区既有“近水楼台先得月”的优势，也有责权利不对称一面。善于同市级机关协调、沟通，求得上级机关的支持是江北经济社会发展的重要元素。拆迁工作更不例外，安置房的先行安置，10%留用地的兑现、土地指标，项目规划等等问题，必须得到市里的有力支持才可以解决。在江北区域内许多项目是市里安排的，如市重点工程与周边环境的矛盾问题，要事先向市里领导及相关部门领导反映开发拆迁工
作中的困难和问题，尽可能做到主体工程与周边农民的生活、生产环境同步规划，并与建设社会主义新农村相结合。再如行政裁决体制问题，应积极向市国土局争取，把裁决权下放，由国土江北分局成立拆迁裁决工作站或工作小组，做好新农拆《条例》实施前遗留钉子户的裁决工作。对新《条例》实施后的拆迁裁决，按新规定的职能体制受理、裁决。
7、抓紧专业队伍建设，提高攻坚克难能力。拆迁工作是一项政策性，专业性较强的工作，要选调善于做群众工作的同志从事拆迁工作；要加大各项培训力度，学习做群众工作的方法、策略，学习征地拆迁补偿安置政策及相配套政策和行政裁决、司法执行程序，不断提高专业业务素质和政策水平；要不断强化拆迁工作人员的事业心、责任心，教育拆迁工作人员树立任劳任怨的吃苦精神，一心为民的奉献精神；要建立完善激励机制，责任明确，奖罚分明，关心和爱护拆迁工作人员，及时解决他们的后顾之忧，使他们全身心地投入到拆迁工作中。
第五篇：拆迁调研doc
当前,城市房屋拆迁已经演变成为社会关注的难点热点、城市建设的一大难题。在调研中，从上到下、各个方面都强烈地认识到，我市城市房屋拆迁工作在日益复杂的困难和矛盾中向前迈进，已到了必须总结反思、创新提高的新阶段。今年以来，市委市政府领导高度重视拆迁工作，市人大也将“完善城市房屋拆迁协调机制”研究作为今年的一项重点课题来抓。为了适应国家新的要求，创新完善体制机制，协调各方合法权益，尽快探索出推动城市科学发展，促进社会和谐稳定的拆迁管理新路子，我们先后组织辖区政府、有关部门和投资建设单位召开了8次座谈会，走访20多个相关企业和个人，并赴杭州较为全面地学习了破解“拆迁难”的成功经验，开展了扎实细致的调研活动。现将有关情况报告如下：
一、对我 市城市房屋拆迁工作态势的总体分析
近三年来，我 市共完成房屋拆迁总量1500万平方米,其中集体土地征地拆迁1296万平方米。城市房屋拆迁总量呈逐年递增态势,完成拆迁面积每年都在100万平方米以上。2008年以来，国有土地已完成拆迁项目58个，10755户，建筑面积204万平方米，受理房屋拆迁申请行政裁决案件2016件，审结1797件；申请政府行政强拆52件，已实施28件；申请法院司法强拆316件，已实施113件。三年来，全市涉及房屋拆迁方面的信访共1299件次，其中涉及国有土地房屋拆迁的信访仅占20%。由于城市国有土地房屋拆迁具有专业的监管机构、严格的基本程序和规范的运行制度，尤其是大多数项目能较好地执行拆迁公示、信访投诉接待、目标责任承诺、拆迁举报、拆迁过程监管、责任追究“六项制度”，同时法制、法院等部门和单位自觉维护发展大局，确保行政复议和行政诉讼零败诉，因此城市国有土地房屋拆迁工作不仅没有发生社会影响巨大的群体性事件和严重侵害群众利益的重大案件，而且有力地推进了城市化和城市现代化建设，推进了园区建设与产业发展，广大被拆迁户通过拆迁改善了生活，提高了收入，城市国有土地房屋拆迁工作呈现出总体平稳的态势，为我 市经济社会发展作出了重要贡献。
但是，城市房屋拆迁工作也遇到了前所未有的困难和矛盾。基层的同志反映，现在的拆迁工作是“程序越来越严，成本越来越高，氛围越来越差，推进越来越难，政府越来越被动”。我们认为，解决拆迁难，首先要从常州城市发展趋势、宏观背景和社会环境入手，以更宽的视角、更远的目光，深刻认识我 市拆迁工作的发展态势和主要矛盾。总体来看，主要有以下 4个方面的特点：
（一）城市化中的集体用地房屋征迁矛盾重重，两类用地的拆迁管理与政策反差较大。在城市化建设进程中，必然遇到性质不同的两类用地。尽管城市国有土地房屋拆迁管理也需要进一步完善提高，但相比较而言，我 市市区农村集体房屋拆迁管理薄弱，政策滞后，监督乏力，各种矛盾日益凸显，并呈现扩大频发的趋势，近期发生的青龙丁庄村群众集访抗拆事件就是一个典型案例。究其原因，一是有文件无监管，尽管国土部门是集体用地房屋拆迁管理办法的制定者，但是责任主体在各级政府，而且尚无单独、有效的监管机构实施管理；二是有政策不统一，我 市城市化中的农民安置房多数属于小产权性质，难以进入二级市场交易，同时各辖区政策不同，诱发群众不满，例如新北区的农民安置房是全产权性质，而天宁区是小产权，进而引发两区交界地段的项目拆迁难以推动。三是有安置无远虑，由于在项目规划环节未能考虑集体经济的长远造血功能，导致一些农民在城市化中丧失集体经济的福利，村级经济组织的运转费用也失去来源。四是有组织无约束，基层政府和行政组织自由裁量权过大，一些地方缺乏公开透明、规范严格的管理制度，暴力拆迁和企业拆迁中的腐败现象依然存在；甚至一些乡镇出现“无主体拆迁”现象，在既无补偿安置协议，也未履行法定强拆程序的情况下，擅自违法拆迁。展望未来，我 市城市建设将逐步扩大到市郊集体用地，如果不填补监管上的空白和漏洞，势必引发更多矛盾。
（二）补偿标准与安置房源始终是影响拆迁进程的两大要素。当前，我 市房屋拆迁补偿常常难以满足被拆迁户的要求，一是补偿的基准价难以合理确定。基准价是按照周边地块二手
房交易平均价确定的，虽然这是一个合理的测算方法，但是在“要我拆”的情况下，被拆迁户常常希望换购到同等使用面积的新房，而且在房价高位上涨时期，基准价难以跟上。二是现行装修评估制度难以适应高档装修，但是在技术层面上又很难改进。三是多年来不同时期形成的无证房确权难以把握，部分项目营业用房及“住改非”补偿成本过高，房租经济的损失补偿不可能完全到位，一些居民还利用“一事一议”政策，突击违建违装，突击领营业执照，开具假病历，以套取额外利益。四是过渡安置费过低，鉴于某些客观原因，一些项目地块的“人等房”现象依然存在，而给予老城区被拆迁户的过渡安置费常常不能满足支付房租的需要。另一方面，安置房源的总量不足和适配性矛盾较为突出，各辖区普遍存在房源不足问题，同时我 市定销商品房西多东少、南多北少，尤其是被拆迁户回迁的合理愿望难以满足，再加上高层安置房和定销商品房的公摊面积大、得房率不高，这些都容易使被拆迁户产生抵触情绪。
（三）拆迁成本不断攀升，旧城改造难度加大。近年来，我 市城区拆迁成本不断上升，原因是多方面的，一是拆迁本身产生刚性需求，项目信息一旦传出，相邻地块二手房和商品房市场的价格就会上涨，直接推升补偿预期。二是房地产市场涨幅较快。三是项目工期要求紧，“花钱买进度、花钱买平安”在一定程度存在，“先走的吃亏、后走的沾光”的现象难以消除；由于受项目多、拆迁量大、上级进度要求高、拆迁周期长等种种因素的影响，天宁区已成为拆迁成本较高的区域，也影响了其他辖区的拆迁。四是同一地块有多个项目在不同时间先后实施，主体不同、项目性质不同、政策不同，拆迁时间跨度长，再加上房价上涨，拆迁成本在攀比中上升。如火车站北广场就是典型案例，实际补偿总额被迫调高，但又导致居民心理预期上升，观望看涨心态普遍，致使拆迁工作陷入怪圈。五是拆迁承担社会责任和社会成本，拆迁让政府直接面对群众，也使群众得到表达各种利益诉求的契机，要求政府一次性给予解决。例如贫困家庭生计、历史遗留问题、家庭成员病残等等，几乎所有的被拆迁户都知道违建、违装、出租、开店、生病有补偿，都要利用“一事一议”政策额外得到利益，“一事一议”的社会公正性受到严峻挑战，尤其是改制企业以职工安置、历史遗留问题等为由，漫天要价。在这样的情况下，房屋评估价远远偏离于实际补偿总额，这种现象很难取信于民。六是体制制度的内生作用，属地推进方只关注进度不关注成本，评估费、审计费、拆迁服务费、属地政府管理费的计算是按照拆迁补偿额，而不是户数或建筑面积，拆迁企业、评估公司也同样会“帮助”被拆迁户人为抬高补偿数额。保障被拆迁户的居住权是政府的首要职责，从发展趋势来看，房屋补偿政策调高势在必然，但是由此可能会导致经营性项目易拆不易建，无利可图，旧城改造也很可能以真正的民生工程或以提高容积率为代价付诸实施。
（四）法制环境趋严趋紧，舆论氛围“一边倒”的状况难以扭转。国务院新的《国有土地上房屋征收与补偿条例》即将出台，按照征求意见稿的规定，这是一部倾向于维护被拆迁人合法利益的新政策，旧城改造的程序十分严格，土地收储经营项目和农用地转用的合法性并未得到有效解决，对长期以来各阶段形成的违章建筑补偿等方面的规定操作性不强，这些对拆迁主体即政府的拆迁工作带来更大的困难和挑战。与此同时，全国自上而下舆论氛围“一边倒”的趋势不断加剧，只要提及拆迁，就是简单地认为政府与民争利，黑恶势力横行，暴力欺压百姓，而政府改善旧城环境，拆迁致富于民，关怀贫困群众等方面的正面报道少之又少，尤其是对一些人利用网络媒体散布虚假事实的现象，或消极回避，或听之任之，未能有效教育群众、引导舆论。特别是一些公职人员缺乏大局意识，运用职务优势、法律知识，捕捉政府软肋，参与或助推抗拆活动，甚至充分运用社会资源攫取过分利益，促就不公平、不公正氛围的行程，引起了群众的强烈不满。
二、对创新我 市城市房屋拆迁工作的思考与建议
基于以上分析，我们认为，今后我 市的城市房屋拆迁工作应确立以下原则和思路：
——必须改革监管体制,国有土地房屋拆迁管理和政策需要进一步完善，城市化中的农村集
体土地房屋征收管理急需加强；
——必须坚持以人为本，以接轨市场促签约，以阳光操作促公平，以关怀弱势促公正，以严格监管促稳定；
——必须加强源头调控，在决策环节协调好规划、拆迁与建设的关系，保持项目之间、区域之间的平衡性，消除人为抬高拆迁成本的现象；
——必须“先补偿安置、后实施搬迁”，货币补偿及时足额到位，产权调换尽力提供现房，对纳入住房保障体系安置的努力实现零过渡，对原地或就近补偿安置的明确入住时间；
——必须坚持依法拆迁，从立项合法到拆迁许可，从规划红线到拆迁锯齿线，从进场公示到协议补偿，从行政裁决到司法强拆，都应严格履行法律规定；
——必须加强利益协调，进一步完善属地管理体制，可以下放的权力坚决下放，可以利益共享的项目开展合作，在调动好、发挥好辖区、街道的积极性的同时，强化监管约束。
城市房屋征收从立项到结束有十多个环节，环环有矛盾，处处有难点，都可产生冲突、引发事件。围绕如何协调拆迁各方关系，包括政府内部的相互关系，我们经过对拆迁各个环节矛盾的认真梳理，提出建立“一个平台、六项机制”的对策建议，以进一步改进和创新今后我 市的城市房屋拆迁工作：
一个平台：
——建立覆盖城乡、统一规范的分级监管平台。城市房屋拆迁不仅包括旧城改造，而且包括城市化建设中的集体用地房屋拆迁。一是参照无锡、苏州做法，成立常州市人民政府拆迁管理办公室，提高级别，扩大职能，将国有土地、集体土地两类用地房屋征收管理工作统一纳入管理，考虑到市建设局已更名为城乡建设局，且对国有土地房屋拆迁工作具有单独的机构、完善的制度、专业的人员，因此可由建设局牵头负责。二是整合部门行政资源，建设部门与国土部门的相应机构合署办公，统一调配法制等部门相关人员。三是在进一步完善国有土地房屋拆迁管理制度的同时，加快建立和完善集体用地房屋拆迁管理制度，尽快弥补监管空白。四是各辖市区相应成立监管机构，人员配置到位，确保责任、管理、制度层层落实到位。六项机制：
——统筹规划、拆建有序的项目决策机制。一是计划协调。在制定城市建设计划、土地出让计划时，对同一地块的不同项目要做到统一规划、同时拆迁，特别是市政道路建设要与周边地块开发、收储项目同步实施，既防止“老店拆了新店开”的二次拆迁现象，又防止项目主体不同、政策不同而导致补偿不公、成本攀升。二是安置优先。在编制城市建设计划、土地计划时，凡是对需要拆迁的项目都要同时编制安置房源购建计划，其中住房保障计划应留有余地满足被拆迁困难家庭的住房需要，努力实现零过渡。对旧城改造项目，应由政府作为投资人原地或就近建设用于回迁的定销商品房;安置房源为高层住宅的，应增加原建筑面积一定比例的安置面积，此部分面积按成本价结算。而对于对自愿在国有土地上降低等级地段异地安置的，可给予一定奖励，以促进土地收储项目的实施。对转用农村用地的项目，可参照杭州经验，按照“4个先”的原则解决安置，即“安置房先建设、发展用地先预留、配套设施先实施、社会保障先落实”，制定“10%留用地”的政策，用于发展集体经济。这里要解决好两个突出问题，一是学习新北区经验，将安置房统一建设为大产权房，真正实现农民房屋城市化，让农民得到实惠；二是保证农民搬迁后依然能享受到集体经济的福利。三是加大供应，针对房源不足的情况，准确摸清三城区的房源需求，购建结合，增加数量，合理布局，设施配套，努力为辖区、街道提供量足适配的安置房源。此外要引起注意的是，要加强安置房和代建定销房建设的监管，以防违规建设而带来的后续矛盾。四是合法报批。前期工作不充分、安置补偿不落实、建设手续不完备的拆迁项目，不得实施拆迁。所有建设项目必须满足拆迁许可的前置条件，并取得拆迁许可证。对收储项目，借鉴南京经验，变通收储流程，降低法律风险。五是“两线吻合”，在实际工作中道路规划红线与拆迁的“锯齿线”往往不
一致，极易引发司法纠纷，有关部门应给予妥善解决。
——利益共享、制衡有力的属地管理机制。1.下放权力。根据辖区政府的反映，并借鉴杭州等地经验，市级部门要下放两项权力，一是对拆迁、拆房企业的选择、管理、考核权下放到区，以便于基层政府根据企业业绩，把好准入关，并增加对企业的调控手段。二是房源购建权，建议学习杭州经验，市级统筹房源指标，市区两级共同落实房源，市与区之间可以相互调剂。2.利益捆绑，对土地收储项目，由各投融资主体或土地收储中心与辖区政府签订土地溢价收益分配协议，调动辖区的积极性。3.打包拆迁，将拆迁总费用“打包”给辖区街道，节省有奖，超支自负，常化厂的拆迁运用这种模式取得了良好效果。4.建立拆迁项目验收与“以奖代拨”并举的考核制度，对不实行“打包”的拆迁项目做到验收一个，审计一个，结算一个，奖励一个；按照“合格有奖、优质多奖”的原则，取消按补偿总额计提管理经费的制度，改为由市级按拆迁总面积和一定比例计算奖励。5.建立会商制度。对市以上重点项目由市政府召集各方对地块的规划设计、建设项目、拆迁政策与工作总体方案进行充分论证，拆迁工作方案要细化分析拆迁地块的人员结构、住房性质结构、级差地租结构、用地性质结构和项目结构，优化政策组合，提高实施方案的针对性、有效性。政策方案和目标责任一旦确定，属地推进方不得随意提出提高补偿标准和追加“一事一议”的要求，尽力避免中途提高标准，从而引发被拆迁户提升心里预期，拖延签约。6.对改制企业和低效企业搬迁强化调控手段，建立由拆迁人、政府审计、评估单位、属地政府、原行政隶属部门（或国资部门）“五位一体”的集体会商制度，配合以“改制回头看、城管来拆违、税务来查账”等辅助手段，正面推进企业搬迁。
——公正公开、平衡平稳的政策运行机制。公正，拆迁的实质是社会公正问题，焦点是拆迁补偿基准价的确定，关键是市场信息的对称，杠杆是提高居住水平的奖励政策，目标是双方心理预期的接近。为此，要抓住补偿基准价确定这个龙头，在细分市区级差地块（杭州分为12类，我 市是6类）的基础上，实行“双公布”，定期公布（至少一年一次）市区房地产市场交易行情，同时适时公布政府投资项目和收储项目所在地块的货币补偿基准价，这样信息对称、市场调节、取信于民的政策设计，有利于提高拆迁主体和被拆迁人之间的互信程度，有利于促进拆迁双方在价值预期上的合拍。另一方面，政府加大就近房源购建力度，从经济价值与使用功能两方面保障拆迁户的居住生活不因拆迁而受损、反因拆迁得改善。公开，在政策标准、补偿方案公开的同时，将“一事一议”制度政策化、法定化、公开化，进一步完善无证房、营业房及住改非等补贴办法，对困难家庭实行托底保障，实现居者有其屋；对规划营业用途的营业房提高补偿标准；运用“奖励未违建住宅、降低违建重置补偿标准”的经济手段，遏制非成套住宅的无证房建设；对贫困家庭的认定及救助，要以城市基层组织为主，劳动、总工会、民政、房管、残联等部门共同参与，减少自由裁量权，维护社会公平。平衡，市级要加大同一地段不同项目的协调力度，努力避免因政策不同、工期紧张而导致拆迁补偿攀比上升。平稳，“不怕自己补偿的少，就怕邻居沾光”，这是群众的心理；“不怕钉子户胡闹，就怕早走的人吃亏”，这是基层的担忧。要积极稳妥推进市场接轨，掌握好基准价计算方法调整的时间跨度和节奏,防止已拆迁户产生心理落差,引发新的矛盾。
——严格准入、重惩严管的全程监管机制。全面整顿，从资格审核、市场准入、动态监管、法制教育等方面，切实加强拆迁行业管理；对国有土地和集体土地房屋拆迁全面推行拆迁公示、信访投诉接待、目标责任承诺、拆迁举报、拆迁过程监管、责任追究“六项制度”，提高政府拆迁行为的公信力；进一步完善评标制度和评估机构选择机制，尽快完善评估（含装修）细则，促进评估结果与市场接轨，坚决制止对评估报告的“倒逼”现象；对存在恶劣行为、社会反响强烈的企业，实行一票否决制，并与拆迁企业法定代表人签订“文明拆迁”责任书，建立信用档案，对具有重大违规和劣迹的企业与人员不得再进入拆迁市场；针对“拆托”、“诉托”新情况，加大法制教育和惩治力度。
——调解优先、扶善惩恶的诉访终结机制。坚持“先基层调解、再行政裁决，后司法判定”的拆迁纠纷处置程序,整合人民团体、行政调解、司法调解三方面的力量，建立行政调解与司法调解互动衔接制度，尽力避免强制拆迁。建立三级调解制度，借鉴深圳经验，首先由街道、乡镇的人民调解委员会出具调解协议书，经当事各方签字认可后生效执行；当事各方有一方及一方以上不服调解的，由镇调委会出具不具强制执行力的调解建议书，进入下一行政或司法程序；如当事人拒绝调处且行为涉嫌违法犯罪，则通知公安机关依法处理。开展司法援助活动，司法部门招聘律师志愿者组成律师援助团，向社会公布律师名单，居民自主选择后签订委托合同，收费标准由司法部门和物价部门审定，困难家庭可以申请免费援助。外地的成功经验表明，引入律师参与动迁安置工作，可以发挥其宣传教育、纠纷调解、政策论证、事务代理等方面的作用，可以促使政府拆迁行为公开公平，可以缓和双方利益协商而产生的紧张关系，特别是可以一定程度上防止外地律师介入而造成的负面影响，例如中吴大道项目中，北京律师从20多个方面对我 市行政裁决提出质疑，挑动被拆迁户发起诉讼，从中谋取高额代理费。依法打击恶意抗拆，对极少数钉子户的强势就是保护了大多数人的合法利益，要维护行政裁决和司法判决的严肃性，在争取调解撤诉的同时，不乱开口子、不花钱买平安、不让恶意钉子户沾便宜，坚决制止“先走的人吃亏，后走的人沾光，恶意诉访的人暴富”现象的发生，努力维护社会公正。强化各级信访责任，坚持三个不放过：拆迁问题没有查实的不放过，拆迁纠纷没有处理的不放过，拆迁补偿不到位的不放过，及时采取针对性措施，防止矛盾激化。同时，各级责任主体要积极配合人民调解组织、行政裁决机构和法院机关的工作，力促项目手续合法，不折不扣地落实政策、履行协议，努力为息诉息访创造条件。
——合力攻坚、激浊扬清的环境优化机制。正确舆论导向,宣传部门要组织新闻媒体有计划、有针对性地开展正面报道，大力宣传政府通过拆迁，在改善旧城环境，提升城市功能，拆迁致富于民，关怀贫困群众等方面取得的成效，引导群众树立“以通情达理支持城市建设为荣，以胡搅蛮缠阻碍社会发展为耻”的观念，让全社会理解拆迁、支持拆迁；要主动“跟帖”网络上的负面信息，积极应对，以正视听；要敢于报道行政强拆和司法强拆的典型案例，解释原因，阐明道理，教育群众。发挥组织优势,强化行政推动作用，在依法保障公职人员拆迁补偿利益的同时，加大思想教育引导力度，促使他们自觉服从发展大局，不消极拖延、不无理索取、不额外照顾、不参与抗拆、不煽动造谣，以身作则，带头签约，争作贡献。加强部门联动，工商部门要严把执照申领关、年检关，制止乱开店、假开店行为；要通过联合税务部门查验等措施,改革营业店面、住改非拆迁损失的取证与认定方法，合理界定补贴费用；市规划、国土、城管、工商等部门要研究制定管理办法，从源头上遏制企事业单位和居民家庭擅自变更土地用途开店、违章建设等行为；公安、城管、工商要加强动迁地块的行政管理，取缔无照经营，清退租赁住户，疏散外来人口，合力消除动迁障碍。
点击咨询 