第一篇：房地产公司工程管理制度
房地产公司工程管理制度(完整版).1 默认分类 2008-05-22 11:19:17 阅读88 评论0 字号：大中小
目录
第一部分投资管理
第一章项目投资管理制度
第二章项目建议书编制指引
第三章项目可行性研究报告编制指引
第四章项目立项评审决策指引
第二部分规划设计管理
第一章项目设计管理制度
第二章规划方案设计作业流程
第三章建筑方案设计作业流程
第四章景观环境设计作业流程
第五章规划设计指引编制要点28
第六章规划设计任务书编制要点
第七章项目规划方案评审指引
第八章建筑单体方案评审指引
第九章景观设计任务书编制要点
第十章施工图审查基本要求附：项目规划设计方案简评表施工图审查意见表49 6 9 11 19 2125 26 27 33 36 38 41 44 46
第三部分工程管理
第一章工程管理组织51
1.1管理组织机构51
1.2项目经理部的组织管理52
第二章经济合同管理55
2.1经济合同管理规定
2.2工程类合同编制要点59
2.3标准格式合同内容要点
2.4对外合同及付款签批的意见
2.5合同付款管理程序
附：经济合同审批表（500万元以上）
经济合同审批表（500万元以下）
经济合同付款审批表
合同管理台帐71
第三章采购与招标管理
3.1招标管理规定72
3.2材料设备采购规定
3.3甲供材料设备采购操作要点
3.4乙供采购指定品牌及限价操作指引
附：招标文件审批表85
中标通知书86
投标承诺函87
履约保证金保函88
材料设备采购计划表89 55 61 63 6668 69 70 72 788183
限价（指定品牌）材料设备审批表91乙供材料设备审定表92
第四章工程进度管理93
4.1工程进度管理规定93
4.2施工进度控制流程
4.3施工进度控制指引
4.4进度计划内容编制要点
第五章工程质量与施工管理
5.1项目施工管理规定
5.2施工组织设计制度
5.3技术交底及施工图会审制度
5.4样板指路制度110
5.5工程质量现场检查内容与要求
5.6材料设备质量技术要求管理规定
5.7材料设备进场验收指引
5.8质量保证资料检查要求119
5.9分部（项）专业工程验收检查要求
5.10项目预验收检查要点
5.11项目竣工验收检查要点
5.12工程技术档案范围与建档要求
5.13工程竣工总结编制指引
5.14工程管理奖罚制度
附：重点监管部位质量监管计划表95 99 104 108 113 115 117 122 124 126 132 135 ***121
材料设备进场验收单138
甲供材料设备台帐139
第六章工程造价管理140
6.1成本管理制度140
6.2工程设计变更管理规定
6.3现场签证管理规定
6.4项目成本核算与分析指引
6.5工程结算控制指引
6.6工程造价管理奖罚制度
附： 设计变更审批表
设计变更通知单
现场变更签证通知单
现场变更签证费用审核单
成本动态统计控制表159
现场签证统计台帐
设计变更统计台帐
合同统计台帐163
第七章安全文明生产管理
7.1安全文明生产管理制度
7.2施工现场安全风险与环境因素识别指引
7.3施工现场安全检查指引170
7.4施工现场文明生产管理要点
7.5工程事故处理指引143 147149 151 154 155 156 157 158 161 162164 168172 173164
第四部分 营销管理
第一章 组织架构与编制175
第二章 营销策划管理176
2.1 总则176
2.2 总体策划177
2.3阶段策划及实施
2.4市场调查与前期策划
2.5营销策划工作规范——房地产全程策划标准
第三章 现场销售工作管理
3.1销售准备
3.2现场销售过程
第四章现场销售工作规范195
4.1销售准备工作
4.2销售价格管理要点
4.3销售合同范围与草拟注意事项
4.4销售面积确定操作要点
4.5销售工程设计装修注意事项
4.6广告方案与实施操作
4.7销售过程管理要点
4.8房产价格折扣管理指引
4.9销售收款指引214
第五章客户服务工作规范
5.1客户服务部职责
5.2客户资料管理指引178 182192 192 193 195 199 201202 204206 209 ***
5.3退换房办理指引220
5.4更名办理指引222
5.5客户按揭代办指引224
第六章营销费用制度226
第二篇：房地产公司工程与土地管理制度
工程与土地管理
(一)房地产开发股份有限公司工地人员管理规则
第一条 凡本公司工地人员(包括主任、工程管理员、材料管理员及看寮人员在内)的管理，除另有规定外，悉依照本规则实行。
第二条 工地人员应恪遵公司规章及通告，竭诚尽职，并须团结一致，和衷共济，使工程进行顺利。
第三条 工地主任为工地的主管，指挥工地所属人员、工头及承包商等并对工地的监工及管理员负一切责任，如发现有不遵照指挥者，由工地主任负责呈报上级处理。
第四条 工程管理员，除负责分配的范围指挥工头承包商并协办工程事务外，对于工程的施工，应依照图样切实负责监督，实不得让施工者偷工减料的现象。
第五条 工地材料管理员专司负责工程用料的申请，验收及登帐等事项并督促看寮人员看管材料。
第六条 工地人员，应随时巡视材料放置场所，并看管工地所有设备及工程用料，倘若发生材料遗失时依照工地材料遗失处理办法负赔偿之责。
第七条 工地人员不分星期假日均应依照规定时间到工地上班，并亲自签到，无故不得请假或迟到早退。
第八条 工地人员在不影响公务范围内，每个月得轮流申请公假两天，但不得连续一次请假两天，若逢平板浇置混凝土时，一律不得请假，凡请假应事先向公司人事单位报备，否则一律以旷职论。
第九条 工地人员于办公时间内非经工地主任核准，不得擅离职守，如有急事需外出时，应按公司内勤人员外出办法办理，每月月底由材料管理员整册送回公司报备。
第十条 工地人员无论在办公时间内或外，一律禁止赌博、酗酒、打架及其他扰乱秩序妨碍公益等情形，违者从严议处。
第十一条 工地人员一律禁止招来非公司职员住宿。
第十二条 配合工程的需要，工地工作人员归建日期如下，但经特准者不在此限。
(1)材料管理员：于工程竣工后10天内归建。
(2)工程管理员：店铺于工程竣工后10天内归建。
公寓于工程竣工后20天内归建。
(3)工地主任：于全部工程验收通过后三天内归建。
(4)看寮人员：于房屋移交业务一科接管后撤离工地。
第十三条 本规则未订定事项悉依本公司人事管理规则的规定行之。
第十四条 本规则呈奉董事长核准后实施，修改时亦同。
第三篇：房地产公司管理制度
房地产公司管理制度汇编大全
人事管理制度
总
则
为了加强公司人事管理，使人事管理标准化、制度化，特制定本制度。
人 事 管 理 机 构 及 内 容
一、公司的人事管理工作由办公室具体负责。
二、办公室在人事管理上直接向总经理负责，与各部门的关系是协调、指导、服务的关系。
三、人事管理的主要内容是：
（一）协助公司领导制定、控制、调整公司及各部门的编制、定员；
（二）协同各部门办理员工的招聘工作，为各部门提供符合条件的员工；
（三）协助公司领导和各部门做好员工的考查、任免、调配工作；
（四）协同各部门对员工进行培训，提高员工的素质和工作能力；
（五）统一管理和调整员工的薪金；
（六）保存员工的个人档案资料；
为员工办理人事方面的手续和证明等。
四、管理部门每半年对公司业务主管以上的管理人员进行一次考核，综合其基本情况和主要业绩，对各种能力做出评估，听其上下级对其的评估，填出《员工培训（考核）报告》，为公司储备和提供人才。
员
工
招
聘
一、员工招聘
（一）XX房地产开发有限公司将遵循公平、平等、竞争、择优的原则，面向社会公开招聘，所聘员工一律实行劳动合同制。
（二）聘用的基本条件
1、想品德端正，遵纪守法，作风正派。
2、具有高中以上文化程度（其中大专以上者占2/3以上），并具有与所聘岗位相适应的专业知识，能力和技术知识、水平。
3、有开拓创新意识，有事业心和责任感。
4、身体健康、五官端正、举止文明。
（三）招聘程序
1、员工的招聘须严格按照公司规定的编制、名额进行，各部门增加人员须向办公室提出用人计划，经总经理或董事会批准后实施。
2、应聘人员填写《求职申请表》，并附上工作简历，职称证书和最高文凭（A4纸）复印件。
3、办公室面试、审查、签署意见。
4、部门经理进行面试、审查、签署意见。
5、副总经理、总经理审核，签署意见。
6、批准录用后，由办公室安排签订劳动合同。
7、具体程序按《员工调入、调出管理规定》有关条办理。
二、劳动合同
（一）试用期
新员工一般要经过三个月试用期，试用期内双方签订《用工协议》，待转为正式员工后签订劳动合同。
（二）劳动合同期限
根据岗位性质、工作需要及员工的具体情况而定。合同期分为短期、中期、长期、无固定期限或以完成一定的工作为期限的劳动合同。
（三）劳动合同解除
在劳动合同期限内，甲乙双方可以解除劳动合同，但必须符合劳动合同中所规定的解除条件，并按劳动合同中的规定办理解除合同手续。
（四）劳动合同期限届满
需要延续合同应提前三十天书面通知对方，经双方协商同意后，办理延续手续。任何一方不同意延续，合同即行终止。
（五）劳动合同终止
依照劳动合同中所规定的条理执行。
（六）劳动争议
甲乙双方在履行合同中发生劳动争议，当事人应在自劳动争议发生之日起三十天内，以书面形式向公司人事部门申请调解，经调解达成协议的，当事人应履行；调解不成，当事人要求仲裁的，应当自劳动争议发生之日起六十天内向甲方所在地区劳动仲裁委员会申请仲裁。
员工的权利及义务
一、公司员工
（一）凡是按照本制度办理聘用手续、在公司各部门从业、并领取薪酬的人员，都是XX房地产开发有限公司的员工。
（二）公司员工有义务做到：
1、热爱祖国、遵守国家和政府的各项政策法规。
2、热爱和关心公司，维护公司的名誉、荣誉和权益。
3、忠于职守，认真履行职责，提高工作效率，讲求经济效益。
4、团结协作，努力上进，服从上级领导，遵守公司的各项规章制度和纪律，以最佳的工作姿态为公司做贡献。
（三）与义务相一致，公司员工享受相应的工资、福利和有关待遇的权利；有享受节假日和休息的权利；由向各级领导反映有关情况和提出合理化建议的权利；由辞职的权利。
一、员工工资
（一）工资形式与发放形式
1、公司实行岗位等级工资制，根据员工所在岗位及所担任职务确定工资级别。
2、公司实行下发薪制度，每月5日为发薪日。
3、工资调升条件
公司依据员工的能力、技校、贡献等，可上下浮动员工工资。此外，在正常情况下，每年有适当调升，具体条件如下：（1）部门或个人超额完成任务、指标或定额的；
（2）在某一项经营、业务中创造出突出经济效益或有重大贡献的；（3）遵守公司规章制度，无违法乱纪行为和严重过失的；
（二）年终奖
1、根据公司经营情况、员工实绩发放，原则上一年发放一次。
2、年终奖发放条件：员工一年内工作努力，遵纪守法，无重大失误。
3、有下列情况之一者，不发或扣发年终奖：（1）年内因个人原因辞职或被公司辞退的；
（2）工作有重大失误或给公司造成直接经济损失的；（3）职权范围内或上级安排布臵的单项工作任务完成不好的；（4）年终考核不能胜任本职工作的；（5）全年事假、病假累计30天以上的。
（三）员工浮动工资
1、公司每月从员工工资应发额中扣除10％～20％作为浮动工资，每半年发放一次。
2、员工离开公司时，须办理完规定的各种手续，然后发给浮动工资。对于受到除名或开除处分的员工，公司有权取消其浮动工资，作为对公司损失的补偿。
二、员工福利
（一）养老统筹、大病统筹、失业保险
（二）人身意外保险
（三）年休假
（四）有薪假期
（五）伙食补助
三、员工培训
（一）培训方式及内容
岗前培训：即员工在正式受聘前需进行公司规章制度、工作程序、本部门经营情况及一般业务知识的培训。
在职培训：即员工在工作岗位上结合工作和需要进行培训。
离职培训：即对部分员工进行新技术、新项目的培训，对专业性很强的技术人员进行深化训练。外出参观学习：即派往国内、外对先进企业、技术及市场进行考察、学习、实习。
（二）培训方法
1、岗前培训和在职培训：由办公室牵头，部门经理制定培训计划并组织实施；
2、离职培训和外出参观学习：由办公室牵头，部门经理制定培训计划，报总经理批准，办公室组织实施；
3、员工的培训考核由办公室备案，将作为员工考核、奖励、提拔等根据之一。
（三）由公司出资培训（含境内、外实习、进修）的员工，在培训期满后工作未满规定的服务期年限，因给人原因辞职或自行离职的，需按公司规定承担违约责任，赔偿培训费用，具体办法详见《员工调入、调出管理规定》。
四、奖惩
（一）公司将根据国家有关法律、法规以及公司的实际情况，制定员工奖惩条例。
（二）对于模范遵守公司规章制度，以及有突出贡献或某些方面有突出成绩者，给予奖励。奖励项目：嘉奖、加薪、授予荣誉称号。
（三）对于有触犯国家法律、法规，违反公司规章制度，有过失错误者，给予处分。处分项目有：批评教育、警告、行政处分直至开除。对于一年内有三次警告，两次记过的员工，公司可以解除劳动合同。
（四）建立员工的人事档案，及时记录员工在公司的业绩、培训、考核和奖惩情况，加强对员工的动态管理，做为公司选拔人才的依据。
员工的任免、调配和解聘、辞退
一、员工聘用、解聘、任免、调配等的审批权限
（一）部门经理以上人员的聘用、解聘、任免、调配等由公司正、副总经理提出，报懂事会批准，部门经理一下人员的聘用解聘、任免、调配等由公司正、副总经理研究后批准执行。
（二）员工的聘用、解聘、升职、降职和调配必须严格按照董事会规定的编制、名额及程序进行。
二、员工升职
（一）升职条件
1、将任职务的职位出现空缺；
2、由于公司发展需要增加新的部门或职位；
3、其他原因引起的职位空缺等。
（二）升职者应具备的条件
1、具有在公司工作的良好业绩，经济效益明显，工作效率高，计划性强；
2、具有与新任职务所相适应的领导能力、组织能力和业务能力；
3、具有做好新职工作的自信心、责任心；
4、个人品德好，团结协作精神强；
5、身体健康。
（三）升职审批权限及程序
1、根据业务需要和职位空缺，升职人员需填写《人事任免申请表》；
2、升任部门副经理、业务主管的由公司正、副总经理研究批准；
3、升任部门经理的由总经理审核，报董事会批准。
三、员工免职或降职
具有下列情况之一者，可以办理免职或降职
1、调任新职务的。
2、不能胜任所担任职务的。
3、违反国家法律或不遵守公司制度和纪律，已经不适合继续担任该职务的。
4、公司裁减项目、部门、职务的。
5、其他原因等。
四、员工的调配
（一）调配权限：部门经理具有在所辖范围内调配员工的权利，总经理具有在全公司范围内调配员工的权利。
（二）调配程序：由需调配部门经理填写“人员变动申请表”，经批准后报办公室备案，业务主管以上员工须报总经理批准。
五、员工的解聘
（一）有下列情况之一者，公司可以解聘员工：
1、双方一致同意的；
2、员工不能胜任
3、员工自行提出变动工种或调整工作，经研究无法另行安排的;
4、员工患病1个月以上不能复工或经治疗不能从事正常工作的；
5、公司因生产、经营、技术条件发生变化，无法安排富余人员或需要裁减员工的；
6、其他原因。
（二）因以上原因被解聘的员工，可享受如下补偿：
1、工作满6个月的，发给半个月工资
2、工作满7个月不足一年的，发给一个月工资；
3、工作满1年不足2年的，发给一个半月工资；
4、工作满2年以上的，发给二个月工资。
六、员工的辞职
有下列情况之一者，员工可以申请辞职
1、认为专业不对口，不能发挥技术专长的；
2、认为劳动条件恶劣，危害员工安全与健康的；
3、认为条件和福利差（因工作不能胜任被降职、降级者除外）；
4、认为公司侵犯了员工的合法权益的；
5、员工脱产学习或到境外定居的。
七、员工的辞退
有下列情况之一者，公司有权将其员工辞退
1、违反公司保密纪律和工作纪律，影响正常工作秩序的；
2、由于员工未履行职责或有失职、过失行为，给公司造成经济损失或严重后果的；
3、工作态度恶劣，损害公司利益和形象的；
4、有贪污、盗窃、欺诈、赌博、腐化、营私舞弊等违法行为和劣迹的；
5、无理取闹、打架斗殴，严重影响社会秩序或犯有严重错误，受到记过以上处分的。
八、员工的除名
1、员工违法犯罪，视为自动解聘，公司立即将其除名或送国家司法部门处理。
2、员工自行离职（一年内旷工10天以上或无故旷工3天以上），公司予以除名处理，一切后果有自行离职者自负。
九、办理辞职或辞退手续的程序
（一）凡要求辞职者，本人须在离开工作岗位前30天以书面形式向所在部门提出申请报告，并填写《员工离职审批表》交所在部门。经部门经理批准后，送办公室审核，报副总经理、总经理批准。
（二）凡被公司辞退的员工，接到公司通知后，由辞退部门经理填写《员工辞退审批表》，送办公室审核，被辞退者按通知时间办理离职手续。
（三）反辞职或辞退的员工，均须按照“员工调出交接手续清单”中的要求，向公司结清费用、债务、交清物品以及所负责部门的帐目、文件等。
（四）凡未按规定提前30天申请辞职者，公司扣除该员工一个月工资。
（五）凡辞职、辞退的员工所欠公司的物品、债务、费用、罚款及帐目、文件等，如不按时按规定清还，公司有权从该员工工资、奖金或浮动工资中扣除，情节严重的公司有权追究法律责任。
第二章
总
则
为保证XX房地产开发有限公司正常的工作秩序和各项业务的顺利进行，针对本公司的特点及要求，特制定本行政管理制度。
工作制度
一、工作时间
（一）公司上班时间为周一至周五的8:30—17:30,每天中午12:00—13:00为午餐和休息时间。
（二）凡属国家规定的节假日和公休日，均按有关规定执行。
（三）午休时间办公室须安排人员值班。
二、考勤制度
（一）各部门要指定专人负责考勤，并将名单交办公室备案。
（二）考勤员负责逐日如实记录本部门员工的出、缺勤、月底将考勤表（各种假条附后）交部门经理审核签字后于每月2日前报办公室，员工工资将按实际出勤天数发放。
（三）考勤统计是公司对员工考核及工资发放的重要依据，任何人不得弄虚作假，办公室有权对各部门考勤情况进行检查、核对。
（四）员工要严格遵守劳动制度，不得无故迟到、早退、缺勤。
（五）员工要严格遵守劳动纪律，在工作时间不得做与工作无关的事，不得随意串岗、聊天等。如有违反，即作违纪处理。
行政管理制度
三、请销假制度
（一）员工请事假、病假及其它各类假，均应事先请假，事后销假。具体要求按《关于员工各种假期的管理规定》执行。
（二）员工因业务需要外出工作，要由部门经理统一安排，部门经理外出工作，应及时通告主管领导。
四、着装、礼仪、礼节规定
（一）员工在工作时不得着运动装、牛仔装、紧身裤等休闲服装（工作服除外），做到服装整洁、举止端庄、精神饱满。
（二）员工之间应互相尊重、互相帮助，要用自身言行树立公司形象。
（三）员工在接待来电、来访时要用礼貌用语，不得在办公场所大声喧哗，吵闹或使用粗鲁语言。
五、环境卫生、安全保卫制度
（一）各部门应负责各自办公室的清洁卫生。所有的文件、资料、报纸要摆放整齐，桌面、地面等要保持清洁，每日工作结束时应将个人桌面拾干净。
（二）各部门均设专人负责办公地点的安全、保卫、消防工作，定期检查，及时消除存在的隐患。同时，每一位员工对公司的安全、保卫、消防中存在的问题均要及时汇报、协助处理的义务。
六、各种办公设备的使用制度
（一）电脑、复印机、传真机、长途电话、车辆均由办公室指定专人负责保管、维护。
（二）因工作需要使用电脑、传真机、复印机、长途电话的，必须征得部门经理同意后，由办公室对其使用情况进行登记，并安排专人管理。
（三）车辆由办公室统一管理调度。各部门经理因公外出，原则上派车，在公司车辆调派不出的情况下，部门经理外出可乘坐出租车。员工有急事因公外出用车，要填写“用车申请单”，经部门经理签字后由办公室安排，在公司车辆调派不出，而办事地点超过3公里以上或者1公里以内没有公交车辆的情况下，部门经理可以批准员工乘坐出租汽车，并凭“用车申请单”报销。
（四）任何人不得因私使用各种办公设备，若因特殊情况需要使用者，须经办公室主任同意，并填写使用单，费用自理。
七、严守公司业务机密制度
各级员工不得向外人泄露公司的经营策略、财务收支、经营成果、领个资料、员工经济收入及其他有关商业秘密和内部情况。各部门经理要经常对员工进行职业道德教育，做到不该问的不问，不该讲的不讲。如有违者，公司有权追究责任。
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公司财产、办公用品管理
一、公司财产、办公用品由办公室负责管理，并建立财产、办公用品购买、使用登记制度。
二、各部门经理对各部门所使用的公司财产及办公用品负有指导正确使用、妥善保管的责任，对员工有损坏公司财产的行为应提出严肃批评，并予以制止。对情节严重的应及时做出处理。如有遗失和损坏，应由当事人酌情赔偿。
三、各部门需购物品须按月提出购买计划，由部门经理按照“合理、必须、节约”的原则填写《物品购买申请》，注明购买原因、数量及预算价，按相关程序和管理权限报有关领导审批。
四、各部门购买物品计划，经审批后交办公室统一采购，专用或特殊用品需自行采购时，应事先征得办公室核准。
五、各类物品采购后由办公室负责总务人员验收、登记、入库。
六、员工领用物品均需填写“物品领用单”。单价在100元以上物品，员工在离开公司时应予以收回。属非正常损失或遗失的，应有但是人酌情赔偿，赔偿由办公室会同财务部门核定，大额赔款可分期在工资中扣除。办公室每年要会同财务部门对固定资产以及使用年限在一年以上的低值易耗品进行一次清点。办公室由责任不定期检查部门保管、使用各类物品的情况。
七、物品报废须由使用部门经理填写“报废申请单”，由办公室会同财务部门审核，报有关领导批准后执行。
八、所有物品的调配、办理执照、缴纳管理费、租金、参加财产保险、和车辆维修及更新等事项均由办公室统一负责。
公章、介绍信使用管理
一、公司公章、介绍信由办公室主任负责保管，部门印章由部门经理负责保管。
二、公司及印章的刻制、启用、停用及销毁应报董事会批准。部门经理的印制、启用、停用及销毁应报总经理批准。
三、印章使用要求
（一）凡属经济合同文本需盖公司级公章和经济合同专用章的应事先经过董事会或其授权人员批准。
（二）凡属对外公文需盖公司级公章的，应事先征得总经理批准。
（三）凡需携公章外出办事，应事先征得总经理签字批准，用后立即退回办公室。
（四）凡属一般例行公事、联系业务等需加该公司级公章的，需经办公室主任批准。
（五）凡属因公需要加盖部门印章的，须经部门经理同意。
（六）部门及公章只适用于不发生任何经济责任的一般业务往来。
（七）各类公章的使用均应建立登记制度。
四、介绍信使用要求
（一）介绍信均由办公室统一保管出具，开具介绍信须经办公室主任批准。
（二）因公出差需带加盖公司公章的空白介绍信，要有总经理签字批准。如有剩余介绍信应交回办公室注销。
五、办公室有权不定期检查各部门公章、介绍信的使用情况。
第三章
总则
一、为加强公司的财务管理，规范会计核算工作，统一管理各项资金，正确、及时、完整的反映公司财务状况和经营成果，提高公司经济效益，根据法律、法规、公司章程级公司董事会有关决议，制定本制度。
二、财务部系公司职能部门，公司财务部有权对财会人员进行考核，并有权向公司提请对有突出贡献的财务人员进行奖励，对不称职的财会人员进行撤换。
三、财务管理的基本原则是建立、健全公司内部财务管理制度，做好财务管理基础工作，如实反映企业财务状况，依法计算和缴纳国家税收，保证股东权益不受侵犯。其基本任务时，做好财务收支的计划、控制、核算、分析和考核工作、筹措资金、有效运用资金，提高企业效益。
四、公司财务部应认真分析、反映本公司财务计划执行情况和执行国家有关企业财务法规得情况，及时发现存在的问题，并分析产生原因，提出解决的办法和措施。
五、逐步采用现代化管理办法，如责任会计、目标利润、计算机管理等，不断提高财务管理水平和工作效率。
六、财务人员应当好公司领导的参谋，为公司聚财、理财、用财出谋划策，严格把好财务收支关，为提高公司效益努力工作。
财务管理制度
财务会计机构、人员和制度
一、财务机构及人员设臵
（一）依照健全、有效的原则设臵财务会计机构，配备财务会计人员，依法办理财务会计工作。
（二）财务人员因故离辞职时，须办理交接手续，不得中断财务会计工作。一般财务人员变动应时先征得公司领导批准，并办理财务人员登记手续。
（三）公司根据实际需要，设臵财务部级财务部经理，主持本公司的财务会计工作。财务部经理由董事长提名，董事会任免。财务部成员按业务活动的需要划分岗位摄制。
二、财务会计制度
（一）人员考核：
1、公司财务部对财会人员每年考核一次。对其业务水平、工作业绩等方面进行考核。财会人员要进行总结和自评。
2、公司财务部应建立财会人员考核档案，作为晋级及奖惩的依据。
（二）财务部制度的建立：
1、财务部应根据中国有关法律、法规、公司章程级和公司具体情况，指定公司财务制度，包括财务收支管理、固定资产管理、流动资产管理、成本费用管理、开支标准与审批程序、内部控制、稽核制度以及印签、支票、发票、会计档案等管理制度。
2、公司的财务制度应报公司董事会批准。
（三）财务工作要求：
1、公司财务部按财政部规定的格式、内容和时限，定期向主管财税机关报送财务会计帐表、报表应附有中国注册会计师的审计报告。
2、公司财务部应于每月七日前向公司领导报送财务报表。
3、公司应于每月二十五日向公司董事会报送月度“收支计划表”，“资金支付预算表”，待公司董事长批准后按批准额执行。
4、公司财务部应按国家的财务会计制度设臵帐户；应定期核对帐户，定期财产清查，保证帐实相符；应规范本公司的会计核算和财务行为保证各种报表数据的正确性、真实性、完整性和及时性。
资金管理及成本、费用管理
一、资金管理
（一）公司用款按用款计划拨付。经公司董事会同意使用所收的售楼款，帐务处理上仍计作拨付。售楼款未经公司领导批准部的退款。
（二）非计划用款要专门向公司领导请示报告。
（三）公司接到董事长签字之调配资金通知，应立即照办，不得延误。
（四）公司将非公司业务之用的资金调出公司系统，应由董事会研究决定董事长书面批准。如系口头通知，需补办书面批准手续。非经董事长批准将资金调出系统，有关人员以严重过失论处。
（五）各币种之间的兑换一律经公司领导批准。不得私自进行外汇买卖业务。
（六）公司要积极筹措、运用和管理好各类资金，保证工程项目的需要。
二、成本、费用管理
（一）公司的工程项目款项的支付一律实行申请、审批手续，公司财务部对经董事长批准支付的款项及总经理签字的预算内的申请付款款项，办理付款手续，对未经申报及申报后未经批准的款项，即不符合财务手续的款项，财务部有权拒付。
（二）严格进行工程成本和管理费用的管理和控制。从材料设备采购、日常开支到工程预算，应进行全过程管理和控制，努力降低工程造价。不得超标准支付工程款项。
（三）财务部在工程付款记账方面按部童工或单位、按不同承包单位，分别设臵预付款和应付帐款明细账。预付帐款用于归集我公司对各供货商及承包单位的预付购货款和预付工程款的详细记录，应付帐款反映我公司对供货单位及承包单位所欠债务的详细记录。在合同最后一次付款时经管部必须和财务部对帐，经财务部确认实际付款情况后，方可付款。
（四）公司的管理费用，包括：办公费、业务费、工资、房租等，采取在经董事会批准的预算内，按实报销的形式，由总经理批准、财务部负责执行，公司财务部控制使用，不得随意突破限额。凡属国家规定应于支付的费用如：税务、财政、会计常年咨询费按实列支、会议等在发生实单独申报预算交董事会批准。
（五）购入的低值易耗品，一次性摊入费用后，应有办公室相应建立实物台帐。
（六）重视固定资产的管理，所有固定资产由办公室登记造册，专人管理和使用，每年清核一次。督促员工做好日常维修保养工作，节约修理费用，防止毁损和盘亏。
（七）对外签订材料、设备、工程承包、劳务等方面合同应严格按照公司经济管理工作实施办法执行。
第四章
成本管理制度
一、了加强公司的成本管理，降低消耗，提高企业的经济效益，根据《公司财务管理制度》的有关规定制定本办法。
二、成本管理的基本任务是：通过预测、计划、核算和分析，正确反映经营成本，促进企业各部门加强管理，寻找降低成本，减少消耗的途径，提高企业的经济效益。
三、公司在成本管理中心必须遵守国家有关财经法规，遵守财税部门关于成本范围的规定，坚决服从和严格执行董事会的各项指令。
四、公司的总经理对公司的成本管理负全面责任，经管部、开发部、工程部、材料设备部对项目成本负有与其职能相对应的直接责任，在做好成本管理工作的前提下，公司应在成本管理中逐步步推行目标成本管理。
成 本 管 理 责 任 制
一、管理责任建立的原则
（一）公司应按照分级、归口管理、权责结合、责任到人的原则，建立和健全与实际情况相适应的成本管理责任制。
（二）公司以董事会批准的项目目标编制项目预算成本。项目预算成本经由董事会批准后即为项目的目标成本下达，由公司总经理全面负责实施。
（三）公司各部门在总经理的领导下应结合本部门的职责参与公司的成本管。
五、成本管理责任分工：
（一）经管部：
1、根据董事会批准的项目总体目标和规划，组织编制目标和规划的预算成本；
2、董事会下达目标成本后，经管部应牵头会同有关部门一起进行目标成本的指标分解，并把分解指标和实施责任落实到部门和个人。
3、经管部应与财务部、工程部、开发部、材料设备部门一起对成本进行跟踪，分析和控制，并每月提供书面分析报告送总经理审阅。
（二）财务部：
1、参与公司项目可行性研究和项目评估中的财务分析工作。
2、参与经管部和工程部、开发部、材料设备部对董事会下达的目标成本进行的指标分析。
3、组织公司的成本核算，及时、准确地为经管部、开发部、材料设备部门进行成本分析与控制提供核算资料。
4、每月编制成本报表，在次月七日前报董事长、总经理。
（三）工程部
1、在董事会批准项目目标和规划后，按目标成本要求，在本部门经理主持下，进行目标成本分解，组织实施落实到个人。
2、在保证质量的前提下，努力降低成本，减少消耗，提高经济效益。
（四）开发部：
1、对前期开发过程中应交纳的各项费用，做到合理、必须。
2、对后期配套过程中应交纳的各项费用做到严格控制。
（五）办公室：
在董事会下达给公司管理费用指标内，安排好管理费用的开支。
第五章 经济管理制度
总则
一、为规范公司经济管理工作，确保项目的合同管理有序、成本控制有效、资金使用合理，特制定本制度：
二、经济管理工作是以对公司的经济工作过程中实施有效管理。控制和监督为目的，由经济管理部具体实施。
工程招投管理
一、工程建设施工单位和甲供材料、设备的供应单位的选择，必须采用公开招投标（包括邀、议标）的方式进行，任何招标须有3个以上施工单位（供应厂家）参加竞、议标。
二、组织机构。
建设工程招标时，公司成立招标小组总经理和常务副总经理分别任组长和副组长，小组成员由总工及经管部、财务部、开发部、工程部、材料设备部等部门经理组成；其他项目招标时，可根据项目规模的大小及重要和复杂程度，由公司领导临时任命招标小组领导成员招标工作。由该小组拟定招标工作计划，组织招标工作成员实施，并对招标工作质量负全责，直至招标工作结束。
三、招标管理机构的主要职能和责任。
部对编制招标工作计划、起草招标文件、编制标底及主要经济条款和合同谈判负责；开发部负责办理有头招标手续；工程部、材料设备对施工组织、材料设备技术参数及质量、施工及供应能力等技术要求负责，领导小组对投
标单位的考查及确定、开标、评标、定标、合同签定负责。有关部门具体职能按工作计划执行。
四、招标工作的具体操作按公司制定的《建设工程招标管理制度》执行。其他项目的招标参照该办法执行。
经
济
合 同
一、公司所有的建设开发经济行为均须以经济合同为前提进行操作。前期开发过程中应缴纳的各项费用及总包管理范围内的“分包事项”在取费、工期、付款方式等方面视合同管理。
二、预算编审人员对工程计算、材料分析、定额套用、费率计取的真实性、准确性负责。编审误差率要严格控制在百分之二以内，因工作责任心不强形成误差的，要追究当事人及主管领导的责任。
三、编审人员编制出预算表，工程部经理、总工程师、正、副总经理审核签署无异后，报法人代表同意后生效执行。
四、材料设备的报价及支出均需由经济管理部预算审核并逐级上报批准后执行。
五、其它经济开支均列入经济管理部的审核范围，并按程序逐级审批比管理部对备项经济预算设立台帐，如有超出应作出超预算分析报告，并按审批程序得到批准，据以调整。
项目建设用款审核
一、建设用款指前后配套用款、缴纳的各项费用、工程款及材料设备款。其用款由相关承办部门根据用款内容，做用款申请单（申请单附后，用款申请人、用款部门经理签署）报以济管理部专职审核人员根据政策缴费依据、缴费率、已完工程量、材料设备价格抽测等，比照合同付款方式进行审核。
二、经济管理部审核后，编制资金用款表或专项用款申请单，财务部经理、正副总经理审批签署无异后、报法人代表同意后执行。
三、承办部门对所申请用款对应的工程形象进度的实完工程量、材料实际需用量及前期和后配套用款事项等的真实性负责。经管部对付款事项中取费率、单价、总价等事项的核定负责。
四、公司财务部经理必须依据法人代表的签署意见及总经理据法人代表的用款支付授权，予以支付。
现场签证事项审核
一、工程施工急需安排的临时用工和零星工程，根据实际情况需调整设计的分项，可采用《工程联系单》形式作为合同的补充据此结算。
二、《工程联系单》均应有签证事项、工作量、计算单、合价等项，属设计变更事项还需有草图、设计洽商及估、预算书，经签证提报人、工程部经理（属设计变更由总工签署）签署意见后报经济管理部审核。
三、签证金额在20000元以下的，按现场专业承办人——工程部经理——经济管理部经理——正、副总经理的审核程序办理，方可纳入决算依据。
四、超过20000元以上的签证事项，应采用补充合同，按合同审批程序办理。
五、对于现场签证的增减工作量，工程部对设计变更及现场施工工作量的变化及材料用量的变更所发生的事项的真实性负责，经管部对所提报的增减内容的实际工作量、单价、总价的核定负责。
第六章
建设工程招标管理制度
总
则
一、为了加强公司建设工程招标工作的管理，促进招标工作出顺利健康的进行，特制定本管理制度。
二、凡本公司报建的建设工程，建筑面积在2000㎡以上或投资额在50万元以上的，除特殊情况外，均须按本条件进行招标。
三、公司的建设工程招标工作由公司招标工作领导小组负责实施。
招 标 管 理 机 构 及 职 能
一、招标管理机构的组成 第一节 第二节
名称：招标工作领导小组（以下简称招标小组）招标小组由总经理任组长，副总经理任副组长；小组成员由总工及经管部、财务部、开发部、工程部、材料设备部各部门经理组成。
二、招标管理机构的主要职能：
（一）根据北京市关于建设工程招标管理的法规、制度以及合作公司董事会的决定，对本公司建设工程招工作进行组织管理和具体实施。
（二）对须由市建委审批开工且须实行招标的建设工程，负责以下各项具体工作：
一、二、负责制定工程招标工作计划并报董事会； 编制起草招标文件；三、四、五、六、七、办理有关招标手续； 编制标底、确定招标方式；
组织投标企业报名及考察投标企业； 开标、评标、定标；
报董事会批准后签订工程承包合同。
招 标 工 作 程 序
一、进行本公司建设工程招标工作，应遵循下列程序：
（一）凡按规定应实行招标的本公司建设工程，由招标小组到市招标办进行招标登记。
（二）由招标小组有关人员牵头落实招标前的准备工作。具体包括以下几个方面：
1、向有关部门办理建设用地规划许可证。组织完成拆迁工作，实现“三通一平”；
2、落实建设工程所需外部市政、公用设施条件；
3、组织有证设计单位完成施工图。施工图预算或设计概算，并向有关部门领取建设施工许可证。
（三）由公司招标小组牵头组织编制招标文件并报董事会审核。董事会通过并由董事长签署批准后，由招标小组报市招标办核准。具体包括以下内容：
1、招标工程综合说明；
2、确定招标方式草案报董事会审查确定；
3、有材料设备部确定甲供材料范围（包括特殊材料）与设备地供应方式以及材料价差处理方法；
4、由经管部提出工程款提出工程款项支付方式及预付款的百分比并报招标领导小组正、副组长审核确定；
5、由经管部编制现行《北京市建筑安装市政工程合同》文本内容需修改和添加的条款；
（四）由经管部负责编制标底文件后直接报公司招标小组正、副组长及董事会审核，董事长签署后由招标小组报市招标办核准。
（五）招标小组持市建委有关部门签有“同意招标”的建设工程开工审批表“招标申请书”及招标文件，向市招标办提出申请。
（六）按市招标办批准的招标方式，由公司招标小组发出招标通知和向拟选择的投标企业发出投标资格预审通知书。
（七）由招标小组审查投标企业资格并将审查结果报招标小组正、副组长及董事会审核后向市招标办提请审查投标企业的资格，方能确定投标企业。具体包括以下几个内容：
1、由财务部落实投标企业的注册合格情况及其他经济性指标；
2、由经管部审查落实投标企业经营管理情况；
3、由工程部审查落实施工企业承包同类工程的经历；
4、由经管部与拟投标企业进行经济条件谈判，并报招标小组审核；
5、投标企业必须书面承诺我方提出的有关条件后方能正式参加投标。
（八）由公司招标小组向经市招标办核准的投标企业发行核招标通知书。
（九）由公司招标小组向投标企业分发招标文件和施工图并由财务部收取押金。
（十）由工程部组织投标企业踏勘现场。
（十一）由公司招标小组主持召开招标会议，向投标企业介绍招标工程情况，解答有关问题。
（十二）由公司招标小组负责接收、审核投标企业送交的投标书并编写审核报告。
（十三）由公司招标小组主持召开开标会议。
（十四）由公司招标小组进行评标、决标并将决标报告报请董事会审查确定，董事长签署后由招标小组报请市招标办审核。
（十五）由公司招标小组向投标企业发出中标或未中标通知书。（十六）由公司经管部会同工程部、开发部、财务部负责与中标企业进行合同条款谈判，并将谈判结果报招标工作领导小组正、副组长机董事长审查。
（十七）由公司招标小组按董事长签署批准底合同条款机授权与中标企业签订正式合同。
（十八）由公司招标小组会同中标企业持合同正是文本，向市招标办缴纳招标管理费。
二、招标工作各阶段工作期限
按由董事会审查通过的招标工作计划严格执行。
奖
惩
条
例
一、在招标工作中表现突出，为公司节约了招标费用和建设成本的个人和部门，给予一定的奖励。具体办法另行规定。
二、由于在招标工作中玩忽职守、受贿行为给公司造成浪费和损失的，将追究个人或部门的行政责任并进行行政和经济处罚。
三、由于在招标工作中的重大失误或泄露标底，擅自启标篡改投标书内容，给公司造成巨大损失的，将加重处罚直至追究刑事责任。
第七章 材料设备工作管理制度
总则
一、为了确保施工需要，加强材料、设备采购管理，节约开发资金，特制定本管理制度。
二、工程设备、材料采购工作在总工程师领导下由设备材料表会同工程部、经管部、财务部共同完成。
采购计划及市场调查
一、所有工程用甲供设备、材料、配件由工程部在使用前一个月根据设计要求、施工图及施工预算书编制甲供材料、设备表，（如有需要另附尺寸图纸）报总工审核同意，交设备材料部。
二、设备、材料部根据工程部提供的材料、设备清单进行市场调查，编制采购计划（包括资金计划）交由经管部、财务部审核后报总工审核确定。
三、设备、配件、材料的采购必须先进行市场调查，择优择廉选购。
四、一般材料、设备采购由设备材料部编写调查报告报经管部及总工审核后实施。
五、重要设备及大宗物资的市场调查报告由总工审核后报公司副总经理、总经理及董事会审核。
第八章
工程管理制度
总
则
三、确保公司建设工程按期、保质顺利竣工，特制定管理制度。
四、工程管理由总工程师牵头，工程部、材料设备部、经济管理部配合实施。
工程施工技术、质量管理
一、责权划分
（一）建设单位
1、协调施工、监理、设计单位的关系。
2、根据国家的有关标准、规范、规程、规定、设计文件、施工组织设计（方案）、承包合同对施工单位和监理单位的工作质量和施工质量进行检查。对不符合国家规定和设计的行为提出整改要求。施工单位和监理单位均应按建设单位的要求改进工作。
（二）施工单位
1、严格按照设计文件。施工方案。施工组织设计和国家标准、规范、规程施工，对施工质量负责。
2、及时按建设单位和监理的指令改进工作。对建设单位及监理的书面指令应在建设单位及监理指定的期限内完成书面答复。施工单位有权拒绝建设单位、监理不正确的指令。但必须陈述“拒绝”的正当理由，并得到建设单位和监理的确认。在建设单位、监理坚持其指令必须执行时，其后果由坚持人负责。
（三）监理单位
1、根据国家标准、规程、规范、规定、设计文件代表建设单位对施工单位的施工质量进行监理。对违反国家规定和设计文件的行为发出整改指令。施工单位无正当理由拒绝监理指令。监理可发出停工令。复工令亦由监理发出。
2、确认施工质量。并对已确认的施工质量负责（但并不免除施工单位对施工质量的责任）。
二、技术质量管理方针
三全管理（全员、全过程、全方位）、预控为主、确保质量。
三、技术质量管理体系
（一）建设单位、施工、监理都应根据本单位的具体情况，建立以总工程师为首的技术质量管理系统。
（二）管理系统的人员必须到岗，职责必须划分明确、管理到位。
四、图纸收发和审核
（一）工程图纸及设计文件（包括设计变更）一律由建设单位档案员分发给施工单位项目经理部技术负责人（或档案员）以及监理工程师。
（二）各单位技术负责人应组织有关人员认真审查图纸。
（三）图纸审查要点：
1、要尺寸、标高、位臵、预留孔洞埋件是否正确。
2、重要构造是否合理。
3、图纸、文件是否互相矛盾。
4、执行标准、规范是否明确。
5、土建与安装的衔接有无问题。
6、现在施工技术、装备、供应条件是否适应技术难点的特殊要求。
7、有无危及安全的因素。
五、设计交底
设计交底由建设单位组织有关单位进行。设计交底的主要目的在于说明工程特征、了解设计意图、澄清图纸会审中的问题、更正图纸错误等。设计交底记录由设计单位整理，经建设单位、设计、监理、施工各方共同签署后建设单位分发有关单位。
六、施工组织设计
（一）施工组织设计由施工单位编制。由监理单位组织施工、建设单位、设计单位等有关人员审核。
（二）施工组织设计应包括下列主要内容：
1、工程概况；
2、施工总平面图；
3、综合计划：包括进度、材料、预制件、设备、劳动力、施工机具、临时设施计划；
1、施工方法及技术措施；
2、季节施工措施；
3、质量保证措施；
4、安全技术措施；
5、环保及文明施工技术措施。
（三）施工组织设计的修改、批准程序要符合施工单位的管理制度，同时应通知建设单位、监理重大修改应由建立组织有关人员重新审定。
七、技术交底
由各单位技术负责人向各自的属下进行技术交底。尤其是施工单位的技术交底必须深入到基层，交底应有针对性，说明操作要点、质量标准和安全注意事项。
八、施工
严格按照标准、规范、规程、设计文件，施工组织设计进行施工。
九、设计变更
（一）变更设计施工必须按设计变更图（通知）及洽商记录进行。
（二）施工中有下列情况由施工单位向监理提出，经建设单位同意后提交设计单位书面批准后可以变更施工。
1、图纸错误
2、合理化建议
3、施工条件、材料规格、品种无法满足原设计要求。
（三）不影响结构建筑美观和使用功能的次要部位，可以在得到建设单位及设计人同意的前提下先施工，后补充洽商记录。
（四）设计变更图、变更通知、洽商记录是设计文件的组成部分，是监理的依据。
十、材料检验
（一）主要材料、构件、配件、设备、仪表必须具备合格证、材质单方可使用。新材料、新产品应具备鉴定证明、质量标准、使用说明和工艺要求方可使用。
（二）指较大、无合格证、部位特别重要的材料、构件、配件、设备、仪表必须按规范、标准的要求由施工单位复验。
（三）建设单位、监理对材料、构件、设备、仪表产生疑问，可以抽样复验，复验合格由建设单位承担费用，复验不合格，施工单位承担费用，并严禁使用。
十一、技术检验
施工规程、规范、和技术文件规定的技术检验（比如：强度、压力、绝缘、探伤等）一律按有关规定由施工单位进行，不得任意减少内容和降低标准。关键的检验应通知监理到场。施工单位应将检验报告提交监理审查登记。
十二、隐蔽验收
（一）上道工序的工作结果被下道工序所掩盖，无法或很难进行再次检查；发生错误无法或很难弥补的工程部位必须进行隐蔽检查以及合格后方准开始下道工序。
（二）监理单位必须事先按分项工程编制隐蔽验收部位计划表，表中应注明项目、部位、检查内容，并书面通知建设单位和施工单位。
（三）工程进行到监理单位规定的隐检部位，施工单位在自己进行了技术复核、质量评定之后准备好相应的档案资料和检验工（量）具，报请监理验收。
（四）隐蔽验收各专业人员都须参加，而且必须作出记录并有施工和监理代表签字确认。
十三、中间验收
某一部分分部工程完成之后，由建设单位召集施工、监理、设计联合进行验收，做出书面记录，后续的分部工程方可插入。
十四、设备试运转
（一）具备下列条件方可进行试运转
1、安装工作完成，并经质量检验合格；
2、技术文件规定的检验工作完成并合格；
3、试运转方案编制完毕；
4、测试量具，工具齐备。
（二）试运转由施工单位主持实施，建设单位、监理单位参加。
（三）试运转记录应完整归档。
十五、竣工验收
（一）竣工验收条件：
1、合同规定的工程范围施工完毕，并达到质量标准；
2、档案齐备。
（二）竣工验收由质量监督总站、建设单位、施工单位、设计单位、监理联合进行。
（三）竣工验收应填写验收单。
十六、质量评定
（一）质量评定按《建筑安装工程质量检验评定标准》按分项、分部和单位工程划分进行检验评定。
（二）质量评定由施工单位按标准规定组织相应的人员进行。施工单位自检核定合格报监理单位核准。
十七、持证上岗
（一）需要持证上岗特殊工种，施工单位必须安排持证人员操作。
（二）建设单位和监理单位应随时检查特殊工种的持证情况，并有权停止无证人员工作或拒绝确认由无证人员进行施工的工程质量。
十八、质量保证资料
施工单位应按市建委的有关文件的规定整理质量保证资料。质保资料应在施工过程中及时整理，严禁写“回忆录”和编假数据。质量保证资料应报监理审查、登记、竣工后由施工单位整理成卷，一式三份报监理核定。
十九、质量事故
（一）发生质量事故，施工单位应立即通知建设单位和监理单位，同时采取防止事故扩大的有效措施。
（二）质量事故不得擅自修补掩饰。施工单位需组织有关方面调查分析事故原因，写出书面方案报监理。经设计和监理同意后方可进行处理。
（三）事故处理完毕，施工单位应写出事故报告，报告应说明事故原因，处理方法和处理结果。家里对处理结果进行检查、登记备案。
二十、计量
（一）施工使用的仪器、量具必须合格，并在规定的计量检定周期内使用。
（二）监理应对在用的量具的“检定合格证”进行检查、登记。二
十一、分包工程质量
分包单位的资质由建设单位和监理确定，分包工程质量由总包单位负责，分包单位的施工技术由总包单位出具。
签 证 管 理
一、管理职能
（一）常务副总经理负责签证工作的领导和审批。
（二）工程部负责确认工程签证的实物量。
（三）经管部负责审查工程签证的金额，确认材料价差补偿范围、种类及预算量。
（四）材料设备部负责确认价差签证。
二、办理签证的范围和依据
（一）下列情况可以办理工程签证：
1、施工单位依据设计院或建设单位出具的设计变更图、洽商记录、变更通知而变更施工。
2、由于建设单位的责任引起的停工，返工损失。
3、施工单位应建设单位的要求从事施工范围之外的作业。
（二）办理价差签证必须同时具备下列条件：
1、施工单位自行采购并实际用到工程上的材料、加工件或半成品。
2、合同预算中对该品种的材料，加工件或半成品没有包死价格，并规定可以计算价差。
（三）造价增加小于等于2000元的项目只办理技术洽商，不办理签证。
（四）计算工作量时，必须同时计算增、减工作量。
第九章
档案管理制度
第一节
行政档案管理制度
一、文件档案工作用办公室总负责，各部门协助管理。
二、文件档案的处理
（一）各类公文材料收文由办公室统一处理。办公室由专人负责公文的签收、拆封、筛选、登记、拟办、呈阅、付阅、分办、催办、收集、立卷等工作。
（二）各类文件档案得整理、利用、统计、保护工作由办公室统一负责，以确保档案的完整及价值的发挥。
（三）政府部门下发的盖红章的文件正本必须交办公室存档。
（四）各部门每月月底前将重要的、有价值的文件、合同等编号、分类登记造册，交办公室统一保管。
（五）各部门的各类专业档案，如工程技术档案、财务档案、人事档案等由各部门自行管理。各部门应在立档后，将总目录及卷内目录交办公室一份，以便查阅、利用。
（六）各类文件档案要妥善保管，任何人不得擅自携带机要文件回家或去公共场所，避免泄露、丢失等不安全事故发生。
三、各部门上报的行文，要按照公司统一规定的格式执行，具体详见《关于行文程序的管理规定》。
四、各类公文办理程序
（一）一般下级报上级部门的请示类文件，应在三天之内回复，紧急文件应当天回复。
（二）上级对下级的指示类文件，应按指示精神在规定的期限内办理，处理结果及时向有关领导汇报。
第二节
工程技术档案管理制度
一、工程技术档案管理由工程档案管理小组负责实施。
二、管理机构及职能
（一）组织机构：
1、XX房地产开发有限公司成立以总工程师为首的工程档案管理小组，该管理小组由下列人员组成：
组长：总工程师
组员：开发部、经管部、工程部、材料设备部的经理及各部门指定的档案员。
2、参与本项工程的其它公司均要指定专人分管档案工作，并建立相应的档案机构和管理制度，配备能胜任的档案工作人员，以保证高质量地管理好本项工程的档案材料。
（二）职能
1、总工程师负责整个工程的档案管理工作，组织制定本项工程的归档范围、管理制度、收集整理工程前期文件，组织审查、接收各单位编制的档案文件。在检查汇总后由有关部门向城建档案馆移交。
2、勘测设计单位应做好工程项目的勘测、设计文件的收集整理工作，并按要求向建设单位工程部移交档案。
3、各施工单位负责收集、整理自己承包范围内的施工技术文件和竣工图，汇总后经监理单位审核合格后移交建设单位工程部。
4、监理单位负责工程监理文件的收集整理。在建立工作完成后移交给建设单位工程部，并负责审核施工单位的竣工文件。
三、管理内容与要求
（一）归档办法：
（二）管理要求：
（三）竣工图的编制：
（四）归档范围、收集保管单位、保存期限（见附表）
（五）工程档案使用：
（六）汇总上报：
第四篇：房地产公司管理制度(DOC)
房地产开发有限公司
房地产公司管理制度
二零一六年二月二十五日
第一章
人事管理制度
总 则
为了加强公司人事管理，使人事管理标准化、制度化，特制定本制度。
人 事 管 理 机 构 及 内容
一、公司的人事管理工作由办公室具体负责。
二、办公室在人事管理上直接向本项目总经理负责，与各部门的关系是协调、指导、服务的关系。
三、人事管理的主要内容是：
（一）协助公司领导制定、控制、调整公司及各部门的编制、定员；
（二）协同各部门办理员工的招聘工作，为各部门提供符合条件的员工；
（三）协助公司领导和各部门做好员工的考查、任免、调配工作；
（四）协同各部门对员工进行培训，提高员工的素质和工作能力；
（五）保存员工的个人档案资料；为员工办理人事方面的手续和证明等。
（六）日常文案处理，文件归档保存及做好领导临时指派的工作。员工 招 聘
一、员工招聘
江西广海房地产开发有限公司将遵循公平、平等、竞争、择优的原则，面向社会公开招聘。
（一）聘用的基本条件 ：
1、思想品德端正，遵纪守法，作风正派。
2、具有大专以上文化程度，并具有与所聘岗位相适应的专业知识，能力和技术知识、水平。
3、有开拓创新意识，有事业心和责任感。
4、身体健康、五官端正、举止文明。
（二）招聘程序
1、员工的招聘须严格按照公司规定的编制、名额进行，各部门增加人员须向办公室提出用人计划，经项目总经理批准后实施。
2、应聘人员填写《求职申请表》，并附上工作简历，职称证书和最高文凭（A4纸）等复印件。
3、办公室面试、审查、签署意见。
4、部门经理进行面试、审查、签署意见。
5、总经理、董事长审核，签署意见。
二、劳动合同 ？
（一）试用期
新员工一般要经过一至三个月试用期，试用期结束考核合格后转为正式员工签订劳动合同。
（二）劳动合同期限
根据岗位性质、工作需要及员工的具体情况而定。合同期分为短期、中期、长期、无固定期限或以完成一定的工作为期限的劳动合同。
（三）劳动合同解除 在劳动合同期限内，甲乙双方可以解除劳动合同，但必须符合劳动合同中所规定的解除条件，并按劳动合同中的规定办理解除合同手续。
（四）劳动合同期限届满 需要延续合同应提前三十天书面通知对方，经双方协商同意后，办理延续手续。任何一方不同意延续，合同即行终止。
（五）劳动合同终止 依照劳动合同中所规定的条理执行。
（六）劳动争议 甲乙双方在履行合同中发生劳动争议，当事人应在自劳动争议发生之日起三十天内，以书面形式向公司人事部门申请调解，经调解达成协议的，当事人应履行；调解不成，当事人要求仲裁的，应当自劳动争议发生之日起六十天内向甲方所在地区劳动仲裁委员会申请仲裁。
员工的权利及义务
一、公司员工
（一）凡是按照本制度办理聘用手续、在公司各部门从业、并领取薪酬的人员，都是江西广海房地产开发有限公司的员工。
（二）公司员工有义务做到：
1、热爱祖国、遵守国家和政府的各项政策法规。
2、热爱和关心公司，维护公司的名誉、荣誉和权益。
3、忠于职守，认真履行职责，提高工作效率，讲求经济效益。
4、团结协作，努力上进，服从上级领导，遵守公司的各项规章制度和纪律，以最佳的工作姿态为公司做贡献。
（三）与义务相一致，公司员工享受相应的工资、福利和有关待遇的权利；有享受节假日和休息的权利；有向各级领导反映有关情况和提出合理化建议的权利；有辞职的权利。辞职者需提前一个月向项目公司总经理提出辞职申请。
二、员工工资
（一）工资形式与发放形式
1、公司实行岗位等级工资制，根据员工所在岗位及所担任职务确定工资级别。
2、公司实行下发薪制度，每次月30日为发薪日。
3、工资调升条件
（1）公司 公司依据员工的能力、技校、贡献等，可上下浮动员工工资。（2）在某一项经营、业务
（二）年终奖
1、根据公司经营情况、员工实绩发放，原则上一年发放一次。
2、年终奖发放条件：员工一年内工作努力，遵纪守法，无重大失误。
3、有下列情况之一者，不发或扣发年终奖：
（1）一年内因个人原因辞职或被公司辞退的；（2）工作有重大失误或给公司造成直接经济损失的；
（3）职权范围内或上级安排布臵的单项工作任务完成不好的；（4）全年事假、病假累计30天以上的。
三、员工福利；养老保险、医疗保险、工伤保险、住房公积金、电话补助、车补、年休假、有薪假期、伙食补助。
四、员工培训
（一）培训方式及内容
岗前培训：即员工在正式受聘前需进行公司规章制度、工作程序、本部门经营情况及一般业务知识的培训。
在职培训：即员工在工作岗位上结合工作和需要进行培训。
外出参观学习：即派往国内、外对先进企业、技术及市场进行考察、学习、实习。
（二）培训方法
1、岗前培训和在职培训：由办公室牵头，部门经理制定培训计划并组织实施；
2、外出参观学习：由办公室牵头，部门经理制定培训计划，报总经理批准，办公室组织实施；
3、员工的培训考核由办公室备案，将作为员工考核、奖励、提拔等根据之一。
（三）由公司出资培训（含境内、外实习、进修）的员工，在培训期满后工作未满规定的服务期年限，因个人原因辞职或自行离职的，需按公司规定承担违约责任，赔偿培训费用。
五、奖惩
（一）公司将根据国家有关法律、法规以及公司的实际情况，制定员工奖惩条例。
（二）对于模范遵守公司规章制度，以及有突出贡献或某些方面有突出成绩者，给予奖励。奖励项目：嘉奖、加薪、授予荣誉称号。
（三）对于有触犯国家法律、法规，违反公司规章制度，有过失错误者，给予处分。处分项目有：批评教育、警告、行政处分直至开除。对于一年内有三次警告，两次记过的员工，公司可以解除劳动合同。
（四）建立员工的人事档案，及时记录员工在公司的业绩、培训、考核和奖惩情况，加强对员工的动态管理，做为公司选拔人才的依据。
员工的任免、调配和解聘、辞退
一、员工聘用、解聘、任免、调配等的审批权限
（一）部门人员的聘用、解聘、任免、调配等由公司总经理提出后批准执行。
（二）员工的聘用、解聘、升职、降职和调配必须严格按照公司规定的编制、名额及程序进行。
二、员工升职
（一）升职条件
1、将任职务的职位出现空缺；
2、由于公司发展需要增加新的部门或职位；
3、其他原因引起的职位空缺等。
（二）升职者应具备的条件
1、具有在公司工作的良好业绩，经济效益明显，工作效率高，计划性强；
2、具有与新任职务所相适应的领导能力、组织能力和业务能力；
3、具有做好新职工作的自信心、责任心；
4、个人品德好，团结协作精神强；
5、身体健康。
（三）升职审批权限及程序
1、根据业务需要和职位空缺，升职人员需填写《人事任免申请表》；
2、升任部门经理、业务主管的由公司总经理研究批准；
3、升任部门经理的由总经理审核，报董事会批准。
三、员工免职或降职 具有下列情况之一者，可以办理免职或降职
1、调任新职务的。
2、不能胜任所担任职务的。
3、违反国家法律或不遵守公司制度和纪律，已经不适合继续担任该职务的。
4、公司裁减项目、部门、职务的。
5、其他原因等。
（四）请假审批权限，请假1天，一般员工需填写请假申请表由部门负责人签字审报行政部，；请假2天及2天以上，请假申请表由部门负责人审核、总经理审批（部门负责人直接向项目总经理提交请假申请表审批，行政部备案）。
（五）指定带薪假：婚假7天、丧假5天，特殊情况及其它节假另行通知。员工按规定享受探亲假、婚假、产育假、结育手术假时，必须凭有关证明资料呈报公司总经理批准；未经批准者按旷工处理。员工病假期间只发给基本工资。
四、值班、加班、出差补助。
（一）值班、加班发放当天餐补20元。
（二）平时加班需填加班单并经领导核准，按月工资核算天，加发相对天数加班工资，节日加班一天，按月工资核算天，发放1天加班工资的2倍（如有特殊情况由项目经理要求为准）。
（三）出差补助：省内为每天
元，省外为每天
元。
五、环境卫生、安全保卫制度
（一）各部门应负责各自办公室的清洁卫生。所有的文件、资料、报纸要摆放整齐，桌面、地面等要保持清洁，每日工作结束时应将个人桌面收拾干净。
（二）各部门均设专人负责办公地点的安全、保卫、消防工作，定期检查，及时消除存在的隐患。同时，每一位员工对公司的安全、保卫、消防中存在的问题均有及时汇报、协助处理的义务。
（三）建立值日体系，办公室员工每周轮流值日，办公室主任定期检查卫生情况。
六、各种办公设备的使用制度
（一）电脑、复印机、传真机、通用电话、车辆均由办公室指定专人负责保管、维护。
（二）因工作需要使用传真机、复印机的，必须征得部门经理同意后，由办公室对其使用情况进行登记，并安排专人管理。
（三）车辆由办公室统一管理调度。
各部门人员因公外出，原则上派车，在公司车辆调派不出的情况下，外出可乘坐出租车。员工有急事因公外出用车，要填写“用车申请单”，经部门经理签字后由办公室安排，在公司车辆调派不出，而办事地点超过2公里以上没有公交车辆的情况下，部门经理可以批准员工乘坐出租汽车，并凭“用车申请单”报销。
（四）任何人不得因私使用各种办公设备，若因特殊情 况需要使用者，须经办公室主任同意。
七、严守公司业务机密制度
各级员工不得向外人泄露公司的经营策略、财务收支、经营成果、个人资料、员工经济收入及其他有关商业秘密和内部情况。各部门经理要经常对员工进行职业道德教育，做到不该问的不问，不该讲的不讲。如有违者，公司有权追究责任。
公司财产、办公用品管理
一、公司财产、办公用品由办公室负责管理，并建立财产、办公用品购买、使用登记制度。
二、各部门经理对各部门所使用的公司财产及办公用品负有指导正确使用、妥善保管的责任，对员工有损坏公司财产的行为应提出严肃批评，并予以制止。对情节严重的应及时做出处理。如有遗失和损坏，应由当事人酌情赔偿。
三、各部门需购物品须按月提出购买计划，由部门经理按照“合理、必须、节约”的原则填写《物品购买申请》，注明购买原因、数量及预算价，按相关程序和管理权限报有关领导审批。
四、各部门购买物品计划，经审批后交办公室统一采购，专用或特殊用品需自行采购时，应事先征得办公室核准。
五、各类物品采购后由办公室负责总务人员验收、登记、入库。
六、员工领用物品均需填写“物品领用单”。单价在100元以上物品，员工在离 开公司时应予以收回。属非正常损失或遗失的，应有但是人酌情赔偿，赔偿由办公室会同财务部门核定，大额赔款可分期在工资中扣除。办公室每年要会同财务部门对固定资产以及使用年限在一年以上的低值易耗品进行一次清点。办公室由责任不定期检查部门保管、使用各类物品的情况。
七、物品报废须由使用部门经理填写“报废申请单”，由办公室会同财务部门审核，报有关领导批准后执行。
八、所有物品的调配、办理执照、缴纳管理费、租金、参加财产保险、和车辆维修及更新等事项均由办公室统一负责。
行政办公规范管理规定
一、办公仪表规范
公司员工必须注重个人仪表，着装整洁、大方，保持良好的仪态、仪表。
（一）员工在工作时应做到服装整洁、举止端庄、精神饱满。
（二）员工之间应互相尊重、互相帮助，要用自身言行树立公司形象。
（三）员工在接待来电、来访时要用礼貌用语，不得在办公场所大声喧哗，吵闹或使用粗鲁语言。
二、语言规范
交往语言：您好、早上好、再见、请问、请您、劳驾您、关照、谢谢、周末愉快等。
接待语言：您好、请稍候、我通报一下、请坐、对不起、请登记、我立即去联系、打扰您一下、好的、行（切勿说“不”）等。
电话语言：您好、请问、谢谢、再见等。
1、所有来电，至少在三声铃响前接答，通话时先问候，并自报集团或部门。
2、使用电话应注意言语文明、语调适中，保持良好的姿势，更要让对方感觉到自己的微笑。
3、对方讲述时要留心听，并记下要点，未听清时，及时告诉对方，结束时礼貌道别，待对方切断电话，自己再放话筒。
4、通话简明扼要，不得在电话中聊天，打长途电话前，应有所准备。
5、对不指名的电话，判断自己不能处理时，可坦白告诉对方，并马上将电话交给能够处理的人，在转交前，应先把对方所谈内容简明扼要告诉接收人。
6、对于打错的电话，应耐心向其说明或转告相关人员，切勿生硬回绝，影响集团形象。
三、员工行为规范
1、公司员工必须以身作则，严于律己，模范遵守公司规章制度。
2、严格遵守作息规定，不迟到、早退、旷工。
3、每位员工要以公司利益为重，忠于职守，尽职尽责，有令则行，有禁则止。
4、坚守岗位，不串岗、不闲聊、工作外出履行必需的手续。
5、公司物品不能挪为私用。
6、借用他人的东西，使用后及时送还或归放原处。
7、保管好自己的文件，尤其是机密文件和重要文件。
8、不要随意打断同事的工作，如果有紧急事情，要先说“打扰了、对不起”等，再同其交谈。
9、未经同意不得随意翻看同事的办公电脑、文件、资料、名片盒等。
10、在公共场合不要高声谈笑，以免影响他人工作。
11、进入他人办公室要先轻轻敲门，进入后，回手关门要轻。如对方正在讲话，要稍等静候，不要中途插话，如有急事要打断，要礼貌。
12、递交物件或文件时，要把正面、文字对着对方的方向递上去。
13、经常对工作场所进行整理、整顿、清理、清洁，保持工作环境质素优良；禁止在公共场所吸烟。
四、工作态度和职业道德
1、服从领导：服从上级的工作安排及工作调配。
2、严于职守：坚守本职工作，严以律己，保守集团机密。
3、正直诚实：对上级领导、同事和客户要以诚相待；为人正派，坚持原则；不乱传小道消息，乱议论人和事。
4、团结协作：各部门之间、员工之间要互相配合，同心协力地解决问题。
5、勤勉高效：发扬勤奋的工作态度，提高工作效率，积极主动地开展工作。
五、考勤制度
1、集团员工必须自觉遵守劳动纪律，按时上下班，不迟到，不早退，工作时间不得擅自离开工作岗位，外出办事前，须经本部门负责人同意。
2、工作时间按照国家规定，根据集团实际情况定为单休制。假日和夜间值班由各部门负责统一安排。
3、严格请、销假制度。公司员工因私事请假，由公司总经理批准，请假员工事毕向批准人销假。未经批准而擅离工作岗位的按旷工处理。
4、每天打卡4次，上午上班8 ：30，上午下班12 ：00，下午上班14 ：00,下午下班18 ：00。
5、打卡允许10分钟缓冲期，10分钟以上按迟到或早退论处；超过1小时以上者，按旷工半天论处；如因工作需要推迟到岗或提前离岗，需事先获得部门经理或总经理同意。
7、旷工半天者，扣发当天的基本工资；每月累计旷工2天者，扣发2天的基本工资并给予一次警告处分；每月累计旷工5天（含3天）以上，视其自行辞职。
8、参加公司集团组织的会议、培训、学习、考试或其他团队活动，如有事请假的，必须提前向组织者或带队者请假。在规定时间内未到或早退的，每次罚款10元；未经批准擅自不参加的，视为旷工。
9、员工按规定享受探亲假、婚假、产育假、结育手术假时，必须凭有关证明资料呈报集团总经理批准；未经批准者按旷工处理。员工病假期间只发给基本工资。
10、员工的考勤，分别由项目公司办公室进行监督、检查。办公室对考勤要秉公办事，认真负责。如有弄虚作假、包庇袒护迟到、早退、旷工员工的，一经查实，按处罚员工的双倍予以处罚。
第二章 公章使用管理
一、印章的保管
（一）公章、法人代表章、合同专用章由财务部指定专人负责保管，未经领导批准，不得擅自委托人代管。
（二）财务专用章由财务部指定专人负责保管。
（三）部门章由各部门自行保管。
（四）印章的保管必须安全可靠，所有印章都应加锁。发现印章被盗或遗失，应保护现场，及时报告，协助查处，并登报声明作废。同时，查清原因，严肃处理。
（五）未按规定程序办理所造成的后果，将由印章保管人承担法律和经济责任。
（六）公司及印章的刻制、启用、停用及销毁应报总经理批准。部门经理的印制、启用、停用及销毁应报总经理批准。
二、印章的使用规定
（一）以公司名义上报集团的报告和其他文件，以公司名义向上级国家机关、各省市、自治区党政机关发出的重要公函和文件，以公司名义与有关同级单位的业务往来、公函文件和联合发文等，盖公章。
（二）公章、法人代表章原则上不得借出使用。如遇特殊情况，应报总经理审签后，由经办人办理借用登记手续，并及时归还。如集团要求借出需内部人员按使用规定办理借出手续并亲自携带印章配合集团人员办理相关业务，并及时归还。
（三）未经领导批准，不得擅自委托他人代管。
（四）禁止在空白纸张或文件空白纸上盖章。
（五）凡属因公需要加盖部门印章的，须经部门经理同意。
（六）部门及公章只适用于不发生任何经济责任的一般业务往来。
（七）各类公章的使用均应建立登记制度。
第三章 财务管理制度
一、为加强公司的财务管理，规范会计核算工作，统一管理各项资金，正确、及时、完整的反映公司财务状况和经营成果，提高公司经济效益，根据法律、法规、公司章程级公司领导有关决议，制定本制度。
二、财务部系公司职能部门，公司财务部有权对财会人员进行考核，并有权向公司提请对有突出贡献的财务人员进行奖励，对不称职的财会人员进行撤换。
三、财务管理的基本原则是建立、健全公司内部财务管理制度，做好财务管理基础工作，如实反映企业财务状况，依法计算和缴纳国家税收，保证公司权益不受侵犯。其基本任务时，做好财务收支的计划、控制、核算、分析和考核工作、筹措资金、有效运用资金，提高企业效益。
四、公司财务部应认真分析、反映本公司财务计划执行情况和执行国家有关企业财务法规的情况，及时发现存在的问题，并分析产生原因，提出解决的办法和措施。
五、逐步采用现代化管理办法，如责任会计、目标利润、计算机管理等，不断提高财务管理水平和工作效率。
六、财务人员应当好公司领导的参谋，为公司聚财、理财、用财出谋划策，严格把好财务收支关，为提高公司效益努力工作。
财务会计机构、人员和制度
一、财务机构及人员设置
（一）依照健全、有效的原则建立财务会计机构，配备财务会计人员，依法办理财务会计工作。
（二）财务人员因故离辞职时，须办理交接手续，不得中断财务会计工作。一般财务人员变动应时先征得公司领导批准，并办理财务人员登记手续。
（三）公司根据实际需要，设财务部经理，主持本公司的财务会计工作。财务部经理由董事长提名，董事长任免。财务部成员按业务活动的需要划分岗位摄制。
二、财务会计制度
（一）人员考核：
1、公司财务部对财会人员每年考核一次。对其业务水平、工作业绩等方面进 行考核。财会人员要进行总 结和自评。
2、公司财务部应建立财会人员考核档案，作为晋级及奖惩的依据。
（二）财务部制度的建立：
1、财务部应根据中国有关法律、法规、公司章程及和公司具体情况，指定公司财务制度，包括财务收支管理、固定资产管理、流动资产管理、成本费用管理、开支标准与审批程序、内部控制、稽核制度以及印签、支票、发票、会计档案等管理制度。
2、公司的财务制度应报公司总经理批准。
资金管理及成本、费用管理
（一）公司用款按用款计划拨付。
（二）非计划用款要专门向公司领导请示报告。
（三）公司接到总经理签字之调配资金通知，应立即照办，不得延误。
（四）公司将非公司业务之用的资金调出公司系统，应由总经理书面批准。如系口头通知，需补办书面批准手续。非经总经理批准将资金调出系统，有关人员以严重过失论处。
（五）各币种之间的兑换一律经公司领导批准。不得私自进行外汇买卖业务。
（六）公司要积极筹措、运用和管理好各类资金，保证工程项目的需要。经济管理制度
为规范公司经济管理工作，确保项目的合同管理有序、成本控制有效、资金使用合理，特制定本制度；经济管理工作是以控制和监督为目的，由财务部具体实施。
一、公司所有的建设开发经济行为均须以经济合同为前提进行操作。前期开发过程中应缴纳的各项费用及总包管理范围内的“分包事项”在取费、工期、付款方式等方面视合同管理。
二、各部门与承包方签订有关涉及资金经济合同的应在签订之日起3日内将原件交财务部存档留底。
二、预算编审人员对工程计算、材料分析、定额套用、费率计取的真实性、准确性负责。编审误差率要严格控制在百分之二以内，因工作责任心不强形成误差的，要追究当事人及主管领导的责任。
项目建设用款审核
一、建设用款中前后配套用款、缴纳的各项费用、工程款及材料设备款由相关部门根据用款内容，做用款申请单向集团申报，再按公司内部审批流程操作，财务 部比照合同付款方式进行审核，总经理审批签署无异后执行。
三、承办部门对所申请用款对应的工程形象进度的实完工程量、材料实际需用量及前期和后配套用款事项等的真实性负责。经管部对付款事项中取费率、单价、总价等事项的核定负责。
四、公司财务部经理必须依据集团签署意见及总经理用款支付授权，予以支付。
第四章 行政档案管理制度
一、文件档案工作由办公室总体负责，各部门协助管理。
二、文件档案的处理
（一）各类公文材料收文由办公室统一处理。
办公室由专人负责公文的签收、拆封、筛选、登记、拟办、呈阅、付阅、分办、催办、收集、立卷等工作。
（二）各类文件档案得整理、利用、统计、保护工作由办公室统一负责，以确保档案的完整及价值的发挥。
（三）政府部门下发的盖红章的文件正本必须交办公室存档。
（四）各部门每月月底前将重要的、有价值的文件、合同等编号、分类登记造册，交办公室统一保管。
（五）各部门的各类专业档案，如工程技术档案、财务档案、人事档案等由各部门自行管理。各部门应在立档后，将总目录及卷内目录交办公室一份，以便查阅、利用。
（六）各类文件档案要妥善保管，任何人不得擅自携带机要文件回家或去公共场所，避免泄露、丢失等不安全事故发生。
三、各部门上报的行文，要按照公司统一规定的格式执行。
四、各类公文办理程序
（一）一般下级报上级部门的请示类文件，应在三天之内回复，紧急文件应当天回复。
（二）上级对下级的指示类文件，应按指示精神在规定的期限内办理，处理结果及时向有关领导汇报。
五、保密规定
1、员工须严守公司商业机密，妥善保存重要的商业客户资料、数据等信息。
2、管理人员须做好公司重要文件的备份及存档工作，并妥善记录网络密码及口令。
3、任何时间，员工均不可擅自邀请亲朋好友在公司聚会。
4、员工及管理人员均不可向外泄露公司发展计划、策略、客户资料及其他重要的方案，如一发现，除接受罚款、辞退等内部处理外，情节严重的，公司将追究其法律责任。
房地产开发有限公司 2016年2月25日
第五篇：房地产公司管理制度
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房地产公司管理制度汇编大全
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www.xiexiebang.com 第一章 人事管理制度
总
则
为了加强公司人事管理，使人事管理标准化、制度化，特制定本制度。
人 事 管 理 机 构 及 内 容
一、公司的人事管理工作由办公室具体负责。
二、办公室在人事管理上直接向总经理负责，与各部门的关系是协调、指导、服务的关系。
三、人事管理的主要内容是：
（一）协助公司领导制定、控制、调整公司及各部门的编制、定员；
（二）协同各部门办理员工的招聘工作，为各部门提供符合条件的员工；
（三）协助公司领导和各部门做好员工的考查、任免、调配工作；
（四）协同各部门对员工进行培训，提高员工的素质和工作能力；
（五）统一管理和调整员工的薪金；
（六）保存员工的个人档案资料；
为员工办理人事方面的手续和证明等。
四、管理部门每半年对公司业务主管以上的管理人员进行一次考核，综合其基本情况和主要业绩，对各种能力做出评估，听其上下级对其的评估，填出《员工培训（考核）报告》，为公司储备和提供人才。
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工
招
聘 员工招聘
（一）XX房地产开发有限公司将遵循公平、平等、竞争、择优的原则，面向社会公开招聘，所聘员工一律实行劳动合同制。
（二）聘用的基本条件
1、想品德端正，遵纪守法，作风正派。
2、具有高中以上文化程度（其中大专以上者占2/3以上），并具有与所聘岗位相适应的专业知识，能力和技术知识、水平。
3、有开拓创新意识，有事业心和责任感。
4、身体健康、五官端正、举止文明。
（三）招聘程序
1、员工的招聘须严格按照公司规定的编制、名额进行，各部门增加人员须向办公室提出用人计划，经总经理或董事会批准后实施。
2、应聘人员填写《求职申请表》，并附上工作简历，职称证书和最高文凭（A4纸）复印件。
3、办公室面试、审查、签署意见。
4、部门经理进行面试、审查、签署意见。
5、副总经理、总经理审核，签署意见。
6、批准录用后，由办公室安排签订劳动合同。
7、具体程序按《员工调入、调出管理规定》有关条办理。
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（一）试用期
新员工一般要经过三个月试用期，试用期内双方签订《用工协议》，待转为正式员工后签订劳动合同。
（二）劳动合同期限
根据岗位性质、工作需要及员工的具体情况而定。合同期分为短期、中期、长期、无固定期限或以完成一定的工作为期限的劳动合同。
（三）劳动合同解除
在劳动合同期限内，甲乙双方可以解除劳动合同，但必须符合劳动合同中所规定的解除条件，并按劳动合同中的规定办理解除合同手续。
（四）劳动合同期限届满
需要延续合同应提前三十天书面通知对方，经双方协商同意后，办理延续手续。任何一方不同意延续，合同即行终止。
（五）劳动合同终止
依照劳动合同中所规定的条理执行。
（六）劳动争议
甲乙双方在履行合同中发生劳动争议，当事人应在自劳动争议发生之日起三十天内，以书面形式向公司人事部门申请调解，经调解达成协议的，当事人应履行；调解不成，当事人要求仲裁的，应当自劳动争议发生之日起六十天内向甲方所在地区劳动仲裁委员会申请仲裁。
员工的权利及义务
一、公司员工
（一）凡是按照本制度办理聘用手续、在公司各部门从业、并领取薪酬的找房地产资料 到中国地产商
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（二）公司员工有义务做到：
1、热爱祖国、遵守国家和政府的各项政策法规。
2、热爱和关心公司，维护公司的名誉、荣誉和权益。
3、忠于职守，认真履行职责，提高工作效率，讲求经济效益。
4、团结协作，努力上进，服从上级领导，遵守公司的各项规章制度和纪律，以最佳的工作姿态为公司做贡献。
（三）与义务相一致，公司员工享受相应的工资、福利和有关待遇的权利；有享受节假日和休息的权利；由向各级领导反映有关情况和提出合理化建议的权利；由辞职的权利。
员工工资
（一）工资形式与发放形式
1、公司实行岗位等级工资制，根据员工所在岗位及所担任职务确定工资级别。
2、公司实行下发薪制度，每月5日为发薪日。
3、工资调升条件
公司依据员工的能力、技校、贡献等，可上下浮动员工工资。此外，在正常情况下，每年有适当调升，具体条件如下：（1）部门或个人超额完成任务、指标或定额的；
（2）在某一项经营、业务中创造出突出经济效益或有重大贡献的；（3）遵守公司规章制度，无违法乱纪行为和严重过失的；
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（二）年终奖
1、根据公司经营情况、员工实绩发放，原则上一年发放一次。
2、年终奖发放条件：员工一年内工作努力，遵纪守法，无重大失误。
3、有下列情况之一者，不发或扣发年终奖：（1）年内因个人原因辞职或被公司辞退的；（2）工作有重大失误或给公司造成直接经济损失的；（3）职权范围内或上级安排布臵的单项工作任务完成不好的；（4）年终考核不能胜任本职工作的；（5）全年事假、病假累计30天以上的。
（三）员工浮动工资
1、公司每月从员工工资应发额中扣除10％～20％作为浮动工资，每半年发放一次。
2、员工离开公司时，须办理完规定的各种手续，然后发给浮动工资。对于受到除名或开除处分的员工，公司有权取消其浮动工资，作为对公司损失的补偿。
员工福利
（一）养老统筹、大病统筹、失业保险
（二）人身意外保险
（三）年休假
（四）有薪假期
（五）伙食补助
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www.xiexiebang.com 员工培训
（一）培训方式及内容
岗前培训：即员工在正式受聘前需进行公司规章制度、工作程序、本部门经营情况及一般业务知识的培训。
在职培训：即员工在工作岗位上结合工作和需要进行培训。
离职培训：即对部分员工进行新技术、新项目的培训，对专业性很强的技术人员进行深化训练。
外出参观学习：即派往国内、外对先进企业、技术及市场进行考察、学习、实习。
（二）培训方法
3、岗前培训和在职培训：由办公室牵头，部门经理制定培训计划并组织实施；
4、离职培训和外出参观学习：由办公室牵头，部门经理制定培训计划，报总经理批准，办公室组织实施；
5、员工的培训考核由办公室备案，将作为员工考核、奖励、提拔等根据之一。
（三）由公司出资培训（含境内、外实习、进修）的员工，在培训期满后工作未满规定的服务期年限，因给人原因辞职或自行离职的，需按公司规定承担违约责任，赔偿培训费用，具体办法详见《员工调入、调出管理规定》。
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www.xiexiebang.com 奖惩
（一）公司将根据国家有关法律、法规以及公司的实际情况，制定员工奖惩条例。
（二）对于模范遵守公司规章制度，以及有突出贡献或某些方面有突出成绩者，给予奖励。奖励项目：嘉奖、加薪、授予荣誉称号。
（三）对于有触犯国家法律、法规，违反公司规章制度，有过失错误者，给予处分。处分项目有：批评教育、警告、行政处分直至开除。对于一年内有三次警告，两次记过的员工，公司可以解除劳动合同。
（四）建立员工的人事档案，及时记录员工在公司的业绩、培训、考核和奖惩情况，加强对员工的动态管理，做为公司选拔人才的依据。
员工的任免、调配和解聘、辞退
一、员工聘用、解聘、任免、调配等的审批权限
（一）部门经理以上人员的聘用、解聘、任免、调配等由公司正、副总经理提出，报懂事会批准，部门经理一下人员的聘用解聘、任免、调配等由公司正、副总经理研究后批准执行。
（二）员工的聘用、解聘、升职、降职和调配必须严格按照董事会规定的编制、名额及程序进行。
二、员工升职
（一）升职条件
6、将任职务的职位出现空缺；
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7、由于公司发展需要增加新的部门或职位；
8、其他原因引起的职位空缺等。
（二）升职者应具备的条件
1、具有在公司工作的良好业绩，经济效益明显，工作效率高，计划性强；
2、具有与新任职务所相适应的领导能力、组织能力和业务能力；
3、具有做好新职工作的自信心、责任心；
4、个人品德好，团结协作精神强；
5、身体健康。
（三）升职审批权限及程序
1、根据业务需要和职位空缺，升职人员需填写《人事任免申请表》；
2、升任部门副经理、业务主管的由公司正、副总经理研究批准；
3、升任部门经理的由总经理审核，报董事会批准。
三、员工免职或降职
具有下列情况之一者，可以办理免职或降职
1、调任新职务的。
2、不能胜任所担任职务的。
3、违反国家法律或不遵守公司制度和纪律，已经不适合继续担任该职务的。
4、公司裁减项目、部门、职务的。
5、其他原因等。
四、员工的调配
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（一）调配权限：部门经理具有在所辖范围内调配员工的权利，总经理具有在全公司范围内调配员工的权利。
（二）调配程序：由需调配部门经理填写“人员变动申请表”，经批准后报办公室备案，业务主管以上员工须报总经理批准。
五、员工的解聘
（一）有下列情况之一者，公司可以解聘员工：
1、双方一致同意的；
2、员工不能胜任
3、员工自行提出变动工种或调整工作，经研究无法另行安排的;
4、员工患病1个月以上不能复工或经治疗不能从事正常工作的；
5、公司因生产、经营、技术条件发生变化，无法安排富余人员或需要裁减员工的；
6、其他原因。
（二）因以上原因被解聘的员工，可享受如下补偿：
1、工作满6个月的，发给半个月工资
2、工作满7个月不足一年的，发给一个月工资；
3、工作满1年不足2年的，发给一个半月工资；
4、工作满2年以上的，发给二个月工资。
六、员工的辞职
有下列情况之一者，员工可以申请辞职
1、认为专业不对口，不能发挥技术专长的；
2、认为劳动条件恶劣，危害员工安全与健康的；
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3、认为条件和福利差（因工作不能胜任被降职、降级者除外）；
4、认为公司侵犯了员工的合法权益的；
5、员工脱产学习或到境外定居的。
七、员工的辞退
有下列情况之一者，公司有权将其员工辞退
1、违反公司保密纪律和工作纪律，影响正常工作秩序的；
2、由于员工未履行职责或有失职、过失行为，给公司造成经济损失或严重后果的；
3、工作态度恶劣，损害公司利益和形象的；
4、有贪污、盗窃、欺诈、赌博、腐化、营私舞弊等违法行为和劣迹的；
5、无理取闹、打架斗殴，严重影响社会秩序或犯有严重错误，受到记过以上处分的。
八、员工的除名
1、员工违法犯罪，视为自动解聘，公司立即将其除名或送国家司法部门处理。
2、员工自行离职（一年内旷工10天以上或无故旷工3天以上），公司予以除名处理，一切后果有自行离职者自负。
九、办理辞职或辞退手续的程序
（一）凡要求辞职者，本人须在离开工作岗位前30天以书面形式向所在部门提出申请报告，并填写《员工离职审批表》交所在部门。经部门经理批准后，送办公室审核，报副总经理、总经理批准。
（二）凡被公司辞退的员工，接到公司通知后，由辞退部门经理填写《员
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（三）反辞职或辞退的员工，均须按照“员工调出交接手续清单”中的要求，向公司结清费用、债务、交清物品以及所负责部门的帐目、文件等。
（四）凡未按规定提前30天申请辞职者，公司扣除该员工一个月工资。
（五）凡辞职、辞退的员工所欠公司的物品、债务、费用、罚款及帐目、文件等，如不按时按规定清还，公司有权从该员工工资、奖金或浮动工资中扣除，情节严重的公司有权追究法律责任。
第二章行政管理制度
总
则
为保证XX房地产开发有限公司正常的工作秩序和各项业务的顺利进行，针对本公司的特点及要求，特制定本行政管理制度。
工作制度
一、工作时间
（一）公司上班时间为周一至周五的8:30—17:30,每天中午12:00—13:00为午餐和休息时间。
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（二）凡属国家规定的节假日和公休日，均按有关规定执行。
（三）午休时间办公室须安排人员值班。
二、考勤制度
（一）各部门要指定专人负责考勤，并将名单交办公室备案。
（二）考勤员负责逐日如实记录本部门员工的出、缺勤、月底将考勤表（各种假条附后）交部门经理审核签字后于每月2日前报办公室，员工工资将按实际出勤天数发放。
（三）考勤统计是公司对员工考核及工资发放的重要依据，任何人不得弄虚作假，办公室有权对各部门考勤情况进行检查、核对。
（四）员工要严格遵守劳动制度，不得无故迟到、早退、缺勤。
（五）员工要严格遵守劳动纪律，在工作时间不得做与工作无关的事，不得随意串岗、聊天等。如有违反，即作违纪处理。
三、请销假制度
（一）员工请事假、病假及其它各类假，均应事先请假，事后销假。具体要求按《关于员工各种假期的管理规定》执行。
（二）员工因业务需要外出工作，要由部门经理统一安排，部门经理外出工作，应及时通告主管领导。
四、着装、礼仪、礼节规定
（一）员工在工作时不得着运动装、牛仔装、紧身裤等休闲服装（工作服除外），做到服装整洁、举止端庄、精神饱满。
（二）员工之间应互相尊重、互相帮助，要用自身言行树立公司形象。
（三）员工在接待来电、来访时要用礼貌用语，不得在办公场所大声喧哗，找房地产资料 到中国地产商
www.xiexiebang.com 吵闹或使用粗鲁语言。
五、环境卫生、安全保卫制度
（一）各部门应负责各自办公室的清洁卫生。所有的文件、资料、报纸要摆放整齐，桌面、地面等要保持清洁，每日工作结束时应将个人桌面拾干净。
（二）各部门均设专人负责办公地点的安全、保卫、消防工作，定期检查，及时消除存在的隐患。同时，每一位员工对公司的安全、保卫、消防中存在的问题均要及时汇报、协助处理的义务。
六、各种办公设备的使用制度
（一）电脑、复印机、传真机、长途电话、车辆均由办公室指定专人负责保管、维护。
（二）因工作需要使用电脑、传真机、复印机、长途电话的，必须征得部门经理同意后，由办公室对其使用情况进行登记，并安排专人管理。
（三）车辆由办公室统一管理调度。各部门经理因公外出，原则上派车，在公司车辆调派不出的情况下，部门经理外出可乘坐出租车。员工有急事因公外出用车，要填写“用车申请单”，经部门经理签字后由办公室安排，在公司车辆调派不出，而办事地点超过3公里以上或者1公里以内没有公交车辆的情况下，部门经理可以批准员工乘坐出租汽车，并凭“用车申请单”报销。
（四）任何人不得因私使用各种办公设备，若因特殊情况需要使用者，须经办公室主任同意，并填写使用单，费用自理。
七、严守公司业务机密制度
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www.xiexiebang.com 各级员工不得向外人泄露公司的经营策略、财务收支、经营成果、领个资料、员工经济收入及其他有关商业秘密和内部情况。各部门经理要经常对员工进行职业道德教育，做到不该问的不问，不该讲的不讲。如有违者，公司有权追究责任。
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公司财产、办公用品管理
一、公司财产、办公用品由办公室负责管理，并建立财产、办公用品购买、使用登记制度。
二、各部门经理对各部门所使用的公司财产及办公用品负有指导正确使用、妥善保管的责任，对员工有损坏公司财产的行为应提出严肃批评，并予以制止。对情节严重的应及时做出处理。如有遗失和损坏，应由当事人酌情赔偿。
三、各部门需购物品须按月提出购买计划，由部门经理按照“合理、必须、节约”的原则填写《物品购买申请》，注明购买原因、数量及预算价，按相关程序和管理权限报有关领导审批。
四、各部门购买物品计划，经审批后交办公室统一采购，专用或特殊用品需自行采购时，应事先征得办公室核准。
五、各类物品采购后由办公室负责总务人员验收、登记、入库。
六、员工领用物品均需填写“物品领用单”。单价在100元以上物品，员工在离开公司时应予以收回。属非正常损失或遗失的，应有但是人酌情赔偿，找房地产资料 到中国地产商
www.xiexiebang.com 赔偿由办公室会同财务部门核定，大额赔款可分期在工资中扣除。办公室每年要会同财务部门对固定资产以及使用年限在一年以上的低值易耗品进行一次清点。办公室由责任不定期检查部门保管、使用各类物品的情况。
七、物品报废须由使用部门经理填写“报废申请单”，由办公室会同财务部门审核，报有关领导批准后执行。
八、所有物品的调配、办理执照、缴纳管理费、租金、参加财产保险、和车辆维修及更新等事项均由办公室统一负责。
公章、介绍信使用管理
一、公司公章、介绍信由办公室主任负责保管，部门印章由部门经理负责保管。
二、公司及印章的刻制、启用、停用及销毁应报董事会批准。部门经理的印制、启用、停用及销毁应报总经理批准。
三、印章使用要求
（一）凡属经济合同文本需盖公司级公章和经济合同专用章的应事先经过董事会或其授权人员批准。
（二）凡属对外公文需盖公司级公章的，应事先征得总经理批准。
（三）凡需携公章外出办事，应事先征得总经理签字批准，用后立即退回办公室。
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（四）凡属一般例行公事、联系业务等需加该公司级公章的，需经办公室主任批准。
（五）凡属因公需要加盖部门印章的，须经部门经理同意。
（六）部门及公章只适用于不发生任何经济责任的一般业务往来。
（七）各类公章的使用均应建立登记制度。
四、介绍信使用要求
（一）介绍信均由办公室统一保管出具，开具介绍信须经办公室主任批准。
（二）因公出差需带加盖公司公章的空白介绍信，要有总经理签字批准。如有剩余介绍信应交回办公室注销。
五、办公室有权不定期检查各部门公章、介绍信的使用情况。
第三章财务管理制度
总则
一、为加强公司的财务管理，规范会计核算工作，统一管理各项资金，正确、找房地产资料 到中国地产商
www.xiexiebang.com 及时、完整的反映公司财务状况和经营成果，提高公司经济效益，根据法律、法规、公司章程级公司董事会有关决议，制定本制度。
二、财务部系公司职能部门，公司财务部有权对财会人员进行考核，并有权向公司提请对有突出贡献的财务人员进行奖励，对不称职的财会人员进行撤换。
三、财务管理的基本原则是建立、健全公司内部财务管理制度，做好财务管理基础工作，如实反映企业财务状况，依法计算和缴纳国家税收，保证股东权益不受侵犯。其基本任务时，做好财务收支的计划、控制、核算、分析和考核工作、筹措资金、有效运用资金，提高企业效益。
四、公司财务部应认真分析、反映本公司财务计划执行情况和执行国家有关企业财务法规得情况，及时发现存在的问题，并分析产生原因，提出解决的办法和措施。
五、逐步采用现代化管理办法，如责任会计、目标利润、计算机管理等，不断提高财务管理水平和工作效率。
六、财务人员应当好公司领导的参谋，为公司聚财、理财、用财出谋划策，严格把好财务收支关，为提高公司效益努力工作。
财务会计机构、人员和制度
一、财务机构及人员设臵
（一）依照健全、有效的原则设臵财务会计机构，配备财务会计人员，依
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（二）财务人员因故离辞职时，须办理交接手续，不得中断财务会计工作。一般财务人员变动应时先征得公司领导批准，并办理财务人员登记手续。
（三）公司根据实际需要，设臵财务部级财务部经理，主持本公司的财务会计工作。财务部经理由董事长提名，董事会任免。财务部成员按业务活动的需要划分岗位摄制。
二、财务会计制度
（一）人员考核：
1、公司财务部对财会人员每年考核一次。对其业务水平、工作业绩等方面进行考核。财会人员要进行总结和自评。
2、公司财务部应建立财会人员考核档案，作为晋级及奖惩的依据。
（二）财务部制度的建立：
1、财务部应根据中国有关法律、法规、公司章程级和公司具体情况，指定公司财务制度，包括财务收支管理、固定资产管理、流动资产管理、成本费用管理、开支标准与审批程序、内部控制、稽核制度以及印签、支票、发票、会计档案等管理制度。
2、公司的财务制度应报公司董事会批准。
（三）财务工作要求：
1、公司财务部按财政部规定的格式、内容和时限，定期向主管财税机关报送财务会计帐表、报表应附有中国注册会计师的审计报告。
2、公司财务部应于每月七日前向公司领导报送财务报表。
3、公司应于每月二十五日向公司董事会报送月度“收支计划表”，“资
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www.xiexiebang.com 金支付预算表”，待公司董事长批准后按批准额执行。
4、公司财务部应按国家的财务会计制度设臵帐户；应定期核对帐户，定期财产清查，保证帐实相符；应规范本公司的会计核算和财务行为保证各种报表数据的正确性、真实性、完整性和及时性。
资金管理及成本、费用管理
一、资金管理
（一）公司用款按用款计划拨付。经公司董事会同意使用所收的售楼款，帐务处理上仍计作拨付。售楼款未经公司领导批准部的退款。
（二）非计划用款要专门向公司领导请示报告。
（三）公司接到董事长签字之调配资金通知，应立即照办，不得延误。
（四）公司将非公司业务之用的资金调出公司系统，应由董事会研究决定董事长书面批准。如系口头通知，需补办书面批准手续。非经董事长批准将资金调出系统，有关人员以严重过失论处。
（五）各币种之间的兑换一律经公司领导批准。不得私自进行外汇买卖业务。
（六）公司要积极筹措、运用和管理好各类资金，保证工程项目的需要。
二、成本、费用管理
（一）公司的工程项目款项的支付一律实行申请、审批手续，公司财务部
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www.xiexiebang.com 对经董事长批准支付的款项及总经理签字的预算内的申请付款款项，办理付款手续，对未经申报及申报后未经批准的款项，即不符合财务手续的款项，财务部有权拒付。
（二）严格进行工程成本和管理费用的管理和控制。从材料设备采购、日常开支到工程预算，应进行全过程管理和控制，努力降低工程造价。不得超标准支付工程款项。
（三）财务部在工程付款记账方面按部童工或单位、按不同承包单位，分别设臵预付款和应付帐款明细账。预付帐款用于归集我公司对各供货商及承包单位的预付购货款和预付工程款的详细记录，应付帐款反映我公司对供货单位及承包单位所欠债务的详细记录。在合同最后一次付款时经管部必须和财务部对帐，经财务部确认实际付款情况后，方可付款。
（四）公司的管理费用，包括：办公费、业务费、工资、房租等，采取在经董事会批准的预算内，按实报销的形式，由总经理批准、财务部负责执行，公司财务部控制使用，不得随意突破限额。凡属国家规定应于支付的费用如：税务、财政、会计常年咨询费按实列支、会议等在发生实单独申报预算交董事会批准。
（五）购入的低值易耗品，一次性摊入费用后，应有办公室相应建立实物台帐。
（六）重视固定资产的管理，所有固定资产由办公室登记造册，专人管理和使用，每年清核一次。督促员工做好日常维修保养工作，节约修理费用，防止毁损和盘亏。
（七）对外签订材料、设备、工程承包、劳务等方面合同应严格按照公司
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第四章 成本管理制度
一、了加强公司的成本管理，降低消耗，提高企业的经济效益，根据《公司
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二、成本管理的基本任务是：通过预测、计划、核算和分析，正确反映经营成本，促进企业各部门加强管理，寻找降低成本，减少消耗的途径，提高企业的经济效益。
三、公司在成本管理中心必须遵守国家有关财经法规，遵守财税部门关于成本范围的规定，坚决服从和严格执行董事会的各项指令。
四、公司的总经理对公司的成本管理负全面责任，经管部、开发部、工程部、材料设备部对项目成本负有与其职能相对应的直接责任，在做好成本管理工作的前提下，公司应在成本管理中逐步步推行目标成本管理。
成 本 管 理 责 任 制
一、管理责任建立的原则
（一）公司应按照分级、归口管理、权责结合、责任到人的原则，建立和健全与实际情况相适应的成本管理责任制。
（二）公司以董事会批准的项目目标编制项目预算成本。项目预算成本经由董事会批准后即为项目的目标成本下达，由公司总经理全面负责实施。
（三）公司各部门在总经理的领导下应结合本部门的职责参与公司的成本管。
五、成本管理责任分工：
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（一）经管部：
1、根据董事会批准的项目总体目标和规划，组织编制目标和规划的预算成本；
2、董事会下达目标成本后，经管部应牵头会同有关部门一起进行目标成本的指标分解，并把分解指标和实施责任落实到部门和个人。
3、经管部应与财务部、工程部、开发部、材料设备部门一起对成本进行跟踪，分析和控制，并每月提供书面分析报告送总经理审阅。
（二）财务部：
1、参与公司项目可行性研究和项目评估中的财务分析工作。
2、参与经管部和工程部、开发部、材料设备部对董事会下达的目标成本进行的指标分析。
3、组织公司的成本核算，及时、准确地为经管部、开发部、材料设备部门进行成本分析与控制提供核算资料。
4、每月编制成本报表，在次月七日前报董事长、总经理。
（三）工程部
1、在董事会批准项目目标和规划后，按目标成本要求，在本部门经理主持下，进行目标成本分解，组织实施落实到个人。
2、在保证质量的前提下，努力降低成本，减少消耗，提高经济效益。
（四）开发部：
1、对前期开发过程中应交纳的各项费用，做到合理、必须。
2、对后期配套过程中应交纳的各项费用做到严格控制。
（五）办公室：
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www.xiexiebang.com 在董事会下达给公司管理费用指标内，安排好管理费用的开支。
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www.xiexiebang.com 第五章经济管理制度
总则
一、为规范公司经济管理工作，确保项目的合同管理有序、成本控制有效、资金使用合理，特制定本制度：
二、经济管理工作是以对公司的经济工作过程中实施有效管理。控制和监督为目的，由经济管理部具体实施。
工程招投管理
一、工程建设施工单位和甲供材料、设备的供应单位的选择，必须采用公开招投标（包括邀、议标）的方式进行，任何招标须有3个以上施工单位（供应厂家）参加竞、议标。
二、组织机构。
建设工程招标时，公司成立招标小组总经理和常务副总经理分别任组长和副组长，小组成员由总工及经管部、财务部、开发部、工程部、材料设备部等部门经理组成；其他项目招标时，可根据项目规模的大小及重要和复杂程度，由公司领导临时任命招标小组领导成员招标工作。由该小组拟定招标工作计划，组织招标工作成员实施，并对招标工作质量负全责，直至招标工作结束。
三、招标管理机构的主要职能和责任。
部对编制招标工作计划、起草招标文件、编制标底及主要经济条款和合同
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www.xiexiebang.com 谈判负责；开发部负责办理有关招标手续；工程部、材料设备对施工组织、材料设备技术参数及质量、施工及供应能力等技术要求负责，领导小组对投
标单位的考查及确定、开标、评标、定标、合同签定负责。有关部门具体职能按工作计划执行。
四、招标工作的具体操作按公司制定的《建设工程招标管理制度》执行。其他项目的招标参照该办法执行。
经
济
合 同
一、公司所有的建设开发经济行为均须以经济合同为前提进行操作。前期开发过程中应缴纳的各项费用及总包管理范围内的“分包事项”在取费、工期、付款方式等方面视合同管理。
二、预算编审人员对工程计算、材料分析、定额套用、费率计取的真实性、准确性负责。编审误差率要严格控制在百分之二以内，因工作责任心不强形成误差的，要追究当事人及主管领导的责任。
三、编审人员编制出预算表，工程部经理、总工程师、正、副总经理审核签署无异后，报法人代表同意后生效执行。
四、材料设备的报价及支出均需由经济管理部预算审核并逐级上报批准后执行。
五、其它经济开支均列入经济管理部的审核范围，并按程序逐级审批比管理部对备项经济预算设立台帐，如有超出应作出超预算分析报告，并按审批程序得到批准，据以调整。
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项目建设用款审核
一、建设用款指前后配套用款、缴纳的各项费用、工程款及材料设备款。其用款由相关承办部门根据用款内容，做用款申请单（申请单附后，用款申请人、用款部门经理签署）报以济管理部专职审核人员根据政策缴费依据、缴费率、已完工程量、材料设备价格抽测等，比照合同付款方式进行审核。
二、经济管理部审核后，编制资金用款表或专项用款申请单，财务部经理、正副总经理审批签署无异后、报法人代表同意后执行。
三、承办部门对所申请用款对应的工程形象进度的实完工程量、材料实际需用量及前期和后配套用款事项等的真实性负责。经管部对付款事项中取费率、单价、总价等事项的核定负责。
四、公司财务部经理必须依据法人代表的签署意见及总经理据法人代表的用款支付授权，予以支付。
现场签证事项审核
一、工程施工急需安排的临时用工和零星工程，根据实际情况需调整设计的分项，可采用《工程联系单》形式作为合同的补充据此结算。
二、《工程联系单》均应有签证事项、工作量、计算单、合价等项，属设计变更事项还需有草图、设计洽商及估、预算书，经签证提报人、工程部经理（属设计变更由总工签署）签署意见后报经济管理部审核。
三、签证金额在20000元以下的，按现场专业承办人——工程部经理——经济管理部经理——正、副总经理的审核程序办理，方可纳入决算依据。
四、超过20000元以上的签证事项，应采用补充合同，按合同审批程序办理。
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五、对于现场签证的增减工作量，工程部对设计变更及现场施工工作量的变化及材料用量的变更所发生的事项的真实性负责，经管部对所提报的增减内容的实际工作量、单价、总价的核定负责。
第六章
建设工程招标管理制度
总
则
一、为了加强公司建设工程招标工作的管理，促进招标工作出顺利健康的进行，特制定本管理制度。
二、凡本公司报建的建设工程，建筑面积在2000㎡以上或投资额在50万元以上的，除特殊情况外，均须按本条件进行招标。
三、公司的建设工程招标工作由公司招标工作领导小组负责实施。
招 标 管 理 机 构 及 职 能
一、招标管理机构的组成 第二节 第三节
名称：招标工作领导小组（以下简称招标小组）招标小组由总经理任组长，副总经理任副组长；小组成员由总工及经管部、财务部、开发部、工程部、材料设备部各部门经理组成。
二、招标管理机构的主要职能：
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（一）根据北京市关于建设工程招标管理的法规、制度以及合作公司董事会的决定，对本公司建设工程招工作进行组织管理和具体实施。
（二）对须由市建委审批开工且须实行招标的建设工程，负责以下各项具体工作：一、二、三、四、五、六、七、负责制定工程招标工作计划并报董事会； 编制起草招标文件； 办理有关招标手续； 编制标底、确定招标方式；
组织投标企业报名及考察投标企业； 开标、评标、定标；
报董事会批准后签订工程承包合同。
招 标 工 作 程 序
一、进行本公司建设工程招标工作，应遵循下列程序：
（一）凡按规定应实行招标的本公司建设工程，由招标小组到市招标办进行招标登记。
（二）由招标小组有关人员牵头落实招标前的准备工作。具体包括以下几个方面：
1、向有关部门办理建设用地规划许可证。组织完成拆迁工作，实现“三通一平”；
2、落实建设工程所需外部市政、公用设施条件；
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3、组织有证设计单位完成施工图。施工图预算或设计概算，并向有关部门领取建设施工许可证。
（三）由公司招标小组牵头组织编制招标文件并报董事会审核。董事会通过并由董事长签署批准后，由招标小组报市招标办核准。具体包括以下内容：
1、招标工程综合说明；
2、确定招标方式草案报董事会审查确定；
3、有材料设备部确定甲供材料范围（包括特殊材料）与设备地供应方式以及材料价差处理方法；
4、由经管部提出工程款提出工程款项支付方式及预付款的百分比并报招标领导小组正、副组长审核确定；
5、由经管部编制现行《北京市建筑安装市政工程合同》文本内容需修改和添加的条款；
（四）由经管部负责编制标底文件后直接报公司招标小组正、副组长及董事会审核，董事长签署后由招标小组报市招标办核准。
（五）招标小组持市建委有关部门签有“同意招标”的建设工程开工审批表“招标申请书”及招标文件，向市招标办提出申请。
（六）按市招标办批准的招标方式，由公司招标小组发出招标通知和向拟选择的投标企业发出投标资格预审通知书。
（七）由招标小组审查投标企业资格并将审查结果报招标小组正、副组长及董事会审核后向市招标办提请审查投标企业的资格，方能确定投标企业。具体包括以下几个内容：
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1、由财务部落实投标企业的注册合格情况及其他经济性指标；
2、由经管部审查落实投标企业经营管理情况；
3、由工程部审查落实施工企业承包同类工程的经历；
4、由经管部与拟投标企业进行经济条件谈判，并报招标小组审核；
5、投标企业必须书面承诺我方提出的有关条件后方能正式参加投标。
（八）由公司招标小组向经市招标办核准的投标企业发行核招标通知书。
（九）由公司招标小组向投标企业分发招标文件和施工图并由财务部收取押金。
（十）由工程部组织投标企业踏勘现场。
（十一）由公司招标小组主持召开招标会议，向投标企业介绍招标工程情况，解答有关问题。
（十二）由公司招标小组负责接收、审核投标企业送交的投标书并编写审核报告。
（十三）由公司招标小组主持召开开标会议。
（十四）由公司招标小组进行评标、决标并将决标报告报请董事会审查确定，董事长签署后由招标小组报请市招标办审核。
（十五）由公司招标小组向投标企业发出中标或未中标通知书。（十六）由公司经管部会同工程部、开发部、财务部负责与中标企业进行合同条款谈判，并将谈判结果报招标工作领导小组正、副组长机董事长审查。
（十七）由公司招标小组按董事长签署批准底合同条款机授权与中标企业签订正式合同。
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www.xiexiebang.com（十八）由公司招标小组会同中标企业持合同正是文本，向市招标办缴纳招标管理费。
二、招标工作各阶段工作期限
按由董事会审查通过的招标工作计划严格执行。
奖
惩
条
例
一、在招标工作中表现突出，为公司节约了招标费用和建设成本的个人和部门，给予一定的奖励。具体办法另行规定。
二、由于在招标工作中玩忽职守、受贿行为给公司造成浪费和损失的，将追究个人或部门的行政责任并进行行政和经济处罚。
三、由于在招标工作中的重大失误或泄露标底，擅自启标篡改投标书内容，给公司造成巨大损失的，将加重处罚直至追究刑事责任。
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第七章 材料设备工作管理制度
总则
一、为了确保施工需要，加强材料、设备采购管理，节约开发资金，特制定本管理制度。
二、工程设备、材料采购工作在总工程师领导下由设备材料表会同工程部、经管部、财务部共同完成。
采购计划及市场调查
一、所有工程用甲供设备、材料、配件由工程部在使用前一个月根据设计要求、施工图及施工预算书编制甲供材料、设备表，（如有需要另附尺寸图纸）
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www.xiexiebang.com 报总工审核同意，交设备材料部。
二、设备、材料部根据工程部提供的材料、设备清单进行市场调查，编制采购计划（包括资金计划）交由经管部、财务部审核后报总工审核确定。
三、设备、配件、材料的采购必须先进行市场调查，择优择廉选购。
四、一般材料、设备采购由设备材料部编写调查报告报经管部及总工审核后实施。
五、重要设备及大宗物资的市场调查报告由总工审核后报公司副总经理、总经理及董事会审核。
第八章
工程管理制度
总
则
三、确保公司建设工程按期、保质顺利竣工，特制定管理制度。
四、工程管理由总工程师牵头，工程部、材料设备部、经济管理部配合实施。
工程施工技术、质量管理
一、责权划分
（一）建设单位
1、协调施工、监理、设计单位的关系。
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2、根据国家的有关标准、规范、规程、规定、设计文件、施工组织设计（方案）、承包合同对施工单位和监理单位的工作质量和施工质量进行检查。对不符合国家规定和设计的行为提出整改要求。施工单位和监理单位均应按建设单位的要求改进工作。
（二）施工单位
1、严格按照设计文件。施工方案。施工组织设计和国家标准、规范、规程施工，对施工质量负责。
2、及时按建设单位和监理的指令改进工作。对建设单位及监理的书面指令应在建设单位及监理指定的期限内完成书面答复。施工单位有权拒绝建设单位、监理不正确的指令。但必须陈述“拒绝”的正当理由，并得到建设单位和监理的确认。在建设单位、监理坚持其指令必须执行时，其后果由坚持人负责。
（三）监理单位
1、根据国家标准、规程、规范、规定、设计文件代表建设单位对施工单位的施工质量进行监理。对违反国家规定和设计文件的行为发出整改指令。施工单位无正当理由拒绝监理指令。监理可发出停工令。复工令亦由监理发出。
2、确认施工质量。并对已确认的施工质量负责（但并不免除施工单位对施工质量的责任）。
二、技术质量管理方针
三全管理（全员、全过程、全方位）、预控为主、确保质量。
三、技术质量管理体系
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（一）建设单位、施工、监理都应根据本单位的具体情况，建立以总工程师为首的技术质量管理系统。
（二）管理系统的人员必须到岗，职责必须划分明确、管理到位。
四、图纸收发和审核
（一）工程图纸及设计文件（包括设计变更）一律由建设单位档案员分发给施工单位项目经理部技术负责人（或档案员）以及监理工程师。
（二）各单位技术负责人应组织有关人员认真审查图纸。
（三）图纸审查要点：
1、要尺寸、标高、位臵、预留孔洞埋件是否正确。
2、重要构造是否合理。
3、图纸、文件是否互相矛盾。
4、执行标准、规范是否明确。
5、土建与安装的衔接有无问题。
6、现在施工技术、装备、供应条件是否适应技术难点的特殊要求。
7、有无危及安全的因素。
五、设计交底
设计交底由建设单位组织有关单位进行。设计交底的主要目的在于说明工程特征、了解设计意图、澄清图纸会审中的问题、更正图纸错误等。设计交底记录由设计单位整理，经建设单位、设计、监理、施工各方共同签署后建设单位分发有关单位。
六、施工组织设计
（一）施工组织设计由施工单位编制。由监理单位组织施工、建设单位、找房地产资料 到中国地产商
www.xiexiebang.com 设计单位等有关人员审核。
（二）施工组织设计应包括下列主要内容：
1、工程概况；
2、施工总平面图；
3、综合计划：包括进度、材料、预制件、设备、劳动力、施工机具、临时设施计划；
1、施工方法及技术措施；
2、季节施工措施；
3、质量保证措施；
4、安全技术措施；
5、环保及文明施工技术措施。
（三）施工组织设计的修改、批准程序要符合施工单位的管理制度，同时应通知建设单位、监理重大修改应由建立组织有关人员重新审定。
七、技术交底
由各单位技术负责人向各自的属下进行技术交底。尤其是施工单位的技术交底必须深入到基层，交底应有针对性，说明操作要点、质量标准和安全注意事项。
八、施工
严格按照标准、规范、规程、设计文件，施工组织设计进行施工。
九、设计变更
（一）变更设计施工必须按设计变更图（通知）及洽商记录进行。
（二）施工中有下列情况由施工单位向监理提出，经建设单位同意后提交
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www.xiexiebang.com 设计单位书面批准后可以变更施工。
1、图纸错误
2、合理化建议
3、施工条件、材料规格、品种无法满足原设计要求。
（三）不影响结构建筑美观和使用功能的次要部位，可以在得到建设单位及设计人同意的前提下先施工，后补充洽商记录。
（四）设计变更图、变更通知、洽商记录是设计文件的组成部分，是监理的依据。
十、材料检验
（一）主要材料、构件、配件、设备、仪表必须具备合格证、材质单方可使用。新材料、新产品应具备鉴定证明、质量标准、使用说明和工艺要求方可使用。
（二）指较大、无合格证、部位特别重要的材料、构件、配件、设备、仪表必须按规范、标准的要求由施工单位复验。
（三）建设单位、监理对材料、构件、设备、仪表产生疑问，可以抽样复验，复验合格由建设单位承担费用，复验不合格，施工单位承担费用，并严禁使用。
十一、技术检验
施工规程、规范、和技术文件规定的技术检验（比如：强度、压力、绝缘、探伤等）一律按有关规定由施工单位进行，不得任意减少内容和降低标准。关键的检验应通知监理到场。施工单位应将检验报告提交监理审查登记。
十二、隐蔽验收
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（一）上道工序的工作结果被下道工序所掩盖，无法或很难进行再次检查；发生错误无法或很难弥补的工程部位必须进行隐蔽检查以及合格后方准开始下道工序。
（二）监理单位必须事先按分项工程编制隐蔽验收部位计划表，表中应注明项目、部位、检查内容，并书面通知建设单位和施工单位。
（三）工程进行到监理单位规定的隐检部位，施工单位在自己进行了技术复核、质量评定之后准备好相应的档案资料和检验工（量）具，报请监理验收。
（四）隐蔽验收各专业人员都须参加，而且必须作出记录并有施工和监理代表签字确认。
十三、中间验收
某一部分分部工程完成之后，由建设单位召集施工、监理、设计联合进行验收，做出书面记录，后续的分部工程方可插入。
十四、设备试运转
（一）具备下列条件方可进行试运转
1、安装工作完成，并经质量检验合格；
2、技术文件规定的检验工作完成并合格；
3、试运转方案编制完毕；
4、测试量具，工具齐备。
（二）试运转由施工单位主持实施，建设单位、监理单位参加。
（三）试运转记录应完整归档。
十五、竣工验收
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（一）竣工验收条件：
1、合同规定的工程范围施工完毕，并达到质量标准；
2、档案齐备。
（二）竣工验收由质量监督总站、建设单位、施工单位、设计单位、监理联合进行。
（三）竣工验收应填写验收单。
十六、质量评定
（一）质量评定按《建筑安装工程质量检验评定标准》按分项、分部和单位工程划分进行检验评定。
（二）质量评定由施工单位按标准规定组织相应的人员进行。施工单位自检核定合格报监理单位核准。
十七、持证上岗
（一）需要持证上岗特殊工种，施工单位必须安排持证人员操作。
（二）建设单位和监理单位应随时检查特殊工种的持证情况，并有权停止无证人员工作或拒绝确认由无证人员进行施工的工程质量。
十八、质量保证资料
施工单位应按市建委的有关文件的规定整理质量保证资料。质保资料应在施工过程中及时整理，严禁写“回忆录”和编假数据。质量保证资料应报监理审查、登记、竣工后由施工单位整理成卷，一式三份报监理核定。
十九、质量事故
（一）发生质量事故，施工单位应立即通知建设单位和监理单位，同时采取防止事故扩大的有效措施。
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（二）质量事故不得擅自修补掩饰。施工单位需组织有关方面调查分析事故原因，写出书面方案报监理。经设计和监理同意后方可进行处理。
（三）事故处理完毕，施工单位应写出事故报告，报告应说明事故原因，处理方法和处理结果。家里对处理结果进行检查、登记备案。
二十、计量
（一）施工使用的仪器、量具必须合格，并在规定的计量检定周期内使用。
（二）监理应对在用的量具的“检定合格证”进行检查、登记。二
十一、分包工程质量
分包单位的资质由建设单位和监理确定，分包工程质量由总包单位负责，分包单位的施工技术由总包单位出具。
签 证 管 理
一、管理职能
（一）常务副总经理负责签证工作的领导和审批。
（二）工程部负责确认工程签证的实物量。
（三）经管部负责审查工程签证的金额，确认材料价差补偿范围、种类及预算量。
（四）材料设备部负责确认价差签证。
二、办理签证的范围和依据
（一）下列情况可以办理工程签证：
1、施工单位依据设计院或建设单位出具的设计变更图、洽商记录、变
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2、由于建设单位的责任引起的停工，返工损失。
3、施工单位应建设单位的要求从事施工范围之外的作业。
（二）办理价差签证必须同时具备下列条件：
1、施工单位自行采购并实际用到工程上的材料、加工件或半成品。
2、合同预算中对该品种的材料，加工件或半成品没有包死价格，并规定可以计算价差。
（三）造价增加小于等于2000元的项目只办理技术洽商，不办理签证。
（四）计算工作量时，必须同时计算增、减工作量。
第九章
档案管理制度
行政档案管理制度
一、文件档案工作用办公室总负责，各部门协助管理。
二、文件档案的处理
（一）各类公文材料收文由办公室统一处理。办公室由专人负责公文的签
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（二）各类文件档案得整理、利用、统计、保护工作由办公室统一负责，以确保档案的完整及价值的发挥。
（三）政府部门下发的盖红章的文件正本必须交办公室存档。
（四）各部门每月月底前将重要的、有价值的文件、合同等编号、分类登记造册，交办公室统一保管。
（五）各部门的各类专业档案，如工程技术档案、财务档案、人事档案等由各部门自行管理。各部门应在立档后，将总目录及卷内目录交办公室一份，以便查阅、利用。
（六）各类文件档案要妥善保管，任何人不得擅自携带机要文件回家或去公共场所，避免泄露、丢失等不安全事故发生。
三、各部门上报的行文，要按照公司统一规定的格式执行，具体详见《关于行文程序的管理规定》。
四、各类公文办理程序
（一）一般下级报上级部门的请示类文件，应在三天之内回复，紧急文件应当天回复。
（二）上级对下级的指示类文件，应按指示精神在规定的期限内办理，处理结果及时向有关领导汇报。
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工程技术档案管理制度
一、工程技术档案管理由工程档案管理小组负责实施。
二、管理机构及职能
（一）组织机构：
1、XX房地产开发有限公司成立以总工程师为首的工程档案管理小组，该管理小组由下列人员组成：
组长：总工程师
组员：开发部、经管部、工程部、材料设备部的经理及各部门指定的档案员。
2、参与本项工程的其它公司均要指定专人分管档案工作，并建立相应的档案机构和管理制度，配备能胜任的档案工作人员，以保证高质量地管理好本项工程的档案材料。
（二）职能
1、总工程师负责整个工程的档案管理工作，组织制定本项工程的归档范围、管理制度、收集整理工程前期文件，组织审查、接收各单位编制的档案文件。在检查汇总后由有关部门向城建档案馆移交。
2、勘测设计单位应做好工程项目的勘测、设计文件的收集整理工作，并按要求向建设单位工程部移交档案。
3、各施工单位负责收集、整理自己承包范围内的施工技术文件和竣工图，汇总后经监理单位审核合格后移交建设单位工程部。
4、监理单位负责工程监理文件的收集整理。在建立工作完成后移交给
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www.xiexiebang.com 建设单位工程部，并负责审核施工单位的竣工文件。
三、管理内容与要求
（一）归档办法：
（二）管理要求：
（三）竣工图的编制：
（四）归档范围、收集保管单位、保存期限（见附表）
（五）工程档案使用：
（六）汇总上报：
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