房地产企业业务招待费如何纳税调整--2014.08.30（小编推荐）

第一篇：房地产企业业务招待费如何纳税调整--2014.08.30（小编推荐）

房地产企业业务招待费如何纳税调整

【问题】：我公司是房地产开发企业，2010年筹建期间未进行生产建设，通过“长期待摊费用——招待费”科目核算招待费12万元，通过“长期待摊费用——其他”科目核算其他费用50万元。

2011年5月我公司开始进行某项目房地产开发，5月～12月发生招待费10万元。但2011年12月止未取得收入，第一笔收入于2012年1月取得。请问：

1、我公司摊销“长期待摊费用——其他”科目50万元及“长期待摊费用——招待费”科目12万元的日期应是2011年6月还是取得第一笔收入的2012年1月？

2、若开始摊销的日期为2011年6月，则摊销以前年度招待费为17万元（7＋10），由于当年无预售房收入，是否17万元应全额调增？

若开始摊销的日期为2012年1月，则当年招待费10万元，由于当年无预售房收入，是否10万元应全额调增？

3、2012年取得未完工开发产品收入时，由于产品未完工，收到的预收账款可否作为2012年业务招待费及摊销业务招待费合计的计算基数？

【解答】：

1、《企业所得税法实施条例》第四十三条规定，企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‟。

根据上述规定，房地产开发公司2010年度发生的招待费应在2010年度扣除，不能结转到以后年度扣除。2010年度、2011年度的销售收入为零，发生的招待费均不能在税前列支。《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）

第九条规定，新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。

企业在新税法实施以前年度的未摊销完的开办费，也可根据上述规定处理。

《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）第七条规定，企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，应按照《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）第九条规定执行。

《企业所得税法实施条例》第七十条规定，企业所得税法第十三条第（四）项所称其他应当作为长期待摊费用的支出，自支出发生月份的次月起，分期摊销，摊销年限不得低于3年。

因此，房地产开发企业发生的符合税法规定的开办费支出，可在开始经营之日当年一次性扣除，也可以按长期待摊费用支出发生的次月起，按不低于3年的摊销期限分期摊销。开始经营之日的当年是指企业的各项资产投入使用开始的年度，或者对外经营活动开始年度。

若你公司2011年5月开始经营，可以在2011年6月起分期摊销开办费或在2011年度一次性扣除开办费。

2、2010年度、2011年度发生的招待费支出均应在发生当年税前扣除。2012年度没有销售收入，当年发生的招待费不能税前扣除。

3、《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：„„

因此，你公司取得的预收款，若符合上述规定的，应确认为销售收入。该收入应作为业务招待费的计提基数。

【另外，国家税务总局公告2012年第15号 国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告——

五、关于筹办期业务招待费等费用税前扣除问题 企业在筹建期间，发生的与筹办活动有关的业务招待费支出，可按实际发生额的60%计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除；发生的广告费和业务宣传费，可按实际发生额计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。

【学习体会】 关于筹建期的业务招待费问题也是一直存在争议的，各地的规定不一样，业务招待费也是企业发生的与取得应收收入有关的支出，符合企业所得税法第八条的规定，应该允许其按照规定扣除，虽然在筹建期间肯能没有收入，但是也不能因此而否定其税前扣除的合理性和合法性问题，虽然当期没有收入，但是发生的招待费是与未来期间的收入相关的，则应该准许税前扣除，即调增40%就可以，这条规定遵照企业所得税扣除的基本精神的，以此类推，如果企业当年的收入0（经营年度），那么发生生的招待费是否可以扣除呢？笔者认为可以，可以参照筹建期的处理，即汇算清缴调增40%就行。广告费的规定也是同样的道理。】

第二篇：广告费、业务宣传费、业务招待费税前扣除标准及纳税调整

业务招待费：关于业务招待费的扣除，企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售是（营业）收入的0.5%。

例：例如：公司100w销售额，A、若实际发生业务招待费10000，怎么算，B、若实际发生2000又怎么算

A、若实际发生业务招待费10000，其扣除标准（1）最高不得超过100w×0.5%=5000 元；（2）按实际发生额计算，即：10000×60%=6000 元。

看（1）与（2）谁低，其扣除标准就取谁，因此，其扣除标准应为5000元。

B、若实际发生业务招待费为2000，（1）最高不得超过100w×0.5%=5000 元，(2)按实际发生额计算，即：2000×60%=1200元,（1）与（2）比较，（2）最低，取（2），其费用扣除标准为1200元，按1200扣除费用，在所得税税前列支!广告费业务宣传费：新《企业所得税法实施条例》条例第四十四条规定：“企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税结转扣除。”

广告费纳税调整事项：

附：根据税法的规定，纳税人每一纳税发生的广告费支出超过税法规定扣除限额的部分，可无限期向以后纳税结转。

根据企业会计制度的规定，上述无限期向以后纳税结转的广告费，无需进行会计处理。对于无限期向以后纳税结转的广告费支出金额及其在以后实际扣除情况，可以在备查簿中进行登记记录。

举例说明：

某企业2006年年初以前累计结转的尚未扣除的广告费支出17 000元，当年利润总额500 000元，发生广告费10 000元，按照税法规定准予扣除的广告费限额为25 000元。另外，该企业不存在其他纳税调整事项，企业所得税税率33%。则：

当年广告费扣除限额超过实际支出额 = 25 00015 000 = 485 000元

当年应交企业所得税 = 485 000 * 25% = 121 250元

当年累计结转的尚未扣除的广告费支出 = 17 000-15 000 = 2 000元

企业可以设置备查簿记录该无限期结转的广告费扣除情况：

1.2005年尚未未扣除的广告费支出：17 000元

2.2006年实际扣除以前广告费：15 000元

3.2006年底尚未扣除的广告费支出：2 000元

第三篇：企业业务招待费管理办法

企业业务招待费管理办法

第一章 总 则

第一条 根据国家机关和集团公司差旅费管理要求，为做好本公司业务招待费管理工作，根据合理、合法、有效、节约的原则，降低公司运营成本，规范、控制费用开支，提高工作效率，特制定本制度。

第二章 业务招待费使用原则

第二条 业务招待费定义：业务招待费是指公司为业务经营的合理需要而支付的业务招待费用，发生业务招待费用须事前取得领导批准。业务招待费主要包括以下类别：

1、因公司业务及运营需要与外部客户产生的宴请或工作餐支出费用；

2、基于开展业务需要，同客户一同参加会议、交际活动等发生的费用开支；；

3、在业务招待过程中发生的其他合理业务交际费用支出。

第三章 业务招待费的管理原则

第三条 业务招待费的使用实行预算控制、集中管理的原则。所有业务招待费均由办公室统一管理、审批，财务部负责制定预算，并将业务招待费使用情况进行监督和控制。

第四条 坚决控制非业务性接待，适当控制业务接待。集团内部单位人员业务接待应尽量安排在公司食堂。

第五条 严格分档次接待，按照被接待人员的级别及与公司业务的相关程度，实行对口接待，应适当从紧控制陪客人数，禁止越档次接待。第四条 业务招待费的审批权限

第六条 业务招待费一律由公司总经理审批，其他部门和个人一律不得安排业务招待费。

（一）公司食堂招待的审批程序

食堂招待分为工作餐和客餐两种（工作餐即指平时供应员工的饭菜，客餐即指除工作餐外专门为客人烹制的菜肴和酒水）。

工作餐招待的审批程序：对口接待单位（部门）向综合部提出申请，并由综合部开具工作餐通知单（附件一），客人凭工作餐通知单到食堂窗口打饭、菜用餐。

客餐招待的审批程序：经公司分管领导同意，由对口接待单位（部门），填写客餐申请单（附件二）送综合部确定用餐标准，并按本办法第五条权限核准后，交综合部准备膳食和酒水。

（二）公司食堂招待开支标准

1、因工作关系外单位一般来人来客，一律用工作餐招待。工作餐计费标准按食堂当日公布的每份饭菜金额标准收取。

2、政府部门、上级机关、关联单位主办以上人员来公司办理公务，需在公司食堂用餐，原则上用客餐招待（操作程序按第六条第一款执行）。用餐后，接待单位需在食堂客餐结算表、酒水消耗领用表上签证。

3、招待一般来宾来客，每席餐费不超过300元（含酒水等），酒水标准白酒控制在150元/瓶以下。

4、招待政府部门正股级以上副局级（含副局级）以下干部、集团部门经理级别人员每席不超过1000元（含酒水等），酒水标准白酒控制在200元/瓶以下。

5、招待政府部门正局级及分局一把手每席不超过1200元（含酒水），酒水标准白酒控制在300元/瓶以下。

6、招待用白酒一般不超过2瓶，特殊情况最多一次不能超过3瓶（每席标准），并且白酒不得超过标准。

7、招待政府主要领导及政府部门关键领导、集团副总裁以上领导，费用标准由集团分管领导同意后执行。

第七条

外部招待费的审批程序与开支标准

（一）外部招待的审批程序

外部招待是指因工作需要而在公司食堂以外进行的招待。对外招待实行事前报总经理同意审批制度，按本办法第五条权限核准后方可执行。

（二）外部招待开支标准

1、招待一般来宾来客，每席餐费不超过500元（含酒水等），酒水标准白酒控制在100元/瓶以下。

2、招待政府部门正股级以上副局级（含副局级）以下干部、集团部门经理级别人员每席不超过1200元（含酒水等），酒水标准白酒控制在300元/瓶以下。

3、招待政府部门正局级及分局一把手每席不超过18000元（含酒水），酒水标准白酒控制在400元/瓶以下。

4、招待用白酒一般不超过2瓶，特殊情况最多一次不能超过3瓶（每席标准），并且白酒不得超过标准。

5、招待政府主要领导及政府部门关键领导、集团副总裁以上领导，费用标准由集团分管领导同意后执行。

第八条

财务控制与监督

1、财务部应严格审查业务招待费发生的业务是否真实、票据是否合法、单据是否齐全、审批是否完整。

2、财务部有权拒绝不符合业务招待标准、报销流程、审批权限的业务招待费的报销。

3、业务招待费报销遵循谁经手谁报销的原则，不得由他人代报业务招待费。业务招待同时有多个经办人参与招待，应由最高职务经办人报帐。

4、公司外来单位或人员（包括集团内兄弟单位、关联企业和个人）在公司食堂就餐收费标准，由综合部另行发文规定。

5、单餐消费50元/人以上的，需向酒家索取清单或清单复印件，提交给总经理、财务部审核人员作为报销依据。库存酒水核销单应与对应的餐费报销单一起提交总经理审批、财务部复核。餐费报销单上应注明公司参与接待的人员、接待的客人人数。

6、所有宴请、业务费用开支必须列明事由、招待对象。

7、业务招待费核算范围及要求

（1）招待费一律记入“管理费用-业务招待费”中，不允许在其他科目中列支。合同标明提供安装食宿支出的入账科目与合同标的入账科目相同。

（2）招待费包括因公接待相关单位人员发生的差旅费、住宿费等。

（3）招待费包括因公接待从综合部领用的烟、酒、饮料等，依据领用单，由综合部开具《烟酒出库单》记入招待费。

（4）公司食堂接待的菜金应合理标价，因公在食堂接待发生的招待费，点菜单上须按照菜金标价记录金额，并经负责接待人签字确认，月底凭点菜单从福利费中转出记入招待费。合同标明的提供食宿，在规定的标准内，依据实际发生额，从福利费中转出记入相关科目。

（5）公司发生的业务招待费用，如存在票据本身与业务实质不相符之费用，必须还原成“业务招待费用”列示，并说明原因。

（6）原则上无票据开支必须有证明人。

第九条

其他

1、本办法自2009年1月1日起开始执行。

2、本办法解释权在公司财务部和综合部。学会计论

第四篇：企业业务招待费管理办法

企业业务招待费管理办法

第一条 总则

为了加强并规范公司的业务招待费支出管理，特制定本办法。第二条 业务招待费适用范围

业务费：是指因业务需要发生的礼金、礼品、赞助费及因业务需要赠送的烟、酒等。

招待费：是指因工作关系招待有关人员就餐费、娱乐费用；因公接待相关单位人员发生的差旅费、住宿费等；在公司食堂招待时发生的就餐费；因招待领用的酒水、饮料及香烟等。

第三条 业务招待费的使用原则

业务招待费应坚决贯彻“可接待可不接待，不接待”，“可参与可不参与接待人员，不参与”，“可发生可不发生费用，不发生”，“态度热情，费用从简”的原则。第四条 业务招待费的管理原则

1、按照公司签定责任状时下达的指标，在限额内使用业务招待费，严禁超支现象发生。所有的招待实行事前审批制度。

2、招待费由分管副总经理、总经理按照本办法第五条的权限审批。

3、坚决控制非业务性接待，适当控制业务接待。业务接待应尽量安排在公司食堂，全年招待费用总额中的食堂招待额度要占总额的50%以上。各部门因工作确实需要在公司外安排招待时，参加本条第二款执行。

4、集团来人除领导视察外，一律在员工食堂自费就餐；集团内各兄弟单位、关联企业因公出差到公司，原则上用工作餐接待。

5、外协单位除合同标明提供安装食宿及接风、送行外，一律不安排免费伙食。确需接风、送行的，在公司招待费中开支。

6、严格执行分档次接待原则，各档次选定1-2家酒家、宾馆，对应接待。禁止越档次接待。

7、接待用餐时，严格控制陪客人数，实行对口接待。坚持执行中、高档接待司机不参与陪客就餐规定。同时，原则上陪客人数不得超过2人，若公司陪同用餐人员多于2人时，应事先经过总经理批准。第五条 业务招待费的审批权限

业务费：一律由集团分管领导控制，其他部门和个人一律不得安排业务费。招待费：对于在公司食堂安排的招待，副总经理审批单次预算1000元（含酒水，下同）以内限额的招待费，总经理审批单次2000元以内限额的招待费，2000元以上标准报集团分管领导同意后执行。第六条 公司食堂招待费的审批程序与开支标准

（一）公司食堂招待的审批程序

食堂招待分为工作餐和客餐两种（工作餐即指平时供应员工的饭菜，客餐即指除工作餐外专门为客人烹制的菜肴和酒水）。

工作餐招待的审批程序：对口接待单位（部门）向综合部提出申请，并由综合部开具工作餐通知单（附件一），客人凭工作餐通知单到食堂窗口打饭、菜用餐。客餐招待的审批程序：经公司分管领导同意，由对口接待单位（部门），填写客餐申请单（附件二）送综合部确定用餐标准，并按本办法第五条权限核准后，交综合部准备膳食和酒水。

（二）公司食堂招待开支标准

1、因工作关系外单位一般来人来客，一律用工作餐招待。工作餐计费标准按食堂当日公布的每份饭菜金额标准收取。

2、政府部门、上级机关、关联单位主办以上人员来公司办理公务，需在公司食堂用餐，原则上用客餐招待（操作程序按第六条第一款执行）。用餐后，接待单位需在食堂客餐结算表、酒水消耗领用表上签证。

3、招待一般来宾来客，每席餐费不超过300元（含酒水等），酒水标准白酒控制在150元/瓶以下。

4、招待政府部门正股级以上副局级（含副局级）以下干部、集团部门经理级别人员每席不超过1000元（含酒水等），酒水标准白酒控制在200元/瓶以下。

5、招待政府部门正局级及分局一把手每席不超过1200元（含酒水），酒水标准白酒控制在300元/瓶以下。

6、招待用白酒一般不超过2瓶，特殊情况最多一次不能超过3瓶（每席标准），并且白酒不得超过标准。

7、招待政府主要领导及政府部门关键领导、集团副总裁以上领导，费用标准由集团分管领导同意后执行。

第七条 外部招待费的审批程序与开支标准

（一）外部招待的审批程序

外部招待是指因工作需要而在公司食堂以外进行的招待。对外招待实行事前报总经理同意审批制度，按本办法第五条权限核准后方可执行。

（二）外部招待开支标准

1、招待一般来宾来客，每席餐费不超过500元（含酒水等），酒水标准白酒控制在100元/瓶以下。

2、招待政府部门正股级以上副局级（含副局级）以下干部、集团部门经理级别人员每席不超过1200元（含酒水等），酒水标准白酒控制在300元/瓶以下。

3、招待政府部门正局级及分局一把手每席不超过18000元（含酒水），酒水标准白酒控制在400元/瓶以下。

4、招待用白酒一般不超过2瓶，特殊情况最多一次不能超过3瓶（每席标准），并且白酒不得超过标准。

5、招待政府主要领导及政府部门关键领导、集团副总裁以上领导，费用标准由集团分管领导同意后执行。第八条 财务控制与监督

1、财务部应严格审查业务招待费发生的业务是否真实、票据是否合法、单据是否齐全、审批是否完整。

2、财务部有权拒绝不符合业务招待标准、报销流程、审批权限的业务招待费的报销。

3、业务招待费报销遵循谁经手谁报销的原则，不得由他人代报业务招待费。业务招待同时有多个经办人参与招待，应由最高职务经办人报帐。

4、公司外来单位或人员（包括集团内兄弟单位、关联企业和个人）在公司食堂就餐收费标准，由综合部另行发文规定。

5、单餐消费50元/人以上的，需向酒家索取清单或清单复印件，提交给总经理、财务部审核人员作为报销依据。库存酒水核销单应与对应的餐费报销单一起提交总经理审批、财务部复核。餐费报销单上应注明公司参与接待的人员、接待的客人人数。

6、所有宴请、业务费用开支必须列明事由、招待对象。

7、业务招待费核算范围及要求

（1）招待费一律记入“管理费用-业务招待费”中，不允许在其他科目中列支。合同标明提供安装食宿支出的入账科目与合同标的入账科目相同。（2）招待费包括因公接待相关单位人员发生的差旅费、住宿费等。

（3）招待费包括因公接待从综合部领用的烟、酒、饮料等，依据领用单，由综合部开具《烟酒出库单》记入招待费。

（4）公司食堂接待的菜金应合理标价，因公在食堂接待发生的招待费，点菜单上须按照菜金标价记录金额，并经负责接待人签字确认，月底凭点菜单从福利费中转出记入招待费。合同标明的提供食宿，在规定的标准内，依据实际发生额，从福利费中转出记入相关科目。

（5）公司发生的业务招待费用，如存在票据本身与业务实质不相符之费用，必须还原成“业务招待费用”列示，并说明原因。（6）原则上无票据开支必须有证明人。第九条 其他

1、本办法自2009年1月1日起开始执行。

2、本办法解释权在公司财务部和综合部。

第五篇：房地产企业预售房款如何进行纳税调整？

房地产企业预售房款如何进行纳税调整？

房地产企业主营业务收入确认条件以《企业会计准则－收入》为依据，而企业所得税计税收入确认的条件以国税发【2009】31号文件为依据。会计处理方法与税法执行口径的差异会导致纳税调整方法不同。现结合会计处理说明房地产企业预售房款的纳税调整方法。

一、房地产公司会计核算1.领取预售房许可证之后至开发产品交付之前收到的款项，全部作“预收账款”处理。2.所有主营业务收入均通过预收账款科目结转。即使是一次性收款同时交房结算方式，也先借记“银行存款”，贷记“预收账款”，同时借记“预收账款”，贷记“主营业务收入”。3.预收账款缴纳的营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、预缴的土地增值税，各月末借记“预付账款-预交营业税及附加”，贷记“应交税费-应交营业税”等科目，次月申报缴纳时，借记“应交税费——应交营业税”等科目，贷记“银行存款”科目。待“预收账款”结转收入时，按照结转收入数与营业税及附加（含土地增值税）的综合征收率的乘积，借记“营业税金及附加”科目，贷记“预付账款-预交营业税及附加”科目。4.开发产品交付之日由预收账款结转至主营业务收入，同时结转主营业务成本。结转主营业务成本=（预算开发总成本/总可售建筑面积）×交付的建筑面积借：主营业务成本贷：开发产品

二、税收政策依据１.未完工产品预收账款的税务处理国税发【2009】31号第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。国税发【2009】31号第八条规定，企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%；开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%；开发项目位于其他地区的，不得低于5%；属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。2.完工产品预收账款的税务处理国税发【2009】31号第三条规定，企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；开发产品已开始投入使用；开发产品已取得了初始产权证明。国税发【2009】31号第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得完工产品的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：

（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。

（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

三、纳税调整方法及计算公式1.纳税调整方法国税发【2009】31号文件规定，房地产企业未完工产品取得的预收款必须首先按照主管税务机关规定的计税毛利率计算预计利润并入当期应纳税所得总额征税。在计算预计利润时，与预收账款一并缴纳的营业税及附加（指营业税、土地增值税、城市维护建设税和教育费附加、地方教育费附加，下同）允许同时扣除。房地产完工后无论是否交付，已经取得的预售房款均必须确认计税收入，同时按照配比原则扣除相应的计税成本和营业税及附加，相应地，未完工前已确认的预计毛利额必须作纳税调减处理。根据《企业会计准则第14号——收入》的相关规定，开发产品销售收入必须在商品房实际交付时确认主营业务收入，同时结转成本、营业税及附加。由于开发产品是完工在前，交付在后，而且完工与交付可能跨发生，完工时已按计税利润确认所得，会计上核算的主营业务利润（主营业务收入-主营业务成本-主营业务税金及附加）必须作纳税调减处理，否则会导致重复征税。此外，由于房地产开发企业通常采取滚动开发，同一往往同时存在“未完工产品”、“已完工未交付产品”、“已完工已交付产品”，在进行纳税调整时必须综合考虑。2.企业所得税计算公式企业所得税汇算清缴应纳税额=【会计利润 预收账款纳税调整 其他纳税调整-弥补以前亏损】×税率上式中，预收账款纳税调整额应区别情况处理：由于：（1）半成品预计毛利=半成品本期新增预收款×（计税毛利率-营业税及附加征收率）（2）产成品计税利润=产成品计税收入-产成品计税成本-产成品计税收入×营业税及附加征收率其中，产成品计税收入=产成品预收款；产成品计税成本=产成品总计税成本×（产成品预收款/产成品合同总价）因此：（1）未完工预收款纳税调整额=半成品本期新增预收账款×（计税毛利率-营业税及附加征收率）（2）完工预收款纳税调整额=半成品预收款计税毛利（产成品计税利润-产成品以前已调增的预计毛利）-主营业务利润=当年半成品新增预收款×（计税毛利率-营业税及附加征收率）【截至当年末产成品累计预收款-产成品总计税成本×（截至当年末产成品累计预收款/产成品合同总价）-截至上末产成品累计预收款×（计税毛利率-营业税及附加征收率）】-（主营业务收入-主营业务成本-营业税及附加）（3）完工次年及以后预收款纳税调整额=半成品预收款计税毛利（产成品计税利润-产成品以前已调增的预计利润）-主营业务利润=当年半成品新增预收款×（计税毛利率-营业税及附加征收率）【当年产成品新增预收款-产成品总计税成本×（当年产成品新增预收款/产成品合同总价）-当年产成品新增预收款×（计税毛利率-营业税及附加征收率】-（主营业务收入-主营业务成本-营业税及附加）注：上式中，半成品即未完工产品；产成品即完工产品。由此可见，上述纳税调整方法计算过程非常复杂，如果再考虑成本中未按规定取得合法凭据金额的调整，其难度可想而知。实际工作中，基层税务机关并没有严格执行国税发【2009】31号文有关收入确认的规定，而是采取简化处理方法，即无论是完工产品，还是未完工产品，凡预收款均按照计税毛利率计算预计利润并入当期所得按季预缴、年终汇算清缴。待开发产品交付时结转收入（计税收入与会计收入结转时间相同）时，前期调增所得作纳税调减处理，简化后的计算公式如下：年终汇算清缴应纳所得税=【全年经审计后的会计利润（年末预收账款余额-年初预收账款余额）×（计税毛利率-营业税及附加综合征收率）其他纳税调整-弥补以前亏损】×25%-本已预缴税款

四、案例分析某房地产企业开发“南山国际”住宅项目，2006年初动工，当年取得预售房许可证，并取得未完工产品预收账款1000万元。2007年7月20日项目完工，2007年1月1日至7月20日取得未完工产品预收账款1500万元，7月21日至12月31日取得完工产品预收账款600万元，当年交付产品结转主营业务收入500万元。2008年取得完工产品预收账款2000万元，当年交付产品结转收入1400万元。2009年产品全部交付，剩余预收账款3200万元全部结转收入。各年期间费用均为100万元。计税毛利（实际毛利）按25%计算，营业税及附加综合征收率为6.5%,计税利润率（实际利润率）为18.5%(25%-6.5%)。主管税务机关规定的预计毛利率为15%，预计利润率为8.5%(15%-6.5%)。不考虑其他纳税调整项目，应纳税所得额计算过程如下表所示：单位：万元时点预收账款预收账款纳税调整额A预收账款纳税调整额B会计利润应纳税所得额A应纳税所得额B新增余额2006未完工100010001000×8.5%=851000×8.5%=85-100-15-152007未完工***0×18.5%-1000×8.5%-500×18.5%=396(2600-1000)×8.5%=136500×18.5%-100=-7.5-7.5 396-15=373.5-7.5 136-15=113.5已完工6003100已交付-50026002008未交付200046002000×18.5%-1400×18.5%=111(3200-2600)×8.5%=511400×18.5%-100=159159 111=270159 51=210交付-140032002009交付-320000-3200×18.5%=-592(0-3200)×8.5%=-2723200×18.5%-100=492492-592=-100492-272=220合计——0085 396 111-592=085 136 51-272=0543.5543.5543.5