烟台招远-香格里拉小镇养老公寓-项目策划

第一篇：烟台招远-香格里拉小镇养老公寓-项目策划

烟台招远-香格里拉小镇养老公寓-项目策划

导言:

“香格里拉”一词，源于藏经中的香巴拉王国，在藏传佛教的发展史上，其一直作为“净王”的最高境界而被广泛提及，在现代词汇中它又是“世外桃源、伊甸园、理想国、乌托邦”的代名词。本项目之所以取名为“香格里拉”小镇，寓意:此处山清水秀,景色迷人，不可多得，把这里建成一个真正的世外桃源，让成功的有识之士生活在这片世外桃园，享受上帝赐给我们最美的家园吧！

大秦家镇生态旅游休闲度假养生园(暂定名香格里拉小镇)

一、项目概要

1、生态旅游园区坐落在大秦家镇山子后村北，距市中心直线 3公里的大秦家镇南侧三角地带, 北临烟台—招远的老路线,东西长2100米, 西邻莱西—龙口一级路,南北边长1350米，南邻烟台—招远的一级路1450米,占地约138公顷。

2、本项目地形地貌，有自然山水资源，项目自然景观两侧有河流。同时在山中有沟坡、曲折错落的地形地貌。

3、项目所在地及周边的情况没有工业污染，无放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地，社会治安状态良好。

4、建设时间从2010年10月立项，2011年5月开始筹建，于2016年12月前逐步交付使用，时限6年。

5、项目投资28.亿元，招商引资8亿元，自筹3亿元，贷款17亿元。

二、背景分析

该园区拟建于招远市东外环，邻近市区水电暖配套齐全、离烟台90公里，青岛150公里，龙青公路高速公路旁边，位于山东半岛中心地带，三维交通十分便利,园区内青山绿水，山水相映。独特的地理位置，优越的自然、人文景观。是发展绿色无公害水果、花卉、园艺，旅游主题公园项目的风水宝地，该项目的建成将带动招远的农业生态旅游观光业发展,改善城市投资环境,提升城市品牌。

招远市是全国优秀旅游城市之一，已建成的黄金博物馆、黄金首饰城，三Ａ级森林公园，温泉疗养项目。现在需要有留得住,住得下,能消费,想再来,能带动地方经济产业链的项目.生态旅游园区的建成，将向世人展示其独特的魅力风采。是一个复合型农业生态旅游养生项目。

三、项目组团：

香格里拉小镇分为:生态主题公园、花果山采摘园、自驾车宿营地、中华奇石馆、香草植物园、金兰湾健身会馆、亲和园养老公寓、颐和园社会主义新农村小康示范村、生态旅游低碳度假山庄。

1、亲和园养老公寓活动基地（繁华地带公园中高星级宾馆公寓）

占地15万平方米，公寓建筑面积16.5万平方米，医院、休闲、配套用房3万平方米，合计19.5万平方米。总投资7.16亿元，预计该工程分五年建设完毕，提升东城新区医院医疗水平，服务社区。

项目介绍：

a、建设小高层养老公寓，上下楼电梯方便。达到老有所养。

b、配套养老活动场所、设施、场地 ,满足老年人的文化、体育、娱乐、休闲生活需求。

c、养老园区独享公园，楼间距避雨长廊，方便老人活动。

d、配套改造大秦家为三甲医院，为园区专业服务的同时可以提升医院医疗设施档次，提高医疗服务水平，满足市民需求。

e、国际级专业的个人智能配套设施。

f、配套医食专家，专业为老人提供食疗食谱，无微不至。

投资计划：

a、土地成本13万平方米195亩，土地成本5万元/亩，计975万元； b、餐厅、休闲配套、医护中心1.5万平方米×3500元/㎡= 5250万元。

c、养老公寓建筑16.5万平方米×3500元/㎡（精装修包括家电厨房配套设施）=5.775亿元。

d、园林绿化、室外配套8万平方米×300元/㎡=2400万元。

e、医院改造由政府投资未计入以上投资。

小计：6.635亿元

经济效益：

养老公寓建筑面积16.5万平方米，床位4516个，2258套房间，99套服务用房。实现销售：2258套房×每套29万元=6.55亿元。

每年实现营业额4500万元的养老价值。解决4516人的养老问题，实现国际化养老新模式。

社会效益：

a、解决安排500人就业岗位。

b、解决社会上老龄化群体儿女工作繁忙无法照顾的老人。

c、离退休干部、事业单位退休职工的养老。

亲和园养老公寓活动基地是生态旅游休闲度假养生园一个组成部分。国家在十一五规划里面提到养老问题有三句话，第一句话“弘扬中华民族敬老养老的传统美德”，第二句话“发展老龄产业”，第三句话“实施爱心护理工程”。我们的国家老龄化程度已经很高，我们的中国养老问题需要我们自己去解决，响应国家号召为国家解忧，弘扬孝道，孝顺父母使我们的责任。

2、生态旅游园示范基地的示范辐射作用，引导和带动周边农民发展绿色无公害果树、花卉、水产养殖，可有力地推动我市农林业产业结构的进一步调整，促进农村经济的规范高效发展，拉动旅游产业发展。

3、亲和苑以园区医院医疗服务为依托,居住休养生活,安享晚年，亲情一站式护理服务,解除子女后顾之忧,安心工作,发展经济,促进社会和谐，通过与上海亲和源连锁，可以达到只花本地入住费，华夏大地任逍遥（可以通过申请亲和源连锁养生机构达到移居休闲

养老）。

4、颐和园山子后社会主义新农村示范村建设，通过旧村改造项目，全新的意大利式小高层建筑，园林风格居住家园，大秦家农贸市场，打造东城新区农副产品及蔬菜、粮油市场，配套建设东城新区购物大厦及商业网点。建设东城美食一条街，满足东城新区居民美食需求，解决东城区域只能喝羊汤饮食习惯，提升东城新区饮食结构。让搬迁失地农民增加就业机会，改善农村失地农民就业结构。香格里拉小镇项目纳入招远市旅游窗口，统一宣传，把园区与黄金博物馆、黄金首饰城，三Ａ级森林公园，温泉疗养拼接起来推广，扩大金都招远旅游业的知名度和影响力，成为招远旅游市场的组成部分及绿色无公害水果生产、出口基地。项目的建成对招远的地方经济效益，社会效益，具有很好的市场前景及可行性。

四、组织实施

市政府与镇政府及运营公司成立项目领导小组，由分管组长(市政府领导)负责，财政、城建、土地、农业、林业等部门负责项目的检查监督和技术指导。运营公司负责制订园区开发实施方案，聘请农业大学、烟台农博院、烟台市旅游局等专家为技术顾问，成立专家科技指导组，园区由市政府（项目领导小组报批）负责土地出让、政策落实,协调指导。

园区内、外的河道清理整治、道路铺装、市政建设（排污、路灯）、绿化、水电暖、水利工程、公用设施由市政府配套落实。

五、结论

根据以上调查研究，项目投入使用后，香格里拉小镇将以“原生态旅游为主题”，独拥五十多万平方米山水景色的生态采摘园及十八万平方米的山顶主题休闲公园，自然生态资源丰富。旅游建筑依山势地形而设，环境优美，园林景观雅致，栖居在曲径的山河间。旅游渡假区的企业会所、别墅、公寓，酒店，娱乐、商业为招远旅游城市配套服务，增加旅游城市经营项目，让游客得到贵宾般的感受,留下一站式休闲娱乐度假的美好回忆。

第二篇：祈福新村养老公寓项目简介

祈福新村养老公寓项目简介

祈福新村----被誉为[中国第一村]，整体规划占地6，500亩，是独一无二的低密度大型屋苑。绿化面积高达75%，村内种有30万棵树木和50万棵花卉等100多种植物，整个屋村层红叠翠，就像数千个小花园组合而成的巨型御花园。祈福新村楼盘共有小区24个，分别是：A区，C区，D区，E区（旧区洋房；湖景居，翠怡居，绿怡居，青怡居，蝶舞轩，康怡居，翠湖居，海晴居（新区洋房）；山泉居，月明轩（半山洋房）；迎风阁，倚云居，晓蜂园，天湖居，活力花园，倚湖湾（电梯楼）；B区，绿怡花园，康怡雅园，湖畔豪庭。

大社区配套：占地8万多平方米的祈福酒店度假俱乐部、文化俱乐部、水上俱乐部、野战俱乐部、祈福英语实验学校、祈福新邨学校、精英幼儿园、祈福医院、祈福农庄、祈福湖、郊野公园、千色园、棕榈园等主题公园、200多间店铺的商业购物街、大型超市、大型肉菜市场、3家银行、邮局、广播电视站、电信局、派出所、污水处理厂、24小时穿梭巴士，祈福环境优雅，配套设施齐全。

一、祈福养老公寓

［祈福护老公寓］是东南亚首家集老年养生、医疗保健、休闲娱乐于一体的酒店式护老公寓。装修舒适高雅，配套设备齐全，充满温馨家居的感觉，是老人颐养天年、疗养、度假的理想居所。

［祈福护老公寓］位于享有“中国第一邨”之美誉的广州番禺祈福新邨内。祈福新邨是着名的大型环保屋邨，绿化及休憩面积达75%，邨内配套设施十分完善，国际JCI认证的国家三甲级医院、酒店、亚洲最大型的住客会所、商场、食街、农庄、超市、银行、学校、中港交通车站等一应俱全。

公寓提供多项优质服务，包括24小时专业护理人员看护、医生定期巡诊、特色药膳食疗、专业营养师设计饮食餐单、养生专家指导保健、以及丰富的娱乐和社交活动，让长者们生活惬意称心；而且有国际JCI认证的祈福医院提供医疗支持，长者的健康就更有保障。

公寓每间公寓均设客、饭厅及露台，生活空间宽裕舒适，洋溢家居温馨感觉。房间装修高雅，家电及配置齐全，并特别选用针对长者所需的设计，处处关怀备至。设有网络视频，可随时上网与家人聊天，沟通无阻。

娱乐休闲设施：游泳池、健身室、豪华迷你电影院、阅读室、麻将室、棋牌室、桌球室、祈祷室、氧吧、桑拿室、美容美发室、娱乐活动大厅…… 更设有中/西医诊疗室、物理治疗室、运动治疗室等。

二、提供服务

提供周全细致服务 贴心关怀

·［祈福护老公寓］毗邻祈福医院，提供全面的医疗保障及五星级酒店式公寓服务。

·配备24小时专业护理人员贴心照顾，每日生命体征监测、身体状况评估并及时处理。

·保健医师定期上门检查，指导必要的检查、相关的用药和治疗。

·专业康复师定期上门爲老人保健按摩，并根据老人情况实施功能锻炼。·专业营养师设定膳食菜谱，每日四餐，每餐不同菜式供选择。·提供治疗饮食，如糖尿餐、药膳餐、全流质及半流质营养餐。·养生专家指导保健养生，举行老人健康知识讲座。

·24小时平安锺服务，实时响应，让长者生活无忧无虑。

·协助洗烫衣服、冲凉、擦身、喂饭、剃胡须、洗剪头发、修剪指甲等生活护理。·房间清洁，定期更换床上用品。

·祈福超市(代)购物、生日会、长者会活动、中西节日庆祝活动等。·每日户外花园散步、室内活动、精彩节目及娱乐，多姿多彩。·协助预约专科医生诊治及预约车船交通。

·使用游泳池、健身室、电影院、阅读室、棋牌室、活动室、氧吧、桑拿室。·提供视频上网服务。自费选用服务 ·贴身护理服务 ·个性化服务

·市话及国内国际长途 ·租车

·来访亲友住宿及餐饮

·专人陪伴外出看病及治疗

三、医疗设施——祈福医院

祈福医院是一所结合中、西医及自然疗法的大型综合医院，被评爲国家三甲等级，并已获国际JCI认证，医疗水平被受国际认可，信心有保证。

祈福医院设有中西医内科、外科、心脑血管科、肿瘤中心，体检中心等40多个临床科室，中西医学精粹集于一体。医院拥有全国知名老中医、医学博士等着名专家40多位，网罗顶级医学人材，并采用最先进的世界级医疗仪器设备和电脑化操作，以提供安全、温馨、专业的服务爲宗旨，因此已被评爲“香港人最信赖的中国内地医疗机构”。

［祈福护老公寓］以祈福医院作爲医疗支援后盾，可随时应付突发的医疗问题，爲有需要的长者提供高效率、高质素、全面性的优质医疗服务，让他们可以无后顾之忧地享受退休生活

四、养老设备

五、收费标准

收费分为：月租和日托两种护理方式

1、月租

2、日托

第三篇：养老地产项目策划

养老地产项目策划

养老地产，从建筑设计、园林规划到装饰标准，这类老年地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发的规律，创新核心在于适老化设计。

养老地产实现了品质地产和优良健管家服务的有机结合，从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护，增加设施设备和精心打造专业管理团队。养老地产主要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营；开发商推出的养老地产项目。

养老地产项目策划就是对养老地产项目进行的细致、周全的智慧解决方案。

第四篇：养老地产项目全程策划

一、养老地产策划内涵

养老地产策划是贯穿养老地产项目开发整个过程的一项极为重要的工作。一般由开发商聘请专业的养老地产策划公司来执行。从广义来说，养老地产策划主要包括：项目的前期定位策划（即养老地产开发项目的可行性研究，包括市场调研，项目定位，项目的经济效益分析等）、项目的整合推广策划（包括项目的VI设计，项目推广期、促销期、强销期、收盘期投放多种媒体的广告方案设计和各种促销活动的策划方案等等）、项目的销售招商策划（包括售楼人员培训，销售手册的编制，分阶段销售价格的确定等，项目的商业部分还要进行业态定位策划和招商策划）等。

二、养老地产项目策划的重要意义

（一）养老地产策划能使企业决策准确，避免项目运作出现偏差。

养老地产策划是在对养老地产项目市场调研后形成的，它是策划人不断地面对市场而总结出来的智慧结晶。因此，它可以作为养老地产企业的参谋，使企业及企业家决策更为准确，避免项目在运作中出现的偏差。

（二）养老地产策划能使养老地产开发项目增强竞争能力。

养老地产企业重新“洗牌”，概念不断创新，开发模式不断突破，一个个近千亩的大楼盘相继出现，竞争越来越激烈，决定者大有“四面楚歌”的感慨。在这种情况下，养老地产策划就更能发挥它的特长，增强项目的竞争能力，赢得主动地位。

（三）能探索解决企业管理问题，增强企业的管理创新能力。

养老地产企业要赢得市场，商品房要卖得出去，重点是管理创新。策划人帮助养老地产开发企业管理创新，就是遵循科学的策划程序，从寻求养老地产开发项目的问题入手，探索解决管理问题的有效途径。

（四）能有效地整合养老地产项目资源，使之形成优势。

要开发好一个养老地产项目，需要调动很多资源协调发展，如概念资源、人力资源、物力资源、社会资源等。这些资源在养老地产策划还没参与以前，是分散的、凌乱的，甚至是没有中心的。养老地产策划参与到各种资源中去，理清它们的关系，分析他们的功能，帮助它们团结一起，围绕中心，形成共同的目标。

此外，养老地产策划还有预测未来市场，满足居民居住具体要求等作用。

三、总体策划流程详解

（一）项目可行性分析

可行性分析的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。可行性分析按5个步骤进行：(1)接受委托；(2)调查研究；(3)方案选择与优化；(4)财务评价和国民经济评价；(5)编制可行性分析报告。

可行性分析的主要内容有：

1．项目自身条件分析

1）项目地块解析：在项目市场发展趋势研究的基础上，本部分将从项目条件分析入手，从地块角度判断适合发展的物业形态，并对项目周边环境地块的状况性质进行研究，分析其对本地块可能之影响。

2）项目区位分析：主要针对项目周边地块的现状以及未来发展状况进行分析，了解项目发展的环境及影响因素。

3）项目地块条件分析：主要针对项目地块的开发条件进行透彻分析，找出影响项目发展的因素。

4）项目SWOT分析(优势、劣势、发展机会、竞争威胁)：分析项目发展的重要及难点，明确项目本身的优势、劣势、发展机会、竞争威胁等。

2．投资机会分析

该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会分析相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%。如果机会分析认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。

3．初步可行性分析，亦称“预可行性分析”

在机会分析的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性分析阶段投资估算精度可达±20%，所需费用约占总投资的0.25%～1.5%。

4．详细可行性分析，即通常所说的可行性分析

详细可行性分析是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂的工程约占0.2%~1.0%.5．项目的评估和决策

按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。

（二）项目定位

项目定位是指对养老地产项目投资开发中涉及的诸多要素（经济、政策、法规、规划、国土、市场、消费者、人文、地理、环境、交通、商业、市政配套等）进行客观调查，并通过科学系统的定量定性分析和逻辑判断，寻找到满足项目众多元素的结合点（城市规划条件的满足、养老地产开发商经济合理回报的需要、消费者的有效需求等）。简言之，项目定位是养老地产市场策划的基础，项目定位的成果及结论（项目总体定位、客群定位、产品定位建议）对后续各阶段策划具有方向性和指导性，是养老地产策划的首要环节之一。

项目定位包含以下内容：

定位范畴

1．项目客群定位

主要确定项目各功能物业的客户阶层、消费群体，为项目后期开发方案提供依据。即什么样的人会买项目的产品和服务。

2．项目发展形象定位及概念定位

确定项目的发展形象，为项目定位与规划设计提供方向。

3．项目功能组合及业态配比定位

主要包括项目内部主要物业类型的功能确定、组合方案定位、功能布局及各功能间的关联性控制。就是利用对建设目标所处社会环境及相关因素的逻辑数理分析与相关定性分析，研究项目任务书对设计的合理导向，制定和论证建筑设计依据，科学地确定设计内容，并寻找达到这一目标的科学方法。其主要内容包括如下：

项目总平规划、套型、户型及户型比、户型面积、交通系数、公摊系数、使用系数、配置标准、环境景观设计等等，产品本身的品质是最主要的策划内容。功能定位是介于城市规划与建筑设计（设计院所）之间的一项重要“断层”工作，也是我国目前养老地产业发展过程中最薄弱的环节，是养老地产市场经济发展到今天的必然产物。

4．项目开发规模与档次定位

根据项目发展主题，并结合项目所处市场背景环境，确定项目主要物业类型的开发规模与档次。

5．项目价值定位(含财务分析)

根据项目自身条件、总体定位、市场供需状况、市场现有物业供应价格水平、潜在购买水平，以及项目所在区域未来发展趋势等因素，明确项目各功能物业的价格水平。

6．价格定位

养老项目的开发、销售往往是一个时期的或跨的。而消费市场变化莫测，项目的定价要能被市场接受，需要一定的超前意识和科学预测，可以说定价部分是艺术，部分是科学。影响价格的因素有很多，主要包括：成本、项目品质、顾客承受的价格、同类产品的竞争因素等。产品的可变成本是定价的下限，上限是顾客所愿意支付的价格。市场中消费者总想以适中的价格获得最高的价值，因此不应把价格和价值混为一谈。定价之后，运行中可以做适当的调整，但不能做大幅度的或否定性的调整，否则会带来非常恶劣的影响。

定位方法

从定价来讲，主要有几个方法：

1．类比法：所推出的项目，应清楚在同等产品中属上、中、下哪种。

2．成本法：物业包括税金、推广费等在内的综合成本及利润期望值的幅度，是微利多销或高价高利润，这要根据开发商自身和市场情况确定。

3．评估法：由专业地产评估师对项目进行全方位的评估后作出定价。无论哪种，均应随行就市，最大限度地获取市场份额。

定价策略

根据市场情况，合理分布各销售阶段，并制定平均销售价格表；实施后，在销售过程中视实际情况调整销售价格；推出优惠活动的时机及数量建议；楼层、朝向、配套差价；付款方式建议；售价调整与销售率及工程进度的关系。

在弄清方法之后，具体执行有低价、高价、内部价、一口价、优惠价等战略。采用低价战略：入市时比较轻松，容易进入，能较快地启动市场。采用高价策略：为了标榜物业的出类拔萃、身份象征、完善功能、优良环境等，可用高价吸引高消费者入市，但不是盲目漫天要价，要物有所值。此法风险较大。

（三）运营规划设计

运营管理就是养老运营商接受委托以商业经营的手段管理养老项目，为投资商和入住客户提供高效、优质和经济的服务。

物业管理策划的主要内容包括以下三点：

1．商业模式设计

商业模式设计应该注意以下八大事项：

a.要把国家产业导向和具体政策结合起来发展。

b.要把近期盈利和中长远盈利结合起来做好战略设计。商业模式的底线是不能亏，所谓“买卖千宗万种，只要不赔，剩下的就是赚的”，故避开赔本风险就是应有之义，但关键是要分开近期和中远期在盈利上的时间错置。现在，一些房地产商以卖房思维经营养老地产，只考虑短期收回投入的商业模式将后患无穷。一些险资投入养老社区的思路是好的，但仍然是短期获取巨额保单以收回巨额投入，且没有找到保险这种长期资本和养老社区这种长期投入的结合点。这就需要老龄房地产开发商找到近期盈利和中长期盈利增长的逻辑链条。

c.要把有效刚性需求和有效弹性需求结合起来做好盈利模式基础构建。许多养老地产开发商一上来就把商业模式的基础，也就是把客户定位于高端。即使是非企业界人士都知道，高端人群有钱，但他们的需求特性虽然有效但却最具弹性，这种定位往往容易出现商业模式运行风险。例如，大多数高收入老年群体都有住房，有的甚至有多套住房，这种情况是抑制养老地产需求的一个直接障碍。对此，现有开发项目少有对策。有时候，我们甚至怀疑少数企业家的基本判断力。不可否认，少数行业定位高端不乏成功案例，但长远看，设计这个新生业态的商业模式的前提是，抓牢有效刚性需求即中产阶级中那些老龄服务需求迫切者。

d.要把盈利方式和盈利结构结合起来做好经营运筹。

e.要把共性盈利来源和唯一性盈利来源结合起来做好模块安排。谈到商业模式，许多老龄房地产开发者几乎千篇一律，有讲医养结合模式的，也有谈医护结合模式的，还有以老年教育引领的医护模式的以及异地养老、分时养老等等。但却忽视了多元化的现金流来源，这是值得深思的。好的方式是着力设计商业模式的唯一性，以此牵动其他现金流来源，在形成稳定收入来源的基础上找到盈利模式。

f.要把战略协作与独立经营结合起来做好长远打算。许多开发商是从传统房地产行业转型而来，在开发初期，由于不熟悉养老地产新业态，自己建设项目，把服务委托给服务商。但从长远来说，这只是权宜之计。原因十分简单，和传统房地产行业不同，养老地产项目建成并开始运营，仅仅只是盈利的起步，此后的运营及其形成网络才是巨大的金矿。成就多元成长性盈利结构的关键在于一条龙全方位运营。

g.要把国外先进做法与本土现实需求结合起来做好商业模式创制。

h.要把商业模式创新和法律规制结合起来确保商业模式稳健成长。

2．运营管理

主要是掌握养老地产的变动和使用情况，使房屋得到及时修缮，保持房屋的使用功能，使房屋的数量、产权、建筑形式、完好程度、设备使用情况等及时准确地记录下来，及时变更有关记录；此外，管理工作还包括物业管理公司内部财务、人事上的综合管理，以保证经营、服务的正常运行的策划。

3．服务产品内容

是指准确、及时地满足用户要求，如康复、护理、照料、文化娱乐及各种特约服务的策划。

（四）营销策划

营销策划就是将市场策划、产品策划两阶段的策划成果，通过系统而形象的表现手法将产品的各种优势（卖点）淋漓尽致地诉求给锁定的目标客户群。营销策划包括营销推广、营销执行两大部分。营销策划是最终实现产品飞跃为商品的过程和手段。

营销策划内容包括区域市场动态分析（市场供求状况、周边竞争性楼盘调查---市场调查，销售控制，推广策划，公关活动，usp）、项目主卖点荟萃及物业强势、弱视分析与对策、目标客户群定位分析（客户群细分、目标市场、客户特征、生活习惯）、价格定位及策略（利润目标、楼层差价、价格升幅比例）、入市时机规划（宏观经济运行状况分析）、广告策略（广告主题、创意表现、效果评估及修正）、媒介策略（媒体选择、投放频率及规模、费用估计）、推广费用计划（现场展会包装、公关活动）、公关活动策划和现场包装（动态）、营销推广效果。

1．销售费用及资金流量调控建议

内容包括：营销全过程中各阶段销售费用（包括广告设计、制作及发布，售楼处及样板房装修，销售人员奖金，各类促销活动等费用）的数额建议；销售资金回笼与工程进度关系建议。

2．开盘时间及销售阶段的划分

内容包括：开盘时机建议（根据市场、项目、竞争对手状况综合起来考虑）；销售阶段的划分及周期。

3．销售控制

内容包括：推盘手法建议；各销售阶段及销售人员职级的成交折扣建议；价格调控与促销手段建议；签署认购书与合同的注意事项

4．人员培训

内容包括：开发商与运营商简介；养老地产特性与养老地产价值；项目环境资料说明；项目规划介绍；公共设施介绍；整体理念介绍表表达；营销理念；营销技巧；逼定技巧；案名表达；广告定位；广告表现；市场客源定位；业务计划介绍；买方心理障碍排除；现场接待流程及规定；守价技巧；准客户资料收集及分类方法；电话拜访与演练；DM寄发及促销活动计划说明；自我促销及组合促销介绍；现场买气制造；认购书、售价与付款办法介绍；相关法务及税务介绍；仪态、仪表与商业礼仪；答客问演练与课程验收。

第五篇：2018年中医养生养老小镇项目可行性研究报告(编制大纲)

2018年中医养生养老小镇项目可行

性研究报告

编制单位：北京智博睿投资咨询有限公司

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本报告是针对行业投资可行性研究咨询服务的专项研究报告，此报告为个性化定制服务报告，我们将根据不同类型及不同行业的项目提出的具体要求，修订报告目录，并在此目录的基础上重新完善行业数据及分析内容，为企业项目立项、申请资金、融资提供全程指引服务。

可行性研究报告 是在招商引资、投资合作、政府立项、银行贷款等领域常用的专业文档，主要对项目实施的可能性、有效性、如何实施、相关技术方案及财务效果进行具体、深入、细致的技术论证和经济评价，以求确定一个在技术上合理、经济上合算的最优方案和最佳时机而写的书面报告。

可行性研究是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法，在投

资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。

投资可行性报告咨询服务分为政府审批核准用可行性研究报告和融资用可行性研究报告。审批核准用的可行性研究报告侧重关注项目的社会经济效益和影响；融资用报告侧重关注项目在经济上是否可行。具体概括为：政府立项审批，产业扶持，银行贷款，融资投资、投资建设、境外投资、上市融资、中外合作，股份合作、组建公司、征用土地、申请高新技术企业等各类可行性报告。

报告通过对项目的市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等方面的研究调查，在行业专家研究经验的基础上对项目经济效益及社会效益进行科学预测，从而为客户提供全面的、客观的、可靠的项目投资价值评估及项目建设进程等咨询意见。

报告用途：发改委立项、政府申请资金、申请土地、银行贷款、境内外融资等 关联报告：

中医养生养老小镇项目建议书 中医养生养老小镇项目申请报告 中医养生养老小镇项目商业计划书

中医养生养老小镇项目节能评估报告 中医养生养老小镇项目资金申请报告 中医养生养老小镇项目市场调查研究报告 中医养生养老小镇项目投资价值分析报告 中医养生养老小镇项目投资风险分析报告

中医养生养老小镇项目行业发展前景预测分析报告

可行性研究报告大纲（具体可根据客户要求进行调整）第一章 总 论

1.1中医养生养老小镇项目概况 1.1.1中医养生养老小镇项目名称 1.1.2建设性质

1.1.3中医养生养老小镇项目承办单位及负责人 1.1.4中医养生养老小镇项目建设地点 1.2中医养生养老小镇项目设计目标 1.3中医养生养老小镇项目建设内容与规模 1.4中医养生养老小镇项目投资估算与资金筹措 1.4.1中医养生养老小镇项目建设总投资 1.4.2资金筹措

1.5中医养生养老小镇项目主要财务经济指标 1.6可行性研究依据 1.7研究范围

第二章 中医养生养老小镇项目建设背景

2.1宏观形势 2.1.1地理、历史 2.1.2交通 2.2宏观经济运行

2.2.1宏观经济发展（GDP发展）2.2.2固定资产投资情况 2.2.3人均生产总值 2.2.4人口变化

2.3地区及行业的发展规划 2.3.1城市总体规划（2015—2020）2.3.2城市近期建设规划

第三章 中医养生养老小镇市场分析与市场定位 3.1中医养生养老小镇市场分析 3.1.1中医养生养老小镇市场近况 3.1.2中医养生养老小镇市场划分 3.1.3板块特征分析及小结 3.1.4中医养生养老小镇 市场总结 3.1.5中医养生养老小镇项目机会分析 3.2项目市场定位

3.3中医养生养老小镇项目的SWOT分析 3.3.1中医养生养老小镇项目优势（STRENGTH）3.3.2中医养生养老小镇项目劣势（WEAKNESS）

3.3.3中医养生养老小镇项目机会（OPPORTUNIES）3.3.4中医养生养老小镇项目威胁（THREATS）3.4营销策略 3.4.1营销主题 3.4.2广告创意 3.4.3营销策略 3.4.4宣传推广策略 3.4.5促销策略

第四章 中医养生养老小镇项目区建设条件 4.1市区域概况 4.2区域文化特色 4.3区域人居环境 4.4区域交通网络 4.5基础条件

4.5.1.自然及气候条件 4.5.2.基础设施配套建设条件

第五章 中医养生养老小镇项目建设方案 5.1总体规划 5.1.1设计依据 5.1.2规划设计构思 5.1.3指导原则 5.1.4规划目标

5.2总平面布置及道路景观设计 5.2.1总平面布置 5.2.2道路及景观设计 5.2.3竖向设计 5.2.4技术指标 5.3建筑单体设计 5.3.1平面设计 5.3.2立面设计 5.4结构设计 5.4.1工程概况 5.4.2设计依据 5.4.3基础设计 5.4.4结构选型

5.4.5主要荷载（作用）取值 5.4.6主要结构材料 5.5公用辅助工程 5.5.1给排水工程 5.5.2暖通工程 5.5.3电气工程 5.5.4燃气工程 5.5.5人防设计 5.5.6无障碍设计

第六章 中医养生养老小镇项目环境影响评价 6.1环境保护执行标准 6.2施工期环境影响分析 6.2.1施工期污染源 6.2.2施工期环境影响分析 6.3项目建成后环境影响分析 6.3.1大气污染源分析 6.3.2水污染源分析 6.3.3环境保护措施 6.4公众参与

第七章 中医养生养老小镇项目劳动安全卫生与消防 7.1卫生防疫 7.2消防

7.2.1消防给水系统 7.2.2防排烟系统 7.2.3电气消防

第八章 中医养生养老小镇项目节能节水措施 8.1节能 8.1.1设计依据

8.1.2能源配置与能耗分析 8.1.3节能技术措施 8.2节水

8.2.1水环境

8.2.2绿化景观用水节水 8.2.3节水器具应用 8.3太阳能利用

第九章 中医养生养老小镇项目组织管理与实施 9.1项目组织管理 9.1.1项目组织机构与管理 9.1.2人力资源配置 9.2物业管理 9.2.1物业服务内容 9.2.2物业服务标准 9.3项目实施安排

第十章 中医养生养老小镇项目投资估算与资金筹措 10.1投资估算 10.1.1估算依据

10.1.2投资构成及估算参数 10.1.3投资估算 10.2资金筹措 10.3借款偿还计划

第十一章中医养生养老小镇项目工程招标方案 11.1 总则.2 项目采用的招标程序.3 招标内容

第十二章 中医养生养老小镇项目效益分析 12.1财务评价的依据和原则 12.2成本费用、销售收入及税金估算 12.2.1 成本费用估算 12.2.2收入及税金估算 12.3 财务效益分析 12.3.1项目损益分析 12.3.2项目财务盈利能力分析 12.4盈亏平衡分析 12.5敏感性分析 12.6财务效益分析结论

第十三章 中医养生养老小镇项目结论与建议 13.1中医养生养老小镇项目结论 13.2中医养生养老小镇项目建议 1、中医养生养老小镇项目位置图 2、主要工艺技术流程图 3、主办单位近5 年的财务报表、中医养生养老小镇项目所需成果转让协议及成果鉴定 5、中医养生养老小镇项目总平面布置图 6、主要土建工程的平面图 7、主要技术经济指标摘要表、中医养生养老小镇项目投资概算表 9、经济评价类基本报表与辅助报表 10、中医养生养老小镇项目现金流量表 11、中医养生养老小镇项目现金流量表 12、中医养生养老小镇项目损益表、中医养生养老小镇项目资金来源与运用表 14、中医养生养老小镇项目资产负债表 15、中医养生养老小镇项目财务外汇平衡表 16、中医养生养老小镇项目固定资产投资估算表 17、中医养生养老小镇项目流动资金估算表 18、中医养生养老小镇项目投资计划与资金筹措表 19、单位产品生产成本估算表、中医养生养老小镇项目固定资产折旧费估算表 21、中医养生养老小镇项目总成本费用估算表、中医养生养老小镇项目产品销售（营业）收入和销售税金及附加估算表