物业房屋接管工作标准和工作规范

第一篇：物业房屋接管工作标准和工作规范

1.0目的对物业进行全面接管，保证业主及时入伙，确保验收的房屋软硬件达到验收要求，便于物业管理工作的顺利开展。

2.0适用范围

适用于物业公司和开发公司之间的物业交接。

3.0职责

3.1公司设备部负责牵头组织各相关部门及管理处成立接管小组，办理接管手续。

3.2接

管小组负责对图纸资料、各项设施设备及每套单元按接管房屋标准进行验查。

4.0房屋接管

4.1房屋接管验收条件

4.1.1新建房屋的接管验收条件

4.1.1.1建设工程全部施工完毕，并业经竣工验收合格；

4.1.1.2供电、给水、排水、电梯、卫生、道路等设备和设施能正常使用；

4.1.1.3房屋幢、户编号业经有关部门确认。

4.1.2原有房屋的接管验收条件

4.1.2.1房屋所有权、使用权清楚；

4.1.2.2土地使用范围明确。

4.2接管验收应检查提交的资料

4.2.1新建房屋接管验收应提交的资料

4.2.2产权资料

4.2.2.1项目批准文件；

4.2.2.2用地批准文件；

4.2.2.3建筑执照；

4.2.2.4拆迁安置资料。

4.2.3技术资料

4.2.3.1竣工图——包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；

4.2.3.2地质勘察报告；

4.2.3.3工程合同及开、竣工报告；

4.2.3.4工程预决算；

4.2.3.5图纸会审记录；

4.2.3.6工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）；

4.2.3.7隐蔽工程验收签证；

4.2.3.8沉降观察记录；

4.2.3.9竣工验收证明书；

4.2.3.10钢材、水泥等主要材料的质量保证书；

4.2.3.11新材料、构配件的鉴定合格证书；

4.2.3.12水、电、卫生器具、电梯等设备设施的检验合格证书；

4.2.3.13砂浆、混凝土试块试压报告；

4.2.3.14供水管道的试压报告。

4.2.4原有房屋接管验收应检查提交的资料

4.2.4.1产权资料

a)房屋所有权证；

b)土地使用权证；

c)有关司法、公证文书和协议；

d)房屋分户使用清册；

e)房屋设备及定、附着物清册。

4.2.4.2技术资料

a)房地产平面图；

b)房屋分间平面图；

c)房屋及设备技术资料。

4.3新建房屋的接管验收标准

4.3.1质量与使用功能的检验。

4.3.1.1主体结构

a)地基基础的沉降不得超过GBJ7（建筑地基基础设计规范）的允许变形；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。

b)钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过GBJ10规定值。（GBJ10-钢筋混凝土结构设计规范）。

c)木结构应结点牢固，支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材必须符合GBJ206（木结构工程施工及验收规范）中2.1.1条的有关规定。

d)砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。

e)凡应抗震设防的房屋，必须符合GBJ11（建筑抗震设计规范）的有关规定。

4.3.1.2外墙不得渗水。

4.3.1.3屋面：

a)各类屋面必须符合GBJ207（屋面工程施工及验收规范）中4.0.6条的规定，排水畅通，无积水，不渗漏。

b)平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔。

c)阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟，落水管应安装牢固，接口严密、不渗漏。

4.3.1.4楼地面：

a)面层与基层必须粘结牢固、不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平正、接缝均匀顺直、无缺棱掉角。

b)卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。

c)木楼地面应平整牢固，接缝密合。

4.3.1.5装修：

a)钢木门窗安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度。

b)进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗、进户门上的窗子均应装设安全防护栏。

c)木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢。

d)门窗玻璃应安装平整，填缝饱满，粘贴牢固。

e)抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。

f)饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴

阳角与线脚顺直，无缺棱掉角。

g)油漆，刷浆应光泽一致。表面不应有脱皮、漏刷现象。

4.3.1.6电气：

a)电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管，导线连接必须紧密，铅导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻不得小于1MΩ/KV。

b)应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。

c)照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。

d)各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地阻值必须符合GBJ232的规定值。

e)制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。

f)对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线。

g)除上述要求外，同时应符合地区性“低压电气装置规程”的有关要求。

4.3.1.7水、卫、消防：

a)管道应安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必须符合GBJ242（采暖与卫生工程施工及验收规范）的要求。应按套安装水表或预留表位。

b)高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。

c)卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过8m，并不应使用陶管、塑料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。

d)卫生器具质量良好，接口不渗漏，安装应平正、牢固、部件齐全、制动灵活。

e)水泵安装应平稳，运行时无较大震动。

f)消防设施必须符合GBJ16（建筑设计防火规范）、GBJ45（高层民用建筑设计防火规范）的要求，并且有消防部门检验合格签证。

4.3.1.8附属工程及其它：

a)室外排水系统的积水坑、窨井（检查井）设置、管道坡度、管径均必须符合GBJ14（室外排水设计规范）第二章第2.3.4节的要求。管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈。

b)污水处理装置化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5cm。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯。

c)明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象。

d)房屋入口处必须做室外道路，并与主干道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象。

e)房屋应按单元设置信报箱，其规格、位置须符合有关规定。

f)烟道、通风道、垃圾道应畅通，无阻塞物。

g)单体工程必须做到工完料净场地清、临时设施及过渡用房拆除清理完毕。室外地面平整，室内外高差符合设计要求。

h)群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和使用功能要求。

i)井道、风机房必须没有垃圾，符合规范。

j)幕墙平整，无残缺破损和渗漏。

k)天台、广场、道路地面平整，无低洼积水现象。

4.3.2质量问题的处理

影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加强回补返修、直至合格，影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理。对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补偿的办法，由接管单位处理。

4.4原有房屋的接管验收标准

4.4.1质量与使用功能的检验。

4.4.1.1以GBJ（危险房屋鉴定标准）和国家有关规定作检验依据；

4.4.1.2从外观检查建筑物整体的变异状态；

4.4.1.3检查房屋结构、装修和设备的完好与损坏程度；

4.4.1.4检查房屋使用情况（包括建筑年代、用途变迁、拆改添建、装修和设备情况）。评估房屋现有价值、建立资料档案。

4.4.2危险和损坏问题的处理：

4.4.2.1属有危险的房屋，应由移交人负责排险解危后，始得接管。

4.4.2.2属有损坏的房屋，由移交人和接管单位协商解决，既可约定期限由移交人负责维修，也可采用其它补偿形式。

4.4.2.3属法院判决没收并通知接管的房屋，按法院判决办理

5.0工作程序

5.1接到开发商的物业接管通知后，由公司设备部经理牵头，公司总经理办公室、安全保卫部、环境卫生部、项目管理处等相关各部门人员成立接管小组，依照上述标准对物业进行接管检查。

5.2接管小组按《楼宇接管资料移交清单》对产权、技术资料进行对照检查，发现产权技术资料有缺漏的，应以书面形式通知开发公司，要求在给定限期内补齐。

5.3接管小组按《公共配套设施接管验收表》对大厦各类设备按规格、性能、容量等进行对照检查，对机电设备应按专业、按系统另行验收接管，发现接管设备（设施）与移交清单不符或有缺漏的，应以书面形式要求开发公司限期解决。

5.4接管小组对每个项目的验收接管应专题写出报告，对套单元房的水、电、土建部分检查结果应记录在《房屋接管检查记录表》中，对发现的问题应督促开发公司迅速解决。

5.5设备部经理代表接管小组与开发商办理接管手续，管理处代表办理钥匙接收手续。

在保修期内因施工、安装、设备等因素产生的质量问题，管理处应初步查清原因，上报公司设备部，由设备部督促开发公司限期解决。上报开发公司15日未见有施工单位维修，则设备部可根据公司相关文件进行处理

第二篇：物业房屋接管验收标准

房屋接管验收标准

１．主题内容与适用范围

１．１ 为确保房屋住用的安全和正常的使用功能。明确在房屋接管验收中交接双方应遵守的事项，特制定本标准。

１．２ 凡按规定交房管部门接管的房屋，应按本标准执行；依法代管。依约托管和单位自有房屋的接管，可参照本标准执行。

１．３ 本标准主要适用于一般民用建筑的接管验收。工业建筑、大型公共建筑、文物保护建筑及某些有特殊设备和使用要求的建筑的接管验收可参照使用。

２．引用标准

ＧＢＪ７建筑地基基础设计规范

ＧＢＪ１０钢筋混凝土结构设计规范

ＧＢＪ１１建筑抗震设计规范

ＧＢＪ１４室外排水设计规范

ＧＢＪ１６建筑设计防火规范

ＧＢＪ４５高层民用建筑设计防火规范

ＧＢＪ２０６ 木结构工程施工及验收规范

ＧＢＪ２０７ 屋面工程施工及验收规范

ＧＢＪ２３２ 电气装置安装工程施工及验收规范

ＧＢＪ２４２ 采暖与卫生工程施工及验收规范 ＣＪ１３危险房屋鉴定标准 ３．术语和定义 ３．１ 接管验收

地方政府设置的房屋管理部门（以下简称“房管部门”）接管建设单位移交的新建房屋和实行产权转移的原有房屋进行的验收。

３．２ 按规定交房管部门接管的房屋

指中央或地方政府投资建造并决定由房管部门直接管理的房屋。市、县政府用收取的住宅建设配套费建造的房屋、征（拨）地拆迁安置中按规定把产权划归政府的房屋，人民法院依法判决没收并通知接管的房屋，以及其它应由政府接收并决定交房管部门接管的房屋。３．３ 新建房屋

建成后未经确认产权的房屋。

３．４ 原有房屋

已取得房屋所有权证，并已投入使用的房屋。

４．新建房屋的接管验收

４．１ 新建房屋的接管验收，是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。

４．２ 接管验收应具备的条件：

ａ．建设工程全部施工完毕，并业经竣工验收合格；

ｂ．供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用；ｃ．房屋幢、户编号业经有关部门确认。

４．３ 接管验收应检索提交的资料

４．３．１ 产权资料：

ａ．项目批准文件；

ｂ．用地批准文件； ｃ．建筑执照； ｄ．拆迁安置资料。４．３．２ 技术资料：

ａ．竣工图——包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；ｂ．地质勘察报告；

ｃ．工程合同及开、竣工报告；

ｄ．工程预决算；

ｅ．图纸会审记录；

ｆ．工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）；

ｇ．隐蔽工程验收签证；

ｈ．沉降观察记录；

ｉ．竣工验收证明书；

ｊ．钢材、水泥等主要材料的质量保证书；

ｋ．新材料、构配件的鉴定合格证书；

ｌ．水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；

ｍ．砂浆、混凝土试块试压报告；

ｎ．供水、供暖的试压报告。

４．４ 接管验收程序

４．４．１ 建设单位书面提请接管单位接管验收。

４．４．２ 接管单位按“４．２”和“４．３”条进行审核，对具备条件的，应在１５日内签发验收通知并约定验收时间。

４．４．３ 接管单位会同建设单位按“４．５”条进行检验。

４．４．４ 对验收中发现的质量问题，按“４．６．１”和“４．６．２”条处理。

４．４．５ 经检验符合要求的房屋，接管单位应签置验收合格凭证，签发接管文件。４．５ 质量与使用功能的检验

４．５．１ 主体结构

４．５．１．１ 地基基础的沉降不得超过ＧＢＪ７的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。

４．５．１．２ 钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过ＧＢＪ１０的规定值。４．５．１．３ 砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。

４．５．１．４ 木结构应结点牢固，支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材必须符合ＧＢＪ２０６中２．１．１条的有关规定。

４．５．１．５ 凡应抗震设防的房屋，必须符合ＧＢＪ１１的有关规定。４．５．２ 外墙不得渗水。

４．５．３ 屋面

４．５．３．１ 各类屋面必须符合ＧＢＪ２０７中４．０．６条的规定，排水畅通，无积水，不渗漏。

４．５．３．２平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔。

４．５．３．３ 阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固、接口平密、不渗漏。

４．５．４ 楼地面

４．５．４．１ 面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平正、接缝均匀顺直，无缺棱掉角。

４．５．４．２ 卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。

４．５．４．３ 木楼地面应平整牢固，接缝密合。

４．５．５ 装修

４．５．５．１ 钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度。

４．５．５．２ 进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗、进户门上的亮子均应装设铁栅栏。

４．５．５．３ 木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢。

４．５．５．４ 门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固。

４．５．５．５ 抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。

４．５．５．６ 饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉角。４．５．５．７ 油漆、刷浆应色泽一致。表面不应有脱皮、漏刷现象

４．５．６ 电气

４．５．６．１ 电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于１ＭΩ／ＫＶ。

４．５．６．２ 应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。

４．５．６．３ 照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。

４．５．６．４ 各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须答合ＧＢＪ２３２的要求。

４．５．６．５ 电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层，曳引机的噪声和震动声不得超过ＧＢＪ２３２的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。

４．５．６．６ 对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线。

４．５．６．７ 除上述要求外，同时应符合地区性“低压电气装置规程”的有关要求。４．５．７ 水、卫、消防

４．５．７．１ 管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必须符合ＧＢＪ２４２的要求。应按套安装水表或预留表位。

４．５．７．２ 高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。

４．５．７．３ 卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过８ｍ，并不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。

４．５．７．４ 卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固、部件齐全、制动灵活。

４．５．７．５ 水泵安装应平稳，运行时无较大震动。

４．５．７．６ 消防设施必须符合ＧＢＪ１６、ＧＢＪ４５的要求，并且有消防部门检验合格签证。

４．５．８ 采暖

４．５．８．１ 采暖工程的验收时间，必须在采暖期以前两个月进行。

４．５．８．２ 锅炉、箱罐等压力容器应安装平正、配件齐全、不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷害。安装完毕后，必须有专业部门的检验合格签证。

４．５．８．３ 炉排必须进行１２ｈ以上试运转，炉排之间、炉排与炉铁之间不得互相摩擦，且无杂音，不跑偏，不凸起，不受卡，返转应自如。

４．５．８．４ 各种仪器、仪表应齐全精确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门应开关灵活。

４．５．８．５ 炉门、灰门、煤斗闸板、烟、风档板应安装平正、启闭灵活，闭合严密，风室隔墙不得透风漏气。

４．５．８．６ 管道的管径、坡度及检查井必须符合ＧＢＪ２４２的要求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固。

４．５．８．７ 设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。保温、防腐措施必须答合ＧＢＪ２４２的规定。

４．５．８．８ 锅炉辅机应运转正常，无杂音。消烟除尘、消音减震设备应齐全，水质、烟尘排放浓度应符合环保要求。

４．５．８．９ 经过４８ｈ连续试运行，锅炉和附属设备的热工、机械性能及采暖区室温必须符合设计要求。

４．５．９ 附属工程及其它

４．５．９．１ 室外排水系统的标高、窨井（检查井）设置、管道坡度、管径均必须符合ＧＢＪ１４第二章第２．３．４节的要求。管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈。

４．５．９．２ 化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于５ｃｍ。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应起过两个弯。

４．５．９．３ 明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象。

４．５．９．４ 房屋入口处必须做室外道路。并与主干道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象。

４．５．９．５ 房屋应按单元设置信报箱，其规格、位置须符合有关规定。

４．５．９．６ 挂物钩、晒衣架应安装牢固。烟道、通风道、垃圾道应畅通，无阻塞物。

４．５．９．７ 单体工程必须做到工完料净场地清、临时设施及过渡用房拆除清理完毕。室外地面平整，室内外高差符合设计要求。

４．５．９．８ 群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和使用功能要求。

４．６ 质量问题的处理。

４．６．１ 影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强返修，直至合格。

影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理。

４．６．２ 对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补偿的办法，由接管单位处理。

５．原有房屋的收管验收

５．１ 接管验收应具备的条件

ａ．房屋所有权、使用权清楚；

ｂ．土地使用范围明确。

５．２ 接管验收应检索提交的资料

５．２．１ 产权资料：

ａ．房屋所有权证； ｂ．土地使用权证； ｃ．有关司法、公证文书和协议； ｄ．房屋分户使用清册；

ｅ．房屋设备及定、附着物清册。

５．２．２ 技术资料：

ａ．房地产平面图；

ｂ．房屋分间平面图；

ｃ．房屋及设备技术资料。

５．３ 接管验收程序

５．３．１ 移交人书面提请接管单位接管验收。

５．３．２ 接管单位按５．１和５．２条进行审核。对具备条件的，应在１５日内签发验收通知并约定验收时间。

５．３．３ 接管单位会同移交人按５．４条进行检验。

５．３．４ 对检验中发现的危损问题，按５．５条处理。

５．３．５ 交接双方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物，核实房屋使用状况。５．３．６ 经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件，办理房屋所有权转移登记。

５．３．７ 移交人配合接管单位按接管单位的规定与房屋使用人重新建立租赁关系。５．４ 质量与使用功能的检验

５．４．１ ５．４．２ ５．４．３ ５．４．４ 以ＣＪ１３和国家有关规定作检验依据。从外观检查建筑物整体的变异状态。检查房屋结构、装修和设备的完好与损坏程度。查验房屋使用情况（包括建筑年代、用途变迁、拆改添建、装修和设备情况）。评估房屋现有价值、建立资料档案。

５．５ 危险和损坏问题的处理

５．５．１ 属有危险的房屋，应由移交人负责排险解危后，始得接管。

５．５．２ 属有损坏的房屋，由移交人和接管单位协商解决，既可约定期限由移交人负责维修，也可采用其它补偿形式。

５．５．３ 属法院判决没收并通知接管的房屋，按法院判决办理。

６．交接双方的责任

６．１ 为尽快发挥投资效益，建设单位应按４．２和４．３条的要求提前做好房屋交验准备，房屋竣工后，及时提出接管验收申请。接管单位应在１５日内审核完毕、及进签发验收通知并约定时间验收。经检验符合要求，接管单位应在７日内签署验收合格凭证，并应及时签发接管文件。未经接管的新建房屋一律不得分配使用。

６．２ 接管验收时，交接双方均应严格按照本标准执行。验收不合格时，双方协议处理办法，并商定时间复验，建设单位应按约返修合格，组织复验。

６．３ 房屋接管交付使用后，如发生隐蔽性的重大质量事故，应由接管单位会同建设单位组织设计、施工等单位，共同分析研究，查明原因，如属设计、施工、材料的原因应由建设单位负责处理，如属使用不当、管理不善的原因，则应由接管单位负责处理。

６．４ 新建房屋自验收接管之日起，应执行建筑工程保修的有关规定由建设单位负责保修，并应向接管单位预付保修保证金。接管单位在需要时用于代修。保修期满，按实结算，也可以在验收接管时，双方达成协议。建设单位一次性拨付保修费用，由接管单位负责保修。

保修保证金和保修费的标准由各地自定。

６．５ 新建房屋一经接管，建设单位应负责在三个月内组织办理承租手续，逾期不办，应承担因房屋空置而产生的经济损失和事故责任。

６．６ 执行本标准有争议而又不能协商解决时，双方均得申请市、县房地产管理机关进行协调或裁决。

自一九九一年七月一日起施行。

第三篇：物业接管验收标准

物业接管验收标准

一、接管验收应提交的资料

1、新建房屋接管验收应提交的资料：

1)竣工验收备案表 复印件 ；

2)建筑工程竣工消防审核意见书 复印件 ； 3)供水合同复印件 ； 4)供电合同复印件 ； 5)供气合同复印件； 6）有线电视协议书 7）通信设施协议书

8)销售资料（业主、产权、位置、建筑面积等）复印件。

2、技术资料：

1)建筑施工图（结构、建施、水施、电施、防雷、弱电等）原件；

2)竣工图包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程、有隐蔽管线的全套图纸 原件；

3）工程设计变更通知书 复印件； 4）隐蔽工程验收记录 复印件； 5）竣工验收证明书 复印件；

6）供水、供暖、供冷、消防管道的试压报告； 7）其它项目竣工图（绿化、景观、二次装修等）原件； 8)各分项工程施工单位资料 复印件 ；

9)供电、给排水、供暖、电梯、消防、弱电、中央空调、防雷系统设备技术资料。

A、各系统设备制造、安装单位、维护单位资料 复印件 ； B、主要配件合格证、说明书、系统调（测）试报告、系统使用许可证、系统图；

C、随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、设备机房布置图、技术图纸、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）原件 ；

D、重要系统软件（程序、密码、编码等）

E、系统检测报告、设备检验报告、试运行记录、运行许可证 原件 ；

二、房屋建筑验收标准：

1.墙面

1)墙面平整、垂直度4㎜、阴阳角方正4㎜、无空鼓、开裂、渗水现象。

2)墙面涂料面层涂料均匀，无明显色差、无漏刷、无剥落、污渍、无脱皮、霉点、开裂、起壳、起砂、麻面等缺陷。

2、块料(如瓷砖)面层

1)表面平正度2㎜、粘贴牢固, 接缝均匀顺直、砂浆饱满、无缺棱掉角;2)面层无裂纹、损伤、色泽一致;3)对缝砂浆、饱满、线条须直;起砂、麻面等缺陷；

3、砂浆地面

1)平整度4㎜、无空鼓、裂缝、起砂和起泡等缺陷;2 2)所有房间楼地面的埋地管线，包括采暖、给水、电气等管线的位置及走向，采用墨线标识出管道埋设位置及宽度，并注明管道名称和走向指示箭头必须清晰。

3)卫生间、阳台、厨房地面及相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水渗漏。

4.顶棚

1)抹灰面平整,面层涂料均匀、无漏刷、无脱皮;2)无裂纹、无空鼓、无霉点、无渗水痕迹、无污渍。5.屋面

1)各类屋面必须符合屋面工程及验收规范的规定，排水畅通、不积水，不渗漏。

2)阳台和屋面有组织排水，天沟、天台无积水现象，出水口、落水管应安装牢固、接口严密。

3)屋面平整、干净，无损坏。6.门窗

1)窗开启自如,目视零配件装配齐全,位置准确,无翘曲变形。安装平整度、垂直度3㎜；窗缝隙严密；表面无裂痕、刮伤。

2)门开启灵活，目视零配件装配齐全，表面干净，关闭到位。

3)窗台泛水正常,无向室内倒流缺陷

4)防护装置高度不小于1.05m,竖杆间距不大于110mm，安装牢固，焊缝处理光滑，油漆色泽一致。

7、电子对讲可视门

1）开启灵活,通话器完好无损，不锈钢门无刮花痕迹。2)防盗铁门无锈迹和刮花痕迹。

8、楼梯、扶手

1）楼梯: 表面平整、无裂缝。

2)扶手：高度梯段不小于900 mm，水平段不小于1050 mm，安装牢固，焊缝处理光滑，油漆色泽一致

三、供配电接管验收标准 1．变压器

1）变压器起动运行平稳，无异常噪声，温开正常。2）测温装置指示应正确，整定值符合要求。3）冷却装置运行正常，联动正确。2．配电室及配电箱柜

1）配电室光线明亮、通风、无渗水漏雨，地面铺有绝缘橡胶板。

2）配电箱柜的固定及接地应可靠，设备标识齐全，箱柜表面漆层完好、清洁。

3）箱柜内开关动作灵活可靠，回路编号标识准确。4）操作主开关、联络开关，测试有效、可靠。5）系统指示灯、仪表正常

四、弱电智能化接管验收标准 1．防盗报警系统

1）控制器工作稳定可靠，避免出现误报和漏报。2）室外探测器应具有防雨、防雾、遮阳功能。3）周边防范系统报警灵敏、可靠。

4）电子巡更系统工作稳定、可靠。2．电视监控系统

1）室外摄像机具有耐高、低温，防雨和防尘功能。2)监视器图像清晰、稳定，硬盘录像机存储性能稳定，操作控制可靠。

3、可视对讲系统

1)分机荧屏图像清晰、稳定。2)电控锁开关门动作正常。

3)对讲时语言清晰，信噪比高，失真度低。

五、给排水系统接管验收标准

1、安装牢固无摇晃,管道完好无损,无渗漏水、无锈迹。

2、二次供水需经卫生防疫部门检测合格，并提交检测报告。

3、控制阀门操作灵活，控制有效、可靠。

4、给排水泵控制正常，运行时不得有异常噪声和振动。

5、卫生洁具，安装牢固,配件齐全,完好元损,面层无污迹和刮花痕迹，便器水箱冲水正常,不堵塞,冲水畅通。

六、消防器材配置齐全，标识清晰，消防监控设备工作性能良好,末端探测设备动作可靠，设备安装牢固, 表面完好无损，机房干燥、通风、采光良好，疏散指示标识齐全完好。

七、照明系统接管验收标准

1．照明灯具及其配件齐全完好，无机械损伤、变形、涂层剥落和灯罩破裂等缺陷，打开所有灯具，检查电源接通是否正常，灯具发光是否正常。

2．灯具开关固定牢固可靠,目视开关无损坏;开关灵活,开启接触效果良好。

3．插座安装牢固方正,无晃动并紧贴墙面;盖板无损坏，相序正确。

4、应急照明灯具按设计配备齐全完好。

八、电梯系统：运行平稳，有电梯运行许可证。

九、中央空调系统：工作性能达到设计指标，配置齐全，标识清楚，机房通风、采光良好，设备表面油漆完好、无损伤。

十、采暖系统：管道安装横平竖直，试压合格，无堵塞。相关安装技术符合规范标准。

十一、发电机系统：工作性能良好，配件齐全，标识清楚，设备表面油漆完好无损伤，设备安装牢固，机房隔音、防护设置完好，通风、采光良好。

十二、防雷设施：防雷网、避雷针、接地线完好无损，有检测合格证。

十三、景观、设施接管验收标准

1．木结构应结点牢固，支撑可靠，无蚁害，外观无变形，表面光洁，线条顺直，对缝严密，钉帽无外露。防腐措施必须符合规范规定。

2．钢筋混凝土结构无变形、裂缝，饰面砖表面清洁，粘贴牢固，阴阳角与线条顺直，无掉角。

3．水景、灯光安装应达到设计要求，水下灯、地埋灯必须安全可靠接地，水池池底清洁。

4.喷泉应设供水管、回水管、溢流管、泄水管和泄空设施，回水管上应设滤网。

十四、防水工程接管验收标准

屋面、卫生间、阳台、露台、天沟需做防水的部位不得有渗漏水现象。

十五、公共场所及配套设施接管验收标准

1．室外排水系统的管道应顺直且排水畅通，雨水井、检查井、化粪池内无杂物，上水阀门井、强、弱电井标识清楚。井盖应搁置平稳。

2．室外道路路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤；路面平整、无起砂、不积水，不开裂。

3． 庭院栅栏各排高度一致，安装垂直牢固，油漆无脱落,色泽一致,表面平滑。

4．交通标识线、路牌清楚完好、清晰。

5．室外消防接合器，标识清楚，配件齐全，安装牢固。6．楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标识清楚

7．垃圾箱密封良好，装饰完整，油漆完好，使用方便。8．保安岗亭安装牢固，标识清楚，完好无损。9．道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损。

10．停车场地面平整，照明充足，标识清楚，安全设施良好，排水设施良好。

11．自行车、摩托车棚安装牢固，照明充足，标识清楚，安全防护和排水设施良好。

12．台阶、踏步砌筑平实、牢固，无裂缝。

13．信报箱安装牢固，完好无损，标识清楚，表面平整光洁。

14．雕塑、小品牢固，完好、安全。

15．招牌、广告牌安装牢固，安全，表面平整光洁。16．路灯基础固定可靠，地脚螺栓备帽齐全，灯具的接线盒防水密封垫完整。

第四篇：物业接管工作规程

1． 0 目的: 物业接管工作规程

规范物业接管工作，保证业主及时入伙，便于今后物业管理工作的顺利开展。

2.0适用范围:

适用于物业公司与房地产公司之间的移交和接管工作。

3.0职责

3.1管理处经理负责组织成立接管验收小组，办理移交手续；

3.2

3.34.0工作程序

4.1

4.2

4.3

4.4

4.5 管理处在接到物业接管通知后，由管理处经理组织各部门专业人员成立接管验收小组进行接管验收 ； 接管小组按《图纸资料移交清单》对产权和技术资料进行验收，如有缺漏应以书面形式通知有关部门，请求给予协助解决； 接管小组按《设备设施移交清单》对小区各类设备设施按规格、性能、容量等进行验收，如发现与移交清单不符或有缺漏的，应以书面形式通知有关部门，请求给予协助解决； 按管小组对每套单元房及公共区域的水、电、土建等部分进行全面验收，并将验收结果记录在《房屋按管验收记录表》及《公共场地接管验收记录表》中，对发现的问题应督促有关单位迅速解决； 在保修期限内因施工、安装、设备因素产生的质量问题，管理处应初步查明原因，并以书面的形

式通知房地产公司或施工监理单位或施工单位迅速解决；

4.6在接管验收完成后；各小组应提交书面总结，由管理处汇总后以书面形式通知房地产开发公司，以便办理各项交接手续；

4.7接管的各类图纸资料及相关记录由办公室统一归档存放，接收的专用工具由相应的工程部主管签

字后领用。

接管小组负责按移交清单和国家规范对移交的图纸资料、各项设备设施及单元房进行验收； 办公室负责对接收的图纸资料及相关记录进行归档和保管。

受控文件未经批准不得复制

第五篇：物业接管房屋验收标准作业规程

物业接管房屋验收标准作业规程

1.0 目的 :规范新接物业的接管验收工作，确保接管物业的质量合格。

2.0 适用范围: 适用于物业管理公司对新接物业的接管验收工作。3.0 职责

3.1

公司总经理负责组建物业接管验收小组并同发展商具体办理物业的接管手续。

3.2

接管验收小组组长负责接管验收的工作质量。

3.3

接管验收小组具体负责依据本规程进行物业的接管验收工作。

4.0

程序要点

4.1

接管验收的准备工作

4.1.1

新建物业竣工验收后、业主人住前，物业管理公司应及时组建物业接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。

4.1.2

成立物业接管小组：

a)

在接到总经理的接管验收指令后，公司各相关部门应立即按照总经理的要求抽调业务骨干组成物业接管小组；

b)

接管验收小组应当由公司以下部门人员组成： －公司行政部抽调档案管理文员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作；

－物业管理处抽调业务骨干负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作；

－管理处机电维修部抽调业务骨干具体负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交工作。

4.1.3 接管验收前的准备： 接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作：

a)与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等；

b)派出先头技术人员前往工地现场摸底，制定好接管验收计划；

c)提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数；

d)准备好接管验收记录表格： －《房屋本体接管验收表>； －《公共配套设施接管验收表》； －《机电设备接管验收表》； －《接管验收问题整改表》

4.2

接管验收的工作程

4.3

资料的接管验收，发展商委托物业管理时需向物业管理公司移交相关资料。

4.3.1 物业产权资料： a)

项目开发批准报告； b)

规划许可证； c)

投资许可证； d）

土地使用合同； e)

建筑开工许可证； f)

用地红线图。

4.3.2 综合竣工验收资料：

a)竣工图(包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图)； b)建设工程竣工验收证书； c)建设消防验收合格证；

d)公共配套设施综合验收合格书； e)供水合同；

f)供电协议书、许可证；

g)供气协议书、许可证；

h)有线电视合格证； i)通信设施合格证；

j)电梯准用证。4.3.3施工设计资料： a)地质报告书； b)全套设计图纸； c)图纸会审记录； d)设计变更通知单； e)工程预决算报告书；

f)重要的施工会议纪要； g)隐蔽工程验收记录； h)沉降观测记录；

i)其他可能会影响将来管理的原始记录 4.3.4 机电设备资料： a)机电设备出厂合格证；

b)机电设备使用说明书(要求中文)； c)机电设备安装、调试报告； d)设备保修卡、保修协议。4.3.5业主资料：

a已购房的业主姓名、位置、面积 b已购房业主的付款情况或付款方

4.4联系电话等；

4.4.1物业硬件设施接管验收和竣工的区别接管验收主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用

4.4.2是否符合业主要求；而竣工验收则是全方位的内外质量验收。接管验收是物业管理公司接管物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收，而非具有法律效力的政府评价行为。4.5接管验收标准和验收方法

4.5.1验收标准为建设部《房屋接管验收标准》及业主生活的合理要求。

4.5.2验收方法为观感验收法和使用验收法。4.6 楼宇本体硬件设施的具体验收标准

4.6.1

主体结构： a)外墙不得渗水；

b)屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出水口、檐沟、落水管安装牢固接口严密、不渗漏。

4.6.2楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，无裂缝，无脱皮，起砂；块料面层表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘贴牢固，色泽均匀一致，无明显色差 4.6.3内墙面：

a)抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；

b)块料(如瓷砖)面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹、损伤，色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直。

4.6.4顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮，无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污渍

4.6.5卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水、倒泛水和渗漏

4.6.6木地板平整牢固、接缝密合、色泽均匀、油漆完好光亮

4.6.7门、窗：

a)门开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形；

b)门锁、窗销连接牢固，开启灵活；

c)玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤；

d)油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整；

e)电子防盗门通话清晰，完好，无锈迹；

f)不锈钢房盗门表面光亮，无刮花、变形；

g)高档装饰门装饰完整。4.6.8 楼梯、扶手：

a)钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好、色泽均匀，表面平滑；

b)砼楼梯无裂缝，无表皮剥落。

4.6.9木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。

4.6.10饰面砖表面平整，无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直。

4.6.11

油漆、刷浆色泽一致，无脱皮、漏刷现象。

4.6.12电器插座安装牢固，符合“左零右火”规定，电源已接通正常。

4.6.13有线电视已开通，收视良好。

4.6.14 开关安装牢固，开关灵活，接触良好。

4.6.15 灯具安装牢固，完好无损，反应灵敏，发光正常。4.6.16 水表、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤。

4.6.22 其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符，工作正常。4.7

公共配套设施接管验收标准 4.7.1天台：

a)天沟、落水口畅通完好；

b)

隔热层、防水层完好。

4.7.2散水坡无下陷、断裂、与墙体分离坡度适宜、平整。4.7.3屋面避雷设施连接牢固。

4.7.4路灯、装饰灯安装牢固，完好无损，工作正常；灯柱安装牢固，油漆完好。

4.7.5绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水管布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。

4.7.6道路：

a)路面平整，无水泥块，无起砂、断裂； b)路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤；

c)块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝、缺棱掉角； d)交通标识线、路牌清楚完好。4.7.7室外消防栓：

a)消防箱标识清楚，玻璃完好； b)消防设施配件齐全； c)消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，无渗漏水，水压充足。4.7.8 楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标识清楚。

4.7.9 垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，油漆完好，使用方便o 4.7.10保安岗亭安装牢固，配件齐全，标识清晰，完好无损。

4.7.11保安道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损o 4.7.12停车场地面平整，照明充足，标识清楚，安全设施良好，排水设施良好o 4.7.13单车、摩托车棚安装牢固，照明充足，标识清楚，安全防护和排水设施良好

4.7.14明沟、暗沟排水畅通，不积水，无断裂，沟盖板安装牢固、平稳o

4.7.15 沙井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物o 4.7.16 护坡、挡土墙泄水通畅，砌筑牢固o 4.7.17台阶、踏步砌筑平实、牢固，无裂缝。4.7.18水池、水箱卫生清洁，无渗漏o

4.7.19信报箱安装牢固，完好无损，标识清楚，表面平整光洁o 4.7.20

雕塑、小品牢固，完好，安全。

4.7.2 重招牌、广告牌安装牢固，安全，表面平整光洁o 4.8机电设备的接管验收

4.8.1电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳，安装符合规范；有电梯运行准运证；机房设置合理，配件安全，标识清楚，表面光洁平整、明亮。

4.8.2变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤。

4.8.3中央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标，配置齐全，标识清楚，机房通风、采光、降温良好，设备表面油漆完好，无损伤。

7.8.4发电机型号与移交清单相符，工作状态良好，配件齐全，标识清楚，设备表面油漆完好无损伤，设备安装牢固，机房隔音，防护设置完好，通风、采光良好。

4.8.5消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。

4.8.6给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆完好无损，安装牢固，无渗漏现象，机房配置完整。

4.8.7保安监控设备：同消防监控设备。

4.9 接管验收遗留问题的处理

4.9.1遗留问题的登记确认： a)对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将 问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中并交发展商相关人员签字 确认；

b)对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备问题登记表》中并请发展商相关人员签字确认。

4.9.2 对资料遗留的问题，接管验收小组应当积极同发展商联系补齐，必要时公司总经理应当协助进行。

4.9.3对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题接管验收小组应当要求发展商在两周内解决；重大问题接管验收小组应当要求发展商在一个月内解决。必要时公司总经理应当协助进行。

4.9.4对于长期解决不了、势必会影响物业管理的问题，物业管理公司应当以备忘录的形式将问题登记后交给发展商进行备录

4.10《接管验收遗留问题登记表》和备忘录交公司行政部归档长期保存。

5.0记录 《接管验收资料遗留问题登记表》 《接管验收设施、设备遗留问题登记表》

6.0相关支持文件 《物业接管标准作业规程》