01.25 文昌苑营销推广2月工作计划

第一篇：01.25 文昌苑营销推广2月工作计划

珠海诚轩策划机构为房产而思想

文昌苑策划推广2月工作计划

一、本月工作思路：

项目预定于3月内正式开盘销售，因而2月内即需开始筹备开盘方案、价格制定、加强推广，等多方面事宜。此外，2月内有旧历年的跨度，仍需要关注现有VIP客户的购买意向变化，一方面及时跟进，避免不必要的客户流失，另一方面仍寄希望于忠诚客户的口碑传播，促进项目宣传。

1、项目筹备工作要点：

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 落实办理预售证相关事宜 落实回迁房源，及对外可售房源 房源定价：确定项目整体均价、初定房源分户定价 确定解筹开盘方案，及相应的优惠折扣方案 制定项目营销推广计划（分阶段销售进度、回款额、相匹配的推广措施、活动提纲）2、2月我司策划推广工作要点：

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 定于2月6日的“迎春VIP客户联谊会”活动方案及现场协助执行，活动后成效总结 提交项目整体均价建议，协助甲方价格体系制定 销售策略建议 策划推广建议 解筹及开盘策略建议

二、市场调研板块工作内容

1、地产行业相关政策法规调整的搜集

1）及时了解国家及地方政府相关部门对本行业的宏观调整措施，并分析政策可能带来的利好或负面影响，进而做营销策略的微调。

◎ 重点关注近期的房地产行业新政，解析政策成因，及对楼市可能形成的影响。

2）银行信贷政策及相关利率调节信息搜集。

◎ 重点关注各银行利率政策执行变化，以及对首付额度要求的调整变化。

2、贵阳房地产市场调研

 贵阳市房地产市场概况（重点关注新政实施，以及临近旧历年低，楼市行情变化）

 贵阳市两城区楼市销售详情及月内在售重点个案评析

 贵阳市两城区新推楼盘、即将推售楼盘详情

 本案周边重点在售楼盘销售详情及营销策略分析

珠海诚轩策划机构为房产而思想

三、策划推广板块工作内容

1、销售策略建议

（1）销售分阶段策略、节点、计划排期

项目预定于3月内正式进入销售，我司将根据这一时间卡点，提交分阶段销售策略，及时间节点上的排期。（此前已提交初步建议方案，望甲方审阅后批复，我司再深入细化）

（2）分阶段价格策略

价格是影响项目营销进展的根本。我司将在月内先提交整体均价建议及相应的市场分析参考。在甲方初定整体售价后，我司提交分阶段售价建议。

（3）分阶段销售优惠控制建议

视项目认筹情形，及VIP客户、来访客户反馈信息，制定各阶段层次分明的优惠折扣方案，刺激客户购买，达到促销的目的。

优惠控制与分阶段价格策略相辅相成，我司将在甲方确定整体售价后，提交专案报告。

2、策划推广建议

（1）认筹工作跟进，定期做认筹成效分析总结

（2）推广通路选择，推广媒介组合建议

鉴于本项目推广经费的严格控制，我司在此基础上提交性价比较高的媒体选择建议。在1月工作总结内，已做了详尽的认筹工作分析总结，及分析上阶段推广效应。本项目加强推广，拓宽推广面迫在眉睫，望甲方对我司推广建议给予及时批复调整，推进工作及时开展。

三、形象设计板块

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 2.6联谊会活动，相关物料设计（含舞台背景、抽奖券、特等奖抵用券等）待甲方确定增设公交广告后，将原先设计方案细化调整。若甲方否定公交车体广告方案，再另行选择推广路径，做相应形象设计 其他广告更换，或及时性的形象设计

四、月度常规工作报告撰写1、2月份贵阳市两城区房地产市场报告2、2月份项目策划推广工作总结3、2月份项目推广效应测评4、3月份项目策划推广工作计划

注：本月内增加提交《贵阳市2009年度房地产市场运营报告》

第二篇：和谐苑项目营销推广执行案

和谐苑项目营销推广执行案

主推产品：

当前主推的产品为小区中间支路新二路两侧商业和沿天门大道的沿街底商，同时在营销和推广中还将穿插认筹住宅区内安置剩余的多层房源及在建的9号楼17F小高层住宅产品；

推广方向：

项目地块较大且产品类型丰富，有商业﹑多层﹑小高层等，但由于本案为宿马园区政府规划将高滩和壕沟两个乡镇住户整体搬迁的项目，前期并未进行项目的宣传推广，造成项目的知名度较低，推出剩余可售产品需要进行大范围的宣传，便于销售蓄水；而推广的重点为项目的规模优势﹑人气优势及宿马公立学校﹑宿淮铁路站﹑物流园产业等配套优势；推广的范围主要集中在项目内安置户和宿马园区周边的乡镇；

推广目标：

由于项目前期并未进行宣传，市场认知度较低，所以用一到两个月时间进行大范围的宣传蓄水，同时根据销售积累客户量，先行吸引大客户进行优惠认购。其后根据项目证件的取得时间，利用一天的时举行开盘活动，集中引爆逼定，并利用开盘的优惠措施，实行限时性销售，促进客户交纳款项并签订合同，达到阶段性销售目的。

首批认筹建议分几个档次，利用交纳定金多优惠多来刺激客户下定；商业建议为：1万抵2万，3万抵5万，10万抵15万，30万抵38万；

住宅建议：

1、由于9号楼开盘和交房时间较晚，为了积累9号楼购买的客户群，建议降低认筹门槛，采取5000元抵1万元和3万元抵5万元的形式；

2、多层剩余房源，由于现房销售，则采取认购的方式，即开始认购一周内成功购房且采取一次性付款的客户，按总房款的9.5折优惠，采取分期付款的客户，按总房款的9.8折优惠（超出以上时间购房不享受优惠）开盘时（商业）：首批优惠建议为：开盘当天签订购房合同，每套再优惠1万元，超出此时间无此优惠；

开盘正常优惠（10日内签订购房合同）：一次性付款9.8折，按揭付款9.9折，分期付款无优惠。

注：上述缴纳认筹金的客户，如开盘时或开盘前放弃该房源认购权，则自客户提出之日起一周内退还认筹金，并按银行当期存款利息退还利息。营销推广节点

目前至-8月底：主要进行售楼部的建设﹑室内外布置﹑团队的组建﹑培训及相关物料的设计制作；

9月1日-9月底：主要进行项目的形象宣传，同时进行商业的认筹和剩余住宅的销售宣传，待安置户全部交付后且学校开学，有一定的人气时举办系列活动，提升项目的知名度；

10月之后：主要进行项目的宣传和维护，并定期在周边举办乡镇举办路演，进一步加快商业和住宅的销售进度。

以下为营销推广执行方案：

目前至8月底

一﹑营销工作：

1﹑营销人员的配备及培训工作

2﹑项目说辞的制定

3﹑营销管理制度的建立

4﹑可售房源的位置的统计及面积的核算

5﹑商业部分面积分割方案的划分

6﹑商业和住宅认筹协议的制定

7﹑售楼部置业顾问进行客户的接待并传递项目认筹信息。

8、收集、整理和电话联系项目内安置户，介绍商业及剩余产品的信息，并进行意向整理。

9﹑根据售楼部的建设进度结合整个宿马园区竞争项目的销售进展，进行项目中间支路商业和剩余住宅的认筹。（认筹方案见附件）

10﹑售楼部室内外的布置

11﹑制作优惠卡，一张卡可抵充2000元购房款，吸引客户；

二﹑宣传工作

由于此阶段主要为售楼部的筹建期，一些物料正在筹备，不便于大规模的宣传，主要进行宣传物料的设计印刷制作准备，且在此阶段可以通过户外发布项目的，并且在乡镇进行单页投放，让客户群知道本项目的具体信息和即将认筹的信息。

1﹑售楼部内外布置和氛围的渲染，售楼部内部宣传展板﹑效果图展板﹑可售商业和住宅的展示；

室外可设置注水道旗，户外看板及发布认筹信息条幅等；

2﹑项目围墙及墙体布置

在项目围墙上制作围墙广告

在面朝南正对着宿马公立学校的墙体上和面朝东的墙体上设置墙体巨幅，宣传项目的优势和发布认筹信息。

9月1日-9月底

此阶段主要进行项目密集的宣传，同时进行商业的认筹和剩余住宅的销售宣传，由于项目安置户进驻及学校开学，周边人气旺盛，可举办系列活动，提升项目的知名度，促进项目产品的销售；

一﹑营销工作

1﹑加强营销部的培训工作，进行知识培训的同时加强售楼员的杀客能力； 2﹑搜集本案安置户的基本信息（电话和地址），通过短信的形式传递项目的认筹信息，并采取登门拜访的方式，讲解项目的优势，刺激居住在本项目客户的购买欲望。

3﹑有效开展乡镇拓客工作，根据项目客户群分布特点，开展乡镇拓客工作，在乡镇的集市或登门拜访，发放项目单页。

二﹑宣传工作

由于项目前期并未进行宣传，只举办一期安置户交房简易的活动，市场认知度较低；根据项目的工程进度，安置剩余的多层住宅具备交房条件，商业也封顶，结合项目的营销认筹的节奏，前期必须进行大范围的宣传，扩大知名度的同时给销售蓄水奠定基础。

1﹑户外：通过在人流车流较为集中的区域设置户外广告，能很好的辐射周边，对项目进行有效的宣传；

建议在项目南侧桥头向西通往蒿沟岔路口位置设置户外落地牌，辐射周边乡镇，尺寸现场勘查确定；

在洪河路高架桥桥东侧设置户外落地牌（或租赁），能对进出宿马园区和高铁站的客户群进行辐射，落地牌的尺寸不低于18米*6米；

在项目东侧的钟馗路两侧的灯杆上做灯杆旗，进行项目形象宣传和客户指引；

2﹑公交车头和公交内展板，在宿马园区内或者宿州通往宿马园区内的公交车身和公交展板宣传项目的优势；

3﹑乡镇宣传：悬挂条幅和广告牌

通往蒿沟岔路口向西和向东的道路上设置条幅；

在乡镇的集市人群较为集中的地方悬挂宣传条幅或者选择视角较好的位置发布广告牌；

4﹑单页派送

收集本项目安置户的基本信息，针对本项目安置户进行单页派发并详细讲解项目的优势，吸引此类人群购买，因为居住在本社区对于项目和周边的规划的认知较高，其购买的几率较高。

宿马园区区内及周边乡镇全覆盖进行单页派送并搜集客户的购买信息，传递项目的优势和认筹情况；

5﹑短信传播

针对本项目安置户，进行短信传递项目信息

周边乡镇采取定位短信的形式，进行范围传播

6﹑举办活动

在宿马学校开学后根据和学校进行沟通联合举办活动，在活动期间购商铺或住房优惠，可有效的促进学生家长及学校教师的客户的购买；

结合项目安置户的交房举办联谊活动，届时向客户推荐项目产品； 在周边乡镇人群集中区域举行路演，届时发放单页，积累客户；

④举办系列广场舞/学生系列书法绘画演讲等比赛，增加项目知名度和人气 10月之后：

根据认筹的效果结合项目手续的进展程度，可举行开盘活动；

三、配合认筹及举办活动拓客等需要进行制作相关礼品

1、拓客小礼品（印制项目广告语）：价值为10元左右/个

指甲剪套盒、喝水杯子、毛巾、雨伞、手电筒等

2、认筹礼品：三件套、电水壶等（价值为50－100元/个）

第三篇：亚泰富苑购物中心营销推广方案

亚泰富苑购物中心营销推广方案（节选）主策划：石谕东

一、项目意义

亚泰富苑购物中心的建立，将客观上填补吉林省乃至东三省该项（mall）商业模式的空白。在商业领域率先导入全新的经营业态，昭示着长春已迈入一个崭新的商业时期，对长春商业经营模式及市场产生革命性的影响，具有划时代的标志性、史性意义；而亚泰集团以前瞻性的眼光和雄厚的实力担负起这一重要开启者角色。

从一个区域的界面来看，繁华的商业无不带动一个区域的经济，刺激房地产、旅游业、酒店业、交通业、其它服务业的兴旺，吸引外商投资。在一定的程度上带动城市的综合质素的提升；一个大型的现代化的购物中心的开业运营，必极大地方便和满足本地区人们的物质文化生活需求，改变人们的消费和生活方式，解决大量人员就业，增加地方财政收入，具有现实性的社会意义；充分体现产业报国、回馈社会的理念，这与一个真正有抱负的企业精神相契合。

从发展商（亚泰集团）的视角看，顺乎商业地平线的大势，以大手笔介入商业物业，从而深度涉足于地产商业联动开发营运的领域。在商铺销售、租赁、管理等项获取巨额回报的同时，以购物中心源源不断的信息流、物流、人流、资金流为诱因增强整个楼盘的销售力，提升整个楼盘商业地位和价值。着眼长远，该项目的启动将为未来的集团房产业发展奠定基础，因为未来商业裙楼房产依然是城区楼盘的主旋律，该项目的运营为今后开发同类房产业积累经验，并因此而培育造就一支集房地产、商业、营销管理为一体的有实战经验的经营管理团队。

二、市场环境调查

长春市位于东三省中心区，属中型内陆省会城市。2000全市国内生产总值（GDP）824亿元；第二产业和第三产业各占365亿和338亿元；人均国内生产总值约9000元；汽车、农副产品深加工、高新技术是该市的三大支柱企业。国有经济和非国有经济成分各占50%比重；全口径财政收入实现76亿元，年增长16%；市区全口径财政收入69.5亿元；2000年，金融机构存款余额1013亿元，城市居民储蓄余额533.7亿元。

全市由六城区及四郊县构成，人口近700万；亚泰富苑项目所在的南关区人口60万，户数18万；邻区朝阳区人口67万，户数18.2万户;北邻宽城区人口42万,户数12.5万;郊区四市县人口占全市总人口60%，经济总量仅占全市经济总量的29.6% 2000年，全市商品房销售建筑面积达62万平方米，销售额14.8亿元，与上年比呈上升势头。售给个人用房47.9万平方米，销售额9.8亿元。（该城市人均居住面积9.5平方米）2000年社会消费品总额实现311亿元，居民购买的商品主要以食品和用品类为主。分别占社会消费品零售总额的41.3%和40.8%；社会消费品零售总额年均增长速度达18.7%。2000年，城市居民人均可支配收入5550元，人均消费性支出5113元。其中食品支出占消费性支出42%、衣着类占10.9、用于居住类消费占10.7%、娱乐教育文化用品占9.8%、医疗保健占9.6%、交通通讯占7.8%、杂项商品与服务占4.7%、家庭设备及用品占4.4%。长春主要商业旺区有两个，一是位于城北朝阳区与南关区交界的重庆路商圈；二是红旗路与工农大路交汇处的欧亚商圈；六城区2000贸易批发总额187亿（其中朝阳区90亿、南关区48亿、宽城、绿园各12亿、二道区6亿、双阳区1.3亿）；零售总额70亿（其中朝阳区39亿、南关区16亿、宽城区6.6亿、绿园区6.2亿、二道区1.2亿、双阳区0.6亿）。2000年，长春零售业大型零售商场前十名是欧亚商都、长百大楼、长春通立、恒客隆仓储、卓展、市邮政局、安利日用品、长春国贸中心、长春好旺角大厦。前十名销售总额47.79亿元，最高13.2亿元，最低1.5亿元，平均4.7亿元。项目启动前，亚泰商业物业管理公司销售部售楼人员在策划及销售负责人的安排指导下，以高精度表格控制的方式，走访调查了长春15家大型商场、318个商场内知名的服装皮具品牌、16个有代表性的楼盘、35家长春市服装皮具品牌专卖店。为期约十天，并进行了归纳总结。

阅览了长春楼盘广告及商场经营宣传资料。对有一定参考性的商业机构如卓展、时代服饰、万达沃尔玛、长百影城购物中心定位及推广手段有重点关注。

（调查资料附件，含大型商场商情、服装皮具专卖店、代表性楼盘、服装皮具品牌调查）。

三、战略分析（SWOT）

1、优势：

A：经营模式优势：亚泰富苑购物中心实行全新的国际流行的购物中心(mall)的业态，是一个以零售业主力店为主导的，各类专卖店、品牌精品店、专营店为辅助，融合餐饮、娱乐、文化、运动、休闲等服务项目为一体的大型商业服务机构。在长春市没有先例，打破了传统商业百货店的单一经营商品模式，服务功能的多样化，使购物中心能满足比传统商业更广泛的需求，市场支撑力强大，决定其生命力强大。

B、特色优势：购物中心经营户的个性化经营表现有助于形成多样化的个性特色，避免了传统商业大同小异、千店一面的格局，以迎合日趋个性化的消费对象。

C、营销优势：引进国际及港深一套新的商业物业营销管理模式，在概念及思路、商业物业定位、功能设置、统一管理、促销推广战略及手法上，相对于该地区同业而言起点较高，这种超前将充分考量到了市场的接受程度和对商业物业未来10—30年发展态势的预测和把握。（具体措施见营销战略）

D、地段优势：亚泰富苑购物中心位于长春市重庆路中心，朝阳区与南关区交汇处。该地是吉林省最繁华历史最悠久的商业、文化中心区，这里是首位集团投资开发，有品牌带来置。由商贸集结地，重量级商业机构有长百大楼、卓展、恒客隆、国贸、东方商厦、将建的万达沃尔玛等。路两侧店铺林立，在项目运行过程中能保证外，人流密集、交通便捷。有商业金街之誉。随着步行街工程的实施，该地段之繁华有日趋鼎盛之势。

E、品牌优势：亚泰集团为上市公司，基础实力雄厚，在吉林地产界其规模处于榜于亚泰集团一直以来致力于品牌的营造和管理，在业界和消费者中具有相当的知名度，亚泰富苑购物中心由亚泰的信誉保证，有信誉构筑的较广泛的群众基础。同时亚泰集团在长春有良好的政府关系资源部事务的顺畅。

F、规模优势：近6万平方米的经营面积在目前整个长春的商业界比肩者寥寥，（万达沃尔玛、长百影城购物中心、卓展有可比性）规模上的超大型使商品和服务功能有更大的组合空间，能满足市场更广泛的服务需求，实现一站式消费在客观硬件上具备了一个最重要的先决条件。

G、WTO的介入，中国企业将面临前所未有的冲击，出现更多的下岗人员，经商的人将相对增多，铺面需求量将增大。

2、劣势和威胁：

A、从物业硬件方面看：该购物中心临街，门前缺乏大的空阔地，未来大的推广及文化表演、公关活动难以在现场展开（包括营造形象的升旗仪式难以实行），有碍于形成聚集、吐纳人气的休闲广场文化景观。（与万达沃尔玛压缩房产面积，扩充广场面积比逊色。）

B、停车场问题：一方面地下停车场不如地面停车场便利，另一方面该地段为交通要道，地下停车场难以找寻，涉及到顺逆向行车问题，给有车一族尤其是第一次购物者带来不便；据消息称，重庆路将来会被政府规划成步行街，这一问题将更趋突出。规划车辆指引，最大限度方便有车一族，这一课题需认真研究，当着重点解决。

C、面临激剧的竞争态势：长春市有经验和实力的大型商业机构大部分云集在重庆路，一些商家均有稳定的顾客群体，亚泰购物中心的轰然出世，其生存和发展的条件实际是建立在重新瓜分“蛋糕”的前提上，因此该项目一经规划，即受商业界普遍警觉；而万达沃尔玛其经营规模和业态与亚泰富苑购物中心项目有相似之处，在项目的介入时间，工程进度、招商、营销推广手法、经营管理方面，是一个颇值得关注和重视的对手。（日后在各营销环节，须提防其采用后发制人的策略，加强对其营销情报的收集。）

D、高层商铺销售可能存在一定难度：因商铺经营规划楼层较高（地上七层，地下一层），集团对售价有不低的预期。商铺在销售过程中，将势必出现低层热卖，高层难卖局面。高层铺位的优势提炼是重点和难点（另需设计难点铺位解决办法，比如招租、招商方案）。E、新概念传播力问题：购物中心（MALL）是一个新的概念，购铺者及消费者认同接受需要一个传播的过程，前期需作大力宣导。广告力度若小将造成不利局面。

F、所有权、经营权、管理权的冲突问题：因商铺大部分以销售为主，意味着商铺所有权、经营权、转让权原则上归业主所有，对未来的整体形象、整体规划布局、档次定位、统一管理构成一定难度。若形成杂乱的局面后，将对整个楼盘形象造成负面影响。（因此，销售时需对未来的整体形象、统一管理作严格的规定，并以条款形式载入合同）

G、销售人员培训问题：非现铺销售，卖的是楼花、图纸和规划、七个楼层的面积、功能布局有一定的复杂性，与买家的沟通、坚定买家信心需要售楼人员要对购物中心、商业物业管理模式和政策、购物中心整体规划、购物中心的优势卖点有全面的了解。操作难度高于住宅，对销售工作人员的综合知识有较高要求。

H、正式认购的时机：属淡季推出，12月份为销楼淡季，一般情况下是企业回收总结而非投放时期。

3、机会：

A、站在二十一世纪的时空规划，起点高。

B、在调研长春所有大型商业机构、代表性房地产的基础上进行规划，长短分明、知已知彼、胸有成竹、方案具征对性。优势集合，个性凸显。C、在一块空地上（一张白纸上）规划，发挥空间大。

D、WTO介入的当口切入，便于引进国际知名品牌的商品和服务机构。

E、该项目导入在加剧重庆路商圈竞争的同时，也刺激吸引更多的外围人群来重庆路消费，将该商区的“蛋糕”进一步做大。使重庆路成为上海的南京路、北京的王府井、香港的铜锣湾、深圳的老东门。形成以亚泰富苑为核心的、以长百、国贸、卓展、东方等为战列舰的商业航母集群。

四、营销战略的制定

1、战略目标的设定

设定两个基本战略目标：（1）销售目标（短期目标）：亚泰富苑购物中心在短期内售罄，并力求长春铺位最高之价格。

（2）经营目标（长期目标）：开业之后的亚泰富苑购物中心成为百年不衰的强势商业服务终端实体，成为吉林省商业服务形象的标志，互利双赢、永继经营。

两个目标是相互依存的关系，远期规划得好，能增强买家信心，吸引知名品牌介入，促进销售目标的实现。销售目标实现得好，便于招商开业按时顺利展开。

2、项目卖点提炼及战略宣导的要点

卖点须讲求唯一性、领先性、特殊性、创造性；前期重点宣导的对象是铺位购买者。开业后宣导重点对象是消费者。

A、业态先进：引爆东北商业革命------吉林省唯一与国际潮流接轨的以mall手法运营的、体量超6万平方米的大型购物中心------集购物、休闲运动、商务、文化活动、餐饮服务、娱乐健身等30余项服务项目为于一体，实现一站式购物、一站式服务、一站式全方位解决工程----改变人们消费及生活方式。

B、品牌卓著：地产巨挚亚泰集团信誉卓著、零售巨鳄------商誉赫赫、百家中外顶级品牌强势入盟，形成强大的市场引力！

C、管理领先：深港营销专家参与全程企划管理，引用国际领先的现代管理方法，确保有永续经营、百年强势的基础！

D、现代化设施方面：长春电梯最多的商业机构，21组双向自动扶梯、7部观光梯、4部货梯；超前30年规划，中国唯一一家全智能化的购物中心：所有铺位设网络终端插口，业主的进、销、存可进行电脑化管理，在网上进行数据传输等。提供ERP、即时销售行情查询系统技术支持。

E、宣传有力：东北商家的户外唯一自有的超大型（100平方米）高清淅度电子屏幕。向商户提供永久强势广告支持。

F、地段优越：一个消费欲最强烈的地方！一个不复再有的黄金地段！一颗金街路中心的钻石！一个亿万富豪的加工厂！座镇重庆路商圈的心脏！日拥40万人流，年拥40亿货流。G、经营布局科学：在商品、服务功能布局、动线划分上引用国际mall手法，独创“铺铺临街、错位经营、关联布局、循环消费、资源共享”理念和模式，形成室内街市循环消费系统，加之高层项目的诱导力，使上下商铺有均好性。H、商铺投资者回报巨大：以一楼商铺为例，50平方米商铺，假设每平方米售价为3.5万元，售价175万;按每月每平方米500元计,年回报率为17%,5-6年收回成本。随着步行街计划的实施及WTO的介入，国外商品的大量涌入等利好的到来，位于重庆路商圈中心地带的亚泰富苑购物中心铺面其租售价必有巨大的升值空间。黄金商铺是一个取之不尽的银行。I、招商优势：实行“南北互动、中外互动、投资经营互动”模式，利用管理公司资源，大力引进国外著名品牌、港、澳、台品牌，南方沿海知名品牌；同时为商铺投资者招租招商，牵线搭桥，使投资者稳收“地主之利”，解除投资者后顾之忧。

3、形象战略

基于亚泰富苑购物中心的超前化、规模化、品牌化、多样化的理念，形象规划宜大气、具现代感、有震撼力、色彩浓烈有活力，以体现繁荣的商业气息、富有变化而又统一、各类制作样式方面要求别居一格、材质要求有现代感、工艺方面要求精美、以高档次定位。

A、视觉形象：导入CIS系统之VI部分，重新设计标识、标准字、组合、色彩；应用于工地现场的包装、工地施工人员头盔、服装标识、销售处的装修、办公环境装修、各类展板展牌制作、员工服饰、工作牌、宣传彩页、挂旗、媒体广告、认购手册制做、名片、信封、信笺、各类票据等

B、行为形象：全体工作人员须接受礼仪培训。（含心态、服饰仪表、表情、语言语气、态度、动作、时间观念、工作节奏等）。要求工作人员有一套标准化的格式。制作一套工作手册。

C、社会形象：企业通过项目的投资运营及进行系列社会活动展示的规模、实力、以及所传播的精神、价值取向、社会公信力等构成的整体形象。（视觉、行为形象是其中的一部分）整体形象由局部形象构建，见微知著，企业经营活动中，任何人、事、物都是企业内在精神的传达。因此项目各环节，须严于掌控、力求完美。尤其是视觉设计部分，一定要围绕和符合形象战略思想。

4、富苑购物中心功能的设定

购物、餐饮、运动健身、娱乐、影视、观光休闲、文化艺术、药店、邮政服务、电脑通讯、袖珍展览厅、商务中心、美容院、影楼、会所、商务酒吧、上网、麻雀馆、棋道馆、桑拿等。

5、商品和服务项目布局

室内街市化格局，原则是“铺铺临街、错位经营、关联布局、循环消费、资源共享”理念和模式，形成室内街市格局。品牌荟萃、条块清晰、功能齐全、方便顾客。布局上讲究关联性，楼层与楼层、商品与商品之间、商品与服务项目、服务项目与服务项目之间推行循环消费理念。力图达到高而不淡、偏而不冷。力求铺面有均好性

第四篇：滨水香苑营销推广策划案

根据前期市场调查现就“滨水香苑”营销推广事项，就推广手法、推广策略、卖点挖掘、推广渠道选择等作如下安排。

第一部分、项目推广策划

一、项目推广策略

1、项目推广原则

（1）、符合宏观经济环境和政府发展政策；（2）、切合消费者心理因素，投其所好；

（3）、分析把握产品情况，结合时机、分期利导；（4）、挖掘产品优势，适时传播；（5）、构筑项目形象，立基品牌；（6）、最少资金投入获取最大效益；

2、推广策略

根据前期对越西房地产市场现状和项目SWOT为基础，对本项目市场推广策略做以下建议：

概念引导：其一，滨水香苑所铸造的“越西滨水人文社区”在越西本地属于较少的品质楼盘，但对于消费者来讲，其目前所领略到的品质楼盘已经有“世纪城”“康城”；其二，在项目销售之初为期房销售，项目所蕴涵的品位真谛难以无法鉴赏。因此，结合以上因素，有必要对项目在销售之初进行相应的概念诉求，使消费者通过概念的感悟，领略到不同凡响的“品位”生活概念，进而对本项目产生品质项目的形象意识。

形象先行：形象是建立消费者好感度的直观因素，好的形象向来带来好的评价。而形象宣传主要安排在项目销售筹备期。因为该阶段楼盘硬性条件尚不成熟，同时在广告法制约下，项目相关内容暂不允许宣传，所以多为形象阐述。而对于滨水香苑来讲，除以上原因之外，原于其领先的市场定位，在项目全盘呈现之前，消费者暂无法企及，因而必须通过先树立形象，引起市场好感度和向往度，续而为产品以品质姿态浮出创立先决条件。

借势造市：通过前期的概念引导和形象宣传，必将上升市场期望值，于此之时，充分利用这一时机，在消费者期盼之中，迎来开盘。

分期推广：目前越西在售项目多为分期销售，本项目提出分期推广主要有已下原因，其一，滨水香苑所倡导的居住概念，在越西属于新生事物，通过分期推广先推出部分单元试探市场，可以为后期其他单位推出提供前车可鉴有效经验；其二，分期推广通过不同阶段推出不同的系列主题，有利于创造多元化竞争优势；（如针对购买电梯的消费群体，我们提出迎合其品位的居住概念，拨动其心弦产生共鸣）。其三，从产品自身特点来讲其物业形态包括多层、电梯和商铺，通过分期推广，市场宣传更具针对性和灵活性。

二、项目推广方式

1、分期推广

根据越西市场环境和滨水香苑自身情况，特此建议项目分三期推广，每一期推广内容包括：

第一期：推出多层，试探市场

诠释：第一期推出项目多层近一半的单位，原因是：首先多层客户群较广，市场需求空间相对较大，销售较顺畅；其二，第一期推出的单位相对较少，有利于快速在市场上产生热销局面，为后期推广埋下伏笔。

第二期：推出多层余下的单元和低商

诠释：首先从消费者心理出发，通过第一期的热销，产生市场对本项目的认可，从而促进项目美誉度提升，从精神意识上提高购买者自豪感，促进其购买“滨水香苑”满足彰显自我的心理需求。其次从产品开发角度出发，第二期滨水香苑景观环境，项目形象已展示出来，促使其下单说服力更强。第三、根据一期销售情况适时推出第二期。当然任何一种市场推广都会有其一定的利弊，本推广方式所面临的问题为：我公司前期推出的多层住宅，均面临大街和康城推出的花园洋房相比有一定的差距。解决方式：通过广告诉求，突出本项目的性价比，截取准备去其他项目购买多层者，使其产生观望心理，为本项目多层的推出聚集潜在消费群体。

目前项目周边环境不够成熟，无论是商铺销售周期或价位都将大大折扣，因此商铺放在第二期可以借助第一期所带来的人气，提高其性价比，获取良好的市场盈利空间。

第三期：电梯住宅

根据市场情况适时推出第三期

2、推广方式建议

根据市场调查，越西消费者对价格，工程进度尤为注重，因此为提高本项目销售初期市场竞争力，建议少部分景观园艺和住宅同期建设，景观初具轮廓时，停止营建，重点放在住宅建设上，住宅基本竣工时再开建细部景观环境。该方式在销售初期，在价格制定上尽可能体现产品的性价比，这不仅可以通过景观营建更大吸引消费者眼球，同时对于销售价位的推广也有一定的利好消息。

在推广方式上，建议楼盘正式开盘前2—4周左右开始接受内部认购，推出部分目前正在开发建设的楼座，正式开盘当天推出少量景观和朝向最好的单位刺激市场消费欲望，为开盘制造声势。

3、价格定位及销售策略

（1）、价格定位（第一期多层起步价）

根据对购房者意向调查，对滨水香苑目前所在区域，房价认可度在2000—2300元/㎡之间，我们取其平均值2200元/㎡，根据消费者购物心理系数分析，实际价位因在消费选择基础上上调20%，那么实际值应该为2400-2500元/㎡。

从消费者心理分析，目前越西消费者对于“什么样的物业卖什么样的价，高品质楼盘价格自然水涨船高”的普遍规律持不太认可。因此基于以上因素，建议本项目第一期开盘均价定为： 2500元/㎡

诠释：其一，本项目定位为越西滨水人文住宅区，根据越西消费者消费心理，价格自然要与定位匹配。其

二、目前高端商品房市场已达到该水平，同时消费者对该区域也持认可趋势。

（备注：从市场调查数据得出，多层消费者普遍接受第三层，而其他在售项目三层价位相对较高，因此建议同单元不同楼层销售价格趋势，以三层为值高点，一层——三层价位递增，三层——五层价格适当递减。该价格定律只作为基本规律，详细定价还将根据朝向、景观系数等多方位因素进行适当调整。）

（2）开盘销售策略，本项目价格定价将以高端市场定价为基准，采用2500元/㎡的均价入市，同时根据楼座朝向和景观系数等多方面因素，适当拉开楼盘差价，使价格做到多元化，以期吸引更多目标群体对本项目的关注。

但为了避免价格因素对楼盘销售造成不必要的影响，开盘销售价格策略也可以根据内部认购期间人气指数进行定夺，确定优惠度以此确保价格定位更符合市场接受度。

4、企业品牌传播

从市场调查看，消费者对开发商品牌的关注度占有一定的比例，这说明购房之前选择有信誉和有品牌基础的开发商，是目前大多数消费者特别是高端消费者较为关注的因素之一。

而目前新六建设房地产开发有限公司，虽然以其卓越的经济实力在越西一举拿下目前的世纪城地块，轰动越西业内人士，在同类市场上掀起不小的波澜，以及后来的雅安万利地产拿下的越西康城地块，但对于消费者来讲，对其认识仍不够，同时属于初次在越西开发项目，为使企业品牌和项目促进式发展，因此对其企业品牌传播渠道作出以下建议。

第一阶段：项目筹备期 公关传播为主、广告宣传为辅

诠释：该公关活动包括，企业与学校、企业与政府、企业与银行、企业与社会、企业与媒体之间的友好交往事件，从而为项目销售提供良好的公共关系。广告宣传如通过软文报道企业实力资质等。

第二阶段：项目销售期 企业与项目捆绑式宣传

诠释：该阶段主要为项目广告宣传，如在项目案名前冠以企业名称，在项目广告宣传中，传播企业理念等。

第三阶段：项目销售后期

重点是企业与业主之间的公共关系 诠释：主要形式如：召开业主联欢会，举办活动等，通过企业与业主之间的沟通，加深企业美誉度和耳语传播效应，为顺利结案带来利好消息。

5、建议公关活动方式

（1）、邀请社会知名人士为本项目致辞；

（2）、与各大型企业开发联谊活动，以求大额定单；

（3）、结合客户层，适当开展业主公关活动；如举办客户联谊会，加强与客户的沟通。

（4）、结合施工进度，开展公关活动；如开工仪式。（5）、在越西一年一度的盛大油菜花节上，参展；

（6）、加强中坚房产与周边学校的友好往来关系，如：赞助一中举办校庆或相关比赛活动等，组织县一中、小学等学校学生参加中坚公司活动等；（如：书画比赛）。

第二部分、项目企划

一、项目系列主题卖点

因滨水香苑目前软性配套较少，因此本主题卖点主要从外在因素挖掘，而其内在品质内涵，将在后期结合方案的定夺，予以表现。

1、地段

政府重点规划发展的高尚居住休闲区，无以复制的地段价值，引领着直线上升的发展趋势，繁华中独蕴品位的休闲生活正在逐渐上演。

2、交通

滨河大道延伸着新区未来的交通网络，便捷之中领略四通八达的生活情趣。

3、周边生活环境

滨河公园、步行街、协和医院等一系列完善的生活配套，烘托着这一区域悠闲、便捷的生活气息，今生收藏他人惊羡的眼光，滨水香苑，家就在公园旁。

4、自然环境

呼吸大自然恩赐的芬芳雨露，眺望远山、空朦诗韵、聆听风的禅唱、鸟的婉转，在一个云淡风轻的午后，悠闲于后花园的暖暖阳光，诗意栖居、恬淡于滨水香苑独属的悠然意境。

5、品位

抛却世俗的凡尘，留恋于青山白水间的窃窃私语，徜佯于自然的芬芳、景物的秀丽、感动着生命的华美，境界的卓越。栖居与此，尊贵之后更多一份品位的沉淀。

6、居住氛围

项目旁边就是以老师居住为主的师馨园，出入皆鸿儒、往来无白丁。

7、开发商企业实力

温州商会中坚房地产开发公司，商会、企业介绍„„

二、核心主题卖点

核心主题的确立，意在寻找项目独属的卖点，做为市场扩展的强大吸引力。通过对消费者需求心理分析和与其他项目对比分析，确定本项目的核心主题为： 水岸+公园、悠然山水间、突出项目的品质

买二房得三房、买三房得四房、突出项目的高性价比

诠释：以上核心主题，意在突出滨水香苑的居住自然环境。以及项目本身的高性价比原因如下：

具市场调查了解，越西消费者在置业时对项目价格龙其敏感，目前市场上的销售阻力也多源于此。因此本案在前期方案设计时着重考虑了这一点，对户型设计进行了深入的优化，在保证预期房价不便的情况下加大了赠送面积，有效的降低了实得单价，使客户进一步得到了实惠，提高了产品竟争力。另一方面本案也注重项目的品质打造在地块相对狭小的情况下也保证了项目景观以及娱乐设施的打造，使项目品质得到了有效的保证。

三、广告总精神

广告形象与项目形象保持一直，市场推广传达力更集中，传达效果更明显，因此该广告总精神建议为： 首席纯水岸公园品质华宅

诠释：“纯水岸”是对项目临水而居的形象概括，临水而居是人类的天性反映出项目优越的居住位置，公园品质华宅是对项目周边配套环境和项目品质的外在体现。

四、广告表现风格

广告表现风格是对项目总体形象的一种宣扬与演绎，融会与产品与宣传形象之间，激荡着消费者对其最直觉的感官认识。他与建筑风格相吻合，与目标消费群体心理特征相接洽。通过以上分析，我们将根据滨水香苑建筑风格所定位的“简欧风格”为表现源泉，突出项目的“品质”和“尊贵”。

“品质”：品质即有好的质量，在如今越西社会经济不断发展的今天，消费者对住的环境有了更高的要求，无论从产品设计小区环境等都提出了更高的要求。因此。通过对项目品质的塑造，树立了项目形象更能满足客户对项目要求品质的心里诉求。

“尊贵”：根据前期市调越西目前的买房主力主要以企事业单位，以及国家公务员为主体，从物质接受意识来讲，这部份人渴望以“尊贵”彰显自身的社会地位，以及其独特的个性品位。通过对项目尊贵形象的表现能切实满足这部份人的心里需求。

备注：以上广告表现风格乃立足于产品建筑风格而论，两者统一传达，从形象上做到统一的宣传效果，使其更具传达力度。

五、各阶段主要推广手法

按照房地产运作的一般规律，将本项目广告推广分为四个阶段，即筹备期、公开期、强销期和持续期。以下将对滨水香苑在四个推广阶段不同的广告推广手法予以阐述。

1、筹备期

（1）、广告宣传策略：概念引导、形象推广

（2）、媒体投放策略：户外媒体及印刷媒体为主，短信、报纸广告等形式为辅；（3）、目的：塑立形象、吸引消费者关注，为开盘制造声势。（4）、时间：开盘前1—2个月左右（5）、销售节点：第一期内部认购

（6）、具体的广告形式和需准备的宣传方式 A、售楼处

售楼处（选址、搭建、售楼处内部装修及销售道具的准备等）由于前期已基本定性，这里就不再做多过产述。B、户外看板

户外看板具体设置位置，将根据现场实际情况进行安排。其内容主要包括：滨水香苑楼盘透视效果图、案名、LOGO、主题广告语、销售热线、区位坐标等； C、户外广告

在滨水香苑正式接受内部认购期间，在位于项目旁的滨河大道一段，以及县城主要街道新大街投放沿街广告（灯杆）、条幅等户外宣传广告。广告内容以形象、配合内部认购进行渲染。D、印刷媒体制作

主要包括、折页、DM单、手提袋等；其内容建议如下：

折页、DM单主要介绍通盘情况，使参观者对滨水香苑全盘有个初步概念；其用途主要用于内部认购期间街头派发。

手提袋，风格和楼书等印刷媒体保持一致，但在制作水平上，除其固有的坚固耐用的本性之外，更多一份视觉的享受美，使拎者感其美，阅者赏心悦目，成为越西街头一道迷人的风景线。E、报纸

该阶段的报纸形式主要，配合内部认购的开始，适当安排硬性广告。宣传内容如：其一通过对温州商会中坚房产企业资质介绍引出对滨水香苑开发理念的阐述。其二以开创越西滨水居家时代先河为形象宣传点，引出滨水香苑即将带来的生活哲学。引起社会对项目开发的广泛关注，从而提升项目的品牌。媒体安排建议：凉山《凉山日报》，建议在该栏目上发表专栏报道，同时向《越西周刊》发稿。

F、推广活动

主要围绕内部认购而开展，为内部认购的开始制造声势，同时在活动形式的选择上，尽可能选择宣传面较广的活动形式，而活动内容须与楼盘品质保持一致，具备一定的新颖感和品位感。G、电视广告片制作

由于电视广告媒介相对较少，且覆盖面较窄，且制作费用较高因此建议暂不考虑电视广告的投放。H、短信广告

手机作为现代人必备的通讯工具，在越西也较为普及，因此短信广告的覆盖面较为全面，在认购期间通过手机短信将滨水香苑核心卖点，产品优势，通过短信的方式传达给越西潜在购房者是一个不错的平台。

2、公开期

（1）、广告宣传策略：发挥内部认购客户耳语传播效应、借势造市（2）、媒体投放策略：多渠道媒体全方位轰炸；（3）、目的：掀起销售热潮、吸引市场强烈关注；（4）、时间：开盘期间

（5）、销售节点：第一期开盘

（6）、具体的广告形式及推广渠道 A、报纸广告

广告内容主要围绕开盘活动做宣传，开盘前提前做宣传预热，告知开盘信息，开盘当天或一天前，发布整版彩色硬广告宣布开盘，制造噱头，吸引潜在客户。

B、户外广告

因开盘时间短暂，发布时间较长的户外广告显然不适合用于对开盘活动的专列宣传，因此建议此时的户外广告，主要选择发布时间较短，且具有良好烘托现场气氛的户外广告做宣传。当然长效户外广告也可以作为考虑，但其宣传内容不局限于开盘之时，而是对整个项目的一种形象诉求。

户外广告形式如：工地道路彩旗、悬挂彩色小旋风旗、条幅、升空模型、拱门，建设工地内在不影响施工的情况下，进行简易包装烘托气氛，；

长效媒体如：在开盘前沿通往滨水香苑的主要交通干道悬挂横幅等；也可租用当地中小型货车，在货车车身设计户外广告，在县城中心主要街道，以及重点乡镇进行宣传。

以上户外广告形式重点安排在开盘前发布，为开盘之时制造气氛。C、DM单发放

DM单内容主要以开盘信息为主诉求，结合滨水香苑相关买点进行宣传。派报时间安排在开盘前，进行不定期的派发；派报地点主要安排在越西县城，以及县下重点乡镇。E、推广活动

该阶段的活动主要表现为开盘活动，活动地点根据当时所具备的条件进行安排，活动形式如：开发商领导或所邀请的相关政府领导致辞、剪裁、现场娱乐活动、派发礼品，销售人员楼盘信息介绍、现场签定合同等，为进一步刺激开盘热潮，可以适当安排当天定购者享受一定的优惠措施或赠送礼物。

活动当天主要参加者如：开发商人员、政府人员、媒体人员、意向客户等；（备注：活动结束后，请媒体给予新闻发布。）F、公关活动

滨水香苑开盘前举行客户联系会，邀请前期登记客户参加，重点介绍项目核心卖点让客户充分认识项目性价比，同时宣布楼盘开盘的一些优惠活动，刺激意向客户的购买欲望。G、短信广告

将滨水香苑核心卖点，产品优势，通过短信的方式传达给广大的越西潜在购房者，实现越西人民的全覆盖。

3、强销期

（1）、广告宣传策略： 以主题卖点为核心进行系列性宣传；

（2）、媒体投放策略：直效式媒体为主，采用主打卖点重点突破式策略；（3）、目的：提高销售业绩，加快销售周期

（4）、时间：开盘后半个月——一个月左右进入强销期（5）、销售节点：本强销期包含第二期项目开盘在内（6）、具体的广告形式和需准备的宣传方式 A、报纸广告

基本分三大板块运行，其一，第一期开盘过后，宣传内容主要是以项目的各大卖点内容为主，如分为地段篇、环境篇、户型篇、建筑品质篇等；其

二、主要为第二期开盘，内容在延续第一期基础上，进行第二期开盘信息介绍；报纸广告形式主要以软文为主，适当辅以硬性广告。

报纸广告投放量根据前期报纸效果评估为基础，进行投放量安排。B、DM单、短信

根据不同时期的销售难点，进行集中整合，提炼出可挖掘的卖点，进行宣传。因此DM单、短信与销售进度紧密结合，属于强销期主要广告推广渠道。同时在对销售难点进行整合之后，分析其主要消费群体消费习惯，进行有针对性的诉求和派发。

C、推广活动

主要为节假日促销、销售进度促销等内容，促销方式建议以赠送为主，如活动当天购买者，可以获得礼品、私家花园或免一定时期的物业管理费等。D、公关活动

如：节庆日组织客户召开联欢会、政府重大节日发表祝贺性广告等；

4、持续期

（1）、广告宣传策略：耳语传播策略；

（2）、媒体投放策略：减少投放，集中整合；

（3）、目的：将项目卓越的品质真谛，渊源传播并快速结案；（4）、销售节点：住宅结案，商铺开售（5）、具体的广告形式和广告渠道 A、媒体渠道

滨水香苑住宅销售进入持续期，将剩余单元进行整合，从整合中寻求市场可接受度的诉求点，进行针对性推广。

该阶段在宣传渠道选择上，将减少报纸、夹报、派报等媒体投放。重点加强与意向客群之间的交流和沟通，使其加强对滨水香苑的好感度，带动其周边亲朋好友的购买热情。同时可采用对意向潜在客群，进行有针对性的直邮广告，加强最后冲刺。

B、公关活动

该阶段的公关活动，重点为滨水香苑和业主之间的互动。形式如：业主联欢活动、入住活动、交接仪式等。

总结：

以上各阶段的广告推广方式，是滨水香苑广告推广的总体思路，具体的形式和表现内容，将根据项目推广时市场情况、同类竞争者宣传手法及项目所处时期自身情况等多种因素，制定适时的推广方案。

第三部分、项目形象包装建议

形象是消费者对项目最直接的感官认识，其潜移默化的影响着消费者购置热情。对于高档项目尤其显得重中之重，同时也是广告的有益补充，是营销策划中不可缺少的一环，起到强化及深化广告宣传效果。

楼盘包装的价值是：

1、有利于提升楼盘档次品味，表现楼盘内涵，获取买家认可，促进销售。

2、有利于加强公司形象，树立公司品牌，包装好的楼盘是公司实力的最佳展示。

因此现将滨水香苑形象包装相关事项。其建议如下：

一、LOGO。

二、售楼处装饰与装修

1、构想

售楼处根据装修设计的平面布置安排，总体要求宽敞、明亮、典雅气派、个性突出。

2、功能分区

主要分为接待区；洽谈区；模型展示区；音像区（兼作休息区）等。

3、主要配置内容

接待台、展板（包括广告板、效果图、说明图）、形象墙、楼盘模型、户型设计模式、销售进度表、售楼书、说明书、椅、台、饮水机、电视等。

4、售楼处建筑外观

售楼处的建筑外观风格应与楼盘的类型、档次相吻合、颜色、造型尽量与楼盘配合，协调一致。

5、其他细节

如：在售楼处摆设一些盆景，嵌挂一些艺术画，或者播放一些温和轻柔的背景音乐。

三、工地包装建议

1、入驻工地前外墙广告包装策略

如：将外墙用墙柱分格成多面，粉刷上发展商名称、案名、LOGO、广告语、画面等。

2、施工阶段楼盘包装策略 A：先人为主的致歉公告

如：

尊敬的„„

本工地因施工„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„

不便之处，敬请原谅。

－－滨水香苑施工工地 B ：施工进度板 主要内容为施工进程，安排在工地外围。C： 广告布幅

在楼座上悬挂条幅，条幅内容可以是广告语、也可以是说明楼栋方向的说明布幅如：“X座X栋”。D：温柔警告牌

如：

为了您的安全，请注意„„„„„„„„

为了您和家人的幸福„„„„„„„„

注意„„„„„„„„„„„„„„„„„„

通告„„„„„„„„„„„„„„„„„„

该类警告牌，主要设置在施工现场需要注意安全地带。

3、预售阶段楼盘包装策略 策略A:竖型广告牌

在楼盘旁边的主要道路两旁设置的竖型广告牌，内容主要为楼盘名称及楼盘标识。滨水香苑目前所在地人流量相对少，因此在预售阶段设置竖型广告牌不但起引导和美化作用，同时为内部认购渲染气氛。策略B：小彩旗

采用三角小彩旗，布置在售楼处，装点现场、营造气氛。

4、收尾阶段楼盘包装策略

策略A：树立销售率广告板把销控表放大，告知消费者滨水香苑良好的销售 情况，加紧其购房迫切度。

策略B：逐步回撤各种包装工具有步骤地撤回路旗，彩旗，充气拱门、广告板等，并注意环境清洁。

策略C：告谢板公开感谢市民的大力支持，树立公司品牌形象！

四、销售人员形象包装

销售人员着装保持统一，并佩带工作牌；按照严格的销售人员管理制度进行管理，对其与客户接触时言谈举止进行严格规范。

第四部分、项目销售执行

一、入市时机

原计划在8月分开盘，但现在目前依项目进度难以实现，现主要根据工程建设进度，来确定入市时机。现初步定在9月份，因为9月份是房地销售的传统旺季。

二、销售组织

1、销售队伍组织

销售主管（1名）：：主要负责销售部日常事务的管理与协调，并参与销售；

销售人员（3名）：日常销售工作和接待客户、进行洽谈签合同等事项；

财务出纳（1名）：销售财务工作；

2、销售人员培训内容

（1）中坚房产开发公司背景及项目知识介绍

内容包括：公司背景、公众形象、公司目标（项目推广目标和公司发展目标），销售人员的行为准则、内部分工、工作流程、个人收入目标等；（2）、滨水香苑项目宏观基本情况

内容包括：项目规模、定位、设施、买卖条件、物业周边环境、公共设施、交通条件、该区域的城市发展计划，宏观及微观经济因素对物业的影响情况；（3）、滨水香苑项目规划设计内容及特点

内容包括：景观、立面、业态、容积率、绿化率等；（4）、滨水香苑平面设计内容及特点

内容包括：总户数、总建筑面积、总单元数、单套面积、户型图、户型优缺点、深、宽、高等；

（5）、项目的优劣分析

内容包括：项目SWOT分析；（6）、项目营销策略

内容包括：价格、付款方式、策略定位、销售目标、推广手段、竞争对手的优劣分析及对策；

（7）、业务基础培训课程

内容包括：国家及地区相关房地产业的政策法规、税费规定、房地产基础术语、建筑常识等；

（8）、销售技巧：售楼过程中的洽谈技巧

内容包括：如何以问题套答案，如何询问客户的需求、经济情况、期望等，掌握买家心理；

（9）、签定买卖合同的程序：售楼部签约程序

如：办理按揭及计算方式、合同说明、所需填写的各类表格等；（10）、其他

如： 定金的灵活处理、客户跟踪、物业管理的服务内容、收费标准等；

以上是滨水香苑营销部市场了解基础上作出的总体营销推广按排，在涉及到具体的执行过程中还会根据项目的整体运作以及市场环境改变作调整，在涉及到的项目运作及价格方面，本方案只作建议，具体决策还请董会商议决定。

滨水香苑营销部

2012-6-23

附：

越西房地产广告市场现状

一、推广渠道

1、越西区域状况

越西县县城人口4余万人，城市规模较小，县繁华点主要集中在新大街沿线。该状况决定了越西市广告推广宣传中，所产生的耳语传播频率相对大城市更快速。因此直效式媒体在当地更受推崇。

2、主要宣传媒体

从越西市目前现有的广告宣传渠道来看，其主要分为以下几种：（1）、报纸：主要有《凉山日报》上开设的《越西周刊》等

备注：《越西日报》皆属当地媒体，发行范围主要针对越西县城及周边乡镇，发行量较小，估计在1000至2000份左右，受众面相对较小。

（2）、电视：主要以越西电视台，以及州上的凉山州电视台为主。且越西电视台只限于县城区域与中所镇，覆盖面较窄。

（4）、户外广告：目前越西的户外广告位相对较少，不少开发商都通过自建来实现户外广告的宣传等。

如：康城就在滨河路的两端设置了大型的户外广告，其费用相对较高。

（5）、街头发单，礼品发放等；此种方式是目前越西房地产项目较为普遍也较为有效的宣传方式。如康城在开盘前期就进行了大量的礼品发放，效果较为明显。（6）、幅外电子显示屏。新大街，路口的电子显示屏，根据前期观察效果并不明显。

（7）、条幅广告

条幅广告目前在越西运用较为广泛，主要集中在新大街一线。

由于目前越西的宣传渠道相对较少，所以户外广告，短信，DM单，礼品发放，条幅广告就成了当地宣传传播的主要渠道。

第五篇：营销推广

营销推广

1、招商大会方案

参考文献：2013合肥华润五彩城招商发布会总结报告(44页）

2013年辽宁丹东万D广场招商大会签约仪式执行细案（81页）招商会策划之后期跟进程序以及细节准备

2、招商推广方案

参考文献：商业地产秘籍：从前期策划到招商推广（102页）

常州吾悦生活广场招商推广方案

3、招商手册

参考文献：2014深圳卓越INTOWN购物中心招商手册（45页）2014江苏万和奥特莱斯招商手册（42页）