买卖合同订立的法律风险和防范(一)

第一篇：买卖合同订立的法律风险和防范(一)

买卖合同订立的法律风险和防范

（一）买卖是商品交换的主要形式，买卖合同是人们在日常生活或者交易往来最常见的一种合同，简单的说，买家的风险主要在于付款后收不到货，而卖家的风险在于发货后收不到款。以下是常见的合同风险：

1.主体没有订立合同的资格，没有实际履行能力。

在现实经济生活中，经常出现的合同风险就是订立合同的主体没有订立合同的资格，根本没有履行能力，即通常所说的皮包公司利用出卖人的轻信，骗取出卖人的货物。这种情况主要出现在以法人及其他组织为一方当事人之间订立的合同，主要表现形式为：a.订立合同的一方根本没有提供法人资格证明；b.合同一方虽提供了《企业法人营业执照》，但为副本（未年检）或复印件，其实为伪造的证明；c.合同一方提供了正式的《企业法人营业执照》但其实际虚报注册资本，无实有资金，并没有实际履行能力;d.合同一方在订立合同时虽提供了正式的《企业法人营业执照》，但因其它原因已歇业或已被吊销营业执照。

2.代理人超越代理权限，以被代理人名义签订买卖合同。

在买卖合同的签订中，经常有代理人以被代理人名义签订合同的情况，在被代理人授权范围内，代理人所签订合同的权利义务应由被代理人承受。但代理人超越代理权或代理权授权期限已届满后所订立的合同，未经被代理人追认，由行为人承担。根据《民法通则》有关规定有可能会给合同另一方当事人造成损失。因此，在签订合同过程中，如果对方是加盖分公司、部门的印章或者是部门经理、业务人员等都需要明确的授权委托书。

3.买卖合同的内容中出现漏洞导致权利得不到保护。

买卖合同中经常出现因为对业务不熟悉或者谈判经验不足而在合同内容中出现漏洞，常见漏洞有：a.质量约定不明确；b.履行地点不明确；c.付款期限不明确；d.违约责任不明确；e.付款方式不明确；f.履行方式不明确；g.计量方法不明确；h.检验标准不明确。以上漏洞多出现在合同主文内容缺少或者约定不明，使用文字双方有争议等情况。

4.在买卖合同中的恶意履行。

签订了一份内容齐备、详尽完善的合同并不代表没有任何风险，在实际履行中有可能出现恶意履行的情况，一般有：a.借口产品质量差而拒付货款；b.产品有质量问题而故意不告知；c.在发生多交货时不予通知；d.在对方履行不符合约定时，不及时采取措施避免或减少损失的发生；e.出卖人工作人员收货后以工作人员非本企业员工为由拒绝支付货款。

5．虚开支票，套取货物。

虚开支票是近年来增长较快的一种欺诈行为。主要形式是开具不实面额的支票即空头支票，这样当收票人将支票交给自己的开户行转账时会被出票人的开户行拒付而使支付额不可兑现。也有买受人在星期六或星期天去提货，以支票形式付款，因银行有时周六日不上班，出卖人周一去银行时发现是空头支票。另一种形式是故意制造障碍使开出的支票不能兑现，这种形式更具有隐蔽性。例如，支票上的印鉴与出票人在银行预留的印鉴不同；支票的大小写不同；日期有误；连笔致使支票不能清晰辨认；有涂改等都会导致支票被拒付。虚开支票方利用收票人需用一段时间才能弄清支票真伪，而套取了货物，使对方处于十分不利的局面。

第二篇：国际货物买卖合同法律风险及其防范一

国际货物买卖合同法律风险及其防范

（一）——国际货物买卖合同的概念及公约的适用范围

在当代社会中，买卖合同最复杂形式之一当属国际货物买卖合同。由于此类合同的当事人常处于距离遥远的不同国家，其文化背景、法律制度各不相同，使得诸如货物运输、政府许可、海关手续、价款支付等等在国内贸易中均可迎刃而解。

合同是当事人之间确立相互权利义务关系的一种协议。国际货物买卖合同是指营业地处于不同国家或地区的当事人之间所订立的，并由一方提供货物并转移所有权，另一方支付价款的合同。《联合国国际货物买卖合同公约》对此也在第1条第（1）款中作了类似的表述。该公约所采用的是以营业地是否分别位于不同国家或地区作为衡量国际合同的标准，至于双方当事人的国籍及其他因素，均不予考虑。

1.就调整范围来说，公约并不能解决与国际货物相关的销售问题，《公约》第4条规定：“本公约只适用于销售合同的订立以及买方和卖方因此种合同产生的权利义务”，至于其他的法律问题，如违约金、定金条款的效力等，都不属于《公约》的调整范围，要由相应的国内法去解决。因此，国际货物买卖合同最鲜明的特征就是国际性，无论是在合同的当事人，还是在合同的履行等方面都带有涉外因素。

2.就标的物来说，国际货物买卖合同的标的物是货物。现代国际贸易包括的范围很广，除了各种有形动产可以买卖外，某些无形财产，如专利权，商标权等也可以成为国际国际贸易的标的物。虽然《公约》没有对货物下定义，但其采取了排除法，在第2条中规定了不适用公约的买卖范围：（1）购供私人、家人或家庭使用的货物的销售，除非卖方在订立合同前任何时候或订立合同时不知道而且没有理由知道这些货物是购供任何这种使用；（2）经由拍卖的销售；（3）根据法律执行令状或其它令状的销售；（4）公债、股票、投资证券、流通票据或货币的销售；（5）船舶、船只、气垫船或飞机的销售；（6）电力的销售。同时在第3、4、5、6条又作了相应的补充。因为这些标的物涉及到国家的经济安全和金融秩序的稳定，应当予以排除。故国际货物买卖合同的标的物实际上只是指无需经各国法律特别确认的动产实体物。我国《合同法》中规定的买卖合同是属于狭义的买卖，即原则上它只规范实体物买卖，而不规范权利买卖。关于知识产权，我国制定了商标法、专利法、著作权法等法律规定了注册商标、专利权的转让、著作权的许可使用等合同。这些法律对有关合同的规定都很具体，其内容没有必要在《合同法》中再作规定，有关权利的转让问题可以由这些专门法去规定。

第三篇：买卖合同法律风险防范

买卖合同法律风险防范

一、合同签订

1、在合同标题《**产品买卖合同》的下一行靠右边标注：合同签订地：上海.浦东(该约定是为了在可能发生争议时,确定案件的管辖法院,不论实际签订地在何处,法律上均认可双方确认的合同签订地)

2、付款方式上，公司作为出卖方，尽可能约定前期款项支付比例多一些，尾款比例及质保金比例相对少一些。（该种约定主要是降低贵司的回款风险）

3、约定所有权保留条款，即“在买受人在履行支付全部价款或其他义务前，标的物所有权属于出卖人”（该约定对买受人违约后，出卖方增加了司法救济途径）

4、争议解决条款，即：发生争议，双方应协商解决，协商不成，任一方均可向合同签订地人民法院提起诉讼解决（该条款约定与第1条的约定前后呼应，有利于在发生争议时选择对贵司有利的法院管辖案件。）

（若对该条款若对方提出异议，退一步可约定：“任一方均或向起诉方所在地人民法院提起诉解决”，贵司起诉，当然在所在地即浦东人民法院起诉）。

5、最后条款约定：本合同自双方当事人盖章后生效。（一般不需约定盖章、签字后生效，因为签字人可能无权签字，或无授权代表予以签字）

6、签字盖章时，注意加盖公章或合同专用章（尽量不加盖项目专用章，因为项目章无需备案，随意刻印，从法律上讲没有效力。）如有代表签字，建议该代表为公司法定代表人或该代表与以后在收货单或对帐确认函中签字人相一致。）

二、合同履行

1、保存好送货单（注意在送货单上签字人，尽量能与之前签订合同的代表保持一致，还需注意收集该人的名片等身份资料）

2、定期对账或由对方确认欠款确认函（在双方履行合同过程中，一般对账对方会予以配合，因此尽可能及时对帐，）对帐单如能加盖对方公章或财务专用章最好，退其次加盖项目专用章、代表签字。

三、及时咨询

若在签订或履行合同过程中，遇到有疑问或无法确认风险的条款，可随时与法律顾问联系：陈律师：***021—***0

第四篇：国际货物买卖合同法律风险及其防范二

国际货物买卖合同法律风险及其防范

（二）——国际货物买卖合同的订立

案例一，某年4月4日，香港C公司向我F公司在港的代理商S公司发来出售鱼粉的实盘，并规定于当天下午5时前答复有效。该实盘主要内容是：秘鲁或智利鱼粉，数量10，000公吨，溢短装5％，价格条款：CFR上海，价格每公吨：483美元，交货期：5～6月，信用证付款，还有索赔以及其他条件等。当天，S公司与我在北京的F公司联系后，将F公司的意见以传真转告C公司，要求C公司将价格每公吨483美元减至当时国际市场价每公吨480美元，同时对索赔条款提出了修改意见，并随附F公司提议的中国惯用的索赔条款，并明确指出：“以上两点如同意，请速知，并可签约”。4月5日，香港C公司与F公司直接通过电话协商，双方各作了让步，F公司同意接受每公吨483美元的价格，但坚持修改索赔条款，即：“货到45天内，经中国商检机构检验后，如发现问题，在此期限内提出索赔。”结果，C公司也同意了对这一条款的修改。至此，双方口头上达成了一致意见。4月7日，C公司在给F公司的电传中，重申了实盘的主要内容和双方电话协商的结果。同日，F公司回电传给C公司，并告知由F公司的部门经理某先生在广交会期间直接与C公司签署合同。

4月22日，香港C公司副总裁来广交会会见了F公司部门经理，并交给他C公司已签了字的合同文本。该经理表示要审阅后再签字。

四天后（4月26日），当C公司派人去取该合同时，F公司的部门经理仍未签字。C公司副总裁随即指示该被派去的人将F公司仍未签字的合同索回。

5月2日，C公司致电传给F公司，重申了双方4月7日来往电传的内容，并谈了在广交会期间双方接触的情况，声称要对F公司不执行合同，未按合同条款规定开出信用证所造成C公司的损失提出索赔要求，除非F公司在24小时内保证履行其义务。

5月5日C公司致电传给F公司，辩称，该公司索回合同不表示撤约，双方之间有约束力的合同仍然存在，重申要对所受损失保留索赔的权利。

F公司认为是C公司单方面撤销合同。并告知，F公司的用户已将定单撤回，还保留由此而引起的损失提起索赔的权利。

双方多次的协商联系，均坚持自己意见，始终未能解决问题。

香港C公司以我F公司违约为由，向香港最高法院提起诉讼，要求我F公司承担赔偿责任。这是一起关于合同是否成立的纠纷案，争议的焦点主要集中在合同是否成立的问题上。

一、合同成立——国际货物买卖合同与国内买卖合同之比较

在有关合同成立的问题上，各国的法律以及有关国际公约的规定，既有相同的地方，也有不同的地方。

1．合同成立之形式要件。具备法定的形式要件，是国际货物买卖合同成立的必要条件，《公约》第11条明确规定：“销售合同无须以书面订立或书面证明，在形式方面也不受任何其他条件限制，销售合同可以包括人证在内的任何证明。”我国《合同法》的规定与《公约》大体一致，但也存在着些许不同：

1、我国在1986年加入《公约》时，对第11条第（1）款作出保留，公约的此规定在我们没有法律约束力。在适用公约时，我国仅承认书面形式的销售合同的效力。而且考虑到我国对外贸易制度及海关对进出口贸易的监管需要，应当对国际货物买卖合同要求书面形式。

2、书面形式的界定不同。我国《合同法》规定，书面形式是指合同书，信件和数据电文等可以有形地表现所载内容的形式，所谓数据电文包括电报，电传，传真，电子数据交换和电子邮件。但按照《公约》第20条第(1)款规定，书面形式并不包括传真，电子数据交换和电子邮件。因此以传真，电子数据交换和电子邮件进行国内货物买卖交易，符合合同法上关于书面形式的要求，但从公约意义上并非书面形式，这也是区分国际货物买卖合同与国内货物买卖合同的一个重要方面。

西方主要工业国家的法律认为，合同可以通过口头、书面以及行为等方式订立，《联合国国际货物销售合同公约》基本相同。在合同形式问题上，尤其是商务合同，他们一般都采取“不要式”原则，只是对少数合同，法律认为必须采取特定的形式，否则合同无效或者不能强制执行，如不动产买卖合同就需特定形式。

2．合同成立之实质要件。我国合同法与《公约》均规定以要约和承诺的方式来订立合同，并且在要约、承诺的概念，撤销和撤回上都基本一致，例如，在承诺发表达方式上，合同法与《公约》都承认承诺的表达方式有二，一是以书面或口头的方式作出，二是以行为方式作出，前提是根据交易习惯或要约表明可以以行为方式作出承诺。但是，在某些方面，《合同法》与《公约》也存在着一些不同：

（1）按《合同法》规定，要约是希望与他人订立合同的意思表示，其内容确定或可得确定，得因相对人的承诺而使合同成立，而《公约》第14条第(1)款规定：向一个或一个以上特定的人发出订立合同的建议，如果十分确定，且表明要约在得到承诺时就将受其约束的意思，即构成要约。显而易见，二者之间的区别在于要约是否必须向一个或一个以上的特定人发出的。按照《公约》的规定，非向一个或一个以上特定人提出的建议，仅应视为要约邀请，除非提出建议的人明确的表示相反的意思，但《合同法》第15条却规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示，如寄送的价目表，拍卖公告，招标公告以及商业广告等。

（2）在要约的变更上，国际货物买卖合同与国内货物买卖合同也有区别。虽然《公约》

与我国《合同法》都认为要约变更的前提是承诺对要约作出了实质性变更。但对实质性变更，二者有不同的理解，《公约》第19条第(2)款规定：有关货物的价格，付款，货物的数量，质量，交货地点和时间，一方当事人对另一方当事人的赔偿责任范围或解决争端等等的添加或不同条件，均视为实质上变更发价的条件。与我国《合同法》第30条相比，我们还可以发现，《合同法》规定的更加完备，限定的范围也更加广泛，除《公约》中规定的事项外，还包括了有关合同的标的和履行方式的变更均为实质性变更。

（3）合同法第20条第（2）款规定要约失效为要约人依法撤消要约，而公约中规定的是撤消或撤回要约。根据要约撤回的定义，本人认为，要约撤回时，要约并未生效，所以谈不上失效，故不能未失效的条件。由此可见我国合同法对公约的大胆吸收，同时也可以看出我国立法工作者的严谨。

（4）承诺生效的确定标准不同。《公约》第18条规定，承诺要约于表示承诺的通知到达要约人时生效，而不是发出之时。很明显其采用的是到达说，虽然我国《合同法》也采取了到达生效原则，但是还规定，通过函件电报，电传达成的协议，如一方要求签订确认书时，则合同不是在收到确认书时生效，而是在确认书经签订后才能成立。

（5）按照《合同法》规定，数据电文是书面形式之一，要约与承诺都可以采用数据电文的形式，《合同法》对以数据电文形式形成的要约和承诺规定了相应的生效规则，但《公约》中并无数据电文的任何规定。可见，《合同法》对《公约》有了新的发展。

（6）《合同法》中规定了缔约过失责任原则。在当事人订立合同时有以下情形之一的，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：假借订立合同，恶意进行磋商，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，有其他违背诚实信用原则的行为。国内买卖合同必须遵守该原则的有关规定，而国际货物买卖合同就不一定，要看其所选择的准据法，如果选用的是《公约》，则无缔约过失责任可言了。

二、常见的合同成立纠纷

国际货物买卖双方对于合同是否成立而发生争议进而导致纠纷发生是国际货物买卖纠纷中最为常见的情况。对于买卖双方来说，买卖合同成立是双方当事人权利义务关系得以明确的前提条件。如果合同尚未成立，对当事人来说既无权利可言，也无应当负担的义务。某项国际货物买卖合同的成立取决于买卖双方要约和承诺的有效成立。当一方发出了一项有效的要约，另一方作出了一个有效的承诺，该项国际货物买卖合同即告成立。因此，要判断某项合同是否成立并解决相应的纠纷，就必须考察买卖双方各自向对方发出的要约和承诺是否有效成立。

1．常见的纠纷类型

对于合同是否成立的纠纷常见的主要有以下几种。

（1）买卖双方当事人对于要约有效期的争议

要约有效期对合同的成立至关重要。只有在要约有效期内作出的承诺才能导致合同的成立。一般来说，要约有效期需要在要约中明确规定。例如，“要约自发出之日起七日内有效”或者“要约在10月10日前有效”等等。在这里，要约有效期从何时开始起算至关重要。按照各国的法律以及有关的国际贸易公约和国际惯例的规定，一般采取要约发出生效主义或者要约到达生效主义两种原则。前者指要约有效期自要约人发出要约之日起算，后者指要约有效期自要约到达受要约人之日起算。因此，在实际订立合同时应当在发出的要约中中明确规定要约采取何种计算原则，这样才能有效避免双方的歧义，防止纠纷的产生。要约超过有效期之后作出的承诺不产生法律效力，合同自然不能成立。

（2）买卖双方当事人因要约撤销引起的争议

《公约》第十六条规定，要约人在要约中已经写明受要约人接受要约即承诺的期限或者以其他方式表明要约是不可撤销的，或者受要约人发出接受要约的通知之后撤销要约的通知才送达受要约人的，要约不得撤销。由此可见，要约人在很大程度上受到自己发出的要约的约束，不得随意撤销或者修改要约，否则就会引起买卖双方的纠纷。

（3）买卖双方当事人因要约撤回引起的争议

《公约》第十五条规定，要约于送达受要约人时生效；即使是不可撤销的要约也可以撤回，如果撤回要约的通知于要约送达受要约人之前或同时，送达受要约人的。可见，要约撤回是要约人在要约生效之前阻止要约生效的行为。因此，如果要约人撤回要约的行为是有效的，则受要约人就不能作出有效的承诺，合同就不能成立。在实际订立国际货物买卖合同中，要约人与受要约人应当按照《公约》的规定，正确处理要约撤回的问题，避免发生合同缔约争议和纠纷。

（4）买卖双方当事人因承诺修改要约内容引起的争议

《公约》第十九条规定，如果接受要约的通知对要约内容作了实质性改变，则这种接受就不能构成承诺。何谓实质性改变，前面已有说明。因此，有效的承诺必须是无条件的承诺，即承诺必须与要约保持一致性。承诺如果修改了要约的内容，则有可能影响合同的成立。在实际订立国际货物买卖合同的过程中，如果由于承诺方对要约作了实质性的修改导致承诺无效，合同不能成立。

（5）买卖双方当事人对于沉默是否构成承诺的争议

沉默是指受要约人对要约臵之不理，既不表示接受也不表示拒绝。《公约》第十八条规定，沉默或不作出其他行为本身并不够成承诺。只有受要约人明确声明或作出其他行为表示同意一项要约才构成承诺。所谓作出其他行为，可以是根据该项要约或依照当事人之间确立的习惯作法或惯例，例如与发运货物或支付价款有关的行为，来表示承诺，而无须向要约人发出承诺通知。

2．引起合同成立纠纷的原因分析

引起合同成立纠纷的原因是多方面的，但归纳起来主要与下面两个因素有关。

（1）国际货物买卖双方当事人依据的国内法律、国际贸易公约或国际惯例不同，导致双方订立合同时对要约和承诺的理解有差异，因而发生纠纷。

（2）当事人在具体处理争议时采取措施不当，使一些本来能够避免的纠纷未能避免。

案例一中，香港C公司认为，F公司在接到C公司的实盘后，仅对价格和索赔条款提出不同意见，而在第二天的电话协商中，双方已取得了一致意见，即C公司同意了F公司对索赔条款的修改，F公司同意接受实盘中的价格条件，合同已于此时成立。C公司还认为，F公司通知该公司部门经理在广交会期间签署书面合同，这仅仅是一种形式（a mereformality)而已。而F公司认为，双方虽口头上就合同主要内容协商一致，但F公司提出要签署书面合同，合同应从双方正式签署后生效。当F公司接到对方已签字的合同文本后，提出要对C公司提供的合同文本进行完善补充，C公司未表态，后又将合同文本索回，F公司认为是C公司“撤约”，合同并未成立生效，当然谈不上要其履行开证问题。

《联合国国际货物销售合同公约》已于1988年1月1日生效。我国是该公约参加国之一。我国缔结或者参加的与合同有关的国际条约同我国法律规定不同的，适用该国际条约的规定。也即，我国原则上采用国际法优于国内法的原则。但我国在批准参加该公约时提出了两项保留：一是根据公约第95条的规定，我国在核准书中声明不受公约第1条（1）款b的约束，即不同意扩大公约的适用范围，因此，对于我国公司来说，公约仅适用在缔约国的当事人间签字的合同；二是根据公约第96条的规定，我国对公约的第11条第29款及有关的规定提出了保留，即不可以口头方式或其他非书面方式成立合同。因此，我国公司对外签订、修改协议、终止合同时都应采用书面方式。上述这两点都排除了公约对此案的适用。

本案中，如按西方国家或国际公约合同法的原则，则4月5日双方电话协商一致，合同即可成立。F公司后来要求签订书面合同，也应看作为仅仅是一种形式，是证明合同业已存在的证据，并不影响合同的效力。所以，香港最高法院最后判决我F公司赔偿C公司的损失以及利息损失共计85万美元。

第五篇：商品房买卖合同风险防范

商品房买卖合同风险防范

商品房的概念：目前调整商品房买卖关系的法律法规中，包括《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》中，并没有对商品房的概念作出明确的定义。

综合以上法律法规的立法本意，我们认为，商品房应当符合两个条件：

1、为进入商品流通领域获取利润而开发建设的房屋；

2、开发建设的主体必须是取得法定资质的房地产开发企业。因此，商品房是专指房地产开发企业开发建设并向社会公众公开出售的房屋。这里，我们把公民个人的私房、政府组织建设的经济适用住房以及公房改制出售给个人的房改房等排除在商品房以外。

从形态上看，商品房应当包括期房和现房两种。期房指正在建设中的房屋，现房指已经竣工验收的房屋。商品房买卖合同的概念：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，并参照《合同法》第130条关于买卖合同的定义，商品房买卖合同专指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

商品房买卖合同的特征：

1、出卖人的特定性。出卖人应当是具有城市房地产开发经营资质的房地产开发企业；

2、标的物的特殊性。交易的标的物是房屋，而且，房屋可能是现实存在的，也可能是现实并不存在，将来建造的房屋；

3、出售行为的社会化、公开化。开发企业销售的房屋，并不是明确指向某个购买人，而是向社会公开销售，面向的群体的不特定的。

在了解了商品房买卖合同的基本概念后，我们主要从房地产开发企业的角度来分析，在签订商品房买卖合同，以及在履行过程中，如何来防范和控制房地产开发企业可能存在的风险。从目前的实践来看，商品房买卖合同纠纷呈现多样化、普遍化特征。任何一个商品房开发项目，完全没有纠纷是不可能的。如何控制合同履行过程中的风险，对于提高开发商的收益率、维护良好信誉，保障企业持续稳定发展至观重要。下面，我们从一些实际案例来分析如何控制和防范风险。

一、如何控制广告的风险。

众所周知，在目前的商品房销售模式中，都是选择以售“楼花”的方式进行销售，也就是销售期房。期房，也就是正在建设过程中的商品房。期房，由于其价格低于现房，往往是购

房者首选的目标。而对于开发商来讲，销售期房，可以提前获得项目的建设资金，有助于减少资金压力。因此，期房买卖，是目前商品房销售市场上的主要模式。

由于期房存在很多不确定性。购房者在选择期房时，往往是依据开发商所作出的广告宣传来选择适合自己的房屋。为了吸引购房者的目光，开发商会在广告宣传上大做文章，往往会将自己销售的房屋形容的是“人间少有”，是最适合购房者居住或者投资的。过分宣传的结果，往往导致实际交付的房屋和宣传的房屋不一致，也就引发了买卖双方的矛盾。有的购房者就会说开发商是虚假宣传，不诚信。为了规范开发商的广告宣传，最高人民法院在审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用中明确规定：“商品房的销售广告和宣传资料要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

最高法院的这个规定，给我们开发商敲响了一个警钟。也就是说，对自己开发的项目，是不能任意宣传的。有些宣传或者说明，虽然没有在商品房买卖合同中明确约定，仍然可以作为合同条款，一旦交付的房屋无法实现这些宣传，开发商是要承担责任的。

这里，我们举一个案例来说明。某开发商在销售自己的一个项目时，在报纸广告中说明该房屋是“无敌江景房”，坐在该套房屋的阳台上，可以看到美丽的江景，给购房者勾画了一个舒适惬意的生活意境。购房者在看到该广告后，纷纷购买。等到房屋交付以后，才发现根本就没有任何江景，完全被前面已经修建好的楼盘遮挡了。为此，业主起诉开发商，要求开发商承担违约金。法院认为开发商的广告宣传明确具体，并对购房者是否选择购买该房屋以及房屋的价格等构成重要影响，于是判令开发商承担违约责任，向业主支付一定金额的赔偿金。从这个案例可以说明，我们开发商在做广告宣传时，应讲究一定的策略，即要能充分宣传我们的楼盘，又要避免承担责任。那么，什么样的宣传可以规避法律的规定呢？本人在这里提出一些建议：

首先：广告宣传的内容一定不能过于明确和具体，比如楼盘的规划指标，包括容积率、绿化率、配套生活设施等，不要用具体的数字或设施名称来说明。可以用一些表示范围的形容词来说明，比如绿化率极高，容积率很低，生活配套设施比较完善了等等。千万要注意不要说“5000平方米的中庭广场、10000平方米的花园绿地等”，也不要说配备了医院、学校、超市等，当然，如果我们的开发商能够作到这些，当然可以大肆宣传了。

其次：对于样板房，一定要在样板房内的显著位置标明“本样板房仅供参考，以商品房

买卖合同约定为准”。根据《商品房销售管理办法》的规定，开发商没有说明实际交付的房屋的质量、设备及装修与样板房是否一致的，实际交付的房屋应该与样板房一致。因此，样板房作为宣传工具，也应当作为交付房屋时的验收标准。

另外，对于一些购房即送大奖、购房办户口，或者说保证升值等的宣传用语，一定要谨慎使用。总之，要把握一点，就是宣传用语切忌明确具体。一旦明确具体，而且对购房者是否选择该房屋以及房屋的价格有重大影响的，这些宣传用语就转化为合同条款了，如果在交房时不能实现，将导致承担违约责任的不利后果。

二、在签订认购书时如何控制风险。

从目前的商品房销售方式来看，我们开发商往往在没有取得预售许可证的情况下，通过放号等方式，来检验市场对自己开发的楼盘的接受程度，从而为下一步调整方案或者正式开盘销售摸底，积累一定的客户资源。因此，开发商往往会组织进行预订、认购等方式，收取购房者一部分定金，与购房者签订认购协议，在协议中约定一些基本内容，比如房屋的面积、位置、户型等，在取得了预售许可证后，再通过协商订立正式的商品房买卖合同，将认购书中的主要内容固定在商品房买卖合同中。这种方式，也就是我们所说的认购书销售模式。那么，如何签订认购书，在什么条件下签订的认购书才是有效的，如何防范认购书中的法律风险呢？

目前对认购书的的法律性质并没有明确的规定。主流观点认为，认购书其实就是一个预约，与商品房买卖合同是预约和本约的关系。是对将来订立正式的商品房买卖合同的一个预先约定。认购书并不是商品房买卖合同。一般是在订立商品房买卖合同存在法律上的障碍时（没有取得预售许可证）而订立的。在签订认购书后，交易双方只能依据诚实信用原则，在签订商品房买卖合同的条件成就后，要求对方就商品房买卖合同中的其他内容进行谈判。实践中，并不是任何情况下签订的认购书都是有效的。如果一个项目连国有土地使用权都没有取得，只是修了一个售楼部就开始销售，签订认购书并收取定金，那么这种认购书就是无效的。

举例说明：九龙坡区某项目，是一个外地的开发商来开发的。这个项目连国有土地使用权还没有取得的情况下，就大肆开始宣传，修建漂亮的售楼部，制作楼书等宣传资料，并开始接受预订。很多购房者都与此开发商签订了认购书，也交纳了5万元定金。过了两年，这个项目仍没有开工建设。后来部分购房者要求解除认购书，并要求开发商双倍返还收取的定金。法院经审理查明，该项目一直未取得国有土地使用权，更没有办理规划等审批手续，因此判定双方签定的认购书无效，开发商只返还收取的定金，并按银行贷款利率支付利息。

从这个案例可以说明，虽然法律并不禁止开发商通过认购方式收取定金，但并不是任何情况下签订的认购书都是有效的。根据最高人民法院的观点，一个开发项目，在办妥立项、规划、报建手续，取得了施工许可证后，该项目就应当是一个合法的项目，在正常情况下，是应该可以取得预售许可证并建设完成的。在此条件下，就可以签订认购书并收取定金。在签订认购书时，我们开发商应当注意一些问题。

首先，在认购书中只能约定一些核心的内容，比如房屋的位置、面积、价格等。对于不能确定的问题，比如面积，应当明确注明以测绘报告确定的面积为准；对于取得预售许可证的时间，也尽量避免约定明确的期限。交房时间以及违约责任等问题，也尽可以在签订正式的商品房买卖合同时约定。

订立了认购书，并不代表就一定要签订商品房买卖合同。根据最高人民法院的规定（我把法律条文念一下）：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收取定金作为订立商品房买卖合同的担保的，如果因当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同的，应当按照法律关于定金的规定处理。因不可归责当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还给买受人”。根据该规定，我们可以发现，在签订了认购书以后，是否签订正式的商品房买卖合同，其实主动权还是掌握在我们开发商手中的。实践中，由于开发商的原因导致无法签订商品房买卖合同，从而双倍返还定金的案例是很少的。如果签订认购书后，房价出现大幅度上涨，我们不想将房屋按照认购书约定的价格出售，则可以在商讨正式的商品房买卖合同条款时，向购房人提出一些苛刻的但同时又符合法律规定的条款，如果购房者不能接受，从而导致无法签订正式的商品房买卖合同，作为开发商来讲，也已经履行了认购书所约定的义务，无法订立正式的合同的责任就不在我们开发商，我们只需要承担返还定金的义务就可以了。当然，这种做法有失诚信，对注重企业形象的开发商而言，建议不要采用。如果由于购房者自己的原因导致无法签订商品房买卖合同，比如购房者不想在购买这套房屋，我们开发商就可以不用返还已收取的定金了。

三、商品房交付使用时的风险防范。

交房，对我们开发商而言，是一个严峻的考验。能否顺利交房，标志着一个项目是否顺利完成。根据我们的了解，很少有开发商是顺利交付房屋的。在交房过程中总会存在种种的问题。由于购房者的期望值过高，所以在看到自己购买的房屋时，总会提出各种问题。当然，这些问题也有合理的也有不合理的。如何在交房时控制好风险呢？

首先，我们开发商应当在合同约定的交房时间，交付通过竣工验收合格的房屋，并能够提供竣工验收合格的证明文件，按照目前的商品房合同文本的约定，就是应当提供竣工验收

备案证。同时，应制作内容完善的《使用说明书》和《质量保修书》。

在具备以上证明文件后，我们开发商应当以书面形式，通知购房者在约定的时间来办理交接房屋手续，并告知购房者应携带的资料及相关款项。

目前在交接房屋过程中，购房者提出的问题主要有几个方面：

1、对房屋本身的质量提出问题。比如房屋内部出现开裂、空鼓、室内管道锈蚀等现象；

2、对小区的配套设施问题。比如小区内道路没有完善了，生活配套设施不健全等问题；

3、对小区物业管理单位以及收费标准有问题等等。针对第1项问题，可以根据合同的约定来解决。在合同条款中有关于房屋内部设施设备以及装饰装修标准不符合约定时如何处理的约定，我们开发商可以将该条款设计为“由开发商限期整改，整改期间不影响交房”。那么，根据该约定，购房者就不能以房屋存在一些缺陷为理由拒绝接房，从而要求开发商承担逾期交房的违约责任了。

针对第2项问题，我们认为，这并不是开发商承担责任的合法事由。作为开发商，只要交付的房屋符合了合同的约定，并提供了竣工验收合格的证明文件，就已经完成了交付房屋的义务。至于小区配套设施的完善与否，并不影响房屋的交付使用。针对第3项问题，因为我们已经委托了前期物业管理企业，这些问题就由物管企业去解释吧。

在这里我们要特别提醒一下，如果我们书面通知了购房者来交接房屋，由于购房者自身的原因造成没有在约定时间内交付房屋的，按照法律规定，可以视为房屋已经交付使用。购房者就应当在书面通知确定的时间，开始承担物管费用。如果房屋在这段时间出现了毁损，责任由购房者自行承担。

商品房买卖合同纠纷处理与防范

如何在合同中约定违约责任商品房买卖合同中的违约责任，按照承担责任的主体不同，分为开发商承担的责任和购房者承担的责任。下面我们具体来分析：开发商承担责任的原因，主要有交付房屋不符合约定、交付房屋逾期、办理产权证书逾期、交付的房屋存在质量瑕疵等。承担责任的方式，则包括返还房款及利息、赔偿损失、支付违约金、或者承担维修责任等。在出现这些问题时，如何处理和防范呢？首先，我们来分析返还房款及利息，并赔偿损失的情况。出现这种情况，则表明出现和合同约定的解除事由。

从目前合同约定以及法律规定来看，这些事由主要包括以下几种：

1、开发商交付房屋超过合同约定的一定期限；

2、开发商办理完善产权证书的时间超过合同约定的一定期限；

3、交付的房屋存在严重质量问题，按照最高人民法院司法解释的规定，只有在交付的房屋主体结构不合格，以及房屋存在质量问题严重影响正常居住使用的情况下，购房者才能要求解除合同。

4、开发商存在严重欺诈行为，导致购房者签订商品房买卖合同目的无法实现，不能

取得房屋的；或者导致商品房买卖合同被撤销、解除，或被确认无效的情况下。具体行为包括：在签订合同时，故意隐瞒没有取得商品房销售许可证、故意隐瞒房屋已经被抵押的事实、故意隐瞒房屋已经出售给第三人的事实或者所销售的房屋属于拆迁安置补偿房屋的事实；在签订合同以后，未告知买受人又将房屋抵押或者出售给第三人的。出现以上严重欺诈行为，开发商承担的责任是很重的，包括要返还房款及利息，赔偿损失，并有可能要另外支付不超过已付购房款一倍的赔偿责任，也就是通常所说的双倍赔偿。

在出现第1、2种情况下，合同并不必然导致解除。根据《合同法》的规定，此时，买受人是撤销权人。是否选择解除合同，权利在于买受人。商品房买卖合同中也明确约定，买受人有权要求解除合同，并应以书面形式将解除合同的要求通知出卖人，书面通知在送达出卖人时，合同才解除。也就是说，在出现逾期交房或者逾期办理产权证书时，合同处于一个不确定的状态，是否解除或者继续履行，关键在于购房者的选择。此时，开发商可以根据自己的需要，通过对合同条款的设定，来选择是否解除合同或者继续履行。比如，开发商可以在合同中明确约定，解除事由出现后，购房者应在合同约定的期限内（可以考虑在10—15天内），以书面形式通知开发商是否解除合同。若买受人没有在约定的时间将解除合同的书面通知送达开发商，就视为买受人放弃解除合同的权利，这样，买受人就不能要求解除合同，而只能选择继续履行合同，从而只能要求开发商承担支付违约金了。若已经签订的合同中没有设定这些条款，开发商仍然有补救措施。比如可以在出现解除合同的事由后，开发商可以催告买受人在一定期限内作出是否解除合同的选择，若买受人没有在合理的期限内（可以确定在30天以内）作出决定，就视为放弃撤销权，从而就只能继续履行合同了。

通过以上措施，我们开发商在出现了逾期交房和逾期办理产权证书的情况下，就可以掌握主动，根据自己的经营状况，来选择是否解除合同或者继续履行了。因为，在房价上涨速度很快的情况下，解除合同承担违约责任的成本，远远低于将房屋重新收回再次出售所获得的利益，此时我们开发商就可以选择解除合同。而在房价上涨幅度很小，或者出现房价下跌的情况下，开发商就可以选择继续履行合同，仅支付违约金。