城中村概述

第一篇：城中村概述

概述

城中村,是深圳特有的一种城市和农村结合的形式

有关深圳城中村的报道,往往与违建、二奶、治安混乱联系在一起,而鲜见正面情况。对于城中村的原住民、租户和个体经营者,他们则处于话语权利系统的弱势一方。事实上,由城乡二元经济结构所引发的“城中村”景观,不仅是当代中国所特有的经济现象,更是一个独特的文化现象,分析纷繁的文化成份,研讨其中的文化冲突和融合,乃是十分必要的。罗湖是深圳特区最老的建成区，罗湖的自然村最早完成由农村转城市、村民转居民的“两个转变”。深圳著名的地标建筑，如地王大厦、深交所、深圳书城，以及泰宁花园、都市名园、云峰花园等商厦和现代化社区，就是罗湖在拆除了16个旧村后建设而成的。在经历了第一次旧村改造后，全区现有的24个大小“城中村”，如何能彻底遏止违法建筑，整体改造成与国际化城市相符的新区呢？近年来，罗湖区为此进行了富有成效的探索。罗湖选择的创新做法是———“一村一策”。具体来说，就是从各村的特点以及具备的经济实力出发，赋予其特殊、优惠的改造政策，先易后难，抓试点，树典型，成熟一个、改造一个，实现“一了百了、一好百好”。对此，罗湖区委书记汤锦森和区长刘学强进一步阐述道，要通过“一村一策”改造“城中村”，进行城市更新，改善城市环境，提升城市功能及竞争力。目前，已完成改造的渔民村、已完成立项的蔡屋围老围村、已勾勒出蓝图的田贝村，拉动着罗湖在“城中村”改造中闯出各具特色的改造之路。渔民村：改造，成了新典范 由20幅生动逼真的铜铸浮雕作品组成的艺术长廊，向我们讲述着渔民村的过去、现在和将来。作为深圳从边陲小镇发展为现代化城市的一个缩影，渔民村在改革开放之初就大力发展多种产业，成了首个“万元户村”，盖起了32栋小洋楼；1984年的春天，小平同志亲临视察，在这里看到了“中国农民走向富裕的希望”。最近两年，在新一轮旧村改造中，渔民村人又大胆地推倒已不合时宜的“握手楼”“接吻楼”，重建新家园，成为我市“城中村”改造的典范。渔民村在历经两年的改造中，究竟给了我们什么样的启示呢？ 在改造模式上，渔民村创造出了独特的“村股份公司自己组织改造，村民自筹资金，政府政策支持”的改造模式。由村股份公司组织改造，就避免了房地产公司为经营利润而高强度、高密度地开发，违背改造本意和影响村民利益；村民自筹资金，采取灵活的多元化融资机制，由股份公司担保、银行贷款，竣工后银行将其转化为楼宇按揭贷款，使融资机制活起来；政府的倾斜政策有力地支持改造，由此降低了改造成本。渔民村重建，打破了“一户一栋”的旧居住建设模式，将整个村作为一个整体来统筹考虑，村民住宅与城市小区规划全面接轨，消除了各种安全隐患，为城市各层次的正规管理提供了有效硬件保障。这样，既实现了与国际化花园城市的自然衔接，又消灭了“城中村”的痕迹，彻底铲除了违法建筑的“温床”。同时，开放开阔的空间也引导人们从一家一户的传统生活方式向开放式、互补型、健康向上的生活方式转变，成为真正意义的现代都市人。无疑，改造兼顾了社会、政府和村民的三者利益。汤锦森书记把渔民村改造后带来的可喜变化归纳为“三赢效应”，很有说服力。（下转A8）上图：罗湖区蔡屋围新八坊的“握手楼”经过近期重新规划改造后，面貌焕然一新。举目望去，楼与楼之间的距离拉大了不少，道路变得宽阔多了，周围环境干净了许多，并且安装了监控系统，管理得到有效加强。本报记者许光明摄（紧接A1）对政府而言，政府赢取了管理社会的主动权和土地资源的有效整合，以科学的规划使新房的建设节约了31％的成本，优化了城区环境；对村民而言，在改造中把小农意识转化为市场经济意识，又升华为经营城市的观念，同时从改造中获得了实惠；对社会而言，旧村改造的过程也是增强民主观念、法制意识的过程，为我市“城中村”的全面改造提供了新鲜经验。记者注意到，渔民村旧村改造的规划设计还遵循科学规划，为城市的未来发展留下了空间，充分考虑到以人为本，融工作、生活、娱乐、休闲于一体，为村民创造了一个文明高尚的居住环境，提升改造的文化内涵和艺术品位。新村建成之后，由专业物业公司负责，统一出租、统一管理、统一分配。如此整体托管，实现了真正意义上的特区农村城市化。蔡屋围：改造，崛

起金融城 位于地王大厦脚下的蔡屋围老围村，是深圳对外展示的一个窗口。这里，鳞次栉比的高楼、特色鲜明的各大银行机构，烘托出金融中心的鲜明格局。然而，在深南大道两旁高楼的背后，部分低矮的“城中村”，依然制约着金融中心发展的步伐。如何抓住“城中村”改造的机遇，在提升自身环境的同时，为崛起的金融城增光添彩？蔡屋围琢磨出了“由蔡屋围股份公司、人民银行深圳中心支行、京基地产公司合作改造”的改造路子，把“城中村”改造纳入金融中心区的改造项目中。这样，村集体、村民的积极参与，可以有效地降低拆迁的难度；开发商的加入，又解决了资金问题，保障了村集体和村民的利益。记者了解到，本次改造占地约4.7万平方米，拆除旧房面积约15万平方米，规划总建筑面积为38万平方米，其中商业面积6.5万平方米，办公及商务公寓20.5万平方米，住宅及住宅配套设施11万平方米。经过改造，将进一步形成人民银行、深交所、银监局和保监局为核心，各商业银行、证券、保险、基金等国内外金融机构聚集的金融城。这一经过深思熟虑的改造规划方案已得到市规划国土部门的审批，并列入我市2004年重大项目。目前，蔡屋围股份公司一方面组织对被拆迁房屋进行权属资料登记和补偿安置房屋户型的调查，并委托测量单位对房屋查丈面积进行核定；一方面召开多次业主动员大会和协调会，特别是对港澳同胞及海外华侨开展旧村拆迁的解释和宣传。迄今，已有170多户居民反馈了房屋属权登记表。万事俱备，蔡屋围村新一轮拆迁改造的号角即将吹响…… 在紧锣密鼓进行金融中心区改造项目的同时，蔡屋围股份公司还对其他现有的屋村展开一系列改造，主要是从治安和环境整治着手，创建群防群治高科技管理的现代化小区，力求与整个金融区和谐发展。以新十坊为例，前几年，这里由于外来人口不断增多，治安和刑事案件频发，且基础设施陈旧落后。怎么办？蔡屋围股份公司推行“管理物业化、治安防范科技化”——成立新十坊管理处、实行统一中介服务的出租屋租赁、组建专业保安队伍；投入百万资金，建立高科技监控防范体系，形成“覆盖到面、监测到线、控制到点”的全方位、全天候、立体式网络。此外，总投资4000万元，把物业公司引进新八坊、新九坊和清庆新村，将村里所有管线都埋到地下，改善优化环境。田贝村：改造，再书新纪录 说到田贝村，不能不说其创造的两个“零纪录”：一是，该村多年来没有出现违法建筑，村里的房子基本上都是3、4层楼高；二是，治安环境好，近年来都没有发生治安刑事案件，今年又荣登罗湖“百日无案件”社区。那么，这两个罕见的“零纪录”是如何创造的呢？ 记者了解到，田贝村有80栋3－4层的独立楼房，业主160多户。经过10多年的时间，房屋虽然老化，却基本保持了原有的层高，这在全市的“城中村”都是罕见的。之所以能有效控制，一方面在于该村的领导班子团结有力，有远见。他们意识到，搞违法建筑有许多的隐患和风险，而且拆了建、建了拆，浪费了资源和精力。正因为村干部带头不建，对村民们自然也形成了有效的约束。另一方面，该村的集体经济搞得好，或发展建材生意，或投资商铺和商品房，无须从违法建筑的租金里谋利，村民的日子也同样“芝麻开花节节高”。在治安环境方面，村里多管齐下，率先成立了民兵应急分队，实行24小时电子监控，在出租屋租赁上也严格监管，确保租户的素质。有不少租户表示，“我们之所以愿意多出点租金，住在田贝村，图的就是这里安全整洁。” 拥有两个“零纪录”的田贝村，在“城中村”改造上也跃跃欲试。田贝村原住宅区虽规划完整、布局方正，但历经多年，已显破旧，不能满足村民们日益增长的居住需求。在大多数居民支持下，村委提出了规划设计方案，即“由田贝村委自行改造”的模式。目前，该方案已进入报批阶段。根据方案，田贝将顺应地形，以新建办公楼和两棵老榕数为中心，沿周边建设基本相同的9栋高层住宅楼，外加1栋28层的办公综合楼，形成围合式的布局，满足住宅通风、采光、日照的要求，又可以使小区有一个相对安静、封闭的内向型院落。记者在规划设计方案说明中看到，本规划设计以城市设计为前提，运用共享空间、灰空间、屋顶花园等设计手法，赋予建筑生机和活力，带状商业步行广场、超大的塔楼架空转换层观景平台以及空中花园的相互穿插，无不使人感受到生态建筑的鲜明特色。字句是抽象的，但规划展示给村民们的改造前景无疑是美好的。他们

期盼着这一天的到来，充分发挥主动性，自主改造“城中村”，早日走进新家园，在两个“零纪录”的光环下再书写新的纪录。

第二篇：城中村改造

附件10：市政专业部门市政接用意见

依据规划意见书到区市政管委管理科办理的相关行政许可内容，需市级主管部门批准的项目有4项：

一、（一）行政许可事项名称: 古树名木移植许可

（二）行政许可依据: 《城市绿化条例》第25条

（三）行政许可收费依据: 本项目许可不收费

（四）行政许可审查总时限: 12个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间和上级审批时间）

（五）申请表: 《**市园林绿化局古树名木移植申请书》

（六）办理程序：受理

审查

决定

送达

（七）申请条件：

1、因特殊情况必须移植的；

2、古树名木移植方案符合要求。

（八）申请条件依据：

1、《城市绿化条例》第25、27条；

2、《**市城市绿化条例》第22、23条；

3、《城市古树名木保护管理办法》第10、12、16条；

4、《**市古树名木保护管理条例》第11、15条。

（九）申请方式：书面申请。

（十）申请人提交材料目录：

1、**市园林绿化局古树名木移植申请书。申请内容包括申请单位名称或个人姓名；联系电话；单位绿化面积总况；申请树种、规格、数量、原因；申报单位意见(盖章)；产权业主单位意见(盖章)；

2、**市园林绿化局绿地指标审核签署意见；

3、**市规划委建设工程规划许可证及附图；

4、项目工程树位平面图。在施工平面图上标明树位、树种、规格、占用绿地的面积；

5、古树名木移植方案。

申请人应当如实提交有关材料，并对材料的真实性负责，否则将承担相应的法律后果。

二、（一）行政许可事项名称: 临时占用城市绿地（含代征绿地）

（二）行政许可依据: 《城市绿化条例》第20条

（三）行政许可收费依据: 本项目许可不收费

（四）申请表: 《**市园林局临时占用城市绿地(含代征绿地)申请书》

（五）行政许可审查总时限: 12个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间和上级审批时间）

（六）办理程序：受理

审查

决定

送达

三、（一）行政许可事项名称：树木移伐

（二）行政许可依据：《城市绿化条例》第21条《**市城市绿化条例》第23条

（三）行政许可收费依据：本项目许可不收费

（四）行政许可审查总时限：12个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间和上级审批时间）

（五）申请表：《**市园林绿化局树木移伐申请书》

（六）办理程序：受理

审查

决定

送达

（七）申请条件：确需砍伐或者移植的。

（八）申请条件依据：

1、《城市绿化条例》第21条；

2、《**市城市绿化条例》第23条。

（九）申请方式：书面申请。

（十）申请人提交材料目录：

1、**市园林绿化局树木移植和砍伐申请书。申请内容包括申请单位名称或个人姓名；联系电话；单位绿化面积总况；申请树种、规格、数量、原因；申报单位意见(盖章)；产权业主单位意见(盖章)；

2、**市园林绿化局绿地指标审核签署意见；

3、**市规划委建设工程规划许可证及附图；

4、项目工程树位平面图。在施工平面图上标明树位、树种、规格、占用绿地的面积。

申请人应当如实提交有关材料，并对材料的真实性负责，否则将承担相应的法律后果。

四、（一）行政许可事项名称：公共绿地改变使用性质批准(含其他绿地)

（二）行政许可依据：《**市城市绿化条例》第25条

（三）行政许可收费依据：本项目许可不收费

（四）行政许可审查总时限：20个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间和上级审批时间）特殊情况下可延长10日

（五）申请表：《**市园林局公共绿地(含其他绿地)改变使用性质申请书》

（六）办理程序：受理

审查

决定

送达

（七）申请条件：新建项目确需改变绿化规划、绿化用地使用性质的。

（八）申请条件依据：《**市城市绿化条例》第25条。

（九）申请方式：书面申请。

（十）申请人提交材料目录：

1、**市园林局公共绿地(含其他绿地)改变使用性质申请书；

2、**市园林局绿地指标审核签署意见；

3、**市规划委建设工程规划许可证及附图；

4、项目工程占用绿地平面图。在施工平面图上标明占用绿地的面积及准确位置。

申请人应当如实提交有关材料，并对材料的真实性负责，否则将承担相应的法律后果。

到区市政委城建科能直接办理的有 7项：

一、（一）项目名称：市政公用工程穿越公园或临时占用公园内土地许可

（二）项目类别：许可

（三）项目依据:《**市公园条例》第25条。

（四）办理对象及范围：**区

（五）办理条件：

1、市政公用工程确需穿越公园或者临时占用公园土地的。

2、建设单位应当征得公园管理机构和园林行政管理部门同意。

（六）提交的材料：

1、**区市政管理委员会穿越公园或临时占用公园内土地申请书；

2、**市**区规划分局建设工程规划许可证及附图；

3、项目工程需穿越公园或临时占用公园土地平面图。在施工平面图上标明占用公园绿地的面积及准确位置。

（七）申请人应当如实提交有关材料，并对材料的真实性负责，否则将承担相应的法律后果。

（八）办理程序：受理

审查

决定

送达

（九）办理时限：20个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间）；特殊情况下可延长10日

（十）费用情况：本许可项目不收费

（十一）办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结

二、（一）项目名称：道路上空或者建筑物、构筑物之间架设管线行政许可

（二）项目类别：许可

（三）项目依据：《**市市容环境卫生条例》第三十四条

（四）办理对象及范围：**区

（五）办理条件：

1、**区范围内建设各类架空线路，或者在现有架空线路上搭挂线缆的，由**区市政管理委员会负责行政许可。

2、新建或临时架设架空线路必须符合国家或行业的有关规定;搭挂线缆须符合国家或行业有关合杆的规定。

3、具有书面申请。

4、具有拟建架空线路的设计图纸。

5、搭挂线缆建设单位须提交与电杆权属单位签订的安全维护协议。

（六）提交的材料：

1、由**市市政管理委员会统一格式的《架空线路建设申请表》：建设单位的全称、加盖建设单位公章；申报项目名称、建设地点；建设目的、建设规模和内容（起止点位置、路径长度、线缆长度、线缆数量、线缆容量、电杆数量、附属设施名称及数量）、计划开工时间、工期；临时架空线的使用天数、拆除时间。

2、拟建架空线路的设计图纸，须由专业部门绘制，内容包括：在1：500地形图上绘制架空线路总平面图、1：100的带有道路横断面的线路断面图；图中须表明拟建线路与周围现有各种架空线路的关系。

3、搭挂线缆建设单位须提交与电杆权属单位签订的安全维护协议。

（七）办理程序：受理

审查

决定

送达

（八）办理时限：20个工作日

（九）费用情况：本许可项目不收费

（十）办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结

三、（一）项目名称：临时占用城市道路批准

（二）项目类别：许可

（三）项目依据：《城市道路管理条例》第三十一条（1996年国务院令第198号）

（四）办理对象及范围：**区

（五）办理条件：

依据《行政许可法》第二十九条第二款，申请单位提出申请符合申请条件，提交的申请材料齐全、符合法定形式。

（六）申请条件的依据：

1、**市市政管理委员会、**市公安局1994年第2号《**市临时占用道路许可管理若干规定》第八条；

2、**市市政管理委员会、**市公安局1996年国务院令第198号《城市道路管理条例》第三十条；

3、《行政许可法》第二十九条第二款。

（七）提交的材料：

1、临时设施占道申请（包括：占用道路位置、范围、性质、时间、采取的相应措施及占道原因等）；

2、申请人委托代理人提出许可申请时，应出示申请人的授权委托书。

（八）办理程序：受理

审查

决定

送达

（九）办理时限：20个工作日

（十）费用情况：本许可项目不收费

（十一）办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结

四、（一）项目名称：挖掘城市道路批准

（二）项目类别：许可

（三）项目依据：《城市道路管理条例》第三十三条（1996年国务院令第198号）

（四）办理对象及范围：**区

（五）办理条件：

（六）申请条件：

1、掘路施工申请（申请内容包括申请单位名称或个人姓名、申请的理由、地点、施工期限等）；

2、已取得有效的规划主管部门工程规划许可和建设主管部门施工许可；

3、设计完成工程图纸（包括：城市地域图、施工平面图、挖掘回填剖面图）；

4、有切实可行的掘路施工方案（含施工承诺书）；

5、申请人委托代理人提出许可申请时，应出示申请人的授权委托书。

（七）申请条件的依据：

1、《**市临时占用道路许可管理若干规定》第八条；

2、《城市道路管理条例》第三十三条；

3、《行政许可法》第二十九条第二款。

（八）申请材料和申请书示范文本：

1、申请书；

2、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；

3、城市地域图、施工平面图、挖掘回填剖面图。

（九）办理程序：受理

审查

决定

送达

（十）办理时限：20个工作日

（十一）费用情况：本许可项目不收费

（十二）办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结

五、（一）项目名称：建设工程配套环境卫生设施竣工验收许可

（二）项目类别：许可

（三）项目依据：《**市市容环境卫生条例》第六十七条

（四）办理对象及范围：**区

（五）办理条件：

1、符合市容环境卫生设施建设专业规划、环境卫生设施建设定额指标和设置标准；

2、符合环境卫生设施设计方案；

3、符合**市公共厕所建设标准（DB11/T190－2003）；

4、符合《**市新建改建居住区公共服务设施配套实行指标》；

5、符合《**市无障碍设施建设和管理条例》第八条第（五）项；

6、符合《**市环境卫生设施建设定额指标（试行）》；

7、符合《**市生活垃圾分类收集和处理设施配套建设标准》；

（六）提交的材料：

1、申请人的工商营业执照、法人机构代码证书（查验原件，留存复印件）；

2、中标文书或建设合同（查验原件，留存复印件）；

3、规划许可证、用地许可证、开工许可证和规划平面图（1：500蓝图或复印件）；

4设施工程质量的合格文件（查验原件，留存复印件）；

5、环卫设施的平立剖图（1：100蓝图或复印件）。

（七）办理程序：受理

审查

决定

送达

（八）办理时限：20个工作日

（九）费用情况：本许可项目不收费

（十）办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结

六、（一）项目名称：新建扩建改建城市公园竣工验收

（二）项目类别：许可

（三）项目依据：《**市公园条例》第2、18、19、34、36条。

（四）办理对象及范围：**区

（五）办理条件：

1、属于公园用地，并且范围明确；

2、对公众开放，具备改善生态、美化城市、游览观赏、休憩娱乐和防灾避险等功能；

3、有管理机构、管理制度和负责人；

4、公园的绿化用地比例应当不少于陆地面积的65%；

5、具有《公园设计规范》要求的设施；

6、公园面积在10000 m2以上。

（六）提交的材料：

1、新建、改建、扩建公园竣工验收申请表；

2、公园总体规划方案及工程竣工图；

3、公园绿化规划设计方案；

4、公园所有者及管理者的基本情况；

5、公园有关绿化、服务、园容卫生、秩序等方面的管理规定。申请人应当如实提交有关材料，并对材料的真实性负责，否则将承担相应的法律后果。

（七）办理程序：受理

审查

决定

送达

（八）办理时限：20个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间）；特殊情况下可延长10日。

（九）费用情况：本许可项目不收费。

（十）办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结

七、（一）项目名称：夜景照明方案审核许可

（二）项目类别：许可

（三）项目依据：《**市市容环境卫生条例》第四十三条第二款

（四）办理对象及范围：**区

（五）办理条件：

1、符合**市**区夜景照明总体规划和实施方案；

2、符合**市夜景照明管理办法的规定；

3、填写市市政管委统一格式的《夜景照明工程建设方案行政许可申请表》；

4、经规划批准的平面图（A3纸）；

5、夜景照明建筑总平面图（A3纸）；

6、建筑立面图（A3纸）；

7、建筑剖面图（A3纸）；

8、建筑物实景白天照片式效果图（A3纸）；

9、营业执照（复印件加盖公章）；

10、设计、施工资质（复印件加盖公章）；

11、施工安全认证（复印件加盖公章）；

12、夜景照明构思；

13、照明方案、设计说明（A3纸）；

14、灯位布置图；

15、照（亮）度、光色计算分布图；

16、控制眩光方法；

17、平日、节日、重大节日效果图（A3纸）；

18、照明器材明细和技术资料；

19、重点部位灯具安装方法、结构示意图及说明（A3纸）； 20、供配电系统及控制原理图（A3纸）；

21、节能措施

（六）办理程序：受理 → 审查 → 决定→ 送达和备案

（七）办理时限：25个工作日

（八）费用情况：不收费

（九）办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结 附件11：用地批准

一、用地单位持市（区）国土局预审批复向发改委和规划部门申请办理立项批复和规划审批。

二、用地单位持上述预审批复、立项批复和规划意见材料到区国土分局办理用地申报审批手续。

三、区国土分局按国家及市有关规定和要求组织编制用地报批材料。具体材料如下：

（一）区国土分局的建设项目用地预审意见

（二）用地单位填写的建设用地申请表

（三）用地单位提供的发改委或项目计划部门批准的立项和可行性报告批准文件

（四）区国土分局的地质灾害认定表

（五）区国土分局的压覆重要矿床证明

（六）用地单位提供的规划部门批准的规划意见书及附图

（七）用地单位提供的勘测地界技术报告书及附图

（八）用地单位提供的使用林地证明

（九）用地单位提供的征地补偿安置协议

（十）用地单位提供的村民代表大会决议

（十一）区国土分局的土地情况调查表

（十二）区国土分局代区政府撰写的建设用地申请文件

（十三）区国土分局填写的“一书”、“四方案”

（十四）区国土分局的土地利用现状图

（十五）区国土分局的土地利用总体规划局部调整方案，不需要调整的免。

（十六）区国土分局的土地权属情况汇总表（十七）区国土分局的公示、听证情况说明

四、区国土分局将建设项目用地申报审批材料组织齐全经区政府同意上报市国土局审核后，报市政府审批。

五、缴纳有关税费并落实征地补偿费依据：市政府令148号；京国土房管政（2003）716号

六、市国土局下发市政府用地批复。市国土局在用地单位缴齐各种税费和征地补偿费后将市政府用地批复下发给区政府。

七、区政府收到市政府用地批复后，在10日内将批复内容在被征地的村委会所在地进行公告。

八、用地单位持用地批复和相关材料在全部支付征地补偿费后向市国土局领取建设用地批准书。注：办理农转用和征用土地的审批权限：按《中华人民共和国土地管理法》第四十五条规定：征用下列土地的由国务院批准：

（一）基本农田；

（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷（525亩）的；

（三）其它土地超过七十公顷（1050亩）的。

征用本规定以外的土地的由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

附件12：核发集体土地房屋拆迁许可证

一、项目名称：核发集体土地房屋拆迁许可证

二、项目类别：许可

三、项目依据：《**市集体土地房屋拆迁管理办法》(**市人民政府令第124号)

四、收费依据：不收费

五、办理时限：30个工作日

六、办理结果状态：本局审核市建委备案

七、网上办理情况：**市拆迁信息网 网址： http:/bjchaiqian.bjjs.gov.cn 办理条件：列入本拆迁计划的拆迁项目

在**市拆迁信息网上激活项目帐号，建设单位获取项目帐号后登陆填报系统，进行网上负责项目材料填报，两级拆迁管理部门负责审批和发布信息。按网上审批的程序进行网上审批，同时提交以下材料：

（一）用地批准文件；

（二）规划批准文件；

（三）拆迁实施方案；

（四）安置房屋或者拆迁补偿资金的证明文件。

（五）委托评估合同和受托评估机构的营业执照和资质证书。

八、办理程序：网络受理→审核→审定→告知

九、办理部门：**区建委房屋管理科 附件13：核发城市房屋拆迁许可证

一、项目名称：核发城市房屋拆迁许可证

二、项目类别：许可

三、项目依据：《城市房屋拆迁管理条例》(国务院第305号)、《**市城市房屋拆迁管理办法》（**市人民政府令第87号）

四、收费依据：不收费

五、办理时限：30个工作日

六、办理结果状态：本局审核市建委备案

七、网上办理情况：**市拆迁信息网(网址:http:/bjchaiqian.bjjs.gov.cn)

八、办理条件：列入本拆迁计划的拆迁项目

按网上审批的要求进行网上审批。在**市拆迁信息网上激活项目帐号，建设单位获取项目帐号后登陆填报系统，进行网上负责项目材料填报，两级拆迁管理部门负责审批和发布信息。同时提交以下材料：

（一）建设项目批准文件。

（二）建设用地规划许可证或者建设工程规划许可证。

（三）有土地使用批准文件：

（四）市房屋拆迁资格证书

（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明文件。

（六）拆迁计划，包括项目基本情况、拆迁范围和方式、搬迁期限、工程开工和竣工时间等。

（七）拆迁方案，包括被拆迁房屋状况、补偿款和补助费预算登记。

（八）法律、法规和规章明确规定应提交的其它材料。

（九）拆迁工地防治扬尘污染责任书和房屋拆除施工单位的资质证书。

（十）委托评估合同和受托评估机构的营业执照和资质证书。

九、办理程序：受理→审核→审定→告知

十、办理部门：**区建委房屋管理科 附件14：市政基础设施建设

（同附件10）附件15：办理征地结案表

一、办理国家建设用地征地结案申请报告；

二、市政府用地批准文件；

三、征地补偿协议书；

四、国家建设征用土地结案证明；

五、征地补偿款凭证。

第三篇：城中村改造

6月13日,县长牛春堡，县委常委、副县长方业生在县政府办、财政、发改、国土、住建、公安等部门和孙口乡、城关镇主要负责同志陪同下，先后到孙口乡高庄村、曹岭村，城关镇台前村、姜楼村、李皮匠村城中村改造现场调研城中村改造工作。每到一处，牛春堡都仔细查看工程建设进展情况，详细了解目前工程开发建设存在的困难和问题，并就城中村改造工作提出了指导性意见。

牛春堡指出，城中村改造是推进城镇化进程的重要环节，是提高县城整体对外形象、改善城乡居民生产生活条件的有力抓手，各级各有关部门一定要站在关注民生、改善民生的高度，切实把这项惠及群众的好事办好、实事办实。牛春堡要求：一要科学调度，加快项目建设。要结合城中村改造村的实际情况，制定科学合理的工作方案，按照既定时间节点，有步骤、分层次，积极稳妥地推进城中村改造工作，力争项目工程早开工、早建成、早见效。二要科学规划，搞好配套建设。要充分利用和挖掘现有资源，坚持高标准、高起点规划，强化精品意识，确保工程质量，打造改造开发亮点。同时，要统筹考虑改造工程的绿化、亮化等配套设施建设，做到城中村改造与配套设施同步建设。三要以人为本，保障群众利益。城中村改造工作要坚持以人为本，坚持公益性的原则，从大局、从群众的意愿着想，以群众利益为重，切实维护好群众利益，坚决杜绝和避免与民争利的现象发生。四要强化宣传，营造良好氛围。要深入细致地做好宣传教育工作，多渠道、全方位地向广大群众宣传拆迁改造的意义和政策，切实做细、做透、做实群众思想工作，争得群众理解和支持，努力将城中村改造变成群众的自觉行动。五要密切协作，优化建设环境。孙口乡、城关镇和县发改、住建、国土、财政、公安等部门要各司其职，各负其责，加快办理项目建设相关手续，全力为城中村改造工作搞好服务，积极为项目建设创造良好的施工环境。（县政府办公室信息科）

河南省濮阳市人民政府关于印发《濮阳市城中村改造建设实施细则》的通知

华龙区人民政府，高新区管委会，市人民政府有关部门：

《濮阳市城中村改造建设实施细则》已经市人民政府同意，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。

二○○八年八月二十一日 濮阳市城中村改造建设实施细则

第一章 总 则

第一条 为加强濮阳市城中村的规划建设与管理，合理利用城市用地，促进经济社会全面协调可持续发展，贯彻落实科学发展观，实现全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标，制定本细则。

第二条 城中村改造建设范围濮阳市城中村改造建设的范围是城市规划区内规划建设用地范围内的各行政村或享有对集体资产处置权的自然村。城中村改造建设的重点是被已建成区包围和将要被新建成区包围的行政村或享有对集体资产处置权的自然村。范围确定在盘锦路以西、汤台铁路以北、濮上路两侧、绿城路两侧的城中村。该范围以外的城市规划区内城中村，条件成熟一个改造一个。

第三条 坚持政府引导、统一规划、市场运作的原则，积极吸引社会资金参与城中村改造建设。

第四条 通过改造建设，逐步完成村民变为市民，集体土地变为国有土地，行政村变为社区，村民待遇变为市民待遇的四个转变。

第二章 规划建设管理

第五条 城中村改造的各项建设活动，实行统一的监督管理，严格按照法定的建设审批程序实施建设。

第六条 城中村的改造建设，应当优先安排基础设施以及公共服务设施的建设，因地制宜、节约用地，合理进行建设，实现经济效益、社会效益、环境效益的协调统一和可持续发展。

第七条 城中村改造建设确定的建设用地规模、基础设施、公共服务设施用地以及其他需要依法保护的用地，禁止擅自改变用途。

第八条 城中村改造建设项目核准。城中村改造建设总体规划批复后，建设单位应编制项目申请报告报市发改部门核准，同时附用地预审意见。

第九条 以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送市发改部门核准前，应当向市规划主管部门申请核发选址意见书。

前款规定以外的建设项目不需要申请选址意见书。

第十条 以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经市发改部门核准后，建设单位应当向市规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由市规划主管部门依据城中村总体规划、控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。

建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。

第十一条 以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，市规划主管部门应当依据城中村总体规划、控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向市规划主管部门申请领取建设用地规划许可证。

市规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。

第十二条 进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向市规划主管部门申请办理建设工程规划许可证。

申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条

件的，由市规划主管部门核发建设工程规划许可证。

市规划主管部门应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。

第十三条 涉及修改控制性详细规划和经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图，按照《城乡规划法》有关规定执行。

第三章 土地管理

第十四条 城中村改造必须使用国有土地。城中村土地未转为国有土地的，不得转让、出租、抵押；未经批准私自进行开发改造的，按违法用地查处。

第十五条 在城市建成区内，农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地可依法转为国有。村(组)使用的土地，经村民(股东)大会或代表大会同意，按土地利用现状依照法定程序转为国有后，依法确认国有土地划拨使用权，办理国有土地使用证。

第十六条 在城市建成区外，城中村改造项目按照土地利用总体规划，依法办理农用地转用和征收审批手续后，将集体所有的土地依法转为国有。

第十七条 新建安置村民的住宅、村集体办公用房、集体福利设施、集体公益设施房、公共绿地及配套的市政公用设施用地，可按划拨方式供地。

第十八条 用于工副业生产或建设商业市场的生活保障用地，可按留地安置方式供地，也可与用于补偿城中村改造投入的房地产开发建设用地一起按招标、拍卖、挂牌方式出让。

第十九条 用于补偿城中村改造投入的房地产开发建设用地，按照有关规定采取招标、拍卖、挂牌方式出让。

第二十条 规定安置开发比以外的土地，纳入市人民政府统一收购储备。

濮阳市人民政府关于印发濮阳市城中村建设改造管理办法的通知

（濮政〔2007〕63号）

华龙区人民政府，高新区管委会，市人民政府各部门：

《濮阳市城中村建设改造管理办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。

二○○七年九月十一日

濮阳市城中村建设改造管理办法

第一条 为加强濮阳市城中村的规划建设与管理，保障合理利用城市用地，完善城中村的各项基础设施，把我市城中村改造建设成为城市新型社区，根据《城市规划法》、《土地管理法》等国家、省有关法律、法规的规定，制定本办法。

第二条 城中村建设改造的范围和重点濮阳市城中村建设改造的范围是城市规划区内规划建设用地范围内的各行政村或享有对集体资产处置权的自然村。城中村建设改造的重点是被已建成区包围和将要被新建成区包围的行政村或享有对集体资产处置权的自然村。

第三条 建设改造的标准和目标建设改造的标准：通过城中村的建设改造，使其各项建设有利于保障城市总体规划的顺利实施，将这些村庄改建成为基础设施配套完善、功能齐全、环境优美、物业管理匹配的城市新型社区。工副业用地的安排应符合城市总体规划用地布局，住宅应建设为多层和高层住宅，各项建设应满足城市景观规划要求，成为城市建设新的亮点。建设改造的目标：通过城中村的建设改造，改善城中村居民的生产生活条件，使集体经济组织和村民从形式到内容完全融入城市化管理范畴。城中村集体以经营性不动产为主要载体转制成立股份制公司，村民成为股民，取得长期生产生活与经营发展条件。逐步完成村民变为市民、集体土地变为国有土地、行政村变为社区的三个转变。通过城中村的建设改造，改善城市环境和居民生活环境，利用社会资金完善城市基础设施，增强城市功能，促进社会治安的好转，减轻劳动就业压力，推动经济发展。

第四条 城中村建设改造的基本方针坚持政府主导，市场运作，群众自愿，区级负责，统一规划，因地制宜，一村一案，有序实施。

第五条 城中村建设改造的基本原则

（一）城中村的建设改造，应充分考虑城中村居民的利益，立足于改善其生活环境，保障其经济来源，充分关注中低收入人群，维护社会稳定和公共安全。

（二）城中村规划编制应遵循节约用地的原则。城中村居民住宅区一律按城市居住区的标准进行规划设计，不得采用单门独户的住宅建设模式；其它各项建设用地也必须按城市建设用地标准进行控制。

（三）城中村建设改造规划编制应服从城市总体规划用地布局，其居住、商服、工副业用地的安排应符合城市总体规划和地段控制性详细规划要求，避免各项用地混杂现象。工业项目必须安排在工业区内，城市中心区的城中村村办企业用地可由政府出面协调进行土地置换。

（四）城中村建设改造要贯彻高起点规划、高标准建设的原则，在保障土地合理利用的同时，注重城市景观环境的创造，实现经济效益、社会效益、环境效益的协调统一和可持续发展。

（五）城中村建设改造要坚持阳光作业，提高拆迁、安置、补偿等工作的透明度，实行政务公开，接受城中村居民和社会各界的监督。

第六条 城中村建设改造工作的组织机构为加强对城中村建设改造工作的组织领导，市政府成立城中村建设改造领导小组，下设办公室，统一领导、组织、协调城中村建设改造工作。华龙区、高新区在市政府的统一领导下，成立城中村建设改造领导小组，下设办公室，具体负责本区范围内城中村建设改造的组织实施工作。市建设、国土资源、财政、发改、监察、审计、人防、公安、消防、电力、通讯等有关部门应在各自的职责范围内，做好城中村建设改造的管理和服务工作，按法定程序办理城中村建设改造的各种手续。

第七条 城中村建设改造工作实行市、区两级管理，各自的主要职责是：市政府城中村建设改造领导小组及其办公室（以下简称“市改造办”）的主要职责：①出台政策。负责拟定和出台我市城中村改造的有关政策。②规划控制。负责审定各城中村建设改造的具体方案、提出规划条件和技术要求。③组织审批。审批各区上报的城中村建设改造方案。④监督管理。监督管理城中村改造建设资金征收与使用，监督管理各区及改造村的安置住宅与公共用房、集体经济用房和开发房的建设实施。⑤协调调控。协调城中村改造过程中与相关部门的关系，调控城中村改造中跨村、跨区规划用地调整及资金调控等问题。区级政府城中村建设改造领导小组及其办公室（以下简称“区改造办”）的主要职责：①筛选改造村。负责对本区城中村进行调查摸底，筛选改造试点村和实施改造村。②拟定方案。按照一村一案的原则，依照总体规划拟定改造试点村、实施改造村的改造方案。③组织申报。将城中村建设改造方案上报市城中村改造领导小组及其办公室审批。④组织实施。按照批准的建设改造实施方案，组织拆迁、安置、建设等实施过程中的具体工作。⑤群众工作。负责协调村委会、居委会、街道办事处及被改造村的群众工作。⑥资金监管。监督管理本区城中村的建设改造资金，负责各方资金分配与平衡。

第八条 城中村建设改造规划编制及审批程序

（一）区改造办按照村庄现状情况提出建设改造申请报市改造办审批，申请书应包括以下内容：

1．村庄建成区1/1000 现状图；

2．村集体用地1/2000-1/5000 现状图；

3．村庄所属户籍管理部门的户籍证明材料，包括总人口、分年龄段（5 年）人口数、男女比例；

4．村集体现有经济实体基本情况说明；

5．村集体经济发展设想，包括村集体经济管理模式，股份制企业成立方案；

6．村庄总体规划设想，包括各类建设用地布局、面积、住宅及其它各类建筑面积等。

（二）市改造办根据城-市总体规划和区改造办的申请核发规划设计条件，其内容包括：

1．城中村规划用地范围-安置村民的住宅用地范围、各项基础设施用地范围、生活保障用地范围（含村办企业、商业市场等）、补偿建设投入的开发用地范围；

2．各项技术经济指标-建筑密度、容积率、绿地率、建筑高度、退线要求等；

3．对村集体经济发展方案的审定。

（三）区改造办根据市改造办的规划设计条件，委托有相应资质的规划设计部门编制村庄总体规划。

（四）区改造办将编制的规划方案成果报市改造办审批。由市改造办组织有关部门和专家进行评审，并将评审结果上报濮阳市规划建设联席会议研究，经批准后方可组织实施。

第九条 城中村规划方案应当包括以下内容：

（一）确定规划范围内不同性质用地的界线。

（二）建设条件分析及综合技术经济论证。

（三）确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离要求。

（四）建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计，布置总平面图（工副业用地部分可从略）。

（五）对住宅、学校、敬托院和托幼等建筑进行日照分析。

（六）根据交通影响分析，提出交通组织方案和设计。并应规定城中村内部道路的红线、断面、控制点座标及标高。

（七）市政工程管线规划设计和管线综合。

（八）竖向规划设计。

（九）估算工程、拆迁量和总造价，分析投资效益。

第十条 城中村规划编制成果应当包括规划说明书、基础资料和研究报告、图纸及电子文件。

第十一条 城中村现有集体土地的使用

为了促进我市城中村建设改造工作，凡按照本办法进行规划编制和建设改造的城中村可享受一定的优惠政策。城中村现有土地原则按四种类型进行使用：

（一）新建安置村民的住宅、村集体办公用房、集体福利设施、集体公益设施、公共绿地及配套的市政公用设施用地，该类用地按划拨土地使用权方式供地。

（二）用于工副业生产或建设商业市场的生活保障用地，具体面积根据村庄用地情况确定，原则上按人均40-60平方米进行控制，该类用地按留地安置方式供地。

（三）用于补偿城中村建设改造投入的房地产开发建设用地，具体比例根据实际情况暂按一村一案原则确定。该类用地按招拍挂的方式对社会公开供地（对于需落实的本条一、二项建设改造内容，在土地出让条件中予以明确）。

（四）在保证上述三项类型用地的前提下，规定安置开发比以外的土地，纳入市人民政

府统一收购储备。市国土部门应按有关政策规定办理各类相关手续，村集体及个人除应得的补偿金外不得对土地的征用附加任何条件。本条前三款用地均纳入本市土地供应计划。以出让方式供应的土地出让金，应全额纳入地方基金预算管理，收入全部缴入地方国库，支出通过地方基金预算予以安排，实行“收支两条线”管理。

第十二条 优惠政策

城中村的建设改造及相关开发建设同时享受下列优惠政策：除国家、省明文规定不得减免的收费项目外，涉及村民住宅、生活保障用房（工副业、商业市场）建设项目的行政事业性收费，由财政全供单位执收的予以免收（其中城市基础设施配套费实行“收支两条线”管理，先征后返，专项使用；共享收费项目，只征收上级分成部分），其余行政事业性收费及各类经营服务性收费减半收取。

第十三条 城中村规划的实施

城中村规划经批准后，其建设除享受本办法第十二条规定的优惠政策外，所有建设项目必须按正常程序进行报建，并按规定接受有关部门的监督检查，竣工验收合格后方可办理房产登记手续。各相关部门对涉及城中村建设改造的建设项目应优先办理，减少中间环节，提高办事效率。

第十四条 市政府鼓励并支持已按原批准的村庄规划实施建设的村庄（以单门独户住宅为主）进行以多层和高层住宅为主的建设改造，进行建设改造的村庄享受本办法规定的优惠政策。

第十五条 市、区两级有关行政主管部门要对经批准的城中村改造项目的开发建设给予支持，涉及社会保障、计划生育政策等问题，按照国家有关法律法规执行，依法进行监管。

第十六条 本办法自公布之日起执行。以前本市有关城市规划区内村庄规划建设的规定，凡与本办法相抵触的，按本办法执行。

发布部门： 发布日期：2007年09月11日 实施日期：2007年09月11日(地方法规)

第四篇：城中村改造

以人为本改造旧城区

本报海口2月22日讯（记者范南虹）广西北海珠海路，道路两边的南洋骑楼内，是酒吧、咖啡厅、餐厅，倘佯其中，有一种时空错换的迷离与惊喜；海口也有一条这样的老街，骑楼里却少了珠海路骑楼闲适的风韵雅致。

“这是因为海口旧城区改造不到位”，省人大代表邢诒川告诉记者，今天下午，他为此向大会递交了《以人为本，有效推进旧城改造工作的建议》。

旧城改造迫在眉睫

邢诒川说，海南自然风光优美自不待言，但海南的城市面貌却跟不上旅游的发展。在海口还有不少脏乱差的城中村。

邢诒川对此进行了认真调查。据他介绍，海口市的城中村及环境较差的街区近80个片区，占地面积10余平方公里，涉及居民约22.4万人，占城市人口的20%。这些城区和城中村多在市中心，如道客村、博爱路一带等，这些旧城区违规用地和违章建筑比比皆是，人居环境恶劣，脏、乱、差现象严重，安全隐患大，许多建筑年久失修，一旦发生较大的灾害，后果不堪设想。据统计，海口市今年一季度发生的火灾主要集中在老城区。

“不独海口有很多旧城区，三亚以及一些市县都存在这样的问题，与国际旅游岛建设发展严重不符，旧城改造刻不容缓。”邢诒川说。

改造不必都大拆大建

“旧城改造不应只是把街面和外墙粉刷一下、装饰一下就大功告成。”在邢诒川眼里，旧城改造是提升旧城区居民的生活品质，是推动城市发展，是国际旅游岛旅游梦想的诉求表达，“所以，要有长远的眼光，要有科学合理的规划，要从内至外地进行改造。”他认为，旧城区的改造是因地制宜的，不必都是大拆大建，要根据旧城区原有的建筑、区位、居民习俗等，进行科学合理的规划。他希望海南能通过旧城改造，沉淀出海南独特的民俗文化，提升城市品位，让游客在欣赏海南自然之美的同时，也能感受海南独特的城市之美。

应鼓励企业参与改造

“改造旧城区，只要政策到位，政府不用花钱也能成功完成旧城改造。”邢诒川在《建议》中提出，旧城改造可以采用市场运作的方式，让企业和旧城区居民共同来推进、完成旧城区的改造。

“政府独家运作旧城改造，弊端很多。”邢诒川说，工作方法单一，资金滞后，人力不足，政府既当旧城改造的“裁判员”，又当旧城改造的运动员，不是很妥当。

作为海南现代科技集团董事长，邢诒川正在努力尝试改造海口市龙华区丁村，希望将这一片区打造成社会主义新农村。

邢诒川建议要以完善城市功能、促进城市发展为目的，对全省旧城改造进行整体规划，科学制定改造方案；采取“政府主导，企业参与，市场运作”的模式，大胆引进社会资金，鼓励企业参与旧城改造；出台优惠政策，制定合理的供地方式，维护投资人合法利益；改造旧城，不忘民生，要以人为本，在制定拆迁补偿等相关配套政策时，向旧城区居民倾斜。

“旧城改造是一项重要的民生工程，我希望看到海南的城市越来越美，越来越有自己的味道。”采访结束时，邢诒川表达了一个城市建设者的期望。

第五篇：城中村

缘于“高强度”植入的设计探讨——新时期城中村改造理念初探

发布人：刘琛 | 发布时间：2009-05-13 | 来源：2008中国城市规划年会宣读论文

摘 要 本文通过对当下城中村生活现状的解读，并依托近期开展的实际案例，就在当前情势下出现的高强度改造的改造前提下，以何种改造理念舍“糟粕”而取“精华”，在改造城中村物质实体的同时，继续维持、延续其蕴含的无限活力和丰富生活进行了探讨，并就这些改造理念所折射的改造原则进行了阐述。

关键词 城中村 高强度 生活现状 改造理念

1.引言

在社会发展由追求利益转变为提倡和谐；城市变革由外向扩张转变为内部重组；土地使用由粗放挥霍转变为高效集约的今天，关于城中村改造的诸如城市规划、社会学以及整治、改造实施政策和策略等各个层面的观点和论述已然较为丰富和翔实，然而，真正以“整体拆建”或是“局部拆建”模式进行改造尤其是进行高强度改造的案例却不多见，因此，本文不再就城中村整治改造在社会学、经济学以及城市规划、城市管理等方面的意义以及改造各主体之间的利益博弈进行研究，而主要就在目前既定的“高强度”改造的前提下，如何在整治改造规划的编制过程中延续城中村中应予保留、传承和强化的因素进行必要的探讨。

2.极致与无限——当下城中村生活现状的读取和解析 世界上本没有城中村，城市积极的向农村拓展，才出现了城中村——我们可以这样理解城中村（至少是我国大多数城中村）的出现原因和历程：城市化的快速推进，城市开始按照一定的时间序列、区位序列、成本序列快速侵蚀仍然在一定程度上保留村集体所有制的农村地区，在空间和社会形态上形成被道路切合或是楼宇围合，城、乡二元结构交互并存；传统与现代生产生活方式冲突并存；外来移民文化与本土地域文化交流并存的孤岛状、斑块状的“城市村庄”，既有别于传统意义上的农村，又不同于现代意义上的城市，它是城市包围农村的进程中未及、未能甚至是未想“歼灭”的自成系统的区域，是在城乡快速交接、交融的过程中于原有积淀上新生的有机体。

然而，在当下，这个“有机体”在人们的潜意识中已成为了“脏乱差”的代名词；被看成是“城市病”的显性表征成为了必须消弭的“城市伤口”；被当作是“城市肿瘤”成为了亟需摘除的对象。面对这种现实状况，在改造之前，我们不禁要问：造成这种现象的原因是什么？作为改造对象的主体，其真实的生活状况究竟怎样？ 2.1 多元缺失

城中村负面意象的成因主要缘于物质和精神两个层面的相关元素的缺失。在物质层面上，首先是建筑空间布局上的过度局促，千百年来对于土地的极度依恋、对祖业传承根深蒂固的思维以及对自身利益的维护、追求使得村民在修建自宅时很难按照一般的城市规划、建筑设计规范对建筑间距进行合理的控制，使得整体空间过于致密，居住空间必要的私密性、安全性以及应有的良性微气候均受到较大的影响和破坏；其次是基础设施建设、维护上的不足，包括市政基础设施的缺乏、老化、承载力不足、铺设不规范以及公共配套设施（尤其是教育、医疗和体育设施）的极度匮乏等两个方面。

在精神层面上，则表现为社区凝聚力的弱化和归属感的流失。目前，城中村所容纳的居民并不都是原住民，而是包括了很大一部分外来流动人口，以深圳市为例，据相关资料统计2005年“全市城中村常住户籍人口（以原住民为主）为32.7万人，暂住人口共469.4万人，是常住户籍人口的十四余倍” [1]。原住民与外来人口之间客观存在的隔阂、外来人口自有的漂泊秉性和出于自我保护意识而引发的戒心以及对村外城市生活的追求都使得他们的心游离于城中村之外，很难对他们的暂时驻地产生多大的认同感。2.2 极致生存

除了上述物质和精神两个层面的缺失之外，历史遗留问题的积重难返和管理体制的不健全使得城中村在土地产权、房屋建筑、社会监管等方面都在一定程度上脱离于城市的法制轨道。对物业出租经济的过渡依赖加上对个人利益的极度索求使得城中村中抢建、违建现象严重（“据统计，村民的主要收入有一半左右建构在违法建筑之上。”[2]），“握手楼”、“接吻楼”比比皆是；垃圾、污水处理不善，卫生状况堪忧；道路建设标准低、路况差，居民出行不便且存在安全隐患；电力管线架接无序，存在消防隐患且有碍观瞻；绿地、广场极度匮乏，大量居民无法参加合法、健康的休闲活动；社会治安问题突出，乃至成为犯罪分子的落脚点和犯罪场所——较为恶劣的生产、生活环境，使得城中村中的居民基本上处于一种承受着诸多约束、面临着诸多隐患的“极致生存”的状态。2.3无限生活

然而应该指出的是，虽然处于一种“极致生存”的状态，但是仍然不能抹煞城中村居民在日常生活中所展现出来的特质性活力。不论如何，城中村毕竟为多数外来人员提供了低门槛的准入证和可停留的栖息地，虽然与本地居民会存在一定的隔阂和地域文化上的冲突，但综合来看，城中村可以被认为是一个针对特定群体的开放性的多元社区，这里的“多元”包括了地域背景、教育背景、社会职业、社会身份等等，多元人群之间“频繁”的交流、冲突、聚集和融合综合呈现为一种自组织状态下的几乎无限度的丰富生活。而催生这种生活所必需的“频繁”在一定程度上整治得益于城中村极度为人诟病的“高密度”（既包括建筑的高密度也包括人口的高密度）。

此外，经过上层次部门的疏导、指引和决策，城中村亦开始依托自身的禀赋，同时嫁接或移植一些主题性功能，走向一条拥有着无限可能性的道路。以深圳为例：大芬村引入油画主题，对原城中村进行综合整治并新建大芬美术馆，现在已成为具备油画创作、加工、展出、销售这一完整产业链条的大芬油画村；（图1）田面村引入创意主题，将原有工业厂房改造成为容纳建筑设计、平面设计、装潢设计、印刷加工等类别的创意产业办公建筑，着力营造田面创意产业园，并提出“设计之都”的口号。（图2）虽然如此，我们还是应该注意到，毕竟合适于城中村的主题素材是有限的，主题的过渡重复反而会产生一些不良的后果，诸如恶性竞争、审美疲劳、识别性下降等等，此外，上述案例在整治方式上主要还是采取了“以穿衣戴帽”为主要途径之一的“综合整治”的方式，并没有进行规模大、影响面广的拆建和随之而来的高强度开发。

3.割舍与捍卫——高强度写入前提下的改造理念探讨

存在的都是合理的，存在的都是必然消亡的，事物的存在总存在其两面性，城中村在一定程度上解决了原村民的收入问题、接纳了低收入流动人口、缓解了部分社会矛盾、减轻了各级政府的压力，但开发强度超标、基础设施落后、存在安全隐患、阻碍城市功能提升、破坏城市景观秩序、不利于房地产市场健康发展，再加上如前所述的极致生存和无限生活的比对可以看出，它实际上是一个矛盾的综合体，并有进一步激化的趋势。

诚然，城中村的出现有其历史的偶然和必然的原因，但随着城市的发展、社会的进步，当城中村完成其既定历史时期的历史使命时，对其的整治和改造必然被提上议事日程。然而，由于前段时期对城中村的“放养”，抢建、违建烈度之大使得大部分城中村目前已然处于一种较高强度的建设状况下，甚至渐成尾大不掉之势。随着《物权法》 的公布和“建设和谐社会”理念的提出所昭示的社会法治建设和文明建设的进步，面对高强度建设现状所导致的高昂的改造成本，在“整体拆建”和“局部拆建”的改造模式下，高强度的再开发已是一种无奈的必然，也是现阶段依上述两类模式改造城中村所能采取的最直接的办法。勿庸讳言，这其实也是资本在诸多利益主体的相互博弈下直接介入或者说冲击城中村的过程中所必然会采取的办法，因为至少在现阶段，这种高强度再开发的方式是能够协调、平衡各利益主体的最有效的途径。然而，在高强度写入的前提下，出于对城市、城市发展的责任、出于对社会公共利益的光照、出于对弱势群体的人文关怀、出于对城中村历史遗存的尊重，在城中村改造的规划设计和规划编制过程中，如何在改造物质实体的同时，继续维持、延续前述的社区活力和生活的丰富性的问题已然亟待研究。以下仅以近期笔者承担、参与的深圳市三个旧改以及与旧改相关的规划案例为依托就此议题进行探讨。3.1 “裁剪”理念——局部实体的割舍 所谓“裁剪”，原指缝制衣服时把衣料按一定的尺寸裁开，比喻对事物的取舍安排。在城中村整治改造中以此为核心理念的关键是如何去取舍，如何在必要的割舍之后达到综合效益的最大化。以下以深圳市福田区福兴坊改造为例就此进行阐述。

福兴坊位于深圳市中心公园内部，区位条件优越，历史文化资源独特：南面道路是深圳市特区内仅存深南公路的旧址，记载了深南大道变迁、发展的历史；现状保存的民居碉楼以及70、80和90年代城中村建设肌理完整的记录了深圳市城中村出现、成长和壮大的发展历程。07年编制完成且近期亟待实施的《深圳市中心公园总体规划设计》提出“结合中心公园的总体规划，对福兴坊进行重点改造，有选择地保留和拆改建，转换其功能”，“建设城中村历史博物馆，结合深南大道旧址，建成深南大道变迁史展示馆”的改造思路。

就现状而言，整体建设状况较为一般。现状私宅多为5层左右，部分6－7层，建筑密度过大，建设强度过高（现状容积率3.1），建筑立面和景观环境建设较差，对于中心公园的景观造成严重的影响。同时市政基础设施落后，尤其是水、电等基本生活设施紧缺。根据初步估算，改造容积率应在6.5左右方具备经济可行性。

规划拟根据深圳市中心公园规划和建设的总体要求，采取“综合整治”＋“局部拆建”的改造方式，对部分现状做必要的割舍——拆除中部建筑质量较差且特色不足的私宅，改造为内聚性的休闲文化广场，营造成为福兴坊的活动、文化和视觉中心，同时与南侧道路（原深南大道）及内部街巷相联系，将各类游憩活动引入福兴坊内部，进一步强化社区的开发性、激发社区的持续性活力；拆除东侧和北侧建筑最为密集、环境最差同时拆迁难度较低的集资住宅，在北侧建设一栋集商业、办公、酒店式公寓以及配套居住为一体的综合楼，用于补偿、安置和周转拆除建筑，东侧建设一栋文化产业楼，引入设计、动漫、广告、古董与艺术买卖等创意性文化产业功能，促进历史文化和现代产业、生活的有机融合，促成片区功能的转型和提升。

“裁剪”是理念和方式，“割舍”是前提和切入点，通过战略上“舍小就大”再辅以恰当的战术措施——穿衣戴帽、主题功能导入、主题路径架设等等，在整治、改造城中村物质载体的同时，在不突破周边城市各类设施承载力的前提下，延续并进一步拓展城中村的多元化，将针对特定群体的以住宿、暂留为主要模式的“开放”提升至面对全社会的以体验、参与为主要模式的“兼容”，传承并进一步激发城中村的活力和凝聚力，进而促成城中村所处区域的持续性协调发展。

然而，在“割舍”之余，有没有什么是值得“保留”甚至是必须“捍卫”的呢？以下谨以深圳市南山区两个地理位置相近的城中村的改造为例试做解析。

3.2 “契合”理念——社区活力的捍卫

“契合”意指“投合、意气相投”，用于城中村改造中是指功能之间的互动性有机接合，而非机械的拼合和粘贴。以深圳市南山区龙井村改造为例：

龙井村位于深圳市南山区塘朗山南麓，周边生态环境良好；交通条件优越，被一条主干道和三条次干道围合，且规划中的深圳BRT 1号线沿北侧主干道穿越并于龙井村附近设有站点；发展机遇难得，南山区“北硅谷”战略的执行、欧洲城开发的实施、华侨城北拓的构想均可在现在以及将来一段时间内为龙井村的改造间接的注入无形但颇为强劲的动力；改造意愿强烈，地方政府、村集体股份合作公司、原村民均已明确改造意愿，综合而言改造条件已然成熟。

现状建设强度较高，容积率2.6；各主要功能——绿地、工业、四类居住（村民私宅）、二类居住（集资住宅）基本呈现为一种南北向的并置状态；西北角的绿地规模较大、环境良好，但开发度不够、利用率不高，村内现状居住环境较差，各类配套设施不足。依据相关专业公司的经济测算，改造容积率应控制在6.0左右方在经济上具备改造可行性。

规划在上述改造条件的制约下，拟采取“整体拆建”的改造模式，在功能策划上除立足于为“北硅谷”提供必须的居住配套外，依托该村南侧欧洲城新兴的家居、建材商贸产业及原有工业的辐射，延展出适宜的包括酒店（酒店式公寓）和以家居为主题的创意、加工、交易等多门类的商业以及办公等功能；在功能组织上贯彻“契合”理念，以现状为依据，以各 主体功能（绿地、居住、办公、商业、教育）为“楔块”，并根据各功能楔块之间的适应性和联动性对其进行初步组织，进而利用“边界效应”增进各功能楔块之间的接触频度，强化它们之间的相互渗透和过渡；在具体空间营造上注重街道尺度的处理，街区密度、品质和景观、体验多样化的塑造。此外，着力通过提高户外空间、大部分灰空间和部分室内空间的混合使用度，提升使用效率尤其是开放空间的使用效率，尽量杜绝消极空间的出现，综合促成改造后的社区在功能、产业、空间、人群和活动等多方面的“契合”，以此坚决捍卫社区活力的延续、传承和升级——由原来的被动、反射式活力 转变主动式、探询式活力。3.3 “编织”理念——场所精神的延续

由图11，可以清晰的认知到“编织”这一行为的运行机制：并置和穿插，落实到城中村改造中主要是指将各值得保留的和后续衍生出来的特征性元素按照一定的线索，通过并置和穿插的途径将其合理的组织在一起。以深圳市南山区光前村改造为例： 光前村位于龙井村西侧，其改造背景和条件与龙井村基本相同，在此不再赘述。就现状来看，建设强度较高，容积率2.2；主要功能有绿地、工业、居住（含二类、四类）、教育、办公和仓储物流等，整体上呈现为东西向的平行并置状态；绿地囿于西北角，环境良好但极为封闭；村内现状居住环境较差，配套设施基本满足现状需求。依据相关专业公司的经济测算，改造容积率应控制在6.0左右方在经济上具备改造可行性。

与龙井村类似，规划拟采用“整体拆建”改造模式，但必须保留、利用以下元素：（1）历史文化元素：席帽岭宋墓（区级文物保护单位），郑氏宗祠（今年祭奠不断），珠光小学（规模24班）；（2）绿化生态元素：封闭于西北角的荔枝林（3.25公顷），光前村北侧和东侧的自然山体，此外，还应保留同属上述二类元素的位于现状村委办公楼西侧的两株百年榕树。

规划在功能上主要设置居住及其配套功能，并根据现状做并置布局，两侧主要为商住功能，底层商业尤其是东侧的底层商业除了为住区提供配套外还可为周边地区提供服务，中部设置居住及为住区自身配套的教育、公共服务等功能；在空间组织上，规划于“编织”这一核心理念的指引下根据现状条件和规划功能布局架构了三条东西向并置的“主题轴”——以席帽岭宋墓、郑氏宗祠、百年榕树为序列的“历史文脉轴”；以珠光小学、幼儿园、各型开放性硬质场地、各类社区级公共服务设施为元素的“公共服务轴”；以各组团绿化庭院空间为线索的“生态休闲轴”，之后再通过南北向并置的步行路径、水体元素与之相穿插。以求在功能、轴线的并置的基础上通过路径的穿插带动体验的穿插，增强各轴线所串接的开放空间、服务设施和历史遗留的可达性和服务半径，提升其使用频率，促进改造后社区居民之间的相互交流，强化历史记忆、延续场所精神、凝聚社区情感。

4.结语

以上依据对城中村生活现状的剖析，在国内相关的成功性实例较少的研究背景下，依托三个实际的城中村改造案例就以“高强度”再写入为前提的城中村改造理念进行了尝试性的探讨，实际上，对应于不同的改造对象应选择与之相适应的改造理念，但是纵观三个案例我们可以看到，这些理念所反映出来的原则是既定的和有着强烈的倾向性的，即它应以维护公共利益为先导，应以关怀实际民生为主旨，应以改善人居环境尤其是凝聚精神上的环境为准绳，应以捍卫、传承城中村这一特定历史环境下的特定范畴所拥有的一切良性要素为目标，而不是一味的未经思考或妥协于压力下的舍弃。参考文献 深圳市规划局、深圳市城中村改造工作办公室、深圳市城市规划设计研究院.《深圳市城中村（旧村）改造总体规划纲要•规划研究报告》.P108 2 同上，P123 3 《深圳市福田南片区B121-――11号宗地规划研究》项目组.《深圳市福田南片区B121-――11号宗地规划研究》.2008.04 4 《深圳市南山区龙井村改造专项规划》项目组.《深圳市南山区龙井村改造专项规划》.2007.12 5 《深圳市南山区光前村改造专项规划》项目组.《深圳市南山区龙井村改造专项规划》.2007.12（本文为2008中国城市规划年会宣读论文，原载于《2008中国城市规划年会论文集》）