城中村党建模式

第一篇：城中村党建模式

城中村改造中“四落实”党建工作新模式初探

———记党建工作在兴隆片区改造过程中的积极作用

随着兴隆片区改造工作的启动，兴隆街道党工委把城中村改造党建工作作为基层党建工作重点，健全五项机制，加强管理。立足拆迁工作的形势及实际问题，把握自身定位，提出了“党员带头、干部率先”的总要求，通过充分发挥党支部基层党组织的战斗保垒作用和党员干部的先锋模范作用，探索出“管理机构、工作制度、服务措施、活动内容“四落实”党建工作新模式。

一、成立专门工作管理机构，搭建平台。

街道党工委组织街道、村党支部党员干部成立街道拆迁改造党建领导小组，组建由党员干部为主干的政策处理、后勤服务、宣传报道、安置服务、检查督导、遗留问题处理等工作组，确保征地拆迁的各个环节工作到位，合力攻坚。

1、加大宣传，政策引导。通过多种形式、多种渠道广泛宣传相关法律法规和政策以及片区开发建设的重要意义，把广大党员干部和群众的思想统一到加快兴隆地区发展和城市化建设进程上来，积极主动地参与支持项目建设。要做到“四大员”一是做好政策“宣传员”。发扬“白加黑”、“五加二”奉献精神，通过与群众“面对面”地讲政策，“心贴心”地释疑难，“零距离”地解民忧，争取群众的理解和支持。二是做好民情“信息员”。街道党员干部深入到每一个被拆迁户家中走访，倾听他们的诉求，及时摸清每户家庭状况和思想状况，认真梳理，分门别类，有针对性地开展工作。三是做好村民“服务员”。在拆迁中，我们想方设法帮助群众解决实际困难和问题，为辖区残疾、重病、贫困户等特殊群体争取扶贫救济，办理优抚低保等，多渠道、多途径给

1予他们经济上的扶持和生活上的关心。四是做好村民“安全员”。拆迁工作开展后，街道在各重点部位建立了由村支部、包片民警组成的联动安全网络，随时掌控安全稳定情况，及时研究解决对策，将矛盾纠纷和安全隐患化解在萌芽状态。

2、创新活动内容。在五个村党组织和党员中广泛开展“一名党员一面旗帜”、“我是党员、从我做起”、“我为拆迁献一计”、“争当拆迁先锋户”等承诺活动。每位党员签订《“争当拆迁先锋户”党员承诺书》，引导党员在拆迁工作中发挥好带头、带动作用，在规定的期限内签订拆迁补偿安置协议；同时主动联系10户以上其他拆迁户。村党支部监督跟踪党员所承诺的事项，设立“拆迁排行榜”，督促党员带头拆迁，创先争优，通过实际行动诠释了共产党员的党性责任。

二、建立制度，发挥党组织龙头作用和党员先锋作用

（一）增强党组织凝聚力，加强党员管理

1、推行党员帮办制度。拆迁期间，在城中村设立党员帮办服务站，在村民租住相对集中地设立群众事务帮办点。公开服务内容、服务时限、服务承诺和帮办党员电话等，为农村群众提供房屋租赁、子女就学、就业介绍、腾房搬家等“一站式”代理服务。

2、实行党员联系卡管理。针对拆迁后党员居住分散、不便管理的现实情况，借鉴流动党员管理方式，实行党员联系卡制度，将每一名党员去向、租住地、从业情况、联系方式等逐一登记造册，建立管理台账，按租住地相近或从业相近划分，若干名党员中明确一名支部成员（或优秀党员）作为党员联系人，具体负责落实支部安排的工作，坚持做到“三个到位”。一是信息管理到位。对过渡党员采取“一人一表”的方法建立动态管理台账，做到“流向清楚、联系方式清楚、思想状况

清楚”，初步解决了党员活动难组织问题。二是联系反馈到位。通过向过渡党员发放联系卡，定期进行信息反馈，主动关心他们的工作、学习、生活，鼓励他们“常回家看看”，进一步保持凝聚力，实现人心不散、作用不断。三是学习教育到位。各级党组织通过邮寄学习资料、短信群发党建信息等形式，让过渡党员坚持学习。确保回迁过渡期内，支部能找到每名党员，党员都能找到支部，做到“流向清楚、联系方式清楚、思想状况清楚”做到组织活动全覆盖，党员参加组织生活零掉队。

3、健全党员管理机制。对居住比较集中的党员，设立党员活动站，由原支部负责管理；对于租住比较分散的党员，在居住地党支部过组织生活，待回迁后再加入新的社区党支部；对不再回迁的党员，按现居住地转入所在地党支部；对从事相同或相近行业的党员，把支部建在产业链上。建立了党员中心户管理机制，每个党支部根据党员和居民数量，确定若干个党员中心户，每个党员中心户就近就便联系3至6名党员，形成干部联系党员、党员联系群众的工作网络。确保组织生活不间断、作用发挥不减弱、党员义务能履行、党员权利有保障。

（二）严格落实“四民主、三公开”制度

根据兴隆片区开发建设的实际情况，实行“阳光拆迁”、“和谐拆迁”“依法拆迁”“文明拆迁”“稳定拆迁”五位一体工作法，党工委按照规定和法定程序制定相关拆迁制度，熟练准确掌握运用法律规定：一是对征地补偿标准、建筑物拆迁及补偿以及相关优惠政策等做出明确规定；二是对涉及村集体和村民利益的重大事项，严格管理，指导村两委依法按程序开好村两委成员会、党员大会、村民代表会等，并做好文字记录，备案待查，各种会议决定备案公开公示；三党组织把

拆迁工作以公开榜或广播的形式公布于众，做到依法、文明、公开、民主、和谐，避免暗箱操作。

（三）发扬党的优良传统，充分发挥党廉洁、高效的工作作风 村两委班子把完成拆迁工作，作为检验本届村两委班子战斗力的考试，在应对困难中增进团结，用一个声音说话，开展工作态度不含糊、不推诿、不拖泥带水，第一时间给群众吃定心丸。涉及拆迁的各项工作，一律先从村党组织书记家先开始操作，而后是村两委其他班子成员、党员、村民代表，最后是其他村民。号召全体党员干部发扬“吃苦在前、享乐在后”的精神，以饱满的热情和激昂的斗志投入到拆迁工作中，履行党员义务和责任，带动广大群众顺利完成任务。进一步加强拆迁过程中的党风廉政建设监管措施，并将党风廉政建设监管手段逐步深化并贯穿拆迁始终，坚决维护拆迁户的合法权益。为确保廉洁拆迁的顺利进行将从以下三方面入手：一是严明工作纪律。严格贯彻执行有关法律法规和各项规章制度,对补偿资金进行全过程、全方位跟踪问责。二是加强审计监督。三是畅通信访举报渠道，接受群众监督。党工委办事处成立以政法书记为组长的片区开发建设信访工作领导小组，做好信访接待工作。对村民提出的异议，依法依据进行耐心的答复和解释，多做过细的思想工作，严防态度粗暴，答复简单，言行过激引发群体性越级上访。

三、激励保障，发挥党组织的核心作用。创新支部考核办法。针对兴隆片区五个城中村现存状况，街道党工委重新设置支部考核目标体系，对支部的任期目标、作用发挥、党员教育管理、党的组织生活、群众监督等进行创新，使之符合拆迁后新的党务工作需要。特别在对支部书记的管理考核上，重点在管党责任上加大考核力度，教育支部书记牢牢把党务工作放在心上，抓在手上。对在拆迁改造过程中表现

突出的优秀党员，党员年度评议确定为优秀等次，街道给予一定的奖励；对于表现突出的优秀青年，街道党工委将予以重点培养，吸收入党。

积极发挥党建工作在城中村改造中的的作用，要不断地通过以党建促进拆迁，以拆迁检验党建，充分发挥党员的先锋模范作用和主观能动性，使拆迁任务和党建工作实现双丰收； 通过开展党建活动，使党组织的凝聚力、战斗力得到进一步体现，党组织的战斗堡垒作用和党员在群众中党员先锋模范作用得到更加充分发挥；通过全程参与拆迁工作，使全体党员的宗旨意识、大局意识得到进一步增强，使全体党员形成合力，攻坚克难，彰显共产党员的本色。

第二篇：城中村改造模式

城中村问题是各地城市发展进程中遇到的共性问题，城中村改造不仅是一个拆迁和建设问题，更是一个复杂的社会系统工程。目 前我国关于城中村改造方面的法律政策还不够系统，各地城中村改造工作的做法也各具特色。 深圳模式：深圳的城中村改造模式是政府引导、市场主导、多主体开发的模式。政府在改造中起着引导作用，主要表现为制定 基本政策，出台扶持和优惠措施。改造的主体为房地产商（政府通过“招拍挂”出让土地由房地产商筹资开发）、村集体（城 中村股份合作企业自行组织改造），以及村集体与房地产商联合。城中村改造资金来源为房地产商、城中村集体和村民，政府 在财政上进行支持。改造方式为重建、改建与综合整治相结合。拆迁补偿为以货币补偿为主、产权置换为辅，具体标准“一村 一策”。

珠海模式： 珠海的城中村改造模式是由政府引导房地产商改造开发城中村的模式。政府在改造中起着决策引导、制定改造规划、出台改造优惠政策的作用。房地产商为改造的主体，政府通过公开招标引入有实力的开发商，由房地产开发商筹集资金完成改造工作。改造方式为拆掉旧村彻底重建，建设商品房和商品房化的安置房。拆迁补偿方式为实物补偿为主、货币补偿为辅，补 偿比例为 1：1（补偿标准以内）和 1：1.2（未达规定面积）。

广州模式：广州的城中村改造模式是由政府引导村民自行开发改造、不允许房地产商进入的模式。政府在改造中起着制定基本 政策、出台优惠和扶持政策，积极引导的作用。村集体和村民为改造的主体，政府提倡按照“谁出资、谁受益”的原则，由城 中村自行改造开发，村集体和村民个人出资为主，区财政拿出一部分配套资金，不允许房地产商介入。改造方式为重建、改建 与综合整治相结合。拆迁补偿方式由各城中村根据具体情况自定。 杭州模式：杭州的城中村改造模式是由政府统筹改造城中村的一种模式。政府在改造中起着主导和具体实施作用，市政府负责 城中村改造政策和规划制定，区政府统一运作、统筹平衡本区城中村改造。区政府为改造主体，区政府享受市政府在土地运作 方面的部分权限，统一运作、统筹平衡撤村建居村的全部集体土地，集体土地转为国有后，由政府招标建筑公司建设安置村民 的农转居多层公寓，部分地块用于出让以解决建设资金平衡需要，土地出让金的 35%上交市政府，65%返还区政府用于全区城 中村改造。拆迁补偿方式为城中村居民原房屋评估定价，按建安价折抵购买新建多层公寓。城中村改造资金来源统一在区级城 中村改造资金专户中安排，由各区政府“区内调控、自求平衡、包干使用”；各区城中村改造资金包干使用后有结余的，用于 其他撤村建居村的农转居多层公寓建设和本区内撤村建居范围各项基础设施建设。

第三篇：“城中村”改造的杭州模式

所谓“城中村”，从狭义上讲，是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦称为“都市里的村庄”；从广义上讲，是指在城市高速发展进程中，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。“城中村”作为中国农村城市化的产物，从地域角度看，主要处于城乡结合部，属于城市范畴，是城市地域扩张的一种自然延伸；从社会性质看，仍保留了传统农业的因素；从产业业态看，主要以从事工商业为主；从与城市的关系看，是位于城市市区却带有农村性质的一种特殊社区。新世纪以来，杭州开始进入城市化加速期，但郊区化现象也随之悄然出现，形成了集聚城市化和郊区化二元并存的局面。杭州“城中村”的出现，就是这种城乡二元并存局面的典型产物。“城中村”的“村民”从居住区域、职业范畴角度看，都已完全城市化，但在土地规划、经济建设、社会管理、生活方式等方面尚存在诸多深层次的城乡差异，形成了具有城市与农村双重特征的“混合社区”，成为城市社区与传统农村社区之间的“灰色地带”。近年来，杭州市委、市政府在有关部门和相关城区的紧密配合下，在全市人民的大力支持下，抓住重点，因地制宜，完善措施，有序推进，“城中村”改造成效明显，形成了符合杭州实际的“城中村”改造体系，为其它城市解决“城中村”问题提供了可供借鉴的经验。

杭州“城中村”问题的厘定与剖析

杭州“城中村”的定义及分类。杭州“城中村”是指在杭州市规划建设范围内，仍保留和实行农村集体所有制、农村经营体制的农村社区。杭州6个老城区23个乡镇、280个行政村，绝大多数撤村建居村都未经整体改造，名义上具有城市的性质，实质上仍是乡村，也就是所谓的“城中村”，其余未撤村建居的村，也有相当一部分带有“城中村”性质。由于形成时间和构成因素的差异，杭州“城中村”大致可分为三种类型：一是处于繁荣市区、已完全丧失农用地的村落，称之为“全融入型”，如西湖区的武林村、九莲村；二是处于市区周边、尚保留少量农用地和独立农居点的村落，称之为“半融入型”，如古荡的古荡湾村、三叉村、景芳村；三是处于远郊、仍保留大量农用地和集体土地的村落，称之为“未融入型”，如彭埠、笕桥和风景名胜区等镇的部分村。

杭州“城中村”问题的凸显。随着城市化的不断推进，外来人口大量涌入，“城中村”与杭州城市的矛盾日益凸显，“城中村”问题日趋严重，如总体规划严重滞后、人口构成复杂多变、社会治安隐患突出、物业经济层次偏低及农民生活品质难以提高等，“城中村”与杭州“天堂城市”形象形成了强烈反差，成为推进城市化的“拦路虎”、脏乱差的“代名词”、大都市脸上的“烂疮疤”、违法犯罪活动的“滋生地”，以及游离于现代城市管理之外“被历史遗忘了的古老陈迹”。研究表明，杭州“城中村”主要面临四大突出问题：一是量大面广。2001年撤市设区后，杭州市区面积扩大到3068平方公里；经三批试点已撤村建居村庄174个，2007~2011年计划改造村庄54个，再包括萧山、余杭区部分“区中村”在内，杭州“城中村”共计近300个。二是规划滞后。杭州“城中村”村民经济条件普遍优越，建房已从一代楼房升级为四代别墅，居住用地与商业用地相互交织，建筑布局凌乱，缺乏统一规划，“握手楼”、“接吻楼”、“一线天”随处可见。三是环境恶劣。大多数“城中村”基础设施落后，缺少必要的市政基础设施和商业服务设施，同时，外来人员集聚，社会秩序混乱，违法犯罪现象滋生，人居环境恶劣。四是历史痼疾。杭州“城中村”形成历时20多年，期间政府的征地拆迁补偿和人员安置政策经历较大变化，在政策兑现中也存在不及时和不到位情况，给村民生产生活造成了一定影响。

杭州“城中村”问题的剖析。与国内众多发达城市一样，杭州“城中村”问题是伴随城市化快速推进而产生的一种新的社会问题，主要表现为城乡分割的户籍制度的变更，以及由此引发的产权重新界定和社会关系网络重组，主要根源在于城市高速扩张与严重滞后的村落变迁之间形成的巨大反差，进而引发了城市化社会理性与农民个体非理性之间的矛盾与冲突，同时与外来人口大量集聚、城市化进程加速推进、城市规模快速扩展，而城市基础设施配套跟不上、农村变城市和农民变居民工作跟不上等方面密切相关。“城中村”问题的出现，阻碍了城市化的推进，影响了城市总体功能的发挥，制约了城市品位和城市美学的提升，对城市持续发展和社会进步带来了严重的负面影响。“城中村”问题解决不了，推进城市化、建设新农村、打造“平安杭州”、构建和谐社会都无从谈起，杭州今日的“城中村”就有可能成为明天的“贫民窟”。

杭州“城中村”改造的实践与探索

“城中村”改造是一项浩大、复杂、覆盖面广的系统工程，涉及经济、社会、文化、政治、生活等各个方面。近年来，杭州市委、市政府以科学发展观为统领，始终坚持“改体制、翻牌子、分房子、建机制、盖房子”五位一体，科学破解“筹资难、征迁难、安置难、配套难、审批难、管理难、兑现难”等七大难题，以最大的决心、最硬的举措、最优的政策、最快的通道、最佳的效益，全力以赴推进“城中村”改造，实现“变农村为城市、变农民为市民”两个历史性转变，走出了一条具有杭州特色的科学改造“城中村”之路。

杭州“城中村”改造的模式。杭州“城中村”改造，坚持与众多民生项目点、线、面相结合，大拆迁、大建设、大安置、大整治，以大项目带改造、带整治、带开发、带建设。一是以“面”带动“城中村”改造模式。钱江新城建设、东站枢纽项目、西溪湿地综合保护，从“面”上整片推动了“城中村”改造。如钱江新城建设带动了定海等10个村的“城中村”改造。二是以“线”带动“城中村”改造模式。“以路带更新”、“以河道带更新”、沿线带动“城中村”改造，是杭州城市有机更新的一大特色。如东部地区“十一五”重大基础设施项目带动了江干、下城、下沙三区共49个村的“城中村”改造。三是以“点”带动“城中村”改造模式。如紫金港整治和文二路延伸段工程带动了西湖文新街道登云圩的整村拆建；浙江大学基础部项目带动了西湖三墩浦家桥村整村拆建。四是西湖西进“景中村”整治模式。如实施湖西农居整治和梅家坞茶文化村建设等工程，成功实现了对西湖景区梅家坞、茅家埠、龙井、金沙港、双峰村、灵隐六个村的“景中村”整治。

杭州“城中村”改造的步伐。杭州“城中村”形成已有20余年，改造采取渐进方式。一是“城中村”改造试点工作(1998—2006)。杭州自1998年起实施撤村建居改革试点，2001年起推行农转居多层公寓建设，2003年起先后在下城、江干、拱墅、西湖等4区开展30个点、40个村“城中村”改造试点。2001年以来，杭州市委、市政府陆续出台了相关“城中村”改造和农转居公寓建设的规范性文件，形成了一整套较为完善的政策体系，为“城中村”改造的正式启动打下了坚实基础。二是“城中村”改造五年计划(2007—2011)。2007年3月，市政府下发了《杭州市区“城中村”改造五年计划和2007年农转居公寓建设开竣工目标任务的通知》，确定在5年内实施并基本完成54个“城中村”的改造工作，并同步推进其它撤村建居村的公寓建设，计划建成农转居公寓400万平方米以上。杭州“城中村”改造将以“五年计划”为新的起点，总结经验，乘势而上，实现“城中村”改造的新一轮发展。

杭州“城中村”改造的难题破解。杭州“城中村”改造主要面临七大难题：一是“筹资难”。市委、市政府按照科学规划要求，坚持“一调两宽两严”和集约节约用地的原则，进一步优化“城中村”改造规划，在改善环境上下功夫、多投入，科学破解了“筹资难”问题。二是“征迁难”。科学制定政策，维护“城中村”居民的合法权益，实现国家、集体、个人“三赢”，同时严格依法依规办事，统一补偿标准和征迁程序，科学破解了“征迁难”问题。三是“安置难”。坚持就近安置和农转居公寓建设先行，科学规划和设计农转居公寓，积极探索货币安置等安置方式，科学破解了“安置难”问题。四是“配套难”。坚持分清职责、明确责任、抓好落实，确保撤村建居和“城中村”基础设施及时配套到位，科学破解了“配套难”。五是“审批难”。坚持“特事特办、急事急办、手续照办”，下放审批权限、简化审批手续、提高办事效率，科学破解了“审批难”问题。六是“管理难”。按照建设新型城市社区的要求，坚持属地管理，理顺管理体制，健全社区组织，规范物业管理，强化“洁化、绿化、亮化、序化”管理长效机制，遏制违法建筑，科学破解了“管理难”问题。七是“兑现难”。及时修订完善政策，大力宣传并用足用好政策，不折不扣落实政策，科学破解了政策“兑现难”问题。

杭州“城中村”改造的亮点。杭州“城中村”改造模式除整体拆建外，还探索了保留人文自然景观的整治模式，即“景中村”整治模式，成为“城中村”改造的一大亮点。整治前的“景中村”普遍存在生态环境恶化、人文景观受损、茶园林地减少、泉池溪流枯竭、违法建筑抬头、基础设施滞后、动静态交通受阻、村容村貌“脏乱差”等问题。自2003年以来，杭州市委、市政府围绕实现“景区美、百姓富、社会稳、班子强、素质高”目标，坚持“整治为人民、整治靠人民、整治成果由人民共享、整治成效由人民检验”，连续8年实施“景中村”综合整治工程，拆除违章建筑，完善基础设施，整治房屋立面，挖掘文化内涵，取得了明显成效。如2003年完成梅家坞村一期、茅家埠村一期整治，2004年完成梅家坞村二期、茅家埠村二期、双峰村整治，2005年完成龙井村整治，2006年完成灵隐农居点整治，2007年完成满觉陇四眼井村整治，2008年完成九溪杨梅岭村、南山村、梅家坞村三期整治。通过综合整治，“景中村”村容村貌焕然一新，生态环境得到保护，内外交通显著改善，个私创业空前高涨，集体经济得到发展，村民生活品质明显提高，杭州“景中村”逐步成为社会主义新农村建设、共建共享“生活品质之城”、世界级旅游景区“三个示范”，培养了一批与世界级风景旅游区相适应的新村民，实现了“景中村”村民从传统意义上的农村居民向现代意义上的城市居民的历史性转变。

杭州“城中村”改造的成效与意义

杭州“城中村”改造的成效。目前，杭州主城区共有286个行政村，自1998年大规模开展撤村建居改革试点以来，已有205个村列入撤村建居改革试点。205个撤村建居村中，有10个村已全面完成整体改造，另有45个村列入整治提升计划，剩余150个村结合大项目实施、拆迁安置房建设全面启动“城中村”改造。截止2009年6月，拆迁安置房项目已累计开工2358万平方米，竣工1365万平方米，交付使用1050万平方米。实践证明，“城中村”改造加快了杭州城市化步伐，拓展了城市发展空间，使“脏乱差”现象得到根治，违法搭建有效遏制，社会治安明显好转，城市品位显著提升。据调查，“城中村”改造工程在改变农转非居民居住环境、加快城乡一体化、构建和谐社会、提高农民生活品质等方面均获得了社会各界较高的满意度，被公认为一项城乡双赢、全民共享的“实事工程”和“民心工程”。

杭州“城中村”改造的意义。推进“城中村”改造，是杭州城市有机更新的重要组成部分，事关杭州践行科学发展观、城市化健康发展、新农村建设、解决“三农”问题，以及共建共享“生活品质之城”。一是“城中村”是推进城市化的主战场。“城中村”改造是推动杭州城市化的重要前提和基础，在拓展城市发展空间、更新城市形态等方面发挥了不可替代的作用，直接影响城市化进程、城乡空间融合和城乡一体化建设。二是“城中村”改造是推进城乡一体化的主抓手。“城中村”改造有利于改变城郊结合部面貌，改善居住方式和居住环境，提高村民生活质量，维护村民合法权益，促进村民向居民的观念接轨，转变农村生产、生活方式，最终实现农村向城市、村民向居民两大转变，保障杭州社会经济的持续协调发展。三是“城中村”改造是杭州新农村建设的突破口。杭州作为东部沿海发达城市和大型城市，“城中村”和农民工问题比中西部地区和经济欠发达地区出现更早、表现更突出，“三农”问题已演变为“四农一村”问题。“城中村”改造是杭州新农村建设的题中之义，也是新农村建设的重点、难点和突破口，是有效避免杭州老城区新农村建设“灯下黑”的必由之路。四是“城中村”改造是杭州打造“生活品质之城”的关键点。“城中村”是农村居民、外来创业务工人员和困难群众、弱势群体、低收入阶层的主要聚集地。“城中村”改造的根本出发点和最终落脚点是让全体市民共建共享生活品质，大幅提高“城中村”居民和外来创业务工人员等社会群体的生活品质，从而真正体现共建共享“生活品质之城”的内涵与真谛。(作者单位：杭州市委办公厅)

《政策瞭望》杂志2010年第3期

第四篇：城中村改造模式选择与实施探讨（模版）

城中村改造模式选择与实施探讨

摘要：城中村改造是中国快速化城市进程中的一个特有现象。从上个世纪90年代开始，逐步引起了各方面的广泛关注。在分析9个城市城中村改造实践的基础上，指出了实施城中村改造应该充分考虑的关键因素，并提出了具体实施过程中操作建议。

关键词：城中村；改造；实施城中村的特征与形成“城中村”，顾名思义，即城市中的村庄。至少应具有如下五个基本特征；(1)从地域空间上看。“城中村”应该在城市总体发展规划所划定的城市范围之内；(2)从土地权属来看，“城中村”的土地为集体所有而非国家所有，这是“城中村”的核心特征之一。也是“城中村”存在的根本条件；(3)从管理体制上看，“城中村”的管理主体仍然是村民委员会，在行政隶属上仍然以乡镇体制为主，少部分是街道办事处；(4)从户籍上看，“城中村”的村民仍然是农业户口，因此在理论上他们仍然可以承包土地，虽然可耕种的土地数量实际上往往很少甚至已经没有I(5)从经济关系上看，“城中村”周围已基本上形成完善的商业环境，村民的现代商业意识也已基本形成，更重要的是，村民的生活来源也基本上依靠二、三产业或全部是房租。城中村是我国快速城市化进程中出现的一种普遍现象，在沿海发达地区城市中，表现得尤为突出。一般认为我国实行的城乡二元土地制度是城中村产生的主要原因。上世纪90年代中期以前，中国城中村问题尚未显现，上世纪90年代中后期，中国城市化进程提速，城市周围土地开始被大量并且快速地征用。为了避免在农村土地房屋补偿和村民安置方面支付巨额经济和社会成本，城市政府选择了绕开村落迂回发展的思路，这就直接导致了城中村的出现。城中村，既是历史的遗留，又是现期的新生活体。城中村改造的主要模式

实施城中村改造，部分城市已先行一步，并取得了一定的成绩和经验。如广州市按照“先行试点、稳妥进行”的原则，选择有代表性的城中村试点改造；杭州市依照社区股份合作制的方法首先对城中村的集体资产进行量化改制；珠海市通过市场机制，引入房地产开发商参与城中村改造等。归结起来，主要有三种模式：

(1)政府总揽，自上而下。如在石家庄等地，政府拿出资金拆旧建新，采取就业培训等措施，鼓励村民融入城市生活。这种方式缺点是前期拆迁安置成本高，政府财政资金有限，难以做到资金平衡；优点在于有利于整体规划与快速推进。能最大地实现土地价值。

(2)自力更生，政府推动。在广州市，对于规模大的“城中村”，主要采取政府提供优惠政策，实行村集体、村民出资和银行贷款相结合的方式，自主实施改造。这种模式需要政府在基础设施、公共设施及资金等方面提供较大支持力度。

(3)引入资金，开发带动。在经济较发达、市场经济较活跃的地区，如珠海等地，通过引入外部资金，以开发的形式带动城中村的改造。这种模式优点在于可以缓解政府资金的局限性，使财政资金可以投入到更多的基础设施及公益事业上，但缺点是开发商在缺乏政府约束和指导的情况下，很难保障村集体和村民的利益。改造模式选择的标准

3.1 改造实施前的历史

城中村的发展过程也是各种错综复杂的关系不断形成的过程，如：复杂的债务关系、盘

结的人情往来、从不同角度伸出的利益之手，这其中最为突出的就是土地关系。(1)传统体制之下，村级集体所有的土地的处置往往不是非常符合政策的规定，各种隐形的土地交易难以理清I(2)随着城中村的发展。“村民”作为一个利益群体其组成人员是在不断变化的。①在上世纪60、70年代，城市和农村的生活水平差距较大，“城中村”村民很多便利用其离城较近的地理优势进城工作。随着时间的流逝，这些人往往只有户口在村、而本人已多年不再回乡。②改革开放初期，不少“城中村”村民放弃了传统的农耕，转而从事现代的工商业。当时鉴于大量土地的弃耕，不少“城中村”引入了外地人员进行承包耕种。这些外地人员部分是当年同时转入了户口，部分没有。在实际改造实施中，如何对待此类村民和原有老村民。在不少地方引起了争议。③上世纪80年代末90年代初，由于大量不合程序的户籍迁移，各地“城中村”大量出现了在本村无人认识的“本村户籍村民”。④各地“城中村”大多在乡镇企业发展的高峰期兴建乡镇企业。其从业人员多为老“城中村”村民，此类人员进入乡镇企业工作时。往往采取的是“押地进厂、地随人走”的方式。由于目前乡镇企业发展大量不佳，而这些人员往往年龄在50岁左右，欠缺谋生能力，并且是家里的“顶梁柱”，所以在改造中理应给予适当关注。⑤历史原因形成的政府信誉的丧失。在“城中村”中主要表现为历史上政府征用土地后承诺的条件不兑现，少数地方的政府甚至采用的“哄着上路、骗着实施、拖着兑现”的不良行政方式，严重损害形象。

3.2 改造实施中的现实

“城中村”要想顺利实施改造，消除村民思想负担、妥善处理利益分配，兼顾好国家、集体和个人是基础。(1)消除思想负担。各种调查显示，“城中村”村民对改造主要有以下三种忧虑：①改造后生活缺乏保障。鉴于自身素质，农民担心转为居民后缺乏与城市居民竞争的能力，找不到工作；改制后的股份合作公司前景未明，收入未知；部分地方社会保障体系的不能及时跟进，养老、医疗缺乏预期保障。②子女上学困难。转为居民户口后，教育资源充分放开，在收入缺乏保障的情况下，有地方农民反映子女到城里上学的额外开支太多，难以负担突然提升的教育消费。③担心政府承诺不兑现。有些村庄的改造是在不安的情绪下进行——担心政府承诺不兑现，损失得不到合理补偿。改造前，可以依托村委会进行“集体维权”；改造后一旦出现问题则只能“孤军奋战”。总之，传统的农业生活习惯让面对与土地突然失去直接联系的农民不知所措。(2)合理分配利益。“城中村”改造中的矛盾集中出现在利益再分配时，这是利益在国家、集体和个人之间的再分配、再调整的问题，主要表现为：①土地级差地租如何分配。随着城市的发展，“城中村”及其周边地区的基础设施以及商业环境都得到极大改善，集体土地大幅升值，土地价格由每亩万元急剧上升为几十万甚至上百万。村级集体组织依靠出租土地、经营厂房获得巨额土地级差收益。城中村改制时，政府、企业、“城中村”的村民等如何合理地分配存量的现金或实物资产，成为改制的核心问题。②集体所有土地变性为国有土地后市场化行为所带来的巨额收益如何分配。改制后，集体土地必将进一步变性为国有土地，除部分用作公益外，还有一部分必然面向市场开展经营，预期的巨额收益应做出合理分配。

3.3 改造实施后的未来

(1)“村的改造”。一个理性的人的决策往往是趋利避害的。也就是说，能否切实有效改变村民当前生活的脏、乱、差的生活环境、为村级组织的发展打下基础、村民收入长期看来是否会增加、财产性收入能否得到保障等等(即实现“村的改造”)将是调动广大村民支持城中村改造的积极性的重中之重。(2)“人的改造”。不少村民对“城市化”有潜在的恐慌——既有对自己的劳动技能、经营能力和文化素养缺乏信心，又有对眼前既得利益即将失去的无助。这在对待房租的态度上表现尤为明显：现有的房子租金虽少但仍有市场，改造后租金收入是升还是降?这些就要求改造的实施者必须使村民观念由农村转变为城市，提高文化修养、掌握

城市生存技能。实施改造模式时的工作要点

(1)抓手。纵观各地的经验可以发现，充分尊重民意是做好城中村改造一条不变的规律。民意从何而来?从农村基层政权组织的运行特点看，村民代表和党员可以作为两条民意主渠道。一方面村民代表和党员是非常广泛地分布在村民间，有了解民意的基本条件；另一方面现行的《中华人民共和国村民组织法》及《中国共产党章程》等对村民代表和党员的权利和义务有制度上的规定；最后，鉴于当前农村村民的学识素养，大量的宣传解释工作是必需的，而村民代表和党员作为村内活动的积极分子是比较好的选择。(2)突破口。如前言，城中村要想得到顺利地实施，调动村民的积极性是关键一环。村民积极性从何来?未来生活的改善预期就是突破口。为了形成好的改造氛围，在实施改造之初就要把村民特别关注的一些问题妥善解决。比如：社会保障体系覆盖到“城中村”村民(即为村民买社保)、农业户口改登为居民户口、居住条件的切实改善，这些基本问题解决所取得的效果远胜于完全口头上的表述。

(2)注意工作重心的变化。以武汉市的改造流程为例。武汉市一个村实施“城中村”改造大致要经历以下几个步骤：村级集体经济组织改制(以股份制方式转变集体经济管理模式)、农业户口改登为居民户口、村改居人员就业和社会保障、土地房产处置和建设规划管理、村委会改居委会等等。在这个流程中。当集体经济组织改制、参加社保以及户口登记完成后，改造工作就会非常专业，普通村民一无时间二无能力去理解。具体到工作上，会出现“一增一减”两种反向异动。“一增”，就是指村级组织的领导人员的能动性增强。改制、参加社保、户口登记等过程是直接与村民的利益相挂钩，并且好坏易见。在这些过程中，为了平息村民的忧虑，大多数地方都在政策上布置了刚性条件，也制定了全体村民共同参与和监督的制度，村级领导人私下操作空间有限。开始编制规划等流程以后，专业化让信息的不对称显著提升，村民参与程度势必下降，村级领导人将有更大的发挥空间。“一减”，就是来自村民的阻力减少。村民参与程度下降的直接后果是改造决策集中化。此将出现两种相反效果。一是提高办事效率，抢占市场先机；二是村民利益难以得到保障，“一增一减”对的最大影响是使剩余工作缺乏有效抓手。一是部分村对规划等工作的重要性认识不够。朴素的产权观点——我住在这里，这地就跑不了——依然存在。把规划作为一种城市化进程中有效保护自身利益的途径尚未形成普遍共识。二是部分村不能形成合理的发展思路，等、靠、要现象一定程度存在。等开发商上门洽谈、等大型企业投资、等政府出谋划策均已不适应当前的发展形势。三是部分已有的发展思路不太符合上级部门规划。积极与相关企业接触，想方设法促进集体经济的发展的初衷是好的，但由于缺乏对产业政策的了解，做了些无用功。村级集体经济的发展只有融入更大的发展思路，才能越走越活。

(3)形成改造推进的长效机制。首先完善城中村改造考核体系。目前很多地方实施了绩效考核，可以在对各城中村改造相关单位、部门或村的考核当中，单列城中村改造工作，增加权重，促使备有关机构积极发挥主体作用。其次增强改造工作透明度。与政务公开和村务公开工作相结合，把城中村改造作为村务公开的重点项目进行管理，加强对执行情况的监督和检查力度。第三注重政策宣传力度。武汉市硚口区长丰街长丰村启动村级集体经济改制之初，相关部门明确要求翻印《武汉市城中村综合改造政策及解答》一书3000本，做到全村男女老少人手一本，很好地起到了消除误解、公开公正的作用。

第五篇：城中村改造“郑州模式”轰动全国

城中村改造“郑州模式”轰动全国

十年风雨涅槃

若从2003年9月郑州市政府将城中村改造提上议程算起，郑州城中村改造已经走过了十年征途。遍布城市的228个自然村，如今已有170余个获批改造。十年间，小李庄、燕庄、西关虎屯，一跃成为郑州商业新地标；十年间，西史赵、燕庄、齐礼闫，华丽转身为郑州高档小区典范；十年间，陈寨、庙李、刘庄，构成郑州最大的流动人口聚集地。郑州市城中村改造办公室提供的数据显示，截至目前，郑州城区228个自然村，如今已有170余个获批改造。□东方今报记者

王献军 李娟娟

【发端】

起步摸索一波三折

2003年9月30日，《郑州市城中村改造规定（试行）》（“32号文”）正式发布，郑州市城中村改造正式启动。地处金水区庙李镇的西史赵村，打响了郑州城中村改造的第一枪，标志着郑州市城中村改造破冰。

如今居住在普罗旺世(资料 图库)小区的张先生回忆：“俺村当时有438户，1400余人。由于地处城郊接合部，村里很穷，大家都期盼着早点改造。”随后的3年，“普罗旺世”在郑州北区横空出世，成为红极一时的明星楼盘。

2003年，郑东新区建设全面推开。次年，郑州市政府成立了“郑州市城中村改造指挥部”，随后17个村（组）被确定为改造试点，其中就包括西史赵和燕庄。

【提速】

“郑州模式”轰动全国

2006年，郑州市城中村改造风起云涌，17个改造试点中，西史赵、西关虎屯和燕庄最为典型。西史赵改造，是外地企业招商引资过来的；而燕庄改造，打通了未来路断头路，曼哈顿广场(资料 图库)引进了住宅楼底层商业的理念；西关虎屯改造后的郑州国贸中心，融入并促进了花园路商圈的成熟。

2007年6月12日，酝酿已久的“103号文件”终于出炉，郑州市城中村改造的大潮开始蔓延、扩散。

“政府让利，村民受益，企业得利”，一时间，城中村改造的“郑州模式”轰动全国。

与此同时，郑州城中村改造的效果开始凸显，无论是金水路上的曼哈顿广场、大学路上的升龙国际中心(资料 图库)，还是陇海路上的中原新城(资料 图库)、花园路上的郑州国贸，都有力提升了区域形象及综合竞争力。现代化社区、大型商业中心、超豪华五星级酒店等，这些优质设施有力提升了项目所属区域的形象，也为广大市民提供了居住、购物、休闲、观光的场所。

【调整】

放缓步伐走向理性

这一阶段，郑州城中村改造迎来了拐点。

2009年3月，第二届“中国城中村改造高峰论坛”在郑州召开，郑州市政府向外界透露：2009年，除了一些重点项目沿线涉及的城中村外，郑州暂不批准其他城中村改造项目，先“消化”现有批准项目，推进安置房建设。

之所以对城中村改造速度“踩刹车”，业界的评论是“经验不足，控制不力。”

经过三年的调整期，2011年底，《郑州市城中村改造管理办法》出台，各区政府成立国有全资或控股公司，负责本区域范围内的城中村改造融资、安置房建设以及土地开发整理等工作。

“由市场运作到政府主导，是城中村改造过程中质的转折。”郑州市城中村改造办公室主任那磊认为，政府主导直接操作城中村改造，并将城中村改造统一纳入到整个城市发展规划之中，打破了之前中心城区城中村改造受青睐，偏远区域改造项目无人问津的不均衡局面。

【冲刺】

力争三年完成改造

2012年7月，郑州市政府批准20个城中村进行改造，这是郑州近年来单次批准城中村改造数量最多的一次，也标志着郑州市新一轮城中村改造全面提速。8月份，省委常委、郑州市委书记吴天君在郑州市新型城镇化合村并城工作现场会上指出，郑州市将加快撤村并城和城中村改造步伐，力争三年内全部完成。2013年，老鸦陈、陈寨等“重量级”城中村先后传出改造消息，郑州城中村改造进入冲刺阶段。

我们身边改变的村庄

2012年郑州批准改造的城中村（组）名单

二七区：兑周村、王立砦村、孙八砦村、贾砦村；惠济区：张砦村、苏屯村；中原区：孙庄村、东陈伍寨村；金水区：杲村、张砦新村、杜岭新村、张庄村、马李庄村、燕庄村司家庄、燕庄村聂庄；高新区：大里村、北里村、瓦屋李村；管城区：小王庄、西吴河。

2013年郑州城中村改造名单

大孟砦、押砦、东韩砦、西韩砦、黄家庵、马李庄、庙李、陈寨、沙门、刘庄、梨园、邵庄等12个城中村改造；

2014年城中村改造名单

管城区3年内将启动十八里河村、站马屯村等7个城中村改造；惠济区3年内启动剩余的11个城中村改造。

金水区总共有57个城中村，已经完成拆迁43个，今年（2014年）将全面启动仅剩的14个城中村改造。东韩砦、西韩砦、黄家庵、枣庄、大铺、姜砦、王府坟、徐砦、陈寨、庙李、杓袁村、刘庄、梨园、邵庄等今年改造完毕。