调控政策未来将走向制度建设

第一篇：调控政策未来将走向制度建设

调控政策未来将走向制度建设

如果说这一轮楼市调控的短期目标是着眼于房价，那么，国务院批转《关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见》中明确说的是“适时扩大房产税试点范围”就是一个明确的信号，未来的政策走向将是着眼于制度的建设，以引导企业理性投资，百姓理性消费，市场持续健康发展。住建部政策研究中心主任秦虹5月9日明确表示，“政府调控的目的，是想让市场持续、稳定、活跃。”同日，财政部部长谢旭人也称，“今年将继续推进营业税改征增值税试点，稳步推进房产税改革试点，并进一步研究制定房产保有、交易环节的税收改革方案。”

当然，在中央坚持一刀切的调控政策执行这么长时间之后，各地房地产市场的差异性已经出现，在保持总体调控政策不变的情况下，地方以保护“刚需”为目的的“差异性调整”政策估计也是允许的，比如，在首套首付的比例和贷款利率上作一些调整，或者对限制外地居民在本地购买商品房的政策进行微调，或者对限购政策中的具体年限、范围、力度等进行有针对性调整等，但主动权和尺度主要取决于各个地方政府及金融机构。

目前，对房地产市场性质的认识，已经基本有了共识，房地产市场既不是一个纯粹的实物资产市场，也不是一个典型的金融市场，而是两者兼而有之，房地产的制度建设既要遵循供求规律，又要遵循风险投资收益规律，应兼顾投资性购买的需要与消费性需求的满足。未来房地产市场的发展，必然会分层，中央经济工作会议说得已经很明确了，“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”，针对的是投资投机者，高端市场受到一定程度约束，不可避免；“加快普通商品住房建设，扩大有效供给”，针对的是“刚需”，解决的途径主要还是市场化；“要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作”，针对的是城镇低收入群众、新就业职工、农民工住房，以保障为主。

在未来的制度建设上，值得关注的问题，首推现行土地供应制度的改革，因为它是影响房价的根本因素。对此，国土资源部在2010年已经明确表示“将修改完善土地招拍挂制度”，大的原则是三个“差别化”，即保障性住房和商品房住宅用地出让要实行差别化政策；工业用地和房地产用地出让要实行差别化政策；房价上涨过快的城市和房价上涨不快的城市也要差别化对待。北京、上海也相继试验了“限价出让”的方式，不同的是，一个是限房价，一个是限地价。实际上，土地供应制度改革的关键是加大土地供应，在城市土地有限的情况下，2011年年底，国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部联合下发了《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》，留下了土地供应很大的想象空间。

至于其他的改革措施，预期是比较明显的。比如，解决地方政府“土地财政”的问题，一方面随着全国个人住房信息系统建设的加快，房产税的推进已经不可避免。另外，改革中央地方“分税制”的呼声也得到了中央一定程度上的回应。又比如，商品房预售的制度，过去人们担心会令楼价上涨，如今又将其归结为“房闹”的根源，在楼市调控已经取得初步成效，房价缓慢下跌的背景下，是否会取消，虽然下结论尚早，但广西率先取消了商品房预售制度并没有被叫停，至少可以说已经默许给了地方决策的权限。

笔者认为，无论如何，经济手段和法律手段会成为未来房地产市场制度建设的主流，限购、限贷、限价等行政色彩鲜明的调控措施，终将逐步退出，我国房地产市场将逐步由一个“政策市场”变成“制度市场”、“法律市场”。

一个真正遵循经济规律的健康的房地产市场，是值得期待的。

第二篇：政府对房地产调控政策——房地产未来走向何方？

摘要：房价在最近几年的快速上涨，已经成为我国重大的民生问题。从2009年年底到目前为止，国家相继出台一系列相关政策对我国房地产市场进行宏观调控。文章通过从我国对房地产调控政策出发，阐述了政策出台后对房地产行业的影响及重大意义,并对变化的原因进行分析,最后对今后几年我国房地产发展趋势提出了建议。

关键词：房地产市场；政府宏观调；控政策；建议

一、我国政府对房地产调控政策

2009年以来,我国房地产市场由低迷转而持续高温,房价不断上涨,地王层出不穷。随着我国经济回升态势逐渐稳固,中央近期对房地产市场也展开了密集调控。2009年12月7日,中央经济工作会议指出,要增加普通商品住房供给,支持居民自住和改善性购房需求,为2010年的房地产调控政定音。一直到4月18日,国务院发布通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。在短短四个多月的时间里,国家颁布了一系列控制房价的政策及措施。这是自有房地产调控历史以来,中央政府头一次连环紧凑的出手。这一系列调控房地产市场的措施,被业内形象地称之为“组合拳。紧接着国务院出台“国十一条”,严格二套房贷款管理,首付不得低于40%,加大房地产贷款窗口指导等一系列措施。

二、国家调控房地产政策对房地产行业的影响

由于中央对房地产行业的调控,2010年2月,一线城市成交量环比出现大幅下滑的同时,成交均价涨势趋缓,其中深圳一手房成交均价环比仅上涨0.4%,二手房价格还出现少许回调;而二线城市商品房成交量环比下滑态势的同时,商品房成交均价普遍上涨,态势坚挺。相比一线城市,二线城市“抗调控”能力更强。而两会过后,一线城市仍是房价调控的重点,相比之下二线城市房价受到的政策压力较小,房地产行情也好于一线城市,像成都、合肥等城市楼市火热,大有“万元领导二线城市房价”之势。

2010年4月份受“新国十条”等楼市新政影响,北京、上海等一线城市房屋的成交量大幅萎缩、部分区域房价以10%的速度缓慢阴跌。随之而来的便是一线城市土地市场的迅速降温。成交量明显下降,观望情绪显现。而一直被称作是政策效应“慢着陆”、房价涨幅相对理性的太原、银川等二线城市此次亦受波及,二线城市的房地产开发商的日子也正在逐渐进入阴云密布的气场,虽然价格从目

前市场上来看并没有太大的变化,但成交萎缩成为了不争的事实。以2010年4月14日国11条发布时计算,前一周的成交量达到了2010年以来的高峰,但之后的两周内分别以10%、30%的速度下滑,几个重要的项目甚至达到了70%左右的衰减。

房地产发展向二、三线城市蔓延,已经成为地产商以及购房者的不约选择。一线城市高地价高房价,开发总成本要远远高于二、三线城市。房企开始调整战略,把楼盘开发放到二、三线城市去。受累于一线大城市的高房价,白领回老家置业已不再是新闻。近期80后年轻人才转向二、三线城市就业也正在引起社会的关注。而2009年伴随着区域规划,投资投机者奔向合肥、西安、成都、重庆等地置业蔚然成风。如2010年2月初万科的公告显示,万科花费43亿元,新增加项目8个,全部都在二线城市。

三、政府房控政策出台后的效果分析

(一)国家对房地产行业的调控的积极之处

国家通过以上一系列密集的调控房价的政策,说明国家认识到了高房价的危害。这些政策的出台,抑制了投机性购房,打击房价暴涨,增加保障性住房、普通商品房供给。

1、国家的调控政策反映了中央高度重视房价过快上涨等问题。2009年12月14日国务院常务会议指出,要综合运用土地、金融、税收等手段,加强和改善对房地产市场的调控,遏制部分城市房价过快上涨的势头。这些楼市调控表述说明中央对房价过快过多上涨等问题已经高度重视,表达了决策层调控房地产市场、打击高房价的决心。

2、打击地价上涨预期,能有效的遏制房价的过快上涨。从上海、广州、北京、深圳等一线城市来看,一年内房价涨幅超过50%的楼盘比比皆是。事实上,土地价格大幅度上涨,是不断推高房价的一大推手。政府制定了一系列措施严厉惩罚囤地炒地者,在一定程度上打击了地价上涨预期,进而部分地遏制了房价持续上涨。

3、以前的调控主要注重抑制住房需求,而最近一系列调控政策在抑制住房需求的同时,积极增加住房供给,进行双向调节。本轮房地产调控的背景与前几年有较大的差异,宏观经济不存在过热的问题,政府调控房价就可以从供给与需求两方面着手,可以在增加供给(增加普通住房的供给)的同时,抑制需求的膨胀(实行差别化的信贷政策)。因此,当前政府控制房价的手段和方法比以前更加丰富。我们可以看到这次文件将“增加保障性住房和普通商品住房有效供给”列为第一条。笔者相信,只要将这些措施基本得到落实,控制房价的效果一定会比以前几次房

地产调控要好。

4、抑制投机性购房有利于平抑房价。二套房贷首付比例提至40%以及其他相关政策陆续出台,打击了投机性的购房行为,对平抑房价起到了一定的作用,能促进房地产市场的健康发展。

(二)国家的调控政策存在的不足之处

1、国十条的楼市调控政策,只是给各地政府出台相应楼市政策定下来的一个基调,地方政府如何给楼市谱曲,才是这次楼市调控成功与否的关键所在。在政府调控和反政府调控的较量中,反政府力量看起来更强大,这部分力量除了开发商外更主要的利益集团,主要是包括来自政府方面和官员阶层,直接操控房地产开发和土地倒卖的情况比较严重。正是这种国家搭台,地方唱戏的楼市调控政策,虽然各地根据不同的情况,可以灵活出台相应的楼市政策,但是正是这种灵活性给整个楼市调控制造了隐患与漏洞。

2、中央财政和地方财政的分税制让一些地方政府失去了维持生存的正常营养。这些地方政府就把生存的手伸向了土地拍卖和房地产上,地方政府靠土地财政生存在历史上和世界上都是独一无二的。地方政府离开房地产就要破产,官员没有房地产业绩就一无是处。房地产已经成为官员升迁和积累个人资产的主要途径。

3、中央调控太频繁和调控政策太多造成调控政策冲突抵消,房地产是个重要的行业,政策调控有时滞也有惯性,不可能招之即来。另外调控反复的情况也严重,比如去年的时候楼市初步回归理性,虽然经济危机的威胁存在,但是这正是结构调整的好时机,如果适时地采取降低房价,扩大交易量的措施,今天的楼市就健康得多了,也就能带动相关产业的发展了。

4、房控政策出台可能把过热过高的房价,引到一些二、三线城市,制造出更多的高房价的城市来。目前我国很多二、三线城市的房价依旧很高,泡沫也是很大,投机也很大,二、三线城市居民依旧买不起。因此,二、三线城市在楼市政策调控政策出台之后,很可能出现了房价不跌反涨的市场现象。如果我们的不警惕二、三线城市楼市政策的宽松性,监管一线城市退出的炒房资金,二、三线城市对自己城市房价的定位不对,那么很有可能二、三线城市成为楼市调控后的高房价重灾区。

四、对我国政府调控房地产政策的意见及建议

(一)我国政府的房价调控政策应遵循适度原则

我国目前房价的上涨虽然已经成为关系到民生的重大问题。但是从另一方面来看一线城市高房价的存在也在一定程度上抑制了一线城市人口的过快增长。国家对房价的调控政策应遵循适度原则。原则上房控政策的实施要使一线城市房价增长放缓,而房价的稳定增长也应当成为控制一线城市人口快速增长的一种手段,从而防止一线城市的人口爆炸。对于二线城市来说,由于农村的城市化以及一线城市房价的上涨,许多一线城市就业人员回归二、三线城市,也在一定程度上推动了二、三线城市房价的上涨,国家在出台房控政策时也应考虑到这一现状,遵循即能使二线城市房价适度上涨,又要实现住有所居的调控目的。

(二)房地产宏观政策应着眼于构建长期稳定的房价形成机制

当前我国的经济发展阶段,决定了在较长一段时间内银行贷款仍然将是居民购房融资的主渠道。由于世界经济发展的动荡和不确定性,国内经济特别是城乡居民收入将进入一个变化较大,增长预期不确定的时期,而保持融资成本的长期稳定、可控是减低房地产金融系统性风险的主要手段。我们可以借鉴德国特有的住房金融模式,也可进一步完善和充分发挥住房公积金的制度优势,进行大胆的创新,为稳定房价提供全面的系统的金融制度支撑。

(三)应该建立相关配套制度,确保政府房价调控的有效性

1、大力培育房地产市场,进一步拓宽租售并举的市场供应。同时,政府要给予中低价位、中小户型普通住房建设一定的政策支持,按照需求增加普通住房的供给。并制定普通住房定向销售细则,在分配、房贷利率、首付比例以及公积金贷款使用等方面给予优惠,满足普通居民购房需求,降低购房成本。

2、完善住房保障制度,满足普通居民购房需求。一是根据低收入居民的支付能力,建立多层次的住房保障体系。针对经济水平不同的人群实施不同的住房保障制度。对低保人群实施廉租房政策;为低收入者提供经济适用房。二是建立住房保障基金,解决资金来源。三是完善配套政策,包括建立低收入人群的住房档案和分配制度,根据实际需求安排住房投资和住房分配。

3、调动地方政府落实调控政策的积极性,为地方政府落实调控措施创造制度条件。一是改革地方官员的政绩考核制度,减弱GDP增长的影响。二是改革、完善分税制度。三是改革土地收益制度,减少地方政府对土地收入的依赖。能否保持现时的销售态势,首先要求开发商能以合理的价格促进销售,促使房价整体

平稳和理性回归。因此,必须始终坚持市场监管和金融监管,确保信息的公开透明,防范和化解房地产金融风险。依法“治市”是政府长期的基本职责,“救市”只能是应对极端情况的特殊行为。

(四)建议最迟在5年之内全面开征物业税

制定出台一部公正、公平的房地产物业税。让房子多的、房子好的、房地产投资者多交税,而对于住房条件差、房子少的少交税甚至于免税,能够有效抑制投资性买房需求。目前大多数发达国家都对房地产征收物业税,已经是一种很成熟的税种。我国提出开征物业税已有若干年时间,但时至今日尚无开征时间表。其中原因可能主要是开征物业税所涉及的问题错综复杂,笔者认为开征物业税虽然不能操之过急,但也不能遥遥无期。尽管物业税无论对自住的还是投资的住房都会增加持有成本,由此可能对部分中低收入阶层带来一定的冲击,但如果在征税对象、税基、税率、起征点、减免税等方面较好地参考国外的做法,并结合我国的具体情况,出合理的设计和安排,是能够将对普通购房者所带来的冲击降低到最小限度。

参考文献:

1、2010年中国房地产调控政策汇总[DB/OL].我来房产网,2010-06-24.2、一线城市楼市成交量大幅下滑二线城市仍活跃[DB/OL].搜房网,2010-04-29.3、楼市新政冲击二线城市万科5月销售额降两成[DB/OL].中新网,2009-03-25.4、国务院常务会议提出节制房价过快上涨势头[DB/OL].新浪网,2009-12-14.

第三篇：三中全会将带来房地产调控政策转折点

三中全会将带来房地产调控政策转折点

2013-11-07 10:35:20|来源：国际在线|编辑：闫宇|发表评论进入论坛>> 点击图片进入下一页

BBC认为，本届三中全会将为内地房地产调控政策带来转折点

国际在线专稿：据英国广播公司（BBC）11月6日报道，中共十八届三中全会本周六（11月9日）将正式召开，牵一发而动全身的内地房地产调控政策未来走势引起各界的猜想及解读。BBC认为，本届三中全会将为内地房地产调控政策带来转折点。

分析指出，通过近日中共中央总书记习近平、政府官方智囊及学者们纷纷公开解读未来房地产调控方向可以发现，今后内地的楼市调控集中在“长效机制”的建立，由限制购买转为税收调节及增加公租房供应入手。

新建立的楼市调控的长效机制出发点是透过机制给予投资者稳定的预期，削弱投机型需求动力，使房价回归长期合理水平。楼市长效调控机制亦应具有长期及一致性，避免楼市调控政策出现朝令夕改。

在未来趋势上，房地产限购政策会逐步取消，当财税体制、土地政策、金融体制等调控机制露出端倪时，相信就是限购政策逐步走向宽松，逐步退出楼市调控政策之时。

第四篇：2014年济南中考政策将走向何方？

关于今年的济南中考招生政策引来的一片讨论之声，从录取的结果来看，部分存在争议。关于2014年济南中考政策如何走下去，济南市教育局表示明年中考政策不变。

由于今年首次推行指标生原则录满政策，省实验中学等知名高中指标生录取分数线出现大跳水，省实验中学指标生录取线仅为393分，不少弱势初中考生通过指标实现了名校梦想，教育均衡策略初显“威力”。而二志愿统招线和择校线则普遍提高。与此相关的高分生源也均衡分配到各高中。

济钢高中、济南一中、山师附中等学校高分考生也比往年大幅增加，这些学校统招线和择校线之间的分差也较去年不同程度缩小。优质生源分配首现“均衡”。

不少家长担心这一招生新政未来是否延续。7月29日，济南市教育局有关负责人表示，明年中考的招生政策肯定不会改变，其中备受关注的指标生比例也不会提高。

此外，据消息，2014年中考新政目前正在调研中，有以下几条：

第一，普通高中最低录取分数线要提高，调研的课题是按照高中招生计划人数由高到低统一划定，这对中职招生是利好。

第二，中考结束后按照成绩，确定分给各初中的指标生人数和学生名单，注意这一条很关键，如果指标生名单中有放弃指标计划的考生，该校名单外的其余学生不得依次递补，相应核减该校的指标生计划，并将核减指标由教育局分配给其他完成指标生计划较好的学校。第三，指标生奖励名额的考评，由以前的课改先进单位和一志愿录取率，变更为课改先进单位和指标生录取完成率。

第四，继续执行一校一线。

第五，推荐生招考制度改革。

第六，特长生录取方法改革。

为了孩子，为了济南中考，欢迎大家积极关注2014年济南中考政策

来源：中考网

第五篇：房地产调控政策

房地产调控政策

然而，调控部门知道开发商这般心思，于是不断释放楼市调控不会放松的信号，让房地产市场预期由幻想变为悲观，一些人甚至对中国房地产行业的发展绝望。

实际上，这种大喜大悲的感情大可不必。根据国家发改委日前召开的工作会议所透露内容，2012年房地产调控政策定调基本廓清，如不发生经济衰退等意外情况，房地产调控在2012年不会大幅度放松，但是也不会更严厉，整体来说，2012年房地产市场预期状况应好于2011年底。

住建部政策研究中心主任秦虹12月17日在路劲基建[简介 最新动态]上市15周年的一个活动上明确表示，2012年的调控政策仍然坚持抑制投资投机性购房需求，但是也会对中低价位、中小套型商品房的需求市场进行支持。

日前召开的国家发改委工作会议也透出对房地产调控的三个基本定调：一是巩固和扩大房地产调控效果；二是抑制投资投机性购房需求；三是支持和帮助自住性、刚性购房需求。

总结上述代表两个参与房地产调控主要部门的信息，可以得出如下结论：其一，由于2012年定调经济稳定增长，货币投放量不会低于2011年严厉控制货币投放的时期，虽然对于房地产贷款仍会控制，但是房地产行业紧张的资金链在2012年初开始会得到缓解。

其二，中央各个部门均提出了支持自主性、刚性购房需求的调子。这说明，在2011年最后2个月时间内，银行对首套房贷限制或者提高门槛的做法已经引起了监管部门注意。住建部、银监会等部门对此进行调研和反映以后，从2011年12月份开始，银行对于首套购房贷款已经进行了下调利率、放宽贷款条件等改善性做法。这将在2012年初引起自住性购房需求的反弹，进而带动中低价位、中小户型普通商品房市场的放量。

其三，继续抑制投资投机性购房需求的政策被重申。秦虹也在上述论坛上表示，未来调控仍将着力于使房价与大众的可承受购买力接近。无论是限购政策，还是房产税政策，都将为抑制投资投机性购房所设计。

综上所述，2012年房价绝对不会反弹，中央以及调控部门也不会允许这种情况出现。但是会对刚性购房需求进行一定程度的政策扶植，并且着重推保障性住房建设，以满足中低收入家庭住房需求。

在此情况下，目前各种政策安排被视为最有效的，尤其是房屋限购政策，被看做短期内稳定房地产市场的定海神针。因此限购政策不会轻易退出，但是随着

2012年货币总量的放松，以及地方政府执行限购政策的力度问题，2012年会不会再出现房价上涨、限购形同虚设等意外情况呢？

这恐怕是当前房产税等政策加紧研究的一个重要原因，如果楼市出现意外情况，恐怕只能用严厉的房产税政策去顶了。

在上述情况下，还有一个变数因素，那就是地方政府土地财政在2012年告急。