关于加强市“三旧“改造专项资金管理的意见

第一篇：关于加强市“三旧“改造专项资金管理的意见

关于加强市“三旧“改造专项资金管理的意见

2010-08-30 09:32:09 浏览次数：4

54为规范和加强市“三旧”改造专项资金管理，提高资金使用效益，保障我市“三旧”改造顺利推进，现根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府〔2009〕78号)、《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》(穗府〔2009〕56号)的有关规定，制定本意见。

一、适用范围和管理机构

(一)本市市本级“三旧”改造专项资金管理适用本意见。

本意见所称市“三旧”改造专项资金(下称专项资金)是指市政府在“三旧”改造项目土地收益等财政资金中安排专项用于扶持“三旧改造项目的资金。

(二)市“三旧”改造工作办公室负责统筹管理和安排使用专项资金，市财政局等部门依法对专项资金使用进行监督管理。

二、专项资金来源

(三)专项资金实行专项管理。按照穗府〔2009〕56号规定的我市“三旧”改造财政支持政策，资金来源包括:

1.成片重建旧城改造项目土地增值收益属市分成部分的资金；

2.全面改造城中村改造项目土地纯收益属市分成部分的资金；

3.旧厂房改造项目土地出让纯收益属政府分成资金;

4.市财政安排的其他用于支持“三旧”改造项目的资金。

三、专项资金使用范围及管理程序

(四)专项资金可用于“三旧”改造项目规划编制与研究和政策调研、基本建设投资、扶持专项补助以及垫付启动资金等专项经费支出。

(五)市“三旧”改造工作办公室应按照上述第(四)条规定的资金使用范围，结合工作

实际需要，统筹提出专项经费年度资金需求总计划，经市财政局审核、涉及使用土地出让金的会市发改委审核后报市“三旧”改造工作领导小组审定年度专项资金总计划，纳入部门预算的经费按照《关于印发<广州市本级项目支出预算办法试行办法>的通知》(穗财预〔2009〕123号)执行。

(六)规划编制与研究和政策调研经费使用。

1.按照上级部门的工作要求、根据市委、市政府关于“三旧”改造工作的总体部署和我市“三旧”改造工作实际需要，每年初由市“三旧”改造工作办公室负责提出规划编制与研究和政策调研项目计划，报市“三旧”改造工作领导小组审定。市“三旧”改造工作办公室应根据审定的项目计划编制项目年度经费预算报市财政局审定并纳入当年的部门预算管理。

2.市“三旧”改造工作办公室负责按计划组织规划编制与研究和政策调研，并按部门预算专项项目经费管理要求向市财政局申请支付项目经费，市财政局负责审核支付。

(七)基本建设投资经费使用。

1.每年初由市“三旧”改造工作办公室在充分调研的基础上，根据市委、市政府关于“三旧”改造工作的总体部署，统筹提出需市本级投资的安置房建设和城市基础设施建设等“三旧”改造基本建设投资年度计划，报市“三旧”改造工作领导小组审定后，由市“三旧”改造工作办公室下达年度计划。

2.市“三旧”改造工作办公室负责“三旧”改造基本建设投资管理，应参照市本级政府投资项目管理相关规定制定具体的投资管理细则。投资管理细则应明确“三旧”改造基本建设项目立项、初步设计、工程款支付、工程变更、竣工结算和财务决算等各投资管理环节的具体程序。

(八)扶持专项补助资金使用。

1.根据市委、市政府关于“三旧”改造工作的总体部署，各区或其“三旧”改造责任机构申请并结合我市“三旧”改造工作实际需要，每年初由市“三旧”改造工作办公室负责统筹提出市对区“三旧”改造项目的扶持专项补助计划，报市“三旧”改造工作领导小组审定。市“三旧”改造工作办公室负责根据审定结果下达“三旧”改造项目扶持专项补助年度计划。

2.属地区政府或区政府指定的机构根据项目进度需要提出补助资金拨付申请，经市“三旧”改造工作办公室审核同意拨付后，由市财政转移支付至区财政。

3.属地区政府或区政府指定的机构应在补助资金计划下达后及时编制资金使用详细计划和分期支付计划报市“三旧”改造工作办公室备案作为资金拨付依据。

4.属地区政府或区政府指定的机构应负责监督扶持专项补助资金按计划确定的用途专款专用。

四、其他

(九)专项资金计划在使用过程中需要根据实际情况作出调整的，应按原审批程序报批调整后执行。

(十)因改造项目终止或长期无法推进，已转移支付的扶持专项补助资金尚未使用部分应收回市本级专项资金管理。

(十一)市“三旧”改造工作办公室应定期检查各区扶持专项补助资金使用情况，对区不按规定用途使用的情况责令其限期整改;拒不改正的，市“三旧”改造工作办公室可在该区负责的其它“三旧”改造项目土地出让收益属于区留成部分中扣减等额资金抵做市本级专项资金。

(十二)各区应按照穗府〔2009〕56号规定要求设立区级的“三旧”改造专项资金，并制定相应的管理办法报市“三旧”改造工作办公室备案。

(十三)本意见自发布之日起执行。

广州市“三旧”改造工作办公室

广州市财政局2010年6月30日

第二篇：关于加强市“三旧“改造专项资金管理的意见

关于加强市“三旧“改造专项资金管理的意见

2010-08-30 09:32:09 浏览次数：454

为规范和加强市“三旧”改造专项资金管理，提高资金使用效益，保障我市“三旧”改造顺利推进，现根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府〔2009〕78号)、《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》(穗府〔2009〕56号)的有关规定，制定本意见。

一、适用范围和管理机构

(一)本市市本级“三旧”改造专项资金管理适用本意见。

本意见所称市“三旧”改造专项资金(下称专项资金)是指市政府在“三旧”改造项目土地收益等财政资金中安排专项用于扶持“三旧改造项目的资金。

(二)市“三旧”改造工作办公室负责统筹管理和安排使用专项资金，市财政局等部门依法对专项资金使用进行监督管理。

二、专项资金来源

(三)专项资金实行专项管理。按照穗府〔2009〕56号规定的我市“三旧”改造财政支持政策，资金来源包括: 1.成片重建旧城改造项目土地增值收益属市分成部分的资金； 2.全面改造城中村改造项目土地纯收益属市分成部分的资金； 3.旧厂房改造项目土地出让纯收益属政府分成资金;4.市财政安排的其他用于支持“三旧”改造项目的资金。

三、专项资金使用范围及管理程序

(四)专项资金可用于“三旧”改造项目规划编制与研究和政策调研、基本建设投资、扶持专项补助以及垫付启动资金等专项经费支出。

(五)市“三旧”改造工作办公室应按照上述第(四)条规定的资金使用范围，结合工作

实际需要，统筹提出专项经费资金需求总计划，经市财政局审核、涉及使用土地出让金的会市发改委审核后报市“三旧”改造工作领导小组审定专项资金总计划，纳入部门预算的经费按照《关于印发<广州市本级项目支出预算办法试行办法>的通知》(穗财预〔2009〕123号)执行。

(六)规划编制与研究和政策调研经费使用。

1.按照上级部门的工作要求、根据市委、市政府关于“三旧”改造工作的总体部署和我市“三旧”改造工作实际需要，每年初由市“三旧”改造工作办公室负责提出规划编制与研究和政策调研项目计划，报市“三旧”改造工作领导小组审定。市“三旧”改造工作办公室应根据审定的项目计划编制项目经费预算报市财政局审定并纳入当年的部门预算管理。2.市“三旧”改造工作办公室负责按计划组织规划编制与研究和政策调研，并按部门预算专项项目经费管理要求向市财政局申请支付项目经费，市财政局负责审核支付。(七)基本建设投资经费使用。

1.每年初由市“三旧”改造工作办公室在充分调研的基础上，根据市委、市政府关于“三旧”改造工作的总体部署，统筹提出需市本级投资的安置房建设和城市基础设施建设等“三旧”改造基本建设投资计划，报市“三旧”改造工作领导小组审定后，由市“三旧”改造工作办公室下达计划。

2.市“三旧”改造工作办公室负责“三旧”改造基本建设投资管理，应参照市本级政府投资项目管理相关规定制定具体的投资管理细则。投资管理细则应明确“三旧”改造基本建设项目立项、初步设计、工程款支付、工程变更、竣工结算和财务决算等各投资管理环节的具体程序。

(八)扶持专项补助资金使用。

1.根据市委、市政府关于“三旧”改造工作的总体部署，各区或其“三旧”改造责任机构申请并结合我市“三旧”改造工作实际需要，每年初由市“三旧”改造工作办公室负责统筹提出市对区“三旧”改造项目的扶持专项补助计划，报市“三旧”改造工作领导小组审定。市“三旧”改造工作办公室负责根据审定结果下达“三旧”改造项目扶持专项补助计划。

2.属地区政府或区政府指定的机构根据项目进度需要提出补助资金拨付申请，经市“三旧”改造工作办公室审核同意拨付后，由市财政转移支付至区财政。

3.属地区政府或区政府指定的机构应在补助资金计划下达后及时编制资金使用详细计划和分期支付计划报市“三旧”改造工作办公室备案作为资金拨付依据。

4.属地区政府或区政府指定的机构应负责监督扶持专项补助资金按计划确定的用途专款专用。

四、其他

(九)专项资金计划在使用过程中需要根据实际情况作出调整的，应按原审批程序报批调整后执行。

(十)因改造项目终止或长期无法推进，已转移支付的扶持专项补助资金尚未使用部分应收回市本级专项资金管理。

(十一)市“三旧”改造工作办公室应定期检查各区扶持专项补助资金使用情况，对区不按规定用途使用的情况责令其限期整改;拒不改正的，市“三旧”改造工作办公室可在该区负责的其它“三旧”改造项目土地出让收益属于区留成部分中扣减等额资金抵做市本级专项资金。

(十二)各区应按照穗府〔2009〕56号规定要求设立区级的“三旧”改造专项资金，并制定相应的管理办法报市“三旧”改造工作办公室备案。(十三)本意见自发布之日起执行。

广州市“三旧”改造工作办公室

广 州 市 财 政 局 2010年6月30日

第三篇：关于广州市“三旧”改造管理简政放权的意见

关于广州市“三旧”改造管理简政放权的意见

穗府办〔2011〕17号

关于广州市“三旧”改造管理简政放权的意见

各区、县级市人民政府，市政府各部门、各直属机构：

为进一步提高“三旧”改造审批效率，加快推进“三旧”改造工作，根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府〔2009〕78号)及《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》(穗府〔2009〕56号)的有关规定，经市人民政府同意，现就“三旧”改造管理简政放权工作提出如下意见。

一、本市辖区范围内的“三旧”改造管理适用本意见。

二、“三旧”改造管理简政放权遵循以下原则：

(一)重心下移。在“三旧”改造项目中，进一步扩大区政府及其相关职能部门的控制性详细规划编制权、“三旧”改造方案批准权、实施“三旧”改造方案后续的立项(审批、核准、备案)、环评、规划、用地等审批管理权，强化区政府推进“三旧”改造工作的主体作用。

(二)依法可行。“三旧”改造管理简政放权既要有利于解决“三旧”改造的突出矛盾和问题，有效推进工作，又要符合法律、法规。

(三)权责统一。“三旧”改造管理简政放权后，区政府作为“三旧”改造的第一责任主体，负责统筹监督管理区各相关部门行使各项审批管理权，切实加快推进“三旧”改造工作，做到有权必有责。

(四)试点先行。“三旧”改造应突出重点，明确试点项目，探索建立简化、高效的“三旧”改造审批管理新机制。

三、符合现行控制性详细规划(包括已批的旧厂房改造专项规划)的“三旧”改造项目由区政府统筹区各相关部门推进实施。“三旧”改造方案由区政府(或授权区“三旧”改造机构)批准，并报市“三旧”改造机构备案；属“退二进三”企业的旧厂房，同时报市“退二进三”领导小组办公室备案。“三旧”改造方案经批准后，后续立项(审批、核准、备案)、环评、规划、国土、建设等审批管理权由区政府统筹辖区内对口职能部门按照以下规定行使。

(一)区“三旧”改造机构负责本区域“三旧”改造项目的具体组织实施工作，并负责组织区相关职能部门和有关街、镇协同推进“三旧”改造工作。

(二)区发展改革部门负责办理“三旧”改造项目的立项(审批、核准、备案)，并将结果报市发展改革部门备案(由市本级全额或者部分出资、涉及全市综合平衡的“三旧”改造项目、应向市级投资主管部门办理商品房屋建设计划备案及法律法规明确不得下放的项目除外)。

(三)区环保部门负责对辖区内由本级发展改革部门审批可行性研究报告的“三旧”改造项目进行环评审批。

(四)区规划部门负责核发“三旧”改造项目的《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程规划验收合格证》，并将结果报市规划部门备案复核。

(五)区建设部门负责办理“三旧”改造项目(国家、省、市重点工程、建设地点跨区的市政工程除外)的初步设计审查、施工图审查、施工许可证、竣工验收等事项。

(六)涉及国土管理的审批权按照《市国土房管局关于简政放权加快推进三旧改造工作的意见》(穗国房字〔2010〕1193号)执行。

四、涉及调整现行控制性详细规划(包括已批的旧厂改造专项规划)的“三旧”改造项目的方案审批，由市“三旧”改造机构按照以下规定办理：

(一)旧村改造项目，改造方案由村集体经济组织提出、区政府审核后上报市“三旧”改造机构，由市“三旧”改造机构征求市规划、国土、建设、发展改革等市“三旧”改造工作领导小组成员单位的意见并修改完善后，将控制性详细规划调整方案提交市规划委员会“三旧”改造委员会审议。控制性详细规划调整方案经审议通过后，市“三旧”改造机构将改造方案提交市“三旧”改造工作领导小组审议，改造方案经审议通过后，由市“三旧”改造机构批复改造方案。

(二)旧厂改造项目，改造方案由市“三旧”改造机构征求市规划、国土、建设、发展改革等市“三旧”改造工作领导小组成员单位的意见并修改完善后，将控制性详细规划调整方案提交市规划委员会“三旧”改造委员会审议。控制性详细规划调整方案经审议通过后，市“三旧”改造机构将改造方案提交市“三旧”改造工作领导小组审议，改造方案经审议通过后，由市“三旧”改造机构批复改造方案。

改造方案经市“三旧”改造机构批复后，后续立项(审批、核准、备案)、环评、规划、国土、建设的审批按照本意见第三条规定执行。

五、涉及调整现行控制性详细规划的“三旧”改造项目，除按本意见第四条规定审批改造方案外，采取突出重点、选取试点的方式，进一步扩大区政府的审批管理权限，以保障市、区政府重点改造项目的实施。

(一)试点项目的选定。由各区政府在以下项目中选取，报市“三旧”改造机构审核后提交市“三旧”改造工作领导小组审定。

1．省、市、区列为产业基地的改造项目。

2．列入市政府“退二进三”范围的改造项目。

3．属于城市棚户区和国有工矿棚区的改造项目。

4．需完善历史用地手续的改造项目。

5．列入52条全面改造的“城中村”及其他区政府计划作为示范的“城中村”改造项目。

6．市、区需要加快改造的其他重点项目。

(二)试点项目的审批管理。试点项目由区政府负责组织编制、审查改造方案。试点项目所在地块涉及控制性详细规划调整的，按规划调整程序完成后，由市“三旧”改造机构批复改造方案，区政府组织实施。改造方案经批复后，后续立项(审批、核准、备案)、环评、规划、国土、建设的审批权，按照本意见第三条规定执行。

除上述规定外，试点项目需下放的其他权限由市“三旧”改造工作领导小组结合具体个案的实际情况确定。

(三)试点项目的组织实施。市“三旧”改造工作领导小组审定“三旧”改造试点项目的同时，应当确定“三旧”改造试点项目的组织实施方案。组织实施方案中应当明确“三旧”改造项目的责任主体、部门分工以及区政府的审批权限。

六、“三旧”改造管理简政放权后，区政府应当切实做好“三旧”改造工作的组织实施，区各相关部门应当参照《批转市建委、法制办关于广州市重点项目报批绿色通道若干规定(试行)的通知》(穗府〔2006〕15号)确定的审批时限执行；市“三旧”改造机构应当加强政策制定及监督管理工作；涉及审批管理权限下放的市发展改革、规划、国土、建设、环保部门应当于2011年6月底前完成审批管理权限下放工作。

七、涉及控制性详细规划调整的“三旧”改造项目，由市“三旧”改造机构将控制性详细规划调整方案提交市规划委员会“三旧”改造委员会。市规划委员会“三旧”改造委员会应及时、高效审议“三旧”改造项目涉及的控制性详细规划调整方案。

八、本意见自印发之日起施行，有效期3年。

广州市人民政府办公厅 二○一一年五月十三日

主题词：城乡建设三旧 改造意见

广州市人民政府办公厅秘书处2011年5月19日印发

第四篇：关于广州市“三旧”改造管理简政放权的意见

关于广州市“三旧”改造管理简政放权的意见

穗府办〔2011〕17号

关于广州市“三旧”改造管理简政放权的意见

各区、县级市人民政府，市政府各部门、各直属机构：

为进一步提高“三旧”改造审批效率，加快推进“三旧”改造工作，根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府〔2009〕78号)及《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》(穗府〔2009〕56号)的有关规定，经市人民政府同意，现就“三旧”改造管理简政放权工作提出如下意见。

一、本市辖区范围内的“三旧”改造管理适用本意见。

二、“三旧”改造管理简政放权遵循以下原则：

(一)重心下移。在“三旧”改造项目中，进一步扩大区政府及其相关职能部门的控制性详细规划编制权、“三旧”改造方案批准权、实施“三旧”改造方案后续的立项(审批、核准、备案)、环评、规划、用地等审批管理权，强化区政府推进“三旧”改造工作的主体作用。

(二)依法可行。“三旧”改造管理简政放权既要有利于解决“三旧”改造的突出矛盾和问题，有效推进工作，又要符合法律、法规。

(三)权责统一。“三旧”改造管理简政放权后，区政府作为“三旧”改造的第一责任主体，负责统筹监督管理区各相关部门行使各项审批管理权，切实加快推进“三旧”改造工作，做到有权必有责。

(四)试点先行。“三旧”改造应突出重点，明确试点项目，探索建立简化、高效的“三旧”改造审批管理新机制。

三、符合现行控制性详细规划(包括已批的旧厂房改造专项规划)的“三旧”改造项目由区政府统筹区各相关部门推进实施。“三旧”改造方案由区政府(或授权区“三旧”改造机构)批准，并报市“三旧”改造机构备案；属“退二进三”企业的旧厂房，同时报市“退二进三”领导小组办公室备案。“三旧”改造方案经批准后，后续立项(审批、核准、备案)、环评、规划、国土、建设等审批管理权由区政府统筹辖区内对口职能部门按照以下规定行使。

(一)区“三旧”改造机构负责本区域“三旧”改造项目的具体组织实施工作，并负责组织区相关职能部门和有关街、镇协同推进“三旧”改造工作。

(二)区发展改革部门负责办理“三旧”改造项目的立项(审批、核准、备案)，并将结果报市发展改革部门备案(由市本级全额或者部分出资、涉及全市综合平衡的“三旧”改造项

目、应向市级投资主管部门办理商品房屋建设计划备案及法律法规明确不得下放的项目除外)。

(三)区环保部门负责对辖区内由本级发展改革部门审批可行性研究报告的“三旧”改造项目进行环评审批。

(四)区规划部门负责核发“三旧”改造项目的《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程规划验收合格证》，并将结果报市规划部门备案复核。

(五)区建设部门负责办理“三旧”改造项目(国家、省、市重点工程、建设地点跨区的市政工程除外)的初步设计审查、施工图审查、施工许可证、竣工验收等事项。

(六)涉及国土管理的审批权按照《市国土房管局关于简政放权加快推进三旧改造工作的意见》(穗国房字〔2010〕1193号)执行。

四、涉及调整现行控制性详细规划(包括已批的旧厂改造专项规划)的“三旧”改造项目的方案审批，由市“三旧”改造机构按照以下规定办理：

(一)旧村改造项目，改造方案由村集体经济组织提出、区政府审核后上报市“三旧”改造机构，由市“三旧”改造机构征求市规划、国土、建设、发展改革等市“三旧”改造工作领导小组成员单位的意见并修改完善后，将控制性详细规划调整方案提交市规划委员会“三旧”改造委员会审议。控制性详细规划调整方案经审议通过后，市“三旧”改造机构将改造方案提交市“三旧”改造工作领导小组审议，改造方案经审议通过后，由市“三旧”改造机构批复改造方案。(二)旧厂改造项目，改造方案由市“三旧”改造机构征求市规划、国土、建设、发展改革等市“三旧”改造工作领导小组成员单位的意见并修改完善后，将控制性详细规划调整方案提交市规划委员会“三旧”改造委员会审议。控制性详细规划调整方案经审议通过后，市“三旧”改造机构将改造方案提交市“三旧”改造工作领导小组审议，改造方案经审议通过后，由市“三旧”改造机构批复改造方案。

改造方案经市“三旧”改造机构批复后，后续立项(审批、核准、备案)、环评、规划、国土、建设的审批按照本意见第三条规定执行。

五、涉及调整现行控制性详细规划的“三旧”改造项目，除按本意见第四条规定审批改造方案外，采取突出重点、选取试点的方式，进一步扩大区政府的审批管理权限，以保障市、区政府重点改造项目的实施。

(一)试点项目的选定。由各区政府在以下项目中选取，报市“三旧”改造机构审核后提交市“三旧”改造工作领导小组审定。

1．省、市、区列为产业基地的改造项目。

2．列入市政府“退二进三”范围的改造项目。

3．属于城市棚户区和国有工矿棚区的改造项目。

4．需完善历史用地手续的改造项目。

5．列入52条全面改造的“城中村”及其他区政府计划作为示范的“城中村”改造项目。

6．市、区需要加快改造的其他重点项目。

(二)试点项目的审批管理。试点项目由区政府负责组织编制、审查改造方案。试点项目所在地块涉及控制性详细规划调整的，按规划调整程序完成后，由市“三旧”改造机构批复改造方案，区政府组织实施。改造方案经批复后，后续立项(审批、核准、备案)、环评、规划、国土、建设的审批权，按照本意见第三条规定执行。

除上述规定外，试点项目需下放的其他权限由市“三旧”改造工作领导小组结合具体个案的实际情况确定。

(三)试点项目的组织实施。市“三旧”改造工作领导小组审定“三旧”改造试点项目的同时，应当确定“三旧”改造试点项目的组织实施方案。组织实施方案中应当明确“三旧”改造项目的责任主体、部门分工以及区政府的审批权限。

六、“三旧”改造管理简政放权后，区政府应当切实做好“三旧”改造工作的组织实施，区各相关部门应当参照《批转市建委、法制办关于广州市重点项目报批绿色通道若干规定(试行)的通知》(穗府〔2006〕15号)确定的审批时限执行；市“三旧”改造机构应当加强政策制定及监督管理工作；涉及审批管理权限下放的市发展改革、规划、国土、建设、环保部门应当于2011年6月底前完成审批管理权限下放工作。

七、涉及控制性详细规划调整的“三旧”改造项目，由市“三旧”改造机构将控制性详细规划调整方案提交市规划委员会“三旧”改造委员会。市规划委员会“三旧”改造委员会应及时、高效审议“三旧”改造项目涉及的控制性详细规划调整方案。

八、本意见自印发之日起施行，有效期3年。

广州市人民政府办公厅

二○一一年五月十三日

第五篇：三旧改造专题

三旧改造专题研究

摘要：我国经济快速增长、城市化快速推进，与之相伴的是商品住宅供应紧张，房地产可供开发有效土地供不应求，和大量土地开发投入、土地低效利用。

城市中心区用地供需矛盾更是日趋紧张；与此同时许多旧区普遍存在布局混乱、容积率低、土地闲置、低效利用、市政和公共服务设施短缺、环境污染等弊病，严重阻碍了我国城市化和城市经济的进一步发展进程。因而积极推广“三旧”改造，挖掘土地利用潜力，使土地市场由增量土地向存量地土地转变，走内涵式发展道路，成为了目前实现我国城市土地利用由粗放型向集约型转变的客观要求和必然选择。对此，房地产开发向“三旧要地”也将成为一种普遍的发展趋势。

关键词：三旧改造 六本木新城 三方共赢

一、前言

2008年，国家出台“三旧改造”的有关政策，并在珠江三角洲地区及广东省试行。“三旧改造”是指旧城镇、就村庄、旧厂房的改造。全面推进“三旧”改造，既是化解人多地少矛盾的迫切需要，同时也是改善城乡人居环境、加快发展方式转变、激发城乡生机与活力的客观要求，对于加快城镇发展具有深远的历史意义和重要的现实意义。

二、三旧改造的优势

1、“三旧”改造可以拉动投资，推动经济持续增长。

2、节省新增建设用地的有偿使用费。

3、按规定完善历史遗留用地手续，不需要落实耕地占补平衡。现在

很多用地要求占补平衡，“三旧”用地改造则不用占补平衡。

4、地方政府集体可以获得土地出让收入。按照20%作为内部和公共设施用地，另外80%按照招拍挂，协议以后一半进入出让。

5、实现多方共赢，调动各方参与改造的积极性。为促进使用存量土地，鼓励原用地者支持改造，新政策允许纳入“三旧”改造范围、没有合法手续的用地，采用协议方式，完善供地手续。

6、有利于统筹城乡发展，推进旧村庄的改造。

三、三旧改造的模式

（一）政府主导模式

政府负责拆迁赔偿，进行土地整理，并投入资金主导建设，属于完全政府主导的公益型改造模式，主要适用于旧城镇和旧厂房改造，具体策略如下：

1．政府主导新建型：（1）政府利用零散地块，投资建设基础设施、公共服务设施，满足地区设施承载力的需要；（2）根据城市规划的功能布局，政府对不适应城市发展要求的旧城或失去功能的厂房用地进行改造，并为因改造产生的失业工人提供免费培训，为原改造范围内的居民提供最低生活保障；（3）政府统征统购被纳入城市建成区的农村用地，为失地农民提供全面的社会保障。

2．政府主导更新型：（1）政府统一对旧城区、旧厂房进行翻新、修葺，通过租金和税费的优惠吸引商业、生产性服务业进驻；（2）允许升级改造的工业区适度发展配套的生产性服务业。

3．政府主导改建型：（1）政府主导拆迁补偿等工作，统筹基础设施、公共服务设施和建筑改造的建设与资金投入；（2）政府制定合理补偿标准，并保证拆迁户的安置保障；（3）政府为村民提供社会保障和再就业培训。

4．政府主导整治型：（1）编制专门的保护规划，使新建筑的形式、色彩、层数和尺度与历史建筑保持协调统一；（2）成立改造工作专项部门，监管保护范围内的房屋兴建和修缮；（3）疏解旧城区人口压力，提升居民生活品质。

（二）政府与市场合作模式

政府前期负责拆迁赔偿、土地整理等工作，后期进行政策指导和规范市场行为，引入社会资金进行市场化运作，该模式适用于旧城镇和旧厂房改造，具体策略如下：

1．政府与市场合作新建型：（1）“政府主导、公众参与、市场化运作”相结合，进行“阳光拆迁”；规范拆迁流程、操作方法，建立监督渠道，实现拆迁过程的“全透明”；（2）政府出资进行旧城镇和旧厂房改造，保障一定资金进行过渡安置。

2．政府与市场合作更新型：（1）采用BOT等模式，政府与开发商共同进行拆迁、土地整理与重新建设；（2）引入市场资金发展休闲、生态旅游业，促进产业结构高级化。

3．政府与市场合作改建型：（1）政府主动调整用地功能，引入社会资金参与土地前期整备，共同进行土地开发经营与管理；（2）合理制定开发强度，平衡改造收益，降低改造难度。

（三）集体主导模式

由村集体成立经济发展公司进行改造，政府负责协作或给予扶持政策，可采用集体主导的公益型改造或者集体成立公司的自主性改造两种方式，该模式适用于旧村居和旧厂房改造，具体策略如下： 1．集体主导新建型：（1）集体利用村闲置地作为周转启动地块，建设公寓式新村；（2）对迁出腾空的部分旧村实施拆迁，建设公寓式住宅，用于安置旧村内其它村民；（3）政府予以相关配套设施和政策的支持。

2．集体主导改建型：（1）在完善股权设置和股份分配的基础上，由村集体统一改造，村民以其“宅基地”及其住房（合法补偿面积部分）作价入股筹集改造资金；（2）村民参与整个开发，并按照商议的比例分红，保证村民长期收入。

3．集体主导整治型：（1）编制村庄整治规划和详细规划，指导建设；（2）集体提供资金进行改造整治；（3）提倡公众参与，尊重村民意愿。

（四）集体与市场合作模式

村民以土地入股形式与开发商共同改造旧村，享受利润分红。减少拆迁补偿和征地费用；或由村集体提供项目用地，由开发商垫资建设，建成后让开发商拥有数年的租赁经营权，年限到期后由村集体收回。该模式适用于旧村居改造和旧厂房改造，具体策略如下：

1．集体与市场合作新建型：（1）拆迁资金主要来源于市场，由村集体与开发商共同运作危旧房拆迁与安置工作；（2）村集体以土地入股的形式，与开发商对建成后物业赢利的分红；（3）改造后部分铺位无

偿租给开发商经营，将其他铺位的租金用于抵偿建设费用。2．集体与市场合作更新型：（1）引入市场投资获得启动资金，对村居进行改建、翻新，成为艺术家工作坊与休闲旅游基地；（2）利用集体经济的收益，开展村庄人居环境整治，实现村级经济良性循环发展。3．集体与市场合作改建型：（1）以集体土地产权置换开发商改造物业，获得补偿与利润分红；（2）不再另行补偿村民宅基地，只按照国家有关政策补偿村民住宅建设成本和拆迁安置过渡。

四、三旧改造的实施与组织程序

“三旧改造”是在符合土地利用总体规划、城乡规划的前提下对现有低效利用的建设用地进行“二次开发”，通过进行土地资源整合和统筹规划，提高土地资源利用效益，引导产业升级与集聚发展，充分拓展和适度预留城市发展空间，其操作过程基本可归纳为五个步骤(图1)。

其具体的组织管理模式则较为多样，可由政府纳入土地储备进行改造，也可在政府相关政策约束下由原土地使用权人自行改造，或者市场主体收购相邻多宗地块进行集中改造。但佛山市现有的“三旧改造”项目基本都是在“政府引导、市场主体”框架下进行的，即由政府通过制定相关政策引导市场主体参与，开发主体在符合土地规划和城市规划下灵活地选择改造方式，协调多方利益与共享价值增值的过

程。

五、三旧改造的运作机制

1、国有建设用地改造运作机制：“政府引导、社会参与，市场运作、三方共赢”

三旧改造主要是通过土地转让，引导市场主体对其进行二次开发，实现土地集约效益的提升和旧区物质更新。在其整理运作过程中政府通过优惠政策如税收减免、行政性收费减免、土地出让金返拨、专项基金支持等等扶持和鼓励市场主体(开发商)参与改造项目，其一方面减轻政府投入改造所需的巨额资金困难，有利于促进项目改造的全面推进；另一方面政府为市场主体(开发商)进入开辟的“绿色通道”，降低开发商的市场风险，增加了营利空间，增强了其参与开发的意愿与动力。而其整理结果将使政府通过公共基础设施建设和城市空间物质及其产业更新，实现规划发展意图；开发商则在政策扶持的有利条件下，通过经营收益回收成本并获取利润；居民则通过拆迁补偿收入或迁入新的社区，实现了住区环境的改善和收入的提高，从而 6

最终实现参与多方共享土地价值增值(图2)。如佛山祖庙东华里改造完全遵循这个机制，通过引入市场资本75亿元，由政府主导拆迁安置、开发商主导开发建新。佛山创意产业园创建则由开发商主导改造，引入新产业，实现了产业置换，也基本遵循这一机制。

2、集体建设用地改造运作机制：“腾换土地、自主改造”，“利益共享、联合开发”，“转为国有，市场运作”

集体建设用地改造运作机制较为复杂多样，其目前较为典型案例中主要分为集体建设直接更新、联合开发和转化国有土地后更新三种机制(图3)。除了都能获得政府相关政策扶持外，直接进行更新整理项目可以是通过村集体自主成立项目公司、投入资金改造，实现物业经济更新和壮大，利益由村集体分享的自主改造机制(图3上半部分)。如厦西村的改造整理方式：通过拆旧建新方式集中建设的农民公寓，拆旧建新腾出400多亩土地，将置换出来的土地建设广东夏西国际橡胶城，实现了村集体经济持续发展和壮大，提高了村民的收益和福利。也可以是由市场运作改造，开发商和村集村共同分享价值增值的市场主导改造机制(图3中间部分)。如凤池村“以地引资、以租抵建”BOT模式，市场的物业改造全部由开发商按设计标准垫资建设，建成后开发商拥有5年的租赁经营权。而转化为国有土地后更新改造的实为村集体以土地入股，市场出资的联合开发，所得利益按股分红的联合改造机制(图3下半部分机制)，如石头村通过引入市场资金，土地入股实施拆旧建新整体改造，村民不仅拆迁住房按照1比1得到了商品住宅补偿，人居环境也得到有效改善，还将分享项目经营的利

润，而开发商则节省了土地对于资金的占用，降低了投入和风险。

概括而言，集体建设用地改造运作机制可以分为“腾换土地，自主改造”和“利益共享，联合开发”、“转为国有，市场运作”三种方式。第一种方式需要村集体本身具有较强的经济实力，因而难以具备普遍的推广性。而第二种则避免了这一难题，具有较多的推广性，也是目前佛山市“三旧改造”中运作较多的一种方式。至于第三种方式转为国有土地后，市场运作，即类同于国有建设用地改造运作机制。

六、个案分析 六本木新城改造

六本木新城,原本是东京破旧的老城区,低矮的木制房屋鳞次栉比,街道狭窄得连消防车都无法通过, 而东京都政府及主要创建者森大厦株式会社经过17年时间、1000多轮与原业主的谈判,最终促成这一地区的再开发,使之成为旧城改造典范之作。开发完成后的六本木新城集办公、住宅、商业设施、文化设施、宾馆、豪华影院和广播中心等为一体,在这个区域里实现居住、工作、游玩、休憩、学习和 8

创造等多项功能。

六本木在旧城改造的过程中实现了两个目的,一个是老城区的二次城市化,另一个就是产业升级和转型。改造后的六本木不仅高楼林立,城市环境得到改善和美化,还成为东京中心的热门旅游区和商业办公区。

由于日本承认土地私有,六本木新城在拆迁中要面对400多位产权所有者,虽然这些原业主也希望改变破旧、不安全的居住环境,与六本木的开发商意愿达成了一致,但如何进行拆迁补偿,使得“大家都想做,大家又都受益”这是个难题。

六本木的开发商为解决这个难题,灵活采取了四种拆迁方案。第一种是货币补偿,由开发商直接买下土地所有权；第二种是新房换旧房,按协议换算办法,用新房换原业主的旧房；第三种是把六本木新城做成一个项目公司,让那些不愿要钱,也不愿要新房的,以土地折价入股,一起分享土地升值的好处。而第四种方案就是前三种办法的混合,原业主可以把一部分所有权出售后拿钱,一部分用来换新房,一部分所有权入股。

四种因人而异的方案成就了六本木新城没有钉子户和无人上访的典范地位。而为了这种多方共赢,六本木的开发商也花费了14年的时间,与原业主成立“恳谈会”、“协议会”,经过了1000多轮谈判,双方才达成一致。而东京都政府也在周边大大小小的改造规划中,都照顾到了这个在谈项目,给六本木新城留有建设空间。

“旧城改造”必然是投资者和原业主共同利益的实现,而利益双

方合作的达成,需要一个平衡点,达到平衡点这个过程要由市场来推动。东京都政府在六本木项目上,一直秉承协调人、仲裁者的角色,充分尽到了日本保护个人对土地的所有权的法律义务。而开发商和原业主上千轮的谈判,也就是市场推动下,博弈双方在寻求利益平衡点的过程。

当然,有的时候这个平衡点只在市场的推动下很难达到。“这时候,政府就要提供把蛋糕做大的条件,让双方都吃饱。”在六本木项目开发过程中,东京都政府确实通过征求民意等办法,反复调查改造范围和方式,不断修改开发计划,甚至把容积率破例提高到一个新水平上,以照顾开发商的利益。

七、三旧改造中开发商所面临的难题和潜在风险

（一）难题

1、拆迁改造问题：

旧址物业产权的复杂性，拆迁谈判的复杂性与长期性，开发商作为独立的经营个体，无法像政府一样有能力与时间去解决拆迁问题。

2、开发定位问题：

三旧改造因开发成本较高，地块容积率一般较高，且通常附有回迁安置要求，而改造后新建住宅往往需要更高更准的定位、定价来实现盈利。

3、开发模式问题：

三旧改造所涉及到的土地类型多样，问题复杂多变，必然要求其开发模式灵活多样以适用不同项目需要，其关键就是要促成经营效益

与社会效益双赢局面，实现项目的顺利开发。

（二）潜在风险

1、营运风险：

一是由于得不到充分的市场信息导致经营定位决策失误；二是由于不清楚三旧改造所涉及的众多的法律条文、城市规划条例、赋税规定等造成投资失败的可能性。

2、财务风险：

一旦将资金投入“三旧”改造开发，就很难转入其他投资领域，这样一旦开发商判断出现偏差，其投资收益将不能弥补支出。另一方面，在“三旧”开发投资中，投资周期往往很长，在开发过程中，由于建造成本不可预计的涨价因素或者获取贷款的利率提高，会直接增加开发成本，可能造成开发投资者不堪重负，欲罢不能。

3、市场风险：

旧改开发成本比较高，必然导致项目房价的提升，市场压力将大大增加，如果建成的物业不能及时出售，或者出租的空置率过高，将导致项目利润率不能实现或净收入低于期望值等。

4、社会风险和自然风险：

由于社会的、经济的较大变动或者冲击以及相应的规模、政策等因素的变动，引起房地产需求和价格的跌落，当社会经济发展处于高潮时期，房地产价格上涨，当各种政策调控和经济衰退时，原有发展规划改变，造成房地产需求下降进而引起房地产价格急剧下降。

八、结论

由以两种土地所有权属性质的三旧改造运作机制可以看出，三旧改造运作的核心问题和本质就是要实现政府、开发商、被拆迁人三方利益协调与共享土地价值升值的过程，而享有权益的同时，就必须履行相应的义务(如表1)。因此在此过程中，利益三方主体在享受三旧改造土地价值升值相关权益的同时，履行各方相应的义务，是保障三旧改造的顺利实施与成功的关键。

目前我国城市正处于快速发展和加速城市化的进程中，耕地不断减少与建设用地不断增长的人地矛盾日益加剧，如何有效推进旧区改造，挖掘城市发展新空间和提高土地利用效益、改善城乡空间环境，己成为了一个急需解决的难题，一方面是由于其改造过程中改造资金的数额巨大、筹措困难；另一方面是被动迁者的激烈抵触行为、使改造难以进行。而 “三旧改造”通过引入市场资本、多方主体参与有效的解决改造资金的筹措困难，通过“政府-原居民-开发商”共享价值增值，构建了较好的利益平衡机制，具体而言，在国有建设土地整理中，通过“政府实现旧区更新-居民居住条件和环境得到改善-开发 12

商经营收入”实现利益协调；在集体建设土地整理中，通过“政府实现城乡统筹发展-村民村集体物业更新、收入增加-开发商利润分成”实现利益协调，从而得到绝大数居民支持和开发商的积极参与，减少了政府政财负担，实现了规划意图。因“三方共赢”保证了“三旧改造”的有效开展。

参考文献

（1）关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定及3个相关指导意见的通知（2007年6月28日 佛府[2007]68号）

（2）关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（2009年8月25日 粤府[2009]78号）

（3）佛山市“三旧”改造专项规划（2009-2020）