20110420-006韶关市“三旧”改造工作简报第六期[最终定稿]

第一篇：20110420-006韶关市“三旧”改造工作简报第六期

韶关市“三旧”改造工作简报

2010年第 6期

韶关市“三旧”改造领导小组办公室2010年8月10日印发

市“三旧”改造工作领导小组召开成员会议

8月4日下午，市“三旧”改造工作领导小组在市政府常务

会议室召开了领导小组成员会议。会议由市“三旧”改造工作领导小组副组长、市政府副市长尚伟主持。会议传达了全省“三旧”改造专题汇报会议精神，听取了市国土资源局刘杰关于“三旧”改造工作情况汇报，研究和部署了下阶段工作。

会议强调，各部门要把思想统一到市委市政府的重要决策和

部署上来，将“三旧”改造作为转变经济发展方式的重要抓手，认真抓好落实。会议要求，8月15前完成以下工作：一是市“三旧”办负责制定市区“三旧”改造办事流程。二是市城市管理局（市“三旧”改造办协助）在韶关市城市房屋拆迁管理办法（韶府令第39号）基础上，制定符合实际、更具操作性的拆迁补偿安置保护价标准，特别是加快制定市区旧城镇、旧村庄拆迁运作流程。三是市城乡规划局负责牵头制定单元规划编制和审批流程，特别是需加强“三旧”改造项目设计能力，加快研究一套办法，制定出台改造宗地容积率、建筑密度等核心规划指标确定的技术规范，为“三旧”改造工作加快推进解除制约瓶颈。四是区政府要进一步提高“三旧”改造有所作为的意识，着重在改造项目设计、规划协调、投资招商等方面发挥主导作用，加快制定符合各区实际的项目设计、拆迁、项目实施等配套政策和措施。各区要进一步明确区、镇（街道办）、居委（村委）会职责，责任到人，细化分工，做好项目的选择和服务工作；加强与规划、国土、建设等部门的互动、协调以及与改造主体的沟通，配合改造主体开展项目前期资料准备、征地拆迁情况调查、单元规划编制

等工作，确保改造的顺利实施。会议要求，各部门在开展上述工

作过程中要广泛听取纪检、监察等部门意见，保证程序的严密性。（市三旧办）

强化监管，规范运作，过好“三旧”改造“廉政关”

“三旧”改造作为一个复杂的系统工程，涉及到政府、集体、土地原使用权人及相关权利人的利益，有关政策优惠措施，有一定的“操作空间”、“灰色地带”，有一定的自由裁量权。特别是突破现行土地政策，一旦偏离方向，将成为腐败滋生的温床，是预防腐败滋生的重点环节。为此，要强化监管，规范运作，确保过好“廉政关”。

（一）加强组织领导。成立“三旧”改造预防腐败工作领导

小组，由纪检监察部门牵头，协调各相关单位纪检监察力量。全程参与“三旧”改造工作各个环节，及时掌握工作动态，提出廉政建设意见；监督行政审批行为，规范权力运行；针对发现的问题和隐患，及时采取预防措施。

（二）加强宣传教育。将参与“三旧”改造的工作人员作为

重点教育对象，经常性地组织开展党纪政纪法规知识学习，增强依法行政意识，筑牢拒腐防变思想道德防线，提高反腐倡廉的自觉性。

（三）建立健全制度。一是建立一套公开、公平、公正的办

事程序。制定一整套“三旧”改造配套制度，打造程序规范、自由裁量空间小、操作性强的“三旧”改造政策体系。二是建立“三旧”改造会审制度。项目资格审核、土地出让方式及返还比例的确定、“三旧”改造涉及协议出让、容积率等相关规划指标的调整、征地拆迁及补偿方案的制定等，都必须经相关责任部门核实后提出处理意见，最后报“三旧”改造工作领导小组会审。三是建立审批责任追究制。按照“谁审批谁负责”的原则，尽量细化工作任务并落实到各个责任主体，各司其职，各负其责，哪个环节出了问题就追究谁的责任，以做到权责分明。四是建立“三旧”改造项目公示制度。所有“三旧”改造项目的招投标、协议出让、出让收入返还、规划指标调整等情况都要向社会公开，避免在具体操作经办过程中出现职务犯罪或暗箱操作情况。

（四）把握关键环节，规范权力运行。一是严把用地指标关。“三旧”改造规划的制定要广泛征求相关部门和社会意见，不断完善并公示后才能执行。加强对土地管理法律法规和节约集约用地的监督检查，严格土地审批和供应建设用地，防止违反土地利用总体规划和城乡规划确定“三旧”改造地块的开发用途和利用条件等规划指标的情况发生。二是严把用地手续关。一些以前不能办理用地手续的违法用地，在“三旧”改造政策中可以完善用地手续，因此，在完善历史用地手续时，必须严格审查是否符合“三旧”改造政策所规定的条件，同时经过确权和严格依照用地发生时的政策法律规定进行处理（处罚）并完善征收手续后，才能办理供地手续。完善手续必须和改造利用相挂钩，严禁只完善用地手续不改造，要坚决防止将未使用和不改造等不属于“三旧”改造范围的用地利用“三旧”改造政策办理用地手续。三是严把土地交易关。加强对协议出让条件的审核，凡“三旧”改造用地属于政府收购储备后再次供地的，必须以招拍挂方式出让，并且最好是采用网上交易的方式；确定改造成本和土地价格评估机构时必须采用摇珠的形式公开选聘，政府出让国有建设用地使用权需进行地价评估的，应根据《韶关市公开选聘土地评估机构实施方案》在业经注册的土地评估机构中公开公正竞投，摇珠选取评估机构，个人、企业之间进行土地使用权转让、抵押融资的，可自行委托有资质的评估机构进行土地评估，国土资源部门做好土地估价报告备案工作；土地抵押贷款所涉评估地价与实际地价水平明显不符的，国土部门可向银行等金融信贷机构发出风险提示函；对评估价格严格把关，评估价格必须通过集体决策的方式确定；严格执行土地评估抽查制度，进一步加强对土地评估机构的监管，定期对土地评估机构和土地估价报告进行随机检查，对违法违规的机构或个人按照有关规定报告有关部门处理。四是严把出让收入返还关。补交地价采取定额片区价法，由政府根据基准地价划分片区，制定各个片区“三旧”改造项目的出让收入返还优惠程度，片区内的“三旧”改造项目统一参照执行，最大程度减少人为因素干扰；严格出让金返还的审核，防止违规批准不具备出让金返还资格的企业参照国企标准返还出让金，以及各种采取弄虚作假手段多拿多占返还金的行为。五是严把征地拆迁关。首先，做好事前征询工作，在大多数改造户同意改造的前提下，充分征求意见后制定补偿安置方案，尽量保护被拆迁户的利益，防止出现“钉子户”而影响改造进程。其次，健全征地拆迁程序，加强征地拆迁监管。坚持依法征地，认真执行征地预存款制度，征地协议制度、征地公告制度、征地听证制度等，积极推行拆迁项目招标制度，逐步建立政府主导、市场运作的拆迁机制。加强对征地拆迁各项政策落实情况的检查，对不依法兑现补偿，损害被征地拆迁农民合法权益的相关人员依法追究其责任。再次，加强对补偿资金的监管。补偿标准和补偿情况要进行公示，防止各种弄虚作假骗取补偿款的情况；严格财务管理制度，建立补偿款专帐，做到专人管理，防止各种拖欠、截留、挪用补偿款，损害被征地拆迁群众利益的情况，确保项目资金安全。六是严把工程建设关。工程项目的立项、监理、招标、施工等环节要严格依法依规进行，坚持做到公开、公正、公平。对“三旧”改造项目建设工程实行专项执法检查，严防各种违规审批行为，严肃查处领导干部打招呼、批条子插手工程建设的行为。待项目竣工验收后，再给予办理出让金返还等优惠政策。

（五）加强监督检查，预防腐败行为。一是加强社会舆论监督。将“三旧”改造项目的招投标情况、征地拆迁补偿情况、协议出让情况等在媒体公开，接受人民群众监督，同时公布投诉举报电话，方便公众举报“三旧”改造中的腐败行为。二是开展联合执法。建立人大、纪检监察部门和检察机关联合执法检查机制，针对“三旧”改造不同环节，联合开展执法检查，及时发现问题并采取整改措施，防止职务犯罪行为的发生。（市国土资源局纪检监察室）

主送：徐建华书记、郑振涛市长、邓苏夏主席、段宇飞常委、李石保常委、杨小明副主任、尚伟副市长、李德军副秘书

长、市“三旧”改造工作领导小组其他成员；

省国土资源厅办公室、市委办公室、市人大办公室、市政

府办公室、市政协办公室，市纪委监察局、市委政策研究

室、市人大城建工委、市“效能办”、《韶关信息》、《韶

府信息》。

发：市局领导，各科室、分局、下属各中心，各县（市、区）

国土资源局责任编辑：莫新生（共印60份）投稿邮箱：sgsjb2010@163.com传真：8633776

第二篇：20110420-006韶关市“三旧”改造工作简报第六期

韶关市“三旧”改造工作简报

2010年第 6期

韶关市“三旧”改造领导小组办公室 2010年8月10日印发

市“三旧”改造工作领导小组召开成员会议

8月4日下午，市“三旧”改造工作领导小组在市政府常务会议室召开了领导小组成员会议。会议由市“三旧”改造工作领导小组副组长、市政府副市长尚伟主持。会议传达了全省“三旧”改造专题汇报会议精神，听取了市国土资源局刘杰关于“三旧”改造工作情况汇报，研究和部署了下阶段工作。

会议强调，各部门要把思想统一到市委市政府的重要决策和部署上来，将“三旧”改造作为转变经济发展方式的重要抓手，认真抓好落实。会议要求，8月15前完成以下工作：一是市“三旧”办负责制定市区“三旧”改造办事流程。二是市城市管理局（市“三旧”改造办协助）在韶关市城市房屋拆迁管理办法（韶府令第39号）基础上，制定符合实际、更具操作性的拆迁补偿安置保护价标准，特别是加快制定市区旧城镇、旧村庄拆迁运作流程。三是市城乡规划局负责牵头制定单元规划编制和审批流程，特别是需加强“三旧”改造项目设计能力，加快研究一套办法，制定出台改造宗地容积率、建筑密度等核心规划指标确定的技术规范，为“三旧”改造工作加快推进解除制约瓶颈。四是区政府要进一步提高“三旧”改造有所作为的意识，着重在改造项目设计、规划协调、投资招商等方面发挥主导作用，加快制定符合各区实际的项目设计、拆迁、项目实施等配套政策和措施。各区要进一步明确区、镇（街道办）、居委（村委）会职责，责任到人，细化分工，做好项目的选择和服务工作；加强与规划、国土、建设等部门的互动、协调以及与改造主体的沟通，配合改造主体开展项目前期资料准备、征地拆迁情况调查、单元规划编制

等工作，确保改造的顺利实施。会议要求，各部门在开展上述工作过程中要广泛听取纪检、监察等部门意见，保证程序的严密性。（市三旧办）

强化监管，规范运作，过好“三旧”改造“廉政关”

“三旧”改造作为一个复杂的系统工程，涉及到政府、集体、土地原使用权人及相关权利人的利益，有关政策优惠措施，有一定的“操作空间”、“灰色地带”，有一定的自由裁量权。特别是突破现行土地政策，一旦偏离方向，将成为腐败滋生的温床，是预防腐败滋生的重点环节。为此，要强化监管，规范运作，确保过好“廉政关”。

（一）加强组织领导。成立“三旧”改造预防腐败工作领导小组，由纪检监察部门牵头，协调各相关单位纪检监察力量。全程参与“三旧”改造工作各个环节，及时掌握工作动态，提出廉政建设意见；监督行政审批行为，规范权力运行；针对发现的问题和隐患，及时采取预防措施。

（二）加强宣传教育。将参与“三旧”改造的工作人员作为重点教育对象，经常性地组织开展党纪政纪法规知识学习，增强依法行政意识，筑牢拒腐防变思想道德防线，提高反腐倡廉的自觉性。

（三）建立健全制度。一是建立一套公开、公平、公正的办事程序。制定一整套“三旧”改造配套制度，打造程序规范、自由裁量空间小、操作性强的“三旧”改造政策体系。二是建立“三旧”改造会审制度。项目资格审核、土地出让方式及返还比例的确定、“三旧”改造涉及协议出让、容积率等相关规划指标的调整、征地拆迁及补偿方案的制定等，都必须经相关责任部门核实后提出处理意见，最后报“三旧”改造工作领导小组会审。三是建立审批责任追究制。按照“谁审批谁负责”的原则，尽量细化工作任务并落实到各个责任主体，各司其职，各负其责，哪个环节出了问题就追究谁的责任，以做到权责分明。四是建立“三旧”改造项目公示制度。所有“三旧”改造项目的招投标、协议出让、出让收入返还、规划指标调整等情况都要向社会公开，避免在具体操作经办过程中出现职务犯罪或暗箱操作情况。

（四）把握关键环节，规范权力运行。一是严把用地指标关。“三旧”改造规划的制定要广泛征求相关部门和社会意见，不断完善并公示后才能执行。加强对土地管理法律法规和节约集约用地的监督检查，严格土地审批和供应建设用地，防止违反土地利用总体规划和城乡规划确定“三旧”改造地块的开发用途和利用条件等规划指标的情况发生。二是严把用地手续关。一些以前不能办理用地手续的违法用地，在“三旧”改造政策中可以完善用地手续，因此，在完善历史用地手续时，必须严格审查是否符合“三旧”改造政策所规定的条件，同时经过确权和严格依照用地发生时的政策法律规定进行处理（处罚）并完善征收手续后，才能办理供地手续。完善手续必须和改造利用相挂钩，严禁只完善用地手续不改造，要坚决防止将未使用和不改造等不属于“三旧”改造范围的用地利用“三旧”改造政策办理用地手续。三是严把土地交易关。加强对协议出让条件的审核，凡“三旧”改造用地属于政府收购储备后再次供地的，必须以招拍挂方式出让，并且最好是采用网上交易的方式；确定改造成本和土地价格评估机构时必须采用摇珠的形式公开选聘，政府出让国有建设用地使用权需进行地价评估的，应根据《韶关市公开选聘土地评估机构实施方案》在业经注册的土地评估机构中公开公正竞投，摇珠选取评估机构，个人、企业之间进行土地使用权转让、抵押融资的，可自行委托有资质的评估机构进行土地评估，国土资源部门做好土地估价报告备案工作；土地抵押贷款所涉评估地价与实际地价水平明显不符的，国土部门可向银行等金融信贷机构发出风险提示函；对评估价格严格把关，评估价格必须通过集体决策的方式确定；严格执行土地评估抽查制度，进一步加强对土地评估机构的监管，定期对土地评估机构和土地估价报告进行随机检查，对违法违规的机构或个人按照有关规定报告有关部门处理。四是严把出让收入返还关。补交地价采取定额片区价法，由政府根据基准地价划分片区，制定各个片区“三旧”改造项目的出让收入返还优惠程度，片区内的“三旧”改造项目统一参照执行，最大程度减少人为因素干扰；严格出让金返还的审核，防止违规批准不具备出让金返还资格的企业参照国企标准返还出让金，以及各种采取弄虚作假手段多拿多占返还金的行为。五是严把征地拆迁关。首先，做好事前征询工作，在大多数改造户同意改造的前提下，充分征求意见后制定补偿安置方案，尽量保护被拆迁户的利益，防止出现“钉子户”而影响改造进程。其次，健全征地拆迁程序，加强征地拆迁监管。坚持依法征地，认真执行征地预存款制度，征地协议制度、征地公告制度、征地听证制度等，积极推行拆迁项目招标制度，逐步建立政府主导、市场运作的拆迁机制。加强对征地拆迁各项政策落实情况的检查，对不依法兑现补偿，损害被征地拆迁农民合法权益的相关人员依法追究其责任。再次，加强对补偿资金的监管。补偿标准和补偿情况要进行公示，防止各种弄虚作假骗取补偿款的情况；严格财务管理制度，建立补偿款专帐，做到专人管理，防止各种拖欠、截留、挪用补偿款，损害被征地拆迁群众利益的情况，确保项目资金安全。六是严把工程建设关。工程项目的立项、监理、招标、施工等环节要严格依法依规进行，坚持做到公开、公正、公平。对“三旧”改造项目建设工程实行专项执法检查，严防各种违规审批行为，严肃查处领导干部打招呼、批条子插手工程建设的行为。待项目竣工验收后，再给予办理出让金返还等优惠政策。

（五）加强监督检查，预防腐败行为。一是加强社会舆论监督。将“三旧”改造项目的招投标情况、征地拆迁补偿情况、协议出让情况等在媒体公开，接受人民群众监督，同时公布投诉举报电话，方便公众举报“三旧”改造中的腐败行为。二是开展联合执法。建立人大、纪检监察部门和检察机关联合执法检查机制，针对“三旧”改造不同环节，联合开展执法检查，及时发现问题并采取整改措施，防止职务犯罪行为的发生。（市国土资源局纪检监察室）

主送：徐建华书记、郑振涛市长、邓苏夏主席、段宇飞常委、李石保常委、杨小明副主任、尚伟副市长、李德军副秘书长、市“三旧”改造工作领导小组其他成员；

省国土资源厅办公室、市委办公室、市人大办公室、市政府办公室、市政协办公室，市纪委监察局、市委政策研究室、市人大城建工委、市“效能办”、《韶关信息》、《韶府信息》。

发：市局领导，各科室、分局、下属各中心，各县（市、区）国土资源局 责任编辑：莫新生（共印60份）

投稿邮箱：sgsjb2010@163.com 传真：8633776

第三篇：三旧改造专题

三旧改造专题研究

摘要：我国经济快速增长、城市化快速推进，与之相伴的是商品住宅供应紧张，房地产可供开发有效土地供不应求，和大量土地开发投入、土地低效利用。

城市中心区用地供需矛盾更是日趋紧张；与此同时许多旧区普遍存在布局混乱、容积率低、土地闲置、低效利用、市政和公共服务设施短缺、环境污染等弊病，严重阻碍了我国城市化和城市经济的进一步发展进程。因而积极推广“三旧”改造，挖掘土地利用潜力，使土地市场由增量土地向存量地土地转变，走内涵式发展道路，成为了目前实现我国城市土地利用由粗放型向集约型转变的客观要求和必然选择。对此，房地产开发向“三旧要地”也将成为一种普遍的发展趋势。

关键词：三旧改造 六本木新城 三方共赢

一、前言

2008年，国家出台“三旧改造”的有关政策，并在珠江三角洲地区及广东省试行。“三旧改造”是指旧城镇、就村庄、旧厂房的改造。全面推进“三旧”改造，既是化解人多地少矛盾的迫切需要，同时也是改善城乡人居环境、加快发展方式转变、激发城乡生机与活力的客观要求，对于加快城镇发展具有深远的历史意义和重要的现实意义。

二、三旧改造的优势

1、“三旧”改造可以拉动投资，推动经济持续增长。

2、节省新增建设用地的有偿使用费。

3、按规定完善历史遗留用地手续，不需要落实耕地占补平衡。现在

很多用地要求占补平衡，“三旧”用地改造则不用占补平衡。

4、地方政府集体可以获得土地出让收入。按照20%作为内部和公共设施用地，另外80%按照招拍挂，协议以后一半进入出让。

5、实现多方共赢，调动各方参与改造的积极性。为促进使用存量土地，鼓励原用地者支持改造，新政策允许纳入“三旧”改造范围、没有合法手续的用地，采用协议方式，完善供地手续。

6、有利于统筹城乡发展，推进旧村庄的改造。

三、三旧改造的模式

（一）政府主导模式

政府负责拆迁赔偿，进行土地整理，并投入资金主导建设，属于完全政府主导的公益型改造模式，主要适用于旧城镇和旧厂房改造，具体策略如下：

1．政府主导新建型：（1）政府利用零散地块，投资建设基础设施、公共服务设施，满足地区设施承载力的需要；（2）根据城市规划的功能布局，政府对不适应城市发展要求的旧城或失去功能的厂房用地进行改造，并为因改造产生的失业工人提供免费培训，为原改造范围内的居民提供最低生活保障；（3）政府统征统购被纳入城市建成区的农村用地，为失地农民提供全面的社会保障。

2．政府主导更新型：（1）政府统一对旧城区、旧厂房进行翻新、修葺，通过租金和税费的优惠吸引商业、生产性服务业进驻；（2）允许升级改造的工业区适度发展配套的生产性服务业。

3．政府主导改建型：（1）政府主导拆迁补偿等工作，统筹基础设施、公共服务设施和建筑改造的建设与资金投入；（2）政府制定合理补偿标准，并保证拆迁户的安置保障；（3）政府为村民提供社会保障和再就业培训。

4．政府主导整治型：（1）编制专门的保护规划，使新建筑的形式、色彩、层数和尺度与历史建筑保持协调统一；（2）成立改造工作专项部门，监管保护范围内的房屋兴建和修缮；（3）疏解旧城区人口压力，提升居民生活品质。

（二）政府与市场合作模式

政府前期负责拆迁赔偿、土地整理等工作，后期进行政策指导和规范市场行为，引入社会资金进行市场化运作，该模式适用于旧城镇和旧厂房改造，具体策略如下：

1．政府与市场合作新建型：（1）“政府主导、公众参与、市场化运作”相结合，进行“阳光拆迁”；规范拆迁流程、操作方法，建立监督渠道，实现拆迁过程的“全透明”；（2）政府出资进行旧城镇和旧厂房改造，保障一定资金进行过渡安置。

2．政府与市场合作更新型：（1）采用BOT等模式，政府与开发商共同进行拆迁、土地整理与重新建设；（2）引入市场资金发展休闲、生态旅游业，促进产业结构高级化。

3．政府与市场合作改建型：（1）政府主动调整用地功能，引入社会资金参与土地前期整备，共同进行土地开发经营与管理；（2）合理制定开发强度，平衡改造收益，降低改造难度。

（三）集体主导模式

由村集体成立经济发展公司进行改造，政府负责协作或给予扶持政策，可采用集体主导的公益型改造或者集体成立公司的自主性改造两种方式，该模式适用于旧村居和旧厂房改造，具体策略如下： 1．集体主导新建型：（1）集体利用村闲置地作为周转启动地块，建设公寓式新村；（2）对迁出腾空的部分旧村实施拆迁，建设公寓式住宅，用于安置旧村内其它村民；（3）政府予以相关配套设施和政策的支持。

2．集体主导改建型：（1）在完善股权设置和股份分配的基础上，由村集体统一改造，村民以其“宅基地”及其住房（合法补偿面积部分）作价入股筹集改造资金；（2）村民参与整个开发，并按照商议的比例分红，保证村民长期收入。

3．集体主导整治型：（1）编制村庄整治规划和详细规划，指导建设；（2）集体提供资金进行改造整治；（3）提倡公众参与，尊重村民意愿。

（四）集体与市场合作模式

村民以土地入股形式与开发商共同改造旧村，享受利润分红。减少拆迁补偿和征地费用；或由村集体提供项目用地，由开发商垫资建设，建成后让开发商拥有数年的租赁经营权，年限到期后由村集体收回。该模式适用于旧村居改造和旧厂房改造，具体策略如下：

1．集体与市场合作新建型：（1）拆迁资金主要来源于市场，由村集体与开发商共同运作危旧房拆迁与安置工作；（2）村集体以土地入股的形式，与开发商对建成后物业赢利的分红；（3）改造后部分铺位无

偿租给开发商经营，将其他铺位的租金用于抵偿建设费用。2．集体与市场合作更新型：（1）引入市场投资获得启动资金，对村居进行改建、翻新，成为艺术家工作坊与休闲旅游基地；（2）利用集体经济的收益，开展村庄人居环境整治，实现村级经济良性循环发展。3．集体与市场合作改建型：（1）以集体土地产权置换开发商改造物业，获得补偿与利润分红；（2）不再另行补偿村民宅基地，只按照国家有关政策补偿村民住宅建设成本和拆迁安置过渡。

四、三旧改造的实施与组织程序

“三旧改造”是在符合土地利用总体规划、城乡规划的前提下对现有低效利用的建设用地进行“二次开发”，通过进行土地资源整合和统筹规划，提高土地资源利用效益，引导产业升级与集聚发展，充分拓展和适度预留城市发展空间，其操作过程基本可归纳为五个步骤(图1)。

其具体的组织管理模式则较为多样，可由政府纳入土地储备进行改造，也可在政府相关政策约束下由原土地使用权人自行改造，或者市场主体收购相邻多宗地块进行集中改造。但佛山市现有的“三旧改造”项目基本都是在“政府引导、市场主体”框架下进行的，即由政府通过制定相关政策引导市场主体参与，开发主体在符合土地规划和城市规划下灵活地选择改造方式，协调多方利益与共享价值增值的过

程。

五、三旧改造的运作机制

1、国有建设用地改造运作机制：“政府引导、社会参与，市场运作、三方共赢”

三旧改造主要是通过土地转让，引导市场主体对其进行二次开发，实现土地集约效益的提升和旧区物质更新。在其整理运作过程中政府通过优惠政策如税收减免、行政性收费减免、土地出让金返拨、专项基金支持等等扶持和鼓励市场主体(开发商)参与改造项目，其一方面减轻政府投入改造所需的巨额资金困难，有利于促进项目改造的全面推进；另一方面政府为市场主体(开发商)进入开辟的“绿色通道”，降低开发商的市场风险，增加了营利空间，增强了其参与开发的意愿与动力。而其整理结果将使政府通过公共基础设施建设和城市空间物质及其产业更新，实现规划发展意图；开发商则在政策扶持的有利条件下，通过经营收益回收成本并获取利润；居民则通过拆迁补偿收入或迁入新的社区，实现了住区环境的改善和收入的提高，从而 6

最终实现参与多方共享土地价值增值(图2)。如佛山祖庙东华里改造完全遵循这个机制，通过引入市场资本75亿元，由政府主导拆迁安置、开发商主导开发建新。佛山创意产业园创建则由开发商主导改造，引入新产业，实现了产业置换，也基本遵循这一机制。

2、集体建设用地改造运作机制：“腾换土地、自主改造”，“利益共享、联合开发”，“转为国有，市场运作”

集体建设用地改造运作机制较为复杂多样，其目前较为典型案例中主要分为集体建设直接更新、联合开发和转化国有土地后更新三种机制(图3)。除了都能获得政府相关政策扶持外，直接进行更新整理项目可以是通过村集体自主成立项目公司、投入资金改造，实现物业经济更新和壮大，利益由村集体分享的自主改造机制(图3上半部分)。如厦西村的改造整理方式：通过拆旧建新方式集中建设的农民公寓，拆旧建新腾出400多亩土地，将置换出来的土地建设广东夏西国际橡胶城，实现了村集体经济持续发展和壮大，提高了村民的收益和福利。也可以是由市场运作改造，开发商和村集村共同分享价值增值的市场主导改造机制(图3中间部分)。如凤池村“以地引资、以租抵建”BOT模式，市场的物业改造全部由开发商按设计标准垫资建设，建成后开发商拥有5年的租赁经营权。而转化为国有土地后更新改造的实为村集体以土地入股，市场出资的联合开发，所得利益按股分红的联合改造机制(图3下半部分机制)，如石头村通过引入市场资金，土地入股实施拆旧建新整体改造，村民不仅拆迁住房按照1比1得到了商品住宅补偿，人居环境也得到有效改善，还将分享项目经营的利

润，而开发商则节省了土地对于资金的占用，降低了投入和风险。

概括而言，集体建设用地改造运作机制可以分为“腾换土地，自主改造”和“利益共享，联合开发”、“转为国有，市场运作”三种方式。第一种方式需要村集体本身具有较强的经济实力，因而难以具备普遍的推广性。而第二种则避免了这一难题，具有较多的推广性，也是目前佛山市“三旧改造”中运作较多的一种方式。至于第三种方式转为国有土地后，市场运作，即类同于国有建设用地改造运作机制。

六、个案分析 六本木新城改造

六本木新城,原本是东京破旧的老城区,低矮的木制房屋鳞次栉比,街道狭窄得连消防车都无法通过, 而东京都政府及主要创建者森大厦株式会社经过17年时间、1000多轮与原业主的谈判,最终促成这一地区的再开发,使之成为旧城改造典范之作。开发完成后的六本木新城集办公、住宅、商业设施、文化设施、宾馆、豪华影院和广播中心等为一体,在这个区域里实现居住、工作、游玩、休憩、学习和 8

创造等多项功能。

六本木在旧城改造的过程中实现了两个目的,一个是老城区的二次城市化,另一个就是产业升级和转型。改造后的六本木不仅高楼林立,城市环境得到改善和美化,还成为东京中心的热门旅游区和商业办公区。

由于日本承认土地私有,六本木新城在拆迁中要面对400多位产权所有者,虽然这些原业主也希望改变破旧、不安全的居住环境,与六本木的开发商意愿达成了一致,但如何进行拆迁补偿,使得“大家都想做,大家又都受益”这是个难题。

六本木的开发商为解决这个难题,灵活采取了四种拆迁方案。第一种是货币补偿,由开发商直接买下土地所有权；第二种是新房换旧房,按协议换算办法,用新房换原业主的旧房；第三种是把六本木新城做成一个项目公司,让那些不愿要钱,也不愿要新房的,以土地折价入股,一起分享土地升值的好处。而第四种方案就是前三种办法的混合,原业主可以把一部分所有权出售后拿钱,一部分用来换新房,一部分所有权入股。

四种因人而异的方案成就了六本木新城没有钉子户和无人上访的典范地位。而为了这种多方共赢,六本木的开发商也花费了14年的时间,与原业主成立“恳谈会”、“协议会”,经过了1000多轮谈判,双方才达成一致。而东京都政府也在周边大大小小的改造规划中,都照顾到了这个在谈项目,给六本木新城留有建设空间。

“旧城改造”必然是投资者和原业主共同利益的实现,而利益双

方合作的达成,需要一个平衡点,达到平衡点这个过程要由市场来推动。东京都政府在六本木项目上,一直秉承协调人、仲裁者的角色,充分尽到了日本保护个人对土地的所有权的法律义务。而开发商和原业主上千轮的谈判,也就是市场推动下,博弈双方在寻求利益平衡点的过程。

当然,有的时候这个平衡点只在市场的推动下很难达到。“这时候,政府就要提供把蛋糕做大的条件,让双方都吃饱。”在六本木项目开发过程中,东京都政府确实通过征求民意等办法,反复调查改造范围和方式,不断修改开发计划,甚至把容积率破例提高到一个新水平上,以照顾开发商的利益。

七、三旧改造中开发商所面临的难题和潜在风险

（一）难题

1、拆迁改造问题：

旧址物业产权的复杂性，拆迁谈判的复杂性与长期性，开发商作为独立的经营个体，无法像政府一样有能力与时间去解决拆迁问题。

2、开发定位问题：

三旧改造因开发成本较高，地块容积率一般较高，且通常附有回迁安置要求，而改造后新建住宅往往需要更高更准的定位、定价来实现盈利。

3、开发模式问题：

三旧改造所涉及到的土地类型多样，问题复杂多变，必然要求其开发模式灵活多样以适用不同项目需要，其关键就是要促成经营效益

与社会效益双赢局面，实现项目的顺利开发。

（二）潜在风险

1、营运风险：

一是由于得不到充分的市场信息导致经营定位决策失误；二是由于不清楚三旧改造所涉及的众多的法律条文、城市规划条例、赋税规定等造成投资失败的可能性。

2、财务风险：

一旦将资金投入“三旧”改造开发，就很难转入其他投资领域，这样一旦开发商判断出现偏差，其投资收益将不能弥补支出。另一方面，在“三旧”开发投资中，投资周期往往很长，在开发过程中，由于建造成本不可预计的涨价因素或者获取贷款的利率提高，会直接增加开发成本，可能造成开发投资者不堪重负，欲罢不能。

3、市场风险：

旧改开发成本比较高，必然导致项目房价的提升，市场压力将大大增加，如果建成的物业不能及时出售，或者出租的空置率过高，将导致项目利润率不能实现或净收入低于期望值等。

4、社会风险和自然风险：

由于社会的、经济的较大变动或者冲击以及相应的规模、政策等因素的变动，引起房地产需求和价格的跌落，当社会经济发展处于高潮时期，房地产价格上涨，当各种政策调控和经济衰退时，原有发展规划改变，造成房地产需求下降进而引起房地产价格急剧下降。

八、结论

由以两种土地所有权属性质的三旧改造运作机制可以看出，三旧改造运作的核心问题和本质就是要实现政府、开发商、被拆迁人三方利益协调与共享土地价值升值的过程，而享有权益的同时，就必须履行相应的义务(如表1)。因此在此过程中，利益三方主体在享受三旧改造土地价值升值相关权益的同时，履行各方相应的义务，是保障三旧改造的顺利实施与成功的关键。

目前我国城市正处于快速发展和加速城市化的进程中，耕地不断减少与建设用地不断增长的人地矛盾日益加剧，如何有效推进旧区改造，挖掘城市发展新空间和提高土地利用效益、改善城乡空间环境，己成为了一个急需解决的难题，一方面是由于其改造过程中改造资金的数额巨大、筹措困难；另一方面是被动迁者的激烈抵触行为、使改造难以进行。而 “三旧改造”通过引入市场资本、多方主体参与有效的解决改造资金的筹措困难，通过“政府-原居民-开发商”共享价值增值，构建了较好的利益平衡机制，具体而言，在国有建设土地整理中，通过“政府实现旧区更新-居民居住条件和环境得到改善-开发 12

商经营收入”实现利益协调；在集体建设土地整理中，通过“政府实现城乡统筹发展-村民村集体物业更新、收入增加-开发商利润分成”实现利益协调，从而得到绝大数居民支持和开发商的积极参与，减少了政府政财负担，实现了规划意图。因“三方共赢”保证了“三旧改造”的有效开展。

参考文献

（1）关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定及3个相关指导意见的通知（2007年6月28日 佛府[2007]68号）

（2）关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（2009年8月25日 粤府[2009]78号）

（3）佛山市“三旧”改造专项规划（2009-2020）

第四篇：三旧改造

惠州市“三旧”改造用地协议出让缴交土地出让金办法

印发《惠州市“三旧”改造用地协议出让缴交土地出让金办法》的通知 惠府办〔2012〕38号

各县、区人民政府，市政府各部门、各直属机构：

《惠州市“三旧”改造用地协议出让缴交土地出让金办法》业经十一届7次市政府常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行中遇到的问题，请径向市国土资源局反映。

惠州市人民政府办公室

二○一二年七月四日

惠州市“三旧”改造用地协议出让缴交土地出让金办法

为确保我市“三旧”改造工作规范、有序运行，根据省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）等有关规定，结合我市实际，制定本办法。

一、适用范围

符合城乡规划、“三旧”改造专项规划和实施计划的“三旧”改造项目，改造方案经市、县人民政府批准实施，由改造单位具体负责征收拆迁、安置补偿等事宜，且相关安置补偿等费用由其承担支付而不需政府予以审核支付，市、县人民政府依法以协议方式出让“三旧”改造用地使用权涉及缴交土地出让金的，适用本办法。

以招标、拍卖、挂牌等公开方式出让“三旧”用地使用权，缴交土地出让金的，不适用本办法。

二、土地出让金缴交标准

（一）旧城镇改造用地。

根据拆迁改造项目规划确定的总容积率等规划指标评估确定改造项目用地市场楼面地价，再分段按比例计算改造单位应缴纳的土地出让金：

容积率2.0（含2.0）以下的部分，缴交10%；容积率2.0以上至2.5（含2.5）部分，缴交40%；容积率2.5以上至3.5（含3.5）部分，缴交60%；容积率3.5以上的部分，缴交100%。

（二）旧厂房改造用地。

1．旧厂房改造范围内，工业用地在符合城乡规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款。

2．旧厂房改造范围内，在符合城乡规划要求的前提下，利用旧厂房改造为文化创意产业项目的，土地用途和使用权人可暂不变更。

3．旧厂房改造范围内，改造单位申请将原工业用地改变为商业、居住等经营性用地（不含物流园用地）的，根据拆迁改造项目规划确定的总容积率等规划指标评估确定改造项目用地市场楼面地价，再分段按比例计算改造单位应缴纳的土地出让金：

容积率1.2（含1.2）以下的部分，缴交10%；容积率1.2以上至2.0（含2.0）部分，缴交40%；容积率2.0以上至2.5（含2.5）部分，缴交50%；容积率2.5以上至3.0（含3.0）部分，缴交60%；容积率3.0以上的部分，缴交100%。

4．旧厂房改造范围内，改造单位申请将原工业用地改变为物流园用地的，对其中仓储部分用地同属工业用地性质不再增收土地出让金，对其中非仓储部分如商业、办公及其它功能，根据拆迁改造项目规划确定的总容积率等规划指标评估确定改造项目用地市场楼面地价，再分段按比例计算改造单位应缴纳的土地出让金：

容积率1.2（含1.2）以下部分，缴交10%；容积率1.2以上部分缴交30%。

（三）旧村庄改造用地。

根据拆迁改造项目规划确定的总容积率等规划指标评估确定改造项目用地市场楼面地价，再分段按比例计算改造单位应缴纳的土地出让金：

容积率2.0（含2.0）以下部分，缴交10%；容积率2.0以上部分，缴交40%。

（四）其他。

1．同一改造项目范围内涉及多种改造类型的，以各改造类型用地面积占改造项目总用地面积的比例分别按上述标准，计算应缴交的土地出让金；但对于一种改造类型用地面积占改造项目总用地面积的比例小于20%的，不单独计算应缴交的土地出让金，按照主要改造类型用地缴交土地出让金标准计算应缴土地出让金。

2．在“三旧”改造项目范围内，规划确定的改造项目计算容积率指标用地红线以外的城镇公共基础设施用地上的建构筑物，市、县人民政府要求由改造单位代征代拆的，由市、县人民政府按有关规定给予合理补偿。

3．对于改造单位在按本办法规定的标准缴交了改造项目用地的土地出让金后，经市、县人民政府批准调整改造项目建设用地性质、容积率须补缴土地出让金的，不得再按本办法规定的标准补缴土地出让金，须严格按照国家和省、市有关建设用地改变性质、调整容积率补缴土地出让金的法规、政策规定执行。

三、监督检查职责

对于采取协议方式出让“三旧”改造用地使用权和按上述办法计收土地出让金的，必须经市、县 “三旧”改造工作领导小组集体研究确定，并报市、县人民政府批准，在监察、审计部门的监督下实施，严禁未经集体研究决定擅自采取协议方式出让土地使用权和确定土地出让金缴交标准，一经发现，将严肃处理，并按有关法律法规规定追究相关责任人的责任。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

四、本办法自发布之日起施行，省政府停止执行“三旧”改造政策后，本办法相应自行废止。

第五篇：工作简报第六期

工 作 简 报

[第六期]

成自泸高速公路内自B合同段 二O一二年四月十二日

股份公司党委书记智渝敏检查指导成自泸劳动竞赛工作

焕之四望云物，光明而清鲜，一阵暖风吹来，带着新生、发展、繁荣的消息，几乎传达到每一个细胞，也传达到成自泸高速公路內自B合同段。2012年4月12日上午，天空下着蒙蒙的细雨，四川路桥股份有限公司党委书记智渝敏、纪委书记胡荣一行人冒雨深入一线到成自泸高速公路内自B合同段检查指导劳动竞赛工作，成自泸公司总经理刘德永、成自泸高速公路B合同各段项目经理程邦兴一同陪同检查。智书记 一行先后查看成自泸高速公路內自B合同段各个施工现场，每到一处都详细询问工程进展以及在施工中遇到的实际困难，同时指出施工中存在的具体问题，并对下一步工作开展做出明确指示。

下午，在B3分部召开了成自泸高速公路內自段劳动竞赛汇报会，智书记听取了B合同段项目经理程邦兴关于劳动竞赛工程建设情况的汇报，重点了解工程建设质量、安全、进度情况。在听取项目经理汇报后，智书记对成自泸高速公路B合同段劳动竞赛实施方案结合工程进度建设给予了充分肯定，并希望再接再厉，确保按期竣工通车，并鼓励员工积极工作，为成自泸高速公路实现5月底初通目标努力奋斗。会上，智书记对成自泸高速公路B合同段开展劳动竞赛提出以下要求：

（一）目前工期、安全、质量、效益为首要任务，提高认识，不讲客观原因。

（二）各分部要全力以赴，勇夺第一。

（三）顾全大局，讲政治、讲团结。

（四）各分部工作加大宣传力度，围绕集“双400亿”目标，搞好劳动竞赛。

（五）各标段分部要加紧完善内业资料，做到业内野外并进。

（六）一定要按业主要求在5月10日完成施工任务。

通过这次劳动竞赛，成自泸高速公路B合同段项目部员工一定会坚定信念、积极进取、诚实守信、齐心协力，以更加良好的精神状态，更加高涨的热情投入到工作之中，为实现成自泸高速公路5月底初通而奋斗。

抄送：集团公司，股份公司，大桥分公司，成自泸高速公路开发有限责任公司。

四川路桥成自泸高速公路B合同段 2012年4月12日发