公路运输调研分析报告

第一篇：公路运输调研分析报告

**公路自从2000年底开通以来，各级管理部门不断尝试摸索，积累了不少营运管理的经验。**管理处在营运管理的实践中，通过“走出去、请进来”，学习兄弟高速公路的先进办法和经验，结合本路段高速公路的实际，从四班三运转转换为四班二运转；开展打击假行驶证和车型小改大并实行奖励的措施；组织业务技能卷面考试和技术比武；实行竞聘上岗、末位待岗；推出“窗口规范服务考核办法”，以此来规范窗口的优质服务水平；实行星级收费员、等级管理人员考核办法，用分值量化考核每位员工，实行绩效挂钩，取得了不少成绩。当前，在营运管理中，**管理处各个收费所均能够做好文明服务工作，均能够严格按照法律开展收费工作并出色的做好应收不漏工作。车型小改大能力，辨别真假、新旧行驶和打击假行驶证能力较强。**收费所就2005年3月份出口付费车辆N辆，小改大N辆，车型小改大率达到N4%；**收费所2005年3月份出口付费车辆N辆，小改大N辆，车型小改大达到N%**收费站出口付费车辆N，小改大也达到N辆，车型小改大达到N%；两个收费所自从2003年10月份开始开展打击假行驶证工作，到2004年5月接省交通厅通知暂时停止打击为止，**所收缴超过N本，**所收缴假行驶证N余本。营运过程中，当前各个所存在的突出问题经过调查分析，是车道畅通问题，究其原因，主要有以下几个方面，管理处营运管理部门和处领导已认识并着手解决这些存在的问题。

一、改判率考核办法制定缺少经验，各所各个类别之间车型判别难易度不同却按照相同考核办法进行考核，产生考核偏差的问题

**开通后，各所在实践中不断摸索营运管理的办法，车型判别的统一问题始终是贯穿于我们营运管理的各所的棘手问题。两年来，各所相互之间通过会议交流、监控电话通知等办法力争提高车型判别能力和准确率，减少车型改判率，取得了很好的效果。管委会同时也将车型改判率的高低作为2004年度考核我们全线各所的营运管理能力的重要依据。在全处各所领导和员工的共同努力下，就去年下半年来，两个收费所三个站点的车型改判率均逐渐降低，虽然我们还未达到管委会的考核控制在千分之二内，但这由客观的原因存在。我们**和**还没有开通，目前还是断头路，**是终点站，车辆多；去年6月全国开展整治超载超限**设置固定检测点来，很多**、温州来往金华方向的大货车改行**互通上下高速，所以两个站点的车型结构都比较特殊，二类车以上车型均占总车流量的百分之五十以上，判别难度大。

各所为了确保车型改判率达到上级要求的标准，均制定各种考核办法对收费员进行严格考核。收费班组、收费员为了能够降低个人的车型改判率，想尽种种办法。一方面通过交流沟通学习提高，一段时间还出现不同所收费员个人之间相互沟通，私人感情的对于对方错判车型车辆不改车型的包庇行为；另一方面，采用核对行驶证的办法（据了解，目前N%的二类车以上的货车均查看行驶证），原来的凭肉眼和经验判别车型转变为依懒行驶证判别车型。对于收费员来说，车型改判率考核重，压力大，不看看行驶证心里总不塌实。查看行驶证一方面增加了收费员的工作量，最关键的是造成车道不畅通。

怎么样解决这个问题，究其原因，就是车型改判率考核的偏差问题，如何找到一个更合理科学考核车型改判率的办法，是我们的解决办法。改判率要控制，两年多来，在我们全线各所的努力下，目前改判率较低，取得不少成绩。但是就目前收费车道实际和收费员收费过程中压力最大的也是改判率。怎么样减少收费员这种压力，如何保证车道畅通又能够控制住改判率，既要按照采用“进口高判、出口韧收”，又能够让改判率不能过高，是我们当前需要解决的问题。在流量少的时候，对于疑难车辆看看行驶证未曾不可，还能够提高收费员的认识和经验，但当遇到车辆高峰时，就应该采用就高原则判别车型，从而减少出口收费员的收费难度又确保畅通。管理处营运管理部门目前对**出口和**出口的各个类别之间的改判情况，从2004年4月开始到2005年的3月份一年的资料进行计算并分析。按照各个类别之间的改判情况以及权重，分析发现各个类别之间的改判率差距甚大，就**出口对其他所改判车型一年来的数据显示，一类车的改判情况相对较少，为千分之N，说明目前收费员由于工作失误错判教少，对于一类和二类小货车之间的判别也已经相当准确；而二类车型的改判为千分之N，三类车型的改判率为N，四类车型的改判率为N，五类车型的改判率为N，三类车改判率最高，为一类车型改判的N倍。（省联网中心要求全省联网单位努力将车型改判率控制在千分之N以内，但从**所显示的资料，均大大的超过N%，是因为**对于疑难车型采用就高原则判别收取通行费的缘故，所以将其他高速公路的判小车型改大很多，故提高了其他站点的改判率）

管理处营运管理部门按照以上实际情况，对车型改判率考核办法进行调整，首先按照各所一年来的出口各个类别其他收费所误判被更改比率折合相同标准计算各个类别的车型改判率，用车型改判率考核得分10分计算，车型改判率少的前二分之一位得满分，之后用10去除改判数量超过前二分之一位的最后一位的改判比率为收费员考核得分，科学计算每位员工的考核分，使得各所按照不同实际用相同的办法对员工进行合理考核；另外，按照所辖各所汇总计算制定管理处考核各个收费所车型改判率考核办法，用所有员工的得分情况进行汇总累计计算考核所得分数来权衡各所的车型改判率考核情况，实现科学对比和评价。

管理处营运管理部门及时调整车型改判率考核办法，科学合理考核每位员工，努力营造收费员对于疑难车型实行“进口高判、出口韧收”的氛围，实现入口不看行驶证，确保入口车道畅通，从而也减少其他站点出口收费工作的难度，为出口车道畅通打好基

第二篇：公路运输发展调研报告

提供一篇调研报告，为您提供帮助！

一、客运量持续增加，旅客周转量突破120亿人公里

近年来，伴随城市化进程的不断加快，农民外出务工、外地来洛旅游观光等各类人员流动显着增强。据运输管理部门统计，年全市客运量为1.60亿人，较上年增加2670万人，增长20.0%；旅客周转量突破120亿人公里，达到124.28亿人公里，创历史记录，较上年增加20.91亿人公里，增长20.2%。

二、货运能力不断提高，货运周转量完成358亿吨公里

年，面对复杂多变的国际经济政治形势，市按照国家和省的统一部署，全力发展经济，改善民生，促进社会和谐进步。经济保持了较高增速，工农业生产平稳发展，固定资产投资快速增长，各类商品消费持续旺盛。统计显示，市货物运输能力不断提升，全年货运量达到1.63亿吨，较上年增加2892万吨，增长21.6%；货物周转量达到358.09亿吨公里，较上年增加66.39亿吨公里，增长22.8%。

三、运输业存在的问题

（一）公路建设力度需进一步加强

近几年，公路建设取得了长足进步，但农村公路建设等级较低，维护养护资金匮乏，与公路配套的停车场所规划、建设滞后，公路建设科学性、前瞻性仍有待进一步提高。

（二）个体货物运输组织化程度较低

年，市对几家大型公路运输公司进行了整合改制，经营主体集中化程度得到提高。但在货运方面，存在大量个体私营货物运输业主，管理松散，专业化程度不高，市场竞争力较弱。

（三）成本攀升增加企业营运压力

油价、人员工资不断攀升，增加了运输企业经营成本。近年来，汽柴油价格持续在高位徘徊，汽油价格达到历史高位，推高了企业经营成本，货物每吨公里运输成本已达到0.7元左右，一些运输企业经营困难。

（四）超限超载等非法营运依然存在

对货物运输车主的调查显示，由于货源少、车辆多，加之信息缺乏导致的无序竞争，一些运输车主把货物运输价格降到每吨公里0.4元左右。为了不亏本赔钱，部分车主存在超载超吨经营，增加了运输业经营风险。

（五）行业管理和信息化水平亟待提升

运输业经营线长面广，管理难度较大。当前运输市场监管力度、管理方式、技术手段亟需加强，信息化

第三篇：铁路运输和公路运输对比和分析

公路运输与铁路运输对比分析

经过此次送君贵酒到海口，完成了一次由公路运输改铁路运输，整个过程仔细分析后，发现铁路运输和公路运输存在着优点，也都有缺点，经整理具体分析如下：

铁路运输的优点和缺点分析：

1、铁路运输具有适应性强、运输能力大、可持续运营、不受气候影响等优点。

2、铁路运输费用比公路运输成本要低很多，上次运送海口君贵酒铁路运输要比公路运输费用要少15310元，运输成本降低54.7%。

3、铁路运输需要从本公司转运火车站，需要另行请车，增加了工作量和风险系数。

4、铁路运输涉及到的合作公司多，中间手续较为繁琐。中间涉及到的公司有铁路部门、集装箱公司和物流服务公司，铁路部门出具的发票是以货票形式，包括费用有铁路运费、搬运工小费、治安费、货物保价费、集装箱公司代理费等。

5、铁路运输由于受路线、货站的限制、机动灵活性较差，待运时间比较长。上次运送海口君贵酒从出厂抵达经销商那里需要12天，若不过海从火车发货到到站时间为7天左右，加上待运时间一般为10天左右。

6、铁路运输货物只能抵当地的火车站，需要经销商自提货物，不能做到“门到门”直达运输。

7、铁路运输在中、短途运输费用比较高，运输费用在货物发出后就要结算，不能托欠。

公路运输的优点和缺点分析：

1、公路运输机动灵活，适应性强：由于公路运输网一般比铁路密度要大十几倍，分布面也广，因此公路运输车辆可以“无处不到、无时不有”。公路运输在时间方面的机动性也比较大，车辆可随时调度、装运，各环节之间的衔接时间较短，对货运量的多少具有很强的适应性。

2、公路运输可实现“门到门”直达运输：由于汽车体积较小，中途一般也不需要换装，除了可沿分布较广的路网运行外，还可离开路网深入到工厂企业、城市居民住宅等地，即可以把货物从始发地门口直接运送到目的地门口，实现“门到门”直达运输。这是其它运输方式无法与公路运输比拟的特点之一。

3、公路运输在中、短途运输中，运送速度较快：在中、短途运输中，由于公路运输可以实现“门到门”直达运输，中途不需要倒运可以直接将货运达目的地，因此，与其它运输方式相比，其货在途时间较短，运送速度较快。

4、公路运输长途运输成本费用高：长途运输比铁路运输费用要高出一倍甚至更高。

5、公路运输安全系数较低：在长途运输过程中，像天气、路况及人为等诸多因素对货物运送过程都有安全影响。

综上所述，针对我们现有的市场区域，可以总结为以下两条以作参考：  湖南、河南、苏州市场和佛山适合走公路运输，即安得物流，这些区域走安得物流费用成本和铁路运输成本差不多，又能直达运输，到货时间也快；  海口、云南这种超远距离在客户接受自行提货和交货时间长的情况，可以使用铁路运输，海口这条线路走铁路已基本成形，至于云南线路发昆明的货都在35吨以上，以往都是走安得物流，运费吨位价570元，而火车皮每吨运费在310元左右，集装箱每吨370元，新厂到岳阳运费每吨60元，云南火车站到经销商运费每吨70元，合计500元每吨，如此算下来，运输成本每吨节约70元，但是中间需要倒转两次，会增加因搬运带来的风险，且在途时间比公路要长7天左右，单从成本考虑，用铁路划算，能节约13%左右的运输成本，但从便利性方面考虑，用公路运输会方便很多，且客户更容易接受直达的公路运输。

第四篇：公路运输内控管理措施分析论文

摘要：面对激烈的市场竞争，河北宣化鑫龙运输有限责任公司立足自身优势，针对企业内部控制管理工作进行了梳理和改革，并取得了很好的成效。本文结合鑫龙运输有限责任公司内部控制管理工作实际中出现的一些问题，以点带面，就如何加强公路运输企业内部控制管理提出了一些建议。

关键词：公路运输企业；内部控制管理；问题；建议

现阶段伴随着国民经济的不断发展，公路运输企业也得到了很大的发展空间，在公路运输企业中一项非常重要的管理工作便是内部控制管理工作，有效的做好公路运输企业中的内部控制管理工作对促进企业更好的发展有着非常积极的意义。

一、现阶段公路运输企业在内部控制管理方面存在的一些问题

1.由于用人机制存在缺陷导致从业人员的素质不能得到保证

现阶段我国大多数公路运输企业都没有形成一套规范的并且和自身企业相适应的用人制度，这样就导致公路运输企业的整体从业人员的素质不能保证，很大一部分工作人员的受教育程度非常低，业务技能相对比较差，思想观念也比较淡薄并且缺乏一定的服务意识。

2.在对运输票证进行管理时相对比较混乱

运输票证是一种有价证券，是企业在对运输收入进行核算时的一个最原始的单据凭证，具备有收款凭证，报销凭证，运输合同以及运输凭证等多项功能。然而很多的公路运输企业并没有意识到运输票证的重要性，很多时候他们认为只要可以保证票证数据的正确就可以了，并不需要对运输票证进行合理的保存，导致在实际工作中数据备查等方面缺乏有效依据。另外，在票据领取、使用以及审核方面也缺乏严格并且规范的审批制度。

3.并没有给予信息建设一定的重视

公路运输企业才刚刚步入信息化建设的初级阶段，信息化程度相对比较低，具体的表现为，企业现存的信息化技术装备非常落后，对网络设备以及计算机的应用程度非常低。实际的技术开发能力也比较弱，完全没有形成一个有效的并且统一的信息网络系统，企业内的很多资源都不可以实现共享。企业运输管理部门，运输车辆以及驾驶员这三者之间并不能进行有效的信息交流，缺少内部控制所需要的准确及时的数字信息。

二、公路运输企业加强内部控制管理的建议

1.提升公路运输企业员工的综合素质

要想有效的展开公路运输企业的内部控制管理工作，首先需要做的第一件事就是将员工的综合素质进行有效的提升，强化他们的内控意识。因为公路运输企业不仅仅是一个经营性质的企业，同时还是一个服务性质的企业，因此需要提升员工的服务意识，将客户的利益放在首位，认真的对待各种货运操作环节，从而使企业员工的业务技能可以达到企业的标准企业管理人员需要在结合自身企业特点的基础之上尽可能多的组织一些提升员工的职业素养的活动，制定出一套操作性强并且涵盖内容非常全面的内部控制体系，同时对企业员工展开定期以及不定期的培训，使员工的道德素养和业务素质都可以提到提升。

2.加强对内务管理的重视

其一，在票据方面，因为票据是企业对营运收入进行核算的一个原始凭证，因此需要运输企业对票据进行统一的管理制度的建立，严格要求每一个执行环节必须要遵照制度进行操作，真正做到有计划的领票，在票据的具体印发过程中有工作人员进行监督，具体的使用过程有严格的规定，对票据实行统一保管，如果需要对票据进行销毁一定需要进行备案。所有关于票据处理的环节都需要由专人负责，明确每一个人的责任，如果出现任何问题可以做到责任到人，对表现优秀的员工实行奖励，对出现问题的员工提出警告并且给予处分。其二，在油耗方面，公路运输企业需要注意一定不能将汽车厂家提供的理论耗油量作为真实的油耗量，而是只能作为参考数据。在实际工作中，需要在企业进行专人实地或者根据车辆的运行里程来对车辆的实际耗油量展开反复的测算，从而可以了解各种车型的实际准确的耗油量，这样可以有效的避免驾驶人员和加油站工作人员从中谋取私利现象的发生，确保耗油量的真实性以及准确性。同时在公路运输企业需要对“半奖同罚”的油耗奖惩制度进行废除，而是采用“半奖双罚”的惩罚制度，采用这种做法一方面可以对节油行为展开及时的奖励，另一方面还可以有效的避免油耗过程中漏洞现象的发生，保证公路运输企业的经济效益。

3.对先进的信息技术展开合理的应用

我国公路运输企业管理方式的必然趋势便是信息化管理，各种不同的营运信息便可以借助自动化信息平台来实现统一有效管理。公路运输企业自身的特点决定着车辆货物以及驾驶员一定会远离企业总部，守法规范以及安全周到的营运操作便显得特别重要，这时候可以在汽车内部进行GPS定位装置的安装，这样在具体的行车过程中家使用出现了停车、超速、或者是违规超载，又或者是一些其他的违规行为时，企业总部便可以第一时间获得所有的数据信息，企业便可以对员工展开科学的考核，给予表现优秀的员工一定的奖励，对那些违规操作的员工提出警告以及惩罚。借用现代化的监控设备可以让企业的内部控制管理变得更加方便，可以结合实际的情况对运输策略展开科学的调整，降低运输过程中意外情况发生的概率，同时也可以对驾驶员形成一种监督，让他们得到自律性得到提高。

三、结语

综上所述，科学有效的内部控制管理制度对提高公路运输企业的经济效率以及社会效益有着非常重要的作用，因此需要公路运输企业意识到内部控制管理的重要性，从提升员工内控意识，对票据实行统一管理以及加强信息化管理等多个方面来加强企业内部控制管理，从而促进公路运输企业更好的发展。

参考文献

[1]陈锦寿.试论公路运输企业如何加强内部控制管理[J].财会学习，2017，（16）：233-234.[2]速鸣.议如何强化高速公路企业的内部控制[J].现代经济信息，2013，（20）：16.[3]刘丹.公路运输企业的内部控制研究[D].长安大学，2011.

第五篇：公司财务分析调研报告

公司财务分析调研报告

【摘要】目前我国房地产业存在融资压力大、融资渠道单一的问题。这里既有房地产金融市场不发达和宏观调控政策的影响，也有企业自身的原因。我根据本单位的实际经验，结合所学知识，提出房地产企业应利用海外资金长期看好国内房地产业的良机，积极与海外资金合作；同时不断提升自身管理能力，提高资金管理效率，加快开发建设过程中的资金周转，较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，从根本上降低融资需求。

【关键词】房地产公司 融资渠道财务状况 调查报告

【Abstract 】There is currently financing of real estate pressure, financing a single issue.Here both the real estate finance markets are underdeveloped and the impact of macro-control policies, but also their own reasons.In accordance with the practical experience of the unit, combined with the knowledge, make use of overseas real estate companies should be optimistic about the domestic real estate fund long-term opportunity, and actively cooperate with foreign capital;while continuing to enhance its management capacity, improve capital management efficiency, speed up the development the process of building cash flow, the smaller the flow of funds to promote the functioning of the larger real estate projects, and fundamentally reduce financing needs.【Key words】 financing real estate companies report the financial position

一、目前房地产业融资问题现状

1、融资压力大。房地产业项目投资大，周期长，风险高，融资压力大，不容易实现供求平衡。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化：央行121文件，利率上涨，国六条国八条的出台，银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。

2、融资渠道单一。我单位企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。

但目前融资渠道单一，主要是银行贷款。据统计，我单位开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有60%来源银行贷款，开发资金对银行的依赖程度较大。

二、造成房地产业融资问题的主要原因

1、土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本，占用了企业更多的资金，同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄，资金的自我积累能力下降。

2、房地产业可能进入调整期。任何产业的发展都不可能是直线上升发展的，相关数据表明，我国房地产业发展波动周期一般为4-5年，与国民经济发展基本吻合。中国房地产市

场从2000年以来已经持续五年快速增长，未来几年会不会进入一个实质性的调整期？一旦进入调整期，产品销售速度必然明显下降，资金回笼周期延长，所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。

3、海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场，他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业，中国企业必须保证资金的供给，提高资金利用效率，趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机，快速壮大自身实力。

4、不重视自身资金的积累。作为一大投资热点，中国房地产业在持续走高，中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道较为单一。

5、房地产金融市场不发达。房地产金融市场不完善，住宅金融不配套，房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出，虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索，但由于宏观政策的调控，和银行信贷对房地产业的紧缩，使得目前房地产业所需的资金不足，资金筹措渠道不畅，资金整体运行质量不高。

6、法律法规不健全。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。

上述1、2、3直接加剧了房地产企业的融资压力，而4、5、6使得我国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。比如信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。再比如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式,房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。

三、加强房地产企业融资管理的主要途径

1、完善房地产业金融市场，逐步建立多元化的融资渠道。笔者认为当前完善房地产金融市场的总体思路，应该是以金融体制改革为契机，以国际惯例为参照，结合我国现有的房地产金融业务的实际情况，突破重点，带动其他，分步到位，完善体系。所谓突破重点，指在结构体系上着重培育房地产信托业务和住宅抵押证券化业务等新型的金融业务，并以它们的发展推动其他市场的形成。同时在房地产金融政策方面则重在解禁，给房地产业制造一个宽松的金融环境，在房地产业金融管理方面，则要强调金融立法、经济杠杆和监管措施的协调配合，根据这一思路，目前应着手作好以下几项工作。

1）根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率。

（2）适当引进国外先进的金融工具和操作手段，同时以发行B股、H股或外汇债券的形式，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程。

（3）加快完善房地产金融立法，推动房地产金融健康发展。房地产金融立法从两方面入手：一是修改完善现有的法律法规，如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关法律法规，如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。

2、积

极寻求海外资金，建立多元化产权投资模式。对于国内经济持续较快增长的良好预期和人民币升值等利好因素，促使海外资本积极在中国市场寻找房地产投资项目。但是目前国外房地产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟，必然需要寻求中国的合作伙伴，因此与海外资本的联合就成为国内房地产企业融资的一条良好渠道。同时这也是国内房地产开发企业与专业机构合作，提升自身开发品质的机会。

我单位所在的XXXX（集团）有限公司为例，在公司成立的十几年中，就成功的与新加坡的某某集团、DBS发展银行、香港万科等企业合作，共同投资了6个较大规模的房地产项目，比如位于XX中路的XX广场项目，位于XX新天地附近的丽景苑高级服务式公寓项目等。在几年前公司开始将融资对象转向海外投资机构，2010年7月，公司与摩根士丹利投资基金建立了共同投资中国房地产市场的战略联盟，紧邻新天地的锦麟天地雅苑成为双方合作的第一个项目，该项目已全部售馨，外方取得了良好的投资回报，目前由我集团控股，并与摩根士丹利、雷曼兄弟这两家国际知名的投资基金联合开发的永业公寓二期项目也在9月份正式开盘，该项目目前的平均售价达到22000元/平方米，且目前销售状况良好，也会为海外基金在中国的投资带来满意的投资回报，目前集团已累计吸收外资达 100亿人民币，开发土地近100万平方米，应该说通过与国际金融资本的合作，为集团开拓了一条新的融资渠道，同时也不断的壮大了公司的自身实力。

如何获得国外资本的认同呢？以我单位的经验：首先要作到诚实守信，外方作为跨地域的经营者，最看重的也是合作方是否诚实守信，往往在我们与外方洽谈合作事项之前，外方已经通过各种渠道了解我们企业的信用情况，而在合同履行的过程中我们也始终奉行诚实守信的原则，“言必行，行必果”，这样才能获得合作方的信任，才能与合作方建立长期的合作伙伴关系。其次在处理问题时要奉行合作双方利益最大化的原则，即双赢的原则。在与外方的合作过程中要作到不卑不亢，有礼有节的与外方和谐共处，在维护中方利益的同时也要合理的维护外方的利益，使外方在中国境内的投资利益得到根本保障。

3、提升自身管理能力，提高资金利用率。如何加快开发建设过程中的资金周转，较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，笔者认为企业应注重自身管理能力的提升，加快企业自身资金流转速度，从根本上降低融资需求。

（1）加快资金流转。针对许多房地产企业资金流转不是很畅通的问题，笔者认为首先应该建立一个程序化的资金管理流程，明确企业资金管理的各个环节的重要节点，同时应加强企业财务人员的素质培养，以利于将整个资金管理流程落实到每一个细节。以笔者所在的公司为例，以往在商品房贷款资金回笼环节中，由于整个流程需要经过客户提供资料、银行预审、公证处公证、房地产交易中心办理预售合同登记、银行信贷部审批、放贷等多个环节。而各个部门之间缺乏联系，互相推诿从而造成占售房款绝大比例的贷款资金不能及时回笼，公司财务部在发现问题后立即明确了各个环节的重要时间节点，并指派专人负责，大大加快了贷款资金的回笼速度。

（2）减少企业过度预支。以借贷方式筹措开发经营资金，是房地产开发企业普遍存在的现象。但企业不要过度预支资金，如果房地产开发企业是靠借贷维持生计，靠负债支撑着企业，一朝债务发生危机，就会危及到企业的生存。房地产开发企业不应好大喜功，要根据企业的实际进行举债，将债务控制在安全值以内，尽早处置闲置资产，如空置房地产、闲置设备、存货等。以笔者所在的集团为例，95年以后公司为完成政府的危、棚、简改造任务，向银行贷款 3亿多人民币，企业资产负债率高达89%每天须向银行支付利息10万多人民币，再加上当时市场不景气，地价下跌，使大批资金套牢在空置的土地上无力自拔，资产运行状况急剧恶化，当时企业领导经过详细的分析和研究，采取了一系列的防范和调整措施，包括主动调低价格，尽快盘活商品房存量，土地存量，尽快全力的回笼资金，最终规避了由资金风险引起的财务危机，使企业走出了困境。

（3）严格控制成本费用的支出。房地产开发企业要建立准确高效的成本费用控制体系，要有严格的成本费用预决算和审批制度，每一笔开支都要遵循经济效益原则，防止铺张浪费。企业节约出来的每一分钱，实际上都是企业自己的利润。