专家分析济南房价持续上涨幅度大真正原因

第一篇：专家分析济南房价持续上涨幅度大真正原因

近日济南房产小编获得最新消息，国家统计局于今天发布了2月份全国70个大中城市住宅销售价格变动情况，济南房价继续上涨，0.9%的环比涨幅在1月基础上再创新高。二手住宅价格环比涨幅也创下26个月来的新高，环比上涨了0.6%。

2月济南新建商品住宅环比上涨0.9%，连续第8个月上涨，并在1月份创下25个月来最大涨幅基础上，再创新高;同比上涨1.7%，创2011 年11月以来最大涨幅。二手住宅环比上涨0.6%，创2011年1月以来最大涨幅;同比上涨0.1%，自2012年3月以来首次同比上涨。从各面积段看，除90平方米以下二手住宅同比价格下降2.4%外，其余统计数据全部呈上涨趋势。

省内纳入统计的其他3个城市，青岛新建商品住宅环比上涨1.4%，同比下跌1.0%;二手住宅环比上涨0.4%，同比下跌0.4%。烟台新建商品住宅环比上涨0.9%，同比上涨0.8%;二手住宅环比上涨0.6%，同比下跌4.1%。济宁新建商品住宅环比上涨1.0%，同比上涨2.0%;二手住宅环比上涨0.6%，同比上涨0.3%。延伸分析

许许多多原因导致房价持续上涨

下面小编总结了如下原因

自去年6月止跌后，全国70个大中城市房价已连续第9个月环比上涨，部分城市涨幅持续扩大。调控政策并没有放松，房价持续上涨的动力在哪儿?业内人士分析认为，房价持续上涨，主要有以下原因：

一、从去年到“国五条”及其细则落地前的这一段时间内，政策层面尽管限购、限贷等政策都没有放松，但各地“微调”刺激了自住型购房需求大量入市，楼市基本面发生逆转，开发企业在成交持续向好的形势下，打折、优惠等变相降价的促销措施力度有所回收，部分热销楼盘甚至出现涨价。

二、货币供应量增加，导致市场流动性宽松，推动房价持续上涨。近一年来，货币供应量增加明显，新增货币供应相当一部分进入了楼市。

三、部分城市在前期快速消除库存后，出现阶段性供应紧张。以济南为例，在去年下半年成交持续向好行情下，此前新房市场的库存房源和潜在供应被快速消化，绿地、中海等占据市场主导的一二线开发企业，一度面临无房可售的局面。

四、部分一二线重点城市成交量持续增加、房价多月环比上涨造成其他城市的连锁反应。

五、“国五条”出台却未能及时落地，争赶政策“末班车”的心理，将部分二手住宅市场的需求推向新房市场，导致新建商品住宅成交继续放量，助推房价上行。

第二篇：房价上涨原因分析

试论我国房价上涨的成因与对策

【摘要】本文分析了我国房价上涨的成因：城市化带来的住房需求和土地资源稀缺导致的供求矛盾；投资性需求旺盛助长了房价不断上涨；地方财政过度依赖房地产业；保障性住房“门槛过高”。提出遏制对策: 加快我国城乡一体化建设，进一步扩大城市化的空间；加大普通商品房供应，从根本上遏制房价上涨；进一步完善住房保障制度，大力发展公共租赁房；强化市场监管措施。

【关键词】高房价；成因；对策

近年来，房价的急速上涨已经成为笼罩在社会大众心头的巨大阴影。房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。特别是一些弱势群体即低收入的困难家庭需要住房，但因房价之高而无力购买。过高的房价已经超出社会经济系统和大众心理系统的承受能力，最终会影响到经济的稳定乃至社会的稳定。

一、当前房价上涨的成因分析

在市场经济条件下，一种商品的价格是由市场上的供需关系所决定的。但在房地产领域，支撑房价持续上涨的因素很复杂，不仅取决于供需关系，还有其他因素：

1、城市化带来的住房需求和土地资源稀缺导致的供求矛盾

这是房价上涨的主要原因。目前我国的城市化水平只有36%左右，农村人口占54.3％，城市化进程在未来一段时期内还将继续呈加速态势。按目前年均

1.12%的城市化速度估算，每年平均有近1500万农村人口转为城市人口。如果城市化水平提高到70%，城市就要增加4亿人口。不断扩大的购房队伍与城市有限的土地供应之间的矛盾，必然导致房价不断上涨，这是由价值规律决定的必然趋势，也是房价上涨的根本原因。

2、投资性需求旺盛助长了房价不断上涨

我国居民储蓄率高，伴随着城市化进程和经济快速发展的是人们对通货膨胀的担忧和房价上涨的预期，通过买房实现保值增值成为许多居民的投资选择。不但富人买房投资，越来越多的工薪阶层也加入其中，有不少地方投资买房比例甚至超过了居住买房。据新华社报道，在京、沪、深三地各取样2000名购房者进行需求调查显示，在北京的调查中有62%的登记购房者表示如果手上有剩余资金，房产将是首选的投资目标。而这一数据在上海也达到了51%。大量投资客进入楼市炒房，直接助推了房价飙升，造成越有房越买房、越没房越无望的局面。

3、地方财政过度依赖房地产业

这是房价上涨的深层次原因。据国土资源部去年调查结果，全国地价占房价比平均为23.2%，有的大城市地价已占到房价的46.7%。在土建成本变化不大的情况下，地价的不断攀升导致了楼价的疯长。据国土资源部2010年2月公布的最新数据显示，2009年，我国城市土地出让总价款为15910亿元人民币，同比增加63.4%。再加上各种配套税费，政府收益实际上占房价的32.8％—38.8％，卖地已成为一些地方政府的重要财源。并且房地产还可以拉动建材、水泥、家用电器、玻璃、窗帘、纺织品、卫生洁具等60多个相关产业的发展，已成为地方经济发展的支柱产业。地方政府对房地产业情有独钟绝非偶然，投资少、收益高、见效快，是快速提高GDP的一个法宝，同时也使地方政府成为高房价的受益者和推手。

4、保障性住房“门槛过高”

住房保障制度是解决城市低收入家庭住房困难的主要途径。近年来，国家加大了保障性住房建设的力度，尤其是国际金融危机以来，进一步加快了保障性安居工程建设进度，3年内全国将新建200万套廉租房和400万套经济适用房，将有力缓解城镇低收入家庭的住房困难。但是，由于保障性住房的“零地价、低税费”，政府不但得不到收益，反而还要拿出土地，投入资金，致使部分地方政府缺乏保障性住房开发的积极性。保障型住房发展相对缓慢，导致门槛过高、覆盖面过窄、实物配租比例过低等问题。目前大多数城市出台的廉租房和经济适用房政策，保障的对象多限定在城市低保范围和低收入家庭的住房困难户，而这只是城市住房困难群体中很小的一部分。大批既买不起商品房又不够条件购买经济适用房的中低收入的居民，被限制在门槛以外，成为“夹芯层”，这是中低收入群体买房难的主要原因。

二、遏制房价过快上涨的对策

有效抑制房价持续上涨，是当前一件十分棘手而迫切的问题。结合当前国家有关政策及某些省市的做法，试提出如下对策建议。

1、加快我国城乡一体化建设，进一步扩大城市化的空间

我国的城市化与房价的关系取决于城市化是以怎样的形式进行的，如果是采取农民进城的方式，大量的农村人口涌入城市，便会造成城市的拥挤和住房紧张的压力。所以要改变农民进城的方式，通过城乡一体化来加快农村城市化建设。据有关方面研究，发展中国家城市化水平平均为40%左右，发达国家80%~90%，而我国只有36%。与经济发达国家相比，我国农村城市化水平明显滞后。所以我国要积极推进县域经济的发展，扩大城市化的空间。吸引和鼓励农民不断向县城集中、资本不断向工业园区集中，实行工业化和城市化双轮驱动，吸纳农村剩余劳动力，在解决“三农”问题的同时，也解决了大量农民进城的情形，从而缓减了城市住房需求过旺的压力，促进房价下降，使农村和城市形成一个“双赢”格局。

2、加大普通商品房供应，从根本上遏制房价上涨

供不应求是房价上涨的根本原因，遏制房价过快上涨，就必须从治本上下功夫，大量增加普通商品住房的有效供给。在政策导向上，要采取支持自住性需求，鼓励改善性需求、控制投资性需求、抑制投机性需求、保障困难性需求，大力增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房和普通商品房建设，稳定市场预期，从根本上遏制房价过快上涨的势头。

3、进一步完善住房保障制度，大力发展公共租赁房

许多地方政府仅关注房地产市场对当地经济增长的贡献，而忽视了住房的社会保障功能，这是政府职能的严重缺位。应进一步扩大廉租住房的覆盖面。适当放宽廉租住房政策标准，降低准入门槛，把更多的困难家庭纳入廉租住房保障范围，逐步由最低收入家庭向低收入家庭延伸，实现全部城镇低收入家庭的“应保尽保”。进一步加快经济适用房建设，逐渐涵盖中等偏下收入家庭，防止形成“夹芯层”。积极借鉴香港公屋经验，加大公共租赁房的建设力度。对不符合廉租住房和经济适用房供应条件，又无力购买普通商品住房的家庭，应从实际出发，大力发展租赁住房方式，这也是目前国际上国家解决住房问题的通行做法。香港有40%的居民租住公房，日本有38%，法国36%，英、美等国均在30%左右，瑞典、德国达50%，可以享受政府优惠租房政策。完善中低收入家庭租房制度，不仅是健全房地产市场体系的需要，也是解决目前中低收入家庭住房保障的有效途径。

4、强化市场监管措施

一是完善市场监督制度，加强对房地产业的资质管理和房地产开发项目审核管理。二是建立房地产市场价格监测体系。科学准确地做好房地产市场价格的监测和信息发布工作，合理引导企业理性投资和居民理性购房，正确引导消费。三是整治房地产市场秩序。加大房地产市场秩序专项整治力度，重点查处房地产开发、交易、中介服务中的各种违法违规行为，防止开发商利用政策、市场信息不对称与不透明，通过交易，虚假宣传等不正当手段，慌报商品房销售进度、发布不实价格信息、哄抬房价、误导市场预期行为。四是规范房地产价格行为。按照有关规定对经济适用住房实行政策指导价，限价销售。严格审核成本费用，控制利润水平。对商品房销售实行一房一价明码标价制度，要求开发商取得商品房销售许可证后，在其售房场所显眼位置设置商品房售房明码标价表，标明位置、房屋、套内面积、价格及其他收费项目和标准等内容，接受社会监督。

第三篇：选修-房地产经济学-关于房价持续上涨原因的分析

关于房价持续上涨原因的分析

摘要针对房价的一路上扬的态势，本文从政治经济学和西方经济学 角度分析了我国房价居高不下的现状，同时运用公共选择理论来分析我国房地产公共政策对房价的影响。并且, 提出相应的对策来进行解决房地产市场中存在的问题。

关键词：房价；经济学分析；供求； 房地产公共政策

近年来，房价的急速上涨已经成为笼晕在社会大众心头的巨大阴影。自l999年房价节节攀升，房价不合理上涨问题已成为社会的一个焦点和热点问题。“房地产泡沫”等词不断出现在杂志报纸上．房价问题引起大众的普遍关注。

1、相关经济学分析

1.1政治经济学角度

1.1.1开发成本上升

1.1.1.1地价过高 我国的土地是由政府垄断的，由于地方政府以拍卖的方式进行土地使用权转让，价高者得，带动地方的财政收入增加 此外，随着城市化进程的深入，有限的土地与巨大的建设需求使得土地价格一路上扬，从而使作为房价的地价也居高不下是导致房价扶摇直上的主要原因

1.1.1.2开发商融资成本过高 为了抑制房地产泡沫维护房地产市场秩序，政府通过一系列政策提高了开发商贷款门槛，造成新建房地产项目融资成本上升 而开发商的应对方案无非是减少供给或是提高房产价格回笼资金，从而提高了房价

1.1.2巨大的需求刺激

1.1.2.1消费型需求

随着城市化进程的加快和原有城市规模的扩大，城市人口急剧增多带来了巨大的住房需求，同时家庭规模的减小与城市居民自身居住条件的改善引起了需求的迅速增加，1.1.2.2投资型需求

当房地产价格上涨时，消费型购买者预期将来购买会带来更大的支出，投资型购买者希望资产的持有会带来更大的增值，加上投机者利用市场信息 的不对称，利用媒体 诱导消费者跟风，通过 羊群效应造成短期内房价非正常上涨

1.1.3房地产市场的天然垄断性

房地产是一种特殊的生产要素，因其资源的有限性与垄断性，基于地租理论的价格形成机制，容易产生超额利润，具有高成本高回报流通慢的特点 这就决定了只有少数几个具有极强经济实力的开发商才能进入该市场，又随着市场进入壁垒的提高，房地产市场渐渐被少数几个寡头垄断，他们很容易达成共识，以维持房价高标准

1.1.4政府扩张性的财政政策与货币政策

近几年政府不断放宽贷款限制，通过拉动内需 刺激消费带动经济增长，相对宽松的经济政策既推动了房地产市场的繁荣，也成为制造泡沫产生高房价的罪魁之一。此外，银行个人信用消费贷款的限制放宽对消费者的消费欲望的刺激成为支撑房价上涨的内在动力

1.2西方经济学角度

1.2.1需求分析

从需求角度来看，需求指在一定时期内买者愿意并且能够购买的一种物品量 对于大多数正常物品来说，其他条件相同时，一种物品价格上涨会引起需求量的减少；价格的下降会引起需求量的增加，需求量与价格呈负相关 于是我们引入需求价格弹性来表示在一定时期内一种商品的需求量变动对于该商品价格变动的反映程度的衡量（见图1）

1.2.2供求关系

房子作为一种商品，那么决定价格的最基本因素自然还是供给与需求 从需求的角度来说，正如前文所分析的原因，需求进一步增长；而从供给的角度而言，因我国的土地出让制度的局限性以及各地方政府官员受到来自财政收入增加与自身发展的激励，以拍卖的形式抬高地价而导致房地产成本上升，使得开发商利润下降部分开发商退出市场而引发供给减小（见图 2）房地产公共政策与房价上涨

为了促进房地产业平稳健康发展和治理房地产市场失灵问题，政府采取经济 行政 法律 制度等手段干预和规范房地产业和房地产市场 但由于政策目标间的冲突以及行政垄断等原因，部分房地产公共政策直接或间接推动了房价上涨，这些公共政策失灵及其导致的社会

福利损失即公共选择理论中的政府失灵 因此，现阶段房地产市场同时存在着市场失灵和政府失灵 来源于公共政策的政府失灵主要表现在:

2.1房地产公共政策本身的目的及政策手段间的冲突，促使政策失灵

2004年土地市场治理及改革后，从2005 年开始，房价进入了相对2003-2005 年的快速上涨阶段 固定资产投资过快增长房价快速上涨，房地产宏观调控政策在抑制固定资产投资增长的同时，紧缩土地供应量并推动土地 招 拍 挂制度，房价由协议出让制度下的平稳上涨步入 招拍挂 出让制度下的快速上涨通道 政策目的不明确 冲突及政策手段矛盾直接导致了这一阶段的房价快速上涨

2.2房地产公共政策缺乏科学性和长远考虑，执行情况不理想

第一，政策具有明显的短期行为 自2004 年房地产市场调控以来，调控政策多以 通知 意见 下发，包括 限购令 都没有上升到法律法规层面，不确定性较大 同时政策频繁出台 重复使用，加大了市场的波动性，增 加 了 各 市场主体对市场发展不确定性的预期，观望气氛浓厚，影响到了正常的投资和消费 第二，调控政策大都采取了全国一刀切的形式，不利于欠发达地区的房地产市场的培育成长 第三，有的政策出台后没有得到及时恰当的实施 例 如，2005-2007年调控文件要求增加对普通商品房和经济适用房的土地供应量，并 加大对闲置土地处置力度，但政策落实情况不好，土地供应量持续下降，直接减少了住房供应量

3.针对房价上涨过快应采取的措施

3.1政府要加强宏观调控落实中央政策。地方政府要加紧落实中央的房地产政策, 加强宏观调控, 重分发挥政府的职能。加强政府监管力度。财政、货币政策双管齐下。严格加强拆迁计划管理。合理确定拆迁规模,坚决制止城镇建设和房屋拆迁中存在的急功近利、盲目攀比和大拆大建行为,有步骤、分阶段进行城市规划避免因为拆迁营造人为地住房需求。

3.2消费者要有理性的消费观念

3.2.1、消费者要积极关注房产信息,不要盲目投入到购房热之中,要有理性的消费观念, 不能受到房地产开发商的广告影响。

3.2.2、政府要积极引导消费者理性消费, 对消费者进行健康宣传教育, 适时调整财政和货币政策、银行信贷等机制, 促进消费者合理消费

3.3提高房地产市场开发的土地供给力度和使用效率

3.4宏观调控与市场调节相结合稳定房地产市场

3.4.1、严厉打击房地产市场的过度投机行为,禁止炒房和房屋囤积。

3.4.2、加大住房供应结构的调整力度扩建租廉房和经济适用房。

参考文献；房价上涨原因的经济学分析韩瑞春（西南财经大学统计学院，四川成都，）关于房价上涨原因的分析王国庆(西南财经大学工商管理学院 611130)

公共选择理论视角下的高房价成因分析

曹 飞，博士研究生，厦门大学经济学院，福建厦门

第四篇：案例分析中国房价上涨原因

案例分析中国房价上涨原因

杨玉建

（文传学院2011级汉文（师范）2班201101024062）来源：新京报(北京)编辑：吴焕新

新京报讯2012年12月10日 09:57，国家统计局原局长邱晓华在“国盛证券2013投资策略报告会”上表示：房地产行业的黄金期仍没有结束，未来房价不会暴跌。

邱晓华认为，政府对房地产行业调控形成的政策性下行压力与市场需求导致的上行压力并存，明年房价将平稳上升，不会暴涨也不会暴跌。

邱晓华认为，随着住房政策的完善，居民保有住房的成本将会上升，这有利于抑制投机性住房需求；而另一方面，政府加强保障性住房建设，对于稳定供给会起到积极的作用；最后，前期高投资带来的存量还需要时间消化。

他认为综上所述，房价暴涨的可能性很小。

此外，邱晓华认为中国的工业化和城市化没有结束，对住房的需求就始终存在，中国“人多地少”的基本国情也决定了住房在中国长期供应都存在偏紧的状态，这对房地产行业有较大的支撑。

邱晓华表示，只有等中国工业化和城市化基本完成，中国房地产行业才会进入收缩期，房价才会出现真正逆转，这个阶段可能10年之后才会到来。

近年来，房价上涨问题一直都是中国人茶余饭后的热门话题。安其居，才能乐其业。住房是关系亿万群众切身利益的重大民生问题，房价的高低更是与老百姓的生活质量休戚相关。“住有所居”是建设社会主义和谐社会的重要目标，是让人民群众共享改革发展成果的重要体现。然而，房价的持续升温，却让不同老百姓频频发出买不起房的感叹。两会召开期间，中央和地方推出的一些针对性措施，更是使得房地产问题成热点问题的榜首。那么，房价上涨究竟是由什么原因引起的呢？下面，我就以“马克思主义哲学原理”分析一下中国房价上涨的原由。

一：物质决定意识，意识对物质有能动的反作用。

1、房价上涨很大程度上与买方需求有关，“供大于求，价格上涨”是一般经济规律，这是物质。因为消费者需求量大，住房的供应跟不上消费者的需求，抬高住房价格在能卖掉住房的基础上，还能获取更大的利益。这必然会引起房价的上涨，正体现了意识是物质的产物这一原理。

2、当供不应求的时候，销售者把住房抬高价格出售，这是意识。销售者因为供需关系抬高住房价格这一意识，正影响了“供不应求，价格上涨；供过于求，价格下跌。”这一经济规律的发展变化。

二、联系具有普遍性，任何事物都不能孤立存在，都同其他事物处于一定的联系之中，整个世界就是一个相互联系的有机统一整体。

这要求我们要用联系的观点来看问题。

1、由于通货膨胀，物价上涨，物价上涨带动住房原材料的价格上涨，原材料价格上涨势必会增加住房成本，成本上升，住房价格自然上涨。

2、房价过高还与城镇化快速发展有关。近年来，城镇化持续快速发展，大量农村人口向城镇转移，城镇化发展及城镇人口自然增长对住房产生了新的较大需求，住房供应问题比较突出。加之中国的工业化飞速发展。中国的城市化和工业化没有结束，对住房的需求始终存在。中国“人多地少”的基本国情也决定了住房在中国长期供应都存在偏紧的状态。这正是马克思主义哲学关于因果联系原理的重要体现。

三、内因是事物发展的根本动力，外因是事物发展的条件，任何事物的发展都是内外因共同起作用的结果。市场经济的一般规律是内因，人为炒房，国家政策的推动，人多地少的矛盾，成本上升等一系列的原因都是外因。此外，外因必须通过内因起作用。纵使外因众多，也不能离开市场经济的一般规律这一内因而单独起作用。

四、矛盾存在于一切事物当中，存在于一切事物发展过程的始终。矛盾无处不在，无时不有，矛盾具有普遍性。要求我们用矛盾的观点看问题。人多地少的矛盾；开发商利益与民众渴求房价下降的矛盾；地方政府税收需求、官本位需求与市场经济规律的矛盾；地方政府利益与民众利益的矛盾；另外，这必然会造成民众与政府的对立的矛盾。以上诸多矛盾与房价上涨也存在一定的联系。

五、量变与质变相互转化。量变是质变的必要准备，没有量的积累，质变就不会发生；质变是量变的必然结果，量变达到一定的程度

必然会引起质变。房价上涨不只是一时之因，1、自改革开放以来，中国长期推动城市化和工业化进程，加剧了城市用地人多地少的矛盾，房价自然上涨。

2、近年来物价一直都呈现出升势，一次又一次的在原来的基础上上涨，不知不觉的房价就向上涨了一大截，让老百姓承受不了。

3、中国长期以来的经济过热，消费结构不合理也是逐步导致房价上涨的原因。这些长期以来存在的量变达到一定程度就转化成房价上涨这一质变。

六、现象是本质的外在表现形式，本质必须通过现象表现出来，我们必须透过现象抓住事物的本质和规律。房价上涨这一现象，究其本质是通货膨胀，政府政策的失灵和社会主义社会的不和谐。

七、世界上的一切事物都处在不断地运动、变化和发展的过程当中，静止的事物是不存在的。要求我们要用发展的观点看问题。房价的上涨证明了绝对静止的事物是不存在的，世界上的一切事物都处在永不停息的运动、变化和发展的过程当中，房价也不例外。

第五篇：近几年中国房价上涨的原因分析

近几年中国房价上涨的原因分析

这几年来，中国的房地产市场风起云涌，商品房价格跌宕起伏，为社会各界所关注，稳定房价也成为宏观调控的主要目标。

大家都知道，住宅市场是房地产市场中的最大市场，经过十余年的发展，我国住宅市场供应与需求总量都出现了明显增长，产品类型也不断推陈出新，但值得关注的是，当前住宅市场的产品类型和品质与消费者的实际需求出现了明显的偏差，商品房空置率居高不下，给市场发出了危险的信号。

近年来，我国商品住宅价格普遍上涨较快，某些城市的房价甚至出现“飞涨”。各界人士纷纷对我国房地产是否已出现泡沫展开讨论，并对目前房地产过热提出各种质疑，这些均已引起中央的高度重视。国务院已出台多种措施来抑制房地产价格飞涨，甚至作为政治任务下达地方政府。即便如此，调控的效果仍不显著，有些城市房价反而涨得更快，其原因应该说是多方面的，其中既有经济方面的，又有心理预期和消费文化等非经济因素。

经济原因：

首先，当前房价上涨与地价上涨密切相关。随着国民经济和城市建设的发展，相关土地会因“级差地租”变化的影响，造成土地出让价格的上涨，这是正常的。需要密切关注的是地价的不正常上涨。土地储备和“招拍挂”制度实施以来，对增加土地出让的透明度、避免寻租发挥了重要作用。但不可回避的是，“招拍挂”制度也存在明显的缺陷，即容易过高地抬高地价。这就提出了一个在拍卖时如何控制出让价的高限问题。

其次，新建住宅建造成本增加。这里所说的成本上升，既包括建材等上游产品价格上涨带来的成本增加、拆迁成本提高及精装修商品房的增加，还包括新建住宅品质提升所带来的成本增加。可以直接感受到的是，2000年以来建成的住宅与上世纪80年代、90年代相比，无论是房屋的户型，还是小区配套及环境的营造，都有巨大的改变与提升。如果说以前的住宅是低水平的“温饱型”的住宅，现在的商品住宅则是“小康型”住宅。

第三，房地产供给结构不合理。目前，在我国大部分地区的房屋开发中，高档房屋比重过高，中低价位普通商品房、经济适用房的开发量不足。一些大中城市在房地产开发中忽视了供需关系状况，造成了价格虚高的高档商品房供过于求；同时，中低价位普通商品房、经济适用房供不应求，导致了经济适用房销售违规操作和市场炒作现象。从市场的发展看，供给结构严重地违背需求结构，在一些档次住房供应量不足的情况下，就会产生结构性泡沫现象。

第四，多种住房需求旺盛。一方面，房地产市场存在巨大的真实住房需求，其依据是：随着经济的发展，我国城市化水平将大大提高，在此期间将有大量人员从农村转移到城市，这些人需要解决居住问题；还有城市房屋拆迁建新的过程中存在大量的被动需求，另外我国每年新婚家庭有相当一部分有购房需求；而且普通高校毕业生人数逐年增加，这些人中相当一部分在未来几年内都将产生购房需求。

另一方面，当前房地产市场中还存在大量投资需求。一般来说，过热增长的行业是由高需求和高价格所推动的，高价格就带来这些行业巨额的高利润，巨额高利润就刺激了投资需求，投资需求进一步抬高价格。随着我国经济的发展，居民可支配收入提高，民间资金雄厚，大量资金需要寻找投资渠道，而股票市场等投资渠道目前还不完善，这也是房地产投资需求不断扩大的经济背景。

在一定的条件下，特别是在局部地区，这种投资有可能转化为投机。目前国内部分地区房价飞涨，与存在投机性炒作密切相关。部分开发企业利用政策和市场信息的不对称，恶意

炒作，加上个别媒体不加甄选，大加渲染，使部分消费者盲目跟风，造成局部地区、个别房地产项目价格短期内出现非正常上涨。

心理预期：

以上主要是从成本和供给关系两个方面来分析房价。但实际上，房价有区别于一般商品价格的形成特点。简单按照成本或供求关系来认识房价并不能收到预期的效果。事实上，房价不仅可以极大地脱离成本，甚至可以极大地脱离实物层面的供求关系。因为在市场经济条件下，真正决定房价的并不是开发商要卖多少房子，或者居民的消费需求需要多少房子，而是社会普遍的经济预期。社会经济预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。

消费文化：

在中国，拥有房产是历代秉承下来的传统，中国人将拥有住房看成是人生的极大追求，认为家财万贯终会耗尽，只有房子是可以父传子，子传孙，代代相传的资产，没有房子就意味着没有“家”，就成为流离失所的人，就像是没有根的树。家在中华民族的心中是稳定、温暖、和谐、团圆的象征，是组成家庭的首要必备之物，它不单纯是一个遮风挡雨的住处、一个休息的地方，更多的是被赋予了精神层面上的意义，就像我们常把家形容成是心灵的港湾，是养老归终、落叶归根的去处，“家”在中国人的眼里是任何物品都无法替代的，也正如此，中华子孙对个人住房的追求从未停歇过。

然而怎样应对房价的上涨呢？

首先，把防止房地产投资和用地扩张反弹危险与合理调控房屋需求结合起来，规范土地价格；另外，要引导各方面的理性预期，让消费者理性地认识到“买涨不买跌”的风险，克服从众心理，把预期建立在了解房地产市场及其变化的信息基础之上，做一个理性的消费者。