浅析住宅小区物业管理收费难原因及对策

第一篇：浅析住宅小区物业管理收费难原因及对策

浅析住宅小区物业管理收费难原因及对策

近日，武汉电视问政“期中考”第四场举行,小区物业管理首次列入武汉十大突出问题,成为了社会广泛关注的热点。但一直普遍存在的“收费难”的问题也一直是制约物业公司发展的“突出问题”，物业运营的成本费用不断增加，但物业的收费标准多年来却没有变化，再加上一部分住户长期拖欠物业费，物业公司维持下去很艰辛，生存状况不容乐观。本文从一个基层物业管理工作者的角度出发,分析物业管理面临收费难的状况,并提出解决问题的对策。

一、存在的主要原因

(一)物业服务企业自身的原因

1、物业公司管理服务不到位。有些物业企业技术水平跟不上，公司人员组织不够，导致管理脱节，从而使服务质量大打折扣，导致业主对缴纳物业费产生严重的抵触心理。

2、物业公司经营运作不规范。有些物业管理公司在催缴物业费无果，与业主产生纠纷后，往往采取非理性的手段解决问题，如通过停水、断电或者暂停电梯使用等影响业主正常生活的方式来迫使业主就范,从而导致物业公司与业主之间矛盾加深。

3、物业公司查验标准不严格。物业管理企业在接手小区，没有明确物管企业与开发单位的责任。但在后期管理中，业主会遇到房屋漏水、下水管道破裂等问题投诉，而这些诉求不归物业管，但由于业主缺乏了解，认为交了物业费，物业公司就得什么都管，给物业公司的管理带来了极大的不便。

(二)来自业主方面的原因

1、道德素质上有待转变。少数业主不遵守物业管理的规定和小区物业管理条约，为了个人私利而破坏物业管理的整体秩序，任意在公共场地、绿化带内停车、堆放建筑垃圾、践踏公共绿地、高空抛物、制造噪音、私搭乱建、开辟菜地等，给其他业主正常生活带来了负面影响，受影响的业主又将这些现象归结为物业服务管理不到位而拒交物业费。

2、消费观念上存在偏差。由于部分业主在物业服务消费观念上存在偏差，还没有形成要花钱买物业管理消费的观念和习惯，其大多希望享受最好的服务，却只愿支付最少的费用。在一些旧房改造的小区，很多老年人住了一辈子房都没交过物业费，现在搬进新房要缴纳如此多的费用，相当一部分难以接受而拒缴物业费，导致出现长期拖欠物业费的情况。

(三)来自物业法规的原因

1、物业收费标准低影响物业管理水平的提高。所谓一分好货一分钱，业主期望在其缴纳管理费的同时得到满意和舒心的服务，而物业公司也希望通过提供辛苦的劳动获到应有的报酬，作为业主、住户有理由要求物业公司所提供的服务是质价相符。所以物业收费标准应切合实际，既满足企业正常运转需要，又符合业主的要求，达到“质价相符”，否则会影响管理服务水平。

2、对恶意拒绝交纳物业管理费的业主缺乏相应的约束机制。物业公司的性质是服务为主的服务性行业，只要是业主稍微对物业公司有一点不满意都会用不交物业费来威胁。就现行的《物业管理条例》来看，企业对付欠费业主的唯一合法手段就是付诸以法律，但目前国内诉讼的手续繁琐、时间过长，就算胜诉，执行的难度较大，耗费的成本较高，最终也难以保证问题解决。

二、解决的相关对策

(一)加强管理，提高物业公司的服务品质

1、妥善处理业主投诉。构建平等沟通的平台，通过业主委员会广泛征集业主的建议和意见，另外对于业主投诉情况是否属实，是否合理，物业公司都必须耐心对待，认真处理。

2、改善物业收费手段。物业服务企业通过电话、微信、短信、电子邮件、函件、走访等灵活多样的形式发送缴费信息，采取网上划款、上门收取、柜台收费等方式收取物业费。

3、提升企业服务品质。物业公司应重视自身服务品质的提升，采用服务公示制度，接受社会公众的评价和监督，让业主觉得 “物有所值”，使业主获得“等值”乃至“超值”服务。

(二)坚持引导，树立业主正确的消费意识

1、相关政府部门、行业协会、物业服务企业要借助各种媒介，对业主和客户从行业法规和法律知识普及方面入手，广泛宣传，提高业主和客户对物业管理服务行业的认知度，使居民树立“花钱买服务”的正确消费观念。物业公司可向业主公开物业公司具体做了哪些事，以及物业管理服务的实施情况等等，也可向业主征集意见寻求改进方法，拉近与业主的距离，让业主理解物业的难处。

(三)规范服务，强化物业管理的监管机制

1、规范行业服务，统一验收标准。

目前，对物业管理服务价格的认定，可以通过双方协商来解决，但对于物业管理服务质量的认定标准，供需双方意见不一致。因此迫切需要政府相关部门牵头对整个行业的服务标准进行统一规范，对物业公司、业主双方提供解决问题的途径和依据，对物业管理工作进行验收考评。这样，既保障了业主的利益，也能

对物业公司进行实施有效的管理和监督。

2、完善物业法规，加强收费管理。

此次为切实提高我市物业管理水平，理顺监督管理体制，完善长效管理机制，不断改善人民群众的生活和工作环境，推进和谐社区和文明城市建设，对物业管理企业发展及物业管理工作提出了新期待、新需求, 需落实对物业服务企业在就业培训、收费管理、财政税收等方面的政策,提供更加优质便捷的服务环境和税收环境，相关执法部门在法定权限内和原有基础上，要简化现行物业管理欠费案件的审理程序，提高审理效率，方便解决各类物业管理纠纷。

3、发挥公众力量，建立管理档案。

物业管理往往涉及到众多业主，业主之间既有个体利益，也有共同利益。在单个业主的个体利益与全体业主之间的整体利益发生冲突时，个体利益应当服从整体利益。尝试在小区物业建立楼栋管理档案，对各楼层缴纳物业费积极度在小区宣传栏上给予定时公布，有利于提高业主的缴费意识，预防和减少物业管理纠纷。

4、修订合同条款,避免管理纠纷。

在物业管理中,调整业主和物业管理企业关系的重要依据是物业服务合同。因此，明确物管的服务职责，就需要在物业服务合同范本的基础上细化、量化，避免发生物业管理纠纷时缺乏合同依据。《物权法》、《物业管理条例》和相关的政策法规，作为其配套使用的示范文本应由相关职能部门做出相应的改动和调整，以适应物业行业不断发展变化的新要求。

现如今，是武汉市物业管理事业发展历史上的重要时期, 能否抓住机遇，符合时代发展、是物业行业发展的需要，是公民社会的需要，更是社会进步的需要。因此,解决好物业管理收费难的问题 ,具有重要现实意义和很强的研究价值。从企业的角度来讲，解决好物业管理收费难的问题,有利于企业的持续发展,在市场中更好地体现企业的产品声誉和公众形象；从业主的角度来说, 解决好物业管理收费难的问题,有利于业主的生活品质, 为自身的居住环境提供安全、安静、舒适的环境保障。从社会的角度看，解决好物业管理收费难的问题,有利于政府推动社会的发展进步，促进保障民生、社会经济、政治、文化的全面发展，为城市建设创造更好的发展环境。

第二篇：住宅小区物业管理收费难问题探讨

住宅小区物业管理收费难问题探讨

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住宅小区物业管理收费难问题探讨 本文简介：摘要：住宅小区物业收费难是目前很多物业公司面临的问题，部分企业甚至陷入了入不敷出的困境，由收费难引发的物业矛盾纠纷也制约着行业的发展，不利于和谐社会的建设。基于目前物业管理收费现状，文章分析了物业收费难的原因，从政府、业主、物业公司和社会团体角度提出了相关对策和建议。关键词：物业费物业公司业主对策分

住宅小区物业管理收费难问题探讨 本文内容：

摘要：住宅小区物业收费难是目前很多物业公司面临的问题，部分企业甚至陷入了入不敷出的困境，由收费难引发的物业矛盾纠纷也制约着行业的发展，不利于和谐社会的建设。基于目前物业管理收费现状，文章分析了物业收费难的原因，从政府、业主、物业公司和社会团体角度提出了相关对策和建议。

关键词：物业费物业公司业主对策分析 引言

自1994年将新建住宅小区全面纳入物业管理的规定实施以来，我国物业管理行业中业主和物业公司的矛盾纠纷不断，由于物业管理费收缴率低、收费难问题导致的恶性群体事件频发，造成了不良的社会影响。物业服务质量低下、业主拒缴物业费的恶性循环问题已经成为整个物业服务行业乃至社会关注的焦点，是亟待解决的民生问题。因此，探究住宅小区物业收费难的原因，探索合理有效的解决途径，对于保障业主合法权益、改善企业经营管理、促进行业健康发展以及社会和谐都具有重大的积极意义。1国内外研究现状

在国外，SteveRDoe（2004）从物业管理与政府治理的角度，研究并提出政府应当利用中介服务机构，充分发挥它们在社区管理中的作用。[1]BeateKlingenberg（2008）经过建模研究认为租金管制不仅对业主，而且对资产管理者和承租人都具有预想不到的负面后果，从而提出应重新探讨和审查租金管制政策。[2]TerenceYMLam（2012）研究发现收费水平对物业服务质量无显著影响，专业维修服务是复杂的，并且和交易成本呈现显著相关性，特别是在物业管理部门与租户有高度联系的时候。[3]在国内，鉴于我国住宅小区普遍存在的物业管理收费难的现状，国内众多学者在这方面进行了较多角度的探索与研究。漆国生（2010）从纠纷化解的选择性和有效性视角出发，借鉴国外流行的替代性纠纷解决方式（AlternativeDisputeResolution，ADR）以探索我国社区物业管理纠纷的新型化解机制，并对以非诉讼形式化解物业管理纠纷进行了有效性研究。[4]邵俊霖、吁帅彪（2012）认为建立物业公司和业主的双向评级机制有利于相互激励，能够避免因信息不对称而产生失灵。[5]邱柏棠（2017）针对物业管理收费难的情况提出了一些对策，例如可以借助舆论宣传和社区的力量，引导业主、业主委员会以及物业管理企业履行对等的权利和义务。[6] 2物业管理服务收费现状

物业费收入是保障物业公司生存和发展的基础和根本，但事实上物业费收缴率低却成为了困扰很多物业公司持续发展的重要问题。据2013年江苏南通市政协提案委员会组织的南通物业服务及收费情况调查结果显示，以南通市崇川区为例：该区现有住宅小区384个，其中实行物业管理的有214个，收费率达70%以上的小区占比三成，收费率达50%的占比三成，收费率达40%的小区占比两成，基本收不到费的小区占比一成多。[7]较低的物业费收缴率在很大程度上是由于业主对物业公司提供的服务不满意而引起的。据2014-2016年《江苏十大服务行业公众满意度调查分析报告》显示，三年来物业管理服务的公众满意度指数分别为67.21、70.43、70.25。虽然近两年来公众对物业服务的满意度有所上升，但业主最不满意的地方仍集中于停车难、垃圾清理不及时、公共设施维修不到位、纠纷处理不力、账目不透明等问题，这些问题也是导致业主拒缴物业费的直接原因。大量的欠费现象引发了业主和物业公司接连不断的矛盾纠纷，近年来各地物业管理纠纷案件快速增长，如江苏常州市法院2015年物业纠纷案件受理数量比2013年上升了93%，物业纠纷案件已经成为主要的民事案件类型。物业收费难题不仅侵害了已缴纳物业费的业主的合法权益，同时也致使很多物业公司难以维持运转，直接导致其减少日常物业服务费用的支出，物业服务质量得不到保障，更加剧了物业费的收取难度，如此形成的恶性循环不仅不利于物业服务水平的提高，整个物业服务行业也无法得到健康、良性的发展。3解决物业收费难问题的对策分析 3.1政府角度

3.1.1完善物业管理法律法规由于相关法律法规的不完善，目前物业管理中普遍存在住房专项维修资金使用难问题。《物业管理条例》第12条规定：业主大会决定筹集和使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。这意味着，假如物业公司需动用住宅专项维修资金修缮漏雨的房屋，就必须征得2/3以上业主的同意，但实际上有些业主根本不在小区居住，或者有些业主认为房屋漏雨是顶楼的事情而不同意使用专项维修资金，物业公司申请动用专项维修资金的基本条件无法得到满足，导致了专项维修资金在账上“睡大觉”、使用率低的问题，这种现象也印证了迈克尔•赫勒提出的“反公地悲剧”理论。赫勒认为，由于资源未被充分利用或使用不足而导致的资源浪费、效率低下、收益减少的情况更为严重。[8]迈克尔•赫勒在提出“反公地悲剧”现象的同时也试图寻找一种解决方案，如果说“公地悲剧”是因为产权虚置、不明晰所以需要明晰产权的话，那么，“反公地悲剧”则是由于产权过多、支离破碎，需要整合产权。[8]对于住宅专项维修资金的整合产权措施，笔者认为可以借鉴国外的相关做法。例如美国的住宅专项维修资金交由基金公司管理，物业公司将需要维修的房屋报到基金公司，再由基金公司到市场上寻找公司维修。[9]相关立法部门应制定可操性较强的法规政策，例如在法律法规中引导业主委托第三方社会中介机构对住宅专项维修资金进行管理，同时也要规定由于受托中介机构的原因造成业主损失的，中介机构应承担相应的民事责任，健全且实操性强的物业管理法律法规对于解决物业收费难问题有重大意义。3.1.2建立健全物业纠纷调解机制针对物业纠纷频发的情况，各省各地也在积极探索物业纠纷的调处机制，例如江苏省常州市推进调解组织、巡回法庭和联席会议制度，并根据案件类型采用支付令、先行调解、速裁和小额诉讼程序等手段，对物业费纠纷的化解起到了积极的推动作用。在这些工作的基础上，还应探索建立健全市、区、街道、社区四级物业纠纷调解机制，构建以人民调解、行政调解、司法调解为主体的“三调联动”物业纠纷调解工作新模式，尤其要注重发挥社区、街道的作用，努力将矛盾化解在基层。在社区，可以成立物业纠纷调处办公室，主要负责物业管理矛盾纠纷和业主投诉的收集、整理、分类，提供社区法律顾问，配合做好矛盾纠纷及业主投诉调处过程中的法制宣传教育和法律、法规的咨询解答。对于较为复杂的矛盾纠纷，及时上报街道物业纠纷人民调解委员会，由街道整合物业管理办、司法办、派出所、城管办等多方资源，按照工作程序规范开展人民调解。市区则主要以行政和司法的手段调解重大疑难纠纷。物业纠纷的四级调解机制以及“三调联动”的工作新模式，有利于整合调解资源，强化调解功能，提高调解效率，及时有效地化解物业矛盾纠纷。3.1.3深化物业信用系统与个人信用体系建设第一，完善物业公司信用评价和管理系统，推动物业“信用管理”。山东省出台的《山东省物业公司信用档案与评级管理办法（试行）》，是物业资质认定取消后省级层面出台的第一个信用档案与评级管理办法。一要对物业公司实行赋分管理并进行信用评级，将评级结果与招投标、项目评选、参与政府补助资金、享受税收优惠政策等方面相挂钩；二要建立“黑名单”制度，将出现严重不良行为的企业直接拉入黑名单，并及时向社会发布企业不良信用记录；三要有关于企业的负面信息，比如未妥善解决的投诉举报、媒体曝光造成社会影响、因企业过错造成的群体性事件等，都将形成企业信用档案长期保留。第二，完善个人信用体系，建立业主诚信管理制度。以江苏省“十三五”物业管理行业发展规划为例，在维护合法权益的基础上，引导业主树立诚信观念，自觉履行物业使用相关义务。同时探索建立业主不良信用记录制度，将业主违法搭建、擅自改变物业使用性质、拒绝缴纳专项维修资金和“群租”等物业使用违法违规行为拒不整改的，以及无故欠缴物业服务费经仲裁裁决或司法判决确认后仍不履行缴费义务的，纳入个人诚信档案，并通过公共信用信息共享平台，作为多部门联合实施信用惩戒措施的参考。3.2物业公司角度

3.2.1企业信息定期公示，完善信息传递机制物业公司的失信违约行为需要多久才能被业主发现和信息传递速度有很大关系，如果欺骗的行为难以被发现，发生欺骗的可能性就越大。因此推动企业信息公开化对于完善信息传递机制尤为重要，物业公司应定时定点将公司财务状况进行“量化公示”。应秉持“能够做到多细致就做到多细致”的原则，把关乎业主切身利益的每一个项目都细化开来，将物业经营收入、物业服务费用支出等大类项目下的每一个明细项目都以具体数值进行公示，并配以必要的文字说明，比如收入或费用发生的具体时间、次数、相关责任人及联系方式等等。唯有增加企业信息公示透明度、完善信息传递机制，使物业公司自觉接受业主的查询和监督，才能消除业主疑虑，从客观上促进物业服务水平的提高，改善物业费的收缴情况，双方的合作才能有稳固的基础。3.2.2探索实施酬金制管理目前我国物业计费方式主要采用包干制，这种收费方式虽然比较简单，但也在客观上造成了物业收费不透明、业主对物业服务的内容、标准和价格认可度不高等问题；而收费透明度相对较高的酬金制，则需要业主对物业管理有较高的认识水平和专业水平。对于具备条件的住宅小区，物业公司和业委会应在贯彻《物业管理条例》的基础上探索实施酬金制管理。物业公司在应收的物业管理费中按约定的比例作为其利润，其余全部用于物业管理日常开支，结余或不足的部分均由业主共享共担。同时应分设物业费及公共收益财务科目，独立记账核算。业主委员会独立委托第三方机构进行评估，在三方认定签字的基础上逐月公示物业收支情况。通过公开透明的物业服务收费新管理模式，在有效解决业主不满意、企业入不敷出问题的同时，也能够提高业主自治能力，形成业主与物业公司按照市场规律合作的良好局面。3.2.3加强对物业管理从业人员的培训根据2013年《物业管理行业报告》显示，制约行业发展的问题之一是从业队伍人才匮乏。因此，要提高物业服务水平、减少物业矛盾纠纷、提高业主满意度的措施之一就是要提高物业从业人员的素质。一方面，要加强对物业管理人员的能力培训，全面提高管理人员的专业知识以及业务技能，打造一支专业能力强、综合素质高的物业管理队伍，为提高企业的管理服务水平提供坚实保障。另一方面，还要强化对全体员工的职业道德建设，不断提高员工对物业管理的职业认识，使其明确在职业活动中应承担的责任和义务，培养员工的服务意识，规范从业人员的服务行为。通过培训来提高员工的个人综合素质与修养，从而达到企业整体服务品质的全面提升。3.2.4增进沟通，合法催收物业服务费物业矛盾纠纷很大程度上是由于物业公司与业主之间缺乏有效沟通造成的，如果物业管理人员掌握一定的沟通技巧，及时与业主进行沟通，了解并满足业主的合理需求，无疑会使物业管理人员与业主的交流变得更顺畅，许多问题也能消灭于未然。同时，物业公司应组建专门的物业费催收团队，根据业主欠费时间的长短将业主进行分类，并通过以沟通为中心、分类专攻的形式进行物业费催收。例如，对于欠费半年以内的业主，采取电话催收、发送催收短信等方式；对于欠费半年以上、一年以内的业主，应及时发送催收单，使业主明确违约责任；对于长期欠费的业主，物业费催收团队应及时上门沟通，了解业主欠费的真实原因。如果业主确实有生活困难的，可采取人性化处理方式，如给予适当的优惠或分期付款等；如果业主属于长期恶意欠费，采取以上催收方式均无成效时，物业公司应通过司法途径，向业主发“律师函”催收、向法院申请强制执行“支付令”等，但切不可采取断水、断电、停电梯等极端手段，否则只会引发更为严重的矛盾纠纷。3.3业主角度

3.3.1规范业主大会议事规则会议是人类社会解决分歧、达成共识、制定公共决策的重要工具，但实践中却表明人们相当不会开会，有“议事规则”意识的人少之又少。根据2011年6月中国推动者“议事规则普及计划”发布的《2011中国城市人群“罗伯特议事规则”意识调查报告》来看，中国城市人群中，40%的受访者认为中国目前开会“很少”有“议事规则”，25%的人认为“有”，25%的人认为“基本没有”，10%的人认为现在中国人开会简直是“一锅粥”[10]。可见目前中国人开会普遍缺乏“议事规则”意识。同样地，小区定期召开业主大会会议时，对一件事征询意见时业主往往各持己见，争吵得不亦乐乎，严重时甚至发生人身攻击。他们不以客观事实评定事物的合理性，而仅以个人利益是否得到满足为标准，因此会议效率十分低下。业主大会会议中存在的种种问题迫切需要制定规范的议事规则来解决，笔者认为在这方面可以借鉴“罗伯特议事规则”。首先，业主在发言之前应举手示意会议主持人，先举手者优先，但尚未发过言者优先于已发过言者。在大会中应秉持一时一事原则，只有在一个待决事项处理完毕后，才能引入另外一个事项。此外，业主应文明发言，辩论应当就事论事，不得进行人身攻击。最后，在讨论充分展开之后才能进行表决，表决原则为多数裁决，“赞成方”的票数需严格多于“反对方”的票数，弃票无效，若平局则不能通过决议。在业主大会会议中引入“罗伯特议事规则”，机会均等、一时一事、文明表达、充分辩论、多数裁决，能够有条不紊地让业主的意见得以表达，平衡保障任何一方的利益，有利于改善业主大会中的杂乱现象，压制各方私欲，如此形成的决议方能代表最广泛业主的利益，既保障了民主，也提高了议事效率。3.3.2探索引入第三方监督机制由于目前存在较为严重的业主委员会“不作为、乱作为”现象，部分住宅小区已经开始引入第三方中介机构进行物业管理，以此来监督物业公司和业委会的行为。我国也有部分省市已经对物业第三方监管做出了相关规定，例如《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》第七条规定：建设单位应当在销售房屋前确定物业服务事项和标准，从市房屋行政主管部门公布的第三方评估监理机构名录中，随机抽取物业服务评估监理机构对服务费用进行测算，测算结果应当在销售场所予以公示，并写入房屋买卖合同和前期物业服务合同。2016年7月1日起施行的《南京市物业管理条例》也明确规定建立物业服务评估制度，业主自治组织、建设单位、物业公司可以委托物业服务第三方评估机构，开展物业项目交接和查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。由此可见，在物业管理中引入第三方监督很有必要。在前期物业费的定价过程中，第三方的介入改变了以往单一开发商定价原则，让业主在买房前就对物业费的主要构成有所了解，对业主来说体现了公平；另外，引进第三方的专业力量对物业服务质量进行评估，能够通过优胜劣汰机制监督企业提高服务质量。如果发现第三方机构有诸如收取委托方好处、出具虚假报告等不公正行为，应取消评估机构资质，并向社会曝光。除了相关法律条例的规定，还需要相关政府部门力量的介入，以政府购买服务的形式，派驻独立于物业公司和业主的第三方会计、审计、评估及律师等专业人员实施监管，为规范物业服务、解决物业费纠纷、落实物业价格调整机制提供保障。3.3.3树立合同意识，依法维护合法权益“按时交纳物业服务费用”是业主的一项义务，在《物业服务合同》中也会明确规定。但是由于缺乏合同意识、责任意识和契约意识，缺乏“花钱买服务”的物业服务消费观，在物业公司提供的服务与业主的期望水平存在较大差异时，绝大部分业主会选择拒绝缴纳物业费，只有极少部分业主选择诉诸法律，但实际往往由于业主对物业服务不到位举证不足而以败诉告终。因此，业委会、街道物业服务中心、行业协会、相关政府部门等主体都应加强对业主的教育培训。首先，通过在小区宣传物业服务相关知识、定期举办相关物业活动，完善业主对物业服务的认识，帮助其树立“花钱买服务”的消费观，提高业主的合同意识、法律意识和履约能力；其次，在发生物业费纠纷时，引导业主通过人民调解、行政调解、司法调解等途径依法维权，必要时引入第三方专业机构为业主提供法律咨询等服务。3.4社会团体角度

3.4.1加强行业自律监督机制建设目前，我国各省市的物业管理行业协会在当地住房和城乡建设厅的指导与监督下，为物业公司以及业主提供了更加丰富多元的服务，协会的职能范围也得到了扩展，但是仍主要集中于物业管理法律法规的宣传、行业交流与指导、从业人员培训等方面，行业协会的自律监督作用并未得到充分体现。《深圳经济特区物业管理条例》要求“物业公司应当自取得资质证书之日起三个月内加入市物业管理协会。”然而绝大部分的物业相关法律法规未能明确行业协会的监督职能，因此，要在物业管理行业协会的领导下加强行业自律，笔者认为首先应该加强法规自律，即以相关的法律法规保障行业协会的自律监督作用。程宝库（2011）认为，“政府应保证行业协会的相对独立地位，并授予其一定的评估和监督权[11]。”行业协会应建立健全内部惩处制度，对于物业公司的违规不良行为，以取消企业的会员资格、记入企业信用档案并公布等手段予以惩处，以此来督促物业公司严格遵守职业道德，规范物业服务行为，提高服务质量，从而保障社会公众的利益。3.4.2加快推进物业服务标准化2018年1月1日起将施行的新修订标准化法，为制订实施物业服务标准提供了指导及法律保障。国家质检总局党组成员、国家标准化管理委员会主任田世宏表示，制定标准能够更好地满足人民群众对美好生活的需要，让标准在人民群众的美好生活向往和追求中来满足他们的需要。中国物业管理协会应以《标准化法》为指导，推进物业管理行业标准化工作，指导物业公司制定企业标准，引导他们按照行业标准和企业标准为业主提供标准化服务，提高服务质量，做到如江苏省“十三五”物业管理行业发展规划中所提出的：逐步形成科学合理、层次分明、重点突出、能够满足整个行业发展要求的标准化体系，以标准化手段全力支持物业管理行业转型升级，助推物业管理行业可持续发展。3.4.3发挥社会舆论监督约束作用我们可以考虑借助新闻媒体的力量，引导新闻媒体坚持正确舆论导向。社会舆论的监督约束具有精神、道德的力量，能够帮助个人道德自律机制的形成。新闻媒体既应曝光物业管理中的不良现象，将那些暗箱操作、推诿塞责的物业公司暴露在公众视线之下，也要报道相关部门严格执法、业主与物业公司良性互动、物业公司和从业人员感人事迹等正面情况，营造良好的社会氛围。通过社会舆论的宣传，提高业主对物业管理的认识，引导业主通过合法途径理性维权。社会舆论的监督也大大提高了企业的失信成本和社会成本，因此物业公司为了维护企业的声誉和长期利益，往往会规范自己的行为。4结束语

物业收费难问题直接关系到业主和物业公司的切身利益，由此引发的物业矛盾纠纷如果处理不当，容易激发恶性群体事件等社会矛盾，因此这一问题亟待解决。诚然，要解决物业收费难题也不是单靠业主或物业公司自身就能做到的，还需要集合相关政府部门、行业协会、新闻媒体、业主委员会等社会多方主体的力量。唯有在多方主体的协调配合之下，积极引导、监督业主及物业公司双方履行对等的权利和义务，方能使二者之间形成“企业提供优质服务——业主缴纳物业费——企业提供优质服务”的良性运转格局，进而改善企业经营管理、促进物业管理行业的健康发展以及和谐社会的建设。作者：陆雅芳 单位：南京林业大学 经济管理学院

第三篇：物业管理收费难的原因及对策

物业管理收费难的原因及对策

文/郎丰云

物业管理服务既然是一种商品，就有价值和使用价值，业主支付一定费用后可以享受专业的物业服务来获得价值。而物业服务企业通过提供服务并收取一定的服务费来获得价值补偿。但在现实中，被服务的一方是否愿意按时缴费，提供服务的如何才能尽快收回相应的回报，却一直是困扰双方的大问题。本人从事物业管理工作多年，也在最基层的工作干过，深知从事物业服务工作的步履艰难，也深切体会到物业收费人员的困惑与苦恼，依法而论，物业服务费收费难的原因大致有三类：

一、物业管理服务质量不佳引起的欠费行为

一是物业服务企业没有摆正自身是服务者的位置，对业主管理和约束过多，不能全方位提供服务满足业主的需求。二是一些物业服务企业从业人员素质不高，服务意识淡漠，重收费、轻服务，导致服务成本居高不下，服务质量不高，业主感到不满意后常用的抗争手段就是拒交或拖欠物业服务费。

二、业主自身原因引起的欠费行为

有各别业主的消费习惯与观念还未从计划经济时期的福利体制转变过来，没有将物业服务看做是使自己物业保值、增值的行为，也有部分业主认定物业服务公司是小区的管家，不管大事、小事就找你物业公司。诸如：邻居高声放音乐，装修噪音，宠物扰民等，还有个别业主贪占小便宜，既想不缴费或少交费，又想享受到好的物业服务，因此，总是找出各种借口来达到拖延缴费或少交费的目的，这类业主虽然数量不多，但影响却是极坏的。

三、业主维权是非不分，物业服务公司无端受过

主要包括为小区配套的加压泵房与楼房太近，电压不稳，绿化环境不合理，房屋质量有问题解决不及时，配套设施不完善，承诺不对现等问题，甚至连小区外面的马路上没有路灯也会成为业主拒交费的借口。还有业主因市政道路施工造成不便。如：突然停水、停电、停有线也归罪于物业公司没有提前告知是失职，物业公司成了“冤大头”。

有的业主虽然法律意识和维权意识较强，但对物业管理服务不是很了解，把“炒公司”和不缴费当成维权的利剑，对物业管理服务不是讲求质价相符，而是吹毛求疵，要求太高，把物业公司当成全能佣人或服务机器，稍有不合意，便以不交服务费相威胁，这类情况在个小区都有出现。

物业收费难的矛盾，既反映了业主维权意识的提高，同时也反映了收费政策的滞后，及政府部门的监管不力，也没有相应的解决手段。在矛盾发生时，部分新闻媒体对事件的报道，没有究其真正的原因，随意的偏向及不实的报道也造成了公众对物业服务行业的偏见，造成舆论危机和信任危机，使物业公司步履艰难同时也不利于这个朝阳产业的健康发展。对解决收费难的几点建议：

一、完善物业服务合同，提高物业服务水平

物业服务公司在接管小区时，就要利用与业主签订《前期物业服务协议》、《临时管理公约》等机会，向业主宣传物业服务的内容、标准及收费依据。让业主抛开陈旧的居住意识，接受和认可物业服务模式，培养建立一种相互信任、相互理解的关系。让每个业主都知道缴纳服务费是应尽的责任和义务。物业服务费的收取是为大家更好的营造一个整洁、优美、舒适的生活居住环境，维护和保证了房屋本体和设施设备的正常运行，使其居住的物业保值增值，明白了这个道理，加上物业服务公司要从真诚服务业主的角度出发，慢慢就会形成一个自觉缴费的大环境，建设和谐社区，建立温馨家园的目标就不难实现了。

二、明确各方职责，使物业公司真正放下包袱搞好服务

目前，国内房地产的开发中，许多物业公司是房地产商的下属公司，业主也习惯于把物业公

司与开发商捆绑在一起，于是，对于开发商的房屋维修服务不及时，物业公司又无力解决时，业主会使出杀手锏——不交物业服务费。

其实就物业公司而言，何尝不想为业主解决问题呢，但苦于个别施工单位相互扯皮、推诿。若物业公司自行解决，经费有限而且也不合理。面对房屋质量问题迟迟得不到解决，业主无力抗争，拒交物业服务费成为他们手中唯一的武器。依我之见，对此问题最好的解决方法是物业公司在接管物业时，可与开发商商议确定一名甲方代表，负责联系业主入住后发生房屋质量的维修事项，一般的日常维修有物业公司负责，难度大的有甲方代表联系相关的施工单位进行维修。这样即能将业主的各种信息及时反馈给开发商，提高后续房屋的建设质量，同时也能尽快完成各项维修，减少业主的投诉。加快建管分离，明确各方的责任，定会促进物业服务企业的健康发展，使物业公司真正放下包袱，有了更广阔的运作和发展空间，向着规模化的方向发展，以规模创效益和品牌，以优质的物业服务赢得业主的业主信任与支持。

三、真诚服务促进沟通，确实为业主排忧解难

针对因房屋质量原因，邻里纠纷等其他原因而拒绝交费的业主，我们不能采取对抗过激的催缴方式，而是站在业主的角度思考问题，积极帮助业主解决问题，把业主的损失减到最小。对邻里侵权产生的纠纷，我们应以物业管理法律法规为依据，积极主动协调，化解双方矛盾，想业主所想急业主所急，才会得到业主的支持和理解，才能与业主建立起和谐的服务关系。人人都多一份理解和宽容，少一份报怨和苛求，定会促进社区的和谐发展。

四、加快社会信用体系的建立，倡导守法重得的社会风尚

本人前几年到香港旅游时，曾参观当地的村屋与大厦，发现人们都能自觉遵守规章，有良好的社会公德，重要的是有一套严密的社会信用体系。任何人违法违规，一经发现就记录在案，形成了强有利的外部制约。内地与香港物业管理的差别在于是代理制还是承包制，是否有详细的服务细则，由于性质的不清晰，收费的不明朗而衍生出许多问题。在香港，物业管理条例在追收物业管理费的权利比较大，如果不交管理费超过3个月即可入禀法院，欠缴管理费的业主会被“钉契”，房屋被法院禁止出租或买卖，他们的事务部门经常召开各种会议，推广宣传相关条例和章程，使物业管理概念深入人心家喻户晓，增强了管理公司与业主的有效沟通和理解，物业管理公司除了做好日常的房屋维修和保养工作，还积极为业主提供一个安全、舒适和谐的居住环境，保障了业主的利益，建立起互惠互利，和睦共处的邻里关系，使业主的物产发挥最高的效益，这也是香港在物业管理方面与内地的差别。

比较两地的物业管理，编制一套完善的《山东省物业管理条例》实施细则，尽快完善物业管理行业的法律法规已迫在眉急，明确物业管理各方主体的权利和义务，做到有法可依。执行彼此订立的合同与协议，将各种收费的合理性质予以明确，遵守相关的管理制度，以及增强政府部门的监管职能，使我们的物业公司不再为收费率发愁。我们坚信随着物业管理政策法规的完善，物业管理企业自身建设的提升，及广大业主对物业管理认识的提高，行业发展中的各种困难和问题都会得到根本性的解决，物业管理行业将在构建“和谐社会”中发挥重要的作用。

作者单位：济南昌隆物业管理有限公司

第四篇：物业收费难的原因分析与对策

物业收费难的原因分析与对策

物业收费难，是目前多数物业公司所面临的窘境，也是广安很普遍的现象。物业管理作为构建和谐社区的细胞，在发达的城市、地区是没有物业管理不购房的。而在广安人民心中，物管思想却还很被动。房子是业主买的，买房花钱就不少了，现在还交上一笔不小的物管费？为何人家不缴费，我们小区要交费？我不要你们的服务！水电费我交，我就不交物管费！你就是搞搞卫生，找几个保安看看门，要哪么多人交物管费？物管费不是开发商出吗？凡此种种，导致物业管理费收缴率低，使许多物管企业入不敷出。

一、当前物业收费管理状况。

最新抽样调查结果显示:小区平均物业收费率仅为约60％。目前本市约有一半的商品房小区物业管理举步维艰。据统计，一般小区的物业收费率能达到75％，就属于较好的。很多物业管理企业仅能达到50％左右，基本上处于亏损状态。不得不靠主管部门或开发企业的输血来维持生存。一般来说，物业费收缴率低于80％，物业公司就难以维持正常的经营管理活动。

今年法院接到物业公司起诉业主侵犯人权和物权的案例越来越多。目前，由物管收费而引发的投诉占物管投诉总件数的80％左右。与此同时，业主状告物业公司的诉讼官司也越来越多，物管企业疲于奔命。

当物业收费难成为一种普遍现象，业主与物业公司的矛盾越来越大，诉讼官司越来越多，甚至成为一种受到普遍关注的社会问题的时候，必然有其深刻的社会背景和原因。我们必须找出其发生和存在的深层次的原因，努力从根源上解决物业收费难问题。

二、物业收费难的原因

（一）、社会对物业管理的认识还处在一个较低水平。现实情况表明，“花钱买服务”的物管消费观念在市民中尚未普遍形成，多数人对物业管理的认知还只停留在修房、扫地的程度上；很多人住了一

辈子房都没交过物业费，现在搬进新房要缴纳如此多的费用，很多人无法接受，无法接受就不交。有的回迁户甚至出现多年不交物业费的情况。

（二）、现有的物业管理企业自身还处在一个较低水平，提供的服务不到位。由于物业管理在中国起步晚，尤其是在中西部地区，物业管理在专业化、规范化等方面做得还不够完善，所以这些物业管理公司提供的服务自然就不够专业，不够规范，不能让业主满意。业主认为物管公司提供的服务“物无所值”就以拒交物管费来表示心中的不满。还有一些物管公司不在管理服务上下工夫，它的管理和服务已经无法满足业主的需求了，还是“不思进取”，但管理费却照收不误，直至激起民愤拒交物管费。业主认为服务与收费价值不符，认为物业公司未尽到职责，因而拒绝交费。有关业内人士分析认为，目前物业管理中各类矛盾和纠纷的产生，大多与相关信息不公开不透明有关。

（三）、物业管理费用的核算不清晰。有些不合理的收费可能是在前期物管过程中，开发商和物管公司制定的一些收费标准不合理，并随同业主的购房合同而延续，属于“捆绑销售”；另一方面是业主对物管收费标准知识欠缺，当业主与物管公司发生纠纷时，多数业主便以拒绝交纳物业费应对，使矛盾恶化。

（四）、开发商遗留问题。一些开发项目在规划设计、施工阶段遗留下来的诸如工程质量低劣、配套设施不完善；如一些居民小区设计时未考虑停车问题，导致小区停车过于拥挤，影响居民生活；开发商的虚假承诺以及更改原设计方案等问题；甚至征地拆迁时的遗留问题，均转嫁于物业管理企业。很明显这些都是物业公司代开发商受过。不少业主因为开发商不履行售房时的承诺，入住后很多问题迟迟得不到解决，一旦开发商销售时的承诺没有兑现，业主得不到满意答复，便以拒交物业费来对抗，物业便很可能受到牵连。

（五）、物业管理的相关法律、法规不完善。当前物业管理市场存在的诸如招投标暗箱操作、乱收费、收费难等问题难以解决，其实

大部分原因是因为“无法可依”。物业管理是一个涉及到社会各个方面的服务性行业，它的综合性就决定了在其运作的过程中会出现各种各样的问题，而且大都很复杂。在业主和物管公司发生的争议中，大多数都是因为没有相关的法规依据。如果有相关的法律、法规对物业管理公司和业主双方面进行约束，明确双方在法律上的权利和义务，尽快提高物管收费率也大有所望了。

三、解决物业收费难的对策

目前物业管理产业正处在向市场化过渡阶段，在此过程中，物业公司和业主作为市场主体，用市场手段来调控两者之间的利益纠纷更具可行性。为此物业公司所列服务项目要明码标价，使物业管理更具透明度，以此获取业主的认可。所以我觉得解决物业收费难可采取如下相应措施：

（一）、加强舆论宣传

对业主认识水平低，不少业主尚未树立物业服务有偿消费观念，不愿意花钱买物业管理消费的问题，主要还是要加强舆论宣传，通过教育提高绝大多数人的认识，形成氛围。相信这个问题随着时代发展，人们会转变观念。少数人转变观念难，在大多数人的舆论监督下，在国家法律法规不断健全的压力下，也就不敢不交物业费了。

（二）、强化物业管理

从物业管理的性质来看，虽然冠有“管理”二字，却是不折不扣的服务行业，因此服务质量的问题便不时的被抬上桌面，成了日常工作中的热点和突出问题。上乘的服务质量无疑是提高物业管理收费率的最大王牌，而就目前而言，国内的物管企业并未能真正做到专业化、规范化。在保证服务质量的基础上不断创新服务项目，让业主的需求永远能得到满足。

同时物业管理公司对不同的住宅区根据居民的不同情况，制订合理的物业费标准，与业主协商确定，明码标价，让业主都能接受。国家对一些收入很低确实交不起物业费的贫困户，要制订像廉租房、公房租金减免那样的减免补贴政策及具体标准，使交不起物业费的贫困

户的物业费也能有一个合理解决途径。

（三）、规范业主行为

业主也要规范自己的行为，敢于与无理欠费，损害大家共同利益的现像做斗争，而不是纵容支持甚至追随。按照《物业管理条例》的规定，对逾期不缴纳物业费用的，业主委员会应当督促其限期缴纳，否则物业公司可向法院起诉。而如果物业公司没有尽职尽责，业主委员会可以对违约物业公司进行制约甚至提出诉讼。

（四）、完善法律监管

解决物业收费难，完善落实法规是关键。《物权法》在第六章《业主的建筑物区分所有权》中首次明确了业主对物业的所有权：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”

四、对物业管理的思考

据调查统计显示，物业管理员证书成为今年21种热门证书的第八大选择。物业企业如何在竞争中实现长远发展？业内专家认为，物业企业“打造品牌、做大品牌”已成为在激烈的物业市场竞争中的必走之路。

物业公司要想做大做强必须打出自己的品牌，不断提高各种物业类型的服务档次，还要向多品位管理发展。物业公司必须按照符合市场的买卖法则来收费，走全国的市场化之路。将来物业企业还要走优胜劣汰之路，走规模化扩张、集约化经营的道路。

第五篇：物业收费难的原因分析与对策

物业收费难的原因分析与对策

物业收费难，是目前多数物业公司所面临的窘境，也是全国很普遍的现象。物业管理作为构建和谐社区的细胞，在发达的城市、地区是没有物业管理不购房的。而在内地大多数县域人们心中，物管思想却还很为被动。房子是业主买的，买房花钱就不少了，现在还交上一笔不小的物管费？为何人家不缴费，我们小区要交费？我不要你们的服务！水电费我交，我就不交物管费！你就是搞搞卫生，找几个保安看看门，要哪么多人交物管费？物管费不是开发商出吗？凡此种种，导致物业管理费收缴率低，使许多物管企业入不敷出。

一、当前物业收费管理状况。

最新抽样调查结果显示:南昌市商品房小区平均物业收费率仅为约65％。目前本市约有一半的商品房小区物业管理举步维艰。据统计，一般小区的物业收费率能达到75％，在南昌地区就属于较好的。很多物业管理企业仅能达到50％左右，基本上处于亏损状态。不得不靠主管部门或开发企业的输血来维持生存。一般来说，物业费收缴率低于80％，物业公司就难以维持正常的经营管理活动。

市消费者协会介绍，今年法院接到开发商、物业公司起诉业主侵犯人权和物权的案例越来越多。目前，由物管收费而引发的投诉占物管投诉总件数的80％左右。与此同时，业主状告物业公司的诉讼官司也越来越多，物管企业疲于奔命。甚至出现了多起业主与物业公司互相斗殴的案例。最有名的事例是南昌贤士花园的业主充分行使自己的权力，炒掉原来的物业管理公司，聘请了新的物管公司，一时成了南昌的新闻。

当物业收费难成为一种普遍现象，业主与物业公司的矛盾越来越大，诉讼官司越来越多，甚至成为一种受到普遍关注的社会问题的时候，必然有其深刻的社会背景和原因。我们必须找出其发生和存在的深层次的原因，努力从根源上解决物业收费难问题。

二、物业收费难的原因

（一）、社会对物业管理的认识还处在一个较低水平。现实情况表明，“花钱买服务”的物管消费观念在市民中尚未普遍形成，多数人对物业管理的认知还只停留在修房、扫地的程度上；在一些旧的公房和房改房小区，很多人住了一辈子房都没交过物业费，现在搬进新房要缴纳如此多的费用，很多人无法接受，无法接受就不交。有的回迁户甚至出现多年不交物业费的情况。

（二）、现有的物业管理企业自身还处在一个较低水平，提供的服务不到位。由于物业管理在中国起步晚，尤其是在中西部地区，物业管理在专业化、规范化等方面做得还不够完善，所以这些物业管理公司提供的服务自然就不够专业，不够规范，不能让业主满意。业主认为物管公司提供的服务“物无所值”就以拒交物管费来表示心中的不满。还有一些物管公司不在管理服务上下工夫，它的管理和服务已经无法满足业主的需求了，还是“不思进取”，但管理费却照收不误，直至激起民愤拒交物管费。据《中国建设报·中国楼市》刊载的一份中国社会调查事务所日前对京、沪、穗三地房地产发展情况的调查资料显示，在与购房有关的问题中，消费者最关心、最担心的问题是物业管理服务问题，其不满意率高达90％。被调查者对于物业管理的不满意主要是物业管理公司乱收费、房屋维修不及时、防盗管理不到位、物业工作人员的服务态度不好等。不少小区的业主认为物业公司的收费不透明，不合理，乱收费，高收费，服务与收费价值不符，认为物业公司未尽到职责，因而拒绝交费。有关业内人士分析认为，目前物业管理中各类矛盾和纠纷的产生，大多与相关信息不公开不透明有关。根据《南昌市物业服务收费管理实施办法》第十七条规定，“物业管理企业要严格按照国家有关物业财务规定进行帐务处理。对各住宅的收支及成本费用要分别记帐核算。每年不少一次向业主大会或全体业主公布物业服务资金的收支情况。”但实际上很多企业没有做到及时公布物业费收支情况，这样不禁让老百姓质疑，因此也会造成物业收费难的问题。

（三）、物业管理费用的核算不清晰。据了解，南昌市有物业管理企业100多家，从业人员超过6000人。实现物业管理的项目200多个，但是在这100多家物业公司中，有的物业费每平方米只要几毛钱，有的要三元多，相差如此之多，不禁让老百姓质疑，物业费标准到底应该是多少？究竟是怎么来的？有些不合理的收费可能是在前期物管过程中，开发商和物管公司制定的一些收费标准不合理，并随同业主的购房合同而延续，属于“捆绑销售”；另一方面是业主对物管收费标准知识欠缺，很多公用设施产权界定不清，物管公司有机可乘，擅自提高或者改变收费标准和内容。当业主与物管公司发生纠纷时，多数业主便以拒绝交纳物业费应对，使矛盾恶化。

（四）、开发商遗留问题。一些开发项目在规划设计、施工阶段遗留下来的诸如工程质量低劣、配套设施不完善；如一些居民小区设计时未考虑停车问题，导致小区停车过于拥挤，影响居民生活；开发商的虚假承诺以及更改原设计方案等问题；甚至征地拆迁时的遗留问题，均转嫁于物业管理企业。很明显这些都是物业公司代开发商受过。不少业主因为开发商不履行售房时的承诺，入住后很多问题迟迟得不到解决，一旦开发商销售时的承诺没有兑现，业主得不到满意答复，便以拒交物业费来对抗，物业便很可能受到牵连。

（五）、物业管理的相关法律、法规不完善。当前物业管理市场存在的诸如招投标暗箱操作、乱收费、收费难等问题难以解决，其实大部分原因是因为“无法可依”。物业管理是一个涉及到社会各个方面的服务性行业，它的综合性就决定了在其运作的过程中会出现各种各样的问题，而且大都很复杂。在业主和物管公司发生的争议中，大多数都是因为没有相关的法规依据。如果有相关的法律、法规对物业管理公司和业主双方面进行约束，明确双方在法律上的权利和义务，尽快提高物管收费率也大有所望了。

三、解决物业收费难的对策

目前物业管理产业正处在向市场化过渡阶段，在此过程中，物业公司和业主作为市场主体，用市场手段来调控两者之间的利益纠纷更具可行性。为此物业公司所列服务项目要明码标价，使物业管理更具透明度，以此获取业主的认可。所以我觉得解决物业收费难可采取如下相应措施：

（一）、加强舆论宣传

对业主认识水平低，不少业主尚未树立物业服务有偿消费观念，不愿意花钱买物业管理消费的问题，主要还是要加强舆论宣传，通过教育提高绝大多数人的认识，形成氛围。相信这个问题随着时代发展，人们会转变观念。少数人转变观念难，在大多数人的舆论监督下，在国家法律法规不断健全的压力下，也就不敢不交物业费了。

（二）、强化物业管理

从物业管理的性质来看，虽然冠有“管理”二字，却是不折不扣的服务行业，因此服务质量的问题便不时的被抬上桌面，成了日常工作中的热点和突出问题。上乘的服务质量无疑是提高物业管理收费率的最大王牌，而就目前而言，国内的物管企业并未能真正做到专业化、规范化。而全球著名的英国第一太平洋戴维斯物业咨询公司在这方面做得可以说是国内物管的典范，而第一太平洋戴维斯物业所提供顾问服务的企业近99%的物管收费率也证明了第一太平洋戴维斯的成功。第一太平洋戴维斯物业咨询有限公司在随着人们的生活水平在提高，一直在保证服务质量的基础上不断创新服务项目，让业主的需求永远能得到满足。

同时物业管理公司对不同的住宅区根据居民的不同情况，制订合理的物业费标准，与业主协商确定，明码标价，让业主都能接受。国家对一些收入很低确实交不起物业费的贫困户，要制订像廉租房、公房租金减免那样的减免补贴政策及具体标准，使交不起物业费的贫困户的物业费也能一个合理解决途径。

（三）、规范业主行为

业主也要规范自己的行为，敢于与无理欠费，损害大家共同利益的现像做斗争，而不是纵容支持甚至追随。按照《物业管理条例》的规定，对逾期不缴纳物业费用的，业主委员会应当督促其限期缴纳，否则物业公司可向法院起诉。而如果物业公司没有尽职尽责，业主委员会可以对违约物业公司进行制约甚至提出诉讼。

保利物业在为了让业主明白物业管理服务是什么，确实下了一番工夫。在每一个国家或地方的物业管理相关法规、条例颁布以后，保利物业首先组织员工及时地学习和了解，然后将其扩大复印张贴在布告栏上，让业主们及时了解：业主在物管公司为其提供服务的过程中应享有的权利和应尽的义务。对于有疑问的业主，保利物业的每一位员工都可以为其进行详细的解释，在这个物管公司与业主共同学习物业管理的过程中，也逐渐建立起了保利物业与业主之间的友好关系。保利物业在小区内居委会宣传栏上张贴有关于物管知识、最新的物管条例、专项维修资金等有关业主维护自身利益的宣传海报，既宣传了物业管理的真正含义，还增长了业主的专业知识面，并达到提高物管收费率的目的，可谓是催交管理费的又一成功案例。

（四）、完善法律监管

解决物业收费难，完善落实法规是关键。例如《南昌市物业服务收费管理实施办法》（洪府厅发[2004]47号）第四条中：“凡属新建住宅区物管企业受建设单位委托进行前期物业管理的，物管企业在业主办理入住手续（交钥匙）后3个月内可以按照建设单位与业主约定收费标准试行收费，事前必须报价格主管部门备案登记，3个月试行期间物管企业应正式向价格主管部门申报；凡未向价格主管部门办理备案登记手续或逾期申报的，其公共性服务收费标准一律按省规定的（赣计商价字[2003]766号）最低收费等级四级标准执行”。考虑到目前物业管理企业都获有物管资质证书，但90%以上管理的物业项目（住宅小区）都还未获得政府有关部门的项目服务评级，物业管理企业无法在3个月内正式向价格主管部门申报正式价格。因此对这条政策统一明确规定为：物业管理企业在前期物业管理已经向价格主管部门办理了备案登记手续，其备案公共性服务收费标准可以继续实行，时间顺延至前期物业管理结束为止。对已获得项目服务等级评定的物业管理企业应在3个月内应向价格主管部门申报正式价格，3个月后未向价格主管部门申报的，其公共性服务收费标准一律按省规定的（赣计商价字[2003]766号）最低收费等级四级标准执行。还有《物权法》在第六章《业主的建筑物区分所有权》中首次明确了业主对物业的所有权：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”随着业主维权意识的提高，物业纠纷不断发生。对此，专家们认为，物业收费不透明、超标乱收费、服务与收费不符、财物被盗等是物业纠纷的主要原因。

四、对南昌物业管理的思考

据调查统计显示，物业管理员证书成为今年21种热门证书的第八大选择。南昌100多家物业公司中，知名品牌寥寥无几。物业企业如何在竞争中实现长远发展？业内专家认为，物业企业“打造品牌、做大品牌”已成为在激烈的物业市场竞争中的必走之路。

南昌的物业管理是随着万科、保利、戴德梁行、戴维斯等品牌物管的引进和带动下才逐渐发展而起来的，但总体水平与深圳、广州和上海等大城市相比，还存在一定差距。从物管品牌来看，南昌本地品牌的物管企业几乎没有。近几年来，南昌的物管企业通过全托、顾问、合作等方式，几乎涉及住宅、办公、工业、别墅、医院、学校等市场中的全部物业类型。而在南昌新建的社区物业管理公开招标中，很少看见有南昌物管的身影，屡屡折桂的几乎是省外的品牌企业。由此可见，物业公司要促生品牌，最终还要靠市场竞争。

物业公司要想做大做强必须打出自己的品牌，不断提高各种物业类型的服务档次，还要向多品位管理发展。物业公司必须按照符合市场的买卖法则来收费，走全国的市场化之路。将来物业企业还要走优胜劣汰之路，走规模化扩张、集约化经营的道路。但是南昌不少的知名楼盘的售房时宣称聘请的是全国乃至世界的品牌物管企业，可是在社区实际服务的却是自己房产公司组建的物管，此举的目的是打着品牌的旗号为了抬高物业管理费，可谓挂羊头买狗肉，借壳抬价，欺骗业主。此外，由房地产开发企业自己成立物业企业在南昌也很普遍，管来管去，开发商和物业公司同为一家。物业公司与开发商之间藕断丝连的“父子兵”关系成了引发和激化物管和业主之间纠纷的深层次原因；相关法律缺乏相应的配套细则留下的法律真空，则让许多冲突因没有“裁判”而无所适从。陷于纠缠不清尴尬处境的众多业主和物业管理公司除了需要更加细致、更可操作的法律规范外，双方的自律也许更加重要。

2007级工商管理（专达本）扬艳