注册物业管理师政策与制度习题

第一篇：注册物业管理师政策与制度习题

例题1．《物权法》作为规范我国财产法律关系的基本法律，是权利人对（）实施占有、使用、收

益和处分的基本准则。

A．房产和地产

B．有形资产和无形资产

C．不动产和动产

D．固定资产和流动资产

答案：C，例题2．建筑区划内，应当认定为业主专用部分的是（）。（2012.37）

A．各个业主对其在构造和使用上具有独立性的建筑物部分

B．建设单位销售时承诺赠予业主的露台

C．未经确权的地下贮物空间

D．业主停放汽车的人防设施

答案：A，例题3．根据我国《物权法》，在建筑区划内不能直接界定为业主共有部分的是()。（2011；47）

A．电梯间

B．楼梯

C．物业服务用房

D．停车位和车库

答案：D

例题4．关于物业管理房权属的说法，正确的时（）。

A、物业管理用房属于全体业主共有

B、物业管理用房属于建设单位所有

C、物业管理用房的所有权应事先约定

D、物业管理用房属于政府所有

答案：A

例题5：非业主的专有部分物业使用人在物业管理法律关系中，享有权利和承担义务的来源 不包括

（）。

A、管理规约

B、业主大会议事规则

C、业主大会和业主委员会的决定

D、使用人与业主的约定

答案：B

例题6．关于建筑物区分所有权的说法，错误的是（）。(2013,51)

A、建筑物区分所有权是一个集合权，包括专有所有权、共有和共同管理权

B、业主转让建筑物专有所有权时，对其享有的共有和共同管理权一并转让

C、在区分所有权人之间，建筑物区分所有权不具有排他性

D、建筑区划内，共有所有权的标的物不得请求分割

答案：C

例题7．业主行使专有部分所有权，不得发生的行为有（）。（2010；62）

A．危及建筑物安全

B．出租非经营性用房

C．损害其他业主合法权利

D．自行将住宅改变为经营性用房

E．进行二次装修

答案：ACD

例题8．业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规及管理规约外，应当经（）业主同意。

(2013,46)

A、有利害关系的B、有相邻关系的C、同一单元 2/3 以上的D、小区 2/3 以上的答案：A

例题9．下列业主的行为中,属于未履行对共有部分承担义务的是（）。(2013,53)

A、以不使用共用电梯为由，拒绝承担相关维修费用

B、违反规定，擅自改装室内燃气管道和灶具

C、未事先告知物业服务企业而进行室内装修

D、未按规定办理备案手续出租房屋，收取租金

答案：A

例题10．业主对共有部分行使权利、承担义务，除应当遵守物权法及相关法律、法规外，还应当依据（）。

（2010；48）

A． 管理规约

B．业主大会议事规则

C．专项委托合同

D．业主委员会决议

例题11．根据我国《物权法》，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，应当由当事人通

过（）等方式约定。（2011；76）

A．出售

B．公告

C．协商

D．出租

E．附赠

答案：ADE

例题12．侵害业主共有权行为的主体，包括（）。

A．业主

B．使用人

C．权利人

D．物业服务企业

E．建设单位

答案：ABDE

例题13． 建筑区划内的下列（）事项需由业主共同决定。

A． 改变共有部分的用途

B． 利用共有部分从事经营性活动

C． 更换业主委员会成员

D． 制定临时管理规约

E． 维修资金的筹集

答案：ABCE ；

例题14．经建筑区划内专有部分占建筑物总面积1/2 的业主且占总人数 1/2 的业主同意，才能做出有效

决定的重大事项是（）。（2013，49）

A、续筹住宅专项维修资金

B、改建消防和安保监控设施

C、决定业主自行管理建筑物及其附属设施

D、调整和改建小区公共绿地

答案：C

例题15．业主大会更换业主委员会委员，应当经专有部分占建筑物总面积规定比例的业主同意外，还应)的业主同意。（2011；49）

A．占总人数 2／3 以上

B．占总人数过半数

C．占出席大会总人数 2／3 以上

D．占业主代表总人数过半数

答案：B；

例题16．某住宅小区已销售并交付住宅 300 套，其中业主张某拥有住宅 3 套，其余业主一人一套，已

销售但未交付住宅 60 套，未销售 80 套，该小区全体业主决定重大事项时，应当认定的业主总人数是

（）人。（2013，50）

A、299

B、359

C、360

D、420

答案：A

例题17．业主对专有部分以外的共有部分行使共有和共同管理权的首要途径是()。（2010；53）

A．参加业主大会，参与重大事项的决策

B．监督业主委员会规范运作

C．监督物业服务企业履行服务合同

D．配合政府主管部门加强行政监管

答案：A

例题18．对业主具有约束力的业主大会或者业主委员会的决定必须是（），上述要求必须同时具备，否则业主大会、业主委员会的决定对业主没有约束力。（2012.77）

A．依法设立的业主大会、业主委员会作出的B．业主大会、业主委员会依据法定程序作出的C．符合法律、法规及规章，不违背社会道德，不损害国家、公共和他人利益的决定

D．居委会的决定

E．依法设立的街道办事处作出的答案：ABC

例题19．业主大会和业主委员会，对损害他人合法权益的行为，有权要求行为人()。

A．停止侵害

B．消除危险

C．排除妨害

D．限期搬离

E．赔偿损失

答案：ABCE

例题20．根据《物权法》的规定，对于建筑区域内任何任意（）、侵占通道、拒付物业费等侵权行为，受到侵害的业主个人可以依据《民事诉讼法》等法律规定，向人民法院提起诉讼。（2012.76）

A．弃置垃圾

B．排放污染物或者噪声

C．违反规定饲养动物

D．违章搭建

E．擅自改变家用设施设备的结构

答案：ABCD，例题21．建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，在没有约定的情况下，应当（）。（2012.48）

A．按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定

B．由物业服务企业与业主委员会协商确定

C．由物业服务企业依据物业服务合同确定

D．按照依法登记的专有部分所有权人平均分摊、分配

答案：A

例题22．关于管理建筑物及其附属设施的说法，错误的是（）。

A．业主不可以自行管理

B．业主可以委托物业服务企业管理

C．业主可以委托专业服务企业分项管理

D．业主可以委托其他管理人管理

答案：A；

例题23：业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求（）予以撤销。

A、业主大会

B、人民法院

C、居委会

D、房地产行政主管部门

第二篇：基本制度与政策-物业管理师

《物业管理基本制度与政策》测试练习卷 编号：WYGLJBZDYZC 20100529 – 001分数：

一、单项选择题（共40题，每题1分，共40分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1.物业管理起源于19世纪60年代的（）。

A.法国Ｂ.日本Ｃ.美国Ｄ.英国

2.业主对自己的房屋套内部分独立享有（）。

Ａ.所有权Ｂ.部分所有权Ｃ.支配权Ｄ.知情权

3.物业管理服务，是指业主与物业管理企业通过物业服务合同约定的（）服务。

A.公共性B.配套性C.专业性D.专项性

4.物业服务合同约定以外的服务是一种（）服务。

A.强行B.无偿C.合同D.有偿

5.为了规范住宅小区物业管理服务的内容和标准，（）根据我国物业管理现实情况，于2004 年印发了《普通住宅小区物业管理服务等级标准》。

A.建设部B.中国物业管理协会C.国务院D.发展与改革委员会

6.《物业服务收费管理办法》规定：“包干制是指由业主统一向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由（）享有或者承担的物业服务计费方式。”

A.业主B.物业管理企业C.业主委员会D.主管部门

7.《物业服务收费管理办法》规定：“酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由（）享有或者承担的物业服务计费方式。”

A.业主B.物业管理企业C.业主委员会D.主管部门

8.由（）与物业管理企业签订前期物业服务合同，仅仅是在业主不具备自行选聘物业管理企业条件下的权宜措施，因此在业主自行选聘物业管理企业条件具备后，必须保护业主选聘物业管理企业的自主权。

A.建设单位B.业主委员会C.主管部门D.业主大会

9.依照（）关于相邻权规定及相关法律规定，由违规业主承担侵权责任，物业管理企业不承担物业服务合同的违约责任。

A.《合同法》B.《刑法》C.《民法通则》D.《物业管理条例》

10.业主大会筹备组应当自组成之日起（）日内，在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议。

A.10B.15C.20D.30

11.住宅小区召开业主大会会议，应当同时告知与物业管理区域相关的（）。

Ａ.居民委员会Ｂ.派出所Ｃ.业主委员会Ｄ.建设单位

12.业主委员会由全体业主通过业主大会会议选举产生，是业主大会的常设性（）机构，对业主大会负责。Ａ.决策Ｂ.执行Ｃ.参谋Ｄ.指导

13.业主委员会应当定期召开业主委员会会议，研究本物业管理区域内的物业管理事宜。遇有特殊情况，经（）以上业主委员会委员提议，或者业主委员会主任认为有必要召开会议的，也应当及时召开业主委员会会议。

Ａ.１／２Ｂ.１／３Ｃ.２／３D.2／５

14.《物业管理条例》规定（）制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

A.业主大会B.物业管理企业C.建设单位D.政府主管部门

15.新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起（）日内，持有关文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。

A.10B.15C.20D.30

16.业主大会作出的决定，必须经与会业主所持投票权（）以上通过。

A.1/3B.1/2C.2/3D.3/4

17.各地（）应当建立评标的专家名册，由具有经验的人员组成物业管理评标专家库。

A.物业管理企业B.房地产行政主管部门C.物业管理协会D.业主委员会

18.建设单位在前期物业服务合同中的保修承诺，不得低于（）所规定的保修范围和保修期限。

A.《建筑工程质量管理条例》B.《物业管理条例》C.《住宅使用说明书》D.《住宅质量保证书》1

19.取得（）的人员，经注册后方可以物业管理师的名义执业。

A.《物业管理师合格证书》B.《物业管理师资格证书》

C.《物业管理师注册证》D.《物业管理企业经理上岗证书》

20.物业管理师资格注册有效期为（）年。

A.2B.3C.4D.5

21.物业管理项目负责人应当由（）担任。

A.房地产经纪人B.专业技术人员C.物业管理师D.城市规划师

22.代收代管单位在保证住房专项维修资金正常使用的前提下，可以按照（），将住房专项维修资金用于购买一级市场国债。

A.国家有关规定和房屋管理单位的决定B.国家有关规定

C.各级人民政府建设行政主管部门的规定D.国家有关规定和业主大会的决定

23.房地产开发是城市建设和发展的具体实施，因此确定房地产开发项目，应当坚持（）相结合的原则。

A.保护城市生态环境和历史文化遗产B.旧区改建和新区建设

C.符合土地利用总体规划和城市规划D.开发基础设施薄弱和危旧房屋集中的区域

24.商品住宅的保修期限不得（）建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。

A.低于B.等于C.高于D.不低于

25.异产毗连房屋的一方所有人，如需改变共有部位的外形或结构时，除须征得其他所有人的书面同意，还须经（）部门批准。

A.物业管理B.房地产行政主管C.房屋管理D.城市规划

26.经鉴定机构鉴定为危险房屋而未采取有效的解除危险措施，房屋应当由（）承担民事责任。

A.鉴定机构B.房屋所有人、使用人共同C.房屋使用人D.房屋所有人

27.公有住宅出售后，住宅自用部位和自用设备的维修养护，由()承担维修养护责任。

A.住宅所有人B.住宅使用人C.房屋管理部门D.住宅所有人、使用人共同

28.我国的房地产权属登记，是指由（）针对房地产权利人的申请，对申请权利进行审查、登记并颁发相关证件的行为。

A.房屋管理部门B.城市规划部门C.房地产中介部门D.人民政府房地产行政主管部门

29.房屋权属证书有以下三种，其中错误的是（）。

A.《房屋使用权证》B.《房屋共有权证》C.《房屋所有权证》D.《房屋他项权证》

30.（）应当设立房屋安全鉴定机构，负责房屋安全鉴定并统一使用“房屋安全鉴定专用章”。

A.房地产中介部门B.城市规划部门C.房屋管理部门D.市、县人民政府房地产行政主管部门

31.下列原则可作为物业管理活动的前提条件的是()。

A.市场原则B.平等原则C.公平原则D.公开原则

32.物业管理的基础是业主的()。

A.知悉权B.财产权C.安全权D.人身权

33.提供物业服务合同以外的服务()。

A.是业主额外的要求B.是物理管理企业的法定义务

C.不是物业管理企业的法定义务D.是物业服务合同以外的服务

34.目前，我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80％，贷款期限最长不超过()年。

A.20B.25C.30D.35

35.业主首次交存住宅专项维修资金的标准为当地房改成本价的()。

A.20％B.8％C.2％D.30%

36.住宅共用部位和共用设施设备的维修养护费用，可以由售房单位按照规定比例向()收取。

A.物业B.承接人C.购房人D.住房人

37.()可以改变物业管理区域内公共建筑和共用设施。

A.业主大会B.业主委员会C.业主和物主D.以上人员都不可以

38.下列关于业主作为不动产所有人说法正确的是()。

A.受地域限制B.受户籍限制C.受国籍限制D.不受国籍限制

39.()，国务院颁布了《物业管理条例》。

A.2003年6月28日B.2003年10月1日C.2003年6月8日D.2003年9月1日

40.《条例》第五十七条规定：违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主

管部门责令限期改正，给予警告，可以并处()元以下的罚款。

A.5万B.6万C.8万D.10万

二、多项选择题（共30题，每题2分，共60分。每题的备选项中有2个或2个以上选项符合题意，有1个错项，本题不得分。少选，所选的每个选项得0.5分）

1.物业管理的特征是（）。

Ａ.标准化Ｂ.专业化Ｃ.市场化Ｄ.社会化

2.我国改革开放前的城镇住房制度主要呈现（）特征：

Ａ.是住房投资由国家和国有企业统包Ｂ.是住房分配采取实物分配

Ｃ.是住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度D.是住房分配采取货币分配

3.《条例》颁布前的物业管理制度建设的主要特点（）。

Ａ.引导性Ｂ.借鉴性Ｃ.针对性Ｄ.过渡性

4.《条例》颁布后的物业管理制度建设的主要特点（）。

Ａ.配套性Ｂ.经验性Ｃ.操作性Ｄ.过渡性

5.《物业管理条例》的颁布，是我国物业管理发展历史上一件具有里程碑意义的大事，标志着我国物业管理进入了（）发展的新时期。

Ａ.法制化Ｂ.民主化Ｃ.现代化Ｄ.规范化

6.《物业管理条例》的立法指导思想，主要表现在（）。

Ａ.强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系。

B.强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系。

C.强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。

D.强调业主委员会与物业管理企业是平等的民事主体，是管理和被管理的关系。

7.《条例》在立法过程中，主要遵循以下（）基本原则：

Ａ.物业管理权利和财产权利相对应的原则B.维护业主权益的原则

C.现实性与前瞻性有机结合的原则D.从实际出发，实事求是的原则

8.物业管理服务有哪些特点？（）

A.物业管理服务的公共性和综合性B.物业管理服务受益主体的广泛性和差异性

C.物业管理服务的即时性和无形性D.物业管理服务的广泛性和多样性

9.《条例》第四十一条对物业服务收费作出原则规定：“物业服务收费应当遵循（）以及费用与服务水平相适应的原则。

A.合理B.公正C.公平D.公开

10.实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括物业（）。

A.物业服务成本B.法定税费C.物业管理企业利润D.物业管理人员奖金和福利

11.前期物业服务合同有以下特征？（）

A.前期物业服务合同期限是固定的B.前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订

C.前期物业服务合同是要式合同D.前期物业服务合同具有过渡性

12.利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的相关规定在征得（）的同意后，还必须按照国家有关法律法规的规定办理有关合法经营手续。

A.相关业主B.业主大会C.建设单位D.物业管理企业

13.《条例》确立了七项物业管理的基本制度：业主大会制度、（）、管理规约制度、物业承接查验制度、住房专项维修资金制度。

A.前期物业管理招投标制度B.物业管理企业资质管理制度

C.业主委员会制度D.物业管理专业人员职业资格制度

14.业主筹备成立业主大会，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由（）组成业主大会筹备组。

A.物业公司代表B.业主代表C.派出所代表D.建设单位

15.业主委员会组织召开业主大会临时会议的前提是:（）

Ａ.20％以上业主提议召开业主大会临时会议Ｂ.３０％以上业主提议召开业主大会临时会议 Ｃ.发生重大事故或者紧急事件需要及时处理Ｄ.业主大会议事规则或者业主公约规定的其它情况

16.业主委员会委员应当符合以下条件（）。

A.本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主

B.大专以上学历

C.遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务

D.热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力

17.下列那些因素()可以作为终止业主委员会委员资格的条件。

Ａ.因物业转让、灭失等原因不再是业主的Ｂ.其它原因不宜再担任业主委员会委员的 Ｃ.以书面形式向业主大会提出辞呈的Ｄ.与其他大多数业主委员会委员闹矛盾的18.下列哪些是物业管理企业一级资质的必备条件？（）

Ａ.注册资本人民币500万元以上。

Ｂ.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于２０人。Ｃ.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。

Ｄ.管理的物业面积占相应计算基数的百分比不低于100％。

19.业主委员会委员如果有()情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员的资格应当终止。

A.无故缺席业主委员会会议连续二次以上的B.拒不履行业主义务的C.因物业转让、灭失等原因不再是业主的D.有犯罪行为的20.直辖市人民政府房地产主管部门负责（）物业管理企业资质证书的颁发和管理。

A.一级B.二级C.三级D.四级

21.物业管理师的执业范围有()。

A.维护物业管理区域内环境卫生和秩序B.查验物业共用部位、共用设施设备和有关资料

C.审定并监督执行物业管理财务预算D.有广泛的社会关系和公关能力

22.住房专项维修资金，是指专项用于住房共用部位、共用设施设备保修期满后()的资金。

A.改造B.使用C.更新D.维修

23.房地产开发一般可以划分为房地产开发前期工作阶段（）几个阶段。

A.房地产调研策划阶段B.投资机会选择与决策分析阶段

C.房地产开发建设阶段D.房地产租售经营阶段

24.办理工程竣工验收备案应当提交下列（）文件。

A.施工单位签署的工程质量保修书B.工程竣工验收备案表

C.工程竣工验收许可证D.工程竣工验收报告

25.依据有关法律和为维护房地产转让市场秩序，《城市房地产转让管理规定》明确了以下不得转让房地产的情况，其中错误的是（）。

A.依法收回土地使用权的B.达到法定条件的房地产

C.权属有争议的D.共有房地产，经其他共有人书面同意的26.《城市房地产管理法》对商品房预售规定了三项条件，以下正确的是（）。

A.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

B.开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

C.工程竣工验收许可证

D.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。

27.商品房现售符合的条件中，错误的是（）

A.无需施工许可证B.取得土地使用权证书C.准备物业管理方案D.拆迁安置已经落实

28.房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，应在住宅交付用户的同时提供给用户()

A.《住宅装修说明书》B.《住宅使用说明书》C.《住宅面积保证书》D.《住宅质量保证书》

29.根据有关法律规定和为了维护房屋租赁市场秩序，以下（）情况不得进行房屋租赁

A.符合安全标准B.不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的C.共有房屋未取得共有人同意的D.已抵押，经抵押权人同意

30.房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员，在房地产投资、开发、交易等各个环节，为当事人提供居间服务的活动。其中主要包括()

A.房地产价格评估B.房地产中介服务C.房地产经纪活动D.房地产咨询

物业管理基本制度与政策

231、D2、A3、A4、D5、6、B7、A8、A9、C1

0D、多选、B C D2、A B C3、B C D4、A B C5A D11、A12、13、B14、C15、D16、B17、B18、D19、B20、B11、B C D12、A B D13、A B D14、B D15、A C D1C、22D、23B、24A、25D、26D、27A、28D、29A、30D、21A B C D、22A C D、23D E F、24A B D、2B D1A、32B、33C、34C、35C、36C、37D、38、39C、40D、6、A B C7、A C D8、A B C9、A D1

0B C、16、A C D17、A B C18、A C19、B C D20、B C、26A B D、27A C、28B D、29B C、30A C D、

第三篇：物业管理基本制度与政策(2011年注册物业管理师试题答案)

201 1全国物业管理师执业资格考试试卷

《物业管理基本制度与政策》

一、单项选择题（共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1．我国物业管理的三个基本特征是()。

A．社会化、专业化、市场化

B.社会化、专业化、企业化

C．社会化、集中化、市场化

D．社会化、现代化、企业化

2．关于物业管理的说法，错误的是()。

A．物业管理属于第三产业

B．物业管理是服务性行业

C．物业管理属于房地产行业

D．物业管理的性质是公益性的公共服务活动

3．物业管理的市场化特征集中体现在等价有偿和()。

A．政府调控

B．业主决策

C．企业决策

D．双向选择

4．对存在安全隐患的物业，如果责任人不履行应尽的养护义务，物业服务企业经同意()后，可以代行维修养护，费用由责任人承担。

A．相邻业主

B．业主大会

C．行政管理部门

D.总公司

5．业主大会基本的议事准则是()。

A．民主协商

B．自我管理

C．平衡利益

D．共同遵守

6．物业管理公共性服务的对象是()。

A．物业建设单位

B．业主和物业使用人

C．业主大会

D．业主委员会

7．关于物业服务收费原则的说法，错误的是()。

A．物业服务收费应遵循合理原则

B．物业服务收费应遵循公开原则

C，物业服务收费应遵循收费与业主收入水平相适应原则

D．物业服务收费应遵循收费与服务水平相适应原则

8．在确定物业服务企业的费用分摊时，不应考虑（）。

A．物业服务企业的主营业务和兼营业务的比重

B．所管辖的物业项目的计费面积数

C．所管辖的物业项目的应收物业服务费

D．所管辖的物业项目的服务人员数

9．物业服务定价成本中的“秩序维护费”项目，不包含()。

A.监控设备费

B．对讲机购置费

C．安全防范人员的人身保险费

D．由物业服务企业支付的服装费

10．物业服务的质量更多依赖于业主的主观评判，这体现了物业服务的（）特征。

A．有形性

B．无形性

C．生产性

D．消费性

11．关于物业服务合同的说法，错误的是()。

A．签订物业服务合同是确定物业服务企业与业主正式聘用关系的法律形式

B．物业服务企业通过签订物业服务合同取得合法经营权

c．业主通过履行付费义务得到合同约定的物业服务

D．当事人不得超越《物业管理条例》规定的服务内容约定其他服务事项

12．已竣工但尚未售出的物业，物业服务费用由（）交纳。

A．物业服务企业

B．建设单位

C．业主

D．施工单位

13．根据普通住宅小区物业管理服务等级标准规定。一级服务标准要求物业服务企业应对重

点区域和重点部位每（）小时至少巡查1次。A.1

C.3 B.2

D.4

14．根据普通住宅小区物业管理服务等级标准规定，一级服务标准要求路灯、楼道灯完好率应不低于()。

A．80%

C．90% B.85%

D．95%

15．根据《物业服务收费管理办法》，包干制是指由业主统一向物业服务企业支付固定物业

服务费用，盈余或者亏损均由（）享有或者承担的物业服务计费方式。

A．物业服务企业

B．建设单位

C．全体业主

D．全体居住人

16．根据《物业服务收费管理办法》，业主交纳物业服务费用的依据是（）。

A．临时管理规约

B．业主大会议事规则

C．物业服务合同

D．政府管理部门制定的收费办法

17．下列费用中，计人物业服务费成本或支出的是()。

A．物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用

B．物业服务人员的奖金

C．物业共用部位、共用设施设备的大中修费用

D．物业共用部位、共用设施设备的更新改造费用

18．物业服务企业接受委托，代收水、电等费用时，正确的做法是（）。

A．可以向委托单位收取手续费

B．可以向业主收取手续费

C．承担业主拖欠交费的相关损失

D．承担分户计量与小区总额不符的相关损失

19．在物业管理活动中，业主依法享有的权利是（）。

A．按时交纳物业服务费

B．执行业主大会的决定

C．遵守物业管理服务方面的规章制度

D．监督物业服务企业履行物业服务合同

20．订立管理规约是业主与（）之间的共同行为。A．物业服务企业 C．业主大会 B．业主委员会 D．业主

21．业主委员会筹备组的工作内容，应当在首次业主大会会议召开（）日前以书面形式

在物业管理区域内公告。A．10 C．20 B．15 D．30

22．首次业主大会会议后，业主大会的法定召集人是（）。

A．建设单位

B．业主大会筹备组

C.业主委员会主任

D．业主委员会

23．建设单位制定临时管理规约的时间是（）。

A．物业销售之前

B．物业销售之后

C．物业交付之前

D．业主入住之后

24．反映物业自然情况的总平面图的审批部门是()。

A．房地产管理部门

B．城市规划部门

C．土地管理部门

D．建设管理部门

25．在发生危及公共利益或其他紧急情况时．物业服务企业必须进入相关业主房屋进行维

修，但又无法通知相关业主时，应采取的正确措施是()。

A．直接强制进入

B．等待政府管理部门或专业机构到场后进入

C．先向邻居说明情况，并协同业主委员会共同进入

D．组织两名以上物业服务人员共同进入

26．在临时管理规约中，涉及业主共同利益且应当作出约定的是()。

A．物业服务用房的配置和归属

B．物业的自然情况与权属情况

C．前期物业服务招标规则

D．业主承诺按时足额交纳物业服务费用

27．前期物业服务招标投标的招标人是（）。

A．业主委员会

B．房地产行政管理部门

C．建设单位

D．招标代理机构

28．招标人在公共媒介上发布招标公告的招标方式是()招标。

A．公开

B．邀请

C．代理

D．协议

29．前期物业服务招标人对已发出的招标文件，认为必须修改有关内容的，应当在招标文件

要求提交投标文件截止时间至少()日前，以书面形式通知所有招标文件收受人。

A.5

B．10 C．15 D．20

30．业主委员会选聘物业服务企业的，物业服务企业承接物业时，应当与（）办理物业

承接手续。

A．业主大会

B．原物业服务企业

C建设单位

D．业主委员会

31．物业服务企业破产、歇业或因其他原因终止业务活动的，应当在办理营业执照注销手续

后（）日内，到原资质审批部门办理资质证书注销手续。

A．5

B．10 C．15

D．20

32．二级资质物业服务企业注册资本应为人民币（）万元以上。

A．SO

B．100 C．300

D．500

33．某住宅项目建筑面积31万m2，具备该项目管理资格的应是()资质的物业服务企业。

A．一级

B，二级

C．三级

D．三级暂定

34．《物业管理条例》规定，住宅物业的前期物业管理服务投标人少于()个的，经依

法批准可以采用协议方式选聘物业服务企业。

A．3

B．4

C．5

D．6

35．申请物业管理师执业资格注册，必须具备的条件是（）。

A．具有中级专业技术职称

B．从事物业服务专业管理5年以上

C．具有相关专业中专以上学历

D．取得《物业管理师资格证书》

36．已售公有住房的业主应当将首期住宅专项维修资金交由（）存人公有住房住宅专项

维修资金专户。

A．售房单位

B．政府管理部门

C．业主委员

D．物业服务企业

37．业主大会成立后，发生危及房屋安全的紧急情况，需要对共用设施设备进行更新的，由

（）持有关材料向业主委员会申请列支。

A．物业服务企业

B．政府管理部门

C．物业服务企业分包单位

D．开发建设单位

38．经业主大会同意，可以将住宅专项维修资金用于()。

A．委托理财

B．从事国债回购

C．购买股票

D．购买一级市场国债

39．物业管理师资格注册有效期为（）年。

A．2

B．3 C．4

D.5

40．房屋灭失的，房屋分户账中剩余的住宅专项维修资金应当返还()。

A．建设单位

B．业主委员会

C．使用人

D．业主

41．住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受（）的审计监督。

A．审计部门

B．账目管理单位

C．税务部门

D．专户开户银行

42．商品住宅的业主按照所拥有的物业的()交存住宅专项维修资金。

A．使用面积

B．套内建筑面积

C．共有建筑面积

D．建筑面积

43．根据《物权法》，业主对建筑物内的住宅、经营性用房享有（）的权利。

A．占有、使用、收益和处分

B．占用、使用、收益和处分

C．共有、使用、收益和处分

D．管理、使用、收益和处分

44．关于管理建筑物及其附属设施的说法，错误的是()。

A．业主不可以自行管理

B．业主可以委托物业服务企业管理

C．业主可以委托专业服务企业分项管理

D．业主可以委托其他管理人管理

45．物业服务用房，依据()属于业主共有。

A．管理规约

B．合同约定

C．法律规定

D．业主大会决定

46．在建筑区划内，不属于业主共有部分的是（）。

A．属于城镇公共道路和绿地的部分

B．物业服务经营用房

C．公寓大堂

D．公共场地上的停车位

47．根据《物权法》，在建筑区划内不能直接界定为业主共有部分的是（）。

A．电梯间

B．楼梯

C．物业服务用房

D．停车位和车库

48．制定和修改业主大会议事规则，应当由（）决定。

A．全体业主

B．业主委员会

c．业主代表

D．政府指导部门

49．业主大会更换业主委员会委员，应当经专有部分占建筑物总面积规定比例的业主同意

外，还应当经()的业主同意。

A．占总人数2／3以上

B．占总人数过半数

C．占出席大会总人数2/3以上

D．占业主代表总人数过半数

50．建筑物及其附属设施的维修资金，经业主共同决定，可以用于（）。

A．物业共有部分的养护

B．物业共有部分的能源费支出

C．业主委员会工作经费开支

D．物业共有部分的维修

51．建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足()的需要。

A．业主

B．车主

C．物业管理

D_开发建设单位经营

52．关于业主大会和业主委员会设立的说法，错误的是（）。

A．业主可以设立业主大会，选举业主委员会

B．业主必须设立业主大会，选举业主委员会

C．地方人民政府有关部门对设立业主大会应当给予指导和协助

D．业主大会由物业管理区域内全体业主组成

53．根据《物权法》和相关规定，不需要业主共同决定的事项是（）。

A．首次制定业主大会议事规则

B．首次制定建筑物及其附属设施的管理规约

C．首次筹集建筑物及其附属设施的维修资金

D．首次解聘建设单位聘请的物业服务企业

54．建设单位预售商品房的，商品房买卖合同应当包含（）约定的内容。

A．物业服务合同

B.前期物业服务合同 C．物业总平面图

D．管理规约

55．城市规划部门对房地产开发项目的规划设计管理的主要方式是审批、核发“一书两证”，其中“两证”是指建设用地规划许可证和（）。

A．工程建设施工许可证

B．项目报建与施工许可证

C．建设王程监理许可证

D．建设工程规划许可证

56．根据《商品房销售管理办法》，商品房现售的条件之一是（）。

A．供水、供电等主要配套基础设施已确定交付日期

B．拆迁安置方案已编制完成 C．竣工验收方案已获通过

D．物业管理方案已经落实

57．根据《城市房地产管理法》，房地产开发企业进行商品房预售，应当取得商品房预售

（）。

A．销售证

B．登记证

C．备案证

D.许可证

58．房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任，保修期从（）之日起计算。

A．房屋竣工

B．竣工验收

C．房屋交付

D．办理入住

59．我国房屋租赁除应当到房屋行政主管部门登记备案外，还应当到（）部门登记

备案。

A．公安

B．城管

C．环卫

D.规划

60．新建房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权（）。

A．总登记

B．初始登记

C．变更登记

D．原始登记

二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选。所选的每个选项得0.5分）

61．将市场原则作为物业管理活动的前提条件，其主要目的在于强调()。

A．业主在市场活动中的自主权

B．尊重和维护业主的财产权利

C．物业服务企业的社会责任

D．物业管理活动必须纳入市场秩序

E．物业管理在社会经济中的地位与作用

62．法律责任的特征有（）。

A．他是与违法行为相联系的 B．他是与合同约定相一致的

C．他的内容是法律明确而又具体规定的

D．他具有国家强制性

E．他是由国家授权的机关依法实施的

63．物业保安人员，在执勤巡逻中遇到正在实施的不法行为时，正确的处理措施有（）。

A．将有关情况及时报告当地公安机关

B．可以视情搜查身体并扣押合法证件

C．迅速制止不法行为

D．可以视情限制行为人人身自由

E．不得辱骂、殴打行为人

64．有关利用物业共用部位、共用设施进行经营的说法，正确的有（）。

A．相关业主对经营行为有事先否定权

B．业主大会对经营行为有事先否定权

C．物业服务企业对经营行为有最终决定权

D．经营所得利益可以用于补充住宅专项维修资金

E．经业主大会决定，经营所得收益也可以冲抵业主应缴纳的物业服务费

65.关于物业服务企业在物业管理区域的安全防范协助义务的说法，正确的是（）。

A．全面负责物业服务区域内的安全防范工作

B．发生刑事案件及时向公安部门报告

C．发生工程事故及时向建设部门报告

D．发生火灾及时向消防部门报告

E．全面负责各方面的善后工作

66．根据普通住宅小区物业管理服务等级标准，所有服务等级都必须做到()。

A．载人电梯24小时正常运行

B．每年至少1次征询业主的意见，满意率80%以上

C．消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通

D-容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施

E．对可能发生的各种突发设备故障有应急方案

67．为了保证业主委员会规范运作，每个业主依法享有的权利有()。

A．对业主委员的工作提出批评和建议

B．更换业主委员会成员

C．知晓业主委员会的运作情况

D．查询业主委员会保存的各项档案文件

E．更改业主委员会做出的各项决定

68．业主大会筹备组就成立业主大会必须以书面形式在物业管理区域内公告的内容有（A．《业主大会议事规则》（草案）

B．《管理规约》（草案）

C．业主向筹备组反馈修改意见的时间和反馈方式

D．社区未来发展规划

E．房地产行政主管部门的指导意见)。

69．新设立的物业服务企业向房地产主管部门申请资质时，应提交的文件有()。

A．验资证明

B．企业章程 C．物业服务合同复印件 D．税务登记证 E．营业执照

70.物业服务企业必须到原资质审批部门办理资质证书变更手续的变更事项有（）。

A．名称

B．法定代表人

C．住所（经营场所）

D．就业人数

E．外包项目

71.房地产主管部门应当对外借资质证书的一级物业服务企业予以()的处罚。

A．警告

B．撤销资质

C．责令限期改正

D．约谈企业负责人

E．并处1万元以上3万元以下的罚款

72．物业服务从业人员的职业道德主要有（）。

A．合理的知识结构

B．守法经营

C．诚信经营

D尽职尽责胜任本职工作

E．身体健康，并能坚持在相应的岗位工作

73．住宅专项维修资金应专项用于住宅共用部位、共用设施设备保障期满后的()。

A.维修

B．日常保养

C．日常维护

D．改造

E．更新

74住宅共用设备一般包括()。

A．承重墙体

B．水泵

C．消防设施 D．外墙 E．电梯

75．关于业主委员会的说法，正确的有（）。

A．业主委员会由业主大会选举产生

B．业主委员会是业主大会的决策机构

C．地方人民政府有关部门应当对选举业主委员会给予指导和协助

D．业主委员会的决定，对业主具有约束力

E．业主委员会可以对不符合条件的成员依法更换

76．根据《物权法》，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，应当由当事人通

过()等方式约定。A.出售 B．公告 C．协商 D．出租 E．附赠

77．业主需将住宅改变为经营性用房的，应当（）。

A．遵守法律、法规

B．遵守管理规约

C．遵守业主大会议事规则

D．经业主委员会同意

E．经有利害关系的业主同意

78．在建筑区划内应当由业主共同决定的事项有（）。

A．改变物业管理用房的用途

B．使用建筑物及其附属设施的维修资金

C．更换业主委员会成员

D．决定规划用于停放汽车的车位、车库的归属

E．改建建筑物及其附属设施

79．房地产开发企业和买受人订立的商品房买卖合同，应当明确的内容有()。

A．商品房基本状况

B.交付使用条件及日期

C．维修资金的筹集方式和标准

物业服务企业的选聘方案

E．装饰、设备标准承诺

80．房地产开发企业提供给用户的《住宅质量保证书》，应当包括的内容有()。

A．工程质量监督部门核验的质量等级

B．违约责任和争议解决的办法

C．地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修

D．正常使用情况下各部位、部件保修的内容和保修期

E．用户保修单位，答复和处理的时限 2011全国物业管理师执业资格考试试卷 《物业管理基本制度与政策》参考答案

一、单项选择题

1．A 2．B 3，D 4，B 5．A 6．B 7．C 8．D 9，A 10．B

11．B 2，D 13．A 14，D 15．A 16，C 17．A 18．B 19．D 20．D

21．B 22．D 23．B 24．B 25．C 26.D 27．C 28．A 29．C 30．D

31．C 32．C 33．A 34．A 35 D 36．A 37．A： 38．D 39．B 40．D

41.A 42．D 43．B 44.A 45．C 46．A 47，A 48．A 49．D 50．D

51．A 52．B 53.D 54．A 55．D 56.D 57．D 58．C 59．A 60．B

二、多项选择题

61．AD 62.ACDE 63.ACE 64.ABDE 65.BCDE 66.CDE 67.ACD 68.ABC 69.ABE 70．AB 71.ACE 72.BCD 73.ADE 74．CE 7 5．CD 76.ADE 77.ABE 78.BCE 79.ABE 80 ACDE

第四篇：注册物业管理师（范文模版）

注册物业管理师

考试成绩实行2年为一个周期的滚动管理办法，参加全部4个科目考试的人员必须在连续两个考试内通过全部科目;免试部分科目的人员必须在一个考试内通过应试科目。

一、物业管理师制度暂行规定(国人部发[2005]95号)

第九条 凡中华人民共和国公民，遵守国家法律、法规，恪守职业道德，并具备下列条件之一的，可以申请参加物业管理师资格考试：

（一）取得经济学、管理科学与工程或土建类中专学历，工作满10年，其中从事物业管理工作满8年。

（二）取得经济学、管理科学与工程或土建类大专学历，工作满6年，其中从事物业管理工作满4年。

（三）取得经济学、管理科学与工程或土建类大学本科学历，工作满4年，其中从事物业管理工作满3年。

（四）取得经济学、管理科学与工程或土建类双学士学位或研究生班毕业，工作满3年，其中从事物业管理工作满2年。

（五）取得经济学、管理科学与工程或土建类硕士学位，从事物业管理工作满2年。

（六）取得经济学、管理科学与工程或土建类博士学位，从事物业管理工作满1年。

（七）取得其他专业相应学历、学位的，工作年限及从事物业管理工作年限均增加2年。

考试日期为每年第三季度

考试成绩实行2年为一个周期的滚动管理办法，参加全部4个科目考试的人员必须在连续两个考试内通过全部科目；免试部分科目的人员必须在一个考试内通过应试科目。资格考试分4个半天进行。《物业管理基本制度与政策》、《物业经营管理》、《物业管理综合能力》3个科目的考试均为2．5小时，《物业管理实务》科目考试时间为3个小时编辑本段考试题型《物业管理基本制度与政策》、《物业经营管理》试题的题型分为单项选择题、多项选择题；《物业管理实务》和《物业管理综合能力》试题的题型分为单项选择题、多项选择题和综合（案例）分析题。

2.2004年中央广播电视大学出版社出版图书

书名:物业管理师

图书编号:755310

图书《物业管理师》出版社:中央广播电视大学出版社定价:20.0ISBN:730402592

3.注册物业管理师

注册物业管理师是指经过住房和城乡建设部举办的全国统一考试，获得《中华人民共和国物业管理师》证书后再经过人力资源和社会保障部进行注册，获得《中华人民共和国物业管理师》注册证，注册证有效期3年.基础考试每人每科75元，专业考试每人每科80元。具体费用标准要查看物价局、财政

第五篇：物业管理师习题

2014年物业管理理论与实务练习题

一、单选题

1.入住的实质是（）交付物业的过程。A.建设单位向业主 B.物业服务企业向业主 C.施工单位向建设单位 D.施工单位向业主

2.下列物业类型和规模的组合中，符合一级物业服务企业资质对管理类型和规模的要求的是（A.高层80万㎡，多层50万㎡ B.高层80万㎡，高层50万㎡

C.高层100万㎡，多层200万㎡，写字楼50万㎡，别墅20万㎡ D.多层50万㎡，高层30万㎡，别墅5万㎡，写字楼2万㎡

3.下列各项目，必须通过招标投标方式选聘物业服务企业的是（）。A.工厂集体宿舍 B.新建写字楼 C.新建商品住宅区 D.部队营房

4.关于物业评标委员会的说法，正确的是（）。A.评标委员会由投标人的代表与物业管理专家组成 B.人数为5人

C.由招标人依法组建评标委员会 D.外请专家不得少于4/5

5.在房屋完损登记分类中，不正确的分类名称是（）A.完好房 B.基本完好房 C.一般完好房 D.危险房

6.物业管理区域内，义务消防队由（）组成。A.物业管理公司的全体员工 B.物业项目部的全体员工 C.全体秩序维护员 D.全体业主

7.员工的解聘包括（）三种情况。A.员工辞职、辞退和资遣 B.员工辞职、开除和资遣 C.员工辞退、终止合同和派遣 D.员工辞退、旷工和除名。）

8.物业服务企业接受与处理业主投诉的原则是（）。A.一定要满足业主的合理要求 B.尽可能满足业主的一切要求 C.要有偿满足业主的合理要求 D.尽可能地满足业主的合理要求

9.一般情况下，不属于物业服务企业职能机构的是（）。A.物业分公司 B.人力资源部 C.财务部

D.经营管理部

10.物业服务企业在早期介人阶段服务的对象是（）单位。A.建设 B.施工 C.规划设计 D.监理

11.物业服务企业与供电公司签订的代收电费协议属于合同种类中的（）合同。A.特约服务 B.代办 C.授权 D.委托

12.根据《中华人民共和国物权法》，建筑物区分所有权市业主对物业专有部分分享专有所有权，对共有部分享有共有和（）权利 A.共同受益 B.共同管理 C.共同使用 D.共同处分

13.某住宅小区采用公开招标的方式选聘物业服务企业，评标委员会中有招标人代表2人，则该评标委员会中物业管理方面的专家不得少于（）人。A.3 B.4 C.5 D.6

14.关于前期物业服务合同特点的说法，错误的是（）。A.前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订 B.前期物业服务合同属于书面合同

C.前期物业服务合同的有效期须为3至5年 D.前期物业服务合同属于附终止条件的合同

15.物业装饰装修管理流程一般包括的内容有：①申报登记，②备齐资料，③办理开工手续，④签订装修管理协议，⑤施工，⑥验收。上述流程正确顺序是（）。A.①-②-④-③-⑤-⑥ B.①-④-②-③-⑤-⑥ C.②-①-④-③-⑤-⑥ D.②-④-①-③-⑤-⑥

16.下列消防管理措施中，不属于物业管理措施的是（）。Ａ.配置消防中队车辆 B.建立义务消防队伍 C.开展消防安全检查 D.加强消防设备保养

17.物业服务企业公司章程的主要内容中不包括（）。A.经营范围 B.注册资本 C.法定代表人 D.资质等级

18.某物业服务企业在企业内部以文件的形式下达对优秀员工的奖励，应使用的物业管理行政公文文种是（）。A.决定 B.通知 C.批复 D.意见

19.某物业管理企业，多层住宅管理面积为120万㎡，高层住宅面积78㎡，独立式住地10万㎡，办公楼、厂房及其他物业管理面积累计25㎡，从以上数据看，该物业管理企业应属于（）。A.一级资质 B.二级资质 C.三级资质 D.不清楚

20.不是装饰装修时间的是（）。A.一般的装饰装修时间 B.特殊装饰装修时间 C.装饰装修期 D.节假日

21.以下不是物业管理在招标的方式的是（）。A.公开招标 B.协议招标 C.定期招标 D.邀请招标

22.不是新建物业承接承验的准备工作的是（）。A.人员准备 B.计划准备 C.物业资料准备 D.设备、工具准备

23.下列不是修理类别的是（）。A.大修 B.中修 C.小修 D.抢修

24.新建物业移交方是（）。A.前期物业管理部门

B.建设单位 C.业主大会

D.房地产主管部门

25.业务业主自治管理组织的最高权力机构是（）。A.业主委员会 B.业主大会 C.物业公司

D.物业公司和业主委员会

26.如果企业员工集中且（），则宜建立一级物业服务企业培训体系。A.项目机构数量较多 B.员工整体素质较高 C.培训资源比较充裕 D.培训资源较紧缺

27.下列属于物业规划设计阶段，物业服务企业早期介入工作内容的是（）。A.将全部早期介入所形成的记录，方案，图纸等资料，整理后归入物业管理档案； B.就物业环境及配套设施的合理性，适应性提出意见或建议； C.记录物业项目的隐蔽工程；

D.拟定物业管理的公共管理制度。

28.物业管理起源于（）。A.18世纪60年代的英国 B.19世纪60年代的英国 C.18世纪60年代的美国 D.19世纪60年代的美国

29.住宅小区业主大会选聘了新的物业服务企业，该物业服务企业对此住宅小区实施承接查验的前提条件包括（）。

A.物业管理费收缴率达到95%以上

B.原物业管理机构书面同意一觉小区物业管理权 C.业务委员会同意新的物业服务企业接管小区

D.业主大会与原物业管理机构的物业服务合同已到期或完全解除

30.物业管理公司在内容转发上级单位的公文，宣布实施某项制度时，应使用的行政公文文种是（）A.告示

B.通知

C.决定

D.通报。

31.业主大会经物业管理区域内全体业主所持投票权（）以上通过，决定选聘物业服务企业后，由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。A.1/2

B.2/3

C.3/4

D.1/3

32.在一定的物业范围内，当大多数业主共同商定和共同遵守的道德规范和行为准则需要形成条文时应使用的物业管理制度文书文种是（）A.守则 B.制度 C.公约 D.办法

33.在物业管理活动中，仅限在独立的组织中传达的文书被称为（）A.前行文 B.内行文 C.平行文 D.上行文

34.物业服务企业薪酬体系设计的首要步骤是（）A.职位分析 B.薪酬定位 C.薪酬调查

D.薪酬结构设计

35.在投标过程中，投标人采取的报价技巧主要有（）A.不平衡报价法和多方案报价法 B.多方案报价法和保本报价法 C.增加建议方案法和无利润竞标法 D.突然降价法和保本报价法。

36.下列各项中（）负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理。A.市级以上人民政府建设主管部门 B.国务院建设主管部门

C.省人民政府房地产主管部门 D.国务院城乡规划主管部门

37.下列选项中（）是由业主大会制定，全体业主承诺，对全体业主具有约束力的，用以指导规范和约束所有业主物业使用人，业主大会和业主委员会权利义务的行为守则。A.服务标准 B.管理规约 C.临时管理规约 D.物业服务合同

38.业主入住时，《住宅质量保证书》应当由（）提供。A.建设单位 B.工程施工单位 C.物业服务企业 D.工程监理单位

二、多选题

1.关于对员工奖励的说法，正确的有（）。A.物质奖励与精神奖励结合

B.员工做出了成绩，符合奖励标准，应当立即予以奖励 C.奖励应采用公开透明的方式 D.奖励成都要与员工的贡献相符 E.奖励的方式保持一致，不应变化

2.物业管理投诉处理的要求有（）。A.对投诉要“谁受理、谁跟进、领导回复”

B.接受和处理业主投诉要做详细记录，并及时总结经验

C.尽快处理；暂时无法解决的，向业主说明，约时间处理、跟进 D.接受与处理业主的投诉，要尽可能满足业主的合理要求 E.对业主的过多要求不予理会

3.物业绿化日常管理的内容有（）。A.浇水、施肥 B.修剪造型 C.翻新改造 D.花木种植 E.中耕除草 4.常规物业管理包括（）等。A.消防设备维护 B.房屋出租

C.配套商业的经营 D.道路停车位的管理 E.树木的养护

5.下列资产中，其折旧可计入物业服务成本的有（）。A.生活水泵 B.清洁用扫地车 C.立体车库停车架 D.客服人员用电脑 E.剪草机

6.物业环境管理与业主的生活和工作密切相关，其基本内容有（）。A.白蚁防治

B.建筑物外墙清洗 C.下水管道疏通 D.电梯机房清洁 E.垃圾收集与处理

7.物业服务企业在日常物业管理服务期间，应当收集和整理的物业管理档案包括（Ａ.物业丈量报告

Ｂ.物业工程地质勘测报告 C.物业员工考勤和奖励档案 D.电梯维修投诉管理记录 E.业主投诉管理记录

8.物业绿化管理的主要工作包括（）。A.建立了绿化管理机构 B.制定管理规章制度 C.加强绿化宣传教育

D.拓展了变化物业区绿化面积 E.加大资金投入

9.物业管理企业是（）企业。A.已发成立 B.具备专门资质 C.独立法人地位 D.根据政府规定 E.出资人协商确定

10.治安防范应注意（）。

A.遇到有人在公共区域聚众问事的应立刻向公安机关报告

B.遇有违法犯罪分子正在进行盗窃、抢劫等违法行为，应立即报警，且保护好现场。）C.管辖范围内有疯、傻、醉等特殊人员进入或问事时，应采取措施将其离开管辖区 D.辖区公共区域内出现可疑人员，要留心观察，必要时可礼貌查问 E.管辖区域内发生坠楼等意外是事故，应立即通知急救单位及公安部门

11.早期介入的作用有（）。A.优化设计

B.有助于提高工程质量 C.有利于了解物业情况

D.为前期物业管理做充分准备 E.有助于提高建设单位的开发效益

12.物业服务费成本一般包括（）。A.管理人员的工资、社会保险、福利等

B.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用 C.物业管理区相关的维护费用 D.物业管理企业固定资产折旧

E.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用

13.在早期介入阶段，物业服务参与与竣工验收的主要目的是（A.查找工程质量，功能配套存在的遗留问题 B.了解专家给施工单位或建设单位的意见和建议 C.掌握验收的情况

D.为物业的承接查验做准备 E.签署竣工验收意见

14.清洁工作日常管理的方法有（）A.日检 B.月检 C.专项检查 D.互检

15.白蚁的防治方法有（）A.挖巢法 B.药杀法 C.诱杀法

D.生物防治法

三.简答题

1.简述商业物业管理的内容。2.简述住宅小区物业的特点。3.简述物业管理的基本原则。）四.论述题

论述智能建筑的优越性。

五.案例分析题

1.刘某居住在某小区，一天，刘某回家发现其居室被盗，丢失现金、手机和衣物，还有价值3000元的gps地球定位仪一部，经有关部门估价，刘某丢失钱物总价值折合人民币6000余元。刘某认为，自己按照物业公司签订的《小区物业管理合同》约定，缴纳了物业管理费。所以，物业公司应该赔偿其经济损失，而物业公司只愿意赔偿2000元，在双方协商未果的情况下，刘某将该房屋开发公司和物业公司同时告上法庭。被告物业公司辩称，开发商将基础设施不完善的住宅交付使用，应付重要责任，保安公司应负直接责任。物业公司应负管理责任，同时住户也应负一定的责任。业主提出的被盗的物品gps地球定位仪系单位共有财产，不应该放在业主家中，故不应该列入赔偿范围。被告房屋开发公司则辩称，原告被盗，本公司没有 过错。

问题：

（1）物业公司在此次事件中辩称合适不？

（2）在物业承接查验的过程中，物业公司有无过失？（3）房屋开发公司和保安公司应该承担赔偿责任吗？

2.某住宅小区入住不足2年，前期物业管理由开发商委托的甲物业管理公司负责。该小区业主大会成立后决定选聘乙物业管理公司承担该小区的物业管理工作。业主委员会书面通知甲乙公司办理移交。

现场交接时，乙公司派项目经理1人，在甲公司人员陪同下观察了小区内共用部位、共用设施设备及其附属设施的运行状况。观察结果是除部分屋面漏水外，其他部分运行状况正常。对于屋面漏水，甲公司解释属保修期，应由开发商解决。于是，甲、乙两公司未将该问题列入移交工作范围。资料交接时，甲公司向乙公司移交了开发商提供的前期物业资料，甲称入住资料属短期保管，已销毁。

费用交接时，甲公司提出因有部分未实际居住的业主以没有接受服务为由，不缴纳物业服务费，致使小区物业服务经营亏损，希望用小区楼内广告收人冲抵。

上述情况乙公司给予确认，双方共同签署了交接文件。

接管后，乙公司便陆续发现部分电梯存在故障，支出大量维修费用。

问题：

（1）本案例中物业承接查验的做法是否正确?简要说明理由。

（2）本案例中对于部分屋面漏水，甲公司的解释是否恰当?甲乙两公司的处置方法是否正确?简要说明理由。

（3）物业资料的移交应包含哪些内容(请列举)?本案例中，甲公司处置入住资料的行为是否符合档案管理规定?简要说明理由。

（4）本案例中部分业主拒缴物业服务费的理由是否成立?简要说明理由。甲公司经营的欠费以广告收入冲抵的处理方法是否恰当?请列出两条你认为恰当的处理方法。

（5）你认为可以从本案例吸取哪些教训来改进承接检验工作?简要说明理由。

3.某小区物业收费面积是10万平方米，经测算物业服务成本200万元。该项目实行包干制管理，物业服务企业希望获取的利润为物业服务费的10%，营业税及附加为物业服务费的5.65%。问题：

（1）请按照包干制测算出物业服务费单价（保留最后小数点两位）？（2）物业服务收缴率达到多少，该物业服务企业才能保本经营（保留最后小数点两位）？

（3）由于成本上涨了20%，该物业服务企业每年上涨多少物业服务费才能保持现有利润不变（保留最后小数点两位）？

4.某物业公司和开发建设单位达成如下协议：

（1）地下车位产权归建设单位所有，委托给专业公司管理是否正确？请说明理由？（2）由物业服务企业负责主持成立业主大会，是否合理？请说明理由？（3）因车位紧张将小区部分消防通道改为临时车位是否合理？请说明理由？（4）建设单位委托物业公司办理入住手续，是否合理？请说明理由？

5.某办公大楼，为单一业主，散户出租。中央空调，每年5月-10月集中供冷，物业公司按面积收取定额能源费，包干经营，自负盈亏。有一设备节能公司提出一个节能方案（仅供实验室论证成功）：如把现有的空调设备换成它们的空调，所有的安装费用均由节能公司出，安装期限为2个月 如有推迟提前给物业公司通知。安装后节约能源大约在30%。节能公司与物业公司签订六年的合同，节能公司与物业公司按照8:2的比例分配能源节省的费用。问题：

（1）如果安装以后物业公司和业主面临的重大风险是什么?（2）旧设备拆下来以后 归谁有?谁有处置权利?（3）如果六年合同到期后，业主要求将所有的节省节能费用归全体业主所有，是否合理？ 为什么？

6.某小区11号楼2000年交付使用，物业公司已购买公众责任险。到2010年时物业公司发现自来水主管道漏水，物业公司用管箍将管道紧固好。过了一段时间后自来水管道漏水严重，经物业公司检查后确定需要全部换管道。但是由于维修方案没有确定下来 此事搁置。到了2011年 张某发现自家天花板被泡，经物业公司检查发现由于楼上王某家的自来水主管道破裂造成。需要将王某家的墙砸开换管道。经协商李王同意。问题：

（1）造成张、李两家损失的责任主体是谁？为什么？（2）两家的损失谁来赔付？为什么？（3）更换自来水主管道的费用由谁来付？

7.拟建的××花园项目地处城市边缘地带，邻近凤凰山风景区。总建筑面积20万m2，全部为高层楼房，小户型、单身公寓为、主力户型。物业区域有基本商业配套及健身房、网球场、游泳池、图书馆等。某物业管理公司派出了由行政总监为组长，品质部、市场拓展部骨干组成的早期介入小组，负责为开发商提供物业管理咨询服务。在项目协调会上，开发商介绍，该项目正在施工建设中，预计还有12个月封顶，等等。会后，物业管理公司随即制定了早期介入工作方案，内容主要包括：X X花园周边交通、商 圈情况调查；目标销售群体确定；工程质量监理；确定设备安装单位；项目销售配合方案等。问题

（1）根据本案例提供的材料，物业管理公司早期介入工作有哪些不当和错误?（2）根据该项目具体情况，列举并简要阐述早期介入工作的主要内容。

（3）如果该公司取得该项目的物业管理权，结合本案例提供的具体条件和情况，可以在哪些方面开展多种经营服务?(每个方面至少列举一项具体项目)

8.某市某某家园高层塔楼业主A先生装修房屋，在自家户门外约2米的公共通道处安装了防盗门，将大约4平方米的公共通道占为己有。物业服务企业发现 后多次劝阻，但A先生认为物业服务企业只能服务业主，无权管理业主，拒不恢复原状。家住A先生对们的业主B女士也多次要求A先生拆除防盗门，B女士以物业 服务企业没有尽到职责、没有能够阻止A先生安装防盗门为由而拒绝缴纳物业服务费用。A先生对B女士的要求置之不理。物业服务企业在A先生装修前已向其告知 了装修禁止行为与注意事项，要求其不得占用公共部位、不得拆改承重结构等，并与其签署了装修管理服务协议。依据该协议，物业服务企业对违反协议的装修行为 有权进行劝阻，制止以及要求恢复原状。在A先生安装防盗门时，物业服务企业多次发函予以劝阻制止，并及时报告了业主委员会。问题：

（1）A先生杂公共通道安装防盗门时否合法?为什么?（2）哪些主体可以起诉A先生要求其拆除防盗门，为什么?（3）假如你是物业服务企业经理，由你来解决A先生和B女士之间的……用哪种方式更有利于小区的长治久安?（4）B女士拒绝缴纳物业服务费用的理由是否成立?为什么?

答案

一.单选题

1.A

2.C 3.C

4.C

5.C

6.B

7.A

8.D

9.A

10.A

11.D

12.C

13.C

14.C

15.C 16.A 17.D 18.B

19.B

20.D 21.C

22.C

23.D 24.B 25.A 26.D 27.B

28.A

29.B 30.B 31.B 32.C

33.B

34.A

35.B 36.B

37.B

38.A

二.多选题

1.ABD 2.BCD 3.ABE 4.ADE 5.BCDE 6.ABCDE 7.CDE

8.ABCD

9.ABCD

10.CDE 11.ABCDE，12.ABCDE，13.ABCD 14.ABC 15.ABC

三.简答题

1.答：物业管理，是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。其基本内容按服务的性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。一是常规性的公共服务，主要有以下几项： ①房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督； ②房屋设备、设施的管理； ③环境卫生的管理； ④绿化管理； ⑤配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护和安全防范工作； ⑥车辆道路管理； ⑦公众代办性质的服务； 二是针对性的专项服务： ①日常生活类； ②商业服务类； ③文化、教育、卫生、体育类； ④金融服务类； ⑤经纪代理中介服务； ⑥社会福利类； 三是委托性的特约服务： 物业管理企业在实施物业管理时，第一大类是最基本的工作，是必须做好的。同时，根据自身的能力和住用人的要求，确定第二、第三大类中的具体服务项目与内容，采取灵活多样的经营机制和服务方式，以人为核心做好物业管理的各项管理与服务工作，并不断拓展其广度和深度。

2.答：P245 3.答：P14

四.论述题

答:1.提供安全、舒适、能提高工作效率的办公环境

2.节省能耗

3.提供现代化的通信和信息服务

4.建立先进与科学的综合管理机制

5.能满足多种用户对不同环境功能的要求

五.案例分析题

1.（1）答：首先肯定，物业公司辩称是不合适的。因为原告与物业公司之间的物业服务合同是有效的，根据《物业管理条例》第三十六条规定：“物业管理企业应该按照物业服务合同的约定，提供相应的服务物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”

（2）答：在物业承接查验中，物业公司存在着问题，对功能不完善的小区交付使用，在查验时为发现，这也是前期物业承接查验对后期常规物业管理带来风险的问题。

（3）答：不应该承担责任。前期物业管理风险，与外包公司签订合同时应注意的事项。

2.（1）答：不正确。

理由：乙公司应组织力量成立物业承接查验小组，了解物业的基本情况，并着手制定承接 查验方案。查验小组成员要求具有较强的工作经验和业务能力，专业性强。小组成员人数可

根据接管物业的规模而定。物业查验的内容包括：①物业资料情况；②物业共用部位、共用设施设备及管理现状；③各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况；④其他内容，包括物业管理用房，产权属全体业主所有的设备、工具、材料，与水、电、通信等市政管理单位的供水、供电 的合同、协议等。

（2）答：甲公司的解释恰当。

理由：物业管理公司承接管理的物业共用区域及共用设施设备等部分的保修事务都应由建设单位负责。甲、乙两公司的处置方法不正确。

理由：如承接的部分物业项目还在保修期内，承接单位应与建设单位、移交单位共同签订

移交协议，明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理情况，并在必要时提供原施工或采购合同中关于保修的相关条款文本。

（3）答：物业资料的移交应包括：

A物业产权资料、综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料等。B业主资料包括业主人住资料、房屋装修资料。D财务资料。

E合同协议书，指对内对外签订的合同、协议原件。F人事档案资料。

G其他需要移交的资料。

本案例中，甲公司处置入住资料的行为不符合档案管理规定。理由：人住资料属于无限期保存资料。

（4）答：部分业主拒缴物业服务费的理由不成立。

理由：物业服务企业的服务不会因为个别业主没有实际居住就停止管理服务，因此无论业主是否实际居住，从办理房屋通知手续之日起就应如期交付物业管理服务费。甲公司经营的欠费以广告收入冲抵的处理方法不恰当。恰当的处理方法：①企业可以不断挖掘管理潜力，通过科学的管理运营实现服务质量和经营效益的同步增长，既保障业主利益又促进企业发展；②通过有偿服务、扩大多种经营。

（5）答：从本案例吸取以下教训来改进承接检验工作：

A新的物业服务企业应组织力量成立物业承接查验小组。理由：为了更好地查验物业。

B物业管理机构更迭时的物业查验的基本内容要全面。理由：为了使物业的移交能够顺利进行。C移交的资料要齐全。理由：为了新物业服务企业更好地了解物业情况，做好物业服务管理。D移交手续要齐全。理由：以免产生纠纷。

3.(1)答：

包干制条件下物业服务费的构成：成本+利润+税费。设年物业服务费为X, 则： X = 200 + 10%X + 5.65%X X－10%X－5.65%X = 200 X =237.11万元

其中：利润=237.11 ×10%=23.71万元

税费= 237.11×5.65%=13.43万元

物业服务费月单价 = 237.11万÷10万÷12 ≈1.98元

(2)答：计算公式 =（年成本+年税费）÷年物业服务费总额 =(200万＋13.43万)÷237.11元≈90%

(3)答：设总成本上涨20%,利润不变条件下的年物业服务费总额为Y, 则： Y= 200万×20%＋23.71万 ＋ 5.65%Y Y = 279.5万元

新增成本=X－Y = 279.5－237.11= 42.39万元

4.(1)答：正确。由于该小区地下车位的权属归建设单位，另因地下车位的管理与经营不属于公共性物业服务的内容。因此,建设单位既可以依法将其管理权委托给物业服务企业，也可以依法将其管理权委托给专业公司。

(2)答：不合理。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，是业主参与物业管理活动的组织形式。首次业主大会在物业所在地的区、县人民政府房地产主管部门或街道办事处（乡镇人民政府）指导下，由业主代表、建设单位、办事处、居委会组成业主大会筹备组，并由业主大会筹备组具体负责业主大会的筹备工作。物业服务企业只能协助，不能具体负责主持成立业主大会。

(3)答：不合理。如果将消防通道改为临时停车位，往往会导致消防通道的堵塞，严重影响消防车通行、消防疏散及抢救，危及物业使用人的财产及生命安全。因此，在任何情况下都不能将消防通道改为停车位。(4)答：合理。入住的实质是建设单位向业主交付物业的行为。入住操作模式主要有两种：一种是以建设单位为主体，物业服务企业相配合的模式；第二种是建设单位将入住工作委托给物业服务企业，由物业服务企业代为办理入住手续。因此，建设单位委托物业服务企业办理入住手续是合理的。

5.（1）答：更换空调设备带来的风险。该节能方案仅在实验室试验成功，安装使用后的具体效果难以确定。如果安装后的节能效果达不到试验效果，无论是勉强使用或是更换新的空调设备，都使物业公司和业主将面临很大风险。

安装工期风险。该案例可知，节能公司无法确保空调安装按期完工。一旦进入供冷期无法完工，不能给该办公楼的住用人供冷，物业公司和业主将面临很大风险。

(2)答：旧空调设备归该办公楼业主所有。该办公楼的全体业主具有处置权。(3)答：合理。因为物业公司与节能公司签订的合同如无特别约定，节能公司安装的空调设备在合同到期后应归全体业主所有。由此节省的节能费用也应归全体业主所有。

6.(1)答：造成业主张、李两家财产损失的责任主体是供水部门。该项目已交付使用10年，超出建设单位的质保期限。国家规定，分户表以外的供水设施归供水单位所有，并承担维修养护任务。因此，造成上述两家损失的责任主体是供水单位。

(2)答：主要应由供水单位承担。但因物业服务企业发现主管道漏水后未告知供水单位及时进行维修，导致王、李两户业主室内财产损失，故应承担一定的赔偿责任责任。赔付费用可由承保公共责任险的保险公司承担。

(3)答：由供水单位承担。因为供水主管道的权属归供水单位，因此应承担更换主管道的费用。

7.(1)答：物业管理公司早期介入工作的不当和错误：

派出了由行政总监为组长，品质部、市场拓展部骨干组成的早期介入小组，负责为开发商提供物业管理咨询服务不妥。物业管理的咨询活动，主要指从物业管理的角度对开发建设

项目提出合理化的意见和建议，其可以由物业服务企业提供，也可以由物业管理专业人员 提供。

物业管理公司制定的早期介入工作方案包括的内容不当。由于物业管理公司是在工程施工建设阶段介入的，主要涉及建设阶段和销售阶段的管理咨询服务。

(2)答：根据该项目具体情况，早期介人工作的主要内容包括以下内容。

建设阶段：与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案；配合设备安装，确保安装质量；对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容。

销售阶段：完成物业管理方案及实施进度表；拟定物业管理的公共管理制度；拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续；对销售人员提供必要的物业管理基本知识培训；派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务；将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归人物业管理档案。

(3)答：结合本案例提供的具体条件和情况，可以在以下方面开展多种经营服务。房屋中介服务：房屋的租赁经营。材料物资销售服务：水暖配件的销售。废品回收服务：设立废品回收站。

商业用房经营服务，开办健身房、网球场、游泳池、图书馆等。

8.(1)答：不合法。理由是：占用公用部位侵害其他业主权益，该行为违反了《物权法》、《物业管理条例》和《住宅室内装饰装修管理办法》等法律法规。

(2)答：主体：A该栋全体业主B业主委员会(代表其他全体业主)C政府行政主管部门。理由：A侵害其他业主的权益B违反《物权法》、《物业管理条例》和《住宅室内装饰装修管理办法》等相关法规，政府行政主管部门是管理的责任主体。

(3)答：按照《民法通则》和《物权法》中相邻权处理的16字原则，向A先生说明利害关系，进行沟通调解，争取和解，利于改善邻里关系。

(4)答：不成立。物业公司已经按法律规定尽到自己管理责任和义务。