上房须知

第一篇：上房须知

上房须知

一、业主在接到本《上房须知》后，请您务必在恒丰房地产开发公司约定的交房时间内，至。。。。。办理住户登记合入住的相关手续。

二、业主在集中办公现场办理入住手续的步骤如下：

1、开发公司审核业主入住资格：

（1）审核业主入住资格。（需携带本人身份证及复印件、《商品房买卖合同》原件、购房收据等。委托他人代办入住手续的，代理人除带上述材料外还应有业主开

具的委托书。）

（2）审核房屋面积误差并核对差价。

（3）核算开发商代收的契税、契维修基金、办理房产证的相关费用（此条仅指按揭

贷款和公积金贷款的业主，一次性及分期付款的业主除外。）

（4）审核通过后业主方可领取交接单及领钥指南。

（5）开发公司在“入住资格审查合格”处签字盖章。

2、业主在开发公司财务处办理的手续：

（1）付清购房余款，并对面积误差而产生的差价按《商品房买卖合同》中又关规定

进行多退少补。

（2）一次性付款及分期付款的业主只需携带已缴房款的各期收据；按揭和公积金的业主除携带房款的各期收据之外还需缴纳契税、办理房产证费用和维修基金费

用。

（3）开发公司在“已付清房款”处盖章。

3、业主在集中办公现场公司财务处需办理的物业方面手续：

（1）缴纳下列各项费用：（费用收取见“物业管理收费项目标准”）

①预交一年的物业管理费。

②缴纳装修垃圾清运费。

（2）财务在“已付清各项入住费用”处盖章。

4、业主在恒丰广场物业公司办理的手续

（1）物业公司与业主签订《住宅装修管理协议》等。

（2）物业管理处介绍入住的重点注意事项及接受业主咨询，并发给业主相关资料等。

（3）物业管理处和业主在“入住手续完毕”处签字、盖章，然后将手续存档。

（4）工程部人员、物业管理人员与业主验收其所购物业。验收交接完毕后，由业主

签收《房屋质量验收交接表》。

（5）业主在领钥登记表上签字后，物业管理处正式把业主所购物业的要是全部移交

给业主。

三、收楼时请务必认真查看室内土建、设备、门窗、玻璃等是否有质量问题。如有质量问题

请即时用书面形式告知。。。。。。

四、楼宇维修保养期执行《住宅质量保证书》的规定。维修保养期间，如因工程质量所致，开发单位应为业主及时免费维修；如因使用不当，则由业主自行支付费用。

五、业主有权对其房屋进行装修，但应保证不影响楼宇结构、功能、外貌和公共设施。装修

前，业主需向管理处提出书面申请，获准后方可进行施工。

第二篇：新房上房流程及验房要点

收房时间：

大部分业主是第一次买房子，到了交房日，很是兴奋，在第一、第二天去收房，在那两天，同时来收房的人会很多，非常热闹，人来人往。而陪同验收房子的人不会有太多时间仔细的陪同你去看房子。

我们建议：最好是第三天或第四天分批集中，统一前往在现场既不要被热闹的气氛感染，急着交钱收房，也不要失去耐心，冲工作人员发起脾气，甚至在验房的时候“找碴儿”，一定要本着“新生活开始第一天”的心态，和开发商、物业公司配合好。

正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：30去。准备工具

1个塑料桶、盆----用于验收下水管道

1个小榔头----用于验收房子墙体与地面是否空鼓

1个塞尺----用于测裂缝的宽度

1个5米卷尺----用于测量房子的净高

1个小电器----用于测试各个强电插座是否畅通

1个计算器----用于计算数据

1支水笔----用于签字、记录问题

1本备忘胶纸----用于发现问题随手记录粘贴

1把扫帚----用于打扫室内卫生

1个小凳子和一些报纸----用于时间长，可休息一下

验收准备

验房时，一定要先验收，检查过房屋没了问题，或所有的问题都已得到圆满解决后，再签字。千万不能同意先签字再拿钥匙看房验收。只要业主签署了房屋交接单，办理了入住手续，那么开发商就有可能会以“业主已经认可”为由，对质量问题拒绝赔偿。所以，在房屋交付时，业主们弄清楚该房屋是否已经具备交付条件十分重要。前往验收房屋，并不意味着一定要最终签署房屋交接单和办理入住手续。业主相应义务的履行，首先要存在前提，即开发商交付的房屋除了具备房屋交付的法律文件外，该房屋的实际质量也应当符合规定。查验文件（三书一证一表另加交付使用通知书）

1、《住宅质量保证书》原件---房主要带走

2、《住宅使用说明书》原件---房主要带走

3、《建筑工程质量认定书》原件

4、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》原件

5、《建筑工程竣工验收备案表》原件（上面必须有建设局同意备案章）---每一项都要合格，房主要带走

6、《商品房面积测绘技术报告书》原件（上面必须盖有徐州市房地产测绘队或徐州市宏

伟测绘制图公司的章）

7、《徐州市房地产开发住宅项目交付使用通知书》原件（盖市建设局的章）

8、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)---房主可带走

核实面积

面积结算是验房手续当中比较重要的一项。请带上契约或副本，确认售楼契约附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同。契约面积是期房的销售面积，而在工程完工后，开发商还要请测绘单位对已完工的住宅楼进行实测。测绘部门出示的面积实测表，就是开发商和我们要进行面积结算的依据。

记住：要按购房契约约定的面积误差的条款结算面积。

主要分摊项目：

1、电梯间；

2、电梯机房；

3、水箱间；

4、楼梯间；

5、消防控制室；

6、一层门厅及值班室。

不分摊项目：

1、人防工作间；

2、风井

验收房屋

看完那些资料后，基本就可以去验收房子了，暂且先不要交付一切物业费用及相关费用，应该在验收好后，再交付费用。物业要求业主在拿钥匙前先交物业费无任何法律依据！从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙等几把(记得拿上那些工具)。也许在这之前，你已经无数次来看过房子了，但你最好还是跟在物业或工程部人员的身后去验收房屋。如果房子和契约约定的一样，且没有质量问题，你就在收房单子上签字。如果在验收的时候发现问题，一定要当场请施工单位及时维修，维修后再重新验收房屋。

1、看墙壁

首先仔细检查每个房间墙体是否平整，墙壁是否有裂纹，房顶上是否有裂缝（没有裂缝最好，有裂缝得看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有结构性质量问题）。包括门窗、阳台等部位有无开裂现象(阳台裂缝危险大)。内墙墙面上及房屋顶部是否有麻点。（这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响。）墙身顶棚有无部分隆起，用小锤轻敲一下有无空声。墙身、顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪，隆起或凹陷的地方。

2、看地面

仔细检查地板是否平整，地面有无空鼓、开裂、起砂的情况。如有空鼓，一定要责成陪同验房的相关人员尽快修复。同时，最好验一下地平，验地平就是测量一下离门口最远的室内地面与门口内地面的水平误差。验这个，很多时候也可以体现开发商的建筑质量。一般来说，如果差异在2厘米左右是正常的，如果出这个范围，你就得注意了！

3、查渗水

最好是在房子交楼前，下大雨后的第二天前往视察一下。这时候墙壁如果有问题，几乎是无可遁形的。查看一些墙体是否有水渍，特别是一些山墙、厨房卫生间的顶面、外墙等地方，如有水渍，说明有渗漏，务必尽快查明原因。顶层住户更应检查顶层是否渗漏。（特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。墙身、墙角接位有无水渍、裂痕）。

4、试门窗

查防盗门框是否灌浆，开关是否太紧或太松，门缝隙是否太大，门四边、角是否平整，门开关有无特别噪音，门是否有破损，防盗门开关是否有障碍，对讲系统是否正常，单元门能否受控打开等。

窗扇开关是否灵活，是否磕磕碰碰。是否能关严，隔风、隔音的效果如何。窗框是否变形，与墙体是否吻合无缝隙，锁扣是否正常，能否锁紧，是否灵活，玻璃是否完好，是否平整、干净、明亮，窗台下是否有水渍（如有可能是窗户漏水），查看密封胶条是否完整牢固。阳台护栏是否牢固。

5、量层高

用5米卷尺即可，看净高是否符合要求（购房合同中的层高减去20公分楼板及面层厚度，再减去2公分允许误差，余数就是房屋的净高）。房屋最高、最低处是否相差（是否倾斜），房间是否是长方形，是否两边的长度不一致。

6、查上水

打开龙头察看，尽可能让水流大一点、急一点，主要看看水压。还要仔细察看水管经过的墙地面有无水渍，重点察看拐弯、分叉的地方，有无漏水。有条件的用打压机做打压试验：

水管压力在0.6MPA，保持时间10分钟。如果压力达不到或下降0.05MPA以上，就说明水管有漏水现象。

7、查下水

用桶或盆盛水，再向各个下水管处灌水，分别是马桶下水，台盆下水、浴缸下水、厨房下水和卫生间、阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和管口表面无积水。下水道漏水是否迅速顺利（打开地漏，水是否迅速漏下）。有兴趣的可以做通球试验（乒乓球），检查下水道内是否有杂物。为什么要这样呢，因为在工程施工时，有一些工人在清洁时往往会“偷懒"。把一些水泥渣倒进排水管，如果这些水泥较大的话，就会在弯头处堵塞，造成排水困难。

8、验防水

验收防水的办法是：用水泥沙浆或石膏、粘土做一个门槛堵着卫生间的门口，地漏等下水需要塞实(记得可拉扯掉的)，然后在地面放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家卫生间的天花。主要的漏水位置是：楼板直接渗漏、墙顶连接处、管道与地面的接触处。

9、查电路

关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。用小电器测试各个强电路是否畅通。检查总闸是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电。是否有漏电保护器，漏电试验是否跳闸，控制闸具应分开，如室内应设置控制灯光的闸具和控制插座的闸具，空调的插座应与其他线路分开。检查开关、插座的牢固程度，插座是否正常通电，有无防护措施？电灯是否都亮？开关是否正常？

10、验收附属设施

核对买卖契约上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符。通常在这方面，应该没什么大问题，但是也要仔细核实。总体上应做到室内清扫干净，无污物，达到窗明地净，地漏等处无堵塞杂物。

至此，室内部分验收结束，将水、电等表的读数看清楚，记录下来，一般读数不大，还是让物业人员记一下的好。如果有不认可的房屋质量问题，应当书面向物业管理公司说明有关情况，必要时请随同的物业管理人员签字认可，以作为业主已经履行验收义务的证据。验收公共环境

楼盘的交付，必然涉及到与楼盘使用相关的配套设施的同时交付，如果交付时楼盘四周绿化等配套等还没有完工，除非业主与开发商在契约中就某些事项作了特别约定，否则该楼盘肯定不具备交付条件。合格的楼盘须做到“五通一平”，即燃气、上水、电、污水、路通，一平即楼前6米、楼后3米场地要平整，不准堆积建材或杂物，以确保进出安全。注意查看电梯箱体本身、电梯门是否正常，楼道、楼梯有无质量问题。应该装修完毕并能正常使用。住户的邮政信箱如何设置需要开发商明确。消防设施是否可用。各位业主应当提高对公共部位的关注程度，特别是对本楼层的公共部分。

物业收费

检查完这些工作，如果没问题的话，那就交钱去吧！

业主在办理房屋验收入住手续时，不可避免地将遇到入住的费用问题。当然在正常情况下，如果物业管理公司能够出示经物价部门审核的收费依据，业主应当交纳相应费用。但是，物业收费应当规范、透明，且应得到物价部门批复，并应当使用正规收费发票。否则，在行政许可之外的收费，尽管其存在合理性，但仍属于违规收费，业主就有权拒绝交纳。

第三篇：上房小学组织教师学习十九大会议精神

上房小学组织教师学习十九大会议精神

上房小学周校长高度重视党的十九大精神的学习，于11月8日组织全体教师学习十九大会议精神，把学习好党的十九大精神当作当前和今后一个时期的重大政治任务做出安排。

周校长首先讲解了新华社中国共产党第十九次全国代表大会特稿，让全体教师原原本本、原汁原味的学习了党的十九大报告，深入学习领会了修改后的党章的重点内容和精神实质，切实把思想和行动统一到党的十九大精神上来。其次，教师们自行分组学习十九大会议精神，畅言自己心目中十九大，及对十九大后的憧憬。

会后周校长还强调，全体教师要不忘初心、牢记使命，时刻牢记自己是一名教师，全心全意为学生服务，要坚决听党话、跟党走，以热情饱满的精神状态投入到今后的教育事业中来。教师们也表示以后将会以更加饱满的热情、扎实的工作、优异的成绩回报祖国、回报社会、回报学校。

第四篇：划拨土地上房屋买卖合同效力的认定

划拨土地上房屋买卖合同效力的认定

划拨土地上房屋买卖合同效力的认定

——江苏南通中院判决曹平等诉崔利斌等房屋买卖纠纷案

裁判要旨

土地的划拨性质并不影响合同的履行，仅是在办理过户前需要将划拨土地转为出让土地，合同当事人缴纳相应的争议土地出让金后即可办理过户手续。当事人据此主张合同无效应不予支持。

案情

原告曹平、季花（乙方）与被告崔利斌、徐善琴（甲方）于2011年5月11日在江苏省南通市通州区金沙镇天诚房产中介所签订了《房地产买卖合同》一份，合同约定甲方将其所有的位于金沙镇花行桥新村20号楼202室（67.93平方米）出售给乙方，总售价为41.8万元。中介成交费由甲、乙双方各负担4000元。付款方式：签订合同时乙方预付定金人民币2元，余款39.8万元，甲方2011年8月份交钥匙时，乙方款清后，双方即办理过户（交房前所产生的电费、水费等相关费用由甲方结清）。房产证过户费、契税由乙方承担，个人所得税由甲方承担。双方不得违约，如有违约，违约方的赔偿金为总房价的20%。原告曹平于当日汇款2万元定金给被告，被告崔利斌于次日向原告出具了收条。

另查明，徐善琴未出面签订合同，合同上徐善琴的签字系由其丈夫崔利斌代签；出售房屋的土地性质为划拨土地。天诚中介负责人钱某证明，在原、被告签订合同时，约定由原告负担将划拨土地转为出让土地的土地出让金。

曹平、季花认为，划拨土地不应进入市场流通，案涉合同应为无效。同时，本案徐善琴未在合同上签字，房屋买卖合同未成立。遂起诉至南通市通州区人民法院，要求两被告返还房屋定金2万元。两被告在审理中不同意返还房屋定金，并要求两原告继续履行合同。

裁判

通州法院经审理认为，依法成立的合同，自成立时生效。两原告与两被告签订的房地产买卖合同不违反法律强制性规定，应为有效。讼争房屋的土地性质为划拨土地，并不影响合同的履行，仅是在办理过户前需要将划拨土地转为出让土地，当事人缴纳相应的争议土地出让金后即可办理过户手续，故对原告诉称合同无效的主张，法院不予支持。现两被告始终愿意出售房屋，并无违约之情形。故两原告要求被告双倍返还定金的请求法院不予支持。

通州法院判决：驳回两原告的诉讼请求。

判决后，两原告不服，向南通市中级人民法院提起上诉。

南通中院经审理认为，案涉房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。曹平、季花称划拨土地上房屋不应进入市场流通，案涉合同应为无效，但从《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”之规定来看，划拨土地上的房屋并非绝对禁止转让，只要办理土地出让手续、缴纳土地出让金后即可转让。（绝对禁止规定，才是效力性强制规范吗？有的法律规定合同批准后生效，此时，批准应是效力性强制规定，但不是绝对禁止规定。因此，效力性强制规范，包括绝对禁止规范，如禁止买卖毒品、枪支，但不限于绝对禁止规范。）且曹平、季花在订立合同时明知案涉土地为划拨土地，此后也未积极办理相应土地出让手续，故法院对曹平、季花该主张不予支持。崔利斌、徐善琴在原审审理中明确表示愿意继续履行合同，应视为徐善琴对案涉合同予以追认，故法院对曹平、季花该主张亦不予支持。

南通中院判决：驳回上诉，维护原判。

评析

本案争议的焦点为夫妻一方签订售房协议及划拨土地上房屋买卖合同的效力问题。

关于夫妻一方签订协议出售共有住房的效力问题。本案中，被告夫妻一方为代表与两原告签订了售房协议，该协议是成立还是不成立，其效力如何确定？物权法第一百零六条规定，受让人受让该不动产或者动产时是善意的，且以合理的价格转让，受让人取得该不动产或者动产的所有权。本案中，原、被告经中介签订售房协议，原告支付对价，符合善意取得的规定，故即使售房一方徐善琴不同意转让房屋，也不影响合同的效力，原告依法可取得房屋所有权。况且，本案中，被告徐善琴并未主张转让合同无效，反而对崔利斌转让房屋的行为予以追认，根据民法通则的相关规定，无权代理经过被代理人追认后为有效。故本案原告方主张合同未成立的理由不能成立。

关于划拨土地上房屋转让的效力问题。根据物权法第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。因而本案当事人约定转让房屋则该房屋占用的建设用地使用权也应依法转让。由于该房屋所占用建设用地使用权系被告通过划拨方式取得，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款的规定，该房地产转让时应报有批准权的人民政府审批，获得批准后还应缴纳土地使用权出让金。本案中，双方当事人在签订售房协议时未经过政府部门批准，那么是否影响到协议的效力？

根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释

（二）》第十四条的规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。因此，合同内容违反法律、法规的效力性强制性规定而无效。但仅违反管理性强制性规定的，则应当根据具体情况认定其效力。（管理性强制规定，应该一律有效，无需根据具体情况认定其效力，否则效力性规定、管理性规定的区分有何必要？关键是如何区分两类强制性规定。最高法院2009年7月7日在《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中提出，管理性强制规范根据具体情况认定其效力，我认为这种提法不妥。）本案中，两被告房屋所在小区土地使用权均为划拨取得，两被告转让房屋不改变土地使用性质，仍为居住而使用房屋及土地，故不涉及国家利益和公共利益，且该小区未列入政府拆迁计划范围，政府不存在不予审批的理由。因此，两原告完全可以通过采取缴纳土地出让金或土地收益的方式取得原划拨土地的使用权。（政府批不批，法院无法在民事判决中预测。法院预测政府会批，并据此认定为管理性强制规范，合同有效，万一政府不批，合同该如何履行呢？当事人提起行政诉讼解决，合同履行将会复杂漫长。）

另外，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”的规定所规范的是直接以土地使用权为合同标的的转让行为，因土地使用权的转让有可能改变土地使用性质，涉及规划变更，同时，划拨土地为无偿取得，故需政府审批前置。而当事人在转让划拨土地上的房地产时约定将占用的国有划拨土地使用权概括转让，不适用该司法解释对合同效力的规定。（这是对司法解释的缩小解释，我认为不妥。司法解释显然将审批理解为效力性强制规范。）

本案案号：（2012）通民初字第0132号；（2013）通中民终字第0897号

案例编写人：江苏省南通市通州区人民法院 张建平金永南

本案核心：管理性强制规范、效力性强制规范的区分。本案中，法律并不绝对禁止划拨土地上房屋转让，这是将审批认定为管理性强制规定，认定合同有效的理由。有些审批规范，如果认定为管理性强制规范，认定合同有效，但如果履行过程中得不到审批，合同无法履行，该如何处理？像本案，如果法院判决合同有效，两被告如果向政府提出审批请求，政府部门拒绝批准的，原合同该如何处理？我认为，一方面，对政府拒绝审批的，原、被告任一方或双方都可以向法院提起行政诉讼或向有关部门申请行政复议，通过此途径争取得到审批，为履行清除障碍；另一方面，如果通过行政诉讼或行政复议，无法争取审批的，如法院判决政府拒绝行为合法、诉讼已过起诉期限等，此时并不能以政府拒绝审批为由重新改判合同无效，而应由出卖方向买受方承担履行不能的违约责任。因为能否得到审批是一个未知数，出卖方签订买卖合同时是清楚的，不能审批是一种履行风险，出卖方应对此风险承担责任。当然，不经过行政诉讼或行政复议，履行过程中得不到审批的，买受方也可以直接提起民事诉讼，主张解除合同并追究出卖人违约责任。

第五篇：房地产开发企业商品房预、销售合同网上备案 - 网上房

房地产开发企业商品房预、销售合同网上备案

入网认证委托书

委托人

企业名称:法定代表人：

证件名称：证件号码：

联系地址：邮编：电话：

受托人

姓名:

证件名称：证件号码：

联系地址：邮编：电话：

委托期限：年月日至止]

现本公司委托受托人为合法代理人，代表本公司处理坐落于

之房地产如下]事项：

一.办理房地产开发企业入网认证事宜；

二.办理房地产开发企业商品房屋入网认证变更申请事宜；

三.办理网上房地产操作人员权限变更申请事宜；

四.领取网上备案认证证明；

五.[]

受托人在其权限范围内依法所作的一切行为及签署的一切文件，委托人均予以承认。

法定代表人签名：单位盖章：

年月日