第一篇：物业管理现状及服务（共）
物业管理现状及服务
（一）、物业现状
我县近几年房地产市场发展迅速，住宅小区不断增加，现在已经形成了的小区有“云杉秀居、云鼎家园、天恒家园、大城时代、集资建房、园丁苑、瑞丰源、懿品雅居”等片区的住宅小区，物业管理也相应的形成谁建设、谁管理的现状。部分小区服务管理跟不上。后期物业服务的矛盾日益凸显，上访事件不断发生。分析原因一是单一的物业收费难以满足人员工资的开支；二是部分业主拖欠物业费现象严重，造成恶性循环；三是物业服务部门自身业务水平有限，物业服务部门责任心不强，服务不到位。
（二）、对策措施和建议
怎样才能够使物业管理上一个新的台阶也是我们住建部门思考的一个问题。我们认为应该是多个部门协作来共同管理。现提出以下几个方面意见：
1、实现集中管理
可考虑将几个分散的物业公司组合成一个规模较大的物业服务公司，这样管理的面积增大，可以相应减少管理人员，适当增加维护人员，可降低物业公司的运营成本，也可以将分散的无单位管理的单栋住户小区纳入管理范围，达到整体提高全县物业管理水平的目的。可设置一个由人民政府主管的物业管理办公室，加强对全县物业服务事业的引导，解决老百姓针对物业服务提出的意见和投诉，监督相关法律法规的执行。
2、适当的增加物业服务收费种类。
据调查，单一的物业收费项目已经影响到物业服务公司存在。我们建议一是在小区规划设计时，应适当考虑配备一定的物业用房，在满足业主活动用房时，可适当进行出租，用来补贴物业服务费用。二是发改部门是否可以考虑许可小区物业部门对于小区停车收取停车费。
3、建议政府给物业公司在运营上予以一定的税费减免或政策倾斜。
物业服务费的价格构成因素有10项内容：主要有管理服务人员的工资，福利、清洁卫生工具、绿化养护费（绿化用水）、办公经费、法定税费、合理利润（普通住宅利润率为5%）等。我县目前物业服务企业，如果物业服务管理好，物业费用缴纳到位，其盈利也是微乎其微，有些物业经常处于亏损状态。我们建议政府有关部门给予税费上减免，有些安保经费也可用于小区的管理，同时政府能否将小区的部分经费纳入到地方财政预算当中去，如招聘公益性岗位用于物业服务部门等等。
4、加大物业服务的宣传力度，现在大多数业主还没有形成花钱买服务的意识，这也是制约我县物业发展的关键因素。有些业主，总是纠结于物业公司过去的不足，上涨物业
费或增加收费项目（比如说各类小车的车位费）会遇到重重困难。所以要注重多方位多角度地对业主进行物业服务的宣传，让更多的业主了解业主和物业是互相离不开的关系，意识到要通过互相理解共同创造业主和物业的和谐关系。通过纵横比较，让业主了解我县物业服务费用的用途，从而一步步实现提高物业服务质量，减少业主和物业矛盾的效果。
5、加强小区内的业主主人翁的意识的培养。经过调查我们发现，很少有业主自愿担当业主委员会成员，我们经常接待因物业纠纷投诉的业主，当我们提出让他们担当本小区的业主委员会成员，可以在平时代表小区内的业主向物业公司或业主申请权利或履行业务的时候，基本上都会以工作忙没有精力不愿多操心等理由而加以拒绝。导致小区内业主委员会难以成立，也使物业公司和业主之间缺少了一种有效而直接的沟通方式。所以增强广大业主依法行使自身职权的能力和转变业主对物业公司和物业服务的成见还将是一项长期的工作。
第二篇：物业管理服务
青湖语城物业管理服务标准
该小区物业管理服务包括的内容和要求如下：
一、公共服务
1、接待和值守按照《江苏省住宅物业管理服务标准DB32／T 538—2002》(以下简称《省标》)执行。
接待：佩戴统一标志，仪表端庄、大方，衣着整洁，表情自然和蔼、亲切；对业主（使用人）一视同仁；接待时主动、热情、规范；迎送接待业主（使用人）时，用语准确，称呼恰当，问候亲切，语气诚恳，耐心细致；使用文明用语，不应使用服务忌语。
对业主（使用人）的报修与求助应耐心细致，对收费项目及时说明服务标准、服务方式、收费标准等事项，征求业主（使用人）的意见。
值守：有完善的值班制度和交接班制度；工作有记录。
2、服务时限按《省标》五级执行。
五级：急修服务15分钟内到位，8小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主（使用人）做出合理解释，作出限时承诺。小修2日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和休息时间顺延。（居民预约、雨天筑漏可不受2日限制）。
二、房屋、共用设施、设备维护与管理按
1、巡检、装修管理按《省标》执行。巡检：
每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查一次，掌握房屋设施设备完损情况，对完损程度做出评价；
每半年检查巡视一次房屋主体结构，发现质量问题及时向业主或业主委员会报告与建议；根据业主或业主委员会的委托，组织维修工作。
在冬、雨季和天气异常时安排组织房屋设施巡视，对质量较差，易出问题的部位重点检查；每半年检查清除一次屋面、檐沟内落叶杂草树叶等，疏通雨水口、落水管等；
每日巡视一次小区楼房单元门、楼梯间通道部位以及其它共用部位的门窗、玻璃、路灯等；每年秋季对公共部位门窗做专项检修一次；
业主已委托管理的空置房，每周户外巡视一次，发现门窗损坏、锁具被撬、异味等情况及时通知业主，并采取必要的紧急处理措施； 检查记录；
巡查结束将检查情况、维修计划及需要进行大、中修或更新改造的项目报告业主或者业主委员会。装修：
将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人；
对业主（使用人）装修房屋的申请，应在2个工作日内给出同意意见或修改意见，并签订装饰装修管理服务协议；
业主（使用人）装修期间每日巡查装修施工情况； 装修结束组织检验；
验收合格2个月后组织复验；
复验合格后3个工作日内退还装修保证金；
对装修中的违约行为及时劝阻；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。
2、房屋油漆粉饰按《省标》五级执行。但3—5年油饰(粉刷)1次的费用应纳 入维修资金。五级： 木门窗、百叶窗、封檐窗、、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换的新木件应油饰；5年油饰一次；
钢门窗、铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其他各类构件（铁栅栏、铁栏杆、铁杆）其油漆起皮、剥落或铁件锈蚀应除锈、刷防锈涂料后在油饰；铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后应刷两道银粉；上述部件应3年油饰一次；
楼梯间、共用走廊的室内墙面每5年应粉刷一次。
3、房屋建筑物外立面。因施工等原因致使建筑物、构筑物外立面有明显污迹的，应当及时进行清洗、粉饰。外立面：
建筑物外立面为玻璃幕墙、瓷砖、仿石、大理石的，至少每年清洗一次；外立面为水刷石、干粘石和喷涂材料的，原则上每5年粉饰一次；外立面为其他材质的，视才知情况定期清洗。因施工等因致使建筑物、构筑物外立面有明显污迹的，应当及时进行清洗和粉饰。
委托合同另有约定的按合同约定执行；
4、给水设施按《省标》五级执行。五级：
饮用水水池（箱）半年消毒一次，操作人员具有相应操作资格，按照程序操作，清洗时无二次污染，有严密的管理设施；水质每3个月化验一次，有供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证，保持箱体完好，池体内清洁，没有对水质构成污染的因素；保持水池（箱）结构完好，无渗漏，表面和支架不修蚀，漆膜脱落处及时修补。经常检查保养水箱入孔、进水管、溢水管、泻水管、水位计、液位传感器、浮球阀和各类阀门；冬季水箱有可靠的保温措施，且不得对水质产生污染；
保持泵房清洁卫生，良好的通风、照明和采暖，地面排水畅通，每3个月（结合清洗水池）清洗一次泵房；水泵运行正常，每2小时巡查泵房一次，以防低位水池液压阀（浮球阀）失灵，各种仪表制定正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵，每月启动一次，保持水泵能正常运行，每月检查一次消防泵及管道阀门，使之处于完好和正常开启状态；水泵运转部件经常加油，保持润滑灵活；每年对水泵机组清洁保养一次；泵房内设备2年后，每年翻新一次，并标明各种标志；每日填写水泵运行记录，建档备案；
每半年对共用明装给水管道进行一次全面检查维修，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥的情况下，涂刷防锈漆两遍，然后再刷两遍面漆。各类阀门定期开关，对出现故障的阀门及时修复，阀门应开关灵活；
专业人员专人巡视，每日检查泵、管道、水箱、阀门、水表状况，定期保养、维护，出现问题随时处理。
5、排水设施按《省标》四级执行。四级：
化粪池们半年清理2次，出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖污渍、污物，清理后及时情节现场；
楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换，定期检查，每5年全面更换一次；
每周清洁一次排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草； 无杂草，排水畅通，无积水；
每季度对地下管井清理一次，捞起井内泥沙和悬浮物；每半年对地下井彻底疏通一次，清理结束地面从洗干净。清理时地面竖警示牌，必要时加护栏。清理后达到目视管道内避无明显粘附物，井底无沉淀物，水畅流通，井盖上无污渍、污物。
6、供配电系统按《省标》执行。
建立和完善有关规章制度，包括电气设备运行操作规程、安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护制度、安全及交班制度；
值班人员具备变电运行和技能，具备上岗资格，持有上岗证书；
保持配电房清洁卫生，每周清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地面干燥无积灰，配电柜表面污渍；
每日检查变压器电压、电流互感器、断路器、隔离开关、高压熔断器及避雷器、配电箱、导线等供配电系统的运行状态，并定时抄表做好记录，出现异常及时处理；
每年委托专业单位对变压器、高压开关柜进行一次测试、试验等项目的维修保养；每年对变压器外部、低压配电柜进行2次清洁、保养；保证正常电力供应，限电、停电按规定时间通知业主（使用人）；每年检测一次保安接地电阻；每年检测一次配电房主要电器设备的绝缘强度；每年检测2次配电房内消防器材，保持完好；妥善保管高压操作工具，并每年送供电部门检测一次；
潮湿天气时，采用安全有效措施，保持配电房内主要电器设备干燥；
每月监测一次配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发现马上采取措施杜绝； 每日填写运行记录，建档备查。
7、弱电系统按《省标》执行。
操作人员受过专业培训，持证上岗；
工作时认真负责，精神集中，对异常情况能及时识别；发现异常，及时处理； 有切实可行的维修保养计划；保养、检修及时；
工作、维修、养护有记录，特殊系统、设备的进入经过授权，密码有有效保护；
分系统定时检查和记录各部分、个监控点的工作及运行状态，定期对各类信息、数据进行统计分析，形成日、月报表。
8、避雷接地系统按《省标》执行。每年雨季来临之前，对整个避雷接地系统进行检查维护；在大雷雨过后也要及时对系统检查，发现严重腐蚀、松脱等立即更换或紧固。
9、电梯运行及管理按《省标》执行。
安装、维护、保养人员和电梯司机均持有关行政主管部门核发的特种作业操作证上岗，并定期参加复审；建立健全电梯管理制度，至少包括；《岗位安全操作规程》、《维修保养制度》、《岗位职责制度》、《交接班制度》、《设备档案管理制度》、《安全使用管理制度》和详细的《维修保养计划》。
安全设施完好、齐全，通风、照明等附属设备完好；在电梯桥厢内明显位置张贴《电梯安全使用许可证》，注明注册登记及检验合格标志、电梯管理部门、管理人员、安装企业、维修保养企业以及相关的应急报警、投诉电话号码。
与持有相关行政主管部门核发的安全认可证书的企业签订维修保养、大中修更新改造合同，并明确被委托企业的责任。如需自行维护保养电梯，应按电梯数量及工作状况配备足够的维护保养人员，其管理部门应将电梯管理人员、维护保养人员、联系电话及有关资料报送设备所在区（县）有关行政主管部门，经核准后，方可自行维护保养。
电梯及其安全设施每周不少于一次，进行清洁、润滑、调整和检查等例行保养；每年对小区所电梯进行一次全面综合检查、清洗、润滑、修理、调整和测试；检测由维修保养企业的注册安全检测员实施并签署前侧报告；每台电梯每隔2-3年必须进行一次负荷校调试验；负荷校调实验由注册安全检测员实施并签署实验报告。实验报告副本应送有关行政主管部门备案。
保持电梯机房清洁，每周一次清扫地面和擦拭控制柜、主机表面，地面无积灰，控制柜、主机表面无污渍；保持电梯机房消防设施完好；每年检查两次电梯井底，清除垃圾杂物。
确定合理的电梯运行时间，随时监督电梯运行状况，加强日常维修保养，适时降温、通风、防雨，做好运行服务，经常巡查楼层，防止地面水流入电梯井，值班监督，防止违章使用电梯；记录每日电梯运行情况，建档备案。
电梯维护保养提前一天，通知业主（使用人），并尽可能减少对业主（使用人）正常生活的影响。建立电梯运行档案，记录电梯运行情况和维修保养工作内容；住宅电梯年故障率低于7%。
制定紧急救援方案和操作程序，在接到报警信号45分钟设法解救乘客、排除设备故障。
使用有关行政主管部门统一制定的《起重机械安全技术档案（电梯类）》，对电梯逐台建档、建卡、注册登记。电梯技术档案资料应包括：《起重机械安全技术档案（电梯类）》和《起重机械登记卡片（电梯类）》；产品质量合格证明；大中修更新改造后电梯应有质量验收证明（或质量验收报告）；更改部分须有变更设计的证明文件；电梯安装验收证明和报告；运转、保养、维修记录；定期安全检查和事故记录；电梯随机文件，至少包括：井道及机房土建图、电气控制原理图、电气敷设图、电器元件代码说明书、安装调试说明书、使用维护说明书、出厂明细表（装箱单）等技术资料。
按国家有关制度组织办理电梯年检和电梯准用证。
10、共用空调系统按《省标》执行（如有）。
11、道路、停车场(车棚、车库)及配套设施按《省标》执行。
加强道路维修与养护，制定详细的道路维修养护计划，按照合同约定实施； 保持居住区道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通；
设立报修渠道，并有巡查制度，专人负责，发现损坏及时修补；
按照也很足公约的约定，全组认为损坏路面，制止在路面焚烧垃圾、落叶或
其他杂物；
停车尝棚、放完好无损，有大、中、小修计划；
停车场内照明设施完好，通道畅通无阻，配备必要的消防设备，符合停车场规范要求，便于管理和车主停放车辆。
三、清洁管理
1、共用楼道保洁按《省标》五级执行。五级：
每日打扫一次各楼层通道和楼梯台阶，每周施洗2次；水磨石地面和水泥地面每月刷洗一次，大理石地面每季度抛光打蜡一次；每日收集2次业主（使用人）垃圾；每日清理一次电梯口和通道摆放的烟灰缸内垃圾和烟头；每日用干净的抹布擦抹一次楼梯扶手；各层和通道的防火门、消防栓、玻璃箱内侧、灯具、墙面、地脚线、指示牌等公共设施每月循环清洁一次；各梯间墙面、天花板每月除尘、杂物，污渍、水渍，无乱贴乱划，无擅自占用现象，无乱堆乱放；扶手护栏基本干净、光亮，清洁结束用干净纸巾擦拭检查20cn无显著赃污；梯间顶面无明显蜘蛛网、灰尘，地脚线无明显污渍，地面目视无明显杂物、污迹。楼梯道玻璃无灰尘。
2、电梯及电梯厅保洁按《省标》三级执行。三级：
每日清扫2次电梯轿箱内垃圾，擦拭一次电梯门壁；每月对电梯内的墙面和地面进行全面的擦拭清洗一次；灯饰及轿箱顶部每月清洁一次。
3、传达室共用卫生间保洁按《省标》四级执行。四级： 每日早、晚对公共卫生间清洁2次，（清洁内容包括：通风换气；冲洗烟灰缸、洁具；清扫地面垃圾、清倒垃圾篓垃圾、换新的垃圾袋；）
4、停车场、公用车库或车棚保洁按《省标》四级执行。四级：
每2日清扫一次车库的纸屑和垃圾；及时清除地下室出口的垃圾；发现油迹、污迹、锈迹，应及时擦洗干净；每2个月打开一次地下室、车库的水坑和排水沟盖板，彻底疏通冲刷一次；每月进行2次地下室消杀工作；每季度擦洗一次门窗、消防栓、指示牌、指示灯、车位档、防火门等公共设施；地面无垃圾、果皮、纸屑、无积水、无明显油迹；无异味、空气畅通；标识、指示牌等公共设施目视无明显灰尘；墙面、管线基本无污迹、无积水。
5、道路保洁按《省标》三级执行。三级：
每日清扫2次，清扫结束地面无垃圾、杂物，无卫生死角，目视基本干净，无垃圾、杂物、浮砂，无污迹，无积水、积雪，无明显痰迹、烟头；每半年清洁一次，目视灯具、灯座、灯盖、灯罩无厚积灰。
6、标识、宣传牌、雕塑、信报箱保洁按《省标》四级执行。四级：
标识、宣传牌每周擦拭2次，雕塑每季度擦拭一次。清洁后查污渍、无积灰，不损伤被清洁物；每旬擦拭一次业主（使用人）信报箱，擦拭后信报箱干净无灰尘、无污迹。
7、绿化带保洁按《省标》三级执行。
三级：
每日清扫2次绿化带、草地上垃圾，拾一次草地、绿化带上的烟头、棉签等小杂物，目视基本干净、无污渍、无垃圾，花坛表面基本洁净，地面垃圾滞留地面不超过2小时。
8、休闲、娱乐、健身设施保洁按《省标》四级执行。四级：
每日清洁一次（擦拭表面灰尘、用清洁剂擦拭污渍用清水冲洗干净用抹布擦干、清扫垃圾、擦拭座椅）；每月彻底刷洗消毒一次；设施表面基本干净，无灰尘污渍、锈迹，目视游乐场内及其周围无果皮、纸屑等垃圾，及时发现设施、设备脱焊、脱漆、断裂及其他安全隐患并报告处理。
9、门卫、岗亭、监控探头保洁按《省标》四级执行。四级：
门卫、岗亭每日清洁2次，内外地面拖洗干净，擦洗干净内外门窗玻璃、窗台，及其他台面，室内外墙面每月清洁2次，发现不卫生随时处理，保持墙、地面干净、光亮、整洁，工、器具摆放整齐、有序；监控探头每周擦拭一次；擦拭不得划伤镜片，清洁后镜头亮度洁净，探头买表干净无灰尘。
10、垃圾桶、果皮箱按《省标》四级执行。
四级：
垃圾桶、果皮箱；每日清运2次；每周抹布抹一次；垃圾桶、果皮箱周围地面无散落垃圾、无污水、无明显污迹；垃圾桶、果皮箱无明显污迹、油迹。
11、垃圾收集与处理按《省标》三级执行。
三级：
生活垃圾由业主（使用人）自己送至楼下固定位置，由清扫人员每日收集生活垃圾2次；垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾2次；垃圾日产日清；建筑垃圾定点堆放；对有毒物质分离特殊处理；灰尘、泥沙等粉灰尘性垃圾在运送途中应加以遮挡，防止垃圾掉落或飞扬引起二次污染；废弃涂料、油漆等流质性垃圾在运送途中注意容器的封闭，防止溢流污染路面。
12、卫生消杀按《省标》四级执行。
四级：
针对灭蚊、蝇、蟑螂、灭鼠的实际需要和季节特点制定具体计划；灭鼠：每年至少进行3次；检查仓库、地下室，目视无明显蚊虫在飞；检查办公室、食堂，目视无明显苍蝇在飞；抽查楼道、业主（使用人）家无明显鼠迹，用布粉法检查老鼠密度，不超过5%。
四、园林绿化养护与管理
1、草坪按《省标》四级执行。
四级：
成活率在90%以上，生成正常；
整块草地没有已开花杂草，整块草地没有明显阔叶杂草； 基本无病无虫害；
绿期250天以上，草坪平整，留茬高度控制在60mn一下；
绿地整洁，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象；设施基本完好，无明显人为损坏，对违法行为能及时发现和处理；绿化生产垃圾能及时清运；
根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修建
和灭虫。
2、园林树木按《省标》四级执行。
四级：
生长长势较好，生长与该树种、该树木的平均年生长量相当；
树冠基本完整，主侧枝分布合理，树冠通风透光，没有死树和枯枝死杈； 枝干无明显的机械损伤，叶色、叶片大小厚度正常，有黄叶、蕉叶、卷叶以及有虫屎、虫网、积尘叶的柱树在8%一下；乔木根部无20cm高以荫蘖枝，树上无杂物；
缺株在2%一下；
管理期间树林基本无钉栓、捆绑现象；
绿篱生长造型正常，下部枝叶基本茂密，整形修剪表面平整，棱角线条基本统一收齐，叶色正常，修剪及时，有虫株率在10%以下；
有蛀干害虫的株数在2%以下，介壳虫危害较轻。
3、花坛按《省标》四级执行。
四级：
花势良好，较好体现花坛设计要求；
在花坛开花期间，每周剪残枝、花5—7次，保持清晰的图案和适宜的高度； 宿根花卉管理及时，花期正常，缺株率在10%以下；
有轻微病虫害及认为损害，处理后对花卉生长影响很小，泥面不开裂，花木不缺水枯萎现象；
叶色、大小正常，无非正常落叶、黄叶； 株形丰满、整齐。
4、人工湖、喷水池按《省标》四级执行（如有）。
5、假山、亭、廊、雕塑等建筑小品按《省标》四级执行（如有）。
五、安全防范
1、人员组织按《省标》五级执行。
五级：
专职安全护卫人员，身体健康，责任心强，工作认真负责，体态良好； 接受过两年以上安全护卫或相关训练，训练有素，掌握基本安全护卫技能，并定期进行安全防范学习，增强安全防范能力；
熟悉小区环境，熟悉物业管理及有关法律法规，能恰当的处理和应对小区护卫工作；思想品质好，作风正派，热爱安全护卫工作，无犯罪记录；
安全护卫人员配备对讲装置和其他必备的安全护卫工具；
当班时佩戴统一标志和执勤工号，穿戴统一制服，工具佩戴规范，仪容仪表规范整齐；
上岗时精神振作，举止应文明，姿态良好，大方、得体，精神振作，姿态良好，抬头挺胸，注意检查和保持仪表；在执勤时不吸烟、吃零食，不袖手、背手、抽腰或将手插入衣袋，不弯腰驼背，前倾后靠；
说不通话，可以进行简单英语会话；
交接班制度完善，并有工作及交接班记录。
2、门卫按《省标》五级执行。
五级：
各出入口24小时有值班看守，主出入口至少有2人驻守，其余出入口至少
有一人值守；按照委托合同要求对进出车辆管理、访客登记，谢绝业主拒绝访问人员和未经业主委员会批准的商贩入内，大件物品搬出实行登记，实施交通指挥、疏导工作。
3、巡逻按《省标》三级执行。
三级：
白天巡逻次数不少于4次，夜间巡逻次数不少于6次，重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻；及时发现和处理不安全隐患；接受业主（使用人）投诉和求助；回答用户的询问；在遇到突发事件时，及时报告警方与管理处，必要时采取正当防卫，防止事态扩大，协助保护现场和证据；安全巡逻有记录、有检查。
六、其他
紧急事故反应、其他防范措施、交通和车辆管理、消防、档案资料、专项 服务、特约服务等按《省标》执行。紧急事故反应：
制定紧急事故处理预案，至少包括：火灾、爆炸、地震、炸弹恐吓、安全疏散以及电梯应急等；
有紧急事件救护组织，并始终处于紧急事故反应状态；
书面描述紧急事故救护组织职责，并让每位成员了解，周期性地进行反应训练； 高层住宅按消防要求组织进行疏散演习；
对紧急事故做出快速、正确的反应；尽可能减少破坏和损失程度；
按照业主或业主委员会的委托组织恢复生活秩序，如：帮助电力供应、抢救财产等。
其他防范措施：
设有业主（使用人）求助与报警电话，24小时有人值守；
接到报警信号，确认后管理处应立即派人赶往现场查看，予以恰当的紧急处理； 涉及人身安全处设有明显标志并有防护措施；
协助有关部门维持小区正常生活秩序，防止不安全事件发生；
对小区内外围边界、角落、车库、道路的照明设施加强维护，保持必要的照明； 建立空置房屋、设备室、垃圾房、杂物房巡查、药事管理及登记备案制度。交通和车辆管理：
有较为完善的车辆管理制度；
维持交通秩序，发现车辆未上锁及乱停乱放进行忠告或纠正，发现偷盗车辆、破坏交通设施等现象及时制止；设置露天停车场经过业主委员会批准并经过公安交通部门审批，符合规划要求；
封闭停车场由专人管理，车辆进场离场有检查、记录；管理人员责任心强，认真负责；停车场具有交通管理部门核发的停车场使用证，按照物价部门核发的收费标准收费；按照合同特别约定履行车辆保管责任。消防：
执行《中华人民共和国消防条例》、《中华人民共和国消防条例实施细则》和其他有关消防法规；
健全消防组织，建立消防责任制；
定期进行消防训练，保证有关人员掌握基本消防技能；熟练掌握防火、灭火知识和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。
根据防火、灭火的需要，配置相应种类、数量的消防器材、设备和设施；保持消
防通道畅通，禁止在消防通道设置路障 ；
制定防火安全管理办法，指定专人维护、管理消防器材、设备和设施，保持完整好用；
发现火警有义务迅速向消防队报警，并马上派人前往报警地点，迅速采取措施，组织力量救火，抢救生命和物资，派人接应消防车，服从火场总指挥员的统一指挥；
每月一次巡查消防栓、箱、烟感头、喷淋头、消防水阀、消防标志等消防设备是否完好、齐全，并及时给予维修；发现设备故障时，必须及时修理或通知厂方处理，保证设备24小时正常运转；
每日检测一次喷淋管网水压，发现压力不够，马上检修排除故障； 每年模拟火灾造作一次，以熟悉操作和检查消防监控设备； 消防监控室保持清洁，每周至少保洁一次，要求地面无积水，监控箱表面无污渍； 每日填写工作记录，建档备查。建档资：
建档资料齐全完整；
分类成册，管理完善，合理分类，查阅方便； 及时变更登记，财物相符。专项服务：
业主或业主委员会与物业管理企业在物业管理公共服务委托合同中未约定，根据全体业主的需要、小区条件及物业管理企业的能力，经双方协商，物业管理企业向全体业主提供娱乐、健身、商业、代缴费等属于上述公共服务内容之外的服务。专项服务内容、标准、费用等由物业管理企业与业主或业主委员会，本着自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则达成服务协议，可以作为物业管理公共服务合同的附件，也可以另行单独签订。特约服务：
业主或业主委员会与物业管理企业在物业管理公共服务委托合同中未约定，物业管理企业为满足部分业主（使用人）特别需要，经双方特别约定，有偿提供相关服务的活动，如老年、伤残病人的护理，接送子女上学等。
特特服务内容、标准、费用等由物业管理企业和需要特约服务的业主（使用人）双方当事人本着自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则约定。
第三篇：XXX物业管理现状及建议
XXXX物业管理现状及建议
XXX，您好：
来信主要是想表达广大XXXX业主和业主为委员会全体委员的心声，揭露物业在小区管理过程中的种种缺失，自2013年本小区交付多年以来，小区业主多次因物业管理混乱、物业接待态度蛮横、门禁监控系统瘫痪、偷盗事件频发、电动车乱停乱放、小区环境卫生差、园区滞水、房屋屋面外墙漏水、消防设施形同虚设、停车难及缴纳停车费难等问题发生冲突，业主代表常年多次与物业经理及物业公司高层投诉、洽谈均未取得有效改进，且物业管理人数、服务态度、小区软硬件环境呈逐年下降趋势，全体业主怨声载道、苦不堪言。
然而就在以上情况下，XXX物业公司拟将2020年物业服务管理费从原1.5元/㎡涨至1.8元/㎡，全体业主对此表示强烈的不满并拒绝缴纳物业费，在小区环境、软硬件设施、物业服务水平没有明显改善和提升的情况下调涨物业管理费显然不合理，也多次向物业公司、社区等有关部门表达了拒绝缴纳1.8元/㎡物业管理费的意见未取得成效，XX是XX集团的第一个民生住宅项目，是XX地区的地标性民生工程，也是XX集团的一张靓丽的名片，希望XX总在百忙之中能够抽空关心XX全体业主的民生问题，就XX物业管理提升和物业管理费暂缓涨价采取措施，XX全体业主、业委会也会为改善提升小区环境、维护社会稳定共同努力。
特此来信，请阎总帮忙解决XXX民生问题！
XXXX业主委员会
****年**月**日
第四篇：物业管理服务合同
第一章 总则
第一条 本合同当事人
委托方（以下简称甲方）：
组织名称：_________
代表人：_________
地址：_________
联系电话：_________
受委托方（以下简称乙方）：
企业名称：_________
法定代表人：_________
注册地址：_________
联系电话：_________
根据有关法律、法规、在自愿、平等、协商一玫的基础上，甲方将_________（物业名称）委托乙方实行物业管理，订立本合同。
第二条 物业基本情况
物业类型：_________
座落位置：_________市_________区_________路（街道）_________号
四至：_________
占地面积：_________平方米
建筑面积：_________平方米
第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。
第二章 委托管理事项
第四条 房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院、_________。
第五条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、中央空调、供暖锅炉房、楼内消防设施设备、电梯、_________。
第六条 公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理、包括道路、室外上下水管道、化粪池、泵房、自持车棚、停车场、_________。
第七条 公共绿地的养护与管理。
第八条 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育场所、_________。
第九条 公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集、_________。
第十条 交通与车辆停放秩序的管理。
第十一条 维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、_________。
第十二条 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。
第十三条 负责向业主和物业使用人收取下列费用：
1．物业管理费：_________
2．保洁费：_________
3．保安费：_________
4．房屋设备运行费：_________
5．维修养护费：_________
第十四条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设备及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方须接受委托并合理收费。
第十五条 对业主牧业使用人违反《业主公约》的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、_________等措施。
第十六条 其他委托事项_________。
第三章 委托管理期限
第十七条 委托管理期限为_________年。自_________年_________月_________日_________时起至_________年_________月_________日_________时止。
第四章 双方权利义务
第十八条 甲方权利义务
1．代表和维护产权人、使用人的合法权益；
2．制定《业主公约》并监督业主和物业使用人遵守公约；
3．审定乙方制定的物业管理方案；
4．检查监督乙方管理工作的执行情况；
5．审议乙方管理计划、资金使用计划及决算报告；
6．在合同生效之日起_________日内向乙方提供_________平方米建筑面积管理用房（产权仍属甲方），由乙方按下列第_________项执行；
（1）无偿使用；
（2）按建筑面积每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。
7．负责归集物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起_________日内向乙方提供；
8．当业主和物业使用人不按规定交纳牧业管理费时，负责催交或以_________方式偿付；
9．协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题：_________；
10．协助乙方做好牧业管理工作和宣传教育、文化生活。
第十九条 乙方权利义务
1．根据有关法律、法规及本合同的约定，制定牧业管理方安；
2．对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；
3．按本合同第十五条的约定，对业主和物主使用人违反业主公约的行为进行处理；
4．选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；
5．负责编制房屋、附属建筑物、设施、设备、绿化的维修养护计划，经双方议定后由乙方组织实施；
6．向业主和物业使用人书面告知物业的使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，书面告知有关限制条件，并负责监督；
7．每_________个月向全体业主和物业使用人公布一次维修养护费用收支使用情况；
8．对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需扩建或完善配套项目，须与甲方协商后报有关部门批准方可实施；
9．本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料。
第五章 物业管理服务要求标准
第二十条 乙方须按下列约定，实现管理目标，即业主和物业使用人对乙方的管理满意率达到_________％；
1．房屋外观：_________
2．设备运行：_________
3．房屋及设施、设备的维修、养护：_________
4．公共环境：_________
5．绿化：_________
6．交通秩序：_________
7．保安：_________
8．急修：_________
9．小修：_________
第六章 物业管理服务费用
第二十一条 物业管理服务费
1．管理费由乙方按建筑面积每平方米_________元或按套每户_________元向业主收取；
2．保洁费由乙方按建筑面积每平方米_________元或按套每户_________元向业主或物业使用人收取；
3．保安费由乙方按建筑面积生平方米_________元或按套每户_________元向业主或物业使用人收取；
4．高层住宅电梯、水泵、_________运行费按实结算，由乙方向业主收取；
5．管理服务费标准的调整，按_________调整；
6．对业务和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金。
第二十二条 住宅区域的非居住用房管理服务费按居住收费标准的_________倍收取。
第二十三条 车位和使用管理费用由乙方按下列标准向车位使用人收取：
1．露天车位：_________
2．车库车位：_________
第二十四条 乙方对业主或物业使用人的房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务，由业主或物业使用人按实际发生的费用计付。
第二十五条 乙方向业主和物业使用人提供的其他服务项目的收取标准约定如下：_________。
第二十六条 房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、养护费用由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅区建筑面积比例共同承担，在物业维修基金中列支或直接向业主收取。
第七章 违约责任
第二十七条 甲方违反本合同第十八条第_________款的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一不定期限内解决，逾期未解决的乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。
第二十八条 乙方违反本合同第五章的约定，不能完成管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失，乙方应给予甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第二十九条 乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第三十条 甲乙双方任何一方无法律依据提前终止保同的违约方应赔偿对方_________元的违约金；造成对方经济损失的，应给予经济赔偿。
第八章 附则
第三十一条 双方约定自本合同生效之日起_________天内，根据甲方委托管理事项，办理接管验收手续。
第三十二条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有相同等效力。
第三十三条 本合同之附件均为合同有效组成部分。在合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力，但不得修改本合同印制条款的本意。本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。
第三十四条 本合同正本连同附件_________页，一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。
第三十五条 因房屋建造质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量右故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。
第三十六条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。
第三十七条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请_________市仲裁委员会裁决（当事人双方没有达成书面仲裁协议的，可以向人民法院起诉）。
第三十八条 合同期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该事同期满_________天前向对方提出书面意见。
第三十九条 本合同自签订之日起生效。
甲方（盖章）：_________乙方（盖章）：_________
代表人（签字）：_________代表人（签字）：_________
_________年____月____日_________年____月____日
签订地点：_________签订地点：_________
附件
一、本物业构成细目
二、木物业管理质量目标
三、本物业的管理方案
第五篇：物业管理服务协议
委托方：**大学轻纺工程与美术学院（以下简称甲方）
受托方：**物业管理有限公司（以下简称乙方）
为了更好地为教学科研和师生提供优质的后勤服务，不断提高后勤服务的质量和水平，甲方将第一教学楼物业管理服务委托给乙方。经双方协商一致，达成如下协议：
一、服务区域
第一教学楼周边道路内侧石以内。
二、服务内容
1、房屋建筑及附属设备维修、养护和管理，包括：屋面、门窗、墙面、地面、楼梯、走廊、门厅、卫生间、给排水设备、供电及照明设备、卫生设施等。
2、设备、家具、教具的维修、养护运行和管理，包括：电梯、空调、安防监控、电子显示屏、广播音响、电铃、各种办公家具、课桌椅、黑板、讲台、窗帘、各种门牌等。
3、场地、教室、公共走道、卫生间、设备设施卫生保洁。
4、提供粉笔、黑板擦。教师休息室开水供应。
5、做好花草树木、盆景（花）的养护工作。
6、地下停车场的使用管理，督促各种车辆按秩序停放,保证楼四周无车辆。
7、消防安全及消防设备设施的运行管理。
8、配电间配电安全运行管理。
9、服务区域内安全保卫。
三、服务标准和要求
1、房屋建筑、设备、家具、教具良好、运行正常、无事故隐患、完好率达90%以上，维修及时率达90%以上。
2、各类管理服务人员要有明显标志、遵守职业道德、语言规范文明、服务热情主动、各项管理制度完善、档案资料齐全。
3、实行24小时保安制度，加强巡视，无重大偷盗、火灾事故发生。因乙方原因造成的重大事故，乙方应承担相应责任。
4、实行标准化清扫保洁，教室和公共场所垃圾日产日清。厕所保洁做到无异味、无积水、干净整洁。
5、执行第一教学楼管理制度，做好管理和服务工作，维护正常的公共秩序，对违章人员做出处罚或提出处理建议交学校有关部门处理。按时开关大门，按时开放教室和教师休息室，保证上下课铃声准时，保证教师饮用开水、粉笔、黑板擦的供应。
6、无重大投诉事件，在甲方组织的评议中满意率达到90%以上。
7、必须对服务范围内的情况经常性巡查或询问，发现问题及时处理。
四、服务费用
1、第一教学楼建筑面积16725㎡（含地下停车库），甲方按建筑面积每年10元/㎡向乙方支付服务费，合计167250元。分三次支付，协议签订后先付6万元，下半年再支付6万元，年终根据考核结果结算。
2、乙方承担服务区域内单件服务价格在300元（含人工和材料）以下的另星维修费用（电梯、空调、广播音箱、多媒体、安防监控设备、电子显示屏设备除外），单件服务价格在300元以上的甲方另付。
五、违约责任
1、甲方在抽查中发现同一地点或同一项目连续五次至十次不符合服务标准的，每次扣50元，十次至五十次，每次扣100元，五十次以上，每次扣500元。这些都从支付乙方的服务费中扣罚。
2、发现未经有关部门同意，擅自使用教室及设备的情况，及时分别向有关部门与甲方反映，否则发现一次扣罚100元，二次扣罚200元，依次类推。
3、甲方原因造成乙方达不到服务标准，由甲方承担责任。本文来自[文书文秘网]www.xiexiebang.com
六、附则
1、本协议如有未尽事宜，由甲乙双方另行商定。
2、本协议仅期限自2011年1月1日起至2011年12月31日止。
3、本协议一式四份，甲乙双方各执二份。
甲方：学院后勤基建处（章）乙方：学院后勤服务有限公司（章）
代表人： 代表人：
点击咨询 