关于物业管理服务收费若干问题的通知(深物价[2004]41号)

第一篇：关于物业管理服务收费若干问题的通知(深物价[2004]41号)

关于物业管理服务收费若干问题的通知（深物价[2000]41号）

深物价[2000]41号

各物价分局，各区住宅局：

当前，我市在贯彻执行物业管理收费指导标准工作中出现了一些新情况、新问题。为进一步统一思想认识，把握政策界限，在综合有关意见的基础上，对物业管理服务收费的有关问题形成如下意见，请遵照执行。

一、关于有业主委员会的小区物业管理费标准应否报物价部门备案和申领收费许可证的问题

根据物业管理有关法规、规章的规定，已成立业主委员会的，物业管理服务的收费标准由业主委员会与物业管理公司在物业管理委托合同中按照政府指导价约定或者由双方协商确定。据此，已成立业主委员会的小区，符合指导标准所规定的物业管理类别的，具体收费标准由业主委员会与物业管理企业根据政府公布的指导标准协商确定，经业主大会讨论通过后执行，物业管理项目、质量、深度超过指导标准所规定物业类别的，收费标准由业主委员会与物业管理企业协商确定，经业主大会讨论通过后执行。无需向物价部门申报和备案，暂不实行收费许可证制度。

二、关于达到法定条件应当成立业主委员会但尚未成立的住宅小区物业管理费定价问题。

对因政府职能部门原因没有及时成立业主委员会的，仍由物价部门征求物业管理行业主管部门意见后核价，对属开发建设单位、物业管理企业或业主原因没有及时成立业主委员会的住宅小区的物业管理费定价申请，经区住宅行政管理部门审核同意并出具意见后，物价部门可作为特殊情况受理并审核定价。

以后所有的物业管理费批准文件应注明，业主委员会成立后，按业主委员会与物业管理公司签订的管理合同中的收费标准执行。

三、关于新成立的物业管理企业因资质等级低，只能执行三级或四级收费标准，物业管理成本费用难于补偿的问题

依照规定，住宅区开始入住后两年内，开发建设单位自行或者委托物业管理公司进行物业管理，此期间应严格执行深物价[1997]141号文规定的指导标准，不足部分由开发建设单位自行承担或者补贴，不得因此降低管理标准和服务水平。亏损不得由以后年度的收费弥补。

四、关于住宅老区按所具备的条件只能执行物业管理服务收费较低级别的指导标准，出现收不抵支，能否进行价格变通的问题

为有利于鼓励先进、鞭策后进，鼓励有经济实力、管理水平较高的物业管理企业兼并、接管老区，实行规模经营，降低管理成本，提高管理和服务质量，除经业主委员会审议，业主大会批准，与物业管理企业签订管理合同，制定新的标准外，不允许小区物业管理企业违反规定超标准收费，损害业主权益。

五、关于不同用途物业收费标准上浮幅度的问题

深物价[1997]141号文对不同用途物业收费标准规定的上浮幅度是最大的许可幅度，因此在核准具体物业管理收费标准时，应根据实际情况在许可幅度内掌握。并分别具体规定各类不同用途物业的收费标准。

六、关于绿化覆盖率不达标的问题

核定物业管理服务收费标准原则上应符合深圳市物业管理服务收费指导标准表规定的相对类别物业收费所具备的条件。由于历史原因，个别小区（大厦）达不到绿化覆盖率要求的，可酌情降低本级（档）的收费标准，直到在价格构成中不计绿化养护费。

七、关于高层或多层住宅一楼住房应否承担电梯运行费的问题

一楼为电梯起始点的住户不应承担电梯运行费，二楼以上的电梯运行费不进行区分。

八、关于物业管理服务费的收取方式问题

物业管理收费应按月收取，经双方协商约定可以预收，但预收期限不得超过3个月。

九、关于装修垃圾清运费等协议收费项目问题

装修期间的垃圾应由业主负责在规定的期限内清运，业主亦可委托物业管理企业统一清运，清运费标准由业主和物业管理企业协商确定。

其他有关代维修、代收费项目，均由物业管理企业与业主自愿协商确定服务内容与收费

标准。

十、关于装修工人证件收费问题

一些小区（大厦）为加强安全保卫工作对装修人员出入实行持证管理。如证件回收后能多次使用的，可按不超过10元/证的标准收取押金，证件完好退回的应如数退还；如证件回收后不能再次使用的，可收取一定的工本费，收费标准不得超过5元/证。

十一、关于统一安装防盗智能化系统的收费问题

除小区（大厦）原建工程配套的之外，小区增加安装防盗智能化系统，需由业主分摊费用的，已成立业主委员会的应事先征得业主委员会同意，未成立业主委员会的应事先征得大多数业主同意。应公布工程安装费用标准，工程竣工后再公布经费使用情况，物业管理企业不得从中获利。

十二、关于装修管理费等其它相关收费的问题

未经物价部门批准或业主委员会同意，物业管理企业不得收取包括装修管理费在内的其它任何收费，不得以任何名目向住（用）户收取长期占用性质（超过三个月）的押金、保证金。

深圳市物价局深圳市住宅局

二○○○年三月八日

第二篇：关于物业管理服务收费若干问题的通知

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关于物业管理服务收费若干问题的通知

深价[2000]41号 各物价分局，各区住宅局：

当前，我市在贯彻执行物业管理收费指导标准工作中出现了一些新情况、新问题。

为进一步统一思想认识，把握政策界限，在综合有关意见的基础上，对物业管理服务收

费的有关问题形成如下意见，请遵照执行。

一、关于有业主委员会的小区物业管理费标准应否报物价部门备案和申领收费许可 证的问题

根据物业管理有关法规、规章的规定，已成立业主委员会的，物业管理服务的收费

标准由业主委员会与物业管理公司在物业管理委托合同中按照政府指导价约定或者由双

方协商确定。据此，已成立业主委员会的小区，符合指导标准所规定的物业管理类别的，具体收费标准由业主委员会与物业管理企业根据政府公布的指导标准协商确定，经业

主大会讨论通过后执行，物业管理项目、质量、深度超过指导标准所规定物业类别的，--------------------------精品

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收费标准由业主委员会与物业管理企业协商确定，经业主大会讨论通过后执行。无需向

物价部门申报和备案，暂不实行收费许可证制度。

二、关于达到法定条件应当成立业主委员会但尚未成立的住宅小区物业管理费定价 问题。

对因政府职能部门原因没有及时成立业主委员会的，仍由物价部门征求物业管理行

业主管部门意见后核价，对属开发建设单位、物业管理企业或业主原因没有及时成立业

主委员会的住宅小区的物业管理费定价申请，经区住宅行政管理部门审核同意并出具意

见后，物价部门可作为特殊情况受理并审核定价。

以后所有的物业管理费批准文件应注明，业主委员会成立后，按业主委员会与物业

管理公司签订的管理合同中的收费标准执行。

三、关于新成立的物业管理企业因资质等级低，只能执行三级或四级收费标准，物

业管理成本费用难于补偿的问题

依照规定，住宅区开始入住后两年内，开发建设单位自行或者委托物业管理公司进

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行物业管理，此期间应严格执行深物价[1997]141号文规定的指导标准，不足部分由开

发建设单位自行承担或者补贴，不得因此降低管理标准和服务水平。亏损不得由以后年

度的收费弥补。

四、关于住宅老区按所具备的条件只能执行物业管理服务收费较低级别的指导标准，出现收不抵支，能否进行价格变通的问题

为有利于鼓励先进、鞭策后进，鼓励有经济实力、管理水平较高的物业管理企业兼

并、接管老区，实行规模经营，降低管理成本，提高管理和服务质量，除经业主委员会

审议，业主大会批准，与物业管理企业签订管理合同，制定新的标准外，不允许小区物

业管理企业违反规定超标准收费，损害业主权益。

五、关于不同用途物业收费标准上浮幅度的问题

深物价[1997]141号文对不同用途物业收费标准规定的上浮幅度是最大的许可幅度，因此在核准具体物业管理收费标准时，应根据实际情况在许可幅度内掌握。并分别具体

规定各类不同用途物业的收费标准。

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六、关于绿化覆盖率不达标的问题

核定物业管理服务收费标准原则上应符合深圳市物业管理服务收费指导标准表规定 的相对类别物业收费所具备的条件。由于历史原因，个别小区（大厦）达不到绿化覆盖

率要求的，可酌情降低本级（档）的收费标准，直到在价格构成中不计绿化养护费。

七、关于高层或多层住宅一楼住房应否承担电梯运行费的问题

一楼为电梯起始点的住户不应承担电梯运行费，二楼以上的电梯运行费不进行区分

八、关于物业管理服务费的收取方式问题

物业管理收费应按月收取，经双方协商约定可以预收，但预收期限不得超过3个月。

九、关于装修垃圾清运费等协议收费项目问题

装修期间的垃圾应由业主负责在规定的期限内清运，业主亦可委托物业管理企业统一清运，清运费标准由业主和物业管理企业协商确定。

其他有关代维修、代收费项目，均由物业管理企业与业主自愿协商确定服务内容与 收费标准。

十、关于装修工人证件收费问题

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一些小区（大厦）为加强安全保卫工作对装修人员出入实行持证管理。如证件回收

后能多次使用的，可按不超过10元/证的标准收取押金，证件完好退回的应如数退还；

如证件回收后不能再次使用的，可收取一定的工本费，收费标准不得超过5元/证。

十一、关于统一安装防盗智能化系统的收费问题

除小区（大厦）原建工程配套的之外，小区增加安装防盗智能化系统，需由业主分

摊费用的，已成立业主委员会的应事先征得业主委员会同意，未成立业主委员会的应事

先征得大多数业主同意。应公布工程安装费用标准，工程竣工后再公布经费使用情况，物业管理企业不得从中获利。

十二、关于装修管理费等其它相关收费的问题

未经物价部门批准或业主委员会同意，物业管理企业不得收取包括装修管理费在内 的其它任何收费，不得以任何名目向住（用）户收取长期占用性质（超过三个月）的押

金、保证金。

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深圳市人民政府令第74号

《深圳经济特区物业管理行业管理办法》已经市政府二届第101次常务会议审议通过，现予发布。自发布之日起施行。

十日

深圳经济特区物业管理行业管理办法

第一章

总

则

第一条

为了加强对物业管理行业的监督管理，规范物业管理企业的行为，维护物业管

理服务市场秩序，促进物业管理行业健康发展，根据法律、法规的规定，结合深圳经济特区

（以下简称特区）实际，制定本办法。

第二条

在特区从事住宅区、工业区、商住搂、写字楼等各类物业及相配套的公用设施、设备、公共场地的管理服务，应遵守本办法。

第三条

物业管理服务应当遵循社会化、专业化、企业化的原则，保持物业与城市环境 的整洁优美，保障物业的安全使用，维护业主和其他非业主使用人的合法权益。

九九八年七月二--------------------------精品

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第四条

深圳市人民政府住宅行政管理部门是物业管理行业的主管部门（以下简称市主

管部门），依法对物业管理行业进行指导、监督和管理。

区人民政府住宅行政管理部门（以下简称区主管部门）在市主管部门的指导下负责本辖

区内物业管理行业的监督、管理工作。

第五条

深圳市物业管理行业协会是物业管理行业的自律性组织，依照本办法规定履行 职责。

第二章

物业管理企业

第六条

本办法所称物业管理企业，是指依法设立的，为住宅区、工业区、写字楼、商

住楼等各类物业及相配套的公用设施、设备、公共场地提供专业化、一体化管理服务的企业

法人，包括物业管理专营企业和兼营企业。

第七条

在特区设立物业管理企业，须具备下列条件：

（一）注册资本不得少于人民币五十万元；

（二）有十名以上物业管理人员，包括三名以上持有房地产、建筑工程、机电设备专业

大专以上学历证书的专职技术人员、一名以上具有会计师技术职称的专职会计人员；

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（三）法律、法规规定的其他条件。增加物业管理经营业务范围的，须具备前款规定的 条件。

工商行政管理部门对符合本办法规定条件的，给予办理工商登记手续；对不符合本办法

规定条件的，不予登记。

第八条

物业管理企业应当在取得营业执照之日起三十日内到住所地的区主管部门备案，并申请领取《物业管理资质证书》；区主管部门应自受理申请之日起十五个工作日内完成

初审，并报市主管部门核准，市主管部门应在收到市主管部门核准，市主管部门应在收到申

请后三十个工作日 内核 准颁发《物业管理资质证书》，不予核准的，应给予书面答复。

未取得《物业管理资质证书》的，不得从事物业管理业务。

第九条

市主管部门对《物业管理资质证书》实行等级评定和抽度审核制度。一、二、三级《物业管理资质证书》的等级标准及评定办法由市主管部门制定并公布。

对符合规定条件的物业管理企业，市主管部门应予评定相应的等级，并将评定结果登报公布。

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对审核不合格的物业管理企业，由市主管部门责令限期整改；逾期仍不合格的，应

予降级，直至收回资质证书。

第十条

物业管理企业不得转让或以出租、挂靠、外借等形式变相转让《物业管理资质

证书》。物业管理企业如发生更名、分立、合并或其他工商变更登记事宜，应按本办法规定

重新办理备案及资质证书核准手续。

第三章

物业管理的招标投标

第十一条

委托物业管理企业对物业进行管理服务的，应当采用招标的方式确定物业管

理企业，但符合下列条件之一的除外：

（一）物业由开发建设单位自用的；

（二）在一个物业管理区域内，多层物业总建筑面积低于五万平方米的，或高层物业总

建筑面积低于二万平方米的，或多层、高层混合物业总建筑面积低于三万平方米的。

前款物业管理区域的范围，由市主管部门会同有关部门划定。

第十二条

物业未交付使用的，或物业已交付使用，但业主管理委员会尚未成立的，由

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开发建设单位负责物业管理服务的招标组织工作；业主管理委员会已经成立的，由业主管理

委员会负责物业管理服务的招标组织工作，但法律、法规规定由开发建设单位在一定期限内

负责物业管理服务的，从其规定。

业主管理委员会组织招标活动的，应经业主大会讨论决定。

招标组织者享有下列权利：

（一）编制招标文件，组织招标活动；

（二）选择和确定符合资质条件的投标人；

（三）根据评标原则决定评标、定标办法；

（四）选定中标人；

（五）依法享有的其他权利。

第十三条

招标组织者组织物业管理服务招标，应当成立招标机构。招标机构中应有市、区主管部门的代表参加。

招标机构负责招标活动具体实施，审定标底，提出评标、定标办法和定标意见。

第十四条

招标组织者制作招标文件应客观、公正，并广泛听取业主及非业主使用人的 意见。

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前款所称招标文件包括招标书、投标须知、订立委托管理合同的条件及协议条款。招标

书应当包括以下内容：

（一）物业规划建设的基本情况，包括占地面积、建筑面积、产权状况、商业用房及管

理用房、公用设施专用基金和房屋本体维修基金、公用设施、设备及公共场地的情况、园林

绿化状况、社区文化娱乐设施等；

（二）物业管理的内容和要求；

（三）投标书编制的方式及依据；

（四）投标人的资质和条件；

（五）组织解释招标文件及实地查验物业的时间、地点；

（六）送达投标书的地点及截止时间；

（七）开标、评标的时间、地点；

（八）其他需要说明的事项。

第十五条

物业管理服务招标，可以采取公开招标、邀请招标的形式。符合下列条件之

一的，经市主管部门批准，可以采用议标方式：

（一）物业的使用在保密或安全方面有特别要求的；

（二）外国政府、个人、国际金融机构及港澳台同胞赠款建设，并且明确要求采取议标

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方式的。

前款所称议标，是指招标组织者与二家以上（含二家）的物业管理企业就特定物业管理

服务的发包条件进行协商，择优选定中标人的招标方式。

招标方式一经确定，不得中途变更。

第十六条

采用公开招标方式的，招标组织者应当提前一个月通过报刊、广播、电视或

其他方式公开发布招标公告，同时报市、区主管部门备案；采用邀请招标方式的，招标组织

者应向符合资质要求的三家以上（含三家）的物业管理企业发出投标邀请书，同时报市、区 主管部门备案。

前款招标公告或投票邀请书应包括下列内容：

（一）招标组织者的名称、地址；

（二）拟招标的物业的名称、类别、用途、坐落地点、建筑面积等；

（三）投标的地点和期限；

（四）获取招标文件的办法、时间、地点及相关的费用等。

第十七条

参加投标的物业管理企业应当按照招标文件规定的内容和要求编制投标书。

投票书应当包括以下主要内容：

（一）物业管理处机构设立方案、运作流程及各项管理规章制度；

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（二）管理服务人员配备方案；

（三）管理服务用房及其他物资装备配置方案；

（四）管理服务费用收支预算方案；

（五）管理服务分项标准与服务承诺；

（六）社区文化服务方案；

（七）管理服务模式设想等。

第十八条

受开发建设单位委托、对同一物业承担过管理服务的物业管理企业，在同等

条件下享有优先中标权。

前款物业管理企业有二家以上的，最后承担管理服务的一家享有优先中标权。

第十九条

物业管理服务招标应当坚持公开、公平、公正和诚实信用的原则、招标、投

标双方不得弄虚作假，恶意串通，损害对方或其他投标人的合法权益。

第四章

物业管理服务

第二十条

开发建设单位或业主管理委员会应当与物业管理企业签订委托管理合同，并 报区主管部门备案。

委托管理合同由市主管部门会同市工商行政管理部门共同制订示范文本。

第二十一条

物业管理企业应在其接受委托的物业范围内设立管理处，并就下列事项提

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供专业化管理服务，业主及非业主使用人应当给予配合：

（一）房屋本体及其配套设施的合理使用、维修和养护；

（二）消防设施、电梯及其他机电设备、沟、渠、池、井、道路及路灯、停车场、单车

棚等公用配套设施、设备和公共场地的使用、维修养护和管理；

（三）协助有关部门维持社区公共秩序和治安秩序；

（四）按照有关规定对车辆的行驶和停泊进行引导和管理；

（五）环境卫生的清洁、消杀和维护；

（六）园林绿化地维修、养护和管理；

（七）法律、法规和委托管理合同规定的其他物业管理服务。

物业管理企业对属于业主和非业主使用人的特定财产提供保管服务的，应当另行订立保

管合同，明确保管关系。

第二十二条

物业管理企业可以通过公开招标等方式聘请专营公司承担机电设备、清洁

卫生、园林绿化、工程维修等专项服务，但不得将物业管理的整体责任以承包、租赁或其他

方式转让给其他单位或个人。

第二十三条

物业管理企业提供物业管理服务，应当遵循国家有关的强制性标准；没有

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国家强制性标准的，应当符合市主管部门规定的行业标准。鼓励物业管理企业采用国外先进 的管理服务标准，提高管理服务水平。

第二十四条

物业管理服务费由物业管理成本、物业管理企业的佣金以及法定税费构成

。物业管理企业的佣金不得超过物业管理成本的百分之十。

下列项目支出列入物业管理成本，但不得重复计算：

（一）管理处管理人员的工资、福利；

（二）保洁消杀费；

（三）治安防范费；

（四）公用配套设施日常维修养护费；

（五）园林绿地维修养护费；

（六）用于物业管理的固定资产折旧及办公费用；

（七）公用部位水电费；

（八）电梯运行维修养护费；

（九）中央空调费。

第二十五条

物业管理服务收费，应当根据法律、法规、规章和委托管理合同的规定，遵循合理、公开以及管理服务水平与社会承受能力相适应的原则。具体收费标准由业主管理

委员会与物业管理企业协商确定，经业主大会讨论通过后执行。

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市主管部门和市价格行政管理部门可以根据国家价格法的基本原则，结合特区物业管理

行业的实际情况，制定物业管理服务收费的分类指导标准，明确规定相应的基准价及其浮动

幅度，物业管理企业应当遵照执行。

第二十六条

物业管理企业收取管理服务费用的标准及其服务项目应当提前公布。

开发建设单位根据法律、法规规定自行或委托物业管理企业进行管理服务的，应在物业

销售时即公布收费标准及其服务项目，并承担物业入住前的管理

第二十七条 物业管理 服务费用由物业管理企业向业主收取。其他任何单位和个人得重

复收取项目或性质相同的费用。

业主应当按时交纳管理服务费用。

第二十八条

管理服务费用的收支情况应按规定每三个月至少公布一次，并接受业主或

业主管理委员会的质询和监督。

第二十九条

物业管理企业根据委托管理合同和有关法律、法规的规定，对属全体业主

共有的商业用房及其他公用配套设施、设备和场地进行经营管理的，其收入应当用于物业的

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管理服务，不得挪作他用。

前款经营性收入的收支情况应按规定每三个月至少公布一次，并接受业主或业主管理委

员会的质询和监督。

第三十条

物业管理企业应对在一个物业管理区域内收取的管理服务费用及按规定用于

管理服务的经营性收入实行独立核算。除去管理服务的成本开支、物业管理企业的佣金和依

法应缴纳的税、费后，有结余的，应转入本物业管理区域下的管理服务费用，不得擅自

提取或挪作他用。

第三十一条

在物业管理区域内，依照法律、法规规定设置有公用设施专用基金、房屋

本体维修基金的，物业管理企业应按规定的用途使用，不得挪作他用。

前款基金的收支帐目，应每三个月至少公布一次，并接受业主或业主管理委员会的质询 和监督。

第三十二条

物业管理企业在合理的时间内对物业进行巡视、检查，或对公用配套设施、设备、公共场地和房屋本体共用部位及设施进行维修养护或改造，或按规定对物业的装修

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进行监管的，业主或非业主使用人应当提供方便并接受监管，不得无理拒绝或阻挠。具体巡

视、检查的内容和时间、维修养护或改造的项目及施工的时间、地点均应当提前公布。

业主、非业主使用人与物业管理企业对前款维修养护或改造的项目有分歧的，由市、区

主管部门决定执行；对维修养护或改造的费用有疑义的，可向物业管理企业提出质询，物业

管理企业应当在收到质询后七日内予以答复。

第三十三条

业主及其他非业主使用人对物业管理企业公布的收费标准及服务项目、物

业管理的收支帐目有疑义的，可向市、区主管部门和价格行政管理部闪投诉；市，区主管部

门或市、区价格行政管理部门应在收到投诉后及时予以查处，并将查处结果书面通知投诉人。

第五章

物业管理行业协会

第三十四条

市物业管理行业协会是依法登记成立的物业管理行业的自律性社团法人。其主要职责是：

（一）制定物业管理行业行为准则及道德规范；

（二）组织物业管理行业从业人员的业务培训、考试；

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（三）受理对会员的投诉，组织调查，并向有关部问提出处理意见；

（四）向市主管部门反映物业管理行业的意见、建议和要求，维护物业管理行业的合法 权益；

（五）调解行业内部的争议；

（六）协助市、区主管部门开展物业管理服务质量评优活动；

（七）办理主管部门委托的其他事项。

第三十五条

依法成立的物业管理企业和其他从事物业管理活动的组织可以申请加入市

物业管理行业协会，成为协会团体会员；从事物业管理服务和理论研究工作的个人，可以申

请加入市物业管理行业协会，成为个人会员。

会员应当遵守物业管理行业协会章程并按规定缴纳会费。

第三十六条

市物业管理行业协会会员大会是协会的最高权力机构，理事会是会员大会 的执行机构。会员大会和理事会的职权由章程规定。

第三十七条

理事会理事由协会选举产生。理事总人数由章

第六章

法律责任

第三十八条

未取得《物业管理资质证书》，擅自从事物业管理业务的，由市、区主管

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部门责令限期改正；逾期不改正的，给予通报批评，经营所得一倍以下罚款。经营所得一倍 以下罚款。

第三十九条

物业管理企业未按规定办理《物业管理资质证书》年审的，由市、区主管

部门责令限期改正；逾期不改正的，收回资质证书，并可处以违法经营所得一倍以下罚款。

第四十条

转让或以出租、挂靠、外借等形式变相转让《物业管理资质证书》的，由市、区主管部门责令限期改正，并给予通报批评；逾期不改正的，收回资质证书，并处以违法

经营所得一倍以下罚款。

第四十一条

违反本办法规定，未采用招标投标方式确定并委托物业管理企业承担管理

服务的，委托行为无效，由市、区主管部门责令限期改正；逾期不改正的，对委托人和接受

委托的物业管理企业分别处以二万元以上五万元以下罚款。

第四十二条

违反本办法规定，未经市主管部门批准，擅自采用议标方式的，招标行为

无效，由市，区主管部门责令限期改正；逾期不改正的，对委托人和接受委托的物业管理企

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业分别处以二万元以上五万元以下罚款。采用公开招标或邀请招标方式未报市、区主管部门

备案的，由市、区主管部门责令改正，并给予通报批评。

第四十三条

违反本办法规定，招标、投标双方弄虚作假、恶意串通的，招标投标行为

无效，由市、区主管部门给予警告，并分别处以五万元以上十万元以下罚款；造成损失的，应承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十四条

物业管理企业违反本办法规定，擅自增加管理服务费收费项目或提高收费

标准的，应当退还多收部分，并由市、区价格行政主管部门责令期限改正；逾期不改正的，给予通报批评，并处以多收金额五倍以下罚款；造成他人损失的，应承担赔偿责任。

第四十五条

物业管理企业违反本办法规定，将用于物业管理服务的经营性收入挪作他

用，或将管理服务费用，专项服务基金擅自提取或挪作他用的，由市，区主管部门责令限期

改正，并给予通报批评；逾期不改正的，处以挪用金额一倍以下罚款；造成损失的，应承但

赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

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第四十六条

违反本办法规定，不按时交纳规定的管理服务费用的，物业管理企业可限

期其交纳，逾期不交纳的，可按日收取千分之三的滞纳金，连续三个月不交纳的，可以按照

法律、法规和委托管理合同的规定进行催缴或向人民法院申请支付令。

物业管理企业与洪水、供电、供气等单位签定有委托抄表及收费合同的，可按合同规定

条取相应的催纩措施。

第七章

附

则

第四十七条 本办法自发布之日起施行。

二○○○年三月八日

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第三篇：物业管理服务收费申请报告

关于物业管理服务收费标准的申请**开集物字（2011）第*号**市物价局：

**公司经**市政府批准，于二零零三年成立，是一家专业从事物业管理、服务及物业经营的独立法人企业。现被**市房地产管理局认定为三级资质企业，资质编号为*****。

本公司所托管的朝阳小区位于**市**区**号。小区有住宅楼四栋，均为多层住宅，从小区南到西及北至小区东，依次为1#、2#、3#、4#楼，总建筑面积20423.56平方米。小区内无商铺用房，无写字楼，无电梯小区内有二次供水，二次供电，楼道均设有声光控照明灯。物业服务费按建筑面积每月每平方米0.30元标准计收；二次供水收费标准按实际用水量每立方米0.10元的标准收取；二次供电管理费收费标准按实际用电量每千瓦时0.05元收取；楼道亮化费按每月每户1.50元计收。物业提供全天候24小时物业服务（包

括公用设施设备的维修养护、保安、保洁、便民、多种经营等），公司有管理人员3人，服务人员有10人。室外停车场经**市交警部门批准，并取得停车收费许可证，营业面积约有400平方米，其管理水平受到小区业主广泛好评。

公司具体办公地点位于**市**区**号**小区院内。现申请物业管理收费标准，请批复。

二O一一年一月十七号

主题词：物业管理收费标准申请

报送：**市物价局

第四篇：关于物业管理服务及收费的现状

关于物业管理服务及收费的现状、问题及对策的调研报告

——江都市行政服务中心“我为企业解忧难”活动调研材料

（物价窗口2008年12月20日）

为帮助我市企业解决实际困难，推动我市经济又好又快发展，近期，中心开展了“我为企业解忧难”活动，根据活动要求，围绕工作职责，我窗口对我市的两家规模较大的物业管理企业进行了走访调查，了解他们开展物业管理服务工作的现实情况和工作中遇到的主要困难，力求从实际出发帮助他们规范收费行为，解决实际困难，促进物业管理企业健康、稳步发展。

一、基本情况。

物业管理作为市场经济条件下逐步发展起来的新兴服务行业，是当前建设城市、管理城市和经营城市的重要环节，已成为衡量社会发展和城市管理水平的重要标志，在构建和谐社会的进程中，发挥着十分重要的作用。

这次活动我们分别走访了上海上房物业管理有限公司江都分公司和扬州锦日物业管理有限公司江都分公司。其中，上房物业是一家拥有一级物业管理资质的物业管理企业，在我市管理的物业有中远•欧洲城和长江国际花园2个住宅小区；锦日物业是一家中日合资企业，物业管理资质为三级，在我市管理的物业有建盈御景花园、天伦雅居、金牛湾都市花园、新加坡花园、市法院等8个住宅小区和单位。

从走访、调查的情况来看，两家企业都处于一个相对艰难的境地，其经营状况可谓令人堪忧，截止2008年11月，两家企业都在亏损运营。

二、主要困难和问题分析。

通过调查和了解，我们发现两家物业管理企业主要面临以下困境：

（一）现行的物业管理服务收费基准指导价标准偏低。

两家企业均认为，现行的《江都市物业管理服务收费实施细则》为2005年制定，其规定的物业管理服务收费基准指导价标准明显偏低，而近年来影响企业成本的人员工资、物价水平等各种因素都发生了重大变化，如果仅靠收取物业服务费,企业根本入不敷出。调查中我们发现，为了维持经营，两家企业只能通过裁减人员、压缩人工成本和收取停车费、公共配套设施租金等途径来弥补。而对于个别老小区两家企业甚至采取了降低服务标准、减少服务内容等形式来削减开支、压缩成本。

（二）物业管理服务收费的协商机制形同虚设。

《江都市物业管理服务收费实施细则》中规定，确定物业管理服务收费标准

时，可在相应基准指导价规定的幅度内上浮20%，但该政策可操作性不强，原因是调整必须征得业主同意，而实际情况是大多数小区没有成立业主委员会，同时绝大部分业主也都不愿意提价。也就是说，虽然政府采取了政府指导价与协商机制相结合的定价模式，但是在实际执行过程中，协商机制形同虚设。

（三）人工成本不断上升。

物业管理服务行业属于劳动密集型行业，劳动力成本占企业成本的50%以上。但是，近年来由于物价水平持续上涨和生活水平不断提高，特别是2008年1月1日起实施的《劳动合同法》对企业职工参加社会保险作出了新的规定，使得劳动用工成本持续攀升，以中远•欧洲城的保安人员工资为例，2005年每人的月工资在700—750元之间，2008上涨到了850—950元，目前该小区共配备保安18名，每人每月工资上涨200元，每年多增加成本43200元。对于处于微利经营状态的物业管理企业来说是一笔不小的开支。

（四）员工的流动性大。

与工资待遇逐年提高不对称的是物业管理企业留不住人，员工队伍相当不稳定，特别是保安人员的流动性最大。通过调查我们认为，其直接原因主要是物业管理企业的员工工资待遇较社会在岗职工平均工资水平低，与此不相符的是工作劳动强度大。以保安为例，他们每天工作至少8—12小时（两家企业对保安实行三班倒或两班倒），却没有对等的社会认同感和工资待遇，身强力壮的他们一旦有了新的工作机会，自然就会选择跳槽了。

（五）物业管理服务费的收缴率有下降趋势。

如中远•欧洲城住宅小区2006物业管理服务费的收缴率为90%左右，2007下降为不到80%，天伦雅居住宅小区的物业管理服务费收缴率仅为70%左右。业主因种种原因拖欠费用，物业公司虽通过各种方式追缴，但收效甚微。

（六）金融危机的深层次影响。

近期的金融危机，影响了房地产市场的发展，一方面，房地产开发速度放缓；另一方面已建成的小区入住率偏低。这必将影响到物业管理企业进一步开拓市场，影响现有小区物业管理服务费的收缴。如锦日物业管理的建盈御景花园，入住率仅60%左右，按照规定空置房只能收取70%的物业管理服务费，但物业管理企业的服务等级、服务项目、服务标准却不能因此下降，常此以往必将影响企业的正常经营。

（七）业主委员会未发挥作用。

两家物业管理企业的大部分小区都没有成立业主委员会，少数虽然成立了，但都没有形成和发挥业主与物业管理企业之间桥梁与纽带的作用。业主委员会没有成立或建设不规范，使得业主和物业管理企业之间的矛盾和问题因缺少沟通而

难以解决，为小区物业管理和发展带来隐患，其直接影响就是费用收缴率低的问题。

三、对策建议。

物业管理服务行业的健康发展对城市管理、社区建设以及和谐社会建设有着巨大的、不可低估的作用，物业管理搞好了，人们安居乐业，搞不好，将引发大量的社会问题。因此，政府应当给予物业管理企业必要的扶持和帮助。

（一）加强对物业管理服务行业的政策扶持。

我们将在清理相关收费的基础上，加大对物业管理企业的收费政策倾斜力度，为物业管理企业减少经营成本进一步提供支持。如：加强保安人员业务培训收费管理，避免重复培训、重复收费；明确质检部门对住宅小区的电梯检验检测收费适当予以优惠等。同时，我们将建议税务部门在一定时期内适当减免或调整企业所负担的税费，共同创造一个有利于物业管理企业发展的环境，逐步使企业做大做强，促进整个物业管理行业的健康发展。

（二）建立新的定价机制。

现行的《江都市物业管理服务收费实施细则》经过三年多的施行，一些条款已经不合时宜，同时也暴露出了一些不合理之处，如：指导价标准偏低，协商机制形同虚设等。“优质优价、质价相符”是政府制定物业管理服务收费的基本思路。针对当前物业管理服务收费的标准偏低、定价机制缺乏弹性等问题，我们将进一步深入调研，掌握准确的物业管理服务成本，争取在2009年一季度出台新的《江都市物业管理收费实施办法》，建立政府指导价与物价水平挂钩联动的定价机制，使物业管理服务收费的定价更加科学、客观，更加符合市场要求。

（三）加强物业管理企业的内部管理。

面对全球金融危机和整个经济环境的影响，物业管理企业不能束手就擒，而应积极面对，要从加强企业内部管理入手，促进企业的发展。一是要削减管理费用，本着“量入为出”的原则加强财务预算管理，削减一些不必要的费用开支；二是要统筹人员配置，可以考虑让保安、保洁人员相互兼职，也可以考虑将维修保养、绿化维护等工作向外发包，从而减少企业的人员配置，降低人工成本；三是拓展服务领域，企业要发展不能总是停留在收费、保安、保洁等基本管理层次，而应该不断拓宽经营渠道，如：利用公共配套设施和公共资源开展多种经营，提供水、电、气费代缴费业务，提供家政服务业务等，开辟更广阔的赢利空间；四是要树立服务意识，“业主就是上帝”这是物业管理企业必须牢固树立的服务意识和服务理念，只有用优质的服务，让业主更满意，企业才能赢得更大的市场份额，使得企业发展壮大。

（四）增加物业服务费收支情况的透明度。

针对物业管理服务费收缴率低的问题，我们认为物业管理企业应当进一步创新服务理念，优化服务质量，为业主提供更加细致、更加周到、更加人性化的服务，同时要定期公开并公示物业管理服务费的收支情况，增加账目的透明度，使业主知晓自己交纳的费用花在了哪里，做到“清清楚楚收费，明明白白消费”，消除过去那种认为物业管理公司只管收钱，却没有把钱用在小区和业主身上的误解。相信在双方相互沟通、相互理解、相互信任的基础上，物业管理服务费的收缴率会上升到一个新的水平。

（五）加快业主委员会的规范化建设。

有效发挥业主委员会的作用，是保障物业管理服务行业健康发展的重要条件。广大业主应当加强主人翁意识，尽快成立业主委员会，选出真正能够代表业主利益、热心公益事业、有一定知识水平的人员主持、参与业主委员会工作，发挥其在物业管理企业与业主之间的桥梁作用，建立双方的信任关系。

（六）加大法律法规的宣传力度。

相关部门要加强对《物权法》、《价格法》、《物业管理条例》等法律法规的宣传，一方面，可以规范物业管理企业的服务行为，促使其转变服务理念、提高服务质量，以高素质的员工、严格的管理、优质的服务获得市场竞争优势；另一方面，可以让广大业主了解自身的权利和义务，促使其形成“花钱买服务”的消费意识，明白不缴、少缴和欠缴物业管理服务费不仅损害了物业管理企业的利益，更损害了广大业主的自身利益。同时，要不断总结和推广物业管理服务工作的先进经验，大力宣传先进典型，使物业管理的观念逐渐深入人心，增强广大业主接受服务和自觉交费的意识，奠定物业管理服务行业健康、良性发展的群众基础。

第五篇：甘肃省物业管理服务收费标准

甘肃省物业管理服务收费及考核标准

甘肃省物业管理服务收费标准，根据省物价局、省建委于二○○○年四月二十日颁布的《甘肃省物业管理服务收费标准》和《各类物业服务收费等级考核标准》确定，具体规定为：

一、甘肃省物业管理服务收费标准

（一）各类物业管理服务最高收费(包括办公及管理费，公共设施日常运行、维护及保养，绿化管理，清洁卫生，保安服务收取的综合服务费)标准(按每月每平方米建筑面积计算)规定如下：

１、住宅

（１）多层住宅(9层及以下)

一级：按优质优价的原则确定；

二级：每平方米0.30元；

三级：每平方米0.20元；

四级：每平方米0.10元；

多层装有电梯的每平方米增加0.50元。

（２）高层住宅(10层以上)

一级：按优质优价的原则确定；

二级：每平方米1.40元；

三级：每平方米1.20元；

四级：每平方米1.00元；

高层未装电梯的按多层住宅规定标准收费。

（３）高档住宅区、别墅区主要依据业主的要求和所提供的服务内容、质量和深度按优质优价的原则由双方商定后报省物价局确认。

（４）没有形成小区的按服务内容、服务质量确定单项服务收费标准。２、写字楼

一级：按优质优价的原则确定；

二级：每平方米1.80元；

三级：每平方米1.60元；

四级：每平方米1.40元；

未装电梯的减1.00元电梯运行费。

３、商场(商铺)

一级：按优质优价的原则确定；

二级：每平方米3.00元；

三级：每平方米2.00元；

四级：每平方米1.00元；

４、工业区(厂房)

由地(州、市)以上物价部门会同同级房地产行政主管部门根据当地实际情况制定。

（二）各地物价部门可结合本地实际情况，在本通知规定的审批权限内根据服务内容和服务质量，在不超过省制定的相应等级最高收费标准基础上，确定物业管理单位具体收费标准(缺少服务项目的应在批复文件和《收费许可证》上注明)。

（三）住宅小区(楼宇)内的办公、商业用房的收费标准可高于同类住宅，但提高幅度办公用房不可超过100%；商业用房不可超过200%。

（四）有二次供水设施的可收取二次供水设施运行费，收费标准：按实际用水量每吨水收取0.10元。

物业小区转供电收费，按甘肃省物价局、甘肃省电力工业局《关于开拓电力市场，规范用电价格，鼓励社会用电的通知》(甘价工［1999］117号)文件规定执行。

（五）物业小区停车费收费标准

１、室内停放自行车每次0.20元；过夜0.30元，全月停放每辆每月按4.00元收取；

２、室内停放摩托车每次0.60元；过夜1.00元，全月停放每辆每月25.00元。

３、汽车在小区内露天固定停车场所停放，小型汽车每次2.00元，过夜3.00元，全月停放每辆每月80.00元；两吨以上货运汽车每次停放3.00元，过夜5.00元，全月停放每辆每月120.00元。室内停车场每次停放2小时内3元，从第3小时起每小时增加1元，全月停放150元。小区内住户自有机动车辆按月缴费的按70%收取，有自备车库的不得收取停车费。

４、形成规模实行封［甘肃法律服务网版权所有］闭式管理并设有固定停车场所的物业管理小区，经物价部门核准后，可向进入小区内半个小时以上的外来机动车辆收取一次性停车费，对进入小区未满半小时的车辆不得收费。

二、各类物业服务收费等级考核标准

（一）住宅

１、多层住宅

一级：

（１）小区布局合理，设计档次高，质量好，整体环境优美舒适，绿地覆盖率达到20%以上，有较大规模的园林小景，绿化物修剪整齐美观，维护管理良好。（２）公共配套设施完善，维护良好。道路平整顺畅，水、电、暖、消防设施先进，保障及时、有效。

（３）有住户活动场所，有充足良好的各种文化娱乐、体育等社区活动场所和商业等生活服务设施，并能经常开展各种文化活动。

（４）物业管理单位持有二级或以上资质证书。

（５）实行封闭式管理，配备先进保安设备和监控报警系统，保安人员24小时值班、巡逻，区内治安秩序良好。

（６）环境清洁卫生、公共场地每天清扫、保洁，楼内楼梯洁净无灰尘、区内无卫生死角、无积存垃圾、无乱堆乱放杂物，下水道化粪池通畅，公共用水池定期清洗。

（７）管理人员素质高，文明礼貌，服务周到。

二级：

（１）小区内绿地覆盖率达到15%以上，园林绿化维护管理良好。

（２）公共配套设施维护良好，道路平整顺畅，水、电、暖、消防设施保障有效。

（３）有较好的社区活动场所，并能开展文体活动。

（４）物业管理单位持有三级或以上资质证书。

（５）保安人员24小时值班、巡逻，保护小区安全。

（６）环境清洁卫生、公共场地每天清扫、保洁，无积存垃圾、无乱堆乱放杂物，下水道化粪池通畅，公共用水池定期清洗。

三级：

（１）有一定的绿化面积，园林绿化生长较好。

（２）公共配套设施完善，水、电、暖、消防设施齐全有效。

（３）有公共社区活动场所，基本适应公共活动。

（４）物业管理单位持有三级或以上资质证书。

（５）保安人员24小时值班，保护小区安全。

（６）环境清洁卫生、公共场地保持清洁，下水道化粪池通畅，公共用水池定期清洗。

四级：

（１）小区内绿化维护正常。

（２）公共配套设施完整。符合设计要求，能有效为小区服务。（３）物业管理单位持有资质证书。

（３）管理人员全天值班，保护小区安全。

（５）环境清洁卫生，保持公共场地清洁，下水道化粪池通畅，公共用水池定期清洗。

(二)高层商住楼、住宅楼

一级：

（１）小区(或大楼)布局合理，设计档次高，质量好，环境优美舒适。新建小区绿地覆盖率达到20%以上，旧有小区有一定绿化面积及设施，绿化物修剪整齐美观，维护管理良好。

（２）公共配套设施完善，维护良好。有先进完善的消防总控、供配电、供水系统，电梯先进，并维护良好。

（３）有足够的社会文化服务场地，常年开展多种文体活动。

（４）物业管理单位持有二级或以上资质证书。

（５）实行封闭式管理，保安人员24小时值班、巡逻，区内治安秩序良好。（６）环境清洁卫生、公共场地每天清扫、保洁，楼内楼梯洁净无灰尘、区内无卫生死角、无积存垃圾、无乱堆乱放杂物，下水道化粪池通畅，公共用水池定期清洗。

（７）管理人员素质高，文明礼貌，服务周到。

二级：

（１）新建小区内绿地覆盖率达到15%以上，旧有小区有一定的绿化面积及设施，绿化修剪整齐美观。

（２）公共配套设施较完美并维护良好，道路平整顺畅，电梯、水、电、暖、消防设施保障有效。

（３）有良好的社区文化活动场所，常年开展多种文体活动。