都匀市物业管理服务思考

第一篇：都匀市物业管理服务思考

物业管理服务工作实践思考

（物业行业情况调研）

------------黔南州天诚物业综合服务有限公司

一、物业管理服务活动中出现的常规现象

物业管理服务是二十世纪末兴起的服务性行业。我都匀市在九十年代中期部分小区开始实施物业管理服务。随着都匀市二十年来城市建设扩大房地产行业的大力发展和人民安居生活水平的提高，“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，物业管理服务也逐渐深入人心，成为了市民们紧密依赖的生活必须品。随着人们的生活水平的提高，对于物业管理服务品质的要求也越来越高。

近几年，物业管理行业迅猛发展。但在物业管理服务市场繁荣的背后，还存在着诸多问题：

1、建设单位层面：

如房屋质量，电梯质量，供水供电质量、消防设备设施质量防水质量、收费合理争议等问题；物业管理法律法规意识不强，保留了物业管理服务为下属或给饭碗的意识，责任、权利、义务分不清。让物业管理服务处于一种档箭牌或什么都应该屈从的地位。

2、物业管理服务企业层面：

如服务质量较差，企业管理制度不健全不完善。员工缺乏专业培训，有主动服务意识低下，内容简单，收费不规范、服务态度粗暴不端正、解决问题不急时不到位等等；使广大消费者对物业管理公司意见很大。

3、业主层面：

业主的物业管理服务意识低下，保持着固有观念中对房管所的理解，从享受“免费午餐”到现在的有偿服务转变过程和自住房的理念；部分业主没有正常交纳物业管理服务费是自我必须的义务。百般找理由和借口拒缴物业管理服务费。业主为老大的地位意识强烈；缺乏人与人正常的交流态度和理解意识。只想要服务，而不想出钱的大有人在。在物业管理服务活动中，责任权利义务分不清，部分业主违反各种规定，为已之私，强行私搭乱建，侵占公用他人面积或空间，影响市容市貌和他人的利益。而物业管理仅是一个服务企业，只有告知权利，没有执法权。令物业管理企业处于一个尴尬的物业管理和物业服务的局面。

4、政府层面：

政府部门对物业管理不重视，管理体制不完善，行业培训不健全，解决问题不急时或不到位，没有专业的物业管理活动中违法违规行为的执法力度；宣传力

度不够强；部门事业单位强加业务等。

5、社会层面：

由于物业管理是一个薄利行业，就业人员大多为社会低收入人群，文化程度不高，行业也缺乏强化服务意识。再则众多业主对物业管理服务的认识、认知度不够。甚至在人格上高高驾临于物业管理服务之上，歧视物业管理服务人员。导致物业管理服务行业社会地位低下。

6、法律法规层面：

对于部分无理拒缴物业服务费和相关合理费用的业主；物业公司不可能为了几百元，几千元上法院起诉业主。正因为这部分业主行为，导致更多的业主的不交纳物业管理服务的借口。针对此行为，物业管理服务主管部门和相关部门，无法协助物业管理服务企业进行有效的解决；从而导致众多小区无物业服务，成为了一个业主自治的混乱局面。

7、物业管理服务费定价：

物业管理服务分前期和后期。前期物业管理服务是由开发建设单位作为最大的业主方聘请的有资质的专业物业管理服务企业，在物业管理服务定价上存在一个问题，开发建设单位为了商品房的促销，也许会以此为优惠条件吸引购房者。而以此定价后，在后来业主入驻后，价格难以以市场价格定位。甚至还要求降价服务。而业主入驻后，各种管理成本的逐步增加，物业公司在管理服务成本的基础上想以市场价格调整，那是难上加难！造成业主与物业公司的水火对立矛盾。

政府相关部门缺乏一个管理协调机制；

物业管理工作中产生这些问题的原因有很多。本来是鱼水关系，结果本末倒臵导致成了水火的对立关系。

尽管物业管理服务水平良莠不齐。也尽管大多数业主也是热心支持物业管理服务企业合理合法行为；但由于小区中，或多或少地总有那么一部分无理强硬的业主搅和；希望在政府和政府主管部门以及社会各界的支持配合努力下，管理好房开企业，管理好物业管理服务企业，教育好业主，对违规违法行为，对无理取闹的行为，对服务不到位的行为，有一个行之有效的管理制度和办法，来规范我们的各方的行为，培训高素质的专业物业管理服务公司来满足广大业主的需求。真正地为建设和谐都匀出力！

物业管理服务不仅在提供高品质的服务，同时还要处理好物业管理服务工作中错综复杂的人际关系是关键，现在的物业小区在不可能回溯到老子所提倡的“老死不相往来”，也不可能重现陶渊明笔下的世外桃源。社会的发展，时代的进步，人们对生活和工作环境的要求再不局限于杜甫说的“安得广厦千万间”。

他们还要求舒适、安全、清洁的外部环境；要求邻里的和睦、互助……。他们需要每天清晨起床看到的是一缕明媚的阳光，放眼望去小区里到处簇拥着绿色，一出门便可以和邻居亲切的打招，让业主与业主之间相敬如宾，出入欢声笑语，满面春风。建设真正的和谐社会新风景。

二、论如何改善物业管理公司与业主的关系

物业管理行业作为新兴的行业，改变了人们固有观念中对房管所的理解，从享受“免费午餐”和自住房到现在的有偿服务必须的理念转变，使物业管理公司和业主之间的关系从一开始就变得有些对立，如何改善物业管理公司和业主的关系就成为物业管理工作能否顺利开展的要害。

一、物业管理公司与业主的关系

在物业管理服务活动中，业主，即物业的所有人，对其物业具有占有、使用、收益和处分权。另外，物业的业主还享有对物业的管理权，也叫自治权，主要表现为：对物业管理公司的选择权；对小区物业管理重大事项的决策权；依法及合同对物业管理公司的监督权；对物业管理提出合理的建议权。但是，物业管理的性质是市场经济下的社会化、专业化、企业化、经营型的管理，最基本的特点是自主、自治、自律与物业管理公司统一专业化的管理相结合，即所有权与管理权的统一性和分离性。物业的管理主权是业主，如何管理、采取何种管理模式，其决策权在业主。但由于房屋及其公共配套设备不可分割，又决定了其管理维护不可能由每个业主独立分散地进行，必须由业主委员会选定的物业管理公司来操作实施，使业主的自治管理与企业的专业管理相结合。在物业管理实际运作中，服务与管理是对立统一的矛盾体，物业管理公 司应当摆正自己的位臵，正确处理好这两种关系：对业主的各类服务要求，应 当尽职尽责，热情周到地为业主排忧解难，真正树立起“业主需要，我要做好” 的服务观念；对个别业主的违规违章行为，则应依据法规、合同、公约等的约 定，大胆提出，以维护全体业主的利益和公共设备设施的完好无损，使业主的 物业得到保值增值。

一般来说，物业管理公司进入小区，对小区实施专业化、系统化的管理之前，会对具体的管理方法、内容、规则、收费标准和各自的权利义务等做出一份具 体的报告或方案，然后与业主和业主委员会签订合同或协议。一旦物业管理公 司和业主（或业主个人）彼此之间对规则、目标和可行性的管理计划持共同态 度，那么在协议或合同中双方就拥有了共同的利益。协议中，双方应当明确管

理者的授权范围、管理费用、合同期限，以及进一步明确双方彼此间的关系，责任和义务。此外，业主应向物业管理者移交管理记录和其他信息资料，以便 管理者有效地管理物业。在管理过程中，应当保证工作的公开化，并与业主维 持良好的关系，真正做到“想业主所想，急业主所急”。

二、物业管理公司应提高管理质量，为业主营造良好的居住环境

为确保单元结构及公共设施的完善，在合理及不影响业主正常工作和生活秩 序的前提下（紧急情况除外），物业管理部工作人员在征得业主许可后，可进入单元内部检查和施工，以确保物业结构和公用设施的完整和良好运作。但有些业主认为，花了钱、买了房，只要不使房屋倒塌，怎样装修是我自己的事，物业管理公司无权过问，从而出现两种情形：一种是对房屋结构进行改造，多是将阳台与卧室或客厅的窗墙拆除以扩大面积，这种情况不会对楼上或楼下的业主造成明显的危险，一般可以通过业主公约或在入户通知上加以约定；另一种是改变房间的用途，比如说有些业主将卫生间与卧室的位臵互换，由于房屋在设计时并没有考虑房间功能的换位，因而导致了楼下住户在夜晚休息时受楼上马桶抽水及杂乱声音的影响，于是造成了“投诉 —— 调解 —— 再投诉 —— 再调解”的现象，反复的车轮战将使物业管理公司陷入两难之地，也给业主的生活带来不便。物业管理公司按照约定向业主提供物业服务时需要收取物业管理费，但在早期的物业管理中，由于部分业主的思想观念未转变，享受惯了福利房的好处，对物业管理有偿服务不理解，轻易产生抵触情绪；或因物业管理公司服务质量差，导致业主对服务质量不满足；或对于管理费用的具体收费标准不明确，引发了争议；再者就是因房屋渗水、结构变形等各种与房屋有关的矛盾把对开发商的怨气发在物业管理公司上等等。这些都造成了物业管理费难收，无形中也使业主对物业管理公司产生矛盾。

为避免上述矛盾的产生，物业管理公司在日常工作中就应当做到以下几点：加强物业管理舆论宣传，逐步深入人心，得到广大业主的支持和赞同；按照政府有关规范物业管理收费标准的规定，收取物业管理费用；通过市场竞争，优胜劣汰，提高物业管理质量，使业主乐意交费、接受服务，提高业主交费的自觉性和主动性。

三、业主应当配合物业管理工作，提出合理化的意见和建议

业主享受物业管理公司提供的服务同时，应当配合物业管理公司的工作。比如，个别小区可能因为当初设计考虑不周，没有设计足够数量的停车位，造成有的业主乱停车，车管员多次劝说无效，甚至惊动了“ 110 ”，这样不仅会激化业主和物业管理公司之间的矛盾，也会给业主本人带来不好的影响。对业主来讲，一定要增强法制观念，这又包括两个方面：

一、是关于管理费的问题。

现在实行的是市场化的物业管理，是有偿服务的，业主或物业使用人有依法交纳物业管理费的义务，业主必须遵守并按规定交付，切不可任意拖欠或拒付，也不能动辄拒交管理费来求得其他物业纠纷的解决；

二、是关于遵守小区的管理规定。

现在有些业主自身素质不过硬，认为自己是主人，物业管理公司只是“管家”，“管家”定的小区管理规定可以不必遵守，影响了物业管理公司的管理服务。单个业主只是小区主人的一份子，物业管理公司受整个小区主人之托来管理小区，其所制订的各项管理规定，一旦获得小区业主的认可便是代表了小区业主的整体利益，遵守它也就维护了小区业主的整体利益。因此，每个小区业主都不应当擅自破坏规定，而应维护和遵守它，并配合物业管理公司的管理服务。若有异议或意见，则应通过小区全体业主的代表 —— 业委会来加以修正。

四、理顺关系，各司其职，推动物业管理的稳步发展

传统居民小区的管理主要由原有的业委会（资产管理者）负责，那么这些小 区接受了物业管理公司的管理以后是不是就从根本上脱离了原有的管理关系了呢？物业管理公司与小区业委会是什么关系呢？从根本上讲，两者并不是矛盾的，在人们原有的意识中所谓的公司就是以赢利为目的的一种企业形式，可是从社会发展的现状来看，公司的发展越来越注重与消费者的交流，因而好的公司并不是经销它的商品，主要是经销它的服务。这样从某种程度上讲，物业管理公司也并不是人们所想象的那种只会收钱什么也不做的公司。从物业管理公司的角度来看，物业管理公司的目的是想通过自身完善的服务达到业主满足的目的，从而提高自身的素质，增加公司的营业收入，就同业委会使业主生活的更舒适、业余生活更丰富的目的是一致的。可以这样讲，物业管理公司与业委会之间是一个互相补充、共同提高的关系，并不会产生相互敌视或相互竞争的问题。（暂时写到这里，还有许多需要写进去的，等有时间再继续写--------陈龙培）

第二篇：高校物业管理服务外包思考[模版]

高校物业管理服务外包思考

【摘 要】 本文阐述了高校实行物业管理服务外包的原因，分析了其优势与劣势，提出了优化高校物业管理体制的对策。要切实把握高校物业管理体制改革重点，选择好服务外包的模式和项目;落实监督管理制度，提高物业服务外包的管理水平;建立完善的评价制度和激励措施;兼顾经济性和公益性，将短期计划与长期计划相结合。

【关键词】 高校;后勤服务;物业管理;外包;对策

众所周知，国家设置高等院校的目的就是为了培育人才。高校后勤部门虽不是教育教学机构，但承担着为教育教学提供服务保障的重要功能。起初，我国高等院校的后勤机构都由学校自己负责，伴随着改革开放的逐步深入，市场经济的全面发展，高校之间的竞争日趋激烈，而高校的后勤管理体制也越来越不适应于新的形势。随着许多高校的不断创新尝试，目前大部分高校物业管理方式采用物业外包的形式，使物业服务品质有了明显改善。但是，在改革的大环境下，依然有一部分高校在后勤管理体制变革创新中出现了很多不可避免的问题，从而使改革停滞不前、举步维艰，无法使学校的后勤服务质量走上新的台阶。那么是什么原因导致改革滞后呢？一方面，高校后勤体制改革尚处于摸索阶段，局势还不明朗;另一方面，乃是高校管理者自身理念陈旧，不愿意接受新鲜事物，从而使改革创新工作不能取得有效突破。本文主要探讨如何更高品质的实现高校物业管理外包工作。

一、高校在改革中实行物业管理服务外包的原因

对于高校而言，物业管理工作看似不是主要侧重点，但它为高校教育教学、科研、师生生活方面提供服务保障，而且良好的物业服务质量也是学校不断前进发展的后勤保障。学校不同于企业，物业管理看似不如专业物业管理机构精细化，学校物业管理也不以盈利为目的，但高校的物业管理运作却丝毫不能差于其他物业形式，服务质量也容不得半点差错。

在计划经济体制下，我国高校物业管理体制不够科学和专业，普遍具备“机构大而杂乱”、“小而周全”的显著特征。大部分高校物业管理自给自足，封闭滞后，完全不与外界合作，我们姑且称之为全包型物业管理，此类高校物业管理服务模式与市场经济体制格格不入。在这种模式下，物业管理偏重于投入，不重视产出;偏重于为公共服务而忽视了经济效益;偏重于师生福利而不顾学校经济实力。虽然高校不是盈利机构，物业服务也不能以营利为目的，但是这种不科学的物业管理模式造成学校物业管理经费捉襟见肘，基本靠学校经费补贴，致使学校无法将全部精力致力于教育、教学、科研等主要工作。而且物业服务品质也普遍低下，致使师生与物业管理部门矛盾丛生，颠倒工作主次，使学校得不到良性发展。在这种体制下，我国高等院校物业管理资源重复浪费，管理效能普遍低下，从而使高校物业运营风险系数增大，使得高校后勤管理的前景越来越暗淡，增加了学校的管理压力和经济负担。因此，高校物业管理虽然不是主要工作，但在这些负面作用的影响下，学校的良性发展受到了制约，造成了不好的社会影响。因此，高校后勤管理急需改革，科学、合理、高效的物业管理模式是高校物业管理改革的目标。高校物业管理外包之路便适时地呈现在了改革者眼前。

二、高校物业管理外包的优势与劣势分析

1、高校物业管理外包优势

“外包是指企业动态地配置自身和其他企业的功能和服务，并利用企业外部资源为企业内部的生产和经营服务，外包是一个战略管理模型。”高校物业管理毕竟有其独特的地方，不可能将其完全放手外包，可以将一些次要的、无关学校核心的管理工作外包给有实力的专业组织。这样可以充分将他们的专业优势和管理效率发挥出来，取长补短，为高校所用。学校就可以摆脱繁琐、低效的物业管理工作，将力量转移至教育、教学、科研等核心工作上来。和以前效率低下、社会化程度低、管理混乱的传统高校物业管理模式相比，物业外包的管理模式无疑更具有优势。

（1）减少办学成本，整肃低效混乱的高校物业管理形象，提升学校综合竞争力。计划经济体制下的高等院校物业管理统归后勤机构管理，在这种体制下，高校后勤机构设置普遍存在人员冗杂、机构臃肿，导致工作效能低下，增加了物业管理工作的运营成本，浪费严重。运用物业管理外包的形式改革现有的高校物业体制，利用专业组织的工作优势和规模化高效率的特点，既能改善高校物业服务效率，又能很大程度的节约运营成本，从而塑造高校良好的办学形象。另外，通过改革物业管理模式，可以使高校真正切实的实现“教学相长、育人强国”的办学宗旨，增强我国高校的办学水平和效益，有效提高高校的竞争力。

（2）有效避开不必要的责任和纠纷，降低管理风险。高等院校的主要任务是为国家培育人才，同时进行科学技术研究以及为社会经济发展提供服务。在这些主要任务之外，高校管理者还应做好校园环境安全、和谐融洽的服务工作，这些工作无疑都是物业后勤的主要工作。在师生以及社会各界人士眼中，学校管理者对在学校的各色人等的财产人身安全负有主要责任，如果与之相关的人（尤其是学生）的人身财产安全受到损失，那么问责对象往往会指向高校管理机构，学校的管理风险系数无疑增高了不少。通过改革高校物业管理模式，实行物业外包的物业管理体制，可以有效的运用社会力量的合理和市场机制的调节作用，使高校后勤管理机构的生产力得到发展，从一些不必要的法律纠纷和社会责任中解放出来，有效减少学校管理风险系数。

（3）有利于推动社会外部的服务产业发展，实现社会资源的优化配置。遵循“哪里有需求，哪里就有市场”的原则，实行高校物业管理服务外包体制，在节省学校经济开支的同时，最主要的是学校可以从容不迫的将主要精力转移到教育教学以及科研工作等主要工作上来，而且改善了物业管理服务的品质。实行高校物业管理服务外包体制，可以有效地开发扩大高等院校物业管理外包服务市场，扩展相关服务行业产业链条，实现社会专业物业管理机构公正、公平、公开的参与竞标，形成行业良性竞争机制，引进科学的理念和制度，任用杰出的物业管理人才，最大程度的优化社会资源配置。

2、高校物业管理外包的不足和限制条件

（1）由于信息的不流畅和不对称，高等院校物业管理改革步履维艰。高等院校物业管理改革的目的是为了减少办学成本，利用专业物管机构的管理机制和资源，优化服务质量。在经济运行过程中，经常会有信息不流畅和不对称的情况出现，在高校物业管理改革开始阶段，由于高校没办法对社会物业运营机构的经营管理情况获取足够的了解，加之目前物业外包体制尚不完善，也未出台配套的法律法规，而且整个物业行业的体制也不完善，这就给高校物业管理者出了个难题，如果选择不当，高校希望提高物业管理服务水平、降低办学成本的初衷可能适得其反，也会承担更多的风险。

（2）社会物业管理机制与高等院校原有后勤物业管理机制难以做到有机协调。社会物业组织管理机构在对高校物业服务进行整合接管时，由于服务对象不同于社会人员，业务范畴也不尽相同，不可避免的面临一些棘手的难以协调的矛盾。加之高校是知识分子的聚集地，高校物业服务外包必将成为社会关注度较高的话题。高校的后勤管理范围涵盖面广，包括教师公寓管理、学生宿舍管理、学生教师管理、学生及教师人身及财产安全管理等，这会让社会物业管理机构在短时间内必然产生难以适从的感觉。

目前，高校物业外包体制尚处于探索阶段，有些高校已经探索出了适合自身发展的物业管理机制，有些高校还在摸索阶段。而且政府部门也未出台相关的政策法规来管理这方面的业务，高校自身对物业外包的改革目标与计划模棱两可，大部分是照猫画虎，模仿照搬情况比较普遍。

三、当前背景下，优化高校物业管理体制的对策

1、切实把握高校物业管理体制改革重点，选择好服务外包的模式和项目

高等院校物业管理工作至关重要，要实现物业管理体制改革，需要思索以下几个问题：

（1）高校物业管理体制改革是否按照外包模式进行。合理的物业管理体制能优化服务质量，选择什么样的物业管理体制关乎学校大局发展，尤其是有影响力的学校，可以说高校物业改革处于风口浪尖。因此，高校对于物业外包一定要制定周祥完备的计划与应对风险措施。

（2）如果实行物业外包，将哪些服务项目外包。高等院校后勤服务机构的服务项目还是很完备的，有基础设施维修、环境保洁、商户管理等服务，管理层必须经过科学而周密的论证后，决定将哪些项目外包出去，哪些项目留给学校自己管理。这些决策无一不关系着学校的荣辱得失。

（3）如何选择物业外包的时间节点。选择实行物业管理体制改革的时间点也很关键，要对学校的情况进行充分评估，还应考虑学校的自身经济条件，以及学校所在地的经济情况和物业管理发展情况。在充分做好各种前期准备之后，着手改革便会取得成功。反之，进行改革的时间点不好，前期工作准备不充分，便有半途而废的危险。

（4）选定适合学校发展的社会组织机构。选择好社会物业组织机构对于高校的物业改革也很重要。在遴选社会物业组织之时，由于高校难以了解清楚物业服务机构的全部情况，高校可以选择竞标的方式来了解与选择物业管理服务商。经过反复考察后，从广阔的市场中精选出适合学校发展的有良好信誉和丰富经验的物业服务商。首先要确定社会物业服务商的管理原则;其次是确定社会物业服务商的评价准则和标准来选择。

（5）如何外包。高校物业管理如何实施服务外包，选择经验丰富、管理水平出色的物管机构有很大关系，直接影响物业改革的质量。因此，在高校物业改革进程中，必须制定合理的规划步骤，建立公平透明的招标制度，明确合同条款，并在物业外包后及时建立高效的服务质量监督体系。以使物业承包商的服务质量得到有效保证。

2、落实监督管理制度，提高物业服务外包的管理水平

纵观已经实施物业改革的高校，有经验也有教训，失误之处无外乎物业外包商无视合同要求，甚至钻合同漏洞，使得物业服务水平与质量得不到有效保障。这些都是高校管理部门忽视监督管理工作造成的。因此，高校管理者首先要转变工作作风，树立现代管理观念，加强现代管理制度。具体来说，应着手成立专门的管理物业外包商的机构，以实施对外包商的有效监管，制定明确的监督管理标准，并研究学习相关制度，借鉴国内外经验，不断完善监管机制，保证监督管理工作的顺利进行。在工作态度上，管理人员必须端正工作态度，加强对承包商的监督管理工作，坚决杜绝违规操作，保证物业管理工作有序进行。

3、建立完善的评价制度和激励措施

制定完善的考评制度和激励措施是保障物业服务质量的有效办法。对物业服务的内容、工作方式方法等一些细节性的工作，一定要有考核的具体条文。考核形式包括：物业外包机构自身考核、高校管理机构对外包机构的考核以及师生对外包机构的考核和物业工作人员自我评价等。高校物业改革领导小组定时进行评审评分，师生都应积极参与此项工作，将考核结果公示，并根据奖惩制度实施奖励与惩罚。物业外包服务商应虚心接受师生的服务建议，对自身存在的问题及时改进。另外，还可以委托专业评价机构对服务质量进行评价，为其服务提升提供真实可靠的数据。

4、兼顾经济性和公益性，将短期计划与长期计划相结合

社会物业管理组织接受高校物业管理改革需求的目的是为了获取经济利益。在服务过程中难免会出现服务成本过高的问题。这与高校物业管理机构的公益属性有相违背的地方。基于此，既要维护高校物业管理机构的公益属性又不能损失物业承包商的利益便成了摆在高校管理者面前的一大难题。一般来说，在保障物业公益性的基础上，优化整合学校资源，发挥高等院校的各项优势，充分利用各种资源，酌情补助物业服务商。在此基础上，不应只顾眼前利益而忽视长远利益，做好长期规划与远期规划，分步进行，稳步推进高校物业改革。

综上所述，在市场经济体制改革不断深入的背景下，高等院校的物业管理改革也蓬勃发展，高校物业服务外包是大势所趋。而在改革过程中，肯定会出现很多问题，面对改革过程中的困难和不足，高校管理者必须谨慎面对，妥善处理，将高校物业改革的进程不断深入推进下去。

【参考文献】

[1] 文小芹.对高校后勤改革与发展的几点思考[J].教育论坛，2004（03）.[2] 彭说龙.高校后勤业务的战略性外包――中国大学公共管理创新研究[J].科技管理研究，2006（9）127.[3] 张国锋，李红.高校后勤社会化模式探讨[J].鞍山师范学院学报，2000（02）.[4] 杨艳萍，李正.关于高校新校区后勤服务保障系统研究[J].科技信息，2010（27）.[5] 黄新鹏.浅议高校后勤服务业务外包[J].高校管理，2011（05）.[6] 张永华.陕西高校后勤资源配置研究[D].西北大学，2011.[7] 马洁馨.深化高校后勤社会化改革的理论思考[D].曲阜师范大学，2013.

第三篇：关于我国物业管理诚信服务的思考

【摘要】经过二十多年的发展，我国物业管理在为改善居民的生活环境、维护社会秩序、促进社会稳定发展方面具有不可磨灭的贡献。但是随着物业管理市场的不断发展和完善，物业管理市场上诸多矛盾显现。其中最主要的矛盾是物业管理公司与业主之间的矛盾。物业管理行业属于服务行业，随着我国物业管理行业的发展，物业管理企业的诚信建设越来越重要。因此本文在对我国物业管理行业的现状和现存问题进行分析的基础上，进一步探讨了诚信缺失的原因，还对进一步加强我国物业管理行业诚信建设提出了对策和建议。

【关键词】物业管理；诚信；问题；对策

一、物业管理发展背景分析

物业管理最早始于19世纪60年代的英国，1981年3月，我国第一家物业管理公司在深圳成立，自此，物业管理在我国得到迅猛发展。经过20多年的发展，目前我国物业管理企业已逾200万之多，管理物业类型涉及住宅、写字楼、商场、工业厂房、社会后勤等各类物业，管理物业面积数百亿平方米。物业管理发展如此迅速，一方面，说明了我国巨大的物业管理市场；另一方面，说明了物业管理满足了人们的需要。那么到底该如果来理解物业管理的真正涵义呢？

根据《物业管理条例》，所谓的“物业管理”是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。通过上述概念，物业管理的管理对象是物业，包括设备设施及环境卫生，而物业管理服务的对象则是业主。

二、我国物业管理诚信存在的问题及原因分析

（一）我国物业管理诚信现存的问题

1、因物业管理体制转换而带来的相关问题。我国物业管理行业在体制转换的过程中或多或少出现了一些问题。首先，物业管理市场介入不规范。目前我国物业管理市场的介入方式主要有接管、谈判和招投标。在实际操作中，物业管理的介入多是接管形式，也就是从开发商、政府手中接管，从而缺乏竞争。即便是采用招投标方式，也不乏暗箱操作行为。这样就妨碍了物业管理市场的正常秩序，竞争机制难以形成。物业管理公司定位不清、服务意识单薄、无竞争压力、服务质量较低。其次，一旦出现纠纷，开发商与物业管理公司互相推卸责任。随着城市住房制度改革的深化，物业产权商品化、多元化、货币化，我国物业管理由以前的政府分管分离出来。目前许多物业管理企业附属于开发商，从而致使一些项目在规划设计、施工阶段缺乏专业的物业管理介入。对一些具体问题，物业公司和开发商通常采取相互推诿的策略，最终使得业主只能不了了之，自身权益得不到有效维护。

2、我国物业管理法律制度建设滞后。物业管理服务涉及到很多主体以及多重权利义务关系，包括销售商品房的开发公司、业主、业主委员会、物业管理企业相互之间多方面的权利义务关系。而我国物业管理法律制度建设尚不完善。物业管理相关配套的法律法规仍不健全，加快物业管理的立法步伐，尽快建立符合中国国情的物业管理法律法规框架体系，已成为保障行业健康发张的当务之急。虽然国家和地方也出台了一系列规范物业管理的法规和政策，但缺乏全国性、全面性的行业法律，使得物业管理中产生的大量矛盾纠纷得不到合法解决，日益增多的物业管理案例也因缺乏法律依据而难以及时处理。没有相应的法规约束，物业管理违规成本低，物业管理相关主体诚信缺失现象严重。

3、物业管理企业自身的不实承诺。我国物业管理行业法律法规建设尚不完善，物业管理公司权利义务范围有待进一步明确规定。但也有些物业管理公司不注重自身形象的维护，作出自身做不到的承诺。有些企业为了争市场份额，接管项目之前，不顾自身实力，作出不发生汽车丢失、不发生重大刑事案件保证人身安全等承诺。而一旦发生事情，公司又无法或不愿负责，这就导致业主们与物业

管理公司之间关系恶化。

4、业主的权利义务意识淡薄。我国物业管理行业发展起步较晚，人们对物业管理的了解不全面不深入。业主在接受“管理”时，对自身在接受物业管理服务过程中的权利和义务并不十分清楚。也有一些业主过于强调维护自身的权利而忽略履行应有的义务。这就导致乱扔垃圾、占用公共物业、不交物业管理费等现象的发生。

（二）我国物业管理诚信缺失的原因分析

1、物业管理行业市场化程度低

我国物业管理企业生产时由于体制上的限制，许多物业管理公司都依附于房地产开发商。据统计，全国超过两万家的物业管理公司中80%从属于开发商，15%由原房管所和大型企事业单位的后勤部门转制而来，只有5%属于产权自主，从属于开放商以及转制而来的物业管理企业没有独立产权，产权上的不独立决定了其经济上的不独立。1财务、人事上与建设单位相依附、受制于建设单位，从而导致为建设单位服务，损害业主利益，违反诚信的行为屡见不鲜。而占市场总量5%的拥有独立产权的物业管理企业，为了在市场竞争中谋求生存，往往也会违反诚信，讨好建设单位，牺牲业主利益，结果只能导致诚信缺失。

2、物业管理行业法律法规不健全

我国物业管理法律制度不健全，使得物业管理企业和业主在很多方面无法可依。我国物业管理法制不完善具体表现在两个方面：一是立法层次低。物业管理全国性法规只有《物业管理条例》，除此之外，主要由建设部办法的《物业管理企业资质管理办法》、《住宅室内装饰装修管理办法》和《城市新建住宅小区管理办法》等一系列规章。二是地方立法体系不协调。全国有广东、上海、四川等超过20个省市相继出台了46个地方性物业管理条例或办法，大部分已突破全国性立法范围，各地对物业企业和业主的权利义务等重要问题规定不一。虽然《物业管理条例》的出台结束了我国物业管理行业没有国家行政法规的历史，对规范、推动物业管理行业发展产生了巨大的作用。但是《物业管理条例》也存在这很多不足之处，并不能解决当前物业管理所面临的所有问题。

3、物业管理企业目标定位不准确

物业管理企业属于服务行业，其核心是为业主服务，只有明确了这一点，物业管理企业才能找准自己的位置，更好地位业主服务。但是仍有很多的物业管理公司不肯承认自己在当今商业社会的“管家”角色，仍然以管理者的身份对待业主，违背了物业管理以服务为主的原则。由于物业管理企业的定位不明确，使得很多物业管理公司只有收费标准而没有明确的服务标准。一些物业管理公司没有给业主参与管理的权利，从决策到管理，业主都无权过问。在服务态度上，很多员工对工作不负责任，简单生硬。物业管理企业习惯于以主人自居，对业主发号施令，业主应有的权力地位得不到尊重，利益得不到保障。

4、物业管理行业从业人员整体素质较低

我国物业管理行业起步较晚，物业管理行业人才缺乏，尤其是中高级管理人才严重不足，企业中高层管理人才，大多为其他行业转行的新人，企业基层员工素质也普遍不高，员工流动性极大。由于一方面，物业管理行业利润率低，员工的报酬比起相关的房地产行业相差很多。另一方面，人们观念上始终认为物业管理是“伺候人”的行业的观念，这些都阻碍物业管理行业吸引高层次的人才。物1 任东斌.物业管理诚信建设相关问题探究[J].经济师论坛，2006（8）

业管理行业从业人员整体素质的不高，导致了物业管理行业诚信的缺失。

三、建立我国物业管理诚信服务的途径

（一）物业管理企业的专业化、规范化和市场化

1、物业管理企业的专业化

经过二十多年的发展，物业管理企业鱼龙混杂的时代已经一去不复返了，物业管理企业要想在竞争日益激烈的市场中生存并发展，就必须追求专业化，做出自己的特色来，以专业化打动消费者，以专业化做到诚信服务。所谓专业化的物业管理企业，是指符合现代企业制度而专门从事物业管理工作的企业。物业管理企业的专业化，首先是指物业管理企业本身的专业化，包括企业经营、规章制度和物业服务等等；其次物业管理企业必须具有专业的人员配备，专门的管理工具和设备，有一整套的工作程序，运用现代化的管理科学和先进的维修养护技术等等。

2、物业管理企业的规范化

对物业管理企业而言，没有规范就没有管理。物业管理企业在运作过程中要做到有章可循、有法可依、要求物业管理企业的每一位员工做到规范化服务、规范化管理，以确保工作质量、提高工作效率、确保业主的权益。首先，物业管理企业的规范化要严格遵守国家政府制定的相应法规与服务，以及收费标准；其次，物业管理企业要根据业态需要，制定符合实际的规章制度，并要求自己的员工熟知规章制度并严格按照这些规章制度执行。规范管理是一件比较细致的工作。对每一项工作，每一个环节都要进行规范，如客户服务人员、工程人员、保安、保洁人员等等都要有行为规范。

3、物业管理企业的市场化

随着经济体制改革和住房制度改革的不断深化，随着物业管理市场的逐步发展和完善，消费者个人花钱购房，花钱买服务、花钱买时间的观念已逐步被广大消费者接受。物业管理企业作为独立经营、自负盈亏的服务业，其收费实行“提供多少服务，收取多少费用”，“优质优价”的原则。

（二）树立“以人为本”的服务理念

1、提高自身素质

“以人为本”的服务理念要求物业管理人员要处理好与业主之间的关系，而是处理好与业主之间的关系就必须先提高自身的素质，包括过硬的专业知识和良好的素质修养。当物业的使用过程中出现技术上的问题时，物业管理人员能第一个冲在前面利用娴熟的技能和过硬的专业知识解决业主的难题；其次，在与业主的接触过程中要注意自己的一言一行，工作方式和工作态度的大方、得体、在业主面前展现出较高的综合素质，赢得业主的肯定。

2、了解业主的潜在需求

“以人为本”的服务理念要求物业管理人员在处理好与业主之间关系的同时，挖掘业主深层次的需求，做到想业主所想，急业主所急，让业主真正体会到物业管理人员所能给他们带来的便利。例如，如果所负责的物业小区儿童较多，物业管理公司可以主动提出接送孩子以解决大人上班与接送孩子时间上的冲突；如果社区老年人较多，就要考虑是否有必要成立老年人活动站，让老年朋友们有

自己得活动空间。这样物业管理人员无形中就拉近了与业主之间的距离，方便了工作的进一步开展。

3、营造社区文化氛围，缔造安全、舒适的归属感

随着通讯技术和信息技术的发展，可以说社会的发展无形中拉开了人与人之间的距离，但这并不代表人们之间没有这种沟通的欲望，只是被过多的工作和繁杂的事物缠身，无形中减少了人与人之间的沟通。物业管理企业应该主动营造良好的社区文化和人文氛围，利用节假日或双休日的时间组织一些社区文化活动，促进邻里的沟通，让彼此陌生的面孔熟悉起来，营造一种大家庭的温暖和温馨，让业主真正体会到那种回到小区就回到家温馨舒适的感觉。

4、充分调动员工的积极性

物业管理企业员工处在工作中的第一线，直接与业主接触，最了解业主的真正需求，他们也是物业管理产品服务的真正执行者。物业管理企业应该充分调动员工的积极性、主动性、创造性，从而为业主提供高质量、高标准的服务。

四、结束语

随着物业管理市场的逐步发展和完善，“诚信”服务将是物业管理企业的必然选择。诚信服务不仅仅体现在物业管理企业雄厚的资金实力，过硬的专业知识，专业技能，专业化、规范化、市场化的管理模式上，更重要的体现在“以人为本”的服务理念上。“以人为本”的服务理念是物业管理企业树立诚信服务的坚实基础。

参考文献：

[1] 陈平，陈丽丽.物业管理行业诚信建设研究[J].广州市经济管理干部学院学报，2005(4)

[2] 关汉雄.物业管理企业诚信问题的探讨[J].经济前沿，2006(Z1)

[3] 任东斌.物业管理诚信建设相关问题探究[J].经济师论坛，2006（8）

[4] 徐金明.诚信服务是企业持续发展的基础所在[J].上海万科物业管理有限公司，2005(9)

[5] 周秋荣.浅谈物业管理企业如何做好物业管理服务[J].消费导刊，2009(2)

第四篇：物业管理服务

青湖语城物业管理服务标准

该小区物业管理服务包括的内容和要求如下：

一、公共服务

1、接待和值守按照《江苏省住宅物业管理服务标准DB32／T 538—2002》(以下简称《省标》)执行。

接待：佩戴统一标志，仪表端庄、大方，衣着整洁，表情自然和蔼、亲切；对业主（使用人）一视同仁；接待时主动、热情、规范；迎送接待业主（使用人）时，用语准确，称呼恰当，问候亲切，语气诚恳，耐心细致；使用文明用语，不应使用服务忌语。

对业主（使用人）的报修与求助应耐心细致，对收费项目及时说明服务标准、服务方式、收费标准等事项，征求业主（使用人）的意见。

值守：有完善的值班制度和交接班制度；工作有记录。

2、服务时限按《省标》五级执行。

五级：急修服务15分钟内到位，8小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主（使用人）做出合理解释，作出限时承诺。小修2日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和休息时间顺延。（居民预约、雨天筑漏可不受2日限制）。

二、房屋、共用设施、设备维护与管理按

1、巡检、装修管理按《省标》执行。巡检：

每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查一次，掌握房屋设施设备完损情况，对完损程度做出评价；

每半年检查巡视一次房屋主体结构，发现质量问题及时向业主或业主委员会报告与建议；根据业主或业主委员会的委托，组织维修工作。

在冬、雨季和天气异常时安排组织房屋设施巡视，对质量较差，易出问题的部位重点检查；每半年检查清除一次屋面、檐沟内落叶杂草树叶等，疏通雨水口、落水管等；

每日巡视一次小区楼房单元门、楼梯间通道部位以及其它共用部位的门窗、玻璃、路灯等；每年秋季对公共部位门窗做专项检修一次；

业主已委托管理的空置房，每周户外巡视一次，发现门窗损坏、锁具被撬、异味等情况及时通知业主，并采取必要的紧急处理措施； 检查记录；

巡查结束将检查情况、维修计划及需要进行大、中修或更新改造的项目报告业主或者业主委员会。装修：

将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人；

对业主（使用人）装修房屋的申请，应在2个工作日内给出同意意见或修改意见，并签订装饰装修管理服务协议；

业主（使用人）装修期间每日巡查装修施工情况； 装修结束组织检验；

验收合格2个月后组织复验；

复验合格后3个工作日内退还装修保证金；

对装修中的违约行为及时劝阻；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。

2、房屋油漆粉饰按《省标》五级执行。但3—5年油饰(粉刷)1次的费用应纳 入维修资金。五级： 木门窗、百叶窗、封檐窗、、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换的新木件应油饰；5年油饰一次；

钢门窗、铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其他各类构件（铁栅栏、铁栏杆、铁杆）其油漆起皮、剥落或铁件锈蚀应除锈、刷防锈涂料后在油饰；铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后应刷两道银粉；上述部件应3年油饰一次；

楼梯间、共用走廊的室内墙面每5年应粉刷一次。

3、房屋建筑物外立面。因施工等原因致使建筑物、构筑物外立面有明显污迹的，应当及时进行清洗、粉饰。外立面：

建筑物外立面为玻璃幕墙、瓷砖、仿石、大理石的，至少每年清洗一次；外立面为水刷石、干粘石和喷涂材料的，原则上每5年粉饰一次；外立面为其他材质的，视才知情况定期清洗。因施工等因致使建筑物、构筑物外立面有明显污迹的，应当及时进行清洗和粉饰。

委托合同另有约定的按合同约定执行；

4、给水设施按《省标》五级执行。五级：

饮用水水池（箱）半年消毒一次，操作人员具有相应操作资格，按照程序操作，清洗时无二次污染，有严密的管理设施；水质每3个月化验一次，有供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证，保持箱体完好，池体内清洁，没有对水质构成污染的因素；保持水池（箱）结构完好，无渗漏，表面和支架不修蚀，漆膜脱落处及时修补。经常检查保养水箱入孔、进水管、溢水管、泻水管、水位计、液位传感器、浮球阀和各类阀门；冬季水箱有可靠的保温措施，且不得对水质产生污染；

保持泵房清洁卫生，良好的通风、照明和采暖，地面排水畅通，每3个月（结合清洗水池）清洗一次泵房；水泵运行正常，每2小时巡查泵房一次，以防低位水池液压阀（浮球阀）失灵，各种仪表制定正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵，每月启动一次，保持水泵能正常运行，每月检查一次消防泵及管道阀门，使之处于完好和正常开启状态；水泵运转部件经常加油，保持润滑灵活；每年对水泵机组清洁保养一次；泵房内设备2年后，每年翻新一次，并标明各种标志；每日填写水泵运行记录，建档备案；

每半年对共用明装给水管道进行一次全面检查维修，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥的情况下，涂刷防锈漆两遍，然后再刷两遍面漆。各类阀门定期开关，对出现故障的阀门及时修复，阀门应开关灵活；

专业人员专人巡视，每日检查泵、管道、水箱、阀门、水表状况，定期保养、维护，出现问题随时处理。

5、排水设施按《省标》四级执行。四级：

化粪池们半年清理2次，出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖污渍、污物，清理后及时情节现场；

楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换，定期检查，每5年全面更换一次；

每周清洁一次排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草； 无杂草，排水畅通，无积水；

每季度对地下管井清理一次，捞起井内泥沙和悬浮物；每半年对地下井彻底疏通一次，清理结束地面从洗干净。清理时地面竖警示牌，必要时加护栏。清理后达到目视管道内避无明显粘附物，井底无沉淀物，水畅流通，井盖上无污渍、污物。

6、供配电系统按《省标》执行。

建立和完善有关规章制度，包括电气设备运行操作规程、安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护制度、安全及交班制度；

值班人员具备变电运行和技能，具备上岗资格，持有上岗证书；

保持配电房清洁卫生，每周清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地面干燥无积灰，配电柜表面污渍；

每日检查变压器电压、电流互感器、断路器、隔离开关、高压熔断器及避雷器、配电箱、导线等供配电系统的运行状态，并定时抄表做好记录，出现异常及时处理；

每年委托专业单位对变压器、高压开关柜进行一次测试、试验等项目的维修保养；每年对变压器外部、低压配电柜进行2次清洁、保养；保证正常电力供应，限电、停电按规定时间通知业主（使用人）；每年检测一次保安接地电阻；每年检测一次配电房主要电器设备的绝缘强度；每年检测2次配电房内消防器材，保持完好；妥善保管高压操作工具，并每年送供电部门检测一次；

潮湿天气时，采用安全有效措施，保持配电房内主要电器设备干燥；

每月监测一次配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发现马上采取措施杜绝； 每日填写运行记录，建档备查。

7、弱电系统按《省标》执行。

操作人员受过专业培训，持证上岗；

工作时认真负责，精神集中，对异常情况能及时识别；发现异常，及时处理； 有切实可行的维修保养计划；保养、检修及时；

工作、维修、养护有记录，特殊系统、设备的进入经过授权，密码有有效保护；

分系统定时检查和记录各部分、个监控点的工作及运行状态，定期对各类信息、数据进行统计分析，形成日、月报表。

8、避雷接地系统按《省标》执行。每年雨季来临之前，对整个避雷接地系统进行检查维护；在大雷雨过后也要及时对系统检查，发现严重腐蚀、松脱等立即更换或紧固。

9、电梯运行及管理按《省标》执行。

安装、维护、保养人员和电梯司机均持有关行政主管部门核发的特种作业操作证上岗，并定期参加复审；建立健全电梯管理制度，至少包括；《岗位安全操作规程》、《维修保养制度》、《岗位职责制度》、《交接班制度》、《设备档案管理制度》、《安全使用管理制度》和详细的《维修保养计划》。

安全设施完好、齐全，通风、照明等附属设备完好；在电梯桥厢内明显位置张贴《电梯安全使用许可证》，注明注册登记及检验合格标志、电梯管理部门、管理人员、安装企业、维修保养企业以及相关的应急报警、投诉电话号码。

与持有相关行政主管部门核发的安全认可证书的企业签订维修保养、大中修更新改造合同，并明确被委托企业的责任。如需自行维护保养电梯，应按电梯数量及工作状况配备足够的维护保养人员，其管理部门应将电梯管理人员、维护保养人员、联系电话及有关资料报送设备所在区（县）有关行政主管部门，经核准后，方可自行维护保养。

电梯及其安全设施每周不少于一次，进行清洁、润滑、调整和检查等例行保养；每年对小区所电梯进行一次全面综合检查、清洗、润滑、修理、调整和测试；检测由维修保养企业的注册安全检测员实施并签署前侧报告；每台电梯每隔2-3年必须进行一次负荷校调试验；负荷校调实验由注册安全检测员实施并签署实验报告。实验报告副本应送有关行政主管部门备案。

保持电梯机房清洁，每周一次清扫地面和擦拭控制柜、主机表面，地面无积灰，控制柜、主机表面无污渍；保持电梯机房消防设施完好；每年检查两次电梯井底，清除垃圾杂物。

确定合理的电梯运行时间，随时监督电梯运行状况，加强日常维修保养，适时降温、通风、防雨，做好运行服务，经常巡查楼层，防止地面水流入电梯井，值班监督，防止违章使用电梯；记录每日电梯运行情况，建档备案。

电梯维护保养提前一天，通知业主（使用人），并尽可能减少对业主（使用人）正常生活的影响。建立电梯运行档案，记录电梯运行情况和维修保养工作内容；住宅电梯年故障率低于7%。

制定紧急救援方案和操作程序，在接到报警信号45分钟设法解救乘客、排除设备故障。

使用有关行政主管部门统一制定的《起重机械安全技术档案（电梯类）》，对电梯逐台建档、建卡、注册登记。电梯技术档案资料应包括：《起重机械安全技术档案（电梯类）》和《起重机械登记卡片（电梯类）》；产品质量合格证明；大中修更新改造后电梯应有质量验收证明（或质量验收报告）；更改部分须有变更设计的证明文件；电梯安装验收证明和报告；运转、保养、维修记录；定期安全检查和事故记录；电梯随机文件，至少包括：井道及机房土建图、电气控制原理图、电气敷设图、电器元件代码说明书、安装调试说明书、使用维护说明书、出厂明细表（装箱单）等技术资料。

按国家有关制度组织办理电梯年检和电梯准用证。

10、共用空调系统按《省标》执行（如有）。

11、道路、停车场(车棚、车库)及配套设施按《省标》执行。

加强道路维修与养护，制定详细的道路维修养护计划，按照合同约定实施； 保持居住区道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通；

设立报修渠道，并有巡查制度，专人负责，发现损坏及时修补；

按照也很足公约的约定，全组认为损坏路面，制止在路面焚烧垃圾、落叶或

其他杂物；

停车尝棚、放完好无损，有大、中、小修计划；

停车场内照明设施完好，通道畅通无阻，配备必要的消防设备，符合停车场规范要求，便于管理和车主停放车辆。

三、清洁管理

1、共用楼道保洁按《省标》五级执行。五级：

每日打扫一次各楼层通道和楼梯台阶，每周施洗2次；水磨石地面和水泥地面每月刷洗一次，大理石地面每季度抛光打蜡一次；每日收集2次业主（使用人）垃圾；每日清理一次电梯口和通道摆放的烟灰缸内垃圾和烟头；每日用干净的抹布擦抹一次楼梯扶手；各层和通道的防火门、消防栓、玻璃箱内侧、灯具、墙面、地脚线、指示牌等公共设施每月循环清洁一次；各梯间墙面、天花板每月除尘、杂物，污渍、水渍，无乱贴乱划，无擅自占用现象，无乱堆乱放；扶手护栏基本干净、光亮，清洁结束用干净纸巾擦拭检查20cn无显著赃污；梯间顶面无明显蜘蛛网、灰尘，地脚线无明显污渍，地面目视无明显杂物、污迹。楼梯道玻璃无灰尘。

2、电梯及电梯厅保洁按《省标》三级执行。三级：

每日清扫2次电梯轿箱内垃圾，擦拭一次电梯门壁；每月对电梯内的墙面和地面进行全面的擦拭清洗一次；灯饰及轿箱顶部每月清洁一次。

3、传达室共用卫生间保洁按《省标》四级执行。四级： 每日早、晚对公共卫生间清洁2次，（清洁内容包括：通风换气；冲洗烟灰缸、洁具；清扫地面垃圾、清倒垃圾篓垃圾、换新的垃圾袋；）

4、停车场、公用车库或车棚保洁按《省标》四级执行。四级：

每2日清扫一次车库的纸屑和垃圾；及时清除地下室出口的垃圾；发现油迹、污迹、锈迹，应及时擦洗干净；每2个月打开一次地下室、车库的水坑和排水沟盖板，彻底疏通冲刷一次；每月进行2次地下室消杀工作；每季度擦洗一次门窗、消防栓、指示牌、指示灯、车位档、防火门等公共设施；地面无垃圾、果皮、纸屑、无积水、无明显油迹；无异味、空气畅通；标识、指示牌等公共设施目视无明显灰尘；墙面、管线基本无污迹、无积水。

5、道路保洁按《省标》三级执行。三级：

每日清扫2次，清扫结束地面无垃圾、杂物，无卫生死角，目视基本干净，无垃圾、杂物、浮砂，无污迹，无积水、积雪，无明显痰迹、烟头；每半年清洁一次，目视灯具、灯座、灯盖、灯罩无厚积灰。

6、标识、宣传牌、雕塑、信报箱保洁按《省标》四级执行。四级：

标识、宣传牌每周擦拭2次，雕塑每季度擦拭一次。清洁后查污渍、无积灰，不损伤被清洁物；每旬擦拭一次业主（使用人）信报箱，擦拭后信报箱干净无灰尘、无污迹。

7、绿化带保洁按《省标》三级执行。

三级：

每日清扫2次绿化带、草地上垃圾，拾一次草地、绿化带上的烟头、棉签等小杂物，目视基本干净、无污渍、无垃圾，花坛表面基本洁净，地面垃圾滞留地面不超过2小时。

8、休闲、娱乐、健身设施保洁按《省标》四级执行。四级：

每日清洁一次（擦拭表面灰尘、用清洁剂擦拭污渍用清水冲洗干净用抹布擦干、清扫垃圾、擦拭座椅）；每月彻底刷洗消毒一次；设施表面基本干净，无灰尘污渍、锈迹，目视游乐场内及其周围无果皮、纸屑等垃圾，及时发现设施、设备脱焊、脱漆、断裂及其他安全隐患并报告处理。

9、门卫、岗亭、监控探头保洁按《省标》四级执行。四级：

门卫、岗亭每日清洁2次，内外地面拖洗干净，擦洗干净内外门窗玻璃、窗台，及其他台面，室内外墙面每月清洁2次，发现不卫生随时处理，保持墙、地面干净、光亮、整洁，工、器具摆放整齐、有序；监控探头每周擦拭一次；擦拭不得划伤镜片，清洁后镜头亮度洁净，探头买表干净无灰尘。

10、垃圾桶、果皮箱按《省标》四级执行。

四级：

垃圾桶、果皮箱；每日清运2次；每周抹布抹一次；垃圾桶、果皮箱周围地面无散落垃圾、无污水、无明显污迹；垃圾桶、果皮箱无明显污迹、油迹。

11、垃圾收集与处理按《省标》三级执行。

三级：

生活垃圾由业主（使用人）自己送至楼下固定位置，由清扫人员每日收集生活垃圾2次；垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾2次；垃圾日产日清；建筑垃圾定点堆放；对有毒物质分离特殊处理；灰尘、泥沙等粉灰尘性垃圾在运送途中应加以遮挡，防止垃圾掉落或飞扬引起二次污染；废弃涂料、油漆等流质性垃圾在运送途中注意容器的封闭，防止溢流污染路面。

12、卫生消杀按《省标》四级执行。

四级：

针对灭蚊、蝇、蟑螂、灭鼠的实际需要和季节特点制定具体计划；灭鼠：每年至少进行3次；检查仓库、地下室，目视无明显蚊虫在飞；检查办公室、食堂，目视无明显苍蝇在飞；抽查楼道、业主（使用人）家无明显鼠迹，用布粉法检查老鼠密度，不超过5%。

四、园林绿化养护与管理

1、草坪按《省标》四级执行。

四级：

成活率在90%以上，生成正常；

整块草地没有已开花杂草，整块草地没有明显阔叶杂草； 基本无病无虫害；

绿期250天以上，草坪平整，留茬高度控制在60mn一下；

绿地整洁，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象；设施基本完好，无明显人为损坏，对违法行为能及时发现和处理；绿化生产垃圾能及时清运；

根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修建

和灭虫。

2、园林树木按《省标》四级执行。

四级：

生长长势较好，生长与该树种、该树木的平均年生长量相当；

树冠基本完整，主侧枝分布合理，树冠通风透光，没有死树和枯枝死杈； 枝干无明显的机械损伤，叶色、叶片大小厚度正常，有黄叶、蕉叶、卷叶以及有虫屎、虫网、积尘叶的柱树在8%一下；乔木根部无20cm高以荫蘖枝，树上无杂物；

缺株在2%一下；

管理期间树林基本无钉栓、捆绑现象；

绿篱生长造型正常，下部枝叶基本茂密，整形修剪表面平整，棱角线条基本统一收齐，叶色正常，修剪及时，有虫株率在10%以下；

有蛀干害虫的株数在2%以下，介壳虫危害较轻。

3、花坛按《省标》四级执行。

四级：

花势良好，较好体现花坛设计要求；

在花坛开花期间，每周剪残枝、花5—7次，保持清晰的图案和适宜的高度； 宿根花卉管理及时，花期正常，缺株率在10%以下；

有轻微病虫害及认为损害，处理后对花卉生长影响很小，泥面不开裂，花木不缺水枯萎现象；

叶色、大小正常，无非正常落叶、黄叶； 株形丰满、整齐。

4、人工湖、喷水池按《省标》四级执行（如有）。

5、假山、亭、廊、雕塑等建筑小品按《省标》四级执行（如有）。

五、安全防范

1、人员组织按《省标》五级执行。

五级：

专职安全护卫人员，身体健康，责任心强，工作认真负责，体态良好； 接受过两年以上安全护卫或相关训练，训练有素，掌握基本安全护卫技能，并定期进行安全防范学习，增强安全防范能力；

熟悉小区环境，熟悉物业管理及有关法律法规，能恰当的处理和应对小区护卫工作；思想品质好，作风正派，热爱安全护卫工作，无犯罪记录；

安全护卫人员配备对讲装置和其他必备的安全护卫工具；

当班时佩戴统一标志和执勤工号，穿戴统一制服，工具佩戴规范，仪容仪表规范整齐；

上岗时精神振作，举止应文明，姿态良好，大方、得体，精神振作，姿态良好，抬头挺胸，注意检查和保持仪表；在执勤时不吸烟、吃零食，不袖手、背手、抽腰或将手插入衣袋，不弯腰驼背，前倾后靠；

说不通话，可以进行简单英语会话；

交接班制度完善，并有工作及交接班记录。

2、门卫按《省标》五级执行。

五级：

各出入口24小时有值班看守，主出入口至少有2人驻守，其余出入口至少

有一人值守；按照委托合同要求对进出车辆管理、访客登记，谢绝业主拒绝访问人员和未经业主委员会批准的商贩入内，大件物品搬出实行登记，实施交通指挥、疏导工作。

3、巡逻按《省标》三级执行。

三级：

白天巡逻次数不少于4次，夜间巡逻次数不少于6次，重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻；及时发现和处理不安全隐患；接受业主（使用人）投诉和求助；回答用户的询问；在遇到突发事件时，及时报告警方与管理处，必要时采取正当防卫，防止事态扩大，协助保护现场和证据；安全巡逻有记录、有检查。

六、其他

紧急事故反应、其他防范措施、交通和车辆管理、消防、档案资料、专项 服务、特约服务等按《省标》执行。紧急事故反应：

制定紧急事故处理预案，至少包括：火灾、爆炸、地震、炸弹恐吓、安全疏散以及电梯应急等；

有紧急事件救护组织，并始终处于紧急事故反应状态；

书面描述紧急事故救护组织职责，并让每位成员了解，周期性地进行反应训练； 高层住宅按消防要求组织进行疏散演习；

对紧急事故做出快速、正确的反应；尽可能减少破坏和损失程度；

按照业主或业主委员会的委托组织恢复生活秩序，如：帮助电力供应、抢救财产等。

其他防范措施：

设有业主（使用人）求助与报警电话，24小时有人值守；

接到报警信号，确认后管理处应立即派人赶往现场查看，予以恰当的紧急处理； 涉及人身安全处设有明显标志并有防护措施；

协助有关部门维持小区正常生活秩序，防止不安全事件发生；

对小区内外围边界、角落、车库、道路的照明设施加强维护，保持必要的照明； 建立空置房屋、设备室、垃圾房、杂物房巡查、药事管理及登记备案制度。交通和车辆管理：

有较为完善的车辆管理制度；

维持交通秩序，发现车辆未上锁及乱停乱放进行忠告或纠正，发现偷盗车辆、破坏交通设施等现象及时制止；设置露天停车场经过业主委员会批准并经过公安交通部门审批，符合规划要求；

封闭停车场由专人管理，车辆进场离场有检查、记录；管理人员责任心强，认真负责；停车场具有交通管理部门核发的停车场使用证，按照物价部门核发的收费标准收费；按照合同特别约定履行车辆保管责任。消防：

执行《中华人民共和国消防条例》、《中华人民共和国消防条例实施细则》和其他有关消防法规；

健全消防组织，建立消防责任制；

定期进行消防训练，保证有关人员掌握基本消防技能；熟练掌握防火、灭火知识和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。

根据防火、灭火的需要，配置相应种类、数量的消防器材、设备和设施；保持消

防通道畅通，禁止在消防通道设置路障 ；

制定防火安全管理办法，指定专人维护、管理消防器材、设备和设施，保持完整好用；

发现火警有义务迅速向消防队报警，并马上派人前往报警地点，迅速采取措施，组织力量救火，抢救生命和物资，派人接应消防车，服从火场总指挥员的统一指挥；

每月一次巡查消防栓、箱、烟感头、喷淋头、消防水阀、消防标志等消防设备是否完好、齐全，并及时给予维修；发现设备故障时，必须及时修理或通知厂方处理，保证设备24小时正常运转；

每日检测一次喷淋管网水压，发现压力不够，马上检修排除故障； 每年模拟火灾造作一次，以熟悉操作和检查消防监控设备； 消防监控室保持清洁，每周至少保洁一次，要求地面无积水，监控箱表面无污渍； 每日填写工作记录，建档备查。建档资：

建档资料齐全完整；

分类成册，管理完善，合理分类，查阅方便； 及时变更登记，财物相符。专项服务：

业主或业主委员会与物业管理企业在物业管理公共服务委托合同中未约定，根据全体业主的需要、小区条件及物业管理企业的能力，经双方协商，物业管理企业向全体业主提供娱乐、健身、商业、代缴费等属于上述公共服务内容之外的服务。专项服务内容、标准、费用等由物业管理企业与业主或业主委员会，本着自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则达成服务协议，可以作为物业管理公共服务合同的附件，也可以另行单独签订。特约服务：

业主或业主委员会与物业管理企业在物业管理公共服务委托合同中未约定，物业管理企业为满足部分业主（使用人）特别需要，经双方特别约定，有偿提供相关服务的活动，如老年、伤残病人的护理，接送子女上学等。

特特服务内容、标准、费用等由物业管理企业和需要特约服务的业主（使用人）双方当事人本着自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则约定。

第五篇：对物业管理精细化服务的思考

对物业管理精细化服务的思考

本文来源于(论文网)原文链接：

摘 要:物业服务市场竞争日趋激烈,增强自己的市场竞争力、提高服务能力是物业管理企业必须面临的课题。随着物业行业引入ISO标准化管理体系,很多物业管理企业从中受益,建立了基本的服务规范,如何进一步提高企业的整体服务水准,在日益同质化的市场竞争中脱颖而出,便显得至关重要。

关键词:物业管理 精细化 服务

物业管理的概念从引入到被大众所熟识经历了一个必然的发展过程。1991年上海第一家物业管理企业诞生至今十几年,目前上海物业服务企业共2480余家,其中一级资质的49家,二级资质250家,其余均为三级资质。物业服务市场竞争日趋激烈,每一家物业管理企业都必须面对如何提高自己服务能力,增强自己的市场竞争力的课题。随着物业行业引入ISO标准化管理体系,很多物业管理企业从中受益,建立了基本的服务规范,于是,如何进一步提高企业的整体服务水准,在日益同质化的市场竞争中脱颖而出,便显得至关重要。精细化管理的理念由此被应用到物业管理服务领域。

物业精细化服务的基础是标准化体系建设。从行业的大背景来看,物业管理作为社会民生的重要组成部分,越来越受到国家及地方政府的重视。国家及地方政府都在不断的完善物业管理的各种规章制度,以期构建一个法制健全的物业管理市场。各种规章制度从建立到逐步完善本身就经历了一个“精细化”的过程。在此市场环境中成长起来的物业管理企业也同样经历了从粗放型的管理逐步向精细化方向发展的过程。标准化体系建设要求分析、识别、管理企业运作的各个过程及过程间的相互作用,即所谓的“过程方法”,然后以制度化的方式制定具体的流程、操作方法,以便对产品和服务实现的过程及结果进行有效的控制。物业精细化服务应该定位在物业管理企业在此基础上的进一步“修炼”。物业服务精细化推进的结果就是对原来已经建立的标准化体系的再细化、完善,这本身也符合标准化体系持续改进的要求。

从某种程度上说,标准化体系建设的完善程度往往决定了物业精细化服务发展起点的高低,同时,标准化体系建设也是开展物业精细化服务发展的着眼点。从笔者所在公司物业管理的发展历程也能够说明这一点。2004年,公司导入了ISO9001的质量管理体系,物业管理服务的各个过程及相互作用被有效识别,相应的服务要求和规范也被确定下来。2006年,公司二个物业项目参加了上海市物业管理示范大厦(工业区)创建活动,并且先后通过了最终评审。创示范期间,公司请了物业协会的一些专家对创示范的项目进行实地指导,很多员工都是从这里开始接触到了物业精细化服务的理念。“创建示范,规范只是基础,但是远远不够,在此基础上更是要讲究品味,给人以美感。”一位前来指导的专家的一席话很好的诠释了物业精细化服务的理念。现场反复的指导、改进、检查、再改进的过程使大家意识到要达到这种要求的背后是各项工作细节的高度精细化。创示范标准是一种“绝对”标准,类目很多,条款很细,光基础资料的搜集整理就是一项庞大的系统工程,而更为艰难的则是现场管理中这种高标准、严要求要渗透到每个物业服务人员的每一个细小动作中。示范大厦(工业区)的创建成功使公司在物业管理精细化服务方面迈进了一大步,意义非凡。

物业精细化服务作为当今社会精细化管理的一个应用领域,自然符合精细化管理的普遍思路和理念。精细化管理可以归纳为“八化”,同样对物业精细化服务的开展具有切实的指导意义。

1.细化。细化是精细化管理的基础,要求找出目前公司管理中存在的不严谨、不规范、不精细的环节和做法,再采用有针对性的具体方法措施予以完善。

2.量化。科学的管理要求有科学的计量,目标的制订、工作业绩考核,需要通过具体数字来进行量化,“差不多”、“大概”等字眼应在工作中尽量避免。

3.流程化。按照 ISO9001 标准要求,企业正常运转对各项工作应确定流程,流程中各部门间的职责和相互关系以及相关人员的具体要求都予以明确,管理才能做到有序、高效。

4.标准化。标准化要求工作流程、检验要求、绩效考核等都要标准化,通过标准来规范各项工作。

5.协同化。企业内部管理必须强调团队意识和协作精神,真正的高效来自协同,而不是单打独斗。作为企业最高管理者应通过文件和规章制度来予以规范和引导。

6.严格化。推行精细化没有严格的控制,就不能从根本上保证各项工作按规定开展和按标准完成,也就不可能实现预期的目标。

7.实证化。管理讲求实效,所有工作的完成情况和业绩,必须有实证,杜绝浮夸和做表面文章。

8.精益化。持续改进和精益求精是企业管理中永恒的话题,精细化管理最终追求“精”,在市场竞争中的优势也最终来源于“精”。

推进物业精细化服务的方法多种多样,但是需要根据企业的管理基础有所区别。初始的精细化服务推进可以采用“拿来主义”,即所谓在公司标准化体系运作基本成熟的基础上,引入一些行业标准,比如全国物业管理示范大厦标准、卓越绩效评价准则等参照实施。这是一种比较普遍的行之有效的方法。因为标准、准则是经过科学研究和论证制定的,其中往往汲取了行业领先企业的一些经验和标准。从这些标准和准则的实施应用入手,可以很快的解决该从哪些方面推进物业服务的精细化及该达到怎样的标准。笔者所在公司创示范成功的经验无疑力证了这一点。

对物业管理精细化服务的思考(2)

纸面的标准和准则毕竟不能够也不可能涵盖每个物业管理企业的每一个物业服务细节。这些标准和准则只是为物业企业的精细化服务推进提供参考和指引。要真正达到这些标准和准则的要求还需要很多服务中细节化的规范和要求。从这里就可以理解作为物业管理行业的领头羊企业,比如陆家嘴物业、中海物业对于自己服务细节详细规定的实务手册有上千页之多。这些都是实践中不断总结、提炼,同时参考行业其他企业好的做法的结果。而这些不是一朝一夕就可以达成的。这时候最佳的办法便是“走出去,请进来”。所谓走出去就是到好的物业服务企业取经学习,而请进来则是请这方面的专家或者在现场管理等方面有丰富经验的资深

人士来我们物业管理的现场指导。他们往往能够指出一些我们司空见惯,不以为然的服务细节上的问题,也能够带给我们一些好的做法和科学的方法,常常能够使我们茅塞顿开,受益匪浅。这些都恰恰是教条式的标准和准则所不能带给我们的。

物业精细化服务的推进高级阶段或者方法主要是服务创新。任何物业精细化服务的推进,只有结合自己公司、项目的特点,不生搬硬套,才能有实效、易于长效管理。就算是吸取其他企业好的做法和宝贵经验,有的时候也要根据自己企业和项目的实际情况做适当变通,甚至是发展。另一方面,当物业精细化服务推进到一个比较高层次的阶段,很多精细化服务的管理方法和操作办法主要都是靠管理团队从实践中总结、归纳、提炼、创新形成的。

另外,在物业精细化服务推进上也可以采用一些管理上通用的技术方法。比如原先在生产类企业中用以控制、提高产品质量的精益六西格玛法则。目前,六西格玛法已不再局限在生产类企业的应用,提供非实物类产品的服务企业也逐步开始引入该工具来分析、控制和改进服务质量。2006年,中航物业公司就运用善长改进的精益六西格玛技术改良“100 1”进行服务创新活动,目前已具一支拥有8名绿带成员的精益六西格玛管理团队,在解决客户问题、缩短服务时间、为客户创造价值等方面进行精益服务实践。

物业精细化服务推进本身就是标准化体系管理的深化,自然可以运用过程管理中PDCA的法则。物业精细化服务的推进也需要逐步积累、逐步提高,不可能一蹴而就。这一步精细化推进的结果可能就是下一步精细化推进的基础,完全符合戴明环“策划——实施——检查和监督——改进”的程序。自2008年上半年开始,笔者所在公司成立了质量巡检小组,每季度深入基层检查各个项目部的物业服务开展情况。巡检中发现现在标准化管理体系的很多记录表式都比较粗疏、笼统,与贯标文件结合的不够紧密,较难真实详细的反映现场管理情况和问题,实际使用时很容易造成操作人员不了解贯标文件不明确具体操作内容及填写要求,结果操作随意性大,记录填写内容不规范,往往达不到预期效果。而对照同样通过质量体系认证的上海三菱电梯的一张电梯保养单,其中的精细化程度却大相径庭。该保养单中列明了电梯日常保养的所有项目,保养后记录只需勾选或略作说明即可,填写简单但是记录明晰。他们的紧急维修单也同样如此,故障原因选择有100多项,每一项故障均以简要的表述列出,维修人员只需要在上面勾选说明,便能够清晰的表述紧急维修的具体故障原因,方便而实用。这种精细化管理背后透射出的是深厚的技术积累。没有长时间的不断总结和改进断难达到如此精细化的程度。相似的,贯标体系中的设备维保记录也完全可以参考这种模式,在具体维保工作记录上列明所有的维保标准内容,既能够明确具体维保人员的工作内容,也能够详细记录设备的维保情况,同时为抽检设备维保工作提供依据。

推进物业精细化服务的过程需要相关的配套支持。其实,物业精细化推进中最难以提高的是具体操作人员的精细化服务意识。行动源于意识,各项细节规章制度的制定源于对精细化服务的理念,而意识和理念的形成都要靠不断的培训和灌输。因此,推进物业精细化服务的重要支持便是持之以恒的精细化服务意识、理念及相关规章的培训工作。精细化服务培训要形成比较系统的培训内容,需要从实践中提炼,难度不小。在整个物业精细化服务长期推进的过程中既要不断重复巩固培训效果,又要在既有效果上不断通过新的培训提高,如此反复循序渐进才能对精细化服务推进提供意识、理念和能力上的支持。

同样重要的还有与精细化服务推进相配套的绩效考核体系的跟进。随着物业精细化服务的不断推进,考核目标指标也应该不断精细化,以适应对精细化服务要求的不断提高。绩效考核体

系要根据物业服务的精细化程度的推进不断跟进。只有考核到位,奖惩分明,才能保证各项精细化管理制度的落实,因此,配套的考核体系是物业精细化服务推进中执行力的保证。

正如北京东方容和物业管理有限责任公司白志勋的文章指出:过去粗放式的管理服务已不能满足业主日益“挑剔”的要求,企业要发展壮大就必须通过精细化管理追求最佳服务效果,在比拼细节上取胜争先。可见,精细化服务已成为提升物业服务品质的必然要求,是物业管理市场竞争的必然结果。◆

参考文献:

【1】温德诚 《精细化管理Ⅱ:执行力升级计划》 新华出版社2005.5.1出版。

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