业主交纳物业管理费是对谁的义务

第一篇：业主交纳物业管理费是对谁的义务

业主交纳物业管理费是对谁的义务

物业费是物业纠纷中最常见的，有些业主以房屋质量有问题为由拒交费用，也有的业主以没有物业服务合同为由拒交。有些物业服务企业以停电，停水为手段，迫使业主交物业费。究其原因，就是业主与物业企业对物业管理中的法律责任了解不清。

其实两者的行为都具有违法性。

物业管理费包括那些内容

物业管理费一般包括房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理费用以及维护相关区域内的环境卫生和秩序的费用。

水、电、热、气、通讯、有限电视、网络等费用不属于物业管理费。物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业公司用停电的方式强迫业主缴费是违法的。

交纳物业管理费是对其他业主的义务和责任

物业管理是基于业主对住宅楼宇的公共部分以及小区公设施的共有权而产生的，对物业的维护是共有人共同的义务。《民法通则》第七十八条规定：“财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务”。物业管理费，是因为管理共有财产(或者称“公共财产”)而发生的费用。业主是共有人之一，承担因为管理共有财产而发生的费用就是全体业主共同的义务。业主的这一义务，是业主基于与其他业主之间的财产共有关系(而不是合同关系或者其他关系)对其他业主应承担的义务而不是对任何其他人承担的义务。业主之间应当相互督促，履行自己的法定义务。缴纳物业管理费又是合同义务

具体的费用收取标准和办法在业主委员会与物业服务公司的服务合同中约定。在物业服务合同中尽管没有具体的每一个业主签字，但由于有法律的规定，该合同对全部业主有效。这在法律上被称为法定的合同承受

《物业管理条例》的规定也体现了这种精神。《物业管理条例》第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。

第二篇：什么是物业管理费

什么是物业管理费？

在国企工作的焦女士买下了一套新建小区的两居室，焦女士在办理入住手续时，被要求签订《物业管理公约》。焦女士仔细看了一遍公约内容，大部分是业主的责任和义务，特别是明确规定每月按1.8元／建筑平米交纳物业管理费，焦女士长年住福利公房，不太明白物业管理费到底是怎么回事，并且买房时开发商也没有说过住这个房子每月还要多负担150元左右的管理费用。焦女士觉得原来单位的房子住户不用交钱不是挺好吗?为什么商品房就要交物业管理费呢?

首先应当明确一点，焦女士原来住的单位公房，虽然住户不用交费，但是单位每年却要投入大量补贴对房屋进行维修养护管理以及基本的卫生清洁、安全保卫等。这是计划经济下福利住房的典型表现形式，即企业代替职工承担了住房费用支出。而焦女士买了商品房后，业主是分散的，对于公共部位公共区域以及共用设施设备的管理就没有任何单位来无偿承担了，而住户也不可能自行进行妥善管理，因此，需要委托专门的物业管理企业对居住小区实行统一的综合管理，为全体业主提供服务，保障小区各项设施设备运转正常，为居民创造一个良好的居住环境。而物业管理企业同其他经营性公司一样，也是独立核算、自负盈亏的经济实体，也是以营利为目的的，物业管理企业收入的主要来源就是住户的物业管理费，也就是说，物业管理是一种有偿服务，业主一方面享受了优质服务，另一方面也要为此支付费用，这就是物业管理费的本意。

因此，准确地说物业管理费应叫物业管理服务费。它是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。

第三篇：业主能否以家里被盗为由拒绝交纳物业管理费

业主能否以家里被盗为由拒绝交纳物业管理费

发布日期：2011-10-30作者：杜杰锋律师

案情简介：张某是A小区的一位业主，B物业公司是负责A小区物业管理的一家公司。B物业公司负责A小区的清洁卫生工作、花圃修剪工作等，并每天都安排保安人员对小区进行看守和巡逻。一日，张某家里遭到小偷盗窃，损失将近两万元，张某认为是物业公司未尽到安全保障义务，才致使自家遭到小偷盗窃的，故拒绝交纳物业管理费。物业公司认为自己已尽到了合理的安全保障义务，且为小区提供了合理的物业服务，张某已享受到了物业公司提供的服务，理应交纳物业管理费。为此，双方发生纠纷。B物业公司将张某诉至法院，请求判令张某支付物业管理费。分歧：对此案的处理存在两种不同的意见：第一种意见认为：物业公司未尽到安全保障义务，致使张某家失窃，张某可以不再交纳物业管理费。第二种意见认为：物业公司已尽到了合理范围内的安全保障义务，并已为小区提供了物业服务，且张某也享受到了物业公司提供的物业服务所带来的利益，张某应该交纳物业管理费。评析：笔者同意上述第二种意见，理由如下：

1、通常认为，物业公司的安全保障义务，是指物业公司应尽的合理注意义务以及应采取的合理预防措施，以保障业主的人身和财产利益不受侵害。但物业公司不是万能的，不可能防止一切损害的发生，一般情况下，当存在第三人故意违法、犯罪的行为时，物业公司是难以控制这种情形的，我们不能苛求物业公司对这种不确定的危险承担义务。只要物业公司尽到了合理范围内的注意义务、采取了合理的预防措施，物业公司就可以对业主因第三人侵权所遭受的损失免责。

2、本案中，物业公司每天安排保安人员对小区进行看守和巡逻，可以视为已经尽到了合理范围内的安全保障义务；且物业公司也按照约定为整个小区提供了物业服务，张某作为小区的一员，已经享受到了物业公司提供的服务所带来的便利与利益，理应承担交纳物业管理费的义务。综上所述，本案中的张某应支付物业管理费给B物业公司。作者单位：广西壮族自治区荔浦县人民法院

第四篇：物业管理费应该从什么时候开始交纳

物业管理费应该从什么时候开始交纳

来源：发表时间：2015年12月20日浏览：64872 次 房屋质量采光通行地役权相邻权物业配套设施区分所有权

物业管理合同是长期性合同，在履行过程中，业主与物业公司容易产生纠纷，尤其业主以物业公司提供服务和管理的质量不合格而拒绝交纳物业管理费的情况较为常见。以及业务费的缴纳，那么物业管理费应该从什么时候开始交纳呢？下面法律常识小编为您详细介绍。

业主：物管费从何时交纳?

在某小区，一位罗姓业主自拿到房子的钥匙，他就开始交纳物业管理费：“从拿钥匙到住进来，中间有一年多的时间，一直都在交纳物管费。”罗先生表示，他也不清楚物管费的收取时间是否合理，小区内很多业主也有这个疑惑。“我接到开发商电话通知收房的两个月后才拿到房屋钥匙，但物业管理公司要求我补交了这两个月的物管费。”上城世家的一位刘姓业主表示，在他们小区，只要开发商用书面通知或是电话通知业主收房了，业主就要在次月开始交纳物管费，即使业主尚未拿到房屋钥匙。

空置房按什么标准收取物管费?

买房子后一直未入住，是不是就能不交物管费了?一位不愿意透露姓名的男子于2009年在紫龙郡购买了一套房子，因种种原因，房屋一直空置着。但小区物管公司依然要他交纳从购房起至今的物管费。“物管费是物业公司为居民提供服务的费用，自己没有入住小区，根本没有享受到这些服务，怎么仍要交物管费呢?”对此，他觉得不能理解。

另外一小区的一位王姓业主也有类似的困惑。自2008年购买房屋后，王先生全家就外出打工，很少居住在家，但仍与其他长期居住在此的业主一样交纳物管费。“我们一年在家住不了几天，交物管费怎么能和那些天天都在家里的人同一标准呢?我们是不是应该少交一半?”

银城不少购房户在物管费的收取问题上也抱有罗先生与王先生同样的困惑。物管公司：交房次月开始收取，空置房可适当减免

据其物业服务中心负责人刘先生介绍，对小区业主的物管费，一般从书面通知或电话通知物业买受人办理入住手续的次月1号起开始计收，已办理入住手续但未入住的或未使用的物业，物业服务费按规定标准扣除清洁卫生费用后交纳，一般扣除5%。

该小区的物管费从购房合同约定的交房之日起的次月1号开始收取，实行预收制，长期未居住的业主在办理房屋装修手续时，中心会退还部分金额，退还金额主要为生活垃圾清运费，大约每月几块钱。

物管费的收取大都从购房之日起的次月1号开始，未入住或长期未住的业主须交纳除生活垃圾清运费以外的其他物管费。

律师：物管费应依法依约收取

根据《物业管理条例》第四十二条，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业在未实际交付给买受人占有之前的物业服务费应由房产开发商交纳，实际交付后应由业主买受人交纳。一般实践中，物业服务费是以月为单位交纳的，因此，实际生活中，一般是以购房者实际收房之次月开始交纳物业管理服务费。另外，业主从开发商处接收房屋时起，业主就对房屋有实际占有、使用的权利，并享受物业服务企业的物业管理服务，至于业主由于某种原因未实际居住，则不影响物业公司收取物业服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

第五篇：业主拒交物业管理费被告上法庭

业主拒交物业管理费被告上法庭

发布日期：2011-08-03 作者：张天翔律师

业主拒缴物管费被物业告上法庭 2010-05-26 09:17:07

海口一小区近百住户入住4年没有拿到房产证

业主拒缴物管费被物业告上法庭

本报讯 住在海口金盘一小区的孟女士，与该小区近百业主一样，是在2006年购房入住该小区的，至今已经4个年头，可由于开发商的原因，小区近百户业主至今没有拿到房产证。由于没有拿到房产证以及不满开发商委托的物业公司的服务，孟女士从2009年1月起拒绝缴纳物业管理费，不仅如此，孟女士等80多位业主还召开业主委员会会议，强烈要求现物业管理公司撤出小区。不料，小区物业公司还没撤出，孟女士却被物业公司以拖欠物管费为由告上法庭，物业公司请求法院判令孟女士偿还拖欠的物管费滞纳金等共计5001元。

记者 刘江浩 文/图

诉讼 物业状告一业主拖欠物管费

昨日早上，海口市龙华区人民法院依法审理了海口金屋物业服务有限公司状告该小区512房住户孟女士一案。

据物业公司诉称，2008年11月17日，小区开发商与他们签订《物业管理委托服务合同》，委托该公司对小区进行物业管理与服务，他们公司也依照合同为小区业主提供了服务。可从2009年1月起，孟女士以开发商没有给她办理房屋产权证，现物业公司是开发商委托来管理的为由，拒绝向物业公司缴纳物业管理服务费和水电费。物业公司在多次催收未果的情况下，只得向法院起诉，请求法院判令孟女士偿还2009年1月至2010年3月期间的物业管理服务费1248元，水电费944元，以及滞纳金2809元，合计数目为5001元。

辩护 物业费应该由开发商承担

对此，孟女士认为，根据《海南省住宅区物业管理条例》第30条规定，综合验收或分期验收不合格的，业主委员会有权拒绝接受物业管理权，受访单位必须继续承担物业管理费用。而开发商未办理此相关手续，而开发商与物业公司签订的物业管理委托服务合同，也未征求小区业主的同意，才使得小区业主反对并要求该物业限期撤离。

孟女士辩称，在此情况下物业公司提供的服务为自行提供，应该由售房单位继续承担物业管理费，所以自己并不存在向物业公司支付任何费用的义务。

业主

小区不安全要求更换物业

案中被告孟女士告诉记者，几千元的物业费并非问题的根本。她向记者展示了一份限期撤离通知书，上面约有80位业主的签名，具体内容是：“由于你公司在管理期间聘用了不合格工作人员，给住户带来不安全„„限你公司于2010年4月30日前撤出该小区，妥善办理移交手续，我们另行聘请物业公司„„”

据了解，该小区建成交付时间为2006年，最初，由开发商进行物业管理，后来开发商委托现任物业公司管理后，业主们逐渐出现反对意见。

该小区业主代表张女士等多位业主表示，他们所在小区存在安全隐患。305房林先生称，今年5月14日下午有陌生人敲门说要和他商量事情，估计是非正当人员，他予以呵斥。406房胡女士称，她家在小区内丢过两次自行车，还有其他业主也被盗过。此外，业主们反映小区避雷针、防护栏损坏，或涉嫌被人偷盗；而且有闲散人员入住小区配电房，等等。

物业公司

如直接撤离 小区没人管理

昨日下午，记者就此事采访了金屋物业公司法人代表谢志强。针对业主提出的问题，他表示根据相关规定，在小区没有成立业主委员会之前，小区应该由开发商进行代管，或者是通过开发商直接委托物业公司进行管理。

“如果是合法的业委会对我们物业服务不认可，可以沟通协调要求改正，有权利对物业公司招投标，如果改聘了新的物业公司，原有物业公司必须退出”，谢志强表示，他们现在不撤离的原因，是因为该小区的业主委员会没有通过房管局备案，不具备合法资质。

针对业主提出的相关疑问，该负责人称，治安问题是环境原因而且他们抓到过小偷，避雷针等设备损坏后他们已完成修复，业主称的闲散人员是他们的保安，现在已经从配电房撤出。他还表示，如果现在他们直接撤离，小区没人管理，他们也有责任，所以现在不能走。

龙华区房管局

该业委会目前无法备案

如果按照双方公开的说法，那么矛盾的焦点便集中在小区业委会方面。小区通过业主大会成立业委会，为何通不过备案呢？

龙华区房管局分管副局长龙灼忠告诉记者，小区的入住率在80%以上，这一点并不存在问题。关键在于，该小区的分户房产证一直没有办下来，小区的面积目前也无法统一，使得业主身份等无法确认，在无法确认身份的情况下，“业主”选出的“业委会”也没有明确法律条文予以支持。龙局长表示，龙华区房管局成立时间不长，一直想为业主多做实事，但面对这种情况他们也心有余而力不足。

该负责人告诉记者，目前新的物业管理条例正在进一步修改中，而业主们遭遇的尴尬已引起相关部门的重视，并正在进一步解决中。此事究竟如何解决，本报将继续关注。

律师点评

业委会是否合法

需进一步证明

海南昌宇律师事务所张天翔律师（***）表示，根据我国《物业管理条例》的相关规定，业主委员会受业主大会或者业主代表大会委托，具有召集和主持业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情况；草拟业主公约、业主委员会办事规则及其修订草案并报业主大会或者业主代表大会通过，监督业主公约的实施；执行业主大会或者业主代表大会的决定；通过公开招标等方式选聘相应资质的物业管理企业，代表业主订立、变更和解除物业管理服务合同；监督物业管理企业的管理服务活动；监督共用部位、共用设备和公共设施的使用和维护；审定物业管理企业按照物业管理服务合同约定所提出的物业管理服务计划等职责。

张天翔律师指出，购房人入住小区后，应尽快成立业主大会，选举出业主委员会，以保障自身的合法权益。如果由于开发商的原因，未能按时给购房人办理房产证，购房人入住小区后亦应及时成立业主大会，选举出业主委员会。虽然此种情形下选举出来的业主委员会事实上可能无法备案，但是，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”张天翔表示，如果该业主委员会希望行使相关的权利，需要通过相关法律途径搜集证据来证明其业主大会上业主身份的有效性，继而进一步证明其业委会法律效力以维护业主合法权益。

律师建议

看清证照再买房

避免烦心事

针对此事，市民应该吸取哪些教训呢？海南昌宇律师事务所张天翔律师表示，购房人在签订商品房买卖合同前，应对开发商的营业执照、资质证书、规划部门颁发的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》、建设部门颁发的《建设工程开工证》、国土管理部门颁发的《国有土地使用证》、房产管理部门的《房屋销售许可证》等进行仔细、认真的审查，以确实开发商的主体资格不存在任何法律上的瑕疵问题，从而确保开发项目及买卖行为的合法性，进而按期取得房产所有权证。另外，购房人在审查相关证照时应注意下列事项：①坚持看原件；②辨别真伪；③看清记载情况，这样才可以最大程度上防范法律风险，以避免给自己造成不必要的损失。