浅谈物业管理企业的危机和出路探讨与研究

第一篇：浅谈物业管理企业的危机和出路探讨与研究

浅谈物业管理企业的危机和出路

浅谈物业管理企业的危机和出路

作者

北京市天为律师事务所 居永和

危机一：与购房人（或业主）签订的《物业管理委托合同》中的绝大多数条款为无效条款。

《物业管理委托合同》的服务内容实际上包括两个部分：

1、为购房人购买的房屋提供的物业管理服务；

2、为小区的公共建筑、公共设施和公共场所提供的物业管理服务。

为购房人购买的房屋提供物业管理服务的有关条款，由于购房人有权委托他人对自己拥有的房屋进行管理，这部分条款是有效的，但是，由于业主个人无权对小区的公共建筑、公共设施和公共场所委托他人进行管理，就是说任何一个业主个人都没有就小区的公共建筑、公共设施和公共场所与他人签订合同的主体资格，关于小区的公共建筑、公共设施和公共场所的物业管理服务的条款是无效的。

有些物业管理企业的法律顾问不同意这一判断。

他们认为：如果物业管理企业只与一个业主签订关于小区公共建筑、公共设施和公共场所的物业管理服务的合同条款，那么，可以说这些合同条款是无效的，但物业管理企业与每一个业主都签订了关于小区公共建筑、公共设施和公共场所的物业管理服务的合同条款，这说明小区全体业主都同意将小区公共建筑、公共设施和公共场所委托物业管理企业管理，那么，关于小区公共建筑、公共设施和公共场所物业管理服务的合同条款就是有效的。

也许他们正是基于这一考虑才为客户设计出这样一个与每一个业主都签订《物业管理委托合同》的方案。但是，这一方案中存在与若干个业主之间的若干个《物业管理委托合同》，每一个《物业管理委托合同》除了这个合同中的业主本人同意以外，没有征得任何其他业主的同意，这个业主对其它业主与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》也都一无所知，因而，任何一个业主与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》只能是物业管理企业与这个业主个人签订的合同，而不可能成为物业管理企业与全体业主签订的合同。

没有与业主之间的有效的《物业管理委托合同》，物业管理企业向业主收取物业管理费就没有任何合同上的依据，除非收取的物业管理费是缘于专门为业主个人的物业提供的服务，事实上，物业管理企业没有为某一个业主个人的物业提供物业管理服务。

那么，物业管理企业为小区的公共建筑、公共设施和公共场所提供物业管理服务的合同依据是什么呢？就是物业管理企业与开发商签订的《物业管理委托合同》，而且，与开发商签订的《物业管理委托合同》只能限于小区的公共建筑、公共设施和公共场所，不包括为业主个人的物业提供的物业管理服务。为业主个人的物业提供的物业管理服务只能依据与业主个人签订的《物业管理委托合同》。

以与开发商之间的《物业管理委托合同》为依据对小区的公共建筑、公共设施和公共场所进行物业管理就应当向开发商收取这部分物业管理费，然而，事实上，这部分物业管理费是由业主在支付。

业主支付这部分物业管理费并非业主愿意，而是因为业主没有认识到自己与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》中关于小区公共建筑、公共设施和公共场所的物业管理服务的合同条款是无效的，也没有认识到无效的原因是自己没有就小区的公共建筑、公共设施和公共场所与物业管理企业签订合同的主体资格。

（很多业主存在对自己与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》有效性的怀疑，但一般只想到“受开发商的胁迫而签订”这一理由，这一理由是难以成立的）。这一业主认识上的原因是不可能持续多久的，一旦业主经人指点而明白过来，物业管理企业即面临第二个危机。

危机二：与业主签订的《物业管理委托合同》随时可能被法院认定为无效，或者被法院宣告解除。

与业主签订的《物业管理委托合同》无效的上述理由，物业管理企业是难以推翻的。

一旦某一个业主提起一个请求法院确认《物业管理委托合同》无效的诉讼，至少，法院是有可能做出认定《物

业管理委托合同》无效的判决的。如果法院做出认定《物业管理委托合同》无效的判决，不仅不能再向业主收取关于小区公共建筑、公共设施和公共场所物业管理的物业管理费，而且，已经收取的这部分物业管理费将被判令返还给业主。

即使法院认定与业主签订的《物业管理委托合同》有效，业主仍然有另一个法律手段可供选择。业主可以选择的另一个法律手段就是：向物业管理企业发出解除《物业管理委托合同》的通知书，然后请求法院确认《物业管理委托合同》自通知书到达之日起解除。

如果业主采取这一法律手段，法院不可能不做出《物业管理委托合同》自通知书到达之日起解除的判决。因为：《合同法》第四百一十条规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同”；《合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。

对方有异议的，可以请求人民法 院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”。

《合同法》的这两条规定赋予了委托合同的任何一方无须经过对方同意亦无须寻找对方违约的理由解除合同的权利，所以，即使法院认定《物业管理委托合同》有效，只要《物业管理委托合同》的任何一方提出解除，《物业管理委托合同》就必须被解除。与某一个业主签订的《物业管理委托合同》被法院宣告解除以后，物业管理企业就不能再向该业主收取任何物业管理费，其他业主必定纷纷效仿。

迄今为止，没有任何一个物业管理企业认识到上述危机而采取应对的措施。在开发商的怀抱里、在政府主管部门的袒护下，收取着并非合法的利益。为了收取并非合法的利益，或者与业主对簿公堂，或者与业主拳脚相向。

这些危如累卵的手段岂能成为取财有道的长久之计？！那么，什么才是物业管理企业取材有道的长久之计呢？就是：协助业主成立业主委员会。

除了开发商以外，有权就小区的公共建筑、公共设施和公共场所与物业管理企业签订合同的就是业主委员会。

如果物业管理企业不愿意依据自己与开发商签订的《物业管理委托合同》向开发商收取这部分物业管理费，物业管理企业就只能转而与业主委员会签订《物业管理委托合同》从而转向业主委员会收取这部分物业管理费。这是物业管理企业的唯一出路。

有些物业管理企业看到了这条唯一的出路，但是，在协助业主成立业主委员会的过程中，这些物业管理企业无一例外地无视业主推荐业主委员会候选人和选举业主委员会委员的权利，暗箱操作，一手炮制。

这样的业主委员会即使成立，既不能在业主中有任何号召力，也丝毫不能解决物业管理企业收取物业管理费的问题。

这样的业主委员会手无分文，物业管理企业即使与业主委员会签订《物业管理委托合同》也不能从业主委员会得到一分钱的物业管理费。

物业管理费的收取仍然像以前那样挨家挨户地收取，劳神费力。如果业主群体拒交，则不得不分别提起诉讼。若干个诉讼疲于应付。

既要协助业主成立业主委员会又要解决物业管理企业收取物业管理费的问题唯一正确方法是起草《业主大会公约》。

在《业主大会公约》中规定业主向业主委员会交纳物业管理费的义务以及交纳标准，这样，物业管理费就不是业主每家每户向物业管理企业交纳而是向业主委员会交纳，业主委员会从每家每户收取到物业管理费以后再按照与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》向物业管理企业支付。

这种收取物业管理费的方式，物业管理企业、业主委员会和业主三方的关系最清楚，收取物业管理费也最有保障，完全屏除了物业管理企业向业主挨家挨户收取物业管理费的种种弊端。

但是，令《业主大会公约》成为如合同一样对业主有法律拘束力的合同文件的一个前提是：该《业主大会公约》必须经过小区全体业主的2/3以上的表决通过。《业主大会公约》究竟是由1/2以上的业主的表决通过还是应由2/3以上的业主的表决通过才能生效应该由法律做出规定，但迄今为止尚未有这一法律规定。在法律做出规定之前，可以比照《公司法》的规定采取2/3的比例，因为业主大会相当于公司的股东大会（业主委员则相当于公司的董事会）。

但是，如果《业主大会公约》中只有业主向业主委员会交纳物业管理费的义务和交纳标准，无论什么比例，这个《业主大会公约》都是不可能在业主中间获得通过的。只有在《业主大会公约》中同时也规定业主应有的各项权利，比如：业主推荐业主委员会候选人和选举业主委员会委员的权利等等，《业主大会公约》才有可能在业主中获得通过而生效。

大概物业管理企业都有这样一个担心：如此一来，业主委员会将很难控制。对于物业管理企业的这一担心，笔者的有两点意见要告诉物业管理企业：

一、目前物业管理企业成立业主委员会筹备组和推荐业主委员会候选人依据的是地方政府主管部门的规范性文件，比如：北京市国土资源和房屋管理局的485号文件。

首先，地方政府主管部门的规范性文件在我国《立法法》规定的法律体系中没有其地位（我国的法律体系按效力等级划分为：法律、法规和规章），既不是法律、也不是法规、也不是规章，没有强制执行的效力，既不能赋予物业管理企业某种权利，也不能阻止业主行使推荐业主委员会候选人和选举业主委员会委员的权利；其次，地方政府主管部门的规范性文件关于房地产开发企业和物业管理企业成立业主委员会筹备组和推荐业主委员会候选人的规定与《民法通则》的有关原则和规定相违背，不会存在多久。

二、充分尊重业主的权利而成立的业主委员会是我国民主与法制的细胞。

只要这些细胞健康和普及就一定会有我国民主与法制的健康肌体，而无需再有请愿和流血。试图控制业主委员会就是对我国民主与法制的肌体中的细胞的侵蚀和灭杀。

所以，物业管理企业应该认识到：地方政府主管部门的规范性文件关于物业管理企业成立业主委员会筹备组和推荐业主委员会候选人的规定只是自己尚可利用的短暂的机会。

这个机会只能用于协助业主成立业主委员会，而不是通过暗箱操作、一手炮制来控制业主委员会。只有这样，才能消弭长久以来与业主之间形成的结怨，取得业主委员会的信任，从而取得与业主委员会之间的《物业管理委托合同》。

取得与业主委员会之间的《物业管理委托合同》后，把心思真正用于为业主服务上，那么，既有协助成立业主委员会的功劳，又有与业主委员会和小区业主之间近水楼台的优势，在谋求与业主委员会续签《物业管理委托合同》时又有谁能比自己更具竞争优势呢？！物业管理企业尤其应该认识到：这个机会是短暂的，错过了这

个机会，就不会再有。

以下七字句，可以总结全文：

进门全靠开发商，收钱只凭合同书；业主门前钱难要，诉讼路上危机多；做事从来无人谢，却有名声在外头；结怨已是三尺厚，小区易主料难留。协助成立业委会，抢得首功拨头筹；公约自成摇钱树，收钱无须费口舌；合同为本诚为先，好店十年不换客；近水楼台先得月，此地非我与谁属？。

第二篇：物业管理企业危机管理研究

物业管理企业危机管理研究

文／杨铁光

企业的任何经营活动都在获得收益的同时，而存在着风险，世界上没有只有收益而没有任何风险的经营活动。物业管理企业一向被认为是一个低风险的行业，但实际情况并非如此。物业管理随时都面对风险，在具体的管理和经营活动中，一旦出现失误或未能及时控制，风险就会转化成为危机。因此，分析研究物业管理危机的状态，把握物业管理危机的防范与处理，具有重要的理论和实践意义。

一、研究危机管理的目的通过对物业管理行业危机管理的研究，明确物业管理行业危机管理的状态、征兆和有效解决的办法，从而使物业管理员工进一步树立危机意识、责任意识、大局意识和发展意识，在具体的管理和服务中，掌握危机管理的专业知识，掌握危机变化的第一手材料，掌握危机发生的各类信息，掌握危机处理的各种预案和措施，从而控制危机、处理危机、化解危机、转危为机，*高效的危机管理团队，把危机消灭于萌芽状态，使物业管理企业走上和谐发展的轨道。

二、危机管理的意义

所谓危机管理指的是组织或个人通过危机监测、危机预控、危机决策和危机处理，从而避免、减少危机产生的危害，甚至将危机转化为机会。它原本是企业管理中的一个术语，后被广泛地用于政府管理，公共关系等各行各业。危机管理学认为，那些能够预防的“危机”，在一般情况下，都只能称之为“问题”，是属于各级组织常规管理中的问题，而只有那些无法预知的、被忽视的、具有颠覆力以及对组织、社会和个人有可能造成重大危害的意外事故，才算得上是真正的危机。

物业管理行业随时随地都面对危机，主要内容有①保安：如物业内发生爆炸、抢劫、偷盗、冲突、袭击等。②意外：如物业内发生火警、水浸、倒塌、雷击、大风、暴雨、法律纠纷等引致人身财产重大损失的意外事件。③故障：如供电、供水、供气、供暖、电梯服务等发生故障。④疏忽：为疏忽或恶意破坏如放置炸弹、输入电脑病毒等。⑤其它：如非典型肺炎、禽流感、有害气体中毒、重大食物中毒、不明原因群体性疾病和恐怖袭击等等。

三、危机产生的征兆

危机在发生之前，必然有数十次轻微事故和若干起未遂先兆，如果能及早洞察和读懂这些征兆，就有可能避免最终的危机。这就相当于在大地震降临之前一样，会出现许多异常的情况，如井水喷出地面、天空闪过蓝光、动物发出哀鸣，其实这些都是在地震、山崩等自然灾难之前，大自然以它的语言传递出的某些信号。一般来说，物业管理企业危机在出现前，会发出以下几种危机信号：①企业管理者成为热点新闻人物，开始被媒体竞相追逐。②企业被媒体频繁做负面报道。③企业高层管理人员和技术人员大量流失。④物业综合服务满意率连续下降。⑤企业连续发不出工资、奖金。⑥企业连续5年以上亏损。⑦业主接二连三上访投诉。⑧物业管理市场逐步缩小。

四、危机的意识

物业管理企业应该明白自己处于一个激烈的市场竞争之中，每一项经营活动又都是对收益与风险的选择，再加之企业必然要同上级部门、宏观经济等各种社会主体及社会活动发生必然的内在联系，因而各种必然的和偶然的因素都有可能引发企业的危机。企业的危机，就如每日的潮汐一样平凡，这其中包括经营的危机、天然灾害的危机、社会关系的危机、物业服务的危机等，不一而足，这也就决定了物业管理员工必须具有强烈的危机意识，对危机保持高度的警惕性。要对广大员工进行危机意识教育和培训，使员工掌握与自己岗位有关的危机管理的专业知识，不断增强员工的危机感、责任感和使命感，树立一种“危机”理念，营造一个“危机”氛围；不断激发企业团队精神，形成利益共同体，以防止危机会随时爆发为出发点，并为此而形成强大的反危机力量，使企业渡过难关。

五、构建灵敏的危机预警系统

所谓灵敏的危机预警系统，就是运用一定的科学技术方法和手段，对企业生产经营过程中的变数进行分析，并在可能发生危机的警源上设置警情指标，及时对企业潜在的危机因素，以及危机的前兆和危机动向进行监测，对危害自身生存、发展的问题进行事先预测和分析，以达到防止和控制危机爆发的目的。

英国著名危机管理专家迈克尔·里杰斯特说过，预防是解决突发事件的最好方法。危机管理的最终目的是避免危机发生，虽然危机具有突发性和不可预见性的特点，但任何客观事物都有产生、发展的一般规律，防微杜渐，防范未然，建立一套规范、全面的危机预警系统是必要的。①是物业管理公司成立危机管理小组，成员包括公司高层领导及财务资产部、劳动人事部、物业管理部、经营计划部、安全质量环保部、党群工作部等等，确立预防和处理危机的职责、程序和方案，危机发生时，有人就危机处理给予全面的工作指导和咨询。②是制定危机管理制度和计划。包括及时准确地收集整理和报告可疑危机。为最大限度减少危机对企业声誉的破坏，建立有效的传播渠道。对应急小分队人员进行特殊训练演习。③是建立处理危机的联络网。物业管理企业根据自身可能发生的危机，与处理危机的有关单位建立良好的联系，形成一种能够相互及时联系的网络，以便危机出现后能及时有效地沟通和合作。这些单位包括：业主大会、业主委员会、传媒、医院、消防、公安、城管、工商、税务、保险公司、兄弟单位等。事先让他们了解可能出现的危机以及可能寻求的理解和帮助，在危机发生时就可以快速获得支援，从而顺利渡过难关。

六、危机的处理策略

危机产生后，处理危机是一个综合性、多元化的复杂问题，物管企业在进行危机处理时，必须要积极应对，科学组织，妥善处理，透过表面现象看本质，创造性地解决问题，化害为利，转“危”为“机”。主要把握好以下几点：①是保持清醒，以静制动。危机会使人处于焦躁或恐惧之中，令人心神不安。物管企业领导在处理中应保持清醒，以“冷”对“热”，以“静”制“动”，镇定自若，以减轻员工的心理压力，给外界一个坚强干练的形象。②是统一思想，形成共识。在企业内部迅速统一思想，对危机形成一致的认识，包括好的和坏的方面。这样做的好处是可以避免员工的无端猜测，从而稳住阵脚，万众一心，共同抵抗危机。③是谨慎决策，快速出击。由于危机瞬息万变，即使信息匮乏，危机决策也要迅速，任何模糊的决策都会产生严重的后果。物管企业必须在第一时间快速做出决策，系统部署，行动果决，控制事态，化解危机。④是利用资源，借助外力。当危机来临，物管企业切不可把自己看作是唯一可以挽救自己的救世主，而是应该和上级主管部门、业主委员会、同行业企业及新闻媒体充分配合，联手对付危机，在众人拾柴火焰高的同时，增强公信力、影响力。⑤是标本兼治，清除危机。要真正彻底地消除危机，需要在控制事态后，及时准确地找到危机的症结，对症下药，谋求治“本”。如果仅仅停留在治标阶段，就会前功尽弃，甚至引发新的危机。⑥是顾全大局，承担责任。危机发生后，公众会关心两方面的问题：一方面是利益的问题，利益是公众关注的焦点，因此无论谁是谁非，企业应该勇于顾全大局，承担责任。即使受害者在事故发生中有一定责任，企业也不应该首先追究其责任，否则因为利益上的原因，双方会各执己见，加深矛盾，从而引起公众的反感，不利于问题的解决。另一方面是感情问题，公众一般都很在意企业是否在意自己的感受，因此企业应该站在受害者的立场上给予一定的同情和安慰，并通过新闻媒介向公众致歉，解决深层次的心理、情感关系问题，这样即使公众中有人受害了，也会赢得他们的理解和信任。以上六个方面的工作是物管企业处理危机时必须做到的，如果其中任何一个环节出了问题，那么这个危机的整体性处理就是不成功的，其结果就是给企业带来一定经济和声誉上的损失。

七、变危机为转机

危机既是危险也是转机，企业不能因为有危机而害怕危机，而是应该在反危机中通过总结经验教训和锻炼队伍而提升自己，并通过反危机而寻找新的机会来发展自己，从而将反危机作为自己的一个新起点。出现危机本身并不是好事，最好不要出现危机，但这是不可能的。物业管理行业时时刻刻都面对危机，因而企业应该将坏事变好事，也就是通过危机提升自己。事实上，在危机中，机会无所不在，也许是企业的适时表态，也许是有关部门的从中协调，也许是业主的一点点宽容，只要抓住了它们，危机就会有“枯木逢春”的转机，甚至可能是成功的契机。怎样才能因势利导，变危机为转机？主要抓住如下几个方面。①是认真总结出现危机的原因和反危机的经验及教训，为企业再次反危机提供良好的思路及体制上的基础，使企业形成反危机的经验和教训积累。②是充分认识自身的缺陷，因为企业的缺陷在危机中全面暴露，实际上，企业认识自我往往并不是在胜利的时候，而是在困难的时候，因而危机往往会使企业提升自己有了明确的方向。③是重组团队，因为危机见人心，危机见真情，大浪淘沙往往发生在危机的时候，因而危机会使企业管理团队及员工队伍发生重组，这种重组往往有利于企业管理团队和员工队伍的锻炼和提升，有利于企业凝聚力的形成，有利于物业服务水平的提高。④是全面展示自己，因为危机为企业向社会和业主展示自己、让其业主充分认识自己提供了良好机遇，因而在反危机中企业的责任心、真诚和能力，都会充分显示出来，从而给社会、业主留下深刻的印象，这就为企业发展提供了良好的基础，危机也就成了转机。

当前，随着我国加入wto，物业管理市场化进程进一步加快，市场竞争越来越激烈，变数越来越多，业主维权意识越来越强，以及物业管理行业逐步走向成熟，危机管理也必将成为物业管理行业一个新的潮流。

内容摘要：培育物业服务企业的危机管理能力对其发展具有非常重要的现实指导意义。本文探讨了研究物业服务企业危机管理能力培育问题的必要性，以及如何培育提升物业服务企业的危机管理能力。

关键词：物业服务企业 危机管理能力 培育

为使物业服务企业在激烈的市场竞争中立于不败之地，应对各种可能发生的危机，最大程度的减少危机带来的损失，树立危机意识，防患于未然，培育物业企业的危机管理能力对物业企业的发展具有非常重要的现实指导意义。

物业服务企业危机管理理论

（一）危机及危机管理

“危机”一词最早源自希腊语“krisis”，意思是鉴定或判定。后来随着社会的发展与变革，该词被广泛地应用到政治、社会、经济等众多领域。关于危机的定义，国内外学者由于其研究角度的不同提出了不同的观点。结合各位专家学者对危机概念的观点，根据企业的特点笔者认为可以将危机定义为：危机是指企业面对的各种可以预见或不可以预见的、显在或潜在的外部突发事件或某种经营管理隐患。

所谓危机管理指的是组织或个人通过危机监测、危机预控、危机决策和危机处理，从而避免、减少危机产生的危害甚至将危机转化为机会。危机管理作为一门新兴的重要管理学科，在我国的研究起步较晚，现在仍处于初级阶段。我国对危机管理的系统研究始于20世纪90年代，很多学者从不同的领域、以不同的方式、不同的方法对危机管理进行了研究，但是这些研究都仅局限于企业的财务危机、安全事故危机等方面，都是集中在如何更有效地应对危机、进行危机管理上，专门结合某一行业的特点并对该行业的危机管理能力进行研究的并不多，尤其是针对物业管理这样一个新兴行业的危机管理研究尚处于起步阶段。

（二）物业服务企业的危机管理能力概念

物业服务是物业服务企业受业主或使用人委托的经营管理行为，以为委托人创建一个舒适的“安居乐业”环境，保护业主、使用人的合法权益为目标，通过精心的策划，为业主提供良好的服务品质，改善物业的内外环境，提升物业的使用价值和经济价值，使物业既能保值，又能增值。

结合物业服务企业的特点，笔者将物业服务企业的危机管理能力定义为物业服务企业在运营中，通过树立危机意识，对企业可能存在的危机进行预防，并建立相应的危机应对机制，对即将发生或已经发生的危机进行处理，维护企业形象，最大程度地减少危机带来的损失的独特运营能力。

物业服务企业危机管理能力培育的必要性

在物业服务过程中，常常存在一些不确定的因素，危机事件时有发生。这些危机事件的发生严重影响了物业服务企业树立良好的企业形象以及创建和保持自己的企业品牌，严重制约了物业企业的可持续发展，同时也给物业公司和业主带来了巨大的经济损失或精神损失。

物业服务企业发展中存在的问题和矛盾要求物业服务企业必须培育和提升企业的危机管理能力。物业服务行业在快速发展的过程中，也暴露出一系列的问题和矛盾：物业服务市场的不规范、物业法规的不完善、物业服务专业人才的匮乏、物业服务企业管理规模小；市场化程度不高； 物业管理经费不足；行业公信受到质疑； 相关主体矛盾频发等。物业管理企业将面临着生存和发展的严峻考验。因此，为使物业企业在激烈的市场竞争中立于不败之地，应对各种可能发生的危机，最大程度的减少危机带来的损失，物业服务企业必须培育物业企业的危机管理能力。物业服务的特征决定物业企业必须培育和提升企业的核心竞争力。物业管理行业属于服务行业，其宗旨是“寓管理于服务之中”，物业管理工作的重点是为业主提供各种服务。然而在物业管理发展过程中，因行业整体不受重视，社会和企业内部都将物业服务行业定位在较低的层次上，造成了物业服务行业缺乏良好的人才培养机制和引进机制，员工素质低下使企业的服务质量不能满足业主需要。同时，由于物业管理企业缺乏创新能力,随着人们生活水平的提高,物业管理企业很难满足业主的高标准服务要求。这往往成了业主与物业企业之间纠纷的焦点。

激烈的市场竞争决定物业管理企业必须培育和提升企业的核心竞争力。物业管理是风险小、利润低的行业，许多物业管理公司认为，物业管理的效益是广种薄收，于是这些物业管理企业力争更多的楼盘，不断对外扩张，更加剧市场的竞争。所以面对激烈的市场竞争，物业管理企业不仅要通过提供质优价廉的服务赢得竞争优势，更重要的是必须拥有对市场瞬息万变的预测能力和对变化中的业主需求的把握能力，做到“人无我有，人有我优”。这就需要物业服务企业具有危机意识、危机处理、变危机为机会等一系列危机管理能力。

所以，无论是对于要求物业保值增值的业主，还是对于保本微利的物业企业来说，如何正确识别、防范、处理物业管理服务过程中存在的物业管理风险和危机，已成为物业企业亟待解决的热点问题。

物业企业培育和提升危机管理能力的途径

（一）树立正确的危机管理意识

危机管理的理念就是居安思危，未雨绸缪。物业服务企业应该明白自己处于一个激烈的市场竞争之中，每一项经营活动又都是对收益与风险的选择，再加之企业必然要同上级部门、宏观经济等各种社会主体及社会活动发生必然的内在联系，因而各种必然的和偶然的因素都有可能引发企业的危机。企业的危机发生频率增高，这其中包括经营的危机、天然灾害的危机、社会关系的危机、物业服务的危机等。这也就决定了物业管理员工必须具有强烈的危机意识，对危机保持高度的警惕性。企业进行危机管理首先应树立一种危机理念，营造一个危机氛围，使企业经营者和所有员工面对激烈的市场竞争，充满危机感，理解企业有危机，服务有危机。要对广大员工进行危机意识教育和培训，使员工掌握与自己岗位有关的危机管理的专业知识，不断增强员工的危机感、责任感和使命感，不断激发企业团队精神，形成利益共同体以防止危机会随时爆发为出发点并为此而形成强大的反危机能力，使企业渡过难关。

（二）构建危机管理体系

英国著名危机管理专家迈克尔•里杰斯特说过，预防是解决突发事件的最好方法。危机管理的最终目的是避免危机发生，虽然危机具有突发性和不可预见性的特点，但任何客观事物都有产生、发展的一般规律，防微杜渐、防范未然建立一套规范、全面的危机管理体系是必要的。但并不是完善的企业管理制度就可以保障企业危机管理能力的实现。如果企业运行过程中执行不力，则直接影响和制约了企业危机管理能力的增强，因此，明确危机管理并非只是企业公关部门的特有问题，而是企业各职能部门和每一个员工共同的课题，强化管理机制是企业危机管理实现的关键。

（三）持续进行物业服务企业危机管理能力的培育

危机管理不是一朝一夕的事。危机本身具有动态性，物业企业应根据危机的动态性和企业的生命周期性进行动态的可持续的危机管理。企业在不同的发展阶段，通常都容易产生不同或相同的企业危机，伴随企业成长的企业危机表现出阶段性的危机征兆特征。危机管理应贯穿物业企业的始终，持续地开展危机管理工作。对于企业在各个不同阶段出现的危机，企业只有及时采取有效的处理措施，顺利度过自身成长中各个阶段的企业危机，才能有长远的发展。因此，实施可持续发展的企业危机管理是竞争全球化的市场环境对现代企业提出的较高要求，也是现代企业的管理者不得不面对的现实战略问题，物业管理企业必须培育自己可持续地进行危机管理能力。

参考文献： 1.吴中学.论新时期物业管理的创新与发展[J].中国市场，2006 2.陈之平.中国物业管理业需要大思维[J].现代物业，2006

物业管理中的危机公关

目前物业管理企业面临最多的危机问题是客户的投诉，投诉一旦处理不当，就容易恶化成企业危机，尤其是企业品牌的诚信危机。

文/郑明龙

在商业物业的物业管理服务中，常常存在一些不确定的因素，危机事件时有发生。这些危机事件的发生严重影响了物业管理企业树立良好的企业形象，创建和保持自己的企业品牌，严重制约了物业管理企业的可持续发展，同时也给物业管理公司和业主带来了巨大的经济或精神损失。所以，无论是对于要求物业保值增值的业主，还是对于保本微利的物业管理企业来说，如何正确识别、防范、处理物业管理服务过程中存在的物业管理风险和危机，已成为物业管理企业当前一个亟待解决的热点问题。

物业管理危机的特征

物业管理危机的发生具有偶然性，其发生的时间、地点以及具体表现形式都是随机的，不确定的。危机的不确定性包括时间、地点不确定，性质、危害不确定，而这些不确定性又源自于人们对风险认识的有限性和对风险管理、控制的难度等。物业管理人员对自然和非自然的一些因素由于客观上的认识不足，所以无法事先做出准确判断和充分准备。

突发性是危机的首要特征，在物业管理中这一特性主要体现在突发危机事件上。蔓延性特征则使物业管理中出现的危机事件在非常短的时间内成为国内大小媒体关注的焦点。危害性对于房地产、物业管理企业也不例外。

目前物业管理企业面临最多的危机问题是客户的投诉，投诉一旦处理不当，就容易恶化成企业危机，尤其是企业品牌的诚信危机。在纠纷不断的物业管理行业中，此类危机是枚不胜举，诸如保安打人事件，业主维权事件等，这些事件一经披露便引来口诛笔伐，各媒体争相报道，使企业出现形象危机和声誉危机。这些矛盾和冲突的存在，严重影响了企业和客户关系的和谐发展，也为客户关系管理危机埋下了隐患。

危机公关的意义

危机管理的成败直接关系到企业的生死存亡，如何预防和处理危机，这种能力已经成为各级组织及领导人必需掌握的技能。

在实际工作中，物业管理企业的危机管理大体上分为危机预防、危机处理和危机后期三个阶段：在危机预防阶段，企业主要应当做好以下几方面工作：第一，牢固树立危机意识，把危机意识落实在日常的管理工作中，形成一种警觉意识；第二，针对本企业可能面临的危机进行事前评估，尽可能做到有备无患；第三，设立危机对策制度，这是提高危机处理效率，减少损失的最有效途径和拟订企业风险回避的基本策略。

对于危机处理，物业管理企业应当建立快速危机处理机制，包括定期分析机制、人员责任落实机制、各类险情紧急处理预案、通信联络等，做到各类风险发生时按预案进行，有条不紊、不打乱仗。在危机将要出现时，管理者要能及时识别、及时应对，做到尽早发现端倪，尽早发出预警，尽早排解险情，尽早弥补险情造成的损失。还要做好善后工作，进行总结检查，吸取教训。在危机发生后，要快速解决，并注意引导舆论，寻找源头，分析信息，确定对策，组织力量，落实预案。

在危机后期，物业管理企业要学会从危机中吸取教训或获得利益。物业管理企业在处理危机时不仅要敢于直接面对危机本身及危机所带来的后果，采取正确的措施，消除危机带来的负面影响，从而使企业逐步恢复发展活力，化险为夷；而且要学会在危机排解后吸取教训，举一反三，化解同类险情。

物业管理风险回避与危机管理案例实操

课题大纲

—— 实战性物业管理培训专家 汪英武

【课程背景】 物业管理是保本微利的行业，经不起任何的风吹雨打，抗风险能力弱 然而，物业管理却是一个准公共性的服务行业，涉及产权多元化、人员成分复杂化 在物业管理服务过程中，风险却无处不在，危机四伏„„ 在物业辖区内，业主家被盗，物业公司该怎么办？ 业主生命财产受到侵害，我们该怎么处理？ 业主车辆被盗，我们该怎么面对？ 儿童从没有安装防盗网的阳台坠落，业主是否可以追究物业公司责任？ 在物业公共区域，物业公司遇到公共责任事故，我们该怎么处理？ 大厦出现消防责任事故，我们是否可以免责？ 工业区出现设备故障导致厂家生产损失，我们是否应该赔偿？ 物业服务合同到期，业主委员会以种种理由不续签合同，我们的服务是否还能继续？ 业主以开发商签署的前期物业合同价格过高不缴物业费，我们是否可以追缴？ 面对种种物业管理风险和危机，物业管理企业该怎么应对和回避？

【课程收益】 1.学员可以与老师一起共同分析和探讨物业管理行业存在的14种典型风险案例； 2.学员可以深刻掌握日常工作中存在的典型物业管理风险回避办法与措施，并从危机中获得收益； 3.老师将用SWOT架构与学员一起全面分析物业管理企业在经营和管理中存在的内外部风险与危机； 4.使学员深入了解物业管理风险的鉴别能力，准确地对风险进行评估、分析并作出及时反应措施； 5.全面分析物业管理风险与危机管理十大步骤，独立完成物业管理风险管理报告的编写与实施方案，6.学员将获得全套完整的《物业管理风险回避与危机管理案例实操》课件，以便课后复习； 7.学员将赴香港考察，学习“他山之石”。

【对象】

1、物业管理企业董事长、总经理、副总经理等中高层管理人员；

2、物业管理企业项目经理、管理处主任等项目执行管理人员；

3、物业管理项目客户主管、品质主管、保安主管等一线管理服务人员；

4、房地产企业客户关系和售后服务管理人员；管理咨询或顾问服务公司负责人；

【课程内容】

一、导言：风起云涌、危机四伏的物业管理行业 1.深圳XX小区业主惨遭灭门事件 2.江苏XX花园儿童落井身亡事件 3.惠州XX大厦保安打死业主事件； 4.长沙XX物业公司主动退出项目事件 5.广州XX山庄新旧物业公司对持事件 6.北京XX家园停车收费纠纷事件

二、认识和了解物业管理风险与危机 1.风险与危机的关系，危险与危机的依存关系 2.风险的三要素： 风险因素风险事故风险损失 3.危机的四大特征:意外威胁紧急阶段 4.物业管理行业为什么要讲风险回避与危机管理 案例分析：从日本福岛核事故看物业风险管理

三、物业管理中的14种典型风险与案例实操 1.治安风险：人身财产损害大，最难防范的风险； 2.车辆管理风险：移动性最强、金额最大的风险； 3.消防责任风险：时时警惕、重于泰山的风险； 4.设备管理风险：运行故障、停止供应带来风险； 5.公共区域责任风险：管理不到位，造成的风险； 6.雇主责任风险：最难预料与最难控制的风险 7.服务合同风险：法律性最强和充满陷阱的风险 8.物业收费风险：纠纷最多的风险 9.建筑物业责任风险：规则与秩序的监护风险 10.自然灾害风险：不可预计的自然灾害风险； 11.公共环境卫生风险：影响面最大的风险 12.事件危机：群体性疾病和恐怖袭击风险； 13.企业决策风险：定位不准带来盲目扩张风险 14.服务产品不准确：没有核心竞争力的风险

四、物业管理风险回避与危机管理的十大步骤 1树立全员风险意识 案例分析：树立物业管理风险意识的六个措施

2、建立物业管理风险责任 案例分析：物业管理目标责任书的风险条款制订

3、成立风险管理部门 案例分析：物业企业风险管理部门的架构与职责

4、将风险纳入管理体系 案例分析：将风险纳入管理体制的四个措施

5、建立物业管理风险告知机制，降低风险责任 案例分析：风险告知机制的司法解释

6、建立物业管理风险评估机制，未雨绸缪 案例分析：物业管理风险评估报告的编写和执行

7、推行物业管理风险转嫁机制，分散风险 案例分析：物业管理风险转嫁的三种机制

8、实施风险预警和紧急预案，防范于未然 案例分析：建立风险预警和紧急预案的九个措施

9、启动物业危机处理步骤，将损失降到最低 案例分析：物业管理危机处理的九个步骤

10、物业管理危机评估，从危机中获利 案例分析：物业管理风险报告的编写和执行

【授课方式】讲师讲述 + 案例分析 + 分组讨论 + 互动答疑 + 情景模拟

第三篇：物业管理企业中的危机管理

物业管理企业中的危机管理

在物业管理行业存在着四大类型的危机：一为物业管理行业危机，二为物业企业管理危机，三为突发危机，四为其他危机。物业管理行业危机几个表现形式： 物业管理行业危机（1）来自物业服务合同的危机

第一，签订前期物业管理合同所造成的管理危机。由于发展商在出售物业时，对业主许下的承诺并未实现 第二，合同被终止的危机。

业主委员会选聘了新的物业管理公司，签订了合同，前期的合同就自然终止，是物业管理中最为典型的“损失的不确定性”。

第三，合同解除的危机。我国现行的物业管理条例规定，业主委员会有权利选聘或解聘物业管理公司(随时可以解除)第四，不再续约的危机。

第五，业主不履行或部分履行合同的风险。第六，履行合同徒然增加成本的风险。

社会治安的维护是政府相关部门乃至全社会共同的责任，物业管理公司只是协助而已。然而事实上在处理如业主在家中被盗、被抢、被害，在小区内的停车场丢失车辆等类似案件中，不乏有追究物业管理保安责任的先例。一旦败诉，则赔偿的损失足可以让一家小型的物业管理公司破产。第七，无法追究业主违约责任的风险。（2）物业管理收费所造成的危机

部分业主受长期“分房修房靠单位”陈旧观念的影响，没有形成物业管理消费的正确观念和习惯，既希望享受服务，又不愿意交纳相应的费用。企业经营的良性循环机制无法建立，极大地限制了行业的发展。而有些物业管理企业忽视业主权益，日常工作不能按合同、制度办事，处理问题和矛盾简单生硬，服务质量和服务态度不能使业主满意。在商品房住宅小区的物业管理中，个别企业多收费、少服务，质价不符，以押金、罚款等不正当手段对业主进行强制管理，甚至有些不公开账目，无视业主知情权，导致矛盾激化，严重损害了物业管理行业的社会形象。收费问题造成的危机也是物业管理企业中最常见的问题，也是最受关注的问题。

（3）来自实体方面的危机 当物业管理公司与部分业主意见不统一时，有的业主委员会(或委员)不通过协商或合法程序来解决矛盾，而是造谣煽动业主，滥用职权，纠集不明真相的业主为难物业管理公司，或者到处散布谣言，集体拒交管理费，使物业管理公司陷入危机。

（4）物业管理法规不健全、不完善所造成的危机

物业管理行业仅仅二十年的发展时间，相关的法规、制度也是逐渐的健全和完善，但是对于物业管理企业在经营中由于没有相关政策作为支撑而产生的危机也频频在我国发生。如物业市场拓展中，发生了经济纠纷，但是由于业主委员会没有合法的法律地位，让物业管理公司独自承担经济损失，就是物业管理法规不健全、不完善而引发的。

物业企业管理危机

（1）企业领导者个性缺陷或能力不足造成的危机（2）企业组织结构的危机

第一，企业内控机制存在缺陷是许多物业管理企业组织危机的基本表现形式。内控机制的缺陷主要表现在公司的治理结构不完善，股东大会、董事会、监事会、总经理之间缺乏有效的治衡机制。第二，物业管理企业组织形式老化。

现在，物业管理公司的组织形式多样，有直线制、职能制、母子公司制、事业部制、矩阵制，由于物业管理公司项目管理的特色，很多企业采取了项目制，但是在项目制中，对项目的分权和集权制有很大的区别。如财务的集权和分权，管理上的人事集权和分权。如果企业不能随着外部环境和企业内部发展的变化而适时调整自己的组织形式，很容易因企业的组织结构不适应而陷入危机。第三，物业管理企业机构臃肿、人浮于事。（3）人力、劳资纠纷所造成的危机。

物业管理企业由于项目分散，对各项目容易监管不利，项目经理的职权过大，容易产生损公肥私的行为；同时，人才的流失给企业造成一定的损失。物业管理企业的项目制经营，致使一个项目的管理团队可以制整个楼盘的管理，经常出现一个团队的整体人员的流失，或者开发商和项目团队签订合同，而取代了物管理公司，致使物业管理公司的投入无法收回。（4）技术问题。（5）财务问题。（6）企业规模化中的危机。企业规模化中的危机主要体现在成本危机和价格、竞争危机。

（7）企业改制过程中的危机。突发危机管理

（1）在物业管理企业尚不知情的情况下，新闻媒体突然发难所造成的危机。（2）各种社会危机。往往某些外部原因，例如洪水、地震或者流行疾病，引发社会恐慌。

（3）小区安全问题所造成的管理危机。由于进入小区人员杂，很多小区在管理上存在着很大的安全隐患。其他危机 一是环境污染。

二是文化习惯。住宅小区内会有些外籍人士出入，如对外籍的风俗习惯不了解，物业管理员工很有可能在不知情的情况下与某些外籍业主造成由于文化不同而引起的冲突。应付方法

（1）风险初步分析

为了有效地开展危机预警，企业有必要对其所面临的各种风险进行初步分析，根据风险对企业的危害程度进行分类。危害性较大的是企业危机预警管理的主要监测对象。

（2）建立预警指标

确定了危机预警的监测对象之后，应针对不同的监测对象建立预警指标。指标的设计应该遵循以下的一些原则：科学性、概括性、可比性和系统性。（3）收集相关信息

信息的收集是企业进行危机预警的前提，信息收集的渠道包括外部渠道和内部渠道。外部渠道包括传统大众媒体、互联网等，内部渠道包括企业财务数据、销售数据以及汇报。（4）危机评估 对于潜在危机发生的种类及其危害程度的评估，既可以采取定性方法，也可以采取定量的方法，或者者的结合。专家意见法是一种常见的很有效的定性分析方法，通过征询企业内外部相关专家的意见，确定潜在危机的类型及危害程度。（5）危机预报和危机预控。

对危机评估后，对可能性较大的危机，在企业内部一定范围内进行预报，相关的人员对危机进行预防。

导致危机预警失灵的原因主要集中在以下几点：

一、设计上存在不足。在分析危机时，一些关键的危机因子未能进入监测范围，使系统的指标欠缺。相反一些不重要的危机因子进入监测视线，这样既增加了企业的成本支出，容易扰乱管理人员的视线，同时丢掉了对重要危机因子的监测机会。

二、信息传递过程出现障碍。企业由于组织结构臃肿，层次较多，容易在信息传递的过程中信息失真与延误。同时，未建立良好的危机管理信息沟通渠道，缺乏明确的信息传播路径，造成信息传递不准确和不时。

三、危机评估准确性不高。在危机评估过程中，由于信息不准确和不及时，严重影响了危机评估的效果。当采用专家意见法时，各专家的专业水平不一，同时专家判断的客观性受主观性的影响也很大。

四 是对危机预警的激励不足。对危机预警相关人员的激励不足可能使员工消极工作，不能积极主动地广泛收集相关信息，严重危及到危机评估的质量。物业危机处理

①启动危机管理机构。一旦企业发生危机事件，组织可立即启动危机管理方案，让危机管理人员去应对已经发生的各类危机，进行危机的响应、处理、恢复、跟踪工作。危机管理机构建立后，明确负责人，以及危机管理机构成员的职责分工、权限和沟通渠道。对于尚未制定危机管理方案的企业，要比照同行业的其他企业的经验，成立危机管理机构，配备素质较高的人员。

②申明企业对危机处理的态度。成立危机管理机构后，应快速向外界表明企业处理危机的积极态度，企要本着诚恳、认真、负责的精神向危机受害者表示关注、同情，说明企业在事件调查清楚之后会给予合理、满意的结果，从而减少公众的反感和舆论。还可以借助媒体的声音向社会各界表明自己对危机的处理态度。③危机调查和评估。深入的调查与正确的危机评估是制定有效的危机处理方案的前提。调查的重点包含危机发生的详细经过，危机的受害者及受害情况，危机爆发的原因。危机调查的方式主要包括现场勘察法、询问法、观察法和分析资料法。对危机处理相关的各项事件进行评估，可以帮助危机管理人员抓住主要问题和关键环节。④制定危机处理方案。对已经指定了危机管理计划的危机类型，企业危机管理机构快速按照危机管理计划结合危机调查和评估的结果，对计划做出相应的调整。对没有制定危机管理计划的危机类型，尽快制定危机处理方案。危机处理方案的内容包括：危机处理的目标和原则；选择危机处理的策略；制定对受害者的补偿原则；危机处理所必须的人、财、物支持。⑤实施危机处理方案。

⑥做好危机处理的善后工作。（2）危机处理的注意事项

①尽快确认危机,将它扼杀在摇篮里 ②迅速做出反应,防止蔓延 ③有重点地采取行动 ④主动纠正错误、赔偿损失

⑤重视政府部门和社会中介组织的作用 物业管理中的危机处理（1）物业危机处理的步骤

①分清各部门在危急处理过程中的职责。在物业危机发生时，各部门能及时各司其责；②了解事实真相了解事情发生的来龙去脉；这是解决危机的一个必经之路，是一切危机化解的基点，只有真正了解事实真以后才能将一切可能的损失控制在最小的范围内；

③分析情况，确定对策。对于任何出现的危机都应该具体情况具体分析。如果问题涉及到广大业主的利益必须在小区发布消息，澄清误会。如果是牵涉到物业管理公司整体形象问题，须与新闻媒介取得联系，恳请新闻媒介密切合作，防止不利的消息和舆论；

④组织力量，解决问题。危机发生后，应根据各项法规和小区实际情况找出最适合解决问题的方法；

⑤认真处理善后工作。对业主来说，该赔偿的赔偿，并且对危机处理的效果进行调查；

⑥总结调查，吸取教训。将在管理中出现的问题和不足进行总结，得出切实可行的管理方法，并修改危管理的计划。（2）如何提高危机处理能力 ①充分认识危机。②以积极的态度抓好危机预防。③建立危机快速处理机制。包括定期分析机制、人员责任落实机制、各类险情紧急处理预案、通信联络和消防演练，做到各类危机发生时按预案进行，有条不紊。在危机将要出现时，管理者要能及时识别、及时应对，尽早弥补险情造成的损失。还要做好善后工作，进行总结检查，吸取教训。④学习和掌握法律武器，依法排解和处理险情。⑤从危机中吸取教训或获得利益。举一反三，化解同类险情，而且危机在得到处理后，使企业形象得以提升。参考文献

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第四篇：新《劳动合同法》的危机与出路

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新《劳动合同法》的危机与出路

日期：2008-6-16

2008年第6期《服装界》文/路胜贞 来源： 《服装界》

新《劳动合同法》推行中，用人单位不同程度的规避或抵制抵消了它的正面效应

在2007岁末众多劳资纷争的乱象中，潜在的困扰与新秩序的形成隐约共存，博弈的天平向劳动者倾斜，一个更为规范的劳资新秩序悄然浮出水面。

“《劳动合同法》的出台，是对中小服装企业规范化特别是在员工待遇和员工福利等方面规范化洗牌的推进，必然从宏观上促进服装企业的发展。”许多服装企业负责人认为，他们更加懂得未雨绸缪的重要性。

但他们也感觉到“压力相当大”，今后企业在用工方面的约束力将越来越大。

服装企业的季节性较强，特别是一到旺季用工就更为紧张。普通外贸单子出货一般在1个月左右，心急些的客户一个星期就要产品，如果企业不要求工人加班加点超时工作根本就完不成单子。但这样的行为在《劳动合同法》中被列为了处罚内容。

现在不少企业在超时加班、劳动保护措施等方面不同程度存在欠缺，《劳动合同法》实施后，这些都将成为工人要求解除劳动合同并向企业索取经济补偿的依据，这势必也会给企业在管理、用工成本等方面带来不小的困难。

这个曾经惹得整个社会兴奋不已的《劳动合同法》在四个多月的推行中遭遇到的事实是，用人单位不同程度的规避或抵制抵消了它的正面效应。这也似乎应了一部分法律专家的预言： “《劳动合同法》最多只具有司法意义，而不具有守法意义。”

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影响企业间公平竞争

《劳动法合同法》执行不到直接反映在企业之间的竞争的公平性上。

在国内，新法的推行遇到了三种情况，分别是：完全执行，有限度的执行或者是根本不执行。这就非常奇怪了。人们不禁要问，为什么会出现三种完全不同的结果呢？在解决这个问题前，不得不提及中国用人单位的经济所有制特点，中国的经济所有制形式是以全民、国有、集体为代表的公有制企事业单位和以个体、私营为主要形式的民营经济为主要形态。事实上，经过建国50多年的发展，大多数公有制有企业劳资保障体系非常健全，劳动合同的签定、解除、社会保险、加班、休假制度都有明确的规定，并且整个实施过程都在工会、妇联、党委等团体组织的监督之下，因此基本上能够按照法律的精神完全执行《劳动合同法》，违法的机会和几率也相对较低。

相对于公有制企业的来说，绝大多数民营企业却是另外一种情况：经济规模较小，更缺少国有经济所具有的工会、党委、妇联等各种的监督组织。在这种背景下私营企业经营者出于经营成本的考虑以及资本本身利润最大化的天性，规避《劳动合同法》，不按规定支付相应的劳动保障费用，自然是一种最佳的选择。

目前的事实是，企业的违法经济成本显然要比守法经营低得多，这就给予了一些企业规避《劳动合同法》的天然动力。这样的结果就造成了守法企业与违法企业间的经营成本上的事实上的不对等。

与此相对应的是，不执行《劳动合同法》就代表着不付或者少付给劳动者相应的劳动保障费用，这就为不公正的评定劳动价值成本埋下了隐患，传导到国际市场上则表现为国内劳动价格严重低于国际用工价格，我们以牺牲劳动者的未来利益取得了一种暂时性的畸形竞争力，使得中国企业的资本在世界范围内得到了急剧扩张，不幸的是在这四个月中我们恰恰赶上了通货膨胀、能源危机两大世界性难题。这无疑给西方国家制造了口实，西方发达国家借劳工标准打击中国，谋求有利于西方发达国家的贸易保护；利用劳工标准限制自由贸易，诉诸人权、社会责任、反倾销、非关税壁垒等挤压中国产品的国际贸易和政治生存空间。这反证了在全球化经济浪潮面前，《劳动合同法》执行力度的强弱，将相应牵制中国与世界经济往来的形式与速度。

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打击守法基础

一定时期中国政府从上到下对于《劳动合同法》的高调支持使得劳资双方的舆论力量对比出现空前的变化，加上媒体的持续不断的热捧，《劳动合同法》的种种好处对劳动者充满了强烈的诱惑，这客观上为劳动者维权意识的觉醒提供了巨大的动力。在各方力量近一年的里教育推动下，中国劳动者阶层已经完成了法律知识的装备过程；同一时期，完成新法知识装备的还应该包括用人单位。当然我们不否定它们对于法律中所具体规定的劳动保护的条款还存在不同程度的误解，但这并不防碍法律日益走上他们的案头，并最终成为他们单位整体规章制度的一个重要组成部分。这恰恰为新法的实施打好了社会基础。

当然推动新《劳动合同法》普及，除中国政府、媒体以及劳动者本身以外，我们并不否认另外一种力量，那就是有些原本是出于赢利需要，以各种座谈会、学术交流会为手段，教导协助用人单位合理避法的法律服务企业或者个人，尽管这个过程并不值得提倡，但客观上它使得新《劳动合同法》在正式实施前曾一度成为各用人单位热衷的话题，起到了正面力量难以起到的普及作用，它的正面意义在于它客观上使得用人单位对《劳动合同法》心存敬畏，而不是将他们推到新法的对立面，为这些避法企业向守法企业转变提供了可能。

但是在短暂的一年时间里建立起来的这个守法基础好象并不稳固，一旦不能遏止住新法近四个月来的被动局面，不仅将那些对新法心存敬畏的企业推向拒法的一方，还将把那些原本守法的用人单位反教育过来，转向违法方向发展。没有人愿意以成本为代价，去遵守多数人不遵守的法律，这样诺米骨牌连锁性效应就会出现，直至把最后一个守法者推倒在这个缺失公正的竞技舞台上。当处于强势的资本方的违法行为变成难以抑制的流行的时候，不但会将新法置于事实上的崩溃边缘，而且整个处于弱势地位的中国劳动者阶层对于从法律颁布初期的正面效应中获得的心理平衡也将被打破，并由此转化为对于中国法律信心的丧失，这对于中国社会的守法基础将是一次颠覆性的打击。

新《劳动合同法》的出路

《劳动合同法》四个多月所遇到的曲折，可以看作是技术层面的问题，只要认真研究，我们笃信是能找到解决办法的。据说，上海在执行《劳动合同法》方面做得相对较好，这与当地劳动监察部门的强力推动政策是有关系的。在缺少工会等劳动权益保护组织代言的情况下，只有劳动监察部门充分发挥监督执行作用，《劳动合同法》才能获得实施的可能，这为我们提供了一条解决问题的思路。

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如何又能维护《劳动合同法》的公平权威性，又不至于打击这些用人单位的积极性？这需要我们了先解一下企业的创业规则问题，如果一个企业营业成本低于它付出的劳动守法成本，这个企业是愿意支付这个成本的。

民营企业尤其是一些中小民营企业的创业成本是相当高的。有些专家一直在呼吁去掉集贸市场管理费和个体工商户管理费等诸多已经明显不合理的收费项目，而且我们也时常听到民营企业抱怨融资困难，各种工商审批管理程序冗烦等很多政策问题。

事实上新法正是在这么一个基础上推动的，这就使得许多民营资本遇到了一个难题，实行《劳动合同法》必然会造成劳动力成本上升，反应到企业身上就是经营成本上升。我们反观年前的华为、沃尔玛以及为数不少的中小企业 “工龄清零”运动和大裁员和避法运动无一不带有这种性质，这些足以看出，当法律造成企业的成本大幅度上升时，企业普遍或明或暗的持有抵制心理或行动。在本身已经是负担重重的情况下，对于企业来说这是一种不愿意背负的成本压力。

从系统论角度讲，一部法律的推出并不是一个单一的工程，所谓牵一指动全身，它将牵动多方利益，对各方利益进行调和，最后才能得以被各个矛盾方所接受，从这个角度看来，我们不得不审视我们对于企业的创业制度。《劳动合同法》的实施应该不仅仅是一个强制执法过程，它应该是一个基于社会劳动者、与企业三方共同发展的系统工程，这个系统这需要政府配套出台类似的税收、企业责任、行政收费，甚至政策倾斜等一系列辅助措施才能保证新法的实施。

《劳动合同法》的实施应该是一个政府、用人单位和劳动者三方共赢的过程。

第五篇：浅论物业管理面临的困境与发展出路

2004年中国物业管理发展研究论文集（精选版）

浅论物业管理面临的困境与发展出路

山东鲁能物业公司党委书记 李宝星

同许多新兴行业不同，物业管理这一行业进入到社会生活中来，不是因强大的市场需求，也不是因政策的推动，仅仅源于一个对国人非常陌生、非常新鲜的词汇——物业管理。先行者将其变成企业行为，继而通过政府、媒体、业务拓展去影响并制造需求，改变了国内几十年甚至更长时间的管理模式，最终以建设部1994年33号令《城市新建住宅小区管理办法》来确立了物业管理行业的诞生，并规定了这一行业的鲜明特征即社会化、专业化、企业化、经营型。

物业管理是房地产业在消费领域的延续，房地产市场的蓬勃发展，所带来的只会是物业管理企业数量的剧增，也不可避免的造成了行业水平参差不齐，良莠兼具，而最终的结果是行业整体水平的难以提升。历史为物业管理行业的发展提供了新的发展契机，期房的预售承诺，现房的卖点支撑，使物业管理扮演着相当重要的角色；遏制在管物业出租率、租金的下滑，化解发展商和小业主、使用者之间的矛盾，也责无旁贷的落在物业管理公司头上；死盘的解围救困，物业存量资产的盘活，也向物业管理投去了期望。市场的供大于求，使得高水平的物业管理公司实力彰显，专业水准在所管项目中充分发挥。

行业多年的发展，特别是2003年9月1日物业管理条例的颁布，使发展商对于物业管理的认知更加清晰，盲目的自建自管所导致的精力旁移，低水平的重复建设，运行成本不经济所引发的品牌形象受损，耽于琐碎伤害主业发展，非专业运作的事倍功半等一系列不良后果，使得一大批具有战略发展眼光的房地产企业家们积极采取委托管理方式与物业管理公司合作，为物业公司提供了巨大的发展空间，物业管理行业也才真正意义上走向社会化、专业化道路。

一、物业管理行业现状及深度发展存在的主要问题

物业管理在中国尚属新生事物，虽经近十几年的发展，物业管理市场已初步形成，但我们应看到二十一世纪物业管理的发展仍将面临一系列困难，其主要表现在：管理体制上，尚处于新旧体制转轨过程中，社会化、专业化、市场化的物业管理新体制还没有普遍确立和完善；运行机制上，市场竞争机制尚未全面形成，垄断经营、不规范竞争还相当严重存在；市场主体与物权关系上，还没有建立业主委员会的主体地位；物业管理法律、法规有待于进一步完善；物业管理企业与政府有关职能部门的关系有待于进一步理顺；城市旧区环境整治与物业管理问题等等，上述问题，是宏观、大环境方面的。作为行业的细胞——物业管理企业，2004年中国物业管理发展研究论文集（精选版）

笔者认为影响其深度发展的因素主要有以下几个方面：

1、人员素质和所掌握的技能远不能满足物业管理行业发展的需要。

物业管理行业由于受计划经济影响较深，人员竞争力弱，服务意识不强，操作技能还需要不断适应市场的要求，再加上行业利润偏低，政府及舆论导向社会效益的多，经济利益的少，劳动力价值不能有效体现，也使一些高素质的人才在进入本行业之前踌躇、徘徊。物业管理行业作为一个劳动密集型的行业为政府和社会解决了不少就业问题，但是劳动力多在物业管理快速发展的今天和知识经济时代已不再是优势，没有经济附加值的劳动不能带来经济增长，而且随着知识经济时代的到来，我们现在劳动力成本低的优势将逐渐消失，没有相当文化水平的劳动力将成为企业发展的包袱。随着商品房建设的增加及境外物业公司进入给人们观念上带来的影响，物业管理行业也吸引了一批有知识、有开拓精神的青年参与，但从整个行业来说，文化水平和技能偏低的现状没能从根本上得到解决，笔者认为这已成为制约物业管理行业进一步发展的重要因素。

2、管理方法和管理手段的落后阻碍了物业管理行业的拓宽。计算机的不断普及，全球网络的出现，通信产业的迅猛发展、通信和计算机技术的“数字趋势”，全球经济一体化进程的加快，使世界的运行方式发生了根本性的变化，它创造出许多知识化、智能化、数字化的新产品和新服务。它们不仅改变了我们的工作方式，而且也改变了我们的生活方式。既使从一般意义上的行业状况来考察，我们的物业管理方法和管理手段已经面临亟需提升的广阔空间，更何况随着房地产业的发展，大量高标准的高层楼宇、住宅小区投放市场，特别是智能化建筑的出现，更使得这一领域的物业管理具有挑战性。智能建筑正日益受到国内外建筑界和房地产商的关注和青睐。一批批智能建筑正在中国大地上兴起，这些智能建筑的设备、设施不同于普通建筑上的设备、设施：智能建筑的控制系统可以对建筑物的配套设施实行严格监督，保证设备正常运行；可以为业主提供因特网和E——mail服务，业主足不出户便可知天下事；小区联网可实现网上购物；可视电话可监视来客来访等。还有现在大家谈论的热门话题——家庭自动化，即通过一个中央系统来控制我们的家庭安全、照明和能源使用。种种情况反映出现代物业管理的一个显著特征就是：高科技含量的增加。但我们物业行业中目前许多企业还采用手工的管理方法，如手工记载住户和业主档案、各类建筑资料、日常的事务性工作等，这样既耗费大量的人力、物力和时间，而且也很难达到规范化管理，也不适应现在及未来物业的使用功能。如果我们再不及早运用以计算机为基础的先进的管理方法和手段去占领这些市场，那我们在不远的将来即面临更大的困难。

3、物业管理还缺乏创新意识，主要表现在观念创新、经营创新和管理创新上。观念创新是一切创新的先导，是物业管理发展成熟的基础。物业管理作为新生事物，本身就要求我们

2004年中国物业管理发展研究论文集（精选版）

用新眼光、新立场去看待它，用新思维、新方法去研究它。然而由于受传统观念束缚和思维定势的影响，人们对物业管理行业没有全面的认识，没有给物业管理准确的定位，使物业管理面临重重困难；物业管理已进入到竞争时代，一个优秀的物业管理企业，只有始终把自己臵身入经营创新中，通过观念创新、管理创新形成企业新的生产力，不断创造出新的企业产品、新的服务项目、新的消费者，才能在竞争中立于不败之地；物业管理企业应根据物业管理的内部条件和外部环境的变化，不断创造出新的管理制度、新的管理措施、新的管理方式、新的操作流程，以实现管理各要素的合理组合运行，从而创造出新的生产力，取得更高的劳动效率，实现物业管理企业的管理创新。因此，物业管理的中心任务不应该仅是对物的管理、对人的服务，而是将两者有机结合在一起所进行的一系列创造性活动，其核心应该是协调人与人、人与物、物与物之间的关系来创造一个人物有机结合的环境，在这个环境内外有着众多影响因素是处于不断变化之中的，而物业管理企业就要根据变化的因素不断创造出新方法、新措施来促进整个环境的优化，物业管理切忌墨守成规，一成不变。物业管理公司作为个体，其管理模式的形成尚有待于时间，行业内外不同程度地将物业管理仅仅理解为简单的“维修、保洁、保安”。其实随着生活水平的日益提高，市民的居住行为和居住要求发生了巨大的变化，人们已不满足维修、清洁等最基本的达标服务项目，人们更希望居住的小区富有融洽、祥和的生活气息和人际交往关系，具有强烈的专业性、文化性和社会性，物业管理公司只有不断创新，才能使居住者的心灵得到真正的满足。

二、物业管理要实现良性发展，解决上述问题，应采取的对策

虽然目前物业管理行业存在上述问题，但是其作为朝阳行业发展前景是好的，物业管理企业应采取积极有效的手段，促进行业健康有序的发展。

1、物业管理应充分调动政府、企业、业主的积极性

物业管理作为一项复杂的社会系统工程，不仅关系到企业的利益，而且关系到业主的生活质量、城市的管理水平、城市的整体形象等，因此，物业管理的发展需要各方面的支持与配合。首先政府要转变职能，应从直接管理房地产、干预物业管理企业经营管理活动为主，转向宏观调控、创造条件和环境、制定法律和法规、提供政策指导和服务，协调相关单位的关系，而把行业评比、竞赛之类的活动交由企业自律组织或行业协会等去完成；其次就是业主的观念创新，业主既要懂得自治，也要学会自律；企业要认清自己的角色定位，在观念、经营管理方面有所创新。

2、物业公司要以开发人力资源为首要任务，把加强对员工的培训和对外引进高素质人才结合起来。在知识经济时代由于知识经济更新速度的加快，信息总量的迅速膨胀，人们必须不断地学习新的知识、新的技能，并善于运用新的知识将其物化能满足人们需求的产品和服

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务，否则就会被挤出不断重新配臵的岗位。同时，物业管理又是一个新兴的行业，它本身也在不断发展、不断完善的特点决定了其在相当长时间内人才缺乏，所以我们不能靠等，或单纯靠社会输送人才，而必须积极利用各种途径，加紧为自己培养出具有专长的各类人才，特别要培养出能适应知识经济要求的复合型和应用型人才，以增强企业的竞争力。员工的培训不是一种消耗，而是一种有回报的投资；物业企业也不应仅仅是经营型组织，更应成为学习型组织，员工不应仅仅是操作型员工，更应成为知识型的员工。

业务技能的培训：目前对物业管理人员来说，急需培训工程施工、房产法律、公共关系、计算机网络、社会心理及物业经营等方面的知识。操作人员的培训主要以房屋的维护保养、治安保卫、清洁卫生、绿化园艺、设备设施的维修保养、服务技能等。

员工综合素质的培训：诸如员工的敬业精神、主人翁精神、职业道德、工作态度的培训，因为企业经营靠的是人，如果人的素质不高，即使掌握最高的技术也不能为企业发挥出优势。物业管理是为人服务的行业，员工素质的高低 直接影响着服务的质量和企业的形象，因此我们必须予以重视。要培养员工积极向上的乐观态度和对工作、事业的热爱，使我们的服务对象——业主和住户因我们的服务而感到世界的美好和温磬。

在注重企业内部培训的同时，我们要从学校、社会上适当引进一些高素质的人才，调整内部人才结构，从而优化人才配臵，并利用“鲇鱼效应”使企业内部增加活力，提高市场竞争能力。

2、增强创新意识，不断拓宽物业管理领域。不同的企业由于生产规模、经营范围、技术水平、人员素质等不同，企业管理的模式也不一样，但创新是企业发展的永恒主题。江泽民总书记曾指出：“创新是一个民族的灵魂，是一个国家兴旺发达的不竭动力”。如果安于现状而无创新，如果是仅仅追随而无创新，那企业的命运就像在温水中被煮的青蛙一样。我们这一代物业管理从业人员处于计划经济向市场经济的过渡阶段，既担负着一部分政府的责任，又承担着开拓新领域的重担，因此，创新对物业管理企业来说尤为重要。

观念创新。物业管理要走出困境，首先要做的就是解放思想，只有思想上深刻认识到物业管理是一种企业行为，而不是行政行为，更不是个人行为，其行动必须符合和满足市场规律的要求，才有可能从新角度去审视它，用新观念去理解、研究它。

经营创新。首先，在经营上要将物业管理视作 一种企业 的经营行为，在整个活动中要努力发现新的市场需求、新的用户、新的机会，主动开拓新的市场；其次在服务内容上，要根据业主需求把握市场规律，预见性的创造出新的服务项目引导业主消费；三是在用人上要善于发现新人、培育新人、提拔新人；四是要创造良好的创新环境，鼓励员工、业主出新点子、新门道。

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管理创新：即要实现管理的科学化和管理的现代化。随着物业管理市场的逐渐发育和成熟，如果我们还局限于原有的管理方法和管理领域，那是没有出路的。企业要把现代科学技术的一些最新成果运用到物业管理领域中，如物业管理的计算机信息系统、ISO9002国际质量体系、办公自动化、市场预测技术、统计分析技术等，使得企业内部做到信息共享、决策科学、提高效率。如我们在日常管理中使用计算机信息系统，我们就可以把物业管理中的各种规划档案、管道图、验收文件等资料存入到硬盘中，查找、翻阅、修改、复制相当方便；我们可以把日常物业管理中林林总总的事务工作分门别类存储起来，按时进行统计分析，并可提醒管理人员还要做那些事；在物业管理中引进计算机管理，对规范操作流程、提高管理质量起到相当大的作用。同时，我们要不断 注意物业新特点，增加科技含量，拓宽物业管理的范围，如智能化大厦、机场、医院、厂房等，提高物业的能级，以保持可持续发展。

组织机构的创新：任何企业和个人都可以利用网络获取信息，以获得商业机遇，网络时代机遇人人平等，没有人可以永远领先，更没有人可以只要抓住了一个机遇就可以永远高枕无忧。比尔.盖茨曾说过,微软离破产永远只有18个月，微软业绩如日中天,尚且有如此危机感,说明市场危机重重,因此我们的工作中心要以市场为导向,我们的组织机构也要适应不断变化的市场。随着物业管理市场的开放，竞争将变得日益激烈，客观上需要组织机构灵活、决策更迅速，以适应不断变化的外部环境。另外，由于物业管理的基本单位——管理处分散在不同的区域，靠人盯人的管理方法，实际上也造成空间上的管理难度，因此，物业管理企业要对自己的组织结构作分析，取消不必要的中间环节，尽量使组织形式扁平化，将决策权下放到管理处，并使管理处主任对自己的决策结果负责。当然，这种组织形式对基层员工也提出了更高的要求，而且对企业来说，必须有完善的规章制度、工作规程和计算机信息网络技术作支撑。

同时，物业管理创新要与市场需求相适应，物业管理作为一种企业行为，最终只有走向市场化，才能充分发挥其作用。与之相适应，企业只有树立市场观念，积极参与竞争才有可能扩大生存空间。物业管理创新必须以市场为导向，针对物业的不同情况创造出符合物业管理市场需求的个性化的管理服务。为此，企业必须制定快速应变的战略，以适应不断变化的环境。这样，企业就能根据经营环境的变化及时创造出富有个性化的服务商品，来满足市场需求，使企业得到更好的发展。

物业管理行业在我国还是一个年轻的行业，不管现在发展是否合理、完善，不管现有的规模如何、技术含量如何，市场决定了它的发展空间是很大的。况且，未来的物业管理内涵也可能与现在的不同，随着技术的飞速发展，汲取国外的先进管理模式，更加上自身的不断努力，我们有理由相信，物业管理的明天将会更加灿烂辉煌。

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