前期物业管理的工作内容

第一篇：前期物业管理的工作内容

前期物业管理的工作内容

一、准备设备器材和办公用品，配备结构工程师、设备工程师和技术全面的技术人员，以及经验丰富的物业管理专家；

二、上岗人员培训计划的制定和实施；

三、同装修施工单位签定装修施工管理规定，消防安全责任书；

四、同售楼公司买受人同时签订《前期物业管理合同》《业主临时公约》

五、设计管理模式；高端一对一保姆式服务标准。

六、制定物业管理方案和管理制度；

七、测算和制定物业管理服务费用及收支计划，并控制预算；

八、建立物业管理挡案；

九、物业的接管－－－验收－－－接待业主入住；

十、与业主和使用人建立联络关系，制定房屋租赁方案，提供房屋租赁服务；制定一对一服务项目内容。

十一、向业主和使用人说明（业主手册）

十二、策划并开展综合经营服务，制定物业再开发利用方案；

十三、自行提供或选聘专业机构提供房屋及其附属设备、设施的养护维修服务；

十四、安全管理服务和环境保结及绿化美化服务；

十五、协助业主筹备成立业主大会，与街道、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等行政主管部门进行联络、沟通与协调等；

第二篇：前期物业管理工作指引

前期物业管理工作指引

前期物业管理工作指引

1.目的以内部市场化为原理，理顺地产公司与物业公司之间的业务和经营关系。

2.范围

适用于海昌房地产集团物业管部及自有物业公司与地产公司的前期物业管理。

3.3.1.3.2.3.3.3.4.4.4.1.职责 物业管理部负责本指引的编制及修订工作。各下属项目公司新城市新项目论证报告中对物业管理进行可行性分析。各下属项目公司参照本指引，结合各项目的实际情况制定具体的工作方案和结算协议，以明确双方的业务和经营关系。如本指引规定内容与地方法规相冲突，依照地方法规执行。原则 集团下属地产公司与物业公司应本着有利于提升客户满意度、提升海昌品牌价值、促进海昌房地产销售的原则，合理确定地产公司和物业公司因产品属性不同而带来的交叉环节工作职责，理顺业务和经营关系，建立高效、规范的协同机制。

物业公司与地产公司应确定明确的服务标准，建立清晰、便捷的结算流程，以确保地产公司及物业公司的良性经营需要。

地产公司与物业公司应在每年1月份前确定当年各项业务的结算办法。

定义

前期物业管理:指新建物业在业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施物业管理服务的活动。

房屋交付使用:指在房屋买卖合同约定的时间内，业主收到书面入住通知并办妥相关入住手续。业主收到书面入住通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关入住手续的，视为房屋已交付使用。建设单位没有事先书面通知的，以业主实际办妥相关入住手续为准。

项目开办费:指项目在集中入伙前，物业公司为实现新项目正常运作而产生的人员配备、办公设施、工具材料等费用。

项目配合费:指在总包进场后，物业公司为地产公司提供规划设计及施工建设部分图纸评审、施工配合、管理费测定、物业服务方案、前期物业管理招投标工作的配合、施工工地安全防范与接待、项目部及项目红线范围内保洁服务等而产生的人工费、税费等方面的费用。总包进场前物业配合地产期间产生的费用由地产公司予以实报实销，物业公司按费用总额提取10%作为管理酬金，与地产公司每季度结算一次。

营销配合费:指售楼部成立后，物业公司为营销工作提供开放开盘服务、销售现场、样板房及开放区域接待、保洁、工程维修服务、销售现场物业咨询、入伙工作的支持与人员的协助、培训、税费等方面产生的费用。

物业移交:指竣工验收后地产公司将物业的公共部位、配套设施和场所、房屋移交给物业公司，物业公司组织人员对房屋及相关设施的质量、使用性、完好性、感观

第 1页，共5页 4.2.4.3.5.5.1.5.2.5.3.5.4.5.5.5.6.效果进行评估验收的过程。

5.7.6.6.1.清洁开荒:指项目接管验收合格后，对项目所有房屋、共用部位、共用设备设施及场地进行全面的清洁，以保证入住时的良好清洁状态。方法和过程控制 物业管理前期介入阶段

6.1.1.物业管理介入项目可行性调研

集团下属地产公司开发房地产业务，一般在地产项目立项前，由物业公司负责对当地的物业法规政策、劳动用工、市场成熟度、竞争对手楼盘、项目基本情况及项目客户定位进行充分的调研、并根据物业管理标准和市场价值的差异化程度判断物业管理在市场进入的可行性，并对未来的经营管理状况进行合理预测，形成可行性分析报告供地产公司参考。

6.1.2.物业管理模式的确定

地产公司在编制营销方案时，应将营销思路、规划设计思路向物业公司详细介绍，物业公司将依据地产公司提供的信息进行物业管理模式的研究，并在销售前确定物业管理模式和服务的基本内容、质量标准，同时作为销售卖点一并推向市场。

6.1.3.物业管理费测算

6.1.3.1.物业公司应在物业管理服务方案中详列物业管理费的测算依据。

6.1.3.2.物业管理费定价应参照当地政府相关部门指导标准及行业水平制定，并确

保物业管理项目（含分期开发项目）收支平衡、略有盈余，原则上不赞成地产公司为促进产品销售而降低物业管理费的做法，如确有必要实施，调

整部分的亏损由地产公司承担，按月或季度向物业公司办理结算手续。

6.1.4.项目的前期介入

6.1.4.1.为提供令客户满意的产品，规避和减少项目缺陷，在项目规划设计、现场

施工建设及营销策划阶段地产公司应要求物业公司提前介入，并站在潜在客户的角度，对管理需求及项目设施设备配备的合理性、管理成本、可持

续发展提出建设性意见。

6.1.4.2.物业公司应提供销售区域的接待、清洁、维修服务，并对现场服务人员提

供培训，切实提升现场服务品质，以达到物业促进营销的目的。

6.1.4.3.项目前期介入阶段，地产公司应每月组织召开业务联席会议，召集物业公

司相关人员就物业公司提出的问题和意见进行沟通，并确定具体解决办法。

6.1.4.4.项目前期介入期间产生的项目配合费用、营销配合费用、物业开办费及清

洁开荒费用等按《前期介入服务费用结算标准》进行结算。

6.2.前期物业管理阶段

6.2.1.前期物业管理招投标

6.2.1.1.由地产公司在房屋销售前，按照项目所在地相关规定及主管部门的要求，组织前期物业管理招投标工作，并起草《前期物业服务合同》、《临时管理

规约》，物业公司应积极配合并参与投标工作。

6.2.1.2.招投标工作完成后，地产公司应与物业公司签订《前期物业管理服务合同》，明确委托事项、委托管理期限、双方权利义务、收费标准、物业物业用房、维修资金管理及违约责任等。合同签订时应充分考虑对物业管理后期工作的影响，并为从前期物业管理服务过渡到业主委托管理服务阶段创造条件，同时该合同应与地产公司在销售时与业主签订的《前期物业管理服务协议》

中约定的内容一致。

6.2.2.前期物业管理方案策划

在前期物业管理招投标过程中，物业公司应确定投标项目的物业管理方案，该方案是对管理服务工作的全面策划，具体内容包含：项目及企业简介、物业总体设想与承诺、人员配备计划与培训管理、物资装备计划、维修资金使用方案、管理费的收支测算、管理规章制度、档案管理、物业前期管理、物业的日常管理、智能化系统管理、客户服务及社区文化建设等。

6.2.3.物业用房的提供

6.2.3.1.地产公司应按照物业管理法规向物业公司或业主大会提供物业用房，物业

用房的装修方案由地产公司协同物业公司共同制定，装修费用由地产公司

承担。

6.2.3.2.物业用房分类

A.B.C.物业管理用房，包括接待中心、办公室、财务室、会议室、会客室、档案室等。物业服务用房，包括员工宿舍、淋浴间、洗漱间、卫生间、更衣室、洗衣房、阅览活动室、食堂、各类库房、操作间、休息室等。物业用房不包括物业公共设施配套用房。

6.2.3.3.物业用房的标准，项目总建筑面积在25万平方米以下的，按总建筑面积的2‰提供；建筑面积超过25万平方米的，除按照25万平米的2‰提供

外，超出部分按1‰的标准提供；建筑面积在5万平方米及以下的，按不

少于建筑面积100平方米提供。

6.2.3.4.物业用房应具有独立的产权并具备正常的使用功能。

6.2.3.5.地产公司在规划设计时应对物业用房予以充分考虑。办公场所具体位置的规划应考虑到项目物业管理模式的需要，并从服务辐射区域、交通、安全、是否扰民等角度充分考虑。物业用房及员工生活用房不能设在地下室中，并保证通风、噪音符合国家住宅使用标准。

6.2.4.物业的移交

6.2.4.1.物业移交的重点是房屋本体、共用部位、共用设备设施及场地的移交，物

业移交应建立书面移交档案。对于验收不合格的项目，地产公司应组织人

员及时进行整改。若在接管验收工作中有屡次整改仍不达标或项目部拒不

整改以及长期拖延的项目，物业公司应将问题以书面报告的形式报地产公

司分管领导处理。

6.2.4.2.地产公司应在正式入伙前30个工作日完成所有工程的整改工作，并通知

物业公司接管验收。一般接管验收工作每10万平方米需投入20人约10

天的工作量，地产公司须以每10万平方米预留15个工作日给物业公司办

理接管验收手续，并确保另有15个工作日进行清洁开荒工作。否则物业

公司可按日收取应急费用，应急费用包含加班费、补贴和酬金等。

6.2.5.保洁开荒

6.2.5.1.保洁开荒分为二种情况：第一种是销售前开放区域、样板房、销售大厅的保洁开荒；第二种是房屋交付使用前的保洁开荒。

6.2.5.2.保洁开荒属产品符合性责任，地产公司应监督各施工单位负责其作业范围

内的清场及完成初次保洁工作。

6.2.5.3.保洁开荒工作开始前，地产公司应确保所有房屋钥匙已全部移交给物业公

司。

6.2.5.4.地产公司可将保洁开荒工作直接发包给物业公司，物业公司在清洁开荒报

价中应包含人工费、材料费、税金、酬金等成本。清洁开荒质量由物业公

司全面监管，费用由地产公司承担。如地产公司将清洁业务直接发包给专

业清洁公司，物业公司应予以监督清洁质量，由地产公司向物业公司支付

总承包费用的10%作为管理酬金。

6.2.6.标识的配备

6.2.6.1.房屋本体类标识由地产公司/商业公司按照项目特有的识别系统制作，物

业管理类标识由物业公司按照海昌集团VI管理规定款式制作，费用由地

产公司承担。

6.2.6.2.地产公司如将房屋本体类标识及物业管理类标识全部委托交由物业公司

制作，期间产生的设计费、制作费和酬金由地产公司承担。

6.2.7.客户体验日

6.2.7.1.客户体验日应安排在项目正式入伙前30天--60天前进行，由地产公司全

程组织安排，费用由地产公司承担。

6.2.7.2.物业公司应在客户体验日充分展示服务水准、专业水平、团队合作精神，并借此契机为入伙后的服务工作打下坚实的基础。

6.2.7.3.客户体验日中涉及的整改项目，地产公司应在正式入伙前全部完成整改工

作。

6.2.8.房屋的集中入伙

6.2.8.1.房屋的集中交付实行地产公司总经理负责制，成立由各部门、各专业人员

联合组成的入伙工作小组，并策划、组织入伙工作。集中入伙期间发生的费用由地产公司承担。

6.2.8.2.地产公司如委托物业公司办理房屋集中入伙手续的，物业公司需提前将集

中入伙策划方案及费用预算报地产公司审核，费用由地产公司承担。

6.2.9.房屋质量返修管理

地产公司应成立项目保修办，按照《房屋质量保证书》规定承担房屋保修、公共设备设施保修期内的返修及完善工作，此外对已超过保修期但经专业机构认定属质量问题的仍需由地产公司承担修复责任。

6.2.10.空置房管理

6.2.10.1.空置房分为两种情况：第一种情况：因地产公司销售原因，造成房屋

未交付使用而空置的；第二种情况：房屋已经交付使用，因业主个人原因

未办理入伙手续的。

6.2.10.2.第一种空置房产生的管理费、水、电、供暖等费用由地产公司承担；

第二种空置房相关费用由业主承担。按照《物业服务收费办法》规定，空

置房管理费应全额缴交。具备房屋交付使用条件但尚未入伙的客户，地产

公司有义务敦促其尽快办理交付使用手续。

6.2.10.3.物业公司应建立对空置房的巡查及清洁制度，并组织实施，保存相关

工作记录。

6.3.前期配合费用结算

6.3.1.物业公司配合地产前期介入服务的结算可分为二种方式：第一种为包干制，第二种

为酬金制；

6.3.2.包干制结算方式按《前期介入服务费用结算标准》签订相关协议，项目配合费及营

销配合费按合同签订后3日内支付40%、服务期满6个月时支付40%、余额20%在年末前一次性清算完毕的方式给付。

6.3.3.酬金制方式中，前期配合期间产生的所有费用（含人工成本、物料、税金、不可预

见费等）均由地产公司承担，并对物业配合地产期间产生的所有费用计提10%作为物业管理酬金，按季度支付给物业公司。

6.3.4.物业开办费在签订《前期物业服务合同》时由地产公司按集团下发的《前期介入服

务费用结算标准》一次性划拔给物业公司统筹使用，以便物业公司管理服务工作的正常开展。

6.4.其他事项

6.4.1.地产公司因销售或其他需要，承诺向业主赠送的物业管理费应由地产公司承担，此

部分费用由地产公司按月划拨给物业公司。

6.4.2.因市政配套不到位或销售承诺等原因，造成项目用水、电、气、供暖形成缴费与收

费之间的价差、量差，以及因前期施工、售后返修等造成的水电开支过大而产生的收支价差及量差部分，由地产公司承担补差责任。物业公司按季度统计上报地产公司相关部门予以结算。

6.4.3.地产公司在制定与物业管理相关的含有广告内容的对外宣传资料（售楼广告、推广

资料、合同、宣传图册）时，应充分征求物业公司意见后实施。在销售时不得超出《前期物业管理服务合同》约定范围向客户做出承诺，以免增加物业公司的管理难度。

7.附则

本制度自颁布之日起执行。

第三篇：前期物业管理工作103项

前期物业管理工作103项，不了解都不好意思混物业圈

1注册物业公司

2办理物业管理资质证

3相关税务登记手续办理

4设立专用银行帐号

5填写物业情况调查表

6物业管理费测算

7市场调研:本地物业运行部门及岗位配置调查

8各岗位薪资情况调查

9有偿服务情况调查

10申领物业收费许可证，确定物业收费标准

11制定整体人员编制、工资标准

12制定物业公司人员招聘计划及落实

13制定人员培训计划

14确定人员上岗时间

15制定员工手册

16制定员工岗位职责

17物业公司工作人员岗前培训

18制定开办费预算

19开办费到位

20制定《物业管理公约》并至所在区物业办报批

21制定业主装修手册

22制定业主/住户手册

23制定《前期物业管理服务协议》

24制定《商品住宅使用说明书》

25制定《商品住宅质量保证书》

26根据开办预算及报告,制定前期采购计划并开始采购 27确定印刷清单

28确定各管理用房功能,并进行管理用房装修

29制定物业交楼计划

30与开发单位工程部、承建单位共同进行房屋接管验收 31确定各系统交接日期

32制定物业返修计划

33制定物业返修程序

34制定物业返修人员安排计划

35制定各类交楼表格

36制定物业入伙所须表格

37制定物业入伙程序并实施培训

38入伙仪式的筹备工作及布置落实

39制定业主装修程序并实施培训

40制定物业前期物品进出管理规定

41制定物业入伙前大清洁计划

42实施小区清洁开荒工作

43制定车场财务预算

44制定车场人员编制

45制定车场管理费标准

46制定车场管理制度

47制定车场管理方案

48确定会所开放日期及功能设制

49确定车场起用日期及具体车位数

50制定保安整体计划

51制定钥匙管理办法

52制定有偿服务内容(以入伙阶段为主)

53制定有偿服务收费标准

54建立业主档案

55建立小区管理档案

56建立接收资料档案

57建立工程图纸档案

58建立管理员工档案

59联系供电局：上级电站的确定

60确定设备检修的责任划分及产权分界

61确认电费价格及交费方式

62联系自来水公司：确定设备检修的责任划分

63落实供水量

64确认水费价格及交费方式

65确认排污费价格及交费方式

66联系燃气公司：确定通气时间

67确定燃气价格及交费方式

68确定设备检修的责任划分

69联系市节水办：落实节水管理有关地方法规及管理规定

70联系热力公司：落实采暖面积的申批

71确认采暖价格及交费方式

72明确设备检修的责任划分

73联系电话局：明确系统产权分界

74落实电话开通办法

75确认收费价格

76联系防疫站：报检生活水箱，取合格证

77联系消防局：报消防设备系统验收时间取得合格证 78消防值机员培训

79业主装修消防报批

80联系广电局：报光缆信号传输相关手续

81联系网络运营商：宽带设备的检修责任划分及产权界定 82落实宽带开通办法

83确认收费价格及收费方式

84联系劳动局：电梯审检领取合格证

85特殊工种报检

86联系交通大队：报车场管理方案

87联系无线电管理委员会：报对讲机频点

88联系环卫局：确认垃圾清运价格

89装修垃圾清运价格

90化粪井清掏价格

91门前三包费用的标准

92联系邮电局：通邮

93联系公安局：报内保关系

94联系当地派出所：报小区门牌号码

95户口迁入办法及程序

96联系物价局：报物业管理收费标准

97联系保安公司：确定保安人员及总体费用

98联系制衣厂：确定工装款式,制做员工制服

99联系标牌系统供应商：定制工牌

100制做入伙仪式使用之条幅及彩旗

101联系印刷厂：印制信封、信纸及各种手册、运行表单 102联系供应公司：采购办公用品、维修工具

103联系送餐公司：给员工送餐

第四篇：如何做好前期物业管理工作（模版）

唐山市路宏物业服务有限公司

如何做好前期物业管理工作

宋汝亭编辑

做好物业管理的前期介入和管理是避免物业管理企业进入正常的工作中出现矛盾和纠纷，提高物业管理水平的重要途径。做好物业管理的前期工作，有利于房地产开发企业对物业建设的质量和销售，有利于维护业主合法权益，提升物业使用人的房屋价值，提高物业使用人的居住环境和品质，对开发商的房屋销售都有利、业主权益和社会稳定都具有重大意义，本文结合目前物业管理前期介入的情况，提出如何做好并加强前期的物业管理。

物业管理的前期介入早在我国物业管理的发展初期就被引入房地产的开发建设之中，且已收到良好的效果，现今，许多房地产开发商越来越重视与物业管理企业间的前期合作，也为日后物业的售后服务与长效管理打下了良好基础。然而，由于一些房地产开发与物业管理企业对物业管理前期介入的意义与作用认识不足，使得物业管理前期介入还未能引起足够的重视。为了更好地履行物业建设单位与物业管理企业在前期物业管理中的责任 , 防范前期物业管理中的潜在风险，建议物业管理行业一起来关注物业管理的前期介入。

加强前期物业管理，应该做好以下几方面工作：

一、规范开发建设企业的建设行为

一个高质量、高标准设施配套完备的物业项目能营造一个高水平的物业管理企业。建设高标准的精品楼盘，除了开发商、建设商、监

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理部门外，还必须通过物业的前期管理来规范和监督开发的建设行为。

（一）对物业的前期设计、规划严要求

开发建设企业的立项、规划、设计要立足高起点、高标准，要有超前意识;规划管理部门要严格把关，对不符合建设要求的不予审批；开发建设企业要严格按照规划设计进行建造，公共的配套设施要与建设同步进行，避免先建物业后建设施的行为;相关主管部门和质检部门要定期进行检查督导，对违规行为及时进行处理，限期改正。

（二）做好物业售前选聘物业管理企业工作

开发建设企业在物业项目开工、商品房预售前应聘任或委托物业管理企业进行前期管理，并制定新建物业管理区域物业管理方案和前期物业管理服务合同、业主公约，报物业管理行政主管部门备案。开发建设企业在出售新建商品房时，应当向购房人明示前期物业管理服务合同的服务内容、业主公约，在与购房人签订商品房买卖合同时，签订前期物业管理服务协议。未委托物业管理企业进行前期管理，未制定物业管理方案、前期物业管理服务合同和业主公约的，由房产管理部门责令限期改正，如不改正或不备案，不予颁发商品房预销售许可证，已颁发的予以收回或吊销预销售许可证。

（三）按合同规定进行运营

新建商品房由开发建设单位按照国家规定的保修期限和保修范围 , 承担保修责任。如委托物业管理企业负责保修 , 应与物业管理

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企业签订委托保修合同 , 明确双方权利义务和保修责任 , 并向物业管理企业支付质保金。

二、规范前期物业管理行为

物业管理前期介入开发建设阶段，共同参与物业的规划、设计、施工、验收等工作，对物业后期的管理具有十分重要的作用。物业管理企业前期介入应抓好以下几个环节：

（一）编制前期物业管理方案

物业管理企业应根据前期物业管理合同和物业的规划设计情况，编制物业管理方案，拟制业主临时公约和物业管理规定，使物业管理方案和开发建设项目策划方案融为一体，为日后物业管理打下良好基础。

（二）组织人员介入

组织人员前期介入是前期管理的关键。物业管理企业要挑选具有一定物业管理知识、物业管理实践经验和策划能力的管理人员组成前期物业管理机构，专门负责前期物业管理工作。并指派 1 ～ 3 名物业管理专业人员，参加房地产开发建设企业项目策划委员会，为开发建设企业提供咨询服务。

（三）加强物业施工质量监督，保障工程质量

物业管理企业要组织工程专业技术人员深入到施工现场，配合工程监理部门，对物业建筑规划、建筑材料、工程质量、配套设施建设进行检查监督，对违反规划和规定的项目，及时向开发建设企业提出改正意见和建议。

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同时加强前期住宅装饰装修管理，对维护广大业主的合法权益和物业管理区域环境管理及后期物业管理具有十分重要作用。加强前期住宅室内装饰装修管理应注重抓好：制定相关制度;办理室内装饰装修手续;加强对装饰装修活动的监督管理;对装饰装修工程进行验收等几项工作。

五、做好物业管理员工前期管理培训

物业管理是对专业化要求很高的行业。在英国，物业管理者要求是多面手，要能在不同场合充当不同的角色，现代物业管理要求高水平的物业管理从业者必须具备较高的综合素质，包括思想素质、职业道德、服务态度、管理知识和专业能力等。

在物业管理前期介入中，物业管理人员将代表着企业的外在品牌，人员的整体行为将成为关系到在正常接管、日常服务中能否真正的得到广大业主对工作的认可的关键因素。那么，员工的培养或培训将根据人员岗位不同进行。

（一）知识

对中高层管理人员的知识要求相对会比较高。知识包括经营管理知识、财务知识、法律知识。此外，掌握一些房产估价、房产经营、建筑工程、预算、城市规划等知识，对提升服务的内容和档次大有帮助。

（二）技能

物业管理不仅涉及房屋及其附属的设备、设施管理、维修和养护，而且包括绿化、环境卫生、保安和消防等，又涉及公共服务、专项服

第五篇：物业前期管理方案编订内容

前期物业管理方案

一、XXX物业管理前期筹备工作

（一）签订合同后，管理人员、水电工、保安人员，应提早介入了解图纸熟悉房屋结构、性能、水电管道布局，智能化安防监控系统等管理中应注意事项，加强培训，为往后提高、保养、维修、保值、增值打下基础，为业主解决后顾之忧。

（二）建立整理楼宇的详细资料，组织整理设备档案，资料档案及业主资料，做到档案齐全，有序管理。

（三）依据相关文件及本小区住宅特点制定《XXX花园业主公约》，《管理处岗位职责》，以及员工的规章制度。

（四）制订详细的设备，设施维修，房屋保养计划和检查制度，《水电设施、设备巡检计划》，《公共照明维护计划》，《监控与消防系统维护计划》等。

（五）规范各部门的日常管理工作，做好人员调配岗位培训，一个月内所有员工必须全部到位，并针对项目管理特点现场培训，提高实用素质。

二、XXXX接管后的日常管理服务工作

（一）、设接待处，白天有专职人员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉。服务做到“十二字方针”（即礼貌、热情、友善、乐观、主动、平等）。

（二）安防工作：

1、保安人员着装统一、整齐，待人要文明礼貌、热情。

2、保安倒班制：实行24小时值班和巡视。

3、门卫进出管理要严格，来访车辆要登记，搬迁货物需由业主开具证明条。

4、充分发挥小区24小时电视监控系统、TV分割镜头监控系统、入户梯口电控防盗锁，搞好社区智能化管理。

5、做好消防工作，建立防火、防盗责任制，定期检查消防器械。

6、建立消防安全制度，开展消防知识宣传教育活动。

7、配有消防系统设施设备，能随时启用。

8、小区内出入口设有明显标志，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志，订有突发火灾应急方案。

9、加强与市保安和临近派出所联系，建立联防，共同维护楼区安全，以创造良好治安环境。

10、车辆收发卡并由保安员指挥进入车库和停车场，外来车辆未经许可不得入区，自行车、摩托车和电动车派专人管理。

（三）为了保障小区内公共秩序和全体业主生命财产安全，根据《中华人民共和国治安管理公司处罚条例》和《重庆市城市住宅区物业管理办法》，特制定本规定：

1、各业主（住户）应将全部常住人员情况如实填写在《XXX花园业主入住登记表》中，并留下紧急联系办法；

2、小区内公共区域的公共秩序维护由管理公司负责，管理公司工作人员及保安人员有权对违反小区管理规定的行为进行检查、纠正；屋内安全由业主或使用人自己负责；

3、本小区实施准封闭式的保安管理办法，管理公司保安人员全天候24小时值班，业主（住户）应主动配合管理公司工作，防止各业治安事件的发生；

4、各业主（住户）不得违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性物口，不得利用房屋从事危害公共利益或侵害他人正当权益的活动；

5、为了保障业主利益，凡个人携手箱、包装箱及大件物品离开小区，需事先填写《物品搬迁登记表》经管理公司核实同意（房屋使用者需经业主签名同意）方可离开；

6、凡住户搬离小区应提前通知管理公司，并填写《物品搬迁登记表》，经业主签名同意、经管理公司核实后方可离开小区；

7、各业主（住户）有责任关好自家的门窗，并保障治安报警设施的完好及有效使用；

8、住宅区内严禁进行一切违反治安管理条例和角犯法律的活动。

（四）、环卫绿化工作：

1、公共部位及商场门前卫生区，管理处派专职卫生员做到垃圾日产日清，楼道每3天清扫1次，楼梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次，及时清除小区内主要道路积水、积雪。

2、生活区按幢设立垃圾箱，垃圾实行袋装，定点堆放、定期清运。

3、二次装修房屋共用部位保持清洁，对乱贴、乱画，擅自占用和堆放杂物现象定期清理。

4、商业网点管理有序，符合卫生标准，无乱设摊点、广告牌现象。

5、做好二次供水卫生检查，定期清洗，并做好水质检报告书；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度检查1次，及时清掏；化粪池每半年检查1次，每年要清理一次。

6、聘请专职园艺工对小区内的绿化进行细心保养和修整，按照绿化的不同品种、不同习俗、不同季节、不同生长期，适时确定不同的养护重点，制定不同的养护计划，为小区提供一个优雅的环境。

（五）环境和卫生管理规定

为了保持小区的干净整洁，为全体业主创造一个安全、文明、优雅、舒适的生活环境，特制定以下规定：

一、本住宅区内实垃圾袋化管理，各业主（住户）倾倒垃圾时应系好垃圾袋口，投放到楼前垃圾箱内。

二、本住宅区内任何公共场所均不得随地吐痰，不准乱倒垃圾、杂物、污水和随地大小便。

三、切勿将垃圾、菜叶、布屑、胶袋、废纸和硬壳等杂物投入下水道内，如使用不当而导致堵塞或损坏时，业主（住户）应及时通知管理公司进行处理并承担相应费用。

四、住宅区内任何公共地方，均不得乱涂乱画乱贴，违者应负责粉刷、更新费用，如属儿童所为，应由家长负责。

五、凡在公共场所乱贴、乱派广告、标语、传单者，除责令期限期清理现场、恢复原状外，还将视情况追究相关当事人的责任。

六、豢养宠物的业主（住户）应遵守有关规定，并妥善管理好自己的宠物，不得让宠物大声嚎叫以及在公共场所大小便。

七、保持小区的安静，不得在休息时间（12：00-14：00，19：00-8：00）制造噪音。

八、爱护小区绿化、不践踏草地、攀折花木，不在公共场所晾晒衣物。

（六）、房屋及设备、设施管理：

1、房屋质量，设备设施维修在保修期内应及时反馈给建设单位，协助建设单位与业主的沟通，便于做好保修工作。

2、与业主协商做好房屋公共部位与设备设施的定期保养、保修以使得到保值增值。

3、建立设备台帐，并设置标志，以示区别和了解。

4、公共照明及线路，水电维修，安防监控网络，每天完成巡查养护，所有设备均按《维保计划》进行维保。

5、公司每天应派人到楼宇现场检查一次，对于存在问题，及时提出整改

6、做到小修，业主随叫随到，30分钟完成；中修不过夜，大修不超过二天；急修30分钟内赶到现场，及时回访。

（七）、加强二次装修跟踪管理，业主委员会协助管理处与业主签定二次装修有关规定的协议，每天检查一次，协调好邻里关系，引导业主按规定装修，共同护房屋质量。

（八）、积极开展便民服务，建立热线电话，方便业主，为业主代办中介，代购机船票、代请保姆、代请钟点工等。

（九）、根据本小区情况，做到微笑相迎，热情周到，文明服务，竭尽努力让业主满意。

三、小区车辆管理规定

1、自觉遵守小区交通管理规定，爱护道路，公用设施，不乱停乱放；

2、管理区域内车辆行驶停放应注意前后左右规定的安全距离；

3、车辆管理员应提醒车主停放好车辆后锁好车门，调好防盗系统至警备状态，车内贵重物品应随身带走；

4、机动车辆在物业区域行驶，时速不得超过5公里，严禁超车，机动车辆在物业范围内禁止鸣号；

5、不准在小区内任何场所试车、修车、练习；

6、不准辗压绿化草地损坏路面、损坏路牌和各类标识，如有损坏应照价赔偿；

7、不准在人行道、车行道、消防通道上停放车辆（机动车辆只能在停车场指定车位内停放，非机动车必须停放在专用场地内（消防车、警车、救护车除外）；

8、不损坏停车场消防、通信、电器、供水等公用设施；

9、保持停车位清洁，不得将车上的杂物和垃圾丢在地上，有漏油、漏水时，车主应即行处理。

四、管理模式

（一）拟采取的管理方式

服务质量是企业生存之本，管理处必须贯彻以下标准：管理无空挡，服务有标准，投诉有反馈，办事有时限，考核不迁就，奖惩有力度，满意见真情。物业管理要上水平，就要发挥社区整体上下功夫，形成物业管理企业，业主委员会、社区居委会、省军区各级官兵、公安派出所等部门紧密联系的“共建”机制。

（二）管理处组织机构

1、办公室：

（1）负责日常事物，代收代发报纸信件（2）二次装修管理

（3）检查楼宇和绿化养护、保洁

（4）协调处理邻里关系

2、工程部：

（1）负责房屋质量检查

（2）建立设备设施维保计划

（3）做好日常维修保养工作

3、财务部：

（1）管好用好财务

（2）负责日常收管理费、代收水电费

（3）统购日常维修器材、分发器材

4、保安部：

（1）选好保安员搞好培训，管好保安

（2）加强消防检查，做好防火防盗维持小区良好治安秩序

（3）与街道建立联网治安，加强周边环境安全

（三）管理人员的配备

1、项目经理1人，全面负责小区日常事务管理。

2、楼管员2人，负责楼宇的检查服务及收费等。

3、客服主管1人，全面负责客服部工作。

4、贴心管家10人，负责本单元的日常管理实务

5、前台接待2人、负责业主的投诉和保修的接待工作

6、维修主管1人，全面负责维修不工作

3、水电工2人，负责小区日常水电及工程维修。

4，弱电工1人，负责小区智能化系统。

5、电梯工1人，负责小区电梯的日常维护工作

6、土建工1人，负责小区土建维修工作

7、保洁主管1人全面负责保洁部工作

8、保洁工14人，负责小区公共卫生，全日制保洁。

9、绿化工2人，负责小区绿化日常养护。

10保安主管1人，全面负责安全部工作

10、保安24人，24小时值班。

如上共计64名。

五、人员的选拔和培训管理

（一）人员选拔

根据本小区的特点及所需的服务要求，适应今后的管理及服务水平，所聘用的各基层管理员将依据其资历及实质管理经验调配合适的工作岗位，逐步向社会公开招聘具有专业水平的，实践管理经验丰富的，善于协调各种人际关系的高素质人才。

（二）培训目标及方式

为了适应物业管理行业日益趋向市场化、专业化、综合化、社会化的发展趋势，我公司将严格选聘人员，所聘用的各基层管理员工将依据其资历及实质管理经验调配合适的工作岗位，除公开向社会招聘具有专业水平的，实践管理经验丰富的，善于协调各种人际关系，高素质、高效、精干的人员外，还必须定期组织理论学习培训，管理处并同时进行必要的培训工作技能训练，务求使其能日常管理事物的工作。

公司会采取集中与分工种培训，将内部培训与外部培训相结合，造就房屋管理，电脑与档案管理，治安管理，消防管理，水电管理，财务管理，与经营活动等专业的人才，建立高素质的管理服务队伍，有人才能出好成果。我公司将同时负责督导及培训各级别管理员工的专业管理知识，使其能于理论中实践实质管理工作。

（三）培训计划及内容

培训计划及内容见附件2

（四）培训考核

为体现培训的效果并贯彻管理制度及工作经验的落实公司于员工培训期间通过不定期的培训考核确保培训的质量。

六、维修基金的管理与使用

（一）按国家有关规定收取并建立共用部位、共用设施设备保修期满后修理、更新、改造的维修基金。

（二）维修基金的使用由物业公司提出使用计划，经当地物业管理行政主管部门审核后划拨。

（三）维修基金不敷使用时，经当地物业管理行政主管部门审核批准，按业主占有的房屋建筑面积比例续筹。

（四）业主转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。

七、物业管理服务承诺

我公司将以“以人为本，科学管理，依法办事，真诚服务”为宗旨，在该小区管理中采用以往的成功经验以外，将在以下几个方面作新的尝试：我们将引进系统工程的方法技术，提高一体化管理水平，采取计划目标管理、全面质量管理、督导管理协调管理等先进的管理方法。根据ISO9001：2000质量管理和质量保证国际标准中有关服务行业的要求，探索并逐步走上物业的管理标准化之路；始终强调把服务业主（住户）作为管理的重心。我们将在完善服务体系，提高服务层次，改进服务质量等方面采取一系列新举措，瞄准物业管理先进水平，全面接管小区后，按照《XXX市普通住宅物业管理服务等级标准》以及《物业管理委托合同》的有关条款，在物业管理委托期二年内达到沭阳县标准化小区。

物业管理服务质量

一、物业管理公共服务质量标准

1、房屋共用部位、共用设施设备的维护

（1）房屋

A.房屋完好率达98%以上；

B.房屋零修、急修及时率92%以上； C.房屋零修工程合格率98%以上； D.外观良好、整洁、无缺损现象； E.房屋装修符合管理规定。

（2）协调配合水、电等专业部门做好水、电等设施设备正常运行的保障工作，并保障小区内下水道、化粪池正常畅通运行。

（3）环卫设施完好无损。

（4）道路畅通，路面平整。

（5）消防设施完好无损，可随时启用。

2、安全护卫

（1）主出入口设有值班室，并实行24小时值班；

（2）安全护卫人员24小时巡查；

（3）小区24小时监控；

（4）交通、车辆管理有序；

A、机动车辆出入登记、按章行驶，确保道路畅路。

B、机动车辆按序停放。

（5）危及用户安全处，设有明显的标志并制定防范措施；

（6）有应急处理计划、措施，遇警能及时报警，并努力防止事态近一部恶化，协助保护现场。

（7）小区内无重大火灾、刑事和交通事故。

3、绿化与环境卫生

（1）绿化符合规划要求，布局合理，绿化覆盖率不低于30%；

（2）花草树木长势良好，无枯死，无破坏，无大面积虫害现象；

（3）修剪及时，整齐美观；

（4）绿化品味高，有较高观赏价值；

（5）小区内全方位保持清洁；

（6）房屋立面整洁，公共楼道及道路整洁，无堆放杂物现像；

（7）水、电等设施设备整洁，水箱定期清洗，供水符合卫生标准，无二次污染及隐患；

（8）环卫设施整洁；

（9）无乱贴、乱挂、乱划现象；

（10）噪音等符合环境标准。

4、收费管理

（1）服务人员尽职尽责，岗位职责上墙公布；物业管理收费实行明码标价。

（2）用户主动参与、支持物业管理工作，自觉维护环境、秩序，共创文明小区；

（3）建立收费管理制度，责任落实到人，每六个月向业主委员会或物业产权人、使用人公布服务费收支情况；

（4）模苑遵守国家收费政策，无擅自增加收费项目、提高收费标准等乱收费行为；

（5）认真接等群众投诉，并建立群众投诉记录，有效投诉办结率98%以上，回访率100%；

（6）业主意见反馈满意率90%以上。

5、相关条件

（1）硬件环境

A、小区符合规划要求，无违章搭建，无擅自改变房屋用途现象；

B、小区楼宇、建筑等各类标识明显；

C、供水、排水、供电、消防、绿化、环卫等设施设备齐全；

D、停车场分类（汽车、电动车、自行车可分别存放）；

E、有集中监控设备；

F、有生活服务配套设施；

G、有教育、文体活动及商务服务设施；

二、物业管理公司提供的服务项目（分期逐步到位）

1、便民服务（部分收费）

（1）清洗空调过滤网；（2）室内清洁；

（3）检修电器（室内自用部位）；（4）修理家具配件；（5）安装、更换配件；（6）修理，开关、插座、电话盒等；

（7）修理、更换门铃、门锁、信箱锁；（8）修理、更换灯泡、日光灯、灯罩；（9）修理、更换水龙头、水阀及各类软管；（10）修理洗手盆、下水管及抽水马桶；（11）代办缴纳电费；（12）代办缴纳电话费；（13）代办电话开户；（14）代办有线电视开户；

2、商务服务（部分收费）

（1）代办收订报纸杂志、邮递；（2）代订车、船、机票；

（3）中英文打字、传真；（4）电话留言服务；

3、社区娱乐、文化活动服务

（1）棋类；（2）牌类；（3）球类；（4）健身活动；

（5）书刊阅览；（6）欢庆节日；（7）义务服务活动。

三、物业管理企业

1、企业须持有物业管理企业资质证书；

2、企业建立现代企业制度，内部考核制度健全，岗位职责明确；

3、人员培训，持证上岗；

（1）企业从业人员统一着装、佩戴胸卡；（2）档案管理规范，资料齐全；

（3）积极使用新技术，广泛使用计算机管理。

八、接管时的准备工作

详见附件3

九、服务目标

根据《XXX市普通住宅物业管理服务等级标准》的精神，我们保证服务达标。

十、便民活动

提供便利、高效、经济的便民服务是我们公司服务业主、提高业主的工作与生活质量保障之一。我们将根据小区的结构、地理位置及周边的配套设施情况及业主的需求，结合本公司多年从事物业管理积累下来的经验，提供丰富的便民及特约服务项目，切实提高物业管理综合服务质量。

便民服务及社区文化见附件4

十一、提高管理服务水平新设想

（一）实行小区主任管理制度；

（二）推行ISO9001质量保证体系标准；

（三）进一步开发、完善电脑物业管理软件，建立计算机网络管理系统；

（四）建立电脑防盗、消防报警系统，争取在小区逐步取消防盗网；

（五）导入物业管理CI系统战略，从细处入手，创大品牌效应，在小区内设置各种形象指示牌，形成独有的文化个性和文明居住特色的小区。

十二、公司与业主的违约责任

一、甲方违反合纸，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；

二、乙方违反合约，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；

三、甲方违反合约，擅自提高收费标准或乱收费的。乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违反金；

四、乙方应按合同约定，6个月交纳一次物业服务费，不按本合约约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。

第八条为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务的等突发事件，甲方因采取紧急措施造成乙方必要的财产损失的，经有关部门鉴定属实的，甲方不承担赔偿责任。

第九条在本合约执行期间，如遇不可抗力，致使合约无法履行，双方按有关法律规定处理。

第十条本合约内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效办。本合约中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。

第十一条本合约在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向浦口区仲裁委员会申请仲裁，或向人民法院起诉。

第十二条本合约正本连同附件，一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。

第十三条本合约自签订之日起生效。

附件1

[附房屋装饰装修管理协议及办理装修手续流程]

办理装修手续及管理流程图

尊敬的住户：

当您乔迁新居，准备精心装饰装修房屋的时候，请您参照以下程序办理装修手续。它将为您节约许多宝贵的时间，让您顺利进行装修。

业主装修前向管理处领取资料，业主阅读资料内容，向管理处咨询。

业主提出装修申请：

1、填写《室内装修申请表》；

2、提交装修施工图或装修方案；

3、提供装修施工人员身份证复印件1份及一寸照片1张。

管理处依据法规审核业主装修方案。

业主办理相关手续：

1、装修许可证；

2、装修施工人员出入证。

装修施工队进场施工

1、管理处对业主装修施工过程进行监督

2、业主装修完工后告知管理处，竣工使用三个月后管理处负责验收

3、验收合格，无发现影响公共设施、毗邻房等，无息退还押金不合格由业主进行整改后再验收

装修特别提示：

1、建议业主与装修公司签订装修合同时，要提出保修期及保修金事宜，以便控制装修公司的工程质量及保修服务；

2、严格遵守小区装修时间（8：00--12：0014：00--18：00）；

3、禁止装修工人员串楼串户；

4、装修户应配备2只灭火器，严禁使用电炉，注意防火；

5、楼梯搬运材料时，应注意维护公共设施{墙面、楼面、窗户、消防箱、灯具、进户门等}；

6、垃圾实行袋装，按管理处指定位置放，装修垃圾放置指定位置，生活垃圾放置垃圾房内；

7、为了您和其他业主的利益，请您严格遵守《房屋装饰装修管理协议》的规定，谢谢合作！

房屋装饰装修管理协议

甲方：丹尼尔物业管理有限公司

乙方：

为了确保物业和公共设施的安全，延长使用寿命，保证乙方所购物业的保值增值，甲乙双方协商一致，达成本协议：

一、甲方建议乙方在住宅室内装修时，选择实力较强，信誉较好，具有施工资质的施工单位。

二、乙方开始装修前，应提前七日向甲方提出申请，办理如下手续：

（1）提供装修施工图或装修方案；

（2）按规定交纳垃圾清运费、装修保证金；

（3）填写二次装修申请表。

三、乙方的装修方案经甲方审查合格，发给《装修施工许可证》后，方可进场施工，否则甲方工作人员有权要求乙方停止装修。

四、乙方应协助施工人员凭身份证复印件及一寸照片一张办理临时出入证（工本费10元/本，押金20元/本），无临时出入证不得进入本小区，装修完毕后临时出入证及《装修施工许可证》由乙方或装修负责人交回物业管理中心，并办理退押手续。

为了保护辖区内各业主的居住安全，施工人员不得在大厦内留宿，否则甲方有权不予退还临时出入证押金。

五、乙方装修前须对楼宇结构、装置、装饰等提供足够的保护措施，避免在装修期内有任何损毁。如楼宇内的公共设备有任何损毁（污渍、裂痕、刮伤等），有关业主须负担一切修复费用。

六、乙方装修材料应按甲方指定的线路出入本小区，所有的装修材料只能存放于户内，严禁从楼上抛弃垃圾或任何物品。建筑垃圾应于室内装袋后，当天清运至甲方指定地点。拖延一天以上的由管理处负责清运，所花费用从装修保证金中扣除。

七、装修施工时间规定为8：00－12：00，14：00－18：00。管理处对违反装修时间规定的有权采取责令停工或没收工具等处理办法，以保证小区住户正常作息时间。

八、所有装修工程只限于本户内，不得在走廊或共用区域内进行，所有工具必须存放于本户内，不得占用小区内的公共走道及公共区域，若乙方行为损害到他人利益，将负责赔偿其损失。

九、装修施工时，应尽量减少装修引起的尘埃及噪音，避免给其他业主带来干扰及不便。应注意防火，排除火灾隐患，如引起火灾并殃及其它业主和共用设施，乙方应承担赔偿责任。乙方在装修期间应关闭单元入户门。

十、勿将混凝土、沙石、灰渣、瓦砾及其它杂物倒入卫生间或排水管道，否则由此产生的维修、疏通费用乙方自行承担。

十一、施工人员只能在《装修施工许可证》指定的现场作业，不得乱串场地，违者没收出入证。

十二、乙方在装修时，应遵守下列规定：

外墙：为维护建筑外观的统一、和谐及美观，业主不得将窗户及外墙作任何更改，严禁改装窗户，不得拆迁或更改平台窗户，不得加设其它附属物，不准在外墙及窗户上竖立广告标志。

结构及外观：

1、严禁改动和损坏原有的结构、外观和公共设施，严禁改变房屋及配套设施的使用功能，否则，乙方应负责恢复原状；

2、不允许拆、敲打室内的柱子、承重梁等，避免不安全的隐患；

3、楼板打冲击钻时要避开水管、线缆等，深度不得超过１０毫米，若由于装修打击管线造成损坏或影响其他住户的，应赔偿损失并负责修复。

阳台及门窗：

1、严禁自行封闭阳台，加设防盗栏杆以及其他任何形式的附加物；

2、贴磁砖时不得污损外墙，若出现该情况时要立即清洗干净；

3、严禁改动入户门、门套；

4、严禁在窗户上安装防盗网，严禁加装防盗门；

5、靠窗部位建议装修材料采用防水材料，以避免将来因渗水引起质变。

管道：

1、严禁改动厨房、卫生间的排水（排污）管道；

2、若将排水管埋于墙体内，应留有检修口，便于管道堵塞时的检修；

3、处理好排污口、地漏及周围防水，避免渗漏水；

4、建议对预埋在墙体内的水管试压后再封闭。

厨房及卫生间：

1、严禁改变厨房及卫生间原有的位置；

2、按煤气公司有关规定煤气管道不得做任何改动和埋于墙体，避免不安全因素存在；

3、严禁敲打和改变属公共部分的通风管道井；

4、吊顶需做成活动式的或预留检查口，便于日后检修；

5、厨房及卫生间已有防水层，严禁凿击地面或重力碰撞给排水管，以免造成渗漏，破坏防水层的要重新补做，避免渗水；

6、安装浴缸、马桶时，处理好接头，保证流水顺畅，防止渗水。

智能设施及管线：

严禁更改智能设施管线，严禁擅自更改智能系统所属设备的安装位置。

空调：

1、装修前应先确定好室内机的安放位置，以便于事先预埋好管线及插座；

2、空调外机必须放在指定的位置，保证整体外观的统一；

3、空调滴水管应接于预埋好的冷凝水管中。

十三、装修期间，乙方不得私自在户外接驳水、电，违者按偷水、偷电论处。

十四、乙方在装修期间严禁使用明火易燃易爆物品，如电焊、气割等，若确属需要，应报甲方批准。

十五、甲方有权按乙方申请的装修内容及本协议进行监督管理，乙方若有违反，甲方有权责令其停工、扣留、没收装修工具或责令其限期恢复原状，造成损失时，乙方应承担相应的赔偿责任。

十六、乙方在装修过程中如造成管道堵塞、渗漏、停电、损坏共用部位、共用设施设备或造成他人财产和人身损失的，乙方应负责修复并赔偿损失。

十七、装修竣工后乙方通知甲方，甲方将派员与乙方共同验收，经三个月观察，无渗漏或其他遗留问题，即可无息退还乙方相应的装修保证金。

十八、本协议一式两份，自双方签字盖章之日起生效。

甲方：XXX物业管理有限公司

乙方：

二O一0年

月

日

附件2

1、管理处全体员工培训

（1）委托方、管理公司及物业情况的简介（包括人事结构和组织）

（2）管理员工礼仪及行为规范

（3）员工守则、行为及纪律

（4）物业管理基础知识

（5）物业保安措施及辅助巡逻设备

（6）物业设施的类型及应用

（7）管理服务的目的及重要性

（8）防火知识、消防装置及使用

（9）各项应急预案及实际操作培训

（10）紧急事件处理程序：如水管爆裂、火警应变、电力故障、煤气泄露、雷暴及台风、理业主投诉及投诉处理程序。

2.物业管理人员专业培训

（1）管理员的职责

（2）物业移交单元的程序

（3）清洁知识的介绍

（4）物业管理法规的介绍

（5）二次装修的监控及管理

（6）物业范围内巡视规程

（7）紧急事故处理程序

3、保安人员专业培训

（1）保安人员的职责

（2）保安工作的基本概念

（3）物业安全防范与管理

（4）消防安全防范与管理

（5）车辆管理与停车管理

（6）日常巡视及夜间防范管理规程

（7）二次装修的监控及管理规程

（8）治安消防等突发事件处理

（9）步操体能训练及消防演习

（10）事件记录规程

4、工程人员专业培训

（1）工程人员的职责

（2）各施工单位监督检查规程

（3）机电维护的措施及程序

（4）物业设施设备运作流程

（5）维修工具维护及保管

（6）设施设备维修保养规程

（7）物业设施的操作流程

（8）突发事件处理程序等

5、清洁绿化工专业培训

（1）本岗位规章制度及岗位责任制

（2）文明礼貌用语及行为道德规范

（3）不同区域、不同项目清洁、保洁的标准及操作规范

（4）清洁用品的使用规范及安全操作事项

（5）不同绿化品种管理养护的标准

（6）常见病虫害及防治

（7）喷洒农药杀虫安全操作

（8）常用农药的稀释配置

附件3：

1）移交接管前的准备工作

A提交介入管理，拟派项目经理、部分管理员和维修人员到位，其他人员分步到岗，落实管理用房和宿舍，做好各项筹备工作。

B成立验收小组。技术人员进驻现场，了解设备设施，熟悉构造、性能、水、电、气管道线路的位置及走向；填写有关质量记录。

Ⅰ移交接管验收遗留问题统计表；

Ⅱ公共配套设施接管验收表；

Ⅲ公共配套设施接管验收遗留问题统计表；

Ⅳ机电设备接管验收遗留问题统计表。

2）物业资料的移交接管

A接管楼宇资料的验证及部分移交的资料

Ⅰ产权资料；

ⅰ项目批准文件；

ⅱ用地批准文件；

ⅲ建筑执照；

ⅳ业主姓名、产权、房屋位置、建筑面积清单。

Ⅱ市府验收合格资料

ⅰ市建设工程竣工验收证书；

ⅱ市建筑消防验收合格证；

ⅲ物业综合验收合格证书；

ⅳ用电许可证；

ⅴ房屋使用说明书；

ⅵ房屋保修书。

Ⅲ工程技术资料

ⅰ竣工图-包括平面图、建筑、结构、水电、附属；

ⅱ工程及隐蔽管线的全套图纸；

ⅲ地质勘察报告；

ⅳ工程合同及开、竣工报告；

ⅴ图纸会审记录；

ⅵ工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）；

ⅶ隐蔽工程验收签证；

ⅷ沉降观察记录；

ⅸ竣工验收证明书；

ⅹ水、电、卫生器具等设备的检验合格证书；

Xi砂浆、混凝土块试压报告；

Xii供水试压报告。

3）物业接管验收程序

A业主委员会通知本公司接管验收；

B验收小组按核对所接收的资料，签发验收复函；

C验收小组同移交人对房屋、功能、公共设施设备等进行验收；

D对竣工验收中发现的质量问题，由验收小组填写各类遗留问题统计表，约定期限由移交人负责整改，并商定时间复核；

4）物业公共设施接管验收项目标准

A验收项目：小区的公共场所、设施及其水电设备等；

Ⅰ基础设施；

Ⅱ天面；

Ⅲ公用天线； Ⅳ消防设施（消防栓、消防箱）；

Ⅴ公共路灯；

Ⅵ绿化；

Ⅶ公共道路；

Ⅷ垃圾箱（池）；

Ⅸ垃圾转运站；

Ⅹ岗亭；

Ⅺ车库；

Ⅻ沙井、检查井和化粪池；

ⅩⅢ明暗沟；

ⅩⅣ挡土墙、坡；

ⅩⅤ踏步；

ⅩⅥ台阶；

ⅩⅦ水池、水箱； ⅩⅧ信箱；

ⅩⅨ景观、雕塑及文化娱乐设施。

附件4：

（一）各项便民服务

日常生活家政服务

1、提供家庭劳务服务（上门吸尘、打蜡、搬家、搬货）

2、钟点家庭服务

3、电话留言服务

4、代办电话开户

5、代办煤气开户

6、代办有线电视开通

7、代叫出租车

8、代订牛奶

9、代请家教

装修

1、设计咨询

2、采购咨询

3、施工咨询

4、材料咨询

维修

1、清洗安装排风扇、洗衣机

2、清洗安装抽油烟机

3、清洗安装空调过滤器

4、安装玻璃

5、音响及家用电器

6、安装灯具、门铃、橱柜

7、安装热水器、洗手间洁具

8、检修电路、家用电器

9、修理家具配件

10、修理防盗门

11、疏通下水管道（主管、支管）

12、修理或更换水表、电表、开关、插座、电话、门铃、门锁、门窗、信箱锁、灯泡、日光灯、灯罩、水阀、水龙头、软管

医疗服务

1、建立住户健康档案卡

2、住户生病时代办联系医院

园艺

1、住户提供家庭园艺咨询

2、鲜花护养术

商务

1、传真

2、复印

3、打字

4、代订车、船、机票

5、引社区宽带，铁通、中国电信等

特约服务

可根据业主需求增设其它特约服务项目

（二）各项社区文化

1、业主入住仪式（送吉祥话、送对联）

2、不定期举行棋牌、球类比赛

3、社区文化、法律及其他的宣传活动

4、节日喜庆氛围的布置及部分喜庆节日的娱乐活动（不定期）

XXXX花园前期物业管理方案