最高法院明令禁止将一套房屋改多套出租

第一篇：最高法院明令禁止将一套房屋改多套出租

最高法院明令禁止将一套房屋改多套出租

文章来源:厦门日报2009-5-26点击:40

最高法院出台物业管理有关问题司法解释，本报采访专业人士详细解读

【核心提示】

住宅改商用须经全楼业主同意，停车处置应首先满足业主需要，业主不能将一套房子改多套出租，物业未获续聘无权收费，业主不能以放弃权利为由而不履行义务。最高人民法院24日出台两部司法解释专门就物业管理中的有关问题进行规定，我市业界人士说，这标志着物管纠纷从此有了具体的天平。

近年来，随着住房制度改革的不断深入以及业主维权意识的提高，涉及物业权益的纠纷也越来越多，此前颁布实施的《物权法》尽管对物业服务有关方面进行规定，但因为原则性强并不易于具体操作执行。本报记者第一时间采访了市建设与管理局房地产开发与物业管理处副处长邱永聪及有关业内人士，请他们就其中的焦点话题并结合我市情况进行解读。

焦 点1停车处置应首先满足业主需要

像全国许多地方一样，我市小区停车问题集中表现在三方面：一是车位配备不足；二是不少车位被挪用；三是停车秩序没有监管执法主体。邱永聪说，司法解释的出台将有利于小区停车问题的解决。根据司法解释，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当首先满足业主的需要。这意味着在条件基本相同的情况下，小区停车设施应优先处分给业主，而不能成为某些人牟取暴利的手段。

随着车辆的迅速增长，停车收益已经成为小区业主公共支出的重要资金来源。司法解释规定，业主请求公布、查阅建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况，人民法院应予支持。“这一规定既有利于业主监督，使小区公共收益真正用于公共服务事项，也使业主清楚本小区的停车处置是否存在违规”。

焦点2住改商须全楼业主同意

司法解释规定，业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主应当认定为“有利害关系的业主”，换句话说就是住改商须经整栋业主同意。

住宅改商用以及一套房屋改多套进行出租，因为占用小区公共资源多以及容易带来安全隐患，一直为人们所诟病。尽管此前我市已发布“住宅禁商令”，但效果并不理想，许多单位的注册地与实际办公地点并不吻合。在邱永聪看来，司法解释不仅基本封堵了住改商的空间，而且也对一套房屋改多套进行出租这个顽疾给予明令禁止。根据司法解释，凡违章加建、改建房屋即属于损害他人合法权益的行为。

前埔南区四、六、七组团业委会主任许晴义说，十个业主几乎有十种意见，要想让整栋大楼业主同意，可能性几乎为零。

焦点3开发单位或个人只有一票表决权

按照过去的操作模式，一个产权单位即为一人，享有一次投票表决权。但司法解释规定，业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。

“新规等于封堵了某些开发单位或特殊业主表决小区重大事项时进行人为操控的空间”，邱永聪说，按照《物权法》规定，业主共同行使权利包括选聘“管家”等重大事项时要满足两个三分之二，一是人数达到小区业主总人数的三分之二，二是专有面积占建筑物总面积的三分之二同意。许晴义告诉记者，位于前埔附近的一个小区就曾出现这样情况：住在小区里的大多数业主同意聘用现有的物业企业，但因为拥有大量会所以及车库等设施的开发单位持反对意见，业委会只能重新聘请物管企业。

焦点4楼层低也要交电梯费

在现实中经常存在这样的情况，住在楼层低的住户拒交电梯费。司法解释对此规定，物业服务企业已经按合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

邱永聪举例，我市一小区就出现这样的情况，住在楼层低的住户不愿交纳电梯费，造成了小区管理的不和谐。还有另外一个小区，刚开始低楼层住户说自己不需要电梯，拒交电梯费，物业就对电梯运行系统进行改造，业主只有刷卡后才能乘电梯，没多久这些先前不愿缴交电梯费的住户就基本上前去办卡，原因是每每这些人家里有亲戚朋友来访，都要为电梯一事解释半天。

焦点5“管家”没被续聘不能收费

新“管家”进不来，老“管家”赖着不走，业主不知道钱到底应该交给谁。司法解释规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，人民法院应予支持。

邱永聪对此认为，应该区分为两种情况：一是合同到期业委会已经选聘新的物业服务企业，老的企业当然不能再收取管理费；二是虽然合同到期，但业委会还未聘用新的服务企业，老的企业依然可以继续收费。

采访中邱永聪表示，我市正着手修订《厦门市住宅区物业管理条例》，将结合此次最高人民法院的司法解释进行补充完善。

第二篇：出租房屋租赁合同范本

出租房屋租赁合同范本

出租方(以下简称甲方)：

承租方(以下简称乙方)：

甲、乙双方就下列房屋的租赁达成如下协议：

第一条 房屋基本情况。

甲方房屋(以下简称该房屋)坐落于;位于第第二条 房屋用途。

该房屋用途为租赁住房。

除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途。

第三条 租赁期限。

租赁期限自___年___月___日至___年___月___日止。

第四条 租金。

该房屋月租金为(人民币)千 百 拾元整。

租赁期间，如遇到国家有关政策调整，则按新政策规定调整租金标准;除此之外，出租方不得以任何理由任意调整租金。

第五条 付款方式。

乙方按(季)支付租金给甲方。

第六条 交付房屋期限。

甲方应于本合同生效之日起 日内，将该房屋交付给乙方。

第七条 甲方对房屋产权的承诺。

甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷;除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在交付房屋前办妥。交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。

第八条 维修养护责任。

租赁期间，甲方对房屋及其附着设施每隔六个月检查、修缮一次，乙方应予积极协助，不得阻挠施工。

正常的房屋大修理费用由甲方承担;日常的房屋维修费用由乙承担。

租赁期间，防火安全，门前三包，综合治理及安全、保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任和服从甲方监督检查。

第九条 关于房屋租赁期间的有关费用。

在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付：

1.水、电费;

2.煤气费;

3.供暖费;

4.物业管理费;

第十条 房屋押金

甲、乙双方自本合同签订之日起，由乙方支付甲方 作为押金。

第十一条 租赁期满。

1、租赁期满后，如乙方要求继续租赁，甲方则优先同意继续租赁;

2、租赁期满后，如甲方未明确表示不续租的，则视为同意乙方继续承租;

3、租赁期限内，如乙方明确表示不租的，应提前一个月告知甲方，甲方应退还乙方已支付的租房款及押金。

第十二条 违约责任。

租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按须向对方交纳三个月租金作为违约金。

第十三条 因不可抗力原因导致该房屋毁损和造成损失的，双方互不承担责任。第十四条 本合同未尽事项，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。补充协议与本合同不一致的，以补充协议为准。

第十五条 本合同之附件均为本合同不可分割之一部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。

第十六条 其他约定

(一)当前的水、电等表状况：

(1)水表 为： 度;(2)电表现为： 度;(3)煤气表现为： 度。第十七条 本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方可向人民法院起诉。

第十八条 本合同自甲、乙双方签字之日起生效，一式三份，甲、乙双方各执一份，具有同等效力，中介执一份备案。

甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日 _________年____月____日

出租方(甲方)：________________________________

身份证号码：__________________________________

联系电话：____________________________________

承租方(乙方)：________________________________

身份证号码：__________________________________

联系电话：______________________________________

根据《中华人民共和国合同法》、《南京市房屋租赁条例》(以下简称：《条例》)的规定，甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，经协商一致，就甲方将其合法拥有的房屋出租给乙方使用，乙方承租使用甲方房屋事宜，订立本合同。

一、出租或预租房屋情况

1.1 甲方出租给乙方的房屋座落在___________________(以下简称该房屋)。

1.2 该房屋的公用或合用部位的使用范围、条件的要求;现有装修、附属设施、设备状况和甲方同意乙方自行装修和增设附属设施的内容、标准及需约定的有关事宜，由甲、乙双方分别在本合同附件中加以列明。甲、乙双方同意该附件作为甲方向乙方交付该房屋和本合同终止时乙方向甲方返还该房屋的验收依据。

二、租赁用途

2.1 乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为 住宅 使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。

2.2 乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批核准前，不擅自改变上款约定的使用用途。

三、交付日期和租赁期限

3.1 甲乙双方约定，出租房屋租赁期自______年_____月_____日起至______年_____月_____日止。

3.2 租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期满前一个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。

四、租金、支付方式和期限

4.1 甲、乙双方约定，该房屋每月租金总计为人民币______ 元。

4.2 乙方应于每季度日前向甲方支付该季度租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按月租金的5%支付滞纳金。

4.3 乙方支付租金的方式如下：_________________________________________。

五、保证金和其他费用

5.1 甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为一个月的租金，即人民币甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。

5.2 租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、网费、设备、物业管理等费用由乙方承担。

六、房屋使用要求和维修责任

6.1租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏发生故障的，乙方应负责维修。乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。

6.2租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。甲方对该房屋进行检查、养护，应提前7日通知乙方。检查养护时，乙方应予以配合。甲方应减少对乙方使用该房屋的影响。

6.3除本合同附件外，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门批准后，方可进行。对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮的义务。租赁期满后，依附于房屋的装修和乙方留下的增设的附属设施和设备归甲方所有。

七、房屋返还时的状态

7.1 除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后立即返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按原日租金的两倍的违约金向甲方支付该房屋占用期间的日使用费。

7.2 乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。

八、转租、转让和交换

8.1 除甲方已在本合同补充条款中同意乙方转租外，乙方在租赁期内，需事先征得甲方的书面同意，方可将该房屋部分或全部转

九、解除本合同的条件

9.1 甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：

(一)该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的;

(二)该房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的;

(三)该房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的;

(四)甲方已告知乙方该房屋出租前已设定抵押，现被处分的。

9.2 甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的两倍支付违约金;给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：

(一)甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后仍未交付的;

(二)甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的;或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的。

(三)乙方未征得甲方书面同意擅自改变房屋用途，致使房屋损坏的;

(四)因乙方原因造成房屋主体结构损坏的;

(五)乙方擅自转租该房屋、改变该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的;

(六)乙方擅自改变本合同规定的租赁用途，或利用该房屋进行违法违章活动的;

(七)乙方逾期不支付租金累计超过十五日的。

十、违约责任

10.1因甲方未在本合同中告知乙方，该房屋出租前已抵押或产权转移已受限制，早成乙方损失的，甲方应负责赔偿。

10.2租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的'，甲方应按提前收回天数的租金的两倍向乙方支付违约金。若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。

10.3乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状，并赔偿损失。

10.4租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，甲方可没收乙方的保证金，保证金不足甲方损失的，乙方还应负责赔偿。

十一、其他条款

11.1.本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。补充条款及附件均为本合同不可分割的一部分，与本合同具有同等效力。

11.2.甲、乙双方在签署本合同时，具有完全民事行为能力，对各自的权利、义务、责任清楚明白，并愿按合同规定严格执行。如一方违反合同，另一方有权按本合同规定索赔。

11.3.甲、乙双方在履行本合同过程中若发生争议，应协商解决。协商不成时，可向南京市仲裁委员会申请仲裁，或向该房屋所在地区的人民法院起诉。

11.4.本合同(正本)连同附件共3页，一式两份，由甲乙双方各执一份，均具有同等效力。

甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日 _________年____月____日

出租方(下称甲方)：

承租方(下称乙方)：

根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，就甲方将其拥有的房屋出租给乙方使用，为明确甲、乙双方的权利义务，经双方协商，达成如下协议：

一、租赁房屋描述

1、甲方将其拥有的座落于****房屋出租给乙方用于居住(经营)。该房屋建筑面积共平方米，具体座落方位及四至见房屋所有权证上的附图。

2、甲方必须保证对所出租的房屋享有完全的所有权，并且保证该房屋及房屋所在范围内的土地使用权没有用于抵押担保。

二、租赁房屋用途

1、乙方租赁房屋为商业及辅助用房。

2、乙方向甲方承诺：在租赁期限内，未事先征得甲方的书面同意，并按规定报经有关部门核准，乙方不得擅自改变房屋的原有结构和用途。

三、租赁期限

本合同租赁期为年，自年月日起至年月日止。

四、租金及支付方式(单位：人民币)

1、第一年租金为元，第二年租金为元，第三年的租金为元，第四年租金为元，第五年的租金为元。

上述租金每半年支付一次，具体为：

本合同签订时支付第一年上半年租金元，年月日前支付第一年下半年租金元。

年月日支付第二年上半年租金元，年月日前支付第二年下半年租金元。

年月日支付第三年上半年租金元，年月日前支付第三年下半年租金元。

年月日支付第四年上半年租金元，年月日前支付第四年下半年租金元。

年月日支付第五年上半年租金元，年月日支付第五年下半年租金元。

2、在租赁期内，因租赁房屋所产生的水、电、卫生费由乙方自行承担，但物业管理费除外。

3、为保证合同的履行，乙方于本合同签订之日向甲方支付履约保证金元。租赁期满，若乙方无违约行为，本保证金由甲方不计利息全额退还乙方。

五、甲方的权利与义务

1、甲方应在乙方支付第一年上半年租金之日将上述房屋钥匙交付乙方。

2、甲方必须保证出租给乙方的房屋能够从事商业经营。

3、在租赁期间，甲方不得对所出租的房屋及房屋所在范围内的土地使用权设定抵押。

4、在承租期内，甲方将该租赁房屋产权转让给第三方时，应提前60日书面通知乙方。

5、租赁期满，乙方未续租的，甲方有权收回房屋。所有可以移动、拆除的设备设施归乙方所有，乙方应在租赁期满后60日内搬离。

六、乙方的权利与义务

1、乙方按照本合同约 定使用房屋，不承担房屋自然损耗的赔偿责任。

2、乙方在不破坏房屋原主体结构的基础上，有权根据营业需要对上述房屋进行装修、装璜，甲方不得干涉。

3、乙方经营过程中所产生的费用、税收、债务均由乙方自行承担。

4、乙方不得利用上述房屋从事非法经营及任何违法犯罪活动。

5、按本协议第四条约定支付租金。

七、续租

租赁期满，甲方如有意续租，则乙方在同等条件下有优先租权，但必须在租赁期满前的二个月向甲方提出书面申请。

八、合同的变更和解除

1、乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同;

(1)未按约定期限交付租金，超过60天以上的。

(2)在租赁期内，未经甲方书面认可或同意，擅自改变租赁房屋的结构或用途，经甲方书面通知，在限定的时间内仍未修复的。

甲方：

乙方：

年 月 日

第三篇：营改增后企业出租房屋应当如何纳税

营改增后企业出租房屋应当如何纳税？

2016-07-04

一、关于增值税

企业出租房屋取得的收入按“现代服务—租赁服务”缴纳增值税。一般纳税人适用税率为11%。小规模纳税人按5%征收率计算缴纳增值税。

一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3％的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

2018年12月31日前，公共租赁住房经营管理单位出租公共租赁住房，免征增值税。

军队空余房产租赁收入，免征增值税。

二、关于房产税

企业出租房屋，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。

对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。2016年1月1日至2018年12月31日，对公共租赁住房免征房产税。根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）文件规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

三、关于印花税

企业出租房屋签定的租赁合同属于财产租赁合同，需按规定缴纳印花税，税率为0.1%。税额不足1元，按1元贴花。

四、关于企业所得税

企业出租房屋取得的收入需按规定计算缴纳企业所得税。

租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。如果交易合同或协议中规定租赁期限跨，且租金提前一次性支付的，根据《企业所得税法实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关收入。

五、相关税收优惠政策

根据《财政部 国家税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》（财税〔2015〕139号）精神，自2016年1月1日至2018年12月31日，对下列情况给予税收优惠：

1.对公共租赁住房建设期间用地及公共租赁住房建成后占地免征城镇土地使用税，在其他住房项目中配套建设公共租赁住房，依据政府部门出具的相关材料，按公共租赁住房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公共租赁住房涉及的城镇土地使用税。

2.对公共租赁住房经营管理单位免征建设、管理公共租赁住房涉及的印花税。在其他住房项目中配套建设公共租赁住房，依据政府部门出具的相关材料，按公共租赁住房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公共租赁住房涉及的印花税。

3.对公共租赁住房经营管理单位购买住房作为公共租赁住房，免征契税、印花税;对公共租赁住房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税。

4.对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源、且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

5.企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公共租赁住房，符合税收法律法规规定的，对其公益性捐赠支出在利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。

6.对符合地方政府规定条件的低收入住房保障家庭从地方政府领取的住房租赁补贴，免征个人所得税，7.对公共租赁住房免征房产税。公共租赁住房经营管理单位应单独核算公共租赁住房租金收入，未单独核算的，不得享受免征房产税优惠政策。（12366纳税服务中心 赵 薇）

第四篇：营改增后个人出租房屋都要交神马税

营改增后个人出租房屋月租金2万元以下免征增值税

案例概况

王小二2016年5月1日将位于湖南省长沙市芙蓉区的住房出租，月租金5000元。应缴纳哪些税

费？

税务分析

根据现行税法规定，个人出租住房一般会涉及增值税及附加税费、房产税、土地使用税、个人所得

税和印花税。

1.增值税及其附加税费

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）《附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定 》第一条第九款第六项规定：个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）第八条规定：其他个人出租不动产，按照以下公式计算应纳税

款：

（一）出租住房：

应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%

（二）出租非住房：

应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5% 《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）《附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定 》： 第四十九条规定，个人发生应税行为的销售额未达到增值税起征点的，免征增值税；达到起征点的，全额计算缴纳增值税。

增值税起征点不适用于登记为一般纳税人的个体工商户。

第五十条规定，增值税起征点幅度如下：

（一）按期纳税的，为月销售额5000-20000元（含本数）。

（二）按次纳税的，为每次（日）销售额300-500元（含本数）。

起征点的调整由财政部和国家税务总局规定。省、自治区、直辖市财政厅（局）和国家税务局应当在规定的幅度内，根据实际情况确定本地区适用的起征点，并报财政部和国家税务总局备案。对增值税小规模纳税人中月销售额未达到2万元的企业或非企业性单位，免征增值税。2017年12月31日前，对月销售额2万元（含本数）至3万元的增值税小规模纳税人，免征增值税。根据以上规定，王小二出租房屋每月取得房租收入应交增值税=5000/（1+5%）*1.5%=73.89（元），因月租金未达到个人发生应税服务的起征点，免征增值税，同时免征附加税费（城建税和教育费附加）。若月租金达到2万元以上，应全额申报缴纳增值税。

2.房产税

《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）规定：对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税。

应交房产税=5000*4%=200元。

3.城镇土地使用税

《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）规定：对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。

4.个人所得税

《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）规定：对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。应交个人所得税=5000*10%=500元。但是很多地方是核定个人所得税，直接按租金收入的1%或2%（各地不统一），以当地税务机关的规定为准。

5.印花税

《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）规定：对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

个人出租、承租住房签订的租赁合同免征印花税。

第五篇：关于营改增后转让房屋或出租房屋个人所得税计税依据问题明确

关于营改增后转让房屋或出租房屋 个人所得税计税依据问题明确

一、个人转让房屋

个人转让房屋，实施房地产一体化管理，在房屋产权过户前需先完税。营业税改增值税之后，按以下方法计算缴纳个人所得税。

（一）据实征收

根据个人所得税法及其实施条例规定，个人转让房屋应纳个人所得税，以转让收入减去房屋原值和转让过程中发生的合理费用为应纳税所得额，适用20%的税率计算缴纳。即：

个人所得税＝（转让收入－房屋原值－合理费用）×20% 1．转让收入：为个人转让房屋不含增值税的收入。2．房屋原值：个人购得该房屋时实际支付的房价款以及缴纳的相关税费，包括购入房屋时上一道环节缴纳的增值税。

3．合理费用：为个人转让该房屋时缴纳的税金及有关合理费用，不包括转让房屋时缴纳的增值税。

（二）核定征收

根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）规定，纳税人无法提供房屋原值凭证、不能正确计算原值的，税务机关可以根据转

— 1 — 让收入的1%—3%的范围内核定应纳个人所得税额。即：

个人所得税＝转让收入×核定征收率 其中：

1．转让收入：为个人转让住房不含增值税的收入。2．核定征收率：省局豫地税函〔2006〕第215号在转发总局文件贯彻意见中明确：我省个人转让住房核定征收个人所得税的核定比例暂按1%执行。

二、个人出租房屋

根据个人所得税法及其实施条例规定，个人出租房屋，以一个月内取得的收入为一次。具体计税时，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元；四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额，适用20%的税率计算缴纳（对个人出租住房取得的所得，暂按 10%的税率征收个人所得税）。个人出租房屋，营业税改增值税之后，按以下方法计算缴纳个人所得税。

（一）个人直接出租自有房屋

应纳个人所得税＝（租金收入－可扣除费用）×20%（住房为10%）

1．租金收入：为不含增值税收入。2．可扣除费用：

根据《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》（国税函[2009]639号），个人出租房屋按以下顺序扣除费用：

— 2 —（1）财产租赁过程中缴纳的税费（不含增值税）；（2）由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用；（3）税法规定的费用扣除标准。

①每次租金收入（不含增值税）≤4000元时，法定扣除费用为800元。

②每次租金收入（不含增值税）＞4000元时，法定扣除费用为租金收入的20%。

（二）个人转租房屋

应纳个人所得税＝[转租取得的租金收入－（向房屋出租方支付的租金＋出租方缴纳的增值税）]－可扣除费用）×20%（住房为10%）

1．租金收入：为不含增值税收入。

2．向房屋出租方支付的租金：即取得转租收入的个人向房屋出租方支付的租金。

3．出租方缴纳的增值税：即转租方向房主支付租金收入时缴纳的增值税。

4．可扣除费用：

根据《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》（国税函[2009]639号），个人转租房屋按以下顺序扣除费用：

（1）财产租赁过程中缴纳的税费（不含增值税）（2）向出租方支付的租金

（3）由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用

— 3 —（4）税法规定的费用扣除标准

①每次租金收入（不含增值税）≤4000元时，法定扣除费用为800元。

②每次租金收入（不含增值税）＞4000元时，法定扣除费用为租金收入的20%。

三、注意事项

1、免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

2、个人转让房屋或出租房屋在营业税改增值税前，纳税人如已取得营业税发票、但尚未缴纳个人所得税的，仍按原含营业税的成交价格计征个人所得税。

所得税处 2016年4月28日