物业管理情况说明

第一篇：物业管理情况说明

西关办事处依法成立物业管理机构的情况及物业管理情况

为了维护全体业主的合法权益，解决业主与物业间的矛盾，不断提升小区的环境档次，建立一个邻里和谐、治安良好的居住小区，实现居民自治，推选业主委员会是必然的要求。

一、业主代表的产生办法

经筹备组研究决定，以楼栋为单位，采取自荐和推荐相结合的方式，产生一名业主代表候选人，并将产生的代表候选人在小区醒目的位置进行公示。没有业主发表不同意见后报办事处、社区及派出所予以审批。

二、业主委员会候选人和监委会候选人的产生

筹备小组在办事处的指导下，参照有关城市的成熟经验，并根据小区的实际情况决定，每100户产生一名业委会候选人，300户产生1名监委会候选人。业委会成立后，根据办事处要求及工作需要，全体代表和业委会成员进行了细致分工，分别成立了:

一、治安督导组。

二、环境卫生督导组。

三、公共设施设备维护督导组。

四、民事纠纷调解组。

五、健康教育、文化建设督导组。

组织健全后，业委会与社区协商后，首先做好以下工作：

1、宣传落实业主规约，把业主公约在醒目位置进行公示，使全体业主明白自己的权利和义务。

2、解决业主最关心的民生问题。

3、把物业公司取得的费用按一定比例返还业主，解决了业主委员会的办公经费。

业主委员会的成立，将对物业管理向更加规范化迈进起到很好的推动作用，架起了业主与物业的桥梁，连接了业主与物业的纽带。对此，办事处针对如何处理好业主委员会和物业公司之间的问题，不断与双方沟通，使他们做到目标统一，共同为创建环境优美，和谐宜居小区而努力。物业公司有清扫保洁人员，做到楼栋外一天两清扫，楼道内一天一拖。为使小区进一步提升档次，配备保安，做到24小时值班、巡逻，并在小区安装75个监控器。做到“五安防”：

1、外围红外报警器。

2、组织保安24小时巡逻。

3、监控设施。

4、可视对讲情况。

5、电子巡更。

今后办事处还需进一步深入开展工作，加大对万象小区业委会及物业公司的督导检查，处理好两者关系，达到双赢。万象小区有信心在办事处、社区的督导下，业主委员会和物业公司联起手来为创建国家级模范小区和许昌市文明小区而努力。

物业公司成立业主委员会，这是一个发展的大趋势，从根本意义上起到了居民自治，对于办事处还需要进一步加大对物业小

区进行督导、支持，使物业小区目前的这一管理模式、健康发展，并向辖区其他社区推广使其它无人管理的庭院、小区，也逐步走向居民自治，规范管理。

第二篇：物业管理求职简历说明

java求职简历

2013-11-01

14:2

5中国网上物

业管理系统

开发工具： Eclipse、Dreamweaver、SQL Server2005数使用技术：

项目描述：

技术描述：

责任描述：

版本控制： 据库struts2.1.7hibernate3.0 spring3.0servlet/jsp/jquery/ajax数据的excel的导入导出poi、jxt技术 该系统是为国内物业行业定制开发的，涉及到社区管理、费用管理、商业管理、物业管理等综合管理系统，其主要功能分为如下几个模块： 房产资料、财务管理、人事管理、商务管理、统计报表、系统管理、权限管理。系统采用三大框架进行架构和开发，充当表示层，中的Action充当业务控制层，充当数据持久层，采用作为表示层和业务层的媒介，它是客户端和型，将表示层和业务层耦合性降低。通过这一基于的开放源代码的持久化中间件，将做了轻量级封装，提供ORM映射服务，还提供了数据缓存功能等方式操纵数据库。考虑到用户操作时的方便，本系统在一些添加操作中可以通过读取Jxl读取Excel进行批量添加。在统计报表这一块，本系统使用了JFreechart进行图形处理。在该系统中本人主要负责如下模块：房产资料：物业信息、房屋信息、社区信息、房屋定价、房屋更换 收费管理：物业费用、服务费用、商务费用 统计报表：房产报表、收费报表 权限管理：动态菜单、角色管理 使用myeclipse8.5 中的svn查件，进行版本控

制

第三篇：物业管理专业课程说明

物业管理专业课程说明

必修课

1．邓小平理论概论

本课程学分为2分，课内学时36，开设一学期。

本课程是电大各专业的公共基础课。通过本课程的学习，使学生深刻把握邓小平理论的精神 实质，掌握什么是社会主义，怎样建设社会主义这个基本理论问题；把握社会主义的本质和 社会主义建设的规律，增强执行党的“一个中心，两个基本点”的基本路线的自觉性和坚定 性；确立建设中国特色社会主义的理想，立志为改革开放和现代化建设服务。

本课程的主要内容：时代的发展与中国特色社会主义的兴起、邓小平哲学思想与党的思 想路线、社会主义初级阶段理论与党在现阶段的大政方针、邓小平对社会主义本质理论的贡 献、社会主义市场经济理论与中国走向市场经济的道路、中国社会主义建设的发展战略、中 国现代化建设的国际环境与对外开放战略、社会主义必须建设高度的精神文明、政治体制改 革与中国特色社会主义民主政治建设、“一国两制”构想与国家统一战略、科教兴国战略与 高等教育的改革和发展、建设中国特色社会主义事业的关键在于党。

2．管理学基础

本课程5学分，课内学时90，开设一学期。

本课程是物业管理专业的专业基础课。通过本课程的学习，可以使学生掌握现代管理的 基本理论、基本方法，确立科学的管理理念，为其进一步学习专业理论课打好必要的基础。本课程的主要内容：管理学的基本概念、知识、思想；企业管理的基本知识；预测决策 的基本理论和方法；计划工作的方法与原理；组织工作的原理与方法；领导与控制的基本理 论与方法。

3．计算机应用基础

本课程4学分，课内学时72，开设一学期。

本课程是物业管理专业的专业基础课，通过本课程的学习，使学生掌握计算机基础知识，基本概念和基本操作技能，并兼顾实用软件的使用和计算机应用领域的前沿知识，为学生 熟练使用计算机打下基础。

课程的主要内容：计算机的产生、发展及其运用，计算机系统组成，计算机安全常识等 计算机基本知识；信息处理概述，计算机中数和字符的表示方式，汉字输入方法等计算机信 息处理技术；DOS操作系统基本使用方法；WINDOWS操作系统基本使用方法；计算机网络基本 概念和INTERNET入网方法。此外设有WPS文字处理系统、数据库管理系统和WORD文字处理系 统、XCEL电子报表系统两部分选择教学内容，供各地电大根据本地实际选用。

4．物业信息管理

本课程6学分，课内学时108，其中实验、课程见习、课程实习54学时，开设一学期。本课程是物业管理专业的专业主干课。通过本课程的学习，使学生掌握物业管理信息系 统的内容、基本理论、基本技能，学会运用信息管理系统平台进行物业信息管理。课程的主要内容；物业管理信息系统概述；物业管理系统的理论基础；物业管理信息系 统的技术基础；远程通信与网络基础；物业管理信息系统的开发与分析；物业管理信息系统 的设计；物业管理信息系统的实施；物业管理信息系统应用实例等。先修课程：计算机应用基础

5．物业管理财税基础

本课程4学分，课内学时72，开设一学期。

本课程是物业管理专业的专业主干课，通过本课程的学习，使学生了解和掌握物业管理 企业财务管理、税收和保险等方面的基本知识。

本课程的主要内容：物业管理企业财务管理概述；物业管理会计基础；物业管理的资金 筹措；物业管理企业的资产管理；物业管理企业的成本和费用管理；物业管理营业收入和利 润分配；物业管理财务报告及分析；物业管理财务预算；物业管理税费；物业管理保险。

6．物业管理实务

本课程7学分，课内学时126，开设两学期。其中，首学期为理论课，学时72，次学期为 实操课（课程实习），学时为54。

本课程是物业管理专业的专业主干课，通过本课程的学习，使学生能掌握物业管理的基 本原理、基本知识和基本运作，初步能用物业管理理论方法分析和解决企业实际问题。

本课程的主要内容：物业管理的产生和发展；物业管理的任务和基本环节；物业管理企 业的组织；物业管理团体和管理规约；物业管理的招标与投标；前期物业管理服务；

物业综 合管理服务；物业管理服务质量；物业管理经费与财务管理；物业管理企业的人力资源管理 ；物业管理小区的社区文化；物业管理现代化。

7．物业管理法规

本课程3学分，课内学时54，开设一学期。

本课程是物业管理专业的专业主干课，通过本课程的学习，使学生了解和掌握物业管理 涉及的法律知识，增强依法管理的意识和能力。

本课程的主要内容：物业管理法律制度概述；物业管理法律关系；物业管理法律规范； 物业权属的法律制度；物业相邻关系的法律制度；物业交易的法律制度；物业管理合同的法 律制度；业主自治管理的法律制度；物业管理法律责任；物业管理纠纷、诉讼与仲裁。

8．房地产营销管理

本课程4学分，课内学时72，开设一学期。

本课程是物业管理专业的专业主干课。通过本课程的学习，使学生掌握房地产营销的基 本知识、营销策略和基本方法。

本课程的主要内容：物业营销管理的范畴；物业营销环境的分析；物业购置者的行为分 析；物业产品的营销策略；物业产品的市场细分及定位策略；物业产品的价格营销策略；物 业销售渠道策略；物业产品促销组合策略；物业服务营销；物业营销的计划与控制。

9．物业设备设施管理

本课程6学分，课内学时108，其中课程见习和课程实习36学时，开设一学期。

本课程是物业管理专业的专业主干课。通过本课程的学习，使学生掌握物业设备设施的 基础知识，能正确理解设备设施使用、维护、保养的基本要求，为以后的工作打下基础。

课程主要内容：物业设备设施的物理学基础；给水设施；消防设施；排水设施；供暖与 燃气供应设施；通风与空气调节设备；配电系统及用电设备；小区智能化系统；物业设备管 理的制度与任务。

10． 房屋构造与维护管理

本课程5学分，课内学时90，其中，课程见习、课程实习36学时，开设一学期。本课程是物业管理专业的专业主干课。通过本课程的学习，使学生了解房屋构造，掌握 阅读房屋工程图和房屋维修管理的基本方法，为以后工作打下基础。

本课程的主要内容：房屋构造的数学和力学基础；画法几何基础；房屋建筑的类型；基 础与地下室；房屋骨架中墙、柱、梁、板的构造；房屋中门窗、地面、装饰和水电安装的构 造；变形缝和抗震构造；建筑防火构造；制图的基本知识；建筑施工图；结构施工图；给水 排水工程图；物业接管与查勘；房屋修缮计划管理；维修市场和维修工程承发包；维修施工 管理；施工的成本管理；房屋维修与养护技术。

选修课

1．文秘管理与应用写作

本课程4学分，课内学时72，开设一学期。

本课程是物业管理专业的限选课。通过本课程的学习，使学生了解办公室管理的基本工 作程序和要求，掌握常用应用文的写作理论知识和方法，提高学生在学习、工作和日常生活 中实际应用各种文体文章的写作能力。

本课程的主要内容：办公室管理的主要事务、工作程序和要求；现代办公室管理工作 的特点、要求和技能；公务文书（包括公文、事务文书）；学术文体（包括学术文体、其他 科研应用文及传志）；生活、学习应用文体（包括书信、读书笔记）；社会活动应用文体（包括演讲稿、应试作文）；其他应用文体（包括新闻、财经、法律文书）的写作。本课程重 视写作实践训练（包括作文、讨论和讲评）。

2．行政管理学

本课程5学分，课内学时108，开设一学期。

本课程是物业管理专业的选修课。通过本课程的学习，使学生初步了解行政管理学的主 要理论规范和一般研究方法。

本课程的主要内容：行政管理学概述；行政环境；行政管理的内容和基本手段；行政组 织的理论、结构和设置原则；人事行政的分类制度和我国的公务员制度；行政机关管理的主 要内容和行政机关管理的现代化；行政领导的职位、职权与职责；行政决策体制、原则与过 程；行政指挥与控制、行政协调和沟通；行政公共关系的功能、原则、实施和建构；行政责 任的确定；行政道德的内容和建设；行政监督的体系和机制；行政信息与行政管理、行政信 息系统和信息处理；我国的行政改革。

先修课程：管理学基础

3．管理心理学

本课程3学分，课内学时54，开设一学期。

本课程是物业管理专业的选修课。通过本课程的学习，使学生了解管理心理学的基本

知 识，掌握有关个体行为、群体行为、领导行为和组织行为的规律、激励理论和激励方法。

本课程的主要内容：西方管理理论的发展，管理心理学的发展；个体心理特征与管理，个体心理过程与管理，需要与管理，激励与管理，态度挫折及其管理；群体与群体心理，群 体的规范、压力、内聚力和决策，群体中的人际关系，群体的沟通与冲突，组织心理与管理 的基本问题，组织理论的发展，组织的变革与发展，领导心理与管理的基本问题，领导行为 分析与有效权变的理论。

4．合同管理

本课程2学分，课内学时36，开设一学期。

本课程是物业管理专业的选修课。通过本课程的学习，使学生掌握合同的基本知识，为 从事物业管理实践打下基础。

本课程的主要内容；经济合同的概念和作用；经济合同的条款；合同的建立与终止；双 方的权利与义务；租赁合同，委托合同等物业管理合同的签定和管理；物业管理合同的执行 和纠纷处理。

第四篇：本项目物业管理的综合说明

第一章、本项目物业管理的综合说明、管理理念

第一节、项目简介

1、项目说明

1.1项目名称：山东省潍坊市投资公司办公楼物业管理服务项目 1.2项目地点：

2、物业服务范围

2.1、负责对办公楼公共场所包括大厅、整栋大楼的走廊、电梯间、洗刷间、卫生间、步行楼梯以及公共部位门窗、消防箱、平台、墙面、护栏扶手等部位以及需保养的木地板的卫生清洁和保养。

2.2、负责对投资公司院内路面、绿化区的日常卫生保洁。

2.3、配合投资公司管理办公室人员，对办公楼内因漏水、局部维修而造成的污染，及时有效地清理和处置。

2.4、负责对办公楼内办公垃圾、生活垃圾清运，并负责联系有关人员定时将办公垃圾、生活垃圾清运出办公楼。

3、项目基本概况简介

3.1、山东省潍坊市投资公司位于东风东街

号，办公楼建筑面积

平方米，办公楼物业面积

平方米。3.2、本次物业管理服务采购范围包括办公楼公共场所卫生保洁、木地板保养、办公垃圾、生活垃圾清运及办公楼日常卫生保洁等。供应商必须全部响应，不得拆解后响应

4、物业服务的内容与基本要求

4.1保洁服务的范围

保洁服务的范围，包括但不限于以下内容：

（1）负责整栋办公楼内公共卫生保洁服务。具体包括：一楼大厅、休息平台及玻璃、扶手、大楼前后门及雨蓬下平台、大厅前边暖廊地面及玻璃；各楼层电梯前厅、电梯厢、走廊地面、踢脚线、通道及走廊门窗、步行楼梯、楼梯扶手、消防栓箱、垃圾箱；公共卫生间地面、墙面、门窗玻璃、灯饰、洗手盆、台面、镜面、水龙头、马桶、地漏、垃圾箱、开水炉、倒茶叶篓。设施设备间卫生保洁每两月清理一次（包括电梯机房、配电室、空调机房、UPS电源室、消防控制室、消防泵房）

（2）负责楼外公共区域卫生的清洁，垃圾箱清理、清运。

（3）负责办公楼办公垃圾、生活垃圾清运。

（4）负责对办公楼内木地板房间的定期养护，以实际测量面积为准。4.2保洁服务的标准及要求

4.2.1办公楼内卫生

（1）公共区域内玻璃做好清洁明亮，多风多雨季节每两周擦洗一次。

（2）大厅、走廊、楼梯、各楼层卫生间等公共部位，白天有专人8小时保洁。做到大厅、走廊、楼梯、通道等公共部位地面无纸屑、烟头等杂物，保证地面材质本色；公共场所内门、窗台、玻璃、楼梯扶手无灰尘；卫生间地面、墙壁、瓷砖、手盆、拖布水池、大小便池保持本色，无积水、无污渍、无异味；卫生间大小便池每4小时巡视一次，保证无积便。（3）木地板一般每两个月养护一次，特殊情况及时养护；一楼大厅石材每月养护一次。（4）痰盂、茶叶篓、垃圾箱每天清洗一次保证清洁。

（5）办公楼楼顶平台每月清理一次，特殊情况及时清扫，保证无积水、无杂物，确保卫生清洁。

（6）电梯机房、配电室、空调机房、UPS电源室、消防控制室、消防泵房等设施设备间卫生保洁每两周清理一次。

4.2.2办公楼办公垃圾、生活垃圾清运

办公楼办公垃圾、生活垃圾清运每天一次，清运车辆保证卫生、整洁 第二节、物业管理服务的整体设想及策划

1、总体管理思路

佳联物业已作好，管理好办公楼的各项准备工作，其中包括有办公楼管理经验的人力资源以及办公楼管理的各项制度措施，包括了楼宇管理、保洁管理服务、保安管理服务、绿化管理服务、工程的管理服务、客服的管理与服务。服务的标准全部按照ISO9001国际质量认证的各项标准做好各项管理工作，为办公楼人员创造一个人性化、亲情化、温馨化的服务氛围，保证办公楼可以得到最佳的经济效益和社会效益，用我们的优质服务，满足办公楼可持续发展的需要，要求员工在各项服务的工作中真正做到“真诚、礼貌、热情、周到、快捷”的服务方针。

2、服务宗旨

我们的服务宗旨是：“一切为了让业主满意”。

2.1以业主为中心：物业管理企业依存于业主，理解业主当前和未来的需求。

2.2为业主提供满意的服务：满足业主的需求，为业主提供超值超前的服务。2.3让业主以良好的建议取代投诉：“满意只是起点”，超越业主的期望，赢得业主参与与支持，为实现管理目标、不断提升管理水准出谋划策!

3、服务方针

我们的服务方针是：“质量第一，科学管理，精益求精”。3.1质量第一：“在质量和效益面前，我们首选质量”，视质量为我们企业的生命。3.2科学管理：管理规范化、制度化，杜绝工作中的随意性。

3.3精益求精：信守“没有最好，只有更好”的信念，持续改进，不断创新，以全新的经营理念、规范化的管理、优质的服务为业主营造舒适的工作、生活环境。

4、管理定位

国内一流，成为山东省物业专业管理的典范。

5、管理目标

一年内使物业各项工作有条不紊地开展。深化管理服务，提高物业管理水平，提升物业管理形象，确保业主满意率达98%以上；通过“山东省物业管理优秀大厦”考评，并达到“省级物业管理物业管理优秀大厦”标准。

第二章、物业管理组织机构图、人员配备方案。

第一节、拟建立的组织机构

1、架构原则

1.1权力界定，实现责、权、利三者有机结合 1.2精简高效的机构模式

2、组织机构设置说明

2.1设立物业服务处，设“五部”，即综合管理部、环境服务部、工程服务部、安保服务部、客服服务部。2.2人员的配备是确保服务目标得以实现的关键。我们将以政治思想过硬，责任心强、人品好、服务意识优良和有知识、有经验、懂技术、会服务为用人标准，通过多种考核、面试方式，在本市招聘优秀的服务和技术人才，建立一支以目标服务责任制为基础的高素质、高效率的山东省潍坊市办公楼物业服务队伍。通过现代化、科技型的物业服务塑造出山东省潍坊市国税局良好的公众形象，为业主提供优质服务。

第二节、人员配备方案

1、人员配备基本原则

在物业服务人员的配备中，我们将遵循如下原则：

1.1 热爱党，热爱祖国，坚持改革开放，政治思想过硬，遵纪守法。

1.2 热爱物业服务事业，有“业主至上”的服务意识，有强烈的责任感和良好的职为道德：爱岗敬业，诚守信誉，优质高效服务业主。

1.3知识与能力并重，有一定的物业服务工作经验及相应岗位的技能；服务处经理要求中级以上职称，有十富的物业服务经验：服务人员80%以上具有大专以上学历。

1.4 经理、服务员参加物业服务专业培训，并分别取得《全国物业服务企业部门经理》和《全国物业服务企业服务员》上岗证；特殊工种技术工人持专业上岗证(电工操作证等)；保证100％按要求持证上岗。

2、人员的配备结构图

为了全面保证办公楼物业服务的质量，使各项工作能够正常、有序的进行，佳联物业公司将成立物业管理处。该下设五个“部”，综合管理部、环境服务部、工程服务部、安保服务部、客服服务部这五个职能部门，分别承担着办公楼的各项专业服务岗位的专项职能

3、人员配置说明，共计35人。3.1管理部共计2人。

3.1.1综合主任1人。全面负责服务处管理工作及与甲方和外部的沟通与协调工作。3.1.2 综合主管 1人。负责综合管理日常服务工作

3.2工程服务部共计6人

3.2.1工程室值班5人，监控室值班3人（24小时三班值班，每班两人，8小时工作，持证上岗）。3.3环境服务部共计10人。

3.3.1保洁人员9人。全面负责办公楼卫生、楼层电梯、大厅地面、卫生间清洁工作。3.3.2绿化人员1人。全面负责外围绿化植被的养护。3.4安保服务部共计12人。

3.4.1领班1人，大门岗4人，值岗人员3人，车辆维护2人，巡逻2人。3.5客服服务部共计5人。

3.5.1局长办公室1人，会议服务2人，客服2人。

4、人性化、民主型内部服务

对员工的服务以激励为主，关心员工的工作、学习和生活，尽力解决他们的实际困难，培养员工对企业的感情，增强企业凝聚力。

5.1鼓励员工学技术，学服务，提供资料、时间方面的帮助和方便。

5.2鼓励员工参与内部服务，为企业发展献计献策，对内部服务提出合理化建议和意见，主动进行技术和服务改革等，充分发挥服务的民主性。及时肯定和鼓励员工的贡献和进步，奖惩并用，重在激励。

5.3对工作能力较差的员工，指定专人进行帮助：对工作态度欠佳和业绩下降的员工，帮助其找原因。教育帮助为主，批评处罚为辅，重在督促其端正态度，提高技能，旨在提高团队的整体服务水平。

5.4关心员工的生活，尽服务处的最大能力，改善员工生活条件，解决他们的实际困难。5.5开展各种文体活动，丰富员工业余文化生活。

6、量化服务与标准化运作 根据不同的岗位要求、应具备的能力，按标准对其进行评价。每个岗位都有细化的评价标准，评价从物业服务知识、遵守规章制度、工作质量、工能力、工作量、参加学习与培训、服务态度、工作积极性等方面进行具体的量化评分。

公司对服务处的标准化运作采用的是整合型服务体系，体系分服务手册、工作程序、作业指导书、记录四部分。做到所有工作都有相应的程序，按规定程序运作，并细化到每一个环节、每一个步骤，并有时间要求，形成量化的记录，每个员工的工作情况都记入其考核评分中。

7、协调关系

7.1对山东省潍坊市投资公司办公楼物业管理服务项目而言，运用好系统服务理论，协调好内、外部各方面关系是取得预期效果的重要措施。对内协调以服务制度为难绳，以岗位规范为执行依据，杜绝“办人情事”，增强工作的严肃性和严密性：对外协调强调相互尊敬、讲求信誉。服务处所辖的各部门既有相对独立的工作职能，又互相关联，是一个统一的整体。工作过程中通过多种渠道保持密切沟通与联系。

7.2物业处实行周例会制度，召集服务处各部门、各班组服务人员总结上周工作，明确下周的工作计划。须多个部门共同完成的工作，以召开协调会、专题会等方式明确分工及完成时限，使各项工作高效、有序进行。

第三章、物业管理服务分类标准与服务承诺

第一节、各项服务指标承诺及完成承诺指标的措施

序号 指标名称 国优标准 标准 管理指标实施措施 1 配套设施完好率 95% 95% 2 清洁保洁率 100% 98% 保洁落实到人，进行八小时保洁工作，巡查记录完善，监督检查得力，严格考核制度。道路完好率 95% 98% 落实责任人，坚持对道路等共用设施进行入场巡视检修和定期维护保养，由工程技术部门监督执行，各部门配合检查落实。并建立健全档案记录，完善规章制度，确保公共设施完好正常使用。火灾发生率 1‟ 0.5%以下全员义务消防制，定期培训和演习，加大宣传力度，发现隐患及时处理，确保办公楼及安全。违章发生率 1‟ 0.5%以下建立交叉巡视制度,跟踪管理,及时发现及时处理,加强宣传工作,杜绝违章再发生。消防设备设施完好率 100% 加强宣传工作，杜绝违章在发生。7

第二节、服务承诺

1.量化指标

1.1.制定物业服务发展规划，有计划、有检查，业主满意率达98％以上。1.1.1收到投诉后10分钟内作出反应，1个工作日内提交投诉处理报告。1.1.2物业服务有效投诉有效投诉率小于0.5%。1.1.3有效投诉处理率达100％

1.2确保本体及公共配套设备、设备完好率99％以上；完好道路覆盖率大于99%。1.2.1发现物业设施隐患和重大设备事故报告时间小于10分钟。

1.2.2计划性停水、停电提前公告时间大于48小时。

1.2.3无重大事故发生；消防服务通过政府规定，年检完好率100％。

1.3突发事件(纠纷及治安事件、交通、刑事案件、自然灾害、火灾)5分钟内赶到现场并通知相关主服务部门处理。

1.3.1消防设备设施一般故障1小时内恢复正常，特殊故障24小时内协助恢复正常。1.3.2重大安全(消防)事故最长在1天内向山东省潍坊市国税局办公室提供正式报告。1.3.3消防演习2次／年。

1.4环境卫生、消杀达标率为98％以上。

1.4.1日常清洁检查问题未按约定时间及时整改次数小于等于2次／季。1.4.2专项清洁验收不合格返工次数不大于1次／季。

1.4.3专项清洁作业完成后，在半天内通知清洁监管员验收。

1.4.4根据各区域情况不同，消杀频率也稍有差别：公共区域、洗手间消杀频率为1次／周，办公区域消杀频率为1次／月。1.4.5大厅每季度打蜡、抛光一次。

1.5利用现代化服务手段对物业进行服务.1.5.1采用科技型服务模式,利用现代服务方法和科学技术,提高工作效率和服务透明度.1.5.2服务人员培训合格率为100%.1.5.3岗位纪律抽检合格率100%.智能监控设备、周界防范系统运行正常率

95% 95% 建立巡查制度，责任到人，发现问题及时上报处理修复。

100%

建立交叉巡视制度，跟踪管理，及时发现处理，第三节、优惠条件

1.优惠条件

1.1提供重大活动的组织、策划、安全维护及保洁等的协助。

1.2物业标识系统的策划及制做。

1.3协助节日装饰(张灯结彩，挂横幅、标语、彩旗，摆设宣传栏，摆花„„)设计。1.4设计布置公示栏、协助设置便民药箱、小型工具、雨伞„„

1.5协助公布气温、空气质量 1.6协助做好外单位参观的接待工作

第四章、物业服务方案

第一节、各项设施设备的维修养护和运行管理方案

1、办公楼的使用、维护、修缮措施 主要实施措施：

1.1根据山东省潍坊市投资公司办公楼物业管理服务项目的具体情况，参考国家和山东省市有关法律法规（地方法规），编制房屋本体维修、养护计划以及配套设施、公用设施场所大、中修及维护保养计划，经主管部门审批后实施。

1.2将房屋及配套设施的巡查、保养工作量化分解到人，由专人控制质量，日常维护、定期保养、日常巡视和定期巡查相结合。

1.3针对房屋建筑的结构特点及配套设施材料的特性，进行科学地维护、保养，延长其使用寿命，保证其安全正常使用。

1.4严格装修审批、登记、验收制度，对施工全过程进行严格控制、跟踪管理，及进纠正任何有可能损坏建筑结构、危及房屋建筑及配套设施安全的行为。

1.5每年由专业技术人员对房屋及配套设施、公用设施场所戡查、鉴定一次，根据戡查、鉴定结果，制定科学的维护保养方案并组织实施。

1.6公用设施场所管理制度规范，执行到位，建立管理人员人人监督机制。1.7以优质高效服务为宗旨，物业管理处设立服务电话并向用户公开，实行24小时值班制度，受理各类零修、急修申报。

1.8接到急修任务，维修人员5分钟内赶到现场并立即处理。零修任务及时完成，一般问题当班处理好，当班处理不了的问题对用户应有交待，同用户共同协商处理措施并限时完成。1.9实行首问责任制，由接到报修申请或在日常巡视、定期巡查中发现问题的人员负责督促相关职能人员进行维修并负责回访。

1.10根据配套设备、设施的品牌及性能特点，从合格供应商处采购一定数量常用备件和材料作好储备，以备急用。

1.11加强员工业务技能培训，全员熟悉山东省潍坊市国税局办公楼的所有设备设施，提高维修技术。

1.12实行分项目工程师负责制，有针对性地提高维修人员的专业技能。

1.13维修工作效率、返修率与维修人员的工作业绩考核挂钩。

1.14工程主管对每项设备设施的维修进行及时回访，杜绝返工，确保维修工作质量。

2、物业附属设备、设施的维护、保养与更新措施 主要实施措施：

2.1主要机电设备的日常巡视维护由各系统责任人负责，同时加强技术人员的专业培训，保证主要机电设备完好率达到100%。

2.2配备专业工程技术人员，实行工程师负责制。2.3所有技术工人全部持证上岗，实行24小时值班制，发现问题及时处理。

2.4利用设备自身的监测、控制、诊断功能，借助先进的仪器、仪表和科学的管理手段，正确使用、精心保养、定期维护好设备，保证设备安全、优质、高效运行。2.5制定各系统节能方案和应急处理方案。2.6对工程全过程进行质量跟踪监督。

2.7由专业工程师对工程质量进行分项检查，按照国家有关工程验收规范及程序文件严格把好验收关。

2.8工程材料的采购严格按照质量验收控制程序进行，把好材料进场验收关，杜绝不合格的材料进入现场。

2.9利用计算机建立维修回访档案。维修工程档案实行双档制（电子档、文本档）

3、消防设备的维护、保养与更新措施 3.1消防主机

3.1.1每天对火灾报警分区显示盘进行探测查询，以便随时了解报警情况。3.1.2办公楼控制指挥中心值班员负责24小时对消防主机与联动柜的监视，发现报警时按操作程序操作，并通知有关人员处理。3.1.3值班人员交接班时，要查询最近一次发现报警的时间和地点，以及当班期间消防主机、联动柜的运行情况，并做好记录。

3.1.4当某点或某回路发生故障或误报且不能复位时，一定要通知消防班长处理，事后向管理处经理汇报情况。

3.1.5保养、维修 3.1.5.1当保养、维修较大配件或对主机及联动柜正常运行有影响时，需经管理处主任同意后，方可进行。

3.1.5.2每天控制指挥中心设备责任人对消防主机、联动柜进行表面清洁，并做好记录。3.1.5.3每周一次由该设备责任人对消防主机、联动柜内部吸尘、清洁、并做好记 3.1.5.4每月上旬由设备责任人对消防联动柜按钮进行检查测试，不能可靠动作或正常复位的要及时更换、维修，并做好记录。

3.1.5.5每一季度由设施责任人对消防主机联动柜内各接线端子进行检查清扫，紧固一次，并做好记录。

3.1.5.6由消防班长负责确定非要更换、维修的元器件，报管理处主任审核后报业主审批统一购买，并指导设备责任人更换维修，做好记录。3.2消防栓、泵等消防设施

3.2.1消防栓泵、喷淋泵每月试运行一次。

3.2.2工程部负责人提前一天将试运行报吉呈交管理处主任审批，并通知消防中心和供配电设备责任人到场配合。

3.2.3试运行操作

3.2.3.1打开管网的排水阀，手动起动消防栓泵或喷淋泵运行5分钟。

3.2.3.2观察压力数据，测试电机三相电流并记录，如电流和运行声音异常需检修泵或电机。3.2.3.3检查压力是否达到设施要求。

3.2.3.4检查整个消防水系统是否有不正常漏水现象。

3.2.3.5检查联轴器是否有摆动现象。3.2.3.6手动试运行后，把选择开关拔到自动位置，没消防班长在控制中心联动柜上试运行一次。

3.2.3.7记录运行结果，报管理处经理审核后存档。

4、办公楼房屋本体维修养护 4.1房屋本体和公用设施维修养护目标

我们对办公楼房屋本体和公用设施维修养护的目标是；保证房屋的使用功能和安全，维护房屋外观完好，延长房屋使用寿命，充分发挥房屋的使用价值，实现物业的保值增值，房屋及配套设施完好率99％以上，房屋零修、急修及时率为100％，中大修工程质量合格率为100％，重大维修工程回访率为100%。

4.2对公楼房屋及公共设施的管理策略

为做好山东省潍坊市投资公司办公楼的房屋和公共设施的维护保养，我们采取如下三大管理策略：

4.2.1预防性保养策略

重视办公楼房屋本体和公共设施的日常检查和养护工作，采用计划性保养与日常检查监督相结合的预防性保养策略，根据设施设备的实际状况和老化周期，制定详细的检查计划，通过检查及时发现并解决问题，化被动为主动，保障房屋公共设施的完好，延长其使用寿命。4.2.2重点服务策略

根据筑物管理中的重点服务事项，进行重点防护。

4.2.3技术先行策略

我们将重视技术的引进和开发工作，防止因技术不足影响正常维修与养护，确保物业养护和管理的专业化，保障维修养护的高质量。

5、建筑物管理的重点及对策

5.1管理重点之一：房屋地基、屋面、外墙以及门窗防水工程的维修养护

5.1.1对策：

5.1.1.1采取预防为主的计划性维修保养和应急修缮养护相结合的原则，定期对房屋和公用设施屋面、外墙以及门窗防水工程的完好情况和防水性能等进行针对性的检查养护。针对性地制定养护措施和计划，及时做好房屋和公用设施外墙、基础、屋面和勒脚等维修养护工作。如夏季来临前及时做好天面、窗户和外墙等防水修补，消除墙面和金属漆面起泡、脱漆、开裂、窗户接缝不严等现象，保证房屋和公用设施经受暴风雨的袭击。

5.1.1.2针对一些薄弱环节，制定专门措施，进行防护，如在暴风雨来临前做好门窗关闭工作，做好排水防水工作。

5.1.1.3加强筑物使用和装修的安全宣传，严把装修管理关，加强安全检查，杜绝违章维修。5.1.1.4加强筑物地基、地面和勒脚等饰面的维护工作，做好防损管理工作，及时修补损坏的饰面等。

5.2重点管理之二：外墙不锈钢材料、铝型材料、金属构件的维护。5.2.1对策：

5.2.1.1加大检查力度，将建筑物的巡查、保养工作量化分解到人，实施质量专业控制；采用多在多重保障制度，日常维护、定期保养、日常巡查和定期巡查相结合，防患于未然。5.2.1.2做好玻璃外墙、铝型材、金属部件材料贮备工作，尽量选用与原来一致的材料，确保外墙、金属部件外表饰面的零星修补与整体色泽和质量保持—致。

5.2.1.3做好外墙、金属部件漆面的清洁和防损工作，并采取预防性养护等措施，减少大修次数，降低维护成本。

5.2.1.4对施工过程进行严格控制、跟踪管理，及时纠正任何有可能损坏建筑结构、危及配套设施安全的行为。

5.3管理之三：钢筋混凝土结构、砌体结构的修缮和养护

5.3.1对策：

5.3.1.1定期对房屋及配套设施进行勘察、鉴定，并根据勘察、鉴定结果，制定科学维护保养方案并组织实施。5.3.1.2加强员工业务技能培训，提高维修技术。

5.3.1.3做好材料特性的研究和技术贮备工作，掌握其技术标准和参数，包括材料配比方案等。5.4重点管理之四：装饰材料的养护 5.4.1对策：

5.4.1.1了解掌握山东省潍坊市投资公司办公楼各种装饰材料的使用和维护特性。

5.4.1.2加强外墙等饰面的日常性维护和检查工作，及时处理变色、脱落、破损，发现问题及时处理。

5.4.1.3定期进行大理石打蜡和大理石、花岗岩去黄处理，对进口的黑色大理石日常重点检查，定期清洁、维护，更要注意在清洁、维护中，要使用适当的药剂，禁止使用对这些大理石有破坏的清洁、维护材料和工具。

5.4.1.4加强对橡木等木质墙面材料防潮、防白蚁的日常性养护和清洁卫生工作。

5.4.1.5严格把好材料和维修质量的验收关，工程材料的采购严格按照质量验收控制程序执行。5.4.1.6及时做好走道、墙面等表面的积水和污物的清理，及时做好排水管、排污管等维修和排水等清理工作，避免污水等侵蚀房屋设施。

6、房屋本体及公用设施维修养护范围

房屋本体维修养护范围是：承重结构部位(包括柱、梁、楼盖、屋顶等)、内外墙体、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、竖井、卫生间、车库、设备机房的维修、养护和管理。(电梯、消防设施、室内外照明、中央空调、加压供水设备、配电系统、中央空调水质处理、上下水管道等设备设施的维修养护详见下节设备管理。公用设施维修养护范围：规划红线内的道路、室外管网、化粪池、沟渠、垃圾房、路灯等。

7、房屋本体及公用设施维修养护计划 7.1房屋本体维修养护计划 房屋本体维修养护计划 序号 项目 时间 间隔 次数 维修养护内容 地基基础 半年 一

1、检查地基有无超过允许范围的不均匀沉降。

2、检查基础有无开裂、破损，勒脚有无破损。

每季 一

1、适时安排白蚁的防治和消杀工作，走访用户，了解其办公室内有无发现白蚁，检查公共部位有无白蚁。

每年 一

1、检查有无变形、裂缝、腐蚀。2

承重结 构 梁 每季

1、检查有无变形、裂缝、腐蚀。

每年

1、检查有无变形、裂缝、腐蚀。

板 每季

每年 柱 每季

每年

1、检查有无变形、裂缝、腐蚀。

1、检查有无变形、裂缝、腐蚀。

1、检查有无变形、裂缝、腐蚀。

1、检查有无变形、裂缝、腐蚀。

1、检查有无变形、裂缝、腐蚀。承重墙 每季

每年

1、检查有无变形、裂缝、腐蚀。

备注：对于承受结构个部件，若出现因设计或不可抗拒因素引起的严重损坏，我们委托专家进行分析、计算，拟订维修方案，由专业公司实施处理。3 非承重墙 每月 一 1.检查墙体是否平直、有无裂缝、孔洞、风化等缺陷。

每年 一 2.检查墙体结构性能是否完好 4 楼地面 每季 一 1.检查楼地面是否平整完好，有无空鼓和裂缝。2.检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损，发现问题及时处理。3.更换大面积松脱、破损的地面饰面材料。

每年 一 1.检查楼地面面结构功能的完好性 5 楼地面 每季 一 1.检查楼地面是否平整完好，有无空鼓和裂缝。2.检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损，发现问题及时处理。3.更换大面积松脱、破损的地面饰面材料。每年 一 1.检查楼地面面结构功能的完好性 公共通道、门厅等 每周1、检查地面有无起砂、空鼓、开裂、松脱；发现异常随时修复。

2、公共通道及门厅的墙面有污迹和剥落，发现异常随时处理。

每半年

1、检查扶手、踏步有无损坏，发现异常随时修复。

3、补换损坏的地板。

2、修复空鼓的地板。7 外

墙

面 铝型材、玻璃幕墙、大理石

每周1、修补外墙饰面裂缝、脱落部分。

2、特别注意检查玻璃幕墙的玻璃是否有松动迹象。

每半年

1、结合外墙清洗作业，一并检查外墙面的使用状况。

2、特别注意检查玻璃幕墙的玻璃是否有松动迹象。

每年

1、雨季时期对用户窗台进行密封维护检查，杜绝雨水侵入。

2、对于外墙面大面积渗透久修无效的，局部翻新以防止渗漏面积扩大。

备注

1、暴风雨暴雨天气及时发布信息，提醒用户关好、锁好门窗。

2、大风、暴风雨、暴雨过后及时进行巡查。

3、外墙清洗选用适宜的清洁剂。

4、更换外墙饰面应按原设计要求进行。

5、建议每25年翻新外墙面一次。8 吊顶 每周每月

1、检查地面有无起砂、空鼓、开裂、松脱；发现异常随时修复。

2、加强防水、防腐、防裂、防胀、防霉变工作，发现有水浸、腐烂、胀裂、霉变的部分及时修复。9 门窗 每月

1、检查门窗有无起砂、空鼓、开裂、松脱；发现异常随时修复。

2、门转轴或磨擦摩损部位加润滑油。

3、钢门窗、铝合金门窗有无变形、生锈。每半年

1、更换门窗的易磨损部件。

7.2公用设施维修养护计划： 公用设施维修养护计划表 序号 项目 时间

间隔 次数 维修养护内容 1 路面路基 每周 一

1、检查路面有无积水。

2、检查道路路面有无起壳、地鼓、裂缝。

3、检查路基有无塌陷。

4、发现异常及时处理或修复。2 路灯及线路 每日 一

1、检查灯具完好情况，即坏即修。

每周 一

1、检查玻璃灯罩有无破损。

2、有无金属灯架松脱现象。

3、灯口、灯栅有无损坏。

每季 一

1、检查路灯路线有无漏电、短路烧毁现象。

4、有无金属灯架松脱现象。

2、灯口、灯栅有无损坏。每半年 一

1、油漆灯具支架。

2、检查路灯线路有无老化现象。

3、油漆灯具线管一次。停车场（库）每日 一

1、检查路面有无积水。

2、检查停车场地面有无起壳、地鼓、裂缝。

3、检查车道灯有无损坏。

4、检查行车指示标志是否正常。

5、发现异常即时处理或修复。

每月 一

1、检查停车线、行车指示线是否清晰、完整。

2、限速牌、指示牌是否齐全、完整。

3、检查挡车器是否正常。4 沟渠池井 每周 一

1、检查沟、渠有无堵塞现象，如有异常及时疏通。

2、检查雨水有无异常。

每季 一

1、检查井底及池底是否有污物，如有沉积及时清污。

2、检查井壁有无裂缝，如有异常及时修复。

3、检查沟、渠是否完好，如有异常及时修复。

4、井盖及雨水刷漆。

5、检查井盖完好程度，发现损坏及时修复。5 雕像、建筑 小品 每周 一

1、全面清洁。

2、检查有无破损，如有异常及时修复。

3、检查有无乱刻乱划现象，发现问题及时处理。6 公共标识标牌等设施 每周 一

1、保证标识清晰、无污迹、无脱落、无破损，发现异常及时处理。

2、检查牢固程度，如有松脱，及时恢复。每半年 一

1、检查完好程度，加固。管网 每日 一

1、检查管线接头有无渗漏现象。

2、检查管线固定支架的松紧情况。

每周 一

1、检查管道保温层有无损坏。

2、管网支架完好。

每半年 一

1、管道刷漆。

2、检查或更换管网。

3、发现异常及时修复。

8、维修养护实施细则 8.1砌体结构的修缮与养护砌体结构大量分布于房屋建筑的墙体，它们在不良的环境和不利的工作条件下容易遭受侵蚀、开裂等损坏，导致透水、渗漏，不仅影响建筑物的外部观感，对房屋的正常使用、维护、管理都会有不利的影响，严重的甚至可以影响到房屋结构的安全。电脑、通讯、自动控制等网络设备的房间，内墙采用了如静电屏蔽等相关的技术处理和措施，对于这些部位墙体的维修和加固，除了保证墙体的耐久性外，还要保证相关材料及设施的完整性。

8.1.1砌体结构的修缮

8.1.1.1砌体裂缝的修缮砌体裂缝的修缮，一般应在裂缝稳定以后进行，以免维修后又很快出现新的裂缝。维修沉降裂缝和温度裂缝时，应首先考虑消除产生裂缝的隐患，避免反复多次的修补。对强度裂缝则应采取整体加固或拆除重砌。根据砌体裂缝的大小和范围，我们可以采用高分子防水材料水泥混合砂浆嵌缝、块体嵌缝、密封、抹灰、压力灌浆和喷浆等方法予以修复。

8.1.1.2砌体腐蚀的维修

对腐蚀的砌体进行维修前，首先将已腐蚀的墙面、呈酥松的粉状腐蚀层清除干净，一般通过人工凿除，用钢丝刷清除浮灰、油污和尘土等，然后用压力水冲洗，根据受损程度，主要采用剔砌、掏砌等方法维修己被腐蚀的砌体部分，最后重新修复墙面。

8.1.2砌体结构的加固

随着办公楼投入使用时间的推移，砌体结构的承重构件(如墙、杜等)可能出现开裂、腐蚀、变形，对经鉴定已达到危险程度的构件，我们将对砌体结构进行适当的加固，以确保房屋建筑的使用功能。

根据砌体结构的损坏程度，可采用增大墙和柱的截面、对原砌体局部外包钢筋混凝土或型钢等方法，提高砌体的强度，维护房屋建筑的稳定性。8.1.3砌体结构的养护

为防止砌体结构受损，我们将做好如下养护和管理工作，保证砖砌体结构完好。8.1.3.1定期检查，加强对砌体结构受潮和受腐蚀情况的观测和监视，查明原因并及时采取措施，对容易被腐蚀的特殊部位加强观测。

8.1.3.2对湿度较大或经常用水而容易产生渗漏问题的房间，如卫生间等，我们将着重加强对防水层、给排水设施的维护，发现问题及时修复。

8.1.3.3经常检修屋面，保持屋面排水系统通畅，做到屋面不积水、不存杂物：屋面隔热层、保温层及屋面柔性分格缝发生损坏要及时修复，减少和稳定温度裂缝发展。

8.1.3.4保持室外场地平整和一定的排水坡度，防止建筑物周围积水。8.1.3.5禁止在墙上随意开洞直接排放污水或蒸汽等，防止墙体结构受浸湿，减弱墙体的承载力。

8.1.3.6地基基础的损坏，在出现不均匀沉降时就及时进行加固处理，以免造成结构损坏或扩大损坏。

8.1.3.7房屋按设计要求使用，不得随意改变用途，特殊需要时，若要改变其使用功能或更新改造，要先进行结构验算，需进行加固时要做加固处理。

8.2钢筋混凝土结构的修缮与养护

钢筋混凝土结构的常见缺陷和损坏是结构构件中出现蜂窝、麻面、孔洞、露筋、裂缝及混凝土、钢筋被腐蚀等。

8.2.1钢筋混凝土结构的修缮

8.2.1.1钢筋混凝土表面损坏的维修

钢筋混凝上结构构件，在房屋建造和使用过程中遭到破坏、侵蚀，引起表面受损，根据损坏程度，我们采取涂刷水泥浆和环氧树脂配合剂等方法对其予以修复，防止进一步风化、侵蚀和钢筋锈蚀，以免损坏结构或构件的核心部分，从而提高建筑物的使用年限和耐久性。8.2.1.2钢筋混凝土深层损坏的维修

当混凝土结构部件的损坏深度已超过了混凝土保护层时，将严重削弱构件的有效截面，并且钢筋砼内的钢筋暴露在空气中引起锈蚀，影响构件的强度和结构使用的可靠性。我们采用环氧混凝土或较原混凝土高一个强度等级的细石混凝土修补、嵌填、喷注混凝土结构部件的蜂窝、孔洞和破损部位，对其予以修复。8.2.1.3钢筋锈蚀的维修

钢筋锈蚀尚不严重时，混凝土表面仅有细小裂缝，或者个别破损较小，我对裂缝或破损处的混凝土保护层进行修补。若钢筋锈蚀严重，混凝土破裂，保护层剥离较多时，我们采取焊接或加钢筋网加固补强。8.2.2钢筋混凝土结构的加固

当钢筋混凝上梁、板、柱承载力不足或经鉴定成为危险构件时，应聘请具备资质的专业公司，通过对构件或结构的变形、损坏程度的检查和观测，对使用状态和周围环境的调查，以及对有关资料的验算、分析，采取增加板厚、配筋和增加支承点等方法，提高原构件强度，实现钢筋混凝土结构的加固目的。8.2.3钢筋混凝土结构的养护

钢筋混凝土结构是房屋的重要组成部分，直接关系到房屋的使用安全，所以管理处会高度重视钢筋混凝土结构的养护工作：

8.2.3.1对混凝土结构的变形缝、预埋件、给排水设施等的使用情况，进行定期检查。发现腐蚀、渗漏、开裂和垃圾杂物等情况即时处理，对在混凝土结构上任意开凿孔洞的违章使用行为及时予以制止。对易受碰损的混凝土处，如建筑物的拐角、车库的砼柱等增设必要的防护措施。

8.2.3.2即时修补钢筋的混凝土保护层损坏部位，以防钢筋锈蚀。若房屋室内环境中存在侵蚀性介质或相对湿度较大时，可以采取加强通风的措施，并在构件处表面涂抹耐腐蚀层(如沥青漆、过氧乙烯漆、环氧树脂涂料等)进行防护。

8.2.3.3做好建筑物屋面隔热层、保温层、室外排水设施以及地基基础等维护工作，发现问题及时处理，避免和减小由此对结构带来的不利影响。

8.2.3.4房屋的使用应满足设计要求，提醒用户不随意改变房屋用途和改变房屋结构，严禁超载使用。

8.3房屋防水工程的修缮与养护

8.3.1玻璃墙面涂料防水工程的修缮与养护随着使用年限的增加，玻璃墙面防水层在使用过程中，可能出现开裂、破损、起鼓和剥离等损坏，引起渗漏水。在日常维护工作中，我们注重对防水屋面的修缮与管理。8.3.1.1玻璃屋面防水工程的修缮

对于防水材料的裂缝、局部破损、起鼓和粘结不牢的缺陷的处理，可以铲除缺陷部位，重新涂上玻璃防水材料。8.3.1.2屋面防水工程的养护

8.3.1.2.1加强对屋面玻璃、防水伸缩缝、天窗、天沟、落水管和落水口的检查，发现异常及时维修。

8.3.1.2.2重视对屋面的清扫，保证屋面排水通畅。

8.3.1.2.3制定屋面日常保养制度，及时做好屋面维修工作。

8.4墙体防水工程的修缮与养护 8.4.1墙体防水工程的修缮

外墙体防水取决于外墙饰面和墙体结构的情况公办公楼的外墙材料主要采用花岗石、玻璃和铝型材作为饰面材料，窗框与墙体接触间缝的密封不严或密封材质差，饰面材料局部脱落、开裂，或者墙体结构的开裂导致饰面遭受破坏，外墙防水的第一道防线将失去作用。因此，我们会注意检查外墙饰面的状况，对于损坏、空鼓、脱落的饰面板及时维修或更换；外墙砖砌体上的结构裂缝和变形裂缝，我们采用高弹性软体高分子防水材料嵌缝、密封、压力灌浆法修复：外墙门窗框与洞口侧壁嵌填不严引起渗漏，采用高分子防水密封材料嵌填的方法进行修缮：施工孔洞、预埋管线处渗漏，用墙体一般开裂的维修方法进行处理，渗漏严重时，采用局部高压灌浆进行加固堵漏。

8.4.2墙体防水工程的养护

定期检查。容易发生渗漏的部位，如墙面凹凸槽(线)、饰面板上部接头处，饰面块材、门窗与墙体的交接部位进行周期性检查。建立技术档案。对墙体的使用情况、损坏检查、维修等记录备查。合理施工。禁止随意在墙体上钉钉子、打洞等破坏墙体整体结构的行为。对于外墙体的防水工程，出现损坏，及时修复。定期清洗外墙饰面。8.5卫生间防水工程的修缮与养护 8.5.1卫生间防水工程修缮

卫生间地面大面积渗漏，先铲除地面面砖，暴露漏水部位，清理干净后重新涂刷高分子防水涂料，并加铺胎体增强材料做成涂膜防水层，施工方法参照屋面涂膜防水层的做法。防水层完成后需经试水，无渗漏后铺贴地面砖。

对于一般裂缝渗漏的维修，根据缝宽，直接涂刷高分子防水涂料或嵌缝处理，并视情况铺胎体增强材料涂料防水层。卫生间四周的墙与地面交接的墙根部，最容易出现渗漏，间接引起下层顶板和四周墙体出现渗漏。根据裂缝宽度，采用贴缝、嵌缝法，把裂缝部位清理干净，在裂缝部位嵌填或涂刷防水材料，并加胎体增强材料将缝隙密封。卫生间穿楼地面管道根郁积水渗漏的维修，先沿管道根部剔凿一定深度与宽度的沟槽，在槽内壁先涂刷基层处理济后嵌填密封材料，再刷上一定厚度的防水涂料，并在其上做一保护层。

8.5.2卫生间防水工程日常养护

定期检查，对易产生渗漏的部位作细致检查，发现问题立即处理。建立技术档案。8.6地下室防水工程的修缮与养护

8.6.1地下室防水工程的修缮地下室渗漏，一般情况下，大多是水压较小的慢渗漏水，对于孔洞和裂缝渗漏，先找出渗漏源，采用直接堵漏法进行修补；对于水压较大的慢渗或快渗裂缝渗水采用下线堵漏法修补；对于水压较大的急流裂缝渗漏水采用下半圆铁片堵漏法进行堵漏；能有效消除渗漏水现象。

8.6.2做好地下室防水工程的养护工作，8.6.3定期检查。主要是检查地下室的防水薄弱部位，如变形缝墙根部、管道穿墙部位、蓄水池等部位，发现异常及时修复。8.6.4建立技术档案。

8.6.5正确、合理使用地下室，禁止随意穿、凿、拆，以免破坏防水层。

9、房屋装饰工程的修缮与养护房屋装饰工程包括外装饰、内装饰、顶棚、楼地面装饰等。通过对房屋装饰工程的维护，既可以保持房屋的美观，创造良好环境，又可以起到隔热、隔音、防潮以及减缓外界不良环境的侵蚀，延长房屋的有效使用期。9.1定期检查，发现缺陷及时处理。

9.2重点检查板材饰面上部收头处，发现开裂及时修补，避免开裂扩大。

9.3及时处理因房屋其它部位渗漏或其它原因导致墙面潮湿或渗水等情况，防止抹灰层及涂料层受潮发霉变黑而损坏。

9.4检查窗台等突出部位的稳固情况，注意有无饰面块料的破损、脱落和开裂。同时搞好用户正确合理使用的宣传工作，不在块料饰面上钉钉子、随便打洞。确需1丁洞时，由专业人员操作，以免损坏饰面。严禁因硬物碰撞饰面，搬抬家具、重物可能碰撞饰面时，先对饰面进行保护。

9.5对各类釉面砖进行擦洗时，选用稀肥皂水或清水擦洗，禁止使用强酸、强碱，以免损坏灰缝和釉面。

9.6大理石板面有微细毛孔，它对有色液体具有强吸收性，一旦有色液体倒在大理石板上，液体将会通过大理石板的微细毛孔渗入到大理石内层，使大理石变色，并且无法擦洗干净，因此，建议施工方先用环保防护剂进行处理，邑液体无法进入大理石板内层，保证大理石面永不变色，光亮如新。

9.7定期进行清洗，保持饰面洁净。

9.8外墙饰面附近的铁质构件，要刷油漆防锈并定期检查漆面完好情况，以免锈水流到饰面-L造成污染。

9.9定期检查吊顶内隐蔽的管线和空调、消防等设备是否有漏水现象，有无虫、蚁、鼠患，及时消除隐患，确保安全。注意保持良好的通风条件，不要让吊顶长期受潮，特别注意检查木面板的防潮、防蚁及防火。

9.10加强正确、合理使用房屋设施的宣传工作，避免人为的不合理使用造成的墙面不美观和损坏。

10、门窗的修缮与养护 10.1门窗的修缮

对于木门主要是通过调整、更换门窗部件，实现消除门倾斜、下垂、门扇自开、翘曲变形、缝隙过大、霉变腐朽及缺损零部件等影响使用功能和外观的不良现象。对于钢门窗和铝合余门窗主要是通过调整、补焊、加固、油漆或更换门窗部件，实现消除门倾斜、下垂、门扇自开、翘曲变形、缝隙过大、密封不严、锈蚀又缺损零部件等影响使用功能和外观的不良现象。对于塑钢门窗，重点放在密封胶条的检查和更换上，保证其良好的防水和隔音生能。10.2门窗的养护

10.2.1门窗是房屋的易损构件，使用频率高。因此，我们定期对门宙进行检查和维护，特别是暴风雨、暴雨天气前后更要加强对门窗的检查。

10.2.2做好防潮工作，避免木质门受潮后腐蚀和虫蛀，影响门的使用功能。

10.2.3定期进行油漆。门窗易受水、气的侵蚀，防止腐蚀，当门窗漆膜局部损坏脱落时应及时补刷油漆，补漆用的油漆应尽量和原油漆一致，以保持美观。当门窗油漆使用达到老化期限时，则进行全部重新油漆。

10.2.4铝合金门窗易变形和被酸、碱等化学药剂侵蚀，要加强对铝合金门窗的保护，使其免遭侵蚀和撞击。

11、公用设施的维修和养护公共设施的维修和养护，主要以加强日常巡视检查，及时处理小的损坏和隐患为主。

12、搞好房屋查勘工作

通过房屋查勘工作，可以全面地了解房屋建筑的完损状况，确定房屋的完

损等级，并为制订房屋建筑的定期维护计划提供依据。因此，我们将对房屋进行定期查勘和季节性查勘工作，掌握第一手技术资料．及时处理发生的相关问

13、加强房屋装修与改造的管理房屋二次装修和改造主要影响到房屋结构、荷载的改变。不合理的装修和不科学的施工方法，直接危害到房屋建筑的安全性。同时，盲目选用不合适的装饰材料，还会破坏人们的工作生活环境，危及人体健康。我们在房屋的管理工作中，重视对二次装修和改造的审批、监督、追踪和验收工作，确保房屋使用安全。物业管理处将严格执行济南市政府物业主管部门的装修管理的相关文件，参照建设《住宅室内装饰装修管理办法》按程序对房屋装修实施有效管理和控制。14.装修申报（针对办公楼）14.1.1用户装修前，应先向山东省潍坊市投资公司办公楼有关部门申报，经审批同意后方可装修。

14.1.2用户装修应提前二天通知物业管理处。用户应会同装修施工单位填写《装修申请表》并经山东省潍坊市投资公司办公楼有关部门审批后，向物业管理处递交有关部门的审批意见、施工人员、时间、期限，使用机电设备的容量、装修施工方案、装修施工图纸平面图、立面图、电气布线图、所有图纸加盖章)，提供装修施工单位资质证书、营业执照复印件。经审核后，用户、装修施工单位、物业管理处三方签订装修管理责任书。

14.1.3施工队进场装修前，需到物业管理处办理装修进场手续，递交有效证件。办理装修许可证和施工人员临时出入证，凭证出入施工，保安员凭《施工人员临时出入证》及身份证放行。

14.2现场管理

14.2.1物业管理处指定人员负责监管装修项目。

14.2.2物业管理处监管人员每天进入施工现场核查二次以上，发现违章施工、违章用电、用火、乱拉乱接临时电源等，应及时上报物业管理处，并坚决以制止和处理。

14.2.3动火作业按消防管理程序办理，并由监管人员负责监督。

14.2.4对出入的材料、工具等由保安员查验放行，严格控制易燃材料进入办公楼，确保办公楼的安全。

14.2.5严禁装修施工人员进入装修场所以外的公共区域，以保证办公、学习、休闲的安全和安静。

14.2.6保安员按巡逻时间，把装修现场作为一个重要巡逻点进行巡视，并做好巡视记录。14.3违章处理

14.3.1装修监督中发现的问题及时反馈给物业管理处经理，并上报有关部门。同时，及时与用户负责人取得联系，视装修违章轻重，用户进行协商整改，并签发《整改通知》交施工队。14.3.2施工队整改完毕，须将《整改通知》交回装修监管人员，由装修监管人员整改结果进行验证，然后保存《整改通知》，并将信息反馈用户。14.4垃圾管理对产生的装修垃圾，集中堆放，并严格做到日产日清，绝不允许堆放在消防通道上，也不允许堆放在影响办公楼形象的任何部位(垃圾清运由施工队负责)。

14.5装修验收

14.5.1装修工程完工后，施工单位以书面或口头形式通知物业管理处，以便安排装修验收。14.5.2装修监管人员与有关专业技术人员会同用户、施工单位一道参与验收，面积的装修验收，还须通知公司技术委员会专业人员参与验收。验收合格后，由装修监管人员和有关专业技术人员或技术委员会专业人员签字认可。验收不合格，由装修用户按要求整改，直至验收合格为止。对验收合格的，物业管理处经理和用户在《装修验收表》上签字。14.5.3验收合格后，由施工单位向管理处交回发放的《施工人员临时出入证》。

14.5.4对需延长装修期、增加装修范围的，需报有关部门审批，再报物业管理处备案后执行。

15、特殊期维护管理方案

15.1异常天气(如暴风雨、暴雨、雷电等)15.1.1异常天气预报后全面检查金属构件、整体建筑框架、避雷防护设施

15.1.2暴风雨期间注意检查人员的安全：暴雨期间注重及时排水工作；雷电期间对现场反映的问题及时处理。

15.1.3异常天气过后进行全面检查，对发现的问题全面整改，并做记录。

15.2重要活动期间接到重要活动通知后，管理处组织有关部门对建筑物外观进行全面检查，在问题尽快拟定处理方案，并组织力量(管理处力量不足时，可请求分公司其他物业处协助)进行全面整改，同时加强监控，确保建筑物外观完好、使用功能正常，活动的顺利进行。

16、办公楼公用设备、设施管理

16.1山东省潍坊市投资公司办公楼的机电设备设施系统主要由供配电系统、中央空调系统、电梯系统、供水系统、排水系统、消防系统、楼宇自控系统、停车场管理系统及专用设备设施系统等组成，整个机电设备系统的特点主要体现在：

16.1.1装机种类复杂，涉及专业面广，设备先进，进口设备多，现代高新技术被广泛应用于机电设备中，对设备管理与维修人员素质要求高。

16.1.2机电设备性能先进，设备运行管理与维修难度大。

16.1.3设备数量多，分布区域广，停机影响大。

16.1.4机电设备容量大，运行时间长，运行费用高，节能降耗是本物业高效运作与管理的重要方面。

16.2机电设备设施管理的重点和难点

16.2.1山东省潍坊市投资公司办公楼机电设备装机容量大、技术含量高，属智能型物业物业，各区域能耗时间不同，这给机电设备的运行管理提出了更高的要求，如何控制不同设备的运行时间，节能降耗，尽量降低运行成本，是机电设备管理工作的重点和难点。16.3机电设备管理的原则和目标 16.3.1机电设备管理的原则

16.3.1.1预防为主，坚持日常保养与计划性维修保养并重，使设备时刻处于良好状态。16.3.1.2对设备做到“三好”，“四会”和“五定”。“三好”即用好、修好和管理好设备；

“四会”即工程人员会使用、会保养、会检查、会排除故障：

“五定”即对主要设备的清洁、润滑、检修做到定量、定人、定点、定时和定质。16.3.1.3实行操作人员维护与专业人员维修相结合。以操作人员进行日常维护保养为主，同时要求专业维修人员对出现的问题及时维修处理。

16.3.1.4完善设备管理和定期检查、维修制度。制定科学的保养规程，完善设备资料和维修登记卡片管理，合理制定定期维修计划。

16.3.1.5修旧利废，合理更新，降低设备维修费用，提高经济效益。

16.3.1.6规范供配电设备设施运行与维修保养管理工作，确保供配电设备设施正常运行。16.3.1.7推行科技型物业管理模式，采用科学的管理方法和手段，如采取冗余策略，即在设备备件储备、技术支援服务等方面实现冗余，以备设备出现故障时能迅速处理。16.3.2机电设备管理的目标

通过经常性养护与及时性维修，使设备设施时刻处于最佳的运行状态，延长设备设施使用寿命，提高物业的运作效益，确保机电设备完好率99％以上，设备设施零修、急修及时率100％。16.4加强与有关部门协调，做好重大会议、活动的设备管理

针对山东省潍坊市投资公司办公楼机电设备特点及重要性，遇重大会议、活动，须做好以下工作，确保会议、活动的顺利进行。16.4.1维修人员全部到位，分工负责。

16.4.2预先检查各系统的运行情况，对会议、活动中涉及的设备设施重点检查。16.4.2.1效果：

16.4.2.1.1保证24小时正常运行。16.4.2.1.2设备完好率99％以上。16.4.2.1.3投诉处理率100%。

16.4.3备足备品备件，以被急用。

16.4.4加强与有关部门的协调，提前通知下列部门：

16.4.4.1与供电部门联系，将工作联系函件亲自送与供电部门，强调会议或活动的重要性，并与属同一供电线路上的外部单位协调，避免会议或活动期间进行电力负荷试验，尽量停止对其供电线路的改造工作，同时提前做好供电线路的检查工作，确保万无一失。

16.4.4.2与自来水公司联系并派发工作联系函，指出会议或活动期间避免进行管道维修等不利于供水的活动。

16.4.5重大会议、活动期间，现场专人值班巡视，采取“零干扰”服务，不影响会议、活动的正常进行。

16.5机电设备管理维修保养方式

16.5.1日常维护保养。操作维修人员根据日常管理经验，用听、闻、看、摸等方式，利用检测仪器、仪表对设备的关键部位进行重点检查，发现故障及时排除，并做好记录。操作人员每班至少巡视两次，维修人员每周至少检查一次。

16.5.2一级保养。工程人员对设备进行局部解体，进行清洁调整，每季进行一次。16.5.3二级保养。工程人员对设备进行全面清理，部分解体检查和局部修理，更换或修复磨损件，每半年进行一次。

16.5.4中修。对设备进行全面检查，部分解体修理和更换磨损部件，调整部分机构，每年进行一次。

16.5.5大修。对设备全部解体，更换主要部件或修理不合格的零部件，每三年进行一次。16.6实行机电设备的动态管理

16.6.1设立24小时值班维修服务电话，随时满足各种维修服务需要，16.6.2利用先进的监控设备，推行例行巡视抄表检查制度，对设备运行状态实行动态技术监控。

16.6.3工程部除实行常巡查、设备的例行保养工作外，每个维修工要求配备移动电话等通讯工具，在24小时内随叫随到，以便于开展应急抢修工作，实行动态管理。管理的技术难度相对较大。

16.7统设备设施的管理要点及措施 16.7.1管理要点及措施： 供配电系统维修保养表 项目 时间 次数

内

容

高压

配电房 每周 一

1、检查外观是否完好、运行有无噪声。

2、检查指示灯是否完好，继保装置是否完好。

3、检查电压指示是否在规定范围内。

4、检查高压试电棒、绝缘

每年 一

1、检查操作机构是否灵活、电气、机械互锁机构是否正常。

2、按规定校验继保装置及避雷器。

3、检测接地电阻（应符合规定要求）。

4、整理柜内二次线路，紧固各接线端，清洁柜内。

5、清洁母线排及电缆沟，调试各高压真空开关及隔离开关。

6、对电缆托架、底座、柜内外除锈、油漆 变压器 每周 一

1、检查外观是否完好，有无异常响声。

2、检查温控器指示是否正常，超温时风机能否正常起动，风机运行是否正常。

每年 一

1、检测接地电阻，各接线装置紧固。

2、检测变压器线圈绝缘电阻。

3、紧固螺丝。

4、清理灰尘。低压配电柜、动力柜、控制柜、补偿柜 每天 一

1、清洁卫生。

2、检查外观是否完好，仪表显示是否正常，有无异常响声。

3、检查配电开关触头接触是否良好，有无短路、过载现象。

半年 一

1、紧固配电装置螺丝，调整接触点间隙，更换烧坏触头。

2、若有过载现象，应更换容量大的配电设备。

3、检查补偿电容组有无损坏，紧固连接螺栓。低压配电柜、动力柜、控制柜、补偿柜 一年 一

1、重复上述检查。

2、检测接地电阻。

3、测试过程保护装置。

4、对电缆托架、底座、柜内外除锈、油漆。照明器具 每天 一

1、清洁卫生。

2、家查外观是否完好，有无异常响声。

每月 一

1、重复上述内容。

2、密切观察供电电压，防止电压偏高影响照明器具的使用寿命。

3、调整亮度，节约能源。

4、更换过热配件，避免短路现象。

室外射灯 每天 一

1、清洁卫生。

2、检查外观是否完好。

每季 一

1、检查射灯工作时有无异常响声，及时更换过热配件，避免短路现象。

2、检查灯罩密封情况。

3、检查灯架的牢固程度。

4、灯架（座）生锈部位防护油漆。供电线路及母线槽 每月 一

1、重复上述内容。

2、检查线路有无过热现象。

3、检查进出线路接线装置是否完好。

4、检查母线槽接头、转弯及插接箱部位有无过热现象。

每年 一

1、重复上述内容。

2、检测线路绝缘电阻。

3、检测母线槽相间绝缘及接地电阻。

4、紧固各连接螺栓，电缆桥架、托架、母线槽除锈、油漆。配电箱 每周 一

1、检查配电箱开关有无过热现象。

2、检查配电箱各开关有无异响。

每半年 一

1、开箱检查个开关接线端子有无过热、打火、烧蚀的现象。

2、紧固各压线螺旋。

3、测试配电箱内漏电开关工作可靠性。避雷带 每周 一

1、清洁不锈钢避雷带。每季 一

1、对圆钢避雷带生锈部位刷漆。

2、检查避雷带搭接部位焊接是否牢固。

每年 一

1、每年四月初对不同高程的避雷带接地电阻进行测试。接地带 每季 一

1、接地带生锈部位刷漆。

2、检查接地带搭接部位焊接是否牢固。

每年 一

1、每年四月初接地带接地电阻进行测试。16.7.2效果：

16.7.2.1保证24小时正常运行。16.7.2.2设备完好率99%以上。16.7.2.3投诉处理率100%。16.7.3记录：

16.7.3.1供配电抄表记录；

16.7.3.2供配电运行值班记录； 16.7.3.3供配电系统巡视维护表； 16.7.3.4供配电系统维修保养表；

16.7.3.5接地电阻测试记录表。

16.7.4其它：在冬夏季，随着用电量的变化，落实部分变压器报停事宜。16.8给排水系统 16.8.1管理要点及措施：

给排水系统维修保养表 项目 时间 次数

内容

每天

一

1、机房卫生；对机体擦拭去灰、保生活泵、喷淋泵、消防泵等各种水泵 持干净无尘。

2、每2小时观察其水位、水压、电压、电流指示是否正常，电机及水泵有无异常声音，电机、控制柜、有无异味和异常响声。

3、检查压盘根处滴水，是否符合规范，如不符合则应压紧端盖螺丝或更换盘根，检查阀门有无滴漏现象。

4、有故障及时处理。

每月 一

1、重复上述检查。

2、生活供水的主、备用泵进行手、自动切换试验并记录。

3、消防泵、喷淋泵应启动管网末端试水装置或打开水泵出水管放水试验。

4、注意水压表是否在检验合格后的规定时间内使用。

每年 承。一

1、电机、泵体轴承清洗加润滑油，如有异常声响，则更换同型号规格轴

2、除锈、刷漆。

3、检测电机绝缘及接地电阻。

4、检查电机与水泵弹性联轴器有无损坏，如有损坏则更换。

5、调较线。

6、系统性能测试。

水箱、水池 每周 一

1、检查外观是否完好，有无跑、冒、滴、漏现象，箱口纱网及透气口、排污管口、溢流管口防虫网是否完好。

2、打开排污阀排污。

3、手动供水试验。

4、观察水质情况，检测水的PH值和含氯量。水箱、水池 每月

2、除锈刷漆。一

1、重复上述内容。

3、按规定比例投放消毒药品（漂白粉3-5毫克/升）。

每半年 一

1、清洗内部，按比例投放漂白粉进行消毒。

2、送水样至市水务局进行水质化验并公布检测结果。供水、排污管网 每周 一

1、检查外观是否完好，应无滴、漏现象。

2、检查闸阀，观察供水压力表是否正常。每季 一

1、重复上述内容。

2、清理管道内的杂物，疏通排污管道。

3、检查闸阀开启、关闭是否灵活，有无跑、冒、滴、漏现象。

每年 一

1、重复上述内容。

2、检查修整全部管架。

3、管道及支架除锈刷漆。

4、检查止回阀、浮球阀、液位控制器是否正常。

5、管道内部清洗、防腐处理。给水井、雨水井、污水井 每周 干净。

2、检查井盖铸造字迹是否清晰，安装位置是否正确。

半年 一

1、重复上述检查。

2、清理污泥，疏通下水管道。

3、井盖刷漆。化

粪

池 每季 一

1、检查井盖是否盖严、完好。

2、检查井盖铸造字迹是否清晰，安装位置是否正确。

每年 一

1、重复上述检查。

2、清理沉积物。

16.9空调系统

16.9.1管理要点及措施： 空调系统维修保养表 项目 冷 时间 次数

内容 一

1、检查井盖是否盖严、完好，开盖检查井底是否污物，如有则清除水 机

组 每天 一

1、检查蒸发器和冷凝器压力，并做好记录。

2、检测制冷主机、油泵电流、电压及检查进出品水温。

3、检查电加热器是否正常工作。

4、搞好室内卫生及设备清洁工作。

每周 一

1、检查运行记录。

2、检查各控制箱并吸尘清洁。

每季 一

1、检查运行记录。

2、清洗冷却水、冷冻水管网中的所有滤清器。

3、热交换器除垢。

4、检查高、低压差控制器。

每年 一

1、检查电加热器。

2、检查是否有空气进入系统。

3、检查温度、流量控制器的工作状况。

4、检查压缩机电动机绝缘电阻及对地电阻。

5、清洗润滑油冷却器，更换压缩机润滑油。

6、试验安全阀和放气管路。

7、检查密封安全阀。冷 却 冷 冻

泵 每天 一

1、检查电机电流、电压、温度、观察有无异常现象。

2、泵体盘根处滴水是否严重。

每季 一

1、检查运行记录，检查联轴器及盘根的使用情况。

2、转动阀门，检查阀门能否灵活开启、关闭。每年 一

1、清洗水泵及电机轴承并加润滑油。

2、检测电机接地电阻，并记录。

3、检测冷却、冷冻电机绝缘电阻值。冷 却

塔 每天 一

1、检查水阀、浮球阀是否正常。

2、观察电流、电压及布水器的运行情况。

每季 一

1、重复上述检查。

2、进行水处理。

3、检查电机皮带是否正常。

每年 一

1、清洗填料，更换脱落布水器。

2、更换磨损严重的皮带。

3、检测电机接地电阻，并做好记录。

4、检测电机绝缘电阻值。

空 调 柜 机、恒 温 恒 湿

机 每天 一

1、检查电机电流、电压、温度，观察有无异常现象。

2、泵体盘根处滴水是否严重。每季 一

1、检查皮带使用情况。

2、检查温控器工作情况。

3、检查各阀是否有效，进出水管、回水管，冷凝水管是否畅通。

每年 一

1、清洗风机过滤网。

2、更换磨损严重皮带。

3、检测接地电阻。

4、检测电机绝缘电阻值。

5、检修风机轴承。风 机 盘

管 每周每季 一

1、观察风机是否正常运行。

一

1、检查冷凝水接水盘是否畅通排水。

每年 一

1、检测电机接地电阻及电机绝缘电阻值。

2、清洗接水盘。

3、清洗回风口过滤网。吊 顶 式 空

调 每天 一

1、清洁外观卫生。

2、观察能否正常运转，有无冷气放出。

每季 一

1、清洗室内机过滤网。

每半年 一

1、彻底清洗室内机空气过滤网。

每年 一

1、拆下外壳，检查内部线路，紧固接线装置。

2、检查、补加冷媒。

3、检测空调压缩机接地电阻和绝缘电阻，并做好记录。排 风

机 每天 一

1、清洁卫生。

2、检查外观是否良好，叶轮有无擦壳现象，风机运行有无其他异常响声。

每半年 一

1、油漆风管生锈部位。

每年 一

1、清洗风机轴承并加注润滑油，检测电机绝缘性能。空

调循环水 每周 一

1、开机周期内，对冷冻水、冷却水加上药，达到缓蚀、灭菌、杀藻、除垢的目的。

2、自动或手动排污。

每月 一

1、清洗冷却塔。

2、冷却水取水样化验，保证水质符合要求。

每季节 一 冷冻水取水样化验，保证水质符合要求。16.9.2效果：

16.9.2.1配备专业人员，维修和运行人员持证上岗。

16.9.2.2建立规范完善的空调运行制度和维修保养制度并严格执行。16.9.2.3空调系统安全、正常，保持状况良好。设备及环境整洁，无异常噪声及滴漏水现象。16.9.2.4定期清洗风机盘管，确保新风的畅通，预防病毒在辖区内的传播。

16.9.2.5有准确完整的空调系统档案资料，各项运行记录和维修保养记录齐全，并归档保存。16.9.2.6制定切实可行节能运行制度，有明显节能降耗成果。16.9.2.7系统设备完好率在99%以上。16.9.3记录：

16.9.3.1冷水机组运行记录表、空调系统巡视维护表、空调系统维修保养表。16.10电梯系统

16.10.1管理要点及措施。

电梯系统维修保养表 项目 时间 次数 内

容 垂直 电梯 每天 一

1、清洁卫生。

2、轿厢照明是否正常。

3、控制盘指示层、指示灯是否正常。

4、检查控制柜及电机温度是否过高，机房空调器的制冷状态是否正常，运行是否有异常和振动。

5、检查电梯轿厢是否有杂物。每周 一

1、检查并拧紧各接线端。

2、检查安全装置，并做好记录。

3、轿厢上不锈钢油。

每半月 一

1、对各安全装置清洁检查，并进行调整。

2、检查井道、轿顶照明，清洁井底卫生。

每月 一

1、测试各装置安全回路的电器操作。

2、检查选层器、限速器接线端、接线和有关控制点情况。

3、检查电梯各传动部位工作是否正常。

每季 一

1、检查各钢丝绳张力是否平衡、有无破损断股现象。

2、检查底坑缓冲器油位情况，并作补油。

3、检查各层标记是否清晰。

4、电梯各运动部件加润滑油。

每年 一

1、轨夹块螺钉进行检查加固，检查各缆绳及补偿链条损坏情况。

2、对各活动部件换油润滑。

3、做好维修保养记录。

4、由劳动安全部门按国家有关标准对电梯进行检查。16.10.2效果：

16.10.2.1电梯由专业队伍维修保养，电梯维修、保养人员均持证上岗，电梯各种年审证件齐全。

16.10.2.2严密的安全运行和维修保养规章制度得到落实，各种纵保养、巡视检查记录统一归档管理，资料完整。

16.10.2.3电梯运行状态良好，安全设施齐全有效，轿厢及机房整洁，通风、照明及其他附属设施完好。

16.10.2.4出现运行故障后，维修人员在五分钟内达到现场抢修。16.10.3记录：电梯系统巡视维护表、电梯系统维修保养表。

17、自控系统

楼宇自控系统维护保养表 项目 时间 计算机 每季 次数 内

容

一

1、主机、显示器及打印机清洁除尘。

2、检测UPS工作情况是否正常，配载作放电维护。

3、检测系统接口性能。

4、内部数据整理和备份。集中控制箱 每季 一

1、检查各连接线路的牢固程度，是否有氧化腐蚀现象。

2、检查直接控制器、输入输出模块和变压器的工作情况。传感器 每年 一

1、测试温度、液位、流量、压力传感器的灵敏程度。

2、更换性能不好的元器件，校核性能，保证质量准确。变送器 每年 一

1、检查变送器的准确度。

2、更换性能不好的元器件，校核性能，保证质量准确。

第二节、办公楼维修服务方案

1、工程部岗位职责

1.1工程部员工岗位职责

1.1.1在管理处主任领导下，将全面负责公共设备设施的日常运行、维保工作，使各系统设备处于良好的技术状态。

1.1.2负责对各工程专业班组的工作进行监督、检查、指导，确保各项工作得以顺利进行，坚持安全第一，加强安全意识教育，将安全生产、遵章守制贯穿于日常工作的全过程。1.1.3负责工程部质量过程的管理和控制，跟踪检查各项工作计划及规章制度 的落实情况，对工作中的不足提出改进要求，确保本部门各项工作确有实效；负责本部门各项培训计划及考核计划的审核、制定和组织实施，确保按规范标准提供优质的物业管理服务。

1.1.4负责制定、审核工程部各项管理制度及应急措施；负责对本部门发生的事故，组织调查分析及处理工作。

1.1.5负责按规范要求制定、审核工程部、季度和月度运行、维修、保养工作计划，报物管中心经理审批后监督执行，以达到设备延寿和保值的目的；组织收集、管理、完善技术；图纸、资料，制作设备技术档案和设备台帐，对所管辖的设备做到心中有数，实施动态管理。1.1.6根据业主方面要求和管理处的安排，合理抓好节能工作，每月向管理处上报能源消耗数据。

1.1.7负责协调与管理处其它部门的关系，共同做好各项工作。1.1.8完成公司和物管处领导安排的各项临时性任务。

1.1.9工程部员工现阶段分为个专业进行管理，即强电专业（含电梯监管）、弱电专业（包括楼宇自控、消防监控及安控设备的维护）、水工（给排水）专业、综合维修专业。

1.2.0由于办公楼的管理有一定的特殊性，这就要求工程部的员工要做到分工不分家，互相协作。既考虑各司其职便于管理，又能集中合作完成大项工作，确保工程部各项工作紧张有序地进行。

1.2.1综合维修专业：

1.2.1.1熟悉管辖范围内石材及其它各种建筑、装饰材料和锁具、门把、塑钢窗等附属用品的种类、规格、数量，了解其特点，掌握相应的维修方式。

1.2.1.2机电维修人员要熟悉管辖范围内电机、水泵类设备和管线的情况，制定出年、季、月维修保养计划，加强定期和日常维保工作，确保设备设施处于良好的技术状态。1.2.1.3加强日常巡视，及时发现问题，提高业务质量。1.2.1.4努力钻研本专业相关技术，提高业务素质。1.2.1.5就本专业存在的问题提出合理化建议。1.2.1.6完成上级领导交办的其它临时性工作。

2、公共区域设施维修保养细则

2.1外墙、围墙

2.1.1半年对外墙进行一次检查，发现面砖损坏，及时报告业主修复。2.1.2每两年报告业主对外墙刷涂料的部分，如阳台底部等处刷一次涂料。2.1.3每两年报告业主对所有铁制门、栏杆等油漆一次。2.2道路 2.2.1每年报告业主对办公楼外围道路上的各种标志、停车区域的划线重新油漆一遍。2.3内部大堂、走道及楼梯

2.3.1每年对内部的大堂、电梯厅、走道和楼梯进行一次全面检查，发现地砖或墙砖损坏，应及时报告业主修复。

2.3.2每两年报告业主对楼梯的墙面重新刷一次涂料。2.3.3每两年报告业主对楼梯的踢脚线重新油漆一遍。2.4楼顶屋面

2.4.1每半年在屋面的防水层和保温层做一次全面检查，发现有破损的地方，及时报告业主修复。

2.4.2每两年报告业主对屋面的铁制走道和避雷带做一次油漆保养。2.4.3每年水箱做一次检查，发现破损及时报告业主修补。

3、供电管理

3.1维修电工、弱电电工岗位职责

3.1.1严格执行电工岗位的安全操作规程及公司的规章制度，做到持证上岗，挂牌服务，文明维修。

3.1.2熟悉辖区内智能化系统的分布、特点、工作方式及操作方法。

3.1.3严格按安全操作规程、维修保养规程和各类管理制度操作。

3.1.4每天对辖区内智能化系统检修巡视检查，认真做好记录，发现问题及时抢修，重大问题及时上报。

3.1.5及时解决智能化系统遇到的实际问题。3.1.6参加智能化系统的检修、改造工作。

3.1.7负责辖区内供电系统及所有设备、设施（除弱电系统外）电气部分的维修、保养、巡视及操作盘箱的安装，操作、巡查与维修。3.1.8负责辖区内插座、开关的检查与维修。3.1.9负责电气设备的安装与维修。

3.1.10负责及时处理有关电气方面的问题。接到零维修任务后，五分钟赶至现场进行检修，并准确填写《零维修单》。3.1.11负责对本岗位工作范围内发现的隐患及时处理，解决不了的问题上报领班。3.1.12负责每日维修工作记录的填写。

3.1.13负责保管好个人工具、公用工具、检测仪表和电器材料，做到不丢失不损坏。3.1.14负责辖区内电气设备、配（变）电室清洁卫生，保持干燥，物品摆放整齐。

3.1.15认真执行值班制度，零维修不过夜，完成所属设备的定期检查和定期保养的任务。3.1.16积极参加集体活动和业务学习，不断提高技术水平、思想素质。3.2供电管理工作标准

3.2.1负责供电运行和维修人员必须持证上岗，并配备主管电气工程的技术人员。3.2.2建立严格的配送电运行制度和电气维修制度，加强日常维护检修。3.2.3建立24小时值班制度，做到发现故障，及时排除。

3.2.4保证公共使用照明灯、指示灯、显示灯的完好，确保发配电设备及电气线路安全运行。3.2.5停电提前通知，以免造成辖区内经济损失和意外事故。3.2.6对临时施工工程，装修要有用电管理措施。

3.2.7发生特殊情况，如火灾、地震、水灾时，要及时切断电源。

3.2.8禁止乱拉乱接供电线路，严禁超载用电，如确需要，必须取得主管人员的书面同意。3.2.9建立各类供电设备档案，如设备信息卡等。3.3、配电室管理工作标准 3.3.1配电室全部机电设备，由高压值班人员负责管理和值班，停送电由值班电工操作，非值班电工禁止操作，无关人员禁止进入配电室，非本单位人员须办理书面许可才能进入。3.3.2保持良好的室内照明和通风，墙上配挂温度计，室温控制在35度以下。

3.3.3建立运行记录，每小时巡查一次，每周组织检查一次，每年大检修一次，查出问题及时修理，不能解决的问题及时报告上级。每小时巡查内容：室内是否有异味，记录电压、电流、温度、电表数、检查屏上指示灯、电器运行声音、补偿柜运行情况；发现异常，及时修理与报告。

3.3.4供电线路操作开关设明显标志，供电线路严禁超载供电；如确有需要，报上级主管人员书面同意后，方可进行。

3.3.5室内严禁乱拉乱接线路；如确有需要，报上级主管人员书面同意后，方可进行。3.3.6配电室内设备及线路改变，要经过上级主管人员同意，重大改变报公司工程部经理批准。

3.3.7节约电能消耗，降低成本是每个电工的主要职责之一。电工班每周书面报上级主管人员总电表运行数一次。

3.3.8严禁违章操作，检修时必须遵守操作规程，使用绝缘工具、鞋、手套等。3.3.9做好预防工作，防止小动物进出配电室。

3.4配电室值班工作标准

3.4.1运行人员必须认真负责、忠于职守，服从领导工作安排，严格遵守操作规程。3.4.2熟悉系统工作原理、构造和运行情况，正确合理操作，使设备安全经济运行。3.4.3认真做好运行记录，经常巡视检查各运行参数值是否在规定范围内，声音、温度等是否正常，发现异常现象迅速查明原因，正确处理。

3.4.4认真做好设备维护保养工作，按要求做好维护保养记录。3.4.5严格执行交接班制度。

3.4.6积极配合维修人员在机房内的工作。

3.4.7搞好文明生产，保持值班室和机房的整洁。

3.4.8工作时间一律按公司规定着装，佩带好工作牌。

3.4.9遵守劳动纪律，不擅离职守，工作时间不看书报、不打瞌睡、不做与工作无关的事。3.4.10值班记录应包括以下内容：

3.4.10.1值班期间的设备使用状况描述（故障或停用）。3.4.10.2执行的操作（运行设备描述）。3.4.10.3发生的异常现象和原因。3.4.10.4工具、量具状况的描述。

3.4.10.5值班期间接受和执行的指令或通知。3.5供电系统维修保养工作标准

3.5.1变压器在运行中观察其声音、温度是否正常，电压电流的测量读数。3.5.2所有计量仪表的测量读数及指示灯、信号装置等是否正常工作。

3.5.3运行中的开关、母线、接头等一切载流导体有无跳火、冒烟、烧焦、发热、变色等现象。

3.5.4各开关回路需标明供电范围，以便工作，每星期检查开关一次，每天检查电表一次，发现问题及时处理。

3.5.5变压器外壳及电缆系统有良好的接地，接地电阻每年测一次。3.5.6配电室做好通风和降温工作一般室内温度以不超过40摄氏度为宜。3.5.7检查电缆坑有无积水，如发现积水应及时清除。3.5.8配电室每月吸尘一次，保持室内清洁、干净。3.5.9有检修记录和测试记录。

3.6配电室倒闸操作标准

3.6.1倒闸操作必须根据值班调度员或值班负责人命令，受令人复诵无误后执行。发布命令应准确、清晰，使用正规操作术语和设备双重名称，即设备名称和编号。发令人使用电话发布命令之前，应先和受令人互报姓名。发令全过程和听令报告时都要做好记录。

3.6.2倒闸操作由操作人填写操作票。单人值班者，操作票由发令人用电话向值班员传达，值班员应根据传达的命令，填写好操作票，复诵无误，并在“监护人”签名处填入发令人的名字，每张操作票只能填写一个操作任务。

3.6.3停电拉操作必须按照开关顺序依次操作，送电的顺序与此相反。变压器需要停电时，应先停低压，后停高压，送电时先送高压，后送低压。3.6.4下列项目应填入操作票内： 3.6.4.1应拉合的开关。

3.6.4.2检查开关的位置。

3.6.4.3检查接地刀闸是否断开。

3.6.4.4检查负荷。

3.6.4.5安装或拆除控制回路、电压互感器回路的保险器。

3.6.4.6切换保护回路和检验是否确无电压等。

3.6.5操作票应用钢笔或签字笔填写，票面应清楚整洁，不得任意涂改。操作人和监护人应根据模拟图板或结线图核对所填写的操作项目并分别签字，然后经值班负责人审核签字。3.6.6操作前应核对设备名称、编号和位置，操作中应认真执行监护复诵制。必须按操作顺序操作，每操作完一项，做一个记号“√”，全部操作完毕后进行复查。3.6.7倒闸操作必须由两人执行，其中对设备较为熟悉一人作监护。特别重要和复杂的倒闸操作，由熟练的值班员操作，值班负责人或主管负责人监护。

3.6.8操作中发生疑问时，不准擅自更改操作票，不准随意解除闭锁装置，应立即向值班负责人或主管负责人报告，弄清楚后再进行操作。

3.6.9电气设备停电后，即使是事故停电，在未断开开关做好安全措施以前，不得触及设备，以防突然来电。

3.6.10在发生人身触电事故时，为了解救触电者，可以不经许可，即行断开有关设备的电源，但事后必须立即报告上级。

3.6.11下列各顶工作可以不用操作票： 3.6.11.1事故处理。

3.6.11.2拉合开关单一操作。

3.6.11.3拉开接地刀闸或拆除全配电室仅有的一组接地线，但上述操作均应记入操作记录薄内。

3.7配电设备保养标准 3.7.1低压配电屏

仪表指示是否正确，线路负荷是否过量，指示信号是否正确，隔离开关等状态，出线开关、联络开关等的状态、位置是否正确，各供电线路有无过热。每小时巡视一次。3.7.2强电井

开关状态是否正常，线路有无过热，是否打扫卫生。每日巡视一层或数层，每周完成所有强电井巡视。

3.7.3变压器

温度是否正常，有无异常响声，是否漏油，油位是否正常。每日巡视一次。3.8弱电系统运行工作标准

3.8.1中控室值班人员负责中控室消防及监视设备的24小时运行操作、监控、记录。显示火警信号后，应立即派人前往观察，确认火警后，按《应急预案》操作。3.8.2当故障发生时，及时通知弱电工进行维修。

3.8.3将每班运行情况记录于《中控室设备运行记录表》。

3.8.4每日对中控室设备外表及环境进行清洁，保持设备外表无积尘、水渍、油渍，中控室环境整洁明亮。

3.8.5弱电工每日对弱电设备运行状况进行一次检查，发现问题及时处理，并记录于《弱电设备运行记录表》、《弱电设备（层面）运行记录表》。

3.8.6按《弱电设备检查保养计划表》要求，按时进行弱电设备的维修保养，并记录《弱电设备检查保养记录表》。督促消防公司做好消防设备、弱电设备的年检、年审工作。3.8.7弱电值班人员负责对弱电设备24小时运行的操作、巡视、记录。

3.8.8严格按《弱电管理条例》和《巡回检查制度》进行运行，并将每班运行情况记录于《弱电运行日志》中。

3.8.9弱电设备（设施）操作室由弱电设备人员负责，无关人员不得入内，更不允许其他人员擅自操作弱电设备（设施）的按钮和开关。

3.8.10严格对弱电设备（设施）按《弱电设备年保养计划表》执行保养，发现问题及时处理或更换，确保弱电设备的使用功能和质量完好。

3.8.11弱电工程师负责对弱电设备的综合管理，包括技术资料、档案的收集。同时，每两周一次对弱电设备运行状况进行检查，并记录于《弱电设备检查表》。3.8.12每年12月制订下一的《弱电设备检查保养计划表》，并按运行情况制订 中修、大修计划。

3.8.13每月组织人员对弱电设备进行检查，将检查情况记录于《弱电设备检查表》。3.9弱电系统运行检查工作标准

系统项目 巡检内容 定期检查保养内容与要求 质量标准 摄

像

监

控

系

统

1、每月1次检查控制器件、操作键盘 1、2、每月1次测试主机键盘功能，切换矩阵功能，字符发生器调整、电梯楼层显示器 各控制器件运行正常，能实行切换定机，扫描式监视等

2、操作键盘灵活、可靠，电源锁开关完好

1、每月1次检查监视器图像、显示器接线、监视器安装

2、每月1次多画面处理器功能检测

3、每季1次检查双电源切换、接地保护

4、每季1次各电接点检查、接触面加固、绝缘加强

5、每季1次总电源稳压器、输出电压修正

1、各显示屏上监视器齐全、完好，图像清晰，符合设计要求；监视器安装牢固、可靠

2、各显示器接线清楚，无随意拉接线

3、交流稳压电源工作正常、稳定

4、各输出电路熔丝配置合理，没有不规则行为

5、高、低压电源严格分离，交、直流电源分隔明显，无随意拉接线；二路电源切换正常、可靠

6、设备接地保护、防护等安全、可靠

1、每季1次镜头清洁

2、每季1次摄像机光圈、聚焦、后焦调整

3、每季1次室外电动云台、室外防护罩清洁、保养

4、每年1次摄像机视频接、解码器、云台插件除氧化处理摄像机电源电压测量；云台电机绝缘测量

1、各摄像机工作正常，配置数量齐全

2、带云台、带变焦的摄像机应调节自如，符合性能要求

3、各摄像机防护罩应齐全（别是室外型）

4、各摄像机镜头的光圈调定正确，确保显像清晰，符合设计要求

1、每月1次检查录像机配置

2、每月1次录像机磁鼓清洁及功能检测

3、每月1次检查摄像监视点信号切换

1、所配录像机齐全，性能良好，符合性能要求

2、各摄像监视点的信号，易能切换到录像机上进行录制（包括切换到备用录像机）收 视 系

统

1、每月1次检查、保养各稳频器，衰减器、滤波器

2、每月1次检查、保养录像机、监视器

3、每季1次检查、保养各放大器

4、每年1次检查、保养分支器终端器

5、每年1次检查、保养主杆天线

6、每年1次避雷接地、工作接地测试

1、控制柜中各稳频器、衰减器、滤波器、放大器工作正常，收视效果达到设计要求，无干扰信号

2、主杆天线信号接收有效、安装牢固

3、各录像机性能良好，各监视器工作正常、图像清晰

4、各分支器、终端器齐全、有效

5、线路敷设与固定合理，屏蔽良好

6、电源容量适当，无过载情况，设备接地符合规定

3.10供配电系统管理流程

3.11供电事故应急处理预案 3.11.1触电处置

发现有人触电时，当值变配电室值班电工应保持镇静、保持头脑冷静，尽快使触电者脱离电源，并进行紧急抢救。

3.11.1.1拉开电源开关、拔去插头或熔断器；用干燥的木棒、竹竿移开电线或用绝缘工具（平口钳、斜口钳等）剪断电线。

3.11.1.2用干燥的衣服或绝缘塑料布垫住，将触电者脱离电源。

3.11.1.3防止触电者在断电后跌倒。如果触电者尚未失去知觉，则必须让其保持安静，并立即请医生进行诊治，密切注意其症状变化。

3.11.1.4如果触电者已失去知觉，但呼吸尚存，应使其舒适、安静地仰卧，将上衣与裤带放松，使其容易呼吸；若触电者呼吸困难，有抽筋现象，则应积极进行人工呼吸，并及时送进医院。

3.11.1.5如果触电者的呼吸、脉搏及心跳都已停止，此时不能认为其已死亡，应当立即对其进行人工呼吸。

注：人工呼吸必须连续不断地进行到触电者自行呼吸或医生赶到现场救治为止。3.11.2配电柜自动空气开关跳闸的处置： 判断跳闸原因（短路或过载）；查清楚负载种类及分布情况；对可疑处逐个检查，确认故障部位或报告主管，请求支援解决；如故障已排除应立即恢复供电。3.11.3变、配电室发生火灾按《火警、火灾应急处理作业规程》处置。3.11.4变、配电室发生水浸时的处置

视进水情况，拉下总电源开关或高压开关，堵住漏水源；如果漏水较大，应立即通知设备部主管，同时尽力阻滞进水；漏水源堵住后，应立即排水，排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理（如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等）；确认湿水已消除（如各绝缘电阻达到规定要求），开机试运行；如无异常情况出现，则可以投入正常运行。

3.12停电应急处理方案

当发生如下停电事故时，中实物业管理处将分别采取如下应急措施，确保办公楼安全用电。3.12.1楼层强电小间相关开关掉闸

楼层强电小间相关开关掉闸停电后，信息处理中心应立即通知电工在3分钟内赶到现场，检查造成停电原因，一般事故10分钟内排除，检查无误后合闸送电。若事故较严重，在规定时限内处理不完，应立即拉临时电源线送电，工作结束后应向信息处理中心汇报并做相关记录。

3.12.2配电室出线开关掉闸

配电室出线开关掉闸后，值班人员应立即做出反映，判断掉闸原因，检查馈电线路、开关、负载并采取措施在30分钟内排除故障恢复供电，若因事故原因复杂一时难以处理的应及时上报信息处理中心，并采取拉临时电源的方法，迅速恢复供电，事后做好相应记录和善后工作。

3.12.3主变压器发出事故报警信号

值班人员应立即向信息处理中心和主管技术人员反映，同时按有关操作规程，把负荷逐步转移到正常运行变压器所带母线上运行，然后把故障变压器停下来，断开变压器两侧开关，挂好地线，通知有关人员对变压器进行检查。

3.12.4主变压器跳闸

值班人员应立即通知信息处理中心和主管技术人员到现场，分析判断故障和跳闸原因，若由于负载侧故障或继电保护误动作则应立即切除故障负载，并调整好继电保护恢复送电。若由于变压器本身故障引起跳闸，则应按有关操作规程，把各路负荷逐步依次倒到正常工作母线上。停下来的变压器应断开两侧开关、挂好地线、等候检测。

3.12.5发生停电时，维修人员应立即奔赴电梯机房，首先用机房电话和轿厢内司梯工取得联系，让乘客不要惊慌，听从维修人员指挥，另一方面用涨钳微微松开抱闸，使轿厢缓慢移动到最近楼层平层停稳后，打开轿厢门将乘客放出，然后关闭好轿门厅门，立即去修复电源。

4、供电事故应急处理预案

4.1配电柜自动空气开关跳闸的处置： 判断跳闸原因（短路或过载）；查清楚负载种类及分布情况；对可疑处逐个检查，确认故障部位或报告主管，请求支援解决；如故障已排除应立即恢复供电。4.2变、配电室发生火灾按《火警、火灾应急处理作业规程》处置。4.3变、配电室发生水浸时的处置

视进水情况，拉下总电源开关或高压开关，堵住漏水源；如果漏水较大，应立即通知设备部主管，同时尽力阻滞进水；漏水源堵住后，应立即排水，排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理（如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等）；确认湿水已消除（如各绝缘电阻达到规定要求），开机试运行；如无异常情况出现，则可以投入正常运行。

5、停电应急处理方案

当发生如下停电事故时，中实物业管理处将分别采取如下应急措施，确保安全用电。5.1楼层强电小间相关开关掉闸

楼层强电小间相关开关掉闸停电后，信息处理中心应立即通知电工在3分钟内赶到现场，检查造成停电原因，一般事故10分钟内排除，检查无误后合闸送电。若事故较严重，在规定时限内处理不完，应立即拉临时电源线送电，工作结束后应向信息处理中心汇报并做相关记录。

5.2配电室出线开关掉闸

配电室出线开关掉闸后，值班人员应立即做出反映，判断掉闸原因，检查馈电线路、开关、负载并采取措施在30分钟内排除故障恢复供电，若因事故原因复杂一时难以处理的应及时上报信息处理中心，并采取拉临时电源的方法，迅速恢复供电，事后做好相应记录和善后工作。

5.3主变压器发出事故报警信号

值班人员应立即向信息处理中心和主管技术人员反映，同时按有关操作规程，把负荷逐步转移到正常运行变压器所带母线上运行，然后把故障变压器停下来，断开变压器两侧开关，挂好地线，通知有关人员对变压器进行检查。

5.4主变压器跳闸

值班人员应立即通知信息处理中心和主管技术人员到现场，分析判断故障和跳闸原因，若由于负载侧故障或继电保护误动作则应立即切除故障负载，并调整好继电保护恢复送电。若由于变压器本身故障引起跳闸，则应按有关操作规程，把各路负荷逐步依次倒到正常工作母线上。停下来的变压器应断开两侧开关、挂好地线、等候检测。

5.5发生停电时，维修人员应立即奔赴电梯机房，首先用机房电话和轿厢内司梯工取得联系，让乘客不要惊慌，听从维修人员指挥，另一方面用涨钳微微松开抱闸，使轿厢缓慢移动到最近楼层平层停稳后，打开轿厢门将乘客放出，然后关闭好轿门厅门，立即去修复电源。

6、供水管理

6.1、停电、停水管理规定

为保证停电、停水能及时通知中心，使办公楼尽量少受影响，特制定如下规定：

6.1.1办公楼范围内停水

6.1.2办公楼需要清洗水箱或检修阀门停水时，提前一天贴出通知。通知贴在明显位置，以保证办公楼都能看到。停水应选办公楼用水少时进行，一般不超过4小时。

6.1.3管理处报总公司工程部并告知停水时间及原因，以便公司工程技术部回复办公楼的查询。

6.1.4特殊情况如爆水管等抢修事宜，及时贴出通知，并注明停水时间。

6.1.5如果停水需关闭市政供水阀门时，需有书面报告报至总公司工程技术部，说明原因，总公司工程技术部及给排水工程师核准后，再关闭，并由申请关闭市政水阀的管理处工程技术部负责水阀的关闭和开通。

6.1.6关闭市政水阀后管理处工程技术部负责通知可能受停水影响的单位。

6.1.7如遇到自来水公司停水，在接到通知后应贴出通知说明原因；若无通知，在接到办公楼询问时及时向自来水公司查询，以便回复办公楼。

6.1.8若因消防水管爆裂或检修消防供水系统时，需书面报告办公楼服务管理处，写明停水部位及时间，同时向消防主管部门报告备案。6.2供水设备小修标准 序号 工程项目 小修内容

质量标准

时限要求

二 次 供 水 设 备 1 生活水泵（包括备用泵）（1）巡视检查

（2）水泵轴承温度（3）水泵轴承滴漏（4）泵体加油

（5）水泵出水口压力 运转正常、无杂音 轴承温度不超过75℃ 环境温度不高于35℃

轴头漏水符合要求润滑良好 压力表指示应在正常范围内 每日一次

每天测试一次 每日一次 随时检查 每日一次

消防泵（1）巡视检查

（2）

试运行 灵活转动

最高端出水压力不小于10m、无漏水、无杂音 每年四月、九月试泵两次电机（1）巡视检查（2）接地保护（3）运行环境 运转正常、无杂音

牢固可靠 散热良好 每日一次

每日一次

每日一次阀门（1）检查

（2）阀门

（3）逆止阀 无渗漏、无锈蚀，无异常撞击声

无跑、冒、滴、漏，润滑良好开闭灵活 性能可靠 每日一次 发现问题及时解决

发现问题及时解决管道（1）巡视检查（2）保温 无渗漏、无锈蚀

每月攀车一次 保温良好、无破损、无脱落 发现问题及时解决

每年九月检查保温高、低位水箱（1）检查（2）水质

（3）液位控制器 无锈蚀、无跑、冒、滴、漏 任命生活饮用水卫生

灵敏可靠，控制线路规范 每周一次 每年一次

随时检查，发现问题及时解决

（2）水位计 压力正常，无锈蚀，无跑、冒、滴、漏 水面在规定范围内 发现问题及时解决

压力指示在正常范围内，清洁无油污、不漏气 配电（盘）柜

发现问7 气压罐（1）

检查

发现问题及时解决空气压缩机 检查 题及时解决控制系统（1）（2）液位传感器（3）消防信号 控制系统可靠 柜内元器件齐全完好接地、接零良好，指示灯完好

动作准确，能随时启动 发现问题及时解决 发现问题及时解决

每年至少与消防泵试运行一次运行环境（1）泵房、水箱间（2）管道、泵体有少量漆膜脱落 落 发现问题及时解决

干净整洁无杂物、无积水、有门、有锁、无锈蚀、无脱及时补刷

6.3给水应急处理

给水应急处理管理、维护、维修人员做到以下几点：

6.3.1熟悉和掌握楼内给水的水源，分区供水部位，供水管线的控制阀门及安装地点。6.3.2掌握重点用水部门的正常用水时间。

6.3.3认真执行对供水设施、设备的日常巡检和保养、维护及时排除隐患。特别是对消防灭火设备、设施，加强日常巡视，试运转完好，确保病体人员集中地，应急及时供水灭火。6.3.4准备应急抢修所需备品、料具工作。

6.3.5出现停水事故，主管领导首先组织专业抢修人员到现场，处理抢修同时报告主管领导及办公楼领导，以减少其它连锁的事故发生。

6.3.6当院区内有给水管道或阀门破裂时，应立即关闭前端或相关的阀门以防损失扩大，同时贴出紧急通知，组织工程技术人员对破裂的管道阀门进行抢修更换，在最短时间内恢复供水。

6.3.7局部管道或阀门损坏，应尽量缩小停水范围，及时进行抢修

6.4排水设备的检查维修管理人员应全面了解、掌握设备的性能、用途及各管线走向以及控制阀门的位置和相互关系、各用水设备和用水点的布局，以便正常检查、维修。6.4.1各上下水井口（包括阀门井和下水井）封闭是否严实，防止杂物落入井口。6.4.2雨水井及井附近有无白灰、砂子、碎石等建筑材料，防止它们被雨水冲入管道内造成堵塞。

6.4.3楼板、墙壁、地面等处有无滴水、积水等异常现象，发现管道有滴漏部位及时修理。6.4.4暴露于空间的管道及设备需定期检查，涂刷防腐涂料。

6.4.5每年对使用设备进行一次使用试验（如控制阀门每年至少进行一次开关试验，防止启动时打不开或关不紧等）。

6.4.6冬季前应做好室内外设备防冻保温工作。对室外盖不严的阀门井、水表井、消火栓井，都应在井中填充以保温材料。对设在室外的冷水嘴、水箱、阀门、管道、消火栓等均需用足够的保温材料敷盖，在保温材料外糊一层石棉灰。室内若设有上、下水设备又无采暖设施，则保温方法等同于室外。若有取暖设施，则应保证室内温度在正常温度以上，尤其是有公用走廊的，公用楼道和走廊的窗户应及时关闭。6.5排水设备的检修

6.5.1如发现地面上有积水，可能是给水管泄漏，这时要弄清地下管道走向、顺冒水处往下挖，沿管线找到泄漏处。如严重漏水，则应关闭该管段的控制阀门进行抢修。给水管漏水有两种情况：

6.5.1.1是钢管漏水，如管壁腐蚀严重或变薄、断裂等，需拆换更新；

6.5.1.2是铸铁管漏水，一般是断裂或渗漏，应拆换或用填料填实。外线排水管堵塞是造成地面阴湿积水的通病，可按管道走向下方找到污水井，用竹劈、钢丝等进行疏通。室内排水管被堵塞时，就会出现楼板漏水现象。堵塞部位常在排水管中部、排水弯里、排水管末端及排水立管中，修理时可根据具体位置疏通。在检查口附近，可打开检查口，靠近楼顶、滑杆可在通气管中疏通。靠近三通、弯头处，可打开相应的扫除口或剔洞疏通。

6.5.2地上管道漏水的修理

地上管道漏水容易发现，但地上给水管多设在室内，不但障碍多，而且管道多架设在较高的空间，修理时应先关阀门，可用打卡子的办法止住漏水，再用换管或焊接的方法修理。6.5.3水嘴及阀门的修理

水嘴的常见毛病有：螺盖漏水和关不严（关不住）。滑扣的原因多数情况是皮钱被磨损，少数情况是芯子折断或阀座被划伤及滑杆滑扣，修理时可根据具体情况换皮钱、芯子及滑杆。6.5.4卫生设备的修理

卫生设备包括大便器、小便器、洗脸盆、家具盆和拖布池等，拖布池和家具盆均易出现堵塞现象。修理时先用揣子或竹劈、细钢丝疏通。

6.5.5一般的管道冻裂事故及修理 铸铁管冻裂，在给水系统中只能更换新管。阀门管件冻裂，则可更换新阀门。黑白铁管冻裂，则多属焊缝开裂。微细的冻裂可试用设卡子垫胶垫的方法处理。如裂缝不长，且在管子中间时，可用电焊补焊。如果在管螺纹连接处，则需换管。

7、智能化系统管理与维护

7.1智能化系统的日常运行及维护方案

智能建筑应该是对建筑的四个基本要素，既结构、系统、服务、管理及其相联给予最优化考虑和组合，以达到最佳，从而获得投资合理、高效率的更安全、优雅舒适、便利快捷的环境空间，从而实现物业管理的安、暖、快、洁、便的亲情服务，从中我们体会到智能在当前的重要地位和作用。

设备自动控制和管理系统组成： 7.1.1中央管理操作系统 7.1.2热交换监控系统 7.1.3冷冻站监控系统 7.1.4空调机组监控系统 7.1.5新风机组监控系统 7.1.6送风机组监控系统 7.1.7暖风机/风幕机系统 7.1.8给排水监控系统 7.1.9照明监控系统 7.1.10变配电监控系统 7.1.11电梯监控系统 7.1.12电量计费系统 7.1.13视频

7.1.14安保（视频识别系统）

7.1.15一站式的、菜单服务，通过智能化管理达到理想的服务，通过可视业主客服中心把服务的内容、活动等通知业主。

7.1.16通过楼宇自控（中控室）发至工程部各种维修单： 7.1.16.1给排水的水箱、位置

7.1.16.2空调机组的过滤器是否该冲洗 7.1.16.3污水池的水位 7.1.16.4消防水池的水位

7.1.16.5冷水机组的各种参数 7.1.16.6电梯的故障化那些层面 7.1.16.7锅炉的各种参数

7.1.16.8水泵的运行状态等等

7.1.17在线式的巡更，技防不如人防，要做人技结合，通过智能化，在计算机上设定几点、几分、巡视某个点，可编程。

7.1.18保安对讲系统在地下是难以接收信号，特别是停车场，在巡视地下部分时，建议安装地下层的紧急对讲插口；

7.1.19对于集中供空调的项目，建议在空调水系统上，每层加装电动阀，以便完善楼宇自控系统，为单独计算供冷费用提供便利。

7.1.20公共大堂，是否需设LED信息显示大屏幕，（以便发布公共信息）。

7.1.21智能化的集成，我们要遵循合法性、实用性、可靠性、先进性、可扩充性。7.1.22在安防系统中，特别是在重要区域里，办公区域住所，马上报警，同时启动录像进行录像跟踪。

7.1.23紧急呼叫：安装呼叫按钮，在紧急情况下，向保安监控报警； 7.1.24煤气泄漏报警，一但出现泄漏马上传到保安中心；

7.1.25电子信息，每户可安装信息发布器一个，物业管理中心可将一些信息随时传达给业主。7.1.26小型交换机、一带

8、二带

16、三带24 可使办公楼内部随意通话。7.1.27计算机网络，宽带接入可多台计算机同时上网。

7.1.28安保部分：门磁、窗磁、玻璃破碎检测器，红外线对射探测器，双鉴探测器，都可联动报警同时启动摄象。

7.2发挥高科技在管理服务中的设想

现代企业办公越来越注重信息的便捷与灵敏，因此对智能化要求越来越高，楼宇的智能化程度已成为衡量办公楼档次、品质的最主要标准之一。我们物业公司将凭借所管理的办公楼的经验，制订出完整的智能化系统管理方案，协助办公楼建立一套完善的智能化系统，并通过对各项系统的集成管理，实现“一卡通”服务，办公楼客户和员工凭一张智能卡可实现门禁、考勤、车库入场，与物业公司结算水电、物业费及租金等一系列功能和服务，实现电子钱包、电子存折，为商务客户提供了完善、安全、快捷的信息服务环境。

8、消防服务

消防工作是各项服务工作重中之重，一旦发生火灾，其损失将是无法估量的。消防工作的方针是“预防为主，防消结合”，实行人防、技防的有效结合，消防工作常抓不懈，加强员工的消防意识培训和技能培训，对办公楼消防系统和内部消防设施定期联动测试。冬秋两季气候干燥，是火灾高发期，需特别注意防火，我们将制定严格的消防服务制度，结合现场的具体情况制定切实可行的灭火方案，在出入口处及办公楼醒目位置处设置“严禁火种入内”，“严禁吸烟”、“严禁烟火”等标示牌，禁止来人员携带易燃、易爆物品进入辖区。8.1防火服务特色

防火是安全服务工作的重中之重，消防工作的方针是以“预防为主、防消结合”，实行人防，技防的有效结合，消防服务工作必须常抓不懈。经常举办消防知识和意识的讲座，加强消防意识培训和技能培训，在宣传栏加强消防知识宣传，建立义务消防队，消防系统的设备设施每月联动测试一次，每年至少进行两次消防演习，提高员工防火、灭火技能。采取的具体措施为：

8.2消防服务

贯彻“预防为主，防消结合”的工作方针，实行人防、技防的有效结合。以消防监控室为指挥中心，借助先进的消防监控系统和消防设备设施，做好日常消防防范工作。消防服务工作必须常抓不懈，通过各种形式，加强物业使用人和员工的消防意识，提高员工消防技能，保证优良素质。组建一支反应迅速、技术过硬的义务消防队，按时对消防系统进行联动测试和消防设施、器材检查，定期进行消防演习，提高物业使用人和员工的防火、灭火技能。

9、消防常识培训工作标准

9.1目的：教育培训员工掌握消防基础知识和基本技能，保障公司利益和办公楼人身财产安全。

9.2对象：公司全体员工。

9.3操作程序

9.3.1明确授课人，由人力资源部指派。9.3.2选择授课地点，确定授课时间。9.3.3明确授课内容。9.3.3.1防火知识。

9.3.3.2灭火常识。

9.3.3.3火场的自救与救人。9.3.3.4灭火的基本方法与原则。9.3.4组织参加学习人员考核。9.3.5考试卷立档备案、总结。

10、消防安全教育、培训制度

10.1新员工的入职消防安全教育、培训公司各部门的消防设备及各种设备的使用及其维护保养。在职员工的消防培训，培训有关预防措施，考核消防器材知识和操作程序。10.2将培训结果转送培训部，作为员工评估及其工作评级的一次标准。

10.3培训实行签到制，不准缺席，若有急事处理，必须报请部门经理审批后执行。

第三节、安全保卫服务方案 1.1保安仪容仪表标准

1.1.1保安人员必须按规定穿着公司统一制式的保安服装、戴大盖帽、系领带、戴白色手套、穿黑色皮鞋、佩戴帽徽、胸卡等。

1.1.2制服要保持整齐、挺刮、清洁；衣领、袖口洗涤干净；穿衬衫要将下摆塞在裤腰内，袖口和裤管不得卷起来；帽徽、肩章要保持端正；胸卡别在左胸前、左上口袋的中间；不准赤脚穿凉鞋或拖鞋立岗、巡逻。

1.1.3保安人员着装要保持整洁，制服袋扣、领扣、衬衫袖扣必须扣好。穿大衣不准披在肩上，穿春秋套装内穿白衬衫，系好领带。注意仪容风纪，严禁制服、便服混穿或将制服穿离保安区域。

1.1.4内外衣口袋内不准放过多东西，如香烟、打火机、火柴等；腰间皮带上不准挂钥匙及其他挂件；佩肩章的外套或衬衫须将肩章戴正。

1.1.5大盖帽要戴端正，对讲机佩在腰间皮带右后侧，耳机塞在右耳，话筒别在衬衫左领上。除因工作需要外，不得佩戴有色眼镜。

1.1.6保安人员巡逻走路，上身要挺直，步伐稳重，双臂自然摆动，不得晃来晃去；骑车巡逻，眼睛注视前方，兼顾左右，但不要戏车玩耍，或在公共区域内随意穿行。

1.1.7门岗要站在指定的岗位上，姿势要端正，不准弯腰曲背，形同依倚状。不准背靠门柱或墙角、树上等。

1.1.8立姿如同跨立，左脚向左跨出，两腿与肩同距，上体保持立正姿势，身体重心落于两腿之间；挺胸收腹，两手后背于皮带处，左手握右手腕，右手手指并拢并自然弯曲，手心向后。

1.1.9立正时双手下垂，手指自然并拢，双手中指贴在裤的齐缝中间，不可将手插进衣袋或裤袋内。

1.1.10听别人说话时，眼睛应注视对方眼睛，应注意对方说什么，不要左顾右望，心不在焉。1.1.11不论是巡逻行走还是门卫站岗，都要精神饱满，姿势端正，举止行为规范，不得搭肩挽臂，嬉戏打闹，不得吸烟，不准有倦怠表现。

1.2保安仪表标准

1.2.1注意个人卫生，常理发、常修面、勤剪指甲，不得留小胡子、长头发和长指甲。1.2.2内外衣要保持整齐、清洁，衣领、袖口要干净。

1.2.3不随地吐痰，不乱丢果皮纸屑，不在值勤时擦鼻涕、搓泥垢、剔牙齿、脱鞋袜、吃东西。

1.2.4不在公众场合抽烟、闲聊、阅读书报、大声喧嚷或做与工作无关的事。

1.2.5值岗人员只能在保安休息室内喝水、休息，不准在执岗时端着茶杯喝水或拿着与工作无关的物品在物业服务区域走动。

1.2.6不准酒后值勤或在值勤中饮酒，不准在值勤中食用大蒜等气味浓烈的食品。

1.3、保安服务纪律

1.3.1保安人员必须严格遵守国家政策、法令、法律、法规，认真执行公司规定的质量方针和质量目标，坚持安全第一、优质服务，努力完成公司下达的各项保安任务。

1.3.2保安人员在值勤工作中应严格遵守公司及部门规定的各项规章制度和操作规程。服从领导，听从指挥，坚守岗位，恪尽职守。1.3.3保安人员必须严格遵守16个不准： 1.3.3.1不准酒后值勤和在上班时饮酒。1.3.3.2不准在岗位上与他人发生争吵或打架。1.3.3.3不准在值勤时间吸烟、吃零食。1.3.3.4不准在夜间值勤时打瞌睡。1.3.3.5不准在工作时间看书、看报、下棋、打牌、做私活。1.3.3.6.不准在上岗时携带手机、耳机。1.3.3.7不准擅离岗位、脱岗、串岗。

1.3.3.8不准佩戴手链、项链、戒指等各类首饰及其他贵重饰品。1.3.3.9不准弯腰曲背，不准在岗位上与人闲聊。

1.3.3.10不准留鬓角、长头发、长指甲、小胡子。

1.3.3.11不准向业户、司机、摊主及其他业主借钱或索讨财物。1.3.3.12.不准带亲友到岗位上“陪岗”。

1.3.3.13不准私分或挪用拾遗物品、无主车辆及现金。1.3.3.14不准打人、骂人及违反“七不”规定。1.3.3.15.不准知情不报或包庇坏人。

1.3.3.16不准当班员工下班后进入工作场所。

1.4 保安员职业道德规范 1.4.1热爱本职工作，忠于职守，以高度的敬业精神，满腔热忱地投入服务，认真履行职责，任劳任怨，出色地完成保卫任务。

1.4.2遵纪守法，勇于护法，切实做到学法、守法、用法，以优质服务赢得社会的认可和业主的信任。

1.4.3不计个人得失，乐于奉献。1.4.4文明执勤，礼貌待人。

1.4.5廉洁奉公，不牟私利。保安员必须廉洁自律，坚持原则，照章办事，不给违法违纪分子任何可乘之机。

1.4.6尊老爱幼，乐于助人，拾金不昧，树立社会主义精神文明新风尚。1.5、保安员门岗服务

1.5.1在指定位置、指定方向立岗，严禁脱岗。1.5.2物业服务区域实行全天24小时保安服务。

1.5.2.1.物业服务区域的大门5:00～24:00实行开启服务；00:00～次日5:00关闭时，如有车辆出入，当班保安人员应及时提供开门、关门服务。

1.5.2.1不准拾荒、小摊贩、推销人员进入物业服务区域。

1.5.2.2对进出物业服务区域的机动车辆实行出入证制度、登记制度。禁止载有易燃、易爆、有毒、有害及其他污染物品的车辆进入物业服务区域。1.5.2.3阻止4吨及4吨以上大型汽车进入物业服务区域。1.5.3交接岗时按规范操作。

1.5.3.1在指定处休息，对备用钥匙使用进行登记，做好休息处清洁工作。

1.5.3.2上岗期间必须热情地回答业户提出的各种问题，彬彬有礼、有理有节。

1.5.3.3大件物品出门必须凭《物品出门证》，经核对无误后签字放行。夜间严格控制装潢施工人员携大件物品出门。

1.5.3.4特重物、特长物不得从电梯上楼，必须向或装潢人员讲解清楚。

1.5.3.5当物业的电梯、设备有故障时，立即通知设备部门，夜间发生重大事件时立即通知班长，按应急预案执行。

1.5.3.6当物业的设备、设施被损坏时，应将当事人带至服务处处理。1.5.3.7每日配合监控室人员做好岗亭内外的清洁卫生工作。

1.5.3.8各班班长依据检验标准对本班工作进行一次班检，填写《保安工作班检表》。（见附）1.5.4日检

1.5.4.1服务处保安主管根据保安工作检验标准和各班班长填写的《班检表》的情况对保安队所有工作及保安员进行检查，填写《员工考核表》。

1.5.4.2巡视检查：分管保安工作的主管，根据标准对各保安工作进行检查。1.5.5周检、月检

服务处的主管及物业服务经理根据标准对服务部门进行周检、月检，其中对保安工作一项单独进行全面检查，并分别填写周检表、月检表。

1.6、保安员巡逻服务

1.6.1目的全方位巡查服务区域，保证辖区的安全，维持良好的工作和生活秩序。1.6.2适用范围

各服务处保安巡逻。1.6.3准备工作

按《保安员仪容仪表规定》和《保安员交接班制度》做好上岗执勤的准备工作和交接工作。1.6.4工作时间安排

1.6.4.1值班岗保安实行24小时值班制。

1.6.4.2早班：7:00～15:00，中班：15:00～23:00，晚班：23:00－7:0O。

1.6.4.3辖区巡逻：

1.6.4.3.1巡逻周期：60分钟1次，每小时打卡一次，每周将巡逻范围内所有楼宇的楼道、天面巡查一遍。

1.6.4.3.2巡逻规律：不制定固定路线，但不留“死角”、“偏角”。1.6.5巡逻检查内容

检查各岗位执勤情况：日常巡视检查执勤情况由各班长和主管负责。

1.6.5.1交接班时，交接双方班长要到各岗位检查：交接是否认真，手续是否办妥，仪容仪表是否符合有关规定等，发现问题及时纠正，并做好记录。

1.6.5.2每小时巡逻领班到各岗位巡视一次，并不少于两次检查巡逻签到情况，认真填写《保安工作班检表》。

1.6.5.3主管巡视检查各岗位每班不少于两次，并填写《员工考核表》。1.6.5.4巡查时发现有不认真或违纪等情况，要及时纠正，做好记录并上报。

1.6.5.5本班执勤中遇到疑难问题时，班长应立即到场，按有关规定处理，不能解决时报告主管或服务处处理。

7、保安员车辆服务 1.7.1保安停车工作职责

1.7.1.1保安部具体负责机动车辆的进出、停放服务。1.7.1.2 车辆服务员负责停车场上车辆的停放服务。

1.7.2地面、停车场

1.7.2.1停车场为业主及来客提供泊车场地，先到先停，停满为止。1.7.2.2凡进入停车场的车辆都必须服从工作人员的指挥。1.7.2.3遵守禁令标志，通道上严禁停放任何车辆。

1.7.2.5驾驶员应做好安全防范工作，保安人员有义务进行配合协助，但对车辆损坏不承担赔偿责任。

1.7.3非机动车、助动车、摩托车

1.7.3.1自行车、助动车、摩托车应停放到指定位置。

1.7.3.2自行车就停放在车架上，摩托车、助动车应听从保安人员的指挥顺序停放。1.7.3.3各类非机动车严禁进入车库，严禁随地乱放影响通道。1.7.3.4车主应做好安全防范工作，保安人员不承担赔偿责任。1.7.4保安车管服务标准 1.7.4.1地面

1.7.4.1.1引导车辆在指定部位有序停车，提醒车主关好车窗车门，贵重物品不得留放车内。1.7.4.1.2督促车辆遵守禁令标志，纠正违章行驶、停放的车辆，不得在办公楼内学习驾驶和洗车。

1.7.4.1.3发生事故应保持现场，立即向服务处报告。1.7.4.1.4引导施工人员将建筑垃圾袋装后倒在指定部位。1.8、安全部考核标准

1.8.1治安服务（70分）

1.8.1.1文明上岗、礼貌值勤，着装整齐规范，仪表端正，精神饱满，有良好的安全员形象。（5分）

1.8.1.2禁止妨害他人正常工作生活的行为。（15分）1.8.1.3及时制止违反《治安服务条例》的行为。（10分）

1.8.1.4禁止车辆在车场内乱停乱放。（15分）

1.8.1.5建立健全防火、防盗、应付突发事件的措施，不定期举行义务消防学习。（5分）1.8.1.6制定并严格执行训练、培训计划。（10分）1.8.1.7详细明了地建立各项安全、车管记录档案。（5分）

1.8.1.8熟记并严格遵守安全部各项规章制度，搞好内务卫生。（5分）1.8.2车辆服务（30分）

1.8.2.1车管员对进出车场的车辆的车主必须礼貌待人，热忱服务。（5分）

1.8.2.2车辆进入车场（库）按指定位置停车，排列整齐，不得阻塞，并有详细记录。（5分）1.8.2.3熟悉掌握车主的基本情况，如姓名、工作单位、车牌号、车型等。（5分）1.8.2.4按规定不准停放在车库或禁止车场过夜停放的车辆，未经领导同意，不得允许存放。（5分）

1.8.2.5熟记并严格遵守车辆服务的规章制度。（10分）

第四节、监控服务方案 1.监控系统值班人员职责

1.2值班人员必须对防盗报警系统按时布防，发现可疑情况及时报告处理，对电视监控系统要不间断地对各监控场所的监控画面进行巡查，并认真填写值班日志。1.3密切注意设备的运行状况，并填写设备运行情况的日志。

1.4在监控画面上发现可疑情况，要立刻通知警区执勤人员，并妥善进行处理，填写处理记录。

1.5值班人员要妥善保管录像数据，重要数据要及时备份，并做好保密工作。1.6值班人员要认真填写工作日志和交接班工作记录。

1.7保持监控室内整洁、干净，保持所有设备外观整洁，无灰尘。1.8值班人员在工作期间不得睡觉、饮酒、看杂志和报纸、玩游戏。1.9严禁非工作人员进入监控机房，严禁非专业人员接触设备。

1.10工作人员应定期对设备进行维护和保养，每个月要对摄像头、照明灯、探头等设备的工作环境和运行状况进行巡检。

1.11值班人员要爱护监控设备，不能随意更改有关数据，不能作为他用 2.监控、消防室值班人员工作程序

2.1值班人员接班后，要对所有物品进行交接，填写交接记录并签字，要掌握监控室内各系统的简单工作原理、性能和常规的维护保养工作，熟练掌握各系统的操作。2.2值班人员严格坚守岗位，密切注视监视屏及各设备的运行状态。2.2.1每班至少进行一次各类信号检查，确认正常与否，并做好记录。如不正常立即查明原因并及时处理，无法处理的问题，迅速上报负责人及技术人员。

2.2.2从监控器上发现可疑情况及各类违法犯罪活动，应立即通知当值负责人前往调查与处理。

2.2.3为保证监控室专线报警监控畅通，除紧急情况外，不得使用监控室内专线报警监控。2.2.4当值人员准确、真实、清晰填写值班记录，谢绝无关人员进入监控室，并做好交接。3.消防管理标准

序号 项目 周期 内容及标准 说明 1.消防栓泵、消防喷淋泵、消防稳压泵 a.巡查

每月

1、设施设备外表清洁，无锈蚀损坏，无泄漏 保养

2、紧固螺栓无松动断裂，附件齐全

3、手动盘车轴承转动灵活，轴承无杂音 注：对巡查所发现的问题及时处理，处理不了的，及时上报，请示后再行处理

每季 添加润滑油 启动1—3分钟，运行应无异常震动和噪音

b.小修 每年

1、包括保养内容

2、检查、清洗，调整泵及电机轴承，更换润滑油

3、轴器不同轴度〈0.16mm，轴向间隙2-4 mm,弹性圈与柱销孔间隙最大不可超过弹性圈直径的1/6

4、更换磨损的零部件，更换填料

5、空载试车30—60分钟，轴承温升正常，测试电机电流及绝缘在规定的范围内

6、检查基础及防震垫有无损坏

2.消防自动报警系统 a.巡查 每班

1、系统有无检测到监控模块或传感器报警或故障

2、系统有检测到相关设备的启/停信号

3、系统是否检测到线路、执行元件存在故障

4、主机、终端、网络、软件是否出现故障

5、打印机工作是否正常，打印的数据是否存档 注：对巡查所发现的问题及时处理。

b.巡查 每月 烟/温感、破玻璃报警器、扬声器、警铃及水流报警是否存在严重故障（BAS个控制点、状态点）

c.保养 每年

1、主机、电脑终端清洁除尘：a、使用邦特BT—35清洁剂、毛刷、吸尘器等工具；b、要求线路板、卡清洁无尘，尤其板卡的接插件要保证结出良好，固定良好；c、主机徐殿清洁，只宜用吸尘器或毛刷进行除尘

2、监控模块、执行元件、线路保养：a、对系统检测出有故障的模块、线路及执行元件在维修过程中随即进行保养；b、保养内容包括清洁除尘、紧固螺丝、走线整理、标识清晰

3、传感器保养：a、传感器保养主要是系统检测出需清洗烟/温感探头进行清洗；b、对故障比较严重的传感器交给设备供应商进行清洗；一般情况采用酒精、抹布、吹风筒等工具进行简单清洗；c、对自行清洗的传感器应先试用，使用合格后才投入现场使用

4、防联动试验：a、每年进行两次消防联动试验，一般为每半年一次b、消防联动试验根据《消防演习方案》要求进行

5、软件保养：a、软件的保养主要是对数据进行备份及整理；b、每次软件数据的变动需备份一次，没有变动是每季度一次；c、备份数据的存放：一是硬盘备份专用目录，二是拷贝到软盘。d.维修 随时

1、电脑终端：电脑终端故障通过更换配件排除

2、主机、软件及网络：主机、软件及网络故障请供应商处理

3、监控模块和传感器：a、常见故障通过更换元件修复；b、严重故障则更换新模块或传感器

4、执行元件和线路：a、执行元件出现故障可通过更换新元件消除；b、线路通过检查解决。

3.灭火器

a.巡查 每周

1、清洁除尘，附件是否齐全

2、检查灭火器指示仪表压力范围是否正常

b.小修 每季

1、罐体是否锈蚀，锈蚀刷漆

2、压力不在工作范围，重新更换配料

3、灭火器附件不全的配齐

4.保 安 监 控 系 统

序号 项目 周期

内容及标准

说明 1.巡查 每班 主机：

1、能按预定程序把视频信号送到显示器上；

2、能够进行各项操作及程序设定；

3、无外观损伤；

显示器：

1、能够完整、清晰地显示图像图像色彩适中；

2、外表清洁、外表温度控制在正常范围（以手感不热为宜）； 像头：

1、外表清洁、无灰尘油迹；

2、镜头校焦正常、云台无机械故障；

3、成像清晰、接线良好； 像机：

1、能按要求把各画面清晰完整的录在录像带上；

2、方向是图像完整、清晰，无明显干扰；

3、录放像各项操作正常、表面清洁，温度在正常范围； 视频线路及其电源

1、无开、断路故障，无干扰杂波、接头可靠；

2、电源输出稳定不影响视频信号； 注：对巡查所发现的问题及时处理，处理不了的，及时上报，请示后再行处理

2.保养 每季度

1、清洁主机、显示器及录像机箱（壳）、录像机磁头；

2、摄像机头调试焦距，保持图像清晰；

3、云台机械部分加油；

4、系统中的螺丝的固定、图像色彩的调节及线路的整理在每次巡检中随机处理；

5、线路故障及其电源故障通过线路检查及修复解决；

3.维修 随时

1、主机、显示器及录像机须请设备供应商处理；

2、摄像头故障须通过检查调试和更换配件等方法处理；

3、线路及其电源故障通过线路检查及修复解决；

第五节、环境卫生服务方案

1．保洁部岗位职责

1.1.1岗位职责：负责按时质量环境服务方案，要求完成所属岗位的清洁工作（包括走廊、景观小品若干，垃圾桶、座椅、指示牌、公共区域、洗手间、电梯、停车场等）。1.1.2工作内容：

1.1.2.1每天准时按流程完成分管区域的清扫任务。达到服务标准；

1.1.2.2对公共区域内的洗手间、洗刷间果皮箱、立式烟灰桶做到每天随时清扫，定时喷洒药水或放置卫生药品，要求无污垢、无臭味、无虫害；

1.1.2.3清除各部门的废品垃圾，并按环境要求倒入指定地点；

1.1.2.4每天自查使用的清洁设备，发现故障立即向主管汇报； 1.1.2.5负责定期协助其他部门完成高技术或特殊清洁项目，将捡到的遗、失物品如实上交主管，并在记录本上登记；

1.1.2.6按照公司宗旨，搞好员工之间团结合作； 1.1.2.7遵守规章制度，积极参加培训；

2、环境卫生服务思路

山东省潍坊市投资公司办公楼的环境卫生服务中，我们将全面推行科技型清洁服务、“零干扰”清洁服务、环保清洁服务、安全清洁服务和科学化、规范化清洁服务的思路。2.1科技型清洁服务

科技型清洁服务就是通过先进的清洁设备手段和先进的清洁技术进行清洁服务工作。2.1.1先进的清洁设备、手段

2.1.1.1先进的清洁设备，更安全、更全面、更有效地实施清洁服务工作。山东省潍坊市国税局办公楼装饰材料档次较高、品种多，清洁操作手段、作业工具必须以科技领先、服务为本，采用大容量、低噪声、无污染、自动化程度高、抗干扰能力强、方便快捷的现代化清洁工具。2.1.1.2依据材料养护理论，对各种建筑材料进行物理分析与化学分析，制定最佳的清洁方案，以达到最佳的清洁效果，使所管物业受到良好的呵护。

2.1.1.3通过对新型环保清洁原材料的最佳配制和科学应用，安全、经济、高效地做好清洁服务工作。如：依要求而调配的各种浓度酸性清洁剂、碱性清洁剂以及中性清洁剂，依据不同使用材料而调配的铝品、铜器及不锈钢光亮剂，据不同的地毯、地板而专门窗调配的地毯水、地板除灰剂、地板蜡水等，以期达到最佳的清洁效果。2.1.2采用先进的清洁技术

2.1.2.1不锈钢保养技术：按除垢、除渍、擦试、上光、抛光等工作程序进行。2.1.2.2玻璃清洁技术：集清洁与维护同时进行。

2.1.2.3外墙清洗技术：结合我们多年来从事外墙清洗的经验，采取机械化作业与吊顶作业相结合的方法，使用与外墙材料相适应的清洁剂。

2.1.2.4地面清洁保养技术：包括木板地、人造水磨石、瓷砖地、胶板地、地毡等清洁技术。2.1.2.5地毯护理技术：干泡洗地毯法、湿洗地毯法、抽洗法、滚刷洗法或棉垫洗法。2.2“零干扰”清洁服务 科学合理地调度安排，推行“零干扰”工作思路，进行“隐形服务”。螺旋式巡视方式，科学安排巡视保洁路线，努力做清洁服务“第一人”即：到达工作现场第一人；接到相关信息第一人；发现问题第一人；处理问题第一人。2.3重视清洁中的礼节礼仪

2.3.1保洁做到快速、高效。清洁完毕，物归原位。

2.3.2工作时清洁工具合理规范放置，工作完毕随人带走，不影响行人通行和办公楼的外观整洁。

2.3.3在公共场所不大声说话，以免影响人员。

2.3.4清洁洗手间时一定要先敲门，确认无人在内时，方可开始清洁。清洁完毕马上撤出。

3、环保清洁服务 3.1垃圾处理

采用垃圾分类投放，结合人工分类的方法，对各类不同性质的垃圾进行分类处理，实施“三化”服务，即垃圾收集袋装化、垃圾回收资源化、垃圾处理无公害化。进行有效的垃圾分流工作，使整个回收系统做到良性循环，对垃圾的收集和处理实行全过程封闭式服务。做好医疗垃圾的处理工作。3.2使用绿色环保型药剂

选用对人、建材、环境无污染、无损害的清洁剂。3.3“四害”的防治: 采用物理防治法与生物防治法，定期对“四害”进行消杀，消除四害，达到“爱国卫办”规定的要求。3.4空气的清新

使用无刺激性气味的清洁剂，清洁完成后定期喷洒空气清新剂，保持空气清新。3.5节能降耗

要求员工注意节约水用水、用电，严格执行机器的操作程序规定，具体有如下几点：

3.5.1警示所有人员，坚决杜绝长流水、开彻夜灯情况发生；

3.5.2冲洗外围时要手压水管，使其出水口小，冲击力大，从而节约冲洗时间，节约用水。3.5.3使用机器设备时，要抓紧时间，迅速地完成清洁作业任务，不可有不规范的操作，以最快的速度完成任务，达到节约用电。

3.5.4取水后要及时关闭水龙头，同时对清洁服务区域的水源注意检查，如有漏水未关闭情况立即进行处理。

3.5.5可自然采光区域，关闭照明设施，以节约电源。

3.6污水的控制

3.6.1抵制环境污染:针对各种形式的污染、干扰源，着重从以下几方面采取措施抵制污染： 3.6.2对垃圾收集、处理实行全过程封闭式服务。3.6.3最大限度消除电磁波、噪声干扰。

3.6.4对游离粉尘、用品及门窗设施排放的有害气体，建议增添吸收反应回收装置，净化场所。

3.6.5及时清理建筑物表面及内部悬挂、堆放的杂物。3.6.6建议增设环境监测站点，密切关注环境净化情况。3.7噪音消除

3.7.1严格控制车辆行驶速度、停放位置，辖区内禁止车辆鸣笛。3.7.2建议在设备机房内采用吸音材料，控制设施运行产生的噪音。3.7.3辖区内禁止噪音超标。3.7.4制止人员在广场内大声喧哗。

4、安全清洁服务

为了保障员工、物业使用人及山东省潍坊市投资公司办公楼财产安全，所有员工树立“安全第一”的思想，做到“不安全不作业，排除安全隐患再作业”。严格执行安全操作规程，明确各种安全标志，熟悉安全防范知识。末经安全培训的员工，不得上岗。4.1员工行为安全规范 4.1.1安全用电

在作业的过程中，要注意用电安全。不能用湿毛巾擦拭电源开关、插座等，以免触电发生事故，并注意是否有裸露电线，及时整改处理，以防短路；对于危原或地点的清洁，需征求有关部门的意见，经同意后方可入内作业，并执行监护作业制度。4.1.2高空安全作业

必须选用符合安全标准的劳动保护工具;在室内需登高作业时，严格遵守安全程序，科学、规范操作，并注意登高前先检查地面是否有水迹，做好防滑工作；一登高1米以上、3米以内需有清洁人员在旁，以防发生事故。

4.1.3危险液体使用安全

酸碱清洁剂必须标识使用，凡是在使用酸、碱性清洁剂时，首先应放置标识牌，超过3个操作工作点时必须经环境服务部主管同意，对各区域进行疏散人员，同时对操作后的残余液体都要收集，经主管同意后，倒入指定点处理。4.1.4危险废气物处理安全

对危险废气物、废电瓶、盛装酸碱清洁剂的容器、电路板、废电池及相关自动化物品均要进行普通垃圾分类，进行登记、处理；一危险废气物处理暂放点必须进行标识，在暂放点处必须放橡胶手套、干净拖把，以便在危险品废气物泄露的时候能及时处理。4.1.5防火

要注意安全用电、气，熟悉场地的紧急疏散通道，不得在防火通道中堆放杂物，定期检查用电、气及防火设施，工作作业严格按规程操作，易燃物品要妥善存放，远离明火。发生火警立即报警，服从指挥人员调动。4.2安全防范规范

4.2.1 保洁部主管每天例行进行岗前和岗后集合，并点名，员工同时上下班，相互监督，保洁部主管如发现可疑情况应及时自查，防范违纪事件的发生。

4.2.2各清洁员工定时、定区域进行作业，各区域清洁员工仅限在本区域内作业，不得进入其它区域。

4.2.3清洁员工对于各类废弃物，必须全部检查后才能清运出去，如发现可疑物或不能确认的物件，立即问询有关人员，经确认后方可清运出去。

4.2.4在作业时注意裸露的电线、破碎玻璃，湿手不要触摸任何电器。

4.2.5不要把工具横在过道上，擦试高处的物品要使用梯子，控制高空作业或可能危及施工人员及第三者安全的作业。

4.2.6 清洁作业完成后，要及时关闭在作业时打开的门窗等。

4.2.7清洁作业过程中用洗地机、刀片之类或高空作业时，必须放置警示牌，操作前检查工具是否损坏、检查接电是否良好，如有损坏或漏电现象禁止使用；高空操作时需有专人扶梯或守护；用刀片作业时应注意安全，做好相应的防范障制度。4.3实行闭环服务

根据“闭坏+激励”内部运作机制，对日常清洁工作制订工作计划、标准，然后组织实施，并对实施的结果进行检查、分析，从而不断改进工作，形成一个有机的闭环。具体实施过程中，采取逐级负责制，下级对上级负责，上级对下级指导、监督，一环扣一环。4.3.1实行奖惩激励机制

凡符合奖励条件的给予嘉奖(晋级或奖励)；对违反有关规定的进行批评、警告，严重的下岗培训或者作辞退处理。奖勤罚懒，激发员工的工作热情。4.3.2员工行为规范 为创造一个文明祥和、秩序井然的工作、学习环境，树立良好形象，求全体清洁员工在服务、服务过程中，严格遵照公司制定的员工行为规范去执行。4.4 科学化、规范化清洁服务

4.4.1健全的制度约束

制订完善的服务制度，注重制度的蒋实及工作的检查，将日常考核、定期考评及技能、技巧考核结合起来，不断提高员工操作技能，“定人、定地点、定时间、定任务、定质量”，规范运作，科学考核，奖惩分明，保证清洁服务工作高效率、高质量地进行。4.4.2规范化操作程序

在整合型服务体系中制定详细的清洁工作程序、操作规程、工作标准，详见以下作业技术处理规程。

5.清洁作业技术处理 5.1公共场地和马路

5.1.1清洁范围

5.1.1.1汽车道，人行道，公共活动场所。5.1.2作业程序

5.1.2.1用长扫把把道路中间和公共活动场所的果皮、纸屑等垃圾扫成堆。5.1.2.2用胶扫把垃圾扫入垃圾斗内，然后倒进垃圾手推车。5.1.2.3对有污迹的路面和场地用水进行清洗。

5.1.2.4雨停天晴后，用竹扫把把马路上的积水泥沙扫干净。5.1.3清洁标准

5.1.3.1每天打扫三次，每小时循环保洁一次，保持整洁。5.1.3.2公共场地、路面无泥沙，无明显垃圾，无积水，无污迹。5.2值班室、岗亭

5.2.1清洁范围

服务处各值班室和治安、车辆岗亭、商铺。5.2.2清洁作业程序

5.2.2.1备抹布、胶桶（装水）、玻璃刮、鸡毛掸、扫把、拖把等工具，以及洗洁精。5.2.2.2按从上往下，由里到外的程序进行清洁。

5.2.2.3用鸡毛掸子扫去墙上的灰尘和蜘蛛网，再扫去桌椅上的灰尘。

5.2.2.4用扫把打扫地面；用湿抹布擦抹值班桌椅，洗干净抹布，再抹门、窗及岗亭外墙。5.2.2.5用干净抹布重抹一次桌椅和门、窗、玻璃。5.2.2.6用洗干净的拖把拖抹地面及过道。5.2.2.7值班室如有其他办公设备时应同时清洁。5.2.2.8清洁岗亭后用抹布擦抹道闸。

5.2.2.9有污迹时，倒少许洗洁精用抹布擦洗。

5.2.3清洁标准

5.2.3.1目视：无灰尘、无污迹、无烟头、无杂物，门窗玻璃透明，无污迹。5.2.3.2每天清洁一次。5.2.4安全事项

5.2.4.1清洁道闸时应注意行驶车辆，防止撞人。5.3绿地

5.3.1清洁范围

5.3.1.1物业管辖内草地。5.3.2作业程序

5.3.2.1用扫把仔细清扫草地上的果皮、纸屑、石块等垃圾。

5.3.2.2对烟头、棉签、小石子、纸屑等用扫把不能打扫起来的小杂物，弯腰用手捡入垃圾斗内。

5.3.2.3在清扫草地的同时，仔细清理绿篱下面的枯枝落叶。5.3.3清洁标准

5.3.3.1每天早晨、上午、下午各清扫一次以上，每小时循环保洁一次，保持清洁干净。5.3.3.2目视无枯枝落叶，无果皮，无饮料罐 5.4散水坡和排水沟

5.4.1清洁范围

5.4.1.1物业管辖区内的散水坡和排水沟。

5.4.2作业程序

5.4.2.1用扫把清扫散水坡上的泥沙、果皮、纸屑等垃圾。

5.4.2.2用胶扫把清扫排水沟里的泥沙、纸屑等垃圾，拔除沟里生长的杂草，保证排水沟的畅通。

5.4.2.3用铲刀、钢丝刷清除散水坡及墙壁上空调滴水的污迹及青苔。

5.4.2.4先用洗洁精清洗再用清水冲洗，检查一遍发现不干净的地方再用铲刀仔细刮。5.4.2.5收拾好工具。

5.4.3清洁标准

5.4.3.1目视：干净，无污迹，无青苔，无垃圾和沙石。5.4.3.2有空调滴水的地方按作业程序每星期擦洗一次，散水坡和排水沟每天保洁在三次以上。5.5停车场

5.5.1清洁范围

5.5.1.1物业管辖区内停车场。

5.5.2作业程序

5.5.2.1备胶水管、扫把、胶刷、垃圾斗等工具和清洁剂。5.5.2.2用长柄竹扫把将垃圾扫成若干堆。5.5.2.3用垃圾斗将垃圾铲入垃圾车中。5.5.2.4发现有杂物一起清运上垃圾车。

5.5.2.5用胶管接通水源，全面冲洗地面，发现油迹和污迹时，倒少量清洁剂在污迹处，用胶刷擦洗，然后再用水冲洗。

5.5.2.6清洁周围排水口和下水道，保证排水畅通。5.5.3清洁标准

5.5.3.1目视地面：无垃圾、果皮、纸屑，无积水，无污迹和杂物。5.5.3.2每天清扫两次；每周用水冲洗地面一次。5.5.4安全注意事项

5.5.4.1发现机动车辆漏油，应通知车主并及时用干抹布抹去燃油后，再用洗洁精清洗油污，以免发生火灾。

5.5.4.2清洁时应小心细致，垃圾车和工具不要碰坏其他车辆。5.6雕塑装饰物、宣传栏、标识宣传牌 5.6.1清洁范围 5.6.1.1物业管辖区内的雕塑、宣传栏、标识宣传牌。

5.6.2作业程序

5.6.2.1雕塑装饰物的清洁：备长柄胶扫把、抹布、清洁剂、梯子等工具。用扫把打扫装饰物上的灰尘，人站在梯子上，用湿抹布从上往下擦抹一遍；如有污迹用清洁剂涂在污迹处，用抹布擦抹，然后用水清洗。不锈钢装饰物按《不锈钢的清洁保养操作标准》操作。5.6.2.2宣传栏的清洁：用抹布将宣传栏里外周边全面擦抹一遍，玻璃用玻璃刮清洁，按《玻璃门、窗、幕墙清洁操作标准》操作。

5.6.2.3宣传牌、标识牌的清洁：有广告纸时，先撕下纸，再用湿抹布从上往下擦抹牌，然后用干抹布抹一次。5.6.3清洁标准

5.6.3.1宣传牌每周清洁一次。5.6.3.2室内标识牌每天清洁一次。

5.6.3.3雕塑装饰物每月清洁一次，清洁后检查无污迹、积尘。5.6.4安全注意事项

5.6.4.1梯子放平稳，人勿爬上装饰物，防止人员摔伤。5.6.4.2清洁宣传栏玻璃时，小心划伤手。5.6.4.3清洁工具不要损伤被清洁物。5.7室外地面 5.7.1清洁范围

5.7.1.1物业管辖区红线范围内的室外公共区域地面包括道路等。5.7.2工作程序

5.7.2.1每天分两次，用扫把、垃圾斗对路面、绿地进行彻底清扫，清除地面果皮、纸屑、树叶和烟头等杂物。‘

5.7.2.2每天每隔半小时巡回清扫保洁一次，每天下班后由班长安排人员轮值保洁。5.7.2.3用铲刀清除粘在地面上的香口胶等杂物。

5.7.2.5发现污水、污渍、口痰，须在半小时内冲刷、清理干净。

5.7.2.6果皮箱和垃圾桶每天上、下午各清倒一次，并用长柄刷子刷洗一次。5.7.2.7垃圾屋附近地面每天上午、下午冲洗两次，每周用洗洁精刷洗一次。5.7.2.8沙井、明沟每天揭开铁篦盖板彻底清理一次。5.7.2.9室外宣传牌、雕塑每天用湿毛巾擦拭一次。5.7.2.10每月用水冲洗有污迹地面、墙身一次。5.7.3清洁标准

5.7.3.1地面无杂物、积水，无明显污渍、泥沙。5.7.3.2距宣传牌、雕塑半米处目视无灰尘、污渍。5.7.3.3果皮箱、垃圾桶外表无明显污迹，无垃圾粘附物。5.7.3.4沙井、明沟内无积水、无杂物。5.7.4安全注意事项

5.7.4.1大风天气注意高空坠物。

5.7.4.2下雨天由班长视具体情况安排工作。5.7.4.3高温天气需戴遮阳帽，以免中暑。5.7.4.4冲刷路面墙面时不得使用消防水。5.8不锈钢

5.8.1清洁保养范围

5.8.1.1护栏、标牌、不锈钢雕塑、宣传栏等。

第五篇：物业管理项目技术要求和有关说明（精选）

附件3 物业管理项目技术要求和有关说明

概况及要求：

本次招标确定物业管理服务定点采购项目供应商 20 家。根据集中采购目录要求，在协议定点有效期内，在限额标准100万（不含）以下的物业管理服务采购项目，采购单位在本次入围供应商范围内择优选择。

定点期限：入围供应商与区级机关事务管理局签订框架合同之日起两年。

一、服务范围主要包括：

房屋日常管理与维修养护、共用设备管理与维修养护（含供电系统、给排水系统、电梯系统、空调系统等）、传达秩序管理及巡查、环境卫生管理、绿化管理及采购单位交办的其他工作。

二、物业管理服务要求：

（一）房屋日常管理与维修养护

1、服务内容: 物业管理区域内房屋地面、墙、台面及吊顶、门窗、楼梯、通风道、大厅大面积玻璃顶等的日常巡查和养护维修；外墙幕墙的养护和维修。

2、服务质量标准:(1)确保物业管理区域内房屋及设施的完好等级和正常使用。

(2)玻璃无破裂，五金配件完好，门窗开闭灵活、密封性好、无异常声响。否则应及时修复或更换，不能立即修复的涉及安全性的应采取措施消除安全隐患。

(3)粉刷无明显剥落开裂，墙面砖、地坪、地砖、地板平整不起壳、无遗缺，吊顶无污（水）渍、开缝和破损。否则应及时修复或更换。

(4)屋面排水沟、室内室外排水管保障畅通；雨前及时巡查，排除隐患。发现过滤网及管道破损及时修复或更换。

(5)发现屋面或其他防水层有气鼓、破裂，隔热板有断裂、缺损的，屋面、墙面有渗漏的，应在3个工作日内安排专项修理。

(6)及时完成家具、设备等各项零星维修任务，一般维修任务确保不超过24小时，确保家具、设备维修合格率达到100%。

(7)无违反规划私搭乱建，擅自改变房屋用途现象。

（二）共用设备管理与维修养护 供电系统：

1、服务内容: 对区域内的电气管线、电线电缆、电源开关、动力插座、电开水炉等低压用电设施进行日常管理和维护、维修，保持设施正常运行。

2、服务质量标准:(1)负责各类照明灯具、泛光照明系统、供用电设备设施的日常管理和维护修理。

(2)保证整个大楼的供电安全。保证正常供电、限电、停电，有明确的审批权限并按规定时间通知用户。

(3)制定临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行，应急供电系统运行正常。

(4)通过有效的管理措施及技术措施，积极开展节能管理工作。给排水系统：

1、服务内容:对物业管理区域室内外给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、水处理设备、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管、水封设备、室外排水管及附属构筑物等进行日常养护维修，保持正常运行。

2、服务质量标准:(1)每半年对给排水系统进行维护、润滑。(2)用户末端的水压及流量满足使用要求。

(3)每季对楼宇排水总管进行检查，每半年对水泵、管道进行防锈处理。(4)确保水质无污染并符合规定的要求，生活饮用水水质符合GB5749一2006《生活饮用水卫生标准》的要求。生活饮用水设施的日常使用管理、清洗消毒、作业人员健康检查以及水质检测参照建设部、卫生部《城市供水水质管理规定》(建设部令第156号)执行。按规定对二次供水蓄水设施设备进行清洁、消毒。请有资质人员定期清洗水箱，每年不少于1次，并提供清洗后水质检测报告。

(5)每季度对水质处理、消毒装置、电开水炉及设备控制柜进行保养。(6)每年至少清理污水化粪池一次，确保排水微量元素等达标。

(7)每月清扫一次排水明沟，每半年对地下管井彻底疏通一次，每年对地下管井清理一次。电梯系统：

1.服务内容：全责保养维护。电梯系统管理维护费用包含保养费用和年检费用。

2.服务质量标准：

保证电梯的24小时正常运转使用。

每月2次由技术人员上门维保，每次间隔时间不超过15天，按工艺和规范对电梯作机电上之安全检查及各机件之加油润滑、清理点检、性能调整等作业。

运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施。临时故障紧急修理，接通知后30分钟内到现场检修。空调系统：

1、服务内容:所有空调的日常养护维修。

2、服务质量标准:(1)每半年对内置滤网清洗一次。(2)定期检查保养，及时排除故障。

(3)通过有效的管理措施及技术措施，积极开展节能管理工作。

（三）传达秩序管理及巡查

1、服务内容:熟悉周边的环境，能处理和应对公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案；来人来访的通报、证件检验、登记、报刊信件收发等，快递及包裹原则上由收件人亲自签收，得到收件人授权后方能代为签收，并按规范记录接收信息；门卫、守护和巡逻，维护公共秩序；处理治安及共他突发事件；负责道路交通管理、机动车和非机动车停放管理；负责防盗、防火管理。积极主动的配合、服从对口管理部门的临时应急调度。

2、服务质量标准:(1)门卫值班。

上岗时佩戴统一标志，按需求穿戴统一制服，装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠。文明执勤，训练有素，言语规范，认真负责。配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。出入口安排24小时值勤，建立传达、车辆、道路及公共秩序管理等制度。严格验证、登记制度，杜绝闲杂人员进入行政区域内，维护行政区域安全、正常的工作环境。对物品进出实施分类管理，实行物品进出审验制度，杜绝危险物品进入行政区域内。

(2)巡查。

物业管理区域内安排24小时巡查。明确巡查工作职责，规范巡视工作流程，制定相对固定的巡视路线，对重要区域、部位、设备机房等进行重点巡视并记录巡视情况，及时发现和处理各种安全和事故隐患。巡视时使用巡更设备。监控室应保持巡更记录。在接到监控室发出的指令后，巡视人员应及时到达事发现场，采取相应措施妥善处理；如巡视时现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施，随时准备启动并执行相应的应急预案。

(3)停车管理。

管辖区域设置行车指示标志，规定车辆行驶路线，指定车辆停放区域，非机动车应实行定点停放。对进出管辖区域的各类车辆进行管理，维护交通秩序，保证车辆有序通行、有序停放。

(4)突发事件处理。

按照要求制订各类突发事件应急预案，并将预案内容在相关场所张榜悬挂。在各楼层固定位置悬挂疏散示意图及引路标志，每年组织不少于1次的突发事件应急演练。当发生台风、暴雨等灾害性天气及其他危害公共突发事件时，应采取以下应急措施:对设备机房、停车场、广告牌、电线杆等露天设施进行检查和加固。各岗位人员必须按规定实行岗位警戒，根据不同突发事件的现场情况进行应变处理，在有关部门到达现场前，确保人身安全，减少财产损失，并全力协助处理相关事宜。对待上访人员做到耐心说服，及时报告有关部门予以妥善处置。

（四）环境卫生管理

1、服务内容:楼内的楼梯、大厅、走廊、屋顶天台、吊顶、平台、雨棚、卫生间、茶水间、花盆、会议室、接待室、办公区域、公共活动场所的台（地）面、明沟、墙面、门、窗、灯具、果壳箱等设施和器皿，楼宇外墙等所有公共部位设施，红线规划内的道路、园林、停车场(库)、垃圾房等所有公共场地及设施和门前三包区域的日常保洁保养以及垃圾、废弃物清理和灭“四害”等物业管理区域内的所有环境卫生保洁。具体如下：

（1）公共场所日常服务内容：水泥地面、石材地面、扶手、门窗玻璃、门及门窗框及有关附体，沙发、桌子、各类宣传牌、橱窗及有关附体，天花板、栏杆、消防楼梯区域等，及时清除各种垃圾等杂物，无积灰、印迹、污渍。（2）门厅、办公区域等特定区域保洁服务内容：地面、大厅石材墙面、天花板、大厅、门窗玻璃、门及门窗框、墙壁附体，灯具、音响、垃圾桶等公用设施表面及卫生间，办公室内储物柜和桌椅表面等严格按要求做好清洁、清运及日常消杀工作，无积灰、印迹、污渍。桌面简单整理等，随时保持清洁。外墙每一年清洗一次，石材、灯具每季度进行一次清洁；暂时空置的房间每周进行一次卫生保洁，确保地面、桌面、玻璃面整洁干净。白色墙面及顶面如有污渍等应及时清除，墙面去污后及时补刷。

（3）顶篷等边缘区域服务内容：屋顶屋面、沟槽、地面、雨篷及边角区域，各种附体的表面清洁，大厅遮阳卷帘清洁且保持运行正常。

（4）水电和设备等设施类服务内容：一般设备表面清洁（有特殊规定的设备除外），消防设施、空调的过滤网际外壳洗尘与保洁。

（5）窗帘服务内容：保持窗帘表面清洁，普通窗帘根据窗帘清洁情况定时拆装清洗，布质窗帘一年清洗一次。

（6）玻璃门、地、屏上无污渍、无灰尘及手印，表面光亮色泽一致；地面无污渍、灰尘、水渍及鞋印，洁净光亮、无灰尘及手印，整洁光亮。

（7）垃圾清运服务内容：垃圾箱、筒的垃圾存量不超过上缘，垃圾不在筒箱内过夜。垃圾中转站工具摆放整齐，垃圾存量不超过三分之二且做到日产日清，定期清洗，每周消毒一次，无明显积水，无蚊蝇飞舞。垃圾清运工具应保持清洁无破损，清运过程中不得产生二次污染。各类垃圾运到规定的地方，再将垃圾运到垃圾转运站，其中公共区、卫生间无堆积垃圾。化粪池、污水池及时清理，确保排放指标正常。

（8）突发性事件造成的保洁工作。

2、服务质量标准: 围墙内的道路、停车场和门前“三包”及所有公共区域的地面，无有形垃圾和建筑垃圾、无堆积杂物、无积灰、无积水和淤泥、无阻塞等。做到每日清扫两次，巡回保洁。

建立“四害”消杀工作管理制度，根据实际情况定期开展消杀工作，有效控制鼠、蟑、蝇、蚊等害虫孳生，定期对各类病虫害进行预防控制，适时投放消杀药物和设施；“除四害”实施单位须具有无锡市相关部门颁发的专业资质证书，提供的服务不得低于无锡市爱卫会“除四害”相关规定及验收标准，并视特殊情况增加次数。

（五）绿化管理

1、服务内容：大楼使用范围内的绿化带的树木、花草等的日常养护和管理。根据大楼实际及现摆放情况提出更好的设计方案，做好室内绿化摆放等工作。

2、服务质量标准:建立定期除草、修剪制度，确保绿化无杂草、造型规整；及时喷洒农药、浇水施肥，确保绿化养护期内100%存活。具体要求如下：

室内：

（1）、摆放布置要根据各区域不同的使用功能划块区分；（2）、绿化摆放的点位、品种、数量的确定，要科学合理；（3）、对不同区域的绿化制定各自的调整周期；（4）、保证室内绿化整洁鲜艳；（5）、确定年养护管理计划表；

（6）、及时进行浇水、养护，浇水的同时，应冲洗叶面，保持叶面清洁，提高观赏效果。

室外：

（1）、对树木进行及时修剪，以免有碍景观。

（2）、草坪要保持修剪平整，即时拔除杂草，以免影响景观。

（3）、及时对树木草坪进行浇水灌溉。水压要适中防止损坏花木及草坪。（4）、做好树木及草坪病虫害的预防工作，预防为主、防治结合。使用药品时，要加强对药品的管理，注意安全，科学用药。避免产生对其他环境的影响。

（六）其他管理服务

根据采购单位需要提供综合会议、餐饮服务等其他服务，制定完备的工作流程、细则及服务工作计划并严格执行以及配合采购单位完成相关工作，并做好记录和处理等。

三、管理服务应达到的各项指标：

1、杜绝火灾责任事故，杜绝刑事案件，杜绝安全事故；

2、特殊岗位上岗证持有率100%；

3、环境卫生、清洁率达99%；

4、智能化系统运行正常率99%；

5、维修、报修及时率100%，返修率小于1%；；

6、服务有效投诉少于1%，处理率100%；

7、满意率95%以上；

四、本次项目实施有关要求：

1、中标方严格执行《中华人民共和国政府采购法》、《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》及国家相关政策，按物业管理服务有关规范要求及本次招标实施要求做好各项工作。

2、由采购人代表无锡市锡山区机关事务管理局与本次招标确定的物业服务企业签订定点框架协议（《物业管理服务定点采购项目协议书》），各采购单位与物业服务企业具体签订单项物业管理服务合同（《无锡市锡山区采购中心物业管理服务定点合同》）。

3、本次集中采购前，各采购单位已与物业服务企业签订物业管理服务合同的，可执行至合同期满。合同执行期满后，100万（不含）以下采购预算金额的采购单位可从本次中标（入围）的物业服务企业中选择一家作为本单位的服务企业。

4、采购单位与物业服务企业应签订《无锡市锡山区采购中心物业管理服务定点合同》，签订服务合同的主要内容应包括：委托管理事项、不低于本次招标的服务质量要求、不高于本次招标后公布的服务费用标准、委托管理期限、双方的权利义务、合同终止和解除的约定、违约责任等。采购单位有权要求物业服务企业在合同履行期间严格执行《物业管理服务定点采购项目协议书》的所有相关要求。

5、服务内容自主选配：在定点有效期内，采购单位根据工作需要和采购预算，在本次招标服务范围内，自主选配物业管理服务种类（单项安全（保安）服务采购不在本次招标范围内），并选择三家以上供应商进行比价后确定服务供应商。

6、实行采购最高限价：在定点有效期内，采购单位可与定点供应商依据采购预算和无锡市公共资源交易中心锡山分中心政府采购专栏上公布的各中标人最高限价进行议价和竞价，以获得更优惠的价格。如采购单位对物业服务内容和物业服务人员另有要求的，可以按规定和定点供应商进行物业服务费收费金额增减谈判，物业费合同总价不得超过采购单位预算价。

7、多个采购单位集中在一幢楼或同一场所办公的，原则上由所占面积最大的单位牵头组织实施定点物业采购。

8、一幢建筑物及其相关附属设施(如裙楼、附属车库等)的物业管理服务，不能随意分包，应和一家物业服务企业签订整包合同；必须由专业公司承担的部分，该物业服务企业可以经使用方同意后签订转包、分包协议，并承担连带责任。

9、所有人员都必须遵守相关保密工作制度。

10、具体项目配置管理服务人员的工资须符合国家、省、市的相关规定，符合无锡市最低工资标准且必须缴纳社会保险费，并在投标文件中作出明确承诺。

11、具体项目中标单位应按照相关规定，与所有聘用人员依法签订劳动合同。

12、服务方在具体项目合同签订前须向采购单位提供管理主管、工程维修人员、消控、电梯操作等重要岗位人员的相关有效证件和信息，如果服务方不能提供，则采购单位有权拒绝签订合同。同时其他服务人员相关信息也要向采购单位进行备案。

管理主管应具有物业管理从业人员岗位资格证书；特殊工种工作人员须具备该该行业国家规定的上岗证。

13、人员变动备案：物业服务人员要求相对稳定，特殊情况有变化，需提前告知采购单位，并征得采购单位同意后方可实施，人员到位相互对接时间不少于一周，新到人员档案信息及时备案至采购单位。

14、服务方管理服务人员上岗时须统一着装，服装样式体现岗位特色和方便不同岗位操作，并经采购单位认可。

15、中标方为采购单位开具合法的发票，按规范进行财务核算。

16、后续管理考核要求：根据《政府采购货物和服务招标投标管理办法》(中华人民共和国财政部令第87号)、《江苏省政府采购供应商监督管理暂行办法》（苏财规（2013）28号）和采购人代表无锡市锡山区机关事务管理局关于物业管理服务供应商监督考核有关办法，采购人代表、锡山区政府采购管理部门、集中采购机构将组织对物业定点服务商进行监督考核。具体将对物业定点服务商的合同备案、报表报送、档案管理（工作台帐）、内部规范、人员培训、服务承诺履行、现场管理等方面进行综合考核。考核意见（结果）将在新一的定点实施工作中予以使用。

17、实行政府采购供应商诚信管理制度。对供应商失信行为、不良行为等诚信信息，在本次定点实施工作中予以记录并按规定进行处理。

18、中标方认真、及时、准确地编报《定点物业管理服务业务情况统计表》，每个季度结束后五个工作日内，汇总后报送给无锡市锡山区机关事务管理局、无锡市锡山区政府采购管理部门、无锡市锡山区采购中心（包括纸质材料和电子文档）。

五、有关说明

价格系指投标人为使其受托管理的物业正常使用、运营并达到合同标准而需实际发生的各类成本费用，其包括但不限于人工成本费用、维修费用、物耗费用、管理费用、税费、利润等，即“物业服务费用”。投标人对合同内容的费用、质量、安全、文明服务等实行全面承包。在定点有效期内，投标人承担所有可能影响到服务报价的因素（包括最低工资标准和社保基数的政策性调整）。