规范农村土地流转的调查与思考[推荐五篇]

第一篇：规范农村土地流转的调查与思考

规范农村土地流转的调查与思考

农村土地规范流转，既是推进农业结构调整、促进农业规模经营的基本途径，也是提高资源配臵效率,促进农民增收的重要途径。因此，正确分析当前农村土地流转过程中存在的主要问题，处理好其中的各种主体的利益关系，制定有效推进农村土地流转的政策措施，是推进现代农业、统筹城乡发展的必然要求和重要方面。下面，笔者以湖南省农业大县桂阳县为例，分析农村土地流转的主要特点，存在的主要问题，并在此基础上探索推进农村土地流转可行路径。

一、桂阳县农村土地流转的基本情况

桂阳县现有人口82万余人，其中，农村人口69万余人，耕地总面积59.84余万亩，人均耕地0.73亩。近年来全县共流转耕地面积达9.34万亩,占耕地总面积的15.6%，涉及农户3.65万户，签订流转合同3.65万份，占实行家庭承包农户的21.5%，通过流转土地实行规模化经营的面积达2.51万亩，占流转总面积的26.9%。

（一）桂阳县农村土地流转的主要形式

1.以转包方式流转。部分外出务工、经商的农民将土地交他人代耕或交种养大户承包搞农业开发项目,转包条件和利益关系双方自愿达成协议,实行一年一定一结算。转包是当前桂阳县农村土地流转中面积最大、比例最高的一种土地流转形式，全县通过转包形式流转土地总面积3.42万亩，占流转总量的36.62％。如该县实施退耕还林政策过程中的大户承包造林,共流转用来退耕还林的旱地荒地8000多亩

2.以转让方式流转。迁入城镇或缺少劳力的农户,将承包的土地部分或全部转让给本集体经济组织成员，这种形式的市场化程度较低，多发生在全面取消农业税之前，流转双方基本不考虑

市场和价格问题。全县转让流转土地总面积1.96万亩，占流转总量的20.98％。

3.以互换方式流转。农户之间为方便耕作,将原承包地块互相兑换,兑换条件及附带的物质利益关系,由双方协商达成协议，是土地流转初期比较流行的方式。目前全县互换流转土地总面积0.15万亩，占流转总量的1.61％。

4.以出租方式流转。承包户将承包地租赁给本集体经济组织成员或以外的个人、单位用于规模化生产，是目前比较规范、也为各方所普遍接受的一种符合市场化规律的农村土地流转形式。全县出租流转土地总面积2.59万亩，占流转总量的27.73％。

如该县太和镇神下村烤烟生产基地建设主要采取这种方式流转。

5.以土地入股等其它方式流转。实行家庭承包方式的承包方之间为发展农业经济，将土地承包经营权作为股权，自愿联合从事农业合作生产经营；其他承包方式的承包方将土地承包经营权量化为股权，入股组成股份公司或者合作社等，从事农业生产经营,并按比例进行利益分成,这种方式流转土地面积1.22万亩，约占土地流转总量的13.06%。如该县林场、城关镇等城乡结合部的乡镇,农民以地入股,按比例分成,流转土地达万余亩。

（二）桂阳县农村土地流转呈现主要特点

1.流转主体多元化。在土地流转主体上,由主要在农户间流转发展到向工商企业、机关单位及干部职工流转。全县向工商企业、机关单位及干部职工流转土地达2万余亩。如:该县城郊、樟市、仁义等乡镇向机关单位及干部职工流转土地1万余亩开发种植基地。

2.流转方向产业化。土地由主要向小户流转，逐步发展到向规模化经营方向流转,有效促进了全县农业产业结构调整。通过土地流转,全县新发展水果种植面积1.9万亩、烤烟2.4万亩、药材3.6万亩、特色红薯2000亩,玉米2000亩，优质稻制种3000亩。

3.流转效益综合化。一是实现了规模化经营。太和镇神下村引进业主王凯斌单户租赁1800亩水田进行大规模优烟开发，成为全省第一大烤烟种植大户。飞仙镇塔水村对全村1200多亩水田集中统管后，由38个户主承包，户平30余亩，全村农田连片大户经营初具规模。敖泉镇咸宜村在烟草公司和政府的指导下，将全村1604亩烟田流转到66户职业烟农手中，并依托烟农协会成立了专业化服务队，提供育苗、机耕、植保、病虫害防治、烘烤、运输等专业化服务，实现了现代烟草企业“减工降本、体制增效”要求。二是提高了农业综合生产能力。樟市镇甫口村、太和镇神下村、飞仙镇塔水村、和平镇石城村4个村通过盘活资源、立项争资、银行贷款、业主投资等不同方式投入大量资金，新建了新式烤烟房，新购臵了农机具，对农田水利基础设施进行了全面标准化改造，实现了田间路路相通、渠渠相连的“生产规模化、灌溉自流化、耕作机械化”目标，提高了农业综合生产能力。三是实现了多方共赢。据测算,樟市镇甫口村大户连片优烟开发年可创产值600余万元，创利润近160万元，农民的收入明显增加，烟农户平年可增收8000余元。一些农户把田转租后外出打工，“不稼不穑”每年不仅可坐收承包金，外出还人平可赚取可观的劳务工资。四是加速了农村剩余劳动力有效转移。和平镇石城村郊坪组280口人，从土地上解放出来的已达到95人，今年外出劳务人员比2007年同期增加50人，增长90％以上。飞仙镇塔水村流转1200亩土地进行烟稻连作开发，土地租赁后，租赁方聘请了当地120个种植能手。

二、农村土地承包经营权流转存在的一些问题

(一)土地流转意识有待进一步增强。一是农民自觉流转意识不强,一些农民对国家土地承包和流转政策理解不够,担心土地流转出去后会丧失土地经营权,失去生活依靠,宁愿土地抛荒也不愿流转出,还有些业主怕政策不稳,担心投入无回报而不敢经营流转的土地。二是农民大局观念和法制意识不强。个别农民对

县里的农业产业化政策不支持不理解,对涉及土地流转的农业产业项目,恶意刁难,百般阻挠。个别农民法制意识不强,签订土地流转合同后毁约,侵害业主利益。三是基层干部工作热情不高。乡村干部对土地流转，工作不力,情况不清,工作缺乏积极性和主动性,造成土地流转行为不规范,矛盾纠纷隐患多。

(二)土地流转行为不规范。一是流转程序不规范。部分土地流转项目存在由乡镇政府或村级组织出面租赁农户的承包地再进行转租或发包的“反租倒包”现象,与政策相违背,也容易引起损害农民利益行为的发生。二是流转协议订立不规范。有相当部分的土地流转只是口头约定,没有签订书面合同,有些虽签订书面合同的,条款也多不规范,内容过于简单,对双方权利义务及违约责任规定不具体,且大部分流转合同没有通过职能部门鉴证和备案,存在纠纷隐患。三是土地流转价格存在不合理现象。

(三)土地流转机制不完善。一是土地流转无章可循。土地流转处在摸索和尝试阶段,配套政策措施尚未出台,流转无具体的操作办法,土地流转费的确定没有可操作的价格标准,容易出现竞相压低租金,损害农户利益以及个别农户漫天要价,阻碍土地流转的行为。二是土地流转信息不畅。土地流转和租赁市场没有形成,无中介组织,出租方找不到承租方,承租方又难以找到有流转土地意向的对象。三是土地流转管理不规范。三是土地流转管理不规范。由于乡镇农经站工作人员职责不清,土地流转管理职责不明确,土地承包流转合同管理难到位。四是土地流转扶持措施尚未出台。土地流转项目激励措施、土地流转补偿制度、土地投资补偿制度等优惠政策有待进一步建立健全。

(四)土地承包流转政策不配套。一是土地流转工作难度大。各级政府在实施农业产业项目过程中,个别农户因思想不通，不愿流转规划区内的承包土地，甚至恶意阻碍农业产业化经营的现象,影响项目的实施。由于土地流转应遵循自愿原则,对这些不愿流转土地的农民无计可施。二是抛荒地难处理。由于农业比较效

益低、耕地毁坏严重、水利设施落后等原因,造成弃耕抛荒。这些抛荒耕地的流转难度大,因为一些外出打工、经商的农民把土地看作是今后生活的退路和保障,宁愿荒地也舍不得将土地流转出去,而政府对抛荒行为制止有限,既不能强制收回或强制流转

抛荒地,又没有进行处罚的法律依据,从而造成了抛荒的蔓延。

三、推进桂阳县农村土地流转的几点思考

1.产业带动是前提。推行土地流转能够促进农业产业化的发展,反之,实施农业产业化才能带动土地大规模流转。因此,坚持农业产业项目带动是推进桂阳县土地流转的前提和基础。一是做大做强优势产业。进一步落实各项优惠政策,大力发展烤烟、优质稻等优势产业,使之真正成为桂阳的支柱产业，使耕地能够得到充分开发和利用,使农业产业化实施面覆盖到每户农户,提高土地综合效益,从根本上解决土地抛荒问题。二是引进资金和项目开发新的农业产业。加大农业招商引资力度,开辟新的农业产业项目,特别是要大力发展油茶、生物质发电燃料基地建设、速生丰产林桉树、大棚疏菜等。三是做好项目可行性论证。实施农业产业项目必须搞好项目可行性认证,只有农业产业项目切实可行,农村土地流转才能取得较好的效益,农民的土地流转收益才有保障。

2.规范流转是关键。一是建立健全土地流转工作机制。加强县、乡土地承包流转合同管理(仲裁)机构建设,设立工作班子,充实工作人员,制订土地承包流转登记制度、合同管理制度、纠纷调解制度、档案管理制度,充分发挥管理和服务职能。培育和发展各种类型的土地流转中介机构,提供土地流转供求信息登记和发布、政策咨询、土地评估等服务。采取土地评等定级、招投标交易等多种方式,建立合理的土地流转价格形成机制。二是制订土地流转管理办法。按照有关法律法规和政策,明确规定土地流转的原则、形式、期限、程序、管理机构及其职责,土地流转双方的权利义务、纠纷处理及法律责任,真正使土地流转走上法

制化、规范化轨道。三是坚持土地流转原则。即坚持平等协商、自愿、有偿，不得改变土地所有权和土地的农业用途、流转期限不得超过承包期的剩余期限、受让方必须具备相应农业经营能力、同等条件下本集体经济组织成员优先的原则。

3.正确引导是保障。一是加大宣传力度。采取各种行之有效的措施,大力宣传土地承包流转法律法规和政策。要大力宣传国家土地承包一定三十年不变的政策,使农民充分认识到土地流转只是经营权的流转,自己的土地承包权不会因土地流转而丧失;要加大对农村经济政策、知识的宣传力度,让农民认识到只有对土地实行规模化、集约化经营,走农业产业化道路,才是促进农村经济发展、增加农民收入的根本出路,提高农民土地流转的自觉性。二是加大工作力度。要加强工作领导,精心组织,周密部署,认真实施;要抓好第二轮土地承包后续完善工作,确保农民的土地承包经营权证、林权证100%发放到位,给农民吃上“定心丸”;要加强土地基础设施建设,提升土地价值,提高土地流转的可能性和现实性。三是充分发挥基层干部的作用。乡村干部要注意牵线搭桥,收集土地流转信息,引进项目;要加强组织协调,参与土地流转全过程,做深入细致的思想工作,解决流转工作中的具体问题和困难;要加强监督管理,促使流转双方切实履行合同义务，维护流转双方的利益。四是制订优惠政策。要在土地开发、税收、权益保障、环境、信贷、服务等方面制订优惠政策，大力支持农业产业化发展，推动土地流转。要加强农村社保、农业保险力度，积极为土地流转双方解决后顾之忧；要加大财政投入力度，建立土地流转补偿和土地投资补偿机制。

第二篇：关于农村土地流转问题调查与思考

关于农村土地流转问题调查与思考

摘要：本文是对农村土地流转过程中的一些问题加以探索，对于如何改进土地流转提出了一些意见

关键词：农村 土地 流转

当今中国以政治经济军事为主的综合国力地位在国际上日趋提升，但是，作为一个国土面积居于世界第三，而人口却高居世界第一。庞大的人口压力，以及国民经济发展过程中土地的大量占用流失，给中国的人民生活保障带来越来越大的压力。而土地的流失方向主要是土地的流转，针对这个问题的调查与思考，可以更好的保证国民经济发展的同时，国民的生活才能够有足够的保障。国家的发展才会更加无后顾之忧。

一、土地流转简介

土地流转是指土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。

1.背景

2004年，国务院颁布《关于深化改革严格土地管理的决定 》，其中有关于“农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”的规定，强调“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。”

同时，在中国广东、浙江、江苏、上海、安徽、天津等地的农村建设用地使用权流转开始了局部或区域试验，并发展出了重庆农地入股、广东海南出租农地、北京郊区等地小产权房等模式。从此，国内土地流转开始揭开序幕，走向合法有序的道路。

2.规定（详见《农村土地承包经营权流转管理办法》）3.土地流转模式

1）土地互换：互换土地，是农村集体经济组织内部的农户，为方便耕种和各自的需要，对各自土地的承包经营权进行的简单交换，是促进农村规模化、产业化、集约化经营的必由之路

2)出租：在市场利益驱动和政府引导下，农民将其承包土地经营权出租给大户、业主或企业法人等承租方，出租的期限和租金支付方式由双方自行约定，承租方获得一定期限的土地经营权，出租方按以实物或货币的形式获得土地经营权租金

3)入股： 入股，亦称“股田制”或股份合作经营，是指在坚持承包户自愿的基础上，将承包土地经营权作价入股，建立股份公司。

4)宅基地换住房，承包地换社保：农民放弃农村宅基地，宅基地被置换为城市发展用地，农民在城里获得一套住房。农民放弃农村土地承包经营权，享受城市社保，建立城乡统一的公共服务体制。

5)“股份＋合作”： 农户以土地经营权为股份共同组建合作社。4.流转特点

1）流转速度加快，渐具规模。2）流转类型多样，比例不均。3）流转行为欠规范，缺少管理。

4）部分耕地被非农业化，有极少量的非法流转行为存在。5.流转原因

1）土地承包经营成本高，收益低。

2）农村二、三产业的发展和劳动力的转移。3）镇、村非农建设项目的需要。4）村产业结构调整的需要。6.意义

土地流转有利于促进农民获得财产性增收；有利于将农民从繁琐的农业劳作中解放出来，从而使更多的劳动力能够投身于现代经济建设中去；有利于农田的规模化、现代化的管理发展；有利于现代新型农业的发展；有利于国家新农村建设的要求。

二、我国土地资源现状

根据土地利用变更调查结果，全国耕种的耕地面积为12339.22万公顷，园地1108.16万公顷，林地23396.76万公顷，牧草地26311.18万公顷，其他农用地2550.83万公顷，居民点及独立工矿用地2535.42万公顷，交通运输用地214.52万公顷，水利设施用地356.53万公顷，其余为未利用地。与上年相比，耕地减少2.01%，园地增加2.70%，牧草地减少0.16%，居民点及独立工矿用地增加1.03%，交通运输用地增加3.30%。

全国净减少耕地253.74万公顷，人均耕地已由2002年的0.098公顷降为0.095公顷。其中生态退耕223.73万公顷，包括退耕还林211.7万公顷，退耕还草11.95万公顷，退田还湖0.09万公顷。生态退耕是耕地面积减少的主要因素。

新增建设用地42.78万公顷，非农建设占用耕地22.91万公顷，比上年增加3.27万公顷，增长17%。其中独立工矿占用耕地11.17万公顷，比上年增加3万公顷，增长37%；公路建设占用耕地3.77万公顷，比上年增加0.76万公顷，增长25%。

农业结构调整减少耕地36.41万公顷，增加耕地3.28万公顷，净减少耕地33.13万公顷，比上年多6.27万公顷。灾毁耕地面积5.04万公顷，低于往年平均水平。

三、我国人口状况

中国是世界上人口最多的国家，2008年末中国大陆人口13.28亿，占世界人口的20%、亚洲人口的33%。中国作为一个发展中的人口大国，建国以来人口再生产类型的重大转变，都是在经济发展水平不高的条件下发生的。特别是由过渡型向现代型的转变，政府推行的计划生育政策在其中起到了决定性的作用。因此中国人口再生产类型的转变并非经济发展带来的自然转变，与其他国家相比具有自己的特殊性。

速度快、周期短，是中国人口再生产类型转变的显著特点。发达国家的人口转变，是随着经济发展程度的不断提高、死亡率和生育水平的缓慢下降而逐步实现的，经历了一个漫长的自然转变过程。在中国，新中国成立后，随着医疗卫生事业的发展和人民生活水平的提高，人口死亡率由1949年的20‰下降到1952年的17‰，其后仅用了5年的时间便迅速下降到1957年的10.8‰，这一速度大大快于发达国家当时的水平。从人口平均预期寿命的变化看，1949年，仅为35岁，1957年达到57岁，1981年又上升到68岁。在30多年的时间里，人口平均预期寿命提高了30多岁。提高的速度远远超过发达国家。但是，中国却同时面临着一个巨大的问题：人口老龄化，而且人口老龄化仍在进一步发展（见表1，表2）。

四、人口压力与土地流转之间的矛盾

中国作为一个具有着上下五千年悠久的历史文明的古国，其悠久的农业文明也如同她的文化文明一样拥有着耀眼的光芒。从最古老的母系社会开始，国代的中国人开始为自己的生存而寻求一种能够持续的提供生存资源的方式。他们开始驯化野生的动植物，用以维持自己的生活。

在社会生产力的不断发展之下，中国的农业文明也在不断的发展前行。从最初的石器农业工具逐步发展到青铜器工具，继而又不断发展到后来的铁制农业工具。如今，在科学技术的飞速发展之下，现代农业也得益于科技的发展，新的技术不断融入到农业领域中。人不断的从烦劳的农业耕种中解脱出来，同时，因为科技带动的经济的迅速发展，大量的人力都放弃了古老的耕田而生的生存方式，选择了打工、经商等更具有经济潜力的行业。

然而，面对中国的庞大人口压力，经济建设的过程中土地的流失量在不断的加剧，然而但是人口的数量却在经历多次的曲折过程后而长期处于稳定增长的阶段。中国面临的人口基数大、增长速度快、人口素质偏低的状况在相对一段较长的时间内难以得到有效的解决。同时，中国还面临着一个巨大的问题，就是人口老龄化问题。越来越多的老龄人口给中国的社会福利保障系统带来了极大的压力。人口的老龄化使得大量的劳动力不断的缺失，而从事农业的人口又在人口老龄化的占据着相当大的比重。农业从事人口的减少，使得大量的土地资源投入到经济建设中，而使得土地量进一步减少。这么大的压力的最基本的要求就是有足够的粮食供应他们每天的基本生活保障。

随着经济建设的不断深入，土地的征用量在不断的增加，生态保护的退耕还林、退耕还草的政策的延伸，可耕地的数量在不断的减少之中，而土地的产量却无法随之而增加。越来越多的人投入到经济建设中来，科技的投入促进增产还远远无法满足土地流失所带来的粮食减少问题。

同时，人们的经济观念的不断加深，大多数农民不再依赖于过去赖以生存的土地。取而代之的是努力实现土地的流转，不断的去争取土地的开发利用，土地的租用发展，想以最轻松的方式来实现最初土地所能带来的经济价值。而丝毫不去想象失去土地对他们将来的生活所带来的不便之处。

严重的是，近些年来随着经济发展，人们对全球的气候问题忽视过于严重，从而在近些年来全球气候变化日趋严重，灾害性天气的发生率明显上升，农业生产所依赖的天气资源在不断的恶化当中，农业的产值大大受到影响，而灾难所造成的大量的无家可归的人民有给农业生产带来部分压力。

五、土地流转中人民的思想观念

自古的中国人的观念都集中在土地之上，中国人的思想都为古已有之的封建土地观念所牵绊，在经济建设中还是有相当大的一部分中国人依旧停留在靠土地养生的观念之中。

安土重迁，也是中国人民的一个典型特征。多年的居住让人对自己的居住环境、居住氛围产生了一定的依赖，一定的羁绊。

同时，却也不乏过于盲从，丝毫不去考虑土地流转所带来的长期影响。因而，人民的思想在经济建设当中常常会出现一些羁绊，常见的有以下几种情形：

1)保守型：受到中国的传统思想的约束，受到土地的羁绊，在相当大的一部扽中国人之中还存在着对于土地的以来之中。在土地的流转过程之中，常常会有一部分人（集中于中老年层面），会考虑的过于繁琐，过于看重自己所依赖生存已久的土地之上。因而，在部分地区集体的土地承包转让过程中会出现一些中老年人的不理解，不配合的现象，从而使得经济建设的脚步受到制约，甚至严重的会错过经济发展的大好良机。而同时，也会给他们的思想带来极大的冲击。受到安土重迁的羁绊，中国人很容易被自己的生活居所的历史所限制，受到居住环境的陶醉。受到长期的安土重迁的思想束缚，中国人过于看重于眼前的利益，而缺乏的是对于将来的长远利益的考虑，从而在城市的更新中不断会有“钉子户”的出现，在新农村建设中会出现有楼而无人居住的现象，这些都严重阻碍了城市的更新进程以及新农村建设的前行速度。

2)冒险型：受到现代社会文明发展的影响，部分中国居民出于对新生事物的好奇，期待对部分东西的尝试。部分国人对待土地流转的认识还不够深入，对于政策的不够了解，对于一些相关的法律法规的不够熟知，而过于盲从的去进行土地的承包，土地的转让，土地的租赁等一些土地流转活动。从而会引发出相当大的一批麻烦。

3)中立性：出于对自身的经济利益考虑，自己对待一些事情的认识的浅薄，自己的从众心理，部分中国居民在于对待土地流转过程中的一些事情还是保留着自己中立的一面，主要表现在以下方面：①在对待集体的利益问题上，自己基本不拿出自己意见，而是在最终大局敲定之后，自己的意愿随同大多数人的意愿；②在对待自己私有所属土地问题上，自己依然比较随意，不过分的去要求某些条件，而只是完全的依赖于现有的一些规定或者是当地所有的一些习惯性的规则；③在对待他人的土地上，更是从不提出自己的一些看法，而只是完全看别人自己的意愿

六、土地流转过程中常见问题

近年来，农村土地流转工作在市、县两级政府和各级农业主管部门的高度重视下，对依法推进土地流转进行了积极的探索，虽然取得了一定成效，但还存在许多亟待完善的地方。主要表现在以下方面：

一是对土地流转的意义和认识不足。许多农民还没有把土地流转作为整合土地资源、提高土地产出率、转变经营方式、解放农村生产力、发展多种经营、拓宽增收渠道等有效手段和必然途径。有些农民依然存在小富即安的传统观念，不愿离开自己那块有限收入的土地。由于中国古已有之安土重迁的思想束缚，而同时中国又面临着人口老龄化的严峻现实，中老年人更是对自己的居所有相当大的依赖性，而给土地流转带来了不小的压力，使得在部分地区土地流转工作开展的比较艰难。

二是土地流转需要进一步规范。各地没有完全健立和实施土地流转登记备案制度。有的流转主体和行为因为当地的一些惯例还不能完全依法运行。对流转情况缺乏相关备案登记和土地承包经营权让变更手续。合同文本还没有统一，农民的法律意识还不够高，不懂得依法行事，使部分不法分子有机可乘。在发生纠纷时，不懂得用法律手段维护自己的权益，从而在土地流转过程中倍受欺瞒。

三是土地流转的体制机制和流转形式还不能适应市场经济发展的需求。换言之，以土地经营方式的变革为显著标志的农村生产力和生产关系的发展需要进一步协调。还需要相应的法律法规开不断的约束其发展现状，从而来不断规范和控制土地流转的发展现状，而使土地流转能够健康有序的进行下去。来充分迎合当前生产力的发展水平，来不断满足社会的发展需要。

七、土地流转问题对策与建议

一是要广泛宣传，提高农民流转土地的积极性。结合农村土地承包法律法规学习宣传活动，采取电视、广播、标语、条幅、下发宣传单等多种方式，广泛宣传土地流转的意义及土地流转政策措施，以及流转土地农民增收的实际效果，消除农民思想顾虑，提高土地流转意识。

二是积极调研，及时解决土地流转存在的问题。要把土地流转作为一个课题，组成调研组，深入县（区）、乡村和农户土地流转情况开展调研，及时掌握土地流转情况和存在的问题，积极探索农村土地流转新模式、新办法。

三是加强典型引导，营造土地流转的良好转氛围。要把培育土地流转典型作为促进土地流转的重要手段，总结典型经验，加强引导。来指引土地流转进行的落后地区的发展。

四是要健全制度，依法规范土地流转。健立和实施土地流转登记备案制度。确保流转主体和行为符合有关法律和政策规定。对流转合同及有关资料进行归案并妥善保管，建立流转情况登记册，及时记载和反映流转情况。对以转包、出租或其它方式流转的，及时办理相关备案登记；对以转让、互换方式流转的，及时办理有关承包合同和土地承包经营权让变更手续。建立和实施土地流转合同管理制度，指导流转双方在自愿协商的基础上，建立稳定规范的流转关系。使用省里统一制定的合同文本。较大规模或涉及主体较多的流转，必须由农经站指导流转双方签订流转合同，进行合同登记、鉴证。

五是重视纠纷调处，保护土地流转。为保护土地流转双方的合法权益，应在遵从《农村土地承包经营权流转管理办法》的前提之下，积极发挥地方党支作用，积极协调处理双方之间的矛盾，妥善处理双方之间的意见，争取在一种和谐、有序的环境之下进行土地流转工作的有序进行。对于恶意阻碍土地流转活动进行的行为，将移交相关部门进行相应的处理。从而保证村民的合法权益不收侵害。

六是创新体制机制，探索流转形式。坚持以《土地承包法》及中央和省相关规定为准绳，鼓励农户依法采取转包、转让、出租、互换等多种方式流转土地承包经营权，积极探索土地流转合作社等土地流转组织形式。在保持原承包关系不变的前提下，由享有土地承包经营权的农户自愿申请，并以土地经营权入社的形式，组建农村土地流转合作社，由土地流转合作社进行集中统一规划、统一经营。这种模式以股份制和合作制为基本形式，实行“三权分离”，即村集体拥有土地所有权，农民拥有土地承包权，土地流转合作社拥有土地经营权，实行社员代表大会、理事会、监事会的管理制度，农户按入社土地面积从合作社获取分红收益。这种形式既能够把土地集中流转出来，促进高效规模现代农业的发展和新农村建设，又可以克服其他土地流转形式存在的弊端，有利于提高农民的组织化程度，维护承包农户和经营业主的合法权益，提高农民分享土地增值收益，促进农村劳动力转移和农民增收，有利于壮大村级集体经济，促进农村社会公益事业发展。

七是创新农业的发展状况，引领新型的农业发展趋势。在当今科技飞速发展的前景之下，可以将大量的土地集中管理，充分将科技运用到农业生产当中（例如新型高产的设施农业），可以有效的将原有的劳动力从先前繁琐的农业生产中解放出来，从而可以使更多的劳动力投入到其他领域的经济建设当中去。从而可以走出一条新的农业发展之路，来响应党的新农村、新农业的发展要求。

八是结合当前的大学生村官接受新鲜事物快速的优势，可以及时的了解当前的土地流转趋势，从而可以结合当地的现状，来制定出符合当地经济发展趋势的土地流转策略，来发展适合当地的农业经济道路，来迎合国家新农村的建设和新型农业的发展。

参考资料：［1］中国政府网.中国概况

［2］洪增林.我国集体土地流转系统研究.北京.科学出版社

［3］王利华 孙政才.中国农业通史.中国农业出版社

第三篇：宜宾市农村土地流转情况调查与思考

宜宾市农村土地流转情况调查与思考

宜宾市农业局

农村实行家庭承包经营制以来，随着社会经济的发展，农村劳动力逐渐向二、三产业转移，外出务工、经商、办企业等离土离乡，或离土不离乡的农民不断增多，土地已不再是大部分农民维持生活来源的唯一保障。因而,农村承包土地经营权流转在广大农村便悄然兴起并得到了迅速的发展,推动了土地适度规模经营，加快了农村经济的发展，把传统农业逐步向现代农业推进。但是，在实践和运作中取得一定成效的同时，也还存在一些问题。

一、我市农村土地承包经营权流转的基本现状

（一）流转土地类型及面积情况。全市土地流转总面积为319805亩，其中耕地253508亩，占79%；荒山荒坡51232亩，占16%；园地等其他土地15065亩，占4.7%。

（二）流转方式及受让对象情况。目前，我市土地流转的主要方式是转包与租赁，流转对象以农户间相互流转为主，外来业主开发为辅。农户间相互流转主要是耕地，一般均采取转包方式；外来业主开发大多采取租赁方式，还有的采取变相的反租倒包方式。经营的土地有耕地、园地、荒山荒坡等。流转的受让方主要有企业、机关企事业单位干部、科技人员、新型农民等。从土地流转后的使用情况来看，农户间相互流转的土地绝大部分仍然用于粮油生产，而外来业主则将流转土地用于养殖业、特色农业开发。

据统计，全市转包方式流转面积22.1万亩，占69.1%；租赁方式流转面积6.07万亩，占19%；转让方式流转面积2.1万亩，占6.6%。

从受让主体看，农户之间的流转面积23.24万亩，占72.7%；企业流转面积3.53万亩，占11%；科技人员及机关干部下乡流转面积1.46万亩，占4.6%；城镇居民下乡流转面积1.54万亩，占4.8%。

从流转期限看，流转期限10年以内的24万亩，占75%；10-30年的6.8万亩，占21.3%。

从业主流转规模看，20-50亩的513户，51-100亩的224户，100亩以上的187户，一千亩以上的1户。从业业主流转从事的产业看，从事粮油生产的83户，从事特色农业的576户，从事养殖业的153户。

（三）流转土地的经济效益情况。根据典型调查取得的资料来看，在生产正常，未受灾害的情况下，流转土地的用途不同，所取得的经济效益不同，且相差很大。

1、将流转土地用于粮食生产的，按复种计算，平均每亩总收入为1050元-1250元之间，扣除生产所需的物质费用150-200元，人工费用500元以上，净收入仅有300-400元左右，如果还要扣除流转费，几乎无利可得。

2、将流转土地用于种植园林水果生产，则每亩收入在1800元-2500元之间，物质费用为200-400元，人工费用为300-450元，产前投资分摊为200-300元，净收入则有1100-1350元，再扣除承包费后，有较多的纯利可得。

3、如果将流转土地用于淡水养殖生产，即使在粗放养殖条件下，亩收入也可达2000-3000元，扣除费用成本后，一般每亩可获利1200-2000元。

二、土地流转的积极作用

从几年来的情况看，农村土地承包经营权的流转起到了多方面的积极作用。一是增加了农业投入、改善了农业生产生活条件。几年来全市外来业主的投资累计上亿元。具有一定实力、流转规模较大的业主进来后，必然要修建道路、用水、用电等设施，这对于改善当地农民的生产生活条件起到了积极作用。二是促进了农业结构的调整和农业产业化经营。大大小小的业主进入农村进行土地经营后，为谋求最大的经济效益，一般都能适应市场需要，精心挑选项目，从事优质水果、茶叶、香料、花卉、蔬菜等的种植，优良品种畜禽的养殖，这就进一步优化了农业生产结构，推动了农业向优质、高产、高效方向发展。改变了过去那种调整农业结构“政府出钱、农民种田、产品销售无人管”的做法。一些龙头企业通过在农村建立生产基地，形成了生产、加工、销售一条龙，促进了农业产业化经营。业主经营，实现了规模化、集约化、标准化，促进了发展现代农业。三是加快了农业新技术推广。通过土地流转，引来了成规模的业主，他们对参与务工的农民都要进行全面的技术培训。特别是科技人员从事农业开发，带来了大量的农业新技术和有效的管理方式。这些既可以提高当地农民的科技文化素质，农民在实际操作中也学到和掌握了大量的新技术。四是促进了农民专业合作经济组织的发展。随着农村土地承包经营权流转的加快，推动了农业规模经营，就更加需要系统、及时、完善的市场、技术等配套服务，因此农村各类专业技术协会、专业合作经济组织便应运而生。据统计，全市各种类型的专业技术协会和专业合作经济组织已发展到一千多个。五是增加了农民收入，壮大了集体经济实力。农户将承包地转包或租赁出去，除了获取一定的租金外，业主按约定吸纳转出土地的农民务工，每年可获得三四千元以上的工资性收入。农村集体通过租赁荒山荒坡或拍卖经营权，也获得了一定的经济收入。

农村土地承包经营权的流转，引发了企业、单位、科技人员和农户从事农业开发的巨大热情，收到了明显的实际效果。

三、土地使用权流转中存在的主要问题

（一）流转的自发性、随意性和盲目性。全市流转的30多万亩土地中农户之间流转占了70%以上。农户之间流转一般只有口头约定，期限短，随意性大，对双方都没有有效的约束，没有充分发挥流转土地的效益。（1）农户间相互流转，大多是因外出务工、经商等原因，无力或没法耕种而转包给亲戚、朋友，且面积不大，一般在5亩以下。这样就使土地在流转中，既没有向种田能手集中，又不能形成规模进行专业、产业化生产，使土地经营仍然停留在一般的种植水平上，无法取得更大的经济效益。（2）将土地租赁给外来业主经营后，有的业主因经营项目选择不当，缺乏种植管理技术等原因而导致经营失败。如江安县滥坝乡一罗姓业主向农民租赁耕地62亩，投资20多万元种植大棚蔬菜，因缺乏种植技术而失败，最后不得不将一部分租赁土地改作渔塘养渔，一部分用于种植业生产。再如江安县底蓬镇张姓业主、刘姓业主向农民租赁120亩农田种植麻竹，三年投资了20多万元，却没见效益。（3）部份进行规模经营的业主，因人力、资金、技术等多方面原因，经营管理相对粗放，而没有真正发挥出流转土地的规模效益。

（二）业主流转的投机性。一些业主流转农村集体或农民的土地往往是为了享受应由农民享受的某些国家优惠政策；有的业主是为了廉价占有农村土地，进行土地寻租；由于业主给农民的补偿一年一给付，流转成本很低，有的业主动辄与农户签定十几年、几十年的流转合同，但遇到经营困难或市场情况变化，业主往往一走了之。

（三）流转的不稳定性和低偿性。主要由于农民拥有的是对承包土地不完整的使用权-经营权，流转给业主只能获得200-400公斤稻谷。农户间的流转多数没有任何收益。同时，部份业主流转农民的土地没有长远经营打算，农户之间的流转转入土地的农民大多抱着种一年算一年的态度，严重制约了土地的集约经营和规模经营。

（四）流转合同签订不规范。一是只有口头协议，没有书面合同，主要表现在农户间的相互流转。二是流转的主体不符。有一部份外来业主在进行土地租赁经营时，为了方便操作，只与村社签订土地租赁合同，由村社再去面对农户。三是书面合同的签订既不符合格式要求，也不具备必备内容。如双方的权利与义务、违约责任等。尤其对外来业主缺乏有效的约束，农民利益难以保护。我市某县一镇由镇政府引入一肉类加工企业办养殖场，租赁五十多户农民的60多亩土地，由于流转手续不完善及利益协商不一致等原因发生纠纷，四年多来项目停止土地荒芜，给业主造成了巨大损失。

（五）违章干预存在。有的地方为了引进企业，为了满足企业成片土地的需求，采用行政手段、强制手段收回或变相收回农民的承包地，同时只给予很低的补偿。

（六）违法改变承包土地的用途。农户流转的承包地，除少数的园地和林地外，绝大份是耕地，相当部份还是基本农田。但这些耕地在流转过程中，除农户间的相互转包外，租赁给外来业主的耕地，因利益的驱使，有在耕地上修建永久性建筑等破坏耕地的现象。

四、建议

土地是农业最重要、也是最基本的生产要素，只有合理流动，具有一定经营规模，才能提高使用效益。从社会和经济发展的趋势看，现有农业人口需要大量逐渐从农村转移到城市和小城镇，离开土地另谋生路，国家的户籍制度改革也为这种转移提供了条件。从实际情况看，农民种地收入不高，外出务工经商收入占的比重较大。农村的现实状况就是撂荒地有增加的趋势，种应付田的比例相当高。从新的农村经济发展形势来看，离开了土地流转，土地的潜能发挥就受到了极大束缚。长期形成的土地平均拥有、所有权经营权机械统一的模式明显不适应农村市场经济和现代农业的发展。要打破这一沉闷局面，就必须让土地流转活跃起来。既然土地流转是农村经济和农村社会发展的必然要求，是建设有中国特色的农业现代化、发展农业产业化、统筹城乡社会发展的有效措施之一。因此，必须研究促进农村土地合理健康流转的内在和外在的制约因素，建立有效的流转机制。

（一）进一步完善农村土地承包关系。当前，农村承包土地事实上形成了以家庭承包经营为基础，农村土地的集体所有权、农户承包权、经营者使用权的三权分离。在这个前提下，采取适当的措施和办法，明确所有权，稳定承包权，搞活使用权，实现土地承包权的有效以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，是适应社会主义市场经济体制、符合农业生产特点的农村基本经营制度，是党的农村政策的基石。党的十七届三中全会的决定再一次明确强调要赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权，现有的土地承包关系要保持稳定并长久不变。因此按照法律和政策的规定做好土地承包关系的完善工作极其重要。

一是换发农村土地承包经营权证书。农村土地承包经营权证是农村土地承包合同生效后，国家依法确认承包方享有土地承包经营权的法律凭证，是解决农村土地承包纠纷的重要法律依据。，我市1999年全面开展并完成了以延长土地承包期30年不变为核心的农村第二轮土地承包工作，向全市广大农民承包户颁发了农村土地承包经营权证书。但是随着农村人口的变动，中央和省有关农村政策的巨大调整，特别是农村土地承包法的颁布实施，原来颁发的土地承包经营权证书从形式到内容都已不相适应。因此换证工作势在必行。认真做好农村土地承包经营权证换发工作，是进一步明晰农村土地承包经营权，依法保护农村土地承包方的合法权益的一项重要工作，也是稳定和完善农村土地承包关系的一项基础性工作，同时也是贯彻《中华人民共和国农村土地承包法》以及《四川省〈中华人民共和国农村土地承包法〉实施办法》的重要举措。做好《农村土地承包经营权证》的换发工作，有利于加强农村土地资源管理，进一步落实党在农村的土地政策，调动广大群众保护土地资源的积极性，对维护农民的合法权益，构建和谐发展的社会主义新农村具有十分重要的意义。

二是大力解决二轮承包遗留的各种问题。由于政策的规定，1999年二轮承包采取的是顺延承包办法，2003年农村土地承包法实施生效，不少实行五年一次小调整的地方近10年就没有调整过土地，一些农户人地矛盾尤其突出。同时还有一些其他遗留问题，如税费改革应进地而未进地人口基本口粮无着落等。中央和省应安排专项资金，出台相应政策解决这些问题和矛盾。

三是健全完善农村土地承包档案资料。由于历史的原因，农村土地承包档案资料质量不高，难于长期保存；加上农村土地承包管理手段相对落后，因退耕还林、土地流转和各种占地而导致承包土地变化的情况没有及时在档案资料中得到及时的完善，这些问题也成为了引发矛盾纠纷的隐患。在开展换证工作的基础上，健全并完善农村土地承包档案极为重要。同时还要提高土地承包档案资料的质量，强化档案资料管理的手段，形成档案资料县乡社几级管理体系，计算机管理系统，实现管理的制度化、规范化，现代化。

（二）彻底放活农民土地使用权。长期以来，农民在土地上的权利很不充分并受到极大损害。农村土地除国家所有由集体经济组织使用的以外，属集体所有，但是集体这一概念是农业合作化的产物，农村集体经济组织的代表机制、权利机制、决策机制等很不完善，实际中是权益最难以得到真正保障的一个层面。集体经济组织利益受损的情况成为经常性的现象，尤其在土地上更是如此。任何一个需要使用土地的主体，都可以以国家名义廉价征占用农村集体土地，最终受损的还是农民。在这种情况下，农民的土地承包经营权是不可能受到彻底有效保护的。

目前情况下农民拥有的土地承包经营权只是一种相当有限的使用权，不是完整的使用权，从而不是农民的财产权，这是近年来土地流转不稳定、流转的短期行为普遍、纠纷较多、对促进土地规模经营效果不显的根本原因之一。现有的农村土地流转形式中，转让基本是一种无偿放弃承包权的行为，租赁、转包、入股等是以暂时让渡农民拥有的对土地极有限的处置权而获取较少的经济利益。这种状况下，农民缺乏对土地充分的处置权，因而既不能有效抵制各种方式的强制流转，也阻碍了那些长期在外务工经商且已经在城镇稳定生活确实不需要土地的农民放弃承包土地。一些农民实际已不需要土地而又不愿意无偿或低偿放弃土地，是造成种应付田及土地撂荒增多的重要原因之一。

为此，应该把土地上的权利和利益还给农民，就是要赋予农民完整的土地使用权。作为集体经济组织成员，土地是广大农民最后拥有的有形的可实现的长期性资产。因此，强化对农民对土地权利的保护至关重要。在坚持农村土地集体所的有前提下，在承包期内，农民的承包经营权应置换为物权性质的使用权，享有绝对的支配权利。换句话说，就是要把农民的土地承包权作为农民的财产权来加以保护。这在法律上是没有障碍的，《农村土地承包法》明确规定农民承包经营权长期稳定不变，农民的基本权利和利益得到了保护。《农村土地承包法》在实质上已经赋予了农户承包土地经营权的物权性质，《物权法》的出台又进一步对农民土地承包经营权进行了物权性质的确定和保护。党的十七届三中全通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》又进一步强调要完善土地承包经营权权能，依法保障农民对承包土地的占有、使用、收益等权利。任何单位、部门，各级政府都不能以各种理由和借口以国家利益强行征占农民的土地。

在农村土地使用权以转包、出租、入股、转让等形式流转的同时，尤其应当允许农民可以按市场价格交易其土地使用权。其核心就是要突破已有的利益分配格局，让农民能按照自己的意愿采取土地流转的实现形式。用市场化手段，还权还利于民，让农户真正成为农村土地产权的占有者和受益者，也就是要让农民获取应得的在土地上充分的经济利益。

（三）坚持依法、自愿、有偿的原则不动摇。当前，农村承包土地事实上形成了以家庭承包经营为基础，农村土地的集体所有权、农户承包权、经营者使用权的三权分离。在这个前提下，采取适当的措施和办法，明确所有权，稳定承包权，搞活使用权，实现土地承包权的有效流转，是用好农用地的必由之路。在流转的过程中，必须坚持依法、自愿、有偿原则：农村土地流转必须执行国家法规政策，依法签定合同；按国家规定交纳承包费用和相关费用以及履行应尽的义务。农村土地流转必须坚持自愿，不论采用哪种流转形式，都应该尊重农民的选择和意愿。农村土地流转必须遵循价值规律，坚持有偿流转，实行必要的、双方协商而定的合理经济补偿。

（四）建立农村土地使用权流转的规范程序。农村土地特别是农户承包地使用权流转必须有一套完善的审查审批管理制度。针对不同的流转形式，逐步建立健全相应的管理指导的制度和规则。规范对流转前、流转过程中、和流转结束全过程的掌握监督指导管理，尽力减少流转的纠纷，力求避免流转双方的经济损失。在当前的情况下，对于农户之间的转包，要指导好双方相互协商好利益关系，建立报集体经济组织备案的制度；严格农户之间承包地使用权的转让规定，建立发包方审查同意制度，转让的合同制度；建立健全严格的外来的业主流转管理制度，建立资质审查、合同签订、并鉴证或公证、事后监督的规程。

（五）加大对土地流转的扶持。各级都要从政策上、资金上对土地流转予以大力支持，出台鼓励农民进行土地流转的政策。各级政府都要安排资金对土地流转给予资金扶持，对成规模的有实力的业主实行奖励政策，尤其要给予种田能手集中经营农村土地、农民之间自愿以土地入股经营等流转方式给于大力资金扶持，推动以农民为主体的农村土地流转模式。各级政府应加大投入力度，改善和优化农村道路、水利等基础设施，为土地流转创造条件。相关部门对土地流转应给于大力支持，如工商行政管理部门要对农户自愿组建的以土地流转经营为主的合作社予以登记，供电部门对土地流转受让方经营养殖、加工设施的用电作为农业用电等。同时还应建立农村土地流转的保障机制，对自愿转让承包土地经营权迁入城镇定居的农民，在就业、子女入学、社会保障等方面与城镇居民享受同等待遇。对从事规模经营土地流转受让方，可参与政策性农业保险。建立流转面积大、涉及农户多的土地流转的风险预防、控制和处置机制。

（六）加强对农村土地使用权流转的管理与服务。农业行政部门和农业承包合同管理机构，对土地流转的指导和管理必须加强。要制订统一的流转合同文本和流转证书，落实土地流转合同制，健全土地流转登记、备案、鉴证制度。对辖区内流转情况要进行定期不定期的检查。要帮助协调业主与农户之间的关系，做好政策咨询和服务工作。通过土地流转信息发、纠纷调解、风险预警等服务保护农民的土地流转权益。乡镇农经机构应予以保持，并配备充实的业务人员，保证其行使相应职能的条件。县乡镇两级应该建立土地流转服务中心，落实专人负责土地流转项目的相关服务工作。

（七）建立农村土地流转市场。探索建立土地流转的一整套机制、市场、流转管理体系，更重要的是要探索建立农村土地使用权产权交易市场，建立相应的交易规则和制度。真正做到流转的规范化、市场化、法制化。

第四篇：农村土地流转情况的调查与思考

农村土地流转情况的调查与思考

土地是兴农之本。在大力发展现代农业的新形势下，正确处理土地分散经营与规模经营之间的矛盾，积极推进土地承包经营权依法、自愿、有偿流转，不仅是保护农民利益，增加农民收入，维护农村稳定的需要；也是促进农民向二、三产业转移，推进农业规模化、机械化、集约化和产业化经营，实现农业现代化的需要；更是实现粮食安全生产、实现农村经济社会发展新跨越的需要。

一、郴州市农村劳动力分布情况和土地流转的主要特点

郴州市地处湘南，多为丘陵山区，总耕地面积336万亩，人均耕地面积仅为0.84亩。乡村劳动力资源数262.39万人，乡镇以外外出务工人员约占31%，本乡镇内打短工的人员（半工半农）约占33%，务农人员91.8万人，约占35%，其中自耕自种人员约占务农人员80%左右，年龄大都为60岁以上，占用耕地约占耕地总面积70%左右。也就是说，全市有大约30%的耕地通过各种土地流转方式进行耕种。据统计，2010年全市种粮大户有5592户，其中30-50亩的种粮大户3166户、50-100亩的种粮大户1874户，100-500亩的种粮大户542户，500-1000亩的种粮大户6户，1000亩以上的种粮大户4户，涉及耕地面积19.24万亩，5月上旬，我们对种粮规模户较多的安仁和永兴的四个乡镇土地流转进行了重点调查，从调查的情况来看，全市农村土地流转显现出一些新的特点：

1、土地流转形式多样。郴州市土地流转涉及面较广，从流转土地受让对象看，有农户之间的流转，有流向科技人员的，有流向城镇居民的，有流向专业大户的，有流向企业的。从流转方式来看，有转包、转让、互换、租赁、股份合作等形式。从流转土地的类型看，主要以耕地为主，其他如林地、荒山荒坡等也有不同程度存在。

2、土地流转的目的发生变化。前些年，一些村级组织和农户为了避免土地抛荒受罚，把土地无偿甚至“倒贴”转包给别人，土地使用权不仅没有收益，反而成为一种负担。去年以来，随着粮价的不断攀升，实行种粮补贴后土地产出效益明显提高，不论是村集体组织规模流转，还是农户自主进行流转，其动机都是为了增加收入，可以说，二者的行为由被动变为主动，农户进行土地流转的积极性都有了较大提高。

3、土地流转的市场取向开始显现。随着国家近几年惠农政策的实施，农民更加珍惜土地承包经营权，当初邻里、亲友之间通过转包、代耕的形式流转土地，或者农户委托村委会代为流转、无偿或只象征性收取一定收益的转包和转让等形式逐渐减少，新增流转面积主要以租赁为主，租金形式以收取现金或粮食折价为主。我市流向专业大户和企事业单位的土地面积呈逐年增长的趋势，他们主要从事种养业、观光农业、花卉、造林、种药、种茶、种特色经济林等。由于专业大户和龙头企业的引进，新技术的推广使用，产品的市场化和商品化程度的不断提高，为周围农户起到了很好的示范作用，使农民从中学到了新知识，增强了市场意识，农业生产条件得到一定的改善。它还为农民创造了新的就业机会，农民在享受出租土地收入的同时，又可在不出乡的情况下在所出租的土地上打工，获取劳务收入。

4、土地流转的效果明显。调查中多数农户认为，土地流转对于转出土地的承包户来说，不仅可以拥有长期稳定的土地流转收益，还能安心外出打工，增加劳务收入；对于转入土地的经营户来说，人均占有土地资源量增加，也可以通过规模经营增加收入。去年以来，耕地的土地流转收益根据地力不同都有不同程度的提高，城市周边乡镇土地流转收益较高，每亩年租金达400元左右。其它地方根据耕地的等级不同租金在100元至300元不等。

二、农村土地流转存在的主要问题

（一）流转行为不规范，土地承包纠纷隐患较多。从调查情况看，土地流转的随意性和不稳定性较明显，许多流转都没有建立稳定的流转关系，流转期限短，除农户之间的互换和少数业主租赁开发为长期外，其他流转形式一般不超过1年。双方基本为口头约定，没有协议的占大多数。在签订的书面合同中，也存在很多不规范的地方，有的业主流转合同绕开农户与村集体签定；有的流转合同没有流转期限和违约补偿办法；有的对承包户、经营户、村集体三方的权利、义务界定不明，一旦发生纠纷，调解缺乏依据；有的擅自改变土地的农业用途，还有个别地方存在违背农民意愿强迫流转，侵害农民利益的现象。

（二）土地流转范围小，规模化经营程度不高。调查显示，土地流转主要发生在本村村民之间，大多以村内流转为主，向科研单位、企业和村外人员流转较少。100亩以上的规模经营户也不多。总的来说，全市土地流转还处在一个分散的小规模状态，大多数农户还没有因为土地流转而获得更多的收益，也没有因土地流转实现土地、资金、技术和劳动力资源的优化配置，不能很好地适应加快建设现代农业的新要求。

（三）土地条块分割，不便于土地实现流转。目前村民承包的土地比较分散，一般都分成好、中、差三块，整片大块的耕地一般都被分成若干小块，一丘田一般不足一亩。在实行土地流转时，要跟同村的所有村民进行协商，难度较大。同时，条块分割的耕地对于农业机械的使用产生了很大的制约，不能发挥机械的最大效能。

（四）投资农业比较效益不高，受自然灾害影响大。由于农业生产投资需要大量资金，而农作物生长周期长，受自然灾害和市场风险的影响较大，投资收益率明显偏低。同样的土地，投资二、三产业要比农业项目的比较收益高。尤其是偏远山区，土壤肥力差的，即便是农民自愿流转土地，也不会有专业化组织和种植大户来流转土地从事农业生产。

三、影响农村土地流转的主要因素

（一）传统思想观念的束缚。农民恋土情结较为严重，认为只要有了土地，生活就有了保障，宁可粗放经营，甚至不惜抛荒弃耕，也不愿将土地流转出去。特别是国家实行种粮补贴后，一些私下转出土地的农民，又开始收回原有承包地自己耕种；部分农民对土地流转政策心存误解，有的认为土地流转就是对承包地的重新调整，也有的怕转出后，政策一变失去承包权，就会没有依靠、不安全；另外，少数农民小农经济思想意识仍然比较严重，小富即安，满足于守土经营的现状。

（二）土地经营比较效益低。由于农用物资及生产资料价格上涨，农民隐性负担增加，农产品收购价格的不稳定，使农民通过土地增收的空间十分狭窄，同时，由于农业结构调整滞后，使土地经营的比较效益低，增产不增收的情况相当突出，加之，农业生产条件恶化、基础设施落后，造成农民不愿多承包土地甚至抛荒。

（三）土地流转机制不健全。土地流转缺乏有效的市场机制，没有形成市场化运作的土地流转机制，流转信息不畅，土地评价缺乏依据，农民咨询没有门路，土地流转对象与范围选择余地小，流转形式比较单一，往往出现农户有转出土地意向，却找不到合适的受让方，而需要土地的人又找不到有承包地的出让者。乡镇农经机构撤并后，人员较少，职责不明，且兼职较多，无力对土地流转合同进行指导和管理。土地流转政策宣传不到位，有的农户想转出土地，但又怕失去土地承包权，有的地方在引进业主，签订合同和为业主提供必要支持等服务跟不上，影响了土地流转的规模和效益。

四、促进农村土地依法有序流转的几点建议

（一）加强对土地流转必要性的宣传。要让基层干部群众认识到，土地不仅仅是农民就业和生存的手段，更是一笔庞大的资产，加快土地流转正是合理利用这一资产、增加收入的有效手段。要充分利用各种媒体，大力宣传有关土地流转的法律法规和通过流转土地增收致富的典型，让农民了解政策，消除误解，放心流转。同时，要提高基层干部“以地生财”的意识，引导农民提高组织化程度，增强集中土地、运作土地的能力。

（二）创新土地流转方式。在规范完善转包、出租等传统流转方式的同时，积极探索和发展农民土地股份合作社的流转方式。土地股份合作制产权清晰、利益直接、风险共担、效益明显，既不违反土地承包法规定，又能满足流转户合理的利益诉求，还有利于承包土地的长期流转经营和现代农业的持续稳定发展。为发展高效农业、设施农业、农业龙头企业奠定基础。

（三）坚持因地制宜分类指导。充分发挥城郊乡镇的地缘优势，引导农民集中土地资源，积极发展生态农业、观光农业和高效农业；依据各地产业特色，引导农户向龙头企业、种养大户有偿转让土地经营权，壮大特色产业规模;积极鼓励外出务工又不愿放弃土地的农民，采取各种形式依法把承包地流转到种养大户手中。同时，积极引导同村同组农户以互换形式加快土地集中，改变目前土地布局过小、过散、过乱的问题，切实提高耕种效率。

（四）建立健全土地流转管理机制。要按照“流转形式多样化、运作方式市场化、实施程序合法化、流转合同规范化”的要求，建立健全土地流转机制。一是规范土地流转程序。土地流转必须签订规范的流转合同，实行登记制度，由村委会备案，乡镇土地承包管理部门登记。二是强化管理服务。要建立乡镇土地承包管理机构，强化县土地承包仲裁机构职能，妥善解决人员编制、工作经费等具体问题，及时向农民提供规范的土地流转合同文本，建立完善土地档案，妥善处理土地流转纠纷。三是建立土地流转服务体系。要积极探索通过市场调节土地流转的长效机制，县级建立土地流转信息库，乡镇成立土地流转服务中心，开展土地流转供求登记、信息发布、土地评估、政策咨询等服务工作。村级成立土地流转合作社，接收农户申请托管的土地，合理利用抛荒地，由合作社进行规模种植或通过县乡调剂和网上招租等形式，把土地承包出去，解决“我想转包，谁要”和“我想承包，谁有”的土地使用供求矛盾和土地抛荒问题，使土地流转进入有序的市场化轨道。

（五）制定鼓励土地流转的奖励措施。进一步明确土地权属，允许农户把土地作为要素在市场上依法自由流转，促进农业生产要素优化组合，保障农民权益。要大力发展农民合作组织，支持专业户、专业村的发展，推动农业产业化经营。建立土地流转扶持资金，对于全部转出土地的农户给予一定的补助，扶持其进城务工创业；对于引导农户流转土地较多、增收效果显著的乡镇和行政村给予适当奖励；对于通过采取土地流转合作方式集中农户土地进行规模经营，并能切实带动农户增加收入的龙头企业和种养大户进行重奖，并从扶持资金、税收政策、技术指导等方面给予倾斜。

（六）逐步完善农村社会保障机制。尽快把已经放弃经营土地、进入城市就业的农民纳入城镇社会保障体系，实现与城镇社保的对接，避免再次返乡与民争地。加大对农村社会保障的财政投入力度，积极落实扩大新型农村合作医疗制度，进一步扩大农村养老保险的覆盖范围，促进最低生活保障体系向农村延伸，特别要加快解决60岁以上和已经丧失劳动能力人员的社会保障问题，让他们放心的流转土地。对于已经流转土地的农民，要引导他们从土地流转收益中拿出部分资金，建立个人基本医疗和养老保险，提高自我保障能力。

第五篇：吉安县农村土地流转调查与思考

吉安县农村土地流转调查与思考

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吉安县农村土地流转调查与思考

以农村家庭承包为基础，统分结合的双层经营制度是党在农村政策的基石。近几年来，不断深化，农民离土创业的意识不断增强，以土地资源为根本上的生产资料分配方式在我县发生了明地流转已成为顺应农村经济社会发展的必然选择，也是新时期促进农民增收的有效途径。

一、?? ? 土地流转基本情况

1、??? ? 吉安县农村人口35.6万人，现有耕地55.3万亩，人均拥有量1.55亩。各乡镇分布不均，极大制约了土地规模化经营。

2、??? ? 土地流转面积。椐2007年各乡镇上报数据来看，全县土地流转面积为15172.6亩，占耕地总面积的2.74%，其中：土地转包面积2743.49亩，占流转面积的18%，出租面积4242亩，占流转面积的28%，互换面积1861.67亩，占流转面积的12.3%，转让面积5002.75亩，占流转面积的32.9%，代耕面积1322.69亩，占流转面积的8.7%。

3、??? ? 土地流转形式。从省、市、县三级工作人员专门下乡深入农村和开展部分贫困村问卷调查来看，土地流转形式主要有出租、互换、转包、农户内部之间流转。

4、??? ? 农村土地流转特点：一是流出户将自己差的田流转的多，较好的田流转的少；二是边缘地区的田流转的多，门庄田流转的少；三是缺水易旱的田流转的多，旱涝保收的田流转的少；四是外地人流入户的多，本地人承包的人少。

二、?? ? 土地流转的好处

1、??? ? 有利于土地资源的优化配置，得到更大的经济效益，土地流转使农村土地承包关系更加完善，土地资源得到优化配置，得到了更高的经济效益，有效地解决了人多地少的矛盾。

2、??? ? 有效地实行规模生产，降低农业生产成本。据调查敦厚镇下岭村委会路下村全村118人，耕地面积112.6亩，年4月由袁金仁(吉州区人)全部租赁，期限10年，每年每亩租金60元，由于他懂技术，善钻研，会管理，预计今年比去年节约成本10—15%。

3、??? ? 加速了农村劳动力的转移，增加了农民收入。据调查敦厚镇下岭村委会路下村，土地流转使大部分农户摆脱了土地的束缚，能集中精力外出务工，做手艺，经商等，据统计，全村118人，除小孩、老人外全部到县工业园打工，做手艺等，预计全村纯收入80—100万元从一定程度上加块了农村经济的发展，增加了农民收入。

4、??? ? 有效地遏制了抛荒现象的发生。据调查，凤凰镇石塘村委会，钱塘村委会，永和镇瑶背村委会，敦厚镇下岭村委会路下村，未实行土地流转前，有的地方全年性撂荒，有的地方季节性撂荒，自土地流转后，不但撂荒现象没有发生，而且为国家多生产了粮食。

5、??? ? 土地流转向能力大户集中，能改善农业生产条件。土地流转逐步向租赁大户成片租赁发展。如凤凰镇石塘村袁炳仁，流转面积638亩，用于种植水稻，期限10年，一是投入资金22万元购置了三台收割机，二台插秧机，五台旋耕机；二是投入资金21万元，购置潜水泵15台，打抗旱井8口；三是投资3万元，新修机耕道5公里左右。又如敦厚镇下岭村委会路下村袁金仁，流转面积170亩，今年投资10万元，兴修机耕道、水渠、整理土地、购置大型拖拉机35马力1台。全部都是用于改善农业生产条件等等。

三、?? ? 土地流转存在问题

总体来看，我县农村土地流转相对平稳有序。在促进农村经济发展中起到了十分积极的作用，但也面临着困难和问题。归纳起来，主要有以下几点：

1、??? ? 政策宣传不够到位，群众思想有待提高。一些乡、村干部没有把推进农户土地承包经营权流转提高到推进农业产业结构调整和增加农民收入这个大局来认识，对土地承包经营权流转政策宣传不够深入，群众对土地承包经营权流转的认识还存在误区，主要表现为一些农户和部分承包大户对土地流转还存在“三怕”：一是部分农民怕土地流出后，自己丧失了土地承包经营权，没有了生活的最低保障线。二是部分土地承包大户怕政策不稳，政府收回土地承包租赁权不敢大胆投入；三是部分土地承包大户怕市场前景不佳，承包无效益，不敢大规模搞开发。

2、??? ? 土地承包经营权的管理体制、服务机制不健全，制约了土地承包经营权流转的进程，当前土地流转大都是群众的自发行为，缺乏约束力和规范性，政府在土地流转上缺乏应有的管理、引导和服务，制约了土地承包经营权流转的速度和规模。

3、??? ? 土地集中成片流转难，承包大户开发难成规模。在土地流转过程中，由于推行土地家庭联产承包责任制后，承包大户在实施土地规模流转时，往往因为一户或几户承包户不能谈妥，而使土地规模化流转难以成功，从而导致土地承包经营权流转比较松散，制约了规模经济的发展。

4、??? ? 融资困难，承包大户开发资金匮乏，制约了土地承包经营权流转规模。大面积承包土地离不开大资金的投入。如凤凰镇承包大户袁炳仁、肖足苟，敦厚镇承包大户袁金仁等，需要大量的资金，而银信部门贷不到款，承包大户用房产作抵押，也以户口不在属地为由拒之门外，加之一些地方交通等基础设施和自然条件较差，更难筹集资金或引进资金，致使部分承包大户在土地开发上存在严重资金的困难，规模难以扩大，效益难以提高。

5、??? ? 土地流转不够规范。当前，我县农村土地流转多是亲戚、同村组之间的自发的并只进行口头协议的流转，程序不够到位，产生的纠纷也较多，影响了农村社会稳定。

四、?? ? 土地流转的思考

1、??? ? 加大土地流转相关政策法律知识的舆论，宣传力度，营造良好的舆论氛围。通过各种宣传媒体，大力宣传有关农村土地流转的法律法规，特别是要学习中共十七届三中全会通过的中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定，使之农民群众树立起农村土地承包关系长期不变的信心，增强和激发广大农民对加快土地流转和发展规模经营意义和作用的认识，消除他们的顾虑，树立正确观念，形成推进农村土地流转，发展规模经营的共识和内在动力。

2、??? ? 改革粮补政策，使土地流转双方都得到满意。在调查土地流转过程中，种粮大户普遍反映国家出台粮补政策是件好事，能够调动农民的种粮积极性，但通过土地流转后，流出户还享受粮补，承包户有很大意见；能否在国家实行粮补当中除粮食直补由流出户享受外，其余的综合补贴和良种补贴由承包大户享有，或者国家出台专门的政策倾斜扶持资金给予承包大户的优惠和享有。这样，既流出户和流入户双方都能接受，进一步调动双方的种粮积极性。

3、??? ? 保障国家粮食安全。土地流转过程要规范地方政府和村级组织的行为，避免一些地方基层组织在利益等因素的驱动下，通过行政手段将集中起来的耕地变相于非耕地用途，这不仅违背了农民的意愿，而且会对国家粮食安全生产直接或间接影响。目前，江西绿世界农林投资有限公司在永和镇锦源和习家村委会以土地流转租赁形式共租用土地60余亩，期限10年，亩租金300—500元不等，用来种植苗木、花卉等产业活动，以期获得更高的经济效益。这些情况的盲目扩大，势必会影响粮食生产安全，人民生存和国家稳定。因此，在土地流转过程中，耕地不论怎么流转，仍然用于种粮食。国家要更进一步加强农田整治工作，提高粮食收购价格，降低农业生产成本，保护农民种粮积极性。国家和地方政府应采取鼓励措施，支持农业投资，从事粮食生产，对占用基本农田发展都市型特色农业应加以必要限制。流转后，耕地只有向种田大户集中并过渡到大农场模式，才能提高农业生产力和保障国家粮

食安全。

4、??? ? 推进农村劳动力转移，建立农民土地流转的供给市场。通过建立以政府为主导，社会中介为补充的劳动力就业服务体系，形成多形式、多层次、有保障的劳务输出格局。通过大力发展农产品工业及流通业，积极推进城镇化建设，放手发展农村第二、三产业和个体私营经济，进一步拓展农村劳动力转移空间。通过广泛施行农村劳动力转移培训“阳光工程”，提高劳动力素质，增强农村劳动力就业层次，从多方面加速农村劳动转移步伐。从而带动土地流转，实现“人走在先，流转在后”的目标。

5、??? ? 建立农村社会保障体系，解决农民土地流转的后顾之忧。在农村土地具有社会保障和就业功能，而当前农村社会保障机制尚未形成，决定了农民不能轻易离开土地，农民把土地作为命根子来看待。农民在从事非农产业经营后，仍然把承包地看成是“活命田”和就业“保险田”，宁可粗放经营，也不愿将土地转让出去。因此，没有健全的社会保障制度，就不可能从根本上增强农民离土的安全感和规避市场风险的能力，农村土地市场发育的进程也将严重受阻。因此随着农村最低生活保障、医疗养老保险、大病救助、子女教育、农民工保护等多层次农村社会保障体系的建立和完善，必将逐步弱化土地的社会保障功能，从而为土地流转提供强有力的安全支撑，最终促进农村土地市场的尽快发育。

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吉安县经管站2008、11、21