2009年济南土地市场分析报告（全文5篇）

第一篇：2009年济南土地市场分析报告

谢谢董会长给我们讲的精彩案例。我们知道随着中国城市化进程的加快，城市综合体作为城市发展的必然产物，受到了越来越多的关注。我相信通过董会长的一番演讲，我们对于济南市的城市发展以及对于济南城市综合体的项目会有一定的期待。到这里嘉宾演讲环节就告一段落，我们再次以热烈的掌声感谢嘉宾的精彩演讲。

2009年8月11日伴随着搜狐新焦点的诞生，中国不动产研究中心也宣告成立，接下来有请中国不动产研究中心主任马磊先生上台为我们揭晓中国不动产研究中心并且发布《2009年济南土地市场分析报告》。

【马磊】很高兴能够来到泉城参加搜狐焦点主办的“齐鲁房地产发展和创新高峰论坛”，从北京到济南坐3个小时的D字头火车，我们感觉很舒服。现在大家关注几个问题，一个是在后全运时期比如说在明年，上还有世博会，广州有亚运会，之前在北京举办了史上最成功的奥运会。针对刚才几个嘉宾讲的，整个城市的发展情况与整个房地产的发展是密切相关的，我们再次举办这样一个论坛是希望能够得到一些相关的信息。

我们再回头说一下中国不动产研究中心。在这个分析报告中，最后有一个对我们中心的介绍，中国不动产研究中心是专职于中国房地产产业链条上的发展机构，是由搜狐和搜狐焦点牵头进行成立的，包括全国房地产工商联会等等都是我们的合作机构。另外我们还涵盖了国内外在不动产产业链条上各方面专业的机构一起合作。来的路上拿到了一本最新出版的《三联生活周刊》，我很荣幸地看到了他们用到我们CRRC经济指数的报告用以说明和描述房地产市场各方面的状况。当时我们成立这样一个机构基于第三方研究的考量，我们希望通过媒体的视角和研究的视角把很多数据罗列给大家，信息是一种很稀缺的资源，我们希望通过我们的渠道给大家提供一些专业的数据。再就是给大家分析。通过分析看看数据背后能够告诉我们什么样的内容。我们做过很多管理土地一系列的报告，还做过房地产成交数据的报告，可能也会做政策的报告。最近中央电视台和其他的机构提到“后危机时期”，这个“后危机时期”是我们研究中心最早提出来的，我们举办了“后危机时期”的政策走势分析，这个会议是在11月份中旬举办的。我们探讨一个话题是由于去年金融海啸的影响，中国的实体经济和房地产受打击的情况下，政府出台的这些优惠政策拟定了一年的到期时间，到期之后政策究竟会怎么转向？前几天营业税政策的出台，以及土地政策就是开发商在交付土地项目的时候必须一次性首付50%的政策，基本都符合我们报告当中的一些判断。

回到今天报告的主题，对土地的市场分析报告是我们研究中心的一个我们很在意和希望给企业界的朋友提供帮助的很重要的内容。在一个月之前我们综合整个济南市的土地市场的情况，数据我们用的是最专业的研究院对土地市场进行分析，希望能给泉城的开发商一个大体的了解，通过这样一个土地的样本梳理一下整个房地产发展的市场。

这个报告大家手上都拿到了，这个报告分成四个部分，第一部分是2009年济南市房地产市场相关要点的阐述，第二部分是市场走势的分析。第三独有的市场调查问卷的汇总和分析。第四是我们的展望。在一年当中我们说过出台这个报告本身一个大的背景是在2008年全球金融海啸所引发的实体经济的衰落和对中国实体经济的影响。在实体经济泡沫的阶段，大家知道如果炒股的话，中行、建行的股票跌得很厉害。一个重要的原因是大家在猜测中国在这一次虚拟经济泡沫中受的损失是多大。在这个过程中，这个虚拟的损失不是特别大，2008年我们看国家统计局的数据进出口份额下降在25%以上，作为中国经济运行的传统几驾马车

之一，进出口受到影响之后直接导致了东南沿海经济的下滑包括山东在内。2008年底政府出台了一系列刺激增长的政策包括四万亿的投资其中有九千亿用于房地产等基础设施建设。山东的经济走出了低谷期全面复苏。2009年1-10月份济南土地市场成交数量达到

48450172平米，对照2008年的土地市场，市场恢复预期已经出现了强劲反弹的势头。我们这份报告希望能够回答地价的走势是怎么样的。在第一部分我们讲到济南市房地产市场行业相关的要点概述。第一是房地产发展趋势。其中整体的趋势是，2009年环比一个月一个月增长，说明在中国房地产市场企稳的大背景下山东尤其是济南的房地产市场势头是企稳并且回升。在2009年1-10月份山东省房地产投资总额达到1974.4亿元，同比增长28.1%。这说明开发商的投资信心已经大幅地增加。

从进出口等一些指标看，山东省整体经济增长趋势好于全国。如果大家看到我们之前所发布的《后危机时期的政策走势分析报告》的话，这个数值如果是真实的话，这个研究观点是比较准确的。我们注意到有一个特点就是其中没有山东省或者针对济南市所出的专项政策，这说明在整个国家大的政策刺激背景下，济南市的房地产市场和土地市场都得到一个大幅的回升，这说明整体政策对市场的刺激是足够的。

在第三部分有一个图表，即2008-2009年济南市月份土地供应量的成交趋势，我们的结论是2008年3月份之后土地交易量和土地供应量呈现下滑趋势，2009年3月份土地突然出现“井喷”，8-9月份出现了更大的升幅。在接下来的内容中将会做更多的阐释。

济南和北京、上海、广州这样信息比较透明的城市相比有一些地方还需完善，比如说土地的成交、土地市场的具体情况在信息的公开性上还有待提高。广州这样的城市在这方面信息是比较透明的，开发商可以作出比较准确的决策。比如说昨天亚运会拍出的地块的时候，搜狐焦点网在会议室做视频直播。

量的分析分三个部分，一是住宅，二是商业办公，三是工业用地。一季度济南市土地市场是不乐观的，从二季度开始无论供地数还是总量构成有明显的改善迹象，这是这个图给我们的结论。2009年1-10月成交数与2008年月均对比上可以看得出来，到了8月底和9月份的时候成交量和成交价格都比去年有了显著的增长。说明在今年房地产反弹的大的背景下，土地市场大获全胜。当然很多企业家感到犹豫，考虑面包和面粉之间的关系是否在决策上要多花很多的钱来拿土地。

价格分析。价格分析的趋势上看不出很多规律的东西，中心的土地和偏远的位置上的土地位置不一样所以价格也不一样。我们看到一个结论，其中商业用地跟住宅相比较还是比较低迷的状况，工业用地更是减缓。这也是很有意思的趋势，我们知道商业地产包括工业跟宏观经济的关系更紧密一些，而住宅本身可能跟宏观经济的关系有超前或者滞后的概念。有些开发商可能会深思，这个时候追涨土地是不是合适。

第三部分讲区域成交。我们把济南分成东西南北中，我们发现东部的成交是比较多的，成东南西北中，在成交上我们发现在东部成交比较多，因为奥体中心在东部，基础设施比较完善。尤其是住宅用地成为商家的必争之地，不管是价格还是销量都有很大的提升。整个国家对全运会的投资很大，全运会给济南的城市建设带来了很大的发展空间。去年政府对整个基建投资是4万亿，目前整个投资占到整个中国经济的GTP30%，消费占到15%。现在政府投资过热，是因为我们政府是世界上最有钱的政府，在金融危机时期通过政府大量的投资来拉

动经济的增长。全运会之后它可能对未来有五到八年的城市格局有很大的影响，这笔大的投资将会给大家制造很大的空间，东部地块的成交在搭乘政府的顺风车。我相信明年或者后年东部的地块仍然会开发商必争的地方。

工业用地。我刚才说到2009年工业用地十分不景气，这跟整个工业的发展情况是不可分割的，现在进出口依然在下滑，整个经济的结构和整个房地产市场还不能报以太大的乐观，如果我们跑得太快而整个经济跟不上的话，它对于市场的健康和泡沫化的出现还是有很大影响的。

商业用地。商业用地也进行了月度对比，不管是做综合体的开发商还是做住宅的开发商都可以从中得到了一些数据。

我们在总结全年土地市场的走势分析，2009年1-2月份没有出现明显的成交，今年3月份济南市土地出现井喷，7月份土地供应量达到了两年来的最高点，是244.49万平米，到10月份的时候土地供应量出现下滑，但是成交量在不断地攀升。这也说明一方面政府和开发商都看到了土地的价值，开发商一边在拿下政府之前所积累的供应量，而政府在惜售这些土地，这是目前房地产土地市场的一个状况，体现了双方很微妙的心态。

第三部分是我们独家的内容，也可以说在业内进行的调查，这是搜狐和搜狐焦点巨大的媒体平台能够做到的。据调查，2009年土地市场是否走入低谷？62人认为已经走出低谷，这是公认。你认为现在的市场是拿地的合适时机？52%的人认为是。预测明年土地成交情况，认为成交量会放大的占28%，这说明了看好明年的土地市场。如何预测明年土地市场的成交价格？正常上扬的占25%，基本上10%以下的人认为土地市场会下跌，这说明大家都很看好土地市场。土地市场对后续房价的影响？66%强的人认为高地价会带动房价的上涨，不管业内还是消费者来说，对于面粉和面包之间的联动关系还是有一定的清醒认识。

第七个问题是关系到地块，除了章丘之外，其他的区域比如是市中、天桥、历下都是平均分配的，说明济南市城市发展还没有很清晰，它可能会受到一个环境的影响，但是大家对哪个区域更受关注？这点开发商会在拿地的时候有更多的独家的判断。目前说关注的地块类型，住宅和公共设施还是占到70%，大家认为在这方面还是有所作为。

另外还有一些调查就不一一念了。总的说来这个调查给我们的结论是：目前整个市场和市场预期对整个土地市场还是觉得明年会有向好的情况。如果加上最近国家出台的政策，将来肯定会在开发商自有资金比例上调整，包括首付方面。如果我们现在做调查的话，信息可能会有所改变。

最后是我们对济南市土地市场的预测，我们得出了四个结论：第一，认为目前济南土地市场是过热的状况，2010年的成交量会有提升。第二，我们认为现在是拿地的最佳时期，但是我个人不太同意这个观点。第三，我们认为2010年济南市的地价将会出现上涨的趋势。第四，我们认为2009年济南市土地市场成交的热点区域依然是东部和中部，它指的是经济的全面回暖和全运会的召开。中部作为政治、经济、文化中心将来还是以商业办公用地为主，东部主要是受到全运会的影响，是所谓的“后全运会”效应。

以上就是我简单给大家讲到的CRRC关于2009年济南土地市场的分析报告，对于济南的市场而言，我们还没有进行全面深入的研究，但是CRRC目前所做到的一些很专业的咨询和专业性的报告在业界还是有一定的影响力，我们也希望泉城业内朋友能多给我们提意见和选

题，大家想知道些什么、希望我们这个研究中心给大家提供什么样的数据、提供什么样的观点、解决什么样类型的问题，如果将来能够立项的话，我们希望能跟在座的各位有更多的合作，帮助大家解决一些问题。

现在叫“后危机时期”，为什么这么叫？因为现在谁也不知道政府对咱们是打还是爱还是呵护的。不管怎么样，就像之前几位嘉宾所说到的，大家在做产品的时候更专业一些，做服务的时候更精心一些，对我们行业更有信心一些，我们相信房地产的明天还是会越来越好。再次感谢济南焦点的邀请，谢谢。

【陈莎莎】非常感谢马主任的精彩解说。我们非常希望CRRC报告能够给在座的各位提供有益的帮助。到现在为止，本次“新动力·新机遇”齐鲁房地产发展和创新高峰论坛就要结束了，我们衷心地希望本次论坛能够使各位有所收获。今天晚上我们准备了颁奖晚宴，其中有丰富的礼品和精彩的节目，希望大家能够尽情地享受由搜狐焦点网奉献的“happy hour”。

第二篇：沧州市土地市场分析报告

沧州市土地及房地产市场分析报告

目录：

第一部分

宏观市场分析

一、沧州概况

（一）行政区划

（二）人口组成（三）交通优势(四）经济发展

（五）城市规划

（六）旧城改造

二、宏观市场分析结论

第二部分

沧州房地产市场现状分析

一、沧州市场在售楼盘分析

（一）住宅项目分析

（二）商业项目分析

二、沧州供应土地市调分析

（一）净地供应市调

（二）拆迁地块市调

（三）沧州市土地市场概述

（四）沧州市房地产市场总结分析

第三部分

项目基础性条件分析

一、地块基本资料

二、地块SWOT分析

第四部分 沧州市房地产市场调研综述

第一部分 宏观市场分析

一、沧州概况

沧州始建于公元517年的北魏熙平二年，因濒临沧海而得名。沧州地处河北省东南，东临渤海，北靠京津，与山东半岛及辽东半岛隔海相望，总面积1.3万平方千米。距北京240公里，距天津120公里，距石家庄221公里。沧州地处环渤海中心地带，是河北省确定的“两环”(环京津、环渤海)开放一线地区，也是京津通往东部沿海地区的交通要冲。

（一）行政区划

沧州市设新华区、运河区2个区，辖泊头市、任丘市、黄骅市、河间市4个市，沧县、青县、东光县、海兴县、盐山县、肃宁县、南皮县、吴桥县、献县和孟村回族自治县10个县。

沧州渤海新区[辖区包括黄骅港开发区、沧州临港经济技术开发区（原中捷友谊农场）、沧州市南大港管理区（原南大港农场）]，于2007年7月成立。

（二）人口组成

目前，沧州市共有乡镇167个，其中镇73个，街道办事处20个。市区常住人口60万人，全市总人口约680万人。其中少数民族有45个，回族占少数民族人口的91%。

（三）交通优势

地理位置优越，交通比较发达。铁路有京沪线、京九线；公路纵横交织，有104、106、205、307国道。京沪、京

九、朔黄铁路，京沪、石黄高速公路、京大路、京福路、等多条国道纵横全市；跨世纪的重点项目黄骅大港一期工程2个5万吨煤炭泊位和1个3.5万吨煤炭泊位已投入试运营，年吞吐能力可达3000万吨，远期吞吐能力为煤炭1亿吨、杂货5000万吨。

（四）经济发展

06国民经济保持平稳较快发展。全年完成地区生产总值1281.67亿元，比上年增长15.2%。全部财政收入100.5亿元，首次突破百亿元，增长21.1%，其中，城市居民人均可支配收入9586元，增长15%。物价稳中趋升。居民消费价格总水平比上年上涨0.5%。在各种消费品中，食品类和居住类价格上涨幅度较大，涨幅分别为0.9%和4.1%，是拉动居民消费价格上涨的主要因素。民营经济发展加快，实力不断增加。民营经济实现增加值727亿元，比上年增长15.8%，占全市生产总值的比重达到56.7%。

（五）城市规划

未来沧州将有三大功能板块：城市西部(迎宾大道与将要建设的京沪高速铁路之间)，发展以行政办公、教育、体育、住宅为主；朝阳路至清池大道，包括市区8.9公里的运河两岸为重点打造的商贸商住区；清池大道以东主要是发展现代物流和工业，铁路两侧重点发展现代城市物流。沧州经济技术开发区向东，直到沧县的渤海新区沧东工业区，将重点发展工业。

（六）旧城改造

08年政府对城市规划非常重视，并提出“ 三年大变样”的口号。政府将沧州市48个“城中村改造”项目列为工作重点，48个“城中村”住房建筑面积143.2万平米，到2010年，改造完成30%，大约面积43万平米。

针对“城中村改造”工作，政府及相关部门正在试探摸索与制定政策，但还没有落实为政策。主要因为沧州市“城中村”拆迁难度高、运作周期长等问题，拆迁项目一般都运作周期基本在3到4年的时间。尤其是“小树林”改造项目，前几年，政府与其他开发公司有过拆迁改造洽谈，但因为回民区拆迁难度大等问题而搁置。

现在，政府又出台了“预出让”和“预申请”的办法，把毛地出让开发商负责拆迁，再联合区政府的支持进行拆迁。

二、宏观市场分析结论

（一）沧州地处环渤海中心地带，是河北省确定的“两环”(环京津、环渤海)开放一线地区，交叉区位优势独特，发展前景不可估量。

（二）虽然沧州市的发展为“东西并进、南北共拓”，但是西部城区今后将以行政办公、教育、体育、住宅为重头的新型地带，环境、配套等方面将更加宜居、宜住，为住宅开发提供了良好的区域背景。

（三）沧州总面积1.3万平方千米，其中市区面积仅为227平方千米，土地利用面积有限，但随着城中村改造的深化，土地利用率将提高，同时，土地成本也将上升，房价也将走高。

（四）作为渤海新区的中心位置，对周边县、市以及其他地区有较强的带动力和吸附力。由此可以判断，沧州地区消费者群体具备一定厚度，这就给房地产业提供了强有力的消费支撑。

（五）随着渤海新区的不断壮大，将会有更多的投资者和工作者涌向沧州，从而产生更多的居住需求，为房地产业的发展提供更为广阔的空间。

（六）随着渤海新区的发展以及沧州城市化水平的不断提高，非农业人口的比重也会随之增加，因此，沧州房地产业的消费群体也会随之逐渐庞大。

（七）城市居民人均可支配收入9586元，增长15%，说明居民的经济水平有了进一步的提高，收入水平的提高将在一定程度上刺激消费的增加，对于居住的需求也将水涨船高。

（八）沧州物价涨幅稳中有升，在各种消费品中，食品类和居住类价格上涨幅度较大，涨幅分别为0.9%和4.1%，是拉动居民消费价格上涨的主要因素。由此可以看出沧州居民消费已经有从“吃”向“住”转变的趋势，居住升级换代将是经济发展的大势所趋。

第二部分 沧州房地产市场现状分析

一、沧州市场在售楼盘分析

（一）住宅项目分析

根据市场调研、项目分布、价格走势等特征因素，我们把沧州房地产市场分为西南、西北、东南和开发区四大板块，以便我们更好的了解和研究房地产市场的整体情况：

1、西南板块

一、沧州市场在售楼盘分析

板块点评

西南板块是沧州市场的发展方向，该板块开发力度较大，在售楼盘较多，区域环境和档次较高。

该板块的项目在开发规模、社区品质以及市场价格等方面呈现马首姿态，如阿尔卡迪亚、金鼎·领域等，规模在都在100亩以上，均价在3900元/㎡左右，是区域的大盘，也是沧州市的领头羊。该板块楼盘分布表现为“大楼盘、小聚集”的状态，大项目同时集中，规模楼盘数量较多。

在建筑形态方面，该板块的楼盘均以小高层和高层为主，个别楼盘突破30层，这使得多层退居二线，小高层、高层成为主流。另外，该区域的地价也在不断攀高，这让开发成本进一步提高；区域楼盘的建筑形态在不断“拔高”，这让建筑成本也不断上扬，这些因素累积相加，客观上推动了区域楼盘价格的走高，带动了沧州市房价的高企。

总的来说，该板块是沧州市“发展最快、价格最高、品质最好”的三最区域，未来发展前景广阔。

2、西北板块

板块点评：

相对于西南板块来说，该区域地位就略显次之，区域的环境相对较差，楼盘数量少之又少，目前，仅有两个项目还在销售，但销售状况却相对较好，基本都处于尾房阶段，销售率达到90%以上。就拿“一城·风景”来说，项目为多层住宅，规模相对较大，在沧州楼市高层和小高层的盛行时代，多层住宅 渐成紧俏商品，产品品质毋庸置疑。另外，该楼盘的开发时间较早，土地价格相对低廉，项目的开发和利润占有更多优势，决定了项目的市场价值较高，销售状况也当然较好。

总的来说，虽然该板块同处沧州市的西部，但区域环境和开发力度明显不及西南，因此，该板块目前发展相对迟缓，市场潜力还有待挖掘。

3、东南板块

板块点评：

东南板块是沧州市的又一楼盘集中区域，在数量上和西南板块不相上下，但在楼盘品质和开发规模上则显得参差不齐，多层和高层、小高层住宅形式兼有，大规模、高品质楼盘屈指可数。

该区域的市场均价在3500元/㎡左右，整体价格相对较低。但也有例外，如东方骏景，销售均价达到了3600—3700元/㎡，并且项目的规模和品质也较高。

最终来说，东南板块已被列入沧州市的“工业和物流”功能区，未来该区域的环境和配套将为此功能服务，这也将决定该区域对房地产市场的发展产生不利影响，未来发展有待观望。

4、开发区板块

板块点评：

东部开发区是城市的工业新区的重要组成部分，该区域交通寥寥可数，区域环境和配套更显滞后，该区域只有“逸城·浅水湾”一家别墅项目独隅一方，项目的销售周期相对较长，项目销售现状不容乐观。

（二）商业项目分析

1、在售楼盘

楼盘点评：

沧州市的在售商业项目较少，但商铺的价格都相对较高，临街商铺也在20000元/㎡以上，而且都处于市中心地段，区位价值显得独一无二。

二、沧州供应土地市调分析

（一）净地供应市调

（二）拆迁地块市调

（三）沧州市土地市场概述

1、市场供应集中放量 08、09年是沧州房地产市场集中放量的两年。08年土地供应量在1000亩左右，超过去年900亩的土地供应指标。直至目前，沧州90%楼盘都处在观望和市场积累阶段，预计年中或下半年集中开盘。

2、土地价格急剧增长

06年至07年上半年，沧州市的土地价格从70万/亩猛增到了100万/亩，现在，西南地价狂涨到200万/左右，更为甚者，07年8月份，人民公园西侧的160亩土地，天津颐城房地产以将近300万/亩的高价拍得，刷新了沧州的土地价格，土地价格达到沧州拍地顶峰。自此，沧州房地产发生了巨大变化，在售楼盘房价有了200元/㎡左右的提升，导致握有土地的开发商开始放慢开发步伐，导致07年很大部分供应地块的囤积。

（四）沧州市房地产市场总结分析

1、楼市发展剑指西南，沧州地产前景广阔

通过沧州市房地产市场的板块和区域划分，我们可以清晰、明显的看到沧州市的西南是房地产的发展方向，该区域楼盘发展水平较高，项目无论在规模、品质、价格上，还是环境、配套、人文风格上都高于其它板块楼盘，且项目分布呈现“大楼盘、小聚集”的偏位发展状态，中、高档楼盘大多集中在该区域，使得该板块成为沧州市的方向，未来前景广阔。

另外，其它板块楼盘虽然在聚集程度、楼盘品质、价格表现上相对次之，缺少更为清晰的开发方向和脉络，但沧州整体地产开发将愈发趋于理性和集中，未来市场前景广阔。

2、整体房价高位运行，楼盘品质拾阶而上

沧州市的房格将以西南板块为主导，整体房价将在持续、高位运行。

纵观沧州房地产市场，我们把房价归结为东西部价格和西部价格，东部即为东南板块和开发区板块，市场均价大约在3300—3500元/㎡左右；西部价格即为西北和西南版块，楼盘均价能够达到3900元/㎡左右，个别项目突破4000元/㎡大关，如天成首府，最高价达到了4600元/㎡左右，成为沧州市的首高。据此分析，我们认为沧州整体楼市均价也将在3600—3800元/㎡之间，市场价格实现了历年的最高。

另外，由于项目在房价上的高层运行，必然要求项目品质的水涨船高，整体房地产市场也将从价格、户型等方面的竞争，转向项目品质、规模等方面的较量，实力和品质将成为未来项目开发的主题。

3、产品形态日趋成熟，高层、小高层渐成主流

近年来，由于沧州房地产市场发展速度较快，市场成熟度越来越高，市区内的产品形态竞争大多表现在高层和小高层上，多层和其他产品形态受到出房率和利润率等因素制约，开发程度越来越少，大多数为06年以前的早期产品。目前，东部市场还残存部分多层住宅项目，但大多处于早期销售、尾房处理阶段，高层和小高等新产品正在替多层砖混住宅，尤其是西部在售楼盘，绝大多数都为高层和小高层，有的高层已经达到30层以上，比如阿尔卡迪亚和天成首府，成为沧州市的“珠穆朗玛峰”。

4、未来竞争可谓一触即发，市场供给即将集中放量08、09年是沧州房地产市场集中放量的一年。06年销售面积在55.4万平米，比05年增长6%，07年预售房面积38万平米，实际销售增长率将会更高，因此，08年的市场供应量将会又上一个台阶，市场蓄势越来越强。

目前来看，08沧州市在售楼盘的预热项目较多，大多在售项目还处于市场观望和市场积累阶段，没有较大动作和行为。由此来看，沧州房地产市场将会在 5、6月份集中开盘，市场供应也将集中放量，届时，房地产市场有可能出现一次井喷，带来市场的一次“小地震”。

另外，据有关部门数字显示，今年沧州市的土地供应量也将会达到1000亩左右，超过去年900亩的土地供应。政府的土地供应指标，将给未来房地产市场带来更多的上市项目，加大市场的供应力度，推动市场的快速发展，加速市场的激烈竞争。

5、销售现状“青黄不接”，未来竞争“暗流涌动”沧州房地产市场的销售现状为：一方面很多在售楼盘处于中后期尾房销售阶段，另一方面，许多新项目或老项目分期还处于市场余热阶段，整体楼市没有开盘销售项目，市场处于“青黄不接”中间阶段。

目前，沧州市在售项目很多都处在尾房处理阶段，开盘在售项目较少，因此，大多楼盘剩余房源较少，实际销售率都能较高，纵观整个沧州市场基本没有滞销项目，销售状态较好。

另外，还有许多在售项目处于市场预热阶段，主要通过咨询登记、认购办卡、预交定金等手段，在为未来的开盘或正式销售做准备，并且登记和认购率情况都非常乐观，客户积累率也相对较高，摩拳擦掌、严阵以待。

总体来说，整体市场的销售处于尾房处理和市场预热的中间地带，但波澜不惊的平静下面却蕴藏着强劲的爆发力量，未来市场竞争将会更为强烈、集中。

6、市场需求积极、旺盛，购房欲望持续、强烈

目前，全国楼市的房价涨幅趋于放缓，个别城市出现了价格下调及变相降价的趋势，如广州、上海等一线城市，部分消费者开始持币观望，购房需求和情绪明显受到影响。然而，沧州作为一个三线的中小城市，似乎受大市影响较小，市民购房欲望强烈。调研中了解到，很多购房者还在积极准备下一步购房计划，很多售楼部咨询者充盈，市场需求积极、旺盛，购房欲望持续、强烈。这可能是受到沧洲外来人口增加、城市化进程加快、城市老龄化到来、市民消费和收入增加等诸多因素影响的结果。

7、经济适用房向市场化进军，房地产市场受刺激性发展 现在，沧州市的经济适用房试点总共有14、15个，为数较多，但从现状来看，在建的经济适用房则数量较少，供应量有所控制。据了解，今年政府根据国家宏观方针和沧州现状，改变和出台了相应政策，针对困难户租房主张采取廉租房的制度，对于中、低收入家庭和居民采取“先买后补”的货币补偿制，以适应市场化发展潮流，把政策性用房推向市场。

沧州市政策性用房被纳入市场行列，将在一定程度上将刺激地产市场的发展。

第三部分 项目基础性条件分析

一、地块基本资料

 区位：位于清池大道与解放中路交叉口东南，清真寺西侧。 总占地面积：36149.6平方米 总建筑面积:18.9万平方米 

容积率:5.23  业态:住宅、商业、写字楼

二、地块SWOT分析

（一）优势 

区域位置

项目地处清池大道和解放中路交叉口，实为沧州市的城市中心地带，地理位置非常优越，区位优势十分明显。

交通路网

项目紧邻沧州市的中心动脉——清池大街和解放路两条主干道，黄金双线路网坐拥通达密集交通，优势不言而喻。 项目规模

项目容积率为5.23，总建筑面积达到了18.6万平米，在区域内项目规模相对较大，规模大的楼盘将具备规模优势，为项目带来更高的市场竞争力

（二）劣势  拆迁时间

本市拆迁项目运作一般都在3—4年以上，项目的开发运作时间长、难度大等问题，都将会在很大程度上提高项目的运作成本，增加项目的开发风险，降低项目的最终利润。

外地企业

开发企业为石家庄的外地公司，对当地市场较为陌生，在沧州市没有成功运作经验，将会降低项目开发、运作的机会，成为项目的开发劣势。

（三）机会  购房需求

本地市民的购房需求强烈，受沧州外来人口、城市老龄化、市民消费能力的增长等因素的影响，市民购房需求旺盛，住房供不应求的状态将为项目销售创造机会。 政府支持

作为拆迁地块缺少不了当地政府的支持，本地块的拆迁同样有政府支持，因此，在政府的扶持和帮助下，项目的拆迁力度将会加大，运作时间也会相对缩短。 综合实力

开发商为有着丰富的房地产动作经验，品牌和资金实力相当雄厚，在石家庄等地有过很多成功项目，成为本项目成功运作的一大机会。

（四）威胁 

拆迁难度

沧州有45个少数民族聚集，其中回民占少数民族的91%，在沧州市占有重要的地位。回民向来对于汉民有抵触情绪，对于居住区的拆迁也有很保守的思想，有回民的地方拆迁必定较难。

项目位于沧州市的回民区，紧邻沧州市的清真寺，紧靠沧州市回民聚集最多的“小树林”，地块拆迁难度将会较高，回报抵触情绪将会很大，直接威胁项目的正常开发、运作。

宏观政策

国家政策对于闲置或开发不足、时间较长的土地，规定予以严厉的惩罚，将会在很一定程度上威胁项目的开发进度和时间，带来一定的运作风险。另外，国家出台得相关政策，尤其市两会很对于中低收入者得关注，大力鼓励限价房、廉租房和经济适用房的开发力度，在一定程度上抑制商品房开发地积极性，还有，国家金融紧缩政策的连续出台，银行贷款利率得不断提高，虽然一方面抑制了投资炒房，同时也将会影响到实际购房需求的增长，对于房地产开发积极性产生不利影响。

第四部分 沧州市房地产市场调研综述

通过对沧州市房地产市场的前期调研和综合分析，我们进一步了解和掌握了沧州市房地产的现状和发展方向。通过项目自身SWOT的分析，结合沧州市场的综合调研，我们认为项目在沧州市场的运作：优势和劣势并存，机会和威胁共有。

项目的之所以存在运作的可能性，一方面，就在于地块所处的位置是市民心中的城市中心地带，地段价值毋庸置疑，开发利润大有可观，再加上贵公司综合实力作保，成功的前景是比较诱人的。但从另一方面讲，项目地块拆迁难度同样也与项目的优势、机会相等，对于一个回民区的拆迁项目，拆迁难度、时间成本将会很大，风险也会上升，企业一旦陷入拆迁的泥坛将会很难抽身，这对实力和信心将会是很大的考验。

因此，项目的成功运作关键还是取决于开发企业的决心和信心，取决于开发企业能否很好地协调地块拆迁与政府关系、市民关系等问题，从而成功驾驭和把握项目运作。

第三篇：2011上半年北京土地市场分析报告

2011上半年北京土地市场分析报告

频繁的调控犹如一把划空的利剑，北京市土地市场受政策调控的影响，2011年上半年土地市场成交总体较为活跃，但年内连续6次上涨的存款准备金率使得开发商拿地谨慎，土地出让金额较低，主要为郊县区域土地成交，北京中原市场研究部对2011年上半月土地市场特点进行分析如下：

1、上半年土地出让金额372.2亿，为10年上半年的一半

2011年上半年北京土地出让金收入为327.2亿元，同比下降了48.2％，约为10年上半年的一半。北京中原市场研究部分析原因主要是受去年上半年地王影响，成交地价普遍较高，今年政府限制了最高竞价，使得土地成交价格大幅下调。

（2008年-2011年）上半年土地成交详情表

2、土地供应与上年基本持平，经营性土地占4成据北京市土地整理储备中心数据显示，1-6月份，成交地块115块，其中经营性用地成交45块，经营性用地面积为391.3万平方米，约占上半年总成交面积的4成。总成交金额为277.1亿元，经营性土地出让金更是占据了11年上半年的74.5％。经营性用地的增加，未来区域内商品住宅的供应量将随之上升，从而有效的平抑区域内房价，与此同时，将会对周边的新房市场以至二手房市场产生一定的影响。

3、含住类土地供应比重大，占据经营性用地“半壁江山”

今年上半年供应的经营性用地共计45块，其中含住类的地块就占了20块，含住宅性质供地面积243.7万平方米，占经营性土地总面积的62.3％，在市场成交持续冷淡的环境下，住宅土地的供应加大，随着住宅市场的土地存量加大，房价会逐渐会明显现出下降趋势。

2011年上半年土地供应情况表

4、商业性土地热度高，单价地王再出现

对住宅市场的打压，使得更多的开发商开始转战商业地产，沉寂了多年的商业地块开始出现火爆局面。商业地块关注度逐渐提高。

6月27日，在经过33轮的角逐后，以7.1亿元的价格竞得，折合楼面单价43226元/平方米。的崇文门菜市场地块，在今年北京土地市场整体成交低迷的情况下，此次成交的楼面价及如此激烈的竞拍场面比较罕见。此地块的成交刷新了近年来单价地王纪录的同时，也为上半年商业地产异军突起的局势画了个感叹号。

5、住宅用地需配建保障房 不再“价高者得”

从2011年开始，从土地出让公告中我们时常会看到要求配建保障房的明确要求，商品房配建一定比例的保障房，一方面可以提高保障房的建设量，解决土地供应问题；另一方面更可抑制高地价的产生。据市国土局负责人透露，为了增加保障住房的供应，让更多符合保障标准的家庭尽快住上保障房，北京市今年将北京商品住宅地块配建保障房的比例由原先的15%上调至30%。

2011年1-6月成交地块含配建成交地块

6、土地供应边缘化，城郊供地成主力

随着城区地块的越来越稀缺，从今年上半年的北京土地供应情况来看，城郊供地逐渐成快速上升趋势，北京中原市场研究部统计，上半年成交土地面积排名前三位的分别为顺义、大兴、房山三个区。西城、崇文、宣武、海淀四区土地供应为零。城郊供应成为主力。2010年上半年土地成交面积排名前三位分别为大兴、顺义、房山 ；东西城，崇文，宣武五区零成交。主城区连续两年的零成交，直接导致了11年上半年土地成交价格的下降和土地流拍率的上升。

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2011年上半年北京土地供应城区排名

7、大型房产企业转战二三线城市，中型企业成置地主力

近几个月来，受新“国十条”、“京十二条”及其他一系列针对房地产的调控政策影响，加之关于房地产税、物业税的讨论之声不绝于耳，房地产市场开始了一路低迷。针对这一系列，一些大型房产公司逐渐将战线转移至二三线城市，来开辟新的市场，北京中原市场研究部统计：

1、今年6月11日，保利地产公告宣布保利在今年5月份新增5个项目，分别在成都、上海、广州、南昌等城市再次获得多宗土地，5个项目土地成交价合计超过55亿元。今年上半年，保利更是一口气新增将近20块地皮，其中二三线城市现有土地储备已经占了所有现有土地储备的六成。

2、转战二三线城市 万科紧盯沈阳、东莞、无锡 2009年新增土地储备90%以上都分布在三线城市。

3、中海地产3月份后短短3天内，接连在南昌和大连两地拿下5宗住宅用地，南昌和大连、累积新增土地建筑面积420万平方米，占去年2010年一整年新增土地储备量768万平方米的55%。

2011年上半年品牌

房企重点投资区域一览表

北京知名房企缺席多，上半年拿地企业多为生面孔：

北京上半年经营性用地成交45块，其中近80％土地被一些中小型房企获得。其中引人关注的6.27日，北京崇文门商业地块再现新“地王”，楼面价43227万元/平方米的高价创历史新高，而更让人料的是，这一总价为7.1亿的地块被广州市丰璟房地产开发有限公司这匹黑马获拍。

第四篇：2006年宜昌市土地市场分析报告1419581899

2006年宜昌市土地市场分析报告

一、土地供求状况

2005年，市政府共批准城区房地产开发供地计划1150亩，其中市重点工程（商业步行街和沿江大道）250亩，夷陵区150亩，宜昌开发区80亩，葛洲坝100亩，经济适用房50亩，中心城区500亩，预留20亩。2005年，宜昌开发土地供应1150亩左右。一年内，宜昌市国土资源交易中心组织实施国有土地使用权交易活动25次，成功交易20宗，面积941亩。中心城区供地主要通过土地市场招标拍卖挂牌进行。其中，成交土地单价最高为宜昌药厂地块每亩214万元（净地），最低为西陵园区黄河路地块每亩28万元（净地）。从整体情况看，如果不含宜昌药厂地块，土地平均价格约在每亩65万元左右，相较去年的每亩60万元左右略有增加。2005全市地价综合水平值为669元/平方米。其中，商业地价水平值为1125元/平方米，居住地价水平值为652元/平方米（湖北省2005年城市地价监测报告）。

2006年，市政府批复城区房地产开发土地供应计划1250亩，涉及西陵区、伍家岗区、葛洲坝片区、宜昌开发区等。其中，重点工程开发用地250亩，其中沿江大道延伸段开发项目150亩，城东大道开发项目100亩；经济适用住房、廉租房建设100亩（东山大道制漆厂地块）；城市搬迁安置房建设50亩（西陵二路汇腾市场地块）；葛洲坝老城区改造50亩；夷陵区150亩，其中丁家坝地块100亩，其它地块50亩；西陵区40亩，其中环城北路棉织厂地块15亩，体育场路市二医院地块25亩；伍家岗区210亩，其中市锅炉厂地块90亩，夷陵路宝塔河电力公司地块50亩，宝塔纸业地块40亩，胜利三路金羊实业地块30 亩；点军区140亩，其中鑫海陶瓷地块100亩，樱桃园二期项目40亩；猇亭区50亩，位于金猇大道市土地储备中心收购的旭棉集团地块；宜昌开发区东山园区160 亩，其中港窑路原磷化集团地块30 亩，港窑路502地块30亩，发展大道原市计委信息中心地块10亩，半岛酒店东侧地块90亩；预留供地指标50 亩由市政府调剂使用。

2006年的批复计划之所以增长，主要是结合城市基础设施建设的大规模的旧城改造、城市骨架拓展计划刚开始实施，为实现政府对土地市场的有效调控，为进一步优化居民住房结构，稳定房产价格，促进城区房地产市场持续健康发展；其次是考虑到步行街、沿江大道延伸段、城东大道建成后，居民的住房需求将增加。

2006年宜昌市土地交易基本上采用挂牌的方式。截止到目前为止，在已挂牌的37宗地中，净地挂牌的仅占4宗，拍卖的一宗，其余的全部为毛地。据湖北省统计局公布的宜昌市固定资产投资价格变动情况表明，出让土地的楼面地价居住用地一般在300—450元/平方米左右，商业的楼面地价则在700元/平方米左右，土地取得费价格比去年同期上涨7.16％,土地取得费价格比去年同期上涨

7.16％。（附2006年土地出让表）。从2006年土地出让资料可以看出，土地供给充沛，分布的区域也较均衡，这对稳定房价、调控市场起到了积极作用。预计

1今后将加大兴建中、低档住宅的土地供给，以进一步稳定房价，满足中、低收入家庭的住房需求。

二、土地价格分析

（一）全市宏观经济国民经济持续向好，是地价上涨的主要动力

2006年以来，全市抢抓中央促进中部崛起的战略机遇，坚持以科学发展观为指导，切实加快经济发展步伐，工业生产亮点频现，财政总收入大幅增长，经济运行质量不断提升，国民经济保持了良好的发展态势。2006年新开工项目众多。1—9月份，施工项目计划总投资18.82万亿元，同比增长23.6％。在建规模中需要继续施工的投资规模巨大，投资增长惯性将使投资减速有限。二是货币流动性过松必然导致中长期贷款增速难以控制，银行追求经营效益的商业化目标将使收缩信贷对固定资产投资的资金约束力有限。三是企业投资的资金来源宽松。1－9月份，全国规模以上工业企业实现利润13019亿元，比去年同期增长29.6％。工业经济效益综合指数186.45，比去年同期提高16.96点。在宏观调控政策紧缩和市场自发扩张两力抗衡中，四季度固定资产投资将保持略高于20％的增速，预计全年全社会固定资产投资名义增长26.2％左右，城镇固定资产投资名义增长27％左右，房地产开发投资名义增长23.9％左右。消费品市场四季度将继续保持购销两旺的格局，社会消费品零售总额四季度增长１3.5％，与前三季度持平；社会消费品零售总额全年名义增长13.5％，比上年提高0.6个百分点。（数据来源于宜昌市发改委2006年第三季度经济分析报告）

宏观数据表明全市经济表现出现良好的发展势头，城市基础设施和投资环境不断改善，城市竞争力得到加强。在国民经济和社会发展持续向好的大环境下，宜昌市社会经济总体上仍会保持较高的增长速度，人民收入水平将进一步提高，将会为土地市场的发展提供强有力的保障。

（二）土地市场的不断规范和地价市场形成机制的不断完善为地价平稳上涨提供了良好的市场环境。

自从2005年以来，市国土资源交易中心继续加大土地有形市场的建设，土地出让的招标、拍卖、挂牌机制更加完善，三峡工程放大了宜昌的城市品牌效应，促进了宜昌城市建设的超常发展，这也使宜昌的土地市场的投资环境进一步改善，吸引了大量外来资本，为土地市场带来了活力。

（三）加大旧城改造力度，适度从紧的供地政策也为土地市场的稳步推进提供了政策保障。

土地作为房地产开发的源头，这种供地格局继续促了进房地产开发在市中心的发展，对改善中心城区的城市面貌和城市环境有着一定预期影响，当然也会对区域的地价水平产生一定的推动作用。宜昌独特的城市地理结构决定了用于房地产开发的土地供应将始终偏紧。地价稳步上涨和房价稳步上涨将长期伴随宜昌房地产市场。

（四）外来资金对地价上涨具有一定的影响

2002年以来，外地资金进入宜昌房地产开发领域的速度明显加快，其开发量已与宜昌本土企业旗鼓相当。以外来资金为主、外地实力型开发企业主导宜昌房市的时代已悄然来临。这些资金进入宜昌市土地市场，给全市房地产业带来活力的同时，对土地价格势必会产生积极影响。

三、地价与房价对比分析

目前，宜昌市的地价占房价的比例大致保持在30%左右，从城市的动态变化来看，地价在房价中的比例有升有降，但比值变化趋势愈加合理。现阶段地价占房价比例的客观提高，实质上反映的是土地客观价值或收益能力在出让过程中显化程度的提高，改变的是政府与房地产开发企业对土地收益的分配关系，土地出让价格低意味着政府土地收益的减少，本属于政府的土地收益转移到开发商手里；土地出让价格提高意味着政府对城市建设、基础设施投入的增加，使城市居住环境得到了改善，具体就体现在土地收益上，使开发商获取本属于政府的土地收益机会减少。我国的土地市场与房屋市场是有明显的边界的，把房屋市场和土地市场混为一谈，把房屋市场的价格波动直接认同为土地市场的价格波动，这其实是一种误解。房价的攀升并不是土地市场价格的波动造成的，如果土地市场管理真正缺位，房屋市场的热度可能会更加严重。

根据2006年上半年宜昌市房地产市场形式分析报告，作为宜昌楼市价格风向标的西陵区房屋均价超过3000元/平方米，如9月份新开盘的长江帝景开盘价格在3550远平方米；伍家岗区随着新火车站、深水港码头以及大型物流中心的兴建，加之沿江大道延伸段的通车，伍家岗区已经逐步成为越来越多的市民选择的居住区域，房屋的均价在2000元/平方米左右；一山之隔的宜昌开发区由于“金东山市场”和“鑫昌大市场”等投资型物业的拉动，使得该区域内的商业地产出现前所未有的机遇，同时在售楼盘的价格集中在1750—3300元/平方米；夷陵区拥有自然环境和山水资源的优势，作为宜昌的后花园的新兴居住区逐渐的进入人们的视线，该区域的楼盘以优越的环境、低廉的价格受到市民的亲徕，商品住宅平均销售价格上涨幅度大，如“香山花园”、“丰毫长江商城”等楼盘达到了1900元/平方米。从总体上来看，宜昌市地价水平及变化趋势符合房地产市场的供需变化规律，地价水平和房价水平总体上均呈上涨趋势，但地价增长幅度低于房价增长幅度。

现行的招标、拍卖、挂牌等出让方式所导致的地价上涨不是直接推动房屋价格上涨的主要原因，但由于舆论误导及开发商炒作，误导消费者形成招标、挂牌、拍卖提高土地出让价格，土地出让价格提高又必然推动房屋价格上涨的观念，一定时期可能造成消费者的恐慌心理，引起房屋价格不正常的上涨。我们认为土地毕竟只是房屋商品的一个基础环节，并非最终产品，它对房价的影响是非常有限的。例如位置相近的两块地，即使取得土地的成本差别很大，但房价的差别不会很大，毕竟每个投资者都想追求更高的利润。

四、市场预测

房地产行业的持续升温，导致行业吸引了更多的社会资源投入，各大开发商纷纷抢地夺盘，而许多非房地产开发企业也纷纷购买土地，囤积居奇，待价而沽，以图暴利。导致对土地的需求量剧增，而宜昌市是个土地资源相对稀缺的滨江城市，土地需求过快而供求不足，直接结果是导致土地使用价格迅速上涨，间接加速了宜昌市的旧城改造速度和“西进东拓”的发展战略。一方面，开发商在建、已建的住房面积不断增加，另一方面，居民对住房的需求也在不断增加，随着人民生活水平的不断提高，居民的消费结构较之以前已发生很大变化。汽车、住房等大宗商品交易逐渐成为居民消费热点，然而需求的增加量依然大于供求，这也是宜昌市房价持续走高的根本原因，房价的飞涨带动了地价的攀升。

新老国八条、国六条及九部委意见等有关房地产市场的引导和宏观调控政策层出不穷，主要是针对当前房地产投资规模过大、价格上涨过快的问题，稳定房价。2006年宜昌房价与北京、上海等一线城市的房价回落不同，呈稳定的上涨趋势。因此这些措施对宜昌房地产市场的影响是有限的。但是针对投资商和人们心理上的压力以及观望态度，未来一段时期房产的交易量和价格会受到一定影响，而地产的稀缺性以及政府对土地适度从紧的供应政策，决定了地价不会随房产价格有较大幅度的下降，但交易量会受到影响。预计经过一段时间的调整期后，地价仍将稳步上涨。

从区域位置看，伍家岗区、夷陵区、葛洲坝地价将是拉动宜昌房地产市场的马车。宜昌是一个地形狭长，土地资源稀缺的沿江城市。由于老城区闲置土地和大型企业搬迁腾出的土地已非常有限，而旧城改造拆迁成本巨大，开发区土地紧张，江南点军目前尚不具备大规模开发条件，因此房地产开发的东拓（伍家岗区）西进（夷陵区）势在必然。最近，市委、市政府提出“沿江开发突破”的发展新思路，拟将宜昌的传统工业向白洋、红花套一带迁移，而将伍家岗区建成与西陵区并驾齐驱的宜昌城区双极。这无疑对伍家岗区的房地产开发是一大利好。可以预期，未来伍家岗区、夷陵区、葛洲坝一带仍将是房地产开发的热点地区。

五、市场指标

1-11月宜昌市完成房地产投资32.97亿元，同比增长17.5％；1-11月宜昌市共销售商品房142.33万平方米，比去年同期增长59.7%，实现销售额32.77亿元，比去年同期增长78.1%。统计部门发布的10月份，宜昌新建商品房销售价格同比上涨3.6%，中心城区难寻2900元/平方米以下的房子，1—9月全市商品房平均销售价格为2311元/平方米。

第五篇：2018年杭州市上半年土地市场分析

据好地数据库，2018年上半年，杭州十区共成交107宗地块，总出让面积6312亩，建筑面积926.5万方，总出让金1420亿元创历史同期新高，平均楼面价15326元/㎡，平均溢价率42.75%。与2017年相比，2018年上半年土地出让面积上涨99.2%，建筑面积上涨76.7%，出让金上涨102.6%。

2018年上半年的土地出让量和成交金额均与2017年全年相比均已过半。其中，出让面积已经达到2017年全年（10250亩）的61.6%，总建筑面积则为2017年（1557.2万方）的59.5%，出让金是2017年（2178亿元）的65.2%。

2018年上半年成交的107宗地块中，主城区出让金总额654亿元（同比上涨74.8%），出让面积1903亩，建筑体量331万方，楼面均价19723元/㎡（同比上涨13.7%）； 萧山区出让金总额417亿元（同比上涨116.9%），出让面积1381亩，建筑体量214万方，楼面均价19510元/㎡（同比上涨27.6%）；

余杭区出让金总额189亿元（同比上涨204.2%），出让面积1188亩，建筑体量144万方，楼面均价13105元/㎡（同比上涨83.8%）；

大江东出让金总额36亿元（同比上涨452.4%），出让面积284亩，建筑体量40万方，楼面均价9013元/㎡（同比上涨181.5%）；

临安区出让金总额74亿元（同比上涨32.6%），出让面积1067亩，建筑体量133万方，楼面均价5520元/㎡（同比下降45.5%）；

富阳区出让金总额50亿元（同比上涨375.9%），出让面积489亩，建筑体量63万方，楼面均价7947元/㎡（同比上涨54.6%）。

（二）51家房企竞得65宗涉宅地块

2018年杭州十区成交地块中，涉宅地65宗，总出让面积4457亩，总建筑面积646.2万方，总出让金额1175.6亿元，楼面均价18191元/㎡，平均溢价率43.34%，产生了51位得主。

拿地金额最高的是龙湖。2018年以来，龙湖在杭州竞得涉宅地5宗分布于城东新城（3宗），下沙和丁桥，拿地金总计134.8亿元。其次是保利，保利101亿元竞得萧山钱江世纪城M-04地块，是杭州第二宗单宗地块价格超百亿的地块。第三位是滨江集团，拿地金额为67.4亿元。注：联合拿地权益均分，下同

3家房企拿地面积超过300亩。最高的龙湖拿地面积为383.7亩，随后是祥生（305.4）和滨江集团（300.1亩）。拿地建筑面积的最多的3家房企分别是龙湖（62万方）、祥生（43万方）和中天（42.6万方）。

（三）5家房企首入杭州，布局三墩北单元、丁桥单元、南站单元、市北

单元和塘栖镇

2018年以来，有5家房企通过公开市场拿地首入杭州，分别是南京银城、华侨城、重庆华宇、新希望和南京弘阳。地块分布在主城区三墩北、丁桥单元，萧山区南站单元、市北单元以及余杭区塘栖镇。5家新入杭房企拿地情况

地块分布图

（四）上半年成交涉宅地top榜

1、总价最高

上半年成交的65宗涉宅地中，总价最高的是萧山钱江世纪城M-04地块，成交总价1009861万元，也是杭州第二宗超过百亿的地块。

3月31日，浙江保利房地产开发有限公司以总价1009861万元竞得萧政储出(2018)13号钱江世纪城M-04地块，楼面价32277元/㎡，溢价率48%。

其次是华侨城竞得的丁桥单元商住地和招商竞得的市北西单元宅地，2宗地块总价均超过了50亿元。单宗涉宅地总价排行情况

2、楼面价最高

楼面价最高的景芳三堡单元JG1202-40地块被安徽置地竞得，成交价35.5亿元，成交楼面价43929元/㎡，溢价率50%。由于竞配自持面积比例16%，实际楼面地价还将更高。

第二和第三2宗地块均位于庆隆单元，且得主均为九龙仓，楼面价分别是40536元/㎡、39024元/㎡。单宗涉宅地楼面价排行情况

3、自持比例最高 2018年以来成交的65宗涉宅地中，共计21宗地块拍至上限并产生自持面积，占比约三成。

其中，自持面积比例最高的是祥生1月8日竞得的之江度假区单元宅地，达到50%。

其次是由滨江集团和盛元联合竞得的湘湖壹号南住宅地块，自持比例达到41%。排在第三的自持比例为32%，有3宗地块，分别是金翰竞得的桃源单元2宗宅地和华景川竞得的萧山河上镇商住地。单宗涉宅地楼面价排行情况

（五）杭州首宗百亿级商地出炉

值得一提的是，备受瞩目的杭州武林中心百井坊商地于5月28日成功出让。地块成交价107.3亿元，成交楼面价55285元/㎡，溢价率118.51%，竞得者为晟乐有限公司（恒隆）。

本次出让，汇聚了华润、新世界等主流的商业地产开发商，群雄博弈之下，杭州首宗百亿级商地（第三宗百亿地块）诞生，同时也是杭州楼面价最高。