第一篇：网上购买者是哪些人？
总体 年龄33，男性65%，女性35%
年收入（美元）1万以下3%，1至3万12%，3至4万10%，5万以上44%，其他31%（下岗，退休等）
地区 美国85%，欧洲7%，加拿大4%，其他国家4%
上网习惯 93%每天使用浏览器一次以上，56%每天使用浏览器4次以上，36%每天使用浏览器1至4次，7%每天使用浏览器少于1次
人们在线购物的频率 10%从不，45%每月少于一次，28%每月一次，4%每周一次
过去一年中人们在网上的花费 17%少于100美元，8%100至200美元，33%200至1000美元，38%1000美元以上
上网去处 45%从未去过新闻组（或偶尔几次），20%每周看一次新闻组，20%每天看一次新闻组，40%每周查一些相关信息，30%每天查一些相关信息，45%以上从未加入过讨论组，7%每天上网聊天
上网首要目的 75%个人信息，65%用于工作，60%教育，60%娱乐，50%购物
网民通过何种方法访问您网页？ 90%通过各网页间相互链结，85%通过搜索引擎，64%通过报纸杂志，65%通过朋友介绍，57%通过目录，37%通过签名文件
浏览器书签 30%有11至50条，34%有超过100条，2%从来不用或不知道怎么用
婚姻状况 46%已婚，31%单身，10%同居，9%离异或分居，4%其他
职业 30%教育，28%计算机行业，23%其他，19%专业和管理人员
主要浏览器 31%Microsoft，19%Navigator（旧版），45%Communicator
基本信息 55%以上的用户从家里连入互联网，自己付钱，25%以上从工作场所上网，57%有一个以上大学学位，90%以英语为第一用语，87%白种人，25%以上有家庭生意
第二篇：购买者行为学大题
消费者行为学答题考点：
1消费心理与消费者行为关系
消费心理：所思所想，是人的内心活动，特指消费者在消费过程中发生的心理活动，即消费者根据自身需要与偏好，选择和评价消费对象的心理活动。每个步骤都需要消费者做出心理反应，进行分析，比较，判断和决策。这一过程中，消费者的表情，动作，行为都是复杂心理活动的自然流露。消费心理是消费行为的基础。
消费行为：所作所为，是受心理支配而表现在外的行为。特指从市场流通角度观察的、人作为消费者时对于商品或服务的消费需要，以及使商品或服务从市场上转移到消费者手里的活动。具有可观性和现实性。消费者心理活动只有作用于消费行为的时候，才能实现商品，服务的交换和流通，才能使经营者获得经济效益。
两者关系：任何一种消费活动既包括了消费者的心理活动也包括消费者的行为活动。消费者心理学既研究消费者心理也研究消费者行为。把两者统一叫做“消费者行为学”准确把握消费者心理活动是准确理解消费者行为的前提，经营者只有针对消费者心理采取有效的营销策略，才能够是消费者产生消费欲望，最中形成消费行为。
2消费者行为学的理论来源及方法
指消费者为满足自身需要而发生的购买和使用商品的行为活动。其中既包括商品购买中的选择、决策和实际购买行动，也包括购买前的搜寻、整理信息，购买后的使用、保养、维修等活动。
消费者行为是一个复杂过程，涉及很多学科的综合，比如社会学，心理学，社会心理学，人类学，经济学。心理学——偏于个人心理活动
社会心理学——独处与群体时，相同的一个人表现消费行为不同
社会学——社会组织，社会结构，社会功能，社会变迁，社会群体等研究
人类学——侧重于现代人类在躯体和文化上的相异和相似，及躯体和文化是如何进化的。
经济学——研究稀缺资源如何配置和利用的社会科学
3消费者行为学具体方法：观察法，问卷法，实验法，投射法，深度访谈法
观察法：是在经营活动过程中，通过消费者的行为及他们心理活动的外部表现形式去了解其心理活动的方法。最简单，最常用，最普遍
这种方法强调所研究的对象（即消费者）必须处在自然的条件之下，不加任何因素的限制。优点是比较直观，观察到的材料一般也比较真实，切合实际。缺点是通过观察法所得到的材料本身还不足以区分哪些是偶然现象，哪些是规律性的事实。并且由于调查结果没有一个比较固定的记录格式，比较随意，在处理调查结果时也比较麻烦。直接观察法包括观察法，自我观察法和行为记录法
问卷法：通过研究者事先设计的调查问卷，向被调查者提出问题，并由其回答，从中了解被调查者的心理活动及行为的方法。包括邮寄调查，入户调查，拦截调查和集体调查。
实验法：实验者有目的对一个或几个自变量的控制，研究其对因变量的变动影响，找出变量之间的因果关系和影响程度，并得出必要的结论，作为市场营销决策的依据。根据实验的场所不同，可以分为市场实验法和实验室实验法两种形式。
投射法：研究者以一种无结构的测验，引出被试者的反应，借以考察其所投射的人格特性的心理测验法，深度访谈法：通过一个有经验的访问者，针对某一论点以一对一的方式提出一系列的探究性问题，用以得知被访谈者对某事的看法或为什么做某事
4消费者购买动机的含义
消费者购买动机：指的是消费者为满足自己一定的需要，而引起购买某种商品或劳务的愿望或意念。动机是引发和维持个体行为并导向一定目标的心理动力。
购买动机含义的理解：
1.购买动机的内隐性：消费者较复杂的消费活动常常将真正的动机隐藏起来。
2.购买动机的复杂性：行为和动机关系错综复杂，不是一对一关系，有些动机促成多种行为，有些行为由多种动机促成。
3.购买动机的冲突性：消费者具有两种意向的动机共同作用时，动机之间就会矛盾。这种矛盾和冲突可能是相悖的也可能是相互抵触的，也可能是出于消费条件的限制。
（1）接近—接近，双趋冲突：指一个人同时追求并存的两个目的而又不能兼得时产生的心理矛盾。
相互冲突的各种动机都会给消费者带来相应利益，因而对消费者有着相同的吸引力。但由于消费条件的限制，消费者只能在各种可行性方案中进行选择。例如：去旅游还是买电视。
（2）回避—回避，趋避冲突：指一个人在同一目的同时产生两种对立的动机，一方面好而趋之，另一方面恶而避之的内心矛盾冲突。消费者面临同一消费行为既有积极后果又有消极后果的冲突。追求积极，避免消极，经常处于利弊相伴的动机冲突中。例如：吃东西会发胖。
（3）接近—回避，双避冲突：指一个人同时遇到两个威胁性事件，但又必须接受其一才能避免其二的内心冲突。有时消费者同时面对两种甚至以上的不利结果的动机，两种多极力避免，但因条件又要被迫选择，因此两种不利动机之间也会产生和冲突。消费者趋向选择不利和不愉快程度低的动机作为实现目标。
4.购买动机的实践性：购买动机一旦形成，必将导致行为。
消费者具体的购买动机（实，新，美，廉，名，便利，从众，储备）
：求实购买动机求新购买动机求美购买动机求廉购买动机求名购买动机求便购买动机从众购买动机 储备购买动机
5消费者购买动机冲突性双趋，双避，趋避
购买动机的冲突性：消费者具有两种意向的动机共同作用时，动机之间就会发生冲突。
（1）接近—接近，双趋冲突：指一个人同时追求并存的两个目的而又不能兼得时产生的心理矛盾。
相互冲突的各种动机都会给消费者带来相应利益，因而对消费者有着相同的吸引力。但由于消费条件的限制，消费者只能在各种可行性方案中进行选择。例如：去旅游还是买电视。
（2）回避—回避，趋避冲突：指一个人在同一目的同时产生两种对立的动机，一方面好而趋之，另一方面恶而避之的内心矛盾冲突。消费者面临同一消费行为既有积极后果又有消极后果的冲突。追求积极，避免消极，经常处于利弊相伴的动机冲突中。例如：吃东西会发胖。
（3）接近—回避，双避冲突：指一个人同时遇到两个威胁性事件，但又必须接受其一才能避免其二的内心冲突。有时消费者同时面对两种甚至以上的不利结果的动机，两种多极力避免，但因条件又要被迫选择，因此两种不利动机之间也会产生和冲突。消费者趋向选择不利和不愉快程度低的动机作为实现目标。
6消费者购买动机作用 始发作用、指向作用、维持作用、强化作用
始发作用是人的内部驱动力，具体引发个体活动的作用，驱使消费者产生某种购买行为
指向作用是不仅能够引发，且具有指向一定的目标和方向。使人们既能够满足某方面的需要，也能够促使消费者动机发生冲突的时候进行选择，最为强烈的动机能够使消费者的购买行为向着某种预期目标而前进。
维持作用：购买动机的实现和需要满足一定的时间过程，动机会贯穿始终，为人的行动提供动力，直到动机实现。强化作用：引发行为结果对该行为的再生具有加强或减弱作用，即行为结果对动机的反馈。正强化：动机保持和巩固该行为。负强化：减弱或消退该行为。
7思维定势对消费者的意义
思维定势是指人们总是习惯性的使用常规思维去思考问题和分析问题问题的心理现象。是受人自身过去的知识、经验和观念影响。它对心理活动的影响时间长、范围广。
思维定势对于消费者的意义:
优点：1帮助消费者解决问题，选择适合自己的产品
2将新问题转化为曾经解决过的熟悉问题。
3充分利用过去的知识和经验解决新问题。
4省去许多摸索、试探的步骤，缩短思考时间，提高效率
缺点：缺乏创新思维，不利于消费者发现新产品
思维定势与企业市场营销
1利用消费者的思维定势提高市场营销的效果。
2利用成功的思维定势认识和了解市场。
3打破思维定势，创新产品和促销思路。
8消费者记忆商品信息的形式
记忆是指人脑对经历过的事情的反映。分为形象记忆，情感记忆，逻辑记忆，运动记忆。又可分为瞬时记忆，短时记忆，长时记忆记忆是个体经验积累和心理发展的前提，作为一中基本的心理活动，它与其他心理活动紧密相关。记忆能够帮助消费者积累大量商品知识，购买经验，使之成为以后消费过程中的参考依据。在了解消费者心理活动上，市场营销中可以采取以下方式：
1更容易记住有意义的材料而非无意义的材料。避免生词，偏僻词，专业词汇
2传递商品信息时，考虑消费者接受信息的极限问题，一般最多能记住7个同类产品的品牌名称
3把信息组成大块，便于记忆容量增加
4适度重复，增强消费者对广告或商品的印象
企业注意：
1设计有意义独特的广告和便于记忆的信息
2合理安排广告信息顺序，考虑消费者接受信息的能力
3控制信息数量，进行编组成块
4提供消费者记忆曲线
5适度重复
补充：
形象记忆：以感知过的事物形象为内容的记忆。
逻辑记忆：以概念、公式、定理、规律等为内容的记忆。
情绪记忆：以体验的某种情感为内容的记忆。
运动记忆：以过去做过的运动或动作作为内容的记忆。
9积极情绪对消费者的影响
情绪是人们对客观事物是否符合自己的需要时所产生的一种主观体验。其内涵是
1情绪是由客观事物引起的。
2情绪反映的不是客观事物本身，而是客观事物对主体的意义。
3情绪可以通过消费者的动作、语气、表情等方式外在表现出来。
积极情绪对消费者行为的影响
1提高消费者认知的灵活性和创造性。
2使消费者表现出谨慎乐观主义。
3促进消费者的需求多样性。
4增强消费者的购买欲求，促成购买行动早日实现
5延迟消费者在店内停留时间
6增加消费者超出购买计划的意愿
7提供顾客回头率
8增强消费者和销售人员的沟通与交流
10消费者情绪与情感联系
情绪：是人们对客观事物是否符合自己的需要时所产生的一种主观体验。可以通过消费者的动作、语气、表情等方式外在表现出来。
情感：与人的社会性需要和意识紧密联系的内心体验。包括理智感、荣誉感、道德感、审美感等。
情绪与情感的联系与区别：联系：情绪是情感的外在表现，情感是情绪的本质内容。
情绪是情感的外在表现，情感是情绪的本质内容。
区别：1情绪是一般指与生理的需要和较低级的心理过程相联系的内心体验，而情感是人的社会性需要和意识紧密联系的内心体验，包括理智感、荣誉感、道德感、审美感等，比较复杂
2情绪暂时，不稳定，时间比较短，而情感长期久远
3情绪较强的情景性和冲突性，情感较强稳定性和深刻性
联系：情绪是情感的外在表现，情感是情绪的本质内容
11个性包含哪些方面的内容：气质，能力，性格
个性：指一个人的整个心理面貌，是个人心理活动稳定的心理倾向和心理特征的总和。它包含性格、气质、能力 气质：指一个人在心理活动和行为方式上表现的强度、速度、稳定性和灵活性等动态方面的心理特点。性格：指个人对现实的稳定态度和与之相适应的习惯化的行为方式。
能力：人们顺利地完成某种活动所必须具备的，并且直接影响活动效率的个性心理特征。
12消费者购买能力的体现：辨别，分析和评价，决策，自我保护
a)对商品的感知和辨别能力——指个体消费者在感觉方面，感受能力或感觉的敏锐程度不同
b)对商品的分析和评价能力——对于商品信息的收集，对于商品信息来源、购物场所、商品本身特点、他人消费行为的评价
c)选购商品时的决策能力——在选择商品时能否正确地做出决策，购买到让自己满意的商品
d)消费者对于消费利益的自我保护能力——消费者保护自己的消费利益的能力
13各种消费者学习方法的区别
消费者的学习：消费者在购买和使用商品过程中不断获得知识、经验和技能，不断完善其购买行为的过程。
消费者学习的内涵：
1、学习是中间变量
2、学习是一个过程
3、行为改变是学习的必然结果
4、实践性和非实践性两种学习途径
消费者学习的方法：模仿法，观察法，试误法
模仿法：重复或仿效别人的行为的趋向，流行就是一种模仿的心理作用。模仿可以是主动，被动，也可以是无意的，有意的。分为主动模仿和被动模仿可以是创造性的，也可以是机械的。当具有榜样作用又加以提倡时，模仿就是自觉的。
试误法：通过尝试与错误，从而在一定的情景和一定的反应之间建立起联结。多次尝试，发现作出某种特定的反应能够获得最满意的效果，这种反应与这种情景就会得以保存，在今后反复使用，相反，反应之后是不满和烦恼，则联结的力量减弱。
观察法：观察他人的行为，获得示范行为的经验，并做出或避免做出相似行为的过程，消费者会自觉不自觉的观察其他人的行为而进行学习，观察学习使个体突破直接经验的限制，间接获得更多知识，观念和技能，这种方法十分普遍。
14刺激泛化与刺激辩解在营销学上的应用程
刺激泛化：某种刺激引起的反应可经由另一种不同但类似的刺激引起。
刺激泛化的营销应用：品牌延伸、包装策略、广告策略
刺激泛化的“双刃剑”作用
利用刺激泛化，可将消费者对企业或产品形成的好的感情和体验传递到新产品上，促进新产品的接受和购买。而不好的信息经过刺激泛化后会牵连其他产品，对营销活动产生不利影响。并且存在营销中不法行为提供了机会，比如某些经营者在市场活动中采用不正当的手段，在包装，商标，品牌上使用自己的产品假冒名牌产品，诱骗消费者
刺激辨别：是指人们将某一刺激与另一类刺激相区分的学习过程，或者说，它是指消费者对相互类似的刺激予以不同反应的学习过程。
在营销上应用：大多数企业使用广告宣传帮助消费者进行刺激辨别的主要手段。通过各种传播渠道，引导消费者注意本企业产品的特征，强化差别认识，如产品的一切外部特征，包括品牌、品名、色彩、外观、包装等，最终把自己的产品从同类产品中区分出来。
刺激辨别与刺激泛化具有紧密联系的学习现象，并且刺激辨别要求消费者在品牌学习中避免出现泛化现象。刺激辨别在市场中不是个别现象
15态度构成要素：
1认知成分：指人对事物的认知 理解与评价，包括感知 思维 看法和好坏的评价，以及赞成或反对
2情感成分：指人对事物所做的情感判断。是态度的核心平和人们的行为紧密相关。
3行为倾向：指个人对态度对象的肯定或否定的反应倾向，即行为的准备状态。
16影响消费者态度改变的因素
1态度形成特征与态度转变
① 形成态度的强度直接影响态度的转变②形成态度因素越复杂，则态度的改变越困难
③消费者的态度一经形成时序的时间越长越难以改变④态度的中心性直接影响态度的转变
2外界因素影响与态度转变
① 信息的作用②个体之间态度的相互影响③自我知觉理论④团体有意无意的压力
17改变消费者态度的营销策略
1改变认知成分（营销沟通（广告）增加消费者对品牌的接触口碑传播）
① 改变信念②改变属性权数③增加新属性④改变理想点
2改变情感成分（利用经典性条件反射。设计满足目标顾客需求的产品和服务。激发消费者对广告的情感。）① 经典性条件发射②激发对广告本身的情感③增加消费者对品牌的接触
3改变行为成分
①利用操作性条件反射理论。②设计各种具有吸引力的促销活动。
18决定参照群体影响强度的因素
1参照群体的权威性、自信度和吸引力
2消费者的个性特征 个人的知识及经验
3消费者的自我形象
4消费者选购产品的特点和类型（使用时的可见性 必须程度 生命周期）
19社会阶层对消费者行为的影响
1对价格敏感性差异
2信息接受和处理上的差异
3对商店选择的差异
4对产品的不同选择
5对购买数量的差异
6闲活动上的差异
20情境包含的要素：
1.贝克五要素说：物质环境；社会环境；时间；购买任务；先前状态。
2.五个一般的消费情境说：信息的获得；购物；购买；消费；处置。
将消费者情境分为四种类型：信息获得情境；购买情境；使用情境；处置情境。
21情境因素包含哪些内容
消费者情境的含义：指那些独立于单个消费者和刺激消费者的单个客体（产品、广告等）之外，能够在某一具体时间和地点影响消费者购买行为的一系列暂时的环境因素。
22购买者决策类型
消费者的购买决策：含义：指为了实现满足需求这一特定目标，消费者作为决策主体，在购买过程中进行的评价、选择、判断、决定等一系列活动。
购买决策的分类：扩展型决策；有限性决策；名义性决策
23购买者决策过程
购买决策的过程：
1.确认需求；
2.收集信息（营销人员的任务：a.了解消费者的信息来源，包括人际来源，商业来源，公众来源，经验来源；b.了解不同信息源对消费者的影响程度；c.设计信息传播策略）；
3.比较评估（分析产品属性；建立属性等级；确定品牌信念，形成理想产品；做出最后评价）；
4.购买行动（受到他人态度和意外因素的影响）；
5.购后过程（分为三阶段：购后使用和处置；购后评价；购后行为
24营销组合因素与消费者行为（综合考）
产品与消费者行为
1、产品接触和品牌忠诚：1）专一的品牌忠诚2）偶然改变的品牌忠诚3）有改变的品牌忠诚4）分散的品牌忠诚5）
品牌中立
2、产品定位：目的：创造具有特殊性和区别于对手的鲜明形象的产品来影响消费者需求
方法：特殊定位、竞争定位
3、产品环境：指被消费者理解和关注的与产品相关的刺激物
1）产品特征2）包装3）包装的色彩4）品牌识别（简化购买过程）和标签信息
4、消费者与新产品的关系：
新产品购买者类型：最先试用者（冒险性强、变革、独立性强、非传统）；早期采用者（炫耀、追逐时髦、好奇）；早期大众采用者（模仿、从众）、晚期大众采用者（谨慎小心、怀疑犹豫）；守旧者（传统、保守、惰性强）产品特征分析（兼容性、可试性、可观察性、速度、简易性、相对优势、产品象征性）
价格与消费者行为
1、消费者价格心理（选择性、相对性、习惯性、敏感性）
2、消费者价格行为：1）资金使用2）交易程序
3、定价策略与技巧：
心里定价策略1)整数定价2）尾数定价3）声望定价4）招徕定价5）习惯定价
差别定价策略：1）因人而异法2）因地而异法3）因时而异法4）因牌而异法5）因量而异法
4、消费者对价格变动的反应：1）消费者的价格意识2）消费者的价格反应
渠道与消费行为
1、渠道选择因素：1）购买批量大小2）消费者分布3）潜在顾客数量4）消费者购买习惯
2、终端销售点的选择原理1）
3、终端销售点选择依据：1）消费者收入和购买力水平2）目标顾客出现位置3）顾客购买心理
消费心理：1）重质量心理2）重品牌心理3）重价格心理4)重便利心理5）重服务心理6）重风险心理7）消费者对商店感知与认知
促销与消费者行为
1、促销行为：1）广告2)销售促进3）人员推销4）公关关系与宣传
2、促销沟通目标：1）一般目标：影响购买行为；传播信息；说服作用；转变感情上的反应；提示作用
2）顾客不同购买阶段的目标：直销阶段、了解阶段、喜欢阶段、偏爱阶段
3、促销类型的沟通能力：1）广告，是对目标顾客和公众直接说明性沟通最常用的工具，主要目标可分为通知说明或提醒,引起消费者的注意,改变消费者的态度,提高消费者的记忆
2）销售促进，打破消费者对其他品牌的忠诚度，刺激短期购买行为
3）公关关系：增进公众和消费者对企业的认识、理解、支持，利于信息沟通，树立良好企业形象和信誉
4）人员推销：面对面交流，提高决策参与程度，促使消费者了解产品信息；促使推销人员有针对性的推销宣传，适应每个潜在客户的信息需求,利于信息反馈
4、促销组合：1）促销工具在不同的购买者认知阶段有不同的成本效益
2）促销工具的有效性因消费者市场和工业市场的差异而不同
3）在产品生命周期不同阶段，促销工具有不一样的效果（导入期广告和宣传推广成本效益高；成长期各种工具效益都降低；成熟期销售促进高；衰退期销售促进高）
第三篇：房地产购买者购买行为分析报告
房地产购买者购买行为分析报告
人离不开衣食住行，“住”更是位居在重要位置。在当今的社会，随着社会的发展进步，近二十年左右新兴的房地产产业更是带来了大批的经济流入。虽然房地产现在已经不像当初那样炙手可热，却也是以一种独特的方式存在着。作为曾经炙手可热的产业，让我对房地产的购买者及购买行为做一些相应的分析。
（一）首先，从5W1H分析法来分析消费者的行为
Who（谁来买房地产）
根据房地产的类型，将什么样的房地产卖给什么样的消费者。消费者消费类型有(1)投资型：房地产的消费主体对房地产消费主要不是为了自己使用，而是为了作为投资对象，通过投入资金、劳动力、技术等要素改变原有的房地产性能、结构和形式，通过出售或出租来获取利润。此类消费者主要购买的是公寓、写字楼、商铺。(2)生产型：对房地产的消费不是为了用于消费，而是作为生产和经营场所，为生产和经营提供空间或场地，此类消费者主要购买的是工业厂房、仓库等。(3)消费型：主要是由国家机关、事业单位和个人为了消费使用。此类消费者主要购买的是住宅和办公用房等。
Why（为什么买房地产）
根据房地产消费者的购买动机，主要分为三类：（1）自住，即自有消费，比如普通家庭的家庭主房；（2）投资，通过产品买卖获取利益，比如买来房地产再卖出去，以此赚取其中的差价；（3）其他，如赠送给亲戚朋友等。其中购买动机的分类以前面两种为主，主要原因是受到中国传统观念的影响和大众消费的观念。
Where（在什么地点买房地产）
消费者在够买房地产的时候，首先会通过报纸、展板、宣传手册、网络等手段知晓，再根据对其房地产的兴趣爱好，到房地产的实地销售地点进行了解，以此决定在什么地点购买。
When（在什么时候买房地产）
消费者购买房地产的时间，一般分为双休日，节假日（五
一、元旦、中秋、春节等），年中年末。对于消费者来说，这些时间都是比较适合挑选房地产的日子。What（购买什么样的房地产）
消费者会根据自身对房地产的要求，进行决策买什么样的房地产。比如新婚夫妇、三口之家、商业活动等会购买什么样的房地产。
How（如何购买房地产）
消费者购买房地产的时候，会选择什么样的付款方式，是一次性付清，分期付款，还是按揭呢。比如经济实力较强者会选择一次性付清，一般的工薪阶级会选择按揭的付款方式。
（二）然后，分析影响房地产购买者行为的因素
影响消费者购买行为的因素，包括文化因素、社会因素、个人因素和心理因素。房地产消费者同普通消费者一样，受到同样的影响因素。影响房地产消费者行为的因素，归纳起来可分为内在因素和外在因素两大类。
(1)影响房地产消费者购买行为的内在因素，即心理因素。消费者心理活动过程中各影响因素，包括需求、感知、情感、意志和学习等。对于房地产商品，消费者往往通过感知对建筑式样、内部结构和室内外的装潢、建筑物所处环境以及营销方式和渠道作出反应。情感主要是由于个人情绪上产生对企业和产品的信任和偏爱，它们往往是通过跟企业、产品的接触过程中，对企业形象和产品质量、服务等的认同。这种信任和偏爱一旦形成，就会产生带动效应，如消费者购买某房地产公司的住房，在购买、消费和服务过程中，消费者感到满意，那么其往往会极力向自己周围的人宣传和推荐该公司产品，从而促进该商品销售。意志是指消费行为的决定，这种决定往往偏向理智型，即在作了种种比较选择后的决定，消费者的决定往往受到广告的诱使或营销人员的营销艺术的感染。信息是现代社会的重要内容，而人们的消费爱好或偏爱的产生和形成，往往依赖于对信息的摄取。比如房地产企业广告、房地产交易会、新闻发布会等为房地产消费者提供信息，加深本企业及产品在广大消费者心中的印象，以促使消费者对本企业房地产产品形成偏爱。
(2)影响消费者购买行为的外在因素，即家庭情况、社会阶层、文化背景和社会关系等环境因素。消费者的家庭情况包括家庭结构、家庭成员职业、经济收入和生活方式等，不同结构的家庭对房地产产品的需求也不同，如占较大比例的三口之家户型，三居室的套型便基本上能满足其需要；不同职业的居民决定着其收入的差异，也决定着价值评判标准的差异，对房地产的价格、质量和档次的追求不同；经济收入决定消费者的支付能力，是决定购买行为能否实现的关键因素：生活方式也影响消费购买行为，生活方式比较现代的家庭，往往购买新颖独特、有个性的商品。社会阶层不同，其选择房地产商品的层次不同，处于上层社会的人，往往注意产品的质量和品牌，中下层平民百姓往往更多地考虑产品价格和实用性。不同的社会阶层接触的媒体不同，信息的接受方式也不同。不同教育层次和文化知识水平的消费者，对商品的需求和选择也不相同。据广州一项调查显示：文化层次越高，对房地产消费的水平和档次越高，这从某种程度上反映了受教育程度对消费购买行为的影响。社会关系主要指消费者个体与其相对固定的群体之间的关系，由于群体中各成员对价值观、生活习惯、具体购买行为等都相互受影响，因此又被称为“参考群体”，在具体的购买行为中往往会有权威性的“领袖”，其购买行为直接带动群体中其他成员的行为。
（三）最后，分析房地产购买者的决策类型及过程
在分析了影响房地产消费者行为的主要因素之后，让我们来分析房地产消费者如何真正做出购买决策。
1）参与购买的角色。人们在购买决策过程中可能扮演不同的角色，包括：发起者，即首先提出或有意向购买某一产品或服务的人；影响者，即其看法或建议对最终决策具有一定影响的人；决策者，即对Who、When、Why、What、Where、How这几个方面的购买决策做出完全或部分最后决定的人；购买者，即实际采购人；使用者，即实际消费使用产品或服务的人。
2）购买行为类型。消费者购买决策随其购买决策类型的不同而变化。房地产作为购买复杂和花钱多的决策，往往凝结着购买者的反复权衡和众多人的参与决策。所以将消费者购买行为分为四种：习惯性购买行为、寻求多样化购买行为、化解不协调购买行为、复杂购买行为。
3）购买决策过程。房地产消费者购买决策的一般过程为：引起需要一信息收集一评价选择一决定购买一购后评价。
第四篇：对保险购买者和销售者说几句
对保险购买者和销售者说几句
初次接触保险的人，或说初期想买保险的人，都是希望尽早得到产品组合，尽快接触到产品。
有些觉得很“合适”，钱也拿的出，就欣然买单；
有些则要反复对比，斟酌，推敲，最后觉得“某某”比较“理想”，最终买单； 有些则总觉得不合适，最终觉得买不买不吃劲，也就又放下了。
还有些，初期就是矛盾的，即使找到合适的计划，最终也会因家庭反对等多种原因而放弃。
对于业务员来说，往往是投其所好，你要啥我给你啥，最好是马上签字。这样的结果是，焦点往往早早被集中在产品上，陷入无尽的对比中，迷惑中更迷惑。购买者只是买到一个产品，而忽视自身的实际需求。销售者只销售了一个产品或组合，却无法在客户心理树立自己的专业地位。
究其原因也无非是，购买者属于绝对弱势地位，面对专业的术语和文字，晦涩难懂，又不愿意浪费时间。反正是买了，有了保险；对于销售者而言，面对的是考核、收入、荣誉等压力，快速成交保单是最好的办法，专业会被忽视，进而更多的精力在话术、公关、人际、销售技巧等，灌输正确的保险理念则趋于简单；保险公司当然也需要保费，维保费论英雄并不稀奇。
现在，确实有一大批代理人在逐渐采用更理性的销售模式，虽然也需要成交保单来获得收入，但销售过程不再力求简单，共同的分析保障缺口，探讨缺口大小，根据财务状况推荐更多的产品组合。时代是进步的，这样的销售模式也有越来越多的接受群体，虽然多以年轻人为主，保费规模未必很大，但却是个双赢的结果。保险代理人逐渐树立起自己的专业地位，购买者对自己需要的保险更加清晰，不再盲目购买。
最难销售的是墓地和保险也不是句空话，该推销还要推销，但起码可以让一部分人走出“强势推销”、不选择“招人烦也招自己烦”的模式。不否认这个行业的良性发展需要过程，人们接受正确的保险理念需要过程。在这个进化过程中，如果是购买者，希望您多些耐心，认真考虑下自己的保险，毕竟这是动钱包的大事；对于销售者而言，你是在动人家的钱包，帮人家花钱，也要慎重再慎重
第五篇：当代房屋购买者面对的问题
5月8日，建设部在其官方网站公布了建设部住宅与房地产业司司长沈建忠在近日举办的博鳌房地产论坛上的讲话，沈建忠表示，各地要制定中长期住房发展规划和近期建设计划并及时向社会公示，接受社会监督。沈建忠说，从总体上看，我国走过了住房严重短缺时代，但住房发展仍面临严峻的挑战，还存在一些突出矛盾和问题。如中低价位、中小户型住房供应不足，部分城市住房价格和租金上涨过快，低价位住房位置偏远、生活成本高等。＂这些矛盾和问题的产生既与我国所处的发展阶段有关，也与部分地方政策落实不到位、制度安排
不完善等有关。＂沈建忠举例说，不少地方住房货币补贴落实不到位；一些地方没有根据政策变化及时调整经济适用住房供应对象的收入线标准，普通商品住房、经济适用住房供应不足；住房保障制度推进不力，地级以上城市中近1／4尚未建立廉租住房制度。沈建忠表示，各地须大力发展中低价位、中小户型的普通商品住房和经济适用住房，特别要关注弱势群体和进城务工人员的住房问题，同时须坚决纠正片面追求较高的土地收益，或强调依赖房地产投资拉动当地经济增长的短期行为。各地须结合当地经济发展水平、资源环境条件、群众居住状况和住房需求，制定中长期住房发展规划和近期建设计划并及时向社会公示，接受社会监督。
5月8日，建设部在其官方网站公布了建设部住宅与房地产业司司长沈建忠在近日举办的博鳌房地产论坛上的讲话，沈建忠表示，各地要制定中长期住房发展规划和近期建设计划并及时向社会公示，接受社会监督。沈建忠说，从总体上看，我国走过了住房严重短缺时代，但住房发展仍面临严峻的挑战，还存在一些突出矛盾和问题。如中低价位、中小户型住房供应不足，部分城市住房价格和租金上涨过快，低价位住房位置偏远、生活成本高等。＂这些矛盾和问题的产生既与我国所处的发展阶段有关，也与部分地方政策落实不到位、制度安排
不完善等有关。＂沈建忠举例说，不少地方住房货币补贴落实不到位；一些地方没有根据政策变化及时调整经济适用住房供应对象的收入线标准，普通商品住房、经济适用住房供应不足；住房保障制度推进不力，地级以上城市中近1／4尚未建立廉租住房制度。沈建忠表示，各地须大力发展中低价位、中小户型的普通商品住房和经济适用住房，特别要关注弱势群体和进城务工人员的住房问题，同时须坚决纠正片面追求较高的土地收益，或强调依赖房地产投资拉动当地经济增长的短期行为。各地须结合当地经济发展水平、资源环境条件、群众居住状况和住房需求，制定中长期住房发展规划和近期建设计划并及时向社会公示，接受社会监督。
一、我盟房地产市场的基本情况
（一）房地产开发企业情况。截至目前，在我盟注册的房地产开发企业共130家，其中三级资质企业18家，四级资质企业51家，暂定资质企业61家；物业管理企业42家；拆迁企业4家；房地产评估企业1家。
（二）房地产开发与住宅建设情况。截至10月底，我盟房地产开发项目186个,已施工面积 320.45 万平方米，完成投资36.72 亿元，同比分别增长94%和49 %，其中住宅建设已施工面积202.4 万平方米，完成投资21.09 亿元，同比分别增长92 %和12%，住宅建设占总开发量的63 %。
（三）物业管理工作情况。目前,全盟住宅小区140 个，面积400多万平方米，基本推行了物业管理，9个旗县市（区)建立了物业管理专项维修资金制度，已归集物业管理专项维修资金3493 万元,所有收取交存的住宅专项维修资金都专户存储,核算到户,没有违规挪用物业专项维修资金的行为。
（四）房地产价格评估情况。目前在我盟注册的房地产价格评估机构只有一家，是于2004年经脱钩改制组建的具有二级资质的价格评估机构，几年来主要从事房屋抵押、买卖、拆迁、司法鉴定等价格评估工作。自2007年至2009年6月底估价项目1308个,土地面积155.14万平方米,建筑面积53.99万平方米,评估总价值67810.16万元。所有估价项目都按照自治区的要求通过项目手册管理系统进行了如实申报，不存在虚报、漏报、虚报和重大错报行为。
（五）城镇房屋拆迁工作情况。2009年，我盟城镇房屋计划拆迁11239 户92.38 万平方米。截至10月底，已完成房屋拆迁面积78万平方米，7900户,其中住宅面积57.8万平方米,5500户,市政公用设施建设拆迁20.2 万平方米，2400户。我盟城镇房屋拆迁工作严格按照国务院、自治区《城市房屋拆迁管理条例》进行，并建立了城镇房屋拆迁和同一地段“拆一还一”产权调换或者货币补偿制度。
（六）房地产市场信息系统开通使用情况。按照建设厅《关于在全区各旗县(市)全面开通房地产市场信息系统的通知》要求，我盟各旗县市（区）房产管理部门及所有房地产开发企业已全面开通房地产市场信息系统，目前各系统运转基本正常，截至10月底全盟网上售房3763套，销售面积33.93万平方米,全盟销售每平方米均价1914元。房地产市场信息系统的开通使用，进一步增加了房地产市场的透明度，同时也提高了各级房地产行政主管部门的管理水平和工作效率。
二、主要工作措施
一是加强组织领导，认真安排部署。为切实做好我盟房地产市场秩序专项检查工作，加强房地产市场管理，规范房地产市场行为，盟建设局、盟监察局及时转发了自治区《关于开展全区房地产市场秩序专项检查的通知》（锡署建房［2009］195号）,对房地产市场秩序专项检查工作的目的、重点、范围、内容、步骤作出了明确部署和要求，各部门按照职责范围严格把关，做好房地产市场秩序专项检查工作。
二是按照全盟房地产市场秩序专项检查工作总体安排，我盟各房地产企业于10月20日前，进行自查。各地房管和监察部门于9月21日至10月15日，对本地区房地产企业进行全面检查。根据各地自查和全面检查的情况，盟建设局、监察局和锡市有关部门组成检查组，于10月25日至12月30日，对锡市、多伦、二连等地的12家房地产开发企业，32 家物业企业和 1 家拆迁企业进行了重点检查。对检查中发现的问题，及时提出，当场进行评价，提出整改意见。三是配合建筑市场检查，对我盟房地产开发项目进行了先期摸查。为进一步了解我盟房地产开发项目建设情况，规范房地产市场秩序，于6月份，我局配合全盟建筑市场检查对全盟地产开发项目进行了先期摸查，并对在摸查中发现存在问题的开发企业提出整改要求。
四是认真开展房地产市场信息网络培训工作。为全面贯彻全区房地产工作会议精神，提高我盟房地产市场信息化管理和操作水平，全面实现网络化管理，加强开发企业项目手册网上填报、网上售房等工作。于2009年4月29日和5月9日在锡林浩特市教师进修学校举办了两期房地产市场信息系统操作培训班，各旗县市房管局（所）及房地产开发企业人员共计140多人参加了培训。
三、存在的主要问题
一是部分旗县的招商项目外进企业不能及时到当地房地产主管部门备案,办理有关手续。
二是由于部分企业微机操作人员业务不熟，人员不稳定，致使房地产开发建设项目手册网上填报不及时，不规范。三是个别企业存在未办理预售许可手续，就开始进行房屋预定等销售行为。
四是由于有些旗县土地管理部门办理土地手续滞后，影响了商品房预售许可证办理工作。
五是部分城镇旧区改造拆改项目存在开工手续不全，边施工边补办手续的情况。
六是物业管理滞后。部分地区仍未按规定建立专项维修资金，开发企业在房屋竣工销售后，不能及时落实物业管理，建管之间缺乏有效衔接，造成物业管理先天不足，业主与物业管理企业双向选择的市场机制尚未建立，存在物业管理收费难或收费标准与服务标准不符的现象。
七是房屋拆迁管理市场有待进一步规范。检查发现，一些地区目前还没有成立专门的拆迁管理机构，不能对房屋拆迁市场进行有效监管，还没有建立城镇房屋拆迁重大项目备案制度。
八是近两年外地评估机构不断进入我盟评估市场，这些评估机构多数不是本机构派估价人员进行评估，执业行为不规范。
四、今后工作打算
（一）继续开展房地产秩序整治工作，坚持整顿与规范相结合,进一步巩固已取得的房地产市场秩序整治工作成果，建立房地产市场检查长效机制，加大对房地产市场违法违规行为查处力度，按照房地产市场规范化管理的要求，建立房地产市场规范化管理综合评价体系，努力营造主体诚信、行为规范、监管有力、市场有序的房地产市场环境。
（二)进一步完善外进企业备案制度。今后凡拟在我盟进行房地产开发建设的外进房地产开发企业，必须由当地房地产部门审核登记后报盟建设局备案方可从事房地产开发建设活动，对不符合条件超越资质等级跨地区进行房地产开发的企业予以清理。
（三)努力培育物业管理市场，规范物业管理行为。要认真贯彻国务院、自治区《物业管理条例》，加大物业管理市场的培育力度，创造良好的物业管理氛围，没有建立专项维修资金的地区,要尽快建立物业管理专项维修资金，不断提高服务质量，彻底改变拖欠物业服务费现象和质价不符现象，提高住宅小区环境质量和综合服务功能，把我盟物业管理市场纳入良性发展轨道。
（四）继续加大城镇房屋拆迁管理力度。要建立健全城镇房屋拆迁管理机构，已成立机构的地区，管理职能还需继续强化，公正地履行管理职责，进一步规范城镇房屋拆迁工作，增加拆迁工作的透明度。对拆迁项目、拆迁公司要建立动态档案，进行跟踪服务和监督指导，一要严格实行拆迁许可证制度，二要严格审核拆迁主体的合法性，三要加强拆迁补偿安置资金的监管，四要严格按照《条例》规定，发布有关拆迁的通知、公示、和公告，五要认真做好拆迁纠纷的调处，六要坚决杜绝滥用行政裁决和申请强制执行的行为。
（五）充分运用房地产市场信息系统。一是认真填报项目手册。项目手册的填报工作为各类房地产企业升级的必要条件和年检的必检内容。二是全面实行网上售房。各级房地产主管部门和各房地产开发企业必须充分利用售房系统，全部实行网上在线售房,网上签订打印售房合同。对于不实行网上售房的项目，房地产主管部门不予办理商品房预售许可证，并对该项目的开发企业诚信等级进行一票否决，不予办理资质升级，年检时也要采取相应的惩处措施。三是房屋权属管理全面实行网络登记发证。通过房屋权属网络登记发证系统的应用，全面实现商品房初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记的登记网络化、档案电子化，切实提高办事效率和办件质量，提高工作成果的综合利用价值。
（六）进一步加强对外进评估机构及评估人员资质和执业行为的审查和监督检查，对不符合执业条件的予以清理。
（七）加强对各级房地产行政主管部门及各房地产企业网络操作人员的业务培训工作。
近年来，房地产市场不断升温，旺盛的市场需求，巨额的利润，吸引众多投资者的目光。房
地产市场的迅猛发展，带动经济的快速发展，提高了人民生活水平，同时也引发了一些问题，影响到社会稳定和人民群众的切身利益。针对这些问题，国务院出台了一系列政策，加大了
房地产市场宏观调控力度。笔者从工商行政管理部门的视角，对房地产市场存在的问题进行
调查分析，并提出应对措施。
一、当前房地产市场存在的主要问题
（一）无证无照和超范围经营问题突出。一些具备开发资质的企业在利益的驱使下，通
过收取管理费等方式，或将本企业的资质证书和营业执照出租给他人使用，或以本企业名义
设立项目经理部，为一些不具备资质条件的企业和个人进入房地产市场提供“保护伞”，致使
房地产市场开发主体混乱，无证无照经营现象较为突出。
（二）招投标运作不够规范透明。土地的划拨、出让等信息宣传和公示不到位，存在违规操作的问题，致使部分业内企业知情不多、参与面不宽。同时，在土地拍卖时，招投标部门对参与竞标企业的资质条件、主体资格等审查不够严格，未充分征求工商部门的意见。
（三）虚假违法广告现象较为严重。一些房地产开发企业为了吸引人气，发布含有明显低于市场价的房价信息等内容的虚假广告，如有消费者咨询，则称该房已售，并借机推销其他商品房。有的房地产开发公司通过虚构商品房销售进展的信息，在社会上造成商品房供求紧张的氛围，引诱消费者购房。有的违反《广告法》和《房地产广告发布暂行规定》的规定，发布含有“投资、就业、升学”等禁止性内容，误导消费者。
（四）合同违法行为时有发生。多数房地产开发企业不按规定使用商品房销售合同示范文本，不按规定将自制的合同文本送相关部门备案。自行设计的合同文本对商品房的质量、配套设施、公摊面积、公共设施管理、房屋权证办理等规定不够明确，特别是对双方的权利义务及纠纷的解决方式规定模棱两可，或者设定“霸王条款”，规避和免除房地产开发企业的责任，在纠纷发生后，消费者的权益得不到保障。
（五）侵害消费者合法权益呈上升趋势。目前，在商品房销售中存在面积“缩水”、公共设施达不到预先承诺、不按约定办理房屋产权证等侵害消费者权益的问题。某开发商在业主入住后3年多的时间内，拒不履行办理产权证的承诺，引发42户业主集体投诉。
二、加强建筑房地产市场监管的措施
对于上述存在的问题，其原因是多方面的：房地产市场管理涉及多个部门，政出多门，各自为阵，相互协同的工作机制尚未建立；有关法律法规不够完善，对项目经理部的管理、设置及主体定位等缺乏具体的规定，导致房地产开发企业设置的项目经理部过多过滥；出租、出借营业执照以及挂靠经营等往往通过内部协议等隐蔽的方式进行，加之工商部门手段有限，调查取证困难，后续监管难以实施。
作为履行市场监管的职能部门，工商部门要充分发挥自身职能作用，积极主动介入房地产市场监管，当好监管房地产市场的主力军。笔者认为，要解决好房地产市场存在的问题，应从以下几个方面入手。
（一）以拍卖监管为切入点，全面介入房地产市场监管
土地使用权的取得，是房地产开发经营活动的起点。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，国有土地出让采取招标拍卖进行。《拍卖法》和《拍卖监督管理暂行办法》规定，工商行政管理机关依法对拍卖活动实施监督。我们应认真履行监督职责，建立健全拍卖备案登记制度，加强对房地产开发企业参与土地竞拍活动的监管，全面掌握辖区房地产开发的状况。严格审查竞拍人主体资格证明、资质条件、资金来源等备案材料，对主体资格不合法、无相应资质条件或假借他人资质证书和营业执照参与竞拍的，不予登记备案，并及时通知建设、国土资源等部门，取消其竞拍资格，将违法开发行为拒之于门外。
（二）以经济户口管理为基础，规范房地产市场主体行为
一是严格主体资格审查。建立辖区房地产开发企业经济户口台帐，逐一录入企业的登记注册情况、资质证书期限、资质等级等。并全面清查房地产在建开发项目，对照房地产企业经济户口台帐，对从事房地产开发、建筑施工的企业和个人的市场主体资格进行审查。重点查处无照经营、挂靠经营、企业出租出借营业执照、超范围经营等违法行为。对一些重点嫌疑开发项目，要通过加强企业财务的检查，对企业在建开发项目的投资情况和财务收支进行严格审查，及时查处挂靠经营以及以收取管理费等形式出租、承租营业执照的无照经营行为。针对以内部协议承租、借用资质和营业执照以及挂靠经营调查取证难的问题，应从开发项目的资产管理入手，由开发企业出具在建项目投资情况，注明投资方、投资额等，经公证处公证后，报工商部门备案。对拒不办理备案手续的，列为重点对象，严格审查。
二是加强注册资本监管。根据房地产开发企业资质等管理
本文章共2页，当前在第2页上一页[1] [2] 的规定，一级资质企业，其注册资本最低限额为5000万元，二级资质企业为2000万元，三级资质为800万元，四级资质为100万元。通过企业年检，对照其资质等级，检查其出资情况，严厉查处“两虚一逃”违法行为，并通报建设部门吊销资质证或降低资质等级，对情节严重的，吊销营业执照，构成犯罪的，移交司法机构处理。
三是加强项目经理部的管理。对在建项目的项目部，实行限期备案登记制度，要求开发企业提供营业执照、中标通知书、规划许可证、土地使用许可证、建设部门颁发的资质证书以及房地产开发合同等严格进行审核，重点审核双方当事人的主体资格是否合法、相关许可证是否真实有效、合同内容是否合法。对符合条件的，予以备案后，方可从事项目开发。
（三）以执法办案为手段，强化重点违法行为的查处
一是加强房地产广告的管理。重点查处未取得国有土地使用权、未取得商品预售或销售许可证、工程质量验收不合格以及违反《房地产广告发布暂行规定》规定而擅自发布广告的行为；查处商品房预售、销售广告中未载明开发企业名称、代理销售企业名称、预售或销售许可证书号的行为；规范广告中有关房地产项目、面积、价格、位置、周边环境、房贷等内容，严厉查处虚假广告和其他违法广告。
二是加强房地产中介机构的管理。检查从事广告策划和商品房销售代理经纪公司、从事买房卖房换房的经纪企业和个体工商户，重点查处房地产经纪机构在代理商品房买卖过程中赚取差价的违法行为；利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用的行为。
三是加强房地产展销活动的管理。对未经登记，擅自举办房地产展销会的，严格依法查处。
（四）以长效监管为目标，探索创新房地产市场监管机制
一是建立房地产市场信用监管制。对城市规划区内在建的房地产开发工地进行全面清理，并登记造册，录入企业从事建筑、开发情况、登记注册情况、资质条件、合同备案、广告登记、消费投诉和违法处罚情况，建立健全房地产企业“经济户口”。同时，建立“黑名单”和“黄牌警告”制度，定期对信用良好和不良企业进行公示，促进房地产企业诚实信用，守法经营。
二是建立合同备案制。督促房地产开发企业在销售环节使用工商、建设部门制定的《商品房买卖合同》示范文本；修改示范文本格式条款或自行制定合同的文本，必须报工商部门审核、备案。
三是健全12315监控网络。通过12315消费者申诉网络，及时受理消费者投诉、调解购房纠纷、发现违法线索、查处违法案件，进一步提高市场监管效率，确保消费者的合法权益得到维护。
四是强化社会舆论监督。对违法经营性质恶劣、社会影响后果严重的建筑房地产企业，在依法予以查处的同时，要通过新闻媒体、红盾信息网站及时予以曝光，充分发挥社会的监督作用，提高其违法经营的成本，增强对违法经营者的震慑作用。
五是加强部门协作机制。建筑房地产市场的监管，涉及建设、规划、房管、国土资源等多个部门。工商部门要主动加强与上述部门的协作与联系，互通信息，及时了解城市规划区内土地出让、划拨和规划开发项目情况，明确房地产市场监管重点。同时，要建立部门联席会议制度，对重点违法行为，组织联合执法整治行动，增强工作合力。
1.中国房地产市场的复苏 2.房地产市场博弈和地产泡沫 3.房地产市场的前景 4.政策建议 1998年-2007年中国商品房销售面积和销售额平均每年增长24.3%，销售额年均增长 33.2%，但在2008年，中国房地产市场全面萎缩，房地产交易量和房价齐跌。2008年全年总计商品房销售面积下跌19.7%，销售额下跌20.1%，十年来首次出现房价下跌。房地产业萎缩的主要原因是政策调控和国际金融危机影响。中国政府从2007年开始强化宏观调控，多次上调利率和准备金率，导致房地产企业的贷款减少，资金链紧缩。2009年后，房地产市场开始反弹，量价齐升，这主要得益于金融危机以后中国政府推进的信贷宽松政策刺激了房地产业的复苏。房地产业反弹，泡沫再度出现。部分城市的房价增长过快，大型城市的销售价格，租金以及房价收入比出现不平衡，开发商高价抢购土地，购地价格已严重偏离合理水平，呈现泡沫化。目前房地产市场的泡沫主要是大城市的局部性泡沫，但是今后可能向二级城市扩散。地方政府，商业银行和房地产商的共同利益推高房价，中央政府难以进行调整，也是房地产市场泡沫形成的内在原因。房地产泡沫影响金融及实体资源的有效分配加重了贫富差距和社会矛盾。如果泡沫破裂，有可能引发金融危机。短期内随着房地产的活跃，房价较低的中小型城市将面临上涨压力，但是长期来看中国房价仍面临下调压力。目前维持资产泡沫的低利率和信贷宽松政策是不可持续的，今后随着膨胀压力的扩大有望实施信贷紧缩政策。同时供需不均衡导致的相对过剩，价格下调是不可避免的。相比“硬着陆”，“软着陆”的可能性更大，但是随着中国城市化进程住房的实际需求将持续增加。中国内陆城市或者中小型城市的房地产过热不是很严重，不会发生整体不均衡问题。房地产政策方面，提供可持续的，稳定的经济发展环境是至关重要的。建立个人信用制度，加强个人收入审核的同时控制住房贷款风险。鼓励房地产融资的多元化，限制银行直接融资的同时建立金融风险管理体系。长期来看，土地政策改革是关键。构建廉租房保障制度，提供廉价房，加强房地产市场的稳定性。
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