企业所得税汇缴相关要求(企业版)

第一篇：企业所得税汇缴相关要求(企业版)

高新区2011年度企业所得税汇缴相关要求

一、汇缴时间

1、核定征收企业原则上要求4月20日前申报结束。

2、查帐征收企业原则上要求5月20日前申报结束。

3、各类税收优惠（除小型微利企业外）均为可控项目，纳税人应在企业年度申报前向主管税务机关上报优惠备案资料。

4、其他各类备案材料在报送年度申报表时一并报送。如果纳税人为了减小税务风险，也可提前将备案资料报送主管税务机关，提请先行审核。

二、汇缴申报

1、今年年度网上申报不再通过三晶同和服务平台，直接通过“常州国地税联合网上申报平台”连接至“江苏省国家税务局网上办税服务厅”

（http://221.226.83.19:7001/newtax/static/main.jsp）统一网上申报平台纳税申报，使用天王星申报系统的企业仍可通过天王星服务平台申报。不具备网上申报条件的企业，可到税务机关上门申报。

2、如2011年年度申报征收方式发生变化的，应提醒主管税务机关在网上申报税务端做信息维护，否则纳税人无法进行网上申报。

3、本年度申报表统一使用省局的年报系统，取消了附表三中“其他栏次明细表”，附表三中的“其他”出现下拉菜单，可按菜单提示内容填报。

4、“企业所得税年度纳税申报表（A类）附表二（1）补充资料”增加了五项内容：免抵退企业的进项转出金额、运费、保险费、租赁费、咨询顾问类费用，企业申报时要按正确的填报口径填写，注意与“资产负债表”、“附表二（1）”间相关栏次的勾稽关系。该表无法申报成功后无法进行修改，所以申报时务必认真填写。

5、总机构设立的具有独立生产经营职能部门（视同分支机构）、省内分支机构季度分摊的税额通过“税票录入”方式就地预缴企业所得税，在总机构年度申报前，应向主管税务机关提请修改总机构预缴税款。

6、建筑企业总机构直接管理的跨地区设立的项目部，按项目实际经营收入的0.2%已在项目所在地预缴的企业所得税，凭《外出经营活动税收管理证明》及纳税凭证，在企业年度申报前，应向主管税务机关提请修改建筑企业预缴税款。

三、所得税汇缴资料下载地址：

登录常州国税网站（网址：），点击“公告栏”，下载“高新区2011年度企业所得税汇缴资料”。

四、具体事项的要求

1、总、分机构管理

①对不需参加汇缴的分支机构（除挂靠性质外的分支机构和市内分支机构外），要提供总机构主管税务机关出具汇总纳税证明。无法提供的，应视同独立企业计算并就地缴纳企业所得税。

②汇总纳税的分支机构应提请主管税务机关出具汇总纳税证明交总机构主管税务机关。

2、中介机构鉴证的管理

（1）2011年度汇缴，需出具企业所得税鉴证报告业务的范围是：

①当年税前弥补亏损10万元（含）以上的企业（所弥补的亏损已经过中介机构鉴证的除外）；

②当年销售（营业）收入在2000（含）万元以上的内资企业；

③年收入在500万元以上的餐饮企业（查帐征收企业）；

④发生以下资产损失的企业：

——存货、固定资产、生物性资产、无形资产、在建工程损失，按类别申请税前扣除30万元以上、或损失占该类资产计税成本10%以上（按资产小类、损失发生当月为计算口径）、或减少当年应纳税所得、增加亏损10%以上的资产损失；

——企业逾期三年以上的应收款项，税收和会计上均作为损失处理的——企业逾期一年以上，单笔数额不超过五万或者不超过企业年度收入总额万分之一的应收款项，税收和会计上均作为损失处理的；

——企业按独立交易原则向关联企业转让资产而发生的损失，或向关联企业提供借款、担保而形成的债权损失；

⑤企业享受的技术开发费加计扣除税收优惠；

⑥企业享受的高新技术企业税收优惠；

⑦企业发生100万元以上的开办费；

⑧外商投资企业按惯例要求申报时提供注册会计师审计的审计报告，并提供审计后的所得税计算表。如企业不能提供所得税计算表，则需提供税务事务所出具的所得税鉴证报告。

⑨设有常州市外（含溧阳、金坛）分支机构的总机构，若总机构已按本条第①②③⑧款出具企业鉴证报告的，则需要求报告中单独对总机构汇总缴纳情况、分配表中分配比例计算是否正确等情况作出单项说明。

（2）根据《国家税务总局 关于税务师事务所公告栏有关问题的公告》（国家税务总局公告2011年第67号）文件的精神，涉税鉴证业务只能由注册税务师来做，税务文件中 “有资质的中介机构”统一解释为“税务师事务所等涉税专业服务机构”。未在国家税务总局网站公告的其他中介机构，一律不得承办涉税鉴证业务；对其出具的涉税鉴证业务报告，各地税务机关不予受理。有资质的中介机构见国家税务总局网站《办税服务》板块中“税务师事务所公告栏”中所列税务事务所。

（3）省、市级140户规模企业应严格要求中介机构按《关于印发<企业所得税汇算清缴纳税申报鉴证报告规范要求>的通知》（苏国税发〔2009〕48号）要求作鉴证报告，对不符合的鉴证报告，主管税务机关不予受理。

（4）对审计报告、鉴证报告上反映的纳税调整事项正确申报。

3、年度申报资料的管理

（1）企业申报结束后5日内按照《居民企业所得税年度申报应报送资料清单》（2012版）报送年度申报资料。

（2）申报表资料上签字、盖章，注明申报日期。

（3）检查是否存在应备案未备案事项，特别是资产损失备案。

4、各类备案、审批事项的管理

（1）备案类税收优惠的管理

①根据《江苏省国家税务局企业所得税税收优惠管理办法（试行）》，填写《企业所得税优惠项目备案报告表》，并收集优惠备案资料。

②《企业所得税优惠项目备案报告表》一式三份：主管税务机关签署意见后退一份给企业，主管税务机关留两份。

③高新技术企业及研发费加计扣除优惠备案时按《高企及研发费加计扣除需报送材料（新区）》报送资料，本年度增加了《全厂职工人员清单》和《高新技术企业指标情况说明》两张表。

④对老税法下延续的国产设备抵免事项，本年度继续按上年办法执行。外资企业报送《国产设备抵免明细表及台帐》，内资企业报送《技术改造国产设备投资抵免企业所得税明细表》。

（2）审批类税收优惠的管理

2011年开始进入获利年度的外商投资企业，如果需享受过渡期“两免三减半”优惠，应报送相关审批资料。

（3）其他备案或报送资料事项管理

①企业发生其他需备案或报送资料事项，如：政策性搬迁、佣金及手续费、不征税收入、非金融企业向非金融企业借款的利息支出、境外抵免、重组、资产损失等内容，应按市局常所便函〔2012〕01号《常州市国家税务局企业所得税备案及报送资料事项（除优惠项目）管理办法（2012版）》的要求报送资料。

②其他事项备案受理表分六类：一般事项受理表、房地产受理表、境外抵免受理表、特殊重组备案表、资产损失清单申报受理表、资产损失专项申报受理表，企业应正确使用对应的备案表。各类备案表一式三份。

③“佣金及手续费”备案资料中第3项材料“手续费及佣金计算分配表”、“不征税收入”台帐、“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，我局制定了统一表式，企业应按新的表式报送。

④根据国家税务总局2011年第25号公告，企业发生资产应根据损失的内容和要求进行清单申报和专项申报。其中，属于清单申报的资产损失，应报送《企业资产损失税前扣除清单申报受理表》（一式三份），有关会计核算资料和纳税资料留存备查。属于专项申报的资产损失，企业除应报送《企业资产损失税前扣除专项申报受理表》（一式三份）外，还应逐项（或逐笔）报送会计核算资料及其他相关的纳税资料（具体参见《企业所得税资产损失专项申报税前扣除报送资料一览表》）。

高新区国税局

2011年3月19日

第二篇：2012常州地税企业所得税汇缴政策口径

2012企业所得税汇缴政策口径(地税)

税基类

1、企业之间（主要是关联企业）签订的借款合同超过一年，规定付款日期为合同到期日，对于关联企业之间的利息收入是否仍按照实施条例第18条的规定，按合同约定应付利息的日期确定收入？* 答：按合同约定应付利息的日期确定收入。

2、行政机关取得的经营性收入（如房屋租金等）是否应该征收企业所得税？ 答：根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（国务院令第512号）第三条的规定，企业所得税法第二条所称依法在中国境内成立的企业，包括依照中国法律、行政法规在中国境内成立的企业、事业单位、社会团体以及其他取得收入的组织。因此，行政机关不是企业所得税的纳税人，不征收企业所得税。

3、医院取得的司法鉴定收入，公办学校、医院等非营利组织取得房屋租赁收入是否征收企业所得税？

答：根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（国务院令第512号）第八十五条的规定：企业所得税法第二十六条第（四）项所称符合条件的非营利组织的收入，不包括非营利组织从事营利性活动取得的收入。因此，非营利组织从事营利性活动取得的收入应当征收企业所得税。

4、对于房地产开发经营企业从政府部门取得的地价返还款是作为补贴收入还是冲减土地成本？

答：除非有确切证据证明政府的财政返还款是减免的地价款，否则政府给予企业的地价返还款应作为财政性资金，按照不征税收入的规定处理。

5、核定征收企业取得的非日常经营项目所得如何计算征收企业所得税？* 答：根据《国家税务总局关于企业所得税核定征收有关问题的公告》（国家税务总局公告2012年第27号）文件规定，依法按核定应税所得率方式核定征收企业所得税的企业，取得的转让股权（股票）收入等转让财产收入，应全额计入应税收入额，按照主营项目（业务）确定适用的应税所得率计算征税。依据27号公告精神，从2012起，核定征收企业发生苏地税函〔2009〕283号文件所述的“非日常经营项目”时，应将收入全额计入企业应税收入，按主营项目（业务）确定的应税所得率计算征收企业所得税，不再单独按实核算非日常经营项目所得的方式缴纳企业所得税。

6、实行核定征收所得税的物业公司，其代收代缴的水电费在客户要求其开发票的情况下，这部份发票金额在计征所得税时是否要作为收入计算？* 答：实行核定征收的物业管理企业取得的各项应税收入，包括开具正式发票收取的代收代缴的水电费，在计算缴纳所得税时，应全额按核定征收办法的规定征收企业所得税。

由物业管理企业代收代缴水电费的客户，实际发生的确属代收代缴的水电费，因物业管理企业无法分割开具合法的票据，可以凭物业管理企业的总发票复印件及水电费的分割凭据进行税前扣除。

7、关于核定征收企业利息收入征税的问题：一般核定征收企业所得税的企业（非主要从事资金借贷业务的企业），其利息收入，是否需要按规定核定征收企业所得税。如果需要征收，是利息收入的全额计入收入总额还是按利息收入和财务费用的差额计入收入总额？

答：核定征收企业利息收入的企业所得税处理应区别以下情况分别处理：（1）财务费用性质的银行存款利息不计入；（2）属于经营性的，如企业借款给其他企业而收到的利息、理财产品的利息应计入收入。

8、所得税核定征收企业，营业外收入中有保险赔款（大于赔偿支出），该如何征税？*

答：企业收到的保险赔款大于赔偿支出的部分应并入应税收入总额按规定征收企业所得税。

9、实行核定征收方式的建筑企业，申报企业所得税时是否可以扣除分包部分？ *

答：《2011年上半年所得税政策问题归集》明确，按照国家统一的会计制度规定，建筑安装企业的分包业务应并入总包收入统一核算，且总包业务收入应全额开具发票。所以，核定征收建筑安装企业的分包业务不得从营业收入总额中扣除，应全额按核定应税所得率计征所得税。

10、某啤酒公司采用开瓶有奖、有的瓶盖中有再来一瓶的销售方式，企业兑现奖品啤酒，是视同销售，还是按国税函[2008]875号“企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入”？*

答：该企业的销售方式应属于有奖销售形式，对其销售奖品应视同销售处理。

11、未领取税务登记的小区业主委员会收取的房租收入如何要缴纳所得税？* 答：根据企业所得税法规定，在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织为企业所得税的纳税人，应依法缴纳企业所得税。所以小区业主委员会取得的房租收入应按规定缴纳企业所得税。

12、公司代个人持股，在变更为实际投资人时，以原投资价返还的，如该次返还交易依法院判决、裁定等原因进行变更，是否可以不作转让股权处理？ 答：因股权分置改革造成原由个人出资而由企业代持有的限售股的企业按照国家税务总局2011年39号公告执行。其他情形，根据实质重于形式，对由法院判决、裁定方式变更持股人的，不作股权转让处理。

13、原国有企业在转制过程中剥离的资产，明确规定用途,以后用于退休职工发生的费用，企业却长期挂账（其它应付款），或未用于退休职工发生的费用，该如何处理？*

答：根据企业所得税法及其实施条例的规定，有明确规定用途和明确支付对象，且今后确需支付的，暂不作收入处理。对确实无法支付的应付款项应作为其他收入征收企业所得税。

14、原国有企业实行工效挂钩工资，其应付工资在转制后至今挂账，企业现应付工资按实列支，这部分工效挂钩工资是否继续让其挂账？*

答：国税函〔2009〕98号文和苏地税函〔2009〕80号文对原执行工效挂钩办法企业的工资结余进行了明确的规定，企业应按照文件的规定进行相关的涉税处理。上述文件未明确要求对工效挂钩工资的结余进行一次性税务处理。但在企业清算环节，该结余应按相关政策规定进行涉税处理。

15、被投资单位以盈余公积转增注册资本，作为投资单位而言，投资的计税成本是否随之增加？例：甲对乙投资1000万（占100%），乙以盈余公积转增注册资本500万，则甲的投资计税成本是否为1500万？

答：《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）第四条规定，企业权益性投资取得股息、红利等收入，应以被投资企业股东会或股东大会作出利润分配或转股决定的日期，确定收入的实现。被投资企业将股权(票)溢价所形成的资本公积转为股本的，不作为投资方企业的股息、红利收入，投资方企业也不得增加该项长期投资的计税基础。《企业所得税法》第二十六条规定，符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益为免税收入。依据上述规定，被投资企业用留存收益转增股本，属于股票股利性质的分配行为。对于投资方，实质上是利润分配再投资，对转增的股份确认投资收益。

这部分转增股本应确认为长期股权投资的计税成本。

16、对于存货报废、毁损或变质损失，如金额占企业该类资产计税成本的10%以上，应有专业技术鉴定意见或法定资质中介机构出具专项报告，上述“该类资产计税成本”，是年末余额？当年采购额？还是当年实际结转成本的金额？ 答：一般按期初余额与期末余额的平均值确定。由于各个行业存货管理状况不同，特殊行业的可根据实际情况确定。

17、在企业会计准则中，企业以公允价值计量的投资性房地产，不计提折旧，也不分期摊销，请问在企业所得税汇算清缴时是否可以计提折旧费用扣除？ 答：《企业会计准则》中的投资性房地产对应于企业所得税法中的固定资产或无形资产。企业会计准则中的投资性房地产符合《企业所得税法实施条例》第五十七条或第六十五条规定的固定资产或无形资产确认条件的，按税法规定的折旧或摊销费用，准予在税前扣除。

18、无偿使用房产的代为缴纳的房产税是否可以在税前扣除？

答：税法规定，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。征管实际中，除应按照特别纳税调整办法的规定进行调整外，租赁合同中如明确使用方代为缴纳的房产税视同租金的，代缴的房产税可以扣除。其他情形的，应由税法规定的纳税义务人按规定税前扣除。

19、农村小额贷款公司是否适用金融企业贷款损失准备金的税前扣除政策（财税[2011]104号、财税〔2012〕5号）和贷款利息收入确认政策（国家税务总局公告〔2010〕第23号）？

答：根据中国人民银行《金融机构编码规范》规定，小额贷款公司属于金融机构，可执行上述文件。

20、中小企业信用担保机构的担保赔偿准备金如何进行税前扣除？*

答：根据《财政部国家税务总局关于中小企业信用担保机构有关准备金企业所得税税前扣除政策的通知》（财税〔2012〕25号）文规定，符合条件的中小企业信用担保机构按照不超过当年末担保责任余额1%的比例计提的担保赔偿准备，允许在企业所得税税前扣除，同时将上计提的担保赔偿准备余额转为当期收入。

实际操作中，企业应在按规定计提担保赔偿准备金的同时将上计提的担保准备金余额结转为当期收入，对2011以前未按要求结转余额的企业，在2011汇缴申报时，应将其2011年底前的担保赔偿准备金余额全部结转为当期收入。

21、根据2011年第28号 的第四条：雇主为雇员负担的个人所得税款，应属于个人工资薪金的一部分。凡单独作为企业管理费列支的，在计算企业所得税时不得税前扣除。是否就是说如果将企业代缴的工资薪金个人所得税计入应付职工薪酬科目，就允许企业所得税税前扣除？*

答：雇主为雇员负担个人所得税款的，企业应按个人所得税法的规定进行个人所得税款的计算和扣缴。上述个人所得税款属于个人工资薪金的一部分，在计算企业所得税时，可以按工资薪金项目的规定税前扣除。同时，企业应按会计制度规定进行相应的会计处理。

22、企业员工参加驾驶证、学历教育做账按职工教育经费处理，严格应由个人承担，请问可以并入个人收入征收个人所得税，不纳税调整吗？*

答：

一、企业发生的上述支出应严格按照《财政部关于印发<关于企业职工教育经费提取与使用管理的意见>的通知》(财建[2006]317号)的规定范围列支职工教育经费，按规定进行税前扣除。对不符合职工教育经费范围的应由个人承担部分不得税前扣除。

二、2010年汇缴政策口径；根据国税函[2009]3号文规定，企业应建立较为规范的工资薪金制度。企业制定的工资薪金制度，应明确工资薪金的发放范围、内容和标准，并经董事会或职工代表大会通过。企业按工资薪金制度规定发放的合理的工资薪金支出可以税前扣除。企业超过工资薪金制度规定范围、内容和标准发放的现金或非现金形式的报酬支出，不得税前扣除。

23、非房地产企业购买商品房而缴纳的住房维修基金需要资本化吗？ 答：《企业所得税法实施条例》第五十八条，固定资产按照以下方法确定计税基础：外购的固定资产，以购买价款和支付的相关税费以及直接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出为计税基础。非房地产企业购买商品房而缴纳的住房维修基金作为“支付的相关税费”应计入商品房的计税基础。

24、某企业准备向一投资信托企业融资，但该信托投资公司提出要求以该企业股东的股权质押的形式，即投资者要成为企业的新增股东（根据借款合同规定是形式上的股东），注册资本就是融资金额，但不参与利润分配分配，只取得固定利息收益，借款合同到期就撤出，对于在成为该企业法律上股东的信托投资企业，按合同规定向该企业收取的利息是否可以税前列支？其将来股权变更时的价格是否认可？*

答：应按法定形式进行税务处理。信托投资公司以投资的形式参与企业融资，并取得固定投资收益，不承担公司经营风险，其应按照公司法的规定，征得其他股东同意，并相应修改公司章程等相关材料，且工商部门也按公司法的相关规定进行了工商变更登记。

被投资企业支付的固定收益不得作为利息支出进行税前扣除，应按税后利润分配进行涉税处理。

25、对于关联企业之间资金占用利息的税务处理问题。基层有两种意见：

一、根据2010年汇缴口径，相同税负不作调整；

二、流转税调整了，所得税跟着调整。请明确？*

答：关联企业间资金占用利息的企业所得税处理按照2010年汇缴政策口径执行。如借出方被核定了利息收入交纳了营业税等流转税，其企业所得税是否要核定利息收入仍应按照企业所得税的政策口径处理。

26、企业为投资者等高管人员购买商业保险公司的补充养老保险是在全体职工工资总额5%内扣除，还是参加补充保险员工对应的工资总额5%内扣除，还是不得扣除？ 答：企业为部分投资者或职工支付的补充养老保险，可按照不超过企业人均工资与参加补充保险人数之积的5%部分准予扣除，超过部分，不予扣除。

27、对符合不征税收入条件的企业，如果资金管理办法中明确该部分补贴收入有用于招待费用、工资、职工福利费的那部分，由于招待费、福利费有限额的规定，那不征税收入单独核算时是否要考虑限额？

答：根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十八条规定，企业的不征税收入用于支出所形成的费用或者财产，不得扣除或者计算对应的折旧、摊销扣除，不得在计算应纳税所得额时扣除。补贴收入中按规定用于招待费用、职工福利费的，不考虑限额。

28、企业平价或低价转让股权的，能否参照个人所得税27号公告规定的方法来核定？

答：企业平价或低价转让股权等资产的，按照《国家税务总局关于印发《特别纳税调整实施办法（试行）》的通知》（国税发〔2009〕2号第三十条规定处理，但资产转让价格不得低于转让方计税基础。

29、企业购进固定资产抵扣了进项税额，以后发现此固定资产进项税额不属于可抵扣范围，进项税额转出后折旧如何计算？

答：自发现调整该固定资产的计税基础，以前已计提的折旧不再调整。30、房屋的改扩建及装潢、装修等支出如何在税前扣除？*

答：

1、对改变房屋或者建筑物结构、延长使用年限的支出，应作为改建支出按规定在企业所得税税前扣除；

2、同时符合企业所得税法实施条例第六十九条规定的大修理支出，作为长期待摊费用按规定在税前摊销扣除。

3、其他不符合资本化条件的一般装修支出应区分以下情况进行税务处理： 企业承租房屋发生装修费，作租入固定资产的改建支出处理，按长期待摊费用规定在合同约定的剩余租赁期限分期摊销。如果有确凿证据表明在剩余租赁期限届满之前需要重新装修的，可以在重新装修的当年，将尚未摊销的长期待摊费用一次性计入当期损益并税前扣除。

自用房产在首次使用之前发生的装修费用，应计入固定资产的计税基础，按照固定资产有关规定计提折旧并税前扣除。自用房产在投入使用后发生的装修费用，不符合改建支出条件的，可以作为长期待摊费用处理，按照不低于3年的期限进行摊销扣除。

31、集团公司统借统贷，其分摊到子公司的利息支出费用扣除的内部凭证是否允许其作为有效凭证并据以税前扣除。答：企业在税前扣除时，应能提供证明该支出真实发生的合法、有效凭证。对集团公司能够出具从金融机构取得贷款的证明文件的，其所属企业使用集团公司转贷的金融机构借款支付的利息，不高于按该笔贷款利率计算的利息部分，允许在企业所得税前扣除，同时提供集团公司贷款证明文件、分摊协议和企业支付给集团公司的支付凭证。

32、房地产企业支付的委托贷款利息一般较高，企业向银行支付利息时银行开具了利息票据，企业是否就依据取得的银行利息票据在税前扣除？

答：委托贷款是指由委托人提供资金并承担全部贷款风险，银行作为受托人，根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助回收的贷款。

根据上述规定，企业从银行获得的委托贷款的利息支出，可依据银行利息票据据实在税前扣除。值得注意的是，如果委托人和贷款企业存在关联关系，则应按财政部、国家税务总局《关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》（财税[2008]121号）进行处理。

33、企业发放或报销的通讯补贴、职工旅游等费用如何在企业所得税税前扣除？*

答：企业按规定为职工发放或报销的交通补贴、通讯补贴、住房补贴、独生子女补贴、职工疗养费用、职工旅游费、离退休人员统筹外费用、离退休职工的独生子女一次性补贴以及按规定支付给外籍职工的探亲费、语言训练费和子女教育费等应按照职工福利费的规定在税前扣除。

34、某公司的两个股东都是企业法人，对公司税后利润进行分配，如果两股东协商后同意不按股份比来分，一个分的多一个分的少，那么多分的一方多分到的利润是否还能享受免税收入优惠？

答：实际分得部分和按比例分得部分的差额视同投资成本的收回，减少股东的投资成本。

35、核定征收企业合并，是否适用重组的相关政策？*

答：因核定征收企业不能准确核算资产和负债的计税基础，在上级税务机关未明确之前，暂不适用特殊重组的相关政策。

36、如何确定企业取得的搬迁补偿收入？*

答：搬迁补偿收入的确认应遵循权责发生制原则，即以搬迁协议上约定应付补偿款的时间及金额确认收入；另外，如搬迁补偿取得的是非货币形式的，应当按照公允价值确定金额。

37、政策性搬迁企业购买商铺等商品房，是否可以作为重置资产？* 答：购买商铺用于企业直接经营、或原有商品房被拆迁后重新购置商品房并未改变其原有用途的，可以作为重置资产自搬迁收入中扣除；其他情况如新购买商铺等商品房用于出租、投资等，不得作为重置资产扣除。

优惠类

38、享受企业所得税税收优惠的企业，在税收优惠期内经风险应对发现有未按规定进行税务处理的情况，查增的应纳税所得额，是否可以享受税收优惠？ 答：查增的应纳税所得额可以享受企业所得税的税收优惠，同时可按《税收征收管理法》规定处理。

39、资源综合利用企业在计算应纳税所得额时，减按90％计入当年收入总额。是以取得认定证书月份划分，只就取得证书后的收入减按90％计入当年收入总额，还是取得认定证书当年全部收入均减按90％计入当年收入总额？ 答：以取得认定证书当年取得的资源综合利用收入均减按90%计入当年收入。40、购买股票分红免税投资收益的政策对持有超过12个月的界限如何执行：是从购买日到分红日，还是从购买日到出售日，如从购买日到分红日没有超过12个月，但企业尚未出售的股票分红是否作为免税收入？ 答：按照购买日到分红日计算是否超过12个月。

41、高新技术企业认定标准中，具有大学专科以上学历的科技人员占企业当年职工总数的30%以上，其中研发人员占企业当年职工总数的10%以上，对于这里的科技人员如何界定？是否就是职工中大专学历人员？*

答：根据国科发火〔2008〕172号文第十条第三款规定，高企认定须满足条件：具有大学专科以上学历的科技人员占企业当年职工总数的30%以上，其中研发人员占企业当年职工总数的10%以上。可见研发人员应包含在科技人员当中。根据国科发火〔2008〕362号文规定，企业科技人员是指在企业从事研发活动和其他技术活动的，累计实际工作时间在183天以上的人员。包括：直接科技人员及科技辅助人员。

企业研究开发人员主要包括研究人员、技术人员和辅助人员三类。

42、已取得高新技术企业资格的企业，执行税收优惠政策过程中，税务机关发现企业不具备高新技术企业资格的应如何处理？*

答：根据国税函〔2009〕203号文第五条、第六条规定，纳税终了后至报送纳税申报表以前，已办理减免税手续的高新技术企业应向主管税务机关备案以下资料：

（1）产品（服务）属于《国家重点支持的高新技术领域》规定的范围的说明；（2）企业研究开发费用结构明细表；

（3）企业当年高新技术产品（服务）收入占企业总收入的比例说明；（4）企业具有大学专科以上学历的科技人员占企业当年职工总数的比例说明、研发人员占企业当年职工总数的比例说明。

对未取得高新技术企业资格、或虽取得高新技术企业资格但不符合企业所得税法及实施条例以及本文件有关规定条件的企业，不得享受高新技术企业的优惠；已享受优惠的，应追缴其已减免的企业所得税税款。

43、企业安置残疾职工，有关加计扣除的政策，对其企业投资者在其公司的工资能否加计扣除？*

答：企业享受安置残疾职工工资100%加计扣除税收优惠政策，该政策所指的残疾职工应同时符合财税〔2009〕70号文件所述的4个条件

44、福利企业安置已退休的残疾职工再任职，支付给其的工资是否可在企业所得税前加计扣除？

答：已退休的残疾职工已足额缴纳了社保，企业因其再任职而支付给其的工资只要符合国税函（2009）3号规定的合理工资薪金税前扣除条件，同时符合财税（2009）70号规定的加计扣除的其他条件，经备案后，可以在企业所得税前加计扣除。

45、企业从政府部门取得的财政性资金用于研发费支出的，是否可以享受加计扣除税收优惠？*

答：企业从政府部门取得的财政性资金应严格按照不征税收入的相关规定进行企业所得税处理。对符合不征税收入条件的财政性资金用于研发费支出的，不得享受加计扣除税收优惠，也不得在企业所得税税前扣除。其前已进行税务处理的不再调整。

46、企业因安置残疾人员以及被认定为资源综合利用企业取得的流转税减免税款是否应征收企业所得税？*

答：企业因安置残疾人员以及被认定为资源综合利用企业取得的流转税减免税款，根据财税[2008]151号、财税[2011]70号等文件的规定，如符合不征税收入条件的，可按不征税收入进行税务处理，否则应计入企业取得减免税款当年的收入总额计算缴纳企业所得税。其前已进行税务处理的不再调整。

征管类

47、若税务机关在纳税评估、日常检查中发现上核定征收的企业实际利润水平高于适用应税所得率，如何处理上涉税事项？ 答：《企业所得税核定征收办法（试行）》规定，纳税人的生产经营范围、主营业务发生重大变化，或者应纳税所得额或应纳税额增减变化达到20％的，应及时向税务机关申报调整已确定的应纳税额或应税所得率。因此，对纳税人发生上述情况而未申请调整的，税务机关可以按规定进行调整。

核定征收企业的应税所得率，应根据企业上的实际利润水平进行调整。

48、制造业企业，2012年取得一笔金额较大的场地租赁收入（超全年收入总额50%），由于两行业应税所得率不同，税务机关可否更改其应税所得率？ 答：实行核定征收方式的企业，主营项目（业务）发生变化时，应在当年汇算清缴时，按照变化后的主营项目（业务）重新确定适用的应税所得率计算征税。核定征收企业因发生偶然性经营业务而造成主营项目（业务）变化并按规定调整应税所得率的，如第二年仍实行核定应税所得率征收方式，在确定该应税所得率时应剔除偶然性经营业务的因素。

49、母子公司之间提供服务支付费用是否要凭发票在税前扣除。

答：根据《企业所得税税前扣除凭证管理办法》（苏地税规〔2011〕13号）相关规定，企业支付给境内单位或者个人的应税项目款项时，以该单位或者个人开具的发票为税前扣除的凭证，发票管理有特殊规定的除外。50、企业变更为个人独资企业如何进行税务处理？

答：根据《财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号）规定，企业由法人转变为个人独资企业、合伙企业等非法人组织，或将登记注册地转移至中华人民共和国境外（包括港澳台地区），应视同企业进行清算、分配，股东重新投资成立新企业；企业的全部资产以及股东投资的计税基础均应以公允价值为基础确定。因此，企业变更为个人独资企业的，要办理清算手续。

51、根据25号公告规定：未经申报的损失，不得在税前扣除。企业因政策理解错误，对应报未报且自行扣除的资产损失应如何处理？*

答：2011开始：未按总局2011年25号公告规定履行申报手续而自行扣除的资产损失，应责令企业限期改正。对补充履行申报手续且符合税前扣除条件的可以税前扣除，主管税务机关应依据《征管法》第六十二条的规定，可处二千元以下罚款。对不符合税前扣除条件的，应按《征管法》的相关规定进行处理。

52、企业购入花木（单棵价值20万）死亡，企税税前扣除时是按非正常损失履行备案手续吗？相关资料如何提供？*

答：根据2009所得税汇缴政策口径，对于用于厂区绿化的名贵花木和用于厂内景观的盆景，单位价值在1万元以上的，暂按其他固定资产分5年摊销。对上述资产损失应按固定资产报废、毁损损失税前扣除管理的相关规定履行申报手续并提供相关证据材料。

53、货物运输业代开票纳税人所得税退税：某建筑企业，购买了几台大型运输车辆，负责对外运输，货物运输业在代开票时被统一代征了企业所得税，汇缴后应纳税款小于已被代征的所得税，纳税人根据《国家税务总局关于货物运输业新办企业所得税退税问题的通知》（国税函[2006]249号）提出申请要求退税。问题：因涉及兼营，请问是否可以退税？退税金额如何认定？*

答：根据国税发〔2004〕88号及国税函〔2008〕819号文规定，按代开票纳税人管理的所有单位，在代开货物运输业发票时应按规定预征所得税，预征的所得税年终时进行清算（除核定征收企业外）。上述建筑企业兼营货物运输业务的，其建筑业劳务和运输劳务应分别按行业预警管理要求进行企业所得税纳税申报。对货物运输代开票业务预征的企业所得，符合行业预警管理要求的，可以按规定进行汇缴后退税。

54、企业在执行政策性搬迁企业所得税政策时应向税务机关履行哪些手续？*（1）2012年9月30日前完成政策性搬迁重置的（适用国税函〔2009〕118号）①适用本条政策的企业是指符合政策性搬迁条件，且按照企业搬迁规划已在2012年9月30日前完成搬迁及重置，相关重置资产及费用在2012年9月30日前已实际发生。

②适用本条政策的企业，应在2012的企所税汇算清缴时进行政策性搬迁清算申报，并填报《企业所得税递延收入项目申报表》，无需单独办理备案手续。(2)2012年9月30日之前签订搬迁协议且尚未完成搬迁清算的（适用总局2013年第11号公告）

适用本条政策的企业，应按照总局2012年第40号公告第二十二条、二十三条的规定办理备案手续。

（3）2012年9月30日之后签订搬迁协议的（适用总局2012年第40号公告）适用本条政策的企业，应按照总局2012年第40号公告第二十二条、二十三条的规定办理备案手续。

第三篇：如何办理企业所得税抵缴？

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如何办理企业所得税抵缴？

企业所得税申报的税款抵缴功能是否已启用？

盐田区姜先生来电咨询：请问企业所得税申报的税款抵缴功能是否已启用？从何时开始起可办理税款抵缴？

地税局黄小姐回答：根据《国家税务总局关于印发〈企业所得税汇算清缴管理办法〉的通知》（国税发〔2009〕79号）规定，纳税人在纳税内预缴企业所得税税款超过应纳税款的，可抵缴其下一应缴企业所得税税款。为提升纳税服务水平，我局企业所得税抵缴功能已启用，自2015年第三季度企业所得税季度或申报时，当期应缴纳的税款可以用以前多缴纳的企业所得税款进行抵缴。

办理企业所得税抵缴需提交哪些资料？

罗湖区严先生来电咨询：我司上一内预缴企业所得税税款超过应纳税款，请问办理企业所得税抵缴需提交哪些资料？可抵缴企业所得税款有什么限制？

地税局杨先生回答：纳税人进行企业所得税季度或申报（不缴款）时，在申报期内到主管地税机关办税服务大厅办理抵缴。

（一）办理企业所得税抵缴需提交以下资料:

1.《退抵税申请表》；

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2.完税凭证复印件（验原件）；

3.抵税的企业所得税季度和申报表；

4.税务登记证副本（验原件）。

抵税超过3年的，需提供《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》（国家税务总局公告2012年第15号）第六条所指的专项申报及说明。

（二）纳税人近3年内多缴的税款可以抵缴。

例如：纳税人办理2015年预缴申报或申报时，其2012~2014多缴的企业所得税款可以抵缴当期的应缴税款。

纳税人如符合《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》（国家税务总局公告2012年第15号）第六条规定：“对企业发现以前实际发生的、按照税收规定应在企业所得税前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企业做出专项申报及说明后，准予追补至该项目发生计算扣除，但追补确认期限不得超过5年。企业由于上述原因多缴的企业所得税税款，可以在追补确认企业所得税应纳税款中抵扣，不足抵扣的，可以向以后递延抵扣或申请退税。”请按文件规定办理。

随增值税附征的城市维护建设税以及教育费附加是否可以申请退还？

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罗湖区尹先生来电咨询：我公司是一家图书零售企业，已退还2013年缴纳的图书零售环节增值税，请问随增值税附征的城市维护建设税以及教育费附加是否可以申请退还？

地税局杨先生回答：根据《财政部 国家税务总局关于延续宣传文化增值税和营业税优惠政策的通知》（财税〔2013〕87号）的规定，自2013年1月1日起至2017年12月31日，免征图书批发、零售环节增值税。

同时，根据《财政部关于城市维护建设税几个具体业务问题的补充规定》（财税字〔1985〕143号）以及《财政部关于征收教育费附加几个具体问题的通知》（财税字〔1986〕120号）的规定，对由于减免增值税而发生退税的，同时退还已征收的城市维护建设税和教育费附加。

因此，对图书零售环节免征增值税而发生退税的，同时退还已征收的城市维护建设税和教育费附加。

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第四篇：企业所得税抵缴问题解答

企业所得税抵缴问题解答

1、什么是企业所得税可抵税款？

纳税人在企业所得税申报表“本年应补（退）的所得税额”行次填写的负数金额为可抵税款，可以在以后属期的企业所得税季度或申报中抵缴当期应缴的企业所得税。

2、可抵缴企业所得税款有什么限制？

纳税人近3年内多缴的税款可以抵缴。例如：纳税人办理2015年预缴申报或申报时，其2012-2014多缴的企业所得税款可以抵缴当期的应缴税款。

纳税人如符合《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》（国家税务总局公告2012年第15号）第六条规定：“对企业发现以前实际发生的、按照税收规定应在企业所得税前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企业做出专项申报及说明后，准予追补至该项目发生计算扣除，但追补确认期限不得超过5年。企业由于上述原因多缴的企业所得税税款，可以在追补确认企业所得税应纳税款中抵扣，不足抵扣的，可以向以后递延抵扣或申请退税”，按文件规定办理。

3、如何办理企业所得税抵缴？

纳税人进行企业所得税季度或申报（不缴款）时，在申报期内到主管地税机关办税服务大厅办理抵缴。

4、办理企业所得税抵缴需提交什么资料？

《退抵税申请表》；完税凭证复印件（验原件）；抵税的企业所得税季度和申报表；税务登记证副本（验原件）。

抵税超过3年的，需提供《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》（国家税务总局公告2012年第15号）第六条所指的专项申报及说明。

5、企业所得税抵缴有哪些限制条件？

纳税人在企业所得税季度或申报期内才能抵税，逾期申报不能抵税；跨地区汇总纳税人、进行了跨区迁移的纳税人不能抵税。不能抵税的纳税人可申请办理退税。

6、企业申报当期无税可抵怎么办？

纳税人可按照我局企业所得税汇算清缴退税流程，申请办理企业所得税汇算清缴退税。办理退税提交的资料：《退抵税申请表》；完税凭证复印件（验原件）；退税当企业所得税季度和申报表；税务登记证副本（验原件）。

第五篇：房地产企业所得税汇缴查帐报告审核指引

房地产企业所得税汇缴查帐报告审核指引

（2007年版）

第一章 总则

第一条 为指导我市注册税务师、注册会计师出具房地产开发企业所得税汇算清缴查帐报告工作，提高查帐报告质量，依法维护纳税人的合法权益，依据《注册税务师管理暂行办法》（国家税务总局第14号令）、国家税务总局关于房地产开发企业所得税的有关政策规定，结合我市实际情况，特制定本指引供各注册税务师事务所、注册会计师事务所参考。

第二条 具有在我市出具所得税汇算清缴查帐报告资格的税务师事务所、会计师事务所（以下简称为受托人）受房地产企业委托（以下简称委托方）出具查帐报告时，在遵守有关税收法律、行政法规的前提下，结合委托人的具体情况，参考本指引的相关条款进行涉税事项审核。在审核过程中，如果遇到本指引未提供的情况，应依据国家有关税收法律、行政法规的规定，按照行业规范的要求合理运用专业判断。

第三条 由于审核中存在的固有限制影响受托人发现重大错报的能力，受托人按照税法的规定及执业准则实施审核工作，只能对纳税申报表整体不存在重大错报获取合理保证，而不能对纳税申报表整体不存在重大错报获取绝对保证，因而在审核过程中，受托人及其从业人员应当保持职业怀疑态度，充分考虑可能存在导致纳税申报表发生重大错报的情形。

第四条 审核过程应该有完整、真实的记录，审核结论应该有计算、测试、评估、分析的过程、结果及证据支持。审核过程、审核结论、证据形成工作底稿。

第五条 受托人应当保持职业敏感性，对用常规方法不能充分取证和开展审核，且又无法实施其他审核方法的重大涉税事项，应及时向主管税务机关报告。如对该事项的适用税收政策有疑问的，也应向主管税务机关反映。

第六条 受托人应当保持职业谨慎性，对于委托人存在以下问题导致审核范围和审核过程受到限制的，应出具有保留意见的查帐报告：

（一）委托人无法提供审核所必需的资料；

（二）委托人帐册混乱，难以实施帐务审查；

（三）委托人内部控制制度不健全，受托人出于谨慎性原则，对其提供资料的真实性、完整性、准确性持保留意见；

（四）存在对应纳税所得额有重大影响的涉税问题，预见在汇缴期内无法得到解决；

（五）在对应纳税所得额有重大影响的涉税问题的税收政策上不明确，预见在汇缴期内无法得到明确。

（六）其他特殊情况。

第二章 审核前的准备

第七条 受托人首次接受委托出具企业所得税汇算清缴查帐报告，应当了解委托人的基本经营情况、组织结构、内部控制制度等，评估可行性、风险与工作重点。如果涉及的会计报表和纳税申报表期初余额，或在需要发表审核意见的当期会计报表和纳税申报表中使用了前期报表的数据，受托人应进行适当的审查。

第八条 期初余额的审核程序主要包括以下几项：

（一）分析上期期末余额是否已正确结转至本期，或者已恰当地重新表述，上期审核调整分录是否正确入账。

（二）了解上期财务报告和纳税申报表是否经过会计师事务所或税务师事务所审核。

（三）了解注册会计师是否对上期会计报表出具了非标准审计报告，若是则受托人应查清原因，并应特别关注其中与本期会计报表有关的部分。

（四）如实施上述审核程序仍不能获取充分、适当的鉴证证据，或前期会计报表未经审计，应对期初余额实施以下鉴证程序：

1、询问委托单位管理部门。

2、审阅委托单位上期会计记录及相关资料。

3、通过对本期会计报表实施的审核程序进行证实。

4、补充实施适当的实质性测试审核程序。

第三章 开发项目基本情况的审核

第九条 受托人应该获取有关证据，在查帐报告中披露委托人开发项目的地理位臵、占地面积、开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积、已售面积等基本情况。

第十条 受托人可以采取注册税务师和注册税务师行业的取证、分析方法评价委托人的会计核算情况对各审核项目的影响，包括会计政策的选择和运用，是否符合适用的会计准则、相关会计制度，是否符合被鉴证单位的具体情况。

第四章 成本的审核

第一节 开发成本（生产成本）的审核

第十一条 房地产开发成本的审核项目主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费等。基本方法包括但不限于：

（一）评价开发成本和相关费用的内控制度是否存在和有效并一贯遵守。

（二）取得或编制开发成本、费用项目明细表，复核加计正确，并与报表、总账、明细账及有关的申报表等核对。

（三）了解委托人成本、费用的合同及协议的执行情况，抽查大额成本、费用项目，审核当期支付的开发成本、费用项目是否取得合法、有效的原始凭证和审批手续，会计处理是否正确。

（四）审核本期实际发生的开发成本、费用是否按成本对象进行归集和分配，注意会计成本与计税成本的差异。

（五）审核预提尚未支付的开发成本、费用是否按税法规定在税前进行扣除。

第十二条 土地征用及拆迁补偿的审核：针对拆迁补偿中产权臵换、货币补偿、产权臵换和货币补偿相结合的三种形式重点审核其入账金额的真实性及准确性。如果以房屋回迁的形式作为拆迁户的补偿，其所得税的计征参照国税发[2006]31号文，同时审核相关成本结转是否正确。

第十三条 前期工程费的审核：前期工程费在完工与未完工项目之间的分配是否正确。第十四条 对于建筑安装工程费的审核，应当关注委托人支付工程款（包括进度款）时是否依法取得承建商提供的由工程所在地税务机关监制的发票，如果未取得的，应当建议委托人在本次审核结束前取得发票，否则应作纳税调整增加处理。具体审核要求：

(一)出包方式

采用这种方式施工发生的建筑安装工程费用，应根据企业承付的已完工程或工程进度的“工程价款结算账单”，审核计入建筑安装工程费成本项目。对于企业按照合同规定给承包单位的备料款，要审核其在发生时、工程进度领料抵冲时是否符合会计制度、税法规定。并结合以下方法：

1.实地查看企业建设项目的工程进展情况，必要时可向建筑监理公司取证。2.审核开发商是否利用关联企业（尤其是各企业适用不同的征收方式、不同税率、不同时段享受税收优惠时）承包或分包工程，通过加大或缩小建筑安装成本造价，虚增或虚减工程量等非法手段减少或转移利润。重点要放在工程费数据的复核上，结合帐载数据、预算、建安合同和结算等相关资料进行复核检查。

3.获取企业提供的竣工结算书进行审核。审核房地产开发企业是否严格按照下面规定，正确使用“开发成本——某小区——建筑安装工程费—某施工单位”和“预付账款—预付工程款”两个会计科目进行工程结算：

（1）按工程承包合同或协议办理预付备料款。

（2）由施工单位按照双方确定的结算方式开列月（阶段）施工作业计划和工程价款预支单，开发商办理工程预支工程进度款。

（3）施工单位月末（或阶段完成）呈报已完工程月（或阶段）报表和工程价款结算账单，开发商按规定抵扣工程备料款和预付工程款，办理工程结算；其中工程价款结算账单必须由开发商委托的监理公司委派的监理工程师的签字。

（4）办理年终已完工程竣工、未完工程盘点和年终结算。（5）工程竣工时，编写工程竣工报告，办理工程竣工结算。

(二)自营方式

采用这种方式施工所发生的各项建筑安装工程费用，都应按照实际发生数计入有关成本核算对象的建筑安装工程费用成本项目。审查时应注意：

1.取得相关资料：

（1）预计工程总成本、累计已发生成本以及完工合同尚需发生的成本；

（2）本年和累计的已在利润表中确认的合同收入、合同成本、毛利及毛利率；

（3）本年和累计的工程工作量；

2.关注项目成本核算的具体内容：

（1）对人工费审查时关注是否有虚报人数，夸大工资支付额。在审核时，要正确划分雇员与非雇员的区别，对委托人支付非雇员劳务报酬未依法取得劳务发生地税务机关监制的发票的，应当建议委托人在本次鉴证结束前取得发票，否则应作纳税调整增加处理。

（2）材料费审查时结合材料领用存登记簿，检查材料领购是否正确，单据是否齐备。

（3）机械使用费的审查，对于使用外单位施工机械的租赁费的审查，应结合租赁合同检查是否有虚增成本费用；对于使用自有施工机械所发生的机械使用费的审查，应重点关注计提的该项机械设备折旧是否正确。

（4）其他直接费及管理费的审核，应关注数据资料的来源是否真实、准确、完整，手续是否齐备。

第十五条 基础设施建设费的审查：重点审查纳税人与承包方是否存在关联关系及是否按照市场原则进行交易；基础设施建设费在完工与未完工项目之间的分配是否正确。

第十六条 公共配套设施费的审查：

（一）建成后产权属于房地产开发企业继续从事生产经营活动的绿地、花园、停车场、商业网点、教育设施及会所等，其相应支出不能计入开发产品建造成本。

（二）对开发商预提的配套设施费，在预提必须进行纳税调整增加，实际发生并动用预提配套设施费时，可作纳税调整减少。

第十七条 开发间接费的审查：

（一）开办费的归集摊销是否正确，是否按规定进行了纳税调整。

（二）审核借款费用的归集与分配是否正确。

（三）对周转房要注意摊销是否正确，有偿转让配套项目和大配套项目之间是否已分摊。

（四）对企业资本化利息的审查：检查企业“长期借款”、“短期借款”，了解企业资金来源情况；检查企业“财务费用”等科目，判别企业列支的金额是否超过规定标准；检查企业资金往来科目，针对长期挂账情况，分清是借入资金还是借出资金，是否属关联企业。

第十八条 对其他事项的审查：

（一）对于已完工的项目，审核从开发成本转入开发产品的金额是否正确，包括计算标准（面积）、单价、金额是否合理、合规。

（二）成本对象在建造过程中如单项或单位工程发生报废和毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按税收规定扣除。

（三）开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲臵费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按税收规定在税前扣除。

（四）检查有无不合法有效凭证入账现象。检查时可以与合同协议进行比对，检查构成房地产成本的各类费用的支付凭证是否合法、真实、有效。有无收受虚开、代开、伪造的假发票等不合法的发票入账支付费用。

（五）区别会计核算的权责发生制和合理性原则与税法所强调的实际发生和合法性在成本、费用确认上的差异。

第二节 开发产品（周转房、出租开发产品、库存商品）的审核

第十九条 对开发产品的审核范围包括：开发项目已经完工，达到可销售状态或可使用状态，在会计核算上已经计入存货或固定资产项目，包括自行开发转入，此外还涉及接受投资、接受捐赠、对外投资、合作开发转入、盘盈等项目。

第二十条 自行开发产品转入的审核：主要审核自行开发产品是否完工，是否符合税法规定的条件，实地检查自行开发产品，审核其真实性。

第二十一条 视同销售转入(委托人接受投资、捐赠、拍卖、重组等)开发产品的审核：

（一）接受投资、捐赠等取得的开发产品是否有相应的合同或协议，合同或协议的价款与帐表是否一致。

（二）审核接受捐赠是否记入应纳税所得额。应当注意“资本公积”科目的发生额。

（三）实地查看实物资产，审核接受投资捐赠的真实性。

（四）考虑会计成本与计税成本的差异。例如取得“烂尾楼”等开发半成品的成本差异。

第二十二条 视同销售转出开发产品的审核：审查视同销售转出的会计处理是否正确，是否有合法、有效的原始凭证和审批手续，是否按规定调增应纳税所得额。

第二十三条 合作开发转入的审核：审核合作开发转入开发产品是否有相应的合同或协议，合同或协议的价款与帐表是否一致。实地查看实物资产，审核合作伙伴转入是否真实。

第二十四条 合作开发转出开发产品的审核：审核合作开发转出是否有相应的合同或协议，合同或协议的价款与帐表是否一致。

第二十五条 实质性损害减少的审核：

（一）审核实质性损害减少是发生在工程项目完工前还是工程项目完工后，完工前发生的实质性损害减少是否直接记入未完工项目的成本；完工后发生的实质性损害减少的净损失减除责任人赔偿，保险赔偿后的余额是否已经主管税务机关审核或备案，或者经合法的中介机构鉴证。

（二）审查纳税申报表，审查不合法的实质性损害减少是否调增应纳税所得额。

（三）审查开发产品贷方发生额，审查是否有实质性损害减少的开发产品未记入营业外支出，而是记入成本费用类科目，并审查其是否合理。

第二十六条 盘盈的审核：审查营业外收入科目，抽查大额项目，并实地查看，审查盘盈的真实性。

第二十七条 盘亏的审核：

（一）审查营业外支出科目，抽查大额项目，审查盘亏的真实性。

（二）审核盘亏的净损失减除责任人赔偿，保险赔偿后的余额是否已经主管税务机关审核或备案，或者经合法的中介机构鉴证。

第二十八条 出租开发产品的审核：

（一）审查开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前,与承租人签订租赁预约协议的,自开发产品交付承租人使用之日起,出租方确认收入的金额是否正确。

（二）审查纳税申报表，检查出租开发产品是否缴纳营业税、房产税、城市维护建设税、教育费附加、印花税等税费，适用税率和计算结果是否正确。

（三）审查其他业务收入明细账，检查出租开发产品的完整性。第二十九条 结转固定资产的审核：

（一）审查开发企业将开发产品转作固定资产是否按税法的规定视同销售处理。

（二）商品房转入经营性资产折旧的计提是否正确，计税成本和会计成本计提的折旧差异额是否调整当应纳税所得额，在以后出售时是否按计税成本税前扣除。

第三十条 期末余额的审核：编制期末余额审核表，加计汇总并与明细账合计数、总账、报表核对，审查是否相符。

第三节 销售成本（经营成本、主营业务成本）的审核

第三十一条 对“销售成本”、“计税成本”的审核包括国税发[2006]31号文明确的确认销售和视同销售所对应的计税成本的审核。

第三十二条 销售现楼的项目，受托人应了解委托人在会计上确认销售实现的标准，对照委托人是否按照国税发[2006]31号文明确规定的时点，作为税收上确认收入的实现，并同时结转销售成本。如果发现有差异，应当进一步跟踪审核。受托人通常应按照以下方面考虑现楼销售成本的结转：

（一）审核销售成本的结转是否正确，审查在记账凭证后附的“成本计算单”，是否详细列明根据“开发成本”各明细科目计算各建设项目的单位成本过程,应当运用职业判断，评价证据的充分性和适当性。

（二）查明主营业务成本的确认原则、方法，注意是否符合会计准则和会计制度规定的配比原则，前后期是否一致。

（三）应通过审查主营业务收入与主营业务成本等账户及其有关原始凭证，分析企业的经营收入与经营成本口径是否一致。

第三十三条 预售收入结转销售：预售收入本应对应未完工产品，按照国税发【2006】31号文件，采用预售方式在会计上和税收上都无须结转销售成本，待符合完工产品条件后再按规定结转销售收入和成本，房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现销售收入的开发产品的成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。

可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积

已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本 在分期收款方式销售产品的条件下，还应当在上式基础上按照每期销售收入占整套商品房应计销售收入总额的比例，配比地计算相应的计税成本。

（一）审查企业是否分清项目，成本计算是否正确，检查时要仔细核对有关合同和立项书，检查预计单位面积开发成本是否准确，有无故意提高单位面积开发成本，造成多转成本。有无多计开发产品单位工程成本和已售商品房面积。

（二）审查成本对象总成本，是否按计算公式：成本对象总成本=（土地征用费＋拆迁补偿费＋前期费用＋基础设施费 ＋ 设计不可转让的配套设施造价 ＋ 建安工程招标价格 ＋ 开发间接费）/预计开发面积，求出预计单位面积开发成本，验算计算是否正确。

（三）重点要放在建筑安装工程费数据的复核上，要结合账载数据、预算、建安合同和结算等相关资料进行复核检查。

（四）审查有无将土地成本、前期工程费、基础设施费、不能转让的配套设施费，开发间接费直接记入开发产品成本，而不摊入可有偿转让的配套设施、自用房产、出租房产的成本中，增加销售成本。

（五）在检查中要注意，房地产项目中建造的各类营业性的“会所”是否按规定作为固定资产管理。有无将应记入开发产品的开发成本直接转入销售成本，造成提前结转成本，少纳税款。

（六）重点审查开发产品科目的贷方是否按销售房屋面积结转销售成本。

（七）开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。

第三十四条 审查已出租的房产或周转房再销售时，结转成本是否正确，有无重复扣除已提折旧或已摊销费用，造成多转成本现象。

第三十五条 审查视同销售业务收入确认的时间、计税价格、计税成本是否符合税法规定。

第三十六条 委托代销的审核：

（一）应注意查明有无商品未销售、编制虚假代销清单、虚增本期销售成本的现象。

（二）代销确认收入的时间、计税价格、计税成本是否符合税法规定。第三十七条 合作开发的审核。约定向投资各方分配开发产品的或者分配项目利润的，其确认收入的时间、计税价格、计税成本是否符合税法规定。

第四章 收入和主营业务税金及附加的审核 第三十八条 收入鉴证的基本方法包括但不限于：

（一）评价收入内部控制是否存在、有效且一贯遵守。

（二）取得或编制收入项目明细表，复核加计正确，并与报表、总账、明细账及有关的申报表等核对。

（三）了解纳税人各类合同、协议的执行情况，抽查大额收入项目，核实纳税人收入是否存在漏记、错记、隐瞒或虚记的行为。

（四）查明收入的确认原则、方法，注意会计制度与税法之间对收入确认的时间及金额上的差异。

第三十九条

受托人应当验证收入在应税与减免税项目之间是否准确划分，对于未完工开发产品是否存在高预计计税毛利率的收入记入低预计计税毛利率的收入情况，是否符合税法的有关规定。第四十条 受托人可以运用截止性测试收入的准确性、完整性。检查决算日前后若干日的销售清单（或销售发票、账簿记录），观察截止决算日销售收入记录有否跨的现象。

第四十一条

“预售收入备查簿”的审查：审查企业按照项目（滚动开发的，按期）设立的预售收入备查簿，注明：购买者、购买房屋具体位臵（栋、单元、室）、建筑面积（套内建筑面积）、合同号、合同签订日期、合同金额、确权尾差金额、交付使用日期、房产证办理日期、付款方式、预售款、预售日期、预售款确认收入日期、已纳税金、预售款确认收入金额、预售款确认收入时结转的成本。

第四十二条 确认销售退回、销售折扣与折让业务是否真实，内容是否完整，相关手续是否符合规定，折扣与折让的计算和会计处理是否正确。重点审查给予关联企业的销售折扣与折让是否合理，是否有利用销售折扣和折让转利于关联单位等情况。

第四十三条

审核委托人对于完工开发产品是否按税法的有关规定进行税务处理。

第四十四条 审核委托人对于以土地使用权投资开发项目是否按规定进行税务处理。

第四十五条 审核委托人对于开发产品视同销售行为是否按规定进行税务处理。

第四十六条 审核委托人对于代建工程和提供劳务是否按规定进行税务处理。

第四十七条 审核委托人资产评估增值是否按规定调增应纳税所得额。第四十八条 审查采用预收款方式销售不动产、转让土地使用权的，有无不按预售收入（含定金）缴纳营业税及附加，检查不申报或者少申报税款的现象。以上营业税及附加既可以当期申报税前扣除，也可以先作为长期待摊费用处理，待实现销售时再申报税前扣除。

第四十九条

审查委托人采用“还本”方式销售商品房和以房产补偿给拆迁户时，是否按规定申报纳税税费。

第五十条

审查银行按揭款收入有无申报纳税，有无挂在往来账如“其他应付款”不作预收账款申报纳税。

第五十一条

审查以房换地的，在房产移交使用时有否视同销售不动产申报缴纳税款。

第五十二条 审查销售不动产过程中收取的价外费用如管道煤气开户费等收益是否申报纳税。

第五十三条

审查将房产、土地等不动产或无形资产抵债转让给其他单位或被法院拍卖的房产，是否按规定申报纳税。

第五十四条

审查开发商将未售出的房屋、商铺、车位出租，其取得的租金收入是否申报纳税。

第五十五条 审查聘请境外企业进行设计、施工、监理、销售策划、代销包销业务，境外单位是否已缴纳相关税费。

第五十六条 审查销售给关联企业的房屋价格是否合理；将不动产无偿赠与他人是否视同销售不动产申报纳税；纳税人转让在建项目是否按规定申报纳税。

第五章 附则

第五十七条 本指引适用内资房地产企业，外资房地产企业也可参照使用。第五十八条 本指引由xx省xxx市国家税务局和xxx市地方税务局的相关业务科室负责解释。