预告登记制度的完善[定稿]

第一篇：预告登记制度的完善[定稿]

浅析我国不动产预告登记制度

若晓春一梦

【摘要】不动产预告登记制度是不动产登记制度中一项重要制度，我国物权法也对此进行了规定。不动产预告登记将债权物权化，赋予债权请求权以物权性质的排他效力。其价值在于保障预告登记权利人的权利，保护交易安全，维护市场信用等，特别是以抑制商品房买卖中“一房多售”为典型。当前立法在很大程度上起到了保护交易安全与公平的作用，但还是存在不足。

【关键词】不动产预告登记交易安全

不动产预告登记制度对应于本登记，是为补充不动产登记的公信力的缺陷而设立的一种制度。所谓不动产预告登记，是指当事人签订房屋买卖协议或者不动产物权的协议时，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。笔者在本文中将对不动产预告登记制度相关问题进行简单的探讨和分析。

一、预告登记的法律地位以及适用范围

（一）关于预告登记的立法现状

在《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。在我国，不动产物权的公示方法为登记，而预告登记的目的在于保障债权的实现，通过预告登记使一项旨在引起不动产物权变动的债权请求权获得某些物权的效力，进而使该债权获得保全。也就是说，预告登记的一个主要功能就是保障不动产交易安全，确保债权的实现。

（二）预告登记的适用范围

所谓预告登记的适用范围是指与高高登记制度在何种情形下适用的问题，根据我国现行物权法的规定，预告登记的范围应包括房屋或者其他不动产物权的交易，在这里体现的是物权法定原则，即物权的种类法定，质言之在交易的过程中适用预告登记的物权种类法定。对于适用预告登记的情形我国立法上“采用了列举加一般条框并用的方式。” ①

在预告登记的适用上，实际只是包括两种情形的请求权：一种是以不动产物权的取得变更丧失为内容的请求权，一种是为附有起始期、停止条件或其他可于将来确定有关不动产物权变动的请求权。在我国的实践中，为了防止“一物二卖”甚至“一物多卖”的现象，物权法的预告登记制度确保了交易安全，保障了所有权的实现。当然，根据《物权法》的规定，不动产物权的变更不仅仅只是所有权的取得、变更、消灭，还包括设定他物权以及他物权的变动，所以，我国当前的预告登记的适用范围应该包括以下几个方面：（1）不动产物权的所有权额取得、变更和消灭的请求权；（2）用益物权的设定、移转、变更和消灭的请求权，如国有土地使用权与农村土地承包经营权的设定、移转、变更或消灭，也可以适用预告登记；（3）有关的特殊不动产物权，如建筑工程承包人的优先受偿权、优先购买权等；（4）附条件或者附期限的不动产物权请求权。

二、预告登记的效力②

（一）预告登记的保全效力

预告登记的保全权利的效力，是其在保全对象上所表现的作用，又称为预告登记的担保作用，即“防止不动产权利人违反义务对不动产进行处分”。根③

据物权法规定，预告登记后，登记名义人处分不动产时，其与第三人订立的合同的债权效力不受影响，但是在法定的时间范围内绝对不能发生物权变动的法律效果。这一规定对于避免不必要的纠纷，确立预告登记担保效力是十分必要的。

（二）预告登记的顺位效力

预告登记的顺位效力体现在保全债权请求权的顺位，即“因预告登记而使得该请求权具有排斥后序登记权利的效力”，这是预告登记对依本登记取得的④

①

② 欧世龙等著《物权法实施中的若干问题研究》第98页浙江大学出版社2008年12月关于预告登记的效力问题主要有“三效力说”和“四效力说”。笔者在这里采用“三效力说”进行学习探究。

③ 王星《浅谈我国〈物权法〉中的不动产预告登记制度》 刊登于《法制与社会》2007年12月 ④欧世龙等著《物权法实施中的若干问题研究》第102页浙江大学出版社2008年12月

物权所具有的保障作用。因为预告登记的顺位效力的存在第三人不得无视预告登记的存在，并且预告登记人认识到预告登记人在法定期限内为本登记的可能性，从而限制其妨害预告登记所保全的权利顺位的行为，并且第三人不得以不知预告登记为由而与预告登记人进行善意抗辩。其中也体现了预告登记具有预警的效力，现行《物权法》明确规定了预告登记的物权效力，但是对于预告登记完成后的其他登记行为也未予禁止。预告登记本身所具有的防御性与当前立法的不明确是存在矛盾的，因此可以在将来的不动产登记立法中将这个问题明确化。

（三）预告登记的完善效力

“预告登记的完善效力，即预告登记的权利已经表现出将来物权权利的某种效力，在一定场合可以被当作将来完整的权利看待。”预告登记的完善效力⑤

是以受保全的权利具有类似于物权的特征为前提。主要体现在以下两个方面，一是破产保护效力；例如，甲将其一栋房屋出卖给乙，约定两年后交付，买受人乙为了担保此项债权请求权而进行了告登记，如果不久甲破产了，此时乙虽然并非该不动产的所有权人而只是债权人，但是由于进行了预告登记，所以他有权要求甲的破产管理人将该房屋交付给他。二是对因公权力的行使而发生的不动产物权变动的排他效力在我国因公权力的行使导致物权变动的事实时有发生，最明显和常见的就是在征地、房屋拆迁的过程中；此外，在相对人死亡时，预估登记的完善效力依然存在，继承人不得以继承由而请求剔除不动产上的预告登记。

三、预告登记的消灭

对于不动产预告登记消灭的原因，由《物权法》第20条可以看出有两种：一是预告登记保全的债券请求权的消灭导致预告登记的消灭。如果居于主导地位的债权因为无效、被撤销或被解除等原因而消灭时，由于预告登记制度本身的附随性，其自然归于消灭；二是自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记便失效。预告登记虽然具有一定的法定效力，使债权具有物权的性质，但是实际上并没有实现预告登记权利人的物权，所以如果债权请求权人在法定的三各月内不积极行使其请求权，导致法定或约定时效已过，那⑤ 【德】曼弗雷德·沃尔夫著吴越、李大雪译《物权法》第18页法律出版社2002年

么，预告登记的效力自然消灭。但是如果预告登记人明确作出放弃已经进行预告登记的权利，笔者认为是可以导致预告登记的消灭的。因为在这个放弃的过程中权利人实际放弃的是债权请求权，所以是可以导致权利义务消灭的。

对于不动产预告登记消灭的程序，《物权法》并没有做出明确的规定。但笔者认为如果预告登记消灭事由出现后当事人双方或者利害关系人应该经过合意进行申请，注销登记。同时也不排除单方进行申请，注销登记的可能性和可行性。如果将预告登记消灭程序法定化以后，可以排除在交易过程中对抗第三人交易，降低交易成本。

四、小结

在当前的市场经济状态下，不动产预告登记制度的目的是保障交易安全，降低交易成本，稳定市场秩序。同时我国立法将不动产预告登记制度纳入其中，也是体现了与国际接轨，促进社会主义市场经济发展的目标。预告登记制度在其确定的范围内，以保全效力为前提，在一定程度上实现和保障了顺位效力和完善效力，保护了在交易过程中的预告登记权利人的债权请求权，起到了“保护弱势”的作用，也在一定程度上遏制了“一房二卖”的情形，但是就当前的立法现状来看，其中还是存在以下不足：（1）预告登记的发生要件中应该将登记义务人的同意明确为独立的要件；（2）应该规定假处分制度；⑥（3）对预告登记顺位效力的保障不足，笔者认为应明确禁止登记义务人在法定期限内对不动产进行可能损害登记权利人利益的登记；（4）对预告登记的消灭程序应该有比较明确的规定。

⑥ 假处分是法院为保全某项请求权而做出的有临时效力的指令，类似于我国司法中的保全措施。

参考文献：

1、欧世龙等著《物权法实施中的若干问题研究》浙江

大学出版社2008年12月

2、孙鹏著《物权公示论——以物权变动为中心》北

京：法律出版社2004年5月

3、陆建超 《构建我国不动产预告登记制度的思考》刊登于

《中国房地产金融》2007年第1期

4、王星《浅谈我国《物权法》中的不动产预告登记制度》

刊登于 《法制与社会》2007年12月

5、陈文娟《浅议不动产预告登记的效力——析《物权法》

第20 条》刊登于《法制与社会》2009年1月

6、吴访非宇光《透析《物权法》不动产预告登记制度》刊

登于《沈阳干部学刊》2008年2月

7、杨建《我国不动产预告登记制度之若干思考》刊登于

《法制与社会》2006年9月

第二篇：浅谈我国预告登记制度存在的问题及完善

浅谈我国预告登记制度存在的问题及完善

摘 要

随着我国市场经济的不断发展和城市住房体制改革的推进，我国不动产交易市场十分活跃，为了规范不动产交易，2007年颁布的《物权法》规定了不动产登记制度，尤其是不动产的预告登记制度。不动产的预告登记避免了“一物二卖”等社会现象的出现，对保全债权人以不动产物权变动为标的的债权请求权意义重大，同时也弥补了我国不动产登记制度体系的空白，是我国不动产登记制度发展的一大进步。然而我国不动产预告登记制度仍处于初创阶段，虽有《物权法》的规定，但仍有许多不足之处需要完善。文章通过对预告登记的概念、特点和社会意义进行分析，结合我国预告登记制度的现状，对预告登记的范围、法律效力、登记机关等方面提出一些观点和看法，希望能对我国预告登记的发展起到作用。

关键词：不动产登记；预告登记；物权法

Abstract With the continuous development of China's market economy and the promotion of urban housing reform, China's property market is very active, in order to regulate real estate transactions, issued in 2007, “Property Law” stipulates that the real estate registration system, in particular the notice of real property registration system.Notice of registration of real estate to avoid the “One Thing sell” and other social phenomena, on the preservation of real property for the creditor to creditor claims the subject of great significance, but also make up a system of real estate registration system in the bank,is China's Real Estate Register a great progress in institutional development.Advance notice registration system in China is still in its infancy, although the “Property Law” provision, but there are still many shortcomings to be perfected.Based on the notice of registration of the concept, characteristics, and social significance of the analysis, combined with our notice of the status of the registration system, registration of the notice of the scope of the force of law, the registration authority and other aspects of some of the views and opinions in the hope of the development of advance notice registration play a role.Keywords: Registration of Caution;Real estate;Property law

一、绪论

不动产预告登记制度是与本登记相对应的一项登记制度，是为了保全登记请求权而为的一种登记。是指在当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或尚未成就时，为保全将来物权变动的债权请求权而对其进行的登记。预告登记的实质是限制不动产权利人的处分权，以达到保障债权请求权在将来顺利实现的目的。由于预告登记所保全的请求权因预告登记的存在而成为一种物权化的债权，因此在预告登记推进为本登记时，不动产权利人对不动产物权所进行的处分，在与本登记有妨碍的范围内无效。

（一）论文研究的背景

随着我国市场经济的不断发展和城市住房体制改革的推进，我国不动产交易市场十分活跃，而同时一物二卖的现象也比较严重。由于我国采取的不动产物权变动模式是依照登记物权变动生效，在一物二卖的情形中，司法实践均是按照不动产登记情况来判决物权的归属的。而在没有不动产预告登记的情况下，经常出现后买受人进行了登记而在先买受人没有登记以及后买受人先于在先买受人登记的情况，在先买受人虽可以主张损害赔偿请求，但已成就之物权法律关系现状，却常常再也不能回转。现实生活中，在先的买受人在签订合同后没有办理登记多是因为客观原因，如购买的是期房、登记手续欠缺、债务人不愿意进行登记等等，这样都会使买受人的债权长期处于不稳定状态，降低债权人对交易的信赖、增加交易成本，最终甚至会影响到整个不动产交易的安全与效率。不动产预告登记制度将物权法理论和债权法理论有机地结合起来，赋予债权请求权以物权的排它效力，最终达到平衡不动产交易当中各方利益，保护交易中弱者的目的，不失为解决问题的一个好办法。

（二）论文研究的意义

我国现行法当中，有些地方规章已对不动产物权预告登记进行了规定并付诸实施，在《物权法》中，也有专门的条款对其进行规定，不得不说这是我国不动产物权制度完善的一个重大进步。但也应看到，在这些法律法规中，对不动产预告登记制度的规定还是不尽人意，仍有一些细节问题没有明确。对于不动产预告登记的发生条件、适用范围、效力内容以及登记机关都没有进行细致化的规定，必然会导致在操作中的诸多问题。所以对预告登记制度进行进一步的研究分析仍十分必要，以期在《物权法》实施之后，能尽快地出台相应的实施细则和规定，在其中对预告登记制度的施行可以进行制度上的完善与补充。

二、不动产预告登记制度的界定

（一）预告登记的概念及特征

关于预告登记的概念，我国学者表述不一：中国社科院的梁慧星先生认为，“所谓预告登记，即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记”。[1]中国人民大学的王利明先生认为，“所谓预告登记，是指为保全债权的实现、保全物权的顺位请求权等而进行的提前登记”。[2]中国社科院的孙宪忠先生认为，“预告登记是在当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，也就是说权利取得人只对未来取得物权享有请求权时，法律为保护这一请求权而为其所进行的登记”。[3]西南政法大学的孙鹏先生认为：“预告登记是指在本登记前，通过限制登记权利人的处分权，以保护关于物权变动的请求权或其顺位的暂时登记”。[4]

由上述各位学者的表述可以看出，对于预告登记的定义，有的认为它是不动产登记、有的认为是提前登记、有的认为是暂时登记。这些表述虽然各有其侧重点，但通过这些表述可以看出预告登记制度的几个基本特征：

第一，预告登记的对象是涉及物权变动的请求权，该请求权是为保全不动产物权变动，预告登记所登记的不是不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，即不动产物权的取得权。

第二，预告登记使请求权具有了物权的效力，纳入预告登记的请求权，对后来发生的妨碍到该项请求权实现的不动产物权的处分行为具有排他的效力，保证将来只能发生与该请求权一致的物权变动。

第三，预告登记的时间点是在不动产物权变动条件尚未成就之时，其他的不动产都是已经完成的不动产物权的登记，即完成权的登记，而预告登记在本登记之前。

（二）预告登记与相似种类登记的比较

本登记又称终局登记，具有确定的、终局的法律效力，是将不动产物权的设定、转移、消灭等情形记入登记簿中，使当事人所期待的不动产物权变动发生效力的登记。在进行终局登记后，当事人所要设立、变更、废止的不动产物权即刻发生相应的法律效果。[5]预告登记与本登记的区别主要有以下几点：第一，登记对象不同。预告登记保护的是不动产物权变动中的债权请求权；而本登记的对象是所有依照法律规定应当办理登记手续的不动产和部分动产的权利状况，同时为了区分标的物，还要将标的物的详细状况进行登记。第二，登记有效期限制不同。作为临时保护手段的预告登记，其登记的有效期限是受到限制的，一旦超过期限或者物权变动的条件具备就会归于消灭；而本登记则没有存续期间的限制，如果权利人不做其他处分，其存续期间可以是无限的。第三，登记

目的不同。预告登记的目的在于保全将来发生的不动产物权变动的请求权，防止登记权利人因登记义务人的恶意处分而受到侵害；本登记则更多的是为了将登记标的物的权利状态公示出来，使其具有公信力，以便于人们明确标的物的状况从而作出相应的处分决定。

异议登记是指事实上的权利人及利害关系人发现不动产登记簿中登记的权利与真实权利状态不符时，将自己对不动产登记薄中关于权利登记的正确性的异议抗辩予以登记的制度。[6]就异议登记与预告登记而言，二者同出一辙，本出一源，所以有许多的共同之处，例如二者都具有临时担保的特点，都是对登记公信力的一种否认，对登记义务人的再处分行为产生一定的限制作用。但是二者毕竟是两个适用于不同领域的制度设计，因此它们之间也存在很多的不同点：首先，二者的法律目的不同。预告登记是为了使未来权利取得人的债权请求权可以顺利实现而设立的制度；而异议登记则是为了防止由于登记薄的错误，使真正权利人的合法权益受到侵害而设立的制度，前者是为将来权利人服务，后者保护的则是真正的、现实的权利人的利益。其次，二者适用的法律前提不同。预告登记发生于登记暂时无法进行的情况，是普通公示难以实现的一种另类公示方式；而异议登记发生的前提是登记薄的记载内容出现了错误，是对登记公信力的错误的补救。最后，二者对其后发生的损害权利实现的处分作用不同。预告登记后发生的处分如果会妨害其所保全的请求权的实现，该处分会发生相对无效的效果；异议登记则只在该异议被确定后才对其后的处分发生无效的效力。

三、预告登记制度的重要意义

（一）弥补了我国不动产物权变动立法模式的不足

虽然我国不承认物权行为理论，而且学界对我国不动产物权变动立法模式尚无统一定论。[7]但是在我国物权变动登记同样是不动产物权变动的生效要件。《中华人民共和国物权法》第9条规定，未经登记的不动产物权变动是不发生物权变动效力的。在正常情况下不动产交易双方在达成物权变动的合意后即刻去办理登记手续并不会影响权利实现。但是，随着社会经济的发展，不动产交易变得日益复杂和不确定，一些涉及不动产的交易由于某些原因（例如房屋尚未建成、交易附有条件等情况）不能立即办理登记手续，这时交易的一方当事人的权利就有可能因为没有办理登记手续而面临被侵犯的风险。预告登记作为在不动产物权变动中发挥权利保全作用的法律制度，正好给处于这个风险时期的当事人提供了法律保障。

（二）健全了我国不动产登记制度体系

在《物权法》颁布之前，我国不动产物权登记制度都只是针对既存物权而定，而且，多是围绕静态的不动产物权展开。对于动态的不动产物权和尚未建成、不具有完全法律意义的不动产缺乏法律规范。预告登记正是弥补这一缺憾的有效手段，它通过对变动中的不动产物权加以保护，有效地将动态环节的债权与静态环节的物权结合起来，既完善了登记制度，又健全了物权法律体系。

（三）有利于平衡不动产变动各方当事人的利益

预告登记可以对买受人的利益进行保护。在不动产物权变动过程中，常常会出现两个内容相同的债权。[8]在没有预告登记的情况下，如果一方已经进行移转登记之后，即使另一方请求移转登记的债权在先，那么他也已经不可能取得该标的物的所有权。此时，在先的买受人虽然可以追究不动产出卖人的违约责任，但其取得不动产所有权的目的则无法实现。追究违约责任和取得赔偿并不是买受人进行交易的目的，取得不动产所有权才是其交易的目的，追究出卖人的违约责任对于买受人来说实属无奈之举。在这种情况下，预告登记制度给出了一个保护买受人利益的可能——通过对不动产物权变动的债权请求权进行登记给予请求权以公信力，使其具有物权的排他效力，从而在一定程度上也是对不动产所有人及其他物权人的处分权的一种限制。

可见，预告登记制度体现了法律作为利益平衡机制的作用，通过制度的建立，使得交易各方的利益得以平衡，使得物权与债权得以平衡。

（四）有利于培育良好的市场环境

预告登记制度有利于鼓励诚实信用、防止权力滥用。由于利益的驱使，市场上一物二卖的现象严重，甚至还出现一物数卖的情况。许多买受人交付了价款却不能进行移转登记或不能现实占有不动产，而出卖人则可以尽可能的抬高价格选择其交易对象，使得既成合同不能履行，严重损害市场的诚信度，民法所信奉的诚信原则不可避免地为唯利动机所践踏。“在从计划经济向市场经济转型的阶段，传统的行政管理模式已经远远不能适应市场经济发展的需要，而新的适应社会主义市场经济的管理模式还在探索之中，整个社会的经济秩序出现了一定程度的混乱，破坏社会信用的问题极为严重。”[9]预告登记制度使得买受人物权变动请求权具有了物权的排他效力，出卖方违背预告登记内容的处分为无效，从而限制了出卖人不得滥用其权利，以法定方式强化了诚信原则的实现。

（五）有利于保障交易安全

不动产预告登记制度有利于交易安全。交易安全又称财产的动的安全，它保护善意无过失交易者的利益。交易安全的前提是交易双方充分了解交易客体权属的基本状况。

为了防止交易过程中的欺诈行为，保证交易活动正常进行，交易双方充分了解交易客体的权属状况是基本前提，如权利人是否真正享有不动产物权，不动产物权的负担状况如何（是否已设定抵押），不动产物权的存续期限等等。如果缺乏信息公示制度，当事人势必会投入精力、财力去调查了解，不仅增大交易成本阻碍交易关系，而且会给欺诈行为提供机会，扰乱交易秩序。不动产预告登记制度本身就是不动产登记制度的一部分，建立了预告登记制度后，不动产物权的负担状况便很明了的展现在当事人的面前。通过预告登记可以告知潜在的交易方，该不动产上已设立具有排他性权利的事实，警示第三人若从事与之相冲突的物权变动将可能被确定为无效，存在风险，从而达到维护交易安全的目的，当事人在降低调查成本的同时还降低了交易风险。我国实行住房改革以来，许多与房屋相关的不动产权利进入市场进行交易。房屋不仅为生活所必需，而且与土地使用权一起成为不可或缺的生产要素，导致和促进了土地二级交易市场的建立及房地产交易市场的蓬勃发展。作为不动产登记制度之一的预告登记，具有服务不动产交易的功能，有利于保障请求权人的权利，有利于保护交易中的第三人，有利于我国不动产市场健康有序的发展，是我国不动产交易市场健康、有序发展的需要。

四、我国预告登记制度存在的问题

我国《物权法》第20条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。这条规定是我国民商法制度的创新，对于补充和完善不动产登记制度，保障不动产交易市场的正常秩序，将发挥重要的作用。但该制度在立法上尚显粗糙，并且在实践操作中也存在不少的问题。

（一）预告登记制度的适用范围过于狭窄

《物权法》中“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记”，表明了预告登记的适用范围为买卖房屋或其他不动产时签订的协议。这里仅仅将不动产所有权移转请求权作为了预告登记的内容，而忽略了现实生活中不动产物权交易的多样性，没有将除所有权以外的其他不动产物权交易时产生的请求权纳入保护范围，这样显得适用范围过窄。

各国关于预告登记的适用范围各有不同。在德国，作为保障以不动产物权变动为标的的登记请求权而设立的预备登记制度规定在《德国民法典》第883条—888条，其实质是限制现实登记的权利人处分其权利。[10]《瑞士民法典》中的预告登记可分为“让得权利”的预告登记、“处分权的限制”的预告登记和“暂时登记”，其中暂时登记相当于

德国的异议登记。在瑞士像承租权等与物权变动没有直接关系的债权，也是预告登记的对象，可见适用范围之宽泛。

关于预告登记的适用范围，从国外立法来看，一般包括以下几项：第一，以不动产物权的设定、转移、变更或消灭为内容的请求权；第二，以附有始期、停止条件或有其他可于将来确定的有关物权变动的债权请求权；第三，不动产权利内容或次序变更的请求权。[11]根据我国《物权法》的规定，我国预告登记制度仅适用于其中第一项中“以不动产物权的转移为内容的请求权”一种情形，至于以不动产物权抵押、消灭、优先权次序变更以及附条件、附期限的请求权等，均不在可以适用的范围之内。

（二）预告登记发生条件规定过于苛刻

依照《物权法》第20条规定，我国对预告登记采取的是自愿登记的原则，双方当事人自愿达成一致的时候便可向登记部门提出预告登记申请，笔者认为此规定过于苛刻。根据《合同法》的相关规定，双方当事人处于平等的地位，双方的利益都受到法律平等的保护。根据我国《物权法》的相关规定，为保障将来实现物权，双方当事人按照约定可以向登记机构申请预告登记。诚然，这种约定必须是建立在双方合意的基础上，否则便不得为之。在现实生活的实际操作中，不动产所有者往往处于比较强势的地位，如果不动产所有者要求不能或不协助债权人进行预告登记，债权人又该如何获得保护？

不动产预告登记制度的本意是为了保护当事人的合法权益，但债权人在非自愿的基础上和债务人进行了不进行预告登记的“约定”，那么法律是不是缺失了其本意呢？根据相关的物权法理论，预告登记的发生方式有两种：一是在当事人同意时纳入登记；二是因为请求权处于不诚实的行为所造成的危险中而需要保全时，根据单方面的申请由法院发布命令而予以登记。如日本《不动产登记法》第32条规定：“假登记，得在申请书中附以假登记义务人的承诺书或假处分命令的正本，由假登记权利人进行申请。”德国《民法典》第885条第1款规定：“预告登记根据假处分的原因、根据与土地或者土地上的权利有关的当事人的同意而纳入登记。为发布假处分命令，不必证实应保全的请求权所受的危害。”[12]

相比较而言，我国《物权法》对预告登记的发生条件仅仅规定为交易双方当事人约定一致，显得过于苛刻。如果双方当事人没有形成一致性意见，由于没有救济途径则不能进行预告登记，而买受人也不能有效通过该制度来保障自己权利的实现。这样似乎违背了创设预告登记制度的初衷。

（三）预告登记效力规定不全面

预告登记的效力是预告登记制度的核心。只有赋予了较强的效力，预告登记才具有实际意义，才能成为保护不动产请求权最终得以实现的有力手段。在我国，不动产物权 的移转往往伴随着开发商对消费者的显著优势地位，涉及消费者居住乃至生存方面的基本人权，因此，赋予预告登记以强大效力就显得更为重要。我国《物权法》第20条第1款规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”根据这一条款的规定，经过预告登记的物权请求权获得了对抗其他处分行为的排斥性效力。这种排斥性效力，理论上一般称之为预告登记的保全效力，也叫担保效力或排他效力，实为预告登记制度的核心效力。

但是保全效力并不是预告登记的唯一效力。各个规定了预告登记制度的国家，除了规定预告登记有保全效力以外，都普遍赋予了不动产预告登记以顺位保全和破产保护的效力。《物权法》没有关于顺位保全效力和破产保护效力的规定，造成了预告登记制度的先天不足，这样不仅不利于对权利人的保护，也会对不动产的交易造成妨碍，还徒然增加司法实践中的争议和困惑。[13]

（四）预告登记后的处分行为原则规定太过绝对

预告登记之后，不动产物权人对不动产所进行的处分行为，在妨害已经进行预告登记的请求权的内容上，效力应为无效，这在国内外立法以及民法理论上，均没有争议。但对于此种无效是绝对无效主义抑或相对无效主义，则有不同看法，各国也存在不同的制度设计。相对无效是指在预告登记之后，就不动产权利而言，义务人仍可进行处分，但是在预告登记权利人与第三人之间，在妨碍预告登记权利人请求权的范围内，义务人的处分行为无效，即“就当事人而言，仅对登记请求权人无效，对其他之人仍为有效；就内容而言，仅在妨碍之范围内无效”。德国《民法典》第883条第2款规定：“在预告登记之后对相关土地及权利的处分，如对请求的实现造成妨碍或者损害者，则属无效。此规定适用予以强制执行、扣押人情形下的处分或者破产管理人的处分。”我国台湾地区的《土地登记规则》第79条第2款规定：“前项预告登记未涂销前，登记名义人就其土地所为之处分，对于所登记的请求权有妨碍者无效。”[14]

我国《物权法》第20条第1款规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”从对预告登记的效力规定来看，我国采用的是绝对无效原则，即原告登记后的一切处分行为，均不发生物权效力。采取绝对无效的意见，对定纷止争、减少纠纷，自然具有一定的好处。但如果法律规定过于严格，搞一刀切的做法，则也可能产生过犹不及的缺陷。

（五）未明确规定不动产预告登记的机关

在物权法出台之前，在我国现行法中不动产物权的登记机关并不统一，对不同的不动产依据其行政主管机关的不同而存在不同的登记机关。物权法颁布之后虽然明确规定对不动产实行统一登记制度，但依然没有明确规定统一的登记机关。由于多个行政机关

负责对不同的不动产加以管理，由此造成了多头登记的现象，如土地由土地管理部门管理，土地使用权登记也在土地管理部门进行；林木由林业管理部门管理，有关林木所有权的登记也在该部门进行；房屋由城建部门管理，产权登记也在该部门进行。从行政管理职能角度来看，登记与行政部门的设置和职权的结合是必要的，但如果将登记作为公示方法对待，则原有的登记体制便呈现出许多弊端，表现在：一方面，因登记机关分散，不利于有关交易当事人查阅登记，很难给交易当事人提供全面的信息。另一方面，分散的登记，也给有关当事人进行登记造成极大不便。

五、我国预告登记制度的完善

（一）扩大预告登记的适用范围

我国《物权法》对不动产预告登记适用范围的规定较为狭隘，不利于全面保护权利人的利益。预告登记制度在我国的确立可以说对规范房地产交易市场，促进社会主义市场经济的发展起到了巨大的保障和促进作用，真正体现了法律对弱势群体的保护和关怀，但物权法并未对预告登记的适用范围做出明确规定。而我们看其他规定预告登记制度的国家都对本国预告登记制度的适用范围作出了明确规定，比如《德国民法典》第883条第1款规定：“为保全目的在于转让或废止一项土地上的物权的请求权，或土地上负担的物权请求权，或者变更这些物权的内容或其顺位的请求权，得在土地登记薄中为预告登记。被保全的请求权附条件或附期限时，也准许为预告登记”。由此可见，《德国民法典》将预告登记的适用范围限定在土地权利的变动上。而在我国台湾地区根据通说预告登记制度的适用范围一般归纳为五条，“即为保全土地权利移转之请求权、为保全土地权利使其消灭之请求权、为保全土地权利内容之变更之请求权、为保全土地权利次序之变更之请求权、为保全附条件或期限之请求权。”

综合考察各国的制度设计和我国的现有情况，我觉得我国的预告登记制度的适用范围应该扩大到如下的两个方面：首先，将现有的为保护债权人将来取得物权的权利细化为为保护权利移转、变更的请求权；其次，将以房地产物权的消灭为目的的请求权以及附条件或附期限的请求权纳入预告登记制度的保护范围，以便更好更全面地保护权利人的利益和交易的秩序。

（二）完善预告登记的发生条件

《物权法》第20条规定预告登记的发生需当事人之间的约定，此规定过于苛刻，在不能达成约定的情形下，应增加权利人即买受人可以基于自己的申请而发动预告登记的规定，以保护自己的权益。

在实际生活中不动产的权利人一般处于比较强势的地位，如果不动产权利人不同意预告登记，另一方当事人即买受人因为没有达成约定便不能进行预告登记，这对买受人是非常不利的。有些学者认为，预告登记可以由债权人和债务人共同申请，也可以由债权人或债务人根据当事人双方订立的合同单独申请，也可以根据法院的裁判提起预告登[15]记的申请。笔者认为，在立法中不能只规定有当事人约定的情况下方可提起预告登记，也应该规定当义务人拒绝协助时，预告登记权利人可以向法院提出申请，由法院依照非诉讼程序作出裁定，权利人可以持此裁定向登记机关申请预告登记。基于当事人同意的登记为自愿的预告登记，基于法院的裁定的登记为强制的预告登记。在预告登记根据当事人意愿而产生时，原则上要求共同申请，但为交易便利，在一方当事人能够提出有力证据表明符合条件的请求权已经生成，也可以允许采用单独申请的方式。如德国民法中就规定具备德国《土地登记薄》第29条规定形式的单方许可，或者诉讼保全（根据《民事诉讼法》第938条的规定进行预告登记）或者根据《民事诉讼法第895条作出的判决可以进行预告登记。

综上所述，我认为，现有的关于预告登记的发生需要当事人之间的“约定”的规定，对于保护债权人的利益有明显的不足之处，《物权法》应对债权人的合法权益进行进一步的保护，当债务人拒绝履行协助义务时，债权人应有权向法院或不动产登记机关提出申请，由法院依照非诉讼程序或不动产登记机关根据其相关职权作出裁定，然后权利人可依据裁定向登记机构申请预告登记。

（三）完善预告登记的法律效力

从各国法律的规定来看，预告登记的效力主要包括保全的效力、保全顺位的效力和破产保护的效力。在我国，学者一般也认为不动产预告登记的效力应包括：第一，权利保护效力，即保障肯定发生请求权所指定效果的效力；第二，顺位保护效力，即保障请求权所指定的物权变动享有预告登记时的顺位；第三，破产保护效力，即在相对人陷于破产时，排斥他人而保障请求权发生指定的效果。[16]笔者认为，我国的预告登记应当增加保全顺位的效力和破产保护的效力。

所谓不动产物权预告登记的保全顺位效力，就是指预告登记的顺序可以确定在同一不动产上的多个物权的实现顺序。物权在为变动登记的时候，为了防止未来可能发生的同一物之上多项物权请求权并存和竞合的矛盾，预告登记等将各项请求权按照时间的先后顺序预先予以排列，并按照该顺序为每一个物权确定一个实现的顺序。当预告登记推进到本登记时，不动产权利的顺位不是依本登记的日期确定，而是以预告登记的日期确定。经由预告登记，被保全的权利之顺位被确定在预告登记之时。保全顺位的效力是不动产预告登记必不可少的一项效力，我国在法律中应该予以明确。

破产保护的效力在破产财产的取得中也涉及到预告登记的保全权利的效力。经预告

登记的请求权在不动产物权人陷于破产时得对抗其他债权人，从而保证请求权得到实现，这就是预告登记的破产保护效力。预告登记的请求权不但可以对抗不动产的所有权人和其他物权人，而且可以在不动产物权人陷于破产时对抗其他债权人，从而保证请求权得到实现。

（四）对预告登记后的处分行为采取相对无效原则

我国《物权法》第20条的规定表明我国预告登记的效力为绝对无效型。预告登记制度设立的目的和主要功能就是限制债务人的处分权，防止其滥用权利，从而维护市场交易的秩序和安全。可以看到债务人在预告登记这个制度中已是做出利益让步的一方，我们不能打着维护债权人一方利益的旗号，无限度地对债务人的权利进行限制。很多时候，交易双方的交易标的有限度或者说产生的债权债务仅仅是围绕不动产的某一方面的权利，这时就没必要完全限制债务人的处分权，使其所有的处分行为都处于效力待定的状态，毕竟债务人这时处分的权利也许和申请预告登记债权人所保全的权利并不一致。

因此，笔者认为，为了兼顾双方当事人的利益，保持目的和手段的平衡，我国预告登记制度应当采用相对无效原则，即法律规定违反预告登记的处分只是相对于预告登记权利人无效，而对于所有其他的人而言是有效的；并且只在保全目的的范围内无效，不妨碍预告登记之权利的处分仍然有效。这样不仅使登记簿保持了其正确性，又有利于经济生活的活跃。

（五）明确规定预告登记的登记机关

为了解决多头登记的弊端，笔者认为不动产登记应当由不动产所在地的登记机关统一管辖。为了统一登记机关，避免程序的繁复性以及增加当事人的登记成本，不动产预告登记机关和不动产登记机关应当一致。对于预告登记的机关应当如何设定，学术界有着不同的观点，大体有三种：

第一，法院负责登记。鉴于我国目前在不动产登记上的“多部门登记”、“分级登记”，严重违背法理和妨害正常的不动产交易的发展，因此根据法理和国际经验应当由不动产所在地的县级人民法院统一负责登记。

第二，行政机关登记。如日本的不动产登记法规定，登记事务以管辖不动产所在地的法务局、地方法务局或其分局、办事处为管辖登记所掌管之。[17]

第三，中介机构负责登记。不动产登记应当由社会中介组织负责，这样当登记机关性质上属于一个民间组织的时候，能够有效地防止行政权力对民事权利的不正当干涉。

笔者认为，应当成立专门的不动产登记机构。行政机关不宜作为登记机关，原因是：有可能存在行政权对民事权利的不正当的干预。法院不宜作为登记机关，原因是：目前我国各级人民法院承担着繁重的审判任务；在物权发生争议的情况下，法院要确定真正 的权利人，必须要审查登记的真实性问题，然而由法院进行登记，登记的结果必然对法院最后的裁判产生影响，法院很难纠正自己登记的错误。因此，作为专门的不动产登记机构是不行的。

结论

作为我国物权法的一项新制度，预告登记需要发展和完善的地方还有很多。本文从实体法角度分析了预告登记的适用范围、法律效力、申请条件和登记机关等问题，虽然这些建议对完善我国预告登记制度有一定的参考价值，但限于作者的能力与阅历，还有很多需要完善和补充的地方。另外，要完善预告登记制度，还应当建立一套与实体制度相应的程序制度，即应当将配套的登记制度建立起来，否则，我们的实体预告登记将成为一纸空文，难以发挥实际作用。

参考文献

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第三篇：预告登记实施细则

关于开展预告登记的通知

各房地产开发企业、银行以及需要办理预告登记业务的申请人：

根据《物权法》及《房屋登记办法》的有关规定，结合我市实际，我局从二〇一〇年三月十五日起全面展开预告登记业务，现将有关问题通知如下：

一、开展预告登记的依据。

《物权法》第二十条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

二、预告登记的应用范围

《房屋登记办法》第六十七条 有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：

（一）预购商品房；

（二）以预购商品房设定抵押；

（三）房屋所有权转让、抵押；

（四）法律、法规规定的其他情形。

三、预告登记的收件要求

《房屋登记办法》

第七十条 申请预购商品房预告登记，应当提交下列材料：

（一）登记申请书；

（二）申请人的身份证明；

（三）已登记备案的商品房预售合同；

（四）当事人关于预告登记的约定；

（五）其他必要材料。

预购人单方申请预购商品房预告登记，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应的证明材料。第七十一条 申请预购商品房抵押权预告登记，应当提交下列材料：

（一）登记申请书；

（二）申请人的身份证明；

（三）抵押合同；

（四）主债权合同；

（五）预购商品房预告登记证明；

（六）当事人关于预告登记的约定；

（七）其他必要材料。

第七十二条 申请房屋所有权转移预告登记，应当提交下列材料：

（一）登记申请书；

（二）申请人的身份证明；

（三）房屋所有权转让合同；

（四）转让方的房屋所有权证书或者房地产权证书；

（五）当事人关于预告登记的约定；

（六）其他必要材料。

第七十三条 申请房屋抵押权预告登记的，应当提交下列材料：

（一）登记申请书；

（二）申请人的身份证明；

（三）抵押合同；

（四）主债权合同；

（五）房屋所有权证书或房地产权证书，或者房屋所有权转移登记的预告证明；

（六）当事人关于预告登记的约定；

（七）其他必要材料。

四、预告登记的收费标准

根据物价部门批复:

房屋所有权登记登记费标准均为

住宅80元/宗非住宅 550元/宗

五、预告登记的办理流程

申请预购商品房预告登记以及申请房屋所有权转移预告登记流程：

交易收件 —（收费）— 交易审批 —— 产权打印 —— 交易发证 —— 档案归档（验收收件资料）（主要核对合同真实性）（建立完整档案接受法院查询）

申请预购商品房抵押权预告登记以及申请房屋抵押权预告登记流程：

产权收件 —（收费）— 产权审批 —— 产权打印 —— 产权发证 —— 档案归档（验收收件资料）（主要核对合同真实性）（建立完整档案接受法院查询）

六、预告登记的注意事项

《房屋登记办法》

第六十八条 预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。

第六十九条 预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。

按照《物权法》规定预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。因此收件资料中的“当事人关于预告登记的约定”必须明确这个三个月的计算起点时间。

七、预告登记的实施日期

从二〇一〇年三月十五日起所有新签订的预购商品房均可向自愿申请预购商品房预告登记，同日起对新签订的预购商品房需要申请预购商品房抵押权预告登记的必须提交预购商品房预告登记证明否则不予受理，对于三月十五日前已经提交合同备案但未完成登记导致未能按时完成预购商品房抵押权预告登记的，可以选择重新申请预购商品房预告登记，也可以按原登记方式提交资料到二〇一〇年四月十五日止，请各房地产开发企业以及购房人尽快办理相应登记。

特此通知。

高要市房产管理局

二〇一〇年三月十二日

第四篇：预告登记证明

预告登记证明

房屋预告登记证明

证明的依据：根据物权法第二十条之规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

证明的作用：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。可知，房屋预告登记证明是指当事人签订房屋买卖协议时，为保障将来实现物权，按约定向房产登记管理部门(房地局)申请预告登记，并由房产管理部门依法审查后并予以登记而颁发的证明。

根据物权法第二十条之规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。可知，房屋预告登记证明是指当事人签订房屋买卖协议时，为保障将来实现物权，按约定向房产登记管理部门(房地局)申请预告登记，并由房产管理部门依法审查后并予以登记而颁发的证明。

(一)房屋预告登记证明号：房预字第号

“房预”前空位填写发证市、县的简称。

“字”前空位填写发证市、县的区(县)名称。

“号”前空位填写区(县)房屋预告登记发证的顺序号。

(二)预告登记权利人：填写房屋买卖合同中的购房人或者抵押合同中的抵押权人。

(三)预告登记义务人：填写房屋买卖合同中的售房人或者抵押合同中的抵押人。

(四)房屋坐落：填写设定预告登记房屋坐落。

(五)预告登记业务种类：根据预告登记的权利类型，相应填写预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记、房屋所有权转移预告登记、房屋抵押权预告登记。

(六)附记：填写需要记载的其他事项。涉及预购商品房抵押权预告登记和房屋抵押权预告登记的，应在附记栏中注明房屋登记薄上记载的相应“债权数额”。

(七)其余事项与《房屋所有权证》填写说明相同。

经预告登记的房屋权属依法终止的，当事人应当申请注销预告登记，并提交证明预告登记的房屋权利终止以及本办法第十一条第一款第(一)、(二)、(五)项规定

一、《物权法》第二十条明确规定“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，也就是说，既然您已经做了预告登记，那您就拥有了该房屋的期权，开发商无法再把房子卖给第三人或把房屋处分掉。

二、虽然《物权法》第二十条也规定了“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，但在现实情况中，能进行登记以及预告登记失效是一个模糊的概念，开发商无权认定，房地产登记机构也无权认定，只有司法机关的生效法律文书(如法院判决书)才可认定失效与否，所以您不用担心预告登记会过期。房地产登记机构绝不会自动把您的预告登记注销掉。

三、按常理说开发商一旦竣工完成并办完了大产证，业主就应该可以办理小产证了，像您这种情况属于期房转现房。所以您最好是区开发商那边了解一下大产证办出了没有(如果开发商隐瞒您可以自己去登记机构查阅)。

四、至于您所说的凭发票换取其他房屋，好像法律上没有这么一说。

五、由于全国各地房地产行政部门管理方式可能有所不同，所以建议您保险起见还是去您所买的房屋所在地的房屋行政主管部门(如房管局)去进行详细咨询。

第五篇：关于预告登记制度维护交易安全

我国规定预告登记制度的直接目的是保护商品房预售中屡受不良开发商“一房二卖”侵害的预购人的利益。但从法理角度进行透视，预告登记制度对于保护交易安全具有不可替代的作用。

预告登记制度巧妙地填补了债权与物权之间因为登记造成的时间空隙和盲点，并将物权公示手段适用于以不动产物权变动为目的的债权请求权，使其具有对抗第三人的物权效力，从而充分保护买受人预期利益的实现，达到维护交易安全的效果。

我国物权法第二十条规定了学术界呼唤已久的预告登记制度。其标志着这一最早发端于普鲁士法，后在德国、瑞士等国几经演变和磨砺的古老而又充满活力的法律制度正式扎根于我国。我国规定预告登记制度的直接目的是保护商品房预售中屡受不良开发商“一房二卖”侵害的预购人的利益。但从法理角度进行透视，预告登记制度对于保护交易安全具有不可替代的作用。

一、弥补债权物权间的盲点

按照通说，财产权可以分为物权和债权。虽然有学者对此划分提出过质疑和批评，但随着物权法的出台，我国在立法上坚持物权和债权严格区分的态度已经确定无疑。可必须面对的另一个问题是：如何弥补这种体系划分所带来的不足和缺陷。

举例说明，签订房屋买卖合同的最终目的是获取房屋的所有权，但在债权、物权二元区分的体系之下，买房人首先获得的是一个债权，要获取房屋的所有权还必须经过登记。由此，现实生活中一个紧密相连的买卖过程在法律上就被割裂为两个阶段(可简称为债权行为阶段和物权行为阶段)。第一个阶段的债权能否转化为第二个阶段的物权有赖于不动产物权变动能否顺利进行，而不动产物权变动能否顺利进行又有赖于登记可否顺利进行。

但是，根据登记程序的要求，并或可囿于登记机关的效率原因，从接受当事人的申请到将物权变动情况记载于登记簿并发放权属证书必须经过一段时间。这样一来，本应紧密相连的债权和物权之间就不可避免地出现一个时间空隙，或者说出现了一个债权能否成功如期转化为物权的时间盲点。

概括而言，预告登记制度通过赋予预告登记后的债权请求权以对抗第三人的物权效力的方式，巧妙地填补了作为手段的债权与作为目的的物权之间因为登记而出现的时间空隙和盲点，为债权人铺设了一座可以使债权无缝对接物权的桥梁。简言之，预告登记制度为弥补债权、物权之间的空隙和盲点而设立。

二、维护交易安全是主旨

按照法经济分析学派学者波斯纳的观点，法律特别是私法，是为尽可能增加交易价值而设定的，法律强制的主旨或标准在于为促进将来价值最大化的行为创造动因。这一观点从经济学的视角揭示了私法制度所应有的根本出发点和内在价值。但是笔者认为，上述观点更多地强调了私法制度应该着眼于促进交易、增值财富。然而我们还必须看到问题的另一面，私法制度必须注重保护交易安全，否则，交易将不可避免地被抑制，甚至停滞。依郑玉波先生的观点，交易安全即“吾人依自己之行动，取得新利益时，法律上对于该项取得行为加以保护，不使其归于无效，俾得安全之谓，此种安全之保护，系着眼于利益之取得，故亦称交易的安全”。

以不动产买卖为例，在有效合同签订之后，如果在移转登记完成之前，不动产价格出现大幅上涨或者出卖方又获取了出价更高的交易机会，在出卖方确定即使支付违约金仍可获取更大利益时，他就可能选择违约。这一点被我们的经验和社会实践所证明，也为“效率违约”理论所倡导。而且，在以债权、物权二元区分为前提的理论体系和立法体系中，也确实存在这种“效率违约”所需要的法律漏洞。

此时，如果出让人以出卖或抵押的方式处分其名下的不动产，并且受让人随即完成了登记，依公示公信原则，善意第三人即可取得不动产物权，成为受法律保护的新的不动产物权人。而先前已经支付价金、履行了主要义务的受让人却仅仅只能依据合同来追究相对人的违约责任。此种“一物二卖”情形中的出让人或有预谋地卷款而逃，或因不测陷于破产境地，或因涉讼而使其名下的不动产物权遭受查封甚至被强制拍卖。总之，受让人往往处于弱势地位，其债权常常难以得到足额清偿，而只能被动接受钱物俱失的无奈处境。所以在买卖房屋等不动产物权过程之中时常出现一种僵局，使交易陷入难以进行的艰难境地。

预告登记制度在保护交易安全方面具有不可替代的独特价值。简言之，预告登记将物权公示手段适用于债权请求权，在不动产登记簿上将该请求权登记下来，从而使其具有对抗第三人的物权效力，巧妙地填补和弥合了作为手段的债权与作为目的的物权之间因为登记造成的时间空隙和盲点，进而为交易安全的保护提供了一个制度保障。

以不动产买卖为例，在签订有效的买卖

合同之后、不动产移转登记(本登记)完成之前，依照约定，买房人将其以不动产物权变动为目的债权请求权进行预告登记，从而达到了有效预防交易风险的目的。一方面，对于买受方而言，其预告登记后的债权经过公示便被赋予了对抗第三人的物权效力，从而使其后任何有害于债权人债权实现的处分行为归于无效，以保护买受方债权的顺利实现。即通过适当地限制出卖人随

意违背合同约定而处分尚在其名下的不动产，从而确保当事人预期利益的实现，进而达到保护交易安全的目的。另一方面，对于第三人而言，预告登记使买房人的以特定不动产物权变动为目的和内容的债权请求权公之于众，第三人可以通过查询不动产登记簿来了解特定不动产上的负担，从而避免受到不测之损害，进而也达到了减少交易风险、保护交易安全之目的。

综上，预告登记将物权公示手段适用于以不动产物权变动为目的的债权请求权，从而使其具有对抗第三人的物权效力，可以充分保护买受人预期利益的实现以及防止第三人遭受不测之风险，进而直接地有利于不动产交易的买受人增强实现合同约定的债权即预期利益的信心，并可间接地有利于增加第三人进行不动产交易的机会和信心，最后达到提高置产愿望、增加交易的效果。可以说，预告登记制度通过保护交易安全达到了促进交易、增值财富的目的。这恰恰与前述法经济分析学派所主张之观点相得益彰。

关于预告登记制度维护交易安全