XX市白酒行业调研报告[合集五篇]

第一篇：XX市白酒行业调研报告

XX市白酒行业调研报告

一、市白酒企业2012年生产经营情况及全年运行预测 1、2012年我市白酒企业生产经营情况：据不完全统计，2012年我市白酒企业白酒销售量为16111千升，实现主营业务收入4.38亿元，实现白酒税金总额3326.62万元。2、2013年我市白酒企业生产经营预测：从六户白酒企业的统计报表看，2013年我市白酒企业白酒销售量达到16057千升，实现主营业务收入4.92亿元，实现白酒税金总额3650.7万元。

二、市白酒企业现状

我市白酒企业分布在各县（市），基本上每个县都有1-2家白酒企业，我们调研了XX酒业、XX酒业、XX酒业、XX酒业、XX酒业、XX公司等七家白酒企业，从调研的情况看，我市白酒企业的总量和体量都不大，占GDP的比重逐年降低，除X酒集团今年销售收入超亿元外，其它白酒企业均在亿元以下，其主要原因是宏观经济上行压力加大使白酒企业产量上升趋势不明显，市场占有率不高，另外部分企业甚至没有自己的酿酒基地，影响了产品的信誉度，直接影响产品在本地的销售和本地的占有率；六家白酒企业中：中国驰名商标1个，省著名商标2个，市著名商标3个，拟申报省著名商标的有2个，三、存在的问题

1、思想观念陈旧制约企业发展。有些企业经营者思想还比较保守，制约了企业发展。一是有得过且过思想，没有对企业经营的长远规划，不注重企业的扩大再生产。二是缺乏战略合作意识，甚至为了争夺客户和市场，互相压价，损害了自身的长远利益，妨碍了酒类产品的健康发展。三是市场意识差。有的企业在经营、原料采购、产品升级，市场开发等方面，过分地封闭自已，也把一些有益的市场信息拒之门外，制约了白酒行业的发展。

2、规模小，效率低，效益低。我市白酒企业始终没有走出“规模小，效率低，效益低”的圈子。白酒企业虽然数量不少，但真正有规模、有竞争力的较少。

3、融资难造成企业发展难。由于白酒行业生产成本高、土地的需求量大，缺少流动资金是所有白酒企业的一个通病，是制约白酒行业发展的一个瓶颈。

四、企业调整产品结构和经营理念的思考和实践 白酒行业的发展能带动下游的产品、拉动消费、提供地方税源有着积极的作用，应加大企业产品结构的调整和经营理念的改变，强抓机遇，占有市场。

一是要回归到传统的销售渠道格局，充分发展自营店、连锁店、加盟店、发展民间团购等销售渠道，扩大市场占有率；

二是走对外拓展、中端下沉的路子，利用一切渠道开拓省外市场、占领农村市场，农村是产品销售的大市场，利用广大农村红白喜事、宴席等机遇强抓市场的占有率；

三是调整产品结构，要生产高、中、低档系列酒，高、中档酒拓展省外和高端市场，低档系列占领广大的农村市场，从而来拓大产品的市场占有率；

四是适时以平面广告和立体广告的支撑，应拿出产品销售的一定份额在适当的时机以广告形式吸引消费者的眼球，提高企业的产品在本地乃至更广的范围的知名度；

五是积极申报中国驰名商标；鼓励有条件的企业积极申报国家级驰名商标，对获得国家级著名商标的企业给予一定的奖励，企业用商标的影响力获取市场的占有率。

五、对策与建议

1、提升行业竞争力。一是做大总量。我市白酒企业近几年来，产量下降，但产值和销售收入上升，酒行业是一个特殊行业，对其卫生、工艺等有特殊要求，应利用现有的资源和优势，把企业做大做强。二是做好龙头。要培育一批技术水平高、产量大、质量好的小型巨人企业，引导其他企业做大做强，培育一批龙头企业，加强竞争能力，发挥龙头企业对整个行业发展的引领作用。三是做强特色。做强酒文化的特色，要培育和壮大一批有规模、创新能力强、管理水平高的企业，加快产品创新步伐，提高产品科技含量，提升行

业竞争力。

2、拓宽融资渠道，争取信贷支持。一是充分发挥中小企业担保公司的作用，为企业担保申请贷款。二是实施企业互保互贷，建立企业互信关系。消除同行是冤家的狭隘传统观念，建立一种风险共担、利益共享的依存关系，以获得更多的金融信贷，加大信贷资金的流动，盘活银行资金。三是吸收民间资金。企业采取入股分红等方式，广泛吸纳民间资金。

3、吸引人才，加强行业人才队伍建设。一是出台政策引进机制。定期举办专题人才交流会，并与有关高校建立长久的人才招聘计划，促进人才与企业的衔接工作，为高素质人才的引进创造良好的政策环境。二是架构培养机制。通过与各大高校联合办学邀请国内外有关专家培训、加强与国内外企业、管理机构的交流等方式，学习专业知识，研讨营销策略，提高企业家素质。三是发挥老专家的优势，利用各种渠道把一批老专业人才充分吸引到企业中来，为企业的发展献计献策。

4、各级、各部门要引导、推介本地产品。政府各部门要加大对本地产品消费的推介、引导力度，为本地企业提供和谐的发展环境。

5、做好酒文化的文章。我国酒文化源缘流长，确实做好酒文化的文章，提升白酒的品味，促进品牌的上升。

6、成立白酒类行业协会。根据调研了解和通过召开座谈会，各企业家普遍要求成立白酒行业协会，加强行业自律、沟通思想、相互学习、取长补短。

第二篇：《安徽省白酒行业生产经营情况调研报告》

国家统计局安徽调查总队发布

《安徽省白酒行业生产经营情况调研报告》

【本报记者/尹贵超】

徽酒的整体现状如何？未来发展的趋势和机会在哪里？

近日，国家统计局安徽调查总队发布的《安徽省白酒行业生产经营情况调研报告》（以下称《报告》）也许能给徽酒企业家们一个思考和启迪。

这份报告采用调查问卷的形式，对省内的安徽迎驾贡酒有限公司、安徽古井贡酒股份有限公司、安徽口子酒业股份有限公司、安徽金种子集团有限公司、安徽双轮酒业股份有限公司、安徽皖酒制造集团有限公司、安徽文王酿酒股份有限公司、安徽明光酒业有限公司及安徽宣酒集团股份有限公司9家企业进行了调研，据统计资料，这9家企业2010年主营业务收入共计93.84亿元，占安徽省白酒行业主营业务收入的71%，代表了徽酒的整体现状。

现状：成本上涨，结构升级

对于今年以来白酒行业景气状况，受访企业中的6家企业持乐观态度，2家企业认为景气度一般，只有1家企业对白酒行业不乐观。

受访的9家企业全部认为制约生产经营最突出的问题是能源原材料价格上涨，另外，各有2家企业认为市场需求不足和竞争激烈是生产经营中存在的突出问题。对于后期的生产形势，6家企业对今年后期的经营状况表示乐观，3家企业认为后期经营状况一般。

从企业销售白酒的价格变动情况看，有5家企业的价格上涨，另外4家企业的价格与上年持平，没有企业选择下调价格；对于后期白酒的价格走势，有3家企业认为白酒仍要上涨，其余6家企业认为白酒价格将保持稳定。

报告指出，古井、迎驾、口子和宣酒集团认为可以通过提价来消化压力，其中除口子酒业外，其他3家企业已经提高了产品价格，其余的5家企业并不认可通过提价来转移成本压力的经营方式。

问题：规模偏小，缺少行业竞争力

过去的十年时间，徽酒企业实现了在竞争中的“军团崛起”，很多企业都挺进了“十亿俱乐部”的销售阵营中。

但是，伴随着安徽省内市场的点线布局和深度精耕后，内部竞争严重，资源内耗量上升，多数企业后续增长的动力明显不足，增长趋势放缓，甚至有部分生产企业销售额出现下滑。

《报告》指出，目前安徽省内的白酒生产企业众多，存在市场竞争过度的情况，这种局面造成白酒产业过于分散，削弱了省内大型企业的竞争力，使得原本有限的财力、人力资源投入在省内市场竞争中，特别是与外省大型白酒企业相比，安徽白酒行业缺少特大型龙头企业；同时主要白酒产品结构偏重于中低层次，省外市场开拓能力有待提高，影响力较大的白酒品牌稀缺以及产业政策缺位等问题，制约了安徽白酒行业的全面、协调、可持续发展。

同时，企业还认为目前省内白酒企业的税负过高，在调查的9家企业中，反映税负过重的企业有7家；此外，市场环境不好，假酒市场影响也都在一定程度上制约了企业的发展。

建议：资源整合，培育大企

一个不容忽视的趋势是：目前四川、贵州和江苏、湖北等地都在建设或者谋划产区集

群品牌和省级企业集团力量，可以肯定，在未来的一段时间内，企业个体之间的竞争将逐渐弱化，“以省级为单位的集团军”对抗开始趋于强盛。

《报告》认为，安徽白酒企业要实现可持续发展，必须提高企业战略规划的制定实施能力以及企业规模扩张能力，实施大集团、优品牌的发展战略。通过实施企业间的兼并重组和优化组合，组建大型白酒集团，增强抗御市场风险能力，全面提升和增强企业的核心竞争力。

第三篇：白酒调研报告

白酒质量状况调研分析报告

第五小组成员：

一．白酒质量标准简介

目前，我国有关白酒质量、卫生标准有16个，相关标准7个，它们分属于浓香型、酱香型、兼香型、清香型、米香型、凤香型和豉香型白酒及贵州茅台酒。其中浓香型、清香型、米香型各有一个高度酒和低度酒的国标。另有4个行业标准，分别为《液态法白酒》、《芝麻香型白酒》、《特香型白酒》及《浓酱兼香型白酒》。

GB 2757-2012 食品安全国家标准蒸馏酒及其配制酒

GB/T 26760-2011 酱香型白酒

GB/T 10781.1-2006 浓香型白酒（含第1号修改单）

GB/T 10781.2-2006 清香型白酒 GB/T 10781.3-2006 米香型白酒 GB/T 23547-2009

浓酱兼香型白酒

GB/T 14867-2007 凤香型白酒 GB/T 16289-2007 GB/T 20823-2007 GB/T 20824-2007 GB/T 20825-2007 GB/T 26761-2011 GB/T 20821-2007 GB/T 20822-2007 GB 10343-2008 GB/T 10345-2007 GB/T 10345-2007

豉香型白酒 特香型白酒 芝麻香型白酒

老白干香型白酒

小曲固态法白酒

液态法白酒 固液法白酒 食用酒精 白酒分析方法

白酒分析方法国家标准第1号修改单

二．白酒主要生产厂商

这里主要讨论国内知名厂商 1.茅台酒，中国贵州茅台酒厂有限责任公司，茅台酒股份有限公司茅台酒年生产量四万吨；43°、38°、33°茅台酒拓展了茅台酒家族低度酒的发展空间；茅台王子酒、茅台迎宾酒满足了中低档消费者的需求；15年、30年、50年、80年陈年茅台酒填补了我国极品酒、年份酒、陈年老窖的空白；在国内独创年代梯级式的产品开发模式。形成了低度、高中低档、极品三大系列200多个规格品种，全方位跻身市场，从而占据了白酒市场制高点，称雄于中国极品酒市场。

2.五粮液酒，五粮液集团有限公司，坐落于万里长江第一城——中国白酒之都宜宾。前身是明初时期沿用下来的8家酿酒作坊在20世纪50年代初联合组建的“中国专卖公司四川省宜宾酒厂”，1959年正式命名为“宜宾五粮液酒厂”，1998年改制为“四川省宜宾五粮液集团有限公司”。公司现有职工5万多名，占地12平方公里。截至2015年底，公司总资产达到825.28亿元，全年实现销售收入652.51亿元、利税149.6亿元；荣列中国企业500强第205位、中国制造业企业500强第96位。五粮液品牌价值已达875.69亿元，连续22年保持白酒制造行业第一。

3.泸州老窖，泸州老窖集团有限责任公司，泸州老窖是在明清36家古老酿酒作坊群的基础上发展起来的国有大型骨干酿酒企业。公司实施“双品牌塑造，多品牌运作”的品牌战略，构建起五大战略单品的金字塔品牌结构：国窖1573定位为中国白酒超高端品牌是塔尖，百年泸州老窖窖龄酒、泸州老窖特曲定位为商务与宴会用酒第一品牌组成塔柱，泸州老窖头曲和二曲为大众市场覆盖的第一品牌构筑塔基，并积极拓展养生酒产品和预调酒产品，开展以消费者需求为主导的定制酒业务。

4.西凤酒，陕西省凤翔县西凤酒厂，企业主导产品西凤酒，是我国最著名的四大老牌名白酒之一，是凤香型白酒的鼻祖和典型代表，具有“醇香典雅、甘润挺爽、诸味谐调、尾净悠长”的香味特点和“多类型香气、多层次风味”的典型风格。其“不上头、不干喉、回味愉快”的特点被世人赞为“三绝”、誉为“酒中凤凰”，因而在全国具有广泛的代表性和深厚的群众基础。2014年9月，经中国酒类品牌价值评议组委会评测，西凤品牌价值为330.88亿元, 位居中国白酒类品牌价值排行榜第5位。

5.杏花村汾酒，山西汾酒股份有限公司，公司拥有“杏花村”、“竹叶青”两个中国驰名商标，据2006年《中国500最具价值品牌排行榜》公布，“杏花村”品牌价值已达47.76亿元。公司主导产品有汾酒、竹叶青酒、玫瑰汾酒、白玉汾酒、以及葡萄酒、啤酒等六大系列。汾酒是我国清香型白酒的典型代表，素以入口绵、落口甜、饮后余香、回味悠长而著称，在国内外享有较高的知名度、美誉度和忠诚度。主要品种有国藏汾酒、青花瓷汾酒、老白汾酒等。竹叶青酒是国家卫生部认定的唯一中国保健名酒。

三．白酒主要质量检测内容和感官质量鉴别

感官品鉴是鉴定名酒真假的一个重要步骤。是从酒的色、香、味、风格诸方面对酒的好、坏、真、伪作出判断。风格：酒液清澈，香气优雅，余香悠长。香味：饮用白酒前可以再做一做鉴定，倒一点酒洒在手上，用两手摩擦一会儿，使酒生热，然后闻其香味。味道：酒味芳香馥郁，香味协调，口味柔和，不上头，不呛嗓。还是以浓香型白酒举例，拿浓香型白酒举例，GB/T 10781.1-2006 浓香型白酒（含第1号修改单）规定的高低度感官要求如下：

主要质量检测内容即理性指标，酒的理化指标包括酒精度、总酸、总脂、固形物四项内容和包括甲醇、杂醇油、氰化物、铅、锰和食品添加剂六项。其中最重要的指标是甲醇含量。拿浓香型白酒举例，GB/T 10781.1-2006 浓香型白酒（含第1号修改单）规定的高低度酒理化要求如下：

四．白酒的包装要求

1.中国某些白酒的包装特点

五粮液酒内包装是红色的纸盒色的硬角。瓶盖和水晶外包装是彩热塑性聚氯乙烯材质，属环保性的材质，可降解。

茅台酒的酒瓶是乳白色玻璃瓶，封口为大红色螺纹扭断式防盗铝盖，顶部有“贵州茅台酒”五个白字，瓶口无内塞。整瓶酒外包一张优质正方形皮纸，装在彩盒中，外包装彩盒用的是进口白版纸加细瓦楞。

“小糊涂仙”的包装酒瓶采用的是类似茅台酒的圆柱型瓷瓶。之所以采取这种跟风的包装策略，“小糊涂仙”的目的很明显。因为“小糊涂仙”要通过这个举措让消费者有种似曾相识的感觉，最后达到“茅台镇传世佳酿”的认知效果。

剑南春外包装盒新采用了一次性开启拉环，即产生不可修复性破坏，干净利落，彻底杜绝假冒者回收利用的可能。内瓶纹理防伪标签。随机形成的黑色立体纤维与控随自便编码的防伪序号决定了纹理防伪标签的唯一性胶，绝对不会重复。

燕潮酩·特别酿造采用本色陶罐包装封存。陶制酒瓶器形幽雅 传统，手感舒适。包装盒设计古雅，制作精美。

五．白酒厂商产品质量综合分析评价 1.感官对比分析：

茅台酒：特有酱香，酱香型酒色微黄而透明，酱香、焦香、糊香配合谐调，口味细腻，空杯留香持久。

五粮液跟泸州老窖：都属浓香（无色（或微黄）透明，无悬浮物，无沉淀）。泸州老窖使用单粮原窖工艺，口感上相对来讲要纯正，带有浓厚的陈香味（窖香、老陈、糟香混合的味道），舒适悠远；五粮液采用多粮、跑窖工艺，目的就是使口感更丰满。品酒师的说法是：窖香偏弱，带有突出的陈味：曲香、粮香、馊香，更受市场欢迎。

西凤酒：凤香型，酒质特点为无色，清澈透明，醇香秀雅，甘润挺爽，诸味谐调。尾净悠长。即清而不淡，浓而不酽。融清香、浓香优点于—体。

汾酒：清香型，酒液清洌，晶亮透明，清香纯正，柔和爽口，回甜生津，入口绵，落口甜，饮后余香不绝，素以色、香、味“三绝”著称。2.价格对比分析：

茅台酒：主打高端市场。全国市场飞天茅台一批价基本稳定在1050元，估计春节销售旺季站稳1100元以上。这个价格是茅台厂家、经销商和消费者都愿意接受的价格。但是上年份的茅台价格并不固定。例如，15年的茅台酒出厂价格为1969元，而某些地市销售价格则为4599元;30年的茅台酒出厂价格为4999元，某些地市销售价格则为8599元;50年茅台酒出厂价格为9999元，市场上出售的价格超过30000元;至于80年的茅台酒出厂价格已经超过10万元。可见国酒茅台的市场定位在高端人群，对顾客购买力要求很高。

五粮液：主打中高端市场。目前，五粮液一批价基本站稳700元，离739元出厂价仅有一步之遥，春节前五粮液一批价达到800元没有什么悬念，五粮液与茅台的一批价合理差距在300元以内，发挥各自品牌和渠道优势，在各自价位段良性竞争。

泸州老窖：低端，中端，高端均有涉及。高端品牌为国窖1573，售价在730元左右浮动，同五粮液形成竞争。中低端品牌价格覆盖20到300之间区间。可见它的销售对象是各类人群，期望贯彻以量取胜战略。

西凤酒：主打低端市场，品牌售价多在20到100之间，即使年份窖藏也与其他品牌价格差距明显，销量位居市场前列。

汾酒：主打中端市场，52度杏花村品牌价位多在100到400之间，但由于香型为独特的清香，有其固定口味的购买人群，销量稳定。

综合评价：厂商白酒价格因素制约最为明显，国酒茅台和五粮液以及国窖1573价格和质量都很高，但是购买人群数量是最少的，获取利润是最高的。其次则是香型（口味）因素，汾酒和西凤酒独特的香型决定了他们的固定购买人群，因此销量较为稳定。

第四篇：白酒行业分析报告

白酒行业分析报告

（一）原先非常看好白酒业发展的财团及业内领袖均对白酒的下一步发展持迷惘态度。除了业内的固有老大茅、五、剑因着品牌的强大还在过着富足的日子外，绝大部分的白酒企业仍在痛苦的深渊边挣扎。为了生存、为了自己的职工能有一口饭吃，也为了地方的税收有一个好的回报，每个企业都在艰难地维持着。市场只有那么大（全国的白酒年销售额才500多个亿，总产量才近400万吨），而分食蛋糕的企业就有近4万家，这恐怕是任何一个行业都未曾有过的现象，更何况，行业前十名的年销售总额占据了整个行业的60%，你说剩下的份额要养活这么多人该怎么办？笔者在白酒业浸泡的这几年，随着市场的每年增长，以及曾经共同在市场上生存的兄弟品牌一个个销声匿迹，内心的那种伤楚真的是无以言表。我们一直在倡导“竞合”，而不是你死我活的竞争，但现实常常不以人的意志为转移，你的崛起就意味着对方的倒下，白酒业之所以每年都在上演“一年甚至三个月喝倒一个品牌”的悲剧，就是因为大家都在争抢的是一个逐渐萎缩变小的“蛋糕”。

说是白酒走入了囚徒困境一点也不为过。每年诞生的大量新品牌犹如过客一样，人们尚未记住她的面孔就已再次沦为尘封的记忆了，曾经非常牛气的一些畅销品牌如今也雄风不再，日子举步维艰。那么白酒的囚徒困境究竟体现在那些方面？有些什么表象？以下是我们对白酒行业的分析：

1、增长乏力

对大多数白酒企业来说，白酒的增长越来越吃力。除了茅五剑等少数几家企业这几年仍在稳步上升外，其它的白酒企业不是生存都困难，就是市场已经全面萎缩，销量锐减，连那些曾经的白酒新秀也不例外；

2、利润锐减

表现好的企业，这几年通过产品结构调整，畅销产品涨价等手段，利润的回报倒还差强人意；而绝大部分企业因为竞争激烈，市场投入爆涨，利润变得越来越微薄；

3、酒民流失

目前的白酒消费人群越来越少，不是已经戒酒就是已经转向改喝啤酒或红酒去了，尤其是年轻一代的酒民，更是啤酒的忠实消费者，而非白酒；

4、缺乏规划

白酒业可能是所有行业中最没有进入门槛的一个行业，随便三、五个人，搬几张桌子就可注册成立酒业公司，然后搞一个所谓的品牌就可以开始在全国范围内圈钱。中国土地辽阔，又处在“十亿人民九亿商”的全民经商阶段，虽然大家越来越精明，但只要你还想做生意、还在做着发财的美梦，就不怕你不上套。于是被骗过一次或套过一次的经销商在骗子换了一副行头后又再一次栽在骗子的脚底下，白酒业的缺乏远景规划及行业规划由此可见一般；

5、营销无术

白酒业的从业人员都不是什么高智商的人，但就是这些等待提升的人，却在给最有身份地位的人提供精神和物质的双重享受。白酒业的营销也是唯一需要在最具中国特色的、最让人头疼的酒店和商超同时进行的行业。一个酒店可以就单个品牌收取几百万的专场费用，更不用说那些几万元一个酒店一个单品的进场费了，这些白酒行业创造的“营销奇迹”就算载入史册也不为过吧？但白酒业的营销人士所创造的这些营销术正越来越把自己拖向死胡同，在给别人提高进入门槛的同时，也把自己送上了死亡的绞刑架。毕竟能够真正像王国春那样玩弄资本的人还是极少数！

6、生既是死

白酒的新品推出速度可能是所有行业中最快的，也是推出数量最多的，但白酒的新生产品（品牌）也可能是所有行业中死亡速度最快的，许多产品的诞生日也就是它的死亡日。为什么？没有经销商接招，自己又没有市场推广费用，做不了市场或就算去做也明知道是亏的，干吗还要赔更多呢？贵为白酒业之首的五粮液每年都有那么多新产品自动走向死亡，就更不要说那些籍籍无名之辈了。

7、资本萎缩

前

一、两年业外资本大量涌向白酒业，以至媒体惊呼：白酒业的破局时代到来了！时至今日，随着德隆系的悄无声息、宝丰的经营乏力、万基的放慢收购步伐，无不显示着曾经一度被资本盯上的白酒业正在慢慢淡出资本的视线。资本的本性就是逐利，如果砸入重金而劳而无功的话，资本是没有耐心等待的，尤其是现如今的中国式资本，你要它像国外的资本那样做个三五年甚至十年规划回报期简直是在听天书。不说业外资本了，就是业内的白酒重组和收购大战不也是只闻其声，不见其人了吗？

8、迷失未来

从以前的广告营销所倡导的大流通模式到小糊涂仙崛起后所流行的死盯终端战术，以及目前又回归到军阀混战时代的区域精耕模式，白酒业一直无法找到自己所要真正追随的方向。其实，每一种模式都有他的优劣，而我们总是向那些屹立潮头的人看齐，总是疲于自己的奔波中迷失了所要真正走的路。诸位只要看看那些总在追随流行的人，其最终结果就是被流行抛弃，被打回到应有的原形；大凡伟大的企业总是制造流行的高手，潮流被他所掌握，他自然就成了未来的主宰者。白酒业是否已打回原形？这种征兆已越来越明显；

有人也许要说，你这么一讲，白酒就没必要去沾边了，做白酒的人也不要再做下去了，看不到希望的行业还呆它干啥呢？千万别这么想，纵使它有千般不是万般错，我们也得坚持下去。所谓潮起潮落，三十年河东、三十年河西，白酒业的发展正因为遇到了瓶颈，我们这些做白酒的才更有必要呆下去，我们可不能像资本那样搞胜利大逃亡，毕竟这是我们自己以前自愿选择的行业，我们有义务帮助行业走出困境，有责任让这个行业重新焕发新春，让更多的资本、更多的人才重回行业。对于白酒业目前所碰到的一些发展瓶颈，笔者本人从自身的角度结合从业经验试做如下分析和释疑：

1、存优去劣，调整产品结构

白酒业的利润下滑除了国家的税收政策进行了调整之外，也与白酒业的无序竞争有关。国民的生活水平在不断提高，而我们大量的白酒品牌的价格在不断跳水，人为减少自己的利润。白酒这种东西毕竟不象啤酒，不会因为物美价廉而多喝上两瓶，人的酒量只有那么大，尤其是喝白酒，你把价格搞得跟啤酒似的，这不是自断财路、自损利润又是什么呢？所以，企业中的高附加值产品一定要逐步提高，有些该舍弃的产品就一定要舍弃，给自己多留一点利润就给了自己多一份生存和发展的机会。有人也许会说，那市场被竞争产品占去了该怎么办？很好办，你这边在赚钱，他那边在亏本，看他能坚持多久，拖也会拖死他。业内的这种例子太多了，只追求市场占有率而不考虑利润的企业目前不是在等死就是已经从行业里面消失了；

2、风物宜长放眼量

每个企业都应该做好自己的规划，你是打算做区域精耕式的地头蛇还是想做一统江山的霸主？你的目标制定后是否有分目标让你的员工实实在在够得着，而不是划一张蓝图用来给人看看而已。一个没有远景规划的企业是注定做不大的，因为市场的变化实在太快，没有超前的眼光就架奴不了市场的发展，把握不住市场的脉搏。为什么说伟大的企业他能够看到三五年以后的事情，而绝大多数的企业却连明年的事情都看不到？就是因为缺乏远景规划的缘故；

3、学会制订规则

三流企业做市场，二流企业做品牌，一流企业做标准。谁是游戏规则的制订者谁就能主宰这个游戏的发展趋势，白酒业的规则是谁制订出来的？是政府、是行业协会。是谁在影响标准的制订者？是那些能够提供标准的人和企业！所以，规则是对每一个人和企业开放的，并不是哪一个人坐在家里闭门造车造出来的。更何况白酒业的标准还有很多种，譬如喝酒的标准、品酒的标准、调酒的标准、香型的标准、酒量的标准等等不一而足；

4、创新营销

白酒业的营销手段花样之多可能是其它行业所不能比拟的，但白酒的营销手段之低级也可能是其他行业少有的。白酒营销的最大弊端就是喜欢跟风，一旦哪个品牌因为某种手段的使用而略有收获，其它品牌就会以更过份的同一种手段跟进，不把这种方式用穿它就决不收兵，于是在白酒品质同质化的同时营销手段也变得雷同，这才滋生了酒店门槛的日益高涨，广告费用的无效投放。其实，白酒目前的营销还指望那种一炮走红、一招致胜，不是骗子的妄语，就是策划家的谎言！如何创新营销？只有从消费者本身身上做足文章，而且是目标消费者，并非所有意义上的消费者。手段方面以能感动消费者、服务消费者、关心消费者去进行创新运做；

5、做好你的主打产品，学会集中投放

一个品牌必须对应一个主销产品，至于推出的其它产品都是为了强化这一主销产品服务的，是他的绿叶；如果产品老化，推出换代产品，那么换代产品也要成为这个品牌的对应产品，否则盲目淘汰旧有产品，就会让品牌迷失在消费者的视线里。而广告的集中投放原则、区域投放原则将是确保新品推广成功的必须附加条件。笔者曾多次撰文强调，与所有同类产品相比，广告投放的声音不是最大时还不如不投（如果你是想打广告圈钱而不是做市场那另当别论）！

6、讲战略而不是讲战术

真正能够把企业带到一个高度的肯定是战略上的成功，而不是战术上的成功。犹如剑术的高超境界最终是无剑一样，白酒业的发展不寻求战略上的突围，每天只是停留在战术上的沾沾自喜，也许不久的将来，白酒业就会真正迷失在自己的未来里。目前醒悟过来的企业除了茅、五、剑等一线品牌，二线品牌里可能就只看到金六福和口子窖了，但只有白酒业绝大多数的企业觉醒过来才能实现真正意义上的突围；

囚徒困境也好，冲出樊笼也罢，都是一个人的两种不同心态。央视正在热播的《沧海百年》里有一段戏，大意是这样的：你眼前看到了什么（主人公被判了死刑在牢房里）？没有路、没有未来！你闭上眼睛看到了什么？漆黑一遍！你用心去看看到了什么？有路、有生活！路在哪里？路在自己的脚下！

白酒业的未来在哪里？就在我们每一个人的脚下！

白酒行业分析报告

（二）白酒消费需求与人均收入水平有很高的相关性，并随着人均收入的增长而不断增加。根据联合国粮农组织（FAO）的数据，1961年世界含酒精饮料的年人均消费量为26.4升，之后一直稳步增加到1980年的34.9升，之后一直维持在这一水平。

我国城乡居民收入的稳步上升为白酒消费增长提供了坚实的基础。从2002年以来，我国城镇居民近五年人均可支配收入复合增长率达到12.76%，农村居民收入复合增长率达到14.16%，居民可支配收入的快速增长带动了白酒消费。白酒销量由2005年的92.9万吨增至2009年的628.5万吨，年均复合增长率为15.10%。2010年前三季度，白酒销量597.9万吨，同比增长率达到37.54%。若考虑价格增长因素，2004-2009年白酒行业销售收入年平均增长率达到22.91%，2009年白酒行业销售收入达到2,027.02亿元。盈利能力方面，2009年，白酒行业企业亏损率只有9.3%，在饮料酒几个主要行业中保持最低。

高档白酒市场环境相对较好

从白酒细分市场看，大致可分为三个细分市场：

1、高端产品（300元/瓶以上），如茅台、五粮液、国窖1573、泸州老窖特曲、水井坊等。

2、中端产品（80~300元/瓶），随着消费水平的不断提高，中端产品已经逐步成为日常消费的档位。

3、低端产品（80元/瓶以下），该细分市场消费数据相对较大，不过消费者承受能力或品牌意识相对较低，购买因素主要是价格、广告和终端推广。相对而言，高档白酒具有较高的进入壁垒，议价能力强，面临的市场环境较优。

高档白酒消费者品牌意识非常强烈。由于名优品牌包含着历史、人文底蕴，同时代表了严格的食品质量控制水平，因此消费者对高档品牌具有很强的认可度和专一性。名优品牌对于高档白酒的重要性促使行业外资本主要通过介入原有名优白酒生产企业或买断名优白酒生产企业部分产品的方式进入白酒行业，很少从零起步重新塑造新的品牌。

而生产工艺又限制了高档白酒的产能扩张。高档白酒生产中的制曲、糖化发酵、陈化老熟等环节需要适宜的气候、土壤和水资源条件，随着人类社会活动带来的环境保护压力加大，()适宜酿造中高档白酒的自然资源呈现逐渐稀缺态势，构成了中高档白酒行业的进入障碍。

这些客观上造成白酒行业具有明显的品牌效应，而高档白酒产能受到自然环境的严格限制，使其具有明显的稀缺性和不可替代性。与此同时，这部分产品主要用于礼品消费和商务消费，消费者对价格的敏感程度较低，因此近年来尽管高端白酒一再提价，但市场仍维持增势。高端酒业生产企业议价能力强、转嫁原材料价格上涨的能力较强，盈利能力能够得以保障。相对而言，低端酒业市场以自由竞争为主要特点，竞争较为激烈，对价格敏感度较高，相应企业议价能力和盈利能力偏弱。

白酒行业面临政策、消费习惯等方面的潜在威胁

虽然近几年白酒行业增速较快，且表现出一定的弱周期性。不过，下述因素仍对白酒行业构成一定负面影响：

1、产业政策。作为非必要消费品，国家对于白酒行业的政策导向是既扶持又限制，整体而言以总量控制为主、以税收和配套措施为辅，目的是规范行业发展，提升产品安全性，调控行业盈利空间。2005年，商务部颁布的《酒类流通管理办法》规范了酒类批发、零售、储运等经营活动，办法规定酒类经营者应当在固定地点贴标销售散装酒、禁止流动销售散装酒等；不得向未成年人销售酒类商品等。2006年以来，国家相继出台《关于国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》、《产业结构调整指导目录》（2007年本）、《国务院关于发布实施（促进产业结构调整暂行规定）的决定》等，规范了白酒生产企业应在现有生产能力范围内采取措施升级改造，以满足产业结构优化、优胜劣汰、分类指导的要求，同时也做出了白酒生产企业进行技术改造应在白酒生产企业原有土地上实施的规定。2006年，国家出台《白酒生产许可证审查细则（2006年版）》，明确规定了白酒生产企业必须满足生产场所、生产设备、产品标准、检验设备等多方面条件。规模以上（即年营业收入在500万元以上）白酒生产企业由国家质检总局审查发放该许可证。2009年9月27日，国家税务总局颁布《关于加强白酒消费税征收管理的通知》，届时尽管税率不变，但税基改变将使白酒纳税额提高一倍。整体来看，产业政策或将成为影响行业发展的重要因素之一。

2、交通安全管理。近几年国家对于交通安全管理的力度明显加强。2009年8月以来，中国对酒后驾车实行严厉的惩罚措施。严惩醉酒驾车对酒类销售具有一定负面影响。

3、其他酒类和低酒精饮料对于白酒的替代。随着人们健康观念的转变和对健康的日益重视，目前出现了其他酒类和低酒精饮料对白酒的替代趋势，主要包括啤酒、葡萄酒、洋酒、黄酒、保健酒等。总体来看，各种酒类和低酒精饮料与白酒的市场竞争趋于激烈，将给白酒生产企业经营带来一定挑战。

白酒行业分析报告

（三）所属行业：白酒

报告来源：中投证券

研究员：张镭、柯海东

报告日期：****

投资评级：维持看好

主要观点：

白酒：控制价格过快增长是短期政令。由于通胀压力事关社会稳定，中央明确提出将保持价格总水平基本稳定作为年内宏观调控的首要任务。发改委对白酒企业的政令指出“近期，尤其是上半年必须保持价格稳定。”因此，控制价格过快增长影响是短期的。已经提前涨价的企业今年业绩不受短期禁止涨价政令的冲击。

从去年下半年至今，老窖、茅台、洋河、古井贡、汾酒都已提过出厂价，今年业绩的增长不会受到影响。受到通胀影响，白酒提价已成为公众舆论关注的焦点，提价时点、幅度、公告方式及解释已成为考验白酒企业公关能力，营销策略的重要一环，目前老窖表现较为出色，去年下半年以来两次提价均较为成功。产品结构升级已成为替代提价的重要手段。近年来，通过产品结构升级已成为全国性及地产白酒企业替代提价的重要手段，如老窖在国窖 1573 的基础上开发了中国品味？国窖 1573、在普通特曲基础上开发年份特曲；洋河股份运作蓝色经典的思路就是在消费升级的不同阶段，分别主推海之蓝、天之蓝、梦之蓝，推动企业整体的吨酒收入；山西汾酒则在相继开发了 30 年、20 年、40 年青花汾酒。如此充分说明了实际上企业可以通过产品结构升级，补充完善产品线的手段替代提价。产品线向下延伸的白酒企业也不会受到影响。如酒鬼酒今年以来通过主推 200 元以下的中低档酒湘泉来完善产品线，将不会受到禁止涨价政令的影响。

因此我们认为政府短期内禁止白酒涨价并未改变行业确定性增长，维持对行业的“看好”评级，如果个股股价因此利空下挫则为长期投资者带来买入良机。

投资建议：

啤酒：发改委约谈了华润、青岛、燕京、百威四大啤酒集团领导，在了解啤酒行业近期涨价情况及未来动态后，对啤酒企业受成本上升较多，适当提高部份产品价格表示理解。因此此次事件对啤酒行业的影响偏中性。葡萄酒、黄酒：行业协会指出，黄酒、葡萄酒行业也必须充分认识此事的重要性，必须做到防患于未然。我们认为此举对葡萄酒行业的冲击也不会太大，因为过去 5 年，葡萄酒行业吨酒价格复合增速仅为 5.30%，增长更多的是来自于消费量的提升。对黄酒则在短期内可能会有一定的影响，因为当前黄酒企业正欲效仿白酒企过去靠提价提升品牌价值刺激销量的做法，通过“品牌扩张价格提升”实现增长，短期禁止提价将对企业的发展战略形成一定的冲击。

风险提示：公务消费政策收紧、宏观经济下行。

第五篇：市物业管理行业发展情况调研报告

市物业管理行业发展情况调研报告

为全面了解我市物业管理行业发展状况，及时掌握行业动态发展信息，进一步研究解决行业发展中的新情况、新问题，推动物业管理行业健康长足发展。根据市委、市政府主要领导指示精神，市房地产管理局会同阜城三区及市经济技术开发区物业行政主管部门对城区部分企业、单位以及住宅小区等涉及物业管理的有关区域进

行了专题调研，先后组织专人赴淮安、临沂、合肥就物业管理成熟经验进行学习，现将有关调研情况报告如下：

一、物业管理行业基本情况

连接千家万户的物业管理是城市管理和社区服务的重要组成部分，为城市小区和单位清洁卫生、养护维修、秩序维护等提供及时有效的管理和服务，已成为替政府分忧、为城市贡献、促社会和谐的重要行业。随着近年来工业化、城市化进程的不断加快，物业管理经历了从无到有、从不规范到较为规范、从单一管理服务到多方位经营服务的发展阶段，物业管理的服务范围、内容和领域不断拓展，物业管理行业得到较快发展，对于优化城市生活和工作环境、增加城市就业岗位、拉动经济增长发挥了重要作用。

1、物业服务企业数量从少到多，行业规模不断壮大。经过近几年突飞猛进的发展，截至目前，全市物业服务企业已发展到130家（国企19家、民营企业111家），其中，二级资质企业2家，三级资质企业99家，暂定三级资质企业29家，外埠物业服务企业到我市登记备案的4家，物业服务企业数量位居全省地级城市前列。全市物业服务企业从业人员1万多人，其中1820人取得物业管理岗位证书和专业管理技术职称，其余大部分为物业管理员、秩序维护员、水电工、保洁工等一线操作人员，属于典型的劳动密集型行业。

2、物业管理项目由单一到多元，服务领域不断拓展。物业管理服务项目覆盖面从最初单纯的住宅小区向办公、学校、医院、商业区、工业区快速延伸。截至目前，全市实施物业管理项目191个。其中，城区物业管理项目145个，管理服务面积1000万多平方米，物业管理覆盖率达75%以上，新建住宅小区管理覆盖率达100%。全市获国家级物业管理示范大厦1个，省级物业管理示范住宅小区5个，省级物业管理示范大厦3个，省级物业管理优秀住宅小区（大厦）18个，市级物业管理优秀住宅小区（大厦）27个，市级文明住宅小区22个，市级园林式小区7个。

3、住宅小区业主委员会从无到有，物业管理不断规范。截至目前，全市符合成立业主大会选举业主委员会条件的物业管理住宅项目140个，成立业主委员会27个，业主委员会小区覆盖率为19%。积极启动业主大会成立试点工作，相关职能部门全程参与实施监督运作成立业主大会，汇鑫住宅小区成立业主大会并选举产生业主委员会，标志着我市物业管理工作进入规范化和市场化发展的新时期，对推动全市物业管理行业健康有序发展创造条件。

4、物业服务收费从不统一到明码标价，服务机制不断健全。近年来，受行业发展水平所限，物业服务收费一直是企业“各自为政”，收费不统一、业主不了解成为物业管理投诉纠纷的焦点。，市物价、房产部门联合制定实施了物业服务分等定级收费标准制度，推行物业管理“等级服务、等级收费、质价相符”的收费机制，物业服务收费得到规范和理顺。

5、物业专项维修资金覆盖面从小到大，受益群众不断增多。截至目前，全市共累计归集物业专项维修资金1.35亿元，其中阜城区归集9000万元，涉及住宅小区220个，物业专项维修资金覆盖面积396万平方米，归集户数3.56万户。为进一步规范资金管理，向社会公开实施招投标物业专项维修资金存储银行，开创了全省物业专项维修资金管理先河，确保资金管理使用效益，切实维护了广大业主物权利益，充分发挥了物业专项维修资金的房屋“养老金”作用。

二、推进物业管理行业发展的主要措施

近年来，在市委、市政府的正确领导下，全市物业管理行业围绕把建设成为皖西北中心城市的目标，以便民、利民、为民为宗旨，积极探索构建与经济社会发展相适应的物业管理服务模式，切实加快物业管理市场化运作，加大市场主体服务规范力度，为推动第三产业发展、提升群众居住品质奠定了坚实基础。

1、及时安排部署，把规范物业管理提上重要议事日程。市政府先后召集各县市区政府、街道办事处、物业行政主管部门召开全市物业管理工作会议、全市物业管理专业委员会会议、全市物业服务企业会议等规范物业管理专题会议，认真总结近年来我市物业管理工作取得的成效，梳理制约物业管理发展的症结，明确当前物业管理工作重点以及今后一个时期物业管理工作任务，要求各地、各有关部门要把物业管理工作摆上重要议事日程，加强物业管理组织领导，建立了由主要领导负总责、分管领导具体负责的领导机制，落实责任分工，建立一级抓一级、层层抓落实的物业管理工作责任体系，为进一步推进行业发展营造了齐抓共管的工作氛围。

2、明确管理职

责，构建两级物业管理体系。根据物业管理法规政策有关规定，市政府办公室出台了切实加强城市住宅小区物业管理的政策措施，要求各地按照属地管理的原则加强物业管理工作，明确各县市区政府、城区街道办事处对所在行政区域内物业管理的属地监管职责，各县市房地产管理局、阜城三区房改办、开发区土地规划建设局具体负责本辖区内物业管理活动的指导和监管，各县

市区物业行政主管部门按照要求设立物业管理股室作为专门行政职能股室，初步形成了属地管理、分级负责的两级物业管理行政监管体系。

3、完善制度体系，提高政策法规的可操作性。围绕物业服务企业资质监管、市场准入、资金归集、规范服务、纠纷调处等行业监管重点，先后制定出台了《市物业管理行业-2011年工作规划》、《进一步加强市物业管理工作实施意见》、《市城市物业服务收费实施细则》、《市物业专项维修资金管理使用实施细则》、《市物业管理投诉受理处理暂行办法》、《市业主大会规程》、《市住宅物业服务等级标准》等近30项规范性文件，行业服务标准和工作体系得到完善，进一步提高了物业管理法规政策的可操作性。

4、严把“四道关口”，加强前期物业管理。一是严把物业管理项目招标投标关。房地产开发建设单位要严格按照物业管理招标投标办法规定，预售商品房项目必须在备案取得《商品房预售许可证》之前落实物业管理，5万平方米以上住宅小区通过招投标方式选聘物业服务企业。二是严把行政审批关。协议方式选聘行政审批关，投标人少于3个或者物业面积在5万平方米以下的，必须经县市区物业行政主管部门批准，方可选聘具有相应资质的物业服务企业实施物业管理。三是严把企业资质准入关。严格审核新成立企业资质核准和原有企业资质核定，确保做到标准不降低、审查不迁就。四是严把前期物业管理备案关。通过对前期物业项目管理方案的可行性、管理服务措施的有效性、备案资料的真实性以及落实物业管理服务用房等内容进行严格审查，使物业管理市场秩序进一步规范。

5、理顺投诉受理机制，努力定纷止争。近年来，市物业行政主管部门定期不定期开展全市物业管理项目信息采集，全面掌握物业管理行业发展现状，不断加大投诉处理力度，拓展延伸投诉受理渠道，初步建立了市、县（市区）两级投诉受理机制，通过咨询投诉、政风行风热线、来人、来信、来电等多种渠道受理群众纠纷投诉，每年依法及时妥善处置不同形式来信来访达一百多件，坚持市房地产管理局督办指导、县市区物业行政主管部门现场核查、企业整改落实相结合处理群众投诉，努力减少物业管理服务矛盾纠纷，业主投诉率比去年同期相比下降了15%，业主满意率提高了10%以上。

6、严格项目招投标，促进市场有序竞争。为规范物业管理招投标市场运行机制，促进物业管理市场有序竞争，市房地产管理局于出台了《市物业管理招投标管理暂行办法》、《市物业服务企业退出项目管理暂行办法》，目前已成功举办了21个房地产开发企业开发建设的23个住宅项目、4个商业区项目和2个综合办公区项目的前期物业管理招投标工作，并对国有资金投入项目建设全部推行招投标制度建设。对5万平方米以下的住宅区，近年来共通过协议方式选聘物业服务企业实施物业管理项目27个，实现物业管理项目实施依法阳光有序操作。

7、注重专业培训，提升行业整体素质。以建立完善物业管理从业人员岗位培训工作为主抓手，坚持实行从业人员持证上岗制度，建立长效机制，实行资格动态管理。提高全市物业管理行业队伍整体素质，提升物业管理人员服务水平，促进物业管理专业化进程，举办岗位培训班，邀请建设厅资深专家教授、国家注册物管师来阜授课，达到了预期目的，收到了良好效果。同时大力开展职业教育，与安徽电大分校联合举办物业管理专科教育，着重培养一批高素质、高水平的物业管理专业人员队伍，提高行业专业化、规范化服务水平。

8、开展专题调研，明确发展方向。为及时掌握行业发展动态，研究解决行业发展中的深层次问题，市物业行政主管部门会同县市区物业行政主管部门对全市物业管理行业进行了专题调研，对物业服务企业数量、从业人员总数、行业经营总收入、总支出、城镇实施物业管理覆盖面、业主大会和业主委员会的成立运行、物业管理法规建设实施等情况进行调研，总结规范发展物业管理方面的经验做法，分析制约影响物业管理发展的主要问题与矛盾和原因，提出解决问题的措施与对策，进一步明确了规范行业发展的着力重点。

9、开展宣传报道，建立长效机制。为适应新形势下物业管理发展需要，及时、准确、正面反映报道我市物业管理市场运行状况和发展轨迹，坚持在全市范围内组织开展物业管理行业宣传报道工作，建立了信息员工作长效机制，定期在新闻媒体宣传报导政策法规、典型事例以及先进管理经验，为企业提供了有力的宣传展示平台，为广大市民更好地了解认识物业管理、自觉参与物业管理搭建了沟通桥梁，为树立行业良好形象提供了宽阔平台。

三、存在的主要问题

在肯定我市物业管理服务不断规范的同时，也必须清醒看到物业管理仍存在发展质量和服务水平不高，物业服务企业数量多而品牌企业少，质价相符的服务机制刚刚推行仍不够规范，社会群众对物业管理服务认识不清，物业管理行政监管体制尚未理顺等客观实际问题，在一定程度上制约了物业管理行业又好又快发展。一是重视程度不够，监管体制尚未理顺。物业管理是一项综合系统的管理工作，有较强的综合性、专门性和区域性特点，涉及建设、房产、规划、市容、公安、环保、工商、物价、消防、供电、供水等多个部门管理服务职能。目前，各县市区政府既是物业管理监管部门又是职能部门，物业行政主管部门缺乏专职人员，造成工作开展较为困难。二是物业服务收费收缴困难，制约行业加快发展。全市物业管理住宅小区收费平均标准0.3元/月?平方米左右，收费率仅达50%，基本不收费和很少收费的物业服务小区占全市物业管理住宅小区30%。而物业服务企业只能通过电话、上门、发信等方式催缴物业服务费用，并无相应的强制或制约措施。即使按照《物业管理条例》有关规定可以依法向人民法院起诉。但又面临着起诉周期长、涉案人数多、涉案金额小等客观因素，致使费用收缴困难。出现这种问题的主要原因是业主商品意识、物业管理消费意识和责任意识没有完全确立，缴费积极性不高，久而久之，就形成了物业管理与服务收费难的恶性循环。三是物业服务企业不能有效解决问题，影响物业服务收费。部分住宅小区存在开发房屋质量存在问题、开发商承诺未兑现等开发商遗留问题未得到有效解决，个别住宅小区环境建设不到位、屋顶渗漏等问题，或者开发商承诺的配套设施没有建，业主不找或找不到开发建设单位，把责任都埋怨到物业服务企业上，有的甚至以此为由拒交物业服务费，物业服务企业有苦难言。四是历史遗留问题较多,亟待加强整治。许多旧住宅小区缺乏必要的物业服务用房和垃圾中转、厕所等公共设施,地下管网大都年久失修,排污能力较差,并且大都是随意进出等开放式布局，不利于安全管理。公用事业单位“单户单控”改造滞后，按照国家有关政策,供水、供电、供气等专业部门要收费到户,由于目前单户单控率较低,物业服务企业承担了大量的中间损耗。五是业主委员会成立难，小区管理不规范。小区成立业主大会选举产生业主委员会主要靠城区街道办事处来组织发动，单靠职能部门很难召开业主大会、选举业主委员会，即使加大协调指导力度，少则几个月，多则几年才能成立。业主物业管理的主体意识不强，大多数业主缺乏参与意识，即使成立了业主委员会，也面临诸多实际问题难以解决。

四、规范我市物业管理行业发展的几点建议

依据《物权法》、《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》等有关法律法规规定，借鉴外地市先进经验，结合我市物业管理现状和实际，提出以下几点建议：

1、提高重视程度,加大部门联动协调力度。物业管理事关很多行政部门职能的履行,单由哪个职能部门牵头协调难度很大,建议市政府成立物业管理委员会,由市政府分管领导亲自挂帅任主任,建设、房产、公安、环保、工商、市容、物价、供电、供水等相关部门为成员,物业管理委员会统一组织、指导和协调全市物业管理行业规范工作，各县市区政府也相应成立物业管理委员会，建立市、县市区两级物业管理委员会的管理体系，加强条块联动，有力推进此项工作。

2、实现物管重心下移，创新物业管理工作体制。根据《安徽省物业管理条例》规定，建立“条块结合、以块为主”的物业管理新机制，将物业管理监管职责由县市区政府统一行使。明确街道办事处负责辖区内物业管理的日常指导与监督职责，指导监督社区居民委员会、业主委员会配合物业服务企业开展工作。明确街道办事处会同有关职能部门，指导成立辖区住宅区业主大会成立、组建业主委员会工作，指导社区居民委员会和人民调解委员会等组织，及时协调处理物业管理矛盾纠纷，做好住宅区违法建设拆除、环境保护、治安防范和交通秩序管理等工作。建全物业管理目标责任制和检查考核机制，各县市区政府、开发区管委会与街道办事处签订目标责任状，切实将物业管理工作中的业主大会成立、业主矛盾纠纷调处以及物业管理热点难点纳入县市区政府目标责任制考核，确保规范物业管理发展的一系列措施落到实处。

3、理顺条块关系，明确多方职责。一是理顺条块关系。街道办事处、社区居委会接受物业行政主管部门的业务指导。二是街道办事处建立投诉受理制度，受理业主委员会、业主、物业使用人和物业服务企业等违反相关规定行为的投诉。三是不具备市场化物业管理条件的住宅区所在街道办事处、社区要承担起物业管理服务的责任。四是加强小区治安联防工作。强化公安机关片警和群防群治工作,指导物业服务企业认真落实与业主签订的物业管理安全秩序维护责任，抓好住宅小区治安。

4、结合实际，建立街道“两站一中心”的物业管理模式。借鉴外地经验，结合实际，建立街道办事处服务中心、物业管理投诉调解工作站、物业管理应急维修服务站的“两站一中心”物业管理模式。一是成立街道服务中心，全面接管旧住宅区、保障性住宅小区等不具备市场化物业管理条件小区的物业管理服务，确保工作顺利开展。二是建立街道办事处物业管理投诉调解工作站，通过人才市场公开招聘配备一名适应工作需要的专职主任和4名兼职协调员，选聘后与街道签订劳动合同，每年对调解工作站主任进行定期考核。三是各街道办事处建立物业管理应急维修服务站，可以聘用专职站长1名和兼职维修员4名，解决应急维修难问题，尽最大可能方便业主生活。四是政府加大对物业管理经费的投入，街道办事处的“两站一中心”中街道服务中心年需经费2万元，投诉调解工作站年需经费4万元，应急维修服务站年需经费4万元，按阜城区7个街道办事处计划，“一站两中心”每年约需投入经费约70万元，建议由市、区两级财政按7:3比例分担，因物业管理工作是文明城市创建的重要组成部分，经费缺口也可由创建经费调剂解决。

5、把好前置关口，加强前期物业管理。物业管理的前期介入是搞好物业管理工作的先决条件,必须把好前置关口,切实解决好规划、建设、管理的衔接问题。一是在小区规划论证及报建阶段,街道办事处会同物业行政主管部门参与建设项目的可行性研究,审查规划是否体现物业管理的全部需求,为实施规范化物业管理创造良好条件。二是在小区开发建设阶段,街道办事处会同物业行政主管部门代表业主监督小区规划落实,监督物业服务用房配套落实,提前策划前期物业管理方案,使物业建设与物业管理有条不紊地衔接与过渡。三是建立新建住宅小区综合查验制度，新建住宅小区建设项目全部竣工后，建设单位应向物业行政主管部门申请综合查验，符合综合查验条件的方可交付使用。

6、抓好旧住宅小区整治,促进城市文明创建。我市住宅建设与管理中依然存在着重建轻管、建管脱节(来源：好范文 http://www.xiexiebang.com/）等问题，小区占道、占绿地的违章搭建现象较为突出。为此，建议积极借鉴淮安经验，市委、市政府用2年左右的时间全面开展治理改造居民旧住宅小区工程，将规范物业管理作为治理改造居民住宅小区工程的一项重要内容，在治理整顿中逐步推进城市物业管理。一是成立综合协调管理机构。建议市政府成立旧住宅小区整治改造领导小组,明确各职能部门职责，统一推进旧住宅小区整治。二是确保旧住宅小区整治资金。建议按1：2：4的比例筹集整治资金，本着“市政府出1，区政府出2，开发单位、产权单位和经营单位出4”的原则，多方确保资金落实到位。三是实施分类治理。对各小区存在的不同问题采取不同治理方式。以清理乱搭乱建、乱停乱放为重点搞好秩序整顿,以环境设施、物业服务用房、绿化、美化和亮化为重点搞好设施配套,以地下管网更新和小区封闭改造为重点搞好功能完善。四是协调法院简易办案程序。对拒缴物业服务费、物业专项维修资金的业主，社区居委会和业主委员会应加大催缴力度，依法起诉的，人民法院应加大政策扶持，减免相关费用，简化过程，缩短判决时间，促进物业管理行业健康有序发展。五是新闻媒体要加大宣传力度。政府要协调报刊媒体，利用3年时间，设立物业专栏，为全市物业管理行业免费宣传，营造良好的社会氛围，促进和谐社区建设。

7、管好物业专项维修资金，确保房屋维修及时有序。房屋及小区内公用部位、公共设施设备因质量问题得不到及时有效的维修，一直以来是物业管理矛盾的集中点，必须管好物业专项维修资金，确保房屋及区内公用部位、公共设施设施维修及时有序。一是抓好物业专项维修资金征集。按照省政府《物业专项维修资金管理暂行办法》规定，尽快成立物业专项维修资金管理机构，明确职责，配套相应人员，认真做好物业专项维修资金的交存、管理、使用和监督等工作,确保专款专用,最大限度维护业主的合法权益。二是实行新建住宅物业工程质量保修金监管制度。新建住宅物业、住宅区内的非住宅物业建设单位应当在申请产权权属登记前，按照住宅物业建筑安装总造价5%的比例，一次性向保修金监管账户交存保修金，作为该住宅物业工程质量保修期内保修费用保证，保修金监管实行统一交存、权属不变、专款专用、政府监管的原则，建设单位不履行保修义务，业主或者业主委员会可以提出申请，经市或县市区房地产行政主管部门核实后，由街道办事处或物业服务企业组织维修，其费用在保修金中垫支，确保住宅小区工程维修资金来源，减少因房屋质量得不到及时有效维修带来的纠纷。