留用地安置政策分析

第一篇：留用地安置政策分析

留地安置政策存在的问题及法理分析

所谓留地安置政策，即政府在征用土地时，按征用耕地面积的一定比例安排给被征地的农村集体经济组织一定数量的安置用地，鼓励和支持其兴办企业，以期通过发展二、三产业为失地农民带来长期收益或相对稳定的就业岗位，以此解决失地农户的生活与就业问题。该政策最早发端于上世纪90年代，近年来在各地方广泛推行，许多地方政府由此出台了当地的留地安置政策。

一、留地安置政策实施中存在的问题

留用地政策作为一项安置失地农民的制度性安排，能够使失地农民更直接更持久地分享土地开发的成果，因而被农民称为“政府给我们养了一只会下蛋的母鸡”。但是，综观各地留地政策实施情况，还存在许多问题。

第一，留地安置政策的法律效力问题。目前留地安置政策还属于一些人地紧张的经济发达地区的政府规章，法律效力不高，影响其实施的强制性和稳定性。由于农业用地和地方工商业发展的矛盾是必然存在的，这使农民有两大担心：一是地方政策的稳定性，怕今后土地越来越紧张，政府给农民的留用地会打折扣甚至落空；二是由于留地政策得不到法律上的保证，农民怕留用地会被政府第二次征用掉。如温州用地非常紧张，许多产业项目都在排队等土地，因此影响了一些区县的经济利益，非农利益集团希望政府允许村集体把留用土地出让给工商业项目，在这种情况下，对农民的留用地是否必须保证没有明确规定，规划、土管部门常常对留用地不及时加以规划和安排用地指标，进而产生矛盾与纠纷，引起农民不断上访。

第二，留用地所有权主体设置的不合理问题。目前各地政策一般规定留用地属于村集体经济所有，如《关于加强杭州市区留用地管理的暂行意见》“留用地指标只核发给村集体经济组织，专项用于发展村级集体经济，不得转让给村集体经济组织以外的建设用地单位或个人使用。留用地建设项目在符合国家法律、法规、政策的前提下，由村集体经济组织自主开发建设、村属全资集体企业开发建设或通过招商引资合作开发建设。”这至少产生以下问题：一是已征地农户与未征地农户间的利益关系问题，因为被征地农户普遍认为那些未被征地的农户无权享有留用地，由此产生村民间的矛盾冲突；二是村集体经济组织由谁来代表，是村民委员会，还是村民大会，或少数村干部？现已经发现一些地方村干部以权谋私或不作为问题，如在我们调查的村就出现村委会干部迟迟不去规划部门、土管部门申请用地指标，造成可以按政策规定取得的二、三产用地拖了5、6年还没有落实，村民损失巨大，好政策没有起到应有的好作用。三是在深化户籍改革后，取消农业与非农户口区别，被征地农户实际上已经市民化，一些村、村民委员会、村集体都将名存实亡，造成这些规定的合理性、持续性与可操作性问题值得研究。四是原来的土地是被农民承包的，被征用的承包户的损失最大，如果留用地的钱要由被征地农户出，而土地又属于村集体，被征地农户的利益损失如何解决，这样是否公平？

第三，留用地的开发利用问题。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》国发〔2004〕28号规定“在城市规划区外，征收农民集体所有土地时，当地人民

政府要在本行政区域内为被征地农民留有必要的耕作土地或安排相应的工作岗位”。即其意是要留一定比例的土地给农民集体经济组织用于发展农业生产，限制农民集体土地转化为经济建设土地。但现在各地政策规定留用地主要用于二、三产，而非用于农业。这样的留用地安置政策是否会破坏我国土地管理和基本农田保护制度，导致一些农户为脱离农业而积极主动要求土地征用，进而对我国农业生产造成危害。另外，在留用地的开发利用中，是要让农户当开发商、还是股东或者房东？如温州市有一个村的村民由于在留用地开发方面无法达成一致意见，最终决定要将该留用地转让，而村干部则私下四处导找买家想低价转让自己从中获利。有调查发现，某县有18个村集体被征过地，其中有3个村集体有留用地，结果这3个村主任和村党支书都出了问题。又如留地安置住房政策：有的农户原已有宽敞的住宅，土地征用后又分到土地再建，成为一户多宅；还有的农户不想建（或无钱建）又不能转让，只好撂荒，造成土地资源浪费和征地农民应得利益损失。再如广东省2006年出台的《广东省关于农民经济建设用地使用权流转的办法》试图让集体经济组织对留用地可以流转可以交易，这个做法虽然对农民有利，使广东省兴起了农用土地入股的风潮，但问题是对现有的法律法规带来了很大的冲击，对政府的规划也带来了很大的冲击。

第四，留地安置中的程序问题。目前的留地安置程序还不规范，国土部门与规划部建设部门没有很好地衔接，存在规划相对滞后、优惠政策不明现象，造成农民对留用地看不懂、不放心，给征地工作带来难度，而且留地安置对象难以把握。如某县留地政策中规定了“商业用地必须村级开发经营，非商业用地用于无房户安置”，但这项政策在实施中有一定的难度。很多地方本来留给集体的留地在具体安置分配过程中，成了层层“分地”、层层“争地”，县里分到村里，村里分到组里，组里分到户里。承包土地多的，家庭势力大的得到了安置，真正的无房户、住房困难户却得不到安置，因此影响了农村社会稳定。另外，各地在留用地管理上也缺乏统一协调，有的将留用地征为国有，有的仍然保留集体土地所有权，加上城乡结合部土地流转较快，交易频繁，给土地的产权管理、规划管理和市场管理增加了难度。

第五，留用地政策适用范围问题。调查发现，在经济较发达地区和城乡结合部征地中，留地安置对解决失地农民的长远生计发挥了重要作用，受到了政府、集体和农民的欢迎。表现在：（1）留地安置中政府的主要投入是政策支持，而不需要投入更多的资金，同时也有利于失地农民的就业和社会稳定；（2）安置留用地的开发和经营，可以为集体经济发展提供必要的场所和发展基础，有利于发展壮大集体经济实力；（3）在人多地少、经济发展市场化程度较高的地区，由于具有良好的区位条件，土地的资产价值十分明显，因而留地安置政策能有效地弥补了法定安置费不足的缺陷，间接提高了对被征地农民的补偿。但是，对于经济较为落后地区和远离城市地区，留地安置难以发挥作用，被征地农民的长远生计仍然存在很大的风险。

二、留地安置政策的正当性与合法性

不难发现，世界各国征地补偿的方法一般以货币补偿为主，但考虑到在土地评估技术不尽完善和地价上涨、被征地人所获得的补偿费难以维持其原有的生活水平的情况下，一些国家也相应规定了一些例外的非现金补偿方式。比如日本的征地补偿方式除现金补偿外，还有替代地补偿(包括耕地开发、宅地开发)；德国也有代偿地的补偿、代偿权利的补偿。这些非现金补偿方式不仅可以促进土地资源的充分利用，还可以减少政府筹措资金的困难和被征地人的不满情绪，是现金补偿之外有效的辅助补偿方式。显然，我国留地安置政策作为一种非现金补偿方式而存在，也有其合理性。

不过，我国有关征地补偿的规定层次繁杂，既有宪法规定，也有法律、行政法规、各种规章、地方法规甚至其他更低层级的规范性文件规定（如留用地安置补偿仅以政府政策形式出现就是最好体现），表面上看体系比较完备，而实际情况是低层次规定往往成为征地的主要依据。因为我国宪法规定不明，又缺乏违宪审查机制，各项征地规定不尽一致，导致许多应当予以补偿的情形并没有统一、权威的规定，有关规定稳定性差，容易被朝令夕改。同时，补偿立法在指导思想上存在偏差，往往只重视赋予权力而忽视对权力的限制，只重视行政机关管理的方便而忽视公民权益的保障，这容易造成公民的补偿权利被虚置。严格地说，这种做法有悖于宪政与法治的基本原理。征地补偿关系着私人财产权的保障问题，根据法律保留原则，理应由宪法和法律来规范。在现代法治国家，征地和补偿的设定都是始于宪法，终于法律，且都有严格的法定程序，并受到议会、法院、新闻媒体、民间组织的严格监督。反观我国，留地安置政策出台的目的是好的，但这些规定的正当性与合法性却存在很大问题。

任何制度都是针对人而设计的，一项制度的优劣，惟一的判断标准就是看它是否兼顾公平和效率。在实现生活中，制度尤其是法律制度是实现社会公平的最重要的条件。土地征用涉及到土地所有权的转移，涉及到政府、开发商、集体土地所有者等不同主体的经济利益，其具体制度的设计更需从公平与效率的角度兼顾这三方利益的平衡。

一般认为，政府是公共权力组织，是公共利益的化身，其公共权力必须面对所有公共问题，维持社会各方利益均衡。但公共选择理论说明，政府也是社会生活中的一个特殊利益阶层，也有其相对独立的利益目标与行为偏好。例如，长期以来我国政府担当的是城市强势集团的代言人，政府的决策导向、制度构建与资源配置（宪法秩序、权力、权威、组织等）主要都是赋予城市居民的特权以及农民的弱势地位，加上城市居民的利益表达能力、渠道和强度都远胜于农民，使他们凭着政治压力上的优势而获得更多的资源和利益，而农民作为弱势集团则无力阻止那些对他们不利的政策出台，无法改变国民收入分配上的城市倾斜政策。而且，因为政府既是征用主体，又是土地一级市场的垄断者和二级市场的管理者，三重身份很难保证政府在制定土地市场运行规则（包括留用地安置政策）时的超脱性，制度的不公正是必然的。由此决定了政府利益与农民利益错位的可能性，导致农民应有权利得不到维护，法定权利得不到实现。

留地安置是被征地农民原本应当拥有的权利，而不是政府给予的失地农民优惠。因为地方政府有义务在征用土地发展本地经济与保障失地农民利益两者中寻找最佳途径；仅从农业安全的角度来说，法律也须规定政府不得以牺牲农民利益来

发展工商业。所以本质上说，留地安置政策是在现行土地基本制度框架下地方政府的一种选择，是在当前政府对城市国有土地实行高度垄断的情况下，赋予农民一定的参与城市土地开发并获取相应收益的权利。不过，在政策制定上，必须清醒认识到政府行政行为的局限性，严格界定政府在征用土地方面权力的范围、内容、方式，特别是在事关农民生存与发展权问题上，应当减少政府单方面的决策权，让广大农民广泛参与地方政策制定过程，依法充分享有公共事务信息知情权、经济利益表达权、政治民主参与权、决策投票权，以及社会保障和基本公共服务的公民权。

三、留用地安置政策的公平与效率

大多数市场经济国家的法律都认为，征用是以国家意志无条件实施的，但所有者财产损失并不是其必须承担的义务，故国家在实施征用土地时，应按等价交换的原则，根据土地市场价值给予被征用土地的所有人以全额补偿。这种补偿通常包括对被征用部分的补偿和对被征用地块剩余部分因征用给其造成损害所给予的补偿，有些国家甚至还包括被征地者的精神痛苦的补偿。显然，在这些国家，土地征用实质上是一种特殊的市场交易行为，它因特定的主体（代表全体社会成员的国家）的特定需要（即经法定程序所认可的公共利益）而发生，但必须按被征用土地本身的市场价值进行征地补偿。

长期以来，我国《土地管理法》及相关征地法规有关征地补偿规定均没有区分公共利益性与非公共利益性的征地行为，也没有因此设置不同的征地补偿费标准，而仅仅是简单地基于农业用途的土地价值规定一个补偿标准。在征用农村集体所有土地时，采取的主要是土地补偿与劳动力安置相结合的方式，劳动力安置包括安排被征地上劳动力的就业岗位和支付安置补偿费。其中，土地补偿费和安置补助费者是根据被征用农业用地前3年平均产值的一定倍数计算的，如征用耕地的土地补偿费为该耕地被征用前3年平均年产值的6-10倍，征用耕地的安置补助费为该耕地被征用前3年平均年产值的4-6倍。以上征用补偿方式为各地经济建设有效地控制了用地成本，但难以给予被征地农民长期、可靠的生存保障。而有关资料显示，土地用途转变增值的土地收益分配中，政府大约得60-70%，村一级集体经济组织得25%-30%，农民只得5%-10%。政府和被征地农民之间没有实现公平交易，利益分配机制的缺失或未制度化，使得被征地农民不仅未能从经济发展中受益，反而成为经济发展的“牺牲品”。所以，近年来各地农民对征地的不满情绪越来越大。由于政府征地成本低，开发商的用地成本也低，还造成宝贵的土地资源被大量征而不用、开发商谋取暴利而农民权益得不到应有保障的有损社会公平和效率的问题。

征地是政府强制对资源进行再分配，如何让农民既不失基本生存的资源，又能保证经济建设所用土地供给，而不再顾此失彼呢？换言之，如何既能让二、三产业得到发展机会、提升经济效益的同时，又能保证农业、农民不会失去赖以生存的资源以及共同发展的机会？如果二、三产业的发展必然以损害第一产业――农业以及占人口绝大多数的农民为代价，就会出现“机会公平被折损的危险”。留地安置政策的政策目标，应当是消除农业和农民机会公平受损的危险，使我国的征

地制度能够在追求效率的同时兼顾公平，让被征地农民能够长久、稳定地分享城市土地开发带来的增值收益，并保障其生存与发展的可持续性。尽管我们认为留地安置政策只能治标不能治本，我国征地制度改革目标之一，应当是不需要通过留地也能让被征地农民分享城市土地开发中应得的增值收益，但是在其他的征地安置政策目前还难以达到这个效果的情况下，留用地制度应成为目前及今后较长时间内解决农民生存与发展问题的一种有效机制。

留地安置补偿是用来调节征地方与被征地方利益关系的经济手段之一，其留地数额的多少直接影响到这种调节的实际效果。因为从经济性质上看，国家的征地补偿费（包括以留地方式给予的补偿）应当是被征用土地的市场价格反映，合理的留地数量关乎该政策的公平与效率。但实践中各地留地安置政策仅仅是一种行政决定，在这种机制下，留用地的数量与被征地的市场价格无关。一些地方以“一刀切”方法规定留用地比例，尽管更具操作性，但这种做法不是从市场价格角度加以确定，而仅仅是单方面的行政决定，有失公平与效率。我们认为，针对我国征地实践中存在征地补偿费过低，不能保证被征地上的农民维持原有生活水平，而有关法规对征地补偿标准规定弹性过大，科学依据不足等问题，体现留地安置政策的公平与效率的关键在于要合理确定征地补偿额、建立科学依据和定量方法，以起到弥补和纠偏其他征地法律与政策不利的政策目标。

四、留地安置政策的完善

要充分发挥留地安置政策的效用，还必须解决以下问题：

一是留用地的价格计算方法应当公平、合理。表面上，留地安置是对农民的实物补偿，但实际上也是变相的货币补偿方式。由于在实施征地区片综合价后，面临着以何种价格形式将安置留地这种实物补偿形式从征地区片综合价里扣除的问题，而这与农民利益直接相关，所以应当对留用地的价格计算方法、价格形式的区别和适用范围加以研究。

二是明确被征地农户对留用地享有的使用权、收益权和部分处置权。目前，对于“农民集体”作为土地所有权主体的构成要素及运行原则、“农民集体”作为产权代表和执行主体的界限和地位，以及“农民集体”与农民个人之间的利益关系等实质性的问题并没有明确地界定。而根据所有权的排他性，所有权不能为不同主体在同样的条件下享有，现行法律对集体土地所有权主体的多重设置，显然与所有权的特性相冲突，与《物权法》不一，并且也因所有权主体不明确而造成“村集体”难以具体行使对土地的有效监督和管理，在现实操作中常常造成农村集体土地所有权虚置，农民土地权益难以得到保障的问题。所以，在留用地所有权属于村集体的前提下，应当明确全体被征地农户对此享有共同的使用权、收益权和部分处置权。

三是正确处理在留用地上办起的二、三产企业与村民委员会、失民农民的关系。应当说这类企业不属于村集体经济组织，而是在完全属于村民所有的独立法人，其土地使用权和财产权益应得到确认和保障。村委会应当尊重村民股份制企业依

法进行经营，村二委干部不宜担任企业领导，也不应对企业经营活动和财产权益进行干涉，包括村委会不能从这类企业收取管理费。另外，考察温州等地区一些村利用留用地创办的股份制企业，不难发现在董事会、监事会和公司内部各项制度的建立以及股东大会的召开等方面，与《公司法》有一定差距，这很可能为企业的长远发展造成隐患，所以应当及时给予指导与规范。再者，农民投资二、三产企业后能否转让出资以及受让主体是否应当限制也是一大问题。根据现行法律规定，农户投资二、三产后是有权转让自己出资的，从设立留地安置政策的宗旨看，受让主体应当以本村农户为限。但转让出资后这部分农民的生活又如何保障？从长远看应当完善其他相关法律制度，建立完备的农村社会保障体系才是根本。

参考文献：

1．王少荣，刘丽明．土地征用中留地安置政策有待完善[J]．中国土地，2004

（7）

2．邹晓云．留地安置的利与弊[J]．第一财经日报,2006年6月6日

3．张慧芳．土地征用问题研究――基于效率与公平框架下的解释与制度设计

[M]．北京：经济科学出版社，2005年5月

4．张晓玲．安置留用地管理的活样板[J]．第一财经日报，2006年6月5日

第二篇：征地政策留用地

中共湖南省委、湖南省人民政府关于深化农村改革促进农

民增收的若干意见

中共湖南省委 湖南省人民政府

湘发[2004]10号

党的十一届三中全会以来，我省进行了一系列改革，极大地解放和发展了生产力，给带来了历史性变化。但是，新阶段农业和经济发展仍然存在许多体制性障碍。为了进一步解放和发展生产力，解决农业、经济发展中的深层次矛盾和问题，根据党的十六届三中全会《决定》和中发[2004]1号文件精神，现就深化改革，促进农民增收提出如下意见：

一、完善土地制度，切实维护农民权益

1.稳定土地承包关系。按照《土地承包法》的要求，认真落实二轮土地延包和林地承包经营政策，对因土地权属纠纷等问题导致延包工作不落实的，要抓紧做好土地确权工作。切实加强对预留机动地的管理，未留机动地的不能再留，已留机动地超过总承包面积5％的部分要承包落实到农户。禁止违法随意调整或收回承包地，二轮承包期不到30年的，要延长到30年。没有及时与农户签订承包合同和发放土地承包经营权证书的地方，要抓紧签订承包合同和发证，确保土地丘块、面积、承包合同、承包经营权证书“四到户”。原国有农场已改制的，责任田承包和经营田发包要参照《土地承包法》的有关规定执行。任何组织和个人不得侵害农民的承包经营权和经营自主权，不得对妇女和外来户有任何歧视。对平垸行洪区和库区的移民，要参照落户地集体经济组织成员的标准，落实承包地。要按照《森林法》的有关要求，抓紧完成林地林权登记换发证工作，建立和完善林地林权管理机制，搞好林地林权日常管理。加强承包合同的管理和档案立卷归档工作，维护承包合同的严肃性。

2.鼓励多种形式的土地承包经营权流转。在稳定土地承包关系的前提下，按照“依法、自愿、有偿”的原则，进一步完善土地承包经营权流转，逐步发展适度规模经营。鼓励采取转包、转让、互换、入股、出租等多种形式进行土地承包经营权和森林资源的合理流转。各地可以通过农业招商引资，引导和推动集体土地承包经营权流转。长期外出务工经商，无力耕作承包地，经书面申请自愿放弃承包经营权的农户，可以将承包地退还给发包方。禁止耕地抛荒。有条件的乡镇可以经营管理站和林业管理站为依托，开展组建集体土地承包经营权流转中心、森林资源流转中心的试点工作。

3.切实保护农民在土地承包经营权流转中的合法权益。任何组织和个人不得妨碍或者强迫农民进行土地承包经营权流转，不得截留、扣缴农户承包地流转收益。

集体经济组织不得代替农户签订流转合同，流转双方不得单方面变更、中止流转合同。任何单位和个人不得随意圈占土地。土地承包经营权流转后不得随意改变其农业用途。加强土地承包经营权流转的监管服务。对土地承包经营权流转中发生的纠纷，要依照法律和政策进行调解或仲裁。基层人民法院要及时受理土地承包及流转诉讼请求，切实保护农民的合法权益。

4.严格保护耕地特别是基本农田。维护集体土地所有权，实行最严格的耕地保护制度，严格控制非农建设占用耕地特别是基本农田。各级政府要逐级签订基本农田保护责任书，把执行基本农田保护有关法规和政策纳入考核的重要内容。不准占用基本农田进行植树造林、发展林果业以及超标准建设农田林网。不准在基本农田内挖塘养鱼、建设用于畜禽养殖的建筑物等严重破坏耕作层的生产经营活动。不准违法占用基本农田进行绿色通道和城市绿化隔离带建设。不准违反土地利用总体规划，将基本农田纳入退耕还林范围。严格控制征地规模。征用土地必须严格执行土地利用总体规划和计划，不准擅自突破征地规模，不准擅自将耕地改为非农业用地，严禁违法违规占用、毁坏基本农田。

住宅建设要搞好规划，尽量节约和少占耕地。加大农业土地开发整治力度，自2004年起，从国有土地出让金收入中提取一定比例用于农业土地开发、中低产田改造和基本农田建设。

5.完善土地征用程序和补偿机制。征地补偿方案应听取集体经济组织和农民的意见。实行征地补偿登记后，应到县级土地承包主管部门办理土地承包经营权证书变更或核销手续。严格实行先安置后拆迁，征地补偿安置费用没有足额到位的，不准动工用地。征地涉及的权利人有听证要求的，应举行听证。全面执行征地公告、征地补偿安置方案公告和补偿登记的“两公告一登记”制度，保障被征地农民的知情权、财产权和监督权。依法依规制定补偿标准，及时给予农民补偿。严禁各级政府和有关单位侵占、挪用征地补偿费用，确保补偿资金按时到位。对由于征地补偿费不到位、安置不落实等原因造成群体性事件又没有妥善解决的地方，暂停其用地审批。近期要开展征地补偿安置专项治理，清理偿还拖欠征地补偿安置费用，确保被征地农民的合法权益。

6.探索安置被征地农民的多种途径。在城乡结合部和其他集中征地的地方，只要符合城市规划要求，可以划出安置地域，预留10—15％的土地用于安置被征地农民的生活、生产。允许集体经济组织采取以土地入股等方式参与营利性水电、交通、农业产业化龙头企业等项目的开发建设，积极探索集体非农建设用地进入市场的途径和办法。要区分不同情况，探索建立被征地农民的养老、医疗、低保和就业培训制度，所需资金由政府、集体和农民个人筹集。政府出资部分从土地出让收益中列支，集体出资部分从土地补偿费中集中解决，个人出资部分从安置补助费中抵缴。

二、深化税费改革，切实减轻农民负担

7.认真落实农业税和农业特产税减免政策。2004年农业税税率降低3个百分点，相应调减农业税附加，5年内取消农业税。取消除烟叶外的农业特产税，烟叶特产税只向收购者征收，不向生产者征收。允许和鼓励有条件的地方，进一步加大调减农业税的幅度或提前取消农业税。任何地方不得以任何借口减少农业税降幅或将农业特产税转为农业税。

8.积极推进配套改革。严格“三定”后的乡镇机构编制管理，从源头上遏制机构和人员反弹。积极推行干部任用制度改革，鼓励乡村干部兼职，减少乡村任职干部职数。认真落实乡镇人员分流政策，鼓励和扶持分流人员领办企业，扩大就业，实现二次创业。进一步调整教育布局，巩固“普九”成果。切实做好中小学教职工的核编、定岗、分流工作。全面推行教师和校长聘任制，优化教师队伍。积极探索化解乡村债务的有效途径。

9.切实加强农民负担监督管理。进一步清理和规范涉农收费行为，除法律法规明确规定外，停止审批新的面向农民的行政事业性收费，市州、县市区一律不准擅自设立收费项目和标准。完善涉农收费“公示制”、村级报刊“限额制”和“涉负案（事）件责任追究制”，加强村级“一事一议”筹资筹劳、共同生产费等收费的监督管理。切实做好农民负担卡的发

放和农民负担监测工作。加大农民负担检查监督力度。改进干部作风，严格依法行政，严禁采取扣人、撮谷、搬物等手段强行收取农业税，严禁在征收农业税时强行收取其他费用，防止涉农恶性案件和群体性事件发生。

三、深化粮食流通体制改革，建立健全粮食直补制度

10.全面放开粮食收购和销售市场。从2004年开始，全面放开粮食收购和销售市场，实行购销多渠道经营。抓紧清理和修改不利于粮食自由流通的政策法规。加快国有粮食购销企业改革步伐，转变企业经营机制。搞好产销区协作，加强粮食市场管理和宏观调控，发挥国有及国有控股粮食购销企业的主渠道作用，建立和完善全省布局合理、功能互补、信息灵敏的市场体系，严禁地区封锁。

11.落实粮食最低保护价收购政策。2004年，在早籼稻市场价格低于每公斤1.4元时，指定有关粮食经营企业按每公斤1.4元敞开收购。当市场粮价高于每公斤1.4元时，随行就市。按保护价收购的粮食，主要用于补充省储备和市州、县市区储备。中籼稻、晚籼稻的最低收购价，按国家规定执行。继续推进粮食产业化经营，鼓励各类粮食加工企业与农民签订粮食订单，实行合同收购。

12.落实粮食直补和水稻良种补贴政策。2004年，从粮食风险基金中安排40％用于种粮农民直接补贴，粮食直补按农业税计税面积中的种粮面积每亩补贴11元。2004年，实行水稻良种补贴，农民种植早稻每亩补贴10元，种植中稻每亩补贴15元，种植晚稻按国家规定标准补贴。有关部门要抓紧制定具体补贴办法，确保补贴资金落实到农民手中。

四、推进乡镇企业改革和调整，大力发展农业产业化经营

13.继续深化乡镇企业改革。积极推进乡镇企业体制创新和机制创新，进一步深化乡镇企业产权制度改革，通过实行股份制、股份合作制、租赁、兼并、拍卖等改革措施，明晰企业产权，优化配置生产要素，促进生产要素向优势企业集中，增强乡镇企业的市场竞争力。支持符合条件的乡镇企业上市融资。适应市场变化，大力培植优势产业、特色产业，积极发展农产品加工、储藏、保鲜、运销等劳动密集型产业以及交通运输、饮食服务、旅游、信息等第三产业。对规模大、效益好的乡镇企业要从资金、技术、人才等方面加大支持力度，推动技术进步和产业升级。

14.大力发展农业产业化经营。积极调整农业

经济结构，大力发展优质高效安全农业和农产品加工业，推动农业产业化经营。推广龙头企业加基地加农户的产业化经营模式。对能带动当地主导产业发展的大型农业产业化项目，财政可以采取贴息和定额补贴等形式予以支持。鼓励有条件的地方采取建立担保基金、担保公司等有效形式，对龙头企业的融资给予担保。对重点龙头企业的季节性收购资金和贸易融资要从快从简办理，切实为企业提供授信、用信、担保、结算等方面的便利。大型粮、棉、油加工和营销企业所需收购资金，凡符合条件的，由农业发展银行保证资金供给，实行封闭运行。对国家重点龙头企业，要及时落实各项扶持政策。

15.支持发展非公有制经济。清理、取消一切歧视性的市场准入障碍，降低“门槛”，放宽民营资本市场准入领域。除国家法律、法规明令禁止的行业和领域外，允许个体工商户和私营企业进入，并在工商登记、投资审批等方面简化手续。鼓励和引导个体私营经济独资或合资参与水利、交通、能源等基础设施和公益、公用事业建设。

五、改善务工就业环境，加快劳动力转移就业

16.尽快建立和完善城乡统一的劳动力市场。尽快建立起平等就业制度，取消不同所有制之间和城乡之间劳动者的身份界线，确立劳动者在劳动力市场的主体地位，实现劳动力自由流动和平等竞争。加大户籍制度改革力度，全面清理并取消对农民工进城就业的歧视性规定，全面落实城乡统一的户籍管理制度，真正让进城就业的农民在劳动就业、社会保障、社会福利、公共卫生、子女上学等方面享受城市居民同等待遇。加强劳动力市场载体建设，鼓励和支持各类劳务中介组织的发展。进一步加强各级劳动力信息网络建设。搞好省际间的劳务协作，积极开辟省外、国外劳动力市场，努力扩大我省劳动力转移范围和输出规模。

17.加大对劳动力的培训力度。对现有高等院校、技工学校、农业广播电视学校、职业学校、普通中学、就业培训中心、乡镇农科教中心等教育培训资源进行有效整合，对农民进行多种形式的培训。各级财政要加大对农民工培训的投入，培训资金要直接补贴到受训农民身上，具体补贴办法可采取减免学费、申请无息贷款、发放“培训券”等形式。各级财政对培训机构培训农民工的结算要按照培训业绩进行，以提高培训资金的使用效率。

18.切实维护农民工的合法权益。用人单位都要按照《劳动法》等规定依法与农民工签订劳动合同，明确规定用人单位和农民工双方之间的权利、义务和责任，按规定为农民工办理社会保险。有关部门要尽快建立通报联动协查制度，密切配合，形成合力，切实维护农民工的合法权益。加大对农民工工资拖欠的清缴力度，建立农民工工资支付保障金制度。对务工农民的收费，要严格按照国家规定执行，办理有关证件只收取工本费。

19.引导和支持农民工返乡创业。各级政府要在行业准入、项目审批、资金信贷等方面予以扶持，为农民工返乡投资创业创造条件。积极发展小城镇，继续抓好小城镇综合改革，促进人口和劳动力向小城镇转移，不断提高城镇化水平。

六、健全农业社会化服务体系，大力发展专业合作组织

20.抓好基层农技推广体系建设。按照“政府养得起、服务要加强”的目标，实行公益性与经营性职能分离，确保国家农技推广机构充分履行公益性职能。当前要抓紧规范乡镇动物防疫机构。乡镇动物防疫机构为承担动物疫病测报、预防和扑灭等公益性职能的事业单位，人员编制按平均每个乡镇3名配备，凡履行公益性职能的其他乡镇涉农机构，经核编定岗后，其人员编制所需经费列入财政预算。鼓励承担非公益性职能的人员围绕农资供应、动物疾病诊疗、农机作业、一般性技术承包、产后加工与运销等，创办多种形式的经营性服务实体。进一步深化供销合作社改革，充分发挥其带动农民进入市场的作用。继续深化水利工程管理体制和林业体制改革。

第三篇：城乡建设用地增减挂钩政策分析

城乡建设用地增减挂钩政策分析

《土地资源管理学》论文

中国人民大学公共管理学院

班级：08级本科 土地资源管理

姓名： 刘 婧 学号： 2008200503

城乡建设用地增减挂钩政策分析

【摘要】“城乡建设用地增减挂钩”模式，是对近年来在“城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点”中所采用的一种新的土地整理、利用和管理模式。本文基于现有城乡建设用地增减挂钩理论研究的基础上，对城乡建设用地增减挂钩的提出背景、内涵进行了介绍，着眼于土地征收角度对其其实施过程的问题展开了深入分析，并在最后给出了相关政策建议。

【关键词】城乡建设用地 增减挂钩 土地征收 问题 政策建议

我国人口众多、人均资源相对不足，后备资源十分稀缺，人多地少的矛盾突出。我国正处在全面建设小康社会的关键时期，也是工业化和城镇化加快发展的重要时期，城镇发展占用一定数量的耕地不可避免，土地供需矛盾突出。因此，当前我国的土地管理工作面临着十分严峻的形势：

1．社会经济迅猛发展，耕地数量锐减，“保红线”压力巨大。

2．城镇化、工业化等的快速推进，导致城镇建设用地和农村建设用地同步增长，第二轮全国土地利用总体规划设想的“城进乡退”格局实现难度很大。

3．城乡建设用地之间存在明显的效率落差，并有扩大趋势，必须大力推进城乡建设用地的节约集约利用，特别是需要设法扭转长期以来未能妥善解决的农村建设用地粗放利用问题。

4．单纯依赖数量型挖潜为特色的农用地开发整理难以成为土地整理的持久方向，加大建设用地整理是推进土地节约集约利用的重要途径

5.村庄建设用地浪费严重。根据《全国土地利用总体规划纲要2006~2020年）》公布的数据，从1997年到2005年，全国乡村人口减少9633万人，而农村居民点用地却增加了近11.75万hm2，农村建设用地利用效率普遍较低。其根本原因在于农村居民点分散，村庄建设用地大量闲置，人均占据土地资源多，浪费严重。

在这样的现实背景下，落实城乡建设用地增减挂钩政策，是落实国家严格保护耕地的要求，也是合理配置现有土地资源，改善农村生产生活条件和环境，实

现城乡统筹，建立城乡统一的土地市场的必然要求，同时也是一定程度上缓解建设用地供需矛盾的有效途径和手段。

一、城乡建设用地增减挂钩的基本认识 1.1 增减挂钩的内涵

“城乡建设用地增减挂钩”模式，是对近年来在“城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点”中所采用的一种新的土地整理、利用和管理模式。

所谓城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩，是指依据土地利用总体规划，将若干拟复垦为耕地的农村建设用地地块（即拆旧地块）和拟用于城镇建设的地块（即建新地块）共同组成建新拆旧项目区，通过建新拆旧和土地复垦，最终实现项目区内建设用地总量不增加，耕地面积不减少、质量不降低，用地布局更合理的土地整理工作目标。1.2 增减挂钩的操作过程

依据土地利用总体规划、农村建设用地整理规划和项目区规划等，对项目区内村庄撤并和用地布局的调整，对利用不合理、不充分和废弃闲置的村庄建设用地进行调整利用，并将建设用地整理增加的耕地面积等量核定为建设占用耕地指标，用于农村居民点和城镇建设。

“挂钩”实行先安置再拆迁，先使用规划周转指标再归还，是一个动态的过程。项目区内报批建设占用耕地规模不得超过经核定批准使用的挂钩周转指标规模，项目区内报批建设用地总规模不得超过农村建设用地减少的总规模，以最终实现项目区内建设用地总量不增加、耕地面积不减少。

1.挂钩试点区的土地行政管理部门根据土地利用总体规划、土地利用计划、城市建设总体规划，拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，申请城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的周转指标（以下简称“挂钩周转指标”），按审批权限报相应级别的人民政府批准。

2.将挂钩试点区内的若干拆旧地块和建新地块共同组成项目区，并制订项目区土地的开发利用计划。

3.依据土地利用总体规划、土地利用计划、城市建设总体规划，农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，在不突破土地利用计划、3

农用地转用计划和挂钩周转指标的基础上，组织项目区土地开发利用计划的实施。

4.在占用农用地不突破挂钩周转指标的前提下，在项目区内已确定的建新地块上集中建设农民新村住宅，用以安置从拆旧地块搬迁来的农民。

5.将拆旧地块农民迁出后留下的农民住宅拆除，并进行复耕，使之转变为农用地，与建新地块占用的农用地进行等量置换。

通过上述建新拆旧、土地复垦和建新地块中占用的农用地与拆旧地块中被复耕的原农民住宅建设用地之间的等量置换，使原本相对分散、占地较多的农民住宅建设用地被相对集中，从而在总量上减少了农民住宅的建设用地。

6.将通过置换节约出来的农民住宅建设用地转用于城镇建设等其他用途，从而增加了城镇建设用地。

通过上述“城乡建设用地增减挂钩”模式的操作过程可以看到，虽然农用地总量没有减少，建设用地总量也没有增加，但却能通过提高建设用地的利用效果，产生与建设用地总量增加才能产生的相同的效果。

二、城乡建设用地增减挂钩模式的政策依据

2.1 国土资源部在《关于加强土地管理促进小城镇健康发展的通知》（国土资发〔2000〕337号）

明确提出：“县、乡级土地利用总体规划和城镇建设规划已经依法批准的试点小城镇，可以给予一定数量的新增建设用地占用耕地的周转指标，用于实施建新拆旧，促进建设用地的集中。”

2.2 国务院发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》

国务院《决定》第二条

（十）规定：“鼓励农村建设用地整理，城镇建设用地增加要与农村建设用地减少相挂钩。”“引导新办乡村工业向建制镇和规划确定的小城镇集中。”“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。”

第五条（二十一）规定：“明确土地管理的权力和责任。调控新增建设用地总量的权力和责任在中央，盘活存量建设用地的权力和利益在地方，保护和合理利用土地的责任在地方各级人民政府，省、自治区、直辖市人民政府应负主要责任。在确保严格实土地利用总体规划，不突破土地利用计划的前提下，省、4

自治区、直辖市人民政府可以统筹本行政区域内的用地安排，依照法定权限对农用地转用和土地征收进行审批，按规定用途决定新增建设用地土地有偿使用费地方分成部分的分配和使用，组织本行政区域内耕地占补平衡，并对土地管理法律法规执行情况进行监督检查”

2.3 国土资源部制定的《关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见》

根据国务院《决定》上述内容的基本精神，国土资源部《意见》第一条(一）规定：“城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点（以下简称“挂钩试点”），是指依据土地利用总体规划，将若干拟复垦为耕地的农村建设用地地块（即“拆旧地块”)和拟用于城镇建设的地块(即“建新地块”）共同组成建新拆旧项目区(即“项目区”)，通过建新拆旧和土地复垦，最终实现项目区内建设用地总量不增加，耕地面积不减少、质量不降低，用地布局更合理的土地整理工作”。为有选择地开展“城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点”工作提供了直接的法律依据。

2.4 国土资源部《关于天津等五省（市）城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩第一批试点的批复》

国土资源部的批复确定了天津市等五省（市）的9个项目区，成为第一批“城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点”。

2.5 2008年6月27日，国土资源部印发《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》

明确挂钩内涵：“本办法所称城乡建设用地增减挂钩（以下简称挂钩）是指依据土地利用总体规划，将若干拟整理复垦为耕地的农村建设用地地块（即拆旧地块）和拟用于城镇建设的地块（即建新地块）等面积共同组成建新拆旧项目区（以下简称项目区），通过建新拆旧和土地整理复垦等措施，在保证项目区内各类土地面积平衡的基础上，最终实现增加耕地有效面积，提高耕地质量，节约集约利用建设用地，城乡用地布局更合理的目标。” 2.6 2010年中央一号文件

有序开展农村土地整治，城乡建设用地增减挂钩要严格限定在试点范围内，周转指标纳入土地利用计划统一管理，农村宅基地和村庄整理后节约的土地仍属农民集体所有，确保城乡建设用地总规模不突破，确保复垦耕地质量，确保 5

维护农民利益。按照严格审批、局部试点、封闭运行、风险可控的原则，规范农村土地管理制度改革试点。加快修改土地管理法。

2.7 2010年11月10日,国务院总理温家宝10日主持召开国务院常务会议，研究部署规范农村土地整治和城乡建设用地增减挂钩试点工作。

会议强调，把维护农民合法权益放在首位，要充分尊重农民意愿，涉及村庄撤并等方面的土地整治，必须由农村集体经济组织和农户自主决定，不得强拆强建。严禁违法调整、收回和强迫流转农民承包地。坚决防止违背农民意愿搞大拆大建、盲目建高楼等现象。会议强调，要严格控制城乡建设用地增减挂钩试点规模和范围。经批准开展城乡建设用地增减挂钩试点的地方要严格按照有关规定，坚持局部试点、封闭运行、规范管理，不得扩大试点范围。

农村建设用地整治所腾出的土地首先要复垦为耕地，严禁以整治为名，扩大城镇建设用地规模。对未经批准擅自开展挂钩试点、超出试点范围开展增减挂钩和建设用地置换或擅自扩大挂钩周转指标规模的，要严肃追究有关地方政府负责人及相关人员的责任，并相应扣减土地利用计划指标。

三、城乡建设用地增减挂钩的土地征收角度分析 3.1 建新区

“城乡建设用地增减挂钩”模式的其中一个操作环节是：先在已被确定的项目试点区内建设一些相对集中居住的农民新村住宅，用以安置搬迁来的农民。这就意味着在操作过程中，相对集中地建设这些农民新村住宅时通常需要占用一些农用地。

“建新”，除了把一部分原来为居住点的村庄发展成为聚居区外，还需要占用一部分耕地，建新区在城镇建设的规划区，项目完成时就是城镇建设用地，属于国有。通过挂钩保持不变的仅仅是农用地和建设用地的总量，不是集体土地和国有土地的总量。因此，这就涉及到集体土地征用的问题。

在这一阶段的土地征收过程中，就产生了农用地被转用于住宅建设用地的审批权限问题、建新区农民安置等问题。

3.1.1 农用地被转用于住宅建设用地的审批权限问题

根据我国《土地管理法》及其《实施条例》对土地征收的程序的规定，我国土地征收的征地审批权和农用地转用审批权集中到国务院和省两级政府，县市人 6

民政府只有执行权，以起到约束土地征收、防止耕地流失的作用。但是在实际操作中，土地征收程序的规定却显得过于简单，缺少必要的监督机制，进而造成了土地征收权的滥用，在建新区的开发建设中，极易出现这样的问题，最后，非但未能解决农民安置区问题，反而容易使得地方政府在巨大利润驱动下滥用征地权力，使农村土地流失严重。3.1.2 建新区农民安置问题

城乡建设用地增减挂钩政策中关于“先在已被确定的项目试点区内建设一些相对集中居住的农民新村住宅，用以安置搬迁来的农民”的规定，表面上看是有利于保障农民权益的，但在实际操作中却很容易造成如农民安置与占地先后顺序、安置地点选择等一系列的问题。而且，由于我国土地征收制度的不完善，被征收土地者（即农民）在整个土地征收过程中处于被动的劣势地位，补偿方案的确定是由政府核准并实施，很难避免暗箱操作行为的发生，征收程序的公示性和透明性难以保障，进而导致了建新区农民权益难以保障，激化了政府与农民之间的矛盾。3.2 拆旧区

“城乡建设用地增减挂钩”操作模式的其中一个环节，是将拆旧地块农民迁出后留下的农民住宅拆除，并进行复耕，使之转变为农用地，用于与建新地块占用的农用地进行等量置换。

拆旧区，是指依据土地利用总体规划，将若干拟整理复垦为耕地的农村建设用地地块。主要包括农村居民点用地、农村工矿用地、废弃的砖瓦窑场等。重点是农村居民点用地。土地权属主要是集体所有。这种“宅基地换房”模式中依然存在着许多土地征收问题。

在这一阶段的土地征收过程中，将会产生拆旧区宅基地征收程序混乱、征收补偿标准不明及资金来源困难、征收后土地用途及监管不力等问题。3.2.1 拆旧区宅基地征收程序问题

拆旧区主要包括农村居民点用地、农村工矿用地、废弃的砖瓦窑场等。重点是农村居民点用地，也就是宅基地。

在这一土地征收过程中，政府的征收程序存在着问题。

地方政府的征收行为很多都是无程序控制的，征收过程中的农民参与制度和 7

信息公开性都很低。地方政府利用了国家政策法律规定不够详细的漏洞，在征收过程中进行暗箱操作，滥用土地征收权。3.2.2 征收补偿标准及资金来源问题

地方政府利用国家在此问题上立法不够完善、没有明文规定补偿标准的法律漏洞，对宅基地的补偿费用仅包括宅基地的所有权的赔偿,对宅基地的使用权考虑的少甚至有时忽略,而且大多数都是以农耕地的补偿作为标准,没有把它当做它是建筑物时所拥有的价值。

地方政府对地上附属物补偿的标准也是不明确的。没有把地上附属物的内在价值以及远景价值算入。而且,有时候地方政府虽然给民众做了补偿,但是其补偿并没有考虑到其被征收人的最低基本的生活保障，这样的征收使得农民的基本生活都没有了保障。这也就导致了拆旧区的工作难以顺利进行。

同时，在这一阶段的土地征收过程中，资金来源渠道十分单一，目前开展试点工作所需的补偿资金全部为政府财政投入，在经济实力相对较弱的一些地方，政府财政很难长期持续确保试点工作中建新安置和拆旧整理所需资金来源稳定，特别是中国东部地区经济欠发达的市县和西部地区。这一现状也在某种程度上导致了增减挂钩政策推行困难，宅基地征收过程出现问题，政策推行连续性差。3.2.3 征收后土地用途及监管

“城乡建设用地增减挂钩”政策中明确规定，农民迁出后的建设用地(宅基地)要被复耕为农用地。

然而在实际操作中，各地挂钩工作目的都比较明确：为城镇建设用地争取空间，而目前城镇建设用地指标普遍紧张，有的县（市、区）仅把开展挂钩当作增加指标的手段，而不是把它作为集约和节约利用土地、改善农民生产生活条件、促进城乡统筹发展、为建设社会主义新农村提供用地保障的一项措施，严重违背增减挂钩政策的初衷。由于土地的巨大利润的诱惑，地方政府往往在征收土地之后并不进行农用地的复垦工作。地方政府的这一行为缺乏相关职能机关的监督指导，导致宅基地在征收之后并没有被复垦为农业用地。

四、城乡建设用地增减挂钩的政策建议

4.1 根本上要进一步完善国家法制建设，加强对土地征收的管理控制

在法律法规中增加有关土地征收程序的法律规定；以法律的形式明确规定土 8

地征收补偿标准，合理涵盖土地及地上附着物的价值计算。在法律上明确规定各权属单位的权责职能，明确各职能部门的权限——建立“统一管理”和“分级管理”相结合的管理模式。

4.2 合理计算征地补偿标准，给予农民足够的补偿收益

颁发宅基地证书：从国家角度，中央有关部门应该尽快明确和赋予农民宅基地以完整的物权，给农民发放统一的、具有法律效率的宅基地证书；农村建设用地基准地价评估；采用科学的方法，计算拆旧过程中的宅基地征收补偿标准，合理计算土地及地上附着物的价值，对农民利益进行有效补偿；对安置房进行确权登记；农村集体建设用地增值收益的分享机制 4.3 制定项目区实施规划编制流程

（一）前期调研 ：是明确项目的组织机构和具体责任，到拆旧区调研可以论证拆迁复耕的可能性，了解农民的真实意愿。到建新区调研可以熟悉建设开发的条件和可行性。

（二）平衡测算：主要是编制土地平衡表和资金平衡预算书

（三）规划编制阶段：制定工作计划和技术方案。4.4被征地农民的权益保护

针对有愿意“换地”的农民——推行建新地块的被征收耕地与拆旧地块复垦耕地同面积、同等级互换制度，被征收耕地指标必须在1年之内归还。按照预留给农民的复垦区耕地归还期限的长短给予农民相应货币补偿。

实行货币补偿的农民——给予其复垦区耕地使用权的优先购买权。合理安排复垦区耕地农民预留地与国有性质的农业用地的比例与规划布局，优先满足被征地农民的预留地。4.5 建新区

推行先“建”后“拆”制度，严格惩处先“拆”后“建”行为，严格惩处安置用地建在“他处”的行为；明确建新地块安置用地的比例；制定安置用地建设标准。

4.6 正确处理好安置用地、复垦地、城镇建设用地的先后关系与资金运用

首先，制定好安置用地建设标准与复垦地建设标准。

其次，切实推行安置建设与复垦地开发专项资金“借款”和有偿供地收益“归 9

还”与公示制度，同时规定必须先“安置”、“复垦”后方可“用于城镇建设”，优先保证所有被拆迁农户都“有房可住”。

4.7 建立良好的监督机制，完善政府行为的监管平台

在增减挂钩政策推行及土地征收过程中，很大一部分是地方政府的行为。而在现今状况下，地方政府的行为缺乏有效的监督管理机制。

应着重建立独立的监督管理平台，对政策推行和土地征收过程中的地方政府行为进行有效监管，可以由中央政府直接领导，向中央政府或上一级领导机关负责。

城乡建设用地增减挂钩的宏观政策的出台，对促进社会主义经济发展无疑具有重大意义，必将有效地推动经济建设和城镇化发展，必将有利于“保持耕地总量动态平衡”的总体目标的实现。尽管挂钩政策的出台经历了长时间的酝酿，但应该清醒地看到，挂钩政策并未在全国范围内铺开实施，只是在部分地区进行试点工作，挂钩的实施仍然处于尝试和摸索阶段。我们应在这一过程中充分发挥主

观能动性，总结经验和不足，助推城乡建设用地增减挂钩政策的推广和顺利实施。

【参考文献】

[1]城乡建设用地增减挂钩试点管理办法．国土资发[2008]138号文． [2]胡建生.“城乡建设用地增减挂钩”模式的法律问题[J].中国发展观察,2007.6 [3]王丽英.关于城乡建设用地增减挂钩的思考[J].国土资源科技管理,2007.6 [4]杨巧玲.对城镇与农村建设用地挂钩政策的探讨[J].安徽农业科技,2007.2 [5]段瑞兰,孙凯.关于城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩政策的思考[J].山东国土资源,2007.11 [6]调查发现：城镇与农村建设用地挂钩试点存在四大问题[R].领导决策信息,2007.12 [7]李旺君,王雷.城乡建设用地增减挂钩的利弊分析[J].国土资源情报,2009.4 [8]王雨蒙,张安录．基于新农村背景下城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩思考．2006年全国中青年农业经济学者年会论文集．

[9]杨巧玲.对城镇与农村挂建设用地挂钩政策的探讨.安徽农业科学,2007.2 [10]吴洵凤,俞义.对城乡建设用地增减挂钩工作的思考.浙江国土资源,2009.3 [11]胡传景,张玲.统筹城乡发展促进土地节约集约利用——城乡建设用地增减挂钩试点工作有待加强和完善[J].国土资源,2008.9 [12]陈桂玲,赵巍.邹平县农村建设用地减少与城镇建设用地增加挂钩调研报告[J].山东国土资源,2008.2 [13]吕寒.“挂钩”，不仅是为了指标———对江苏省太仓市城乡建设用地增减挂钩试点的思考[J].中国土地,2009.5 [14]王德钧,刘晓玲.城乡建设用地增减挂钩项目资金来源模式利弊探讨[J].资源与人居环境,2010.12 11

第四篇：海南省人民政府办公厅关于印发海南省征地安置留用地管理办法的通知

海南省人民政府办公厅关于印发海南省征地安置留用地管理办法的通知

（琼府办[2012]97号）

各市、县、自治县人民政府，省政府直属各单位：

《海南省征地安置留用地管理办法》已经省政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

二〇一二年六月二十八日

海南省征地安置留用地管理办法

第一条

为规范征地安置留用地（以下简称“留用地”）管理，保障被征地农民长远生计，统筹城乡发展，促进新农村建设及社会和谐稳定，根据《海南经济特区土地管理条例》、《海南省土地征收补偿安置管理办法》等规定，制定本办法。

第二条

本办法所称的留用地是指国家依法征收农村集体土地时，按征收土地面积的一定比例安排给被征地农村集体经济组织，用于保障被征地农民生产生活的建设用地。

第三条

在本省行政区域内依法征收农村集体土地时进行留用地安置，适用本办法。第四条

留用地安置应当遵循有利于农民生产生活、保障农民长远生计的原则。

第五条

符合下列条件的，市、县、自治县人民政府可以给该农村集体经济组织安排留用地：

（一）农村集体的土地或耕地被征收面积累计达到60%以上；

（二）按照国家和我省征地补偿有关规定对被征地农村集体经济组织和农民进行补偿安置后，尚不能保证被征地农民原有生活水平不降低；

（三）因征地造成被征地农民就业存在困难；

（四）法律法规规定的其他情形。

被征收的农村集体土地或耕地累计面积，以2007年10月1日《海南省土地征收补偿安置管理办法》施行之日起计算。

第六条

留用地面积不得超过被征地总面积的8%，市、县、自治县人民政府可以根据实际情况规定具体比例。留用地在被征地总面积外另行安排。被征地总面积以2007年10月1日《海南省土地征收补偿安置管理办法》施行之日起计算。

第七条 市、县、自治县人民政府应当按照统一规划、集中连片的原则，优先在城镇规划区、旅游开发区或工业功能区进行留用地选址，统筹安排留用地；确实无法集中安排或者集中安排不方便生产生活的，可以在本村集体所有土地范围内进行留用地选址。

留用地选址应符合土地利用总体规划和城乡规划。

第八条

留用地在本村集体所有土地范围内选址的，可以保留集体土地性质，或者根据群众意愿及留用地选址等情况将集体土地征收为国有土地。留用地在本村集体所有土地范围外选址的，应当征收为国有土地。已安排的集体土地性质留用地，被征地农村集体经济组织要求征收为国有土地的，可以按本办法及有关规定办理。

留用地涉及农用地转用和征收土地的，应当依法办理农用地转用和征收土地审批手续。农用地转用和土地征收所发生的费用由市、县、自治县人民政府承担。

第九条

留用地安置应按照下列程序办理：

（一）被征地农村集体经济组织向市、县、自治县土地行政主管部门提出留用地安置申请。

（二）市、县、自治县土地行政主管部门对该农村集体经济组织被征收的土地或者耕地情况进行审核。符合留用地安置条件的，会同同级城乡规划主管部门提出选址方案。

（三）市、县、自治县土地行政主管部门制定留用地安置方案，并报同级人民政府批准。留用地安置方案内容包括需安排留用地所对应的征地项目、征地面积、符合留用地安置条件的说明、留用地比例、留用地面积、留用地用途及规划条件、供地方式等。规划条件应由同级城乡规划行政主管部门依据城乡规划提出。

（四）留用地安置方案经批准后，由市、县、自治县土地行政主管部门依照本办法第十条的规定办理留用地供应的相关手续。

第十条

留用地保留集体土地性质的，由市、县、自治县人民政府依法办理农用地转用手续，并核发集体建设用地使用证。

留用地为国有土地性质的，由市、县、自治县人民政府以无偿划拨方式供应给被征地农村集体经济组织。第十一条

留用地应当按照城乡规划用于收益稳定、促进农民就业的项目建设。

第十二条

集体土地性质的留用地应当根据城乡规划、有关批准文件的规定进行开发利用，但不得用于商品住宅建设。

第十三条

集体土地性质的留用地的流转及开发利用参照国家和我省农村集体建设用地流转的有关规定办理。

第十四条

国有土地性质的留用地应当根据国有建设用地划拨决定书确定的土地用途、规划条件等，由被征地农村集体经济组织自主开发利用。

国有土地性质的留用地因被征地农村集体经济组织自身条件限制等原因难以自主开发利用的，经依法批准后可以作价入股、联营合作、转让、租赁等方式进行开发利用。

国有划拨留用地以作价入股、联营合作、转让、租赁等方式进行开发利用的，应当经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，并经乡（镇）人民政府和市、县、自治县土地行政主管部门审核，报市、县、自治县人民政府批准，按规定办理相关手续。

国有划拨留用地以作价入股、联营合作、转让、租赁等方式进行开发利用的，应当进入土地有形市场公开交易。

第十五条

留用地的抵押或担保，应当经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，并依法办理抵押登记手续。

第十六条

被征地农村集体经济组织依法开发留用地获得的收益，归该农村集体经济组织成员共同所有，并按照有关规定分配使用与管理。第十七条

留用地应当以被征地农村集体经济组织的名义进行登记。经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，也可以被征地农村集体经济组织独资成立的企业名义进行登记。

留用地在办理土地登记手续时，应当备注“留用地”。留用地经依法批准转让的，办理土地变更登记手续时，取消“留用地”备注。

第十八条

市、县、自治县土地行政主管部门应当以被征地农村集体经济组织为单位建立留用地台帐，实行动态管理，并报省级土地行政主管部门备案。

第十九条

市、县、自治县土地、规划、建设、监察等部门以及乡镇人民政府应当按照各自职责加强对留用地的监督和管理。

第二十条

违反本办法规定对留用地的供应以及作价入股、联营合作、转让、租赁等进行审批、登记的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十一条

未按批准条件开发利用留用地或未经依法批准擅自将留用地作价入股、联营合作、转让、租赁的，按照《中华人民共和国土地管理法》等有关法律、法规的规定进行处罚。

第二十二条

本办法具体应用中的问题，由省国土环境资源厅负责解释。第二十三条

本办法自发布之日起施行。

第五篇：留用地项目合作开发方案

留用地项目合作开发方案

一、甲乙方三方签订设立A公司的协议

甲乙丙签订三方合作协议，共同出资设立房地产开发公司A，甲方为履约保证金出资方（预计3000万），乙方为周律，丙方为张律，关键条款如下：

1、A公司取得留用地开发权的履约保证金全部由甲方支付，由甲方担任A公司的法人和执行董事。

2、由丙方负责引入大型房地产开发公司B，丙方持有A公司股权为10%-20%。（以A公司分配权益占总建筑面积的5%为计算基准，丙方持有A公司的股权为10%；如引入的B公司独有分配权益少于60%的，即A公司分配权益超过5%的，丙方在A公司的股权比例递增，当A公司分配权益达10%以上，丙方持有A公司的股权增加到20%）。

3、应甲方要求，如丙方未能在6个月内引入大型房地产开发公司B合作，则由丙方承担甲方的经济损失。

二、A公司与经济联合社签订开发协议，取得留用地开发权

1、留用地开发收益权由A公司享有，但A公司有权利引入大型房地产公司共同合作开发。

2、A公司负责出资建设完成留用地项目中总建筑面积的35%交付给经济联合社，并在签约后支付3000万的履约保证金。

三、A公司与大型房地产开发公司B合资设立项目公司C

1、C公司的注册资本为5亿，项目预计总投入约20亿元。

2、A公司持有C公司的股权约为7.692%—15.384%，对应分配给A公司的商品房面积为总建筑面积的5%—10%，该建筑为带装修的商品房。

3、C公司的出资全部和留用地项目建设开发由B公司负责（请进一步细化）。

4、A公司负责C公司的招拍挂中标。

四、C公司通过招拍挂中标取得留用地的合法开发权

1、C公司的运营和留用地项目开发建设实际由B公司负责。

2、B公司同意土方工程和部分工程建设项目分包给甲方。