销售经理的辛酸手记

第一篇：销售经理的辛酸手记

以下是本人多年销售的一些随手记录，现在整理了部分，供大家浏览。请你也倒苦水和感想。

1、不要只告诉下属你下个月要增长30%，要告诉他方向和途径。

2、如果用辞退来威胁销售人员，他们最有可能的是回家把“求职表”找出来。

3、当业务老手疲惫时，改变销售责任区域是比较好的方法，改变销售区域可以唤起他们的一些斗志。

4、20%的客户虽然创造了公司80%的利润，但没有哪些80%的客户，你的公司也就没有了存在的价值。

5、使用鼓励和赞美来代替威吓和威胁，以激励属下表现出更好的业绩。

6、你如何看待下属，他们就会给你什么样的表现。

7、用你的诚心以及尊重对待他人。

8、如果你相信目标不能完成，目标就不会达成。

9、如果你只是想做而未实施行动，那你永远都是思想的巨人、行动的矮人。

10、当你准备做某件事情时，你总会发觉缺这少那。

11、最担心的问题，总是不期而遇。

12、销售任务不断增长，压力越来越大，睡眠越来越少。

13、不断的用高一级别的职位标准以及做事方法要求自己，成长会比较快。

14、不断的向自己身边优秀的人学习而远离经常发牢骚的人，因为负面的情绪是很容易传染的。

15、鞭打快牛：表现越出色，任务越无法完成。

16、阿庆嫂的观点：“来的都是客”，可窜货、倒货却让人很头痛。

17、促销时会发现，只有一桌菜，却来了两桌人。

18、总是踊跃推新产品，结果新产品的问题永远比卖点多。

19、无论你求婚时答应了什么条件，经销商还是会怀疑以后一生是什么样子。

20、笑到最后的人才是真正胜利的人。

21、签一大堆不重要的经销商比较容易，但一直保持良好记录的成功经销商就像金矿一样——大家都希望找他们。

22、对上的报告如泥牛入海。当你遗忘的时候，却被告知已批复。

23、我们的宣传海报被小店的老板糊房顶或者垫屁股了。

24、除了厂家会自己播种外，代理商想的是收获。

25、自己的孩子自己爱，他人只会把他当摇钱树。

26、朝令夕改，朝三暮四的闹剧总在上演。

27、中小经销商的合力往往大过大经销商，区域细化对销量的维持及增长永远很重要；

28、谁种地谁收获？！只有稳步稳打的规划、驱动区域，市场才能良性发展，抗风险能力才能提高；

29、丢失客户的原因和价格因素有关仅仅占5%，关键是你是否关心他。

30、只有销售才是硬道理。

31、出其不意往往可以得到一些惊喜。

32、想用现代化的工具取代面对面的沟通简直是胡说八道。

33、双脚量市场才是销量增长的关键。

34、不要走马灯似的更换让销售人员。

35、工作做好了，并不一定会升职。是否有你的位子才是重要的。

36、最大的保障不是没有竞争对手，而是公司产品的质量。

37、教给别人，你同时也提高了水平。

38、经理人就像表演魔术的人，要同时让许多球（区域）抛在空中（达标），如果一个球落地，你的表演就砸了。

39、每个省都会有几个核心经销商，搞定他们以后你的工作会事半功倍；

40、我们要学会保住重点市场的销量，提高潜在市场的产量，然后去空白市场栽桃树，做好三点想不成功也难！

41、培训是提高销量的好方法。

42、眼看煮熟的鸭子也会飞走。

43、发号施令并不像看起来那么简单。

44、所谓“水能覆舟也能载舟”，善待经销商就是善待自己；

45、巧媳妇做饭时，总会留出一把米，以备不时只需。

46、改变要在做事过程中进行，坐而论道就是闭门造车！

47、变化都从细小开始。

48、击败竞争对手也许比较容易，永远保持不败才是最的的挑战。

49、对内部纠纷的问题，只能协调而无法逃避。

50、区域经理的职责之一是：消防队员！

51、搞不清自己是“区域经理”还是“业务经理”或者是“客服经理”

52、不要抢其他人的饭碗，把自己的看好就行了。

53、经销商的要求总是对的但总是得不到重视；

54、你说过什么就要做到。

55、要勇于拒绝经销商的无理要求，否则你会很受伤。

56、培养对客户的个人责任感，把客户当你的合作伙伴。

57、当发生了你权限范围之外的事情时，及时的告知客户。

58、对吃不准的问题，留给自己思考的时间。

59、及早向高层通报好消息和坏事情。

60、最后必须透露的，应该立刻透露！

61、对公司的政策有意见应该在会议上谈，已经决定了的，就执行。

62、对话，不要“独白”

63、领导喜欢经常向他们报告的人。

64、按时完成公司规定的任务就是“成功”

65、“养兵千日，用在一时”公司困难的时候一定不要计较个人得失而去与公司同甘共苦。

66、不要月底临近了，由于业绩没有达标而放弃努力。这是工作态度问题！

67、工作三年以后应该明白自己该做什么了。男怕入错行，女怕稼错郎！

68、出差在外，虽然不是周扒皮，可半夜就会“鸡”叫。

69、睡觉前，把房间电话线拔掉。

70、最害怕的事情是－－市场塌方。

71、做自己喜欢的事，并做好。

72、做自己喜欢的工作。

73、你可以不同意，但不能不服从。

74、有梦想不等于有目标，有目标不等于实现。

75、做一个优秀的sales可以通过努力，但想成为一个marketing要有天分。

76、只有行动才可以让你增长销量，而不是你知道或懂了多少。

77、品质的好坏，不是由你的一大堆资料说明的，要看顾客的眼光。

78、每天比计划的任务多完成10%

79、一个行业不做三年以上，你就没有发言权。

80、保持归零的心态，每天问自己：“如果今天做同样的事，我该怎么做？”

81、你和对手是对着干（生死存亡），而不是比着干（友谊赛）。

82、虽然是一样的西瓜，可是你得用不同的办法卖出不同的价格！

83、经销商和蜜蜂一样，当没有甜头时，他们就不来了。

84、品牌要有支撑，支撑要有基础，基础就是“质量”。

85、求职之道：做的要比说的好。

86、过程比结果更重要。

87、别的可以不随身带，但“心”是必须的。

88、牢记：“先生存，后发展”！

89、老板永远是对的，你所应该做的是：把损失降低到最低限度。

90、跟随、模仿只会在别人的屁股后面。

91、大处着眼，小处下手。

92、丢钱没有关系，别把通讯录/手机丢了就谢天谢地了。

93、永远记住，老板是最聪明的人。

94、买还是不买，这是个问题。——顾客的问题，也是我必须解决的问题。

95、先解决有无的问题，再解决优劣的问题。做事的方法。

96、想好了再做。

97、没有报表，就无法掌握事态的进展——即使你们不想填。

98、真的害怕看报表，头晕。

99、讨论问题没有任何意义，重要的是如何解决它。

100、再好的方案也怕生不逢时。

101、明知不可为而为之，也是可以有收获的－－教训！

102、要明白怎么做事，更要明白为什么做。这是经理和销售人员的区别。

103、每天念一遍：“人无我有，人有我优，人优我新，人新我变”

104、对淘气的经销商要做到：打一巴掌给块糖吃。（胡萝卜＋大棒）

105、能提供有竞争力、质量可靠的产品是销售人员对公司的期望。

106、世上没有后悔药。

107、越简单越有效。

108、是的。胡萝卜就在前面，但经常吃不到。

109、发个证书或奖状也许比1000块钱管用。

110、销售人员希望把时间花在销售，而不是给客户解释那些抱怨。

111、就算目标不可能达到，我们也必须工作得头破血流来努力达成目标。

112、如果所有的问题都要请示经理，那还要销售人员干什么。

113、日复一日，年复一年的日子谁都会枯燥的。

114、站在客户的立场看问题，站在公司角度谈生意。

115、与其无奈整顿市场，不如提前维护市场。

116、在一个公司升职要循序渐进，只有跳槽才可以做“火箭”。

117、聪明的人不在于不犯错误，而是不犯两次同样的错误。

118、你知道多少并不重要，重要的是如何运用你所知道的。

119、有些问题不要把他看得太简单。

120、一个士兵是不可能一下子成为将军的。

121、能力是锻炼出来的，学习只能告诉你该怎样训练。

122、做重要的，而不是最着急的。

123、先耕耘，再问收获。

124、即使现在的面包再好吃，也要考虑明天的面包在哪里？

125、你可以不动手，但不能不会做。

126、牢记：“青蛙故事”、“空杯原理”、“木桶理论”、“20/80原则”

127、不要把最强大的部队放在进攻上。

128、争取50万的订单的成本不会比一份5万的订单高。

129、猎物说：“只要我稍有懈怠，我就会被狮子吃掉！”狮子说：“虽然我很强大，但我若不努力追上猎物，我就要被饿死！”

130、区域经理的十条决定有二条是愚蠢的，但其中八条是关系区域生死的。

131、区域经理经常要自掏腰包给基层业务员磋饭、打牙祭。

132、团结就是力量，团队是完成销量的根本。

133、经理是“兵”，销售人员是“领导”，一不小心“领导”就给你眼色，甚至拿求职表来威胁你。134、区域经理不仅是灭火队，很多时候也要做做“黑社会”，教训一下我们的经销商。135、公司领导只看你的业绩，从来不管如何帮助你达成业绩。

136、领导总是说你做吧，却不告诉你给你什么资源，或者说：你认为需要什么资源？

137、100米时领先，不代表5000米后是冠军，关键是老板是否给你跑，你的耐力又如何。138、所有的努力，都是为了以后的轻松——尤其是对30岁以上的人。

第二篇：一位区域销售经理百条经验手记)

一位区域销售经理百条经验手记

销售与市场2007-03-15 11:22阅读48296评论28

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一位区域销售经理百条经验手记

1.不要只告诉下属你下个月要增长30%，要告诉他方向和途径。

2.如果用辞退来威胁销售人员，他们最有可能的是回家把“求职表”找出来。

3.当业务老手疲惫时，改变销售责任区域是比较好的方法。

4.关注业绩中等的人，帮助他们提高。

5.20%的客户虽然创造了公司80%的利润，但没有哪些80%的客户，你的公司也就没有了存在的价值。

6.使用鼓励和赞美来代替威吓和威胁，以激励属下表现出更好的业绩。

7.你如何看待下属，他们就会给你什么样的表现。

8.如果你相信目标不能完成，目标就不会达成。

9.当你准备做某件事情时，你总会发觉缺少必要的资料。

10.哈姆泪特的问题：“是培育下属还是督导下属？”

11.制定的计划，总被老板批驳的一无是处。但最后让你执行的竟然还是你的计划！

12.最担心的问题，总是不期而遇。

13.销售任务不断增长，压力越来越大。收入越来越多，睡眠越来越少。

19.自己区域的大客户，老板通知说要公司负责。

20.新品推出，刚刚有起色，又一新产品推出了。

23.小企业想傍大款（大经销商），大企业知名公司想找小蜜（小经销、小代理）。

24.对上的报告如泥牛入海。当你遗忘的时候，却被告知已批复。

25.我们的宣传海报被小店的老板糊房顶了。

26.二批像二奶，惹人爱又惹人恨，也没有地位。他们吃的是：短期、快速、走货、赚钱。

27.除了厂家会自己播种外，代理商想的是收获。

28.自己的孩子自己爱，他人只会把他当摇钱树。

29.中间商（批发商）会问“你今天要什么”，而不是“我有你想要的。”

30.朝令夕改，朝三暮四的闹剧总在上演。

31.好不容易把市场做大了，却得到了公司的一纸调令。（卸磨杀驴）

32.当你通过几个大户就能创造同样的销量时，还要不要中小代理商。

33.把10个鸡蛋放在一个篮子里小心呵护还是放在10个篮子里分散风险。

34.谁种地谁收获？！

36.丢失客户的原因和价格因素有关仅仅占5%，关键是你是否关心他。

37.不管如何严密，货物配送、价格混淆总会出错。

38.你的促销方案刚拟订好，就发现市场上有人已经采用了。

39.当你的天下还没有得到时，三项纪律八大注意的事情少玩。

40.只有销售才是硬道理。

41。想用现代化的工具取代面对面的沟通，简直是胡说八道。

42.电话和网络是无法为你送货的。

43.不要把业务人员像走马灯一样的更换。

44.工作作好了，并不一定会升职。是否有你的位子才是重要的。

45.最大的保障不是没有竞争对手，而是你公司产品的表现。

46.教给别人，你同时也提高了水平。

47.一驾马车，如果没有马至少它还是车子。如果马有问题，恐怕车子将不复存在。

48.经理人就像表演魔术的人，要同时让许多球（区域）抛在空中（达标），如果一个球落地，你的表演就

砸了

49.和属下谈话要用“感觉→觉得→发现”的方式。

50.发号施令并不像看起来那么简单。

61.你搞不清自己是“区域经理”还是“业务经理”或者是“客服经理”

62.上头的营销计划几乎是垃圾，你的职责是在垃圾里找“黄金”

63.不要抢其他人的饭碗，把自己的看好就行了。

64.在卖出汽车之前把车子擦亮是对的，但把里程表拨到0就不可以了。

65.你说过什么就要做到。

66.不对的订单要拒绝。

67.培养对客户的个人责任感，把客户当你的合作伙伴。

68.当发生了你权限范围之外的事情时，及时的告知客户。

69.可以请客户吃饭，但你的佣金就是你的佣金。

70.不要贬低自己的竞争对手。省下时间推荐自己的产品吧。

71.对吃不准的问题，留给自己思考的时间。

72.不要代表或替你的公司欺骗大众（尤其是保健品），他们不是傻瓜。

73.及早向高层通报好消息和坏事情。

74.“最后必须透露的，应该立刻透露！”

75.没有必要向你的客户透露你的收入。

76.对公司的政策有意见应该在会议上谈，已经决定了的，就执行。

77.客户对你的最高评价是：“和××做生意吧，他有什么说什么”（坦率）

78.对话，不要“独白”

79.领导喜欢经常向他们报告的人。

80.按时完成公司规定的任务就是“成功

81.不要月底临近了，由于业绩没有达标而放弃努力。

82.给下属分配的任务不要超过五项。

83.“对事不对人”？骗小孩子吧。没有人，哪来的事！

84.成就感不是待遇，是可以插手公司的运营了。

85.不与员工讨论某一同级员工的表现。

86.销售代表在前线冲锋陷阵的时候，不要带着负面的情绪和他沟通。

87.区域市场打开后接到调离命令，是几千年中国传统文化的精华所在，你如果只知道抱怨的话，政治分数

就不

会及格。

88.永远记住，老板是最聪明的人。

89.老板交代的事要作好，老板小蜜的事更要作好。

90.谁都不能得罪，你必须学会站队。

91.除了销售斗争,还要分神公司的政治斗争,两手都要抓,两手都要硬!

92.最害怕的事情是－－市场塌方。

93.绝不介入明争暗斗，绝不说违心的话陷害他人。

94.做自己喜欢的事，并做好。

95.做自己喜欢的工作。

96.你可以不同意，但不能不服从。

97.有梦想不等于有目标，有目标不等于实现。

98.成功之路是：帮助优秀者工作→和优秀者合作→找优秀的人帮你工作。

99.做一个优秀的sales可以通过努力，但想成为一个marketing要有天分。

100.只有行动才可以让你成交，而不是你知道或懂了多少。

101.品质的好坏，不是由你的一大堆资料说明的，要看顾客的眼光。

102.发个证书或奖状也许比1000块钱管用。

103.一个行业不做三年以上，你就没有发言权。

104.保持归零的心态，每天问自己：“如果今天做同样的事，我该怎么做？”

105.你和对手是对着干（生死存亡），而不是比着干（友谊赛）。

106.当别人都说自己的西瓜甜的时候，把瓜卖掉的最好方法是：我的瓜是白瓤的！

107.中间商（批发商）和蜜蜂一样，当没有甜头时，他们就不来了。

108.品牌要有支撑，支撑要有基础，基础就是“质量”。

109.求职之道：做的要比说的好。

110.过程比结果更重要。

111.职责别人时，四个手指在同时指着自己；夸赞别人时，四个手指也在称赞自己。

112.别的可以不随身带，但纸头和笔是必须的。

113.牢记：“先生存，后发展”！

114.老板永远是对的，你所应该做的是：把损失降低到最低限度。

115.营销渠道和分销渠道是两回事。

116.当传真机只有一台时，它是一个摆设；当它普及后，它是有力的工具。

117.跟随、模仿只会在别人的屁股后面。

118.创新：在原有的基础上有10%的改变。

119.跑步时，要想超过别人有两个办法：找到捷径，借助工具。

120.大处着眼，小处下手。

121.“窜货”说明我们的产品有市场。

122.宽渠道，短通路是未来的方向。

123.没有吃过猪肉，也要看看猪怎么走。

124.用他就信任他，用人不疑，疑人不用。

125.让客户心满意足我们知道了，销售人员就是公司的第一层客户－－因为他们可以选择你，也可以选择

126.日复一日，年复一年的日子谁都会枯燥的。

127.如果所有的问题都要请示经理，哪销售人员还要干什么。

128.执行自己参与的政策最有积极性。

129.如果目标不可能达到，销售人员何必工作得头破血流来努力达成目标。

130.销售人员希望把时间花在销售，而不是给客户解释那些抱怨。

131.当销售人员的收入超过经理人的时候，说明你成功了。

134.谁都不能得罪，你必须学会站队。

135.到有鱼的地方去钓鱼。

136.朝中有人好做管。

137.“说你行你就行，不行也行；说你不行你就不行，行也不行。不服不行。”乃金玉良言

138.先解决有无的问题，再解决优劣的问题。做事的方法。

139.策略和实施是抢手和抢的关系。

140.瞄准了再开枪。

141.是先有鸡还是先有蛋的问题并不重要，重要的是你喜欢吃哪个，又能够吃到哪个。

142.没有报表，就无法掌握事态的进展。即时你们不想填。

143.真的害怕看报表，头晕。

144.讨论问题没有任何意义，重要的是如何解决它。

145.再好的方案也怕生不逢时。

146.明知不可为而为之，也是可以有收获的－－教训！

147.高明的匠人可以把朽木变成钻石，却无法把璀璨的水晶变成钻石。

148.要明白怎么做事，更要明白为什么做。这是经理和销售人员的区别。

149.每天念一遍：“人无我有，人有我优，人优我新，人新我变”

150.对淘气的经销商要做到：打一巴掌给块糖吃。（胡萝卜＋大棒）

151.走过路过不要错过。机会成本＜错误成本。

152.顾客究竟在想什么，我千万次的问！

153.在激励他人时，不应该让他人感觉你在操作他。

154.能提供有竞争力、质量可靠的产品是销售人员对公司的期望。

155.世上没有后悔药。

156.越简单越有效。

157.高端品牌进入低端容易，低端品牌进入高端难上难。（娃哈哈，长虹彩电等）

158.是的。胡萝卜就在前面，但经常吃不到。

第三篇：销售经理

销售经理岗位职责

岗位职责：

1、销售团队的建设，管理好销售团队并配合市场销售总监完成公司下达的各项任务；

2、配合市场销售总监制定季度月度工作计划并实施；

3、帮助协助销售主管制定每月工作计划并监督落实；

4、做好新员工培训工作使其尽快上岗，并落实新员工每天学习计划与完成情况；

5、及时了解与掌握员工客户情况，助其成交；

6、负责带动销售部整体销售业绩，带动销售人员的积极性；

7、协调好销售部和公司各部门之间的关系，使之更有利于开展工作；

8、严格遵守公司各项规章制度，处处起到表率作用；

9、负责部门的日常管理工作及部门员工的管理、指导、培训及评估；

10、依据公司营销目标和市场需求，制定、季度、月度销售计划并组织实施；

11、主持销售部门日常工作事务，合理调配人力、物力等资源；

12、负责处理销售人员无权处理或无法解决的重大问题；

13、组织本部门员工配合市场销售总监开拓市场，开展促销和品牌宣传活动；

14、销售业绩的考察评估，寻求部门新的利润增长点 ；

15、对公司销售情况的及时汇总、汇报并提出合理建议；

16、销售人员的招募、选择、培训、考核、调配；

17、制定、参与或协助上层执行相关的政策和制度 ；

18、管理、监督、规范销售部日常7S标准(整理、整顿、清扫、清洁、素养、安全、节约)；

19、制定销售部提成方案：包括车辆、分期、保险、精品及二线员工提成方案，并报与总经理审核；

工作内容 ：

1、销售部早会（告知车源、政策、今天的工作安排），晚会（总结并简单做好明天安排）；

2、监督销售顾问的接待流程和交车流程；

3、检查销售顾问的回访情况；

4、定期与员工做好沟通工作，端正其心态（计划一个月至少两次）；

5、统计并分析销售顾问客户的意向车型，根据需求及时向有关部门提供需要的车源；

6、对销售顾问进行专业的培训及考核（包括汽车基础知识、接待流程、商务礼仪、六方位绕车、销售技巧等）；

7． 营销范围的把握与市场现状调查，搜集竞争者情报，进行科学而有效的营销分析；

8、销售目标与定额的设订和管理；（包括车辆销售、分期、保险、精品等）；

9、意向客户的统计、分析；

10、不定期进行促销活动的策划；

11、每周、月、季度、销售总结及汇报；

12、及时处理销售顾问解决不了的问题（包括公司客户遗留问题）；

13、对销售顾问进行合理的排班（接客户、接电话、打扫卫生、用餐及上下班值班等）；

14、监督检查销售部的仪容仪表和行为规范；

15、对展厅现有的各种登记本数据进行分析（来店、来电、试乘试驾、车展等）；

16、制定相应的激励员工政策；

17、通过与顾客的会面或电话访问，了解销售顾问是否按流程执行工作，且提供的服务是否令顾客完全满意；

第四篇：销售经理

遵义顺康汽车服务有限公司岗位说明书

职位名称：销售经理

汇报于：总经理

工作目标：

以销售任务目标，在总经理的指导下，协调公司相关资源，领导销售顾问和销售支持人员，完成汽车销售、增值业务目标任务。

主要工作职责：

1、负责主持销售部全面工作，完成公司下达的相关经营指标，包括但不限于整车、车贷、保险、精品等销售收入、利润、成本、费用控制等；

2、根据销售任务目标，制定公司年、季、月汽车销售计划及费用预算并负责实施；

3、基于销售计划，结合市场动态，制定并适时调整阶段性销售策略，协助市场部进行推广、展示、促销活动等营销活动；

4、制定、完善本部门各岗位职责、工作标准、相关管理制度，规范销售流程，对店面销售部员工进行人员管理；

5、负责销售部员工的绩效考核、人员规划、培训、指导、评价并参与招募、薪资评定等人力资源管理工作；

6、负责代购网络的建立及开发，建立长期良好合作关系；

7、负责销售部整体管理水平的提高及客户满意度的提高，关注客户回访、客户档案管理等工作；

8、根据要求组织相关人员参加的各类业务培训，并负责转训、培训结果的检查和培训人员的管理；

9、及时解决处理客户投诉，协调处理店内重大客户投诉；

10、完成总经理委派的与其他部门协调执行的工作以及其他临时性工作。

能力资格模式：

教育背景/任职资格：（包括学历要求、专业要求和专业任职要求等）

1、本科及以上学历；

2、汽车、市场营销、贸易、工商管理类相关专业；

工作经验要求：

5年及以上汽车行业销售经验，其中至少2年销售管理经验

一般技能：（英语能力或其它语言能力等）

□英语技能■电脑技能□其他

职位胜任能力要求：（请选择适用于该岗位最关键的三个能力）

□关注客户■结果导向■发挥影响□沟 通□自律敬业

□商业思维□寻求变化■领导团队□人员发展□学习能力

个性匹配度要求（性格特征如有要求）：

理性、周密、开朗

第五篇：销售经理

万科招聘销售经理面试的问题

1.对于任何一个区域性的房地产市场,你应该从那些方面了解信息?

2.对于一个纯商业项目,应该从哪些方面把握?

3.对于一个纯住宅项目,应该从哪些方面把握?

4.作为一位销售经理,你的销售执行方案应该从哪几个方面去阐述?

5.你怎样开展你的销售培训工作?

6.你是怎么样看待销售团队的?

1、对于任何一个区域性的房地产市场,你应该从那些方面了解信息?请参考我的做法： 踩盘，到底踩什么？怎么踩？的确，正如有的朋友所说，踩盘到底踩什么？

经济环境、社会发展、地域延承、楼市动态„„网络上应有尽有；价格、档次、物业形态等，走几家访几家也都能总结出来。

那么，现在调盘的作用与所要了解的问题获取的渠道非常多，也非常广泛，我们在谈论或实施调盘工作中，重点还能在哪里得到突破？

这是现在应该说是最为关心的问题。

调盘的作用与意义不多说，相信大家比谁都明白，一个项目的定位是否成功、是否准确，可以说都在初始的调盘研究中产生与定义。

调盘，可以说我接触的不少，这也是我非常喜欢干的一项工作。

有人不仅要说，一共公司的老总亲自出去调盘，不免“无事可做”云云。

其实，这也是没有办法，试想，谁愿意风吹日晒地在外面东跑西颠的，毕竟有些初入行的后生们掌握不了真实的东西，也毕竟最后的策划方案由我最后完成，那么，这最关键的一个环节必须我亲自掌握、去摸底。至于他们，**们自己力所能及的吧，毕竟有的工作还是要靠悟性，猛力提携有时也是不管用的。

只说我最近几天在辽宁阜新市的调盘工作吧。

阜新市，这是我第一次踏上这片土地，上午由济南乘坐火车由于晚点至到深夜零点左右才摇晃到阜新。再此之前，就开始了与同车乘客“套近乎”。

事情也凑巧，我的车票是下铺，在上铺有一个年纪比较大、腿脚不算利索的老汉，上上下下的已不在是享受了。据他给别人打电话的时候我留意到他是阜新当地人，去上海探亲回来（列车是由上海始发终到阜新的）。我便主动将我的下铺与他调换，我到上铺去“憋屈”。他那个感激呀，毕竟是东北人吗，喜形于色。这样，我们彼此便有了“对话”的机会。虽然是我与他调换了铺位，但是我没有上去，始终做在车厢一侧的备用坐位上，他斜躺在下铺，我们开始“对话”了。来的时候我也知道阜新是全国比较有名的煤矿产区，有一个亚洲最大的露天煤矿就在阜新，我以此为话题，展开询问。那位老者首先是肯定我的说法，然后是细细讲了起来：什么八大煤矿奄奄一息了；什么矿区开采基本瘫痪了；什么早被人们把煤层挖空了；什么从日本人就开始疯狂挖掘；什么现在仅剩下三个煤矿惨淡经营„„等等等等，讲得非常实在，煤矿产业算是基本枯竭了，引申到下岗的人遍地都是，生活不是很富裕，平均人收入还不足一千元。又牵扯到原先开矿的小矿主们多么有钱、花天酒地，一幅对有钱人深恶痛觉的样子。两极分化很明显，仇富心态很严重„„

第一次对最普通的百姓进行该城市状况的感性了解，效果还是不错的。

转天，从宾馆出来，我没有急于到项目地去考察，而是叫上一辆出租车，目的地就是告诉司机围着城市慢慢转一圈。

司机很纳闷，我告诉他又不少给你钱你怕什么之后，他才在阜新最繁华的几条大道给我“兜圈子”。我先给司机递上一支烟“拉关系”，然后开始对司机进行“即兴采访”，了解当地的房地产情况，哪的房子最好、哪的房子最贵；哪的房子最便宜、哪的房子卖不动„„司机那个热心呀，看来他对整个阜新的房地产了解的相当深刻。当我明确告诉他“我是搞房地产”的之后，他开始有意拉着我在所有的新开发的楼盘之间“转悠”，一路走一路讲，这是谁开发的，开发商口碑怎么样？销售怎么样？价格怎么样？等等，一连串转悠了一上午，并透漏出阜新百姓购房的最大秘密，就是非常注重“学区”的位置。譬如司机告诉我，城郊结合部是最没有人气的地方，反倒卖的更高、更好，为什么？就是因为那里有一个阜新市的知名学府——市一中。整个阜新对学区的选择、重视程度纷纷提升了部分物业的软性价值。好了，转悠的差不多了，车费将近60元，不过还是很高兴的。

接下来走访的是饭店。

开吃饭饭了。吃饭等餐的时候，看到饭店服务员不是很忙，便也开始套近乎起来，了解当地的消费水平，饭店的价位。由于我生性幽默诙谐，与服务员很快建立了无话不说的氛围。介绍当地百姓举家来消费的机会不是很多、介绍经常光顾的客人都是朋友小宴、介绍当地休闲娱乐环境不是很繁荣等等，那么，民生状况算是有了一个初步的认识。

因为累了，下午躺在宾馆里休息，并整理一天来包括火车上的采访记录，加上自己的理解形成文字。然后看电视，专门选择当地的几个频道，随意看，汲取有价值的东西并印证一些采访过的东西。由于我住的宾馆是市中心的广场边上，在晚上，广场上围聚了许多浓状扮相的人，跳舞的、扭大秧歌的、敲锣打鼓的„„很热闹。我进入广场，看着这些自娱自乐的人们，无意中发现广场中心有一个巨大的石头，我走过去看了看介绍，才知道阜新又是中国的玛瑙之乡，那块石头重达66吨，是中国目前发现最大的整块玛瑙石。没带相机，我灵机一动，花钱照快照，跟那些照相的老姐姐们坐在长条椅子上，因为没事晚上休闲，又加上我花钱照相了，业务不忙，又开始攀谈起来，从石头到采地，从质量到价格，从文化到一年一度的五一玛瑙节，了解个够„„

几天来，我一直在市里转悠，找感觉。

看商业的消费气氛；

看主要街道的人流；

看夜晚人们的休闲状况；

看超市的购买力；

看农贸市场的生活消费水平；

看各种标牌的汽车档次；

并且寻找一切机会与当地人沟通；

并且亲自到玛瑙城去购物、采风；

大街小巷拼命地溜„„

晚上打开电脑特意搜寻„„

最后临走的时候，用一个小时才看看项目的基地情况，顺便在周围几个盘调研一下。

阜新的调研就这样结束了。整整四天半，实际上是用半天的时间“干正事”，其余的四天都是“玩”。

为此，我总结出一套经验，调盘，如果单纯围绕着“盘”来做文章，或许所得到的价值还没有网上的多，关键是如何得到“你看不到、体会不到”的东西，许多年来，我从开始了解当地文化入手，主要调盘的的精力放在“交流”、“走访”、“观摩”、“体验”与“闲逛”上，当掌握或基本了解了当地特有的信息之后，在你的心目中或隐或现地浮现出一丝丝感觉的时候，这个时候利用少许时间去“干正事”，考察地形、研究几个楼盘就足够了。

一点经验，希望更够对朋友们有所参考的价值。

一般的调研内容无非是：

1、政府机构，收集宏观数据

2、基地资源及周边环境调研

3、竞争市场楼盘调研

这样的调研，虽然数据上很详实。但如果对于外地项目，就会流于表面，缺乏对消费者深刻把握。

调研是件基础的事件，但要想深入的做好确实不易。

2、对于一个纯商业项目,应该从哪些方面把握?——关注商业地产销售的两个核心问题 地产与商业的结合，使得房地产开发商因开发成本的小幅提高而导致销售利润的成倍增长变得极为可能，关键在于开发商是否能将“物超所值”的产品卖出去。使用功能的转移带来了价值的提升，然而销售利润的增长也同样面临着销售成本的难以控制，那么解决商业地产销售的两个核心问题——产品推广与销售人员管理将有助于开发商找到“开源与节流”的重点。产品推广：

我们经常可以看到某某楼盘铺天盖地的报纸广告、电视宣传、户外看板，满眼的“MALL”、“一铺旺三代”，而其售楼处却是门庭冷落，很显然广告没有实现预期的效果，归根结底，是其没有明确产品推广的最终目的是什么？产品推广的目的不是让投资者对产品有一个较全面、深刻的认识，庞杂的广告宣传、多样的媒体通路、昂贵的广告成本、“疲劳”的消费者视听使得这一想法变得极其幼稚；也不是激发投资者的购买欲望，因为大多数投资者的购买心理并不是在看到广告时形成的；更不能促成购买行为，在绝对的买方市场，那简直是天方夜谈。产品推广的目的是向所有有可能产生投资行为的人群传达投资信息，介绍产品的关键信息，例如开发商、管理商、地理位置、业态优势、价格优惠措施等等，最终目的是激发起潜在投资人群想进一步了解产品的欲望，即来到售楼处进一步咨询，那么推广的标准和原则也伴随着产品推广的目的而形成了。售楼处是产品销售的唯一场所，投资者一旦进入售楼处，那么相对于每位客户，产品销售便进入了可操控阶段，商铺销售便成为了可能。销售人员管理：

客户一旦进入了售楼处，便为销售人员提供了一个展现自身才能的舞台。商铺销售的过程是销售人员对投资者从进入售楼处开始到签定合同为止的一个动态把握的过程，这个过程把握的好与坏，直接决定了销售实现的可能性有多大，而且我们更应该注意到，因销售人员个体素质、能力的不均衡，这个过程也绝不是某一个销售人员的单独操作行为，而应该是整个销售团队包括柜台之间相互配合的过程，这样才能最大限度的减少客户流失量，发挥整体优势。正如管理是一个非常宏观的概念一样，对销售人员的管理也绝不能只停留在规章制度的遵守、销售技巧的培训等基本层面上。作为商业地产项目，销售人员对于商业专业知识的理解程度将直接影响其对客户的说辞，进而影响客户对于项目未来远景的认知，所以使销售人员加深对宏观商业知识的理解以及涉及到项目本身的商业专业知识、理论及其延展的认识是至关重要的。

此外，销售团队良好的精神面貌、和谐的竞争氛围、整体的销售配合也是影响销售的重要因素。管理学中在关于“领导”的问题上，是要尽量避免“近亲繁殖现象”的，而对销售人员的领导则恰恰需要适度的“近亲繁殖”，正因为经验会使思维僵化，而“僵化的团队思维”则有利于使整个销售团队内部的配合发挥到极至。与其说销售人员在做销售，不如说专案经理在做销售，对销售人员管理的过程是也是一个把销售人员变成专案经理的过程。

3、对于一个纯住宅项目,应该从哪些方面把握?

首先得市场调查，所谓“知己知彼，百战不殆”。认清了市场周边环境、消费水平，再对自身有个详细客观的认识，做出ＳＷＯＴ分析；

其次就是定位了。项目产品卖给哪种消费能力的人？他们有什么特征？产品的价格定在什么

水平上？当地人们接受的户型及其面积是多少？总之，在设计户型前应该了解客户群的需求，价格要让消费者接受，才有可能进行下一步；

第三：确定推广方式。产品设计出来后，整体的形象应该也出来了，接着就是坚持此风格进行推广了。

应了解当地的消费群乐于接受哪种宣传方式？主流媒体是哪些？现场包装等完善。最后：制定销售策略及计划

4.作为一位销售经理,你的销售执行方案应该从哪几个方面去阐述?

步骤

一、制定总战略

向开发商汇报项目整体营销推广方案，经双方商榷制定营销总战略。

步骤

二、人员组织工作

1.成立工作小组，确立工作方式；

2.销售经理和主管招聘；

3.销售经理和主管到岗，开展销售准备工作；

4.销售人员招聘，筛选定员；

5.销售人员培训。由销售主管负责培训，整体达到上岗要求；

6.财务、合同人员到岗；

7.配合人员到岗。清洁人员2名、保安4名、水电工1名。

步骤

三、售楼处、示范单位建设工作

1.暂定内部认购、开盘时间，用于以下工作参照时间；

2.装修公司考察及确定；

3.装修公司招标评审；

4.装修方案修改；

5.装修方案确定；

6.售楼处物料清单制定；

7.售楼处施工；

8.售楼处外包装；

9.围墙包装；

10.展板、喷绘等；

11.售楼处家具、物料的购买；

12.售楼处验收；

13.电话到位（来电显示电话）；

14.项目模型到位。

步骤

四、广场园林

1.园林规划设计；

2.园林公司招标；

3.招标评审；

4.园林施工。

步骤

五、广告宣传

1.广告公司筛选与确定。可由同致行推荐，发展商确定；

2.楼盘VI导示系统设计及确定；

3.开盘系列广告方案设计及其费用预算；

4.广告设计与审查（包括方案与时间的吻合效应）；

5.插页设计印刷；

6.楼书设计。由广告公司设计，同致行监控；

7.楼书设计。由广告公司设计，同致行监控；

8.楼书印刷；

9.户外导视、区域包装方案设计与实施（围墙、灯标旗、灯箱、路牌等）；

10.看楼专车包装到位（与报纸广告审批同时进行）；

11.其他媒体接洽（DM直邮、车身广告等）；

12.开盘阶段广告方案细化；

13.其他外送资料印刷、定购（手袋、礼品、海报、请柬等）；

步骤

六、销售准备工作

1.预售许可证；

2.按揭银行确定；

3.销售培训资料，由同致行负责提供；

4.价目表、推盘计划审查，由同致提出，发展商决策；

5.财务管理办法；

6.付款方式与认购须知，由同致提出，发展商决策；

7.认购书准备，由同致提出，发展商决策；

8.物管资料准备，由发展商提出；

9.销售管理制度（岗位职责、管理制度），与发展商共同商榷。

10.项目简介与100问，由销售主任准备；

11.销售人员考核，由同致行执行；

12.销售人员服装、名片，由同致行准备；

13.销售控制表制定，由同致行负责；

14.客户登记表，由同致行准备；

15.前期客户取系，由同致行准备；

16.销售控制计划，由同致行准备；

17.正式买卖合同，由发展商拟订；

18.物业管理公司确定，由开发商选定。

步骤

七、开盘典礼工作

1.开盘方案确定，由同致指导广告公司出方案；

2.选定礼仪公司，广告公司推荐；

3.开盘仪式内容与程序细化，由礼仪公司提建议；

4.开盘场地包装，由礼仪公司准备；

5.临时泊车位规划，由发展商确定并协调政府相关部门；

6.邀请嘉宾，由发展商拟定名单；

7.与媒体互动。与媒体协调配合，与广告软文写作配合；

8.物料筹备（场地包装、服装、音响、请柬、礼品等）；

步骤

八、促销

n1.促销方案制定。同致行设计方案，发展商决策；

n2.礼品定购。发展商负责、同致配合；

n3.促销客户联络，由同致行联系。

5.你怎样开展你的销售培训工作?

房地产营销就是营销人员通过一定的方式（如广告、活动等）将房地产产品及其相关信息介绍给客户，使客户对产品或企业形成认知，并促使其产生购买决定的过程。从广义上讲，房

地产营销包含了两方面心理过程：其一是消费者对欲购产品的预期信息（包括对欲购产品的功能、结构、环境等方面的需求信息）在营销人员头脑中的反映，即需求方信息对供给方心理的影响；其二是营销人员发布的房地产产品信息及与之相关的信息在消费者（在广告心理学中称为“目标受众”）头脑中的反映，即供给方信息对需求方心理的影响。这两方面是相互影响、相互作用的过程：一方面，消费者的消费心理直接决定到消费者的购买行为，影响到房地产销售；另一方面，营销人员的心理决定营销策略的制定，营销过程中的相关信息影响到消费者购买行为决策。从本质上讲，这种相互作用的心理过程实质上是供求双方追求信息不对称的过程，当双方的心理沟通最彻底时，双方知晓的信息越趋于对称，交易的阻力也趋于最小。

传统的房地产营销理念将营销活动仅仅简单地理解为将制成品推销出去，这种理念已明显不适应时代变化的要求，因为，传统的房地产营销理念是在供给短缺的情况下产生的，在这种情况下，对房地产的需求仅仅停留在最原始、最基本的功能（如住宅的居住功能）上，同时，房地产流通受到限制，房地产市场处于卖方市场，产品只愁生产，不愁销售，因此，导致了被动营销理念的形成和对营销概念简单、生硬地理解。但随着时代的变化，房地产已告别短缺时代，房地产市场已开始迈入买方市场，消费者成为市场的主导力量，只有适应消费者的产品和被消费者接受的品牌，才能适应市场，受到青睐。因此，在现代化的房地产营销理念中，已将房地产营销思想贯穿到了房地产的设计、生产、销售、售后服务等各个环节，或者说房地产再生产过程的各个环节都是围绕着房地产营销来展开。从交易行为来看，购买者（或消费者）是交易中不可缺少的一方，开发商要实现交换价值，就必须为消费者提供适应其需要的使用价值，因此，房地产营销只有围绕消费者信息展开，才能使营销发挥作用，取得效益，而在消费者信息中最为重要的就是消费者心理方面的信息。

通过行思心理的培训，房产销售人可以达到如下效果：

1、把握消费者心理信息分析。这一工作要摸清消费者喜欢什么样的产品，具有哪些消费习惯，消费者有怎样的审美观念，对产品有哪些特别的要求等，然后根据消费心理合理地进行推销。

2、要善于从众多消费者多样性的消费心理中提炼具有共性的心理特点，准确地进行客户定位。我们知道消费者心理需要各种各样，消费者购买决定受多种心理的共同影响，但是在某一层次的消费者中还是存在着带有共性的消费特点，如何把这些带有共性的心理提炼出来，营销人员才能准确地把准潜在的消费群体，实施客户定位。

3、通过有效的营销手段和营销技巧影响消费者惯有的消费心理，诱导其形成购买决定。我们知道消费者心理可以受到营销信息的影响，因此，房地产营销人员科学地运用一些心理营销技巧，同样可以与消费者形成心灵共鸣，促成交易。

售楼人员的良好素质是实现楼盘销售的重要条件，顾客产生购买多半是基于心理需要，所以，对售楼人员进行系统楼盘消费心理学培训是十分必要的。

6.你是怎么样看待销售团队的?

销售是企业的生命线，因此老板一般都把最得力的干将放在销售老总的位置上。销售部门每天拼命工作，但是总赶不上公司订下的销售目标；不管多努力培训销售人员，他们的工作态度老改不好。要塑造一支顶尖的团队，作为领导者，必须具备卓越的远见、不安于现状以及破除成规三种素质，这是非常重要的。三国刘备什么优势都没有，最后却能三分天下，靠的就是‘得人心者得天下’。”因此，领导者必须多用心聆听下属意见，与下属多沟通，明白其所需，并作出调配。那么应该站在营业员的立场去想,为他们着想，调动起积极性,从思想上去激励，焕发出他们对工作的热情。