物业管理资质等级与服务等级的区别

第一篇：物业管理资质等级与服务等级的区别

法律眼：物企资质、服务等级与服务收费标准之间的关系

审判实践中，有些业主对资质为三级的物业管理企业按政府指导价的一级标准收费(或超过政府指导价最高限度收费)的行为提出质疑并诉至法院，认为三级资质的物业管理企业就应该按照政府指导价的三级标准收费。另外，也有一些业主认为物业管理服务费收费标准与政府部门规定的相应等级的物业服务内容、标准不符，要求法院对物业管理服务费收费标准予以调整。那么，物业管理企业的资质、物业管理服务等级与物业管理服务收费标准之间到底有何关系?法院应否对物业管理服务费收费标准进行调整?

所谓物业管理企业资质，简单地说就是指表明物业管理企业可以提供的物业服务层次、范围的准入资格。《物业管理条例》第三十二条规定“国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度”。《物业管理企业资质管理办法》(建设部令第125号)从注册资本、专业技术人员等方面将物业管理企业的资质等级分为三级。而物业管理服务等级则是地方政府有关部门根据不同的物业服务内容与标准所作的分类，并以此作为适用不同等级的政府指导价的依据。物业管理企业的资质与物业管理企业的服务等级是两个完全不同的概念。物业管理企业的资质高，意味着其从业人员、管理面积、其承接的物业管理项目的层次较低资质的物管公司高。而物业管理服务等级高，意味着物管公司提供的服务多，收费的标准因此亦提高。但资质低(高)的物业管理企业也能提供等级高(低)的物业管理服务。

综上所述，物管公司资质与物业管理服务等级属不同概念，物管公司的资质与收费标准无关，而物业管理服务等级则与收费标准紧密相关。

如业主以物管公司提供的服务与服务等级不符要求调整物管费收费标准的，法院不宜仅仅依据物业管理服务等级的具体内容调整物业管理服务收费标准。

《广州市普通住宅物业管理服务等级标准》

(穗价[2004]199号)将普通住宅物业服务等级划分为三个级别，一级含43项服务内容，二级含41项服务内容，三级含34项服务内容。其它地方政府有关部门也分别制订了互不相同的普通住宅物业管理服务等级标准。由于这些规定中各个级别所包含的内容主观随意性大，难以量化，各个级别之间的区分也不明显，如法院按照物业管理服务内容、标准的变化对物业服务费收费标准进行调整，将会难以操作。例如，按照上述《等级标准》规定，在一级标准下，物业管理企业应“经常与业主沟通，及时解答业主的咨询和处理业主投诉，进行物业管理服务满意率调查，征求业主的意见，改善服务质量”，“每栋每层设置一个垃圾桶，每日上门收集并清运垃圾两次，垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁无异味”，在二级标准下，对应的内容为“经常与业主沟通，及时解答业主的咨询和处理业主投诉”、“按栋设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次”，就前一项而言，第一等级的服务内容多于第二等级，但无法具体量化，就后一项而言，第一等级的服务标准高于第二标准，但取证困难，难以认定。因此，笔者认为，在业主仅以物业管理企业提供的服务与相应等级的物业服务等级的内容、标准不符，要求调整物业管理服务费标准时，一般应按照“有约定从约定”的原则予以处理，不轻易调整物业管理服务费收费标准为宜。

第二篇：江苏省物业管理服务等级标准

江苏省物业管理服务等级标准（一级）

一、房屋及共用部位、共用设施、设备的维修养护：

1、房屋完好率95%以上

;2、房屋零修、急修及时率75%以上；3、房屋零修合格率85%以上；4、房屋立面较整洁，无重大缺损；5、房屋装修符合管理规定；6、协调水、电、气等部门的正常保障；7、环卫设施基本完好；8、道路畅通，路面较平整；9、消防设施基本完好，可随时启用。

二、安全保卫：1、安全入口24小时值班；2、安全护卫人员定时巡查；3、交通车辆管理有序；4、有应急处理计划，遇险及时报警。

三、绿化环境卫生：1、绿化覆盖率15%以上；2、花草树木长势良好，无大面积虫害现象；3、建立清扫保洁制度，专人定时保洁清扫，定时杀虫灭鼠，垃圾日产日清。4、院内通路基本整洁；5、公共设备、环卫设施基本整洁；6、无乱设摊点、广告牌、乱贴画现象。

四、经营服务与文体服务：1、能提供基本的生活服务、维修服务，如房屋自用部位设施、设备的维修等；2、公共娱乐文体活动常年开展3项以上。

五、服务质量、效果：1、服务人员尽职尽责，岗位职责明确，服务项目及价格公布；2、公共服务费收支情况定期（1－2次/年）公布；3、维修基金帐务报业委会审核，并定期向业主通报；4、建立投诉记录，有效投诉办结率在80%以上，回访率95%以上；5、业主意见反馈、满意率60%以上。

六、硬件环境：1、小区符合规划要求，容貌完好，无违章搭建现象；2、主出入口有小区平面示意图，标号标志明显；3、水、电、排水、消防、绿化、环卫设施设备基本齐全；4、停车场；5、主出入口设有值班室。

七、物业管理企业：1、有物业管理企业资质证书；2、企业有内部考核制度，岗位职责明确；3、人员持证上岗率80%以上，经理持有物业岗位证书；4、安全护卫人员统一着装。

八、业主委员会：具备条件的应成立业主委员会。（目前东院没有专项维修资金，中大修、维修、更新有困难）

江苏省物业管理条例19条：物业管理服务事项主要包括以下内容

（一）物业共用部位和物业共用设施设备日常维护和管理。

（二）物业管理区域内日常环境卫生绿化的管理。

（三）协助管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项。

（四）物业装饰装修的安全性能，垃圾清运等管理服务。

（五）应业主要求进行的室内特殊维护服务。

（六）物业档案资料的管理。

东院委托服务事项

（摘《合同》第二章）

一、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、基础、柱、梁、内外墙体等承重结构、楼梯间、户外墙面、走廊通道、门厅等。

二、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、天线、垃圾道、天然气、暖气干道、加压供水设备、配电系统、中水系统、小区自管公共厕所、楼内消防设备等。

三、公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：道路、广场、室外上下水管道、化粪池、泵房、自行车棚、地下停车库、路面停车位、变电室、设备间、公共门厅过道、地下室、窨井、警卫值班室等。

四、公用绿地、花草、树木、建筑小品的养护与管理。

五、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括：商业网点、摊位、文化娱乐场所等。

六、公共环境卫生，包括：房屋共用部位和公共场所的清洁卫生、垃圾的收集清运等。

七、交通与车辆行驶、停放秩序的管理。确保本物业区域内车辆行驶、停放有序、交通顺畅（不承担人身、财产保险、保管责任）。

八、维持物业区域内公共秩序，包括安全监控、门岗值勤、巡视，协助公安机关做好安全防范工作等（不承担人身、财产保险、保管责任）。

九、管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料、物品等。

十、负责向业主和物业使用人按规定收取有关物业管理服务费用等。

十一、组织开展社区文化娱乐活动。

十二、业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方须接受委托并按规定收费。

十三、对业主和物业使用人违反《业主公约》的行为，根据具体情况，采取批评、规劝、警告、制止、向物业主管部门报告等措施。

东院物业服务质量标准

（摘《合同》第五章）

乙方须按下列规定，实现目标管理：

1、房屋外观：清洁卫生、完好无损；

2、设备运行：协调好水、电、汽部门的正常保障，满足正常使用；

3、房屋及设备、设施的维修、养护：房屋完好无重大缺陷、零修及时率90%以上；

4、公共卫生环境：清洁卫生，无死角，无乱设摊点、广告牌现象；

5、绿化：定期做好整枝、修剪草坪草地，及时做好病虫害防治工作，花木长势良好；

6、交通秩序：划线停放，管理有序，道路顺畅；

7、治安：维护小区正常秩序，治安形势明显好转；

8、急修：24小时接受报修，零修合格率90%以上，随报随修；

9、乙方执行江苏省一级物业管理服务标准，业主和使用人满意率达到65%以上。

补充说明：（东大院至今没有专项维修资金，大、中修和更新有困难）

补充以下意见：

1、做好物业公用部位、公用设施设备的维修、养护工作。

（1）对于公用部位、公用设施设备发现问题要及时处理；

（2）雨季来临前，对房屋漏雨情况作一次调查，分别情况及时作出处理。急修、小修要及时，中修、大修报业主委员会研究处理。

（3）做好与水、电、汽等有关部门的密切配合，确保东院生活区水、电、汽供应顺畅。

（4）对于坑凹不平的路面，要有计划地修补，做到路面平整。

2、做好治安防范工作

（1）西门、南门有专人24小时值勤，做到规范认真，礼貌文明；东小门定时开放，专人值班，以防闲杂人员自由进出物业小区。

（2）东院24小时内有专人值班，巡逻，白天巡逻不少于4次，晚上巡逻不少于6次，做到机警、细心，以便及时发现问题，排除治安隐患，有电话记录。

（3）对陌生人和车辆进入东院要进行必要的查询和登记；对拖物外出者要登记。

（4）值勤人员要统一着装，注意形象。

（5）东院生活区发现安全事故要采取应急措施，并报有关部门。

3、维护好交通秩序。

（1）有交通管理标志牌。

（2）进入东院的车辆要分别进行疏导。

原东院汽车停放指定泊位，外面因事进入东院汽车停放指定地点，并收临时停车费；幼儿园门口一律不得停放汽车、摩托车、自行车、电瓶车要停放入棚。克服乱停放现象，让道路顺畅。

4、创造良好的卫生环境。

（1）及时清扫。对路面、广场、花园每天清晨和下午各打扫一次，要清除花园内的杂物、杂草、废品，每周楼道清扫一次、每周楼道扶手擦拭一次。基本无垃圾、无杂物、无乱堆放、无死角现象，垃圾日产日清。遇暴雨、暴雪必须组织人员及时清扫，1小时内清除积水、积雪。

（2）加强对广告、摊贩、小店的环境卫生管理监督，店面招牌整齐、无外溢现象。无噪音、油烟等污染业主生活。

（3）下水道、化粪池上半年各清理一次，下半年重点检查发现问题及时处理，做到及时疏通，无堵塞外溢现象，确保公共厕所的卫生、安全。无明显异味，要有足够的保洁人员，不得中途减少。

（4）卫生环境要达到创卫的标准。

5、做好绿化工作

（1）每年一次开展对树木的整枝、花圃的培植、护理。

（2）每年两次及时喷洒药水，防止病虫害，做到无枯死、无破坏、花木长势良好。

（3）定期剪修草坪、花木、树枝，无杂草、无裸露，保护建筑小品，确保环境优美。

（4）绿化带每天清扫一次，无果皮、纸屑、石块。

6、做好摊位、广告的管理工作

总的要求：规范、限量。东院摊位不超过20个，幼儿园对面原则上不设点，最多不超过5个，院内不允许摊位过夜。合同以三个月或半年为期限，一人一位。摊位必须有临时摊位证，服从管理。

做到三不：不影响交通，不影响环卫，不影响院容。

7、人员组织：总建制不少于35人——其中治保不少于15人，环卫不少于11人，水、电、瓦、绿化各1人，办公室4－5人（总经理、总监、会计、收费员）。

广告要定地段、定时间，规范整齐。

做到人力配齐，岗位明确，骨干相对稳定，不随意中途裁人，持证上岗，统一着装，文明服务。

第三篇：物业管理公司资质等级标准

物业管理公司资质等级标准

《物业管理企业资质管理试行办法》，对全国物业管理单位的从业资格进行了规范，并确定了等级标准和资格审批管理部门。一级、二级、三级资质企业的标准

一、资质一级企业

1、注册资本500万以上;

2、具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于30人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，80%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书;

3、管理两种类型以上的物业;

4、管理各类物业的建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%。计算基数是：(1)多层住宅200万平方米;(2)高层住宅100万平方米;(3)独立式住宅(别墅)15万平方米;(4)办公楼宇、工业区及其他物业50万平方米。

5、20%以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)”称号，20%以上的管理项目获得省级城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)称号;

6、具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度;

7、建立了维修基金管理与使用制度。

二、资质二级企业

2、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;

3、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;

4、管理两种类型以上物业，且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：

(1)多层住宅100万平方米;

(2)高层住宅50万平方米;

(3)独立式住宅(别墅)8万平方米;

(4)办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。

5、建立并严格执行服务质量，服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。

三、资质三级企业

1、注册资本50万以上;

2、具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于8人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，50%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书;

3、委托的物业管理项目;

4、具有比较健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度;

5、建立了维修基金管理与使用制度。

第四篇：住宅小区物业管理公共服务等级标准

住宅小区物业管理公共服务等级标准

(二级)(一)基本要求：

1、物业管理企业应持有国家三级以上资质证书。

2、物业管理企业应制定质量管理制度。

3、应有较完善的物业管理方案。并按规范签定物业管理合同。

4、管理服务人员统一着装、佩戴标志、规范用语。

5、物业管理项目经理应具备二年以上专业物业管理经验。

6、管理人员应90%持有物业管理上岗证书,特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。

7、一线服务人员每年体检一次,合格上岗。

8、物业管理企业多方面运用计算机管理(业主档案、收费管理等)。

9、小区实施每周六天每天12小时服务接待(公示服务联系电话)。

10、根据小区实际条件,开展业户必需的有偿特约服务及代办服务(公示服务项目及收费价目)。

11、采取多种形式如走访业户、恳谈会、电话沟通、问卷调查等,每年与30%以上业主作有效沟通;每年有效投诉处理率>90%。

12、建立较完善的档案管理制度(物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案、物业租赁档案、日常管理档案)。

13、根据小区实际条件,配合开展必要的社区文化活动。

14、建立健全财务管理制度,每年公布一次物业管理费的收支状况。

15、按规定管理使用公共维修基金。

(二)房屋管理 ：

1、按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务。

2、房屋外观(包括屋面、天台)完好、整洁,公共楼梯间墙面、地面无污迹、无破损;外墙无乱张贴、乱涂、乱画现象;室外招牌、广告牌、霓虹灯整齐有序。

3、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止、报告,并协助有关部门依法处理。

4、空调安装位置统一,支架无锈蚀,无安全隐患。

5、封闭阳台统一有序,色调一致,不超出外墙面。

6、除建筑设计有要求外,不得安装外廊及外凸防盗网和屋顶平台护栏等。

7、房屋装修符合规定,有小区装修管理制度、装修申请及审批记录、日常巡查记录及验收手续等。对危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象及时劝止、报告。

8、小区主出口设小区平面示意图,主要路口设有路标。小区内组团及各栋、单元(门)、户门及公共配套设施场地有明显标志。

(三)设施设备维修养护：

1、共用配套设备设施良好,运行正常,无事故隐患,保养、检修制度完备,有设备运行记录。

2、实行24小时报修值班制度,急修报修半小时内到达现场,预约维修报修按双方约定时间到达现场。回访率80%以上。

3、水、电、电梯等设备运行人员严格执行操作规程及保养规范,消防设备设施完好无损,可随时启用;消防通道畅通;制订消防应急方案、进行消防演习。

4、道路通畅,路面平整,路面井盖不影响车辆和行人通行,停车场及主要道路交通标志齐全规范。

5、路灯、楼道灯等公共照明设备完好率95%以上,按规定时间定时开关。

6、维修养护制度健全,并在工作场所明示,工作标准及岗位责任制明确,执行良好。

7、对设备故障及重大或突发性事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。

8、各设备房卫生、整洁,主要设施设备标识清楚齐全,设备房管理制度明确。

9、各设备房及公共场所、场地、危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。

10、停水、停电,在接到相关部门通知后,按规定时间提前通知用户。(四)公共秩序维护：

1、小区主出入口24小时值班(其中12小时立岗)。

2、对小区重点部位每2小时巡查一次。

3、小区设有中央监控室实施24小时监控。

4、应对小区公共娱乐设施、水池、设备房、顶层天台等危险隐患部位,设置安全防范警示标志。

5、进出小区的车辆实施登记管理,引导车辆有序停放。

6、进出小区的装修工、服务人员实施发放临时出入证管理。

7、对火灾、水浸、电梯困人等突发事件有应急处理预案,(每年进行消防演习一次)。

(五)保洁服务 ：

一、小区公共场所、公共绿地、主次干道、房屋公共部位的保洁(不少于以下频次)

1、小区公共场所、公共绿地、主次干道

(1)公共绿地 1次/天 清理

(2)硬化地面 2次/天 清扫

(3)主次干道 2次/天 清扫

(4)室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑小品 1次/半个月 擦拭

(5)水池、沟、渠、沙井 1次/天 清理

2、房屋内公共部位

(1)多层楼内通道、楼梯 1次/天 拖扫

(2)高层电梯厅(白天)1次/4小时 拖扫

(3)高层消防通道 1次/半个月 拖擦

(4)共用活动场所 1次/天 清扫

(5)楼道玻璃窗 1次/半月 擦拭

(6)高层大堂、会所 石料地面 2次/天 全面拖洗 1次/4个月 打蜡地板地面 2次/天 全面拖洗 1次/4个月 打蜡地砖地面 2次/天 全面拖洗 1次/4个月 清洗 地毯地面 2次/天 全面吸尘 1次/4个月 清洗

(7)室内信报箱、消防栓、过道门、扶手等公共设施1次/15天 擦拭

(8)公共卫生间 2次/天 清洁

(9)电梯内 1次/天 清洁

(10)及时清扫积水、积雪清洁完成后,清洁区域、部位无垃圾、杂物、异味,并进行保洁巡查。

二、垃圾的处理与收集

1、根据物业实际合理布设垃圾桶、果壳箱;

2、垃圾每日收集1次,作到日产日清,无垃圾桶、果壳箱满溢现象;

3、设有垃圾中转站的,每日进行冲洗,冲洗后无异味;根据实际需要进行消杀,有效控制蝇、蚊等害虫孳生;

4、垃圾桶、果壳箱每日清理,定期清洗,保持洁净。

三、排水、排污管道畅通

1、区内公共雨、污水管道 1次/年 疏通

2、雨、污水井 1次/6个月 检查,并视情况进行及时清掏

3、化粪池 1次/6个月 检查 1次/年 清掏四、二次供水水箱按国家、地方有关规定定期清洗、消毒、加药,水质符合卫生要求;定期巡查。

四、无饲养家禽、家畜,宠物受到严格管制

1、禁止饲养家禽、家畜,对违反者及时劝止、报告,并配合有关部门进行处理。

2、饲养宠物必须符合相关规定;对违反者及时劝止、报告,并配合有关部门进行处理。

五、建立消杀工作管理制度,根据当地实际情况定期开展消杀工作,有效控制害虫孳生;定期对各类病虫害进行预防控制,适时投放消杀药物。(六)绿化养护管理：

1、草坪保持平整，及时进行修剪。

2、草坪内常年清除杂草,有效控制杂草孳生。

3、花草树木无枯死,养护中发现的死树,必须在半月内清除,并适时补种。

4、绿篱超过平齐线时应进行修剪,绿篱根部无死枝枯叶及杂物,清除修剪废弃物。

5、造型树木应根据树木品种和生长情况,及时修剪整形,观赏效果良好。

6、根据气候状况和季节,适时组织浇灌、施肥和松土,花草树木长势良好。

7、适时组织防冻保暖、防沙,预防病虫害。

8、绿化地应设有宣传牌,提示人们爱护绿化。

第五篇：湖南省物业管理服务收费服务等级标准

湖南省物价局、湖南省建设厅

《湖南省物业服务收费管理实施办法》

湖南省住宅小区公共性物业服务基准价、浮动幅度及其他有关收费指导标准

唐小姐：管理费的定价，我们是以这个为指导为依据的，你看行吗