房地产策划年编史

第一篇：房地产策划年编史

房地产策划年编史

房地产策划从萌芽、起步直至发展到现在，已整整走过了十年的历程。纵观房地产策划史，从运用各种策划技术手段使房地产开发项目成功推向市场的角度看，可分为三个阶段：即单项策划阶段、综合策划阶段和复合策划阶段。

一、单项策划阶段（1993--1997）

此阶段是以著名策划家王志刚先生成功策划顺德碧桂园作为标志、起点的。此前，房地产策划正处于孕育时期，未真正引入策划的理念。不过，人们还是感受到房地产策划的萌芽。1990年至1992年间，一位从台湾请来的销售专家仇福宪小姐，对广州世界贸易中心大厦进行推广销售。她精心培育销售队伍，倡导按揭贷款楼盘，首推“卖楼花”理念等，使世界贸易中心大厦的销售大获全胜。仇小姐带来的全新的销售风格和销售技巧，可以说是大陆房地产策划的蓝本。1993年6月，顺德碧桂园因王志刚先生的加入而使房地产策划在项目开发中起到了关键作用，开创了房地产策划实践成功的先河，王志刚先生因而成了房地产策划的开山祖师。王志刚先生持“名牌的背后是文化”的理念给碧桂园项目赋予“给你一个五星级的家”的全新生活方式，并整合和调动了强大的新闻资源将这一思想传播出去。特别是推出“可怕的顺德人”的系列悬念广告，使碧桂园在人们的心目中瞬间变成了“成功人士的家园”。但是这个时期的策划还停留在广告策划的原始阶段，如顺德碧桂园，给人印象最深的还是广告。

此阶段房地产策划的主要特点是运用各种单项技术手段进行策划，并在某种技术手段深入拓展，规范操作，取得了良好的效果。如获得广州首届房地产营销成功案例奖杯的“文昌广场”项目，就是投资策划的经典之作。被多次评为“全国优秀住宅小区”的名雅苑，其最大的优点是设计策划有独到之处。诸如“骑楼”与“架空层”融于一体的新颖岭南特色、让每户分享绿地的绿化理念、建筑群体变化丰富的空间设计、人车分流动静兼顾的功能分区等等。此外，具有代表性的策划个案还有广州太阳广场品字户型的设计策划，广州天河城广场出租的市场策划等。

随着房地产策划实践的日益深入，通过策划成功的个案不断增多，房地产策划理论思想也逐渐形成，其代表人物首推王志刚先生。他指出：“好项目不是找来的，而是策划出来的”，强调策划在项目开发中的重要性。“名牌的背后是文化--文化承载量越大的项目其效益释放量越大”。他把每个房地产项目文化内涵作为策划的切入点，强调项目蕴涵的文化对产生“名牌”项目起主导作用。他认为“精确的市场定位是成功策划的核心，对社会大趋势的精妙把握是能否定位准确的前提”；“思路决定出路--正确的思路可使'跳楼项目'起死回生，迷乱的思路常会弄巧反拙”。他还提出策划人以“智力”创造出生产力的思想。由于王志刚先生这一阶段忙于房地产策划实践，系统理论总结不多，显得非常零散而缺乏系统性。但这些只言片语是他从房地产策划实践中产生的真知灼见，在房地产策划界影响很大，具有一定的理论意义。房地产开发项目在各个阶段引人策划的理念和手段而获得成功，因而房地产策划普遍得到由于了人们的认可。于是，发展商在企业内部纷纷设立策划部，专业策划代理公司、物业顾问公司也应运而生；以房地产策划为谋生手段的自由策划人也比比皆是。此阶段出现了几个知名的策划代理机构，如以前期投资策划著称的广州珠江恒昌房地产顾问公司、以销售策划代理闻名的广州经纬房产咨询公司、以设计策划著名的深圳万创建筑设计顾问公司等。以“独立策划人”自居的王志刚先生，于1997年成立了王志刚工作室，专事房地产及其它领域的策划实践和探索，结束了其“独立策划人”的流浪生涯。经过几年的实践，房地产策划实践总结也开始出现。此时期影响最大、被海外华人称为“大陆奇书”的是1996年3月出版的《谋事在人--王志刚策划实录》。此书作者用流畅的笔调，描述了王志刚先生从顺德碧桂园进入房地产策划王国的神秘历程，是一部不可多得的介绍房地产策划人及策划神秘领域实录的好书。1996年12月，国内首本探索房地产营销策划专著《房地产营销策划实务》出版。该书对房地产营销策划的原理、作用、方法等作了论述，具有开创性。但该书在理论的深度和广度方面均有欠缺，影响不大。97年5月，由倪时峰、黄长乐等撰写的专著《房地产营销策略与技

巧》出版。该书总结了国内外房地产营销策划的先进经验和理论，内容丰富、观点新颖，荣获第二届全国房地产及住宅研究优秀论文三等奖。1997年10月，由周帆先生撰写的《房地产通论及营销实务》出版，该书对当前一个时期的房地产市场做了生动细致的描述及具有创见性的预测，并且对房地产营销及广告操作进行了系统阐述，但是内容篇章较独立，系统性不够强。房地产策划在实践中创造出典范项目并为企业创造可观的经济效益，引起了人们的极大兴趣和关注，以致出现对房地产策划和策划人的神化、无限夸大策划的作用等不良思潮，使以后房地产策划的发展受到不同程度的影响。

二、综合策划阶段（1997--1999）

综合策划阶段是以广州锦城花园成功销售作为标志的。此阶段房地产策划的主要特点是各项目根据自己的情况，以主题策划为主线，综合运用市场、投资、广告、营销等各种技术手段，使销售达到理想的效果。锦城花园项目开发成功，堪称房地产综合策划的典范，它以主题策划为主线（品质、价格、舒适与和谐），贯穿于投资策划（写字楼变更为住宅）、市场策划（占领十二层带电梯小高层住宅的市场份额）、设计策划（欧陆立面设计、集中共用绿地、合理安排建筑户型、结构设备满足建筑功能及美观要求）、营销策划（淡季入市、显示身份的高尚住宅）、广告策划（连登悬念广告、积聚人气）、形象策划（寓意深刻的标识、标志），整个策划手段整合得十全十美，一气呵成。

自此之后，以主题策划为主线的综合策划手段在广州、深圳乃至全国各地流行起来，出现综合策划成功的不少典范楼盘，如以“成功的白领人士”为主题概念的广州碧桂园，以“和谐社区文化”为主题概念的番禺丽江花园等等。在各种策划手段的整合中，各项目还根据自己的特点有所侧重、创新。广州翠湖山庄主题概念是“一般度假或生活居所”，其它手段则是园林设计策划（万象翠园）、独特营销策划（搭单大行动、试住大行动、减价大行动）、公关活动策划（目标品酒会、万象翠园开放日）；广州颐和山庄的主题概念是“绿色、空气、空间加文化”，其它手段则侧重自然环境策划（山顶公园）、山庄文化策划；（电影浪漫音乐会、科技记者学术交流会）、人文活动策划（专家聚会评定楼盘、重阳节登高）。广州中旅广场则侧重建筑设计策划（古典风情与现代韵味于一体）、商业功能策划（商业形式选择和布局）、销售推广策划（实实在在营销）、楼盘形象策划（大型电脑喷画包装整个楼盘）。

随着房地产策划实践的不断深入，各种策划思想、策划理论、策划流派层出不穷。最具代表性的房地产策划思想有王志刚先生的“概念地产”思想。他认为“多项目都是先给他们一个概念，这个概念被社会接受以后，这个概念所支持的硬件就能被消费者对象所接受，基本上是不愁市场的”。从“概念地产”思想出发，王志刚先生提出房地产项目要进行“概念设计”或“理念设计”，“概念设计”影响项目的成败，是项目“成功策划的核心”。“理念就是项目的灵魂”。王志刚先生的“概念地产”思想，对整个房地产策划领域产生很大影响，不少房地产项目策划就是在“概念地产”思想的指引下，通过独特的概念（理念、主题）设计（策划）使开发的楼盘顺利走向市场，获得成功。

此阶段产生的主要策划理论有王志刚先生的“策划基本理论”和冯佳先生的“全程策划理论”。王志刚先生的“策划基本理论”大都散见于他的巡回演讲中。“策划基本理论”的内容主要包括：策划的“四个”理论基础、策划的“生产力”本质、策划的“辩证”作用、策划的“三因”与“三性”原则、策划成功的“四出”目标和标准、策划的“十大”流程、以及策划人的思维特征和素质等。王志刚先生的“策划基本理论”阐述精辟，内容丰富，深入浅出，富有创见，基本涵盖了策划基本原理的范畴。但是从理论高度上来看，仍然没有上升到理论的系统性高度，理论体系不够严密。冯佳先生的房地产“全程策划理论”主要强调两方面：一是房地产策划应从市场调研、项目论证、概念设计、规划布局、建筑设计、工程控制、营销推广、售后服务等一系列环节中进行“全过程”策划，各个环节相互连贯，缺一不可。二是在每一策划环节中以提高产品价值为主要目的，强调项目开发提升价值的手段和空间。冯佳先生的房地产“全程策划理论”从策划实践中产生，是综合策划阶段理论研究的结晶，为房地产策划领域提供了一种全新的模式，影响深远，被广泛采用。

到目前为止，经过深入的房地产策划实践，逐渐形成了不同的策划流派，共同引领房地产策划的发展。

1、战略策划流派：以王志刚先生为首的“战略策划”流派以“王志刚工作室”作为阵地，对项目从大势上进行战略把握和监控。

2、全程策划流派：以冯佳先生为首的“全程策划”流派，以深圳国际企业服务公司为依托，对项目提供标本兼治的全程策划服务。

3、品牌策划流派：以曾宪斌先生为首的“品牌策划”流派，以“自由策划人”的身份，转战南北，从楼盘品牌的挖掘、塑造来提升楼盘的价值。

4、投资策划流派：以黎振伟先生为首的“投资策划”流派，强调项目的市场调研和投资论证。

5、实战策划流派：以周勇先生为首的“实战策划”流派，强调实战操作、技术规范来提高策划水准。

6、前程策划流派：以周帆先生为首的“前程策划”流派刚刚开始出现，估计将会成为关注热点并风行起来。

各种流派各有特色、各有所长，以自己的智慧和毅力，创造出精彩绝妙的成功案例，共同促进房地产策划的多元化发展。

此阶段各种房地产策划研讨活动也不断出现。

一是各种房地产策划巡回演讲活动。影响最大的是1997年底王志刚先生在广州、上海、深圳等几大城市进行的“王志刚策划实践和理论演讲会”。他把几年来积累的策划实践案例与理论原汁原味地奉献给房地产界，使人们真真正正地领会到策划家的风采。

二是各种与房地产策划有关的研讨活动。1997年11月和1999年11月，首、二届中国策划峰会在上海举行，全国著名的策划家王志刚、李光斗、余明阳等相继参加，并把自己多年的策划心得进行了交流。这两次峰会对策划业乃至房地产策划产生积极影响。1998年11月6日，中国房地产南方峰会在广州举行。房地产策划界王志刚、冯佳、黎振伟等策划家参加了峰会并作了专题发言。冯佳先生在会上公开披露了他研究的房地产“全程策划”理论，令人耳目一新。三是房地产策划方案招标活动。1997年10月，深圳“特力花园”进行策划方案招标，中标者为世联房地产咨询服务（深圳）有限公司。此次招标成功，为房地产策划方案规范化作了有益的尝试，使房地产策划走上了招标的规范化运作之路，同时也从此出现了后来的借招标之名行欺骗之实的不良风气，许多开发商根本就不想找策划人或者专业公司来承担策划，只想通过招标收集各方面、各流派的策划思想、观点与方法，然后自行整合，令策划业陷入困境。

经过几年的房地产策划实践，房地产策划人形成了四种不同的运作方式：

一是公司的组织形式。如深圳国际企业服务公司的冯佳先生、广州珠江恒昌房地产顾问公司的黎振伟先生等。

二是策划研究与实践相结合的组织形式。如王志刚工作室的王志刚先生等。

三是以自由策划人身份出现的形式，如曾宪斌先生等。

四是以公司组织形式与独立策划人并举的形式。如后来的通过《南方日报·南方楼市》而一举成名的周帆先生，从《南方日报》辞职出来后，创办了广州市海言创新企业顾问有限公司和周帆房地产研究中心，既以个人身份担任开发商顾问，又以企业名义对外接洽业务。

策划人或机构还把自己的策划实践进行了总结，编写了各种房地产策划书刊以宣传个人的策划思想。王志刚策划文库中的《成事在天》、《策划旋风》两本书，是王志刚房地产策划实践的总结。《现代房地产经典营销全录》收录了广州、深圳等地区房地产策划的经典案例以及部分策划人的理论总结。《房地产开局与残局策略》这本书，是周勇先生房地产策划实战的总结。《当代房

地产营销图表大全》是周帆先生营销理论的系统展现，该书在全国影响很大，也是中国最早出版的专业书籍之一。广州凌峻广告公司多年来侧重于房地产广告策划，他们把策划的经验总结在《推广无难事》这本书中。

此阶段房地产策划思想争鸣也开始出现。较有代表性的争论是《现代房地产经典营销全录》中的“做房地产策划的王志刚--老师下课吧”这篇文章。该文以王志刚先生的一些策划理念为焦点，进行了认真的批评。文章辛辣，似有偏见之嫌，意在借批评名人推出自己。不过，文章里的一些观点还是值得肯定的：一是不能过于迷信策划及策划人，二是要建立科学的策划名词概念。另一争论是对房地产“全程策划”的异议。

有人认为，现在专业分工将越来越细，各种专业公司只能各司其职，谁也不能通吃天下，那种一家公司“全程策划”、包打天下的模式是行不通的。后起之秀的周帆先生也在他后来出版的《当代房地产策划方案解读》一书的序言中对“全程策划”提出了批评，且言语辛辣，他说全程策划是美丽的骗局、蒙人的伎俩，根本不存在什么全程策划，同时他提出了一个全新的理论主张--前程策划。该主张显得别具一格，很有创见，将策划提到了一个新的高度，事实上也是如此，策划人现在所做的一切，都是在为前景画像。此阶段的房地产策划争鸣活动虽已出现，但还比较薄弱，加上争论风气不顺，阻碍了正常的学术争鸣。

三、复合策划阶段（1999--现阶段）

复合策划阶段是以广州奥林匹克花园成功销售作为标志的。该阶段房地产策划的主要特点是狭义地产与泛地产相复合，即房地产策划除了在房地产领域运用各种技术手段外，还可以运用房地产领域以外的其它手段。广州奥林匹克花园就是房地产业与体育业嫁接成功的复合地产典范。1999年7月8日，广州奥林匹克花园正式推出首期，引起业内轰动，有许多顾客提前三天开始排队购买，一举成为广州乃至全国的超级楼盘。广州奥林匹克花园的销售成功，被誉为“复合地产”策划的里程碑。广州奥林匹克花园在运用房地产领域内各种策划手段的同时，吸收体育业的最新理念和手段，两者相互嫁接、复合，浑然一体，突出“奥园”“运动就在家门口”的主题，体现“运动型、健康型”的生活方式，迎合顾客购房就是购买“健康”的消费心理。

广州奥林匹克花园的成功，使人们对房地产策划领域内的传统手段进行反思，获得启迪。开发房地产可以不局限于房地产，还有更广阔的领域等待人们去开拓、去探索。如有房地产与IT业相复合的南海东方数码城，房地产与自然山水园复合的广州山水庭园和江南世家；还有房地产与养生保健业相复合、房地产与旅游业相复合、房地产与海洋业相复合等领域正被发展商考虑。这些“复合地产”策划是否成功，人们将拭目以待。

此阶段的房地产策划思想以王志刚先生的“泛地产”思想最为创见。王志刚先生指出：“所谓'泛地产'，就是不局限于以'房子'为核心，是在某一特定概念下营造一种人性化的主题功能区域，'房子'在这里可能是主体，也可能成为附属的配套设施，这种功能区域的主题各有不同，如生态农业度假区、高科技园区、高尔夫生活村、观赏型农业旅游区等。”王志刚先生的“泛地产”思想是对其“概念地产”思想的进一步发展，对此阶段的房地产策划影响巨大。房地产策划理论有以王志刚先生为首的“战略策划”理论和以朱曙东先生为首的“房地产全程营销”策划理论及周帆先生的“前程策划”理论。“战略策划”理论强调房地产项目的策划要从“战略”的高度来把握大势，然后才回答做什么、谁来做、怎样做的问题。具体内容有大势把握、策略设计、要素整合和顾问监理。“战略策划”理论内容丰富，体系规范，颇有理论意义。“房地产全程营销”策划理论强调运用科学的营销思想贯穿于房地产开发的各个环节，形成独到的策划理论体系。主要内容有房地产全程营销工作流程和全程营销思想。“房地产全程营销”策划理论对房地产策划名词概念进行了较为科学的定义，表明房地产策划理论开始趋向成熟。“前程策划”理论，强调将未来具像化，侧重于对未来的准确把握，其操作特点是分析未来，反观现在，用对未来的准确判断来指导现在的思想与手法，从而最终到达预期目标。其表现特征是要具有高超的预测能力与广袤的思想境界，否则无法准确把握未来。根据周帆先生出版的著作来看，他的思想境界达到了一定的高度，且观点新颖独

特，富有创见，擅长资源整合、逆向求异，可能这也是他提出“前程策划”理论的根本所在。此外，曾宪斌先生的房地产“品牌策划”理论也有独到之处。他提出了较为完整的房地产“品牌理念”，使人们进一步加深认识房地产“品牌策划”在楼盘推广中的作用。但是，对此，周帆先生却认为“这是将简单的问题复杂化”，他认为品牌很简单，就是质量加广告。这话也具有一定的现实意义。房地产策划思想的不断成熟，推动了房地产策划理论研究的开展。在房地产策划理论研究的文章中，最有代表性的是建设部柴强博士撰写的《全方位把握房地产开发项目策划》一文。他在文中提出了“房地产开发项目策划是房地产开发成败的关键”的重要论断，为人们对房地产开发是否需要进行策划所产生的怀疑和抵触指明了方向。他还用相当篇幅从八个方面论述了房地产开发项目进行策划的主要内容，构架了房地产项目策划的具体内涵。文章不长，内容丰富，言简意赅，是一篇高质量的房地产策划理论研究文献。专门研究房地产策划的专著有《房地产策划--作局与运作的艺术》，该书借棋艺的博弈过程对房地产策划进行“全局”的论述与分析，并对房地产策划的基本原理作了探究。不过，由于该书房地产实战的精彩案例不多，书中的内容带有空洞之感。此阶段，四川大学成立了房地产策划研究所，由杨继瑞博士担任所长，这对房地产策划理论研究起到促进作用。

房地产策划活动也相当活跃，1999年6月至8月间，首次以房地产策划为探讨、研究主题的“中国房地产著名策划家峰会--房地产有效策划论坛”相继在深圳、北京举行。此次论坛的顺利召开，标志着房地产策划理论思想的发展达到了前所未有的高度。来自北京、深圳、广州以及台湾等地房地产策划家欢聚一堂，共同交流和畅谈自己在策划实践中形成的理念、思想。会上探讨的内容有房地产策划基本理论、房地产策划比较研究和房地产实战研究。这为房地产策划理论体系的形成打下了坚实的基础，影响极其深远。

这一阶段，房地产策划界出现了一些较为混乱的现象。个别策划人在策划中违背职业道德，给企业带来不必要的损失；一些刚入门的策划者也大肆鼓吹个人能力，把策划说得神乎其神，动辄伸手要高价，使企业望而止步；一些以房地产专家自居的人士对房地产策划界不屑一顾；房地产策划界实战型与战略型阵营之间有时也互相拆台，相互指责。凡此种种，使刚刚兴起的房地产策划业迷失了方向，对房地产策划业的健康发展很不利。此时，南方的几家新闻媒体对房地产策划界出现的不正常现象给予极大的关注，纷纷推出不同的专题版面予以讨论。《南方日报·南方楼市》推出由媒体专家、著名策划师周帆先生策划的“策划，有名无姓的美女”专版，对房地产策划的现状、作用，策划人的素质以及策划人与发展商的关系进行了讨论。《南方都市报》推出“房地产策划还能走多远”专版，对房地产策划界出现的问题如策划人的职业道德、对策划及策划人的神化、策划界的“文人相轻”现象等展开了讨论。《羊城晚报》推出“房产策划时代：终结还是来临”专版，对房地产策划在企业发展中担任什么角色，在房地产项目中起什么作用，房地产策划是否已经过时等几个问题作了探讨。通过几大报纸的讨论，澄清了当时出现的一些错误认识，促进了房地产策划业健康发展。

这里有必要补充一笔的是关于《南方日报·南方楼市》周刊，《南方楼市》创办于1998年底，由周帆先生担任主编，是国内最早也最有影响的房地产专业传媒，其开设的栏目“南方房地产名家沙龙”成了房地产名家交流的园地，并且每期的主题都具有一定高度，普遍性、典型性很强，它不仅仅是一个专栏，还是一种会议、一种交流机制，后来为许多传媒所效仿。《南方楼市》策划的“明星楼盘评选”“购房俱乐部”“购房直通车”，更是叫绝，后来为全国各地传媒克隆，并成为全国各地地产传媒的经济增长点，同时也推动、规范了房地产业的运作。1999年在《南方楼市》主编周帆的策划和运作下，成立了全国第一大联盟板块--广州粤恳路板块联盟，将房地产开发第一次引向了板块协同运作的高度，后来《南方都市报》也推出了广州9大江景联盟策划，影响深远。以前的房地产传媒都是清一色的以开发商为读者对象，而《南方楼市》却独树一帜，以购房者作为主要读者，为购房者提供全方位服务，也正是这一准确的定位，使其成为全国的地产传媒黑马。

到现阶段，房地产策划基本回归为理性时代，策划理论、策划流派、策划理念出现了空前繁荣的景象。尤其是策划理论体系得到了前所未有的高速发展，代表性的作品有王志纲的《大盘时代》、《财智时代》等、决策资源的《现代房地产全程操作实战解码》、周帆的《当代房地产营销图表大全》、《售楼人手册》、《售楼经理手册》、《房地产前程策划实操标准大全》、《当代房地产策划方案解读》等、贾士军的《房地产项目全程策划》等都对房地产策划理论体系进行了深入的阐述。在这方面的楷模首推决策资源与周帆。无论是从数量、深度上还是从策划的实战技巧与思想体系上，都称冠全国，对我国房地产的发展尤其是房地产策划业的发展功不可没。将决策资源与周帆进行一下比较，我们可以发现，决策资源的著作侧重于借鉴、参考，且一手资料较多，属于资料性的。周帆的著作则侧重于实操与思想，同时兼具参考借鉴作用，属于实用性与引导性的，很多观点让人耳目一新。值得一提的是其《房地产前程策划实操标准大全》，首次将房地产策划的各环节标准化了，结束了策划人以往凭感性认识来模糊化操作的时代，为房地产策划提供了一套系统化的组合性工具，并且许多标准是鲜为人知的，对规范、完善房地产策划体系起到了很大的作用。

第二篇：毛概年编史

1919年 “五四”运动爆发，标志着中国革命由旧民主主义革命向新民主主义革命转变。

1921年7月 中共一大：通过了《中国共产党的第一个纲领》和《中国共产党的第一个决议》。1922年7月 中共二大：中心议题：是讨论和制定党在现阶段的革命纲领。

根据列宁提出的《民族和殖民地问题提纲》对 中国社会的半殖民地、半封建的社会性质 和 当前阶段的革命性质是资产阶级民族革命的性质 进行了分析，第一次提出并制定了彻底的反帝反封建的民主革命纲领。

1922年8月，李大钊、陈等同孙中山等国民党领导会晤，商谈国共合作事宜，孙决定实行联俄联共，邀请共产党员帮助改组国民党。

1923年6月12日 中共三大在广州举行（确定国共合作，党内合作;第二次在抗战时，遇事协商）

大会讨论并接受了共产国际关于国共合作以及共产党员以个人名义加入国民党的决议案，以建立各民主阶级的统一战线，同时保持共产党在组织上、政治上的独立性。为第一次国共合作打下政治基础。（瞿秋白最早提出统一战线概念）；

中共三大开始我党比较明确的提到了和国民党合作过程中的“左”右两种错误倾向（批评了陈的右倾倾向），大会批评了这两种倾向，但是没有使用和“左”右做斗争这个概念。

1924年1月20日至30日，国民党第一次全国代表大会，国民党一大的成功，标志着第一次国共合作正式形成。大会通过了有共产党人参加起草的、以反帝反封建为主要内容的宣言，确定了联俄、联共、扶助农工的三大政策，从而把旧三民主义（民族、民权、民生）发展为新三民主义。

1925年1 月11日至22日 中共四大在上海召开（提出无产阶级在民主革命中的领导权和工农联盟的重要思想、）1925年11月，早期领导人李大钊、瞿秋白、邓中夏等就提出了关于新民主主义革命的一些基本思想。成为党的新民主主义革命总路线的前身。

1925年12月1日，毛泽东发表，是最早论述新民主主义革命理论的文章。中国新民主主义革命的基本思想的提出是毛思想萌芽的标志

1926年3月20日，蒋介石在广州制造“中山舰事件”。

1926年7月9日，国民革命军誓师北伐。5月20日，以叶挺为团长的独立团作为北伐先锋奉命进入湖南，揭开了北伐序幕。

1926年9月，毛泽东发表一文，指出：“农民问题乃国民革命的中心问题”。1927年4月27日到5月9日，中共五大在武汉召开。

1927年3月发表《湖南农民运动考察报告》-中共领导农民运动的伟大纲领。

分析了农民的各个阶层，提出了党在农村的阶级路线。（正确解决了无产阶级领导权的中心问题--农民问题）1927年8月1日，在以周恩来为书记的中共前敌委员会和贺龙、叶挺、朱德、刘伯承等领导下，南昌举行武装起义。

1927年8月7日，八七会议 中共中央在汉口召开的紧急会议。---毛提出了“须知政权是由枪杆子中取得的”的著名论断。

1927年9月29日，三湾改编

毛泽东率领湘赣边界秋收起义部队来到这里,进行了具有伟大历史意义的“三湾改编”.这是工农红军政治工作的开端,确立了党对军队的绝对领导,为从组织上,政治上和思想上建设一支全新型的人民军队奠定了牢固的基础.1928年6月18日至7月11日，中共六大

1928年4月，朱德达毛泽东会师井冈山。

1928年10月，毛泽------工农武装割据的思想。分析存在的原因。

“工农武装割据”：在共产党领导下，以土地革命为基本内容；以武装斗争为主要斗争形式；以农村根据地为战略阵地。

1928年年底颁布了井冈山《土地法》。没收一切土地。

1929年4月毛泽东主持制定兴国。没收一切公共土地及地主阶级的土地，这是一个原则性的纠正。1929年12月下旬，古田会议 中国红四军古田镇召开。会议通过了毛主持起草的次代表大会决议案》。

进一步阐明“党对军队的绝对领导”，这是人民军队建设的根本原则；

1930年《星星之火，可以燎原》以“乡村为中心”----探索武装夺取政权的新道路

意义：毛泽东思想形成的重要标志

1930年5月，毛泽东坚持调查研究，洗刷唯心精神。

第一次反对教条主义；第一次使用了“思想路线”这一科学概念；基本形成了包含毛泽东思想活的灵魂的实事求是、群众路线（周29年提出）、独立自主的基本因子，基本形成了明确的马克思主义的思想路线。

以乡村为中心的思想的确立和马克思主义思想路线的提出标志着毛泽东思想基本形成。

1930年9月24日至28日，中共六届三中全会，结束了李立三“左”倾冒险主义的统治

1930年12月16日，蒋介石，对中央根据地开始进行第一次军事“围剿。-五次反围剿开始。

1931年1月7日，中共六届四中全会：-----王明的左倾冒险主义占统治地位。

1931年基本形成一条正确的土地革命路线：依靠贫雇农、联合中农、限制富农、消灭地主阶级、变封建的地主所有制为农民的土地所有制。（土地革命战争时期）：实行没收地主土地分配给农民的政策，限制富农。（抗日战争时期）：减租减息。

（解放战争时期）：实行土地改革政策。

（49年，成立后）：在新解放区土改运动中实行保护富农的政策，保存富农经济。

（合作化开展以后）：对富农的政策采取从限制到逐步消灭的政策。

1934年10月初，中央红军一方面军主力撤离中央革命根据地。10日晚，红军开始长征。

1935年1月15日至17日，遵义会议 中共中央在遵义召开了政治局扩大会议。

重要意义：①遵义会议结束了王明“左”倾教条主义在党中央的统治，开始确立了以毛泽东为核心的新的中央的正确领导，从而在极端危急的关头，挽救了红军，挽救了党，挽救了中国革命。

②遵义会议是中共（独立自主）地运用马克思列宁主义原理，解决中国革命问题的一次极为重要的会议，是中国共产党历史上一个生死攸关的转折点。

1935年10月19日，红军抵达陕北吴起镇（今吴旗县城）。红一方面军长征胜利结束。

1935年12月，瓦窑堡会议。（建立抗日民族统一战线）会议通过了 1935年瓦窑堡会议，论证统一战线的可能性必要性

1936年12月，《中国革命战争的战略问题》

--总结中国革命四个特点：

中国政治、经济发展及其不平衡，而且经历了1924―1927的革命；敌人强大；人民军队弱小；共产党的领导和土地革命。

国民党五届三中全会：标志着抗日民主统一战线的初步形成。

1937年7月、8月，毛泽东，撰写了《实践论》和《矛盾论》。--奠定了毛泽东思想中实事求是的思想路线。1937年7月7日，卢沟桥事变爆发，全国抗日战争开始。

1937年8月 洛川会议（制定全面抗战路线）---会议通过了和十大纲领》。

重要意义：洛川会议是中国共产党在抗日战争全面爆发的历史关头召开的一次重要会议，它正确地指导了党和军队实行由国内战争到民族战争、由正规战到游击战的战略转变，为争取抗日战争的胜利奠定了政治思想基础。1937年9月22日，以国共合作为主体的抗日民族统一战线形成。

国民党中央通讯社发表《中共中央为公布国共合作宣言》；23日，蒋介石发表谈话，实际上承认了中国共产党的合法地位。

1938年5月和

1938年9月29日至11月6日，中共六届六中全会 毛泽东向全国党提出“使马克思主义中国化”。并明确指出：“我们的原则是党指挥枪，而绝不允许枪指挥党。”—建设军队的根本准则。

1939年10月

提出中共领导新民主主义革命的“三大法宝”；（统一战线，武装斗争：基本武器）

1939年12月-新民主主义革命理论的一部重要历史文献-首次提出“新民主主义的革命“这全新的科学概念。

阐述了中国革命的历史进程必须分为新民主主义革命和社会主义革命两步，首次提出了”新民主主义“的概念,阐明了中国革命的对象、任务、动力、性质、前途，指出中国革命是无产阶级领导的人民大众的反帝反封建的新民主主义革命。

1940年1月新民主主义理论体系的完整形成《 <共产党人 >发刊词》《中国革命和中国共产党》《新民主主义论》形成了毛新民主主义理论的完善体系，标志着毛思发展与成熟。

1940年、和

在这几篇文章中要强调的是：

⑴”中间派“是毛泽东在《目前抗日民族统一战线中的策略问题》中提出的，它包括民族资产阶级、开明士绅和地方实力派。

⑵”中间势力“这一概念则有两种情况：

⒈当指三三制政权中的中间势力时，是毛泽东在《抗日根据地的政权问题》中对三三制政权的组成原则的划分中提出的，主要是指民族资产阶级和开明士绅；

⒉但当它用于分析抗日民族统一战线这一概念时，它包括的是民族资产阶级、开明士绅和地方实力派。

3、“三三制”政权是新民主主义性质的政权。

4、统一战线的两个同盟：工人阶级和农民及其他劳动者的联盟；工人阶级和民族资产阶级及其他可以合作的非劳动人民联盟。

5、统一战线中的原则和方针：独立自主、对资产积极又联合又斗争。

1941年5月19日，毛泽东在延安干部会议上作《改造我们的学习》的报告。科学地解释了实事求是的含义中，作了精辟的阐述。

9月26日，中央决定成立学习研究组，主要任务是研究马克思列宁主义和党的历史经验，以克服主观主义和形式主义等错误思想。

1942年2月1日，毛泽东在中央党校开学典礼上作的报告

8日，在延安干部会上作《反对党八股》的报告。

4月3日，中共中央宣传部作出。5月下旬，中央政治局决定成立中央总学习委员会，领导整风运动。

6月8日，中宣部又发出。整风运动在全党展开。

1942年5月2日至23日，延安文艺工作者座谈会，毛发表重要讲话，阐明了革命文艺为人民服务，首先是为工农兵服务的根本方向。

1943年6月，---最早的完整的提出群众路线。

1944年9月，在国民参政会上，中共代表林伯渠根据党中央的指示，正式提出废除***、建立民主联合政府的主张。

1945年4月20日，中共六届七中全会。通过了在党史上意义重大重要决议——。正式宣布了：“党在奋斗的过程中产生了自己的领袖毛泽东，形成了中国化的马克思列宁主义的思想体系―毛泽东思想。” 《关于若干历史问题的决议》的通过，标志着延安整风运动的胜利结束，这个决议也为即将召开的党的七大作了极为重要的准备。

1945年4月23日至6月11日，中共七大

毛泽东作《论联合政府》的政治报告—三大作风；

概括了中国共产党的三大优良作风：理论联系实际、密切联系群众（群众路线）、批评与自我批评。（区别其他政党的标志）

把党的作风建设---提到世界观和党性原则的高度。

刘少奇作《关于修改党的章程的报告》：专门论述了群众路线的极端重要性，将它提到党的根本政治路线和组织路线高度。月1 1 日，大会闭幕，毛泽东致题为的闭幕词。

贡献：

1、中共七大中刘少奇作的《关于修改党的章程的报告》报告是对毛泽东思想的科学内涵的第一次总结。在报告中刘少奇对毛泽东思想在中国革命中的地位和作用作了详细的全面的阐述。七大确立了毛泽东思想为党的指导思想。

2、大会把党在长期奋斗中形成的优良传统和作风概括为三大作风：理论联系实际，密切联系群众，批评与自我批评。

1946年5月4日中共中央发出，即。

---及时将抗日战争时期减租减息的土地政策改变为没收地主土地的政策。

1946年9月6日，中共中央军委发出的指示。

1947年7月17日至9月13日，西柏坡-全国土地会议，通过了《中国土地法大纲》，10月，由中共中央公布实行。

----这个彻底的反封建的土地革命纲领，明确规定废除封建性及半封建性剥削的土地制度

1947年12月，陕北，通过的书面报告。---阐述了经济、政治、文化纲领。1947年12月毛提出“十大军事原则”：集中优势兵力，各个歼灭敌人，完善和丰富了人民战争的战略战术。1948年1月，---新民主主义政权是工人阶级领导的人民大众的反帝反封建的政权。

1948年4月

1、（完整阐述）提出新民主主义革命的总路线：

-------”无产阶级领导的，人民大众的，反对帝国主义、封建主义和官僚资本主义的革命“；

A、总路线的核心是：无产阶级的领导-（新、旧的标志；革命成败的关键）

B、其中”人民大众“就是指革命动力（包括：农民、工人、小资产阶级、民族资产积极）。

2、第一次把官僚资本主义列为革命的对象—（有买办性、封建性、垄断性）；

他说：新民主主义革命要推翻的敌人，只是和必须是帝国主义、封建主义、官僚主义。

3、明确的提出土改的总路线：

a依靠贫农，团结中农（土地改革依靠的阶级路线）;

b有步骤地、有分别的消灭封建剥削制度（土地改革遵循的总原则）;

c发展农业生产（检验土地改革成功与否的根本标准）。

4、新、旧民主主义革命的区别联系：（五四运动是划分标志）

A、相同：革命的对象一致（帝国、封建、官僚）；革命的动力一致（工、农、小资、民资）

B、不同：领导阶级不同（资产阶级---无产阶级）；指导思想不同（西方资产阶级思想——马克思主义）革命的前途不同（资本主义资产阶级专政国家---无产阶级领导各革命阶级联合专政的新民主主义国家）1948年9月8日至13日，中共中央在西柏坡召开政治局扩大会议。----毛泽东首次提出建立人民民主专政的问题。

1948年12月30日，新华社发表《将革命进行到底》的献辞，首次公开使用”人民民主专政"的概念。中共七届二中全会――从1949年3月5日至13日—西柏坡

中心议题：中共七届二中全会着重地讨论了在现在形势下党的工作重心由乡村移到城市的问题。

两大转折：

转折一：党的工作重心必须由乡村转到城市，必须把恢复和发展生产作为党的中心任务。

转折二：指出中国由农业国转变为工业国，由新民主主义社会转变为社会主义社会的总任务和主要途径。毛提出了两个“务必”的思想：务必继续保持艰苦朴素的作风；务必继续保持谦虚、谨慎、不骄、不躁的作风。1949年6月--建立新中国的伟大纲领

完整的阐述了人民民主专政的理论和政策，进一步完善了新民主主义的政治纲领。

1949年9月21日，第一届中国人民政协会议。会议通过了。《共同纲领》是新中国的建国纲领。在人大制定宪法前，它具有临时宪法作用，成为全国各族人民共同遵守的大宪章。

1949年10月1日，中国成立。-----进入新民主主义社会（过渡的社会形态）1949—1956。

49年以前的国内矛盾：帝国主义和中华民族的矛盾、封建主义和人民大众的矛盾。

49-53年的国内矛盾：人民大众同帝国主义，封建主义及其走狗国民党反动派残余的矛盾。（土改没完、53-56年的国内矛盾：工人阶级同资产阶级的矛盾，中国同帝国主义国家之间的矛盾。

56年以后的国内矛盾：人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产之间的矛盾。

1950年2月14日，毛泽东访问苏联期间，签订了和有关协定。

1950年6月，中共中央提出，全国人口多数的新解放区农村开展轰轰烈烈的土改运动。

1950年6月6日，中共七届三中全会在北京召开。---为全面实施《共同纲领》规定了明确的战略策略方针和行动纲领。

1、毛作了的报告，提出经济恢复时期的重要任务是（报告题目）。

2、还作了的讲话。毛泽东指出，“四面出击，全国紧张，很不好。我们绝不可树敌太多，必须在一个方面有所让步，有所缓和，集中力量向另一个方向进攻。”“我们一定要做好工作，使工人、农民、小手工业者都拥护我们，使民族资产阶级和知识分子中的绝大多数都不反对我们。

知识点：毛在《不要四面出击》的讲话中，提出了党在国民经济恢复时期的中心任务是争取国家财政状况的基本好转。

实现这个任务有三个条件：一是土地改革的完成；二是现有工商业的合理调整；三是国家机构所需经费的大量节俭。

1951年12月，“三反”运动，反对贪污、反对浪费、反对官僚主义。

“五反”运动，反对行贿、反对偷税漏税、反对偷工减料、反对盗骗国家财产、反对盗窃国家经济情报。

1952年9月，毛：我们现在就要开始用十年到十五年的时间基本上完成到社会主义的过渡，而不是十年或者更长时间以后才开始过渡。

1953年6月，党在过渡时期的总路线（一化三改造）：“从中华人民共和国成立，到社会主义改造基本完成，这是一个过渡时期。

党在这个过渡时期的总路线和总任务，是要在一个相当长的时期内，逐步实现国家的社会主义工业化，并逐步实现国家对农业、对手工业和对资本主义工商业的社会主义改造。”

1、这是一条社会主义建设与改造同时并举的路线。

2、《宪法》，把中国共产党在过渡时期的总路线作为国家在过渡时期的总任务确定下来。

3、改造的目的：确立社会主义生产关系（经济基础）、健全社会主义上层建筑、继续解放和发展生产力。另：所有关于社会主义改在的内容：

1、个体农业的社会主义改造原则：在农业社会主义改造的过程中，国家按照积极领导、稳步前进的方针；遵循自愿互利、典型示范、国家帮助的原则；逐步把农民引导到互助合作的道路，逐步把个体农民的生产资料私有制改造成为社会主义的集体所有制行为。

2、农业合作化过程中：互助社（社会主义萌芽性质）；初级农业合作社（半社会主义性质）；高级农业合作社（社会主义性质）。

3、社会主义革命时期民族资产阶级的两面性：剥削工人（取得利润）的一面和（拥护宪法）接受改造的一面。

4、建国初的国营经济来源：解放区原有、没收官僚、接收外国；地主土地（给农民了）、民族资产（赎买，不没收）

5、对资本主义工商业改造采取由低级到高级的国家资本主义过渡形式：在工业中实行委托加工、计划订货、统购包销；在商业中实行经销代销等低级形式的国家资本主义，再逐步发展到部分行业公私合营、全行业公私合营等高级形式的国家资本主义。

6、对私人资本主义的赎买政策有：四马分肥（国家所得税、公积金、工人福利、资方红利）、定息（5%，7年—变10年）。

7、三大改造基本完成是：我国剥削制度消灭的标志，进入社会主义初级阶段。

中央提出，从1953年起，开始执行国家建设的第一个五年计划；并指出经济建设工作在整个国家生活中已经居于首要的地位。

1954年9月，中华人民共和国第一届全国人民代表大会第一次会议在京举行。

1、制定了第一步社会主义类型的宪法—国家的一切权力属于人民

2、周恩来在宣布了“四个现代化”，现代化的工业、农业、交通运输业（科学技术、人大三届一次）、国防。

1953年12月，周恩来首次提出“和平共处五项原则”。

1955年，中共七届六中全会---初步形成两步走的发展战略思想

1956年1月14日至20日，关于知识分子问题的会议。----周恩来表述知识分子属于工人阶级。

1955年4月25日--中国自己的建设社会主义道路的初步探索（根据本国国情走自己的路）明确了建设社会主义必须根据中国情况走自己道路的根本思想，标志着探索中国自己的社会主义建设道路的开始。

1956年９月，中共八大――（第一次会议）(中共八大前后毛泽东探索社会主义建设的重要思想)

大会正确地分析国内外形势和国内主要矛盾的变化和党和全国人民当前的主要任务：

1957年12月27日。

明确提出了社会基本矛盾的概念，阐明了社会主义社会基本矛盾的理论，提出解决社会主义社会的基本矛盾的途径是：不是对抗性的，依靠社会主义制度本身的力量进行改革

提出了两类社会矛盾的学说，严格区分和处理两类不同性质的矛盾问题，阐明了正确处理的方针和方法：

1、存在着敌我之间和人民内部两类性质根本不同的矛盾，2、前者是对抗性的，是分清敌我的问题需要用强制的、专政的方法去解决；

3、后者是人民利益根本一致基础上、是分清是非的问题只能用民主的、说服教育的方法，即“团-批-团”的方法。1958年5月5日至23日，中共八大二次会议在北京举行。----会后，掀起“大跃进”高潮。

正式提出“鼓足干劲、力争上游、多快好省地建设社会主义”的总路线。号召全党和全国人民认真贯彻争取在15年内赶超英美

1959—1960年读苏联下册谈话：

1961年1月，八届九中全会----正式决定对国民经济实行“调整、巩固、充实、提高”的八字方针。

大跃进”运动实际上已被停止。

八届九中全会上，毛泽东强调要恢复实事求是的优良传统，号召大兴调查研究之风。

1962年3月于广州召开的全国科技工作会议和文艺工作会议上，周恩来讲话，重新肯定我国知识分子的绝大多数已经是属于劳动人民的知识分子，而不是属于资产阶级的知识分子。

1962年1月11日至2月7日，党中央在北京召开扩大的工作会议（七千人大会）。

1963年 周恩来将我国对台政策归纳为“一纲四目”。

1964年12月，人大三届一次会议。

1，新的四化目标：现代化的工业、农业、国防、科学技术（原来是交通运输—第一届人大）

2，两步走战略

1974年2月 毛第一次提出关于“三个世界” 划分的理论

1974年4月 邓在联合国大会第六届特别会议上发言，系统地论述了毛的“三个世界”划分的理论

1981年6月，中共十一届六中全会通过，对毛泽东与毛泽东思想的历史地位作出了科学的评价。

附：

1、第一次提出从思想上建党的著作：；

2、第一次明确提出密切联系党的政治路线进行党的建设的代表作：；

3、第一次提出党风科学概念的著作：；

4、第一次把党的优良作风概括为三大作风的著作：；

5、第一次正式提出“马克思主义的中国化”命题的会议：六届六中全会；

6、第一次提出马克思主义的中国化的根本思想原则“马克思主义理论与中国革命的实践相结合”的文章：产党人 >发刊词》；

7、第一次提出“思想路线”概念的文章：；

8、最完整系统地阐述实事求是思想路线的著作：；

9、毛泽东思想形成标志：农村包围城市道路的实践和理论阐述；

10、毛泽东思想成熟标志：新民主主义革命理论的完整形成；

11、第一次完整的提出新民主主义革命总路线的著作：；

12、最早论述新民主主义革命基本思想的文章：；

13、第一次公开使用”人民民主专政“的文章：；

14、第一篇系统阐述毛泽东思想的文献：中共七大刘少奇做的《关于修改党章的报告》；

15、提出党的工作重心的转移乡村到城市的文献：在中共第七届中央委员会第二次会议上做的报告；

16、第一次提出建设一项伟大的工程：；

17、第一次系统总结党的三大优良作风：；

18、明确指出建设社会主义的根本思想”把一切积极因素调动起来，为社会主义事业服务“的报告：；

19、第一次明确指出执政党建设问题：中共七届二中全会；

20、中国革命和建设的基本立足点：独立自主。

21、第一次使用“毛泽东思想”的文献：王稼祥----。

22、第一次使用“毛泽东东思想的活的灵魂”：

23、实事求是的本质要求：理论与实际相统一；基本环节是：调查研究.其他基本要求:解放思想；反教条主义，反经验主义。

24、独立自主、自力更生的经济、外交运用：自力更生为主，争取外援为辅的方针；独立自主的和平外交政策

第三篇：xx年房地产策划工作总结

xx年房地产策划工作总结

撰写人：___________

日

期：___________

xx年房地产策划工作总结

一、专业技能

1、策划案写作

策划案的核心是给这个项目的定位，以及怎么在各方面做到这个定位。每个策划案都有很多花哨的部分，一是为了渲染项目定位的感觉，二是美观，三也是展现能力的一种体现。

策划案是有模板和套路的，写过几个之后，就可以不自觉的就大量套用模板。要求不高时，合适的模板，不管在板式还是文字上，都可以大量沿用，只需要改动里面的部分文字即可。因为我们公司代理项目多，几乎可以找到所有需要运用的模板，这对我这个刚学做策划的是很方便的。如果需要的话，我自己也可以做出比较漂亮的模板。

2、报广

报广方面，我目前还是简单的写了一些，平时没感觉的一些“盛大开盘、荣誉开启”之类的词，到自己想就觉得不简单了，可能也是因为自己刚开开始写吧，反正也都是有套路的。

整个项目的报广内容是分阶段的，一、筹备期

二、蓄水期

三、预热期

四、强销期

五、持销期

六、开业期

七、养市期，每个阶段的报广侧重点不一样，如筹备期和蓄水期就注重整体的概念、定位基调的宣传，到预热期开始就涉及到一点产品的信息，再到强销期或以后，就要体现具体的产品信息，各种的营销活动则会掺杂在各个阶段。

3、案场改进方案

开发商由于对自己案场的布置习以为常，很多很明显的需要改进的地方都忽视了。或者只想到一两点，无法成为系统，代理商站在旁观者的角度，专业的来矫正很有必要。

我们给外滩中心做案场改进方案的时候，发现开发商因为几个领导要操心的事情太多了，重心偏向销售，没有专门的推广部门;历史遗留的问题又比较严重，前一个领导的作风是想到一个做一个，毫无连贯性可言，宣传推广的画面也是根据他的喜好选择多种亮色交杂在一起，无法体现项目的高端品质。我们接过这个项目，直叹这么好的项目，做成这样真是被埋没了。改进方案里，我们提出泛现场的概念，将项目的宣传布展扩大到周围

一公里内，从道旗、展示牌、工地围挡、高炮到售楼处包装都统一更改，项目的高端有序的形象马上就出来了。

4、具体活动方案

活动展现出来的，其实都是简单的聚人气、彰显楼盘品质的东西，真正要命的是活动的核心及其想要达到的效果。

比方说都是参加房展会，你在房展会上要展示什么?有些楼盘展示是的定位和品质，有些楼盘就会在房展会上大肆打折促销，有些楼盘则会用高品质的活动吸引成交，属于比较隐晦的促销。

5、踩盘

踩盘的目的是什么呢?该开始经理让我去踩盘，我是很晕的，去楼盘转了一圈就回来了，售楼员说了一大通，不知道该听什么，楼盘里各种各样的东西，不知道该重点看哪些，记下哪些。事实上需要知道的资料网上都可以查得到，而且我们公司房地产信息研究很强大，可以查到各个楼盘的销售情况(不过有一定的滞后性。踩盘一定要带着很强的目的性的。

策划经理带我的时候，踩盘就是要看项目的资源、现场的包装、小区的设计和产品的细节，这些都是要到项目现场去亲自看才知道的，思考为什么他们是这个定价，项目是不是受市场欢迎，消费者主要来自哪里，不过要求是比较感性的，市场情况知道一些就可以。

销售经理来了之后，对我的踩盘则提出另外的要求，销售率成了踩盘的重点，整体销售了多少?哪些户型销售的好?客户是哪个地区?要尽可能的得出具体准确的数据。

踩盘是有很多技巧的，这个到下个篇章再具体来说。

二、学习方法

1、多看

要看大量的策划方案，但是自己的经验对于理解这些方案是很大关系的。一开始接触到策划案，一点感觉都没有，不明白项目这样的情况是多危及，系列的营销活动又是怎样力挽狂澜的。在听臧总分析项目，并写过策划案之后，看策划案马上就有很大进步，立马可以抓出策划案的核心，知道他们想要干嘛，会采取哪些方法来做。不过方法光看是没用的，凡是亲身经历了才知道水深水浅，才有经验。

2、实践

做事情前，要对为什么做这个事情，会达到什么效果心里要有数，不光要知道自己要做什么，还有知道其他人的分工，要有总局的把握。然后做的时候就验证预期的时候，这个过程可以变的很有趣。如果你是一个不怎么重要的角色，整个活动你知道的信息不会很多，对活动的把握自然就没有。那么就在做的过程中认真观察，梳理出来每批人都在负责什么，要想达到什么效果，在活动结束后，就能最大可能的掌握活动内容。各大活动大同小异，包括的都是几个部分。

这次公司组织的中国旅游地产论坛，规模是很大的，来了很多全国重量级地产人物，参与到组织活动的其中，以前对大型活动，大型公司、大人物的崇拜感一下子就没了。再大的活动，重要的不外乎几点：制造出可以供不断炒作的噱头，请到大量的重量级人物，联系好重要媒体，安排好他们的行程和食住。

3、跟在师傅们的后面

很多东西不是口教或者安排课程来教会的，就是需要时间的潜移默化的。默默的跟在师傅们后面，看他们怎么说话，怎么行事，耳濡目染，提高自己。

4、自己创新

任何活动都要积极参与进去，当成安排到自己的任务，尽可能的想出解决的方法，并最好有多种方法。已经知道的方法，懂得怎么做就可以。创新很重要，想到大家没想过的，在你知道自己说出这个想法，可以得到赞许时，找机合适的时候发表自己的看法，如果不确定，先问过你的直接上司或者同事。

创新，并且能创新到很好，可以让上司关注到你，对于我来说，我是很喜欢创新的人，而且是喜欢大的创新，比方说创新造一座城之类的，在我进公司前，说我这些想法是会被取笑死的，但是在公司后，大家都习以为常的鼓励创新，在我以前看来是大的创新，在这里都有可能实现，大家会给很多的建议。我曾经提出来就专门为富二代做一个项目，完全满足他们炫酷的生活方式，提供一个集中的大舞台来给这样一批人来玩乐，师傅们听了觉得不错，就好好的谈论了番。在去外滩中心提案的时候，我发现他们的经理也是很有意思的，他想要在他们的项目做一个大型的海上广场，免费提供给华谊兄弟，只要他们把所有的最新产品发布会都放在这里举行，每个月让他们的一个或几个一线明星来这里表演一次。这样的话，不仅仅是对项目有很大的意义，对海口、海南来说都是非常棒的，游客来海南不仅仅可以看风景，更可以享受追星的乐趣。无意之中听到经理说，有人要在万绿园做一条艺术长廊，把世界级的艺术品拿过来展出，这样的话，海口的文化层次有上了一个台阶，万绿园完全靠风景的局面就完全得到改变。海南就是一个娱乐场，是有钱人的冒险城，他们可以随心所欲的打造一个个惊奇。虽然比不上迪拜，但我能有幸参与，或者说是观望到这样的游戏，也让我激动不已。

这两个月收获很丰富，但我销售经验的不足明显影响到对项目的理解，要想办法增加自己的销售经验了。暂时先总结到这里，再接再厉，多多学习专业知识。

范文仅供参考

感谢浏览

第四篇：房地产策划

房地产策划师职业资格认证试点： 北京、湖南、山东、厦门、湖北、广州

全国承认的证书：

1、职称类，分初级、中级、高级：如教授、经济师等。

2、执业资格：如房地产纪纪人、估价师等

3、国家职业资格，分一、二、三、四级：如房地产策划师、培训师、人力资源师等。

4、各部委：如律师、医师等。

房地产策划师的等级：

员级（四级）：知道收集哪些资料、如何进行市场调研 助理级（三级）：在这些资料里，整理、分析

师级（二级）：通过分析，懂得反映什么问题 高级（一级）：如何从战略角度、高度去看一些宏观的策划管理的东西

问卷调查——问卷设计

客户需求变化，新流行文化、创新——户型设计

案例：某珠江新城区域的新楼盘定价

某策划人员对珠江新城周边的楼盘进行市调，均价20000元/㎡，于是策划人员的新楼盘定价23000元/㎡，老板一看，说太低了，要求一期23000+3000=26000元/㎡，二期再加3000元/㎡到29000元/㎡，最高到30000元/㎡的天价，后来2008年市场不好，又变成了15000-20000元/㎡。

该案例说明了策划人员的无奈，很多楼盘的定价完全是由老板拍脑袋想出来的，并不是“专业人士”分析出来的，当市场好的时候，价格会随着老板不断膨胀的野心而暴涨，当市场不好的时候，只能割肉出售。

出色的策划师要找营销策划的闪光点

哲学型的人才——从一滴水看到七彩的世界（红绿青黄。。）。

第一章 房地产项目市场调研

一、房地产市场调研的内容：

1、房地产市场环境调研 ⑴政治法律环境

①国家加快海西经济区域、大三通的开形成，厦门、福建出台有利于投资的政策，北京、广州、深圳、上海对比

②湖南的长沙株州湘潭区域，国家加快推进 ③重庆西区，经济试验区

④王志刚对区域经济大势把握最好！

⑵经济环境

北京、上海、广州、深圳的GDP排在全国各城市的前几名 人均收入、一二三产业、GDP、贷款余额（统计年鉴）

固定资产投入

跟着热点地区走

碧桂园模式——

二、三线城市、低地价、大规模

例：阳江市房地产市场调研，以前都是一些本地小开发商，后来2003年阳东碧桂园大规模开发，使国税、地税在2003年后大增，对当地经济促进力度很大。

⑶社会环境调研

由人组成、人文环境为主

广州——两代居、分开住、单亲家庭（女带小孩）——需求点在哪里？

例：广州的三元里，非洲黑人形成区域，比如附近开发项目，能否做黑人住宅区？2-3万㎡米行不行？可以天马行空，但要论证。每年全国进入的黑人有多少？进入各城市的有多少？进广州的有多少？三元里区域的有多少？

例：广州三河北，帝锦苑，2002年天河北豪宅，共1000多套，有一半印度、日本、意大利、韩国等外国人。为什么吸引外国人？欧陆风格、不大不小、市中心、闹中取静、网络联系吸引、当时高层、省建设厅高官，原6000元/㎡，现12000元/㎡。

2、市场需求调研（难点工作，最有挑战性工作）⑴消费者调研

⑵消费动机调研：为什么买A而不买B楼盘，心理状况 ⑶消费行为调研

XX市房地产消费者调研：户型、总价、单价等

3、市场供给调研 ⑴总量调研

广州住宅每年供给总量：低600万㎡——中800万㎡——高1000多万㎡ 空置量——畜水池——存量房（维持供求平衡）广东维持10-15%的空置是合理的 ⑵市场调研

⑶各类物业销售状况调研

广州写字楼（珠江新城写字楼推出市场后租金下跌）中信租金原250-300元/㎡，后200元/㎡ 住宅：多层、小高层、高层

商业：独立、大型商场、都市综合体 ⑷其他调研

4、市场营销活动调研 ⑴市场竞争情况调研 ⑵价格调研

⑶促销调研——最热的城市是北京、上海 ⑷营销渠道调研

二、市场调查流程

例：阳江市房地产市场调研：阳江市政府委托省房协进行调研、国土局、发改委、财政局、工商局等积极配合。

准备：初步方案（工作行动方案）、调研目的、预期效果、哪些部门协助、人员、时间、费用等。操作：

①在阳江召开房地产论坛（建设局下文协助：房地产开发商会议、职能局领导会议、研究专家会议）——最后发各部门审核——回复——定稿

②设计问卷——招10多名学生兼职——培训细则、到哪里（政府、搂盘、商业中心、公园等）——1000份——3天——统计整理——分析——出报告

③广外博士生写调研提纲——不行重写——不行——初稿——修改——定位——发展程度——建议——领导重视——振兴规划

结论：2007年全国房地产市场高潮，阳江平淡（价稳量稳），不利于当地经济发展。

三、市调报告的撰写P23

材料的分析、整理——结论（老板只喜欢看结论、小结、摘要）

技术报告：同一供需圈10个楼盘对比法、商业收益法、重置成本法 可行性研究报告——都是可行的

报告局限性和应用注意事项——假设的前提成立

P30 规范结构（省房协房地产蓝皮书）⑴扉页（封面）⑵目录 ⑶摘要 ⑷正文 ⑸附录

四、市场分析思路P35

1、三个层次

⑴区域：珠江三角洲（开放性强、前瞻性）、海西区、浦东区

广州星河湾在广州、北京、上海都有，理念、全国参观、鞋套统一、无专人销售、随便自己看

⑵专业的房地产市场分析

住宅：一般、豪宅、别墅（联体、联排、独立、空中、叠加）⑶项目房地产市场分析

祈福新村——10多期——10-20万人——1万多亩 项目在1000亩（66.7万㎡）以内比较好操作

2、两个方面 ⑴供给： ⑵需求：

3、三个时段 过去3-5年 现在

将来1-2年

4、五个影响因素

人口分析：12个人一个组、方案、创意水平、飞特部落（南宁市时尚青年，好动、时尚、时髦、IT、网络）1万㎡，市场容量规模够不够大？

五、房地产市场分析内容P38

1、地区经济分析

全国GDP9%，广东10%，广深13% 宏观发展差——房地产不可能好

经济发展以房地产为第一行业

三驾马车：固定资产投资（市场预期房地产市场起来——宏观起来）、消费、进出口贸易 伟大的策划家从宏观开始

经济发展——基础产业发展：道路、公共设施 关注：一二三产业比例关系

深圳——深交所——金融中心（双中心、船运中心）广州——第二产业——汽车、石化等

例：石家庄——下飞机——打的——很久——酒店——市中心——落后10年（比南方）主要产业：医药（新华制药）、三鹿集团

城市定位不明确、模糊：离北京近、无自然资源、四不像。

2、区位分析 最佳用途分析

例：五星级酒店应建在哪里？

①东莞酒店模式——住宅小区里面，住房率80% >平常70% ②广州怡和山庄——白云山后面——五星级酒店——客满——会议酒店为主50-60%

3、市场概况分析 未来趋势分析

4、专业市场供求分析

营销策划一定要上纲上线，要有个性化的东西。

例：深大小梅沙中间的小岛天琴湾，全国唯一直升机看楼，至今已售10多栋别墅，每栋5000万（500-600㎡），目标客户是世界500强老板、CEO。泛地产——购住宅——购所有植被、园林、雕塑、环境、海景等——现代简约风格，以明快线条为主 关键点：是否有足够的客户人脉？

5、项目竞争分析

营销后期，体量对比、营销手法、价格等分析对比 营销建议、售价和租金预测、预测吸纳量及计划

6、敏感性分析

六、房地产市场分析方法P40

1、政策影响分析方法 ⑴927的深层原因：以前国六条、国八条等都是针对供给方的，而927政策是针对需求方的。

⑵政策可操作程度：90/70政策、广东很多二线城市户均100㎡以上，90㎡不合适。

⑶影响最大：房地产金融政策：开发商在银行贷款、需求买地，向银行贷款 潘石屹观点：房地产要死，银行先死。

2、城市规划影响分析方法 重要、技术性强

3、房地产供需分析方法

⑴供给分析：供给量分析、供给结构分析

⑵需求分析：成交需求分析、未来需求分析

⑶供需对比分析：供需的量对比、供需的结构对比

4、房地产项目市场分析方法 ⑴法律特性的分析 ⑵经济特性的分析 ⑶自然条件的分析 ⑷项目的关联性分析

七、房地产市场总体趋势分析方法

1、指数分析法

2、景气分析法

3、区位商方法

4、投入产出法

【第一招：加法】

1+1>2！

将二件风马牛不相及的事捆绑起来，会发生很多有趣的变化。

我们大概都听过书商捆绑连接总统的故事，故事大约是这样的：第一次把新书寄给总统，总统客气地说了声“好”，于是，书商就宣传“总统叫好的书”；第二次又把一本新书寄给了总统，总统不想再被利用，就回信说“不好”，于是，书商就宣传“这是总统批判的书”，人们还是好奇地看看为什么总统批判它；第三次，书商再寄新书给总统，总统汲取上两次被利用的教训，干脆就不理会了，不久，书商又宣传了，“连总统都无法评价的书”，总统还是被利用了。这件事真不真实不重要，重要的是它告诉我们一件事：加法的效果很明显！

将加法运用到房地产界来看：

体育+地产=体育地产，成就了“让运动就在家门口”的南国奥林匹克花园；

教育+地产=教育地产，成就了“给你一个五星级的家”的碧桂园；

劳斯莱斯+地产=标准营销地产，成就了“一个心情盛开的地方”的星河湾；

宋词+地产=文化地产，成就了“中国首个宋词文化社区”的梦里水乡；

旅游+商业+地产=体验地产，成就了轰动一时的上海新天地。

策划大师王志纲经常喜欢说，跳出地产做地产，其实就是加法的说法，以一个产业帮衬另一个产业的做法，确实能起到借势引爆拔出萝卜带出泥的效果。

【第二招：减法】

第一胜过更好，一颗子弹打一只鸟！

减法就是化复杂为简单，化多为少，化粗为精。

大家知道，对一个事情的决策，首先要确定做事情的程序，程序上的各个步骤就是决策点。减法其实就是抓重点，突出决策环上的某一个决策点，不遗余力地加强这个决策点，使这个决策点成为重点，由这个重点来带动其它决策点。

人类文明的传播和演变，其实就是传递并升华简单的共性规律的过程。一部简简单单的老子《道德经》，讲尽了宇宙万物的道理、概括了事物的规律。而后世的越是深刻的哲学越是片面，唯其片面能够深刻，唯其深刻不能全面，个中原因皆在于此。

减法经常被我们不知不觉中采用。饭店门口贴一张纸，上书：“田螺2元一盘”，便宜，太便宜了，你进去吧，我不相信你只吃田螺，你也不怕噎死？你喝点饮料饭店就能把田螺的损失给夺回来。

我们经常发现一些企业花大价钱打的广告等于一张废纸，他把自己的产品的10个优点全部说出来，都是优点，哪里还会有优点？要删，要突出一个重点，你第一次打“KISS”的情景一定历历在目，你第一次恋爱的心跳一定不会“事如春梦了无痕”。所以，谁占得先机，谁抢得第一位，谁就能“近水楼台先得月”。“农夫山泉有点甜”，只突出味道就行；“今年过年不收礼，收礼只收脑白金”，只突出适用价值就行；……不用说上海人能跑，只说奥运冠军刘翔的名字地球人都会知道！

【第三招：乘法】

牵线头，搭平台，隔山打牛。

这其实就是一种资源整合。牵线头，就是把几个不同的资源拿来过，然后为其建立搭建一个共同的平台，以最低的成本，几个产业或项目同时互动，发生化学作用，产生质变形成新的利润，实现多方共赢。

曾经我用乘法为一家经营不善的渡假村设计了这样一套方案：

这家渡假村座落在一个同样经营不善的公园里，有韩国烧烤屋，有日式客房，风景不错，环境优美，可由于地处偏僻之处，养在深闺无人识，老板也由于前期的投入导致现在的运作资金不足，宣传工作也难以为继，所以客房每天都空在那里，烧烤生意也每况愈下。

怎么办呢？

于是，我为其设计了一个资源互换平台，寻找一家房地产开发商和一个媒体合作，把旅游、地产、媒体三大资源整合起来。

三头线：

1、旅游线：渡假村为房地产开发商的客户提供5+2生活模式，即购房者5天全家免费畅游公园，2天免费享受标准间客房；

2、地产线：开发商可打公园牌，打自然牌，倡导旅游地产生活，广告资源双方共享；

3、媒体线：利用媒体优势，为双方搭建品牌桥梁。

于是，渡假村利用空置的客房资源转换与房地产开发商合作，免费打了广告。购房者入住了客房，总不能只睡觉吧，自然到烧烤屋里去消费，由此又将客房的损失费拿回来。媒体有了广告业务可做，自然热心为两者牵头搭线，并在新闻炒作上为其提供一切方便之利。

如此一来，旅游商为开发商提供5+2生活模式，双方结成战略合作关系，开发商在媒体发布广告，配以活动促销，三方互动，资源整合，一举三得！

这，就是乘法的妙用！

【第四招：除法】

1除于2等于1/2，除于3等于1/3，除于4等于1/4，……从有限中得到无限，从除法中得到商，商，也就是商业、商机，说白了，也就是一种背景转换法，即：背景决定前台，用更强大的背景去为自己服务，我们要把有限的视线投放到无限的背景中去！

星星因为有了蓝色的天幂所以闪闪动人，照相因为有了白色的背景所以才能突出自我。

一个人，一件商品，一户企业，无论它（他）多么强大，它（他）的价值、力量都是十分有限的，而其所处的背景有时是可以选择的，有时背景的价值和力量是无限的。

一个小伙子，后面站的是影视明星，一看就像一个高级助手，最少也是一个风流人物；明星走了，换了一个公安局刑警大队人员，拿着手铐和电棍，按照这个背景，你肯定会想，这个小伙子出事啦！

一个化妆品，放在日用品柜里是平价，放在化妆品柜里就涨价，这就是背景的不同。

有个地方性房地产公司，和世界名牌沃尔玛超市缔结了战略合作关系，你建商场，我给你办理一切用地手续，给你建设好房产，我不赚你沃尔玛一分钱，只要借机多征用一些土地，只要把沃尔玛进驻的消息宣布出去，即使不好的地块儿，也会马上变成旺地，因为人家沃尔玛商场生意旺，整个地区的土地都被名牌给升值了，你甚至不用建房，你把多余的土地再加价转让出去就行了。为了引进沃尔玛——世界500强，各地政府在市场准入方面没有不开绿灯的，连在异地办事的效率都不减。赚钱不仅要看赚多少，更重要是看赚多快。和沃尔玛合作，你的背景就是世界最大的零售企业。

连狐狸都知道借老虎的威风，都知道背景的转换，都知道除法的运用！

【第五招：比法】

比法，也就是比例法，1/3=2/6，事物之间在哲学的层面经常会有些惊人的相似之处，这是造物主的一个神奇之所在。

房地产行业本来和信息产业是完全两码事，我发现，它们之间也有一定的相识之处。

INTERNET是说你我相互勾结——INTER一下，形成一片——NET一下，所以，INTERNET就是土地；这个土地是生地，没有“七通一平”，所以，要用宽带、路由器等进行管网配套，使生地变成熟地；电脑就是在土地上的建筑物，光电脑能用，但功能有限，所以，就得装修，软件就是房屋装修；装好软件的电脑可以自己用，但互动的信息就像进出的人流一样，管理起来很困难，于是就需要专业的物业公司来管理，这就是门户网站等信息服务。搞物业管理的没有搞建筑和装修的赚钱快，搞房产的不如搞地产的，信息产业内部的规律大体上与房地产业发展也是一样的。

有人问你，什么是策划？你可能会套用王志纲的说法：条条大路通罗马，策划就是找最近的那条路。

我会如何回答你呢，我会告诉你，其实中国的象形文字就蕴含了策划的真意。先从“策”字来看，上为竹字头，下面一个宋字，宋字的原意是一声巨响，所以，“策”就是用锋利的竹子打击出一声巨响，我们引申来说，“策”字就是把握规律、道破天机。策划的“划”，就像竹排在水里划，引申来看，就是指在“策”的基础上能够导引潮流的人。所以，策划两字，我个人用比法来理解，就是把握规律、道破天机、导引潮流的意思。

曾经我用比法为一家房地产公司的小户型做了这样一个软文炒作。当时我想，谁最有可能买

小户型的房子，当然是青年人；青年人平常最喜欢做什么，当然是上网；青年人用买小户型省下来的钱最想买什么，当然是汽车！

灵机一动，突然我找到了一个它们之间相通的一个点，那就是QQ，上网用QQ，汽车开QQ，小钱也能当家，那么为什么小户型不能命名为QQ小户型呢，时尚、可爱，诱人！

第五篇：房地产策划

房地产策划书范文

（五）目录

第一部分、项目概述及市场分析

1、项目地块基本情况

2、项目所属地域市政规划布局及未来发展分析

3、项目地貌状况

4、项目现状

第二部分、项目SWOT分析

1、地块优劣式分析

2、项目的优势分析（S）

3、项目的劣势分析（W）

4、项目机遇的分析（O）

5、项目的威胁分析（T）

第三部分、项目策划营销

1、项目主要经济技术指标

2、一期产品介绍

3、项目周边楼市状况

4、项目定位

5、营销策划构思与设想

6、营销策划推广主题

7、策划营销指导性理念

8、项目营销策划推广总体策略

9、营销策划总体战略

10、项目功能分区说明

11、项目业态规划

12、区域商业现状

13、项目产品建议

14、价格体系

15、目标客户分析

16、物管建议

第四部分、项目包装推广

1、推广主题

2、推广诉求

3、广告推广方式

4、活动推广方式

5、会员推广方式

6、平面表现

第五部分、结束语

第一部分、项目概述

一、项目地块基本情况本项目位于湖南省新化县旧城天华南路，北起天华广场与新化火车站相隔50米，南接资江二大桥西端接线工程，全长1190米，项目总建设用地约240亩，其中道路及绿化用地150亩，房屋建设用地90亩，建筑密度30%，容积率2.0，绿地率25%；规划总建设面积30万㎡，一期开发建设面积22万㎡，其中住宅约5.9万㎡、商铺8.48万㎡。改建的天华南路将成为新化未来主要的景观大道，改造后全长1.2公

里。

项目一期总投资 2.3亿元，规划设计成五个功能区，即从天华南路广场向南依次为前区、商住区、中心绿岛广场休闲区、商贸区和桥头公共广场设施区，是2007新化县政府市政重点建设工程之一。

二、项目所属地域市政规划布局及未来发展分析

1、市政规划布局

目前，新化县处于房地产市场大规模开发起步阶段，当地消费者尤其是1.5万余人的公务员队伍，对改善居住条件、提升居住质量的需求及其旺盛，更加注重生态和品质；同时，由于城市化进程的加快和城市规模的不断扩大，城区人口逐年增加，县域经济呈现大商业、大市场的轮廓，传统商业区吸附力较强，但设施老化、档次偏低，出现商业档次断层，消费群对县城中高档百货、购物中心等新商业业态的需求旺盛，将有效推动城市对商业地产的需求。2007年新化县在建和待建项目体量较大，建筑面积预计超过80万方，总投资将超过8亿元，由于市场需求旺盛，房地产市场销售价格将会迅速上涨。

新化当地人口众多，经济粗放，人均收入不高，公务员基本收入在1400-1500元/月，外出务工人员占全县总人口的1/4。

2007年新化房地产市场将展开空前激烈的客户争夺战，销售手段和促销组合将层出不穷，从而进一步带动建材、就业、装饰、广告、餐饮、娱乐等行业大规模的发展，城市建设和城市发展将迈上一个新台阶。

2、项目未来发展分析

自2006 年以来，央行连续3次调高银行金融存贷款利率，导致按揭贷款所承担的利息负担加重，虽有效遏制了国内房地产价格过快上涨，但也打击了一部分购买者购置房地产的积极性，特别影响了以投资为主要目的的购买群体；同时，国家相关部委不断出台二手房买卖的相关限制措施，更使投资客户望而却步，最典型的是温州炒房团大部分撤出国内房地产投资市场后，转而向金融、证券、制造行业等进行投资，也延缓了房地产市场价格过快上涨。

就本项目来说，以上情况对项目有所影响，但影响不大，由于新化属于三级房地产市场，区域内房地产发展程度不高，潜在购买群体巨大，且新化处于房地产市场发展起步阶段，大量握有资金的目标客户群正在积极寻找投资方向，是本项目的利好所在；但从另一个方面说，由于新化温州商业广场整体经营情况一般，明源阳光购物公园和新康园经贸中心的客户分流，本项目必须作好项目定位和招商工作，否则将会影响项目营销进度。

3、项目周遍楼市现状

就项目周边来说，类似物业主要是新化温州商业广场、明源阳光购物公园、新康园经贸中心，三个项目商业体量总和大体与本项目相当；新化温州商业广场已于2006年正式营业，整体经营状况一般；明源阳光购物公园是集生态商业、智能商务、白金星级酒店、高品位休闲娱乐业、著名品牌专卖店为一体的步行街。

4、项目地貌状况

项目占地240亩，规划总建设面积30万㎡。一期开发建设面积22万㎡。地块很平整，没有拆迁，呈一字型展开，北面和新化火车站相隔50米，南接资江二大桥西端接线工程，地块相对平整

一、地块优劣式分析

优势：

1）配套设施可以自我完善：项目地块较长，使项目更具吸引力；

2）自然环境好：项目地块的水资源良好，景色优美；

3）区位发展前景看好：位于城市战略发展重点区域的核心，高起点规划与政府加大基本建设投资力度对项目利好；

劣势：

1）治安环境暂不乐观，靠近火车站；

2）项目周边住房影响项目形象，尤其是后街旁边的住房；

3）道路没整治好，南面基本没什么人群；

A、政府组织建设，项目信誉度高，资金到位确保工程进度的顺利进行；

B、项目区位优势明显，规划设计超前，政府统一招商、统一返租，将会打消顾客的心理顾忌；

C、新化地区商业地产竞争压力不大，且各自的规划具有一定互补性，相互冲击较小；

D、已有强烈的投资意识，但由于可投资的商业地产过少，且商业发展程度不高，大部分人持观望态度，投资较为谨慎，希望投资更好的项目。

A、由于该项目位于新化县老城区，目前人气不旺，流动人口少，周边配套不齐，商业氛围尚未形成。

B、由于本项目是新化第一个大型商住项目，且商业占据了8.48万平米,为了打造专业市场，需要政府加大力度，进行行业规范整治，将各个零售店铺集中到湘中·金源商业项目来。加大广告宣传。

A、新化房地产市场起步较晚，为本项目的开发提供了充足的市场空间；

B、新化自然景观旅游业发展迅猛，流动人口消费总额有望大幅攀升；

C、专业批发市场规模不大，档次不高，环境一般，管理有待提高，为专业市场升级提供了机会；

D、由于本项目是旧城改造项目，同质竞争楼盘较少，商业物业具有较大的升值空间；

E、私营矿主、企业老板、机关干部及在外创业回乡置业者有投资预期，为新化商业地产的发展提供了后备资源；

F、未经过大商业和国际国内一流主力店的洗礼，外来商业品牌正加紧布点，为商业地产开发提供了机会。

A、新化处在商业地产的萌芽期，行业整合洗牌，外来资本进入，但房地产企业素质良莠不齐，整体市场开发规模较小；

B、没有花园小区生活概念，物业管理滞后，生活配套设施不全；

C、本土化销售运作，无市场先进营销理念，开发和后续管理 “两张皮”，重销售、轻经营，投资置业无保障；

第三部分、项目策划营销

一、项目主要经济技术指标

建筑密度：

项目户型：

三室两厅一卫一厨：128㎡；三室两厅两卫一厨：123-142㎡；

复合式：

四室两厅三卫一厨：181㎡；五室两厅一卫一厨：171-180㎡；

三、项目周边楼市状况

新化房地产市场目前建设规模不大，2006年全县完成城建基础设施总投资2.6亿元，城镇化水平达到18.5%；完成固定资产投资6.33亿元，较2005年增长13.5%。

目前已启动的项目有：金龙·风景家园（住宅，30000平方米）、明源阳光购物公园（商业，52000平方米）、新康园经贸中心（高层商住，32000平方米）、阳光小区（商住，住宅67000平方米，商业13000平方米）、湘中·金源商埠（商住，300000平方米）等。

即将启动的项目有：香槟山名苑（高层住宅，200000平方米）、新化瓷厂住宅楼项目（未定名，建设用地110亩）等。

四、项目定位

1、住宅部分

住宅定位：开放式居住小区，大视野、大配套、大景观的城市时尚商业带。

2、商业部分

商业定位：融餐饮、娱乐、运动、休闲、旅游、文化、购物为一体的景观时尚商业街。

商务定位：集酒店、SOHO、LOFT、企业会所等多种形式的非传统型人性化景观商务办公空间。

3、项目总体定位

湘中·金源商埠”融住宅、酒店、商业、商务为一体，具现代、时尚、国际化特征，临近紫江的景观

建筑综合体。

五、营销策划构思与设想

总体构思

创造一种对公共领域的共同理解；

不同功能与审美层面的适合实现统一；

建筑的多样性；

个性与自我的表达；一处多样化、开放形居住形态的商业场所；

一个衔接个性化生活方式与商业化社区公共生活的网络体系；

体现区域化商业核心；

六、营销策划推广主题

信赖——信赖源自政府的公信力、态度的体现以及人文关怀。

推广手段： 【金源会】、主题活动、软性宣传。

冲击——意识形态立体推广。

推广手段：户外、车身、视频、报媒全方位视觉及理念输出。

感动——融入其间，渐进地体验式情景营销。

推广手段：体验馆、示范区。

诱惑——最不在乎价格的客户也希望获得更高的性价比。

推广手段：促销优惠策略：会员优惠；以及不同销售阶段给予不同程度的优惠。

七、策划营销指导性理念

一站式————两极消费————多重功能

一站式：方便、快捷、高效，一站式购物消费。

两极消费：满足不同消费群体的需求。

多重功能：提供多元化的消费场所，满足不同的层次需要。