策划分类及中国的策划文化 陈放

第一篇：策划分类及中国的策划文化 陈放

策划分类及中国的策划文化

陈放

今天陈放先生将为我们演讲的内容是现代营销方法论，K营销模式。下面让我们以最热烈的掌声欢迎陈放先生隆重登场。陈放：各位朋友今天是礼拜天，在座的八点就起床了。我非常感谢对我的认可！我今天想换一个主题，因为我们这个主题叫智业坐标人物我还是想谈谈策划这个事。智业这两个字在中国来说，前一段时间关于国外的咨询跟国内的策划都有这样那样的争论，我记得下个月还要召开一个中外智业交流大会，可能会美国的麦肯锡和中国土生土长的策划流派有一个专门交流。最近几年我们为一些大的企业做咨询，往往会碰到麦肯锡或者奥美等等这样的咨询广告公司，去年蒙牛广告的时候我们也参与了。2000年我们为雅戈尔服务的时候，我们的竞争对手当时就是美国的蓝顿公司还有日本电通，现在有一些争论，好像中国的策划不行了，只有国外的咨询可以。最近我们做红塔，也同样碰到了两派的争论。我个人认为策划在中国最少有三千年的文化，应该说110年的历史。我查了一下，从英国1894年成为第一个土木工程咨询师以来到现在2004年，有一百多年的历史，中国策划的文化最少有三千年的历史。但是中国的策划文化在现代这个时间空间当中，需要有新的发展，几千年的策划文化有一个新的挖掘。我今天就这个问题谈一些看法。第一点什么叫坐标？我是学系统工程出生的。坐标大家知道第一有个起点，策划起点是什么？智业的起点是什么？任何一个营销任何一个策划起点是什么？第二坐标首先一个局，我们叫X局。我们这些年以来，一边为企业服务，一边为政府服务，一边做一些科学研究。我今天奉献给大家第一个观点是什么呢？我就说起点。我们所有的客户，我个人认为我们策划业、广告业营销业，它的起点我认为是客户。除了客户还是客户，这就是我们现在市场经济当中，现在策划中的第一个起点的第一句话。第二句话叫做时间。我们叫时间策划。策划无非两种第一资本，第二知识资本。我觉得光有这两种资本不行，时间也是一种生产力，时间也是一种资本。所以我们探讨的就是时间策划，什么叫时间策划呢？我举一个例子1993年我曾经写过一本书发行量不大，我以前写的书87年，86年写的书从学术界探讨，《智能原子弹》这本书当时93年我提出来到1999年底人类将迎来新千年，到1997年香港即将回归，特别是99年那一天全世界会有一个疯狂，93年我提出这个，很多人都是不认可的，那一秒跟现在一秒钟有什么区别。后来大家知道到99年年底，全中国全世界引起了千喜年的狂潮，在浙江有一个镇为了迎接这个日子五万多人在泰山顶上迎接新世界的第一个阳光。后来太阳没有出来，泰山上下大雪。泰山门票来回缆车加起来每人两百块钱消费，那就是一千万，全世界138个国家，进行电视直播。对泰山是非常大的宣传。为了什么？就是为了那嘀嗒的一秒钟，很多人少男少女大男大女怎么度过呢？比如现在是99年23点59秒，很多人拥抱起来跳向世纪，也就是那样一种形式度过的，为了那一秒钟，纽约的时代广场200万人狂欢，创造了两万亿美金的记录，就是为了那嘀嗒一秒钟，这个叫时间策划。

所以时间也是一种生产力，当时我们国内新千年那个词是我最先提出来的，我当时在泰山，我觉得有一种自豪感觉那天晚上我的手机爆满，大家打电话互相问候。后来太阳没有出来，我说迎接新世纪第一道曙光，阳光没有出来，曙光不可能不出来。第一我们每个人要搞清楚你们的起点在哪里，客户。第二时间在哪里；第三空间策划。空间也是一种生产力。空间有二维空间，三维空间，多维空间。

我给大家举个例子93年的时候，实际上92年的时候西藏有一家食品企业，叫红景天，生长在海拔四千多平米的高山上。美国的宇航员喝红景天。当时的美国宇航员、苏联的宇航员派人到中国采购这种原材料，后来我们给拉萨食品厂做了这个策划，当时宇宙飞船上指定我们的广告，没有像奥运会一样有门槛费。奥运会你是奥运的指定赞助商要求7千万美元，可口可口乐花了1.5亿美金。当时我们第一家在西藏打出来。我以前可能有一些人知道，我以前做军事战略策划的，我参加过七五、八五、九五计划。当时我写书时写出了，去年我们参加蒙牛，两三年以前给国防科工委做过，神州五号品牌蒙牛赞助了，飞亚达也参加了等等，当时我们提供了方案，他们完全没有按照我们的方案实施。当时我见到蒙牛的时候我送了一本书，我说10年以前写了一本书就说了神州五号的资源，如果蒙牛搭上神州五号会有多大的效果。时间我们提前十年做了，空间就是说超出外在的空间，上一个月的9月27号，我们国家发射了第20颗人造卫星，我这里有一张图片，这颗卫星就是监控四号，我们这次有三样东西，别的我不讲了，我们世界上最多的动物是什么？蚂蚁。蚂蚁它的历史最早跟恐龙一样早，这是我们监控四号搭乘了四只蚂蚁，蚂类历史上第一次攀登太空，这四只蚂蚁到太空以后也没有经过训练，太空住了18天发生了一个奇迹的现象。我们的瓶子很小的，回来以后我都不敢打开，回来以后我拿到办公室，我们先向观音菩萨朝拜三峡下，打开瓶子里面变成七只蚂蚁。都长出几只蚂蚁了，所以我就觉得这是一个奇迹。成都的华西电视报成都晚报都已经出来了，这是蚂蚁第一次攀登太空，这也是非常重大的里程碑。这颗卫星回来以后丢到我的家里你说神奇不神奇。一般人都不可想象，我在想卫星回来会掉在哪里，回来以后能不能回来，因为有的时候万一回不来。

结果不但按时回来，而且精确度很高还掉到我的家里了。这很好玩这是一种凑巧。我的家还是一个虚拟的家，掉到那户人家跟我的名字一样。其实不是我真的家。那个人正在家里卖水果，看到宇宙飞船飘呀飘，因为快下来有降落伞，飘到家里来，上万人观看就说交了好运，宇宙飞船飞到家里了。这个人和我的名字一样，所以我觉得有的时候非常有这个窍门，就像2001年我从北京我们去莫斯科，当时新北京新奥运向全世界的传播，当时主策划是我来做的。做的时候一到莫斯科当时我们国内有一个特异功能大师叫何喜贵，手一张苹果就来了，人民币也来了。不知道是不是真的，飞机一落地何喜贵说申奥肯定不成功。我说肯定会成功。他说我们时间没有到，我们被机场卡了两个小时，他说意味着这次申奥可能还不会成功。因为我们在申奥的时候在莫斯科华有人50万人。当时我们组织10万人欢庆活动，新北京新奥运活动。我们买了一万面彩旗，但是那个时候有个风险，一万面彩旗，每一块彩旗50块，10万块都写什么呢？我就来决定，因为这个赞助企业花了一百万，包括还有很多雨伞，万一不成功怎么办？我就说肯定成功。

我说下莫斯科的时候飞机手表指在2008，为什么会成功呢？我说起飞的时候是几点，落地几点，我说百分之百成功。当时如果不成功就找你，不成功这些横幅都打不出去了。因为有人提出来正面打北京申奥成功，背面是申奥未成功，革命尚需努力。空间也是一种资源，时间也是一种资源，我们能用好空间就了不得。小蚂蚁搭在人造卫星，我估计在北京要举行发布会，肯定会引起上千万媒体的轰动效果。

大家知道申奥带起非常好的几个企业，一个农夫山泉，农夫山泉给奥组委钱是一次性交清。还有浏阳河酒，包括在莫斯科打广告，莫斯科很多地方都有浏阳河广告。前两天我们在人民大会堂演讲，包括前天下午跟奥运会的人交流的时候，我说真正奥运到来的时候再赞助奥运没有意思了，最关键是奥运没有来临，申奥那个时候。我把奥运分为前前奥运，前奥运，中奥运，后奥运，后后奥运。什么意思？奥运没有来先把奥运开发了，申奥，奥运来迎奥，奥运来了就是待奥，待奥时间很短。就像钓鱼一样，钓鱼很好玩吃鱼就那么回事，你像6500万美金宣传费将近20亿人民币投资去赞助奥运，我个人认为还不如蒙牛去赞助神州五号影响力大。世界营销有很多力产生，有钱就赞助，但是农夫山泉救人的心，每喝一瓶农夫山泉意味着为申奥捐

了一分钱。我给大家三个概念，第一起点营销，第二时间营销，第三空间营销。时间空间营销，大家经常会用到的是学习英语的时候有过去将来完成时，将来过去完成时。就像小伙子谈恋爱一样。但是你们有没有发现，一旦嫁给他，头一天晚上给你端洗脚水，第二天你给他端。这就以将来的时间作为担保然后取得你的信任，所以我就说我们讲坐标，坐标要有空间。第四，我们讲了起点策划，时间策划，空间策划，还有功能策划。你坐标有了时间，有了空间，肯定要有功能。功能有两种一个是看得见摸得着吃得下的，物理功能。比如这杯水一斤重，喝下去以后可以解渴。这杯水就是物质的东西，这杯水可以放几百亿度电，那这几百亿度电倒下去也是有电的，是打破原始核外的电子结构放出的能量。你如果把原子核的结构发生变化那就放出900亿度电的能量。我们很多人在追求物质的能量。还有一种能量追求功能，这就是多维的空间功能，这就是智能。比如1993年7月13号朱总理在人民大会堂演讲，讲着讲着半小时以后朱总理的秘书跟回来跟他说上海股市全面下跌了。克林斯彭的一个喷嚏故事就下降了，最关键是它的智能。所以坐标运用过程当中，这个是Y轴，这个是X轴，智能是多维的。我们研究出来第四种策划叫做智能策划机构，智能比如说巩丽小姐很美丽，你们知道巩丽一笑，有巨大的能量，这个能量怎么计算呢？就像林妹妹非常美，林妹妹的美使贾宝玉夜不能寐。智能的运动规律是什么呢？第一智能是释量，第二有新对性，第三不守恒，第四可以放大缩小。智业是干什么的？智业是管智能的。所以一个名不见经传的人，一个小小的智慧可以托起地球。拉登就很有智慧他把美国的老窝给端了，所以他能改变世界经济格局，根据爱因斯坦的相对论你给我一百斤钻头来讲能量都是一致的。一百斤人民币，如果都是一百块钱可能值一个亿，一个亿让张三去干可能干出惊天动地的事情，最后为什么小平同志南巡讲话，广东深圳的房地产就暴涨。这就是智能的能量。

我说智业我们想办法找到这样的智能，这个智能是核智能。曾经和日本人聊过，他手里有一个智能原子弹。我确实是想造过智能原子弹，智能原子弹分两种类型，一种是精神类的，我们能看到的食物都是少数的，我们大家看不到的是大多数的，什么是原子弹，就是把物质的结核能都结合在一起，一下子爆发。我们天天和太阳打交道，它是一个氢弹，如果没有太阳这个氢弹，我们这个世界人类都是没有的。但是我觉得这是天然的原子弹，另外还有一种能力，就是频率的能量，如果能够结合得很好的话，可以超过天然的原子弹。现在世界上预测没有百分之大三角，最关键是哪里这样的频率不好集成，集成这个工程了不得，超过原子弹。智能原子弹有两种形态，功能上物质的狭义的能量，另一种智能。就是比如说我们一个企业追求品牌价值的提升，比如蒙牛，我们追求人民币的提高，今年销售额四十个亿，明年两百个亿，智能是可以复制，可以放大缩小可以共享。这就是为什么赵本山的小品一百个人听是那样，两百个人听也是这样，十亿人看也是这样，一个苹果一个人吃了，另一个人就没有了。我们搞智业我们搞经济最关键的是追求经济的价值，不完全是使用价值，这个价值是不守恒的。所以我跟大家分享第四个策划叫做智能策划，延伸出特别的东西，就是核智能策划技术。十六大召开，小平南巡电话，东北老工业振兴，包括北京申奥，如果北京不申奥，我估计北京的环保，城市建设还要差得多，大家看到谈天安门那的申奥倒计时，大家还有一个奔头。我们现在是病夫都能拿奥运会冠军，并且能办奥运了，我们这个奥运办得好，那可能是全世界奥运，15亿华人奥运，我觉得能产生两万到三万亿的人民币市场。我记得申奥回来，美国高森公司预测，奥运对中国的预测3500亿，朱总理的秘书说是5500亿，我说奥运经济你运作的好三千亿都到不到，用得好两万亿都有可能。第五个概念叫做特别的核智能策划。一般的企业搞一个世界营销，第一打广告，像蒙牛这个品牌为什么显著成长，连上世界营销珍珠一样串起来，世界营销最多是手榴弹效益。你如果找到合资的东西，就能够产生核裂变，核辐射，那就利害了。这样的事情很多，这是我给大

家讲的第五种核智能策划。

一个企业一个人要显著成名。有些品牌是可以显著成名比如杨利伟，比如刀郎，你看现在刀郎一夜之间火爆。所以他也很迅速成长。但是十年以前刀郎就不行，现在这个环境需要刀郎，我听了他的歌我觉得很揪心，是一个打工民工的歌，去年民工的呼声最强烈，并且他还到西部天山那遇到了王洛宾，刀郎也一样，包括杨利伟一样这些品牌可以一夜之间成名。第六项我说中国的策划文化，中国的策划底蕴，中国策划的谋略思想，中国一类是医药书，一类是兵书。尽管西方这么多的管理数，这种营销无非是把方法体系数理化来使用。美国任何一个国家都是数理学派，我认为我们中国唐以前很多的书籍都是关于谋略的。以前出书很难，现在门口一大堆书。六十世纪七十世纪出一本书就是权威。也就是说中国的策划非常可以挖掘，我觉得我们挖掘的一种策划技术，叫做反策划技术。现在不是说要策划，而且要反策划，正策划里有反策划，反策划里有正策划。你们各位想不想了解什么叫反策划，了解我建议你们停留30秒钟，你们看看左右隔壁你问一下他是谁，你送他一筐菠菜，他肯定会返你一筐甜菜。现在我就说每个人都做策划，如果我不想做策划，现在天上飞的，地上爬的晚上想的，都被策划了。所以我就说你不找策划没用，策划会来找你，不是你策划别人，就是你被策划。包括你自己都是你爸和你妈互相策划的产物。其实你看看周围无时无刻不在策划，人家的策划你要防止我怎么不给别人做策划，我要想办法策划别人。那就要做反策划，反策划并不是反动的策划。反策划一方面你策划我，我就想在你的基础上策划你。另一方面冰箱，海尔冰箱，奥科斯冰箱等等这么多做广告，互相之间是怎么打广告的，在他们的基础上来做。这个就叫反策划。另外比如美国轰炸我南斯拉夫大使馆，很多人写信说要把我们的导弹也扔到那里，我们不能扔，我们现在搞不过美国，那怎么办呢？也有一种办法，你打我我在你的基础上打你，另外一种就是你左拳打我，我右拳打你。这叫做策划实验，人大一个小伙子叫苏矿是人大学生会副主席，当时就做了一个策划，美国一个大导弹打我大使馆，我们没有办法，联合人大那帮同学花了两百元人民币，买了许多爱国者鸡蛋到美国的秀水路去扔，美国大使馆告到美国国务院，爱国者鸡蛋人大学生钱有限，警察也不管，扔了以后爱国者手机，爱国者钻头、石头，秀水路的砖头都被扔完了。美国大使馆被炸以后，成都领事馆、广州领事馆，沈阳领事馆都遭到中国学生爱国者鸡蛋的猛烈轰炸，为我们中国人争了一口气。我们泱泱大国，你有爱国者导弹，我有爱国者鸡蛋。这就是反策划。企业有更妙的，人家娃哈哈，娃哈哈的广告是这边美国的导弹打过去了，这边是中国的娃哈哈可乐打过去了。后来有媒体披露，这个可乐也不是你自己的。里比如王塑，王塑的文凭是高中文凭，王塑为什么是这么有名的作家，他非常懂推销，他沉寂了10年以后骂张艺谋，骂金庸，这样反击就炒作。有很多人骂王塑，也有人赞同。他说你们都别骂我了，你们骂我都可以，他写了一本书王塑骂王塑。我说你们了解王塑吗？我最了解，这本书第一本发行几十万册，现在的图书一万册两万册就了不得了。王塑写的字一出来版税就上百万。利用张艺谋、琼瑶阿姨给他们做广告，这个就是反策划。

麦肯锡很厉害，但是我觉得它在早没有我们的孙子兵法早。所以中国人的反策划很值得研究。我前几天出了一本书反策划技术，我的销量不是很好，另外一个现在不但要做反策划，反策划里有正策划，正策划里有反策划，反策划里还有反策划。去年我参加创维电视品牌战略会议，当时有几十家广告公司参与，晚上吃饭的时候我发现TCL策划经理化装成另外一个策划公司的老总来参加。后来我跟他老总说你们小心间谍，因为现在家电行业打得头破血流，为什么这两年有个字非常火，终端拦截，TCL策划部经理混到创维的策划会议上，所以现在无处不设防。美国五角大楼的网站，我们以前有总参二部，总参三部，现在有总参四部，专门培养计算机这样的人才，你的水平高，计算机网虫钻到五角大楼，曾经五角大楼遭到全世界25个网虫的攻击，同样我们的国防部也遭到全世界不明正向的网虫进攻。这就是反策划技术。第七项策划技术我们结合现代技术叫纳米策划技术，纳米科学了不得。方法论科学我觉得方法论向哪里去要？李白灵感是喝酒来的，游山逛水来的。现在一整套现在科学方法论是我们策划的起笔，现在的商战实践是我们的策划的复兴。纳米科学非常值得我们思考的，纳米技术用到策划当中来非常难。但是对我们的策划很有用。纳米方法论和我们策划结合，我们叫纳米策划方法。什么叫纳米策划方法，纳米的概念是聚的概念。大家在做一个纳米策划的实验，这个实验必须要做，你往你左边的人你敲他一掌他敲你一掌，你们发现一个男孩一个女孩坐在一起互相不讲话，敲他一掌后了解了，因为有的女孩很害羞，男孩可能旁边坐的这么一个漂亮女孩也很想厉害，但是也不好主动提出名片说要认识，你打她一拳她打你一拳距离就缩短了。所以纳米技术第一个就是缩短你的心思距离。品牌是你跟消费者的关系，品牌是成长在消费者的心理。把你的优点特点传播到消费者心理去，有什么办法呢？最好的就是纳米方法。一下子给你缩短了。用纳米方法以后，前两年有本书很火，北大一个女孩子叫李响，她这个书的名字叫李响与米卢零距离。一般人做不到零距离，你们今天互相手拍了一下零距离了，但是如果说你们今天有人通电话，后来变成了好朋友，甚至变成了恋人，恋人叫做负距离，结婚了就更近了。一日夫妻百日恩。品牌就是烙印，这个烙印不是敲在你的脸上，而是敲在你的心上。也就是说走到你的心里，负距离了。所以我们这个就是纳米策划，要走到人家的心里去，用纳米的方法很容易走进人家的心里去。最关键纳米技术有一个很重要的概念，不但走进去，而且要存储。纳米策划重组关键的信息元素，关键的知识元素，脑白金比如说，大家知道这个在美国叫钛黑素。当时史玉柱改成脑白金，找准中国人送礼的需求，现在小年轻见丈母娘要送礼，外地公司到北京办事要送礼，到处送礼，现在送礼没有什么好送的，现在的人参眼窝是什么呢？没有什么礼好送了，脑白金美国五千万人疯狂抢脑白金，美国总统是吃脑白金长大的。美国五千万人疯狂脑白金打群架，这样的也在江苏的江阴照样打架。所以它现在占领中央电视台打全国市场，它是直逼心理空间，今年过节不送礼，送礼还是脑白金，钻了这么一个空间，脑白金过节的概念，脑白金送健康的概念，所以脑白金我到现在没有吃过，但是我非常欣赏史玉柱的策划水平。这种策划叫做纳米策划，直取心理空间。而且对你心里空间重组。这就是核策划核余波。第八项策划就是暗策划。艾老是大家，我的尊敬老前辈，还有一个策划是暗策划，策划是白策划暗策划，常规策划和合动力策划，水星策划和火星策划，还有黑策划和白策划，暗策划跟白策划。为什么暗策划呢？策划绝大部分有暗策划，有许多策划只能说不能做，有些策划是只能做不能说，有些策划只能黑做红说，有些策划是只能红做黑说。有许多东西只能这么做那么说。也就是说我们注册大部分要求很多都是暗策划，暗策划是什么？你要轻而易举不要相信它的广告，广告说的可能跟真的东西完全两码事。全世界最好的广告是万宝路广告，这里是万宝路的世界。大家知道万宝路的世界是尼古丁的世界，现在全世界有200万人死于烟草，万宝路在全世界四只香烟有一只万宝路的。律师对美国联邦政府起诉万宝路，三大烟草公司对全世界造成伤害赔偿的是2800亿美金，如果这个起诉书判决下来，三大烟草公司意味着倒闭，三年以后所有的烟草广告都不让打了，体育赞助也不让了。现在进几个烟草公司赞助奥运，实际奥运不知道，控告赔偿额是几十亿美金。三年以后所有的赞助都不让赞助。所以我就说，好多策划是暗策划。我们就是持有一个策划之间，我们不能轻而易举相信别人的传播。

由于时间的关系担用了艾老的三分钟时间，不好意思谢谢大家！

第二篇：策划分类

房地产策划分类透析

类别: 评论(1)浏览(366)2009-11-13 13:30

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房地产策划分类透析

当今房地产市场已成群雄争霸之态，而其演变不在是单纯的商家与商家之战，商家、买家个占一方使原本已经混乱的房产市场更加迷雾重重。面对当今的房产市场，商家如何在混乱中突围，如何博得买家信任已成为重中之重。而作为其关键的房地产策划团队在面对当今市场环境时如何能走出制胜一步，扬长避短，发挥出地块的最大价值，博得买家的信任，将决定成功与否。

结合上述问题本文将对地产开发等问题进行抛砖引玉的阶段性分析。

第一阶段 项目市场调研与投资分析

步骤1：房地产项目所在地市场情况初步调查

阶段A：房地产宏观环境分析

第一、区域环境。研究区域环境要注重这几个方面：区域概况、面积、人口、交通、通信、旅游等。

第二、经济环境。经济环境研究通常包含国民经济情况、财政收支、产业结构和主导产业、家庭收入和支出、消费结构和消费水平、对外贸易，以及经济发展规模、趋势、速度和效益等等。

第三、政策环境。即与地产市场相关的房改政策、房地产价格政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、税收政策等。

第四、行业环境。有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。

与此同时，在地产开发过程中，资本流动量、项目的分析和评估手段、投资价值与决策、交易规模和交易过程、货币信贷情况等方面也应该做出系统的研究。

阶段B：房地产项目所在地房地产市场状况分析

第一、城市房地产市场发展描述。主要通过数据的统计，进而对供应量与需求量、价格走势进行客观、到位的描述。

第二、市场现状剖析。通常通过对比近3-5年的成交量、供应量及成交价格，结合当地居民的居住观念及开发商的开发模式，对当地市场现状进行深层次的剖析。

第三、未来走势预测。在现状剖析的基础上，就与项目相关的方面，如郊区住宅发展趋势等，做出预测（约3-5年）。

阶段C：房地产项目所在地板块市场分析

第一、板块总体规划。主要包括其住宅规划、配套规划、道路规划、绿地规划等。第二、板块功能定位。是CLD还是CBD等都是要加以区分的。

第三、板块开发动态。已建、在建和即将开发的项目都要有个全面、扼要的认识。

第四、板块物业价格水平分析。这是制订价格策略的基础，因此一定要搜集准确、全面的资

料，并进行归类、分析。

阶段D：房地产项目地块环境研究分析

地块环境研究报告一般的结构是：对开发地块周围1-2公里范围内，以及开发地块未来在城市发展走势中的地位研究分析。

第一、生活配套。主要包括交通状况、商业网点状况、休闲、体育场所、医疗、教育设施分布及未来发展预测

第二、交通状况。各种交通工具的通勤半径、停车设施状况研究、各种公路交通工具维修点状况

第三、周边景观。自然景观、历史人文景观等

第四、污染状况。空气质量、水质状况、土质状况、辐射物辐射状况、能见度状况、水气及腐蚀状况及未来变化

第五、社会治安。

第六、未来发展状况。交通未来发展状况研究、教育及医疗未来发展状况研究、购物及休闲未来发展状况研究、体育及旅游景点未来发展状况研究

阶段E：项目地块特性分析

第一、项目地块的基本情况。主要有地理位置、占地面积、规划用途、规划指标（容积率、建筑密度、绿化率、建筑限高）及其它一些基本情况。

第二、项目地块SWOT分析。从区位、时机、政策及经济环境、自身条件和外部可利用资源等对项目进行优势、劣势、机会和威胁分析。

步骤2：对房地产项目所在地市场情况再次进行调查

阶段A：对该区域房地产市场环境作深入的调查与分析

第一、市场需求和消费者行为调查。主要包括消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、市场需求发展趋势、市场需求影响因素调查、需求动机与行为调查。（注：由于开发项目不同，问卷内容不尽相同）。

第二、房地产市场状况针对性调查。主要包括对该区域的明星楼盘、畅销楼盘、滞销楼盘、最受欢迎物业类型、住宅市场空置率等调查分析。

第三、房地产市场的营销手段调查。主要包括房地产广告的时空分布及广告效果测定、房地产广告媒体使用情况、房地产广告预算与代理公司调查、各种公关活动对项目绩效的影响，以及房地产市场营销方式的采用情况。

阶段B：对可类比项目进行全面分析

对可类比项目自身特色、各类硬件指标及软件指标、销售业绩等进行分析。

第一、对可类比项目的硬件指标调查。项目占地面积、用地面积、容积率、建筑密度、绿化率、规划户数等的调查研究。

第二、对可类比项目的软件指标调查。主要包括项目价格层次、户型配比、社区配套、项目定位、主要卖点、第三、对可类比项目销售去化顺序分析。

第四、对可类比项目销售渠道使用情况的调查和分析。

第五、对可类比项目者的广告投放和广告费用、广告策略的研究。

第六、对未来可类比项目情况的分析与估计等。

步骤3：制订房地产项目投资分析报告

阶段A：对房地产项目开发基本情况介绍

阶段B：房地产项目开发的成本分析

项目开发的成本主要包括土地购置成本、前期开发费用、建安工程造价、公建配套设施费、管理费用、财务费用及税费等。

阶段C：房地产项目开发的投资收益分析

第二阶段 项目概念设计及项目定位

步骤1：可类比项目、重点竞争对手营销策略分析

对可比项目分析的重点主要有项目概况、市场定位、价格、销售对策、主要媒体运用及投放频率、公关促销活动、其它特殊卖点和营销手段。

步骤2：房地产项目SWOT分析及总体思路拟定

阶段A：房地产项目的SWOT分析

从区位、时机、政策及经济环境、自身条件和外部可利用资源等（如地理环境、周边配套、交通、竞争对手、拆迁问题、品牌实力、城市规划、项目定位、地形地块、地段档次、项目规模、污染问题、政策环境、设计风格）对项目进行优势、劣势、机会和威胁分析。

阶段B：针对房地产项目劣势所采取的应对策略

阶段C：项目总体思路的拟定

第一、战略部署。制订项目的战略目标及划分实施步骤。

第二、软件平台构筑。达致项目战略目标所需的软件平台——“营销大环境”的构筑，应从项目的规划阶段就开始着手。

第三、硬件功能的配置。包括项目自身应实现的功能定位及项目结合周边配套等所应实现的功能定位。

步骤3：房地产项目潜在价值的挖掘

第一、挖掘项目先天的最大价值。从品牌价值、时机价值、文化背景价值、环境价值、交通价值、地地形、规模、产品特色等方面入手。

第二、赋予其适当且最大化的后天价值。

第一大类型卖点：楼盘硬件价值

第二大类型卖点：产品可感受价值

第三大类型卖点：功能提升型价值

第四大类型卖点：居住文化与生活方式

第五大类型卖点：情感

第六大类型卖点：身份

第七大类型卖点：规范与指标 荣誉与规范

第八大类型卖点：直接促销功能

步骤4：房地产项目的目标客户群锁定

阶段A：对以下问题进行研究

第一、哪些人是买家（包括隐性、显性两类）？

第二、赋予其适当且最大化的后天价值。

第三、买家为什么要买这些房子？

第四、谁参与了买家的购买行动？

第五、买家以什么样的方式买房？

第六、买家什么时候买房？

第七、买家在哪里买房？

在研究了上述问题之后，我们要为买家画一幅“素描”，这幅“素描”要对买家的文化特征、社会特征、个人特征和心理特征进行最全面、最准确的描绘。

阶段B：目标客户群定位

阶段C：目标客户群描述

阶段D：项目与目标客户群的对接

第一、项目产品的总体特征描述。

第二、项目产品与目标客户群的对接。

阶段E：目标客户群的消费心理研判及需求分析

第一、消费心理。

第二、需求分析。

第三、对项目主题的认知

步骤5：房地产项目开发主题定位及房地产形象定位

阶段A：房地产项目开发主题定位

为项目建立领先的、策略型的市场主题概念体系：

a.该体系不仅是一个主题概念的提出；

b.该体系紧扣项目与当地房地产市场的大势与机会点；

c.立足于该项目资源优势与发展商自身优势之上；

d.具有充分的整合性。该体系能够充分挖掘、兑现项目的最大价值，包括项目的核心优势与一系列卖点；

f.该体系的是深度能够使项目输出持续的价值，从而保证大型项目的持续旺销热度，并为战略扩张埋下伏笔；

g.该体系能够与项目的建设与分期开发节奏及发展商的开发与推广相匹配，实现脉动状的市场推动功能。

阶段B：房地产项目形象定位

围绕项目的开发主题定位，从功能与形式两方面入手，为项目进行形象定位。

步骤6：房地产项目的产品设计及建议

阶段A：房地产项目总评规划

会同专业规划公司进行土地开发总平规划，坚持“市场化”与“适度超前”两个原则。阶段B：房地产交通道路规划

第一、小区内交通道路规划。

第二、小区连接外部道路规划。

阶段C：社区配套规划

阶段D：房地产户型设计建议

第一、户型比例配置。二房二厅、三房二厅等占多大比例的配置。

第二、户型面积比例。80平方米以下、80～100平方米等占几个百分点，需进行精确配比。

第三、户型设计特色。单式、跃式、复式及功能分区等建议

阶段E：建筑设计建议

第一、立面设计建议。

第二、整体风格建议。

第三、组团规划设计建议。

阶段F：园林景观规划

第一、绿化面积的确定。

第二、景观的主题提炼。

第三、景观的特色营造。

阶段G：智能化系统设计建议

坚持“适度先进”、“控制成本”及“特色营造”三个原则，提出智能化系统设计建设。

步骤7：房地产项目开发策略拟定

阶段A：分期发展策略

阶段B：分期发展计划

第三阶段 房地产项目的营销策划

步骤1：房地产推广策略的定位

阶段A：品牌策略

第一、命名方案

第二、VIS系统的建立

阶段B：价格策略

第一、定价策略。

1、定价目标：加速销售速度、提高销售率、以利资金周转等。

2、定价的衡量因素：建造成本、建筑物产品特色、正常利润、市场价格导向、附近市场行情和竞争状况等。

3、价格策略：着重于市场导向。

4、定价原则：地理位置、景观、房型规划、楼层、朝向等因素。

5、定价方针和付款方式：付款一般以工程进度分期付款；优惠折扣；面积小、平面布局差订出最低价等。

第二、差价策略。

第三、入市价格策略。

阶段C：广告策略

阶段D：媒介策略

阶段E：活动策略

步骤2：制定市场进入方案

阶段A：营销思路的体现

第一、客户群的再清晰化。

第二、主要卖点的展示。

阶段B：营销策略

第一、营销方式建议。

第二、公关活动策划。

第四阶段 项目入市准备及阶段策略

步骤1：房地产项目入市准备

阶段A：划分销售周期并确定各周期的工作内容

阶段B：营销环境的营造

第一、售楼部的设计第二、样板房的设计第三、现场包装阶段C：项目入市

第一、入市时机选择。第二、入市进机规划。第三、销售模拟。第四、公开认购。步骤2：阶段活动策略

1、楼花销售期广告策略

2、内部认购期广告策略

3、入市准备期广告策略

4、公开发售期广告策略

5、销售阶段期广告策略

6、促销期广告策略

7、强销期广告策略

8、品牌形成期广告策略

9、楼盘滞销期广告策略

10、尾盘销售期广告策略

第三篇：文化策划

桂林电子科技大学

机电工程学院2010级班级文化建设活动策划

活动背景:大地回春，学期伊始。在学校大力倡导学风建设的的大好环境下，我们2010级各班级要积极加强班级稳定，尽快形成具有鲜明的班级文化特色。使各班级达到一个全新的高度。

活动思想：以校训“正德，厚学，笃行，致新”为大纲，以年级理念“圆梦靠自强”为指导贯彻年级的思想精神，把“责任 团结 荣誉”带进每个同学的心中。

活动目的：增强年级的上进性，团结性，使各班级建设成具有本班文化特色的全新班集体。

活动对象：机电工程学院10级各个班级

活动时间：整个大一下学期

活动主要负责单位：机电工程学院10级年级委

活动须知：

一、每个班级的负责人需交一份本学年班级规划纲要，需从各个方面规划本班级的发展方向以及达到的目标。班级自留一份。

二、各班级要积极采取一定的措施以及必要的活动，逐步实现规划中的内容。并做好文字记录以及图片的摄取，做好总结材料，并复制一份给年委相关部门。

三、期末的总结，每个班级要上交一份整个大一学年的班建设以及取得的成果工作总结报告（以Word文档的形式，要图文并茂，可以是电子档或纸质文档）其内容要尽量包括：学风，科技，生活，体育，文艺，班会开展，以及对外发展所取得的成果。

学风方面:早读 上课 晚自习的出勤率以及各项知识性比赛所取得的成果； 科技方面;班级的科技人才，团队的建设以及取得的成果；

生活方面：宿舍的文明建设，以及开展的各项组织有意义的丰富同学们课后生活的团体活动；

体育方面：班级的体育建设，个人以及团队的体育强项的建设，参加各项体育赛事所取得的成果等；

文艺方面：个人以及团队的文艺强项建设，参加各项文艺比赛取得的成果等； 班会开展：组织班会的开展，总结情况，对外发展：与其他班级在学术，文艺，体育等各方面的交流，合作的情况；（以上的形式只作为某种程度的参考，各班级还要根据本班的实际情况并发挥一定合理的想象建设具有本班特色的班集体。活动资料包括大一整个学年，各班要整理上学期的活动资料）

四、择优评奖

在学期期末，年委主要相关负责部门将会结合之前各班的发展规划以及实际取得的成果和总结材料进行择优评奖

五、奖项设置:

六、注意事项：各班级要切实做好各项工作，年委相关负责人会进行一定的了解。

第四篇：文化策划

湖 北 省 宜 都 市 第 一 中 学 八 十 周 年 纪 念 庆 典

活动策划：白春艳

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关于宜都市第一中学建校八十周年纪念活动的策划

一．活动组织

主办单位：中共宜都市委，宜都市人民政府 承办单位：宜都市教育局，宜都市第一中学 时间：2018年10月2号 地点：湖北省宜都市第一中学

参与人员：政府代表，宜都一中全体师生，宜都一中校友代表，学生家长代表

二．活动主题

为了总结办学经验，开创美好未来，增强学校凝聚力，促进校友间的联络及师生情谊，扩大学校影响，进一步推动学校发展，应广大校友的强烈要求，学校决定于2018年10月举行建校八十周年大型庆典活动。这将是一次师生团聚、同窗聚首、共话未来的盛会，将是一中教育发展史上一个新的里程碑。宜都一中全体师生员工诚邀关心、支持一中发展的各级领导、各界人士和历届校友、教职员工欢聚陆城，荟萃母校，共谋一中发展大略。

三．宣传活动

1.预定从2018年元月起，在宜都一中网，宜都一中校友网，宜都论坛，爱宜都网上发布《宜都一中校庆公告》，向各个地方的宜都一中人发布这次纪念活动的消息。

2.向广大校友征集回忆当年校园生活的文章，诸如记载同学之间趣事的短章，展现教师风采的文存，学校领导的谈话记录等等。力求以生动的形式重现历史，重启旧忆，帮助大家找回美好的青春岁月。

3.在学校期刊杂志上刊登本次周年庆典的喜讯，向全体学生宣传此次活动的情况。

4.根据宜都一中校友网上的信息，以写信和打电话，Email等方式联系各大校友，真诚的邀请他们届时参加本次周年庆典，并向他们说明本次活动的时间，地点，以及主要活动内容。

5.向宜昌市各大政府部门领导发出邀请函，以最高的诚意邀请他们届时来参加我们的纪念庆典，并向他们说明庆典时间，地点，活动流程，并邀请政府代表讲话祝词。

6.向宜都市各大企业发出邀请函，说明时间地点，活动主要内容，并邀请企业代表届时上台祝词。

7.邀请学生家长，说明时间地点，活动流程，并邀请学生家长代表届时上台祝词。

8.邀请离退休教师，说明时间地点，活动流程，并邀请老师代表届时上台祝词。

四，宜都一中校庆日来历

1949年7月，宜都解放，我校由人民政府接管。8月，全校教职员工参加了人民政府主办的“暑期教师讲习会”。结业后，原教职员工基本留用。随后，县委委派解放前曾在宜都一带搞党的地下工作的王素任本校校长。又经县委决定，将湖北省私立宜都清江中学（由曹子龙兄弟在抗战胜利后于私立宜都清江中学原址办的，不是本校之前身）并入本校。仍用“宜都县立初级中学”校名，暂用旧学制，教材是新编的临时课本。当年9月如期开学，当年录取新生238名，分甲、乙、丙、丁、戊五个班 每班40余人，乙班为女生班，戊班全是城关镇的学生，其他三个班为各乡镇的学生。当时全校在籍学生16个班759人，教职员工63人。1949年12月20日，县政府授予学校“宜都县立初级中学”的校印，从此，这一天也被定为我校的校庆日。

五．活动场地：宜都一中校园

六．前期准备

1．工作人员，学生志愿者培训（1）.按实际需求把人员分工，礼仪接待，校园服务，持鲜花者等按需分配，并统一他们的着装。

（2）.对不同分工的志愿者进行流程培训，让他们熟知各自活动的工作。2．场地布置

（1）.校门口宜都一中四个大字的正前方摆放红色花的花盆，形状为圆形，在中心用黄色的花摆出“80”字样，在宜都一中的两侧拜访欢迎各方来宾的宣传牌，突出表现这次活动的主题。

（2）接受宜都各大企业，政府部门的横幅祝贺，以各种形式把祝贺语挂在教学楼的两侧。

（3）.在校门入口到教学楼的路上铺上红毯，两边花坛插上彩旗，安排学生志愿者迎宾。

（4）.主席台在体育场的舞蹈台上，摆好桌椅，鲜花，话筒，安排好主席台上来宾的座位。主席台上拉起本次活动的主题“1938-2018宜都市第一中学建校八十周年庆祝典礼”，背景以红色黄色为主。

（5）.在塑胶草坪上按来宾人数整齐的摆放椅子。

七．纪念活动流程;1.14：30开始，安排工作人员，学生志愿者接待来临的宾客，引导各位来宾到活动的主要场地体育场上就座，安排饮水，发放活动宣传册，等待活动开始。2.15:30，周年纪念活动正式开始，主持人为宜都市市长，市长上台致辞，宣布宜都市一中八十周年纪念活动正式开始，全体起立，升国旗，唱国歌，坐下，完毕。介绍此次活动的目的，意义，以及此次活动的重要来宾。3.主持人宣布政府代表，企业代表，校友代表，学生家长代表，学生代表分别讲话。

4.主持人介绍此次纪念的各个活动环节，比如校友代表的现场题字赠书，以及各企业对宜都一中教育的支持，各校友回母校后的回忆参观行程。5.校长最后致辞，讲述一中建校的历史发展，分享部分学生校友的成就，对各位来宾的到来表示感谢，对一中的将来予以展望，将此次活动推向高潮。6.主持人宣布此次纪念活动告一段落，请各方来宾参加余下的各项纪念活动。主场上的纪念活动解散。

7.各纪念活动在负责人的指导下有序的进行。

8.18:00，各活动基本结束，学校工作人员安排来宾在学校餐厅共进晚餐，将活动带向另外一个和谐的气氛中。

9.19:30，晚上的文艺汇演准时进行，各方代表经安排提前一刻钟进场观看。10.21:30，晚会结束，主持人致辞，感谢各位来宾的到来，宣布此次纪念活动圆满结束。

11.晚会结束后，安排校车接部门校友、领导、退休教师到提前安排好的宾馆住宿，并安排好餐饮。

12.活动第二天，按学校安排，重点接待部分领导，企业代表，退休教师。

八．费用预计：

1.各种盆景，装饰，鲜花共三万。2.饮用水，宣传册，便携椅共一万。3.活动用纸等五千。

4.宣传标语，宣传气球共五千。5.餐饮住宿共三万。6.活动策划宣传一万。7.校期刊杂志费共一万。8.书信电话费共一千。

总计：十万一千元。

九．附录 1.校徽

宜都一中校徽整体为圆形。中心图案由一个黑色舞动的学子和环绕着的彩色飘带组成，象征了一中生活的五彩缤纷与学生未来的精彩多姿，同时这两个图案变形为Y和Z两个字母，是为“一中”的缩写。另外边镶为“湖北省宜都市第一中学”的汉字与“YIDU NO.1 HIGH SCHOOL”的英文。

2.校歌

清江清 长江长

梁山何峨峨 宋山何苍苍

光荣我校 随抗战序幕而创始

随时代进程而辉张

勖勉 我辈宜自强

术德兼修 蹈励发扬

如山岳之磊落 如波涛之汪洋

衔天接地 大风央央

为我民族争荣光

3.校训：品高学富

4.校风：厚德球进 格物求真

5.学风：勤学笃实 慎思创新

第五篇：游戏策划分类

游戏策划（Game Designer）

游戏策划，又称为游戏企划、游戏设计师。是游戏开发公司中的一种职称，主要职责是负责游戏项目的设计以及管理等策划工作。

通常游戏策划在大部分公司都会有其更详尽的分工，如下：

游戏主策划：又称为游戏策划主管。游戏项目的整体策划者，主要工作职责在于设计游戏的整体概念以及日常工作中的管理和协调。同时负责指导策划组以下的成员进行游戏设计工作。

游戏系统策划：又称为游戏规则设计师。一般主要负责游戏的一些系统规则的编写，系统策划和程序设计者的工作比较紧密。

游戏数值策划：又称为游戏平衡性设计师。一般主要负责游戏平衡性方面的规则和系统的设计，包括AI、关卡等，除了剧情方面以外的内容都需要数值策划负责游戏数值策划的日常工作和数据打的交道比较多，如你在游戏中所见的武器伤害值、HP值，甚至包括战斗的公式等等都由数值策划所设计。

游戏关卡策划：又称为游戏关卡设计师。主要负责游戏场景的设计以及任务流程、关卡难度的设计，其工作包罗万象，包括场景中的怪物分布、AI设计以及游戏中的陷阱等等都会涉及。简单来说，关卡策划就是游戏世界的主要创造者之一。

游戏剧情策划：又称为游戏文案策划。一般负责游戏的背景以及任务对话等内容的设计。游戏的剧情策划不仅仅只是自己埋头写游戏剧情而已，而且还要与关卡策划者配合好设计游戏关卡的工作。

游戏脚本策划：主要负责游戏中脚本程序的编写，类同于程序员但又不同于程序员，因为会负责游戏概念上的一些设计工作。通常是游戏设计的执行者。