笋岗物流园区建设规划的商业计划书

第一篇：笋岗物流园区建设规划的商业计划书

深圳市罗湖区笋岗物流园区建设规划的商业计划书

本计划书根据《深圳城市总体规划（1996-2010）》关于城市建设用地布局及规划和综合交通规划等章节中有关笋岗物流中心改造发展计划的内容，结合我司向市政府呈报的《关于笋岗仓库区商业化改造的初步方案》而编制，本计划书同时也作为我司制订库区投资项目计划的参考。

★

一、笋岗仓库区所处的地理位置、发展历史及现状

★

二、笋岗仓库区发展物流园区的规划功能定位

★

三、笋岗物流园区建设具体要求及设想

★

四、笋岗家居城规划及建设方案

★

五、笋岗汽车城规划及建设方案

★

六、笋岗物流园区电子商务平台建设规划

★

七、笋岗物流园区开发建设及引进项目的合作方式

★

八、笋岗物流园区未来发展前景

一、笋岗仓库区所处的地理位置、发展历史及现状

笋岗仓库区位于深圳经济特区罗湖区的中北部，北邻北环快速干道，西向城市主干道红岭路，南靠笋岗路，东与广九铁路深圳北站接壤。库区规划占地面积约100万平方米，自1982年开发建设，至今已建成大型仓库80多栋，总建筑面积90多万平方米，临时堆场约5万平方米；另有保留的约10万平方米待开发空地，区内有总长12.7公里的三条铁路专用线与广九铁路连接。在八十至九十年代，该片区作为全国最大的多功能现代化商业化仓库区和全国首个出口监管仓库而闻名海内外，年货物吞吐量最高时达400-500万吨，被称为“中国第一仓”，为国家外贸进出口做出过巨大的贡献。

随着深圳特区经济的飞速发展，昔日位于城市边缘的笋岗仓库区已成为深圳市的城市中心区和未来商业黄金地段，近几年来，区内企业通过自发手段将部分仓库设施改变为各类展销及交易市场用途等，区内现有的城市基础设施无法满足商业化发展的要求。因此，深圳市政府经过多次论证和调研，已决定大规模改造笋岗仓储区的城市基础设施，并将该区域作为城市商业化改造的重点，将其规划为城市消费物流园区。市政府为此专门成立了笋岗库区改造建设指挥部，同时整个库区的改造规划方案也即将出台。

（一）笋岗建设物流园区的优势

虽然笋岗仓库区的建设面临仓库空置率高，以及市场经济驱动其进行产业结构和用地结构调整的局面，但是经过十多年的发展和建设，笋岗仓库区具备了由传统的仓储业向综合物流业转型，进行物流园区建设的许多优势条件。

1、现有的仓储设施是在笋岗仓库区考虑发展物流园区最主要的理由。目前，笋岗仓库区拥有约67万平方米仓储用地建有大量的多层仓库，并且在仓储区内建设有大量集中布局的仓库和铁路运输专用线，这些都是建设物流园区的客观优势所在。并且，从合理利用笋岗仓库区现有基础设施的角度出发，如果另辟新的物流园区，置现有的笋岗于不顾，或任由它去改

造成其它用途，这对于整个城市而言有很不经济的一面。

2、笋岗仓库区临近城市中心区的区位条件符合发展以消费物流为主的物流园区的要求。深圳近二十年的发展使罗湖已经成为人口密集、商业网点遍布的市区。从现代物流的观念出发，这就形成对消费物流的一种潜在的市场需求。从区位条件分析，这一物流园区只能布局在特区北部、进出交通都很便捷的地段。相比之下，笋岗仓库区的区位条件就具有极大的优势。

3、笋岗仓库区具有发展物流园区的宏观交通区位优势。笋岗仓库区靠近城市中心区，北、西、南三面分别紧临城市主干道北环路、红岭路和笋岗路。北环路是深圳重要的以货运交通量为主的城市干道。并且，依托设在笋岗仓库区内的深圳北站，笋岗仓库区内部设有铁路运输专用线直达仓库。从大的交通区位条件上看，笋岗的对外货运交通联系都非常便捷。

4、由于将笋岗物流园区定位为城市消费物流，因此，物流园区的建设规模是由所服务的城市空间范围和消费物流的市场需求等因素共同决定的。并且，目前笋岗仓库区的产业结构由单一的仓储业和运输业向综合的商贸、物流仓储和运输业发展迫在眉睫，因此，在物流园区的规划中，必须对整个笋岗仓库区进行统筹考虑，在实际的改造过程中，采取一次规划、分期实施的方式。总之，从现有的对外交通条件、仓储设施条件和仓储业运作十多年等因素而言，笋岗仓库区具备了许多进行物流园区建设的优势条件。

（二）笋岗物流园区的规划功能定位

基于笋岗仓库区的区位特点和开发条件，可以将笋岗物流园区的主要功能确定为城市消费物流基地。深圳市的消费物流主要是从国际及区域物流和不同运输方式物流中转化而来的，其中包括从区外经铁路运进的货物。结合笋岗物流园区处于城市中心区边缘的实际情况，其直接服务的范围必须考虑城市道路的现实情况。

三、笋岗库区商业化改造及物流园区建设具体要求及设想

在《深圳市国民经济和社会发展“九五”计划》、《深圳市城市总体规划1996-2010》、《深圳市现代物流发展对策研究》以及《关于加快我市重点批发市场发展的若干意见》（送审稿）中，均对在笋岗库区商业化改造及建设物流园区提出了具体要求和设想，并明确指出笋岗物流园区建设应遵循的十二字方针，?quot;统筹规划、准确定位、明确重点“。

统筹规划。笋岗物流园区规划要与深圳市和罗湖区的总体规划相结合，高起点、高水平、科学地进行规划。区内发展的各类专业市场宜精不宜多，并加大智能化市场的建设力度，建立网上交易系统。

准确定位。笋岗物流园区应定位为区域性展示交易配送中心，园区的规划建设以”立足深圳、依托周边、连接两头、扩大辐射“为原则。要立足深圳的商业环境和产业优势；依托周边城市的产业优势和盐田、平湖等周边仓库区；连接国内和国际、内地和香港两个市场；在满足本地需要的同时，以质量、声誉、档次和服务向周边地区辐射，吸引异地商家。明确重点。物流园区内市场的建设要在”质“上做文章，做到”人无我有，人有我精“。首先，家居市场可作为重点市场来发展，目前区内已有家具、装修、装饰材料市场，但还缺乏家用电器市场；其次，对汽车展销及技术维护中心和配件市场的建设应加强调研，主要定位于名车和中高档家用轿车上；第三，结合香港目前中药港的发展情况，研究我市发展与之配套的中药材市场的潜力;第四，其它市场要有限制地慎重发展。

根据深圳市政府对笋岗物流园区建设市场定位的十二字方针，我司将以”立足现有、示范引路、分步改造“为原则，提出分二个阶段对笋岗物流园区进行改造和建设的设想：

第一阶段：即近期发展阶段，主要是结合政府商业发展规划，利用笋岗库区五区现有空地约10万平方米，建设高标准大型家居超市，同时，对目前已形成的、初具规模的建筑装修装饰材料、汽车展示及技术维护中心、医药配送中心等专业市场进行调整、改造、引导和扩充。用尽可能短的时间，较少的投资，尽快在笋岗库区形成具有较强辐射力的几大专业批发市场：

1、集建材、高档装饰材料、家私、灯饰、家用电器、日常消费品等为一体的大型家居超市及建筑装饰材料专业市场

我司及其母公司深业集团计划将我司所属的宝安北路以西的七区14万平方米建筑面积和五区10万平方米土地用于发展深圳市大型家居用品及建筑装饰材料专业市场，其中在五区兴建5万平方米营业面积的大型家居超市一期工程作为该专业市场的核心。该专业市场将以进口高档材料为主，国产名牌为辅，采用国际先进的超市管理模式，集中采购、厂家供货、统一管理、统一结算、配送批发为主，零售为辅。使之成为华南以至全国规模较大、档次较高、品种较全、辐射力强、管理先进、设施完备的超大型家居及装饰材料专业市场。

2、大型名牌汽车展销检测中心及汽车零配件交易市场

该市场规划在红岭北路以东，桃园路两侧，以目前在该区已初具规模的大昌汽修、物资工贸汽车检测中心及汽车展销市场等为基础，改造现有仓库(占地约4万平方米,现有建筑面积约

8.5万平方米)，利用现有818#空地约1.6万平方米，建设营业面积约5万平方米的室内名车交易广场，拟与国内外有实力的汽车生产厂商合作，将经营范围扩展到各类进口、国产汽车展销、零配件供应、汽车检测等为一体的多功能汽车展销检测及汽配交易市场，扩建后市场占地15.4万平方米，建筑面积达20万平方米以上。

第二阶段，用3-5年左右时间建设为大型物流园区配套的电子商务交易平台及其它配套设施。我司设想通过首先在五区建设大型家居超市项目，以及在桃园路以北新建名车广场项目,以这两个项目的成功运作带动笋岗库区的改造转型,在市政府对库区基础设施(包括道路、通信等)进行大规模改造的同时，投资建设基于上述专业市场的专业化物流网络交易平台，并设立社会化专业化物流配送中心，使电子商务与物流配送通过专业化物流网络交易平台实现有机的结合，与此同时，以分步改造的方式建设一批为物流园区服务的配套设施，逐步将笋岗库区改造建设成为名副其实的智能化物流园区。

四、笋岗家居城规划及建设方案

这里所指的”笋岗家居城“包括宝安北路以东五区”笋岗物流中心近期启动区“即”家居超市“项目及宝安北路以西七区现有14万平方米物业的商业化改造项目两部分，其中，”笋岗物流中心近期启动区“即”家居超市“项目占地面积为6.7万平方米，建筑面积7.4万平方米，家居超市营业面积约5万平方米，建筑物层数为2-3层，建筑容积率为1.1，广场面积7800多平方米，公园绿地7200平方米。宝安北路以西七区现有14万平方米物业的商业化改造项目目前正在进行之中，已入住其中的装饰市场有香江家具城（建筑面积2.2万平方米）、香江装饰材料城（建筑面积1.5万平方米）、金海马电器城（建筑面积8000平方米）、新光源灯饰及

金宝来名家私（建筑面积5000平方米）等，该区域现已成为深圳市内颇具影响力的家居装饰材料专业市场。我们计划在未来1-2年内除继续引进有实力的国内外家居经销商和代理商外，同时对837、839、841、843及12#库进行改造，提高物业档次和土地利用率，加快智能化市场的建设步伐，使五区的建设和七区的改造同步进行，改造建设完成后，该区域形成总营业面积20万平方米以上的集家居、装饰材料、家用电器、日用消费品等的展销、批发、配送为一体的大型智能化专业市场。

五、笋岗汽车城规划及建设方案

该市场规划在红岭北桃园路南北两侧，也分为新建和改造两项内容，其中新建项目包括在原818#仓空地和822仓所在位置共约1.4万平方米用地建设6-9层名车广场及汽车零配件配送中心,该项目建成后的建筑面积约5万平方米,目前正在进行项目的调研和可行性分析阶段;改造项目包括对桃园路以北的仓库进行改造和在桃园路以南汽车维修及检测中心的扩建改造等,改造和建设完成后,该区域将形成建筑面积20万平方米以上的集室内汽车展示交易、网上交易、汽车检测、汽车租赁、汽车零配件配送等为一体的大型汽车城，随着该项目的建成，目前的临时性露天汽车交易将成为历史。

六、笋岗物流园区电子商务平台建设规划

在”笋岗家居城“及”笋岗汽车城“两大专业市场改造建设的同时，利用市政府对笋岗仓储区道路、通信等基础设施进行大规模改造的有利时机，我们将投入巨资建设笋岗物流园区电子商务交易平台，并建立家居及汽车交易两大专业网站，首先在笋岗物流园区设立社会化专业化的家居商品及汽车零配件配送中心，通过电子商务交易平台实现商品的在线交易，同时该交易平台还应具备以下各种功能：

1、解决”物流商务"

网上提供物流信息资源

物流手续网上办理及网上供需衔接

网上物流协议

网上配货

2、在网上实现物流管理

用网络实现远程数据交换

七、笋岗物流园区开发建设及项目引进的合作方式

要把笋岗物流园区建设成为国际一流的物流园区，除了政府给予政策等方面的支持以外，还需要企业对引进的项目精心的策划，并投入大量的资金，我司作为未来笋岗物流园区最大的企业，将全力推进物流园区的开发建设，特别是做好五区的规划和对现有仓库的改造，同时，为加快物流园区的开发建设步伐，拟以多种方式引进资金、项目，对于笋岗物流园区开发建设及项目引进的合作方式，我们提出以下设想：

1、与合作方就开发、建设、改造和项目合作经营建立全面合作的战略伙伴关系，签署有关合作的框架性协议；

2、与合作方共同出资组建笋岗物流园区开发公司，按政府制定的规划蓝图，分阶段对笋岗物流园区进行新建、改造；

3、与合作方一起参与项目的策划、论证、引进工作，共同出资组建项目公司，参与新组建项目公司的经营，共同承担经营风险；

4、利用合作双方各自在国内外资本市场和客户等方面的优势，引入国际风险投资基金，建立基于电子化交易和现代化专业化商品配送中心为一体的物流电子商务平台，使笋岗物流园区成为国际一流的物流园区。用网络指挥和调度物流

优化物流及配送线路

随着物流电子商务平台的建立和不断完善，笋岗物流园区将成为以特色专业市场为主导，各类专业网站为媒体，以现代化社会化配送中心实现远程交易的高科技物流园区。

八、笋岗物流园区未来发展前景

未来的笋岗仓库区将建设成为集专业化商品配送、储存、运输、展示与交易于一体，辅以办公、金融、信息处理、饮食、娱乐等相配套的配送中心型消费物流园区；笋岗物流园区将成为一个商业繁荣、特色鲜明、环境优美、配套设施完善的大型商品集散地，并将带动区内及周边地区相关产业的发展，成为我市实施现代物流中心战略的一个重要园区，在深圳乃至全国的物流业发展中起示范探路作用。

1、一站式购物的笋岗家居超市将作为笋岗物流园区的主要标志性建筑，它不仅是辐射华南以至全国的大型家居产品配送展示和交易中心，也是一座配套齐备的大型购物公园；

2、规模宏大的笋岗汽车城将作为南中国地区最大的汽车及零配件展示交易和配送中心，它连接国内和国际、内地和香港两个市场；

3、物流园区内的专业市场将是智能化市场，它通过INTERNET网将电子商务和物流配送很好地结合，为用户提供商品信息及咨询、交易撮合、货物交割配送、货款结算以及各种延伸项目服务。

4、专业市场展示交易的产品将充分体现时代特色，高科技含量的国际著名品牌将占展示交易商品的大部分，同时市场的建设以科技化、信息化为手段，最终形成连接国际、国内，辐射面广的各类消费品的区域性分拔、展示、交易中心。

第二篇：物流园区规划

发展

物流园区是指为了实现物流设施集约化和物流运作共同化，或者出于城市物流设施空间布局合理化的目的而在城市周边等各区域，集中建设的物流设施群与众多物流业者在地域上的物理集结地。在我国，第一个物流园区是深圳平湖物流基地，始建于1998年12月1日。

园区数量稳步增长，分布格局趋于均衡

从中国物流与采购联合会、中国物流学会于2012年对全国物流园区(基地)进行了第三次调查来看，入选《2012中国物流园区(基地)名录》的各类物流园区共计754家。对比2006年的207家，增长264%;与2008年的475家相比，增长58.7%。

《2013-2017年中国物流园区布局规划与经营模式分析报告》[1]数据显示，长江中游经济区最多，为139家，其次是北部沿海经济区128家、西南经济区98家、黄河中游经济区93家、东部沿海经济区93家、南部沿海经济区84家、西北经济区63家、东北经济区56家。

对比2008年全国物流园区的区域分布，不难发现，目前中国物流园区布局已经发生了结构性变化：

◆ 北部沿海经济区的园区数量增长较快，已经超过东部沿海经济区和南部沿海经济区;

◆ 长江中游经济区、黄河中游经济区、西南经济区和西北经济区四个中西部区域园区数量上升快;

◆ 东部沿海经济区以及南部沿海经济区的园区数量与2008年自身相比，数量有所下降。

物流园区数量分布的结构性变化既受外在经济发展的影响，又有园区自身调整的原因。据前瞻网调查2008年全球金融危机后，中国产业结构调整升级，空间上产业转移速度加快。以纺织服装出口业为例，为充分利用中西部地区资源优势，东南沿海地区大量服装企业开始向中西部地区转移，对当地区域经济产生强有力的影响，客观上对物流服务提出了新的需求。另外，经济相对发达的沿海经济区，服务创新速度较快，部分地方政府开始综合考虑园区发展的阶段性特点，通过政策引导和市场机制，实现物流园区的优胜劣汰、优化整合，从粗放式发展走向优化提升，从而表现出园区数量有所下降的现象。

定义

物流园区规划，指的是对物流园区进行比较全面的长远的发展计划，是对未来整体性、长期性、基本性问题的思考、考量和设计未来整套行动方案。物流园区规划有别于国家与区域物流发展规划，又不同于工业与房地产业园区的规划。物流园区规划更偏重于在较大规模的地域范围内，土地布局与功能布局结合的科学性，更偏重于园区建设发展的基础条件规划，更突出物流产业的特点以及相关产业发展的协调等要素规划。

要素

物流园区规划的要素主要包括：

（1）所在地区的经济发展与城市发展背景（如地区经济发展与城市发展的现状、发展规划等）；

（2）所在地区的物流业发展现状（如资源分布、物流量及其分布、市场需求等）；

（3）建设必要性与可行性分析；

（4）选址论证；

（5）定位分析；

（6）功能设计；

（7）布局规划；

（8）交通规划；

（9）信息系统规划；

（10）支持保障体系规划；

（11）建设发展实施方案。

规划现状

《2006年以来中国物流园区专项调查报告》分析：大部分建成或在建的物流园区缺乏明确的目标定位，对园区建成后为谁服务、怎么服务、市场规模、潜在服务对象等类似问题，园区的规划者们大多回答不明晰。很多物流园区只是提出要建成某某区域最大、辐射最强、带动新最高等等模糊和不具有操作性的目标，结果带来极大的盲目性。

北方交通大学物流研究所所长王耀球说，现在许多地方政府都把物流园区作城市向现代都市发展的一个重要内容进行规划，但却对本地的经济、市场、产业布局没有深入研究。现代物流是市场高度发展、产业布局调整升级后自然形成的，但许多地方并不具备这种经济发展的水平，因此虽然政府规划有热情，但就是没有企业愿意参加，即使勉强被拉了去，企业也只能是负债经营，无法开展业务。国家发改委综合运输研究所副所长汪一鸣指出，在既有的物流发展规划中存在诸多问题，主要体现为规划缺乏宏观高度，缺乏综合性，布局不够合理等，当前物流园区的规划主体首先就有局限，基础设施规划由某个部门或行业牵头完成，往往造成物流基础设施带有明显的行业和部门色彩，缺乏一定区域物流设施整体角度的考虑。其次，缺乏全局的考虑。

规划类型

1、按内容性质分，有综合物流园区规划和专业物流园区规划。

2、按管辖范围分，有全国发展物流园区规划、区域物流园区规划、企事业单位物流园区规划。

3、按时间分，有远景物流园区规划和短期物流园区规划。

功能定位

现代物流园区从大的方面讲，主要具有两大功能，即物流组织管理功能和依托物流服务的经济开发功能。作为城市物流功能区，物流园区包括物流中心、配送中心、运输枢纽设施、运输组织及管理中心和物流信息中心，以及适应城市物流管理与运作需要的物流基础设施；作为经济功能区，其主要作用是开展满足城市居民消费、就近生产、区域生产组织所需要的企业生产和经营活动。

物流园区的内部功能可概括为8个方面，即综合功能、集约功能、信息交易功能、集中仓储功能、配送加工功能、多式联运功能、辅助服务功能、停车场功能。其中，综合功能的内容为：具有综合各种物流方式和物流形态的作用，可以全面处理储存、包装、装卸、流通加工、配送等作业方式以及不同作业方式之间的相互转换。

规划思路

物流园区规划应综合考虑宏观布局设计、基本战略定位、组织网络架构和营运策略设计等几个不同的方面。除物流中心平面分区及功能规划外，还应从如下几个层次进行设计：

1．作业层次：如储运作业的整合与标准化（托盘、储运箱与容器共同化）、配送运输作业整合（车辆共同化）、作业信息输入整合（条码化）、采购作业与订单信息传递（EDI、EOS）等。

2．作业管理层次：如库存管理、存货管理（MRP、ABC分级）、营销信息反馈（POS）与分析、出货订单排程、拣货工作指派等作业的规划管理。

3．决策支援层次：如配派车系统、配送区域规划、物流成本分析与计费定价策略等。

4．经营管理层次：策略联盟、联合采购、共同配送等业者间的资源整合。可由产业垂直整合、水平整合，或不同行业间的整合方向进行。规划和处理好水平交叉和立体交叉。

方法措施

物流市场和竞争策略研究

（1）分析中国物流行业概况（政策、资本、运作、购并）。

（2）分析所规划的物流园区在所在地第三方物流市场中可能占有的容量，及其各细分市场的容量和成长率。

（3）分析所规划的物流园区的经营网络、所在地及相关地区的现实和潜在的物流客户群状况

（4）结合具体情况，分析和确定所规划的物流园区在有效的物流半径内所

提供服务和产品的类型及其发展方向和潜力。

（5）分析和确定所规划的物流园区的客户能力、运作成本及对进驻企业的整合价值

（6）结合所规划的物流园区的优势和物流市场竞争情况，分析并确定所规划的物流园区未来可能的业务目标

（7）评估所规划的物流园区潜在的商业风险：业务风险，技术风险，财务风险和资源风险，及其相应对策

战略分析

（1）分析和评估所规划的物流园区工程完工后的战略和竞争实力（SWOT）即：优势、劣势、机会、威胁

（2）价值贡献和运作能力

体系设计

（1）运输体系规划

（2）物流系统的衔接与配合（3）物流功能、业务流程与信息系统的整合（4）进驻企业与物流中心的合作竞争

（5）信息系统规划

主要公司

在物流园区规划方面有影响力的公司

物流作为企业第三方利润源，物流园区也成为中国新一轮经济发展的增长点，与之相应，物流咨询已经成为并列于企业战略咨询、人力资源咨询、法律咨询以及金融咨询等咨询业的一个独立的咨询门类。

目前，在中国，绝大多数的物流咨询公司远远没有形成全国性的知名度，同时，物流咨询业在某个项目上竞争虽然激烈，但没有行业垄断品牌，竞争不充分，真正的需求方可能对业务有所了解，但对这个行业不了解。

一些比较好的物流咨询公司主要有：（指的是做了一些实实在在的物流园区和供应链项目，并且已经走出注册地的物流咨询公司。）主要有亿博物流咨询、尚方物流咨询、埃森哲、杭州通创物流咨询、国家发改委综合运输研究所（新浪微博@物流园区规划）等。

规划案例

常平物流园总体规划

天津市宝坻区物流园区总体规划[2]

玉柴物流园区规划

泰州市海陵区城北物流园区

宜兴市物流园区控制性详规

第三篇：淮北市物流园区规划

加快物流园区规划建设，提升物流业发展水平

按照市政府领导的要求，近期，市发改委对我市物流成本较高，影响产业发展的问题,邀请我市部分重点物流企业进行座谈、并对部分重点物流园区进行实地调研，现将情况汇报如下：

一、我市物流业发展的基本情况

1、综合交通网络体系日趋完善。目前，我市道路通车里程达3600公里，其中高速公路42公里，公路网密度达131公里/百平方公里。市内铁路专运线35条，铁路密度为19.6公里/百平方公里。内河通航里程139公里。综合交通运输体系逐步完善，推进了我市物流业的发展。

2、物流业总量规模不断扩大。2012年全市交通运输仓储邮政业共实现增加值26.6亿元，同比增长10.3%,占服务业增加值的比重达16.8%。全年公路货运量6630吨，货物周转量1197900万吨公里，同比增长分别为18.2%、18.7%。随着顺达物流配送中心、新惠康物流配送中心、蓝宇物流中心等大项目的投入运营，对我市物流业规模扩张提供有力支撑。

3、物流企业发展迅速。截止2012年底，在淮北市工商登记的物流和货运企业317家,其中注册资本1000万元以上的11家，占全部物流和货运企业的3%。纳入统计的限额以 1

上物流企业42 家,3A级物流企业2家。其中道路运输业19家，装卸搬运和其他运输业14家，仓储业8家，邮政业1家，总量较2011年增加了 17家，道路运输、配送以及货代业的快速发展，促进了物流业的健康成长。

4、物流园区建设加快。目前我市投资规模较大，正在建设的物流园区有淮矿现代物流产业园、百善物流园两家，正在规划的有濉溪县经济开发区铁路专用线物流园、濉芜现代产业园物流园、临涣煤化工基地物流园、凤凰山物流产业园。其中淮矿现代物流产业园由淮北矿业（集团）有限责任公司投资，在淮北经济开发区内新建铁路专用线及大型现代货场，项目占地615亩，总投资6亿元，目前铁路路基、信号楼、A、B库桩基完成。百善物流园，项目位于濉溪县百善食品工业园内，项目占地3000亩，总投资45亿元，目前，百善物流园已入驻百路物流、翔宇物流等物流企业16家，2012年物流规模420万吨。

5、物流业发展环境不断优化。2007年我市就编制了《淮北市物流业发展规划》（2007-2020)，加大了对物流项目引进、企业培育等方面的扶持力度，加快了与开发区配套物流园区的规划建设。

三、对我市物流业发展的建议

从国内外现代物流业发展较快的城市来看，实行物流园区化发展，是大幅降低物流成本、提高物流效率的有效手段。

一是通过物流园区的建设和新型物流服务的开发，唤起中小工业、加工企业潜在的物流需求，鼓励其将物流职能从生产经营中剥离出来由专业物流公司提供规模化的物流服务，降低企业营运成本，提高企业的竟争力。二是通过物流园区将零散的资源进行优化整合，将产业发展链条中的采购、供应.会展、销售、客户服务以及交易结算、物流、信息反馈等各项功能集中在一起，充分发挥 集聚作用，降低流通成本。

(一)发展目标

依托《淮北市现代物流发展规划》（2007-2020)，力争到2020 年，初步形成四大物流体系：一是构建多式联运的转运体系，实现货运过程的“无缝衔接”。二是构建网络化物流节点体系，实现物流园区、物流中心、配送站点的合理布局、高效衔接。三是构建交通物流公共信息服务体系，实现公路、水路、铁路运输业务信息化运作，全程化跟踪。四是构建第三方综合物流服务体系，培育一批服务区域物流、城市物流、农村物流等具有全省竞争力的龙头企业。

(二）空间布局

依据《淮北市总体规划》，结合淮北市产业布局，城市空间发展结构和淮北市交通体系，确定物流节点和物流通道的空间结构，提出“一环、两带、八结点”的物流空间结构布局。

“一环”：绕城大环线，省道101、254一级公路贯通后，与城市北外环线连接，形成一条绕城大环线，通过实施省道202、235、203 一级公路改扩建，形成互联互通市经济开发区、市经济开发区新区、濉芜现代产业园、濉溪县经济开发区、凤凰山经济开发区，杜集经济开发区、烈山经济开发区、临涣工业园等八个重要产业园区和浍河南坪港区、韩村港区。

“两带”：一是东部S235濉唐路-S253古毛路淮萧徐快速通道、青阜铁路为主要物流节点的布局带和物流通道规划方向。二是西部S202萧淮路-S203淮六路、铁路专用线为主要物流节点布局带和物流通道规划方向.“八节点”：烈山物流园、开发区新区物流园、凤凰山物流园、龙湖物流中心、百善物流园、临涣物流园、濉芜物流产业园、濉溪县经济开发区铁路专用线物流园，同时在主城区设置商贸配送中心和农副产品配送中心。

(三）主要任务

1、统筹规划建设八大物流园区。（1)龙湖物流中心（淮矿现代物流产业园）：由淮北矿业（集团）有限责任公司投资，在淮北经济开发区内新建铁路专用线及大型现代化货场，主要针对杜集区龙湖工业园、杜集经济开发区及中国矿业设备博览城等提供市域物流服务和区域物流服务等。项目总投资6亿元，占地 600亩，总建筑面积12.5万平方米，建成后形成物流贸易额100 亿元/年的规模。（2)百善物流

园：省级服务业集聚区，该项目位于濉溪县百善食品工业园内，主要针对百善工业园区的农副产品加工、煤炭、矿石、建材等开展服务。（3)烈山物流园：项目拟选址于合徐高速公路出口以南，综合型公铁水多式联运物流结点，为淮北市及周边地区的货运企业提供一个集水路、铁路、公路于一体的公共货运集散平台。（4)开发区新区物流园：项目拟选址于开发区新区内，主要针对开发区内战略性新兴产业、高端 纺织服装、企业装备制造等产业开展服务。（5)濉溪县经济开发区铁路专用线物流园：项目位于濉溪县经济开发区内，服务对象主要是开发区内的煤化工、铝材加工、精细化工、机械设备制造等产品。项目总投资23亿元，建成后，形成物流规模500万吨/年，现已入驻物流企业6家。（6)临涣物流园：项目拟选址临涣工业园内，本项目依托浍河复航，建设煤化工专用码头港区物流中心，实施公路铁路和水运多式联运的现代物流模式，项目总投资20亿元，服务对象主要是煤化工基地内煤、焦、化、材等工业产品，建成后，形成物流规模1500万吨/年。（7)凤凰山物流园：项目拟选址凤凰山经济开发区内，为凤凰山食品工业园食品企业开展物流服务。（8)濉芜现代产业园物流园：项目拟选址濉芜现代产业园内，服务对象主要是产业园内的机械设备等产品。项目总投资13亿元，建成后，形成物流规模300万吨/年。

2、建设城乡一体化配送网络。着眼于城乡统筹发展，通过亿捷商贸、顺达商贸、真棒、中瑞农产品等社会化配送中心建设，实现配送企业的网络化经营、共同配送、联合库存，并结合“万村千乡市场工程”，向广大农村延伸服务。

3、建设淮北市物流公共信息平台。整合连接政府部门、工商企业、物流企业、物流园区间的信息资源，建设淮北物流公共信息平台，使政府、企业共享信息，实现业务上的无缝连接。

第四篇：港口物流园区规划

港口物流园区是物流园区总概念下一个具有港口特征的物流经济区域．港口物流园区的内涵可以界定为：以港口为依托，由多个物流组织设施和专业化物流企业构成，以降低物流成本、提高物流组织和运作效率、改善企业服务为目的，具有装卸、仓储、运输、加工等基本功能以及与之配套的贸易、信息、咨询、维修和展示等综合服务功能的规模化、功能化、信息化物流组织和经济运行区城。

主要有以下区域：码头前沿作业地带、前方堆场、后方堆场、集疏运道路停泊水域。

1、港口物流园区规模的确定涉及因素较多．港口物流园区的规模主要决定于港口吞吐量，将每年的作业天数按３６５天计算，则港口物流园区的建设总规模为

Ｓ ＝ｔｄＱ／３６５（３）

式中：Ｓ 为港口物流园区建设总面积；Ｑ 为预测规划目标年份的港口吞吐量；ｔ 为港口物流园区规模系数；ｄ 为修正系数．规模系数ｔ是指各主要因素对港口物流园区规模的影响，可表示为

ｔ＝αηγρβ（４）

式中：α为港口腹地规划年份第三方物流（３ＰＬ）市场占全社会物流市场的比例；γ 为临

为港口物流园区的社会功能系数；ρ为物流园区单

位生产能力用地参数（ｍ２／ｔ）；β为港口平均每ＴＥＵ货物的吨位．

2、z 旧堆存箱数

X 旧卸箱数

T : 箱堆放时间

显然, 如果每日的卸箱数X 是常数, 如3 0 箱, 而且每箱的堆放时间T 也是常数, 如5 天, 那么日堆箱数Z 也是常数: Z 二3 0 0 5 = 15 0 0(箱)

20尺柜：内尺寸5.69米X2.13米X2.18米/配货毛重一般17.5吨/体积24-26立方40尺柜：内尺寸11.8米X2.13米X2.18米/配货毛重一般22吨/体积54立方40高柜：内尺寸11.8米X2.13米X2.72米/配货毛重一般22吨/体积68立方20尺冻柜：内尺寸5.42米X2.26米X2.24米/配货毛重一般17吨/体积26立方40尺冻柜：内尺寸11.20米X2.24米X2.18米/配货毛重一般22吨/体积54立方40高冻柜：内尺寸11.62米X2.29米X2.50米/配货毛重一般22吨/体积67立方45尺冻柜：内尺寸13.10米X2.29米X2.50米/配货毛重一般29吨/体积75立方20尺开顶柜：内尺寸5.89米X2.32米X2.31米/配货毛重20吨/体积31.5立方40尺开顶柜：内尺寸12.01米X2.33米X2.15米/配货毛重30.4吨/体积65立方20尺平底货柜：内尺寸5.85米X2.23米X2.15米/配货毛重23吨/体积28立方40尺平底货柜：内尺寸12.05米X2.12米X1.96米/配货毛重36吨/体积50立方45尺柜：内尺寸13.58米X2.34米X2.71米/配货毛重一般29吨/体积86立方

3、

第五篇：浅谈如何建设物流园区

【摘要】：近几年，随着物流发展步伐的加快，物流园区的规划和建设在全国各地开展得如火如荼。物流园区作为城市经济的推进型产业，无疑将对未来的经济发展起到举足轻重的作用，但在热火朝天的物流园区建设背后，存在着一些不容忽视的问题。文章主要是结合地区级物流园区规划的实践经验，参考目前国内的物流规划报告，讨论目前物流园区规划中存在的问题，并提出一些合理的对策。

【关键词】：物流；规划；体制

中图分类号：F57 文献标识码：B 文章编号：1002-6908(2008)0510099-01

一、物流园区概述

物流园区，是指各种物流设施和物流企业在空间上集中布局的场所，也称物流基地或物流中心。物流园区是对物流组织管理节点进行相对集中建设与发展的、具有经济开发性质的城市物流功能区域；同时，也是依托相关物流服务设施降低物流成本、提高物流运作效率,改善企业服务有关的流通加工、原材料采购、便于与消费地直接联系的生产等活动、具有产业发展性质的经济功能区。

现代物流园区主要具有两大功能，即物流组织管理功能和依托物流服务的经济开发功能。作为城市物流功能区，物流园区包括配送中心、运输枢纽设施、运输组织及管理中心和物流信息中心，以及适应城市物流管理与运作需要的物流基础设施；作为经济功能区，其主要作用是开展满足城市居民消费、就近生产、区域生产组织所需要的企业生产和经营活动。

二、物流园区规划中存在的问题

由于我国物流行业发展才刚刚起步，物流规划还处在初期摸索阶段，纵观目前的各种规划工作及规划报告，或多或少存在一些普遍意义上的问题，主要包括以下方面：

1.物流规划工作流于形式，未能起到真正的约束和指导作用。物流园区的规划往往是政府出面，盲目地追从“物流热”，未经过严格的实地考察、研究认证，只是凭着领导人的意识，就圈出一块地搞起物流园区建设，对物流园区的选址没有经过科学的论证。圈地以后再规划论证建设，使得规划工作处于被动，受到已有的政府指令的限制，未能真正地发挥物流园区规划的约束和指导作用，同时也使得物流园区未能真正发挥其应有的作用，导致投资的损失。

2.物流园区规划缺乏系统性。规划的过程中没能对整个物流园区的规划形成系统的观点，孤立地去看待某个问题对物流园区规划工作的影响。比如：在对物流园区所在地的经营环境分析过程中，只是简单地罗列一些当地的经济发展指标、交通的现状、当地企业的情况等，而没有把它们联系起来看作是对整个物流园区系统的影响因素，找到它们之间的联系，综合起来评价它们对该物流园区的经营环境的好坏，为后续规划提供可靠的依据。对于物流系统建设应该依托综合运输体系、商业系统和信息系统等建设的综合性，各系统互相联系、相辅相成，统一规划，协凋一致。

3.物流规划大多停留在定性分析的基础上，缺少定量分析。现在许多地方政府都把物流园区作城市向现代都市发展的一个重要内容进行规划，但却对本地的经济、市场、产业布局没有深入研究。规划过程中只知其然不知其所以然，缺乏足够的论证，建成后企业入驻情况并不乐观。据统计，全国已建成物流园区的空置率竟达到了60％左右。

4.物流园区规划的定位模糊，未能明确今后该物流园区何去何从。一项针对物流园区建设的专项调查发现，大部分建成或在建的物流园区缺乏明确的目标定位，对园区建成后为谁服务、如何服务、市场规模、潜在服务对象等类似问题，园区的规划者们大多回答不出，导致建成的物流园区根本不符合客户的要求。很多物流园区只是提出要“建成地区最大、在中国乃至整个世界有一定影响的现代物流配送中心”，而在功能定位和目标客户锁定上表现出较大的盲目性。

5.物流规划的可操作性不强，趋同化。对于整个规划的实施，没有提出能有效落到实处的合理实施步骤和政策建议，可操作性不强。同时往往物流园区规划是“模板式”，所有的物流规划都千篇一律、毫无变数，没能依据实际情况合理分析、实事求是地进行规划，使得规划工作犹如走过场，毫无实际意义。

三、科学规划物流园区

目前，我国物流产业的发展正处在起步阶段，科学的规划建设物流园区有利于营建现代物流的环境，发挥整体效益，有利于改善城市的交通、生态环境、城市景观和优化城市的功能布局，增强城市的综合竞争力。

1.科学选址

物流园区根据其在城市物流产业发展及物流体系中的地位与作用，可分为综合物流园区和专业物流园区。前者以现代化、多功能、社会化、大规模为主要特征，后者则以专业化、现代化为主要特征，如港口集装箱、保税、空港、钢铁基地、农副产品生产扩地、汽车生产基地等专业物流园区。综合物流园区的选址主要遵循以下原则：(1)位于城市中心区的的边缘地区，一般在城市道路网的外环线附近；(2)位于内外交通枢纽中心地带，至少有两种以上运输方式连接，有利于多式联运的开展，特别是铁路和公路；(3)位于土地开发资源较好的地区，用地充足，成本较低；(4)位于城市物流的节点附近，现有物流资源基础较好，一般有较大物流量产生，如工业园区，大型卖场等，有可利用和整合的物流资源；(5)有利于整个地区物流网络的优化和信息资源利用。

2.统一规划

建设物流园区需从宏观经济出发，对国内外市场的发展和货物流通量等情况进行认真的调查分析和预测，根据长远和近期的货物流通量，确定物流园区长远和近期的建设规模。同时对物流企业、交通运输设施等的分布和发展现状也要做好调查。在充分掌握第一手材料的基础上，搞好物流园区的规划。这要求政府具体问题具体分析，按照区域经济的功能、布局和发展趋势，依据物流需求量和不同特点进行统一规划，尤其要打破地区、行业的界限，按照科学布局、资源整合、优势互补、良性循环的思路进行规划，防止各自为阵、盲目布点、恶性竞争、贪大求洋，避免走弯路、误时间、费钱财。

3.合理利用现有物流资源

在进行物流园区的新建或改建时一定要综合考虑既有物流资源的利用情况，避免重复建设或物流资源的浪费。目前，我国仓库资源规模较大，仅流通领域仓库面积就达3亿多平方米，但仓储管理落后，设备陈旧，资源利用率平均还不到40%。

4.遵循市场化运作原则

建设物流园区，既要由政府牵头统一规划和指导协调，又要坚持市场化运作的原则。应该按照“由政府搭台，企业唱戏，统一规划，分步实施，完善配套，搞好服务，市场运作”的企业主导型市场化运作模式进行规划，吸引企业的进驻和资源整合，要靠园区优良的基础设施、先进的物流功能、健康的生活环境和周到有效的企业服务。

5.理想模式与现实相结合在设计和规划物流园区时，既要照顾长远，又要考虑现实，宏伟计划与可操作性要融为一体。我们在制定物流园区规划时，要了解国外的经验和教训，与我国的国情和经济发展阶段相一致，应该花些时间进行详细调研和认真分析，防止盲目性，不能脱离现实单一地追求形式。

6.注重产业间的关联性

关联性是产业系统性、综合性的补充和丰富，系统的有机联系一般表现为系统的一定结构。就产业集群而言是指集群内众多的企业在产业上有关联性，能共享诸多产业要素，包括专业人才、市场、技术和信息等。产业关联是产业集群布局战略选者的主要组成部分，因而产业的关联性对产业集群布局战略及其结构调整有极大的影响。

综上所述，物流园区是物流网络中的重要节点，它应该逐步形成一个区域内物流企业的集聚、物流产业的集聚、各种运输方式的集聚和物流基础设施的集聚，最后达到社会效益和经济效益的体现。物流园区的建设是否成功，应该接受市场的检验，其中一个重要标志是现代物流企业是否愿意进驻园区，进驻后能否健康地运作和发展。要成功地规划建设物流园区，必须要做到科学的规划、有效的体制、利益的平衡以及项目的支撑。