营销策划书中必备项目

第一篇：营销策划书中必备项目

营销策划书中必备项目

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1、封面

 呈报对象，文件种类，策划名称（策划主题副标题）策划者姓名及简介（小组名称、成员名称：单位、职称和姓名）策划制作年、月、日，编号及总页数 

2、目录

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3、策划目的（前言）

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4、内容的简要说明（策划摘要）

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5、策划内容的详细说明（策划的背景、动机，环境分析，目标，营销策略等）（策划书内容的正文部分，表现方式为简单明了，使人一看就容易理解，形式：文字、照片、图片、统计图或表等）

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6、策划费用预算

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7、策划实施时的步骤说明以及计划书（时间、人员、操作等的计划表）

8、策划的预期效果（使用资源、预期效果及风险评估）

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9、对本策划问题症结的想法

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10、可供参考的策划案、文献、案例等

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11、如果有第二、第三备选方案时，列出其概要

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12、实施中应注意的事项。

 注意：当项目相对简单时，有

1、----

6、项就可以了。如果为了实施简便起见，把

7、和

8、加进去更好。如果要更详细说明时，9、至

12、就有必要加进去。

第二篇：房地产项目营销策划

农家乐项目营销策划

第一阶段：市场引导期时间：两周左右,不宜过长。

主题：南湖岸边、世外农家

阶段目标：在巩固“农家乐”这一娱乐项目知名度的同时，改变部分消费者对现有农家乐的环境不太满意的印象，激发潜在消费者的消费兴趣，形成市场预期，凝聚一定的人气，为开业期打好铺垫。营销手段：

一、网络宣传：

1、制作项目宣传片、将外部环境、内部条件拍成照片，由各学校校园代理登陆校园BBS发帖，发布开业期活动信息。

2、在群光、亚贸、光谷等人流集中地区散发宣传单、以“南湖岸边，一处世外农家”为主题，倡导悠闲、舒适的假日生活，以自然风光提升关注度。

二、校园宣传：

1、印发宣传单，在华农、中南财经政法大学、中南民大、武大、华科等高校校园内进行宣传，推广健康生活理念，以环境吸引顾客。

第二阶段：开业活动期

主题：心灵氧吧

阶段目标：在前期宣传的基础上，集中广告攻势，力争开业期保持火爆的客流量，同时确保消费者得到非常满意的服务，塑造良好的口碑，进而扩大客源范围，形成良性循环。

营销手段：

1、与各大团购网站合作，主动出击，扩展销售渠道，以客流量弥补利润，赢得口碑。

2、开展以“健康生活、亲近自然”为主题的校园征文（摄影）大赛，经过选拔后，邀请部分优秀选手亲临项目参观，并将作品在校园内展出，使“农家乐”这一消费品牌亲近学生生活。

3、校园内针对学生会、社团、班级学生干部等进行重点宣传，突出本项目与竞争对手相比的优势所在，强调具体优惠信息。

三个季节、两个重点群体

一、春季

主题：走出校园、此处春光无限

阶段目标:抓住学生春游这一黄金时段，采取集中型宣传，在校园内形成一股消费潮流，促成引导性消费。

营销手段：

1、在校园内组织“风筝节”活动，制作印有农家乐广告语的风筝，在校园内同时放飞，形成轰动效应。

二、新生季（秋季）

主题：来自五湖四海，我们是一家

阶段目标：利用大一新生的年级特点，采取有针对性的宣传，激发大一新生的兴趣，力争使其成为稳定客源。

营销手段：

1、借助“出行小贴士”、“校园生活ABC”等宣传材料，内容上突出农家乐自己做饭的特点，强调家的氛围，强调大学是独立自主生活的开始，强调新的开始，要勇于尝试。

三、毕业季（夏季）

主题：散落天涯、永不忘你我他

阶段目标：利用毕业生离别、感伤的气氛，以“最后一次班级活动”为主题，不惜损失利润、力争客流，经过多年的积累，将其打造成为毕业生离校的“必修课”。

营销手段：

1、以怀旧为基调，提出“重温大一”的消费理念，推出毕业生特别优惠价格。

2、以离别为基调，打出“散伙饭，我们一起亲手做”的口号，考虑到毕业生时间紧，蔬菜、肉类等原料低价供应。

第三篇：营销策划项目建议书

营销策划项目建议书

项目阶段

一、项目计划

1、前期准备

初步接触，进一步洽谈确定课题，客户企业介绍情况，提出咨询，要求与希望；·研究企业提供的资料，分析企 业状况，初步拟定项目框架；·实地考察客户企业及环境；·双方确定项目框架和目标；·根据企业期望作准备性调查。

提出项目建议及合同签定：根据客户需求提出项目建议书；·双方就建议书内容（包括项目 目标、框架、主要内容、执行方案、时间计划和初步预算等）进一步商讨；·拟定并签署合同，作好项目开 展准备工作。

2、项目启动

成立项目小组，由项目领导小组和项目负责 人确定项目开展计划：项目详细目标，结构细化，时间进度，人员要求和其他后勤准备；根据经验提出初步计划建议；准备项目开展所需的资料、表格等；根据项目计划要求成立由双方相关人员组成的联合项目工作组，明确具体分工和职责；拟定工作计划和时间进度；拟定调查分析计划；针对项目需要对联合工作组 成员进行培训。

3、调查分析

对市场进行调查，并进行分析。工作成果：《市场调查分析报告》

4、营销策划方案设计

1）．确定销售目标

 确定定量性销售目标  以定性因素调整

2）．确定目标市场

 界定现有顾客  针对潜力大的客户

 细分市场的总销售量与集中化程度分析、选择足够大的目标市场。

3）．确定营销目标与策略

 确定长期和短期的营销目标  确定区域性策略  确定季节性策略  确定竞争策略  确定目标市场策略  确定产品策略  确定包装策略  确定定价策略  确定人员推销策略  确定促销策略  确定费用支出策略

4）．构建适宜的营销管理系统：

 营销组织机构、人员配备与培训、 营销运作模式、主要业务流程、激励和约束机制  渠道建设

 代理商的管理：代理商的选择、代理商的评价、代理商的激励与约束制度的建立  客户关系管理：客户档案管理、客户分类管理、客户信用管理

工作成果：《园市场建议方案报告》

5、支持和培训

实施中的指导和培训。

市场营销服务模块

企业营销战略规划

企业营销要素与资源整合SWOT分析与市场机会界定

核心竞争力分析与竞争策略拟定

长、短期市场目标与实施步骤规划

产品组合策略与产品力提升创意

品牌战略规划、设计与应用

区域市场选择与开发模式、进程规划 整合传播策略拟定与实效实施

实效营销管理组织建设

企业市场目标与营销管理目标分析

营销组织结构（部门、岗位）设计

营销体系各部门功能与职责设计

营销体系各岗位人员工作标准制定

营销体系各部门及岗位管理流程设计

营销体系各项管理制度设计

营销管理组织与平行部门协作 营销组织的动态调整原则与方法

营销人力资源管理与激励

营销体系各岗位人员“常模”描述

营销人员的招募、考评、甄选与录用

营销人员职业守则与行为规范设计

营销体系各岗位人员考评标准设计

营销人员日常工作检核体系设计

营销人员取酬办法与福利制度设计

营销人员绩效考评与奖惩机制设计 营销人员动态盘点与清退制度设计

实战营销培训

基础营销理念与营销专业知识培训

企业全员营销与客户服务意识培训

专业而实效的销售与沟通技巧培训

区域开发、推广与日常管理培训

终端开发、维护与营业力提升培训

营销人员服从意识与团队精神培训

市场研究与基础企划知识培训

整合推广（促销）方案设计 整合促销策略制定与实施方案设计

广告投放计划与媒体组合策略拟定

新闻公关与软文炒作策划与实施

终端促销（SP）活动创意与设计

公共活动策划与各类专题会议设计

市场危机事件的处理与风险规避

企业文化和企业CI体系规划与设计

企业文化的提炼和整合

企业实态全面诊断，战略研究，导入CI的必要性与实效性研究，步骤安排，组织保证。

企业CI体系（MI、BI、VI）设计，实施规划，实效性指导，相关人员培训。与导入CI相适应的企业其它要素调整与变革。

第四篇：污水处理项目简要营销策划方案

污水处理项目简要营销策划方案及运营维护

一、项目简介及可行性分析

1、项目简介

随着国家政策的重视和个人环保意识的提高，环保产业迅速发展，人类有意识地保护自然资源并使其得到合理的利用，防止自然环境受到污染和破坏，并对已经受到污染和破坏的环境做综合的治理，从而创造出适于人类生活、工作的环境，保障经济社会的持续发展。

作为环保三大产业之一的污水处理一直是环保类公司主要业务之一。通过物理、生物、化学等方法使污水达到排水某一水体或再次使用的水质要求。从污水来源上来分，污水处理一般分为生产污水处理和生活污水处理。其被广泛地应用于建筑、农业，交通、能源、石化、环保、城市景观、医疗、餐饮等各个领域，也越来越多地走进寻常百姓的日常生活。

2、项目可行性分析

（1）我国水处理行业的基本情况

近年来，由于水污染的情况在全国各地不断加剧，使得污水处理和再生行业受到空前的关注，各地区的行业毛利率达到70%甚至更多，行业发展潜力非常大。根据国家统计局数据显示，截止2014年我国污水处理行业规模以上企业数量为281家，由产业信息网发布的《2015-2020年中国污水处理行业前景研究与投资战略研究报告》中对污水处理行业分析，2014年我国污水处理行业实现销售收入159.61亿元，同比增长9.6%，行业企业利润总额为15.37亿元，同比增长3.0%。2013年末，全国城市共有污水处理厂1736座，比上年增加66座；全国县城共有污水处理厂1504座，比上年增加88座。污水处理快速发展。

（2）国家政策对污水处理行业的支持

进入2015年，多项涉及到污水处理的法规政策开始实施。2015年1月1日起中国现行法律中最严格的新环保法施行，明确了政府、企业和公众各方在环保方面的责任和义务，并加大对违法排污的惩罚力度，规定了一系列强制性惩罚措施；1月26日，国家发改委、财政部、住建部三部委联合下发《关于制定和调整污水处理收费标准等有关问题的通知》；2015年4月16日，国务院正式对外发布《水污染防治行动计划》（简称“水十条”），这是当前和今后一个时期全国水污染防治工作的行动指南。到2020年，完成“水十条”相应目标需要投入资金约4-5万亿元（其中近三年投入约为2万亿元），需各级地方政府投入约1.5万亿元。

未来我国污水处理行业会随着市场化程度的提高、水价改革的深入、城市化进程的加快、国家对环境污染的重视而出现较快的发展。我国污水处理建设的严峻形势，县城和建制镇污水处理率较低的现状，为污水处理市场的建设、运营均带来巨大投资空间，这也意味污水处理行业将迎接新的春天。

所以，选择污水处理行业对公司来说是明智且可行的。

二、目标市场分析

1、市场划分

根据污水处理产业的市场需求类型，可以将市场划分为政府类非盈利环保机构；城市水处理机构（如污水处理厂、自来水厂等）；排污企业单位（化工厂、医药厂、食品加工厂等）。

2、市场选择

（1）生活污水方面

根据前瞻产业研究院分析显示，未来两大污水处理高速发展领域分别是城镇生活污水处理市场和农村污水处理市场。而《2015-2020年中国污水处理行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》数据显示，截至2014年6月底，中国城镇污水处理厂数量变为3666座，污水处理能力变为1.54亿立方米/日。从2009年至2013年底，平均每年增加污水处理厂418座，但是近年增速明显放缓，从2010年至2013年，平均每年增加污水处理能力966.67万立方米/日，城镇污水处理市场已近乎饱和。而对于广大的农村市场来说，污水处理厂却非常少，污水处理率却不到10%，因此，农村生活污水处理市场将十分有前景。

（2）工业废水方面

工业废水是指工业生产过程中产生的废水、污水和废液，其中含有随水流失的工业生产用料、中间产物和产品以及生产过程中产生的污染物。工业废水主要来源于化工业、纺织业、造纸业、钢铁、电力等行业，各类企业、工厂的扩增，且随着经济的飞速发展，直接带来的便是相应的工业废水处理行业的兴起。

据中国产业调研网发布的《中国工业废水处理行业调查分析及市场前景预测报告（2015-2021年）》显示，工业废水治理将成为“水十条”的核心内容之一，治理投资分为新建项目“三同时”投资和存量企业的废水治理技术改造投资两部分。“水十条”政策将强力推动工业废水污染治理，所以，工业废水处理行业或将迎来黄金发展期。

（3）河道治理方面

河道是景观中一个流动的、与居民生活环境紧密联系，且相对开放的复杂生态系统。河道对外源污染具有一定的自我净化恢复能力，然而由于沿岸的居民和工厂等生产、生活对河道造成巨大影响，致使河道污染，自身生态功能恶化，不仅丧失景观功能，更成为环境的负担，严重的甚至干扰居民的正常生产生活。

随着经济的发展，人民生活水平的提高，城镇化建设的需要，国家政策的支持以及人民环境意识的增强，对河道的治理也逐渐变为污水处理产业中重要的一部分。河道治理在城市生活建设一块已经成为不可或缺的内容。因此，河道治理也将是污水处理行业一大热门项目。

3、市场定位

综合上述分析，污水处理产业作为非盈利性的环保行业来说，其市场定位必然是政府环保机构、工厂企业等。环保行业以其政策性的强制性，从而获得市场。公司企业要想正常生产，就必须达标排放污水或废气等，必须花费资金和人力处理因生产二带来的废水、废气、废渣，带有一定的强制性。所以污水处理行业定位为中高端消费者如政府环保机构、有废水（液）排放企业等。

三、目标市场的营销策略

1、行业总体营销目标：提升行业知名度和市场占有率

环保行业作为服务性行业，随着目前市场的火爆，竞争也非常的激烈。要想在激烈的竞争中生存下来，公司除了有过硬的实力以外，也必须要有不错的知名度。

提高知名度，首先得通过努力提高产品和服务质量，产品和服务质量是企业生存之本和发展之道，好的产品或服务能得到客户的赞赏和认可，还能被口口相传，顾客就是是最好的免费广告，口碑宣传有时比广告更起作用。所以提高公司自身的专业性和服务质量是必不可少的。

当然，必要的、适宜的宣传也是不可或缺的。在信息如此便捷化的今天，足够、新颖的广告宣传是企业向市场进军重要的一步。比如网络推广也是现在企业提高知名度的一个重要途径。

另外利用知名企业、政府部门的合作等也是让公司名声大震的一种方式。总而言之，提升公司在污水处理行业的知名度可以有效的扩大未来的市场，行业知名度上去了，市场占有率自然也会随着上升。

2、产品策略

公司的核心利益就是通过为政府部门、工厂企业单位提供污水处理服务从而满足客户的需求来产生利润。污水处理技术、工艺的选择以及方案的实施则是根据目标水质具体情况来具体应对。

3、价格策略

竞标除了给出适宜的方案以外，对方案的整体估价也需要准确的把握，既不能太低损失了公司的利益，也不能太高让客户望而却步。所以在报价之前对整体市场价格的了解也需要准确的掌控。

在准确地市场价格调研之后，再综合考虑整套工程从设计到施工再到收尾、维保所需要的人力与物力，最后得出包含一定利润的价格，这个价格可以定位为市场均价。要提高价格竞争力必须尽量缩小人工及施工成本费用，以达到市场均价的最低，但又必须保证企业的利润和工程质量。

4、市场渠道策略

首先，公司除了与已经合作的客户维持好关系以外，市场人员通过各种渠道主动调查、联系相应的客户也是必须的。通过市场人员与客户一对一的沟通，这样既能够增强客户对企业的信任感，也能更加详细的向客户介绍公司产品的基本情况和价格，能够提高合作的成功率。另外企业可以采用网络建立企业环保污水处理相关网站，通过互联网的作用达到宣传和联系客户的作用。

其次，与相关的政府环保机构沟通，通过地区的环保机构出台相关的措施，返还一部分利润给环保机构用于该地区的环保事业的发展，达到公司与政府的良性合作，推动地区的环保事业的发展。

再次，通过赞助政府及相关部门的活动，拉近和政府相关部门的关系，通过邀请环保相关部门的负责人出席本企业的项目宣传活动，甚至可以冠名一些大型的活动，来达到广告效应，增加企业知名度。

最后，公司内部结构的调整和完善，人员专业技能的提升和考核也将是提高公司竞争力的主要方式之一。

四、污水处理项目的控制与执行

1、调查沟通，深度了解需求

在项目实施之前，前期的调查沟通是整个项目完成质量好坏的关键，也是维护客户关系最主要的途径。

项目实施前期对整个项目的调研情况，以及及时了解客户的各种需求，与客户达成统一意见，直接决定了项目前期的设计、估价，项目施工的方案、流程等等，对项目完成的结果影响很大，造成的影响也是不可估量的。项目完成后是否符合客户预期，资金耗费是否在预算之内，项目运营结果能否达到要求，直接和前期调研沟通联系在一起。

2、利润控制

利润取决于工程预算及实际施工情况。若工程预算过高，极有可能造成客户的流失，竞标失败；过低又会造成公司自身利润的降低，甚至在施工过程中不当的话会对公司带来损失。所以这直接要求负责人对整个项目进度的宏观把控需准确，同时在施工过程中做好监督管理工作，对每一步的实施都要拿捏得当。

3、对参与项目人员的控制

对工作人员的控制相对来说比较困难，公司一般可以从如下几个方面操作： ①制定系统、完善、全面的人才培养方案，定期有效地提升公司员工的专业技能和业务水平，提升员工的综合素质和能力。

②公司定期对员工进行综合考核，同时可参考合作方对公司员工进行相关评价。

③完善企业管理、文化、奖惩制度等，让员工对公司有认同感和归属感。

4、项目设计与施工

（1）项目设计及制定施工方案

结合项目特点和客户需求以及公司整体规划，进行设计多套方案，再通过公司会议讨论筛选和完善，并制定施工方案。

（2）项目评估及项目施工（根据制定的施工方案进行）

①项目施工是整个项目的关键之一，在施工之前除了做好前期准备以外，还得做好人员安排。根据施工要求，公司将指定项目负责人、专职环保工程师、水处理工程师、工程队等，专人把控本标段整体施工的进度，同时兼顾施工过程中的方方面面，落实到每个人负责哪方面工作，事无巨细。

②根据施工方案进行施工部署，制定施工方法，进行施工的各项准备，安全措施等。

③由专人进行施工过程中的整体把控，施工部署，做好现场工作监督与指导，同时做好与公司的工作对接，等等。

五、项目运营与维护

1、项目试运行管理

污水处理工程的试运行与工程的验收一样是污水治理项目最重要的环节。通过试运行可以进一步检验土建工程、设备和安装工程的质量，是保证正常运行过程能够高效率运转的基础，进一步达到污水治理项目的环境效益、社会效益和经济效益。

污水处理工程试运行，不但要检验工程质量，更重要的是要检验工程运行是否能够达到设计的处理效果。其内容和要求有以下几点。

①通过试运行检验土建、设备和安装工程的质量，建立相关设备的档案材料，对相关机械、设备及仪表的设计合理性、运行操作注意事项等提出建议。

②对各种设备进行带负荷运转，测试其能力。如水泵的提升流量与扬程、鼓风机的出风风量、压力、温度、噪音与振动等，曝气设备充氧能力或氧利用率，刮（排）泥机械的运行稳定性、保护装置的效果、刮（排）泥效果等。

③单项处理构筑物的试运行，要求达到设计的处理效果，尤其是采用生物处理法的工程，要培养（驯化）出微生物污泥，并在达到处理效果的基础上，找出最佳运行工艺参数。

④在单项设施试运行的基础上，进行整个工程的联合运行和验收。确保污水处理能够达标排放。

2、项目运行管理

污水处理工程的管理是企业各种管理活动的一部分，污水处理工程的运行管理，指从接纳原污水至净化处理排出“达标”污水的全过程的管理。

3、污水处理项目运行管理的基本要求

按需生产，应满足客户对污水处理项目运行的基本要求，保证出水水质达标排放，在此基础上尽量降低运行成本。

4、运行人员的职责与管理

污水处理厂操作管理人员的任务是，与客户及时沟通协调，维护好客户的关系，充分了解客户的需求，充分发挥各种处理方法的优点，根据设计要求进行科学的管理，在水质条件和环境条件发生变化时，充分利用各种工艺的弹性进行适当的调整，及时发现并解决异常问题，使处理系统高效低耗地完成净化处理作用，以达到理想的环境效益、经济效益和社会效益。

（1）熟练掌握本职业务

污水与污泥的处理是依靠物理、化学及生物学的原理来完成的，要利用大型的构筑物、机械、设备与自控装置，还涉及各种测试手段，这就要求所有运行管理人员除了具有一定的文化程度外，在物理、化学及微生物学方面的知识应具有更高的要求，同时也包括机械机电等方面的基础知识。

（2）遵守规章制度

为了保证污水处理厂稳定的运行，除了操作管理人员应具备业务知识和能力外，还应制定一系列规章制度要共同遵守。除了岗位责任制以外，还包括：设施巡视制度、设备保养制度、交接班制度、安全操作制度等。

（3）做好工作记录

在污水处理系统的日常管理中，有系统的记录与统计分析工作是十分重要的。每年每月乃至每日都要进行及时记录，并注意检查原始记录的准确性与真实性。做好收集、保存、积累分析、整理与汇总等工作。

记录必须及时、正确、完整、清晰、实事求是地反映运行情况。污水处理系统各工作段、各泵站，都应按既定的运行记录格式逐项填写，不可遗漏，统计报表也同样如此。统计报表最终须经技术人员校核和综合分析。技术人员应及时把结果向领导和运行操作管理者汇报。

原始记录的内容有很多，主要有：值班记录、设备维修记录、工作日记性的记录、统计与报表等。

工作记录可以有效的反映整个污水处理项目的运行状况，同时也为现场操作人员提供信息参考，帮助工作完善。

（4）工作人员之间及时沟通、信息反馈

污水处理项目现场运营人员之间工作的交流是必不可少的，这样可以有效地杜绝失误、多余的操作。管理人员在人员安排上应充分尊重工作人员的意见，与工作人员做到多沟通，多交流，掌握第一手信息。

（5）与公司对接

管理人员应及时进行现场项目运行数据统计，将各类信息、报告及时反馈给公司，确保公司掌握项目现场的第一手资料。

第五篇：房地产项目营销策划报告

楼盘营销策划方案

目 录

市场定位篇

壹 项目市场分析 贰 目标客群定位 叄 项目推广思路 肆 项目核心竞争力 伍 项目推广主卖点 陆 项目宣传定位 柒 生活方式定位 捌 产品调整加强建议 玖 项目市场攻击点

营销理念篇

壹 营销核心理念 贰 案名建议

营销推广篇

壹 营销推广策略 贰 媒介投放策略 叄 促销活动策略 肆 产品建议

一、项目分析

【1】地块分析

地理位置与面积：本项目总用地面积为70975M2，容积率为1.0，绿化率为35.2%，由低层住宅与联排别墅组成。周边衔接白鹤小学，外接轻轨，F1赛车场，与汽车城相邻而置。此处为未开发区域的核心绝版地带。【2】SWOT分析

1、项目优势

A、区位优势：本案位于 最大的汽车部件生产基地 B、规模优势：项目占地70975M2，是较大型楼盘。C、前景优势：处项目处于未来开发地带的核心地段;D、环境优势：绿化率较高，空气质量较好，环境优雅。E、人文优势：周边小学、中学、院校林立，文化气息较浓。

2、项目劣势

A、居住劣势：该项目的周边居住氛围不浓郁；

B、配套劣势：社区内仅有会所，欠缺休闲娱乐场所；社区外商店、购物、生活设施不齐全； C、景观劣势：周边没有公园、文化广场，项目本身的集体绿化率低。D、交通劣势：无交通路线到达项目直接点或附近地带；

3、存在的机会

A、区的未来发展趋势良好，人均消费力也在提高。B、此项目与小学临近，增加了项目的一大卖点。

C、在此项目的附近均无直接性的竞争楼盘存在,价格处于中低价位的楼盘； D、即将开通的轻轨，赛车场也近在咫尺；

4、面临的问题 A、客群消费能力有限，目标群体的消费意识有待于引导； B、处于郊区地带,交通不便利；

C、项目的周边配套不完善，对项目的销售造成一定的影响； D、目标客群有限，竞争对手已培养了一部分消费群体为固定客群。

二、区域目标客户群定位

1、以当地市场为主要客群；

2、以市区、区客户为辅助客群；（见市场分析报告客户定位）

三、项目推广思路

本案主题拓展全面围绕“新镇住宅”这一主线，以“品质、智能、精致”三个支撑点为基础，进行“投资、建筑、景观、生活、健康、服务、休闲、科技”八个方面的主题拓展，灵活运用媒体、SP活动等多种手段促销，通过常规与非常规的传播包装，以达到品牌塑造，尽快完销的目的。

1、第一展开线：投资

2、第二展开线：智能

3、第三展开线：建筑

4、第四展开线：舒适

5、第五展开线：景观

6、第六展开线：生活

7、第七展开线：休闲

8、第八展开线：服务

四、项目核心竞争力

在房地产市场日益同质化的今天，要在市场上站稳脚，占领市场。更要进一步去挖掘楼盘本身的核心竞争力，只有认识了核心竞争力，才能超越同质化，在市场上独树一帜，作为项目形象定位的指导。我们将以专业的行为来探讨本案的核心竞争力，鉴于此，初步得到的结论为：

1、本项目的中低价格优势，品质保证与物超所值的服务享受；“超值性”

2、先进科技引导，全智能化服务；安全性

3、高绿化率及精致景观设计；舒适性

4、高质量的建筑水准，实用精致的户型设计；精致性

五、项目推广主卖点

1、卓越品质（品质的保证）

一切精品的产生都来源于对品质的保证，这是对客户最基本的承诺，也是对企业品牌美誉度最直接的表现。

2、全智能化（安全性与私密性）综观各楼盘，大打智能化楼盘概念的也不在少数，但是真正做到全智能化的楼盘还是少数，而从本案目前具有的品质上看，全智能化的概念诉求也将成为本案不可或缺的诉求重点。

3、精致体现：（细微之处的铸造）

社区的精致来源于内部设置的精致程度，小到一个花草，大到房屋结构，房地产项目是一个整体的产品，我们在建设与营销包装中一定要抓住项目特有的细微特点，并注意项目企划的整体性。针对本案拥有的特殊性，我们在推广中一定要抓住“精致”的主题，在细节上下工夫，体现出项目作为住宅所具有的特色，通过立面线条及营销动线结合销售与物业服务，提供给业主完美的生活空间。

六、项目宣传定位

（1）生态的、和谐的（环境）

生命在于回归，注重小区内外园林的营造，尊重自然，在保留小区原有植物的基础上，因地制宜的配搭种植各类植物，建筑用料上使用环保用材，建筑外观采用柔和缤纷的自然色彩，全力体现自然生态之美，景观与建筑的交融式设计，互融互生，为住户创造景致天然的居住环境，亦为申城增添一道美丽的风景线；（2）缤纷的（设施）

社会越往前发展，人的需求也就越有个性化，每个人每个时段都会有不同的需求，充分尊重客户的需要，在小区设置各类配套设施，包括尊贵会所、商业街、开放式广场等，配套设施完善，满足各种生活需求，享受缤纷生活乐趣，令业主悠哉游哉，足不出户，不暇外求；（3）休闲的（生活模式）

生命是一首诗，提倡的是生活的舒态与写意，早上您可以到健身径跑跑步，或者去爬爬山；傍晚时分，您可以阳台上与心爱之人浅尝咖啡，共赏晚霞落日，生活是多么的休闲；（4）亲情的（情感）

把小区看成是一个大家庭，以业主成朋友为荣，以您为圆心，以业主为尊，提供个性化的服务，充分考虑业主的各种需求，成为您成功路上的“贤内助”；（5）情趣的、人文的（文化品味）

提倡的是高品质、高品味，巧妙的将中国传统人文文化融入小区规划与景观小品上，并有机的实现人景互动，漫步其中，仿如画中，万千美感，只可意会，妙不可言。（6）简约的，尊贵的（建筑设计）

应该是简约的，所以建筑结构轻盈，采用简洁的外观设计，线条简洁，体态优美，用材节省，项目以您为尊，素雅端庄的外观用色，一梯二户，超大采光面，窗含万里景，户盈清堂风。

七、生活方式定位诉求

1、社区是全新的、高起点的；

2、住宅讲究高尚品质的；

3、是未来的，是属于上海市新一代人的生活新社区；

4、满足购房者五大需求：

①生活情调需求； ②高质量的居住需求；

③交际与发展的（对多功能的会所）需求； ④孩子教育的需求； ⑤对上海身份的需求；

5、诉求目标：

①属于的目标客户群体 ②倡导住宅的性价比革命 ③提高品质生活的代言词 ④满足更多元的生活居住需求 ⑤住宅是为社会精英人士度身订造的 ⑥不可多得的，限量供应 ⑦带给人们无限的期待与遐想„„

八、产品调整加强建议

为加强项目卖点，树立楼盘及开发商形象，整合项目优势，为销售作好铺垫工作，建议投入系列建设。【1】作足社区配套

会所服务设计：可供开发项目有：模拟室内高尔夫球练习场、图书馆、棋牌室、商务中心、健身房、全天候游泳场、住户专车、商务部、餐饮部、桌球、网球场、超市、保龄球室、壁球场、桌球室、钢琴吧、超市、美容美发等。【2】社区植树：由客户认养种植。【3】在社区内布置现代风格的小品

【4】会所加紧建设，建议售楼处规划于内、项目气质体现； 【5】项目加紧建设，落成可直观体现项目品质，点燃人气；

【6】物业管理设计：专业管家服务，如为解决郊区购物不方便的问题，专门成立带购物服务，物业公司须出示购物凭证。等等。

【7】开通业主往返市区专线车，用来积聚人气。（或开通小区专线到达R3轻轨站，约15分钟路程）【8】项目地块绿化、园林布置 【9】尽快启动会所内休闲项目 【10】项目筹建信息口语传播

九、项目市场攻击点

1、居住劣势：该项目的周边居住氛围不浓郁；

攻击策略：在宣传策略上避开直接性的撞击，直接进入版块“未来发展前景良好”的造势手法。

2、配套劣势：社区内仅有会所，欠缺休闲娱乐场所；社区外商店、购物、生活设施不太齐全；

攻击策略：在本项目的会所内设施乒乓球室、棋馆、桌球室、KTV房、名食茶餐厅等，强化会所功能，满足缓解压力的生理需求。

3、景观劣势：周边没有公园、文化广场，项目本身的集体绿化率低。

攻击策略：强化中心广场的作用、以休闲广场、运场广场、文化广场等主题作为规划核心，提升项目档次，满足客户对生活品质提高的需求。

4、交通劣势：周边没有直接达到或靠近本项目的交通路线；

攻击策略：引入R3专线大巴有小区往返专线直接到轻轨站，从基本上解决了购房者对往返各大中心区的需求。

十、营销核心理念

广告总精神是对楼盘的所有卖点进行提炼揉成精髓，整个楼盘的推广都以此为精神支柱。广告总精神的推出进一步提升了本案的楼盘形象，为房产的销售奠定基础。