紫金花苑小区物业管理用房装修问题的情况反应（5篇）

第一篇：紫金花苑小区物业管理用房装修问题的情况反应

紫金花苑小区物业管理用房装修问题的情况反映

蒙自市住房和城乡建设局：

我紫金花苑小区业主委员会反映的物业管理用房问题于二0一三年一月二十二日得到你局高度重视，明确了物业管理用房的装修经你局规划处与开发公司协调，开发公司同意待新的物业管理公司确定后，再进行装修。现在我小区已经确定聘请红河昌达物业管理有限公司入驻小区管理，希望你局考虑我小区的实际困难，协调开发商，尽快对物业管理用房进行装修，保证入驻物业公司的基本办公条件，还望你局能视我实际情况，给予办理为谢

紫金花苑业主委员会

2013年5月15日

第二篇：民乐苑小区前期物业管理方案

民乐苑小区前期物业管理方案

各位领导、专家：

我谨代表彭阳县中天物业管理有限责任公司对民乐苑小区即将实施的物业管理计划、措施向各位汇报如下：

一、公司简介

彭阳县中天物业管理有限责任公司于2011年4月在彭阳县工商局注册成立，注册资金50万元，国家三级物业管理资质，具有独立法人资格。目前公司设行政部、财务部、工程维修部、保洁部、安保部和客户服务中心、等六个部门，实行总经理领导下的全员负责制。公司现有员工42人，其中大专以上文化程度3人，管理人员6名，财务人员2人，各类技术人员5人，清洁工作人员20人，保安人员6人。是彭阳县物业行业的新兴力量，是以管理各类中高档物业为主的专业物业管理公司。

二、当地物业市场行情

彭阳县物业市场起步较晚，有专业物业管理企业三家，实施物业管理小区三个。目前整个物业市场呈“四低”局面。一是大部分业主对实施物业管理认识低，“花钱买服务”意识淡薄；二是受当地经济社会发展缓慢影响，物业管理费

1收费标准低；三是物业费收缴率低；四是物业企业从业人员专业素质不高，管理水平偏低。

三、民乐苑小区管理处人员配备情况

管理处下设客户服务中心、工程维修部、安保部、清洁部四个部门，其具体的人员构成如下：

客房服务中心：经理1名，客服人员2名；

财务部：会计、出纳各1名，收费员2名

工程维修部：主管1名，技术人员2名；

安保部：主管1名，秩序维护人员5-8名；

清洁部：主管1名，清洁工12-18名。

管理处服务人员共计：28人

四、具体服务措施及标准

针对目前当地物业市场行情，我公司决定实施“高起点、高标准、高质量”三高物业服务理念。采取切实有效的措施，从卫生保洁、维护、维修、保安这三个业主最基本的需求入手，逐步改变和提高业主对物业公司重要性的认识，进而创造一个良性的物业发展环境。一是卫生保洁方面，对民乐苑小区各楼宇通道每两天清扫一次，每7天清拖一次，楼道扶手每7天清抹一次。室外环境卫生每天清扫一次，小区生活垃圾日产日清。二是维修维护方面，管理处将实施24小值班制度，接受业主报修及投诉，建立并落实服务承诺，零修、急修及时率达到98%以上，返修率控制在1%，并做到随叫随到。有效投诉处理率达到100%。加强设施设备维护管理，制定详细的维护保养计划，使设施设备正常运行，完好率达到98%以上。三是安全保卫方面，尽可能的做到人防与技防相结合，利用监控设备、组织保安巡逻和加强机动车辆、非机动车辆管理等各种措施确保业主人身财产安全，为业主营造一个安全的居住环境。

五、管理达到效果和目标

1、健全财务制度，在收费、财务管理、会计核算、税收等方面严格执行相关规定，每半年向业主和开发公司公开一次财务收支情况。

2、建立完整的业主资料、房屋及共用配套设施档案、房屋及共用配套设施权属清册，各类资料齐全，分类成册，查阅方便。

3、管理处坚持24小时值班制度，受理业主报修和投诉。客户服务中心接受住户报修、求助、建议、询问、质疑、投诉等各类信息，客服人员将各类信息进行分类后，立即通知相关部门处理，客户服务中心负责对处理结果进行跟踪、记录。建立并落实维修服务承诺，零修急修及时率98%以上，返修率低于1%。

4、形成对业主报修、维修、维修回访的管理体系。与之相关的回复、回访制度和处理投诉制度等。及时跟踪、监督服务过程。

5、客户服务中心每季度向住户发放《管理服务意见征询表》，对住户就公司提供服务的满意率进行统计分析并形成分析报告，对合理的建议和意见及时处理。

6、小区主入口和中心区设小区平面示意图，主要路口设有路标，幢、单元、户门标号标志明显。整个小区房屋外观完好、整洁。房屋装饰装修管理过程实施有效，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。同时对空置房进行巡检管理,房屋完好率100%。

7、小区共用设施设备资料齐全，设备运行正常，各种管理制度及操作规程健全，各项工作的实施按规定要求均有记录。专业技术人员和维修人员均持证上岗。小区室外共用管线、管网均按要求统一入地或进入公共管道。排水、排污通畅，井盖完好，公共设备设施完好率98%以上。

8、成立一支训练有素、语言规范、认真负责的秩序维护队伍，实行24小时监控值班及巡逻制度并有明确的岗位职责、培训考核和奖罚制度。小区内机动车辆和非机动车辆管理严格。机动车辆出入采用车辆智能管理系统进行管理，非机动车辆实行换卡制度；停车场停放车辆管理有序，无交通及车辆责任事故发生。

小区设置物业管理系统、视频监控系统、等智能系统进行管理。制定治安、消防等突发事件的应急方案，无刑事、治安责任案件和火灾责任等事故发生。

9、小区内环卫设备设施完善，房屋共用部位清洁，无乱张帖、乱画，无擅自占用公共区域和堆放杂物现象。垃圾日产日清，并定期进行卫生消毒灭杀。

10、小区花草树木长势良好，修剪整齐，无病虫害现象。绿地无改变用途和破坏、践踏、占用现象。

12、合理利用小区会所，设置乒乓球、台球室、条件允许时设置健身房等康乐设施，每年定期组织大型社区文化活动，丰富业主的业余生活。

13、根据小区人口结构特点，计划成立老年协会，开辟老年活动中心。条件成熟时，申请成立小区党支部，充分发挥老党员的模范带头作用，引导其积极参与小区管理。

14、创新成立我县首个物业人民调解委员会，通过多途径、多渠道、多手段有效解决物业管理过程中出现的不稳定、不和谐因素。从而避免物业纠纷、矛盾升级，达到物业管理工作长治久安和有效延长物业管理工作的生命力。

15、小区物管费收缴率维持在95%以上。同时管理处将尝试提供多种便民有偿服务，开展特约维修服务、家政清洁服务、家庭绿化、车辆清洗、体育健身运动、等多种经营项目，为公司实现盈利进行积极的探索。

彭阳县中天物业管理有限责任公司

二O一二年二月九日

第三篇：物业管理小区装饰装修注意事项

小区装饰装修注意事项

亲爱的居民朋友：

您在装饰装修房屋时，一定要遵守《XX小区住宅装修管理规定》，在此，我们再次郑重提醒您千万要注意以下事项：

1、不得改变和损坏房屋的结构、外观和共用设施，不得改变房屋及配套设施的使用功能。

2、允许对住宅楼地面、内墙面、屋顶进行表面装修，不得敲凿原地面，损坏防水层。

3、严禁使用花岗岩、大理石等荷载大的材料。装修后总厚度不得超过20毫米（木地板等轻质材料除外）。

4、一楼不得改动原防盗网大小，必须安装到原位置处。二楼以上（包括二楼）外面不允许安装防盗网，如需安装，可安装在阳台窗户的内侧。

5、不允许对楼顶平台、防护栏做任何改动，不得在楼道堆放任何装饰材料。

6、不得改变厨房、卫生间的结构和功能，禁止抽油烟机排烟污染墙面。

7、外墙面窗户、阳台及玻璃不得做任何改动，以后如有损坏需要更换时，必须保持原样式和颜色，更换窗户时请先与施工单位说明物业要求再订做。

8、严禁改动房屋的梁、柱、板、承重墙，严禁破坏承重结构。

9、不得改动上下水主管道、增设供暖等设施、改变供暖用途等。

10、不得在外墙立面安装遮阳篷和贴、挂、装其他任何影响楼体外面的物品。

11、严禁改动天燃气管道，安装燃气热水器须应燃气公司同意并盖章。

12、不得在房顶安装太阳能热水器、卫生天线，室内安装热水器应确保安全。

13、安装空调需提前到物业办理手续，在物业人员的指导下进行安装，空调主机安装在指定位置，空调支架应选用浅颜色，空调软管从预留孔穿过，空调排水不得污染外墙面。

14、严禁室内装修使用荷载大的材料增砌新墙。

15、装饰垃圾应装袋处理，严禁将装修拆卸的旧家具、旧装饰装修材料扔到楼道和小区院内。严禁将装修垃圾堆放到单元门口或小区草坪中。如需清运，请从房间直接清运至垃圾车并运走。不得由楼上向地下，下水道丢弃装饰装修物品和其他杂物。

16、若发现业主私自往楼下倒放装修垃圾，物业管理人员必须及时通知业主。若业主不及时清运，物业有权安排人员清运，所产生的清运费用，由业主负责，费用从装饰装修押金中扣除。不满一车的装饰装修垃圾，按照一车计算。

17、装修时间规定为：上午8：00至12：00，下午为：14：00至18：00。请装修的业主严格按照装饰装修规定时间进行装饰装修活动，并请业主通知施工人员严格遵守。如施工人员不按照规定时间施工的，物业有权要求业主停止施工。

18、装饰装修注意事项，一式两份，物业和装修业主各持一份，业主阅读完毕后签收并按手印确认。

XX小区物业处

签收业主：

签收时间：

第四篇：省级机关圣苑小区专用房出售办法

中国美术学院“江南国美家园”住房出售办法

“江南国美家园”是我院经省、市政府批准、由我院后勤服务总公司与浙江国美房地产开发有限公司合作代建的房改遗留问题专用房。根据《省直单位自建经济适用住房出售管理办法》（浙直房发[2004]1号）和省政府关于历史遗留问题专用房有关精神制定本办法。

一、售房范围和对象

1、具有杭州市区常住城镇户口的本院正式人事编制的在职教职工、离退休教职工（以院人事处提供的名单为准）无房户，现实物分房建筑面积（含按房改市场价、房改商品价购买的面积）未达到浙政办发[1996]177号文件所规定标准下限：即一般教师、干部、职工60平方米以下（含阳台面积、公摊面积，下同）、中级职称和科级干部70平方米以下、副高职称和处级干部80平方米以下、正高职称和厅局级干部105平方米以下的在职和离退休教职工均可申请购房。现住房为高层、小高层的控制标准下限放宽10平方米。

单身（含离异）教职工购房须在我院工作满五年且年龄35周岁以上（具有博士学位和专门引进的具有硕士学位并具有副高职称以上的教职工可放宽到30周岁）。离异带小孩不受此限。

因学科专业发展需要特殊引进的人才，其未享受过国家福利住房，学院在引进签约时明确承诺解决其住房问题且需特例分（售）房者，由学院人事处按学院特殊人才引进管理办法明确有关事宜后交由分（售）房领导小组落实。

2、原实物分房面积未达到本人职级标准下限但已上市出售或因其他原因无法换购的，不能申请购房。

3、凡已在本市购买过经济房、腾空房、专用房，无论面积是否达标，均不能申请购房。

4、原实物分房面积未达到本人职级标准下限，按2002年4月8日通过的《杭州市房屋拆迁管理条例》规定拆迁时实行货币补偿的，可以参加换购。办理换购时，凭货币补偿协议、原房评估报告，扣除搬家费、过渡费、装修补偿费（当时拆迁合同所约定的费用）后全额交回拆迁住房补偿款。

5、由单位出资按双控标准限定购房单价和面积购买商品房后参加房改的，其实物分房面积按当时出资单位确定的面积认定。由单位资助购买商品房产权直接办给职工的，不能申购专用房。

6、申请人及配偶中有承租公房过户给子女或他人购买的，面积合并计算。凡以申请人及配偶名义购买的房改房，无论是通过什么形式（含过户）取得的，均应按换购办理。父母

与子女都是本校职工，各自计算。

7、离异前原家庭已享受过房改房的，申购专用房时实行换购。如原房已判给对方，无法交房改房一方不能申请。购房申请人本人未享受过实物分房，配偶为离异再婚的，原家庭已购房且离异时原实物分房判给对方的，再婚配偶原已享受过的实物分房面积按1/2计入此次购房享受面积。产权还为经济适用房权证。

8、已经以本人或配偶为户主批地建房的，不能参加购房。以本人或配偶名义作为其中一份额参加过其父母或其他人为户主批地建房的，只要核定其夫妇已享受实物分房的总建筑面积不超过48m2，可以参加购房，核定的面积购房时合并计算。已在所在村享受农居房的，已享受面积按实际分配的面积核定。

9、配偶是离休干部且已去世的我院职工，可选择按本人职级申（换）购，或按以下标准享受：配偶生前为厅级离休干部的按处级职级标准享受，离休是处级及以下职级的，按实际职级享受。

二、售房方法

1、无房直接购买。没有享受过福利房和购买过经济房、腾空房、专用房的教职工可直接申购专用房。

2、有房实行换购。根据省政府“退旧买新”的规定，此次换购“江南国美家园”住房时，必须退还原住房。

（1）凡已参加过房改购房（包括购买安居房、解困房、集资建房等）的教职工，换购时其原住房由学院按换购当年的房改价收购（如有房改市场价、房改商品价和自费扩面的换购时按原价款退还），属安居房等其它类型住房的按个人原支付的价款收购。

（2）易地调入我院的教职工购买专用房时，原房改房（包括安居房、解困房、集资建房等）或经济房交学院，同时提供购房凭据，由学院按原个人支付的价款收购。原房无产权证的在购房地退房后方可购买专用房。

（3）承租公房的教职工，允许退租购买专用房，退出租赁房后属无房的申请无房购买，退出租赁房后另有一套房改房属未达标的可申请换购。（将退出的住房交原产权单位，由收房单位提供退租证明）

（4）军转干部在杭购买的部队房改房（包括安居房、集资建房）已领有“三证”未达标的可参加换购；军转干部承租部队营区内住房的退出承租住房后可申请无房购买；军转干部在杭购买过部队房改房、安居房或参加过部队集资建房未达标但无产权证，以及在杭购买过部队经济房的，不能参加专用房申购。

军转干部在外地购买过房改房（包括安居房、集资建房等）或经济房的按易地调入干部规定执行。无产权证经原部队同意退房的须提供部队房改部门出具的退房证明和退款凭据。

三、住房货币补贴

换购时原房改成本价面积部分的住房补贴由学院负责补给，未达职级标准面积的差额部分的住房补贴仍按现行住房补贴渠道办理。易地调入的教职工和军转干部原住房收购后，原房面积部分住房补贴由学院负责补贴。

发放和申领住房补贴按省直房发[2001]4号文件规定执行。如已领取住房补贴的职工（住房补贴已划入职工个人账户的视作领取），购买住房时重新核定，多领补贴在缴交房款时退还。

四、售房面积标准和价格

教职工购买专用房，可享受专用房价格的面积按照浙政办发[1996]177号文件所规定的标准上限执行，即建筑面积为：一般教师、干部、职工70平方米（含阳台面积、公摊面积，下同）、中级职称和科级干部80平方米、副高职称和处级干部90平方米、正高职称和厅局级干部120平方米。

职级标准部分按专用房价，超出标准部分实行超标商品价。我院“江南国美家园”专用房为高层住宅，按政府规定职级标准上限增加10平方米，按专用房价格结算房价。专用房价格经物价部门核准后执行。

具体售房价格还将根据均价加减楼层、朝向差价确定。

五、售房程序

1、申购登记。个人向学院提出购房申请，如实填报本人资历、实物分房、房改等情况。

2、根据“江南国美家园”所设计户型的实际情况，结合政府关于干部职工住房标准的规定，本次“江南国美家园”按如下原则分类申购：

（1）高级职称、处级和处级以上干部具有申购170 m2以下的所有户型的资格。（2）中级职称、科级干部具有申购130 m2以下的所有户型的资格。（3）初级职称、一般干部和工人具有申购100m2以下的户型的资格。

在分类申购出现较大户型的房源有剩余时，该剩余房源可纳入下一档房源申购。

3、确定申购人。学院对个人填报的情况进行审查、核实后，将申购人现住房和补贴发放情况在学院内进行公示确定购房人后，统一填写《中国美术学院“江南国美家园”换（申）购登记表》，由学院统一报送浙江省省直机关房改办审批。

4、预审排序。省直房改办进行预审，预审后按职务职称对应相应户型面积的住房分类

进行，选房顺序按计分办法计分后由高到低分别排成三队：

第一队：具有申购130m2以上户型资格的所有人员。第二队：具有申购100m2以上户型资格的所有人员。第三队：具有本次分房资格的所有人员。在积分相同的情况下按下列顺序排序： ①厅级离退休老同志优先；

②按厅级（正高）、处级（副高）（含工人编制的高级技师）、科级（中级）（含工人编制的技师和30年以上工龄的工人编制人员）和一般干部职工顺序挑选；

③同级别的先正职后副职，先领导职务后非领导职务；

④同职务的以任职时间排序，任职时间相同的，以参加工作时间排序； ⑤以上条件都相同的以抽签的方式产生先后顺序。

5、领取选房通知和房源信息资料。由学院通知申购人到指定地点领取《选房通知单》和房源信息资料，按时发放给申购人。通知单上明确申购人选房顺序号以及选房时间和地点。

6、选房。申购人按照选房通知规定的时间、地点，按顺序号选房；申购人委托他人选房的，必须出具书面委托书，委托书必须委托人本人签名并加盖部门公章。

选房现场即时公布房源信息，挑选房屋每人限时5分钟。选房的具体操作如下：

①根据第一队的排序先后，进行130m2以上的房源的选房。②根据第二队的排序先后，进行100m2以上的房源的选房。③根据第三队的排序先后，进行其余房源的选房。

7、购房申请。申购人选定住房后，现场领取《购房通知单》、《申请表》等有关表格，在7天内将填好的申购表和需附的材料交学院。已领有杭州市购买经济适用住房准购证的一并上交。

8、购房审批。学院根据购房申请填写《专用房出售价格申报表》报省直房改办审批后，通知购房人前来领取《价格审批表》。

如购房人不符合购房资格的，已挑选的房源由学院收回。

9、签订购房协议。购房人凭《价格审批表》签订购房或换购协议书。换购住房在签约时上缴原房“三证”和房改购房协议书原件。

10、缴交房款。购房人凭专用房购房（换购）协议书及《价格审批表》到学院开具交款收据，并根据协议书规定的缴款时间到学院指定银行办理缴款手续。

购房人一次性交清首付款以外的房款。如需按揭贷款，可根据按揭贷款有关规定申请办理按揭贷款。

11、房款结算。房款结算以测绘面积为准，购房（换购）者按测绘面积在规定时间内与学院办理房款结清手续。

12、住房交付。由学院以书面形式通知购房人，购房人接到通知后在规定时间内到指定地点办理交房手续，并按规定缴纳物业管理等相关费用。

六、旧房收交

换购住房的，在住房交付后半年内，须将原住房腾空交给学院，逾期未交的，以违约作退房处理。

七、产权证处理

按浙直房发[2004]1号文件有关规定办理房屋所有权证。购房人可以委托中介服务机构办理也可以个人自行办理。

八、售房纪律

购买专用房的教职工必须按要求如实填报有关材料，若发现有弄虚作假的，一经查实即取消购房资格。

九、售房服务

“江南国美家园”住房涉及到出售、换购及与之相关的价格、资金回收、产权等诸多问题，具体事务学院拟委托省直房地产服务有限公司办理，学院指派人员予以配合。

十、其他事项

1、本办法仅适用于我院“江南国美家园”住房的出售。

2、职称、职务、年龄、工作年限、婚否等时间结点以本办法下发之日为截止点。

3、本办法由学院校园建设和管理处负责解释。

附件：分房（售房）计分表

中国美术学院 二○○九年六月

第五篇：关于小区物业管理存在的问题及建议

关于小区物业管理存在的问题及建议

随着城镇化、城市化水平的逐步提高，居民小区物业管理已逐渐成为城市化的重要内容，成为城市管理的重要部分，扮演城市管理的重要角色，居民小区物业管理的好坏直接影响城市居民日常生活和社会秩序维护。近几年由于配套政策的不完善、监管机制制度不健全等原因，居民小区物业管理的矛盾纠纷问题越来越突出，诱发的影响社会稳定事件也越来越多，规范居民小区物业管理迫在眉睫。

一、当前小区物业管理存在的突出问题

（一）新旧物业更换矛盾。小区业主认为现有物业管理公司服务水平差、服务不到位，业主拒绝现有物业管理公司继续服务，并另引进其他物业管理公司。因物业管理的巨大利于驱使等原因，现有物业公司不愿退出管理，而新引进的物业管理公司又无法正常开展工作，引发一系列矛盾纠纷问题。

（二）物业管理用房问题。小区物业管理用房产权未明确，小区业主认为物业管理用房产权属小区业主共有，而物业管理公司则认为物业管理用房产权属开发商所有，双方就产权归属问题产生分歧，进而引发业主不愿意缴纳物管费用等诸多问题。

（三）车库管理收费问题。一些小区，因物业管理公司收取车库停车及管理费用，业主认为费用过高或小区车库产权属于业主等不愿意缴纳相关费用，导致业主与物业管理公司多次出现纠纷，引发业主围堵车库等群体性聚集事件，严重影响社会稳定。

（四）大修基金动用问题。物业管理公司进行小区基础设施维修维护时，需动用大修基金，但业主不同意使用大修基金，导致基础设施迟迟不能维修维护的到位，引发业主不满。部分物业管理公司动用大修基金仅仅通过业主委员会统一，未召开业主大会征得业主同意，也引发业主强烈反对等。

二、主要原因分析

（一）政策不完善导致准入门槛过低。由于对物业管理公司资质、准入条件、物业公司引进程序、规范服务标准等政策不完善，导致物业管理公司乱象频出，特别是前期物业存在许多为，多数小区的前期物业由开发商指定或直接安排人员临时成立，既无相关资质，又无管理服务经验，入驻之后以谋取利益为主要目的，引发诸多矛盾隐患。

（二）主管部门监管不到位。小区物业管理缺乏上位领导，没有形成自上而下的监督管理体制机制，加之国土、属地街道及居委会没有认真履行监督职能，没有主动深入小区走访调研收集问题，对物业管理公司前期存在的苗头问题未能及时督促整改落实。

（三）业主及业主委员会内部问题。一些小区业主委员会成员以谋取私利为目的，勾结物业管理公司侵害业主权益；一些小区业主委员会没有按规定程序选举，未能得到大多数业主认可；少数业主因参与业主委员会未能成功等原因，对业主委员会及物业管理公司开展的工作百般刁难阻碍等。

三、工作建议

（一）完善准入及资质管理机制。进一步完善物业管理资质分级管理机制，并严格以资质作为准入门槛，建立物业管理公司综合服务管理平台，在平台上公示物业管理公司资质，开展物业管理公司招标引入等工作，促进物业管理公司入驻规范化、透明化。

（二）建立物业管理责任清单。以《物业管理条例》和《物业服务管理办法》为依托，建立物业管理责任清单，进一步明确国土房管、规划、建设、物价、市政、工商、质监等行政主管部门职能职责，促进各单位履职尽责。

（三）引入调解机制。成立行业调解协会。由国土房管局牵头，推选辖区内有资质的物业管理公司高层人员组建行业调解协会，负责对物业管理行业不规范服务等现象予以纠正，对发生的纠纷问题进行调解处理。建立“四级三方”调解机制，四级：即区级领导小组，区国土房房管局等区级部门和水电气等单位，属地镇街，属地社区。三方“即开发商、物业管理公司、业主委员会或业主代表，小区物业管理纠纷首先由属地社区组织开发商、物业管理公司、业主委员会或业主代表进行调解，调解不成再由属地镇街、区国土房管局等部门和区级领导小组逐级协调。

（四）建立惩戒机制。成立专门的物业管理服务监管部门，受理处理关于物业管理的投诉事项。建立物业管理服务“保证金”制度，所有按程序入驻小区的物业管理公司，每一都必须向物业管理服务监督部门缴纳一定数额的保证金，若当物业管理公司没有发生不规范服务等情况，则年底全额返还保证金，若当物业管理公司存在不规范服务问题，监管部门有权对当保证金进行罚没并降低物管公司资质等级，从而促进物业管理公司规范服务。