紫竹苑高档社区物业接管申请书

第一篇：紫竹苑高档社区物业接管申请书

紫竹苑高档社区物业接管

申 请 书

XXX（单位）：

紫竹苑高档社区项目由公司开发建设。座落于武汉市后湖开发区，地理位置优越，路网发达。本社区占地面积平方米，总建筑面积平方米，其中住宅总建筑面积平方米，商业总建筑面积平方米，机动车停车位个，绿化率为%，小区配套设施完善。紫竹苑高档社区将以其卓越品质、高端的产品、优美的环境为高尚人士塑造一个舒适的居家港湾！

若本人有幸接管紫竹苑高档社区物业管理，将在广大小区业主的全面监督、指导和支持下，全心全意为业主提供优质服务，真正做到物业的保值、增值，使本社区的知名度和美誉度得到提升，最大限度地满足业主对高品质生活的追求，为业主营造一个安心、舒心、放心的生活环境。据此，本人依据贵公司的要求制定出相应可行的管理方案，并通过专业化的管理服务，将紫竹苑高档社区塑造成后湖开发区的亮点，使紫竹苑高档社区的品牌在该项目中得到体现和延伸！

一流的管理和合理的收费

现本人具有相关物业管理资质，同时针对日常管理工作制定了一套科学、完备的管理制度，形成了独有的管理特色。

若本人接管本小区物业管理，收费将严格按照武汉市政府相关文件及开发定位为指导，合理定价、力争使业主享受超值服务。

丰富的物业接管经验

对物业的接管，本人有着丰富的接管经验和一套科学完善的接管程序，特别是财政支持及时到位，人员配置科学合理，物资准备充足，设施设备检查交接细致全面，使业主、开发商、物业管理公司责、权、利明晰，接管过程井然有序，使物业管理工作在最短时间内步入正轨，确保业主生活正常无扰。

若本人接管紫竹苑高档社区物业管理，特别承诺：

1、提供24小时工程人员值班，让业主碰到困难能随时得到我们的援助。

2、小区接管后两年内（在硬件配套达标的情况下）达到“武汉市物业管理示范小区”的标准，三年内达到“湖北省物业管理示范小区”的标准。

3、本人将以“诚信、高效、求实、创新”的方针，本着“全心全意全为您”的服务理念服务于紫竹苑高档社区每位业主。

为此，若本人接管紫竹苑高档社区物业管理，将努力实现以下七大管理目标：

（一）常规管理：除传统意义上楼宇维修养护、清洁绿

化、保安及消防外，还具有配合管理运作的工程咨询、物业咨询、物业功能布局和划分、分期投入使用之衔接，物业管理费行情调研和预测、在确定目标客户群后对管理收费之承受能力及法规之限制、物业租售之推广、智能化服务、保障服务等全面服务。

（二）清洁管理：包括对小区公共部位的清洁，垃圾、废物、排污管道等的清除和污水、雨水的处理，以保持小区的干净整洁。

（三）绿化管理：小区的绿化日常的养护，提供良好的生态环境，并创造条件建立小型花圃，既美化小区环境，又可满足业户的需要。

（四）消防管理：包括对业户物业使用人的消防宣传教育，消防器材、设施的养护，消防力量的组织和管理。

（五）安全管理：包括小区范围内的治安、保卫、巡逻、监控等，并包括排除各种干扰，处理小区内突发事件，保持小区良好的生活环境和秩序。“创一方文明，保一方平安”是我们全体员工肩负的职责与义务，我们将24小时的严密保安服务，实施人防、物防与技防的相结合。人防由监控管理中心统一指挥调度，强调多重结合，白天宽松与夜晚严密相结合，实行多重巡查；物防上通过封闭式的围墙、围栏、内置式防盗窗花等手段提高防范能力，在充分强调人的因素的前提下，以技防为主，运用小区的智能化保安设施，如闭

路电视、红外探头、门禁、巡更点等，结合管理中心的统一管理，确保治安防范的快速反应。

（六）车辆管理：对小区内机动车辆、非机动车辆实施安全管理，疏导与管理车辆进出和停放，维持小区良好的交通秩序。

（七）社区文化建设：社区文化是中国物业管理行业的重要特征。进入21世纪的人们对自身的居住环境已不满足于过去刚刚发展起来的单一的物来管理服务，小区是人们工作八小时以外享受精神文明熏陶的重要场所，所以他们都希望生活在社区文化气息浓厚，富有现代生活品味的环境之中，从而得到高品味人生体验和精神上的满足。因此，对于社区文化建设，凭借多年以来的管理经验，强调以社区成员为中心，尊重业户，相信业户，依靠业户，充分调动业户的积极性，通过富教于乐，循序渐进的社区文化建设，培育社区精神，提高居民的文化素质，整合共享价值观念，增强社区凝聚力和向心力，使物业管理收到事半功倍的功效。我们的目标是使紫竹苑高档社区的文化建设具有代表性、先进性和实用性，使之成为整个文化生活中的一个标志性典范。

特此申请，请审核批准为盼！

紫竹园小区XX号业主XXX

2011年8月24日

第二篇：高档物业预案

高档物业都有几个共同特征:先进的开发理念、完善的规划设计、齐全的社区配套设施、优秀的物业管理。面对一个高品质的物业,物业管理公司应如何不断开发、创新服务项目呢?

一、物业管理公司应将开发服务项目与“关注业主需求”紧密结合起来

随着外部环境的不断完善和人们置业观念的不断改变,房地产消费已日渐成熟,需求也不断增长。作为房地产行业的重要环节,物业管理关注业主需求是做好一切服务工作的根本出发点。不少物业管理公司在服务内容和形式上还局限在法定内容和惯用形式。业主需求是一个变化的过程,房地产行业发展也日新月异,业主对物业管理公司的要求越来越高,不少物业管理公司顺应市场需求,不断开发服务项目,如引入酒店式管理便是服务内容和形式创新的典型案例。

二、物业管理公司应将开发服务项目与地产开发理念有机融合起来

随着楼盘开发的竞争强度在不断增大,产品的同质化现象日益加剧。如何在强手如林的地产市场打开局面并站稳脚跟,同时树立一种新型的居住理念和产品形象,成为众多开发商首先要解决的问题。

目前房地产市场已有一些开发商在注重楼盘整体形象的塑造和内在品质诉求的同时,在开发理念上做了大胆的尝试和创新,如很多开发商将“以人为本”的思想,进行了全新的发挥和深化。他们不仅投入大量资金配备高档设施,更注重客户的感受,就是将“以人为本”具体化和个性化。物业管理公司开发服务项目时,其一切工作同样应积极围绕市场需求,配合地产开发运作,如有的物业管理公司提出了一个与开发理念极为合拍的服务理念——“以爱为本”,在加强基本服务的同时,注重人文、环境的营造,从而将服务理念和开发理念有机地统一结合,树立了物业项目与物业管理服务共同的品牌形象。

三、物业管理公司应将开发服务项目与地产开发设计理念有机融合起来

现代人买房,不但看户型、看装修,也特别看重物业的规划、绿化等环境设施。作为高档物业的开发商,在开发设计上都会有准确的定位,在开发理念上注重以人为本,根据人的行为规律和物业的功能进行规划布局;按照人体工程学的原则,设计房型;从人的身体和心理健康要求出发建造房屋。

物业管理企业在工作中应准确把握这一定位,始终将开发设计理念融入到物业服务的各个细节中,努力打造拥有完美服务品质的家园,体现出对居住者无微不至的关怀。

四、物业管理公司应将开发服务项目与企业形象识别系统创建有机融合起来

各个企业都有自己的形象,树立具有服务特色的企业形象是每个企业追求的目标。企业形象包括理念、行为、视觉三个方面,这是营造服务形象的基础,也是物业管理公司的生存之道。在开发、创新物业服务项目时,物业管理公司就应该根据自身特点导入 CIS(企业形象识别系统),包括理念识别(MI)、行为识别(BI)、视觉识别(VO)。其中,理念识别包括物业管理企业的管理理念、经营方针、道德观念、价值观念等;行为识别包括员工的言语规范、行为规范等;视觉识别包括企业标志、基本色、基本字等基本要素和应用要素。目前很多物业管理公司建立了“以人为本”的理念识别系统,在企业内部以员工为本;在物业服务上以业主为本。开发、创新服务项目时从内、外部同时贯彻了企业的形象识别系统理念。

五、物业管理公司应将开发服务项目与区域文化建设有机融合起来

建筑外表是可以被“克隆”的,但社区文化是无法“克隆”的。一个高档社区物业的真正魅力往往不在于楼盘的外表,而在于社区有没有文化底蕴。没有文化底蕴的社区就如同一个人失去了精神、失去了生命力。这也是高档物业必备的条件之一。通过社区文化建设的服务开发,可以增强住户对居住区的归属感,可以架起小区文明的“桥梁”。物业管理可以通过优质服务、文明家庭、文明居住区等系列社区活动,将居民的实际利益、思想感情与住区文明的“桥梁”建立起来。让小区内各种职业、性格的住户形成一条以居住区为依托、共同为居民服务、发挥各自功能的“纽带”,通过建立良好的社区秩序,促进居民身心健康和文明素质的提高,形成奉献爱心、尊老爱幼的良好社会风气。

通过社区文化建设,有助于物业管理企业锻造品牌与核心竞争力。社区文化活动的组织,对于提高小区的档次、形成小区的格调均有重要作用。“物以类聚,人以群分”,只有形成高档次、高格调的小区文化氛围,才有可能吸引高层次的业主,才能真正成为高档物业。而拥有高层次和高品位的人群,既是强有力的潜在消费群,同时又可以提高小区的格调,起到良性循环的作用。

六、物业管理公司应将开发服务项目与探索三种模式有机融合起来

“管家”服务模式:目前物业管理业内流行“保姆”服务模式,其特点是被动式服务。这与国际标准有较大差距。在对业主服务上,应推行“主动关注业主需求,利用社会资源,全方位提供服务,最大限度满足业主需求”、“物业管理公司不仅要做社区的大管家,还要做业主的小管家,更要做企业的好管家”这样一种管家服务模式。

细节管理模式:目前由于物业管理从业人员入门门槛较低,人员素质参差不齐,能力有高有低,再加上物业管理和服务基本上是一对一的、面对面的,不同智商和能力的人给业主在服务和管理上带来不同的感觉。因此细节是决定业主满意度的重要因素,建立细节管理模式是促成物业管理水平上台阶的重要手段。

资源共享模式:目前的物业管理公司大都采用大而细、小而全的管理模式,不论多大的管理项目,工程、绿化、保洁、办公人员配置齐全,浪费了大量的人力、物力。这不符合物业管理社会化、专业化的特点。在先进国家,物业管理的专业化分工很细,大部分服务项目采取专业性外包,而外包的成本同比降低 20 %。随着业主服务需求的不断扩大,单靠物业管理公司的力量无法满足业主需求,这就需要物业管理公司探索资源共享模式,为业主提供更周到、更专业的服务。

第三篇：物业项目接管

工程项目竣工之后，验收机构应以批准的设计任务书、设计文件、施工图纸、设备说明书、现行施工技术验收规范、上级领导机关下发的有关建设文件，以及国外引进技术或成套设备 的合同文件和国外提供的设计文件等资料，作为验收的依据进行验收。

由于建筑工程项目的性质不同、行业不同，其竣工验收的标准也不同。民用住宅验收的一般 标准如下：

(1)工程项目按设计图纸建成，所有粉刷、装修作业全部施工完毕。

(2)所有该项目的设备均已按设计规定全部落位安装完毕，并且起动、运转正常，能满足使 用要求，如电梯、灭火装置、采暖通风装置等均已落位，并能正常起动。

(3)上下水道铺设完毕，所有管道及沟道无梗阻、滴漏、渗漏现象，供水正常、排水通畅。照明及动力用电的工作回路结构清晰，控制操作方便，有过载和短路防护装置。卫生设备安 装齐全，使用灵活方便，其他公用设施均完好。

(4)建筑物四周2米之内的场地平整，由于本项目施工所造成的障碍物均已清除。

(5)整个工程经按现行施工技术验收规范进行检验后，均达到合格标准以上。

经正式验收合格后的物业应迅速办理固定资产交付使用的转帐手续，并移交与建设项目有关 的所有技术资料。

验收程序

1原有房屋接管验收程序

(1)移交人书面提请接管单位接管验收；

(2)接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核，对具备条件的，应在15日内签 发验收通知并约定验收时间；

(3)接管验收单位同移交人对原有房屋的质量与使用问题进行检验；

(4)对检验中发现的危损问题，按危险和损坏问题的处理办法处理；

(5)交接双方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物，核实房屋使用状况；

(6)经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件，办理房屋所有 权转称登记(若无产权转移，则无须办理)。

2、新建房屋接管验收程序。

(1)建设单位书面提请接管单位验收；

(2)接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核，对具备条件的，应在15日内签 发验收通知并约定验收时间；

(3)接管单位会同建设单位对物业的质量与使用功能进行检验；

(4)对验收中发生的问题，按质量问题处理办法办理；

(5)经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签署发接管文件。

3、住宅小区综合验收程序

①住宅小区建设项目全部竣工后，开发建设单位应当向城市人民政府建设行政主管部门提出 住宅小区综合竣工验收申请报告并附本办法第六条规定的文件资料；

②城市人民政府建设行政主管部门在接到住宅小区竣工综合验收申请报告和有关资料一个月 内，应当组成由城建(包括市政工程、公用事业、园林绿化、环

境卫生)、规划、房地产、工 程质量监督等有关部门及住宅小区经营管理单位参加的综合验收小组；

③综合验收小组应当审阅有关验收资料，听取开发建设单位汇报情况，进行现场检查，对住 宅小区建设、管理的情况进行全面鉴定评价，提出验收意见并向城市人民政府建设行政主管 部门提交住宅小区竣工综合验收报告；

④城市人民政府建设行政主管部门对综合验收报告进行审查。综合验收报告审查合格后，开 发建设单位方可将房屋和有关设施办理交付使用手续。

验收合格并已办理交付使用手续的住宅小区，开发建设单位不再承担工程增建、改建费用。

物业接管验收应提交的资料

1、原有房屋接管验收应检索提交的资料。

(1)产权资料

①房屋所有权证；

②土地使用权证；

③有关司法、公证文书和协议；

④房屋分户使用清册；

⑤房屋设备及定、附着物清册。

(2)技术资料

①房地产平面图；

②房屋分间平面图；

③房屋及设备技术资料。

2、新建房屋接管验收应提交的资料。

(1)产权资料

①项目批准文件；

②用地批准文件；

③建筑执照；

④拆迁安置资料。

(2)技术资料

1)竣工图——包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；

2)地质勘察报告；

3)工程合同及开、竣工报告；

4)工程预决算；

5)图纸会审记录；

6)工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)；

7)隐蔽工程验收签证；

8)沉降观察记录；

9)竣工验收证明书；

10)钢材、水泥等主要材料的质量保证书；

11)新材料、新配件的鉴定合格证书；

12)水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；

13)砂浆、混凝土试块试压报告；

14)供水、供暖的试压报告。

物业移交

在完成了物业验收之后，所有物业连同设备就移交给物业管理公司。验收没有问题的设备在 验收签字的同时就可予以移交。

物业要直接移交给物业管理公司，原因是物业在完成验收之后，就进入了使用阶段，而使用 管理是由物业管理公司来进行的，加之物业管理公司参与了施工监理和工程验收，只有它才 对各种情况十分清楚，而且早已为投入使用作了各种准备，包括各种岗位培训，甚至模拟操 作等。

物业要移交给物业管理公司的另一个原因在于，即使是由发展商或代理商售出的物业，当其 向业主移交时，移交者必须是物业管理公司，因为物业向业主的移交就是物业管理公司和业 主共同管理、相互监督的开始，移交过程中就有许多与管理有关的程序需要完成，如签订居 住管理公约，预交水电费押金，领取《物业管理手册》，知会管理条例等。这就像造好的机 车在投入运行时必须令其驶入正轨，如果一开始就出了轨，即使你有能力再使之上轨，毕竟 要花许多人力和财力。

物业管理公司在接受移交时必须有全体专业人员参加，才能作最后的验收确认，尤其是要查 对责成返工的工程是否保证质量地完成了。

交接双方的责任

1、为尽快发挥投资效益，建设单位应按接管验收应具备的条件和应检索提交的资料提前做 好 房屋交验准备，房屋竣工后，及时提出接管验收申请。按管单位应在15日内审核完毕，及时 签发验收通知并约定时间验收，经检验符合要求，接管单位应在7日内签署验收合格凭证，并应及时签发接管文件。未经接管的新建房屋一律不得分配使用。

2、接管验收时，交接双方均应严格按照标准执行。验收不合格时，双方协议处理办法，并 商定时间复验，建设单位应按约返修合格，组织复验。

3、房屋接管交付使用后，如发生隐蔽性的重大质量事故，应由接管单位会同建设单位，共同 分析研究，查明原因，如属设计、施工、材料的原因应由建设单位负责处理，如属使用不当，管理不善的原因，则应由接管单位负责处理。

4、新建房屋从验收之日起，应执行建筑工程保修的有关规定，由建设单位负责保修，并向 接 管单位预付保修保证金。接管单位在需要时用于代修。保修期满，按实计算，也可以在验收 接管时，双方达成协议。建设单位一次性拨付保修费用，由接管单位负责保修。

5、新建房屋一经接管，建设单位应负责在三个月内组织办理承租手续，逾期不办，应承担 因房屋空置而产生的经济损失和事故责任。

接管物业的善后问题

房屋竣工后，物业管理管理公司要与建设单位办理物业移交手续。在移交验收中，如果发现 物业质量和设计问题，以及其它遗留问题，应及时提请开发建设单位和施工单位解决。

物业管理公司也可以代理开发建设单位和施工单位在保修期内的保修责任，并按规定使用委 托方提供的保修款。

由于开发建设单位租售原因造成移交后出现空置房屋，其管理服务费用由开发建设单位承担。

办理移交手续时，物业管理公司有权向开发建设单位索取以下与物业管理有关的书面资料： 工程建设资料、各类房屋清单、出售房屋的产权范围或成本核算清单、住宅区公用设施、设 备及公共场地清单、住宅区未完工的房屋、公用设施、设备及公共场地的竣工日期、商业用 房及其它可以用于经营的公用设施、设备和场地清单等。

竣工验收后的物业保修

一、保修的范围

竣工验收后的物业，在规定的保修期内，因施工造成的质量事故和质量缺陷，应按照建设部 1984年3月3日制定的《建筑工程保修办法(试行)》的规定进行保修。

各种建筑物、构筑物和设备安装工程的保修范围如下：

(1)屋面漏雨；

(2)烟道、排气孔道、风道不通；

(3)室内地坪空鼓、开裂、起砂、面砖松动，有防水要求的地面漏水；

(4)内外墙及顶棚抹灰、面砖、墙线、油漆等饰面脱落，墙面浆活起碱脱皮；

(5)门窗开关不灵或缝隙超过规范规定；

(6)厕所、厨房、盥洗室地面泛水、倒坡积水；

(7)外墙外漏水、阳台积水；

(8)水塔、水池、有防水要求的地下室漏水；

(9)室内上下水、供热系统管道漏水、漏气，暖气不热，电器、电线漏电，照明灯具坠落；)

(10)室外上下管道漏水、堵塞，小区道路沉陷；

(11)钢、钢筋混凝土、砖石砌体及其他承重结构变形、裂缝超过国家规范和设计要求。

二、保修期限

保修期限自移交手续办理完之日起计算，根据《保修办法》下列各类工程的保修期。

(1)民用与公共建筑、一般工业建筑、构筑物的土建工程为1年；

(2)建筑物的照明电气、上下水管线安装工程为6个月；

(3)建筑物的供热、供冷系统为一个采暖、供冷期；

(4)室外的上下水和小区道路为1年；

(5)工业建筑的设备、电气、仪表、工艺管线和有特殊要求的工程，其保修内容和期限，由 使用单位和施工单位在合同中规定。

第四节 接管验收注意事项

一、物业管理企业自身的注意事项

物业的接管验收是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的重要环节。物业管理企业通 过接管验收，即由对物业的前期管理转入到对物业的实体管理之中。因此，为确保今后物业 管理工作能顺利开展，物业管理企业在接管验收时应注意以下几个方面：

1、物业管理企业应选派素质好、业务精、对工作认真负责的管理人员及技术人员参加验收 工作。

2、物业管理企业既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。

3、接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。

4、落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定，由开发商负责保修，向物业管理 企业交付保修保证金，或由物业管理企业负责保修，开发商一次性拨付保修费用。

5、开发商应向物业管理企业移交整套图纸资料，包括产权资料和技术资料。

6、物业管理企业接受的只是对物业的经营管理权以及政府赋予的有关权利。

7、接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收后合格凭证，签发接管文件。

当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即完成。

二、物业管理企业外部的注意事项

1、接管不规范，验收不合格。虽然国家或地方颁布了接管验收方面的一些规范，但实际操 作 过程中常常不能严格执行。之所以会在接管验收中出现滥用职权的腐败现象主要原因就是接 管主体没有完全进入市场，没有真正界定清楚交接双方的权、责。即使接管后出现质量问题 或发生事故，往往也不是责任方承担，而是通过更高层次的协调，各方平担风险和责任。近几年，建设量非常大，伴之而来的是大量的有质量问题的物业，各种事故频频发生。开发或 建筑企业的这种短期行为已造成了极大的浪费。同时，由于接管验收的不规范，有时会造成 管理公司与开发或建筑企业之间的纠纷，最终受害的可能还是使用者。

2、物业的接管验收牵涉到新旧体制的转移，规范难度较大。计划体制下的房屋管理模式仍 带 有相当的普遍性，其机制的转换需要一个相当长的时期，无论是外部环境，还是内部素质都 有待在实践中逐步改善。一些物业管理公司是在原房管部门基础上成立的，虽然牌子换了，但实质内容没变，接管验收免不了老一套。按公司法新成立的一些物业管理公司，在接管验 收的规范化方面走得比较快，做了一些有益的探索。

3、缺乏统一的接管验收合同文本。接管验收合同订立的内容可随物业的情况或其他条件的 不 同而有所不同，但其基本内容，基本要求与基本形式应该有一个标准。现在一些地区制定了 一些标准合同文本，但大多都不成熟。有些地区完全由交接双方自己拟定合同事项，难免会 出现矛盾或事后的纠纷。而且这样做一方面增加了交接工作量，另一方面也不便于合同的管 理。

显然，物业的接管验收中的问题不仅是上述几方面，还有像监管职能不到位，消费者利益考 虑较少等问题也需要引起重视。

签于物业接管验收中存在的问题，应注意抓好以下几方面工作：

①进一步完善接管验收的政策法规，文本体系，为规范交接行为创造条件。

②切实做到政企分开，转变政府职能，把物业管理公司推向市场，推进物业管理市场化。

接管合同概述及标准合同样本

一、合同的概述

(一)物业管理合同的特征

1、物业管理公司以业主或业主委员会的名义和费用处理委托事务。因此，物业管理公司因 处 理委托事务(如房屋维修、设备保养、治安保卫、消防安全、清洁卫生、园庭绿化等)所支出 的必要费用，应由业主承担。

2、物业管理合同是有偿的。也就是说，业主不但要支付物业管理公司在处理委托事务中的 必要费用，还应支付物业管理公司一定的酬金。

3、物业管理合同的订立是以当事人相互信任为前提的。任何一方通过利诱、欺诈、蒙骗等 手段签订的合同，一经查实，可依法起诉，直至解除合同关系。

4、物业管理合同的内容必须是合法的，应体现当事人双方的权利、义务的平等与一致，并 不得与现行物业管理法规相抵触，否则，合同将不受法律保护。

5、物业管理合同既是诺成性合同又是双务合同。物业管理合同自双方达成协议时成立，故 为诺成性合同；委托人和受托人双方都负有义务，故为双务合同。

(二)物业管理合同的主要内容

物业管理合同应当载明下列主要内容：

1、委托方和受托方的名称、住所；

2、物业管理区域的范围和管理项目；

3、物业管理服务的事项；

4、物业管理服务的要求和标准；

5、物业管理服务的费用；

6、物业管理服务的期限；

7、违约责任；

8、合同终止和解除的约定；

9、当事人双方约定的其他事项。

物业管理合同中当事人应当约定的物业管理服务事项包括：(1)物业共用部位共用设备的使 用管理、维修和更新；(2)物业管理区域内公共设施的使用管理、维修和更新；(3)电梯、水 泵等房屋设备的运行服务；(4)保洁服务；(5)保安服务；(6)物业维修、更新费用的帐务管 理；(7)物业档案资料保管。

物业管理合同除了应当约定的管理服务事项外，还可以约定下列服务事项：(1)业主或使用 人的自用部位和自用设备的维修、更新；(2)业主或业主委员会委托的其他物业管理服务事 项。

第四篇：物业接管计划书

物业接管计划书

尊敬的公司领导：

承蒙群恒房地产公司领导的信任，将群恒灵秀苑玉秀苑这个品牌交由我们来进行物业服务，深感荣幸的同时也清楚其责任重大。

物业服务是顺应房地产综合开发的发展而派生出来的产物，它作为房地产商品的消费环节，是房地产综合开发的延续和完善。群恒灵秀苑、玉秀苑项目作为公司的品牌之作，凝聚了群恒人的辛勤和汗水，是公司的智慧结晶。高品质的居住社区，需要高水平的物业服务与之相配套。追求舒适、安宁、祥和、优雅的居家环境和便捷的生活、商务、学习空间，也已经成为21世纪现代城市人物质文明和精神文明的基本标志，也是群恒灵秀苑项目的物业服务锁必须到达的基本要求。以下是接管此项目前的工作计划书，不足之处敬请指教。

一、群恒灵秀苑、玉秀苑概况：

“群恒灵秀苑、玉秀苑”，小区以多层住宅为主，配有较高价值的店面，其中玉秀苑占据新城区“黄金点”，交通便捷，是居家置业的理想物业。美丽的社区，更需要“阳光物业”这样较耐心、细致、负责任的物业公司去用心呵护。

二、公司接管后将采取的管理档次及服务标准 其服务标准如下：

（一）建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，及时处理并有回访记录。

（二）定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理建议及时整改。满意率达95%以上。

（三）建立落实维修承诺制，零修急修及时率100%，返修率不高于1%。

（四）每半年公开一次物业管理服务费用收支情况。

（五）物业档案、业主楼案、设备设施档案齐全。

（六）常规性公共服务

1、房屋管理及维修养护

（1）栋号、楼层、房号等标志明显，设立引路方向平面图。

（2）物业外观完好、整洁、外墙无脱落，无乱贴、乱涂、乱画现象。

（3）阳台封闭、空调安装统一。

2、共用设备管理，保证设备与机房环境整洁，设备良好，定期保养无事故隐患。

（1）供电系统。保证正常供电，与电力部门取得联系，停电提前1天通知用户，电梯备用应急发电机可随时起用。接地电阻每3年检测1次。

（2）弱电系统。保证系统正常工作。故障及时排除。

（3）消防系统。24小时值班；设备设施齐全、完好无损，可随时起用；组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人；消防疏散通道畅通；保证无火灾安全隐患。

（4）给排水系统。每半年清洗水池1次，保证水质符合国家标准；水池、水泵周围清洁卫生，无二次污染；与水利部门取得联系，停水提前1天通知；消防泵每月进行1次操作，每年进行1次全面检查；排水系统通畅，汛期道路无积水，地下车场、车库、设备房无积水、侵泡发生；遇有事故，维修人员在20分钟内到达现场抢修，并无长时间停水；制有应急处理方案。

3、共用设施管理。共用配套服务设施完好，道路、楼道等公共照明完好，道路通畅，路面平坦。

4、保安及车辆管理。

（1）专业保安队伍，24小时值班及巡逻，保安文明执勤，言语规范，处理突发事件。

（2）出入车辆有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。

（3）车辆出入管理严格，有登记。

（4）地下停车场停放整齐，场地整洁。

（5）危及人身安全处设有明显标志和防范措施。

（6）联系群众，搞好群防群治。

（7）在公安派出所指导下搞好治安管理。

5、环境卫生管理。做到定人、定地点、定时间、定任务、定质量。

（1）环卫设施完备。

（2）实行标准化清扫保洁。

（3）垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。

（4）共用部位保持清洁，无乱贴、乱画现象，楼梯、扶栏、天台、屋面等保持洁净，共用场地无纸屑、烟头等废弃物。

（5）做好环卫宣传工作，提高人的清洁卫生意识。

6、绿化管理

（1）绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。

（2）花草树木修剪整齐美观，无病虫害，无折损。

（3）绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。

（4）绿化完好率达到95%以上。

7、室内装饰装修管理。全过程监控，保证房屋的整体性，抗震性和结构安全。

（1）受理本小区二次装修咨询与审批。

（2）所有装修人员到管理处办理出入证。

8、房屋租售管理。

（1）督促外来人员在三天内办理《暂住证》手续。

（2）配合派出所、居委会对小区内租户、流动人员的调查，并登记在册，确保小区的生活安全。

9、社区文化

（1）设立学习宣传园地，开展健康向上的活动。

（2）制有居民精神文明建设公约。

（3）配合街道办事处、居委会、派出所开展各项工作。

（4）业主满意率95%以上。

三、拟采取的管理方式

“对物业进行严格管理，为业主、开发商提供优质服务”为根本理念，规范化管理，贴心服务，铸造寻甸品牌物业公司的信誉与形象。

（一）标准化管理

物业管理涉及面广，一般住用户对物业管理服务内容、标准、档次很难进行全面了解，业主对服务质量与收费关系的误解是当前物业公司与业主关系僵化的一个主要原因。房屋及设备保养不及时、日常管理松懈、随意是物业管理水平低下、业主怨声载道的根本原因。本人计划接管后从项目前期管理、入伙、装修、房屋维修与养护、给排水及电气设备管理、消防、安全、保洁、绿化以及便民服务，均实施全面的、标准化质量管理，使本公司物业管理行为向规范化靠拢，在内部管理上自律、制度上创新，以达到管理严格有序、服务质量高的管理目标，使业主满意、开发商放心、信誉度得到提高。

（二）沟通服务至上

组织、沟通、协调能力是物管企业的一项不可或缺的重要素质，具备这项素质，工作中的各项矛盾往往可以大事化小、小事化无；反之，则误会重重，隔阂加深。目前大多数物业公司受投诉主要在于沟通不畅所致。为此，本人计划专门设置业主联络处，通过礼貌走访、接待业主投诉、较好解决业主提出的问题（合理要求）、答复业主疑问、设置业主交流箱、公示栏、宣传栏等方式，发展与业主的良好关系。同时，鉴于物业管理是一项具体、繁琐的业务，公司要求管理人员亲力亲为，实行走动式管理，亲临服务一线，直接了解业主需求，认真负责，讲道德，重诚实，对业主有求必应，保证服务质量。凡是业主对入伙交房时提出的涉及与开发商有关的问题，我们将利用规范物业公司的耐心、亲切的服务优势对业主进行沟通、疏导和抚慰，有效化解部分业主似懂非懂的怨气、误解或投诉，并按物业管理的规范要求登记下来，书面呈报开发商。绝对禁止加剧业主与开发商、开发商与物业公司、物业公司与业主之间错综复杂矛盾的做法与行为。

（三）缔造亲善的社区文化

创造一个和谐、文明、舒适、优美的生活与工作环境是我们与业主的共同愿望。因此，本人以为提倡文明、礼貌、亲善的社区文化，与业主共建共荣、友好相处、相互信任，主导公司员工发展与业主、派出所、社区居民委员会以及政府部门的友好协作关系。不论员工在工作期间或在工作区域之外，业主或员工的难处是否关系到本人，都要热心助人、温善相待，主动构架良好的人际关系，为小区、为业主、为自己、为这个物欲横流的社会开辟一方文明的净土。

四、公司物业目前存在问题及解决办法

自群恒物业成立并接管灵秀苑后，小区治安、保洁、维修以及车辆停放、占用公用空间等问题在公司员工共同努力下，取得一定的成绩，但也有不足之处，根据灵秀苑目前情况，如：外来车辆停放、业主电瓶车充电、可视对讲维修慢、网络等线路未串通、业主无理的要求等问题。在这些方面，给业主造成不便的同时，也影响了业主对物业公司的信任。在此本人认为，从玉秀苑开始,进行一次性投资，实行统一的智能化管理，进出小区业主车辆发放IC智能卡，智能卡与物业服务费用挂钩，方便车辆停放管理与物业费用收取问题。保安人员服装统一穿戴，工作牌区分明显。另划分合适的地点、位置作为业主电瓶车、自行车的临时停放点、及时串接电源，方便业主为车辆进行充电，也有效防止小区车辆停放混乱，充电难的问题，同时也方便我公司保安人员的巡检。对于小区弱电方面、线路未通等情况，我们在玉秀苑串线过程中全面介入，熟悉小区弱电线路，水道管网分布及走向，方便以后为业主服务。

五、物业管理所配置的人力、物力资源

（一）人员设置。

根据所确定的管理档次及实地需要，本人决定 “群恒灵秀苑、玉秀苑”管理处拟设置工作人员30人。

职位

人数

负责内容

管理人员及业主联络人员

3人

负责日常接待、管理、业主沟通

财务、会计人员

2人

负责所有费用支出记录、收取

工程人员

2人

负责设备、设施维修、保养

保洁人员

5人

负责小区日常保洁、绿化

保安人员

18人

负责岗亭、车辆出入、巡逻

（二）费用支出简要分析：

人员

人数

待遇/月/元

支出/年

管理人员及业主联络人员

3人

X

1800

X

64800 财务人员

2人

X

1500

X

36000

工程人员

2人

X

1500

X

36000

保洁人员

5人

X

1000

X

60000

保安人员

18人

X

1500

X

259200 保安人员伙食费

18人

X

450

X

97200

工伤险

（合计）30人

X

200

6000 办公物品消耗：

6000 保洁物品消耗：

6000 维修物品消耗：

12000 垃圾清运费：

14133 水电费：

10000 电梯维护费：

8部X4000/年

32000 支出总费用：

639333元（注：以上费用为初步估算，员工加班、过节费用以及小区日常特殊情况支出费用未算入其内。）

我真诚希望并承诺在我对小区接管后的服务过程中，以“服务第一、盈利第二”的服务理念使业主和住户能充分享受到物业管理所带来的方便、温馨和周到的服务，使“群恒灵秀苑、玉秀苑”物业持续升值，为住户营造一个安全、整洁、优美、方便的阳光社区，提升生活品质，实现业主、开发商、物业公司和谐、多赢的经营目标。我衷心的希望通过我们的不断沟通和携手努力，共同来打造和维护企业品牌，使自身能够得到提升和发展。成为开发商的好参谋、好帮手、好朋友。降低开发商的建设成本,促进楼盘的销售。全身心为业主服务,成为业主的好保姆、好管家、好朋友。

第五篇：物业接管验收

集中检查，是建设方向物业企业移交前由物业公司组织的，从客户使用和物业服务角度，主要对空鼓裂纹、门窗、给排水、房间尺寸、设备安装、成品保护、使用功能等项目进行检验。

可分为户内和公共区域两种，根据建设进度户内检验一般在交房日前4-5个月具备检验条件。

公共区域按配电、给排水、环境、弱电、消防等专业根据工程进度分部分项开展。本章节主要讲解室内检查。

◆目的：（1）提高一次交房成功率。（2）减少交房后客户报事量和磨合期物业返修工作量。

2、集中检查流程（1）确定检查时间

项目部与物业技术部或管理处确定，一般在交房前4-5个月。物管师商学院【微信号：wuyeguanlishi】整理.（2）启动会确定项目部、物业检查整改联系人，检查标准、返修流程向施工单位、监理交底。（3）制定计划根据预验房时间、施工进度制定检查计划，在预验房前完成检查整改。

（4）检查准备人员、工具、记录资料筹备（记录表洋房每单元、高层每10层制定成册）、检查培训。

（5）检查 物业工程负责人组织员工进行检查，分片区负责制。

（6）记录反馈原始资料物业保存，复印件当天或次日由总包在物业签字领取，分发到各分包单位整改。

（7）整改各分包单位接到检查记录表进行整改。（8）复检

整改结束，监理进行检查，合格通知物业复检。（9）资料维护物业工程负责人指定专人对计划、检查，整改资料进行维护。

附件：《集中检查启动会指南.doc》

3、集中检查计划根据项目进度制定检查计划，在业主开放日前完成检查整改，检查项目必须是全检，而不是抽检。参加人员对于检验标准的掌握是提高工作质量的基础和保证。户内检查每小组一般每工作日能完成xx户的检验。附件：《集中检查计划表.xls》

《集中检查工作量参考.doc》《集中检查内容.xls》 《户内检查记录表.》

4、集中检查工具

（1）压力实验工具（俗称手动加压泵）

（2）游标卡尺（3）激光测距仪

（4）投线仪

（6）塞尺（5）红外线多线墨线仪

（7）两米尺

（8）卷尺（9）角尺

（10）空鼓锤

（11）记号笔（12）兆欧表

（13）钳型万用表

5、集中检查标准（1）房间及公共部位空间尺寸

房间内墙面之间净距极差20mm以内 l净高偏差值-20mm以内，极差在20mm以内 l非矩形的主要功能房间内墙净距差可不做检查。

（2）现浇楼板厚度及裂缝板厚应符合设计要求，偏差符合施工质量验收规范； 现浇楼板不应有可见的裂纹。

（3）门窗检查门窗开启灵活、关闭严密、无倒翘；推拉窗有防脱落措施 l进户门开启方向符合设计要求。橡胶密封条、毛毡密封条完好；玻璃密封条与玻璃、玻璃槽口接触紧密、平整。有排水口的门窗、排水口畅通；排水口数量符合设计要求。

（4）墙面、地面和顶棚抹灰与基层粘结牢固、无脱落、空鼓；抹灰层无爆灰和裂缝 l免抹灰工艺顶棚不应有可见裂缝。

抹灰层之间、与基层之间粘结牢固、无空鼓；抹灰层无爆灰和裂缝；孔洞、槽、盒周围抹灰表面整齐、光滑；管道后面抹灰表面平整。

（5）防水工程无面不应有滲漏、积水；天沟、泛水、变形缝构造符合设计要求。

有防水要求房间、阳台无滲漏、排水坡向正确、排水畅通无倒泛水和积水；

外墙无滲漏；外窗无滲漏。

注：其余方面略

6、集中检查方法（1）房间及公共部位空间尺寸门窗检查

（2）（3）墙面、地面和顶棚 两米尺检测墙面垂直度： 红外线多线墨线仪检测室内阴角垂直度：

角尺检测阳角：检查空鼓裂纹：检查阳台阴角（注意阴阳角较多处，客户关注较多）：

检查室内标示（给排水管、管线预留孔洞、强弱电线盒、开关、插座等均应做相应的标示）： 检查天棚平整度（顶面检查时，应检查平整度，空鼓、裂纹，顶面有弱电进户接线盒的应作全面检查，避免漏装。）：

地面检查（平整度误差不大于2mm，地面面层与下一层应结合牢固，无空鼓，无裂缝、脱皮、麻面、起砂等缺陷。）：

（4）防水工程检查烟道、外墙、门窗漏水（门窗、外墙、烟道等渗水，应在长时间下雨或大雨时检查，如未下雨，则采用淋水的方式进行。）：（5）玻璃安装工程阳台玻璃栏板材质及栏杆高度检查（高度不低于1.05米；应使用安全玻璃的部位不得使用非安全玻璃；护栏玻璃应使用公称厚度不小于12㎜的钢化玻璃或钢化夹层玻璃；当玻璃临空高度达到5m及以上时，应使用钢化夹层玻璃。）：室内护窗栏杆高度检查和施工工艺（不低于900㎜；焊接牢固、无毛刺无晃动，漆作工艺好、无色差、无明显焊点、检测铝合金门限位器设置和成品保护等情况|（铝合金无倒翘无明显划伤（长度不得大于100㎜）凹陷，胶条无脱落，边框封口胶应密实平整；平开窗锁钩风撑安装稳固使用灵无明显划痕。纵向栏杆之间净间距不大于110mm）：活。）： 窗户检查（开启性能：窗扇应开启灵活、关闭严密，无倒翘；推拉窗应有防止脱落的措施。）：

（7）建筑给排水工程：除分户检验要求检查事项外，应作支管排水坡度检查、通球试验、灌水试验、给水管道压力试验

检查水井水表设置情况（安装平稳牢固、无渗漏、表前防盗阀、表后截止阀或球阀；水表牌号应与户位号一致。）：

户内给水管检查（户内总水阀和装修水龙头安装到位、开启灵活、排污管道灌水实验（管道、配件等接口严无渗漏 ；阀门高度离地800㎜。）：

密，无渗漏；管道畅通。）：

道的最底部的污水井。）：

排污管道通球实验（球能从测试点被水冲至被测管给水管道支架稳固性（给水管应安装应平整牢固，支架间距参照规范择录。）：给排水管顺直度检查（排水管道应安装规范，每层必须装伸缩套管、隔2-3层应设置清扫口、顺直度采用红外线多线墨线仪进行测试。）：

给排水管顺直度检查（给水管应安装应平整牢固，Φ32PPR横管间隔0.8米必须安装支架。）：地漏检查（地漏型式符合设计要求，水封深度不小于50㎜；存水湾水封深度不小于50㎜，冲水排水通畅。）：

（7）建筑电气工程配电箱、外墙窗、栏杆等电位、接地、线间绝缘测试（配电箱内各线间、金属栏杆、等电位绝缘阻值均不得低于0.5MΩ；接地连接正确）：配电箱配置和设置高度检查：1.8m室内装修电源插座高度检查300mm

强弱电箱内电气元件规格、型号、数量符合设计要求标示完好，标识清楚、动作灵活，接线、插座等相续正确；电表读数、户位正确。检查记录

7、集中检查重、难点问题及处理方法（1）集中检查管理

1）标准、流程培训，自己做足功课；2）分栋或片区责任制；3）有效的汇报制度、员工每天向工程经理汇报检查、整改情况；4）重点、突出问题及时向地产反馈，并落实处理方法。

（2）重点关注客户敏感点1）阴阳角顺直度，房间尺寸、门窗；

2）渗水；3）空鼓、裂纹。

（3）整改质量、进度控制 1）明确施工单位返修队伍，分片区责任制；

2）返修材料准备，与项目部落实供货期较长的材料供应及时性，确保整改进度；

3）整改质量、进度出现异常时，组织项目部、营销客户中心、物业技术部会议解决。