房地产现场管理

第一篇：房地产现场管理

房地产现场管理

摘要

本文根据房地产现场管理的常见问题，管理阶段的质量，安全方面进行了总结和规划。随着社会的发展，管理问题越来越重要，尤其是房地产的现场管理，由于流动性大，涉及反面多，无论是技术反面还是员工心理方面都有着很大关系。

关键字房地产；现场；阶段管理

前言

房地产工程现场管理是一个看似简单，实则复杂。在质量、进度、安全、投资控制、设计技术工艺等相互之间需求管理的平衡点。基于企业战略和远景目标，努力解决在项目实施过程中发生的各种问题，提供客户满意的建筑产品。

1、房地产行业工程管理常见的问题

1.1现场工程管理人员流动性加大。

需平衡工作时限与流动性。人员流动的几种原因：有能力而没有发展舞台的；跟不上企业发展步伐的；待遇低于行业水平又没有其他方面提高空间的；与企业文化不合拍的；与管理层行为规范不一个方向的1.2灰色收入层级分明。

责权利需要对等。高度决定厚度，厚度决定责任。在没有合适的待遇、制度、平台下，容易滋生权利寻租现象。

1.3中低层管理人员职业化程度参差不齐，人员配置失衡。

人力资源管理的团队人员知识结构体系的问题。房地产现场管理人员，自基层做起的通过正规项目管理培训的较少，一专多能的综合管理人才更少。案例：某房地产工程部门专业组合。

1.4合同违约索赔条款趋于形式化和容易充当某些管理人员谋取私利的砝码

1.5现场管理人员难以协调诸多内、外部事务。外部关系协调能力、内部关系配合能力。自己不去唱黑脸。被俘虏的人员立场错误，当然被俘虏的原因众多。对承包商的约束力较弱，导致指令难以执行、落实。

1.6忠诚员工不吃香？救火队员是英雄？。忠诚的员工即要坚持维护制度的严肃性，保护企业利益，更要在沟通和变通上多下功夫。无所事事的先放火后救火的，应小心使用。

1.7成本控制抓不住关键点。

往往是花钱买教训，最怕花了冤枉钱没有吸取教训。同样的错误不犯第二次。

1.8结算数值远高于中标数值或预算值，并超出项目成本测算数值，使销售定价基数失误，减少了企业利润空间。

1.9办理事务过度推、拖、拉，不敢承担责任。界限不清，三不管地带，无人问津，好事自然抢，坏事推千里。流程制度无时间量化。

1.10监理单位难以行使自身的权利。监理单位只是负责质量、安全管理，进度、投资等难涉足。房地产工程管理人员插足太深，形成越俎代庖的不良局面

1．11进度拖延、质量降低、忽视安全成为管理的不治之症。

1.12管理人员自身定位（角色定位）偏差。现场出现问题

1.13寻觅合作较好的长期战略合作承包商较难。长期的战略合作伙伴关系的建立与维护。

2、总平图策划

总平面管理策划是工程管理策划最重要的内容之一，也是最具“含金量”的部分。合理、前瞻性强的总平面管理策划可以有效地降低项目成本，保证项目发展进度

2.1提前规划，提前沟通，有利于公司各部门理清思路，达成共识

2.2作为合约策划的重要依据，可以有效地控制成本：总平面管理策划中的内容基本都与造价相关，这些内容均要在相应的合同中体现，例如，临时施工道路宽度、断面做法；机械型

号规格、布置要求；材料堆场面积、做法等内容应作为招标重要依据，并且在招标时明确与造价相关的内容，可以有效地减少施工过程中的措施签证，便于成本控制

2.3作为现场安全文明管理的重要依据：总平面管理策划作为主包合同的附件，明确了雨、污水排放方式、沉砂池、洗车池、排水沟具体做法等安全文明措施，以上内容主包单位均在措施费清单内逐项报价，项目部要求主包单位落实安全文明措施时，既有具体项目、做法又有相应清单造价，具有较强的执行力

3、安全文明策划

3.1将安全文明管理制度纳入招标文件，并考虑在报价之内。

3.2签定常规施工合同的同时，作为合同的补充协议与承建商签定《安全文明专项投入与奖罚考核管理协议》，来切实保证承建商在安全文明方面的投入到位

3.3在措施费清单中详细列出主要方面的暂定工程量、单价，在施工过程中只有完成一项、才能支付一项。否则从合同总价中扣除，并采取其他形式保证安全文明效果。

3.4编制符合本工程安全使用要求的“临时用电组织设计”，绘制本工程临时用电平面图、立面图，并由技术负责人审核批准后实施。

4、项目实施管理

4.1技术能力是现场管理的前提

① 专业能力是工程人员基本的价值体现

② 现场管理不是单纯的沟通协调，否则客户关系人员比我们更具有竞争力

③ 对技术问题有发言权才能与合作方平等对话

4.2避免问题的重复发生，仔细划分负责区域，实现问题可视化。有效利用资源。并且建立良好的政府关系。衡量好现场管理的尺度。持久力才是现场管理成功的关键。交付阶段是项目管理的最后一道防线。客户预验房可以提升客户体验，但前提是质量具有基本保证快速、有效的维修能够挽回客户的信任。

5、管理机构的职权

①受公司领导或工程部直接指导代表公司支持和办理开发项目的一切管理业务，定期或不定期的向公司领导或向直接领导做出项目进展情况的汇报，重大事宜应及时汇报。

② 按照有关要求，组织项目实施，使其项目工程优质、高效、节省、文明、安全的完成。③ 依据“建筑工程承、发包合同”签办工程价款的拨付和有关经济签证。

④ 当发生影响开发项目工程质量，施工单位混乱影响项目进度及违约、违章事宜时，除向

领导做紧急报告外，由权做出临时停工或应急的决定

⑤ 组织办理项目交工验收。

6、现场技术管理的内容及工作

6.1加强图纸管理。现场应具有图纸收发、登记、保管、回收等环节的图纸管理制度（包括工程变更图纸在内）。

6.2加强技术交底。在施工过程中施工单位提出的有关技术方面的问题，应及时传达设计部门，及时约其举行”设计技术交底会议”会同施工单位一起研究解决。

6.3加强对材料、配件、设备试化验的监督检查。建筑工程用的材料（半成品、成品、设备等），均应具备合格证件，出厂证件及化实验的证件。

6.4要记录好工程日志和施工记录。即工程开竣工日期及各分部分项施工起止日期；图纸及文件收发日期；气象情况（气温、风力、风向、阴、雨、晴、雾、霜、雪）；每日施工部位及进度；隐蔽工程检查及验收；各类事故的发生、分析与处理；材料、配件、设备、供应及短缺情况；上级部门的检查及指示；其它重要事项如停水、停电、停工、现场治安等等。

6.5要做好施工记录。如地基处理记录；大型构件安装记录；现场予应件施工记录；新技术、新材料、新工艺推广应用记录；测量记录；沉降观测记录；雨冬期施工记录；构件荷载实验

记录；质量与事故处理记录。

7、施工阶段工程部现场质量管理工作重点

①承包商项目部管理人员的控制管理。②现场平面布局管理。一次性投入、永久性使用；③整体施工组织设计的审核管理。④进场材料的把关。⑤施工过程中隐蔽项目的把关。⑥装饰装修阶段的样板引路环节。⑦质量检查验收把关。⑧质量缺陷与工程款支付的对应性。⑨竣工验收阶段主抓分户验收内容和竣工资料、备案资料的组建。

8、施工阶段工程部现场进度管理工作重点

①进度计划的合理性、可行性②进度计划的深化程度③进度计划的纠偏。关键线路的不断调整和控制是管理重点。④承包单位的资金与人员控制的两大要素。控制承包商先期垫付的资金不能撤出及进度款资金不能挪用是资金管理重点。劳务队伍的人员数量及工种搭配的合理性是督导重点。其他要素的管控随时跟进。⑥分包单位的配合。严格执行工序交接制度。资金支付的时间与比例的平衡⑦减少设计变更、签证数量，预防设计技术文件频繁调整带来的工期延误和承包商借机混水摸鱼。⑧竣工资料的分段整合汇总管理。⑨竣工验收、备案管理的及时性。⑩与承包商共同核对利润平衡点，共谋积极措施，达到理想中的“经济时速”。

9、结束语

现场管理的意义就是基于企业的战略和远景目标，努力解决在项目实施过程中发生的各种问题，提供客户满意的建筑产品。所以现场管理对房地产公司起着至关重要的作用。参考文献

[1]严金海，中国的房价与地价：理论、实证与政策分析[J]，技术经济数量经济研究，2006

（1）：17-26

[2]王学发，我国城市房价上涨的需求动因与调控对策研究[J]，价格理论与实践，2007（3）：41-42

[3]张岑尧，地方政府的介入对城市房地产价格的影响:双重压力假说[J]，东北财经大学学报，2005（6）：40-43

第二篇：房地产现场管理心得

一、销售管理涉及工作方面

▇现场销售管理

▇房源销售控制

▇促销政策制定

▇现场包装建议

▇推广思路和策略的制定

二、现场销售管理

▉现场销售管理流程

接听电话

接听电话需要了解到客户的认知途径、居住区域、产品需求、到访时间等问题，以便为客户的到访做好准备。当然，客户的认知途径、居住区域等都是最基本需要了解的内容，如有可能，尽可能最大限度的了解客户，如家庭结构、年纪、受教育程度、工作单位等。

接待客户

接待客户是客户成交的第一步，因此非常重要，需要销售员在第一时间给客户留下深刻的印象，这样才能保证客户下次来主动找第一次接待的销售人员。接待客户需要我们尽可能将产品的优势介绍给客户，并且屏蔽项目的劣势，最大限度的保证客户的二次到访。

发现问题

接待客户的过程中，需要销售人员为客户解决大量的疑问，从而为最终的成交打下基础。客户在了解产品的过程中，可能遇到如地段不理想、房型面积大、优惠少等问题。诸如此类问题，需要销售人员充分的了解客户的需求，帮助他解决问题，为最终的成交打下基础。

解决问题

销售人员解决问题需要充分考虑到自己的“职权”所在，不能乱承诺，否则很容易出现售后问题。有的问题可能销售人员自己不能解决，如优惠点位等，这就需要销售员及时的请教主管。主管根据客户情况以及公司的要求需要及时的请教上级领导。

客户梳理

客户梳理是一项非常重要的工作。一方面可以使销售人员相互学习，集思广益，互相分析彼此的客户，这也是解决客户问题的一条途径；另一方面可以使主管充分的了解销售人员手中的客户量，将比较集中的问题制定统一的口径，或通过其他促销手段进行解决，从而为整个团队的销售量打好基础。

最终成交

对于高端项目而言，在销售的过程中，很少有客户当场成交。这就需要我们充分地把握客户的成交周期。在客户决定订单的时候，掌握火候，把握客户的心理，最终实现成交。

客户总结

客户总结是策划推广方向的重要支撑。只有策划充分的了解了客户的特点，才能制定相应的推广措施和推广思路，为后期的推广方向奠定基础。客户总结中涉及的问题主要有客户认知途径、项目给客户的最大利益点、客户的具体资料如年纪、工作单位等等。

反馈策划

在将客户进行总结之后，需要我们将客户信息及时的反馈给企划，为企划后期推广寻找目标。

▉现场销售人员管理

对销售人员的管理主要涉及到以下方面：

敬业程度

专业水平

着装要求

礼仪要求

言谈要求

▉销售技巧的培训

作为一名销售管理人员，需要掌握大量的销售技巧，并且将这些销售技巧及时的传递给销售人员，或者为他们出谋划策，保证销售的完成。

第三篇：房地产项目的现场管理

房地产公司的老总会戴上安全帽上工地，是特定时期的现象，尽管发展商的定位应该是投资而非建筑。该讲强调运用管理的职能（计划、组织、指挥、协调、控制）去促进技术管理工作的开展，为项目整体工程安排提供高效的操作指南。

第1操作环节：总说明

为强化投资风险的约束机制，规范科学地管理好该项目，使公司取得应有的社会效益、环境效益、经济效益，拟针对项目及现场情况，制定实施本方案。

为明确责任主体，提出现场指挥部任务要求；

防止战线拖长、效益低、浪费大，提出监控方案；

针对实施项目现场管理有关的设计、方案优化、资源利用，工程承包、施工管理、材料供应、设备订货、资金保障予以一些规定。把项目现场管理全过程、全部目标、全部活动都纳入计划轨道，使项目各项工作可预见、可预控。

第2操作环节：现场指挥任务要求

运用管理的职能（计划、组织、指挥、协调、控制）去促进技术管理工作的开展。合格的工作主体、精干高效。

（一）负责项目实施过程中有关方面的综合协调工作，委命现场主持事务的责任者，有关专业（结构、测量、材料、给排水、绿化、电气等）的监理人员（有专业技术、经验丰富、管理能力强、诚信主动承担责任；有成熟而客观的判断能力，随时处理可能发生的事情）应及时组织到位。

（二）据公司决策的总进度计划，制定所要达到的现场管理的总目标、阶段目标，分解目标对事务作安排。对资源进行优化配置，使各项工作都纳入计划轨道，可预见、可预控。

（三）规定职责范围和协作关系。按工程进度要求和具体实际情况，分专业编制可具体操作的业务文件，制定监理工作运行制度。

（四）审核并签署工程开工、停工、复工令，督促计划工作的实施，依据实际进度、对工程款支付申请进行签证。

（五）拿出处理重大质量事故、责任事故、安全事故的意见。

（六）处理合同履行过程中的重大争议与纠纷，组织处理重大索赔，协助财务等部门搞好工程预算、结算。

第3操作环节：工程管理规定

贯彻建筑法及有关的规定条件，依章法办事。

（一）有关承包素质的规定

工程由承包商完成（按工程条件、技术规范、图纸、工程量清单和修改书要求，承担实施全部工程的施工建成和修复缺陷工作），承包售货员的素质是一切控制的基础。

1、预审所提供的资料材料（企业营业执照和资质证书；企业简历；自有资金情况；全员职工数；包括技术人员、技术工人数量及平均技术等级等；企业自有主要施工机械设备一览表；近三年承建的主要工程及质量情况；现有主要施工任务、包括在建和尚未开工工程一览表）。

2、承包商通过评标、决标选定。据本项目特点制定评标、决标规定。本着保护竞争，维护招标工作的公正、公平、严肃性公开进行，以利提高企管水平，走捷径拓展工作领域。

（1）技术标书部分，主要对施工组织设计（含施工方案）进行综合评定，整个方案有一定的深度，对施工有指导性。a、有满足本工程技术文件要求的施工工艺符合技术标准，能抓住本工程的特点、难点、重点。

b、合理的施工程序，平面布置合理、劳动力、机具、材料组织合理，“三新”采用能结合实际、管理措施得力，确保工期、安全、质量。

c、配备强有力的领导班子，工程管理体系、质安体系完整。

(2)商务标书部分。主要对标书所附合同内容进行评议和报价书进行分析比较。

a、所附合同草案内容，满足招标文件的各项要求。

b、报价书不得有漏项。

3、承包商义务

(1)按合同规定的完工期限、质量要求完成合同范围内的各项工程。

(2)对现场的安全和照管负责。

(3)执行监理工程师发布的指令。

(4)对现场负责清理，文明施工。

(5)提供履约担保。

(6)提交进度计划和现金流通量的估标。

(7)保护提供的座标点和水准点等。

(8)承包商人员、设备等保险。

(9)保障与工程有关的人免受人身或财产损害。

(10)遵守工程所在地的一切法律法规。

（二）合同转包与分包规定

1、合同不得转让。禁防工程被肢解、贱价承接、挂靠，合同签约实施有序、廉洁、高效。

2、工程专业性技术强的可分包，但须监理工程师提供意见经决策组织同意。

（三）有关施工现场的材料、工程设备和工艺的规定

1、监理工程师可随时进入施工现场。

2、一切材料供应，工程设备订货和工艺均应达到合同中规定的相应口级、并符合专业监理师批示的规范标准要求。

3、承包商应随时接受检验。如果商定的时间和地点供检验的材料七设备本准备好，或者确定不合规定的，监理师可以拒用这些材料和设备。

（四）有关施工过程中质量规定

1、承包商严格按合同进行施工、竣工，并修补缺陷，在涉及该项工程的任何事项上无论这些在全同中是否写明都要遵守监理师的指示。

2、未经监理师批准、工程任何部分均不得覆盖或使其无法查看，已作好检查准备，监理师得到通知应参加检查，且不得拖延。对覆盖后才发现问题，监理师可随时发出指示移去工程的任何覆盖物或在其内穿孔，并在检查后恢复原状，使之完好。

3、由于承包商违约引起的原因，或者不合理施工或工程不安全，监理师有权反指令暂停工或返工，并在停工返工期间要对工程进行必要的保护和安全保障。

4、别墅工程不得在主体完成之前插入装修。

（五）有关工程进度管理的规定

1、承包商应提交工程进度计划

（1）一旦合同签订，承包商应再提交一个相对准确，最新修订过的进度计划（并附两份清单，一份承包人设备的主要项目清单；一份劳务组织职员以及合同期内各种开支预测清单）。

（2）在工程计划的实施中承包商应在不断进行实际进度值与计划值比较，按期对工程进度计划进行修订，并弟交定期报告。

2、进度计划管理规定

（1）监理师据现场具体情况与承包商所做的开工准备工作选择合适的时机发出开工通知，竣工时间从开工日期（应有承包商签收的回执备案）算起。

（2）监理工程师根据全同规定，工程实际情况审查承包商提交的工程进度计划的以下几方面内容，以便提供建设性意见。a、按合同工期完成工程的实施程序、施工部署、任务划分。

b、网络计划周密程度，确保主导工序按时完成的施工方法、技术手段、组织手段。

c、施工各阶段的材料、机械及人工投人情况、平面布置。

d、工程费用流动计划

3、有关延期等工期核算规定

由于承包商以外的原因造成施工期延长，监理师可据实批准延期，依据开工令、合同工期、延期等核算竣工日期，并作为兑现合同、结算工程款的依据。

（六）施工安全与防火

1、贯彻执行国务院及各部门颁发的安全规程、生产条例和规定。

2、必须有十分明确的各级领导和各职能部门安全生产的责枉，遵守本地区、本单位的安全生产责任制。

3、无条件做好“计划、布置、检查、总结、评比”安全工作，各种长鸣。

第4操作环节：形成监控方案

（－）质量控制

落实保证质量的各种措施，预测避免可能发生的质量事故。

1、所在单位工程的分部、分项均按优质工程进行验收、鉴定（评定），必须全部达到合格标准（消除不合格工程及无法修复的返工工程），多创优良工程。

2、推行样板制、先按标准、规范、规程施工达化做出结构装饰工程样板（如样板墙、样板问、样板结构），经认定后作为操作和质量验收的标准，达不到样板标准的不予验收。

3、保证操作质量，贯彻“三检”制、推行定岗操作。主体结构、高级装饰设备

安装等关键工种的操作人员持证上岗。

4、跟踪隐检（施工中）、预检（施工前）、结构（交工、竣工）验收。

（1）隐检。要对部分分项工程的各道工序进行检查，坚持“三不放过”，做好隐蔽记录并归档保存。

a、地基与基础工程：对于一般基础，检查槽底地质、标高、尺寸、基础断面尺寸；桩基础检查试桩、打桩记录。b、钢筋工程：检查钢筋品种、位置、形状、现格、数量、接头位置、搭接长度预埋件以及除锈、代用变更情况等。

C、焊接：检查焊条品种、焊口规格、焊焰长度，焊焰外观和焊接质量等。

d、防水工程：检查屋面、地下室和水中结构的防水材料层数，做法和质量情况、防水的质量情况。

e、给排水管道检查位置、标高、坡度、试压、闭水试验防锈、防闻及预埋件情况。

f、暗配电气线路：检查位置、现格、标高、奇度、防腐接头等，对于电缆还要进行耐压绝缘试验、对于地线、避雷针等，还要进行电阻试验等。

g、施工队现场所用的砂浆和混凝土都必须按规定取样（或试配），进行强度试验。

（2）预检，确定下道工序的质量而预先对本项目作检查。

a、对原材料、半成品、成品、构件等进场前进行试检验。

b、建筑物、构筑物的定位线及引进标高。

c、建筑物基础放线及标高。

d、建筑物轴线及灰线。

e、各楼层放线及皮数杆。

f、模板的尺寸、标高、支撑及预埋件等。

g、预制构件及其安装情况。

h、主要外管线沟道的走向，化粪池、检查井的位置以及标高、坡度等。

i、电气工程的变电、配电位置、高低压进出品方向，电缆沟位置、标高、尺寸、送电方向等。

j、设备基础的位置、标高、尺寸、预留孔洞、预埋件等。

（3）结构验收，装修前过行一次全面检查和评定，免留结构质量隐患、排除装修障碍，主要包括外观检查和内业资料检查。a、外观检查主要检查结构施工质量是否符合质量标准和设计要求。砖混结构的组砌方法、圈梁构造柱断面尺寸，楼梯及构件的焊接质量、混凝土质量；框架结构要重点检查节点做法和质量。

b、资料检查主要包括：各种原材料试验记录、土建施工试验记录、构配件出厂证明、隐检、预检记录等四大项直接影响结构工程的项目；同时对施工过程的有关记录和如分部分项工程质量评定记录、土建施工记录双及设计变更招待情况等。

（4）质检方法、手段、技术资料、成品保护要求。

a、质检方法：全数与抽数相结合。

b、质检手段：目测（看、摸、敲、照）和实测（靠、吊、量、套）并用。

c、技术资料整理归档，保证准确、真实、齐全。

d、成品保护要提请重视实施“护”（提前保护）、“包”（包裹防污染）、“ 盖”（表面覆盖）、“封”（局部封闭、防损和污染）。

5、制度控制

a、图纸的熟悉、审查和管理制度。

b、技术交底制度。

c、施工组织设计制度。

d、材料检查和验收制度。

e、工程质量检查和试验制度。

f、工程技术档案制度。

g、技术责任制度。

h、技术复核与审批制度。

（2）建立实施质量日记、现场质量协调会、质量汇报会等制度。

（二）工期控制

目标明确，现状清楚，对策具体，措施落实，及时检查总结。

1、完善以事先为主的工作体系，阶段性地检查实际进度与计划的判别并分析找出原因，纠正偏差。

2、寻找各阶段计划进度控制点，看网络计划中主导工序完成情况，对有关进度及计量，召开进度协调会。

3、有确保主导工序不突破工期的对策措施（包括组织、经济、技术、合同等），阶段性工期被突破后督促承包商建立新的平衡（有补救措施，调整其他计划的可能）。

（三）投资控制

1、在施工过程中及时答复施工单位提出的问题及配合要求，主动协调好各方面关系，预测工程风险及可能发生索赔的诱因，制定防范性对策，避免和养活索赔事件发生。

2、按合同规定条件和要求，监督实施事前的各项准备工作，以免索赔，及时对已完成工程进行计量验收，及时向对方支付进度款，避免违约。

3、分析设计图纸、施工方案，标底价，合同（工程量核算、定额取费、材差价格构成因素）等，明确工程费用最容易突破的部分或环节即投资控制重点。

4、对工程设计变更，现场稚、技术措施、材料涉及到经费的稚要严格把关。

5、根据功能、档次、货源等合理准确地反映主材、设备费用，避免以劣充优和结算价格难以取定而扯皮等问题。第5操作环节： 安全与质量管理

一、安全生产管理制度

（一）项目经理部建立贫富保证体系，落实安全生产岗位素质制。

（二）安全员对工人进行现场安全教育，分项工程施工前由技术员对施工员进行安全技术交底。

（三）进入施工现场必须戴安全帽，不准穿拖鞋上班，高空作业必须系安全带。

（四）遵守安全操作规程，严禁声音指挥，违章作业，违反劳动纪律。

（五）所有人员严禁乘坐货用电梯，严禁在危险地点站立、坐卧、休息。

（六）施工现场的安全防护设施、警示、批示樗牌未经批准不得搬动、拆除、挪做他用，妨碍施工时，由安全员负责处置。

（七）特种作业人员必须持证上岗，非操作人员不准运用机械设备。

（八）遵守安全用电规定，严禁非电工接线、接灯，严禁使用移动式磺钨灯。

（九）项目经理部每月组织一次安全大检查、安全员做好日常监察工作。

（十）安全隐患由主管生产的项目副经理落实有关人员限期整改，并做好复检工作。

二、治安消防管理制度

（一）消防设施组织设计布置，大门设专人值班。

（二）临时用电设备接线必须符合现场安全用电管理规定，未经批准不得使用电热器具

（三）现场用火熏经项目安全员批准、开具“用火证”按指定时间卅占田小卫设专人看管。

（四）电气焊作业场所10米内不准有易燃易爆物品，禁止电气焊与油漆交叉作业，氧气、乙炔瓶间距不小于5米，气瓶与焊枪距离不小于10米。气瓶不得横放或倒置。

（五）易燃易爆有毒物品应专库存放，并经公安部门批准，有安全措施。

（六）木工棚内的刨花、锯末必须当日清理干净。施工现场严禁吸烟。

（七）严禁挪用、圈占、埋压各种消防设施，材料摆放合理，保证消防通道畅通。

（八）电焊把结、电缆、小型机具等贵重物品重点管理，防止被盗。

（九）严禁赌博，严禁观看淫秽书刊、音像，严禁酗酒闹事、打架斗殴。

（十）非施工及管理人员进入现场需遵守门卫管理制度，并登记。

第四篇：如何做好房地产项目销售现场管理

如何做好房地产项目销售现场管理

一、培训

培训的目的是为了使新员工能更好的理解公司的经营理念，公司所开发的项目，使得员工具有健康向上的思想，较强的专业知识，为以后在销售过程中具备较强的抓客能力和维系客户推销公司项目及公司品牌而打下良好的基础。

1、在培训过程中不断灌输房地产的发展趋势，发展前景，使得员工对未来房地产市场充满信心，坚定从事房地产营销的决心，为打造一只稳定的团队做好铺垫。

2、在培训的中除了教授员工房地产的专业知识外，可以适当的穿插健康的有一定团队协作的游戏，使得员工在培训的时候就融入到一种快乐的和谐的气氛当中，使得他们都喜欢这样的公司，这样的伙伴，愿意和公司一起成长。

3、在培训的时候多多结合保险行业的经验，使得员工在训练中学会坚强、勇敢，对以后的销售过程中碰到的困难有迎难而上的勇气。

二、制度建设

1、在培训的过程中需要提前建立销售管理手册及各种制度的建设和优化，使得以后的工作过程当中形成统一的操作流程及操作标准。

2、除了例行制度建设外必须建立主动营销的相关制度及操作流程标准（淡市下每位销售人员应做到“销售无时不在”的思想准备）

三、销售现场管理

1、培训的持续性：很多现场管理人员认为做完了前期培训就结束了，其实这是一种误解，当前期培训完成后，销售现场的培训其实才刚刚起步，许多的销售问题只有在销售过程中才会体现出来，所以在今后的管理中本人一定会注重时时提高自己的专业水平，使得员工时时有东西可学。

2、带头学习：在销售现场客户较少的时候，及时的激发大家学习的热情，使得销售现场始终活跃在学习的氛围中。

3、言语谨慎：做为销售现场的管理者语言一定要谨慎，许多有关工程和政

令的话题尤其如此，做到一言一行都准确，避免影响置业顾问思路模糊的情况。

4、处理公正：许多的问题处理过程中做到公正，这其实是很多现场管理人员最容易犯的错误，做到对任何置业顾问都处在同一感情线上是保持这一原则的前提条件。（不要与置业顾问称兄弟，这样容易丧失原则，造成执行力不足）

5、激发员工的建议：在销售现场管理当中，要注意激发员工的建议热情，因为任何的销售和管理都存在问题，不断自我完善是销售提高的唯一方式。

6、上下班问题：在销售现场的管理过程中，主管除不能迟到、早退等违纪现象外，更要注意尽量最晚一个离开销售现场（员工看到这一现象，往往会受到极大的震撼，许多的情况下管理者就是他们最直接的榜样）。

7、黄色玩笑：无论在什么情况下销售主管都不允许开黄色玩笑（许多男销售主管有这样的毛病）这样会影响公司形象。

8、适当做卫生：很多销售管理人员都不做卫生，因为有安排人做，其实在管理过程中，有声的命令往往敌不过无声的行为。

9、建立主动营销激励机制：现场的管理过程中不断使用奖励的手法有助于更大的激发大家的销售意识提高销售现场成交率。

10、游戏：在销售现场中，如何在没有客户的情况下使团队快乐并学习，游戏成为最好的方式。

11、现场问题的处理：许多置业顾问在接待客户过程中会在解答客户疑难问题上出现差错，作为管理者要善于发现这些问题，并及时处理。

12、少“批评”多“鼓励”：多鼓励销售员，使得大家对市场更有信心，对销售工作更有激情。

13、帮助销售人员管理客户：客户管理在销售现场过程中非常重要，要帮助他们管理好客户并维系好客户。

14、与各部门的衔接：主管不仅仅要进行现场管理，往往还要往返于各个部门之间，为衔接好公司各部门和销售部门起到桥梁作用。

15、对策划的理解：销售现场的管理人员应当具备一定的策划知识及广告知识，及时的向置业顾问传递公司的最新策划和广告回馈。

16、将公司的企业文化植入销售人员“心脏”：公司需要有忠诚度的销售团队，而作为管理人员应当时时刻刻记住这点，为公司打造和培养一支忠诚度的团

队而努力。

以上是在以前管理团队中的一些心得，希望公司在未来的市场竞争中立于不败，最后祝公司事业更上一层楼。

第五篇：房地产工程现场精细化管理简述

针对公司提出的精细化管理，工程部从以下几个方面予以了入手解决：

一、精细管理、预管预控

（一）图纸、变更、业主通知等文件交接管理

各在建项目必须指定专人负责内业资料的管理工作，文件的保管环境应适宜于防止文件的丢失、损坏和污染，保管时应保持文件的完整、齐全，外部单位及内部部门间文件来往借阅均需填写文件的发放应填写《文件发放回收记录表》。

（二）工程招投标及开标管理

工程中所有项目均采取招标管理，每次力求有新的合作单位参与，不完全奉行低价中标原则，需要参考付款、质量、保修及社会信誉等综合考虑施工单位。

招标实行分级预收保证金制度，确保招标过程的真实、规范、有序。开标实行至少两人共同在场、签字制度。

（三）合同管理

合同签订建立招标的基础上，严格审批制度，公司法务工作人员、财务部门负责人均对每一份合同的签订都要审核，确保将公司风险降到最低。

严格实行合同交底制度，要求每一份合同在现场对要求施工、甲方管理工程师、监理工程师就合同所有内容书面交底，并且经各方签字存档备查。

（四）例会制度及进度计划制度

项目实行三级例会协调相关问题：

1、公司内部各部门协调会，项目负责人负责组织或牵头参加其他部门组织的协调会，主要是图纸方案设计或中途重大变更阶段

2、项目开工前协调会，有建设方组织，监理、施工、设计、公司其他需要部

门，主要是人员认识，图纸会审，公司理念，制度宣布等，主要是图纸会

审，正式开工阶段

3、工程例会，总监主持，一般为工程进行阶段，一般一周一次。监理负责会

议纪要整理签字发放存档。

（五）工程变更及签证办理

工程变更严格细化为：

（1）由设计单位提出的设计变更；

（2）由建设单位、监理单位提出的设计变更；

（3）由施工单位提出的设计变更；

（4）由客户提出的变更申请。根据不同方面提出的变更，认真分析对待处理。

签证管理，所有签证要本着实事求是的原则，经办人必须保证签证真实性；签证实行额度分级控制管理，要求至少两人签字才能生效。

（六）业主通知下发及安全技术交底制度

业主通知原则上分为两个等级：

简单的变更（不影响外观或使用功能的），等由经办工程师提出经项目经理审定后发给施工单位。

涉及影响外观或使用功能的，由项目经理书写，然后报分管经理核定，分管经理不能确定的由总经理审定。

对造价没有影响的，可以直接发出，对造价由影响的需要协同审计部核定后盖章发

出。

公司所有项目部会在合同的基础上单独对所有入场的分包单位进行书面安全交底，确保最大程度的保证工人的人身安全。

（七）进度款支付审核

根据合同约定，在质量得到保证的前提下严格按节点控制进度款拨付，根据集团公

司的管理规定，正常情况下每月日到日为付款日，为了便于管理，除特殊情况外，其他时间不在进行工程款的支付。

（八）质保金支付审核

质保金支付实行多部门联合管理，由工程部、物业公司、法务管理人员、财务共同

监督审核，相关表格按规定审核完成以后才能支付。

（九）工程评价

工程完工后，项目部需要对所有的参见单位给出合理客观真实的书面评价，之后公司核定，已确认今后是否为公司的长期合作伙伴。

二、分户验收、落实到位

所有工程分户物业验收制度，工程实行100%分户验收制度，要求所有住户交接时必须住宅各参与方进行分户验收，并填写分户验收表，签字存档备查。

在接收物业的前60天左右，由物业工程部进行培训之后,对即将接管的物业进行查验；查验内容包括：土建施工项目、卫生间闭水试验、塑钢门窗、地暖管道压力试验、下（雨）水通球试验、电气测试、设备测试等；

所有工程都编制详细的《产品使用说明书》，使得业主能够轻松了解并正确使用相关设施设备。

三、售后客服、确保放心

2013年开始，公司工程部专门制定《客服回访维修流程操作手册》，对售后客服工作成立专门的组织架构，设立客服小组，确保所有工程由专人负责客户提出的所有问题，并且负责解决，或者做好移交解释工作，以解客户的后顾之忧。

公司实行代维修制度，对于部分施工单位维修不积极或不到位的，公司维修小组经汇报并通知后，会先行协调人员组织维修，以解客户燃眉之急。对于发生的费用，只要在保修期内且非人为破坏的，公司全权负责，事后在协同财务部门保修金内和相关施工单位予以配合扣除。

2013年新交房客户实行100%客户回访制度，在业主领取钥匙的同时发放《回访单》，客户可以就收房、装修以及使用过程中的涉及景观、规划、户型及工程质量等所有问题均可填写提出意见或建议，填写后交由物业，公司定期收集，此举不但定点解决所提问题，也会汇总收集有用的信息，以便以后的工程建设中予以提前调整。

工程部

2014年6月22日