房地产中介协会司法建议书

第一篇：房地产中介协会司法建议书

可供大家了解下这类方面的知识哦

司法建议书

厦门市房地产中介行业协会：

近年来，我院在审理存量房（即下述二手房）买卖合同纠纷案件中，发现中介机构提供的二手房买卖合同范本存在诸多不规范之处，系造成二手房纠纷案件居高不下的重要原因。为规范二手房交易、减少二手房买卖纠纷，我院对两年来受理的二手房买卖合同纠纷案件进行调研，就中介机构提供的二手房买卖合同范本存在的法律问题进行汇总分析，针对签约主体、不同类型房产的交易以及合同范本中有关户口迁移、中介费承担、合同解除权等约定的规范提出法律对策，以期通过行业规范减少纠纷的产生。现就有关问题提出如下司法建议：

一、签约主体的规范

1、关于夫妻共有房产的出售。《物权法》规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。但《婚姻法》亦规定，婚姻关系存续期间取得的财产除非夫妻双方有特别约定，否则应当归夫妻共同所有。现实中，夫妻购置房产后将产权仅登记在一方名下的现象极为普遍，由于上述两部法律规定的冲突，导致审判实践中存在大量因夫妻一方出售共有房产而引发房屋买卖合同效力之争，对此理论界与实务界争议也很大。为减少纠纷，建议房屋买卖合同签订时如出卖人已婚，应要求其配偶共同到场签属合同或出具同意交易的书面声明。调研中还发现伪造配偶授权委托书及签字出卖夫妻共有房产的案件，建

议对配偶的身份尽最大努力审慎审查，如配偶本人无法到场的，应要求配偶出具经过公证的文书。

2、关于代理人签约。房屋权属人无法到场而由代理人代为签订房屋买卖合同的，建议应审慎审查授权委托书的真实性及委托权限，特别是产权人系未成年人的，应从保护未成年人利益角度出发，房产确需出售的，应要求其父母共同到场签署合同或一方签署另一方出具同意交易的书面声明。

二、按揭贷款房产的交易规范

1、交易价格的规范

审判实践中，交易价格构成约定不明主要发生在交易房产为已设定按揭贷款的房屋，因房屋总价的具体构成与贷款余额的偿还、每月供贷的偿还紧密关联，由于约定不明导致双方对已付购房款及尚欠购房款的金额产生争议。为此，建议在确定有按揭贷款房产的交易价格时，应明确两项内容：一是尚欠银行的按揭款（包括本金及利息）是否计入总房价；二是按揭贷款的偿还是否计入已付购房款。

2、付款方式的规范

（1）在需按月偿付银行按揭款的情况下，应明确约定是由出卖人还是买受人每月负责偿付按揭款。在出卖人已办理银行按揭贷款、房屋尚未解押，买受人也缺乏一次性支付全部购房款能力的情况下，应明确约定已办理的银行按揭贷款是由出卖人继续偿付，还是转由买受人负责偿付，如转由买受人偿付应同时明确承担义务的时间起算点。

（2）在需先行解押再办理房屋过户手续的情况下，应明确约定承担解押款支付义务的是出卖人还是买受人，支付的时间和方式。如诉争房屋与其它房屋存在“捆绑抵押”，为避免争议，还应明确解押款的偿付人及偿付范围，即支付的解押款是仅限于诉争房屋，还是须为“捆绑抵押”所涉房屋提供全部的解押款。

三、尚未办理所有权初始登记房屋的交易规范

买卖尚未办理所有权初始登记的房屋，买卖双方系依据出卖人与开发商签订的商品房预售合同约定的房产情况进行交易，而商品房预售合同的履行潜在一些不确定因素，如预售面积与实测面积不符涉及面积差价款的多退少补以及该面积变化对二手房交易价格是否产生影响，开发商逾期交房涉及逾期交房违约金利益的归属等。为确保交易双方的利益、避免纠纷产生，建议买卖尚未办理所有权初始登记的房屋时，应就商品房预售合同履行中潜在的可能影响二手房交易的情况作出明确约定。

四、带租户房屋的交易规范

对带有租户的房屋买卖合同，由于承租人的介入，使法律关系愈加复杂。买卖双方不仅应就房屋交付方式是实物交付还是租约权交付作出明确约定，还应处理好承租人优先购买权的相关事宜。承租人享有优先购买权，这不仅是对承租人权益的保护，也是出卖人对买受人自由选择权的一种限制。因此，带租户的房屋买卖合同，要认真审查房屋租赁合同。首先，出卖人要将房屋出卖的信息依照约定或法定的期间提前告知承租人，出卖人也要将房屋出租的信息在签约前告知买受人。其次，承租人放弃优先购买权应提供书面承诺；在租赁房屋存在合法转租的情况下，次承租人亦享有优先购买权，且基于次承租人对租赁房屋的实际占有和依赖关系，其享有的优先购买权优于承租人，故亦应征询其意见。承租人或合法的实际承租人放弃优先购买权的，可以合同附件、补充合同的形式予以载明。

五、户口迁移约定的规范

房屋买卖合同对出卖人户口迁移时间没有约定或有约定迁移义务但未约定相应的违约责任，导致争议处理时缺乏合同依据，无法保护守约方的利益。为此，建议：首先，户口迁移问题应列入买卖合同的主文，避免口头承诺。其次，对办理户口迁移的时间及相关义务的承

担应作出明确具体的约定。第三，对违约责任的承担需明确约定，避免因无约定或约定不明导致索赔缺乏直接依据。

六、中介费承担约定的规范

按照《合同法》的规定，中介费在居间成功时由委托人支付，在订立的合同为无效合同、可撤销合同时，则不能认定居间成功。在合同依法成立并生效后因一方违约导致合同解除的，则不影响中介费的收取。房屋买卖合同一般约定：买卖协议签订后，买卖双方任何一方若发生违约行为，中介费全额由违约方支付给中介公司。此处的违约行为，究竟系指违约导致合同解除才由违约方承担中介费，还是合同履行过程中只要有违约行为就由违约方承担中介费，守约方和违约方往往各持己见，引发争议。为此，建议买卖合同约定由违约方承担中介费时，应当对何为“违约”作出明确约定，即“违约”是仅指根本违约导致合同解除，还是也包括合同履行项下的一般违约行为。

七、合同解除权约定的规范

房屋买卖合同一般约定：“若卖方悔约，应书面通知买方，并自悔约之日起三日内退还买方所支付的购房款，同时向买方支付相当于双倍定金的违约金；若买方中途悔约，卖方已收取的定金不予退还，卖方应退还买方所支付的购房款”。该条款的表述导致双方对合同是否赋予当事人任意解除权产生争议：有的认为该约定即表示合同可以任意解除，只要承担相应法律后果即可；有的认为该约定并非任意解除权的约定，合同能否解除仍应遵循双方就解除权行使的约定或法定解除的情形。为此，建议：房屋买卖合同应明确合同解除权的行使，就当事人约定的解除权行使条件作详细列举，在合同中增加解除权行使条件的约定，并规范合同用语，取消“悔约”这一表述。因“悔约”并非清晰的法律术语，容易引起争议，房屋买卖合同应避免使用。同时，合同还应就合同解除法律后果的承担进行明确约定，按照解除责

任的归责确定相应法律后果的承担，包括双方对解除均有责任的情形下就已投入的房屋装修如何处置的问题。

八、需要规范的其它事项

1、房产权属状况的明确

买卖双方包括中介机构应对交易房产在交易当时的权属是否清晰尽到应尽的审查义务，诸如房产是否有被查封、设定抵押等情形，并在合同中载明，避免交易失败、权利受损。

2、同时履行约定的规范

房屋买卖合同一般约定应于送件交易当日支付款项，但对于付款行为在先还是办理交易过户手续行为在先未作出明确约定，而事实上两个行为不可能在同一时间点完成，由于交易双方诚信的缺失，导致买卖双方均要求对方先予履行，引发争议。为此，建议：对于买卖双方约定在同一天支付购房款并办理过户手续的，应就付款行为与过户行为何者在先、何者在后作出明确约定，避免争议产生。在买受人需办理抵押贷款以偿付购房款的情况下，由于出卖人是在未收到全额房款的情况下将产权先行过户给买受人，故应就产权先行过户的相关事宜作出明确约定，包括出卖人在未收取全部购房款的情况下即转移所有权所面临的风险保护、买受人未能办理抵押贷款或未能足额取得贷款的情况下房款如何支付等。

3、前后约定矛盾的规范

有关办理交易过户手续的时间约定，合同一般约定：双方保证于某年某月某日前往市土房局签订正式的《厦门市房地产买卖合同》并办理交易过户手续，否则视为违约，由违约方向另一方支付上述购房款的0.05%作为违约金。若于某年某月某日前因一方原因仍无法办理交易过户手续，则另一方有权要求终止协议，同时要求违约方承担相应的违约责任。此条款存在二个问题：（1）签约时买卖双方往往将上述有底线的时间统一起来，如2009年12月31日，结果一方违约，那

么究竟是适用由违约方承担违约金合同继续履行的约定还是适用守约方有权解除合同的约定，双方存在争议；（2）守约方终止协议同时要求违约方承担相应违约责任的“相应违约责任”约定不明，对合同解除法律后果的承担亦存在争议。为此，建议：就买卖双方有关办理交易过户手续时间的约定，应选择具体的年月日，杜绝使用不确定的带有歧义的时间点，实践中发现有使用“两年后”这种容易引起争议的表述。就违约责任的承担约定，建议违约金承担方式的时间点与享有合同解除权的时间点应有个先后顺序，不宜约定在同一天，从而明确不同的违约情形将导致不同的法律后果。

以上建议请研究处理，并请将处理结果及时函告我院民五庭，联系人：刘宁，联系电话：5306786；联系人：冯元元，联系电话：5306961。

二○一一年十二月三日

第二篇：司法建议书

司法建议书

司法建议书1

**县教育局：

最近，本院在审理、执行**县农村信用合作社(含各乡镇信用社)为债权人的案件中，发现教师作为担保人的案件数量逐渐增多。在这些案件中，主要存在如下共同特点：

一、多数教师对担保人的法律责任认识不足，或碍于情面签字，当借款人无力偿还借款，需要担保人承担担保责任时，后悔莫及。

二、担保教师接到法院开庭传票、执行通知书或冻结、划拨银行存款的民事裁定书后，思想压力大，不安心工作，影响了学校正常的工作和教学秩序。

三、多数教师在做担保人时没有征得配偶同意，一旦发生纠纷，或案件进入诉讼、执行程序，易引发家庭矛盾，影响家庭团结和睦。

四、在借款人无力偿还借款，担保人又拒不履行担保责任的情况下，给法院执行工作带来一定困难。

若采取强制措施(如扣押家庭财产、拘留被执行人等)势必影响学校正常的工作秩序，同时也给学校教书育人的环境带来负面影响。若不采取强制措施，易使案件久执不结，造成申请人缠诉、上访，同时，也不利于保护债权人的合法权益，有损法律尊严。

鉴于上述情形，特建议：

一、贵局向全县广大教师深入宣传担保的法律责任及所应承担的法律后果，做到谨慎担保，防范于未然。

二、已经成为担保人的教师，要积极寻找并催促借款人如期偿付借款，只有借款人如期履行还款义务，才能免除自己的担保责任。

以上建议请研究处理，并将处理结果函告本院。

xxx

xxxx年xx月xx日

司法建议书2

XXXX（主送单位名称）：

我院在审判（执行）工作（或写明XX个案，或写明XX案件类型，或写明调研工作）中，发现…………（写明有关单位存在的重要问题和提出建议的理由）。

为此，特建议：…………（写明建议的具体事项，内容多的可分项书写）。

以上建议请予以考虑，如有反馈意见，望及时函告我院。

附：相关XX判决书或裁定书×份及其他相关材料

（院印）

年 月 日

抄送：XXX（抄送单位名称）

司法建议书3

（行政赔偿用）

XXX（主送单位名称）：

本院赔偿委员会在审理……（赔偿请求人姓名或名称）申请……（赔偿义务机关名称）赔偿一案中，发现……（写明发现有关单位存在的主要问题和提出建议的理由）。

为此，特建议：

……（写明建议的主要事项）。

XXX年XX月XX日

（院印）

抄送：XXXX（抄送单位名称）

司法建议书4

XX公司：

北京市XX律师事务所是为贵公司的提供常年法律服务的律师事务所，根据多年为贵公司的提供法律服务经验，和贵公司业务日益增长的情况，本律师事务所建议贵公司建立公司法律部，以适应贵公司不断增长的法律服务需求。

一、成立法律部的意义

贵公司近几年无论是企业规模、工程项目业务等迅猛发展，在同行业已经成为佼佼者。单一靠律师事务所提供法律服务已经不能满足公司的法律需求，根据国内、国际上中、大型工程公司的发展经验，各公司都设置公司专职法律部门，对公司业务实施全方位动态管理和全程法律监控，以解决律师事务所提供法律服务可能存在的空白点的问题。特别是公司在经营过程中所有涉及的合同、协议都必须经过法律专业人士审核，以防止给公司带来不必要的经济损失。并全面提高公司管理水平。

二、法律部的'职责概述

1、在公司总经理领导下，负责公司法律事务的全面工作；

2、负责有针对性地组织跟踪和收集相关法律法规，为公司重大经营决策提供法律方面的决策依据；

3、参与或起草、审核公司重要规章制度，对公司重大经营管理和决策组织提出法律建议或意见，并有权对企业不合法行为通过总经理提出书面整改建议；针对公司生产经营的实际情况，提出预防法律风险的措施和对策；

4、根据公司法律工作的要求，组织制订公司或阶段性工作计划并组织实施；

5、负责部门岗位工作分工，培训和教育员工不断提高职业道德和执业技能，指导帮助、督促检查部门人员的工作，并对其进行考核评价。组织实施公司法律顾问的年检、注册、评优和教育培训工作；负责企业外聘律师的考察、推荐，联络并对其工作进行监督和评价；

6、负责企业法定代表人的授权委托管理；

7、按照有关规定组织建立公司合同管理体系，并对体系的运行组织检查与评估，提出改进建议；参与或组织参与各类合同评审；组织合同管理工作的监督检查；

8、接受公司法人代表的委托，组织或参加企业的诉讼、仲裁、行政复议和听证等活动；组织对公司重大疑难案件的会商，提出处理意见或建议；接受公司领导委托，参与或代理所属企业的诉讼和非诉讼活动；

9、负责组织办理企业工商登记、年检、商标、专利、知识产权、商业秘密保护等法律事务。申报企业诚信（工商系统）的组织管理；

10、参与公司及所属企业的分立、合并、破产、解散、投融资、担保、租赁、产权转让、招投标及改制、重组等涉及公司权益的重大经济活动，处理有关法律事务；

11、牵头组织企业法制宣传教育，依据领导要求与相关部门一起组织对企业管理人员进行法律知识培训；

12、负责组织对所属企业法律事务工作帮助指导和监督检查，针对问题提出解决意见和建议；

13、完成领导交办临时性法律事务的其他工作。

三、法律部的人员构成

法律部由二至三名专职人员组成，法律部组成人员应包括，法律专业人士一人、（应具有系统的法律专业知识，具有司法实践经验、在涉及法律领域中有良好的人脉关系），合同管理人员一人（应具备基础法律知识，熟悉公司业务流程）。

成立法律部初期可请求律师事务所给予支持，帮助设立法律部的工作，法律部成立二至三年后，应该承担起法律部所有职能，除涉及专业法律及重大诉讼外，其他法律问题不再聘请外来律师。

四、法律部人员的待遇

公司按照规定给予法律部相应的劳动待遇。

司法建议书5

xx县教育局:

最近，本院在审理、执行xx县农村信用合作社(含各乡镇信用社)为债权人的案件中，发现教师作为担保人的案件数量逐渐增多。在这些案件中，主要存在如下共同特点:

一、多数教师对担保人的法律责任认识不足，或碍于情面签字，当借款人无力偿还借款，需要担保人承担担保责任时，后悔莫及。

二、担保教师接到法院开庭传票、执行通知书或冻结、划拨银行存款的民事裁定书后，思想压力大，不安心工作，影响了学校正常的工作和教学秩序。

三、多数教师在做担保人时没有征得配偶同意，一旦发生纠纷，或案件进入诉讼、执行程序，易引发家庭矛盾，影响家庭团结和睦。

四、在借款人无力偿还借款，担保人又拒不履行担保责任的情况下，给法院执行工作带来一定困难。若采取强制措施(如扣押家庭财产、拘留被执行人等)势必影响学校正常的工作秩序，同时也给学校教书育人的环境带来负面影响。若不采取强制措施，易使案件久执不结，造成申请人缠诉、上访，同时，也不利于保护债权人的合法权益，有损法律尊严。

鉴于上述情形，特建议:

一、贵局向全县广大教师深入宣传担保的法律责任及所应承担的法律后果，做到谨慎担保，防范于未然。

二、已经成为担保人的教师，要积极寻找并催促借款人如期偿付借款，只有借款人如期履行还款义务，才能免除自己的担保责任。

以上建议请研究处理，并将处理结果函告本院。

建议人：xx

20xx年xx月xx日

司法建议书6

内黄县城市管理行政执法局：

本院在审理原告申彦琴诉你单位行政强制案件中，发现你单位实施行政强制行为，存在以下违法之处：

第一，主要证据严重不足。“康辉便利店”系由原告申彦琴开办，申彦琴并经工商登记取得了营业执照。被告在拆除该便利店之前，未对原告履行任何行政程序，未作出任何法律文书，证据依据严重缺乏。

第二，程序严重违法。本案中，被告在强制的拆除“康辉便利店”前，未按照《中华人民共和国行政强制法》第四章“行政机关强制执行程序”的规定针对原告履行事先催告、作出强制执行决定、公告等相关程序。

基于上述原因，本院依法判决确认你单位于20xx年3月11日实施的强制的拆除原告申彦琴开办的“康辉便利店”的行为违法。现依照有关法律规定，向你单位发出以下司法建议：

一、查明导致行政强制行为违法的原因和责任人员，按照有关规定作出处理；

二、对于违法的行政行为给行政相对人造成的合理损失采取适当的补救措施；

三、对相关问题予以充分重视，采取有效措施避免类似情形再次发生；

四、强化对有关工作人员的教育培训，确保严格依法行使行政职权。

以上建议请研究处理，并将处理结果在十日内函告本院。

司法建议书7

作为正在法院进行诉讼的当事人，我们相信，诉讼并非您的意愿和最终目的，而最妥善地解决纠纷、用最少的时间和金钱解决纠纷、并将纠纷的负面影响降到最低程度才是您真正的期望和追求。如果这正是您的想法，我们建议您采取和对方当事人和解、在法院主持下进行调解、协商的方式解决您为之烦恼的纠纷。为此，您将会切实感受到以下好处：

一、节约时间。一般而言，法院审理案件需要三到六个月，复杂疑难案件的审理时间还会更长。而和解或调解，可以不经开庭等程序，甚至可以在当日解决纠纷。为此，您将会节约大量的时间和精力。

二、节约费用。参加民事、行政诉讼，法院会依照规定收取一定的诉讼费用。如果案件需要评估、鉴定、审计等，还将支付为数不菲的评估鉴定费用。而如果案件调解或和解后撤诉，法院将会视情况退还部分诉讼费用，也可以节省评估、鉴定、审计费用。

三、修复并改善社会关系。诉讼会使您与对方当事人之间产生对立情绪。如果双方能够达成调解、和解协议，对立情绪将会大幅降低。这样，您将有更多的机会开辟新的生活空间，也将迎来您更加蒸蒸日上的事业。

给别人一份宽容，也就给了自己更多的选择机会！我们相信，您一定会采取最妥善的方式，化解令您头痛的纠纷。

司法建议书8

（20××）×法建第××号

××××（主送单位名称）：

本院在审理（执行）（写明当事人或控辩双方名称或姓名、案由和案号）一案中，发现（写明发现有关单位存在的重要问题和提出建议的理由）。为此，特建议：

（写明建议的具体事项。内容多的可分项书写）。以上建议请研究处理，并请将处理结果于收到本建议书之日起×个月内函告本院。

联系人及联系方式：。

×××× 年×× 月××日

（院印）

司法建议书9

××法建〔20××〕××号

×××人民法院

司 法 建 议 书

××××（主送单位名称）：

我院在审判（执行）工作（或写明××个案，或写明××案件类型，或写明调研工作）中，发现…………（写明有关单位存在的重要问题和提出建议的理由）。为此，特建议：…………（写明建议的具体事项，内容多的可分项书写）。

以上建议请予以考虑，如有反馈意见，望及时函告我院。

附：相关××判决书或裁定书×份及其他相关材料

（院印）

年 月 日

抄送：××××（抄送单位名称）

第三篇：司法建议书

贵州省沿河土家族自治县人民法院

司 法 建 议 书

（2010）沿行初建字第5号 沿河土家族自治县人民政府：

本院在审理沿河土家族自治县甘溪乡毛田村场上二组（以下简称“场上二组”）诉你土地行政许可纠纷一案中发现：原告场上二组对我国与土地相关的法律、行政法规的理解上存在偏差，误认为第三人杨胜舟系非农业人口，不是场上二组的农村居民，无权享有场上二组属集体土地的宅基地。为此，特建议：

一、加强法律和行政法规的宣传工作，尤其是土地方面的。面对我县经济的发展现状，土地的潜在价值逐年上升，导致土地征收和确权等过程中的土地纠纷日益增多。为确保不再发生普通民众对法律和行政法规的理解存在偏差，建议县政府及其职能部门做好法律和行政法规的释明工作，让普通民众能够知法、懂法、守法。

二、进一步施行行政公开，打造阳光政府。紧紧围绕人民利益为中心的根本出发点，将政务信息适时公开，保障人民的知情权和参与权，知晓政府工作中的“是什么、为什么、怎么样”。

三、从源头上重视信访接待工作。土地是民众的安身立命之所，关乎土地利益的案件的重要性毋庸置疑，因此信访接待中应注意做好登记备案工作，做到层层抓落实、件件有回音。

以上建议请研究处理，并将处理结果函告本院。

二 Ｏ一Ｏ年五月五日 2

第四篇：司法建议书

X市中级人民法院司法建议书

（2006)X刑终建字第2号

X镇初级中学:

本院在审理被告人X等人故意伤害一案中发现：被告人X曾系你校学生，X利用对学校环境熟悉的便利条件，为报复他人到校对你校学生X进行伤害。在殴打过程中，你校学生完全有能力保护自己，但由于对X等人的惧怕，不敢反抗，致使X被打成重伤，助长了犯罪分子的气焰，使你校学生及家长产生校内无安全感的心理。为此，特建议：

一、教育学生学会保护自己，以积极、有效而妥当的方式、方法与违法犯罪行为作斗争。

二、加强学校安全保卫工作。学校每天都应有保卫人员值班巡逻。对严重的治安案件要及时与当地公安部门联系。同时，为使值班人员负起责任，确保学生以后不再受到犯罪行为的伤害，建议对门岗值班的人员予行政处理。

以上建议请研究处理，并将处理结果函告本院。

二○○六年九月十三日

第五篇：司法建议书

司法建议书

(文本下载)

人民法院

司法建议书

：

本院在审判一案中，发现。为此，特建议：

以上建议请研究处理，并将处理结果函告本院。

年月日

（院印）

抄送：