房产论文-5（共5篇）

第一篇：房产论文-5

二、住房制度改革利益公平分享存在的问题

（三）经济适用房政策异化产生了改革利益非公平分享

3．单位利用经济适用房政策变相集资建房

《通知》确立我国住房制度改革的最终目标模式之后，也同时停止了所有单位自建职工住宅的市场主体资格。但是相当一些单位，主要是政府机关、事业单位和少许企业，能够通过各种“关系”或者领导批示，获得经济适用房项目，再委托一个有房地产开发主体资格的公司，或者自己直接成立房地产开发公司，实施经济适用房项目的建设，建成后以建设成本价只对本单位职工销售。凡是能够“争取”到经济适用房项目的单位，一般都能以非招拍挂方式获得特别优惠的土地使用权，以这种方式取得的经济适用房价格，通常比市场上的经济适用房便宜一倍以上，比纯粹的商品房更是低得多。“无论是委托代建、还是定向开发以及团购，都属于变相的集资建房，是变相延续福利分房。”[7]譬如，某市一国家机关以经济适用房政策修建的住宅，一套190平方米的房屋，内部价不到30万，而当时该房屋的市场价已经超过100万。

4．以家庭为单位的保障性住房享受原则被突破

无论是我国实物性福利分房，还是住房制度改革文件，都严格规定“一对夫妇只能一处住宅”，当然，通过市场购买纯粹的商品房除外。但在由单位“争取”经济适用房项目的住房分配中，已经全然不再去考虑配偶之中的另一方是否已经享受过福利房或者是否也通过同样的方式取得了经济适用房。只要单位有一次集资建房，每一个职工都可以得到一套建设成本价的房屋。更有甚者，有些政府机关因修建的房屋多而单位职工少，干脆每个职工两套。改革20多年不仅实物性福利分房未能被真正打破，而且就连过去一直坚持的“一对夫妇只能有一处住宅”的基本原则也荡然无存。

第二篇：房产销售论文

琼州学院暑期社会实践论文(调查报告)

题目： 在海南房产伟业置问公司的实践作者：吴婷

院别： 旅游管理学院

班级： 09酒店管理2班

学号： 09234114

指导老师： 谢锡鸾

2011年9月10日

在房产伟业置问公司的实践

琼州学院旅游管理学院09酒店管理2班吴婷

实践时间：2011/7/1~2011/8/14

实践地点：海南伟业房地产公司三亚市迎宾路办事处

实习内容：学习置业顾问应具备的基本置业素养以及如何向顾客推销楼盘

职位：置业顾问（实习）

摘要：在暑假的空闲时间将在学校学习到的一些知识应用到社会生活中，从实践中验证和体会所学知识的内涵，并可以通过社会实践寻找自己的不足以弥补，丰富自身的阅历。

关键词：专业知识工作与实践感受现状及改进措施

在我大学生活中的第二个暑假里，我有幸来到海南伟业房地产进行了为期一个多月的实习，带着一颗求知的心我在这个大家庭里度过了我学生生涯中美好的一个暑期。

伟业顾问成立于一九九四年，作为华北地区最为知名的大型房地产咨询服务机构，致力于打造专业完善、联合互动的全程房地产服务链。经历十四载实践与发展，如今的伟业顾问，已成长为中国最具规模的房地产综合服务机构。我公司正在以房地产投资顾问、营销代理、商业策划、资产管理及二手物业代理五大专业服务体系，潜心为客户、为市场、为社会，创造协同共赢的丰厚价值。我在实习过程中在公司代理的三亚克拉码头售楼处担任置业顾问。

前期先接受公司培训，对自己所负责的项目进行了解，经过一系列考核(讲沙盘，讲户型，讲市场等)之后对楼盘周边区域的竞争楼盘做市场调研。并写一份市场调研报告给直属上司。通过之后直接安排到一个小组开始接待的工作。

海南伟业房地产公司位处三亚市迎宾路，本次代理的房地产为三亚克拉码头。三亚克拉码头坐落在享有椰梦长廊之美的三亚湾，位于美丽的三亚湾一线海景中心地段。三亚湾东起三亚港，二十里长的滨海大道依湾绵延，椰树成林西行延伸至天涯湾。二十里椰林画廊，数十里银滩之美，道尽了三亚湾无限风光的自然美景。

克拉码头面南背北，前望碧波万顷的南中国海，后依青山峻岭、田园风光，具有中国君王风水宝地的品质，整个楼盘海景开阔，海滩洁白平缓、海水清澈湛蓝，让顾客无限享受海居生活的魅力与美丽。在这里，走出庭院即可到温柔海滩，亲临海风，独享海水，可让在中国最美丽的热带海滨，拥有五星级的度假感受，享受高标准的酒店管理和贴身服务。

克拉码头交通非常便捷，项目距三亚市中心8公里，距三亚凤凰国际机场6公里，距离天涯海角11公里，周边酒店、医疗卫生、银行、餐饮娱乐设施及配套已经齐备。

三亚克拉码头项目优势：

1、项目位于三亚湾一线海景中心地段，享有二十里椰林画廊、十里银滩；

2、单价低，并且户型以小户型为主，总价亦低；

3、距海50米，私属海滩，开窗见海；

4、66平精装海景现房，稀缺一线海景地段的产权酒店式公寓；

5、酒店已运营，由中粮旗下凯莱物业负责酒店的经营管理，优质经营保障业主收益最大化。

6、离三亚凤凰国际机场最近的观光区域，临近天涯海角著名景区，距三亚市8分钟

车程。

克拉码头项目的设计理念

克拉码头项目的设计理念是三亚最具意大利原创设计风情的五星级休闲、度假酒店。由意大利设计师杰瑞先生亲躬力作，历经数次调整和修改方案，在保证户型通风、采光及室内空间感的前提下，将意大利独有的轻松浪漫、自然与温馨等创新设计手法展现得淋漓尽致。所有样板间强调了室内设计与室外园林、沙滩、海水之间的关联与融合性，设计风格独具匠心，在三亚湾乃至整个三亚楼盘中堪称“唯一”。样板间分别有：浪漫海滩风格、游艇风格和西班牙风格。

在工作中，为了能够更好的在实习中学到知识、丰富阅历，在详细阅读了克拉码头的楼盘资料后，虚心向前辈们请教作为置业顾问应该具备的基本素养以及在向客户推荐楼盘时可以运用到的一些小技巧。在此向指导我的前辈同事们表示感谢。

因为只是实习而不是正式的公司员工，每次接待客户时都会有一名前辈带领，本来没有底气的我因为前辈的陪伴可以较好的介绍相关楼盘，并且在某些时候客户提出的一些我不熟悉的内容可以帮我解答。置业顾问这个位置是个很关键的位置，在楼盘交易过程中能够起到交易双方沟通的桥梁，通过对买卖双方的了解和沟通，达成房屋交易。在这个过程中，既要对卖方负责更要对买方负责。置业顾问首先应该从购房者的利益角度来分析交易的可行性，即以购房者需求为主体，因为只有了解了购房者的需求才能从实际出发引导交易的进行，这对卖方来说无疑也减少了盲目性，与卖方的利益并不冲突。

工作实践与感悟

通过这短暂的实习，在这十多天的实习生活中我确确实实学到了很多在学校及书本上不曾有过的东西，近年来房地产市场状况及发展趋势尽管“泡沫论”、“过热论”仍然不绝于耳，但是，从去年起人们预言的“房地产冬天”仍然没有到来，甚至今年上半年房地产市场仍然顽强地攀升另外，从销售情况来看，今年1～5月份全国实现商品房销售4564万平方米，同比增长20.3%。这一增长速度是在2000年和2001年连续两年旺销基础上实现的尽管我国当前新一轮房地产市场高潮有着良好的市场基础和政策基础，并且这一轮高潮尚处于非“泡沫”的良性增长过程，但是，市场规律证明：一个谁都能赚到钱，甚至获得暴利的行业肯定是危机四伏的。也许我们面对的市场恰恰是拐点前的最高峰，因为市场自我调控和释放风险的信号已经显现。面对我国房地产业发展的现实，住房金融的经营取向宜分为短期调节目标与长期发展目标两步运行。短期目标以调节市场供求矛盾，约束房地产开发，拉动市场消费需求，提高市场购买力，消化现有空置商品房为主。远期目标则包括优化信贷资源配置，提升国内房地产业竞争能力，提高住房金融服务质量，推进住房金融市场化，促进我国房地产业持续、稳健、高效运行等内容。

.调控房地产业信用总量，约束市场扩张规模与速度，.适度控制住房开发贷款增量，调整房地产开发贷款的内在结构，积极拓展住房按揭贷款市场，促进房地产业的良性循环，启动住房公积金贷款市场，拉动住房市场需求。面对这种挑战，国家、房地产企业和国内商业银行要充分发挥自身优势，增强应变能力，努力把握竞争主动权。一是在经营理念上有所创新。国内商业银行要在房地产信贷营销理念、市场营销策略、服务手段、运作机制等方面加大创新力度。要尽快研发与推广适应市场需求的新的房地产信贷产品，二是金融管理者要强化房地产金融市场的宏观调控能力，在授信、融资及开放房地产金融二级市场方面加大改革力度，培植和打造国内房地产品牌企业，增强其竞争实力和市场驾驭能力。三是提高现有的住房消费贷款产品的竞争能力。四是加快房地产金融人

才的培养。入世以后，房地产金融市场主体的复杂化对从业人员自身素质提出了更新、更高的要求，培养一批精通外语、计算机、房地产投资、房地产评估、财务分析、证券融资等方面的专业人才和复合型人才是应对挑战的迫切需求，也是提升竞争能力与发展能力的战略选择。

尽管以前也有很多的社会实践经历，但是这次感觉与前几次有很大的不同，工作环境更加正规化，要求较高，上班要化淡妆、穿高跟鞋、着工作服。而且感觉比以前收获更多。比如在人际交往方面，书本上只是很简单的告诉你要如何做，而社会上人际交往非常复杂，这是在学校不能有如此深刻的感受的。社会上有各种人群，每一个人都有自己的思想和自己的个性，要跟他（她）们处理好关系还真得需要许多技巧。而这种技巧通常是来自社会阅历与经验的。在行动中，其中有关心你的人，有对你不所谓的人，有看不惯你的人，看你如何把握了。交际中要求你在不能改变一件东西的时候，你只能学着去适应它，如果还不行，那就改变一下再去适应时的方法。

实习是每一个大学生都必须拥有的一段经历，它让我们在实践中了解社会，拓展了视野，增长了见识，为以后进一步走向社会打下坚实的基础，实习是我们把学到的理论知识应用在实践中的一次尝试。作为一名合格的大学生应懂得坚持，懂得坚韧与收敛，懂得凡事要靠自己去努力争取，懂得要具有一颗积极向上的生活心态。我是一个较为乐观的人，会用自己小小的心努力平衡我周围的一切。

虽然这个暑假是在房地产公司度过的，可是知识是相通的，在实践生活中也可以很好的将在学校学习的关于酒店管理方面的知识进行了实践。并且可以将在售楼部学习到的一些酒店做的不是很到位的服务进行分析整理，两相结合，达到更好的效果。为今后在酒店的工作打下一部分基础。

各行业都有各自的长处，提高服务质量并不仅仅靠的是空想，在做好市场调研的同时，我们也应该体验下其他行业的工作。在得到经验的同时，还可以把学到的东西、体悟到的东西融合至今后的工作中。纳百川方可为海，积跬步终至千里之外，我们既要择优接收、吸取各种不同的东西，也要一步一个脚印地在今后选择的工作中走下去。

参考文献百度百科

汤姆.霍普金斯《如何成为销售冠军2.0版》

中国住宅与房地产信息网·.

第三篇：房产销售论文

房地产销售社会实践论文

姓名

院别： 旅游管理学院班级： 09酒店管理2班学号： 09234114指导老师：

2011年9月10日

在房产伟业置问公司的实践

琼州学院旅游管理学院09酒店管理2班吴婷

实践时间：2011/7/1~2011/8/14

实践地点：海南伟业房地产公司三亚市迎宾路办事处

实习内容：学习置业顾问应具备的基本置业素养以及如何向顾客推销楼盘

职位：置业顾问（实习）

摘要：在暑假的空闲时间将在学校学习到的一些知识应用到社会生活中，从实践中验证和体会所学知识的内涵，并可以通过社会实践寻找自己的不足以弥补，丰富自身的阅历。

关键词：专业知识工作与实践感受现状及改进措施

在我大学生活中的第二个暑假里，我有幸来到海南伟业房地产进行了为期一个多月的实习，带着一颗求知的心我在这个大家庭里度过了我学生生涯中美好的一个暑期。

伟业顾问成立于一九九四年，作为华北地区最为知名的大型房地产咨询服务机构，致力于打造专业完善、联合互动的全程房地产服务链。经历十四载实践与发展，如今的伟业顾问，已成长为中国最具规模的房地产综合服务机构。我公司正在以房地产投资顾问、营销代理、商业策划、资产管理及二手物业代理五大专业服务体系，潜心为客户、为市场、为社会，创造协同共赢的丰厚价值。我在实习过程中在公司代理的三亚克拉码头售楼处担任置业顾问。

前期先接受公司培训，对自己所负责的项目进行了解，经过一系列考核(讲沙盘，讲户型，讲市场等)之后对楼盘周边区域的竞争楼盘做市场调研。并写一份市场调研报告给直属上司。通过之后直接安排到一个小组开始接待的工作。

海南伟业房地产公司位处三亚市迎宾路，本次代理的房地产为三亚克拉码头。三亚克拉码头坐落在享有椰梦长廊之美的三亚湾，位于美丽的三亚湾一线海景中心地段。三亚湾东起三亚港，二十里长的滨海大道依湾绵延，椰树成林西行延伸至天涯湾。二十里椰林画廊，数十里银滩之美，道尽了三亚湾无限风光的自然美景。

克拉码头面南背北，前望碧波万顷的南中国海，后依青山峻岭、田园风光，具有中国君王风水宝地的品质，整个楼盘海景开阔，海滩洁白平缓、海水清澈湛蓝，让顾客无限享受海居生活的魅力与美丽。在这里，走出庭院即可到温柔海滩，亲临海风，独享海水，可让在中国最美丽的热带海滨，拥有五星级的度假感受，享受高标准的酒店管理和贴身服务。

克拉码头交通非常便捷，项目距三亚市中心8公里，距三亚凤凰国际机场6公里，距离天涯海角11公里，周边酒店、医疗卫生、银行、餐饮娱乐设施及配套已经齐备。

三亚克拉码头项目优势：

1、项目位于三亚湾一线海景中心地段，享有二十里椰林画廊、十里银滩；

2、单价低，并且户型以小户型为主，总价亦低；

3、距海50米，私属海滩，开窗见海；

4、66平精装海景现房，稀缺一线海景地段的产权酒店式公寓；

5、酒店已运营，由中粮旗下凯莱物业负责酒店的经营管理，优质经营保障业主收益最大化。

6、离三亚凤凰国际机场最近的观光区域，临近天涯海角著名景区，距三亚市8分钟车程。

克拉码头项目的设计理念

克拉码头项目的设计理念是三亚最具意大利原创设计风情的五星级休闲、度假酒店。由意大利设计师杰瑞先生亲躬力作，历经数次调整和修改方案，在保证户型通风、采光及室内空间感的前提下，将意大利独有的轻松浪漫、自然与温馨等创新设计手法展现得淋漓尽致。所有样板间强调了室内设计与室外园林、沙滩、海水之间的关联与融合性，设计风格独具匠心，在三亚湾乃至整个三亚楼盘中堪称“唯一”。样板间分别有：浪漫海滩风格、游艇风格和西班牙风格。

在工作中，为了能够更好的在实习中学到知识、丰富阅历，在详细阅读了克拉码头的楼盘资料后，虚心向前辈们请教作为置业顾问应该具备的基本素养以及在向客户推荐楼盘时可以运用到的一些小技巧。在此向指导我的前辈同事们表示感谢。

因为只是实习而不是正式的公司员工，每次接待客户时都会有一名前辈带领，本来没有底气的我因为前辈的陪伴可以较好的介绍相关楼盘，并且在某些时候客户提出的一些我不熟悉的内容可以帮我解答。置业顾问这个位置是个很关键的位置，在楼盘交易过程中能够起到交易双方沟通的桥梁，通过对买卖双方的了解和沟通，达成房屋交易。在这个过程中，既要对卖方负责更要对买方负责。置业顾问首先应该从购房者的利益角度来分析交易的可行性，即以购房者需求为主体，因为只有了解了购房者的需求才能从实际出发引导交易的进行，这对卖方来说无疑也减少了盲目性，与卖方的利益并不冲突。

工作实践与感悟

通过这短暂的实习，在这十多天的实习生活中我确确实实学到了很多在学校及书本上不曾有过的东西，近年来房地产市场状况及发展趋势尽管“泡沫论”、“过热论”仍然不绝于耳，但是，从去年起人们预言的“房地产冬天”仍然没有到来，甚至今年上半年房地产市场仍然顽强地攀升另外，从销售情况来看，今年1～5月份全国实现商品房销售4564万平方米，同比增长20.3%。这一增长速度是在2000年和2001年连续两年旺销基础上实现的尽管我国当前新一轮房地产市场高潮有着良好的市场基础和政策基础，并且这一轮高潮尚处于非“泡沫”的良性增长过程，但是，市场规律证明：一个谁都能赚到钱，甚至获得暴利的行业肯定是危机四伏的。也许我们面对的市场恰恰是拐点前的最高峰，因为市场自我调控和释放风险的信号已经显现。面对我国房地产业发展的现实，住房金融的经营取向宜分为短期调节目标与长期发展目标两步运行。短期目标以调节市场供求矛盾，约束房地产开发，拉动市场消费需求，提高市场购买力，消化现有空置商品房为主。远期目标则包括优化信贷资源配置，提升国内房地产业竞争能力，提高住房金融服务质量，推进住房金融市场化，促进我国房地产业持续、稳健、高效运行等内容。

.调控房地产业信用总量，约束市场扩张规模与速度，.适度控制住房开发贷款增量，调整房地产开发贷款的内在结构，积极拓展住房按揭贷款市场，促进房地产业的良性循环，启动住房公积金贷款市场，拉动住房市场需求。面对这种挑战，国家、房地产企业和国内商业银行要充分发挥自身优势，增强应变能力，努力把握竞争主动权。一是在经营理念上有所创新。国内商业银行要在房地产信贷营销理念、市场营销策略、服务手段、运作机制等方面加大创新力度。要尽快研发与推广适应市场需求的新的房地产信贷产品，二是金融管理者要强化房地产金融市场的宏观调控能力，在授信、融资及开放房地产金融二级市场方面加大改革力度，培植和打造国内房地产品牌企业，增强其竞争实力和市场驾驭能力。三是提高现有的住房消费贷款产品的竞争能力。四是加快房地产金融人才的培养。入世以后，房地产金融市场主体的复杂化对从业人员自身素质提出了更新、更高的要求，培养一批精通外语、计算机、房地产投资、房地产评估、财务分析、证券融资等方面的专业人才和复合型人才是应对挑战的迫切需求，也是提升竞争能力与发展能力的战略选择。

尽管以前也有很多的社会实践经历，但是这次感觉与前几次有很大的不同，工作环境更加正规化，要求较高，上班要化淡妆、穿高跟鞋、着工作服。而且感觉比以前收获更多。比如在人际交往方面，书本上只是很简单的告诉你要如何做，而社会上人际交往非常复杂，这是在学校不能有如此

深刻的感受的。社会上有各种人群，每一个人都有自己的思想和自己的个性，要跟他（她）们处理好关系还真得需要许多技巧。而这种技巧通常是来自社会阅历与经验的。在行动中，其中有关心你的人，有对你不所谓的人，有看不惯你的人，看你如何把握了。交际中要求你在不能改变一件东西的时候，你只能学着去适应它，如果还不行，那就改变一下再去适应时的方法。

实习是每一个大学生都必须拥有的一段经历，它让我们在实践中了解社会，拓展了视野，增长了见识，为以后进一步走向社会打下坚实的基础，实习是我们把学到的理论知识应用在实践中的一次尝试。作为一名合格的大学生应懂得坚持，懂得坚韧与收敛，懂得凡事要靠自己去努力争取，懂得要具有一颗积极向上的生活心态。我是一个较为乐观的人，会用自己小小的心努力平衡我周围的一切。

虽然这个暑假是在房地产公司度过的，可是知识是相通的，在实践生活中也可以很好的将在学校学习的关于酒店管理方面的知识进行了实践。并且可以将在售楼部学习到的一些酒店做的不是很到位的服务进行分析整理，两相结合，达到更好的效果。为今后在酒店的工作打下一部分基础。

各行业都有各自的长处，提高服务质量并不仅仅靠的是空想，在做好市场调研的同时，我们也应该体验下其他行业的工作。在得到经验的同时，还可以把学到的东西、体悟到的东西融合至今后的工作中。纳百川方可为海，积跬步终至千里之外，我们既要择优接收、吸取各种不同的东西，也要一步一个脚印地在今后选择的工作中走下去。

参考文献百度百科

汤姆.霍普金斯《如何成为销售冠军2.0版》

中国住宅与房地产信息网·.

第四篇：10房产论文题目

说明：以下题目仅是提供大致方向并非最终题目，具体可跟导师协商。论文题目和老师并非严格绑定，也就是说你可以拿着这个老师下的论文题目去找另一个老师。大家可以通过知网搜索你想选定的论文题目与内容，最好按时间搜索，选择近三年的相关信息。

每个人选好题目和指导老师，由宿舍统一发给我。题目可以先选一个，但是指导老师得先确定下来。截止时间10月15日。不在的宿舍其他人帮忙转告。论文题目

房价与城镇化进程关系及影响研究

新型城镇化与金融乡土化关系的研究 西部地区城镇化问题研究

浅谈农民工融入城市的制度障碍

限购政策与房地产市场价格关系的研究

关于兰州地区房地产企业市场竞争战略的分析 外资进入西部城市地产前景的分析

西安、成都、兰州三地住宅价格的波纹效应研究

可支配收入、收入差距与商品房价格的关系——以xx地为例 xx地区农村居民点整治模式研究

小产权房合法化的可行性研究——以xx地区为例

探析住宅保障房的质量控制

西部地区房价高企对本地经济影响的探讨

经适房、公租房、廉租房、双限房与商品房概念的辨析与特征***房地产开发前景分析

浅议中小房地产开发企业融资方式的选择

现阶段房地产开发面临的问题与对策研究

浅谈调控形势下我国二、三线城市房地产开发格局的演变

导师

刘选

田玉忠

房地产开发企业资金风险防范管理

发挥城市规划对房地产开发的有效干预

浅谈房地产开发建设项目影响成本主要因素

房地产绿色营销探讨

房地产营销策略的探索与创新

中小城市房地产营销策略

浅议建立可持续的保障性住房的政策体系 货币政策对城市房地产量价关系的影响

基于城市区段地价级差指数分析兰州新城与兰州新区房价的差异某地（兰州市）土地集约利用与可持续对策研究

土地财政与城市高房价

绿色建筑理念与房地产营销策划 二、三线城市房地产营销策略研究

刚性需求下房地产营销策略的思考

某地（兰州市）土地集约利用与可持续对策研究 市场主体对某地（兰州市）土地集约利用的响应探究 西部地区保障性养老住房的探究分析 乡村住宅市场化障碍与策略的研究

柏正杰

房地产中介商业行为模式的创新研究 住房公积金管理存在的问题及对策分析

地铁建设对沿线房地产开发的影响研究

浅谈房地产开发对城市规划的影响作用

房地产开发过程中存在的问题剖析

浅析租赁型保障房的融资渠道

保障房退出政策的现存问题及改革构想

保障房建设中中央政府与地方政府的行为选择

再论土地财政

公益性用地界定方法探讨

某地保障房融资模式研究

谁是高房价的推手?——对中国高房价问题的反思

从需求角度分析房价上涨原因及控制房价的对策

贺燕

现行房产税制度浅析及改革的几点建议

浅议保障房分配难题与解决方向

关于房地产市场中央政府、地方政府及房地产开发商之间的博弈分析

住房货币化与住房资本化的差异研究

当前我国房价调控效果研究

宜居城市维度和基本要素研究

城市规划与实践中存在的问题与对策 住房供应结构与兰州市新区住房结构研究 我国房地产税收制度改革研究

我国住宅价格管制的方式与效果分析

从土地财政向公共财政的制度嬗变

土地征收政策对农民收入影响度的政治经济学分析——以兰州市宋家滩村为例 个人住房公积金贷款还款方式的研究——以某地某小区为例

“国五条”对某地房地产市场的影响

房地产开发资金来源现状及改进措施

浅谈城市规划与房地产开发两者关系

张小虎

房地产开发企业品牌管理研究

团购消费策略与国家住房规制策略的关系研究 甘肃农户宅基地与农户住宅产权调查研究

兰州新区与兰州新城房地产市场的价格定位研究

兰州房地产企业投融资前景分析——以“房地产新政”为背景 2013年上半年城市房地产市场价格高企的原因分析

发展中（老少边穷）地区城镇廉租房租金定价与补贴模式研究 定远镇作为规划中的西北最大物流园区的开发价值分析 中国特色的住房保障体系建设研究

城市化进程中失地农民住房安置问题探究——以某地为例 土地征收利益的合理配置的政治学分析 ***房地产营销策略的改进与完善 浅析城镇化与房地产开发的关系

房地产开发企业降低运营成本问题的研究

房地产开发风险因素分析

兰州市住房统一登记制度探讨

转型时期我国城市土地政策的综述

房地产价格与房地产政策调控分析

房地产开发企业成本控制的措施分析

探索房地产开发企业融资创新途径

王维宣

王明霞

浅谈房地产开发建设项目影响成本主要因素

影响房地产调控效果的主要因素及对策

卓越城市的文化内涵研究

风水文化心理与住宅消费的关系探究 纳粹时期德国建筑文化研究

探究不同产业参与城市塑造的方式和进程的差异 某地（西安）楼宇经济的问题与对策 智慧城市的基本要素与指数研究

“会呼吸的城市”及兰州城市建设的借鉴意义

第五篇：复件 房产市场论文

论我国房地产市场的特性

***

摘要：近几年，房地产价格上涨较快，房价虚高已经成为经济学界密切关注的话题之一。房地产市场具有其独有的特征，其特征也决定着房地产市场运行风险。因此，探讨我国房地产市场特征及其变化情况，对进行科学预警，稳定房地产市场，促进房地产市场稳步健康发展具有重要的理论和实践意义。关键词：房地产市场高房价非理性运行特征

0 概述

中国房地产市场价格在经历了2007年的疯狂上涨后，终于在2008年初的“拐点论”与“降价潮”中发生了转折性的变化。低迷的成交量、打折促销的声浪此起彼伏、开发商的种种不利消息频现，随着政府宏观调控的深入推进、国际金融形势的急剧恶化、消费者观望情绪的日渐浓重，2008年下半年，中国的楼市由过热突变为偏冷。但2009年3月份起楼市价格出现惊人反弹，人们从讨论楼市阶段性回暖，到默认楼市真正回暖，以至于有人说是压抑已久的刚性需求爆发式的反弹，房价也开始报复式节节上升，房地产投资风险进一步增大，直到目前针对房地产市场的各项政策出台，房产市场不知又会出现怎样的景象。

此外，自1998年实行房改以来，我国房地产市场化步伐不断加快，房地产业快速发展。与此同时，我国房地产价格在总体上和区域上都呈现出非理性波动和震荡。这种非理性波动不仅影响房地产市场本身的健康发展，而且也会影响金融系统的稳定，美国次贷危机已给我们留下了深刻的教训。泡沫增大使楼市风险进一步增加，在金融危机影响尚未结束、中国宏观经济没有完全好转、房地产价格仍然畸高的情况下，更意味着一轮危险的赌博。高房价及危害

目前，我国房地产市场存在的最主要的也是最明显的一个特点就是房价高，人们对这一特点抱有强烈的评论，房价高对人们的正常生活，对房地产市场的健康发展及国家的经济发展都产生了一定的影响。

高房价的第一个危害是抑制其它方面的需求，造成畸形经济结构。高房价造就了众多的房奴，他们大多从农村走来，十多年学校生涯之后，他们取得了进入大城市的门票——大学文凭，同时也花光父母一生的收入。毕业之后的他们一方面要赡养父母，另一方面要攒钱买房子，因此他们会尽可能的压缩开支，然而他们又是工薪阶层中的高收入者，也就是未来的中产阶级，他们不消费，整个社会的消费就没有了支撑。

第二危害就是抑制其它方面投资，造成畸形发展。目前我国各种尖端技术的落后和房地产过热不无关系，资本总是流向利润率最高的地方，房地产的行业的暴利吸引了过多的社会资本，从而削弱了其他方面的投资。经济结构对不动产过强依赖，降低了我们在国际经济环境中的竞争力。

实际上GDP中不动产的成分是虚假的，因为其不能流动，就失去了价值衡量的统一标准，其价值也是得不到国际公认的。而且由于其不流动性，价格的升高也只是数字的变更，不代表持有人可以享受的物质的增多。比如说上海的房产价格比卢森堡的要贵很多，那是否意味着在上海拥有一套120平米的公寓的人比在卢森堡拥有一栋别墅的人幸福的多呢？

影响社会和谐，这一点应该是有目共睹的，目前网络上流行着一种愤怒，仇恨的情绪，高房价是其一个重要因素。高房价剥夺了众多房奴的幸福感，毁灭了他们十几年寒窗的梦想，让他们失去了消费的能力的同时，也将他们仅有的业余时间拉到了低成本的网络上，在本应该喝咖啡的时间里在网上发着牢骚。

投机盛行，影响社会的创造力，这是任何一种暴利行业的通病。只要社会结构中存在一种暴利行业，人们就会对之产生向往，而当这种暴利的收入远远高于其他社会普通收入的时侯，就会造成投机盛行。而劳动是价值创造的唯一源泉，当劳动所得占整体社会的收入过低，甚至不能满足劳动者基本生存的时候，人们就不会再劳动，社会也就失去了发展的原动力。这也正是为什么中国历史上每一个王朝快要灭亡的时候，社会风气都非常糜烂，妓女遍地，赌博盛行。中国城市房地产市场非理性运行特征

改革开放以来，我国房地产市场发展迅速。2000年—2008年，我国35个大中城市的房地产开发投资年均增长率达21.41%，商品房价格也逐年攀升。但在这一片繁荣的背后，我们看到的是普通居民为了一套住房而耗费将近半生的收入，房地产消费成为居民沉重的负担，位列“新三座大山”之首。城市商务成本也因为房价飞涨而急剧提升，对吸引投资造成不利影响。因此，我国当前城市房地产市场的繁荣景象是一种非理性繁荣，主要呈现出以下三个特征：（1）制造业面临的投资环境恶化，许多制造业基金流窜到地产业，造成了楼市一团火爆，拉升了GDP。由于楼市火爆，使得土地的拍卖价节节攀升;开发商拿着大量的信贷资金疯狂买地，造成各地地王屡创新高。

（2）住房供应结构并未明显改善，高档品种严重供大于求。相对于中低档楼盘，地产商更愿意开发高档楼盘。一方面是由于政府推出很多的经济适用房、廉租房，使得开发中低档住房的压力很大;另一方面地产商可以根据市场状况对高档楼盘差异化定价。大量资金投入把高档楼盘一下拉起来，附近的中低档楼盘也随之水涨船高。国家信息中心统计数据显示，90平方以下普通商品住房投资仅占商品房投资的17.2%，远未达到“90/70政策”要求的水平。

（3）房地产市场秩序仍然混乱不堪。在房价较快上涨的情况下，一些开发商建而不售，捂盘惜售现象很严重，加剧了供求矛盾。一些开发商采取分批销售、推迟开盘时间、内部认购、大幅提价等方式拉长销售周期，通过控制新建住房的上市速度拉抬房屋价格。我国房地产市场主要特征

我国的房地产市场是一个新兴的市场。与国际上发达成熟的市场比较，具有其独特的特征。

3.1产业整体的市场化程度还很低

在发达国家，整个房地产业运行的所有交易环节都已经充分市场化了。供求关系以及其他一些因素（例如原材料价格、通货膨胀、国际汇率等）的变化在上游环节就可以被有效竞争消化掉一部分，不必全部集中到房价一个环节释放。

目前，我国房地产业虽然已经具备一定规模，但房地产业运行的各个环节，市场化程度还很低。例如，土地“招、拍、挂”政策刚刚实行不久，目前进入市场的土地价格实际上并不是市场竞争形成的真实价格。房地产金融还远不发达，一方面进入房地产业的资金相当大比重是银行资金，利用债市、股市、房地产基金等市场化渠道的直接融资迄今没有形成；另一方面，银行资金也几乎没有针对房地产业和房地产市场风险特点的市场化品种。房地产交易环节中价格形成过程并未真正取决于竞争，几乎全部取决于短期性因素，例如土地供给政策、利率、炒作性资金规模、拆迁量等。社会的长期利益在价格形成中的影响力极小，例如长期按揭对消费者的可能风险、节能省地的政策要求等。另外，迄今我国每年城镇住宅竣工面积中真正通过房地产市场买卖的还不到三分之一。这个比重还是福利分房停止以后明显提高的结果。

3.2普通居民正在从“无产”走向“有产”

发达国家的住房在历史上就几乎全部是私有制的。由此而来，在社会居民的私人资产中，金融资产与不动产的组合关系已经趋于相对稳定。只在发生明显的宏观失衡，例如通胀或通缩时，这个比例才会有一定变化。

从改革进程上看，我国城镇正处于从“住房公有”制度向“住房私有”转变的过程中。从社会发展水平上看，城镇居民中的主体正处在从“无产”走向“有产”，从拥有少量金融资产走向拥有不动产的过程中。实际上，当前房地产需求中真正能够推高房价的，除少量投机资金外，主要是大量渴望拥有自己“产权房”的城镇中等收入者阶层，而不是低收入和特困居民群体。目前社会中“居者有其屋”的舆论，实际上是把“人人有房子住”和“人人有属于自己的房子”两方面要求混淆在一起了。这是我国房地产特定发展阶段必然遇到的一个特殊需求。简单说就是，发达国家只有在通胀预期明显时才会有人把一部分货币资产转换为实物资产，而中国是不论通胀还是通缩，在现在和未来的社会财富水平上人们都会倾向于把一部分货币资产（包括未来的货币收入）转换为实物资产。人们要求在自己的私人财富中“站着房子躺着地”。3.3大量农村人口向城镇转移

发达国家“发达”的标志之一，就是城乡人口的分布比例已经基本稳定。住在城里的人不会因经济进一步发展而增多，农村人口也不会因为房价的涨落而向城市迁徙。

我国的情况正好相反。未来２０年左右的周期内，数亿农村居民要通过向城镇集中才能有更多机会分享国民经济发展的好处。农村人口向城镇转移是一个不可避免，并且不可后推的历史进程。从１９８０年到２００４年，中国城镇居民人口增长了１６７％。未来２０年左右周期内哪怕只有此一半的增长速度，我国城镇居民也将再增３亿人。由此产生的需求可能给房地产市场带来的压力将比目前的投机资金强大得多。一个基本估计是，这样一个农村人口的转移过程决不会被房价“吓住”而退回农村去。首先必定要形成对低档房租赁市场的需求。3.4社会文化特点决定住房消费上存在着“向上移动”的趋势

在发达国家，不同社会群体在不同社区和不同档次住房中的分布已经相对稳定。每一阶层一般不会超越自己的收入水平、社会

地位去消费住房。

我国目前存在的一个趋势是，在区域分布上，人们购买住房时普遍向上一级城市移动，例如镇向县、县向市、市向省；在购房档次上，各社会群体都指望“一次到位”，人们普遍选择比自己所处社会位置高一级的住房。由此带来，实际需求被明显放大。3.5住房保障体系远不发达

发达国家的房地产市场之所以成熟，很关键的一点在于住房保障体系比较完整有效。一批需要通过政府、社会帮助才能解决住房的群体不会加入到房地产市场的供求竞争中来。简单说就是，有住房需求而没有买房能力，甚至没有租房能力的人不会直接对房地产市场提出需求。政策和市场存在着明显的界限。这个体系保证了市场需求更趋于真实的有效需求。

我国目前已经建立了相对完整的住房保障体系，例如公积金、经济适用房、贴息、贴租、廉租房等。但覆盖面远不充分，保障程度也比较低。而且由于区域间发展不平衡，大城市和中小城市、市场经济发达地区和老工业基地、沿海与内地之间保障水平存在很大差别。政策是负责非市场化资源配置的。这个非市场化配置的部分只有做到“最后住不上房子的人都由政府兜底”的程度，房地产市场才能真正发育成熟。3.6市场结构不合理

一个成熟的房地产市场构成包括一级市场、二级市场、租赁市场、中介市场等。而且二级市场的交易规模通常会远大于一级市场。目前发达国家中每年住房交易总量中八成以上是二级市场的成交。租赁市场也相应发达。就是在经济发达的美国，租房住的人也接近４０％。二级市场、租赁市场和中介市场的存在，使人们的住房需求在很大程度上可以通过存量资源的重新优化配置得到满足。

由于发展历史短，我国目前房地产的市场结构过度倚重一级市场。说到房价涨落，几乎说的就是新房的价格涨落。由此造成，一方面新房面临过大的需求压力；另一方面存量资源被不合理地大量闲置。从我国目前

城镇居民人均住房面积看，当前市场不应当有这么大的住房短缺。其原因就在于“不开灯”的房子无法通过充分的二级市场、租赁市场、中介市场直接与需求有效对接。目前北京、上海等大城市的二级市场的中介费高达房价的２．５％，比普通住宅的交易契税还高一个百分点，这种状况亟待改变。结论

房地产市场是房地产市场体系中最

有代表性，也是最重要的部分，处于主体地位。面对中国的房地产现状，我们应该认清楚房地产所具有的各种特征，在外部压力和内部结构不完善的条件下，尽可能应该完善各项政策的实施，维护房地产市场秩序，促进房地产市场更快的稳健的发展。

参考文献

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