关于“住改商”的看法及建议Microsoft Word 文档

第一篇：关于“住改商”的看法及建议Microsoft Word 文档

关于“住改商”的看法及建议

所谓“住改商”就是商品房业主、使用人将自己的住房改成了经营性用的房屋。“住改商”可以说是有小区的地方都存在的问题。特别是底楼（或一楼）的住户大都办得有商业服务性的店子。由于“住改商”争论大经营者没有办执照，其实“住改商”问题政府是有文件可依的。《重庆市物业管理条例》第六章：物业的使用与维护，第六十条：“业主/使用人将住宅改变为经营性用房，应当依法申请。在设立（开业）或住所（经营场所）变更登记时，应当向工商行政管理部门书面承诺遵守法律、法规以及管理规约的规定，并提交住所（经营场所）所在地业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住改为经营性用房的证明文件及其他登记所需的材料”。

由于一些业主同意，一些业主不同意，经营者又照经营，又成为事实。但经营者无证经营，造成了政府有关职能部门部分无法征收这些经营者的税收，工商部门又不管，使“住改商”成为一个老大难？

一、对“住改商”的看法：任何事有利有弊。“住改商”成为事实，实践证明利大于弊，就看怎么管。

（一）、利在何处：

1、方便顾客，离住户近，而且还可以送货上门，价格与外边的一样，有的还便宜点。

2、解决了一部分人的就业问题。减少吃低保人员。

3、因为熟悉，又是坐店，经营者不敢卖假货，业主一般对物品信得过。

（二）、弊在何处：

1、经营者无证经营，属违法行为，造成经营者逃税、漏税。

2、经营者买底楼的目的就是要经营，所以每个小区的底楼都办有商店，无证经营，造成与部分业主之间的矛盾。

二、对“住改商”的建议：

前面讲述“住改商”是有法可依的，为什么现状又如此呢？其实政府工商部门应采取强硬措施，依法办事，促使经营者办证，业主委员应以业主的意见来定是否出具证明。凡是不利于业主生活的行业一录不准予办理，如火锅店、舞厅、餐饮小吃店等有气味的、噪音大的一录不得办理。其实经营者也聪明，一般办的都是副食店，美容、美发店、五金等。

“住改商”问题，要明确仅限一楼（底楼）其它楼层不得更改。工商职能部门和税务部门联合起来，对非法经营坚决取缔。

民建六支部：蒋毅

2011 年 6月

第二篇：住改商证明

关于同意将住宅改变为经营性用房的证明

兰州市工商行政管理局城关分局：

申请将位于的房屋作为经营场所。该房屋用途为住宅。根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，经相关利害关系的业主同意将此房屋改变为经营性用房，不扰民，并经社区（业主委员会）确认。

特此证明。

社区（业主委员会）

（盖章）

年月日

第三篇：住改商证明

关于同意将住宅改变为经营性用房的证明

**工商行政管理局：

**公司申请将位于**的房屋作为经营场所。该房屋用途为住宅。根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，经相关利害关系的业主同意将此房屋改变为经营性用房，并经居委会（业主委员会）确认。

特此证明。

居民委员会（业主委员会）

（盖章）

年 月 日

第四篇：关于住改商的新闻

乌鲁木齐市经营单位进小区“住改商”愈演愈烈

2008-09-04

中经网新疆中心讯 等电梯一等10多分钟，晚上经常遭遇醉汉敲门……自从对门搬来一家公司后，郑先生的生活就偏离了正常轨道。

郑先生所住的小区位于新疆乌鲁木齐市扬子江路，和他有着同样苦恼的居民为数不少，原因是住宅小区内的许多居民住房变成了公司、小旅馆、美容院等经营性单位，影响了居民的正常生活，甚至带来安全隐患。

郑先生翻开去年实施的物权法对记者说：“法律规定“住改商”须经有利害关系的业主同意，但从来没人找我谈过这事并征询我的意见。”

记者还了解到，去年国家工商总局也曾下发通知规定，企业将住宅改变为经营性用房的，须取得经营场所所在地居委会或业主委员会出具的有利害关系的业主同意的证明文件。但是记者在调查中发现，在乌鲁木齐很多小区，物权法中“住改商”须经有利害关系的业主同意的规定，实际上成了一句空话。

经营单位进军住宅小区

9月2日，记者来到乌市扬子江路的一个大型小区，只见这里小旅馆、公司的招牌随处可见。记者站在小区内一栋居民楼前，仅从招牌看，这栋楼内便有3家旅馆、1家按摩馆。一位刘姓居民告诉记者，楼内不挂牌的美容院、宾馆、公司还有多家。

居民李勇的楼上就是家公司。李勇对记者说：“每天早晨上班时，电梯被那家公司人员挤得满满的。遇到他们运货，那就别想乘电梯了。”

采访中记者发现，在乌鲁木齐市，“住改商”问题主要出现在市区繁华地段的住宅小区。小区内经营单位的规模一般较小，以经营装饰、电脑、美容、广告者居多。

一家公司的负责人告诉记者，他们之所以入驻住宅小区是因为写字楼成本太高，小区租金要便宜得多。另外，住宅小区相对隐蔽，可以不用办理相关手续，同时，也是为了方便开拓客源。

“住改商”扰民到底谁来管

面对“住改商”现象，居民们感到既头疼又无奈，究竟该由谁来管理呢？

一位社区居民对记者说，他们和小区内的公司出现矛盾时，一般都是向物业公司反映，但大多得不到解决。对此，物业公司也是一肚子苦水。乌市日月星光小区物业管理中心一位负责人说，由于没有管理权，居民和公司发生矛盾后，他们也只能进行协调。

乌市天山区日光社区居委会负责人孙惠敏也对记者说：“在小区业主的投诉中，很多都是反映“住改商”扰民。我们能做的也就是从中协调。对于一些严重扰民以及带来安全隐患的公司，我们不会给其开具相关证明，但是一些公司在物权法出台前就已经开办，对于这种情况，我们也无可奈何。”

律师张元欣分析说，究竟什么才算是物权法所规定的“利害关系业主”？居委会和业主委员会出具证明文件的标准是什么？如何保证利害关系业主的同意？这些问题在物权法和国家工商总局的通知中都没有提到和解释。物权法关于“住改商”的规定，从法律的角度讲没有问题，但从执行操作的角度来看，还需要进一步细化和完善。但张元欣同时表示，受干扰的业主或者是业委会也可依据物权法到法院起诉经营单位。(R03)

住改商“一票否决” 会不会有碍公平？

2009-05-26 14:17:55

“住改商”要取得全楼业主的同意，几乎不可能完成。当“开店权”与“否决权”

生权利冲突时，合理的“开店权”与“否决权”并无高下之分，而是应当更合理、公正地调整各方权利和利益，而不是简单地一刀切或一票否决。

业主将住宅改变为经营性用房，是《物权法》制订时的一个难题。２００７年的

物权法》规定“住改商”应当“经有利害关系的业主”同意。但何谓“有利害关系

业主”，《物权法》并未提供答案。５月２４日，最高人民法院公布《物权法》司

解释，明确将“有利害关系业主”的范围原则上确定为在本栋建筑物之内，这被媒

普遍解读为“‘住改商’须经全楼业主同意”。该司法解释同时规定：“住改商”

业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。换言之，怕只有“一票否决”，就不能“住改商”。

这一司法解释在网上引发褒贬不一的热议，这表明，“住改商”问题或许仍未“

局”。

“住改商”实际上具有两面性，一方面，在住宅楼内开办餐厅、歌舞厅、公司等，导致小区居住环境下降，比如带来油烟、噪音等污染，造成小区车位紧张、电梯拥

等；另一方面，一些“住改商“后在小区内开设的便利店、干洗店、医疗诊所、打字

印等，有效弥补了社区商业配套不足，为居民带来了生活便利。因此从某种程度而，“住改商”的实质问题是究竟有没有产生妨碍、损害其他业主利益的事实。

按照目前的司法解释，“住改商”不管是否有扰民等行为，要取得全楼业主的同，几乎都是不可能完成的任务。但我们不妨提出这样的假设，如果有业主的“住改

”——比如开办一家便利店，并无任何扰民之处，且因其便民而受到绝大多数业主

欢迎甚至是期盼，但仅仅因为与本楼某位业主有其他因素造成的个人过节儿，便

一票否决，这对想“住改商“的业主是否公平？是否也妨害了绝大多数业主的合理

望和利益？

有人说，“住改商”改变了房屋的用途，应当受到严格限制。但是，合情合理的

住改商”不仅是一种世界趋势，有助于公民低成本创业——比如在一些国家，非常

倡个人艺术工作室、个人律师事务所等在家办公的ＳＯＨＯ一族，巴黎等世界名城 有“住改商”形成的特色商圈；而且，“住改商”本身实际上也是一种物权，《物

法》已经明确规定：“业主对其房产建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分

权利”，当然这种权利的行使不得损害其他业主的合法权益。换言之，“住改商”

然应当受到限制，但应当是合理的限制，而不是简单、粗暴的限制。

那么，业主在自己的住宅里“住改商“，并且没有任何扰民等不良后果，是不是

种正当的权利行使呢？是否应当得到合理的保护呢？

可见，明确何为“有利益关系业主“固然重要，但厘清“住改商”是否具有“损

事实”更为重要，比如“住改商”是否妨碍了其他业主的通行权、通风权、采光权

。而是否具有“损害事实”，其他业主的合法权益是什么等，恐怕不能由争议双方

了算，甚至也不能由大多数业主投票表决，而是应当提供调解、司法等争议解决机

和权利救济渠道。换言之，当“开店权”与“否决权”发生权利冲突时，合理的“

店权”与“否决权”并无高下之分，而是应当更合理、更公正地调整各方权利和利，而不是简单地一刀切或一票否决，在倒掉侵权的脏水的同时也泼掉了权利的孩子。

就此而言，与“住改商”有关的制度规则，似乎还有很大的改善空间，尤其是，了更好地鉴别是否具有“损害事实”，可以在制度层面严格限定“住改商”的产业

别，明确哪些便民利民的产业可以进入并接受必要的限制，哪些严重扰民的产业绝

不得进入。立法者在这方面多下点工夫，恐怕能让“住改商”问题得到更合理、更

平的解决。

广州促进就业大举措：企业个体户允许住改商

2009-10-20

中经网广东中心讯 昨天下午，广州市长张广宁主持召开市政府常务会议，讨论并原则通过了《关于做好促进就业工作实施意见》。

实施意见提出了税收优惠、收费减免、职业培训和鉴定补贴、小额担保贷款等一系列扶持就业的措施，其中包括允许企业、个体工商户按有关规定，将住宅改变为经营性用房作为住所(经营场所)等级注册。

实施意见提出放宽准入条件，法律、法规没有明确禁止进入的行业和领域，一律向创业人员开放；放宽登记条件，申请个体工商户、创办合伙企业或独资企业等级，一律不受出资数额限制，投资设立有限责任公司，注册资本最低只需3万元即可登记；放宽场地条件，允许企业、个体工商户按有关规定，将住宅改变为经营性用房作为住所(经营场所)等级注册，允许各区人民政府在条件成熟地区开放部分场地，作为从事小型零售业、服务业人员的临时性经营场所。(R05)

贵州物管条例出台引热议 维权更有保障

2010-11-08 10:57:21

近日，《贵州省物业管理条例》(以下简称《条例》)出台，《条例》涉及的新建商品房须交质量保修金、建设单位无偿配置物管用房、业主不得拒交物管费、业主不得擅自住改商、车位首先满足业主需要等敏感话题，引起了筑城市民及相关行业人士的广泛关注。大家认为，这部既与《物权法》、国家《物业管理条例》相衔接，又具有本地特色的创新性法规，对指导我省物业管理行业规范、解决常见社区物业纠纷将起到重要的指导意义。

杨忠明多年来一直担任钻石广场的业委会主任，由于楼盘“住改商”现象带来的公共设施老化、小区安全无保障等问题日益突出，2008年在杨忠明的带领下，业委会就联合物管公司对“住改商”进行治理。杨忠明表示，《条例》在《物权法》等法规的基础上再次明确，业主、物业使用人应当按照规划许可、房屋和土地权属证书载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。业主、物业使用人将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主书面同意。这为他们下一步的“住改商”治理工作提供了地方性的法律支撑。同时，《条例》中另一个亮点值得关注，就是建设单位需无偿配置物业服务用房，这也从极大程度上解决了很多物管公司、业主委员会办公条件受限的难题。

从事多年物管服务工作的贵阳金鹰物管公司沈娟主任认为，新《条例》中多个方面对物管工作具有实际的指导意义。首先，新条例中对新建物业实行质量保修金制度这一点提得非常好，过去，房开公司出现的一些遗留问题，业主得不到解决，常常“牵怒”于物管公司，进而滋生了业主与物管公司之间的诸多矛盾，现在有了物业质量保修金，为房开公司遗留问题的解决提供了一个有效途径；其次，当前在绝大多数住宅小区，业主拒交物管费一直是一个“老大难”问题，业主常常以物管公司服务不到位为由拒交物管费，物管公司收不到物管费，难以维持正常运营，导致小区物管服务缺位，形成恶性循环，最终也损害到其他业主的权益。实际上物管公司的服务范围完全应该依据双方签订的《物业管理合同》来决定，根据《条例》规定业主不得拒交物管费，对未按约定交纳物管费的业主，经业委会督促仍未交纳的，物业服务企业或其他管理人可依法请求支付。

由于《条例》牵涉到普通业主的切身利益，不少市民也对条例予以了高度关注。家住花溪大道北段某小区的张先生表示，根据新《条例》的规定，维修资金由业主直接存入住宅专项维修资金专户，建设单位、物业服务企业不得代收，过去我市多个小区一度出现大量维修资金被房开公司挪用的情况，而业主真正因房屋维修、更新需要启动维修资金时才发现，房子的“养老钱”不知去向，新《条例》的规定在较大程度上堵住了房开公司挪用维修资金的漏洞。金阳新区碧海花园业主谭女士则为《条例》涉及的“禁止野蛮装修”投了赞成票。谭女士表示，近年来在一些新建小区，野蛮装修事件频频出现，一些业主为了私人利益，在小区内乱搭乱建的现象也比较严重，直接影响到其他业主的权益，现在《条例》对业主的装修行为也有了约束，比如对承重墙、主体结构擅自改动的约束，禁止自搭建筑物和构筑物等，现在对于野蛮装修，任何业主都有权拿起法律武器捍卫自己的权利。

北斗星律师事务所律师彭俊玮说，《条例》在解决一些当前房地产纠纷的焦 点问题上具有极强的操作性。以车位问题为例，随着我市私家车拥有量的不断攀升，地下停车场产权归属问题正成为热点，《条例》明确，车位的归属权由建设单位与房屋买受人在商品房买卖合同中依法约定。约定属于建设单位所有的车位、车库出租的，应当首先出租给小区内的业主、物业使用人。这就有效杜绝了我市一些开发商将地下停车场变更用途，将车库作为仓库、洗车场、会所等使用的常见问题。[26]

第五篇：关于住改商的法律规定

关于住改商的法律规定 在***小区内，购买一层和夹层的部分居民将所购买性质为住宅的房产改为商用，用于经营，如：洗衣店；药店；建材店；便利店等，个别业主在住宅内经营办事处；公司等，在楼内进行经营活动，不但严重扰民还会出现噪音、异味、光污染、环境污染、破坏电子门、长时间占用电梯、散杂人员出入乱窜等现象，正常居住生活的业主对此颇有意见，业主产生意见后，来找物业公司，物业公司采取劝阻，举报的办法加以制止，甚至发生流血冲突，但收效甚微，业主有意见，经营户有意见，物业公司无奈，政府执法部门不作为，把所有的矛盾集中在物业服务企业上，业主不理解，认为交了物业服务费，物业就应该包打天下，对此，依据2007年10月1日起开始执行的中华人民共和国物权法和物业管理条例，对业主和物业服务企业的权利予以说明。关于住宅改变为经营性用房的相关法律条文：

第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅《中华人民共和国物权法》改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

因此，上述法律规定业主享有对自己房产专有部分的占有、使用、收益和处分的权利，有明确的物权，其他任何人是不能侵犯的，但是在处置使用上是不得违反法律、法规以及管理规约的，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。也就是说，要想改变房屋使用用途，是需要经有利害关系的业主同意，而不是物业服务企业的同意，在这部法里，已经明确各方的权利义务。《物业管理条例》有关物业服务企业的概念是：

第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。第四十六条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

在条例中，已经明确规定了物业服务企业的职责范围和行为能力，物业企业是服务性质的企业，不具备任何政府和行政机关的执法权利，不论是正常的居住业主还是私自改变房屋用途的违法业主，在物业服务企业来说，是一样的，同样是接受物业服务的，改动是违反了国家的法律，不是违反物业服务企业内部的规章制度，物业是没有任何权利处罚的，但是，法律赋予了物业企业举报的权利，当遇到上述违法情况时，物业服务企业及时进行举报，完成了法律上的义务，惩戒由政府相关部门执法，物业企业完成义务，其他相关的业主也就没有指责物业企业不作为的必要了，举报后违规户没有受到执法部门的查处，是执法部门部不作为，因此就不能将执法部门的过错强加于物业服务企业上。

在住改商的过程中，有下列环节需要注意：

在办理工商执照的时候，需要四邻同意的一份签字手续，如果你不同意其商业行为，你可以不必居于面子，给他签字，有过这样显现，因为碍于情面，前面给签字，过后来物业闹，并且说是物业在挑拨邻居关系，同意邻居住改商是违心的，要求物业去制止，好人他当，恶事物业做。

一旦你没有签字，邻居开业，就只有两种情况，一是无照经营，二是欺骗手段获得营业执照，那么，这种情况就有人管了，甚至可以通过行政复议手段追究发照机关的过错。

一点小常识，请广大业主擦亮双眼，辩明是非，依法行使自己的权利和义务。