常德市澧县商品房房价调查报告[推荐阅读]

第一篇：常德市澧县商品房房价调查报告

常德市澧县商品房房价调查报告

房地产业是国民经济的基础产业和先导产业，在经济社会格局中占据十分重要的地位。澧县房地产业经历了一个从小到大、从弱到强的发展过程，总体上呈现持续、稳定、快速发展的格局，成为推动全县国民经济和社会发展的新增长点和重要支撑。然而,今年来澧县房价节节攀升，商品住宅平均售价达到2500元，同比增加737元，增长41.8％，部分高层住宅也突破3100元大关。房价涨幅严重超过了经济发展的正常速度，已成为广大市民关注的焦点。

一、商品房房价构成情况如何

房价由开发成本、期间费用、行政事业性收费、税金和利润五大部分构成。近年来，随着楼市的快速发展，商品房的开发成本一直是一个颇具争议的话题。房价的成本构成，地价所占房价比例，在一场场争议中变得扑朔迷离，众说纷纭。房价成本构成到底如何？我们最近走访调查了几家房地产开发企业。调查资料显示：在房价总费用支出中，流向政府的部分（土地成本+税金及附加+行政事业性收费）700元/平方米以上，所占房价比例为30%，开发商公开利润700元/平方米，占房价比例30%。

（一）土地成本由容积率决定，占房价比重12—14%

楼面地价占房价的比重，不仅由地块的地段决定，而且还与建设密度（容积率）有关，容积率越大，土地成本摊在房价中的所占比重就越小。当前澧县的土地出让价格一般为每亩60万元，楼市住宅均价在2500元左右。如果多层房按容积率2.0计算，楼面地价为450元，占房价的18%；小高层按容积率2.5计算，楼面地价为360元，占房价的14.4%。目前澧县竣工和在建项目的大部分用地都是前几年征用，地块价格也就40万元左右，项目的容积率也要高于2.5，因此，楼面地价占房价比实际在10—12%左右。

（二）前期工程建设费用70—100元/㎡，占房价的2.8—4.0%

这部分费用项目较多，主要包括勘察设计和七通一平等前期工程费用两大项。这些费用有较明确的收费标准。具体包括：（1）、可行性研究费：聘请专业策划公司进行市场调研、论证、定位。一般一个项目5—10万元左右，折合1—2元/㎡。（2）、勘察费：2元/㎡；

（3）设计费合计：多层6元/㎡，高层10元/㎡；（4）、临时供电、供水设施费；3—4元/㎡；（5）、招标代理费、评标费：2元/㎡；（6）、监理费：4—5元/㎡；（7）桩基础：30—50元/㎡；（8）、土地平整费用：20—30元/㎡。

（三）土建和安装成本600—900元／㎡，占房价的24—36%

土建安装成本是指所有因建房而发生的建筑安装工程费用，包括建材费、人工成本、机器使用费，水电线路安装成本等。今年来，由于建材价格和人工工资明显上涨，直接建设费用也比去年大幅上升。目前钢材每吨4200元，比去年上涨1000元/吨；水泥350元/吨，比去年上涨了100元/吨；沙石料虽不起眼，但是价格成倍增长；去年小工每天70元，技工90元，现在上涨到每天90元和120元。建安成本中，由于多层、小高层、高层等商品房类型不同，开发成本也有差异。当前多层房600元/㎡、小高层900元/㎡、高层1100元/㎡

（四）配套建设工程费140—190元/㎡，占房价5.6—7.6%

配套建设工程费主要是指供水、供电、供气、道路、通讯、照明、园林、绿化、环保、排水排污等工程发生的费用。由于各个项目建设标准不一，所发生的费用也有一定的区别。

目前澧县这部分成本费用基本处在100—150元/㎡的区间。如果加上燃气立户费1860元/户、自来水立户费1000元/户、电立户800元/户、有线电视立户6.8元/㎡，配套建设工程费约为140—190元/㎡。

（五）报建费110—130元/㎡，占房价4.4—5.2%

报建费用的收费明细项目近30个，涉及17个部门（主要收费部门为建设、规划、房管、工业局等），均有比较明确的收费标准。目前，澧县实行了“一站式”收费，优惠的幅度比较大（高层有40%优惠，多层有50%优惠），相对减轻了不少压力。按照优惠后的标准计算，各项报建费用仍在110—130元/㎡左右。

（六）税费380—393元/㎡，占房价的15—16%

房地产业涉及地方税种较多，地税部门征收的税种主要有营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、增值税、所得税，这几个税种的总税率为销售收入的12.585%；折合315元/㎡；建安税及附加（建安工程造价的7%），折合为多层40元/㎡、高层53元/㎡。财政部门征收的土地交易契税（税率为土地价款4%）；国土部门征收的土地交易费、测绘评估费（税率为土地价款3%）为25元/㎡。税、费两项相加为380—393元/㎡，占房价的15—

（七）期间费用150元/㎡，占房价的7%

期间费用包括管理费用（管理人员工资、各项业务开支和隐形开支，楼盘越大，实际开支越小，其费用约占销售收入3%）、销售费用（1%）、广告费用（1%）、资金利息费用（年息5%，大部分资金在社会上凑集，年利率10%甚至更高）。这几部分费用开支接近销售收入的6%，折合150元/㎡。

（八）公开售价利润650—700元/㎡，车库、公摊、营业用房利润较高

通过以上七个方面计算得出，当前澧县多层房的建设成本为1775元/㎡，小高层建设成本2138元/㎡，按现行楼市住宅均价多层2500元、小高层2900元计算，开发商的利润空间保持在725—765元/㎡之间，利润率26—29%左右。以上仅仅是开发商公开售价的利润，架空层、车库、公摊面积有较大的利润空间，是开发商的一块肥肉。按规定架空层车库和休闲室低于2.2米就不算建筑面积，但开发商经过深挖改造，便有了面积上的涨水，有了车库价格高于住宅价格的理由，据业内人士透漏，一个25平方米的车库若售价8万，开发商便有3万的利润。公摊面积也是开发商获取利润的重要途径，据了解，目前商品房公摊面积的计算，多层房按商品房建筑面积10%、高层按15%的标准计算。公摊系数虽然执行了国家的标准，但公共建筑的内容却大大缩水，实际公摊面积到底有多大，也只有开发商心里明白。同时，平均公摊有极大的不合理性，比如首层住户不需使用楼层的垂直通道等情况，却要“一起参与同一功能区域的共有建筑面积的分摊”。商业营业用房也是开发商获利的重要途径，一个好的地段，门面的收入利润足足可以购买整个项目的建设用地。由此推算，目前澧县房地产开发商的实际利润率已经达到甚至超过50%。

房地产开发项目成本费用构成明细表

二、“房价刚性上涨”的成因透析

（一）土地供给弹性受限

地价与房价的关系在很长一段时间里都成为了地产商与国土部门争论的焦点，开发商将房价暴涨归咎于土地价格的大幅上涨。澧县地处澧阳平原，是全国的商品粮基地，人均耕地面积在1.1亩左右，比全国人均耕地面积的1.59亩少0.5亩，土地资源的再生性和稀缺性尤为突出。当前国家每年给澧县建设用地批复计划也就300亩，土地供应的数量极其有限。同时，澧县房市比较稳定，利润丰厚，大量资金的进入，只能在有限的土地供应数量上做更激烈的竞争，也是地价不断创新高的根本原因。2008年以前，澧县平均地价大约每亩35万元，目前已经达到60万元，增长了70%以上。

（二）需求旺盛，供给不足

1、正常需求。2001年房改后澧县停止了住房实物分配和集资建房。房屋更新换代需求、新生代的买房需求和加速城市化涌现的流动人口租房需求叠加在一起，对商品住房的需求非常旺盛。澧县房地产市场开发虽然较早，但每年的开发量相对较小，2005年至2009年五年间住宅销售150万平方米，销售住宅1.2万套，与城市规模和市场需求相对照，缺口太大

2、城市化进程加速。近几年澧县城镇化进程正处于加快发展的重要时期，“十一五”期间每年约有1万人从农村转移到城市。再加上旧城棚户区改造，征地拆迁户的大量增加，共同形成了城市住房的刚性需求。

3、投资需求。由于前几年银行连续降息，且增加利息税，与物价涨幅比起来，实际上储蓄资金已经放缓。同时股市持续低迷，股票市值缩水，因此，不少投资者已移师房地产，选择置业升值的投资渠道，以求保值增值。

（三）建材价格持续走高

2010年全国建材市场需求旺盛。钢材、水泥、砖石等建材价格和运输、人工费用全面上涨。其中：钢材价格4200元/吨，同比增加1000元/吨，上涨幅度31.2%，水泥350元/吨，上涨幅度40%，红砖0.3元/块，上涨幅度36%，小工和技工工资每天90元和120元，分别上涨28.5%和33.5%。建材、人工涨价成本最终转移到房屋销售价格当中并由购房者承担。

（四）商品房品质的提升及居住环境的改善

目前澧县更多的购房家庭不再满足于安居型的住房，而是逐步趋向于追求康居型住房。

由于住宅产品更加注重理念上、设计上的创新，更加重视配套设施的投入，隐形成本增加

（五）购房者的不理智行为替高房价买单

一方面，不少人担心房价步步升高，手中的钱贬值，加上近年房价升值明显和“买涨不买跌”的心理，就将钱投入购房中。另一方面，国家宏观调控政策给消费者的感觉是：土地在不断减少、银行贷款在收紧，房价一定不断上涨。同时由于开发商大肆进行市场炒作，并结成价格同盟，相互哄抬，误导消费者进行了不合理的房产投资，在一定程度上也拉动了房价的上涨。

三、抑制房价过快增长，政府部门不应旁视缺位

澧县房价的过快上涨，必将会为今后的经济发展带来一系列的消极隐患。一是削弱了城市的竞争力。房价过快上涨，企业的商务成本和投资成本水涨船高，产生“挤出效应”，导致资金外流与外来投资减少，增加结构性失业。二是加大了地方财政风险。近年来，地方财政虽从出售土地、房产交易中得到一定的财政收入，但政府的财政支出是刚性的，一旦房地产进入调整期，地方财政将面临艰难的境地。三是抑制了百姓消费，不利于社会和谐与经济稳定。尽管当前制约居民消费的因素不少，但房地产价格过高，无疑是其中一只强大的“拦路虎”，房价与普通百姓的收入也极不匹配。因此，加强对澧县房地产市场的监管，是县政府及各部门工作的重要职责。

1、科学制定房地产发展规划，实现合理开发、供求平衡。在认真分析房地产市场需求的基础上，确定与本县经济发展、市场需求相适应的房地产开发规模。掌握市场信息，分析市场需求，建立房地产市场预警系统，及时发现房地产市场运行中存在的问题，引导房地产企业理性投资、住房消费者理性消费。研究完善房地产发展规划，在县城城市总体规划的框架下，科学合理规划房地产开发用地，确保房地产总需求与总供给基本平衡。

2、严格实行土地储备供应制度。土地是不可再生之物，必须实行集中供应，采取招拍挂的形式，规模开发，避免土地分散，小区域、低档次开发，造成资源浪费现象。当房地产市场持续发展时，土地供应量应适当超前；当出现投资规模膨胀时，应控制土地批租，避免产生“泡沫”；当出现需求不足时，应回收储备土地，引导消化房地产积压，平稳度过市场疲软期。

3、着力提升城市品位。不断推动旧城改造和新城开发，打造一批规模大、楼层高、环境美、品位高的住宅小区，满足住房需求和高收入群体。同时，适量适度开发经济适用房、廉租住房，满足中低收入家庭的住房需求。

4、依法查处严厉打击违法、违规开发建设行为。要依法查处在房市交易中老百姓反映强烈的虚假信息广告、哄抬房价、合同欺诈、面积“缺斤少两”、偷税漏税以及违规强拆等违法违规行为，同时也要加大对物业管理、私人合作建房中违法违规行为的查处力度。

（胡建勇）

第二篇：关于房价调查报告

关于房价调控的调查

中文摘要：2011年1月26日，国务院常务会议推出八条房地产市场调控措施(简称“新国八条”)；1月28日，上海、重庆试点征收房产税；2月9日，央行加息0.25个百分点„„专业人士分析，央行加息意在抑制通货膨胀，但对于地产行业而言，加息影响不可小觑。2011年初，房地产调控政策的给力让房地产市场的前景变得扑朔迷离。在中央坚强的调控决心下，房价会不会回落，楼市会不会降温？成为许多准备买房者心中最大的疑问。

导论：调查研究的背景：目前全国房价普遍走高，很多人买不起房子，房价上涨的原因主要是人的贪婪本性所致，开发商抬高房价，而政府又没有有效措施遏制这种趋势。

新华网北京４月１５日电 国务院总理温家宝１４日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。

会议指出，今年１月初《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》下发后，全国房地产市场整体上出现了一些积极变化。但近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险。这既有流动性充裕、住房供求矛盾突出的原因，也与一些地方认识不到位、落实调控措施不力，投机性购房大量增加有关。必须采取更为严格、更为有力的措施，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题。

会议确定了以下政策措施：一是抑制不合理住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在９０平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于３０％；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于５０％，贷款利率不得低于基准利率的１．１倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。二是增加住房有效供给。房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量，大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式。各地要尽快编制和公布住房建设规划，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的７０％。加快普通商品住房项目审批，尽快形成有效供应。三是加快保障性安居工程建设。各级地方政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠政策，确保完成２０１０年建设保障性住房３００万套、改造各类棚户区２８０万套的工作任务。大力发展公共租赁住房。四是加强市场监管。严格依法查处土地闲置及炒地行为，对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款。清理已发放预售许可证的商品住房项目，对囤积房源、哄抬房价等行为加大曝光和处罚力度，性质恶劣的依法取消房地产市场经营资格，对违法违规的要依法依规严肃追究相关负责人的责任。规范发展租赁市场。完善房地产市场信息披露制度。

第一、房地产市场不健全。地方政府和开放商，可以通过法律合法剥削老百姓，而不会受到任何的处罚或者只有轻微的处罚，要知道只要有300%的利润，资本家会冒着绞刑的处罚去做。地方政府和开发商对土地和开发的垄断，定价权就他们自己手上，所以他们可以鱼肉百姓。

第二、资金无处可逃，只能投资房地产。资金无处可逃，因为rmb的升值，造就了出口制造业的困难，利润大幅降低，我国GDP的40%依赖出口，投资出口制造业资金无法转化为资本挣利润，那么只能投资房地产，于是造就楼市泡沫。

国家不马上压死房价是正确的，如果全部压死，大量的信贷资金就会无法回收，大量银行必然破产。各方对中国经济失去信心，造成更严重的经济危机。

我国的经济是一个畸形的经济，民营五百强的企业比不了2个央企，全国60%的工资，集中在银行、能源、电信和移动等大型垄断企业上。中小型企业贷款只占了所有贷款的20%不到。而中小企业却承担了90%的社会就业，使得大众消化严重不足，于是我国的消费能力只是GDP的30%左右，内需消耗制造业产品严重不足。举例，招行2010人均半年创造了30w以上的利润，软件科技人员1年只能创造10w左右的利润。这就是垄断造成的，社会分配严重不公。

第一步、应该是加大对垄断型企业的税收，比如中国四大个银行80%的利润回收中央，因为他们享受了垄断的优势，和法律对金融的保护，又如中石油开采的石油是大众的，是国家和全民的，所以利润必须大部分上交，而不是现在的最高30%，形成严重的分配不均。

第二步、这些税收，应该拿出来，补贴中小企业或者给中小企业减税，鼓励中小企业的自主创新，出台办法，鼓励信贷资金服务中小企业。增加中小企业的利润，让大众挣更多的钱，削减暴富的垄断企业。这样才能切实提高大众的消费，消化掉我国制造业的产品。否则40%的出口就无法消化。

一、中国房地产业状态描述

（一）中国房地产泡沫已经很大了。

2009年“4万亿”的投资有多少进入楼市，人们不得而知，但北京、上海、广州等城市不断出现了老百姓不愿看到的“地王”。中国社科院2010年的《经济蓝皮书》认为，当前有85%的中国家庭买不起住房。多位业界专家表示，现在的楼市已经形成了泡沫。

全国工商联房地产商会会长聂梅生分析说：“2009年中国房地产是典型的超预期增长。房价涨成这样，确实是很多人没有想到的。全国房价高涨的原因其实很复杂，包括信贷政策、土地价格、通胀预期等。但很重要的一个原因是，2008年持币观望的那部分人进入到了2009年的楼市，而2010年的一部分需求也在2009年提前释放出来了，这导致了2009年楼市的异常火爆。”美联物业调查显示，在2009年三季度北京购房人群中，购房人主要用来投资保值或自住兼投资的比例达到了65%。

中国房地产价格被推向一个普通百姓不可企及的程度。在商业投资与多方趋利的推动下，形成“供给不足——投资保值——抬升房价——房地产暴利——再推高房价——泡沫形成——购买力下降——百姓怨声载道——宏观调控——房地产业受损、银行呆账形成——拖累经济”的通道，给整体经济发展注入了不确定性风险。

（二）中央经济工作会议确定调控。

2009年12月初的中央经济工作会议，认为中国房地产价格高企，不利于其产业健康发展，必须对房地产业实行政策调控，促进其健康发展。2009年12月末召开的国务院常务会议指出：“要综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控，遏制部分城市房价过快上涨的势头”。

中央相关部门已开始行动，从二手房营业税征免政策从2年恢复至5年，到最新的土地出让金首付不得低于50%。专家表示，中央政府果断出手，说明这次调控房地产市场的决心是很大的，未来还会有其他楼市新政出台。

中国社会科学院金融所金融市场室副主任尹中立认为，土地出让金首付50%，一年内付

清全款，是硬性压缩企业在土地款支付上的空间，在当今土地价格高涨的形势下，全款支付之后却不开发，将显著增加资金的使用成本和机会成本，相应压缩囤地、炒地的空间。

中信证券一地产分析师分析：“进入2009年11月以来，地产股一直处于不温不火的微调状态，11月地产股涨幅为9.7%，行业涨幅仅位居第11位。而10月份的行业排名为第4名。从这个方面来看，其实机构和投资者对房地产市场的后市并不看好。”

（三）房地产与城市化、经济发展捆在一起。

美国《华尔街日报》12月30日发表《中国城市化与产能过剩》一文，认为：2010年将是一个更加艰难的经济年份，为摆脱全球经济紧缩，北京催生出房地产泡沫，其苦果将在新的一年里尝到。为吸收和调整这一过剩状况，中国试图通过加速业已规模宏大的城市化进程并通过减少移民和城市登记限制来刺激需求。领导层也将赌注押在城市化加速与消费之间的联系上。

2008年，中国有43%居民被视为城市人口。而在拉美、欧元区和美国，该比例分别为79%、73%和82%。中国的城市化与城市扩张远没有完成，其发展还有一相当长的时期。

中国政府，在经济增长、产业工人就业与满足中低收入者住房需求之间，必须作出痛苦的决择。房地产业内人士认为，房地产在提振信心的目的实现后，应当致力于“和谐的复苏”。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授则认为：“2009年前的房地产优惠政策的结束，应该不会搞‘一刀切’或者‘急刹车’。政府不会让已经有所起色的楼市重新陷入低迷之中，因此，优惠政策将会‘有收有放’”。

结语：房产调控措施需再严厉。诚然，加大房产调控力度，一定程度上会影响到整体宏观经济的快速增长，部分行业或然出现产能过剩，但就京城房地产市场而言，房产调控力度如不加强，房价涨幅持续高企，多数百姓将会买不起甚至住不起房，给社会生活和城市发展带来不稳定因素。另外，从经济学层面分析，如果放松房产调控政策，其一，房价将会在市场交易持续低迷的态势之下陡然上扬，从而引发买家的疯狂跟进，将导致后市房价更强势的反弹；其二，多数投机者面临当前房产市场交易频频下挫的格局，投资信心受很大影响，撤出迹象明显，一旦政策放松，不利于整体宏观市场的调控。

参考文献：来源新华网，《国务院常务会部署遏制部分城市房价过快上涨措施》2010年04月15日 18:44:06。

第三篇：房价调查报告

关于房价问题的调查报告

为了加强学生对国情、民情、社会政治、经济文化生活的了解，因此我们组织了这次研究调查。本次研究性学习，我们小组研究了中国的房价问题，对中国的房市进行了深入的研究，同时为自己将来的投资也提供了方向。

自从2005年以来，全国大城市的上涨都接近两番，而中小城市的涨价潮流才刚刚开始。随着国家宏观调控政策的日益严厉，炒房资金已经逐渐撤离一线城市，更多的转向二三线城市。北京的房价调控政策已经明确地指出，要让房价稳中有降，大多数其他一线城市都要将房价的涨幅控制在10%以内，由此可见，今后的房市投资方向应该转向二三线城市，抑或是选择其他领域，投资一线城市相对收益或小。但毋庸置疑的是，尽管国家的宏观调控政策十分严厉，中国的房价下跌空间很小，相反，受供小于求的影响房价可能继续上涨。

经过查资料，我们找到了房价不能下跌的10大理由：

一、城市化进程拉动房价上扬

中国的城市水平只有百分之四十多此，而发达国家的平均水平是70%以上，中国离这个水平还有很大的差距，这就意味着还有大量的农民要进城，这些进城的农民需要住房，住房需求空间非常庞大。中国正处于经济调整增长中，城市化进程正在加速，城市化进程的加速，必然伴随大量非城市人口涌入城市。要知道，中国是个农业大国，农村人口占了大多数，光进城的农民，就是住房消费中一个非常诱人的数字，除非城市化进程停滞，农民才不会进城

二、经济发展离不开房地产，支柱产业地位仍无法动摇

大城市在几年前，都是以房地产作为支柱产业来对待的，当下大城市的经济发展走上正轨，房地产的支柱产业地位虽然不明显，但仍然在起着举足轻重的作用。而在二、三、四线城市，房地产仍然是当之无愧的支柱产业，这就是为什么中央进行调控，地方政府却不配合的根源所在。对于二、三、四线城市来说，尤其是三四线城市，产业薄弱，城市造血功能不足，只有依靠房地产来带动经济的发展。房地产的开发，是城市方向的引领者，房地产开发到哪里，城市就延伸到哪里。房地产的带动作用，是谁也不可低估的，几乎带动所有行业的发展，比如服装、化妆品等看起来与房地产无关，实际上服装和化妆品业的发展也有房地产的功劳，开发的大量服装和化妆品主题商城及专业市场，无不在推动其发展的车轮。离开了房地产，各行各业都将受到不同程度的打击。

三、房地产成了地方财政的主要收入来源

房地产成了地方政府财政收入的主要来源，这已经是一个不争的事实，我们不说房地产对地方经济的拉动，单是房地产开发所需的土地供应，就是地方财政的支撑点，如果缺了土地收入，地方政府的腰包就会囊中羞涩，减少了财政收入，就会影响到地方政府的行政力量、职权力量。所以，无论中央怎么调控，地方政府自有算盘，拨打着自己的小九九，不能公开支持房地产，便在暗中支持，这也是中央调控成为“空调”的一个重要因素。比如国家规定拿到预售证前不允许采用排号、放筹、登记、预订等，除了一线城市基本做到外，象二、三、四线城市，基本没有实行，政府睁只眼闭只眼，实际在暗中支持房地产发展。

四、通胀预期加大，带动房价上扬

CPI在不断上升，农产品价格屡创新高，从经济学角度来看，食品价格指数将直接反射到房价上。看看油价这几年攀升有多快，像滚雪球似膨胀。物价指数的走高，必然带动房价上扬，连白菜萝卜的价格都在上涨，房价没有不涨的理由。不可能其他物价上涨，而独让房价下跌吧？要控制房价，就必须先稳定CPI，否则控制房价只是一厢情愿罢了。

五、地价猛涨，催高房价

大家只看到房价在飞涨，实际上地价比房价涨得更快，有报道说，十年前买下的地，至今未开发，光地价就翻了几百倍，比做开发还赚钱，又省事。地价是一年比一年高，象孙悟空翻筋斗似的。而地价占了房地产开发成本的一小半，地价上涨，房价肯定上涨。政府采用拍卖方式出让土地，也只会加速提升地价，人为把地价炒高，除非国家改变土地出让、流转形式，否则这一方式只会把地价不断推向高点。前些年出现的土地楼面价高过房价就充分说明了问题，面粉比面包贵是很不正常的现象。一些央企介入房地产开发，因为央企有政府背景，不缺钱，导致地王频现，这一切都成了房价上涨的背后推手。

六、建材价格攀升，成了房价的幕后推手

除土地价格暴涨外，房地产的其他方面的成本也在不断上升，钢材、水泥等建材价格的上涨，成了房价上涨的一个隐形幕后推手，成本增加，房屋售价无疑是会跟着增加的，并且房价的增加比成本增加的系数高很多。

可能有人会说，建材成本的增加，在整个成本构成中所占比例不大，并且建材价格的上升，对房价的上海影响非常有限。诚然，建材成本的增加，在房价上涨中所形成的推动力是有限的，理由十分简单，因为到今天为止，房地产仍是暴利，是其他任何行业所无可匹敌的。并且房地产的规模效益明显，利润略高于其他行业一点点，都足以形成巨大的利润漩涡。全国某著名楼盘，在北京开发的项目，包括所有成本，每平方米大约为5000元，老板初始计划开盘9000元/平方米，过度到12000元/平方米。大家可能无法想象，事态的发展也远超出老板的期望值，后来该楼盘售价攀上3万元/平方米，现在到了5万元/平方米，试问这种暴利有谁能敌？尽管建材成本对房价的推动不大，但不等于没有推动，成本增加，开发商是不可能自己掏腰包的，肯定要转嫁到房价中去，此外，建材成本上升，至少也给了开发商一个涨价的合理借口。

七、“有房才有家”的传统守旧思想赶着房价上涨

受几千年来的传统封建思想的影响，国人总认为“有房才有家”，没有房就形同漂泊，像无根浮萍。这一思想根深蒂固，一直在影响、左右着国人。受这一陈腐思想的影响，国人在成年后，都为房而奋斗，所以产生了大批的房奴。每个人成年工作几年后，就想着要买房，千方百计赚钱，省钱，目的就是要买一套属于自己的房子。可以想象，每个成年人都想买房，一些未婚女性也想买房，男人双方在结婚前都买了房，结婚后就拥有两套房了，当然这为数不多，按照这一现象，中国的房价没有不上涨的理由，因为刚性需求大。

八、腐败性需求拉高房价

所谓腐败性需求，就是那下政界官员、公务员因腐败而收入丰厚，在三四线城市，许多居民几乎都买不起房，附了那些做生意做得比较好的以及企业老板，三四线城市的白领收入有限，仅靠工资很难在短期内买得起房，据了解，在三四线城市，大部分都是公务员、文教卫系统在买房，这些人为什么买得起房？光靠工资收入，也同样买不起，但他们却成了买房的主力，从表面判断，只能说是腐败致富，一些人通过腐败积累了不少财富，这些人不但买一套，而且买两套三套甚至更多，这种腐败性需求，无疑带动了房价的上扬，他们为高房价做出了较为明显的贡献，要真正降房价，打击腐败性需求，可以说是一条行之有效的措施。

九、有房百姓支持房价上涨

虽然在传统媒体和网络媒体上，叫得最响的声音，是想买房置业的一部分百姓，整天在高喊房价太高，以至让媒体也跟着“发喊”，从而影响到了政府，所以

政府就出来进行行政干预。但是，另一个群体也是不容忽视的，尽管声音叫得不响亮，但所起的作用却不小，这个群体就是已经买了房的有房一族。这个有房群体并不希望房价下跌，反而盼着房价上涨，因为如果房价下跌，那他们的房子就贬值了，而房价上涨，他们的房子就升值。而有房一族显然比无房一族更具实力，无论是在经济上，还是在社会地位上，都高于无房一族，并且有房一族还在某种程度上掌握了操控权，至少民间的有钱一族以及公务员和在政府机关工作的非公务员群体，基本都有自己的住房，而这些人都是拥有一定“操控”能力的。他们会利用自己的“能力”来阻止房价下跌。

十、媒体支持房价上涨

本来降价促销是一种非常正常的营销手段，可媒体就爱“闹事”，添油加醋地一炒作，没有问题也成了问题，不是新闻也给强行弄成了新闻。如果国家出台了关于房地产的一些政策，那媒体简直就像上战场一样全力以赴，调动大师人马、腾出大量篇幅，为房地产让路。媒体的嗅觉比狗还灵敏。别看媒体如此这般神经质似的疯狂是为了一时的快感需要，是为了第一时间抓新闻，出猛料。实际上，最不希望房价下降的是媒体，甚至媒体比开发商还担心房价下降，为什么呢？ 我们可以试想一下，如果房地产不行了，这些媒体的收入不仅仅是腰斩，几乎去了三分之二，那他们的日子会比房奴还惨。从这个意义上来说，媒体最不想看到房价下跌，房地产不行了，开发商日子固然不好过，但开发商可以转移投资方向，选投其他行业，而媒体还是媒体，不可能关门转投其他行业。房价下降，媒体会比开发商更紧张。

由此可见，由中国的国情所决定，中国房价几乎没有下跌空间，中国在通货膨胀和供小于求的影响，在未来10年来，中国的房价还会稳中有升。投资房地产，尤其是二三线城市，仍然是投资的不错选择。

报告人：xxx

2011年8月

第四篇：威海房价调查报告

威海房地产调查报告

日前,山东大明经济发展研究中心联合山东社科院省情研究中心发布《2012年山东公众十大关注问题调查报告》显示限购令与房价居第一位。因此，我想探究一下威海楼价究竟何去何从。

近几年，威海的经济在外来企业资金的注入下迅速发展，市民的生活水平得到很大程度的提高，人们开始注重自己的生活环境,大部分年轻人选择定居在城市中。于是楼价的高低成为影响全市人们幸福感的一个重要因素。

但是近几年威海楼价水涨船高，几乎能与一线城市接轨，曾上榜均价上涨一千元用时最短的城市。调查数据显示，2003年普通居民住房每平方米1500~1800元，但是房价很快攀升，到2005年同一批房子就已经涨到2800元/平方米，两年的涨幅达到55%。2006年山东省建设厅数据显示2006年1月至11月，全省新建住宅类商品房平均销售价格为2278.5/平方米，同比2005年上涨5.1%。而威海市区商品住宅销售价格却已经普遍达到3000元/平方米，是全省平均售价的1.3倍。从2008年全年的情况看，威海全市房屋销售累计平均单价为每平方米3766元，价格同比上涨8.3%。自此房价上涨势头一发不可收拾，2009年房价虽出现短期下滑，但是总体还是上涨，11月威海平均售价为4071元/平方米，市区房价为4500元/平方米。到了2011年2月威海市区房屋售价已经高达每平方米5456元。但是，与此同时威海企业职工月平均工资为2000——3000元，也就是说如果买80平米的房子，每平米5000元，则需40万需要一个人12年不吃不喝的工资，房价之贵一度让人们望而却步。

威海房价高的原因是什么呢？

首先总体上说不仅仅是威海全国房价均处于上涨趋势，所以所有城市都有共同的诟病。

一通货膨胀导致房价高涨。2007年开始全球金融危机本来可以使我国严重泡沫的房地产沉淀下来，但是中央政府和地方政策联手推出的超大规模经济刺激计划，又“适时”地刺激了房地产。导致市民在通货膨胀的预期压力之下，为了避免手中货币的贬值，纷纷买房避险保值。这又导致房价的进一步震荡攀升。

二城市化进程是房价攀升的潜在力量。每年中国的城市都要涌入1300万人，这些城市化造成的都市人是商品房的刚性需求，也是房价能够坚挺的力量。

三都是“丈母娘”的错。中国男女比例严重失衡，造成了几千万的小伙子可能会找不到媳妇，所以丈母娘一个“探讨”买房，小伙子就着急了，与其受光棍，还不如破财买房了。

当然共同点除此之外还有炒房，煤老板、黑势力、外国人等将大把金钱投入到房地产炒作也是很重要的原因。

其次威海也有其自身的特点，使其房价居高不下。

一卫生城市屡屡上榜。

威海是中国第一个“国家级卫生城市”,也是中国首批“国家环境保护模范城市”。1996年被联合国确定为“改善人类居住环境全球最佳范例城市”之一。2003年荣膺联合国“人居奖”。良好的城市环境成为很多人选择定居威海的主要原因。

一、三面环海，空航海航便利。

威海三面环海，与日本、韩国隔海相望。威海有便利的海港，也有自己的机场。这吸为外商投资提供了便利，同时也吸引了很多国内的商家。老板们来过后都被这里的美丽景色吸引，很多人就选择定居在这滨海小城。房价下跌的影响

限购令出台后，一线城市楼价下跌，而威海小城的房地产也没有逃过浩劫。近日，中国指数研究院发布了《2012年1月中国房地产指数系统百城价格指数报告》。威海以0.18%的跌幅，位列涨跌幅榜第53位，均价达4915元/平方米。

报告显示，2012年1月，威海市住宅均价为4915元/平方米，比去年12月的4924元/平方米小幅下跌了0.18%，止住了房价连续上涨的趋势，在涨跌幅榜排名全国第53位。在山东省共11个城市入选样本城市中，1月威海排名第7。而4915元/平方米的价位已经是连续第3个月超过4900元大关。房价下跌对开发商的影响

房价下跌依然是必然的趋势，威海开发商面临成交量下滑压力大。在此压力下，开发商将减少投资和拿地；而回款好、负债少、布局好的开发商将称雄。因此很多开发商都陷入价格战，但 显然，降价**让楼市调控陷入尴尬境地，不降价公众不满意，如果降价则部分前期买房的业主不满意。同时，很多开发商也陷入两难，降价有麻烦，不降价也有麻烦。尽管业主们“包围”售楼处不是一种理性行为，但我们要看到，这不完全是业主们的错。一方面是由于政府没有尽到稳定房价的责任，房价大起大落造成降价**；另一方面，某些开发商在销售过程中不负责任，私下承诺或保证房价不跌。有的开发商采取买房时送家具，送电器等方式暗降，同时也为老业主送代金券等，安慰老业主，为矛盾降温

房价下跌影响居民购买意向

现在，购房者的观望情绪依然浓厚。一部分人希望国家的调控政策继续发力，并期待房价明显下降；一部分人则因为首付比例和贷款利率上调，手中的存款离首付尚有距离，只好继续观望下去。

2012房价何去何从呢？我们只能希望政府加强监管力度，让面对即将到来的楼市降价潮、退房潮，司法机关显然要早做公正审理退房纠纷的准备，因为只有公平审理才能避免退房潮不断蔓延。

值得注意的是，房价一旦全面下行，不仅仅是爆发退房潮这么简单，同时还会伴有退地潮、停建潮、断供潮等。更重要的是，可能会引发金融市场系统性风险爆发。即使房价下跌四成，银行业也能够承受。但是，与房地产相关的行业多达60多个，这些行业受到冲击引发的风险，银行业能承受吗？

可以说，这潮那潮都是楼市调控必须承受的代价。对此，不但司法机关要有心理准备，政府相关部门、银行、开发商等也要有相关准备，要有相应的预警机制和矛盾化解机制，购房者也得有心理准备，特别是那些投资者，他们得为自己的投资行为负责。

老百姓们的愿望很简单：我们只想有个家。希望在政府和全社会的努力下，这个小小的愿望可以实现，希望威海这座滨海小城更加美丽富饶。

第五篇：关于成都房价调查报告

关于成都房价调查报告

自2007年以来，中国的房价进入了一轮井喷式的高增长，随着2008年政府宏观调控政策的出台，房价上涨幅度得到了遏制，但是在步入2009年之后房价进去了新一轮的增长期，09年商品房成交量，交易额，房价涨幅都创下历史最高纪录。到2010年，虽历经调控重重拦截，依然保持明显上涨，人人谈“房”色变。在此背景下，成都市房价虽然房价涨幅相比2009年有了明显的下调，但是因为基数过大的原因，实际上涨的绝对值依然惊人。就此，本人对成都市房价进行了一次深入的调查，具体情况如下：

一、调查目的通过对成都市房价上涨的调查，了解成都房价现状，对2001年房价涨幅有一定预见性；同时分析上涨原因，提出解决办法。

二、调查对象

成都市各大售楼点及售楼经理、购房者、其他居民

三、调查方式

随机问卷调查，以及询问，观察

四、调查时间：2010年8月—2010年9月

五、调查内容

通过对成都市内的十几家售楼点和房产公司的走访、询问、调查，特别是和一些房产大商、专家的接触，对房产有一定认识，对成都市08—10年的房价有一定了解，对房价大幅上涨的原因有所挖掘。对购房者和一些居民的问卷调查（附件1），反应出在房价上涨的背景下，普通老百姓对房价下降的迫切要求。并且通过此次调查，提出对成都市房改几点建议。

六、调查结果

通过此次调查发现，特别是问卷调查中90%认为成都房价偏高，在对各售楼点的调查中发现自房改政策出台后，成都市房价最高上涨8%，最低的1.002%，一环路最高房价达15800元/平方米，三环路附近最低房价5400元/平方米。80%购房者认为房价将继续上涨，但上涨弧度会下降。95%的购房者将买按揭房，认为按揭虽多，但是能解决现在问题，比如婚姻。

通过调查，认为中国房价上涨有以下原因：

首先物价上涨，特别是建筑开发成本上涨。成都市房价这些年持续上涨，从不回头，重要原因之一就是我国1998年以来连续八次降息，使名义利率达到了历史上最低位。就房地产业而言，过度的低利率助长了开发商的盲目投资，引发了钢铁、水泥等行业的盲目发展，使得建材价格一直处于高位运行，建筑用钢材价格居高不下，其它建材如水泥和玻璃，价格也处于总体上涨的态势，使国民经济越来越失调。建材价格的上涨在一定程度上推动了房地产价格的上涨。建筑所需的土地成本、材料成本、人力成本、资金成本和管理成本等也随市场行情不断提高，它们的提高也会影响到住房的价格。

其次是总体需求呈旺盛，需求量大。近年来，随着社会经济的发展，人民生活水平的不断提高，对居住的要求和需求也日益提高，在我国的很多城市，都出现了住房供不应求的现象，导致这一现象的主要原因是房地产总体需求强劲造成供求关系紧张，而影响住房总体需求快速增长的因素有很多，概括起来主要包括正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求，都直接或间接影响了房地产总体需求水平的提高，共同推动了房价的上涨，而房价快速上涨的最主要原因的是由后面三种需求的增加共同推动的。成都市也是这种情况，随着对住房需求的上涨，房价上涨成必然。

再次成都市住房供应结构的不合理。国家统计局的权威数据表明，商品住房投资、供应结构还不够合理，经济适用房的比重不断下降，住房空置不断增加，成为近几年来房价上涨持续加剧的原因之一。随着商品住房供应量的增加，由于不少地方政府执行住房供应保障政策不力，部分开发商热衷于大户型、高档房的建设，使得经济适用房的竣工面积所占比重下降。成都市在10年实际建成的公租房、廉租房仅几十万平方米，远远不能满足要求，与之相对的大户型的不断上涨。

同时土地资源地方政府的严格控制且价格上升。对地价和房价的关系有两个截然不同的观点：一个观点认为地价是由市场决定的，另一个观点认为地价上涨推动了房价上涨。我认为两者是相互交替影响的，房价带动了地价、地价推动了房价。近年来，城市土地供应紧缩，住宅产品供给压力不断增大，直接导致供求关系紧张，致使地价快速走高。地价不断创出新高是缘于土地偏紧，而且这种土地偏紧仍将在今后较长时间内持续。成都市适应于房地产开发的土地很少、有限，而快速增长的住房需求又进一步加剧了房地产开发土地的供需矛盾，从而导致新一轮房价的快速上涨。

最后人口的高速增长。人口的阶段性快速增长，居民收入的阶段性积累，使住房需求集中释放，导致房价持续上涨。成都市是人口很密集的城市之一，人口多，住房需求的基数都很大，需求的扩大造成房价上涨。

随着房价的不断升高，进而出现了各种各样的房地产问题以及由此引起的社会问题，如何能够有效的抑制房价的持续上涨，对由房价上涨而产生的一系列问题得以解决。通过以上的原因分析，以下通过分析、思考和查阅，提出以下几点建议：

首先加强住房需求的管理。为区别对待各类住房需求，对不同的对象要通过不同的手段进行管理，即对住房需求进行差异化的管理：做到不同收入的人选择不同新旧，不同价格的住房，避免盲目跟风购买新房、好房，从而也有效的遏制了住房的价格上涨。当前所要做的是进一步完善这种住房供应体系，基于我国人多地少，人多房少的基本国情下，房价上涨是长期趋势，适度增加住房供给，鼓励正常需求；限制集团购房，抑制超前需求；运用多种手段，打击投机需求。要建立和健全租赁市场的规章制度，维护双方当事人的利益，规范租赁市场的健康，正常和有序发展。成都市政府要宣传合理消费观念，不要人云亦云，追风的去买房，倡导建设小户型住房、购买二手房、租赁住房等方式，让住房市场回归正常的供需状态。

同时，建立和健全房地产信息发布制度。成都市政府要定期向社会公开发布有关住房供求、住房价格的信息，为市场主体决策提供参考。同时，建立网上信息查询制度，及时更新有关内容，保证信息的现时性。完善信息资源的开发利用。在现有基础上，积极开发分地区、分品种、分项目的住房信息，并定期向社会发布，使市场主体及时了解有关信息，掌握市场走势。要及时建立多层次的房地产市场预警系统，建立综合的预警指标体系，重点监控土地、投资、价格、空置率、供求状况等指标，为房地产市场各主体决策提供服务。建议成都媒体尽量客观地

预测房价的走势，准确引导市民转变住房消费的观念，鼓励他们勇敢地做商品房的消费者。

再次，加强对地方政府的监督和管理。加强的对地方政府使用土地的监督和管理，成都市政府要合理、正确转让土地，加强和完善房地产税的管理，公开办事程序，公布税费标准，允许产权、规则、市政、交易等资料、信息公开查询等，这些方式不但可以大大提高开发商对开发项目的可控性，减少交易费用，降低开发成本，从而为降低房价提供有力的保证。

最后，结合成都市具体情况，加快城乡一体化，进一步扩大城市化的空间。成都市周边城镇的大量农村人口涌入城市，造成成都市的拥挤和住房紧张的压力。只有进一步的加快城乡一体化，转移一部分城市人口，扩大满足住房需求的空间。