关于我国房价收入比的调查报告

第一篇：关于我国房价收入比的调查报告

关于我国房价收入比的调查报告

调查目的：根据目前我过房地产市场火热的现象，房价的不断攀升以致我国房价收入比远远高于发展中国家合理的房价收入比3-6的这个区间，许多一线城市已经达到了令人不可思议的12甚至是20以上。为此，通过对我国的房价收入比调查，调查导致我国房价收入比如此之高的原因及其合理性。

调查方法：通过网络、图书馆和制作调查问卷搜集获取各种相关资料，通过这些资料分析我国房价收入比之高的原因及其合理性。

调查时间：2009年11月5日-2009年11月9日

调查背景：在2008年，受美国次贷危机的影响，我国楼价止住了07年一路狂涨的势头而且有所下降，当人们认为房地产市场的泡沫即将被挤走的时候，随着经济形势的渐渐好转以及政府的“救市”政策相继出台，09年房价不但止住了08年的颓势，甚至一举超过了07年的峰值。由于近几年来我国房价的整张速度要远高于人均可支配收入的增长速度，以致我国目前房价收入比大大超出了国际上通认的发展中国家房价收入比3-6这个合理的范围，一些大城市甚至超过20，房价收入比之高，令人深思。

调查分析：

房价收入比，按照西方定义，是被衡量地区中等价格的住房除以中等家庭的收入的比值。显而易见，这个比值剔除了面积因素，从而可以在全球千差万别的房地产市场中，入乡随俗的衡量普通家庭的购房难度。举例说，在土地资源稀缺的日本单位面积的房地产价格可能是美国的数倍，但是两地的居民购房难易程度——房价收入比——却完全可能相若，虽然日本居民购买的是面积狭小的公寓，而美国居民购买的是美国最常见的独立住宅，这并不影响两地居民购房难易度，也就是相对价格的高低的对比。中国的统计数据一般只提供平均收入和平均房价，因此计算也是多采用平均房价和收入的比值，但是这并没有改变房价收入比的内在逻辑和其衡量房价高低的参照价值。

那么，到底什么是合理的房价收入比？什么才是合理的、可以负担的房价？ 国际组织给出过不少参照标准，例如世界银行提出发达国家正常的房价收入比一般在1.8-5.5之间，而发展中国家合理的房价收入比则在3-6之间。我相信，没有一个的标准答案，但我也相信，中国再特殊，也不可能彻底跳脱普遍的国际经验，支撑一个全国性超过12倍的房价收入比。

尽管我国的房价已经远超出普通民众的承受范围，但是经过08年的小幅回落后，在09年仍然在飙升，而在许多一线城市尤为突出。高高的房价让许多老百姓只能望楼兴叹的同时，房地产市场的高温却依旧不退。

那么，到底是什么在支撑着这如此高的楼价？如此之高的房价收入比又会蕴

藏着那些问题呢？

谁在支撑着目前中国如此之高的房价？不可否认的是，目前全球经济还处在低迷期，而中国却还是经济增长的一个热点，因而大量的海外“热钱”投向了中国，涌入了我国的房地产市场，成为推动房价的上涨重要因素。除此之外，中国的高收入人群则是支撑着高房价的主力军。剔除海外热钱，通货膨胀以及房贷政策等因素，高房价收入比的背后反映了我国贫富差距的状况。

首先，居民收入差距过大是导致房价收入比差距扩大主要原因。2000-2006年，我国每户住房平均总价增长了2.03倍，年均增长12.5%。相比而言，最低收入户家庭收入年均增长5.2%，比住房总价增速低7.3个百分点；中等收入户家庭收入年均增长9.8%，比住房总价增速低2.7个百分点；中等偏上户家庭收入年均增长11.2%，比住房总价增速低1.3个百分点；高收入户家庭收入年均增长12.7%，比住房总价增速高0.2个百分点；最高收入户家庭收入年均增长16%，比住房总价增速高3.5个百分点。只有高收入以上家庭的收入增速才高于房价上涨速度，中低收入家庭的收入增长速度都低于房价上涨速度，尤其是低收入家庭收入增速与房价增速差距很大。

改革开放以来，我国在经济增长的同时，贫富差距逐步拉大，综合各类居民收入来看，基尼系数越过警戒线（0.4）已是不争的事实。我国基尼系数已跨过0.4，达到了0.47（2004年国家统计局公布的数据，2008年估计达到0.51）。中国社会的贫富差距已经突破了合理的限度，总人口中20%的最低收入人口占收入的份额仅为4.7%，而总人口中20%的最高收入人口占总收入的份额高达50%。突出表现在收入份额差距和城乡居民收入差距进一步拉大、东中西部地区居民收入差距过大、高低收入群体差距悬殊等方面。

多数的财富掌握在少数的人手里，如今的房价已经让普通老百姓高不可攀了，普通老百姓对于商品房只有需而不能求。我们不能忘了十九世纪二十年代末的那次大萧条，当时就是因为经济上出现了虚假的繁荣，而人们的消费能力却并没有得到较大的提升，由此而引发了资本主义国家的经济危机。可见，虚高的楼价一旦失去了实体的支撑，那么整个房地产行业将会面临崩溃，这对国民经济将是严重的打击。

由此可见，我国住房问题的核心是居民收入差距过大导致居民购房能力的社会差距扩大。

理论和实践都证明，在市场经济条件下，中低收入家庭不太可能通过提高家庭收入来显著提高购房能力。因此，基本居住权的保障、购房能力社会差距的调节需要政府住房政策发挥作用。

从目前来看，我国政府已经意识到发挥政府住房政策的社会效用，从《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》等政策出台中，我们可以看到目前我国住房体制将迎来又一次变革，并可能会有助于解决我国中低收入居民购房能力不足的问题，对促进我国房地产市场健康发展也将产生积极的影响。

其次，根据国家统计局全国房地产市场运行情况数据，1－6月全国商品房销售面积34109万平方米，同比增长31.7%。商品房销售额15800亿元，同比增长53.0%。与销售面积增加、房价大幅上涨对应的是，国内一线城市的地价不断刷新。特别是6月份以来，各地连续出现了一批天价地王，房地产企业正在上演一场“土地争夺战”。

楼市“挤泡沫”还不到一年半，2008年年末房地产市场的低迷还历历在目，在国际金融危机冲击波尚未平息，世界经济依然严峻，我国国民经济回升基础尚不稳固，回升态势还不稳定的情况下，房价如此高涨，让人担忧，必须有所警惕。

房价的高涨，一方面带来了土地开发的热情，带来投资的上升，拉动了经济的增长；另一方面却如一把双刃剑，成为制约城市居民消费的障碍，给我国当前最为急迫的启动内需带来负面影响。因为高房价使大多数购房者背上了沉重的债务负担，只能省吃俭用，压缩消费，从而造成严重的内需不足。中国社会科学院出版的《2008年社会蓝皮书》认为，房价持续增高压抑了其他方面的消费。

不少业内专家认为，目前土地市场的疯狂，缺乏宏观经济形势的支持，显得有点基础不牢，可能助长新一轮楼市泡沫。

我国房地产开发资金构成与国外相比，存在企业自有资金不足、过分依靠银行贷款的问题，房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上。目前全国房地产银行贷款依赖水平在50%左右，而部分大型城市开发商对银行信贷资金的依赖程度已高于80%。银行风险同房价上涨成正比例增加，一旦房价较大幅度下降，地产金融危机不可避免，而美国金融危机恰好源于房地产市场泡沫的破灭。

这告诫市场，房贷风险需要时刻警惕。

信贷宽松政策之下各商业银行更需把握房贷原则，对房地产市场风险拥有清醒的认识，认真评估各种房贷，严格控制房贷质量。在房价上涨过程中，银行扮演的角色不应是楼市泡沫的推手而应是稳定器。

2007年四季度,上海、厦门、深圳、广州等城市当地平均收入家庭购买100平米住房,月供收入比虽略低于北京,但用公积金、商贷情况下的月供收入比也多在45%-60%、55%-70%之间。

以上数据显示,在许多一线城市,房价已经远远超出了一个平均收入家庭的负担能力——即使考虑中国两代人供一套房的特殊背景,月供额也已显著超出了普通家庭的承受能力。

值得注意的是，在美国的住房政策中，有一条规定，就是个人还贷额不能超过其收入28%，即使这样的政策下，美国仍然出现了次贷危机。可见，在我国过高的房价收入比过高的情况下，如果出现严重的经济危机，那么人们讲极其容易出现对其房产短供的情况，这将会进一步加深经济危机所带来的危害，进而激发各种矛盾，不利于和谐社会的建设。

从目前我国房价收入比远高于国际惯例的3—6之间的合理区间以及我国居民过分地追求也有自己的房产的消费习惯，过高的房价将会给人们以沉重的经济负担，人们大部分积蓄和将来收入的都花在自己的房产上，在我国目前社会福利保障制度还不健全的情况下，将会大大抑制了居民的其他消费，以至房地产及相关产业一枝独秀，而影响了其他行业的发展，最终将会对整个国民经济体系带来不利的影响。

这无论是对银行、整个房地产行业以及政府都是个不小的打击。因此，开发商和政府都不能不顾形象地过分追求目前的利益而不顾在此潜伏的危机。

不动产学院 07房管三班 崔沛权 0704030023

第二篇：关于房价调查报告

关于房价调控的调查

中文摘要：2011年1月26日，国务院常务会议推出八条房地产市场调控措施(简称“新国八条”)；1月28日，上海、重庆试点征收房产税；2月9日，央行加息0.25个百分点„„专业人士分析，央行加息意在抑制通货膨胀，但对于地产行业而言，加息影响不可小觑。2011年初，房地产调控政策的给力让房地产市场的前景变得扑朔迷离。在中央坚强的调控决心下，房价会不会回落，楼市会不会降温？成为许多准备买房者心中最大的疑问。

导论：调查研究的背景：目前全国房价普遍走高，很多人买不起房子，房价上涨的原因主要是人的贪婪本性所致，开发商抬高房价，而政府又没有有效措施遏制这种趋势。

新华网北京４月１５日电 国务院总理温家宝１４日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。

会议指出，今年１月初《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》下发后，全国房地产市场整体上出现了一些积极变化。但近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险。这既有流动性充裕、住房供求矛盾突出的原因，也与一些地方认识不到位、落实调控措施不力，投机性购房大量增加有关。必须采取更为严格、更为有力的措施，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题。

会议确定了以下政策措施：一是抑制不合理住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在９０平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于３０％；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于５０％，贷款利率不得低于基准利率的１．１倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。二是增加住房有效供给。房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量，大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式。各地要尽快编制和公布住房建设规划，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的７０％。加快普通商品住房项目审批，尽快形成有效供应。三是加快保障性安居工程建设。各级地方政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠政策，确保完成２０１０年建设保障性住房３００万套、改造各类棚户区２８０万套的工作任务。大力发展公共租赁住房。四是加强市场监管。严格依法查处土地闲置及炒地行为，对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款。清理已发放预售许可证的商品住房项目，对囤积房源、哄抬房价等行为加大曝光和处罚力度，性质恶劣的依法取消房地产市场经营资格，对违法违规的要依法依规严肃追究相关负责人的责任。规范发展租赁市场。完善房地产市场信息披露制度。

第一、房地产市场不健全。地方政府和开放商，可以通过法律合法剥削老百姓，而不会受到任何的处罚或者只有轻微的处罚，要知道只要有300%的利润，资本家会冒着绞刑的处罚去做。地方政府和开发商对土地和开发的垄断，定价权就他们自己手上，所以他们可以鱼肉百姓。

第二、资金无处可逃，只能投资房地产。资金无处可逃，因为rmb的升值，造就了出口制造业的困难，利润大幅降低，我国GDP的40%依赖出口，投资出口制造业资金无法转化为资本挣利润，那么只能投资房地产，于是造就楼市泡沫。

国家不马上压死房价是正确的，如果全部压死，大量的信贷资金就会无法回收，大量银行必然破产。各方对中国经济失去信心，造成更严重的经济危机。

我国的经济是一个畸形的经济，民营五百强的企业比不了2个央企，全国60%的工资，集中在银行、能源、电信和移动等大型垄断企业上。中小型企业贷款只占了所有贷款的20%不到。而中小企业却承担了90%的社会就业，使得大众消化严重不足，于是我国的消费能力只是GDP的30%左右，内需消耗制造业产品严重不足。举例，招行2010人均半年创造了30w以上的利润，软件科技人员1年只能创造10w左右的利润。这就是垄断造成的，社会分配严重不公。

第一步、应该是加大对垄断型企业的税收，比如中国四大个银行80%的利润回收中央，因为他们享受了垄断的优势，和法律对金融的保护，又如中石油开采的石油是大众的，是国家和全民的，所以利润必须大部分上交，而不是现在的最高30%，形成严重的分配不均。

第二步、这些税收，应该拿出来，补贴中小企业或者给中小企业减税，鼓励中小企业的自主创新，出台办法，鼓励信贷资金服务中小企业。增加中小企业的利润，让大众挣更多的钱，削减暴富的垄断企业。这样才能切实提高大众的消费，消化掉我国制造业的产品。否则40%的出口就无法消化。

一、中国房地产业状态描述

（一）中国房地产泡沫已经很大了。

2009年“4万亿”的投资有多少进入楼市，人们不得而知，但北京、上海、广州等城市不断出现了老百姓不愿看到的“地王”。中国社科院2010年的《经济蓝皮书》认为，当前有85%的中国家庭买不起住房。多位业界专家表示，现在的楼市已经形成了泡沫。

全国工商联房地产商会会长聂梅生分析说：“2009年中国房地产是典型的超预期增长。房价涨成这样，确实是很多人没有想到的。全国房价高涨的原因其实很复杂，包括信贷政策、土地价格、通胀预期等。但很重要的一个原因是，2008年持币观望的那部分人进入到了2009年的楼市，而2010年的一部分需求也在2009年提前释放出来了，这导致了2009年楼市的异常火爆。”美联物业调查显示，在2009年三季度北京购房人群中，购房人主要用来投资保值或自住兼投资的比例达到了65%。

中国房地产价格被推向一个普通百姓不可企及的程度。在商业投资与多方趋利的推动下，形成“供给不足——投资保值——抬升房价——房地产暴利——再推高房价——泡沫形成——购买力下降——百姓怨声载道——宏观调控——房地产业受损、银行呆账形成——拖累经济”的通道，给整体经济发展注入了不确定性风险。

（二）中央经济工作会议确定调控。

2009年12月初的中央经济工作会议，认为中国房地产价格高企，不利于其产业健康发展，必须对房地产业实行政策调控，促进其健康发展。2009年12月末召开的国务院常务会议指出：“要综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控，遏制部分城市房价过快上涨的势头”。

中央相关部门已开始行动，从二手房营业税征免政策从2年恢复至5年，到最新的土地出让金首付不得低于50%。专家表示，中央政府果断出手，说明这次调控房地产市场的决心是很大的，未来还会有其他楼市新政出台。

中国社会科学院金融所金融市场室副主任尹中立认为，土地出让金首付50%，一年内付

清全款，是硬性压缩企业在土地款支付上的空间，在当今土地价格高涨的形势下，全款支付之后却不开发，将显著增加资金的使用成本和机会成本，相应压缩囤地、炒地的空间。

中信证券一地产分析师分析：“进入2009年11月以来，地产股一直处于不温不火的微调状态，11月地产股涨幅为9.7%，行业涨幅仅位居第11位。而10月份的行业排名为第4名。从这个方面来看，其实机构和投资者对房地产市场的后市并不看好。”

（三）房地产与城市化、经济发展捆在一起。

美国《华尔街日报》12月30日发表《中国城市化与产能过剩》一文，认为：2010年将是一个更加艰难的经济年份，为摆脱全球经济紧缩，北京催生出房地产泡沫，其苦果将在新的一年里尝到。为吸收和调整这一过剩状况，中国试图通过加速业已规模宏大的城市化进程并通过减少移民和城市登记限制来刺激需求。领导层也将赌注押在城市化加速与消费之间的联系上。

2008年，中国有43%居民被视为城市人口。而在拉美、欧元区和美国，该比例分别为79%、73%和82%。中国的城市化与城市扩张远没有完成，其发展还有一相当长的时期。

中国政府，在经济增长、产业工人就业与满足中低收入者住房需求之间，必须作出痛苦的决择。房地产业内人士认为，房地产在提振信心的目的实现后，应当致力于“和谐的复苏”。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授则认为：“2009年前的房地产优惠政策的结束，应该不会搞‘一刀切’或者‘急刹车’。政府不会让已经有所起色的楼市重新陷入低迷之中，因此，优惠政策将会‘有收有放’”。

结语：房产调控措施需再严厉。诚然，加大房产调控力度，一定程度上会影响到整体宏观经济的快速增长，部分行业或然出现产能过剩，但就京城房地产市场而言，房产调控力度如不加强，房价涨幅持续高企，多数百姓将会买不起甚至住不起房，给社会生活和城市发展带来不稳定因素。另外，从经济学层面分析，如果放松房产调控政策，其一，房价将会在市场交易持续低迷的态势之下陡然上扬，从而引发买家的疯狂跟进，将导致后市房价更强势的反弹；其二，多数投机者面临当前房产市场交易频频下挫的格局，投资信心受很大影响，撤出迹象明显，一旦政策放松，不利于整体宏观市场的调控。

参考文献：来源新华网，《国务院常务会部署遏制部分城市房价过快上涨措施》2010年04月15日 18:44:06。

第三篇：房价调查报告

关于房价问题的调查报告

为了加强学生对国情、民情、社会政治、经济文化生活的了解，因此我们组织了这次研究调查。本次研究性学习，我们小组研究了中国的房价问题，对中国的房市进行了深入的研究，同时为自己将来的投资也提供了方向。

自从2005年以来，全国大城市的上涨都接近两番，而中小城市的涨价潮流才刚刚开始。随着国家宏观调控政策的日益严厉，炒房资金已经逐渐撤离一线城市，更多的转向二三线城市。北京的房价调控政策已经明确地指出，要让房价稳中有降，大多数其他一线城市都要将房价的涨幅控制在10%以内，由此可见，今后的房市投资方向应该转向二三线城市，抑或是选择其他领域，投资一线城市相对收益或小。但毋庸置疑的是，尽管国家的宏观调控政策十分严厉，中国的房价下跌空间很小，相反，受供小于求的影响房价可能继续上涨。

经过查资料，我们找到了房价不能下跌的10大理由：

一、城市化进程拉动房价上扬

中国的城市水平只有百分之四十多此，而发达国家的平均水平是70%以上，中国离这个水平还有很大的差距，这就意味着还有大量的农民要进城，这些进城的农民需要住房，住房需求空间非常庞大。中国正处于经济调整增长中，城市化进程正在加速，城市化进程的加速，必然伴随大量非城市人口涌入城市。要知道，中国是个农业大国，农村人口占了大多数，光进城的农民，就是住房消费中一个非常诱人的数字，除非城市化进程停滞，农民才不会进城

二、经济发展离不开房地产，支柱产业地位仍无法动摇

大城市在几年前，都是以房地产作为支柱产业来对待的，当下大城市的经济发展走上正轨，房地产的支柱产业地位虽然不明显，但仍然在起着举足轻重的作用。而在二、三、四线城市，房地产仍然是当之无愧的支柱产业，这就是为什么中央进行调控，地方政府却不配合的根源所在。对于二、三、四线城市来说，尤其是三四线城市，产业薄弱，城市造血功能不足，只有依靠房地产来带动经济的发展。房地产的开发，是城市方向的引领者，房地产开发到哪里，城市就延伸到哪里。房地产的带动作用，是谁也不可低估的，几乎带动所有行业的发展，比如服装、化妆品等看起来与房地产无关，实际上服装和化妆品业的发展也有房地产的功劳，开发的大量服装和化妆品主题商城及专业市场，无不在推动其发展的车轮。离开了房地产，各行各业都将受到不同程度的打击。

三、房地产成了地方财政的主要收入来源

房地产成了地方政府财政收入的主要来源，这已经是一个不争的事实，我们不说房地产对地方经济的拉动，单是房地产开发所需的土地供应，就是地方财政的支撑点，如果缺了土地收入，地方政府的腰包就会囊中羞涩，减少了财政收入，就会影响到地方政府的行政力量、职权力量。所以，无论中央怎么调控，地方政府自有算盘，拨打着自己的小九九，不能公开支持房地产，便在暗中支持，这也是中央调控成为“空调”的一个重要因素。比如国家规定拿到预售证前不允许采用排号、放筹、登记、预订等，除了一线城市基本做到外，象二、三、四线城市，基本没有实行，政府睁只眼闭只眼，实际在暗中支持房地产发展。

四、通胀预期加大，带动房价上扬

CPI在不断上升，农产品价格屡创新高，从经济学角度来看，食品价格指数将直接反射到房价上。看看油价这几年攀升有多快，像滚雪球似膨胀。物价指数的走高，必然带动房价上扬，连白菜萝卜的价格都在上涨，房价没有不涨的理由。不可能其他物价上涨，而独让房价下跌吧？要控制房价，就必须先稳定CPI，否则控制房价只是一厢情愿罢了。

五、地价猛涨，催高房价

大家只看到房价在飞涨，实际上地价比房价涨得更快，有报道说，十年前买下的地，至今未开发，光地价就翻了几百倍，比做开发还赚钱，又省事。地价是一年比一年高，象孙悟空翻筋斗似的。而地价占了房地产开发成本的一小半，地价上涨，房价肯定上涨。政府采用拍卖方式出让土地，也只会加速提升地价，人为把地价炒高，除非国家改变土地出让、流转形式，否则这一方式只会把地价不断推向高点。前些年出现的土地楼面价高过房价就充分说明了问题，面粉比面包贵是很不正常的现象。一些央企介入房地产开发，因为央企有政府背景，不缺钱，导致地王频现，这一切都成了房价上涨的背后推手。

六、建材价格攀升，成了房价的幕后推手

除土地价格暴涨外，房地产的其他方面的成本也在不断上升，钢材、水泥等建材价格的上涨，成了房价上涨的一个隐形幕后推手，成本增加，房屋售价无疑是会跟着增加的，并且房价的增加比成本增加的系数高很多。

可能有人会说，建材成本的增加，在整个成本构成中所占比例不大，并且建材价格的上升，对房价的上海影响非常有限。诚然，建材成本的增加，在房价上涨中所形成的推动力是有限的，理由十分简单，因为到今天为止，房地产仍是暴利，是其他任何行业所无可匹敌的。并且房地产的规模效益明显，利润略高于其他行业一点点，都足以形成巨大的利润漩涡。全国某著名楼盘，在北京开发的项目，包括所有成本，每平方米大约为5000元，老板初始计划开盘9000元/平方米，过度到12000元/平方米。大家可能无法想象，事态的发展也远超出老板的期望值，后来该楼盘售价攀上3万元/平方米，现在到了5万元/平方米，试问这种暴利有谁能敌？尽管建材成本对房价的推动不大，但不等于没有推动，成本增加，开发商是不可能自己掏腰包的，肯定要转嫁到房价中去，此外，建材成本上升，至少也给了开发商一个涨价的合理借口。

七、“有房才有家”的传统守旧思想赶着房价上涨

受几千年来的传统封建思想的影响，国人总认为“有房才有家”，没有房就形同漂泊，像无根浮萍。这一思想根深蒂固，一直在影响、左右着国人。受这一陈腐思想的影响，国人在成年后，都为房而奋斗，所以产生了大批的房奴。每个人成年工作几年后，就想着要买房，千方百计赚钱，省钱，目的就是要买一套属于自己的房子。可以想象，每个成年人都想买房，一些未婚女性也想买房，男人双方在结婚前都买了房，结婚后就拥有两套房了，当然这为数不多，按照这一现象，中国的房价没有不上涨的理由，因为刚性需求大。

八、腐败性需求拉高房价

所谓腐败性需求，就是那下政界官员、公务员因腐败而收入丰厚，在三四线城市，许多居民几乎都买不起房，附了那些做生意做得比较好的以及企业老板，三四线城市的白领收入有限，仅靠工资很难在短期内买得起房，据了解，在三四线城市，大部分都是公务员、文教卫系统在买房，这些人为什么买得起房？光靠工资收入，也同样买不起，但他们却成了买房的主力，从表面判断，只能说是腐败致富，一些人通过腐败积累了不少财富，这些人不但买一套，而且买两套三套甚至更多，这种腐败性需求，无疑带动了房价的上扬，他们为高房价做出了较为明显的贡献，要真正降房价，打击腐败性需求，可以说是一条行之有效的措施。

九、有房百姓支持房价上涨

虽然在传统媒体和网络媒体上，叫得最响的声音，是想买房置业的一部分百姓，整天在高喊房价太高，以至让媒体也跟着“发喊”，从而影响到了政府，所以

政府就出来进行行政干预。但是，另一个群体也是不容忽视的，尽管声音叫得不响亮，但所起的作用却不小，这个群体就是已经买了房的有房一族。这个有房群体并不希望房价下跌，反而盼着房价上涨，因为如果房价下跌，那他们的房子就贬值了，而房价上涨，他们的房子就升值。而有房一族显然比无房一族更具实力，无论是在经济上，还是在社会地位上，都高于无房一族，并且有房一族还在某种程度上掌握了操控权，至少民间的有钱一族以及公务员和在政府机关工作的非公务员群体，基本都有自己的住房，而这些人都是拥有一定“操控”能力的。他们会利用自己的“能力”来阻止房价下跌。

十、媒体支持房价上涨

本来降价促销是一种非常正常的营销手段，可媒体就爱“闹事”，添油加醋地一炒作，没有问题也成了问题，不是新闻也给强行弄成了新闻。如果国家出台了关于房地产的一些政策，那媒体简直就像上战场一样全力以赴，调动大师人马、腾出大量篇幅，为房地产让路。媒体的嗅觉比狗还灵敏。别看媒体如此这般神经质似的疯狂是为了一时的快感需要，是为了第一时间抓新闻，出猛料。实际上，最不希望房价下降的是媒体，甚至媒体比开发商还担心房价下降，为什么呢？ 我们可以试想一下，如果房地产不行了，这些媒体的收入不仅仅是腰斩，几乎去了三分之二，那他们的日子会比房奴还惨。从这个意义上来说，媒体最不想看到房价下跌，房地产不行了，开发商日子固然不好过，但开发商可以转移投资方向，选投其他行业，而媒体还是媒体，不可能关门转投其他行业。房价下降，媒体会比开发商更紧张。

由此可见，由中国的国情所决定，中国房价几乎没有下跌空间，中国在通货膨胀和供小于求的影响，在未来10年来，中国的房价还会稳中有升。投资房地产，尤其是二三线城市，仍然是投资的不错选择。

报告人：xxx

2011年8月

第四篇：关于我国农村收入的调查报告

关于我国农村收入的调查报告

摘要：农村发展的关键在于增加人均收入，而增加人均收入，重点在农村，难点在增收，关键是改善欠发达地区农民的生产生活状况，提高欠发达地区农民的收入水平。本文对我村各组农民收入进行了调查研究，并分析了造成农民增收难的具体原因。对于当前存在的农民难以增收的各种问题，笔者提出了自己的建议，即我们必须以“三个代表”重要思想为指导，调整农村经济结构，推进农业产业化经营，加大对欠发达地区农村的投入力度，实现全村农业持续、稳定、健康发展。

关键词：增收；保障；减负发展农业是我国的国之大计，全面建设小康社会，促进农村持续稳定发展，对全面建设和谐社会有重大意义。增加人均收入，重点在农村，难点在增收，关键是改善欠发达地区农民的生活生产状况，提高欠发达地区农民的收入水平。为此，在暑假期间，我于2006年7月22日至2006年8月20日深入我村各组各农户及村委会，围绕农民收入问题进行调查研究，现将情况报告如下：

一、我村农民收入和生活现状近几年来，在国家政策的积极引导下，在市委市政府的领导下，我村始终把农民增收作为农业和农村工作的首要任务，村民收入持续增长，总体形势很好。但是，由于历史、地理经济发展不平衡等多方面的因素制约，村民收入情况仍存在不少问题。群众收入水平较其他各村偏低，有数字可以证明：2002年，我村的人均收入不足1000元。2005年，人均收入1200元，其中还有不达温饱线的农户三十多户。据我深入调查，农村欠发达地区农民生活辛苦，农民耕作粗放，生活困难，住房简陋，家具破旧，很少看到电视机、洗衣机等现代摆设；农村人均消费水平较低，偏僻山区一些困难家庭孩子上不起学„„综合各地区人民收入情况，我们可以发现这些共同特征：(一)农民收入低且长期徘徊不前 造成这一现象的原因，主要是纯农业收入比重过大，农民仍没有摆脱靠天吃饭的观念，地下无矿产资源，地上无企业，家庭收入主要是靠种植水稻、小麦等农作物以及养猪和劳务输出。由于我村地处丘陵，土地面积少，人口众多，水资源也不是很充分，农民收入一度低迷徘徊。

（二）乡镇收入在逐年拉大偏远地区居民收入与经济中心地区居民收入差距逐年拉大，经济中心农民收入每年可达2万元，而偏远地区居民年均收入只有5000多元。而且这个差距有逐年扩大的趋势

（三）人民思想观念较为落后保守．由于地区偏僻，我村人民思想观念较为落后。一直抱有只要坚守土地就不会饿死的观念。采取的是重农业，轻商业的思想观念，且目光短浅，急功近利，甘愿将手中的钱存入银行，而不进行商业投资。

（四）看病难、子女上学难、弱势群体保障难等问题普遍存在。家庭收入拮据，农民看不起病，疾病发病率逐年上升。农民生了病往往得不到有效的治疗，结果是小病拖大病，大病医不起，这严重影响了劳动力的质量，无疑不利于农民收入的提高，从而导致恶性循环。由于经济田间的制约及村民受教育程度的限制，农民子女上学困难，孤寡老人生活保障系数不高等问题还在一定范围内存在。

（五）社会问题严重社会治安状况不好。由于贫穷，文化生活落后，精神贫困导致经济贫穷，赌博之风盛行，邻里纠纷不断，人民情绪偏激，干群关系紧张，偷盗严重。同时，这些地区行政

工作难以展开，执法活动经常受到阻挠。

二、制约我农民收入的原因综上所述，不难看出，欠发达地区农村整体达小康、农民稳步增收的难度很大，究其原因主要有以下几点：

（一）有些地方还没有把“三农问题”真正摆到主要位置上，“三农”问题不仅干

部要高度重视，人民群众也应该密切关注。党的方针决策要靠干部执行，但执行的力度高低就要靠人民大众。很多农民对党的方针政策不够重视，因而失去了一些发展的良机。由于农民对新事物的接受能力较差，这在一定程度上使一些方针政策成为了一纸空谈，不能得到有效的实施。当然，也有一些地区地方官员工作不到位，没有切实贯彻党的方针政策。无论是在叫喊“三农”问题的调子上，还是在抓“三农”的力度上，都比过去疲软了，说的和做的有很大的差距。

（二）农民自身素质较低，驾驭市场经济的能力较弱

我村文化匮乏，信息不灵，农民缺乏对市场经济的应变能力。首先是观念落后，市场意识不强。落后地区农民观念上不解放，小富则安，小进即满的思想特别严重，在引进新品种和推广新技术上，怕冒风险，不敢试不敢创新，缺乏闯市场的勇气，坐在家里谋求安稳，大事干不了，小事不愿干。其次是农民的文化技能水平低，对科技实用型技术知之甚少。

（三）生存条件相对恶劣，抵御自然风险的能力比较差

我村大多处于边远地区，山大沟深，资源匮乏，农业生产条件先天不足，基础设施相对较差。一是交通不便，山路崎岖，绵延几十里汽车根本无法行驶。二是受干旱影响。遇到年旱，水稻减产，秋收受到影响。三是水利设施建设滞后。在一些山区根本没有水利设施，即使有也普遍老化失修，部分地区还存在水源不足、调蓄能力差等问题。

（四）产业结构不合理，农业产业化水平低。

我村农民收入在结构调整和产业化经营中效果不明显。一是传统的种植结构，仍没有跳出吃饭农业的圈子。二是生产经营过于分散，农民的组织化程度低，农民的生产经营活动以户为单位，在经营行为上有很大的盲目性。即便是增产，也是小打小闹，形不成规模。三是农业科技含量不高。服务，示范，引导滞后。农民不论是种地还是搞养殖只注重量的增加，而不注重质的提高。四是一些优新品种引进不够，适销对路的农产品仍处于总量不足，发展不够的状态。再者，生产结构单一，只是简单的初级产品。

（五）对农村投入少，农村剩余劳动力就业难，对农民待遇不公平。

农业收入是欠发达地区农民的主要收入来源。农业生产周期长，受自然因素影响较大，相对工业和第三产业而言是弱势产业，理应加大投入和扶持力度。但实际相反：财政上对农业的投入总量偏少。这些年来，直接用于农业资金的增幅不大。由于农村工业薄弱，又无矿企业，农村有大量的剩余劳动力。但事实上，农民在教育、住房、医疗、卫生、就业、道路建设等方面，还要作出巨大牺牲，农民根本享受不到公平的待遇。

三、增加农民收入的对策与建议 改善欠发达地区农民的生活状况，是建设宽裕型小康农村的需要，也是坚持农村稳定，事关农村大局的一项政治任务。我们必须以“三个代表”重要思想为指导，以增加农民收入为目的，以调整农村经济结构，推进农业产业化经营为主线，加大对欠发达地区农村的投入力度，实现全村农业持续、稳定、健康发展。为此，提出以下建议：

（一）提高认识，加强领导，切实把欠发达地区农民增收工作摆在第一位来抓。切实履行政府职能，做到全心全意为人民服务；坚持以人为本，统一思想，提高认识，从实际出发，正确看待本村经济状况，扬长避短，因地制宜，发展优势产业；建立责任追究制，加强监督，继续实施对口帮助工作，一级抓一级，层层落实，切实解决欠发达地区农业和农村工作中存在的一些实际问题，力争用3-5年的时间，彻底扭转欠发达地区农民收入长期徘徊不前的局面。要动员全社会各界力量参与扶贫开发，真正把提高欠发达地区农民收入 变为广大党员干部义不容辞的责任，变为各行各业的一致行动。

（二）加大对欠发达地区农村的投入和支持力度。加大对欠发达地区农村的投入包括两个方面：一是精神文化方面的投入：二是物质上的投入，二者都不能少，不能偏废其一。在精神文化上的投入，尤其是教育投入，提高办学质量，充分调动群众的主观能动性，消除封建迷信思想，打破落后思想观

念，积极倡导新风尚。在物质上的投入：要真正按照“多予，少取，放活”的原则，在政策和资金上向农村倾斜。一是进一步调整财政支出和信贷投放结构，加大对欠发达地区农民增收项目的支持力度。二是加强欠发达地区的基础设施建设，不断优化欠发达地区的生产生活条件。三是加快发展欠发达地区农村教育，卫生等多项社会事业，为农民增收创造良好的环境和条件。

（三）加快欠发达地区农村结构调整步伐，大力推进农村产业化经营：一是加快农产品基地建设，大力发展区域特色农业，我村建立起香菇、黑木耳生产基地，通过技术培训，很多农户走上了致富之路。二是大力发展龙头企业，提高农业的增值效益。例如，我村板栗，柿子，种植规模较大，可以发展板栗、柿子等特有的农产品。

（四）积极推进农村社会保障和救助工作，消除群众看病、子女上学、弱势群体生活之忧。尽快建立起农村合作医疗制度，重点解决群众因病致贫、因病返贫的问题。要积极组织，引导农民建立以大病统筹为主的新型农村合作医疗制度。建立健全资助家庭经济困难学生就学制度，保证农村孩子接受教育的权利，发展农村教育，办好农村学校。

（五）稳步推进农村税费改革，切实减轻农民负担。保证税费改革的各项政策在欠发达地区农村落到实处。合理确定农业税计税面积和常年产量，执行全省统一的农业税和附加政策。

第五篇：威海房价调查报告

威海房地产调查报告

日前,山东大明经济发展研究中心联合山东社科院省情研究中心发布《2012年山东公众十大关注问题调查报告》显示限购令与房价居第一位。因此，我想探究一下威海楼价究竟何去何从。

近几年，威海的经济在外来企业资金的注入下迅速发展，市民的生活水平得到很大程度的提高，人们开始注重自己的生活环境,大部分年轻人选择定居在城市中。于是楼价的高低成为影响全市人们幸福感的一个重要因素。

但是近几年威海楼价水涨船高，几乎能与一线城市接轨，曾上榜均价上涨一千元用时最短的城市。调查数据显示，2003年普通居民住房每平方米1500~1800元，但是房价很快攀升，到2005年同一批房子就已经涨到2800元/平方米，两年的涨幅达到55%。2006年山东省建设厅数据显示2006年1月至11月，全省新建住宅类商品房平均销售价格为2278.5/平方米，同比2005年上涨5.1%。而威海市区商品住宅销售价格却已经普遍达到3000元/平方米，是全省平均售价的1.3倍。从2008年全年的情况看，威海全市房屋销售累计平均单价为每平方米3766元，价格同比上涨8.3%。自此房价上涨势头一发不可收拾，2009年房价虽出现短期下滑，但是总体还是上涨，11月威海平均售价为4071元/平方米，市区房价为4500元/平方米。到了2011年2月威海市区房屋售价已经高达每平方米5456元。但是，与此同时威海企业职工月平均工资为2000——3000元，也就是说如果买80平米的房子，每平米5000元，则需40万需要一个人12年不吃不喝的工资，房价之贵一度让人们望而却步。

威海房价高的原因是什么呢？

首先总体上说不仅仅是威海全国房价均处于上涨趋势，所以所有城市都有共同的诟病。

一通货膨胀导致房价高涨。2007年开始全球金融危机本来可以使我国严重泡沫的房地产沉淀下来，但是中央政府和地方政策联手推出的超大规模经济刺激计划，又“适时”地刺激了房地产。导致市民在通货膨胀的预期压力之下，为了避免手中货币的贬值，纷纷买房避险保值。这又导致房价的进一步震荡攀升。

二城市化进程是房价攀升的潜在力量。每年中国的城市都要涌入1300万人，这些城市化造成的都市人是商品房的刚性需求，也是房价能够坚挺的力量。

三都是“丈母娘”的错。中国男女比例严重失衡，造成了几千万的小伙子可能会找不到媳妇，所以丈母娘一个“探讨”买房，小伙子就着急了，与其受光棍，还不如破财买房了。

当然共同点除此之外还有炒房，煤老板、黑势力、外国人等将大把金钱投入到房地产炒作也是很重要的原因。

其次威海也有其自身的特点，使其房价居高不下。

一卫生城市屡屡上榜。

威海是中国第一个“国家级卫生城市”,也是中国首批“国家环境保护模范城市”。1996年被联合国确定为“改善人类居住环境全球最佳范例城市”之一。2003年荣膺联合国“人居奖”。良好的城市环境成为很多人选择定居威海的主要原因。

一、三面环海，空航海航便利。

威海三面环海，与日本、韩国隔海相望。威海有便利的海港，也有自己的机场。这吸为外商投资提供了便利，同时也吸引了很多国内的商家。老板们来过后都被这里的美丽景色吸引，很多人就选择定居在这滨海小城。房价下跌的影响

限购令出台后，一线城市楼价下跌，而威海小城的房地产也没有逃过浩劫。近日，中国指数研究院发布了《2012年1月中国房地产指数系统百城价格指数报告》。威海以0.18%的跌幅，位列涨跌幅榜第53位，均价达4915元/平方米。

报告显示，2012年1月，威海市住宅均价为4915元/平方米，比去年12月的4924元/平方米小幅下跌了0.18%，止住了房价连续上涨的趋势，在涨跌幅榜排名全国第53位。在山东省共11个城市入选样本城市中，1月威海排名第7。而4915元/平方米的价位已经是连续第3个月超过4900元大关。房价下跌对开发商的影响

房价下跌依然是必然的趋势，威海开发商面临成交量下滑压力大。在此压力下，开发商将减少投资和拿地；而回款好、负债少、布局好的开发商将称雄。因此很多开发商都陷入价格战，但 显然，降价**让楼市调控陷入尴尬境地，不降价公众不满意，如果降价则部分前期买房的业主不满意。同时，很多开发商也陷入两难，降价有麻烦，不降价也有麻烦。尽管业主们“包围”售楼处不是一种理性行为，但我们要看到，这不完全是业主们的错。一方面是由于政府没有尽到稳定房价的责任，房价大起大落造成降价**；另一方面，某些开发商在销售过程中不负责任，私下承诺或保证房价不跌。有的开发商采取买房时送家具，送电器等方式暗降，同时也为老业主送代金券等，安慰老业主，为矛盾降温

房价下跌影响居民购买意向

现在，购房者的观望情绪依然浓厚。一部分人希望国家的调控政策继续发力，并期待房价明显下降；一部分人则因为首付比例和贷款利率上调，手中的存款离首付尚有距离，只好继续观望下去。

2012房价何去何从呢？我们只能希望政府加强监管力度，让面对即将到来的楼市降价潮、退房潮，司法机关显然要早做公正审理退房纠纷的准备，因为只有公平审理才能避免退房潮不断蔓延。

值得注意的是，房价一旦全面下行，不仅仅是爆发退房潮这么简单，同时还会伴有退地潮、停建潮、断供潮等。更重要的是，可能会引发金融市场系统性风险爆发。即使房价下跌四成，银行业也能够承受。但是，与房地产相关的行业多达60多个，这些行业受到冲击引发的风险，银行业能承受吗？

可以说，这潮那潮都是楼市调控必须承受的代价。对此，不但司法机关要有心理准备，政府相关部门、银行、开发商等也要有相关准备，要有相应的预警机制和矛盾化解机制，购房者也得有心理准备，特别是那些投资者，他们得为自己的投资行为负责。

老百姓们的愿望很简单：我们只想有个家。希望在政府和全社会的努力下，这个小小的愿望可以实现，希望威海这座滨海小城更加美丽富饶。