长沙滨江新城项目建议书（最终定稿）

第一篇：长沙滨江新城项目建议书

长沙市滨江新城开发项目正式启动了。想起去年五、六月间，我和岳麓区的几个兄弟们，为写这个项目建议书，不知逛了多少网站、熬了多少通宵。那是在我刚作完岳麓区工业园项目规划后不久，身体还没有恢复，兴趣还比较浓厚的时候，好在据说后来的规划大体上是沿袭了我这个思路。现将文本摘录到博客上来，请广大博友指教。

一、项目背景

潇湘大道北段滨江开发南起潇湘嘴，北至二环线、三汊矶大桥，东临湘江，西到银杉路、老银盆路，规划面积7.2平方公里。近年来，长沙市城市建设大步跃进，经济社会快速发展，随着“三环六桥”及城市主干道建设基本完成、湘江东岸滨江区开发渐成规模和桔子洲开发的正式启动，潇湘大道北段的建设及其滨江开发的条件已经具备，时机已经成熟，任务迫在眉睫。项目建设与湘江东岸滨江区域、桔子洲、岳麓山的开发融为一体，是打造长沙城市名片的核心工程。

二、项目建设的意义

1、是建设湘江生态经济带的重要节点。湘江生态经济带建设是“十一五”期间全省经济建设和环境保护的重点项目。长沙是长株潭一体化的中心，其经济、政治、文化的首位度不可动摇。湘江长沙段滨江区处于生态经济带北端的龙头，是生态经济带建设的核心。潇湘大道北段及滨江开发是长沙“一江两岸，滨江开发”的主体部分，只有完成该项目建设，长沙的滨江开发才能形成一个整体，从城市建设、产业发展、环境保护和城市防洪等方面引领湘江生态经济带的发展。潇湘大道连通岳麓山风景名胜区、岳麓山大学城、长沙高新区麓谷产业基地和长沙市治周边行政商务圈等众多重点区域。该项目建设可以促进几大区域的合作、交流与互补，加快这几个板块的发展，形成滨江“经济走廊”。潇湘大道北段承载着湘江长沙段的城市防洪和长沙河西污水处理的功能，建好该项目可以彻底解决岳麓防洪和污水处理问题，保育湘江母亲河的生态环境。

2、是提升长沙城市形象的核心工程。过去几年，长沙市的城市面貌发生了深刻变化，但是山水洲城融为一体的城市名片没有很好的凸显，城市“景眼”不够抢眼。关键原因就是没有完成潇湘大道北段建设及滨江地区开发，导致湘江两岸的开发一条腿长一条腿短。整个滨江区的夜景一边灯火通明、热闹非凡，一边黑灯瞎火、冷火秋烟，像一个“半身不遂”的巨人。启动该项目建设，能加快实施“一江两岸，滨水开发”战略，使山水洲城融为一体，形成城市的标志性景观。启动该项目建设，能将岳麓山、桔子洲、龙王港、西湖、北津城三国古城墙遗址等众多自然和人文景观链接起来，促进各景区、景点的改建、扩建和新建，拓展内涵和外延，整合、提升旅游业品位，形成精品旅游线路，带动长沙旅游业的发展。启动该项目建设，能促进银盆岭大桥桥头及其以北区域的城市建设、旧城改造和土地开发，建设地标性的商贸、商务和会展楼宇，发展以总部经济、楼宇经济为主体的现代都市服务业，实现沿江地区的产业结构由生产型向综合服务型的功能转换，构建能与上海陆家嘴中心商务区相媲美，与长沙新河三角洲遥相呼应的滨江生态商务区。

3、是带动岳麓新城发展的龙头项目。长沙市治西迁以后，岳麓区抢抓机遇，强力推进城市化进程，城市面貌日新月异。但市治周边地区发展速度与其区位不相适应，该项目规划范围内总体上还处于半农村、半旧城区、半工业区的状态，与湘江滨江区开发和岳麓新城的发展极不协调。加快该区域的开发建设，是岳麓新城发展的重点，具有牵一发而动全身的重要作用。可以加快该地区产业转型。目前，该区域有企事业单位100余家，绝大部分国有工业企业效益下滑、资不抵债，使得该区域经济落后、人心不稳。启动该项目建设，这些企业完全可以利用拆迁补偿资金和存量土地增值，完成企业改制，实现化蝶重生。同时，剩余土地可以用来发展现代商贸服务业，实现该区域“退二进三”的产业转型，促进经济发展。可以实现该区域的整体开发。目前，该区域大部分处于城乡结合地带，基础设施滞后，城市建筑陈旧，棚户区、贫民区较多，很多地方甚至连自来水都不通。由于潇湘大道北段一直没有启动建设，该区域的项目建设标高无法确定，各类管网没有配套，整个银望东片、岳北渔场和桐梓坡S片有近7平方公里土地无法开发。潇湘大道北段的建设可以直接带来两厢近4000亩土地升值约20亿元，带动地区的开发建设，成为岳麓区“十一五”期间经济发展和城市建设的主战场。可以带动岳麓新城的整体发展。该区域扼守湘江两座大桥的桥头，与市治周边行政商务圈和桔子洲相互配套，浑然一体；与长沙市高新区麓谷产业基地、岳麓山风景名胜区、岳麓山大学城和望城坡商贸物流圈声气相通、互为犄角，开发该区域可以实现河西经济要素的有效聚集和合理配置，实现区域经济协调健康发展。

三、项目概况

项目规划面积7.2平方公里，区域范围内有国有企事业单位100家。据初步调查，区域具有开发建设可行性的土地面积5.7平方公里，其中国有土地3.16平方公里，集体土地2.54平方公里。根据城市建设控制性详细规划和区域土地利用现状核实，该区域的土地构成情况是：路网建设用地1.09平方公里，公园、绿地用地1.19平方公里，学校用地0.29平方公里，市政设施用地0.28平方公里，农民安置用地0.6平方公里，纯开发建设土地2.25平方公里。

四、开发建设构想

（一）开发思路

按照“政府引导、社会参与、市场运作”的总体思路，以基础设施建设带动组团式开发的模式，立足土地资源和资本市场两个根本点，形成政府支持、社会参与的多元化投融资机制，走“拆、改、留”并举和滚动开发的路子，促进潇湘大道北段滨江地区的功能向以商贸商务、生态居住、休闲旅游为主的功能和环境景观功能转变，实现滨江地区城市功能、生态环境和产业结构的历史性跨越，带动岳麓社会、经济、环境的协调发展。

（二）开发原则

1、产业化与城市化相结合原则。项目建设按照“重塑功能，激发活力”的要求，根据滨江地区总体规划，合理调整用地性质。依托基础设施建设促进土地

升值，大力发展商务商贸、都市休闲和文化娱乐等现代服务业；依托土地升值招商引资，不断完善该地区的城市服务功能，实现产业化与城市化相互促进、协调发展。

2、生活化与标志化相结合原则。把握湘江母亲河人性化特质，突出滨江走廊、步行环境、开放空间及绿化景观建设风格的感性、细腻、亲切度，尽量避免城市与水面的视线阻隔，拉近居民与湘江的关系，提高亲水性。凸显标志性建筑的宏伟、大气、壮观，形成新的临江天际线，使之成为湘江河畔醒目的幕景。

3、整体规划与分步（项目）实施相结合原则。该项目是一项融城市建设、城市防洪、产业发展、环境治理、土地开发和旧城改造于一体的系统工程，项目多、工程量大、建设周期较长的项目，在强调规划的统一性、开发建设的有序性、城市功能的配套性、环境功能的协调性、建筑风格的一致性、凸现地域特色的同时，又充分考虑项目开发建设的特殊性，根据项目的特性、投资主体的个性要求，有步骤地分单元、分项目逐步实施，突出单个项目的个性魅力，发挥以点带面的辐射效应。

4、拆迁补偿与企业改制相结合原则。利用拆迁补偿资金，完成潇湘大道北段滨江地区企业改制与职工安置。依靠道路建设带来的土地升值效益，化解企业债务，引导企业实现产业转型和二次创业，达到滨江开发和企业改制双赢的效果。

5、现代与历史相结合原则。在体现建筑景观的现代美、文化美的同时，尽可能地保留城市的历史痕迹，展示城市的发展脉络，增加城市的纵深感。让人们在特定的视觉范围内可以看到自然生态与人文景观交相辉映，历史形态与现时状态和谐共存。

（三）开发模式

滨江开发建设依照“政府引导，市场运作”的原则，采取开发公司招商开发模式，即政府投资公司、开发商等主体联合成立综合开发公司，负责土地拆迁、“三通一平”和公共基础设施建设，负责土地的一级市场开发，负责滨江地区整体规划的编制。

（四）开发理念

1、功能转换，激活发展潜力。结合潇湘大道北段等公共设施建设，融合现代都市多元服务元素，大力发展金融贸易、商业商务、旅游休闲、生态居住等现代服务业，实现产业结构转型，激活产业支撑区域经济社会可持续发展的活力和耐力。

2、以人为本，提升环境品质。把可持续发展的理念贯穿于综合开发的始终，坚持人与自然和谐发展，改善滨江地区自然生态环境，开辟活跃的公共岸线，创造多种多样的滨江活动空间，提高滨江地区的可达性和亲水性。

3、延续历史，丰富文化内涵。保护性开发反映地区发展轨迹的建筑物和滨水地区的历史文化资源，设置特色风貌功能区，反映该地区深厚的湖湘文化底蕴。

4、重塑景观，形成城市特色。利用湘江岸线优势，通过整体设计，使建筑物、绿化和公共空间有机协调，使湘江西岸成为长沙市一道标志性的风景线。

（五）开发布局

根据“规划一体化，功能分区化，特色多元化”的要求，结合湘江生态经济带的总体规划和潇湘大道北段滨江地区独特的区位优势，项目的功能定位为商务会展、金融贸易、旅游休闲和生态居住四大功能，着力发展商贸商务、生态地产和旅游休闲服务产业。潇湘大道北段滨江开发功能分区布局如下：

1、望月湖亲水商住区。规划范围为潇湘嘴至咸嘉湖路，重点建设西湖文化园、龙王港风光带、岳麓现代城、麓山才苑、滨江新府等项目，引导发展商贸、餐饮、娱乐、休闲等服务业，着力打造水景衬托、商业繁荣、生活时尚的滨水商住区。

2、银盆岭商贸休闲区。规划范围为咸嘉湖路至银盆路。重点建设星蓝湾、香海西岸等商住项目，加快银建街棚户改造。引导银太、船舶厂等国有企业搬迁，合理布局宾馆酒店、购物中心等商贸楼宇，引进商业摩尔和大型超市。启动施家港水上公园、傅家洲浅水游乐区等水上游乐休闲项目建设，选择一批建筑质量较好的码头、仓库、厂房和船坞，改造成诠释长沙工业发展进程的城市主题广场，发展休闲旅游业。着力把现状中的厂房、仓储码头和棚户区开发建设为大型商贸大厦、滨江高档住宅，将该区段建成既彰显现代都市商贸中心特质，又蕴含旅游休闲特色的滨江商贸区。

3、茶山商务会展区。规划范围为银盆路至坦山路。站在构建湘江西岸核心商务区的战略高度，以大视角、大手笔的理念，规划该区域的土地开发、项目建设，重点引导银杉翠庭、秀山丽水、金麓小区等生态住宅项目调整用地性质，布局大型会展中心、综合性商务楼宇、高档宾馆酒店、文化体育娱乐场所等地标性建筑物，突出商务、会展、金融和办公的核心功能，着力发展总部经济，将该区域建设成为媲美上海外滩，湘江生态经济带最具辐射力的商流、资金流、信息流、人才流、技术流的集散地。

4、北津城文化旅游区。规划范围为坦山路至三汊矶大桥。重点建设北津城文化主题公园、科技博览馆和文化教育特色商业街等重大项目，引导发展旅游、演艺、餐饮、娱乐、休闲等服务业，着力打造“走进历史、体验当代、感受未来”的时光隧道，形成与岳麓山、桔子洲互为补充的特色景区。

（六）开发时序

项目建设工程量浩大，预计投资额巨大，建议采取分期、分段滚动开发，时间8-10年（即2007-2015年）。

近期（2007-2009年），建设潇湘大道北段和开发条件十分成熟的商贸、地产项目，重点开发岳麓大道以北，茶山路以南地区。

中期（2010-2012年），建设滨江地区道路等公共项目，重点开发坦山路以南，茶山路以北地区，潇湘嘴以北，咸嘉湖路以南地区。

远期（2013-2015年）重点开发咸嘉湖路以北、岳麓大道以南，坦山路以北、三汊矶大桥以南地区。

五、结论与建议

潇湘大道北段滨江开发项目对建设湘江生态经济带，提升长沙城市的整体形象，带动岳麓新城发展具有重要意义。该项目建设存在的主要困难和问题：一是拆迁任务艰巨；二是基础设施建设资金筹措困难。建议采取如下措施：

1、成立机构。强有力的组织领导是事业成功的关键，是各项工作顺利推进的保障，我们开发建设滨江地区，一要争取市委、市政府成立以市级领导牵头，市财政、国资委、国土、规划、发改、建设、水利等有关部门和岳麓区等参与的高规格协调领导小组，负责研究解决开发建设重大问题，制定和实施政策性投入的有关政策，如开发土地出让金、报建费、道路建设配套费等优惠政策。二是区委、区政府成立滨江开发建设领导小组，负责项目建设的统筹协调。三是组建以区城建投为主体的滨江开发公司，负责项目的论证、规划编制、招商和资金筹措，项目具体运作等工作。

2、争取政策。潇湘大道北段滨江开发是一项浩大的系统工程，涉及政府、部门、企业和开发商，只有形成了“政府引导、市场运作、条块结合、政策聚集、机制协调、利益共享”的机制，才能全面统筹各方力量，聚集各种资源和资金，形成开发合力。为此，我们一要争取新河三角洲开发建设的政策，如土地出让金返还、开发建设项目规费返还、开发建设税收全额返还和土地增值部分用于公共项目建设等政策；二要争取市委、市人大和市政府允许或出台潇湘大道北段收取土地开发项目道路配套费的政策；三要争取市政府同意将该区域城市主次干道的管网建设全部列入市级公共财政投资计划，由各专业部门（或公司）负责筹资和建设；四要争取享有政策性银行优先融资和土地抵押融资的政策；五要争取省、市政府及其水利部门的支持，将潇湘大道北段防洪设施列入防洪基金建设项目计划。

3、控制规划。规划是滨江开发的龙头，要实现滨江地区的城市功能、环境功能和产业功能的有机结合，就要充分发挥规划的引导和控制作用，进行有序、合理开发。当前一要争取市政府及其规划部门暂缓对该区域各类建设项目的规划审批；二要争取市规划部门将该区域概念性规划列为明年的重点工程，并加快编制。

4、储备土地。土地是不可再生资源，是城市建设融资的重要载体，滨江开发是一项投资巨大的实事工程，要解决资金问题，目前最有效的途径就是经营土地，区政府要力争垄断土地一级市场，争取通过收购、置换、征用、适当补偿等方法储备土地，利用综合开发所带来的土地升值，实现以地生财、以地养区，并运用市场机制将土地级差收入投入到城市公共设施建设。

5、狠抓当前。潇湘大道北段是滨江开发的龙头项目，已列入2007年市级重点工程，我区要加紧推进各项前期工作。一要迅速成立前期工作班子，启动道建设立项、用地和规划等申报、审批手续；二要委托专业机构开始编制道路修建性规划；三要加紧汇报和协调争取财政和信贷支持，聚集道路建设资金；四要深入开展前期调查，进一步摸清拆迁量、拆迁单位和可开发土地情况；五要加大招商力度，拓宽融资渠道，尽早确定投资主体和项目运作方式

第二篇：滨江新城简介

滨江新城简介

2007年12月，经国务院同意，国家发改委正式下文批准长株潭城市群为“全国资源节约型和环境友好型社会”综合配套改革试验区。2008年，长沙市委市政府高瞻远瞩，决定规划建“两型社会”综合配套改革试验区——长沙大河西先导区。长沙大河西先导区规划面积1200平方公里，滨江新城作为其核心起步区，占据着龙头项目的地位。

滨江新城地块呈南北狭长形，南到潇湘嘴、北达北二环线、西至银杉路、东临湘江，占据着约7公里长的江岸线。总面积6.7平方公里，净开发用地约3500亩，从2008年开始运营至今已出让用地将近1600亩，剩余土地约为1600亩，净用地容积率为3.7，项目开发面积达到850万平米，其中商住比为3：7。

滨江新城定位以现代商务功能为核心，以文化、休闲、旅游综合商圈为驱动器，以都市居住为依托的复合型新都会中心。将容纳就业人口约35万，居住人口约22万，同时还将吸引大量旅游、观光、购物、休闲的流动人口。

为了实现与河东区域的畅通连接，滨江新城片区设置过江通道多达5座。已通车的三汊矶大桥、福元路大桥、银盆岭大桥、营盘路过江隧道分别从北部、中部和南部与片区相连；桐梓坡路过江隧道已完成规划设计，即将启动建设。

长沙地铁四号线纵穿滨江新城内部，在滨江新城区域内规划有三个地铁站点，分别位于为银盆岭地铁站、茶山路地铁站，长望路地铁站，基于轨道站点布局，规划有三个功能核心区，即中央商务区、生态中心区、活力生活区。经过4年多左右的土地运营，目前中央商务区及活力生活区已经初现雏形。

中央商务区为滨江新城金融中心区，民生银行湖南总部大厦已经正式启用，广东发展银行湖南总部、上海浦东银行湖南总部大厦正在设计阶段，该片区未来将发展为河西乃至长沙的金融中心。

南侧岳麓大道两厢规划为活力生活区，该片区主要发展大型城市综合体，商业规划集中，3-5年内将发展成为河西商业中心。岳麓大道北侧的B4、B5地块为世茂集团开发的大型城市综合体，占地面积约235亩，建筑面积55万平米，已引进高达249米的希尔顿酒店，目前该项目商业、住宅均在售；世茂滨江项目对面是宁波奥克斯集团开发的奥克斯广场，该项目占地面积约100亩，商业比例达60%，约27万平米左右，已引进平和堂百货、华润万家超市等大型集中商业，还将发展高端写字楼、商务公寓等物业；岳麓大道南侧的B7地块面积约为350亩，容积率5.0，是2012年长沙市的地王，保利和万科联合体摘牌用地。未来将发展为大型城市综合体。该地块是湘江二桥桥头堡位置所在，昭示性好，适宜开发标志性建筑，地块交通、景观等条件极为优越。

滨江新城北侧保留有汉代城墙遗址，是省级文物保护单位，在此基础上将发展为占地700亩的北津城公园。该片区依托北津城公园，拥有良好的景观及人文条件，将发展生态宜居建筑，吸引高端居住人群及研发、创新企业。

滨江新城沿江面长达8公里，自然景色优美，是长沙现存沿江最长的可开发性滨水绿地，具有绝佳的滨江资源。目前，滨江新城沿江步行商业街已经启动，渔人码头已经在售；裕湘纱厂建筑群已于2009年10月完成了保护性改造工作，不久将对市民开放。届时，滨江新城沿江景观商业将成为长沙市民休闲娱乐的新选择。

第三篇：滨江新城管委会2011工作计划

2011工作计划-www.xiexiebang.com-：年内重点组织实施三大类12个重点项目，滨江新城管委会2011工作计划。第一类是年内全部完成的项目，共7项：一是龙川南路南延。二是纬三路建设。三是黄海路南延。四是22万伏高压杆线改架。五是龙川南路穿越宁通高速通道建设。六是沪陕高速预留黄河南路通道建设。七是宁通高速南侧景观带建设。第二类是年内争取完成的项目，共3项：一是建都路南延先导段。二是江平线先导段。三是通港路先导段，工作计划《滨江新城管委会2011工作计划》。第三类是年内部分完成的项目，共2项：一是人工湖建设及周边地块整理。二是建乐、镇西、长红安置区建设。有几个到现在还没有动静，静观其变！都是与修路,累积建筑材料有关这样的工作社会上一般人员就能适应,计划-www.xiexiebang.com-不计划-www.xiexiebang.com-没有那么复杂计划-www.xiexiebang.com-是计划-www.xiexiebang.com-，还不定啥时候速度太慢了，管委会成立马上快一年了，基本没啥变化，龙川南路南延段年底能否通车还是个问题，穿宁通高速更是个没影子的事，没钱天皇老子都没辙！“滨江新城管委会”一个不伦不类的产物以我个人观点，今年年底龙川南路南延(含宁通遂道)，黄海南路南延都是浮云。唯有纬三路有点可能的确，到目前我还不知道是仙女镇的下属，还是平行呢

第四篇：江都市滨江新城简介

江都市滨江新城简介

江都市滨江新城位于江都市主城区南面，处在扬州、泰州两个省辖市的中间，也是沿江工业走廊的核心地段。规划总面积约为36平方公里，东至与沿江开发区接壤，南至夹江，西至芒稻河，北至宁通高速。

滨江新城功能定位为行政、商务、居住、会展、体育、文化、旅游于一体，凸显“亲水、生态、现代”三大特色，着力将滨江新城打造成为环境优美的生态之城、功能完善的现代之城、适宜人居的和谐之城。辖区以沪陕高速为界分为南北两个片区，北部片区依托老城区现有人口与设施，与舜天路城市商务主中心有机结合，重点布置商业服务、金融办公、市民广场等大型公共设施。同时，充分利用芒稻河和返坎河水系，打造城市水景，规划布置居住片区。南部片区结合内部水网改造、人工湖建设打造沿江东西向景观走廊，围绕人工湖规划建设会议中心、体育中心、广电中心、规划展览馆、档案馆、博物馆以及休闲娱乐、商业配套等设施，打造江都的RBD。

滨江新城具有独特的区位优势，上海、南京、徐州三大都市圈在这里重叠，江苏省沿江与沿河两大经济带在这里交汇，京沪高速、沪陕高速、宁启铁路、长江江都港、苏中机场五大交通枢纽在这里连接，伴随着扬州文昌路的东进和江都舜天路的西上，扬州与江都两城组团发展的都市框架基本形成。经过10年左右时间的开发建设，未来的新城将成为江都乃至扬州地区最有魅力的商贸、文化、旅游、休闲片区。

第五篇：江东新城(胡)项目建议书

江东新城项目

一、项目简介

1、项目名：长沙大河西先导区江东新城

2、基本情况：项目地处宁县县城东部，北临219国道，西临沩江，东至曾家河，二环南路穿地块而过。用地面积3000亩。

二、项目定位

1、形象概念：以我县“东进融城”战略目标的实施为契机，依托宁乡重点项目工程“沩江两岸三洲“，以县城二环南路、溜子洲大桥及沩水三桥的规划修建为支撑，打造宁乡城区占地最广、品质最高、潜力最大的“山水新城”。

2、市场定位：

物业市场定位： 本项目定位于宁乡城区次中心，在就医、就学、购物、餐馆等生活配套方面既依托城区又相对独立而自成体系。物业业态包括住宅、学校、医院、购物中心、休闲中心等，是一个相对完善的城市综合体。

消费群体定位：本项目依山傍水，生态环境极佳，因此针对消费群体也相对广泛。从消费类别来看，既包括小高层、小梯房的普通阶层，也包括相对富有的独立、双拼、联排别墅消费者，还包括有一定投资创业能力的商业业主；从消费地域来看，既包括宁乡县城及周边人群，我们预计有超过50%的消费量，也包括益阳、常德、娄底等地级市人群，我们预计有15%左右的消费量，还包括长沙市特别是长沙河西及周边地区的人群，我们预计有35%左右的消费量；单从投资商最为关心的住房一块来看，主要消费应该包括：工业园区企业及机关事业单位员工安家型购房、乡镇人口进城购房、城区人口改善性购房、在外务工人员回乡置业、投资性购房等。

3、功能定位：

依托沩水河畔独有的山水魅力，打造宁乡最宜居的居住社区。

依托项目所在地优越的地理位置及交通条件，打造宁乡商业次中心。

依托长沙大河西先导区及“东进融城”战略的提出，打造宁乡新的城市综合体。

三、项目公共建筑外部环境

1、项目主入口环境：项目以北入口为主要入口，入口临319国道宁乡城区段（楚沩路，为双向六车道改性沥青路面），与宁乡四大广场之一的东城广场毗邻。

2、项目交通环境：项目北临319国道，东临省道S208（宁乡至韶山）及规划中的二环南路穿项目地而过，距金洲大道4公里，距长（沙）张（家界）高速8公里，距长沙市区26公里。

3、针对本项目的其他公共环境及市政配套设施：项目边有湘中最大的小商品集散地沙河市场，以规划并即将启动建设的历经铺九年制义务教育学校，县中医院拟选址搬迁至本项目用地边，自来水、管道燃气、通讯、网络、电视等配套设施一应俱全。

四、项目投资优势分析

（一）、优越的区位条件为本项目提供了成功的基础条件。

1、生态环境宜人

项目用地以西，宁乡母亲河—沩江从雪峰山脉沩山的险峻峡谷中缓缓走来，千年古河道在此回望故土蜿蜒而去，沩江风光带犹如一条绸缎将城市文明与自然风光编织成一副山水洲城的油画；项目用地南部，草木丰盛的自然山体俯瞰富庶的宁乡近郊。

2、交通条件便捷

规划建设中的县城二环南路穿项目地而过，将本项目与县城行政板块、开发区板块连成一片，溜子洲大桥、沙河桥、沩水三桥将县城商业中心融为一体，与日益现代化的宁乡城区毗邻，全面接受城市现代文明辐射，共享省会和县城医疗、教育、休闲、饮食、居住、购物等社会服务体系。319国道、金洲大道可在20分钟内直通长沙市区。

3、地理位置重要

项目处珠三角地区、大西南地区、中原地区、长三角地区等中国重要的消费市场、生产基地的地图中心，是通往湖南2/5地区的必经之路，向东西南北四向均有国、省、县干道辐射，1小时内可达上瑞高速、京珠高速、武广高铁、319国道、107国道等国内交通要道。

4、周边开发火爆

项目周边地段是长沙大河西先导区最火爆的开发区域，也是宁乡未来最繁华的城市动脉。碧桂园、通程山庄、蓝月谷、北斗山庄、假日摩洛哥、玉龙国际、嘉诚花园、华夏综合市场、兴业苑、温泉度假区等楼盘相映成辉，别墅、多层商品房、高层商品房、商铺等开发模式缤彩纷呈。

（二）、优化的经济环境为本项目成功提供了坚实保障。

1、县域经济发达

宁乡是一个人口大县、经济强县，总人口达135万，县城人口30万；2008年在全国县域经济基本竞争力排名第97位，2009年跃升至全国第84位，位列中部第7位，湖南省第3位；宁乡工业经济规模达550亿元，增速居全省第一，规模居全省第二；2009年财政总收入18.4亿元，宁乡正在向中等发达的现代化城市迈进，有足够的财政实力兑现对项目承诺的优惠政策。项目位于宁乡城市北拓东进的主轴上，必然优先聚集强大的资金、政策及人流。宁乡综合经济实力和大河西先导区高新技术产业竞争力近年显著提升，这为实现先导区产业跨越式发展，进而为生产性服务业和生活性服务业的发展，顺利实施本项目提供了稳定的经济基础。

2、运营成本低廉

宁乡是“中国技工之乡”，可以为本项目提供大量高素质的员工，宁乡有长沙地区法定的最低工业用地出让价格和最低劳动力工资标准，有长沙大河西先导区内最低的征地拆迁成本，是长沙地区最主要的建材供应基地，行政事业性收费标准在长沙地区最低，税收环境宽松，项目建设、运营成本低廉。

3、消费潜力广阔

宁乡房地产起步较晚，发展迅猛，成绩令人惊叹。2009年，宁乡完成房屋销售9090套，销售面积115万多平米，创造了宁乡历年以来的新高。同时，宁乡今年新开工房地产项目23个，续建项目32个，特别是省外开发商和知名品牌商纷纷抢滩进驻，仅福建开发商就有十家之多，成为一道亮丽的风景线，发展的势头是历史上前所未有的。现在我县商品房均价仅2759元/㎡，销售价格上，将逐渐向长沙靠拢，未来3—5年内基本拉平房价，上升空间巨大，每平米升到4000元以上指日可待。仅宁乡经开区已聚集企业高管、技术精英、普通员工等两万余人，建成投产企业达80多家，目前宁乡城市化率不足30%，离中国平均城市化率50%尚有巨大的扩容空间，购房需求旺盛。

（三）、优秀的政府效能为本项目的成功提供了强大动力。

1、政务环境优良

宁乡是湖南省率先实行强县扩权的第一批省辖直管县，是湖南省县域经济发展过程中著名的“两个唯一理论”(内陆地区县域经济要实现超常规、跨越式发展，招商引资是唯一选择,项目工程是唯一载体)的创造者和实践者，是湖南省著名的“一办四中心政务服务模式”的创造者和实践者，有一批务实奋进、积极进取、懂经济管理、会项目运作的干部队伍，政务环境优良，商务氛围浓厚。

2、政策经验丰富

宁乡及宁乡经开区综合开发产业和高科技产业已具备一定基础，宁乡对碧桂园等综合开发项目已有成功的服务经验，拥有扶持相关企业发展的成熟有效的政策体系，拥有成功引进、培育相关企业发展的成功经验。

五、项目功能分区与业态分析

根据项目所处区域与定位，可以将项目划分为四大功能分区。

功能分区一：商业娱乐区

打造最具宁乡印象的文化活动区，成就最高尚的商业文化生活，促进“一江两岸三洲”成为重要旅游目的地。

1、滨江商业区

以休闲购物为主要特色，沿江岸设置休闲购物业态，以绿化带、雕塑、特色建筑等营造休闲气氛，打造周末、下班时间宁乡人享受文化、休闲的第一处所。

商业业态：集中商业（滨江购物街）、休闲街、酒吧街等

2、核心区精品商业街、品牌专卖店

分布在项目核心区域，临近商务区与住宅区，提升商务取得区域价值感，成就地价峰值。

特色：小尺度步行系统，强调高品位、档次和情调，特设街区商业。

3、传统商业集散中心和大众购物中心

依托沙河市场传统集贸中心的提质改造和汽车东站运营带来的庞大人流量，设置大型购物中心和较高档次的小商品交易市场。

4、社区商业、街区商业

选址：分布在小区周围，小尺度打造亲切感，提升小区宜居程度

特色：小尺度步行系统，将街衢末端引向江边，引导人流指引到江边休闲购物，形成统一的商业体系。

功能分区二：商务办公区

高品质、高形象打造具有城市标志意义的商务区。选址：昭示性强、交通便利的核心区域；是整个核心区形象最集中体现。特色：现代化写字楼，配备完善的物业管理体系，开创宁乡高端商务办公的先河。

功能分区三：酒店服务区

引进国内外知名品牌酒店进驻，提升区域知名度和影响力。

选址：分布在核心商务区周围的主要道路上或者临江分布，通达性和昭示性良好。

特色：以中高级知名酒店为首选，体现核心区形象，提升区域价值。

功能分区四：人居住宅区

中高端住宅物业搭配，打造全新的城市生活概念

1、普通公寓以及酒店式公寓

以中高层电梯住宅为主，临近主要干道，对景观资源要求不太高。

主要客户：中等以上收入普通家庭、单身白领精英以及经常出入宁乡的商务人士。

2、城市高品质住宅（大户型住宅）

选址：景观资源较好，依山傍水，距离核心区适中，有一定的私密性，有能很好的融入繁华都市生活中。

主要客户：成功人士，既不逃离繁华的都市又能保持尊贵的私人空间。